1、工程管理策划方案编制指引1 工程管理策划方案内容包括不限于：结合经营方案的施工组织和范围划分、项目工程管理特点及管理思路、销售配合及施工总平面布置调整、采购与招标注意事项、工程管理目标及过程控制策划、工程控制难点及对策等（详见工程管理策划方案编制指引）2 由集团相关部门对项目工程管理策划方案进行会审后，项目总包方可发标。项目公司和集团相关部门须将工程管理策划方案及会审意见作为招标文件的重要内容，并作为投标人必须实质性响应条件之一。同时，在总包合同中须明确约定以下内容（不限于）： 1) 项目的关键控制节点计划（开工时间、完成正负零结构时间、达到预售条件的工程形象进度时间、裙楼封顶时间、塔楼封顶时2、间、主体围护结构完成时间、外脚手架拆除完成时间、提供室外管网施工的时间、提供机电安装施工的时间、提供精装修施工的时间、提供电梯安装的时间，其它与甲方分包相关的进场时间，包括幕墙、空调、钢结构、消防等分包单位；各类设备用房和变配电用房的交出时间等）。 2) 总分包工程的交叉组织管理（分包办公场所规划、分包进场手续办理管理、垂直升降设备利用与费用、分包材料进场组织与管理；机电、内外装修与主体的穿插；市政、大配套、景观工程与主体工程的穿插；商家进场与工程施工的穿插等）。 3) 关于主力店（如沃尔玛、百安居）的部分装修工程（尤其是机电设计及实施），纳入总包合同中统一进行管理（以规避法律风险）。注：哪些3、内容进入由商务部提出建议并抄送成本控制部、计划部和项目公司，同时将相关事宜落实在商家的租赁合同内。 4）在招标文件及合同评审中，重点审核涉及总包技术条款和质量安全控制措施的要求。 5）做好招标过程的预控工作。通过与成本部对拟投标总包单位的考察、答辩，预先提出对工程项目实施的各环节技术管理措施，促使各项资源得到最合理的配置和运用，并在项目现实能提供的条件下进行有效技术管理，明确目标，提高工作效率。重点包括下述内容： a 投标单位公司能够满足工程项目特点及万达集团项目管理制度要求所具备的各部门组织结构框架，部门职责、程序、过程、资源等及在当地的业绩； b 拟派项目部的主要人员类似工程业绩、经验； 4、c 主要机械设备准备现状，大宗材料、周转材料准备的落实情况及资源的利用状况，是否能满足对特殊工种的需求； d 是否适应项目规模、复杂性、地点等来自环境的变化而采取弹性控制措施，实施优化管理、动态管理； e 要明确工程进度管理与质量安全保证措施，做好进度控制中的劳动力组织和资源配置工作，同时确保工程质量和安全。 6）工程管理策划方案的核心内容，要求在总包正式提交并实施的施工组织设计和技术措施方案中给予具体体现。3 工程管理实施集团各部门和项目公司按工程管理策划方案中制定的目标和保证措施，去指导项目开发建设工作（总包招标及定标、总包合同签署、总分包协调管理等）。4 支持文件 1）工程管理策划方案编5、制模版（参见项目管理操作手册） 2）附件（详见工程管理策划方案编制模版的附件）设计与施工及招标过程中须强化的时间节点不同综合体项目的差异及注意事项施工组织中应注意的问题建设过程中交底会的节点要求工程不同阶段场地规划的原则和方法工程的质量和安全的保证措施工程招标文件和施工合同中应明确的质量和安全条款1 合同中应明确对现场施工质量要求的相应条款（包括但不限于）（1）施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。（2）施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。（3）施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程6、的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。（4）施工单位必须采取措施控制质量通病，质量通病防治措施遵循“提前计划，过程落实，总结改进”的原则，减少楼板裂缝、墙体裂缝、楼地面渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏、屋面渗漏等质量通病的发生，防治质量通病的所有措施费用均应包含在总承包商中标价款中。（5）应明确工程质量标准：符合国家工程质量验收合格标准并按照项目经营策划书的质量目标（指标）获相关结构优质工程奖，且符合当地的万达公司工程质量标准：项目入伙时，结合当地情况确定工程质量有效的总有效投诉率（可按渗漏、墙体开裂、装饰、电气、给排水分项提出有效投诉率）。其中，有效投诉7、率以业主到物业公司报修且属于工程质量缺陷为准。（6）应明确施工单位必须遵守建设单位制定的相关施工现场管理制度及规定（包括现场签证控制指引、项目质量管理制度、项目质量奖惩措施、项目工地形象管理规定、项目工程进度管理制度、项目工程现场大检查制度等），并应主动了解前述制度规定。