1、延续|复兴|传承,武汉市江汉区沿江一号二期项目概念方案设计,“复兴”码头,“传承”古典,长江码头汉江帆，再现码头热闹繁华的沿江风貌,延续外滩古典欧式敦实，厚重的沿街风貌,目录CONTEXTS,3理念概述,2背景研究,1设计愿景,4规划设计,5交通研究专篇,6城市空间研究专篇,7产品研究专篇,1,设计愿景Design vision,打造沿江金融中心 引领城市经济新发展,一个富有历史底蕴而不失现代特色的城市名片,传承江城历史文脉，复兴汉口大都会,保留武汉的历史文化灵魂，塑造沿江城市天际线与城市形象,总平面图,打造滨江新地标,引领沿江新风貌,铸就金融CBD核心区,成就古今文化新飞跃,创造新型滨江都市2、生活,背景研究Site Analysis,2,基地区位,SITE LOCATION,基地位于湖北省武汉市汉口区沿江大道两江交汇处。这里拥有悠久的历史、秀丽的风光。汉口是武汉历史上第一个金融商社等服务业聚集地，一度成为仅次于上海的金融贸易区。1862年汉口设立江汉关正式开埠，成为与沪、津、穗并称的全国四大金融中心之一。汉口拥有水运、陆运、铁运、多式联运等多种交通条件，区位极为优越。汉口地区已发展成为承担对外贸易、物流的核心区域，承担着“重振老汉口，复兴大武汉”重大职责。,基地,中国,武汉 WUHAN,汉口 HANKO,基地周边现状,SITE SOURRANDING FUNCTION,汉江,长江,3、基地东面为沿江一号美食街，西面紧邻白马商城，南面为汉江，北面则是大量的老城住宅区。,4,4,基地,基地,基地,基地周边业态,SITE SOURRANDING FUNCTION,北侧商业西侧商业东侧商业,沿街现状,沿街现状,沿街现状,商业形式现状：沿街排列小铺，住宅一层底商为主,商业形式现状：集中商贸城，一层外围为沿街小铺,商业形式现状：集中批发品市场，一层外围为沿街小铺,街区型集中商业与周边业态形式更接近,结论：,区域交通,AREA CIRCULATION,基地北侧为大兴路,较拥挤，南侧为沿江大道,现宽20M,今后将扩建到40M，东侧为规划路,还未修建，西侧为规划路,兼顾白马商城的后勤道路。,4、规划路,规划路,SITE,沿 江 大 道,大 兴 路,规划路,小巷,友谊南路,沿江城市风貌,ARCHITECTURE FEATURE ALONG THE RIVER,沿江大道上古典造型的百年老建筑连绵排列开来,成为沿江地标，赋予了城市独具历史感的沿江风貌，项目作为沿江大道的延续和两江交汇处，将传承古典建筑风貌，使汉口外滩在更多的经典中变得不朽。,基地功能定位,SITE SITUATION,项目基地在两江交汇处，属于汉正街边缘区域，周边为武汉老城区，人口稠密。项目位于汉正街滨江核心岛。汉正街定位为国家中心城市核心区世界级滨江中央服务区，聚集幵一体化发展中央商务区、中央居住区，功能区域内聚集金融结5、算中心总部、物流总部、信息产业总部、全球奢侈品配货中心、航空中心总部、金融投资银行总部集群、高端商业购物中心、顶级度假酒店配套等为一体的高端综合产业集群。,沿江一号二期,汉正街中央服务区核心区,武汉的新城市金融中心,规划条件,PLANNING REQUIRENMENTS,净用地面积：25820总建筑面积：25万容积率：9.7机动车停车：不少于1000辆建筑退界 见右图建筑高度控制：主体建筑高度250米地块内微波通廊和堤防保护线的具体要求有待进一步核实，对建筑退界，实际可建设用地大小和建筑高度会带来影响。南侧退堤防保护线距离暂不确定，影响建筑布局。,退城市绿化线,10M,上位规划三栋塔楼方案,本6、案以延续政府三塔楼方案的上位规划为依据，按照三塔楼的布置落位为项目设计原则。,政府招商手册方案,政府招商手册方案,UPPER PLANNING THREE TOWER PLAN,背景研究结论,SITE SITUATION,项目位于城市CBD核心商圈具有密集的人流支撑是外滩风貌最重要的城市展示界面,我们要打造CBD核心商办中心展现沿江历史风貌传扬古今,理念概述Design Concept,3,我们要怎么做,传扬古今,困境,+,“复兴”码头,“传承”古典,一段富有历史记忆的文化延续,码头文化,THE PORT CULTURE,武汉城市的发展变迁，与武汉码头的兴衰流变息息相关。从古至今，武汉码头大约7、可划分为三个发展阶段：内河经济时代、大江经济时代、海洋经济时代。