1、2019.04 鸟瞰图 住宅透视图 用地背景 Background 城市概况 City profile 用地区位 Use location 用地区位 Use location 竞品分析 competing products 人流来向 Pedestrian flow 人流量1234 项目愿景 Project concept 城市地标 City Landmark 活力街区 Vitality block 文化展厅 Cultural exhibition 案例参考 Case analysis 徐州苏宁广场 XuZhou 开发商：苏宁置业 面积：48万平方米 主题：EXPO旗舰店、顶级购物中心 业态：主2、力百货、苏宁电器零售旗舰店、餐饮及休闲娱乐品牌，打造成时尚潮流购物新地标。IAPM ShangHai 开发商：新鸿基地产 面积：12万平方米 主题：夜行消费 业态：国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮流购物新地标。规划要点：地块一 规划净用地面积为：78488 计容面积：172673 容积率：2.2 建筑密度：25%绿地率：35%地块二 规划净用地面积为：41460 计容面积：82920 容积率：2.0 建筑密度：25%绿地率：35%上海大悦城 JOY CITY ShangHai 开发商：中粮 目标：时尚年轻女性 主题：建造潮流、时尚、性感的生活购物中心。深圳万3、象城 THE MIXC SHENZHEN 开发商：华润 面积：18.8万平方米 业态：百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等 设计方案 Project design 规划要点：地块一 规划净用地面积为：78488 计容面积：172673 容积率：2.2 建筑密度：25%绿地率：35%地块二 规划净用地面积为：41460 计容面积：82920 容积率：2.0 建筑密度：25%绿地率：35%退界说明 依据江苏省城市规划管理技术规定（2011年版），海安县住房和城乡建设局建设用地规划条件 地块一 地块二 用地红线 地下车库范围线 多层退界线4、 高层退界线 用地红线 地下车库范围线 多层退界线 高层退界线 规划条件 Planning conditions 基地分析 SITE STUDY 外部限制条件 日照要求 据江苏省城市规划管理技术规定（2011版）根据周边现有资料测算，两地块均有不满足3小时日照的住宅建筑存在。根据要求，不满足日照要求的旧区住宅，新建住宅不得使其情况恶化。基地分析 SITE STUDY 日照解决方式 地块一基地可建建筑高度范围 旧居避让新建住宅主体计算范围，可不参与日照计算。被遮挡建筑的计算范围：拟建高层建筑以北，建筑高度1.5倍的扇形阴影范围，最大不超过150米范围内的现状、在建或规划的建筑.100M 90M 5、80M 70M 建筑高度 影响范围 60M 基地分析 SITE STUDY 100M范围区域 90M范围区域 80M范围区域 90M范围区域 避让客体建筑 避让客体建筑 该处自身日照已不满 足，红线夹角范围内 不能有光线被遮挡 地块二基地可建建筑高度范围 旧居避让新建住宅主体计算范围，可不参与日照计算。被遮挡建筑的计算范围：拟建高层建筑以北，建筑高度1.5倍的扇形阴影范围，最大不超过150米范围内的现状、在建或规划的建筑.日照解决方式 基地分析 SITE STUDY 幼儿园用地范围 住宅用地范围 商业用地范围 幼儿园选址 地块一西北角处基地形状较为不规则，布置住宅楼栋不经济；该位置日照条件较好6、，适宜布置幼儿园。幼儿园限制条件 避免幼儿园对周边建筑日照影响 建筑高度10米范围 建筑高度20米范围 基地分析 SITE STUDY 地块一 地块二 缺少该地块总图户型，如有旧住宅建筑，新建住宅需考虑对其日照影响；缺少该地块总图户型，如有旧住宅建筑，新建住宅将受其遮挡 风险一：风险二：该位建筑性质不明确，如是住宅建筑，地块一新建住宅需考虑对其日照影响 风险三：规划要求：在日照影响分析计算范围内，对项目用地红线外受影响的住宅建筑使用日照分析时，日照标准在2011年版江苏省城市规划管理技术规定要求的基础上提高30%风险五：缺少该地块总图户型，如是高层建筑，需考虑对地块一幼儿园和住宅日照影响 风险7、四：规划要求待明确 基地分析 SITE STUDY 商业综合体选址策略 MALL置于地块一 不推荐 MALL置于地块二 推荐 1.