1、南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 1目录研究篇第一章 区域背景研究1第二章 规划背景认知8第三章 基地分析 10第四章 发展条件与功能定位 14第五章 发展目标与功能研究 21第六章 规划空间结构研究 28第七章 交通体系研究 30第八章 水资源保护与利用规划 33规划篇第一章 总则 36第二章 控制单元 38第三章 用地规划 39第四章 公共服务设施规划 43第五章 地块控制 47第六章 绿地及公共开放空间规划 49第七章 道路交通规划 52第八章 市政设施规划 57第九章 地下空间开发利用规划 67第十章 综合防灾规划 68第十一章 环保环卫规划 72第十二章 规划管理2、与实施 74城市设计篇南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 2研究篇南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 1第一章 区域背景研究1.1 解读南通1.1.1 区域发展1 经济全球化驱动下的全球经济结构调整加快 经济全球化是被技术和贸易牵引着的高速列车，正在推动着全球经济结构调整步伐的加快。国际产业在经历了以一般制造业转移为主导的阶段后，进入了制造业转移与服务贸易渗透并重的全新时期。随着生态经济理念的深入人心，资源价值日益凸显。城市与区域发展将逐步放弃以往那种忽视资源环境成本和代际价值的粗放增长方式，代之以加强对城市与区域成长环境的价值评估，使城市的生态环境和历史文3、化的经济价值更加显性化。2 以上海为中心的长江三角洲地区经济发展活力增强 中国加入WTO后，国际资本和产业将更加看好中国这个全球最为安全和收益最高的区域，不仅日、韩、台等资本大举向长江三角洲挺进，欧美等资本也开始在这带活跃起来。长江三角洲正逐步成为当今世界经济发展活力最强、增长潜力最大的地区之一。随着上海国际金融贸易中心地位的确立，作为一个强大的中心城市，其功能与规模都将会大大拓展，对作为其北翼的江苏有关地区的辐射将明显增强。江苏省委、省政府明显加大了实施区域共同发展战略的力度，并已明确将沿江北岸开发作为苏中快速崛起的突破口，苏中的扬、泰、通三个区域中心城市将加快融入苏南经济板块的步伐。谁率先4、主动融入更高一级的经济区域，谁就会赢得更多的发展机遇与更大的发展空间。1.1.2地理位置 江苏省南通市，位于江苏省东南部，南与上海、苏州隔江相望，西与泰州市接壤，北与盐城市接壤，据江海之会、扼南北之喉，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。南通是中国首批对外开放的14个沿海城市之一，被称为“中国近代第一城”。南通市辖个市辖区及经济技术开发区、个县，代管个县级市：即崇川区、港闸区、通州区、海门市、海安县、启东市、如皋市、如东县。市域总面积为平方千米，人口万人（年）。南通处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相望，北接广袤的苏北大平原，5、通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。苏通长江公路大桥建成以后，已使南通进入上海一小时经济圈，素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。南通在长三角中的区位：长三角城市空间发展结构 南通与上海的区位关系：上海1-3小时经济辐射圈南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 21.1.3 交通条件 南通作为中国“近代第一城”和重要的江海港口城市，是上海北翼乃至长三角地区重要的交通枢纽城市，是沟通上海、苏南与苏中、苏北的区域门户城市，在港口资源、公路、铁路交通建设方面具有明显的优势，近年来更是以建设可持6、续发展、以人为本、保障有力、系统集约的现代化综合交通网络为发展目标。1 公路 年以来，南通公路交通那个加快推进跨越式发展，“三桥、三路、三渡”的战略目标已经逐步实施完成。“三桥”即苏通大桥、崇启大桥、崇海大桥，“三路”为“一横一纵一环两联”高速公路网络、“五横六纵一环”干线公路网络和公里的农村公路网络，“三渡”即通常汽渡、海太汽渡、皋张汽渡。目前，包括苏通大桥、宁通通启高速、盐通高速在内的部分重大项目已经建成并投入使用。2 水路 南通市拥有166km的长江岸线和206km的海岸线，集“黄金海岸”和“黄金水道”优势一体。南通港是江苏唯一同时拥有沿江和沿海深水岸线资源的省辖市。市域沿江拥有万吨级以7、上的深水泊位岸线30多公里，沿海拥有5万吨级以上的深水泊位岸线达40多公里，已初步形成功能完备、设施配套齐全的现代港口群。南通港是长江水系江河运输直达中转的枢纽，也是上海国际航运中心的组合港，是长江第二大港口、全国十大港口之一，目前与世界个国家和地区的个港口通航，并开通了南通至香港、日本、韩国三条国际集装箱航线。3 铁路新长铁路和宁启铁路，主要集中在南通市西南，覆盖南通市所辖海安、如皋、南通市区等，覆盖面占全市的1/5左右，目前南通市境内铁路站点主要设置有三处，即南通站、如皋站和海安站。其中，南通站属于区段站，设计旅客的最高聚集人数为1200人。4 航空1993年建成南通兴东机场，开通有北京、8、厦门、深圳等城市的航线。该机场为二级民用机场。1.1.4 历史人文南通人杰地灵，历史悠久。南通以其悠久的历史以及在我国近代城建史上非凡的意义，在我国国家级历史文化名城中占有一席之地。南通近代城市建设起源于张謇时期。解放后，划城区、狼山、天生港一带建南通市，先后为苏北行署、南通地区专署所辖，1962年改为省辖市。1983年南通地区与南通市合并，实行市管县体制。南通人文荟萃，名贤辈出。范仲淹、王安石、米芾、文天祥等诸多名家在南通留下传世之作和轶闻逸事。三国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗、明代名医陈实功、清代扬州八怪之一的李方膺、清末状元张謇等名人为南通历史增色添彩。在中国近代文化科教史上，南通以创办9、第一所师范学校、第一座民间博物苑、第一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等七个第一，而占有重要地位。江海大地还孕育了当代表演艺术家赵丹、国画大师王个簃、著名数学家杨乐及20多 南通市公路交通区位图 南通市航空交通区位图 长江苏通大桥南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 3位中国科学院和工程院院士。体育事业备受瞩目，先后为国家输送了林莉、赵剑华、张洁云、周天华、葛菲、李菊、黄旭等一批体育名将，被国家体育总局誉为世界冠军的摇篮。1.1.5 自然环境南通位于北纬3141-3243、东经12012-12155，地处长江下游冲积平原，海洋性10、气候明显，年平均气温15.1度，全年降水量1040毫米左右。气候温和，四季分明，春秋两季比较短，无霜期较长，植被及生态类型丰富。全市海岸带面积1.3万平方公里，沿海滩涂21万公顷，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。已探明的矿产资源主要有铁矿、石油、天然气、煤、大理石等。全市耕地总面积700万亩，土壤肥沃，适种范围广，盛产水稻、蚕茧、棉花、油料等作物。水产资源十分丰富，是全国文蛤、紫菜、河鳗、沙蚕、对虾的出口创汇基地。吕四渔场是全国四大渔场、世界九大渔场之一。南通江风海韵，风光绮丽。市中心的濠河风景区为国家4A级旅游风景名胜区，30华里的濠河环抱古城，被国内外游人誉为少女脖子上的翡翠项链，11、正在规划、开发的沿濠河博物馆群将赋予通城更深的文化内涵。位于市区南郊的狼山风景区同样为国家4A级旅游风景名胜区，是江苏省六大自然风景区之一，狼山列全国佛教八小名山之首，自初唐扩建广教寺以来，一直香火旺盛，声名远播。位于狼山两侧的剑山、军山、马鞍山、黄泥山经过近几年的开发建设，新添了不少景点。百里县区不乏寻幽探胜之地。海安的青墩文化遗址，如皋的水绘园和定慧寺，通州的文天祥南归渡海亭，如东的海上迪斯科（踩文蛤）和空中交响乐（海滨放风筝），启东的圆陀角观日亭等名闻遐迩。1.1.6 经济发展长江三角洲是我国区域经济发展水平最高的地区之一，2008年南通市生产总值（GDP）完成2510.13亿元，比上年12、增长13.3%（按可比价计算,下同），增幅在全省13个省辖市中名列第五，其中：第一产业完成增加值199.18亿元，增长4.1%；第二产业完成增加值1430.93亿元，增长13.7%；第三产业完成增加值880.02亿元，增长15.0%。南通作为中国首批对外开放的沿海港口城市。自1984年以来，南通的经济建设和社会发展取得了长足的发展。经国家权威机构评估认定，南通进入了中国“综合实力50强”和“投资环境40优”的城市行列。目前南通市正处于工业化中期发展阶段，并逐步由轻纺制造业向重化工业过渡，经济总量处于长三角核心城市中间层次，但社会发展水平相对较低。南通市经济发展具有经济增长较快，发展速度高的特征13、。1978年改革开放以来，南通市作为我国首批设立的15个沿海开放城市之一，经济发展水平得到快速提升。从南通GDP增长曲线图来看，其经济发展历程大致可以分为三个阶段：改革开放至20世纪90年代初为平稳增长时期；1990年至21世纪初为快速增长时期；进入新世纪以后是高速增长时期。以上表明，上世纪90年代以来，随着沿江沿海开发战略实施，以及上海及苏南发达地区经济进入新世纪以后，南通经济增长处于高速增长时期，特别是近两年，南通市经济增长态势持续领先江苏省其他城市，2006年、2007年GDP增速为15.7%和16.2%，连续两年位居江苏省第一，并分别处于长江三角洲核心16城市第二位。这些表明，随着外来14、资本在长三角地区扩散以及发达地区产业转移，目前南通市经济发展速度进入高峰期，其后发优势已经凸现。同时，南通市经济发展还具有产业结构不断优化，外向型经济发展良好的特征。改革开放以后，南通市产业结构得到不断调整优化，外向型经济发展良好的特征。改革开放以后，南通市产业结构得到不断调整优化。1978年，南通市第一产业产值比重在40以上，南通历史名人南通经济总量增长图南通产业结构变化图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 4高于其他产业，三次产业结构表现为“一二三”特征，表明还处于向工业化初期过渡阶段；20世纪80年代以后，南通市第二、三产业比重不断提升，第一产业比重相应持续下降；进入新15、世纪以来，南通市第一产业比重开始低于20，而第二产业比重高于50，入工业化中期阶段。产业结构优化与外向型经济发展也具有较大关系。20世纪90年代以来，南通市外向型经济开始进入持续增长时期。上世纪90年代，南通市外贸进出口总额基本处于平缓发展阶段，实际利用外资额波动幅度较大，外向型经济发展水平相对不高；2002年以后，其外向型经济各项指标表现出高速增长态势，并对国民经济推动作用增强。截至2007年，南通进出口总额由39亿美元提高到127.76亿美元，实际利用外资额由2亿多美元增长到31.17亿美元，提升幅度较大，并超出了无锡，仅次于苏州。1.1.7 城市建设南通城市格局特色鲜明，中心城区的“丁字16、街”格局源自元明时期的城市布局形式，护城河所环绕的中心城区部分南北稍长，近似方形，由东西之间的横街分为南北两个部分，北部衙署和钟楼部分保留至今。中国近代最早的城市规划出现在南通。1895-1925年，南通为了发展近代工业和航运，在完成城市规划的基础上开辟了新工业区和港区，并与南通旧城组成互有分工的城镇组群，形成完善的城镇体系，即“一城三镇”的独特城市格局。今天的南通仍继承了近代城市格局的遗存，依据滨江临海的区域特点，规划布局“一主三副“的城市组群格局。南通城市发展变迁南通总体规划用地图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 51.2 解读南通经济技术开发区1.2.1 概况南通经济17、技术开发区于1984年12月19日经中国政府批准设立，是中国 首批14个国家级经济技术开发区之一。开发区地处南通市区，濒临长江，与张家港、常熟隔江相望，建成的世界第一斜拉桥苏通长江大桥在开发区内。开发区以其通江达海的区位优势，配套完善的投资环境，特色鲜明的产业基础，日益成为长江三角洲投资兴业的优选之地。南通开发区内设有江苏南通出口加工区、中国长江国际化学纤维工业园、长江国际化学新材料工业园、电子和精密模具园等特色园区，基础设施实现了通路、通自来水、通下水、通电、通讯、通蒸汽、通污水处理、通码头、通工业用气和土地平整，并通过了ISO14001环境管理体系认证，取得了国际通行的环境“绿色名片”。