武汉的码头最早起源于内河，被称为“不夜港”；在大江经济时代，武汉被誉为“东芝加哥”海洋经济时代，武汉大码头则联通世界。传统码头文化是多元文化相互激荡、彼此融合的产物，既蕴涵着中国传统文化和本土荆楚文化的特质，又烙印着近代西洋文化的痕迹。继承和弘扬武汉码头文化的优良品质与传统，剔除其劣根性，重构适应新时代的码头文化格局，成为武汉码头文化的必然发展道路。,码头文化江帆,THE PORT CULTUREJIANGFAN,建筑空间上的布局形态取“千帆过尽”之意。三栋塔楼与裙房之势犹如一艘蓄势待发的江帆，停留在岸边，待风来，便能扬帆远航。,8、江帆取意,抽象形态,江帆造型,沿江城市风貌,ARCHITECTURE FEATURE ALONG THE RIVER,漫步在汉口沿江大道上，从江汉关到市政府办公楼（前德国领事馆），12幢风格各异的百年老建筑连绵排列开来。作为汉口沿江地标的汉江关大楼、好百年饭店、花旗银行大楼、新泰大楼等，使沿江大道更具积淀和历史感，项目作为沿江大道的延续和两江交汇处，将传承古典建筑风貌，使汉口外滩在更多的经典中变得不朽。,古典元素,ARCHITECTURE FEATURE ALONG THE RIVER,比例,韵律,建筑立面比例遵循古典的“三段式”，提取古典的竖向肌理作为建筑立面肌理。“三段式”构图与竖向肌理通9、过现代的手法演绎，形成建筑独特的立面形象。,竖向肌理,三段式,造型立意,ARCHITECTURE FEATURE ALONG THE RIVER,+,码头江帆,古典风情,古典敦实,现代简洁,城市肌理,STREET TEXTURE,地块现状呈现出凌乱的肌理关系，在新的规划功能和道路交通要求，以及尊重周边地块肌理的前提下，地块将呈现新的肌理，并且通过公共空间与周边地块自然地过渡。,城市肌理：大街小巷/小尺度,基地肌理：尊重老城肌理/街区式,汉正街区,基地,平面肌理,STREET TEXTURE,街巷提取,空间聚合,汉正街区肌理,空间分裂重组,空间优化,空间成形,大街-小巷,大街,小巷,大街,小巷,10、大街,小巷,小巷,大街,大街,小巷,小巷,小巷,大街,大街,小巷,小巷,小巷,大街,突围,延续汉正街城市肌理,复兴长江码头文化,传承沿江古典风貌,大街小巷,江帆渔船,古典元素,规划设计Planning Design,4,总图一,MASTER PLAN 1ST,功能业态分析,FUNCTION ANALYSIS,甲方诉求：主要业态为:办公+销售型商业,可考虑一些商墅形式的办公产品推荐业态组合：商业：一层以街区小铺商业形式组合，二层大部分为一拖二的形式，三四层为小主力店组合或办公形式，形成街区型集中商业。办公：考虑多产品组合，有利于办公产品的溢价及去化。商墅：布置于南侧商业裙房屋顶，做退台式办公产品11、，有利于增添办公空间的趣味性及江景资源的利用。,车行流线,TRAFFIC CIRCULATION,办公交通界面,办公交通界面,商业流线界面,基地商业动线,PEDESTRIAN CIRCULATION,消防,FIRE FIGHTING,消防登高场地消防流线,日照分析,SUN ANALYSIS,原始基地日照,新建高层后日照,交通研究专篇Traffic Research,5,基地交通,尊重基地首先需要了解基地周边交通现状,如何剖析关键要素,基地周边交通现状,SITE CIRCULATION,基地北侧为大兴路,较拥挤，南侧为沿江大道,现宽20M,今后将扩建到40M，东侧为规划路,还未修建，西侧为规划路12、,兼顾白马商城的后勤道路。,基地周边未来交通规划,SITE CIRCULATION,沿河大道,将升级为40m，作为快速道路,现状路，将升级为15m,大兴路，升级为20m，并建设隧道,规划路，将升级为30M,并建设匝道,SITE,匝道,40M,30M,15M,20M,隧道,基地作为政府未来城市规划的中心枢纽，周边道路的升级和快速隧道的建设，将极大地增强基地交通的便利性。本项目作为规划区的首开项目，意义重大。,周边机动车承载力,TRAFFIC CARRYING CAPACITY ANALYSIS,车流分析：基地南侧沿河大道为城市快速路，车速为60km/h的6车道道路，通行能力为10380辆/时。大13、兴路北侧居住区稠密，车流量较大，大兴路为车速40km/h的4车道道路，通行能力为6560辆/时。