1、1房地产开发报批报建入门培训2目 录132开开发发部部报报建建工工作作管管理理制制度度开开发发报报建建管管理理师师应应具具备备的的工工作作能能力力和和方方法法房房地地产产开开发发流流程程完完全全攻攻略略报报建建工工作作中中“准准”、“快快”的的“拿拿证证”技技巧巧654报报建建工工作作中中重重要要阶阶段段的的的的敏敏感感点点分分析析及及对对策策报报建建工工作作的的重重要要知知识识点点、政政策策解解析析课程大纲3第第一一章章：开开发发部部报报报报批批建建及及配配套套工工作作管管理理制制度度第第一一部部分分开开发发部部报报批批报报建建及及专专项项工工作作要要求求1、开发部报批报建及开发专项工作人员2、应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序；2、开发部报批报建及专项工作人员应了解公司所开发项目的基本情况，包括比如项目占地面积、容积率、绿化率、密度等重要规划指标，以及项目红线内、外的情况比如项目周边的市政道路、管网配套、交通状况、项目地块地面、地下乃至上空有无受限制情况等对设计开展不利的因素，等等一切与项目开发相关的信息状况。3、以计划目标为基础，了解项目施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设乃至公司经营目标的统一、协调、同步。4、做好所有项目有关的政府批文、权证资料档案管理，资料转交、外借等情况均须做好交接记录。5、定期根据项目开3、发整体计划做好开发部工作计划梳理、反馈问题，保障部门工作有计划可依、有计划必依。6、开发专项工作根据开发计划及公司任务要求在报建工作中穿插进行，制定专项计划，保障目标达成7、项目结束后，协同各部门做好项目复盘工作，总结项目经验、教训，为后期项目工作顺利开展奠定基础。第第二二部部分分开开发发部部报报批批报报建建及及专专项项工工作作职职责责1、办理从土地证开始到用地规划许可证、项目立项、建设工程规划许可证的全部手续工作2、办理建设工程施工许可证的全部手续工作3、办理环评、交评、土质检测、人防、消防、防雷、绿化、道路、公建方案等相关手续4、办理申请商品房预售许可证的全部工作手续5、协助组织工程竣工、4、规划、人防、消防、环保、水土、环卫、档案等验收工作，办理确权、房屋产权证。6、办理项目闲置证明、抵押、解押、股权质押、公司资质办理、审查、预售监管款返还、市政道路等配套设施修建等所有对外专项工作7、参与项目开发计划制定，全程跟踪开发计划进行调整、反馈计划风险等事宜14第第一一章章：开开发发部部报报报报批批建建及及配配套套工工作作管管理理制制度度第第三三部部分分开开发发部部报报批批报报建建及及专专项项主主要要工工作作内内容容前面我们说了房地产公司经营的过程简单来说就是：买地、建房、卖房、交付、办证。那我们就看看在房地产经营过程中，开发部在每个阶段主要的工作内容有哪些。第第1 1阶阶段段：项目可行5、性研究阶段：就是所谓的买地这个环节，开发部的工作主要是收集市场及土地相关信息，为公司决策层提供可靠数据，协助办理土地准备工作，协助制作可行性研究报告工作。第第2 2个个阶阶段段：项目前期阶段：属于建房前期准备的环节，开发部的工作可以归纳为17点：（1）协助缴纳土地转让金、土地契税，获得“土地使用权出让合同”“缴纳土地出让金证明”等符合后续办理“国有土地使用权证”的全部工作。（2）申请办理“土地使用权证”，获取“土地使用权证”(3)办理建设用地规划许可证及附件：建设用地规划设计条件、用地三线图）。