地块一业态混杂，住宅易受南侧mall的不利影响，降低住宅品质 2.地块一住宅受日照限制严重，无法出量（9.5W），而MALL占用日照有利区域，资源错配 3.地块一总图间距及其紧张（仅能兵营式排布），地块二总图间距及其宽松（大花园），产品分布不合理，过于悬殊 4.地块一仅可东南两侧接临道路，打造商业条件弱于地块二 1.地块一、二完全分离，各自成区，干扰小 2.住宅和商业均可满足总量要求，河景利用充分 3.住宅间距舒适，组团感好 4.地块二可实现MALL+商业街的组合，8、形象更好，对周边资源利用更充分 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 18F 18F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 9F 9F 9F 9F 9F 9F 9F 9F 33F 33F 18F 18F 33F 33F 33F 33F 日照有利区域 总平面图 Master plan 地块一 总用地面积：78488 地上总建筑面积：188455 商铺面积：13850 住宅面积：169265 容积率：2.40 地块二 总用地面积：41460 地上总建筑面积：103663.3 集中商业面积：79720.1 商铺面积：23943.2 容积率：2.459、 方案尝试一：中心花园方案（地块一）面积段：118+138+168+180 总平面图 Master plan 地块一 总用地面积：78488 地上总建筑面积：188306 商铺面积：13850 住宅面积：169116 容积率：2.40 地块二 总用地面积：41460 地上总建筑面积：103663.3 集中商业面积：79720.1 商铺面积：23943.2 容积率：2.45 方案尝试二：集约化排布 面积段：115+135+163+180 总平面图 Master plan 地块一 总用地面积：78488 地上总建筑面积：188150 商铺面积：13850 住宅面积：168960 容积率：2.40 10、地块二 总用地面积：41460 地上总建筑面积：103663.3 集中商业面积：79720.1 商铺面积：23943.2 容积率：2.45 方案尝试三：洋房最大化排布 面积段：118+138+168+180 总平面图 Master plan 方案一：中心花园方案 1.总图规划形态良好 2.中心花园完整性较好 3.户型面积段（118、138、168、180）4.临道路城市界面完整性较好 方案二：集约化排布方案 1.总图规划形态良好 2.中心花园略小 3.户型面积段（115、135、163、180）4.临道路城市界面完整性较好 方案三：洋房最大化方案 1.总图分区不够明确，东侧洋房不够舒适 2.中11、心花园完整性较好 3.户型面积段（118、138、168、180）4.临道路城市界面完整性一般 推荐 不推荐 不推荐 鸟瞰图 商业街鸟瞰图 商业综合体透视图 住宅透视图 地块一说明 Block 1 Explanation 地块一方案 Product distribution 经济技术指标：总用地面积：78488 地上总建筑面积：188455 商铺面积：13850 住宅面积：169265 容积率：2.40 项目数据单位总用地面积总建筑面积地上总建筑面积其中沿街商铺住宅配套用房其中物业用房社区养老其它幼儿园安置房地上不计容积率建筑面积容积率建筑占地面积建筑密度绿地率总户数户产品分布图 Produc12、t distribution 交通分析图 Traffic analysis 地块二说明 Block 2 Explanation 经济技术指标：总用地面积：41460 地上总建筑面积：103663.3 集中商业面积：79720.1 商铺面积：23943.2 容积率：2.45 地块二方案一 Product distribution 海安首席020智慧商业综合体 建筑 运营 产品 精品 作品 线上线下融合 科技 前沿 智慧 体验 大数据 会员 优势 金融 定位 4 产业定位 Product plan 互联网020体 验式智慧商业 智慧科技社区 集互联网020体验式智慧商业综合体、智慧科技社区四两大主13、题的城市综合体项目 轻奢、快时尚零售品牌 