西侧规划路为车40km/h的2车道道路，通行能力为3280辆/时。东侧规划路除去下穿车道，为车速40km/h的2车道道路，通行能力为3280辆/时结论：南侧沿江大道为快速路，不宜开设车行出入口。北侧与东西侧规划道路比较适合开设出行出入口。,40M,20M,15M,30M,SITE,我国城市道路设计规范每条车道通行能力的建议值为：,机动车出入口分析,40M,30M,20M,15M,大兴路,规划路,沿河大道,车流量分析：,VEHICLE GATE ANALYSIS,基地人流,PEDESTRIAN ACC14、ESS,高低,低高,SITE,基地主要人流来自北面大量的住宅区。南面有少量来自沿江大道的人流。东面与西面聚集白马商城和沿江一号的人流。,商业出入口分析,结论：商业出入口有利点 ABCD,商业出入口C:优势：利于商业形象展示；街角开口，视线较好；前场空间较大，利于形象展示;劣势：南侧商业氛围较弱；相对于北侧，人流量较少；商业出入口D:优势：利于商业形象展示；街角开口，视线较好；劣势：南侧商业氛围较弱；相对于北侧，人流量较少；,SITE,MAIN ENTRANCE ANALYSIS,商业出入口A:优势：结合北侧主要人流导入点开口；北侧商业氛围较好，利于设置商业出入口；街角开口，视线较好；西侧规划路15、与大兴路交叉口车流较缓，空间尺度适宜，利于人流导入；劣势：沿街展示面较差；北侧商业街交通较混乱；商业出入口B:优势：结合北侧主要人流导入点开口；北侧商业氛围较好，利于设置商业出入口；街角开口，视线较好；劣势：沿街展示面较差；北侧商业街交通较混乱；东侧规划路与大兴路交叉口有下行隧道出入口，对人流有影响；,周边交通网络发达 基地可达性较高,交通研究结论,东面：未来规划路，受下穿隧道分流，交通压力相对较小，较适宜开机动车主出入口。（现状无道路）,北面：现状交通拥堵，可开机动车次要出入口。(大兴路）,西面：交通景观面较差，道路等级低，适宜开后勤出入口。（白马商城后街小巷）,南面：城市快速道路，车流量较16、大，不适宜开机动车口。（沿江大道）,E,N,W,S,城市空间研究专篇Urban Space Research,6,如何塑造城市空间,城市需要合理的空间设计强化城市的印记为市民提供交际空间,区域开敞空间,OPEN SPACE,SITE,保持连续丰富的沿江开敞空间RESERVE OPEN SPACE ALONG THE RIVER,开敞空间：,公共绿化,前场广场空间,前场广场空间,公共绿化,场地开敞空间,OPEN SPACE,开敞空间节点OPEN SPACE,节点意向OPEN SPACE REFERENCE,开敞空间OPEN SPACE,街角广场,街角广场,城市天际线,THE SKYLINE,本项17、目与未来城市天际线呼应，由东向西节节升高丰富的沿江城市天际线，给人以深刻印象。起伏变化的天际线也是设计的出发点之一,城市天际线,THE SKYLINE,出于对城市天际线的解读和尊重，建筑高度向西逐渐升高,地块内最高的建筑被放置在西南角，以增强对统一街和沿江大道交叉口的天际线影响，建立与这个城市重要节点的空间关系。,地块内三幢超高层将为成功的为本项目定性：城市肌理中标志性元素。,江景界面5个 江景界面4个,江景界面分析（以三栋塔楼江景界面最大化为设计出发点，推导如下情况）,一栋南侧，两栋北侧ONESOUTH ANOTHERNORTH,两栋南侧，一栋北侧TWOSOUTH ANOTHER ONENO18、RTH,三栋南侧THE TOWERS STAND SIDE BY SIDE,江景界面5个 江景界面6个 江景界面6个,江景界面5个 江景界面6个 江景界面7个,塔楼落位江景资源利用率分析,TOWER LOCATION,日照条件分析：（根据塔楼江景界面最大化优选出的方案，进行日照筛选）,按照大寒日1小时日照要求计算（左侧受白马商城及基地左下角高层落位影响，没有可利用日照光线通过）,塔楼落位最佳组合：“品”字形，南侧“一”字形两种形式,江景界面6个 江景界面6个 江景界面7个 江景界面5个,塔楼落位日照分析,TOWER LOCATION,VS,1.高层江景界面为7个2.楼栋间距较大，视野开阔，具有19、围合感3.南面侧商业有较开阔的开口面4.南面裙房顶层布置商墅，充分利用江景资源有利于提升商墅价值及品质。,1.高层江景界面为5个2.楼栋间距局促，视线对位严重，沿街界面僵直3.