（4）办理项目立项、名称申报（5）协助设计部方案确认、报批，获取建设工程规划许可证；（6）落实单位进6、行环评、能评报告编制、报审工作；（7）落实单位进行水土保持方案编制、申报工作，以及后期的水土监测、水土验收工作；（8）配合行政部办理房地产开发资质审查、续期、升级；（9）办理项目综合管线方案报批或备案；（10）办理人防方案审查、获取人防批复文件；（11）办理消防方案审查，获取消防批复文件。现在有的地区人防、消防方案审查均纳入施工图审查，不需要单独申请办理方案报批，也有的需要办理，这个主要是看当地的要求；（12）办理防雷、抗震设计审查，这个也是有的地区要求有的不要求，根据当地规定办理即可；（13）办理公建物业方案上会审查，签订公建移交协议书；根据当地规定要求办理；（14）办理施工图审查意见书，有7、的公司这块业务纳入设计部落实，具体哪个部门落实根据所在公司具体规定执行即可。（15）协助采购或工程对监理、总包等单位进行合同备案工作（16）根据当地政策规定办理缴纳墙改基金、散装水泥基金、安全文明施工费、农民工工资保障金等工作，达到符合办理施工证条件。（17）办理施工报建，获取-建筑工程施工许可证25第第一一章章：开开发发部部报报报报批批建建及及配配套套工工作作管管理理制制度度第第3 3阶阶段段：工工程程施施工工阶阶段段，其其中中建建房房前前期期准准备备的的环环节节开开发发部部的的主主要要工工作作（1）配合工程临水、临电的开户、关系协调，争取充分享受相关优惠政策（2）配合向辖区绿化、环保、环卫8、市政、交通管理等部门办理相关手续、缴纳物管费，协调与相关部门的关系（3）开工前放线、验线手续办理，获取验线批复。到了工程正式开工，在施工过程中，开发部的主要工作是协助工程协调质量安全监督站的关系，促使施工顺利开展，保障预售节点第第4 4阶阶段段：预预售售阶阶段段：开开发发部部的的主主要要工工作作就就是是办办理理预预售售许许可可证证，包包括括（1 1）门门牌牌号号的的办办理理（2 2）协协助助物物业业招招投投标标手手续续、接接管管手手册册的的办办理理；（3 3）价价格格备备案案办办理理（4 4）有有的的地地区区获获取取土土地地的的时时候候有有人人才才房房的的配配建建，那那么么就就必必须须提提前9、前完完成成人人才才房房抽抽签签、备备案案手手续续，最最终终保保障障预预售售证证的的获获取取第第5 5阶阶段段：工工程程竣竣工工备备案案验验收收阶阶段段，现现在在到到了了房房子子卖卖出出去去后后，要要为为小小业业主主办办证证的的环环节节，包包括括公公建建房房屋屋产产权权证证的的办办理理。需需要要将将完完工工的的工工程程进进行行各各项项竣竣工工验验收收获获取取相相关关证证件件后后，就就满满足足为为小小业业主主办办理理产产权权证证了了36第第一一章章：开开发发部部报报报报批批建建及及配配套套工工作作管管理理制制度度第第四四部部分分制制定定岗岗位位说说明明书书模模板板47第第二二章章：开开发发报报建建10、管管理理师师应应具具备备的的工工作作能能力力和和方方法法1 1、以以往往对对开开发发报报建建人人的的印印象象：2 2、现现在在对对开开发发报报建建的的重重新新认认识识：总总结结一一句句话话就就是是：要要摒摒弃弃以以往往“拉拉关关系系”的的粗粗俗俗的的方方式式，强强化化自自身身专专业业能能力力，建建立立双双赢赢的的人人脉脉关关系系。