累18、计兴办外商投资企业600余家，总投资近80亿美元，投资商来自34个国家和地区。1.2.2 区域位置南通开发区东西沟通，南北兼顾，内外交接，具有十分优越的交通物流条件。开发区地处我国黄金海岸线中部、长江入海口北岸，面向太平洋，背靠整个长江流域。从长江口出海可通达中国沿海和世界各港，溯江而上可通往苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地，地理位置占尽“黄金海岸”和“黄金水道”之利。开发区南联沪宁苏嘉杭和沿江高速公路，苏通长江大桥把开发区与国际大都市上海直接联通，车程仅60分钟。与全国铁路运输大动脉陇海线和京沪线相联接的新长铁路、宁启铁路均可直达开发区。1.2.3 交通条件 公路：南通开发区经19、宁（南京）通（南通）高速公路去南京约2.5小时，在苏通长江大桥建成前，经通常汽渡去上海不足两小时。苏通长江大桥位于开发区内，东距长江入海口约100公里。大桥北连宁通和盐通高速公路，南接沪宁、苏嘉杭和江苏省沿江高速公路，是国家沿海公路交通大通道同（江）三（亚）线重要的“咽喉”。港口：南通开发区拥有27.3公里长江岸线资源，江域宽广，目前已建成万吨级码头7座，千吨级码头3座，并建有容积达73万立方米的各类液体化工原料储罐区，集装箱、大宗物资、化工产品、石油、液化气仓储运输便捷。河运：南通开发区内河运输十分发达。向北可到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到无锡、苏州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿20、江而上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等地。铁路：新（新沂）长（长兴）铁路南通段已竣工营运，宁（南京）启（启东）铁路已动工建设，两条铁路均可直达开发区。航空：南通开发区距上海虹桥机场100公里，距浦东国际机场150公里，距南京禄口机场240公里，距南通机场15公里。南通机场目前已开通至北京、广州、深圳、青岛等航线，开辟了“南通-北京-世界各地”的货物空运快速通道，并免收南通到北京的货物空运费用。南通开发区区位图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 61.2.4 生产要素土地：管辖面积147平方公里，具有十分广阔的发展空间，适宜于举办各类基地型项目。其中24.29平方公里21、已通过国家首批规划审核，土地平整，拆迁量小，有利于企业迅速启动项目建设，缩短建设周期，及早生产达效。道路：开发区内道路环通成网，主干道宽50米，一般道路宽25米以上，与主城区和周边城市均有高等级公路相连接。实行雨、污水分流，道路两侧雨水管和污水管已经分别环通。供电：南通是重要的电力工业基地，电力资源较为充裕。在中国目前电力较紧的情况下，南通开发区确保外资企业用电，不会拉闸限电。开发区内建有1座220KV输变电站和5座110KV输变电站，为用户提供110KV、35KV、10KV等不同等级的电源，可实现双回路不间断供电。供水：由洪港水厂（40万吨/日）和市狼山水厂（5万吨/日）双水源供水，这种双水22、源供水方式在中国开发区中是唯一的。自来水价格在江苏各大城市中最低。开发区淡水资源极为丰富，每年开发区前沿的长江段流量达9730亿m3，有利于举办大用水量的工业项目。排污：南通开发区建有一座5.5万吨/日处理能力的污水处理厂，另外一座一期工程为日处理2.5万吨能力的污水处理厂已经竣工。工业污水经企业处理达到三级标准后，送到污水处理厂，经生化处理达标后排放。正在规划建设的日排水量3O万吨的大型工业达标水排海工程，将极大地拓展环保容量，为大用水量、大排放量的大型制造业创造了得天独厚的条件。供汽：全区统一规划，实行集中供汽。已建成“四炉三机”热电厂一座，集中供热能力为265吨/小时。另一座“两炉一机”23、热电厂也已竣工，集中供热能力为50吨/小时。供气：由法国液化空气公司等企业根据投资者需要提供氮、氩、氦等工业用气，如投资者有特殊要求，也可满足。建有一座氯碱厂，一期工程年产氯碱6万吨，可满足项目对氯气的需要。已开始接入“西气东输”总管，可供应热卡值8400大卡以上的天然气。通讯：区内邮电通讯设施先进，具备3万门程控电话交换能力，可提供国际国内直拨、数据通信、宽带高速上网、传真等服务。区内卫星电视网络实现全覆盖。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 71.2.5 产业特色 南通开发区经过多年发展，规划建成了一批产业平台，形成各具特色的产业板块，产业集群能力日渐增强。开发区的产业定24、位以建成上海一小时经济圈产业高地为目标，在巩固提高传统产业的基础上，积极发展新兴产业，全力促进新材料、新能源、新医药、电子信息、海洋船舶装备、现代服务业等产业的集群发展，加快构建基地型产业发展新格局。开发区根据不同产业集群设置若干特色园区，包括出口加工区、电子工业园暨数字健康科技园、能达商务区、海洋工程船舶装备工业园等特色区域。开发区建设发展20年，已形成较为鲜明的个性特征。从经济发展速度看，近年来，南通开发区主要经济指标一直保持两位数的高速增长，开发区已成为长江三角洲利用外资较集中、经济活力较强、发展潜力较大的区域之一。从产业结构看，目前开发区主要为化学新材料、现代纺织纤维、电子资讯等产业聚25、集区，但随着科技创新的进程，开发区未来将推进经济由资源导向型向市场导向型、技术导向型转变，近期以建设先进产业聚集区、科技创新先导区、现代化形成为目标，致力于成为上海都市圈内成长迅速的、具有明显个性优势的产业发展基地。从区域特色看，开发区通过多年不懈的努力，已形成了大通道、大港口、大供水、大地盘、大用工等明显的区域优势，这标志着开发区已形成了适合城市发展和多样产业发展的、功能齐全的、具有高品位投资环境的区域特色。开发区鲜明的个性特征是由开发区的性质和地位所决定的，在一个相当长的时期，开发区还将保持和发扬这种区域特色，开发区的管理体制必须适应开发区鲜明的个性特征，通过制度、服务、效率的竞争，放大比26、较优势，提高综合竞争力，构建新的“区域优势”。开发区生产总值发展趋势（2003-2009）年份生产总值（亿元）同比增长（%）一般预算收入（亿元）进出口贸易总值（亿美元）进口总值（亿美元）出口总值（亿美元）2009200.1617.017.528.8414.8014.042008146.0016.215.0833.2815.6317.65200710820.011.326.3511.3015.04200681.1521.0-200562.8921.0-16.57-200332.7216.7-11.184.606.58 表1-1 开发区2003-2009年各项经济指标一览表南通经济技术开发区西北片27、区控制性详细规划 规划说明书 8第二章 规划背景认知2.1 项目背景 南通开发区建立20多年以来，形成了以产业用地为主的整体格局。依托狼山风景区的良好生态资源条件，近年来，开发区房地产开发也在如火如荼地进行。但商业、服务也等第三产业和居住社区配套设施发展较为缓慢城，开发区城市功能不健全，缺少城市综合功能的协调发展，导致城市人气不足、缺乏活力。在国家4万亿投资拉动内需的大背景下，借南通市修编城市总体规划与建设苏通（新加坡）跨江联通区的契机，开发区提出打造南通市南部现代化新城的战略构想，并在总体规划修编中对开发区的用地功能进行相应的调整，植入城市公共设施用地，扩大居住用地、公共绿地的规模，并争取依28、托新开镇、竹行镇和南通农场，形成开发区南北两大新城，同时完善城市功能，改善城市环境，打造全新的城市面貌与独具特色与魅力的城市形象，为开发区的二次腾飞创造条件。地处城市两大核心区与狼山风景区之间的规划区，将通过高标准、高起点、高水平的规划与建设，打造一个功能齐全、交通便利、生态环境优美的城市综合功能片区，使之成为提升居住品质、体现开发区时代风采的标志地段，提升开发区人气与城市活力。2.2 项目概况规划设计地块以营船港生态绿轴为核心，以兴富路、新开路与朝阳路形成的“艹”字形道路交通骨架，用地范围东起通盛大道、西接裤子港河，南靠星湖大道，北接通沪大道，总用地为17.84平方公里。规划区位于城市主要发29、展轴线的空间交汇点，新老城区的黄金结合部，处在两大城市核心和狼山生态绿心之间，能够获得成熟的城市基础设施支撑，并以良好的区位条件和优美的生态资源条件支撑高品质居住片区的建成。因此，规划地块在南通近期扩大中心城市规模，增强综合经济实力的过程中扮演举足轻重的角色。交通条件方面，在上一轮开发区分区规划中一纵一横两条快速路贯穿规划地块，联系中心城区、开发区中心区及通启高速公路，规划范围内道路网由“两横三纵”城市主干道构成，交通条件便利，同时联系城市中心城区的轨道交通规划与BRT规划线路均通过规划地块，使得规划区在各个方向上的联系更加便捷，交通引导城市发展的效益更加突出。公共服务设施方面，以狼山风景区为30、核心的环狼山公共活动链正在逐步形成，因此临近狼山的用地应发挥其最大的社会价值和经济价值，原规划中临狼山以居住用地开发为主导的模式应该调整。周边三大区域狼山风景区、城市中心区与开发区中心区分别具有各自独特的城市分工与功能定位，狼山地区主要是以生态保护为主，包括文化旅游、休闲商业等功能；城市中心区以行政、商务办公、文化博览、体育、教育、居住等功能为主；经开区中心区主要包括区一级的文化、行政和商业中心。因此规划地块应注重区域功能的协调与均衡，协调周边地区的功能定位，打造具有城市活力的功能综合片区。自然条件方面，规划区土地平整、地形平坦，河网密布，水系纵横，尤其是对于一马平川的南通来说，规划区拥有良好31、的山景资源，山景是弥足珍贵的财富，是体现城市特色的重要战略资源。基地区位图城市绿化结构图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 9产业方面，规划区目前已形成了生活性物流等产业基础，有利于未来企业发展的本地根植性培育以及自主创新的产业发展；相对于苏州工业园等成熟地区，开发区具备的后发优势，有利于超越苏南模式而直接进入更高级的发展阶段。2.3 现状条件发展分析 产业方面，规划区目前已形成了生活性物流等产业基础，有利于未来企业发展的本地根植性培育以及自主创新的产业发展；相对于苏州工业园等成熟地区，开发区具备的后发优势，有利于超越苏南模式而直接进入更高级的发展阶段。表2-1 规划区SWO32、T分析一览表优势劣势 基地外部环境优越。身处中心区、经开区中心区和狼山的环绕之中，在土地资源奇缺的城市中心区，土地价值极高。地理中心的区位，带来了良好的交通条件，可达性极高。基地内部自然景观优美，水网丰富，生态基础良好，为营造良好的城市空间景观留有充足的条件。现有的工业开发降低了土地的使用价值，这些原有的工业用地给基地的远期再次开发带来一定的置换成本。缺乏良好的开发控制和空间指引，会影响基地的整体形象的塑造和整体功能的营建。机遇挑战 大南通的发展，与区域的相互联系日益紧密。大中心的提出，提高了基地的影响和价值。苏通工业园的发展，纵向带动了南通的发展。缺乏规划导向，土地利用混乱，难以形成错位发展33、。苏通工业园的发展，也会减少了对基地的投资力度。城市整体结构分析图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 10第三章 基地分析3.1 现状用地布局表3-1 现状土地使用构成表序号类别代号用地名称现状2010面积（ha）比例（%）1 R居住用地25.55 2.34 R21住宅用地25.28 2.32 R22公共服务设施用地0.27 0.02 2 C公共设施用地19.16 1.76 C1行政管理用地0.45 0.04 C2商业金融用地18.71 1.72 3 M工业用地101.54 9.31 M1一类工业用地100.94 9.25 M3三类工业用地0.60 0.06 4 W仓储用地134、4.61 1.34 5 T对外交通用地0.00 0.00 6 S道路广场用地37.33 3.42 S1道路用地4.83 0.44 S2广场用地0.00 0.00 7 U市政公用设施用地0.00 0.00 8 G绿地0.00 0.00 G1公共绿地0.00 0.00 G2生产防护绿地0.00 0.00 在建用地33.93 3.11 9 E水域和其他用地858.78 78.72 E1水域108.07 9.91 E2耕地490.64 44.98 E6村镇建设用地257.12 23.57 E7弃置地2.94 0.27 总计1090.89 100.00 现状用地以村镇建设用地和耕地为主，村镇建设用地面积35、为257.12公顷，占23.57%，农田用地面积为490.64公顷，占44.98%。