互联网020科技消费体验 苏宁体育及官方衍生品店 SU FRESH苏鲜生精品超市 苏宁红孩子亲子体验中心 苏宁影院 苏宁智能家居系统 智能家庭家电管家 智能家庭照明专家 智能家庭安全专家 智能家庭生活管家 智能家庭影音专家 产业定位 Product plan 业态分析图 Format analysis 业态分布图 国际快销 汽车超市 苏宁极物 生鲜 红孩子 电器 电玩 体育 健身 美食 餐饮 苏宁影院 餐饮 体育 餐饮 苏宁3C 业态分析图 Format analysis 9.8-12.5M 流线分析图 Streamline analysis 业态分析14、图 Format analysis 入驻商家示意：2400 16.8M 56M 21M 一层业态分布 意向商家简介 Product plan 苏宁采用“自营直采+平台海外招商”模式，以母婴美妆、食品保健、电子电器、服装鞋帽等四大品类为主。依托在香港、日本、韩国、美国、欧洲等地的自采团队和供应链，苏宁将线上海外品牌馆落地实体店。海外购体验馆 依托苏宁智慧零售模式，打造全球领先的汽车零售平台。苏宁汽车超市 通过智能产品、极物家居、3C产品，精选新奇特的独家商品来建立年轻时尚阵地。苏宁极物 业态分析图 Format analysis 入驻商家示意：二层业态分布 16.8M 56M 21M 意向商家简15、介 Product plan 项目打造南通最丰富的一站式亲子生活体验中心，除了母婴零售外，还包括儿童教育、产后恢复、婴儿游泳、儿童主题餐厅、儿童游乐、亲子烘培、儿童角色扮演、儿童理发等儿童母婴主题业态，加大儿童母婴业态比例，迎合儿童母婴市场需求趋势。苏宁红孩子 一站式亲子生活体验中心 苏鲜生是苏宁超市线下门店的延伸,其理念将“生鲜+美食+配送”进行结合，打造O2O的生鲜超市。SU FRESH苏鲜生 O2O 生鲜超市+南通中华特色馆 苏宁财富中心是苏宁金融集团的基层机构，包括易付宝专区、消费金融专区、理财专区、小微金融专区、众筹专区以及咖啡休闲区等六大功能区域。其领先的O2O金融模式荣获江苏省互16、联网金融十大创新奖。苏宁财富中心 业态分析图 Format analysis 16.8M 56M 21M 入驻商家示意：三层业态分布 意向商家简介 Product plan 网罗最前沿的新奇特科技产品，从引领科技前沿的VR、机器人、无人机，到以智能夜灯、智能睡枕为代表的智能实用小电器。苏宁 YOUQU 优趣 前沿的新奇特体验区 从客厅到厨房、从卧室到卫生间，苏宁智能家居就在你的身边！智慧科技社区及智能家居 使用Virtual Reality（虚拟现实）技术，生成三维购物环境，将突破时间和空间的限制，真正实现全球各地商场随便逛，各类商品随便试。VR体验馆 业态分析图 Format analysi17、s 16.8M 56M 21M 入驻商家示意：四层业态分布 意向商家简介 Product plan 引入飞翔风洞、激光模拟射击、射箭、保龄球、虚拟高尔夫、电子竞技等新奇体验业态。全球最前沿的体验业态 引入飞翔风洞、激光模拟射击、射箭、保龄球、虚拟高尔夫、电子竞技等新奇体验业态。全球最前沿的体验业态 一兆韦德健身为国内著名的健身连锁品牌之一。累积服务超过100万会员、每天服务人次超过50000次，是当之无愧的行业领跑者。健身业态 一兆韦德 H&M 业态分析图 Format analysis 16.8M 4.5M 21M 入驻商家示意：五层业态分布 业态分析图 Format analysis 3018、M 45M 21M 体验广场 入驻商家示意：六层业态分布 意向商家简介 Product plan 苏宁影城“同步观影VIP包间”打造城市观影头等舱 除了传统大厅观影，苏宁影城还推出“同步观影VIP包间”，打造城市观影头等舱，提供“同步大片、管家服务、订制聚会、私享空间”等四大尊享服务。此外，苏宁影城还提供订制聚会服务，比如生日派对、情侣约会、结婚纪念、家庭聚会、亲子互动、赛事直播、商务会谈、小型沙龙联谊等活动。业态分析图 Format analysis 21M 入驻商家示意：七层业态分布 意向商家简介 Product plan 苏宁体育及官方衍生品店 结合屋顶花园打造，规划苏宁足球体育青训场地19、，引入苏宁足球青训俱乐部，提供专业青少年足球培训课程及相关比赛活动，提升儿童的足球兴趣。