5能力：有人脉、能喝酒、会交际前提：监管不严格、领导一言堂合格的开发报建人合格的开发报建人能力：专业能力、协调沟通能力、应变反应能力、有人脉锦上添花：能喝酒新形势：老虎、苍蝇一起打86第第二二章章：开开发发报报建建管管理理师师应应具具备备的的工工作作能能力力和和方方法11、法合格开发人专业要求和学习能力沟通力和公关力承受压力和解决问题能力案例分享经验分享1、随机应变能力2、灵活运用政策文件3、良好的人脉关系案例分享时间管理能力统筹管理和团队协作能力资料管理能力1、熟悉当地城市规划审查规范、依据文件，比如：中山市技术审查规范、关于公建配套等各类依据文件；2、熟悉当地房地产项目开发流程；3、建筑识图能力案例分享：图示说明开发报建部门与内部公司各个专业部门横向协作，后图经验分享97第第二二章章：开开发发报报建建管管理理师师应应具具备备的的工工作作能能力力和和方方法法108第第三三章章 房房地地产产开开发发流流程程完完全全攻攻略略1、项项目目前前期期开开发发报报建建流流12、程程示示意意图图119第第三三章章 房房地地产产开开发发流流程程完完全全攻攻略略2、项项目目后后期期开开发发报报建建流流程程示示意意图图1210第第四四章章报报建建工工作作中中“准准”、“快快”的的“拿拿证证”技技巧巧根据前面说的开发报建的定义及开发报建工作的本质，我们可以知道开发报建的目标可以归纳为：合法合规、快速拿证、效益最大。那么现在我们就主要来说说作为开发报建负责人，如何做到“准”、“快”地获取证件，相对应的“拿证”技巧是什么。我认为可以归纳为三“预”一“协调”：第一个“预”，我认为应该是要求报建人员对所跟进的项目情况必须做到提前了解、熟悉。第二个“预”字，是要求报建人员对所跟进的项目13、所在地的政策、办事流程必须熟悉、了解透彻，与相应职能部门的审批人必须提前搞好关系、而不是临时抱佛脚。第三个“预”是“预演”我们与政府部门的协调和沟通最终的目的就是一个快速取证！1311重点报建工作的特性：1、承前启后2、专业性3、方法性基本知识：容积率、密度、绿化率、不同容积率对应什么产品例例：规规划划报报建建是是如如何何体体现现上上述述特特性性1、承前启后：2、专业性：3、方法性：项目立项审查准则、专业规范知己知彼施工证预售证人防、消防规划验收控规、合同、设计条件（三线）识图、基本知识人脉资源灵活沟通第五章 报建工作中重要阶段的的敏感点分析及对策规划报建规划报建规划报建141 1、规规划划报14、报建建的的工工作作流流程程、方方法法解解析析、案案例例分分享享（1 1）办办理理流流程程内部预审了解项目情况、熟悉方案须解决的问题所在最终目的获得审批取得规划证外部预审提前解决不确定的问题图纸提前预审（2 2）方方法法解解析析熟悉、了解审查规范且灵活运用人脉关系（3 3）案案例例分分享享香蜜山规划报建利用地下商业计容规定为公司增加可售面积，创额外收益 12500平方米*售价硅谷五期公建移交建筑面积利用用地面积抵扣，增加了可售面积3000平方米*售价12设计图纸规划预审申请表电子报批资料土地证合同窗口入案经办审批科长审批局长审批缴费领证办公室存档盖章获得审批取得规划证152 2、施施工工报报建建15、的的工工作作流流程程、方方法法解解析析、案案例例分分享享（1 1）办办理理流流程程资料提前准备预审（2 2）方方法法解解析析熟悉、了解办理要求且灵活运用人脉关系（3 3）案案例例分分享享13提前准备申请表规划证施工图审查合格证土地证、保函窗口入案经办审批科长审批局长审批打证、领证获得审批取得施工证163 3、预预售售证证办办理理的的工工作作流流程程、方方法法解解析析、案案例例分分享享（1 1）办办理理流流程程资料提前准备、预审（2 2）方方法法解解析析熟悉、了解办理要求且灵活运用人脉关系（3 3）案案例例分分享享14提前准备申请表规划证土地证窗口入案经办审批科长审批局长审批打证、领证获得审批取得预售证174 4、规规划划验验收收的的工工作作流流程程、方方法法解解析析、案案例例分分享享（1 1）办办理理流流程程图纸、数据提前准备、预审（2 2）方方法法解解析析熟悉、了解审查规范、要求且灵活运用人脉关系（3 3）案案例例分分享享15提前准备申请表竣工图土地证保函窗口入案经办审批科长审批局长审批打证、领证获得审批取得规划条件核实批复