现状用地中工业用地也占了一定比重，用地面积为101.54公顷，约占9.31%，多为一类工业，主要分布在规划范围内的西北部，分几个工业区布置。生产型物流仓储用地分布在通富北路东侧，面积为14.61公顷，约占总用地的1.34%，现状规划较大的是大地物流。商业用地主要沿通富北路分布，主要为酒店以及大型购物超市，面积为18.71公顷，约占总用地的1.72%。重要的有关冠达商城以及红星美凯隆家具建材超市。土地使用现状图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 11新增的居住用地，主要分布在通富北路西侧用地，面36、积为25.28公顷，约占2.32%。现状已建设的有西南侧的新开农民集聚区。在建以及已批项目动态：基地北面的通沪路沿线也有一处大型的五金市场在建设中。基地东北侧靠近通盛大道，分布一些已批用地，多为工业用地。在建项目用地面积为33.93，占总用地面积的3.11%。3.2 现状建筑质量评价 对现状建筑结合功能和环境进行评价，把建筑质量分成三类，分别是“建筑质量良好、一般、较差”。一类建筑，建筑质量为“良好”，指建筑新、外观良好、功能布局合理的建筑和布局完整、环境良好的居住小区。在规划范围内主要有新建的厂房、物流设施、大型商场以及新建居住小区，主要分布在通富北路两侧，如红星美凯龙、大地物流、冠达商城、37、新开农民集聚区以及一些新批的工业开发区等等。对于一类质量的建筑，规划近期予以保留，远期进行一定的改造和置换，保证功能的完整。二类建筑，建筑质量为“一般”，指建筑较老、质量尚可、外观一般、功能布局不够合理的建筑和环境较差的居住。在规划范围内主要为老的工业厂房以及一些布局并不合理的工业厂房。对于二类质量的建筑，规划中在功能上予以评估，以决定其拆除改造保留情况。三类建筑，建筑质量为“较差”，指建筑老、质量和外观差、功能布局不合理、环境差的建筑。在规划范围内以村镇建筑为主，规划为拆除建筑。3.3 现状建筑高度评价 根据地块实际情况，建筑高度参照规范要求分为：1-3层、4-6层、7层以上三种类别。规划区38、内大多数建筑高度在1-3层，其中主要以村镇居民用房为主，密度较大；此外，大部分厂区以及大型市场的建筑也在1-3层高度范围以内，如红星美凯龙以及一些物流厂房。4-6层的建筑主要为新建多层居住小区，即规划区内的新开农民集聚区，部分厂房建筑高度也在此范围内，包括一些物流建筑，以及部分工业建筑。7层以上的建筑较少，主要为新开农民集聚区内的一些高层住宅建筑，主要为12层。现状建筑质量评价图现状建筑高度分析图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 123.4 现状水系分析 对现状建筑结合功能和环境进行评价，把建筑质量分成三类，分别是“建筑质量良好、一般、较差”。基地现状水资源丰富，水系纵横，39、水网密布，水体所占面积约为10%；基地内水系主要的特征是：密、宽、优。其中主要水系为流经基地南部的通启运河和基地西侧的裤子港，河道宽度约50米和30米，其余主要河道和水渠宽度约10米左右；基地西北侧的河道以横向为主；基地东北侧的河道以纵向为主。3.5 现状道路交通分析 基地周边有四条主要道路，分别为北面正在建设的通沪路（原为通启公路）、西面的通富北路、东面的通盛大道以及南面的源兴路。其他道路主要有横向的朝阳路以及纵向的兴富路，主要为通往工业区的道路，宽度为5-10米之间，其余皆为田间的田埂路。3.6 现状市政工程 基地现状建成区较少，现状的建设主要沿通富北路两侧分布，其基础设施基本上能满足现状40、的需要，基地东侧分布有大量的村镇建设用地，内部市政配套落后。规划区给水干管均接自南通城市给水管网，尚未形成完善的给水系统。区内用电均接自规划范围以外的电源，现状区内没有变电站，分区规划拟在基地内建设两座变电站，其中东北角建设110kV海西变电站，有110kV高压电力线自南向北通过，同时在基地西南角建设110kV的西山变电站。现状绿化水系分析图现状道路交通分析图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 133.7 现状总体评价3.7.1 用地布局 1 基地内利用现状的村镇用地进行开发，2 基地内已建用地结合总体发展战略进行置换，基本以退二进三为主，以工业用地置换为居住用地和公共服务设41、施用地。3 东北侧的已批用地建议改其用地性质或停止相类似产业用地的批复，保留整块开发的能力，将工业用地改为居住和公共服务设施用地。3.7.2 道路交通1 地区内尚未形成完整的交通体系，除了几条主要道路，基地内的道路以村镇道路为主，规划应考虑与现状基地内四条主要道路的衔接，道路系统宜在原有格局基础上，依据上位规划进行调整。2 现状区内公共停车场、公交车站点等静态交通设施缺乏，须补充完善。3 规划应考虑规划中的轨道交通对本片区的影响和带动作用，充分考虑与轨道交通站点的衔接。3.7.3 景观环境1 基地城市建设景观差异较大，应协调好居住与工业、建筑与自然环境之间的关系。2 区内虽有丰富的河道水系，但42、水质环境不佳、滨河绿地缺失，需要进行河道整治。在规划中应重新梳理基地内的水系，保留原有主要水道的功能，增加其生态防护；3 规划中应利用主要水道作为城市的主要开放空间，增加滨水空间的开发。3.7.4 公共设施1 设施配套缺乏系统性统筹，层级不明，数量有限，布局缺乏合理性。2 基地内现状存有大量的村镇建设用地，配套公共设施规模不足，质量不高。土地用地分析图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 14第四章 发展条件与功能定位4.1机遇分析1)长三角一体化背景下的通沪同城机遇伴随长三角交通设施一体化建设的加快，长三角的时空距离进一步的缩短，经济一体化步伐快速推进。宁通启高速公路、连盐通43、高速公路、苏通长江大桥、重启大桥、沪通铁路的建设和完工，使南通与上海同城化效应显现。南通经济技术开发区作为距离上海和苏锡常最近的地区，可以充分接受上海和苏锡常地区的辐射，成为上海产业转移基地、制造业配套基地和旅游休闲基地。2)城市发展层面的“南下”战略随着南沪的联动，沪通一体化、沪通区域联盟可以预见，南通南下发展的趋势也愈发明显，南通经济开发区成为南通城市发展的重点区域。3)经开区发展阶段对增长极的呼唤南通经济技术开发区于1984年12月经中国政府批准设立，是中国首批14个国家级开发区之一。南通开发区位于中国东部黄金海岸线中部、长江入海口北岸，与国际大都市上海隔江相望，是中国特别是长江流域联系44、世界的重要门户之一，已成为中国长三角利用外资集中的制造业基地和上海一小时经济圈重要的产业发展高地。根据工业园区发展的一般规律，工业园区呈现出三个的动态发展阶段（图标3）。在工业园向新城转变过程中，新城需要需找新的增长极来带动城市的更新与发展。而这个增长极一方面需要具有创新能力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地产业发展，另一方面需要有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能。南通经济开发区正在进入到工业园区发展的第三个发展阶段，逐步实现产业的升级和城市功能的完善。经开区所处的“塑极”阶段，为经开区西北片区的发展提供了明确的发展契机，西北片区需要根据自身区位、产业、交通、周边45、板块比较，挖掘自身价值，找准自身定位，实现区域竞合，促进新城发展。年份GDP一产二产三产比例200227902919164199865600006.9：71.6：21.5200340589015800321900681003.9：79.3：16.8200454140618170442281809553.3：81.7：15.0200562888718897527543824473.0：83.9：13.12006814238198246911841032302.4：84.9：12.720071080002207329352201240501.9：86.6：11.52008146000020800046、12850001542001.4：88.0：10.6200920016002130017670002133001.1：88.3：10.6表4-1经开区（2006-2009）三产比例研究南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 154.2 资源与竞争力分析(1)空间区位经开区西北片区从城市发展的轴带关系来看，具有两大特征：西北片区所处区位向北承担城市功能，向南受到经开区产业发展的辐射，位于城市主要发展轴线空间交汇点，呈现出新老城区的“黄金节点”的特征。这一空间区位特点决定了基地能够获得成熟的城市基础设施支撑，同时由于距离主城区较近对人口更具吸引力，在南通近期扩大中心城市规模，增强综合47、经济实力的过程中扮演举足轻重的角色。西北片区位于环狼山的公共服务设施带上。狼山是江苏省省级风景名胜区，狼山在城市空间格局上不仅是生态绿化轴线在滨江片区的核心片区，目前在狼山景区周边已经逐渐发展起周围已经集聚了众多城市行政文化设施。狼山公共服务带承接城市功能的拓展，成为集休闲、生活、公共服务等为一体的综合功能区块。(2)交通优势公路：通沪大道在基地设有出口，为发展物流等产业增加了吸引要素。轨道：南通中心城区的轨道交通和BRT线均通过基地，使得基地在各个方向上的联系更加便捷，交通引导城市发展的效益更加突出。规模位置产业发展水平配套工业园最简单的产业园类型，规模一般一般分布在城镇的边缘N/A无居住和48、其他配套，居住和其他需求依托中心城市。企业社区联合体工业园/城市单元体此类园区规模较大一般位于城市郊区多从事工业生产和零配件加工以及仓储业，产业集群规模与程度有限（1）就业人员同时依赖产业园区与城市中心附近的配套（2）就业人口规模尚不足以承受大型的休闲和娱乐设施以及大片的绿地，但已能够形成自我维持的，具有良好社会结构和认同感的城市单元。多功能综合体工业园/新城规模很大，达城市级一般分布在核心城市边缘产业在空间上获得聚集效益，相关产业集群，产生足够的就业需求与消费需求居住、商贸、教育、休闲娱乐等活动的集聚，多功能综合体工业园区本身就是一个新城。表4-2产业园发展的三个阶段增长极区域带动力具有创新49、能力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地产业发展有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能区位核心城市联系度位于城市发展的核心战略拓展方向上，是大南通都市群南下的中心与南通城市中心及其周边区域能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下、沟通城乡关系的作用南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 16(3)产业先机产业方面，基地目前已形成了生活性物流等产业基础，有利于未来企业发展的本地根植性培育以及自主创新的产业发展。(4)景观特征基地土地平整、地形平坦，河网密布，水系纵横，水体所占面积约为10%；尤其是对于一马平川的南通来说，基地依托狼山，拥有弥足珍贵的山景资50、源，这不仅使基地土地价值大幅提升，同时也是是体现城市特色的重要战略资源。(5)比较优势与基地比邻的狼山东北板块、能达商务园区板块是未来与西北板块形成密切竞合关系的两大板块，与两大板块的比较，我们发现西北板块综合优势鲜明。4.3问题与挑战(1)问题现状用地中工业用地所占比例较高，现有的工业开发降低了土地的使用价值，这些原有的工业用地给基地的远期再次开发带来一定的置换成本。缺乏良好的开发控制和空间指引，会影响基地的整体形象的塑造和整体功能的营建。(2)挑战工业区片区虽经多年发展，但其对人口的吸引力欠缺。在新一轮的经开区分区规划中提除了经开区中心区、苏南科技园两个分区核心，以期提升城市和产业服务功能51、，增强经开区吸引力。两个分区核心的发展与西北片区一定程度上形成了竞争关系，西北片区必须认清自己的独特优势，错位发展，共同实现经开区新城建设的目标。西北片区发展目前缺乏规划导向，土地利用混乱，难以形成错位发展。城市景观轴城市发展轴BRT线 和 站 点轨 道 交 通 和 站 点主 干 路 与 快 速 路南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 174.4成功案例借鉴（1）苏州工业园区金鸡湖片区：金鸡湖位于长三角都市群核心城市上海的边缘，占地12平方公里，是依托苏州工业园发展起来的苏州东部新城的城市中心区。苏州工业园区位于苏州东部新城中心，规划面积70平方公里。