商业集中在北侧布置，南面商业开口界面小，不利于人流引导与沿江大道的形象展示4.裙房顶层若有商墅办公，品质较差，未能充分利用江景资源。,商业入口,商业入口,商业次入口,“品”字形塔楼 THE TOWER,“一”字形塔楼 THE TOWER,塔楼落位布局形式优劣分析,TOWER LOCATION,1.超高层江景界面较好2.街角形象展示较好，但超高层对北侧高层有视线遮挡 3.右侧规划道路宽度较大，有较大的前场视野4.东侧车流大20、部分由下穿隧道流走,1.超高层江景界面较好2.街角形象展示较好，视野开阔3.前场空间较充足4.超高层对百米塔楼的视线遮挡较小,1.超高层江景界面少，凹于北侧视线遮挡2.形象展示效果较差3.超高层塔楼前场空间局促4.塔楼北侧临老旧的商住楼，视距小，环境品质较差,塔楼落位250M超高层落位分析,TOWER LOCATION,超高层位于西南角THE TOWER ON WESTSOUTH,超高层位于北面居中THE TOWER IN THE MIDDLE OF NORTH,超高层位于东南角THE TOWER ON THE EASTSOUTH,视野,办公出入口后勤出入口,“品”字形点板组合分析,2.受场地21、面宽影响，中间做板楼形式受限塔楼标层为42.4m*42.4m=1800,3.让出东南角商业开口及东北角日照切角要求后此楼如果做点式建筑间距无法满足规范要求。板楼标层为30m*57m=1700。,1.为利于去化，街区型商业裙房为最佳选择，即商业层数宜在4-5层，建筑密度宜在50%左右，即商业量在4-5万，在保证容积率做足情况下，需要尽可能加大塔楼单层面积，塔楼总面积约21万超高层为：2300，尺寸为48m*48m,塔楼落位,TOWER LOCATION,产品研究专篇Production Research,7,案例分析街区尺度,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,北京22、三里屯商业街步行街宽度：826m,上海大宁国际商业街步行街宽度：418m,结论：街区型商业街的空间尺度为6m18m较适宜。,案例分析商业层数,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,结论：街区型商业基本为三四层,北京三里屯商业街,上海大宁国际街,上海浦东金桥国际,4F3F2F1F,4F3F2F1F,3F2F1F,商业形式,条件：按5万商业总量布置,方案一：集中MALL,退城市绿化线,方案二：街区式,退城市绿化线,优点：容易去化5万的商业体量，适合自持大型商业。难点：密度过大，不适宜绿地快速销售模式，未来销售模式 选择单一，去化难度巨大。,优点：适合绿地传统销售模式，可23、实现多模式快速去化。难点：难以去化5万的商业体量。,BUSINESS FORM,（按规范退界后，满铺基地）,（街区型，4层独栋式商业）,占地面积1.4万,占地面积1.06万,体量去化研究,MASSING ANALYSIS,如何去化25万建筑体量？,条件一：案例研究总结，街区尺度控制在6m-18m较适宜，街区型布置占地可达到1.06万。条件二：案例研究总结，街区商业做3-4层较容易销售去化。,？25万,1,2,商业：可去化约4.5万,剩余体量转移到塔楼办公去化,3,办公：需去化20.5万,塔楼体量去化分析,MASSING ANALYSIS,条件：分三栋塔楼去化,1,办公：需去化20.5万,2,条24、件一：240m结构限高。条件二：塔楼标准层面积按2300设计，平面尺寸48m*48m条件三：层高设定为4.2米，除去底商可做52层,240M超高层：可去化11.4万,3,条件一：中间微波通道计算得出限高160m，从城市天际线及经济性分析，设计为150m。条件二：塔楼标准层面积按1800设计，受场地面宽制约无法做横向板楼，平面尺寸42.4m*42.4m。条件三：层高设定为3.9米，除去底商可做31层,150M超高层：可去化5.7万,4,条件一：从城市天际线及经济性分析，设计为100m。条件二：塔楼标准层面积按1600设计，受场地面宽制约只能做宽度约为30米的板楼，受基地切角制约长度只能做约57m25、,平面尺寸30m*57m。