施工单位应自行承担未能充分了解和遵行前述制度的责任。2 合同中应明确对维修保养要求的相应条款（包括但不限于）（1）建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。（2）在正常使用条件下，应明确建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、8、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间；房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统；为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备、安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。（3）建设工程在保修范围和保修期限内发生的质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。3 合同中应明确对现场安全施工要求的相应条款（包括但不限于）（1）安全管理要做到无人身伤亡，火灾、失窃等问题，并做到现场安全文明施工，不允许对万达的公众形象、品牌、口碑、财产等造成影响和损失，应包括：施工单位按行业规定配9、备专职安全员；现场用电安全；安全措施及时跟进；每周进行常规安全检查，每月进行一次综合安全检查。（2）所有为达到现场安全施工目标而发生的费用，均应包含在总承包商中标价款中。4合同中应明确违约罚则的相应条款（包括但不限于）（1）应明确工程质量奖罚条款：质量目标必须符合国家工程质量验收合格标准，且符合当地建设单位工程质量标准。施工单位应对工程的质量负责，如出现质量问题，进行如下处罚：施工质量达不到国家相关的质量验收标准，将处以工程总额的5%的违约金并无条件返工至工程质量合格为止或由甲方另行委托第三方进行返工，费用由施工单位承担。施工过程中，如出现质量问题，施工单位对此问题未采取实质性的措施整改、拒不10、整改或在整改通知要求的期限内不能及时整改，扣除整改质量问题工程量3倍或50万元罚款，两者以较高数额为准，该款项从支付给承包商的进度款中扣除。对施工过程中出现严重质量安全问题的工程，甲方有权提出停止或延缓支付月进度款，直至正常为止。对出现严重质量或安全问题的工程，当合同款支付至85%时，对后续款项的支付须经甲方严格复核，甲方具有工程尾款的延缓支付权、罚款权、尾款扣款权。项目入伙至工程保修期满，工程质量有效的总投诉率应满足合同的规定，有效投诉率每多出一条，建设单位将给予施工单位300元的罚款，费用从保修金中扣除。（2）施工单位在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有不按11、照工程设计图纸或者施工技术标准施工的其他行为的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失。（3）施工单位未对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，造成损失的，依法承担赔偿责任。（4）施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。（5）现场发安全事故的，按国家有关规定进行处罚。工程招标文件和施工12、合中同应明确的进度控制和施工组织措施条款1 总包合同（分包合同）的节点计划项目总包合同的工期要求往往只重视开竣工时间，没有进行细分，而整个工程又是很多指定分包和独立分包单位共同综合完成。这就要求总包单位在过程中满足总包与各专业分包交接的形象进度控制点，但这往往缺乏合同依据。因此，在合同中尽量能明确下列时间节点：（1）基础工程完成至正负零的时间；（2）裙楼结构封顶时间；（3）主体结构封顶时间；（4）裙楼及主体屋面工程完成时间；（5）二次结构和砌筑抹灰完成时间；（6）提供机电管线安装施工的时间；（7）机房提供设备安装土建条件的时间（可分地下室、裙楼、电梯等）；（8）三分之一主体结构验收时间；（9）13、裙楼主体围护结构完成时间；（10）主体外立面工程完成时间（抹灰、保温、门窗、外饰面）；（11）外脚手架拆除完成时间；（12）提供室外管网施工的时间、（13）提供各部位精装修施工的时间；（14）其它与甲方分包相关的进场时间，包括幕墙、空调、钢结构、消防等分包单位；（15）分包合同中分包单位的进场时间和移交给后道工序的时间；（16）档案资料（包括分包）完成时间；（17）验收完成时间；（18）结算资料即结算完成时间；（19）其他结合建筑物和工程特征的节点计划要求等。注：分包工程合同亦可参照制定有关节点计划要求。