金鸡湖地区位于工业园区中心52、地带，占地约12平方公里，水面约7.4平方公里。环湖地区是具有商业、居住、娱乐、休闲等功能的临水型区域现代休闲娱乐空间，是苏州工业园的配套功能区，是苏州新城的城市中心区。定位：城市商务办公集中地，集中发展金融、咨询、设计、研发等高端生产服务功能，并将其建设成为品质较高的居住集中地。金鸡湖片区功能研究：商务：以面向工业园区企业为主，辐射苏州全市及周边地区，集办公、会议、展览等多种功能于一体的新城中央商务中心居住：以配套工业园区产业人群居住需要为依托，汇集中高档住宅项目，面向全市范围的苏州新型生态居住区商业：集聚大规模综合性商业设施，以配套工业园区人口生活需要为基础，以国际著名商场为先导，服务于全53、市的新城商业中心休闲：以国外现代休闲景观为依托，以国内外著名时尚休闲场所为主体，成为苏州新型城市生态休闲度假区规划特色：特色错位-环金鸡湖建设八个特色区，功能分区明确；步行街区-以绿地系统和步行系统联系各个特色区；开发性-创造不同用途、不同大小的多元开放空间；地域性和国际化结合-景观设计体现二元性，既表现苏州历史文化，同时实现现代化国际都市的目标；外圈居住-以金鸡湖为空间核心，布局19个邻里中心；每个邻里中心是融合多元功能的集聚体。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 18（2）东莞松山湖园区东莞松山湖园区位于珠三角都市群核心节点城市东莞边缘，目标发展成为中国最具发展潜力的高新54、技术产业开发区。东莞松山湖园区于2001年成立，总规模约72平方公里。其中湖面面积8平方公里；松山湖位于广深经济带地区，交通发达，广州、深圳均在1小时商务圈内。松山湖园区距东莞主城区10公里，经由松山湖大道，至东莞市区约10分钟。松山湖前期并未引进地产开发，城市核心功能的缺失严重制约了产业的发展。2006年，园区调整发展思路，从工业园区向城市转变。规划调整后加大了居住用地比例，通过“携手万科”策略重塑区域价值，目标发展为综合性生态新城。松山湖规划秉承以生态为核心的规划理念，采用内核式布局进行区域功能合理布臵：各组团之间由绿地、道路系统相区隔，最大限度的减少各功能之间的相互干扰以及生态环境的破坏55、；同时组团之间的绿地等可作为弹性用地，为未来发展预留空间。通过调整规划松山湖将建成集产业、生产服务、商务办公、居住、休闲娱乐与一体的综合性生态新城。（3）案例结论：从以上两个案例我们都看到，金鸡湖环湖地区是通过打造具有商业、居住、娱乐、休闲等功能的临水型区域现代休闲娱乐空间，成功推动苏州经开区的新一轮发展，并成为苏州新城的城市中心；东莞松山湖通过调整规划松山湖只能定位建成集产业、生产服务、商务办公、居住、休闲娱乐与一体的综合性生态新城，其多元功能的初期发展面向园区企业，逐渐辐射城市周边。这为基地未来的发展指出了一条必然的方向。空间区位特征、产业发展基础、景观资源特征为本项目基地未来的发展奠定了56、宜居、乐活、产业可持续的必要条件。在长三角区域快速一体化和经开区职能升级的宏观背景下，基地需要充分整合自身资源，通过新的城市增长极的塑造，带动经开区北部生活品质的整体提升。功能分区产业区分别分布在北面（北部科技工业园）、东南面、西部三大区，远离生态区，接近对外交通干线，便于对外联系生产服务研发区研发中心、学术交流中心、生产力大厦，处在生态核心部位，低密度开发行政商务中心区管委会大厦、商务办公区。对外主入口，是城市的门户地区，承担城市主要公共服务功能居住高档居住区、员工公寓，生态核心区与中心区之间生态核心区以松山湖为中心及周边植被良好地区休闲娱乐区酒店、中心公园、生态果园；演艺中心、展示中心、餐57、饮娱乐中心、多功能活动中心用地类别用地面积（km2）比例（）居住用地1.95 12.2行政办公用地0.33 2.1重点公共设施用地0.72 4.5城市公用服务设施用地0.51 3.2科研、教育产业用地1.36 8.5适宜性发展用地1.95 12.3城市道路用地2.5 15.7城市绿地3.87 24.3水域2.74 17.2规划总用地15.93 100南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 194.5 功能定位与判断4.5.1.城市现状功能分析1)南通老城区功能现状南通以濠河为核心，形成了城市功能完善、城市底蕴丰厚、自然环境优美中心城区：商业、居住发展均衡，拥有南大街和桃坞路商业街58、等繁华的商业街区；文化场馆多样并各具特色，如沿濠河布局的寺街历史文化街区、珠算博物馆、南通博物馆、蓝印花布艺术馆、张謇纪念馆等；另外，濠河景区、狼山景区已成为南通的代表性旅游区。2)南通新城区功能现状南通新城区位于主城区、狼山风景区与市经济技术开发区之间，其核心区域北起虹桥路、南川河，西至城山河，南到啬园路，东止裤子港，面积169平方公里。南通新城区以新行政中心为核心，以市场化、产业化和社会化为方向，大力发展商住一体的房地产业和商务服务、会展服务、文化教育、体育休闲、科技服务、社区居住服务等产业。其现状功能主要包括：商业商务：如商务办公、商贸中心、会议中心等；科技教育：如南通大学、科技研发机构59、科技研发一条街等，并预留教育发展用地；行政：包括新行政中心、南通军分区、烟草局等相关单位及行政机构，并设置集便民服务与行政审批于一体的市民服务中心；文化：如传媒中心、科技中心、大剧院、美术馆、图书馆、文化活动中心等；体育：以南通体育会展中心为代表，由体育场、体育会展馆和游泳馆三个单体组成，是南通有史以来规模最大、功能最全、建筑标准最高的现代化体育会展设施，并将辐射整个南通市域。医疗：以瑞慈医院为代表，是中国目前最大的、集教育科研、医疗、保健于一体综合性私立医院。3)南通经济开发区功能现状开发区现状功能以电子、纺织、物流、制造业等产业用地为主，仅在上海路附近设有开发区管委会及其他行政单位、新星60、商厦等商业设施、良春中医专科医院等医疗设施，还有南通航运职业技术学院、东方中学、天星湖中学、实验小学等教育设施，以及星湖花园、爱玛花苑、新开苑、富民花苑、新开镇农民集居区等居住社区。近几年来，随着能达商务区的开发建设，开发区的城市建设渐入佳境。能达商务区是集行政办公、商务办公、研究开发、金融服务、商业服务、休闲娱乐为一体的大型综合性功能区，是开发区未来的核心区域。但是，能达商务区用地面积进160公顷，远远不能满足开发区城市功能综合协调发展的需要。4)现状功能分析结论由于距离南通市新老城区尚有一定距离，大型城市公共设施无法便捷的为开发区所共享，开发区必须自行完善、配置完整的城市功能。从整个开发区61、来看，产业用地比例明显偏高。上海路附近虽分布有部分公共设施，但因为规模不够、设施配置也不齐全，尚未形成开发区的中心。严重缺乏大型的商业购物场所，即使能达商务区和星湖101等项目上马，整个开发区也未形成成片的、有一定规模和档次的商业区。区内尚无区级的文化、艺术、体育场馆等娱乐休闲场所，同时城市景观与环境营造对丰富的水系资源利用不足，旅游功能特别是都市旅游功能缺失。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 204.5.2上位规划本次规划的上位规划主要有：南通市城市总体规划（2009-2030年）（以下简称总规）和南通市经济开发区分区规划（2009-2030年）（以下简称分规）总规对南通62、经开区的规模和功能定位为：规划人口68万人，功能定位以南通国家级经济技术开发区为主体，发展以高新技术产业、商务商贸、医疗教育、居住职能为主的综合性城市新区；其中，对基地所在的新开镇片区的规模和功能定位确定为：规划人口43万人；以居住、商务、商贸物流等职能为主的综合性新区。分规在总规的基础上对南通经开区的定位进一步细化为：长江流域对外开放的重要门户，上海经济圈北翼重要的国际先进制造业基地和现代物流中心，南通沿江城市带的重要组成部分和区域经济社会发展的突出生长点，适合人居、创业和多样性产业发展的城市新区。除商业、商务办公、居住功能外，基地将发展为南通市重要的物流中心，以家居物流功能为主。4.5.363、功能定位1）板块分析与基地比邻的狼山东北板块、能达商务园区板块是未来与西北板块形成密切竞合关系的两大板块，与两大板块的比较可以更加明确的挖掘自身的独特性。2）功能定位由前述分析我们可以清楚的认识到，在南通新的城市发展格局下，西北片区已非城市的边缘，而是一个城市核心功能区的重要组成部分，因此，其发展不应该为单存的工业和物流用地；或只是一个大型的居住聚集地，而应是南通新的发展格局下展现南通发展活力的城市综合功能区。结合新一轮发展的宏观背景和优势条件，西北片区未来发展应主动融入长江三角洲一体化发展和上海国际大都市整体发展，依托正将企业进入上海战略通道的区位优势、依山面江的生态环境优势和土地资源丰富、64、商务成本相对较低的开发优势，提升区域的服务和辐射功能，打造工作与休闲、经济与文化、人与自然融为一体的长三角服务经济体系中的专业服务集聚区，即面向本地和“长三角”地区市场需求的区域性物流采购中心与大型休闲购物中心，集人居生活、商业贸易、休闲娱乐、创业发展为一体的实现产学研的联动创新中心；应建设成为一个主题多元、生态宜人的中央生活区，一个功能复合、集约高效的城市综合功能区，它应当成为展示当代南通新风貌的门户，和提升经开区整体品质的引擎。表4-3基地与周边板块比较 狼山东北板块 能达商务园区板块 西北板块 区位与产业城市发展区内，以城市服务功能为主 被产业园区包围，与其他城市公共服务设施联系较弱 处65、于发展黄金节点，向北承接城市功能延展，向南可为产业发展提供平台 土地储备土地储备具有大量土地储备 具有大量土地储备交通轨道交通便捷 轨道交通便捷 公路：通沪大道轨道交通便捷 景观资源可借势狼山景观资源只拥有水系资源山水环绕，资源俱佳 南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 21第五章 发展目标与功能研究5.1发展目标1）功能复合的活力区合理选择适合的业态，混合布局商业办公、生活物流、休闲购物、生活居住等功能，形成业态丰富、功能混合、服务便利的活力区。2）交通畅达的宜居区在满足出行效率需求与品质需求的基础上，充分发挥交通对城市活动与城市活力的引导作用，以交通功能的完善促进居住品质的66、提升，打造交通畅达的宜居区。3）景观鲜明的标志区充分发挥现有河网水系及狼山的景观资源优势，协调处理与南侧新城中心区、西侧狼山风景区的空间关系，形成特色鲜明、和谐共生、现代与传统融合的城市景观的标志区。4）生态绿色的示范区促进人工生态与自然生态有机融合以及土地、水、能源、废物等资源高效集约利用，积极推广低碳生态技术应用，塑造国内领先、国际一流并与现阶段经济社会发展水平相适应的生态发展的综合示范区。5.2功能设定西北片区占地面积为10.91平方公里，大规模的城市区域开发必须建立在相对综合的功能基础上，才能够实现区域自身的可持续发展，规划对基地的功能设定主要从产业、居住、休闲三个面进行设定。5.2.67、1关键功能：产业支撑-依托现有物流优势，打造第四方物流外脑基地1）外部机遇导向：南通是长三角除上海之外唯一滨江临海的城市，堪称“江海门户”。苏通大桥的建成，构架起了南通与上海之间的物流、人流、信息流和资金流的大通道，使南通成为长三角经济圈的重要交通枢纽和节点城市。同时，苏通大桥与洋口港的建成，使得南通在物流方面所存在的运输瓶颈被有效地打破，也使得南通在实行“江海联动”发展战略方面迈出了重要的一步，从而使陆运、水运和空运方式多样化的运输方式更加完备。由南通市近几年的物流发展情况来看，南通物流产业总体呈现加快发展趋势，现代物流已经由初步阶段发展到理性、务实和快速发展的阶段。南通交运物流、南通大地物68、流、南通港口集团、海门叠石桥物流中心、飞鹤物流等企业的物流业务收入几年来每年以20%的速度发展，物流服务的功能不断增加已经初步具备了仓储、运输、配送、中转等多功能的物流服务，初具第三方物流形态。还有一些物流企业正在开展分拣包装、流通加工等业务，向物流供应链的多个环节渗透，积极向第三方物流转型。表4-4南通近年来经济指标南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 22南通经开区作为距离上海最近、拥有港口优势的经济园区，将依托区位、资源和产业基础，以打造上海经济圈北翼重要的国际先进制造业基地和现代物流中心为目标。着眼于为推动制造业集聚和新兴产业发展提供有力支撑，以区域物流为基础、全国物流69、为重点，国际物流为目标，最大限度地挖掘、整合现有岸线资源，重点发展完善江海库区，通过资源整合，完善功能，将江海库区打造上海经济圈北翼的重要的化学品、油品仓储、物流、交易平台（南通市经济开发区分区规划）。从长远发展角度来看，由于第三方物流可以减少企业的物流负担,降低物流成本,因此成了物流领域的一大热点。