条件三：层高设定为3.6米，除去底商可做22层,100M超高层：可去化约3.5万,体量去化结果,MASSING ANALYSIS,案例分析街区尺度,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,北京三里屯商业街步行街宽度：826m,6M,16M,13.5M,7M,10M,14M,本案商业街步行街宽度：716m,电梯厅入口朝向,ELEVATOR HALL ENTRANCE TOWARD,电梯厅出入口均朝向商业主动线,商业主动线,电梯厅入口朝向,竖向交通,商业产品分析,PROJUCT ANALYSIS,1F 为100-50独立沿街街铺,1F 平面图,226、F 平面图,3-4F 平面图,5F 平面图,2F 为200300一拖二商铺,3、4F 为200-300独立电梯商铺,5F 商墅200-300，设计屋顶露台,一层商业流线分析,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,主要人流出入口,主要人行流线,次要人行流线,开敞空间,转角铺为小主力店单铺面积控制在100-300,中间铺为沿街小铺单铺面积控制在100-50,中间铺示意,转角铺示意,二层商业流线分析,2ND FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,商业电梯,尽端独立门厅主力店单铺面积控制在500-300,中间铺1F拖2F单铺面积控制在100-300,尽端27、独立门厅主力店单铺面积控制在500-300,中间铺1F拖2F单铺面积控制在100-300,1F拖2F商铺示意,尽端铺示意,三、四层商业流线分析,3RD&4TH FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,尽端独立门厅主力店单铺面积控制在500-300,尽端独立门厅主力店单铺面积控制在500-300,商业电梯,独立门厅商铺示意,尽端铺示意,单铺面积控制在200-300,五层商业流线分析,5TH FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,商业电梯,退台式商墅,单铺面积控制在200-300,地下一层平面,UNDERGROUND PLANE 1,地下一层车位:494个车位28、(平层147，机械347）,地下二层平面,UNDERGROUND PLANE 2,地下二层车位:514个车位(平层停车）,一层商业流线分析,1ST FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,二层商业流线分析,2ND FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,三、四层商业流线分析,3RD&4TH FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,五层商业流线分析,5TH FLOOR COMMERCIAL CIRCULATION,售楼处方案,概念方案设计,优势：1.形象展示面较好2.可不开挖地下室劣势：1.贴近用地红线，前场空间不足2.只能设置临时使用，造成29、一定的成本浪费3.紧邻道路边沿，有一定安全隐患。,A,B,SALES OFFICE LOCATE 街区型售楼处落位,C,（堤防控制线以内）,（堤防控制线以外）,优势：1.形象展示面较好2.可不开挖地下室劣势：1.前场较小但可借用超高层用地2.只能设置临时使用，造成一定的成本浪费。3.影响超高层建设，建设超高层时需移位，带来一定成本增加。,（独栋商业体以内）,优势：1.形象展示面较强2.前场空间充足3.后期可改成独栋商业永久使用，节约成本劣势：1.对地库影响较大,损失3000地库停车面积，地下商业面积减小至1500,防护堤线,红线距离现状沿江大道21m,沿江大道拓宽控制线,沿江大道现状线,防护堤线距离用地红线13m,SALES OFFICE LOCATE 集中型商业售楼处落位,方案一（西南角）,方案二（东南角）,方案三（东南角永久售楼处）,MASTER PLAN 2ND,临时售楼处风险控制1.场地及开口在红线外，需和政府前期沟通2.北侧距离地库预留6m施工间距，需工程确认施工距离,售楼处单层380平方米 夹层120平方米,方案三（b）,CASE 3,方案三（b）：玻璃盒子,“复兴”码头,“传承”古典,