2 合同中应明确进度管理措施的相应条款（包括但不限于）（1）根据总进度计划和节点计划分解出14、月和周形象进度计划，并应明确按周、月未完成形象进度计划的索赔条款。（2）根据周、月工程形象进度计划，分解各工种劳动力进场计划和主要材料、机械设备的进场计划，按周、月考核，未完成计划进行监督甚至索赔。（3）因阶段性工期不能满足要求，甲方有权发包第三方条款。（4）各项赶工措施费用应包含在合同价款中。（5）对于需赶工的项目措施应列入合同条款中，并在工程实施过程中，不再发生签证。赶工措施费用一般应包含人工费、材料费、机械费、措施费以及外场住宿费、立体交叉施工影响措施费、减少模板周转措施费、快拆体系措施费、砼外加剂使用措施费，材料二次搬运措施费、增设垂直运输设备费用、脚手架重新搭设费用、临时设施搬迁费用15、增加成品保护投入的费用、外场加工费用等。（6）上述内容在招标时，应列明细，不能列出明细的应注明，无论现场发生何种情况，不再重复计取。3 合同中应明确总包与分包管理项目的相应条款（包括但不限于）（1）在总包合同中罗列指定分包和独立分包的划分内容；（2）在总包和分包合同中均应明确临水临电费用的接入点，临水临电损耗的分摊方式以及水费电费的缴纳方式等；（3）在总包合同中就总包管理费的收取方式和管理费所涵盖的内容给予明确；（4）总包分包合同中关于垂直运输和内外脚手架的使用配合事宜；（5）明确总包分包之间的工程资料的传递、整理和归档等职责；（6）现场施工垃圾的清理和外运，以及费用分摊原则和确认；（7）分16、包单位工程款支付流程；（8）现场总包与分包施工人员如何管理等。4 合同中应明确材料供应和限价流程的相应条款（包括但不限于）（1）明确甲供材和乙供材的划分原则，尽量使用文字说明和甲供材一览表相互补充。随着战略合作的深入化和全面化，就乙供材方面可以给予实力雄厚的资信良好的企业更大的自主权。（2）对于乙供特殊材料的限价，应在合同明确双方都能接受的限价流程，避免单方面的定价造成对方不能接受的现象，导致延误材料供应。对于已经明确的限价规定，合同中应有相应的制约条款。5 合同中应明确对总承包单位要求的相应条款（包括但不限于）（1）明确禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名议承揽17、工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。施工单位不得转包或者违法分包工程。（2）明确建设工程如实行总承包，总承包单位需对全部建设工程质量负责；施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。（3）总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位对分包工程的质量承担连带责任。工程进度管理与质量安全保证措施工程进度与质量安全是辨证的关系，是相互促进的关系，尤其是综合体项目，在确保进度的同时，可以保证工程质量与安全。1 工程进度管理中的重点内容 1.1 做好计划，尤其是工程进度18、计划。结合万达的工程特点，在项目总的计划指导下做好各项工程的详细施工进度计划，建议用甘特图表示。设计计划、进度计划、现金流、营销计划同时做，以设计计划为龙头，做好图纸会审工作。 1.2 做好工程合同划分计划及总分包管理（1）确定总的工程标段（合同）的划分框架，即本工程准备划分成多少个合同单元，形成合同划分计划表，每个合同确定一个责任人。（2）做好招投标计划：根据合同计划，做好详细的各项工程的招投标计划，尤其是做好工程结构、内外装、机电安装、市政管线、景观园林等工程的穿插施工招投标计划。（3）总包分包管理：重点做好总包、总包中的分包、甲方直接分包、政府相关部门的垄断分包的管理工作。（4）甲供设备19、材料、乙供材料的权责划分，形成甲供设备材料表、乙供材料表。提前做好设备和材料的订货，尤其是大型设备的订货。 1.3 对于综合体工程，认真研讨落实劳动力组织方案。万达综合体工程的劳动力组织方案和措施是确保进度的前提，因此在常规定额计算的劳动力基础上要研究增加劳动力的问题，要做好详细的分时段的劳动力计划，只有确保了劳动力才能确保进度。 1.4 做好综合体的施工协调管理（1）不同功能工程的施工次序衔接与进度协调发展。（2）不同结构主体工程衔接间的质量关键点控制。（3）结构主体工程与内外装工程和机电系统安装工程的交错施工组织方案。（4）主体工程与市政管网工程及景观园林工程的交叉施工组织方案。 1.5 20、进度计划的提前量控制做任何计划都要有提前量，以适应特殊情况的机动变化，因此在重点节点上要留有余地，以便能适时调整。 1.6 认真做好进度纠偏工作：根据进度计划，进度发生滞后时，结合现场进度及时进行纠偏，修订赶工计划，确保进度。2 质量安全保证措施 2.1 督促总包建立完整的质量安全管理体系，完善“三检”制度督促总包建立健全的质量和安全的完整管理体系，在安全管理体系中，按要求配备专职安全员。