然而，作为物流活动的一种外包形式，第三方物流的外包并不彻底，它承担的是实际的物流操作业务(部分或全部)，而将物流的规划决策留给了企业。第三方物流的发展将会面临一下问题：(1)随着物流事业的发展，物流的全球化、多元化与个性化趋势越来越明显，对物流规划提出了更高的要求。(2)随着物流市场的扩张，物流企70、业不可避免地进入了许多陌生的领域，需要更加专业的物流人才。(3)第三方物流企业数量的不断增加，使第三方物流市场更加激烈，并使企业必须花费大量的精力进行第三方物流的选择与管理。根据国务院推进长三角改革开放和经济发展指导意见（2008）指出：要“加快发展现代服务业，优先发展面向生产的服务业，依托区域综合交通网络，大力推进现代物流业发展，运用信息技术和现代经营方式改造提升传统商贸业”，我们认为争得时代高点的物流中心必须向第四方物流积极转化，通过外脑为企业和第三方物流提供解决物流系统战略决策问题，从而提升整体物流行业的执行能力，提升物流服务的能级，向物流产业微笑曲线的高端发展。2）内部优势支撑产业优势71、：基地内现已形成一定规模的物流基础（如红星美凯龙、大地物流），通沪大道在基地的出口为物流产业的发展增加了吸引力。基地身处经开区，与其他物流园区和工业园区有便捷的交通联系，且距离适当，拥有广大的市场需求。环境优势：第四方物流外脑基地不同于第三方物流的产业园区大规模仓储建筑的形态，作为提供智力支撑的外脑基地是总部商务办公的形式呈现的，此类商务办公区对环境和生活休闲设施的要求相对较高。基地毗邻狼山景区，为发展物流外脑基地提供了先天的自然条件。盈利收益网络系统南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 235.2.2基本功能：居住生活-山情水韵的高尚生活社区1）外部需求推动从整个经开区来看，72、产业用地比例偏高，各种生活设施，如居住、休闲、购物设施明显不足，是造成经开区缺乏吸引力的重要原因。基地的建设必须站在国际前沿的新城建设理念，完善经开区的城市功能，为城市带来新的增长点与活力。其中居住作为容纳人口的必要设施，新区开发必须提供立体的住房供给计划和多种居住形态，来保护城市社会的多样性。里斯顿-一生之城里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，开车至杜勒斯机场15分钟，属于弗吉尼亚州费尔菲克斯县；里斯顿的开发始于1962年，是美国最早也是成功的新城之一。经过40 年的发展，Reston 已经成为美国最大最成功的新城，居住人口达到6.5万人，当地就业率超过50%。里斯顿市镇中73、心包括12个街区，这个多功能的地区由不同的建筑师设计，是区域性的就业、居住和娱乐中心区，为市中心的开发作了示范。社区中有5 个村，安妮湖村（LAKE ANNE）、猎人森林村（HUNTERS WOODS）、高橡树村（tall oaks）、南湖村（South lake）和北点村（NORTHPOINT），每个村都围绕一个多功能的村中心而建。里斯顿的一个重要理念是新兴社区必须为人们提供更多选择机会，以使人们能够充分利用休闲时间。这就意味着，新城需要提供丰富的文化娱乐设施和各种独处环境。要做到让任何人都能终身生活在一个社区，举家迁移既非无可避免也不是人们所期望的。通过提供各种类型各种价位的住房款式从高层74、的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅住房能够满足不同收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根随着他们特定住房需求的变化，总是能够找到自己想要的。作为副产品，这也最终导致社区生活的生动化和多样化。里斯顿的多种住宅形式相结合的先锋概念使一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走，被当地居民成为一生之城。2）内部优势支撑基地具有独一无二的山景资源，且水网密布，为乐居环境的营建打下了良好基础。基地距主城区、产业区均距离适当，未来交通便捷，能够对主城区和产业区人口形成吸引。5.2.3配套功能：公共服务-延伸主城区城市功75、能，塑造特色商业旅游区高端产业和高品质居住为高素质人口提供了承载平台，但是优良的配套功能是新区能够留住人才的重要因素。筑波的中心区域最开始是作为日本未来理想社区来加以建设的，但是优越的居住条件并没有将附近的工作人群沉淀下来。因为产业区标志强于居住区的认知度，居住在其中摆脱不了生活在厂区的心理隔阂；同时住宅密度低，过分田园化，缺少家居气氛，不符合日本居民传统聚居生活的习惯。为了改变筑波中心区域的发展怪圈，当局决定引入丰富的产业和生活配套要素，完成标志与形象功能的改变，如建立了有1,258个座位、设施一流的筑波国际会议中心；引入了SEIBU和JUSCO等知名百货入驻，市中心还有DAIEI和CREO76、两个大型shopping mall，并建成了既有旖旎自然风光又有人性化游乐设施的松见公园。目前筑波已经逐渐成为东京周边人气极高的科学城与生活城。基地毗邻环狼山公共设施服务带，承接外溢的城市公共服务功能，快速发展起来的综合性的城市功能将成为片区的新亮点，成为吸引高端人才驻留的磁石。同时，基地距主城区、产业区均距离适当，未来交通便捷，有利于公共服务设施的集聚发展。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 245.3功能分析与项目策划1）第四物流外脑基地 第四方物流外脑基地是以第四方物流为智囊领袖的物流产业集群地。这里将形成以物流总部为核心，集合研发科技、企业外脑，后台服务为产业集群的生77、产性服务业基地。未来的外脑基地将呈现以花园总部基地为外部特征的功能区，在基地内部将提供完善的商务和生活功能。花园总部基地与达能商务园区将定位于不同的产业类型，满足不同的企业需求，从而整体带动经开区的新一轮发展。花园总部基地按照国际化标准，不仅提供各种类型的办公规模，还应当配套有相应的休闲、餐饮、购物设施。为企业员工提供良好的工作环境，吸引高端企业的入驻，并提升企业的整体形象。表5-1EBP与CBD比较南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 25参考案例南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 262）山情水韵的高尚生活社区基地社区应该是高品质的、多样的、有品位的，作为78、面向未来城市核心区的居住区，应该能够聚集城市高端群体，体现核心区整体形象，体现城市发展的价值取向。同时解决核心区高尚居住需求，公寓、城市高品质住宅多功能组合，解决不同层次的居住需求。表5-2核心业态比较南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 273）特色商业旅游区商业休闲娱乐以特色、主题化为核心，区别于市区的传统商业，多种商业模式组合打造核心区商业。特色、主题店带动街区商业街，着力打造成为核心区的特色生活商业休闲娱乐街；体现对生活的关怀，营造温馨、舒适、和谐的生活氛围。核心设施建议：一条特色商业街（城市步道）、一座品牌折扣中心（奥特莱斯）、一个体验购物公园（景观购物娱乐中心），以79、特色商业提升区域认知，促进区域成熟。(1)奥特莱斯Outlets目标：大型品牌折扣店的聚合体，突出新城核心区商业的主题化、特色化，成为核心区特色商业的启动器建筑特色设计风格突出“LOFT”风格；结合周边绿地设臵停车场；建筑体量较小、通过步行街道进行组合与城市步道共同形成购物街区。案例：英国BLUEWATEROUTLETSBLUEWATER于1999年落成，位于伦敦的东南部，共有二层，总建筑面积达13.95万平方米，停车位达到13000个，年客流量2600万人次。主力店由3个本地的百货公司组成，拥有逾330间零售专卖店，55间食肆及一间13屏幕的多屏幕电影院。(2)城市步道CityWalk目标：80、CityWalk不仅是都市动感购物中心，更是一个国际化、多功能的旅游景点CityWalk建筑特色动感、趣味/生活/参与性；景观元素/体验点建筑作为一种艺术形式，体现景观化，主题包括电影、体育、文化、电子游戏等。CityWalk：让生活轻松营建多种休闲场所，陶吧、书店、精品店，沿街可以布臵一些室外的茶座、咖啡台，使人们在沟种时享受休闲的环境案例：美国洛杉矶城市步道美国洛杉矶城市步道是著名的休闲娱乐购物中心，距离市区相距3公里，于93年对外开放，共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米。（3）景观购物公园MallPark目标：CityWalk不仅是都市动感购物中心，更是一个国际81、化、多功能的旅游景点景观购物公园室内景观购物公园，与传统的商业中心形成差异，能够减少天气以及其后变化带来的人气不足，让购物变成休闲、体验、娱乐中心。开放感的，高大的植物和小品，充满趣味感，完全不像沉闷的集中商业，体现室外感觉。休闲娱乐公园休闲购物中贯穿娱乐功能：多功能电影院/影像厅/音乐厅/餐饮/滑冰/卡拉OK。在购物中放松、娱乐案例：MallofGeorgia（葛来瑞尔）建筑面积20.46万平方米，零售商为5家主力店，北风百货和瑞驰百货，225家零售专卖店15家美食等其他相关的设施功能规划娱乐设施占较大比例，主要功能有2800m2左右的滑板公园，1个20荧幕的普通电影院，一个立体电影院，虚拟82、赛车场，其他娱乐设施。其设计分为5个主题不同的室内花园，Costal,Plains,Atlanta,PiedmontandMountain。奥特莱斯Outlets美国洛杉矶城市步道南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 28第六章 规划空间结构研究6.1现状城市空间结构分析城市空间形态：自古南通城市格局就特色鲜明，古通州“方型丁字街式”城市布局就已成为了宋元明时期城市格局设计的代表之一。南通目前的城市空间结构源自于清末张謇构建的“一城三镇、城乡相间”的城市空间格局，港闸区、崇川区、开发区三大城市组团沿长江线性分布，同时九圩港、通吕运河、狼山风景区、老洪港风景区形成垂直于长江的绿色83、开放空间廊道，将三个城市组团有机隔离和包围。南通老城区中心位于崇川区，30华里的濠河环抱古城，“濠河绕城”的核心区空间形态极富特色，并已经成为代表南通城市的亮点。基地城市形态：从南通的现状城市空间结构考虑，基地宜应采用组团式发展的模式，通过水系与绿带对各个功能组团进行有机分隔。同时为突出核心区的整体空间形态，应以水系及其绿带组合成为环状的绿地公共空间对核心区进行围合，形成山情水韵的城市空间结构。6.2成功案例借鉴：1)密尔顿凯恩斯位于伦敦附近的密尔顿凯恩斯（MiltonKeynes）新城，是20世纪英国规模最大的新城开发项目之一，也是英国最后一批第3代新城。密尔顿凯恩斯于1967年开始规划，184、970年开始建设，在3个小镇的基础上发展起来，原有人口4万，规划人口25万。MK距英国2个最大城市伦敦和伯明翰的距离分别为1小时和1小时50分钟的（开车）路程，还临近世界著名的大学城牛津和剑桥。以MK为中心、1小时汽车路程为半径的地区内，约有800万人口。基本结构：城市平面为四方形，纵横各约8公里，MK规划引入了美国洛杉矶的网格式道路布局模式，每个网格1平方公里，即每1公里有1个交叉口，1个网格就是1个社区在10001000米的地块中，即环境区中，大约有5000居民，区内设置与机动车道互不干扰的、单独的自行车道和人行步道。在居住区日常服务设施的布置方式上，一改过去安排在地理中心位置、内向布置的85、方式。日常服务设施、学校安排在贴近主要道路、距两端交叉口各一半距离的地方，与公共汽车站、地下人行横道结合起来，横跨干道两侧，形成活动中心。这种布置方式为每一住户提供了至少四种选择，每个家庭可按不同目的自由选择去哪个中心，距离都在500m左右。由于活动中心处于环境区的边缘，相邻环境区的居民可以共同使用，加强了相邻环境区居民之间的相互交往。新城中心接近城市的地理中心，包括一个购物中心、文化和娱乐设施、住宅和办公楼以服务于新城和周边地区的居民线性公园LinearParks基于河谷布置线性公园系统，线性公园是新城主要的构成元素之一。开放空间：新城一个主要的特点是有一个自北向南的长条形公园，公园内包括一86、条联合大运河和乌兹尔河，沿河开辟有多块水面此外，规划坚持传统花园城市的特色，保留并保护好全部现有的森林，注意绿化空间的组织，使每个路段各有特色，避免雷同各个环境区内，注意保持原有的地方特色，使新建筑与保留的古建筑相互协调在城市中心，把建筑物、出人道路作为一个整体系统来设计，通过合理的交通组织为私人、政府和商业单位提供了自由、方便的活动场所，创造出市中心应有的繁荣与丰富多彩南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 292)案例总结：米尔顿.