苏宁足球青训俱乐部 业态分析图 Format analysis 商业街业态分布 意向商家简介 Product plan 零售业态 艺术空间、创意集市 “互联网+”是创新2.0下的互联网发展的新业态，是知识社会创新2.0推动下的互联网形态演进及其催生的经济社会发展新形态。互联网+体验店 艺术空间、创意集市是为现代都市青年人开放、多元的创作渴望而打造的，融合了青年人的无限创意。核心型核心型8万万4F适用条件适用条件 地块长宽比 1.42:11.5:1 沿街面条件 两面沿街（长边+短边）建筑密度 50%-55%容20、积率 2.1 商业建筑面积（地上地下）地上地下8万 建筑高度 24m 是否有塔楼 否 是否有销售物业 否 绿地率 5%10%场地高差2m 是 是否含有街区商业 否 是否含有停车楼或其他政府要求的配建 否 核心型核心型8万万6F适用条件适用条件 地块长宽比 1.85:11.96:1 沿街面条件 两面沿街（长边+短边）建筑密度 50%-55%容积率 3.0 商业建筑面积（地上地下）地上地下8万 建筑高度 24m 是否有塔楼 否 是否有销售物业 否 绿地率 5%10%场地高差2m 是 是否含有街区商业 否 是否含有停车楼或其他政府要求的配建 否 核心型核心型6万万4F适用条件适用条件 地块长宽比 121、.4:11.55:1 沿街面条件 两面沿街（长边+短边）建筑密度 50%-55%容积率 2.1 商业建筑面积（地上地下）6万 建筑高度 24m 是否有塔楼 否 是否有销售物业 否 绿地率 5%10%场地高差2m 是 是否含有街区商业 否 是否含有停车楼或其他政府要求的配建 否 核心型核心型6万万6F适用条件适用条件 地块长宽比 1.56:11.7:1 沿街面条件 两面沿街（长边+短边）建筑密度 50%-55%容积率 3.2 商业建筑面积（地上地下）6万 建筑高度 24m 是否有塔楼 否 是否有销售物业 否 绿地率 5%10%场地高差2m 是 是否含有街区商业 否 是否含有停车楼或其他政府要求的22、配建 否 本案适用核心型8万6F产品类型 分类 核心型（6F）县级型（4F）6万 8万 6万 8万 动线类型 一字形 U字形 L形 环形 产品选型：苏宁经验 苏宁标准化产品参考 Suning Product plan 苏宁标准化产品参考 Suning Product REF 商铺 苏宁超市 设备用房 垃圾房 库房 负一层平面图 本层建筑面积19544 商铺 苏宁3C 苏宁极物 国际快销 次主力店 一层平面图 本层建筑面积13195 次主力店 苏宁3C 苏宁极物 国际快销 苏宁超市 商铺 商铺 次主力店 苏宁电器 苏宁红孩子 设备 二层平面图 本层建筑面积12344.85 商铺 苏宁电器 电玩 23、苏宁体育 三层平面图 本层建筑面积12558.6 苏宁标准化产品参考 Suning Product REF 苏宁电器 电玩 苏宁体育 苏宁红孩子 苏宁电器 次主力店 苏宁标准化产品参考 Suning Product REF 商铺 次主力店 健身 四层平面图 本层建筑面积12558.6 餐饮 美食制作 美食广场 五层平面图 本层建筑面积12558.6 美食广场 餐饮 健身 次主力店 商铺 餐饮 影院 影院 六层平面图 本层建筑面积12558.6 苏宁标准化产品参考 Suning Product REF 剖面图 特色餐饮 美食广场 健身 电玩 苏宁电器 苏宁红孩子 国际快销 苏宁超市 苏宁3C 汽24、车超市 影院 特色餐饮 餐饮 业态配置标准 Format configuration 往期建成业绩 Past performance 芜湖苏宁广场 Wuhu Suning Square 汕头苏宁广场 SanTou Suning Square 东台商业综合体 Dongtai Commercial complex 东台商业综合体 Dongtai Commercial complex 扬州昌建 Yangzhou changjian square 扬州昌建于2014年开始动工，总建筑面积67万平方米，至2016年，一期商业部分已主体竣工，完成建筑体量约22万平米。物业类型包含公寓、酒店、商业街区、MALL、5A写字楼、住宅等。2016年实现年销售额12亿，成为扬州最为畅销的商业项目。目前二期酒店写字楼，三期住宅正稳步推进中。漯河昌建 Luo he changjian square 泰兴昌建 Tai xing changjian square