1、东营万达广场销售物业方案及方案深化设计任务书编制单位：大连万达集团地产股份公司北方项目管理中心设计部东营万达广场有限公司编制时间： _2013_年_03_月_01_日1 项目概况1.1 项目位置、项目四至、周边道路概况。东营万达广场项目位于东营市北一路南侧、太行山路东侧、千佛山路西侧。项目规模：东营万达广场工程的总规划用地面积17.59万平方米，规划总建筑面积约82.26万平方米；其中地上64.26万平米，地下18.00万平米。由购物中心、五星级酒店、写字楼住宅、商铺及配套公建组成。其中购物中心建筑面积16.9万平米：地上8.5万平米，地下8.4万平米。五星级酒店3.8万平米：地上3.2万平米2、，地下0.6万平米。写字楼B版8.16万平方米：地上8.16万平米。室外商业街8.0万平米（全为地上面积）。住宅44.96万平米：地上35.96万平米，地下9.0万平米，另有住宅配套公建0.44万平米。未尽描述详见总平面图。1.2 建筑高度：限高100米1.3 停车数量：场区一共需要3020个车位。1.4 规划条件2.1 容积率： 3.73(综合指标)2.2 建筑密度： 45%(综合指标)2.3 绿化率: 10%2.4 建筑退距与出入口：见规划总图。2 设计依据3.1 国家与地方现行各种规范、规程及强制性条文，规划主管部门、消防、人防、水、电、煤气、市政等有关部门意见和要求。3.2 甲方提供的3、概念规划图纸及经济技术指标。3.3 初步的规划设计条件：如测绘部门提供的实测地形图和地质水文勘测资料，项目市政条件。3.4 方案设计任务书（本书）。3.5 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见方案设计合同）。3 设计范围4.1 项目所在地块范围内场地规划设计。4.2 项目所在地块范围内住宅、写字楼及商铺场地规划设计。4.3 所有住宅单体方案设计。4.4 所有商铺、写字楼、商务酒店及配套用房的平面方案设计。4.5 项目所在地块范围内地下室平面及单体设计。4.6 临时售楼处及样板间的平面及单体方案设计及施工图设计。4.7 后期施工图配合。4 设计要求5.1 基本原则:5.1.1. 设4、计方案必须满足国家及当地建筑设计的相关规范。5.1.2. 建筑设计方案应充分尊重和利用现有规划环境，着重分析周边已建和待建建筑之间的空间关系，合理组织功能分区。5.1.3. 规划与建筑设计应充分考虑当地气候特征，利用自然通风，合理控制直接照射室内的阳光，体现生态思想和节能观念。5.1.4. 建筑设计要求严格控制造价，在造型、选材、施工等方面力求经济合理。5.1.5. 方案设计阶段人防设计问题，暂按在大商业地下二层6级人员掩蔽所来落实。5.2 总图规划设计5.2.1. 总平面设计：参照甲方提供的概念规划平面，在保证用地范围和面积指标的情况下，深化、优化或进行创新性的合理设计，建筑正负零标高及商铺5、竖向标高需考虑与大商业部分协调一致，保证整个场地标高一致，不存在台阶和急陡坡等不利情况。5.2.2. 交通流线设计：合理解决住宅部分和底层商业的人流和车流。5.2.3. 住宅区景观概念设计：符合住宅需要及产品定位的功能性景观设计。5.2.4. 日照测算：通过对规划进行综合日照计算，保证地块内建筑日照方案最优，以及地块周边建筑的日照时数满足国家和当地要求。投标单位必须确保为其日照分析图负责，如果由于虚假设计而导致的方案无法实施将由设计单位负责承担损失。5.3 住宅设计5.3.1. 户型设计5.3.1.1. 一般原则：符合当地的居住习惯，户型结构合理，户型功能分区合理，流线明确、布局紧凑、充分满足6、内部空间的使用要求。在满足面积指标的前提下，尽量解决好通风、采光等问题。可尽量采用新颖的形式和可以给购房者实惠的房型设计，以增加户型卖点、亮点。考虑内部产品的差异化，注意户型的组合多样化，增加销售卖点。精装住宅c版，注意与内装结合设计。5.3.1.2. 住宅部分户型配比：注： 1. 套型面积已包含公摊；2. 户型面积控制：如确实需要，户型实际面积与以上面积指标的调整幅度应控制在5%。3. 设计过程中，如因过多的户数或单元数，总体规划布局与概念规划差别较大且日照状况难以满足要求时，可适当减少部分小面积户型的比例，并作相应分析说明。5.3.2. 层高：住宅层高3.0米；写字楼b版标准层高 3.8米7、。5.3.3. 立面设计： 建筑立面应形象鲜明、风格突出、具有强烈的视觉效果和标志性；立面风格可以参考万达C版精装风格模板。住宅外墙材料主材为涂料，局部可考虑石材或高级面砖等。注重节能减排设计，在保证立面效果的前提下减小开窗面积，优化体型系数。合理布置空调机位，注意其对立面的影响。5.3.4. 住宅公共空间设计： 住宅大堂作为室内外交界重点部位，应考虑空间净高、空间效果并结合景观布局设置。大堂面积应与住宅定位相匹配并满足信报箱放置空间，必要时另设信报间。