凯恩斯的规划采用均衡组团模式和网格路网，注重通过空间结构实现就业与居住行为的多样选择和社会均衡，通过土地利用布局、道路结构、开放空间等系统工程支撑87、实现。产业与居住的均衡布局避免了新开发片区单纯居住或产业的单一属性，实现了新城镇的可持续发展。6.3中心区空间结构建议6.3 1空间布局理念1)功能鲜明，混合开发在总体功能框架体系引导下，多功能的相互融合不但体现到整体用地布局中，也力求在各个板块中得以适度体现，单个功能组团要突出核心功能，也要兼具部分居住、服务、娱乐等配套功能；通过土地混合使用，创造丰富多样化空间载体。同时，把基地内现状已经开发的地块功能整合进来，使基地成为多样性功能体系的缔造者和承接者。2)有机布局，精明生长综合考虑各项因素，包括地理位置分析、交通条件分析、生态景观条件分析、未来可拓展空间分析等过程，以生态宜居为目标，进行组88、团式+廊道式有机布局。同时，基地开发要充分考虑未来长期发展，为后续功能的逐步完善与提升预留一定发展空间，动态引导多组团有序成长。3)低碳理念，高效交通秉持“TOD”公共交通导向的发展模式，依托基地内部及周边公共交通站点带动片区发展，强调在站点核心区采用3D原则，即较高开发密度（Density）、混合功能（Diversity）、以及宜人的行人空间设计（Design），采用混合功能形式布局的集约发展理念。4)生态优先，蓝绿相融按照构建“低碳型”新区的理念，充分利用基地“水林相间”的特点，以大型自然植被斑块作为开发基底，沿河流廊道、绿带进行扩散、渗透、溶解自然，形成基地的生态基础设施。基地内景观资源89、应该能够最大限度地扩大其共享范围，开创滨水高价值、旅游、公共生活复合带，提升基地内及周边物业的价值，取得更大的环境效益和社会效益与经济效益。规划建议以基本路网为骨架，东西向以朝阳路作为基地最主要的干道，构成基地的功能发展轴线，引领整个基地的空间发展和功能布局；南北向以托营船港水系形成的生态景观廊道，形成市级公园的同时构成基地最主要的生态景观廊道。以公共设施节点为核心店，以产业带为斑块，形成点线面协同发展的有机结构体。6.3.2规划区空间结构建议营船港从基地中间南北向穿过，将基地分为东西两片，同时，上层次规划确定的朝阳路、兴富路等主干道在基地内相交而过。结合现有基地空间结构结合空间布局理念，建议90、规划区采用组团式发展的模式，通过水系与绿带对各个功能组团进行有机分隔；以主要的功能发展轴带联系各组团进行。同时为突出基地的整体空间形态，应以水系及其绿带组合成为环状的绿地公共空间对核心区进行围合，形成山情水韵的城市空间结构。规划建议东西向以朝阳路作为基地最主要的干道构成了基地的功能发展轴线，引领整个基地的空间发展和功能布局；南北向以托营船港水系形成的生态景观廊道，形成市级公园的同时构成基地最主要的生态景观廊道；以公共交通站点为核心点，以功能组团为斑块，形成点线面协同发展的有机结构体。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 30第七章 交通体系研究7.1现状交通分析车行道路：基地周91、边有四条主要道路，分别为北面正在建设的通沪路（原为通启公路）、西面的通富北路、东面的通盛大道以及南面的源兴路。其他道路主要有横向的朝阳路以及纵向的兴富路，主要为通往工业区的道路，宽度为5-10米之间，其余皆为田间的田埂路。的田埂路。7.2成功案例借鉴南通中心城区的轨道交通和BRT线均通过基地，未来将会对本片区产生巨大的影响和带动作用。以大运量公共交通为先导的公交优先模式将为未来基地的发展营造一个有序的交通环境。BRT案例-巴西库里蒂巴巴西大城市库里蒂巴人均汽车拥有量比特大城市圣保罗还高，但却避开了最严重的交通问题-高峰时间的堵车。这个城市被认为是城市化的典范和城市环保的样板。它最重要的经验是成92、功地解决了阻塞问题。一个设计巧妙的公共交通网络，使该市从依赖汽车的危险中解脱出来：这个城市75%的人上下班乘坐公共交通工具；自1975年以来，该市人口增加一倍多，但交通流量却下降了30%。巴西库里蒂巴采取快速交通（BRT）模式解决市民出行，其快速交通系统采用中轴线结构。“中轴线”指市中心向外散开的大道，形状像自行车的辐条。从1974年开始实施，干线通道的中间车道专供高速巴士运行。同时沿中轴线的各车站都安装了40英尺长的玻璃管道。乘客进入管道前先交费，然后像坐地铁列车那样，从宽敞的车门上车。这样就不会出现排队拥挤现象，大大提高了车速。结果，轿车数量减少了，公共交通更加快捷和方便，成为出行首选。在93、建设公交换乘枢纽时充分考虑到市民换乘方便。他们用颜色区分不同类型的线路运行方向：到市区为红色、环线为绿色、郊区为黄色、区域交通为白色，方便市民识别乘坐。高效的地铁案例-香港香港地铁以高效和高成本收益著称，是世界上运营最成功的地铁之一。从1979年至2004年，香港地铁共建成全长87.7公里、包括50个站点在内的6条地铁线路；2005年又开通了迪斯尼线和马鞍山线；06年改造了东铁线和西铁线。现今，客流量每日230万人次左右。香港地铁占公交系统总载客量的30%左右，占过海载客量的60%左右，占机场载客量的25%左右，是香港公共交通骨干。九龙地铁车站是机场铁路沿线规模最大的车站，是机场快速铁路、地铁94、和其他交通工具之间的交汇点。九龙站是混和了交通、居住以及商业等功能城市型站点。九龙站200米以内以酒店、写字楼、商场为主，并配有少量开放空间，200-500米内以高密度住宅和休憩空间为主。九龙以港铁开发的车站综合体为区域核心。其综合体采用三维的立体化城市设计，车行系统分三个主要公共楼层，各类建筑建在交通枢纽核心之上，分类布局。住宅、写字楼、酒店、社区服务设施等由同楼层的商业购物街、公共空间、平台公园、广场、汽车站以及人行步道系统连为一体。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 31自行车系统规划案例-代尔夫特代尔夫特是个处于鹿特丹和海牙中间的卫城，这是个约有8万人，占地约5平方公95、里的小城市。在1979年市政府拟定了一个自行车路网修建计划。启动这个项目的目的在于通过建立便捷的自行车路网，提高自行车在交通中的使用率。这个路网的特点是分级化路网：（1）市级路网：这级路网的主要功能是连接市内重要区域/场所（例如：CBD、学校、铁路站、办公区等等）及通往市外交通路口。（2）区域路网：这级路网的建立是为了连接各个市区内活动场所（例如：学校、商店等等）。（3）区内路网：这级路网是为居住区内交通设立的。它尤其为孩子们的自行车活动提供了一个安全的道路。这个项目要达到的效果并非是单纯地缩短目的地之间的距离，而是提供一个完整的功能化设计的体系，并通过这个体系为人们提供更多出行的路线选择。同96、时，为了提高公众的认知和参与，政府举办永久性的展览，并在当地媒体上不断发表文章，发送宣传材料及自行车行车地图。另一项举措是对交通灯的改进，将原来短促的红绿灯转换中黄灯的闪烁时间延长。这样就避免了骑车人在交通灯转换时，因时间仓促，来不及停车而造成的危险状况。案例结论：1)规划需制定明确合理的交通政策和配套的法规，在城市中形成以公共交通为主的大众运输系统，引导城市交通向大众、高效、低耗、可持续发展的方向转化。2)结合轨道规划，合理制定周边用地规划，形成紧凑的城市核心或邻里核心。3)采用各种交通措施优先公共交通通行，包括优先投资公共交通设施项目、优先通行公共交通车辆(公交专用道、公交专用信号等)、优97、先开发公共交通新技术。4)鼓励建立完善的非机动车交通系统，引导非机动车出行导向。5)通过立法保护公共交通的各项权利，规范政府、公共交通经营者和公共交通使用者的相关行为，避免主观随意性和不确定性。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 327.3道路交通发展建议7.3.1交通发展策略1、公交优先，促进低碳出行贯彻“绿色交通”理念、与周边交通体系充分协调，以“慢行友好、公交优先”引导内部交通体系构建，以停车调控积极引导小汽车合理使用，引导低碳出行。2、混合布局，促进交通减量用地功能适度混合，沿轨道站点、主要公交枢纽集约开发、紧凑利用，引导“慢行尺度”出行，有效降低出行距离，提升出行效98、率，促进交通减量。3、稳静设计，促进慢行友好以“精细设计、慢行安宁”为原则，采取“交通稳静化”措施，强化快慢交通有序分离，塑造品质宜人的慢行空间，构筑多元友好的慢行环境，形成网络化、多样性的慢行交通体系，促进慢行友好。7.3.2具体措施建议1)梳理道路结构，明确区域内发展主要骨架，组织各级道路合理衔接。建议采用“方格网+环路”的干道系统，形成一横两纵的主干道系统。依托纬三一路、纬二路、朝阳路、通富路、纬三路、兴富路、新开路作为区域内部主要道路骨架。2)以基地内轨道交通3号线站点、城市BRT3号线站点作为连接点，以此为基础形成完善的公交系统接驳体系，优化公交优先的整体结构。3)以公共交通为中心（99、主要指是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线），以400-800米(5-10分钟步行路程)为半径沿朝阳路等主要道路设立公共服务设施等人流吸引点，进行工作、商业、文化、教育、居住等“混和用途”开发。4)基地内的社区片区应该树立生态交通的理念，以支路及河道绿地为依托，健全步行、自行车路网等多种非机动交通方式系统，鼓励非机动出行。5)对于城市发展重要通道和人流密集发生流线，充分考虑步行、自行车出行空间，可以结合优质资源设计景观性道路。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 33第八章 水资源保护与利用规划8.1现状水系分析水体形态：基地现状水资源丰富，水系纵横，水网密布，水体所占面积约为10100、%；主要由营船港、裤子港、朝阳河、规划内环河和月牙河组成。主要河道营船港宽度约50米和30米，其余主要河道和水渠宽度约10米左右。功能：河道多以防洪、排涝、农业灌溉及调蓄功能为主景观功能尚未挖掘。现状：基地内水系主要特征为密、宽、优，既有良好的景观基础，只是河道水系尚未梳理，尚未形成滨水活动空间，基本处于原生状态。8.2成功案例借鉴边缘区河流景观改造-秦皇岛汤河公园秦皇岛市汤河公园位于秦皇岛市区西部，坐落于汤河东岸，长约1公里，总面积约20公顷。汤河公园的设计是城乡结合部滨水生态设计的典范，通过最低的成本对城市边缘河流水岸进行保护的同时也使之成为一个容纳市民活动和科普教育的场所。最初面临的背景101、（1）良好的自然禀赋（2）“脏乱差”的人为环境和残破的设施（3）安全隐患和可达性差（4）缺乏规划与使用需求压力形成矛盾（5）城市扩张带来的开发压力主要目标避免对原有自然河流廊道的破坏，同时又能满足城市化和城市扩张对本地段河流廊道的功能要求。功能定位生态服务功能，包括水源保护、乡土生物多样性的保护、休憩、审美启智和科普教育。成功之处1.保持原生态空间：最大限度地保留了场地原有的乡土植被和生境，使城市河流在城市化进程中避免渠化和硬质化，保有生态空间。2.创造主题，容纳活动：公园以一条绵延500多米的红色飘带，整合了多种城市功能,使水岸成为人们可以活动的公共场所。3.旧建筑和构筑物的保留和利用，增添102、景观情趣和使用功能4.建立结束系统以达到科普与启智的作用5.设置两个专类植物园区，传达人们对植物的认知南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 34中心区滨河空间利用案例总结：滨水空间是是重要的集聚人群的城市开放空间类型，良好的滨水空间有赖于两个重要的方面，即环境保护策略和水岸开放空间的利用。以上案例均在以上两点为城市水岸空间的塑造方面创造了成功的典范。巴塞罗那：巴塞罗那的内港改造强调的是公共空间的营造，以及城市区和滨水区的联系的改善加强。规划改变了人们对旧港的传统印象，通过友好的、富有人性尺度的道路设计将人们引向城市的新疆界，将2公里长的岸线变成了最富城市浪漫气息的休闲中心。芝加103、哥：芝加哥的中心滨水区的设计将芝加哥城市中心区的建筑及其优美的城市天际线展现出来。沿着密歇根湖12公里的城市中心滨水区被建造成了城市展示其一流城市设计的舞台。设计体现了一种从城市整体的角度出发，以提高城市形象为设计目的，以大尺度空间为设计手法的一种城市设计的尝试。它的建成不但完善了城市的功能，提高了城市生活质量，还极大的促进了城市形象的提升。纽约南滨河公园：南滨河公园位于纽约市曼哈顿区的上西城滨河公园的南端，从第59街至72街，原为铁路码头。工业码头的职能转换为河道的治理带来了契机，也为给人们接近城市水岸带来了新的契机。