项目公司要求总包方项目部的上级公司要对项目的质量、安全进行经常性检查，同时，督促总包方完善三检制度，做好质量和安全的自检、互检、交接检工作。 2.2 要求监理公司建立配套的质量安全监管机构项目公司监督监理部按21、合同要求配备足够的国家级证书的人员和完整匹配的专业监理队伍，对应总包的管理体系，建立监督机构，在安全管理体系中按国家要求配备专职安全员，同时，项目公司督促监理公司对现场监理项目部加大检查监督力度，并进行经常性的督促检查。 2.3 项目公司牵头经常组织质量安全大检查项目公司甲方牵头，组织监理、总分包等单位每月进行一次质量安全大检查，并进行评比，鼓励先进，鞭策后进，并针对问题进行整改。 2.4 既保进度又要保质量和安全针对进度较快的分项工程，事先做好既抢工又保质量和安全的方案，提前做好质量预控工作，施工中组织足够的劳动力，按质量要求，认真做好每道工序的施工。 2.5 加强招投标过程中的质量预控工作22、按集团要求，在招标投标过程中，把质量和安全的要求写入招标文件和合同中，确保各种措施能落到实处，做好质量预控工作。 2.6 加强重点监控部位的监控，事先做好质量控制方案对重点部位的工程的质量要按监控要求，做好重点监控，同时对重点工序和关键主体工程事先做好技术方案和质量保证措施，对重点难点问题要组织专家讨论。要求做好如下工作：（1）做好图纸会审、图纸技术交底工作措施要点：由设计院向甲方、监理、总分包方做详细的技术交底，对可能引起重大质量问题的地方做详细介绍与要求，要求施工方严格按图施工。（2）规划验线，尺寸定位措施要点：GPS点确定及规划放线与验线，平面轴线的定位及标高高程确定等所有定位系统，要由23、专门负责的专业队伍完成，并做好系统的资料记录与存档。（3）大型基坑的施工方案大型基坑的施工方案要组织专家进行充分的讨论，要考虑各种因素的干扰，进行优化设计，确保安全，严格控制侧向位移，并进行沉降观测。（4）大体积砼施工的质量控制措施要点：对厚度超过1米的大体积砼施工，要制定详细的温度控制方案和伸缩缝设计，制定温度检测与降温的详细措施，严格控制砼浇筑质量。（5）地下防水与屋面防水质量控制措施措施要点： a、把好防水材料关是控制的关键，要依设计要求确定材料档次，要做好采购过程中的质量控制，并严格做好材料验收与材料抽检工作。 b、选择一个市场口碑好的防水施工队伍，并签订严格的质量控制和维保的合同。 24、c、施工中严格控制施工过程，并做好厕浴间两次蓄水试验和屋面的淋水试验。（6）综合体各不同结构主体之间衔接处的质量控制措施要点：综合体是不同结构主体之间的衔接，这些衔接点的变换处是质量控制的关键，沉降缝、伸缩缝、变形缝较多，且变化较大，要严格做好转换处的关键点处理和质量控制。（7）综合体机电系统的安装调试与验收及移交和资料归档工作综合体的房屋移交对象较多，如主力店、百货公司、物管公司、酒店公司，而许多物业又是自用的，因此机电系统中的电梯系统、中央空调系统、供电系统、上下水系统、燃气系统、消防系统的安装质量和调试更为重要。在安装中，除了确保安装质量外，还要确保使用年限。同时做好系统验收与资料整理工25、作，最后做好相关各方的移交工作。 2.7 做好质量通病的防治工作针对质量通病问题，结合当地特点，逐项研究防治措施，落实到班组，对重点难点问题要首先做好样板，再推广。 2.8 做好工程验收与移交保养过程中的质量控制工程验收分为：项目工程总竣工验收，专业分包工程验收，商业管理公司验收，主力店验收，酒店的验收。项目工程竣工验收，分为内部预验收和正式验收。所有工程验收均分为实物质量和工程技术两部分，质量验收提供验收清单报备案。验收资料应归档，交给当地城建档案主管部门。工程移交与保养：明确划分保修责任范围和责任。移交过程中，要明确保修的责任，责任方要确保维修服务的质量和时间满足规定要求，项目公司定期对维26、修任务进行分析评价，加强监督。合同尾款支付及返还质量保证金的管理授权：此款项的支付项目公司授权商业公司、物业公司、酒店公司把关，所有付款必须经过这些授权公司的同意方能支付。项目资料归档清单本清单所列资料是指项目公司必须向集团档案室移交的部分项目资料。 1)前期的政府审批文件； 2)报批及报建资料； 3)必备的证照； 4)技术服务报告； 5)合同文件及审批流程； 6)图纸：宗地图、地形图、红线图、高程图、水准点坐标位置图、综合管网图、报批图、施工图、竣工图等； 7)计划文件：工程总进度计划、主要节点完成计划、施工图出图计划、招投标计划、资金使用计划等； 8)招投标资料； 9)各总、分包单位提供的工程技术资料； 10)竣工及报验资料； 11)结算资料； 12)销售定价方案； 13)营销推广方案； 14)客户资料； 15)面积测绘及各物业权证； 16)各类上报、抄报集团的文件及其批复。