住宅核心筒及公共区域的布局应经济实用，在减少住宅分摊面积的同时，完善电梯厅及入户空间的设计。5.4 商铺设计5.4.1 概述： 本项目商铺包括8、室外步行街及住宅商铺，与大商业和酒店连接的外铺平面，不包括在此次设计范围里。5.4.2 平面设计一般原则：商铺分隔：结合常用柱网尺寸8.4m*8.4m,商铺一般按照4.2米面宽进行分隔，进深面宽比一般不易大于1：3；商铺面积控制：按照100-120平米控制；业态定位：室外步行街可按照餐饮街（餐饮商铺比例80-90%）或普通商业街（餐饮商铺比例50%）进行设计；5.4.2.1 商铺： 一拖二商铺，共两层，进深为11-14米； 上部建筑为剪力墙结构时，考虑结构转换设计； 层高：4.8米左右5.4.3 商铺立面设计： 商铺立面设计与住宅等上部建筑立面应有较好的呼应； 商铺立面宜进行分段单元化的设计，9、形成具有独特商业氛围的风格组合； 商铺立面设计应重视店招、广告位、雨篷、外立面空调位等的具体设置，临街店面以大面积落地式玻璃窗为主，非临街面做功能性开窗。 商铺外立面材料以干挂石材、铝板、涂料为主，也可结合橱窗等设计出造型节点。5.5 住宅标准层平面设计：5.5.1. 概述：本项目包含12幢板式住宅，住宅楼总面积44.96万平方米，建筑高度限高100米，裙房建筑为2层商铺。住宅层高：3.0米5.5.2. 住宅户型面积定位 住宅户型面积定位参见户型配比表5.5.3. 住宅平面设计 核心筒设计:电梯数量按使用便利和规范要求设计，合理布置疏散楼梯、各专业设备间、管井等；核心筒位置应满足下部商铺的布置10、要求。 内公共走廊宽度不小于1.4米； 平面布置应提高住宅的使用率（公摊面积25%），保证尽可能多的采光较好的户型； 其它：5.6 写字楼标准层平面设计：概述：本项目包含2幢b版写字楼，总面积8.16万平方米，建筑高度为100米。其写字楼标准层层高：3.8米，柱网尺寸：8400*8400。写字楼平面设计核心筒设计:电梯数量按使用便利和规范要求设计，合理布置疏散楼梯、各专业设备间、管井等；核心筒位置应满足下部商业的布置要求。内公共走廊宽度不小于1.4米；平面布置应提高平面的使用率（公摊面积30%），保证尽可能多的采光较好的户型；写字楼户型面积定位 三幢写字楼中b版写字楼按 考虑， 写字楼要求单户11、建筑面积 平方米左右。立面设计：建筑立面应形象鲜明、风格突出、具有强烈的视觉效果和标志性；立面风格以简洁现代风格为主，适当考虑其他商业、酒店等立面风格的协调。外墙材料主材为幕墙，局部可考虑石材等。注重节能减排设计，在保证立面效果的前提下减小开窗面积，优化体型系数。合理布置空调机位，注意其对立面的影响。写字楼公共空间设计： 写字楼大堂作为室内外交界重点部位，应考虑空间净高、空间效果并结合景观布局设置。大堂面积应与写字楼定位相匹配并满足信报箱放置空间，必要时另设信报间。写字楼核心筒及公共区域的布局应经济实用，在减少写字楼分摊面积的同时，完善电梯厅及入户空间的设计。5.7 其它配套用房设计根据甲方提12、供的面积指标进行设计，其中配套用房拟建于住宅首层或底商中，临时售楼处和样板间拟建于绿化带中，均为地上1层，无地下室，具体位置及设计要求详业主后期提供的详细资料。5.8 地下室设计5.9.1. 大商业地下室为二层，住宅地下室为一层，除必要的设备机房外，其余全部作为停车库（不考虑机械停车）。5.9.2. 结合规划合理设置车库出入口和疏散通道，尽量减少对地面景观设计的影响。5.9.3. 机动车停放主要考虑地下停车，沿街商铺可适当考虑地面停车。5.9.4. 停车数量不能满足规划要求时，计算出缺少的停车库面积。5.9 其它5.10.1. 结构、设备专业的简要设计说明及其他设计表述。5.11.1. 设计深13、度应符合建筑工程设计文件编制深度规定2008版的要求。6 技术投标文件成果及深度要求6.1 技术投标文件的内容要求6.1.1 方案设计说明及详细经济技术指标（指标必须严格满足甲方要求）6.1.2 彩色总平面图（效果图两张以上）。6.1.3 交通、绿化等分析图（效果图两张以上）。6.1.4 建筑单体平面图：各主要楼层平面图，包括各种主要户型（单元）平面图、商铺平面图（含主要销售单元平面图）、地下室平面图，售楼处及样板间平面图。6.1.5 主要立面图、剖面图。6.1.6 居住建筑的日照分析报告（对内、对外有遮挡时需列出被遮挡户数和时数）。6.1.7 建筑效果图：整体鸟瞰图（两个方向）、主要单体效果图、街景效果图、沿主要街道效果图等，至少8张效果图。6.1.8 其它有助于表达构思的设计文件。6.1.9 填写附表内容，提交电子文件6.2 技术投标文件的成果要求6.2.1 含全部设计文件的A3格式文本4套。6.2.2 电子文件：平、立、剖面图等图纸的DWG文件，彩色图纸、效果图的JPG文件，汇报用PPT文件及说明书等。