公园保留和再利用了遗留的铁路码头设施，表达了对纽约丰富的工业和交通遗产的赞104、美，并且运用生态设计有效的保护了河边环境。今天滨河公园已经成为市民青睐的公共活动场所，街头音乐、赛船、咖啡屋为这一片曾经荒凉的码头带来了人气，使它告别了城市边缘地的身份。巴塞罗那芝加哥纽约南滨河公园南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 358.3水资源保护与利用对策8.3.1水资源利用与保护目标1)增强基地的水网系统2)加深南通作为江南水乡的文化传统3)提供更为丰富的户外活动场所4)创造高品质的水岸生活与休闲娱乐环境5)有助城市防洪排涝8.3.2水资源利用与保护策略根据成功经验，我们希望从开放空间策略和环境策略两个方面来保护和利用水资源。1）公共空间策略：1.维持原有水网，并对105、部分河道进行综合治理与整治，保证水面率2.营船港与裤子港、内环河等水系自然沟通，联为整体，沿河空间向公众开放，形成连续的游憩绿廊。3.营船港为基地内贯穿南北的主干河道，是绿化开敞空间的重要组成部分，对营船港局部地区进行水面开挖，形成一定规模的较大水面，以此为基础建设市级公园，作为西北片区的生态景观核心4.内环河为规划沿纬一路、纬二路环绕东片区中心商业、商住区的环状河流，河道与道路间控制30-40米的绿化，作为街头绿地，为市民提供公共开放活动空间。2）环境策略：1.控制污水排放，安装排水管、移除污染物排放口、管理水质，提升形象。2.优化水体循环-避免阻碍水循环的岸线设计，保持水系统连续，在局部静106、流区设置循环设备，鼓励低速船运。3.建议区域内以节约能耗为原则，形成完善的雨水和中水系统。并提倡推广各类节水技术，提高用水的重复利用率。1南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书规划篇 36南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书第一章 总则1.1 规划依据1.中华人民共和国城乡规划法（2008）2.城市规划编制办法（2005-12）3.城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）4.城市居住区规划设计规范（GB50180-93）5.城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）6.江苏省控制性详细规划编制导则（苏建规2006336号）7.南通市城市总体规划（107、2009-2030）8.南通市城市规划管理技术规定（2004年版）9.南通经济技术开发区片区分区规划（2009-2030）1.2 规划原则1 整体性、互动性原则从南通城市整体性出发，强调规划区与南通城市总体规划、南通经济技术开发区片区分区规划的整体衔接和协调，规划区内外部空间结构布局的互动性，构筑特色鲜明的整体空间形态格局。2 多元化、复合化原则强调功能的多元复合，在主导功能分区的前提下强调功能的复合使用，多元复合的功能不仅指其功能的完备，更能反映出物质环境的集中化，功能活动的多元化和整体运营的高效化，使城市更具创新活力。3 生态性、可持续性原则尊重现有的地形、地貌和生态环境人文资源，处理好局108、部与整体，近期与远期，经济建设与环境发展等关系。充分利用规划区内丰富的水系等生态景观资源，提升空间环境生态品质。同时，坚持以人为本，制定科学合理的用地规划，通过划分控制单元，确定单元人口分布，根据规划居住单元开发容量确定人口数量，利用更新改造中释放的存量土地，从数量、规模和布局三个方面，完善各类社区公共服务设施；构建完备的社区服务系统、健康的社区文化生活，实现片区开发建设的可持续性。4 弹性、可操作性原则充分考虑现状条件与开发建设的实际情况，注重超前性和长效性。宏观控制和微观引导相结合，有利于起步建设和分期开发。规划控制遵循“总体控制、总量控制、重点控制”的原则，力求具有弹性与可操作性。1.3109、 规划范围 本次规划设计范围为东临通盛大道、西接裤子港河，南靠源兴路，北接通沪大道，总用地为10.91平方公里。图1-1 苏通大桥与南通港图1-2 规划范围图 37南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书1.4 规划期限 本规划确定的规划期限与南通经济技术开发区片区分区规划（2009-2030）规划期限一致。1.5 人口与用地规模1.5.1 用地规模 规划区总用地1090.89公顷，其中城市建设用地1027.7公顷（不包括水域面积63.2公顷），占总用地的94.2%，人均城市建设用地约99.78平方米。1.5.2 人口规模 本规划区内的居住人口依据上位分区规划确定为10.3万人。3110、8南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书第二章 控制单元2.1 控制原则 为保障城市有序发展，增强规划实施的可操作性，既要保证规划的刚性和严肃性，又必须赋予规划必要的弹性。为此，本次规划实行“片区控制单元地块”三个层次的控制体系，通过控制单元的平台将规划的刚性与弹性结合起来。片区层次侧重于对片区的土地利用、人口分布、各类设施配置、道路交通、生态环境与城市景观控制等方面内容的统筹安排；控制单元层次侧重于明确规划控制的通则要求，提出总量控制、分量平衡、弹性开发的控制原则；地块层次侧重于明确规划引导的通则要求，分解制定各项引导指标。通过严格控制单元建设总量，来控制整体的开发强度，而单元111、内各地块分量允许突破并相互平衡，由此来增加地块的开发弹性。控制单元往往又是一个基层社区的管理单元，通过控制总量亦可保证容纳人口和配套设施的基本恒定。2.2 单元划分 结合行政街道和社区界限范围、天然的地理界限如河流、城市土地利用结构、功能内在关联性、土地使用性质的同一性、主次干道围合的街坊、合理的交通分区等因素来划分控制单元。规划依据上述原则，并结合上位分区规划，将本规划区划分为10个控制单元，单元编码为A至J。2.3 控制内容 控制单元的强制性内容包括控制单元的主要用途、居住人口控制规模、总建设容量、公园绿地面积、配套设施控制要求等。本规划区总用地面积1090.89公顷，居住人口10.3万，112、总建设容量1014.54万平方米。其中保留的建设容量106.93万平方米，新建的建设容量907.61万平方米。在建设过程中，每个控制单元的总建设容量不得突破。图2-1 控制单元编号图 39南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书第三章 用地规划3.1 规划结构 规划结构可以概括为“一轴一廊、十字生辉，两区两带、和谐共荣，双环多片，生态宜居”的功能布局体系。“一轴”是指沿朝阳路形成的基地功能发展轴。朝阳路作为基地最主要的东西向干道构成了基地的功能发展轴线，引领整个基地的空间发展和功能布局；“一廊”是指依托营船港水系形成的生态景观廊道。规划通过对营船港的适当整理，结合水系两侧大面积公共113、绿地的设置，形成市级公园的同时构成基地最主要的生态景观廊道；“两区”是指东西两个居住区。营船港生态廊道将基地分为东西两个居住区，构成了整个基地的社区体系构建基础。“两带”是指沿通富路东侧形成的生活物流功能带以及沿朝阳路形成的综合服务功能带。规划在通富路东侧依托现有的红星美凯龙、大地物流等现有生活物流用地成片布置大量市场用地，用于生活物流功能的拓展，形成南通市的生活物流中心；规划沿朝阳路两侧布置社区办公、文化、医疗卫生、商业、商务办公等片区级服务设施，形成整个基地的综合服务功能发展带。两条功能带呈“T”型构成基地的整体功能架构。“双环”是指由水系和绿带构成的蓝绿双环。规划利用裤子港、营船港以及其114、他水系的整理，形成围合规划区的水环；同时水系两侧以及铁路、通盛大道和源兴路两侧的防护绿带构成了规划区的绿环。蓝绿双环与营船港生态景观廊道共同构成规划区主要的生态网络骨架。“多片”是指多片居住社区。规划根据人口分布和用地形成8个居住社区，每个社区配套相应的公共服务设施和社区公园形成社区中心。3.2居住用地与人口3.2.1 规划布局 规划居住用地276.95公顷，占规划建设用地的26.95%，人均居住用地26.89 平方米。其中二类居住用地242.24 公顷，幼托中小学用地22.42公顷。规划以城市道路划分形成8个基层社区。规划源兴路北侧地块以及兴富路紧靠大型市场的地块，考虑结合市场以及交通性干道115、，进行居住商业商务混合开发。规划保留通富北路西侧新建的新开农民集聚区；新开发的居住用地主要以多层和小高层住宅为主，局部辅以高层住宅增加土地利用经济性和丰富城市天际线。图3-1 规划功能结构图 40南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书3.2.2 规划人口 按基层社区划分统计现状人口分布，在现状人口基础上，依据上位规划，并根据规划居住地块使用情况，或现状保留、或更新改建、或拆迁新建，计算单元内各居住地块人口，得出各基层社区人口，合计为规划区规划人口。规划居住人口10.3万人，约4万户,每个基层社区为1-1.5万人左右。3.2.3 教育服务设施配置 规划在保留现有居住区内1所幼儿园外116、，新增10处幼儿园；规划4所小学，分别为：通富小学（30班）、朝阳小学（36班）、营船港小学（36班）；规划2所初中，分别为：朝阳中学（30班）、通富中学（36班）；规划一所高中：朝阳高级中学（42班）3.3 公共设施用地3.3.1 规划布局规划公共设施用地244.44公顷，占规划建设用地的23.79%，人均公共设施用地23.73平方米。其中商业金融业用地92.22公顷，体育用地5.31公顷，医疗卫生用地0.97公顷，教育科研用地16.17公顷，其它公共设施用地3.19公顷。除城市级和片区级公共设施外，规划公共设施按街道级、社区级两级配置，方便居民就近使用。3.3.2 布局结构 规划结合两条交117、通干道通沪路以及通富北路布置大型的市场用地，沿片区中部东西向主干道朝阳路结合规划区内的水系布局两个居住片区的公共服务设施中心。以街道办事处、居家养老服务中心、派出所、社区卫生服务中心、文化活动中心、超市、菜场、邮政所等街道级公共服务设施为主，形成多个点状分布的街道社区中心；以社区商业网点、居家养老服务站、社区服务站、社区居委会、社区警务室、物业管理中心、文体活动站、社区卫生服务站、可再生资源回收站、幼儿园等社区级公共服务设施为主，形成基层社区中心，分布于各居住社区内。基层社区用地面积(公顷)规划人口(人)人均居住用地(平方米)新开居住片区1755000035规划社区144.112600(星月小118、区7892人)35规划社区248.6513900(农民集聚区8215人)35规划社区340.61160035规划社区441.651190035小海居住片区185.55300035规划社区528.7820035规划社区637.451070035规划社区759.151690035规划社区860.21720035表3-1 规划社区人口表图3-2 规划社区分布图 41南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书3.3.3 商业金融业用地规划商业金融业用地92.22公顷，其中商业用地3.98公顷，市场用地88.24公顷，主要以生活物流、零售商业、大型市场、餐饮服务、休闲娱乐等功能为主。商业金融用119、地规划的主要布局在通沪路沿线以及通富北路沿线的大型综合市场区域，以及朝阳路沿线的两大居住片区的公共服务中心。3.3.4 体育场馆用地规划体育设施用地5.31公顷，分别位于纬二路与外环东路路口、纬一路与环西路路口。3.3.5 医疗卫生用地规划医疗卫生用地0.97公顷，新建社区卫生服务中心一处，位于通富北路西侧、纬二路边。新建地区型医院一处，位于兴富路与纬一路路口。3.3.6 教育科研用地规划于通沪路和通富北路交叉口北侧规划教育科研园区一处，用地面积16.17公顷。3.3.7 社会福利用地于规四路和规五路路口建设老年服务中心一处，规划社会福利用地0.73公顷。3.4 绿地结合通启运河、营船港以及规120、划区内部的各条水系的整治，形成滨水的线性绿化空间，供居民就近散步、健身和休憩。同时，结合几条主要的道路（通沪路、源兴路以及朝阳路）建设街头绿地以及防护绿地。规划绿地269.28公顷，占规划建设用地的26.14%。其中公共绿地135.26公顷，人均13.13平方米。3.5 道路广场用地 规划道路广场用地面积217.31 公顷，占规划建设用地的21.15%。3.6 市政公用设施用地规划市政公用设施用地面积2.32公顷，占规划建设用地的0.23%。3.7 水域规划强调通启运河、营船港、裤子港以及规划区内部的各条水系的梳理、整治，形成均衡丰富、环通有序的网状水系。规划水域面积63.20公顷。表3-2 121、规划用地平衡表序号代号总用地面积(公顷)占城市用地比重（%）人均用地面积(平方米)R276.9526.95%26.89二类居住用地R21242.2423.57%23.52学校用地Rcj22.422.18%2.18社区公共服务设施用地Rcz12.291.20%1.19C244.4423.79%23.73商业金融用地C23.980.39%0.39市场用地C2688.248.59%8.57体育场用地C45.310.52%0.52医疗卫生用地C50.970.09%0.09教育科研用地C616.171.57%1.57福利院用地C93.190.31%0.31商住混合用地CR113.1911.01%10.9122、9商办混合用地Cb13.391.30%1.30T17.261.68%1.68铁路用地T117.261.68%1.68S217.1521.13%21.08道路用地S1210.5120.48%20.44游憩集会广场用地S225.730.56%0.56机动车停车场用地S310.910.09%0.09U2.320.23%0.22变电站用地U121.590.15%0.15垃圾处理用地U420.170.02%0.02其他市政设施用地U90.560.05%0.05G269.5826.23%26.17G1135.5613.19%13.16公园G11118.4511.53%11.50街头绿地G1217.111.123、66%1.66G22134.0213.04%13.011027.69100.00%99.787E163.201090.89防护绿地4道路广场用地5市政公用设施用地规划总用地6绿地其中城市建设用地水域3用地名称1居住用地2公共服务设施用地其中其中其中其中其中其中公共绿地对外交通用地 42南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书图3-3 土地使用规划图 43南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书第四章 公共服务设施规划4.1 规划依据根据城市社区管理和空间布局体系，城市社区配套设施遵循“分级配套，共建共享；分类实施，公益优先；因地制宜，弹性指导”的原则。（1）分级配套，共124、建共享按规范分级配套，建立网格化的空间结构体系，街道级、社区级均配建各级相应的公共服务设施。街道级公共服务设施指为整个街道社区居民服务的各类配套设施，服务半径8001000 米，服务人口规模约5万人。社区级公共服务设施指为基层居民日常生活服务的各类配套设施，包括菜市场、社区服务站、居家养老服务站、社区居委会、社区警务室、社区卫生服务站、文体活动站和小超市等。服务半径300500 米，服务人口规模约0.81.5万人左右。各级配套设施可以在满足服务半径的条件下共建共享，就近使用，以提高设施资源的利用率。（2）分类实施，公益优先配套设施根据投资主体和管理运营方式不同可以分为公益性设施和盈利性设施。在125、配套设施规划建设中，公益性配套设施必须优先配置，在服务功能、配套指标等方面需要优先满足需求，而盈利性配套设施则主要根据市场需求配置，规划中预留一定建设空间即可。（3）因地制宜，弹性引导不同城市区域、不同类型社区的配套设施的现状基础不同，需求也不同。在规划配置中，需要根据不同区域不同需求，因地制宜，弹性引导。4.2 规划内容规划区公共服务设施规划按配套类别进行街道级和社区级两级进行分级配置，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商贸服务、金融邮电、社区服务以及市政公用七项设施。4.2.1 街道级公共服务设施街道级配建小学、初中、社区卫生服务中心、文化活动中心、体育健身场地、超市、居家养老服务中心各项126、设施，配置街道办事处、派出所、邮政所、垃圾转运站、公交首末站、停车场等设施。4.2.2 社区级公共服务设施社区级配建菜场、幼儿园、社区卫生服务站、文体活动站、社区服务站、居家养老服务站、社区居委会、社区警务室、物业管理中心、可再生资源回收站等各项设施，根据实际建设情况可以集中建设成为基层社区中心。图4-1 街道级公共设施服务图图4-2 社区级公共设施服务图 44南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书4.3 分项内容4.3.1 幼儿园规划区规划幼儿园11所，共136班。4.3.2 中小学规划区规划小学4所，共144班，初中2所，共66班。高中1所，共42 班。表4-1 规划中小学一127、览表4.3.3 医疗卫生设施规划区规划1处社区卫生服务中心，在基层社区内新配套7 处社区卫生服务站，保留1 处社区卫生服务站。表4-2 规划卫生服务设施一览表4.3.4 文化体育设施规划区规划1处体育设施，结合绿地设置，在街道范围内结合商业设施设置两处社区文化活动中心，在基层社区内配套8处文体活动站。表4-3 规划文化体育设施一览表4.3.5 商贸服务设施规划区保留现状新开农民集聚区菜市场，另外规划8处菜市场，2 处综合超市。表4-4 规划商贸服务设施一览表图4-3 教育设施规划图名称 用地面积（hm2）班级数（班）所在地块 级别 备注 通盛小学 3.46 42 I-04 街道级 新建 营船港128、小学 3.09 36 J-04 街道级 新建 朝阳小学 2.65 36 F-05 街道级 新建 通富小学 2.64 30 B-01 街道级 新建 通盛中学 3.71 36 H-06 街道级 新建 朝阳中学 3.1 30 E-03 街道级 新建 朝阳高级中学 3.77 42 D-04 街道级 新建 名称 用地面积（hm2）床位数 所在地块 级别 备注 规划社区医院 2.64-G-08 街道级 新建 社区卫生服务中心 0.35-B-02 街道级 现状 名称 用地面积（hm2）所在地块 级别 备注 规划社区体育场 1.11 H-04 街道级 结合绿地设置 名称 用地面积（hm2）所在地块 级别 备注129、 新开农民集聚区菜场 0.63 B-02 街道级 现状 综合超市/E-05 街道级 新建 综合超市/G-08 街道级 新建 名称 用地面积（hm2）班级数（班）所在地块 级别 备注 通盛小学 3.46 42 I-04 街道级 新建 营船港小学 3.09 36 J-04 街道级 新建 朝阳小学 2.65 36 F-05 街道级 新建 通富小学 2.64 30 B-01 街道级 新建 通盛中学 3.71 36 H-06 街道级 新建 朝阳中学 3.1 30 E-03 街道级 新建 朝阳高级中学 3.77 42 D-04 街道级 新建 名称 用地面积（hm2）床位数 所在地块 级别 备注 规划社区医130、院 2.64-G-08 街道级 新建 社区卫生服务中心 0.35-B-02 街道级 现状 名称 用地面积（hm2）所在地块 级别 备注 规划社区体育场 1.11 H-04 街道级 结合绿地设置 名称 用地面积（hm2）所在地块 级别 备注 新开农民集聚区菜场 0.63 B-02 街道级 现状 综合超市/E-05 街道级 新建 综合超市/G-08 街道级 新建 名称 用地面积（hm2）班级数（班）所在地块 级别 备注 通盛小学 3.46 42 I-04 街道级 新建 营船港小学 3.09 36 J-04 街道级 新建 朝阳小学 2.65 36 F-05 街道级 新建 通富小学 2.64 30 B131、-01 街道级 新建 通盛中学 3.71 36 H-06 街道级 新建 朝阳中学 3.1 30 E-03 街道级 新建 朝阳高级中学 3.77 42 D-04 街道级 新建 名称 用地面积（hm2）床位数 所在地块 级别 备注 规划社区医院 2.64-G-08 街道级 新建 社区卫生服务中心 0.35-B-02 街道级 现状 名称 用地面积（hm2）所在地块 级别 备注 规划社区体育场 1.11 H-04 街道级 结合绿地设置 名称 用地面积（hm2）所在地块 级别 备注 新开农民集聚区菜场 0.63 B-02 街道级 现状 综合超市/E-05 街道级 新建 综合超市/G-08 街道级 新建 132、名称 用地面积（hm2）班级数（班）所在地块 级别 备注 通盛小学 3.46 42 I-04 街道级 新建 营船港小学 3.09 36 J-04 街道级 新建 朝阳小学 2.65 36 F-05 街道级 新建 通富小学 2.64 30 B-01 街道级 新建 通盛中学 3.71 36 H-06 街道级 新建 朝阳中学 3.1 30 E-03 街道级 新建 朝阳高级中学 3.77 42 D-04 街道级 新建 名称 用地面积（hm2）床位数 所在地块 级别 备注 规划社区医院 2.64-G-08 街道级 新建 社区卫生服务中心 0.35-B-02 街道级 现状 名称 用地面积（hm2）所在地块 133、级别 备注 规划社区体育场 1.11 H-04 街道级 结合绿地设置 名称 用地面积（hm2）所在地块 级别 备注 新开农民集聚区菜场 0.63 B-02 街道级 现状 综合超市/E-05 街道级 新建 综合超市/G-08 街道级 新建 45南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书4.3.6 金融邮电设施规划区规划3 处邮政所。表4-5 规划金融邮电设施一览表4.3.7 养老福利设施于规四路和规五路路口建设老年服务中心一处，规划社会福利用地0.73公顷。4.3.8 社区服务中心社区配套用房按照每百户40平方米的标准来配置。社区中心设置社区（志愿者）服务站、居家养老服务站、社区居委会134、社区警务室、物业管理中心、社区卫生服务站和室内外文体活动站的等功能。规划区规划共设置8个社区中心，保留1处社区中心。4.3.9 市政公用设施规划区规划垃圾转运站2处、110kV变电站2处、开闭所2处、消防站2处、公交首末站2处、社会停车场5处，公共厕所19处表4-6 规划市政公用设施一览表4.4 管理通则（1）规划确定的公共服务设施的用地范围可在规划条件中根据具体设计需要作适当深化调整。（2）规划管理中，各级公共服务设施的具体位置可根据具体地块的修建性详细规划在控制单元内进行适当变动。46南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书表4-7 公共设施一览表 类别 设置项目 用地面积(135、公顷)设置数量 所在控制单元 级别 备注 教育 幼儿园-11 各个控制单元 社区级 幼儿园配置按 36千人指标计算，并且考虑 10%的外来人口，总计服务人口约 4079 人，每班按照 30 人计算，需要 136 班，现状有 1 所幼儿园设施，因此还需规划 10 所、规模总计不少于 12 班。小学 11.84 4 B-01-02、I-04-03、J-04-03、F-05-02 街道级 小学配置按 55-60千人指标计算，并考虑 10%的外来人口，服务人口约 6230 人，每班按照 45 人计算，需要 138 班，现状没有小学设施，还需规划 4 所，规模不少于 30 班。初中 6.81 2 E-0136、3-02、H-06-01 街道级 初中配置按 29-31千人指标计算，并考虑 10%的外来人口，服务人口约 3400 人，每班按照 50 人计算，需 68 班，现状没有初中，因此还需规划 2 所，规模为不少于 30 班。医疗卫生 社区卫生服务中心 2.99 2 G-08-04、B-02-02 街道级 新建社区卫生服务中心一处,保留新开农民集聚区的社区卫生服务中心。社区卫生服务站-7 各个控制单元 社区级 11.5 万人或者 1 公里左右服务半径设一个社区卫生服务站，规划区规划设置 7 处，每处业务用房面积不少于 150 平方米。文化体育 文化活动中心-2 C-09-03、H03-04 街道级 137、规划结合滨水绿带布局文化娱乐设施用地，内设图书阅览室、科技活动、青少年老年活动等综合文体设施。体育健身场地 1.11 1 H-04-03 街道级 规划结合滨水绿地与公共设施复合用地布局室内外体育活动场所。文体活动站-8 各个控制单元 社区级 0.51 万人设一个文体活动站，规划区每个基层社区结合现状分别设置一处，共 8 处。每处含建筑面积 400600 平方米，可设置图书阅览室、棋牌室、健身房、多功能活动室等内容；每处设置 1000 平方米左右室外活动场地，可进行健身和娱乐。商贸服务 菜市场-8 各个控制单元 社区级 每个基层社区设置一处菜市场。综合超市-2 E-05-03、G-08-06 街138、道级 结合商业用地设置两处较大型的综合超市。金融邮电 邮政所-3 G-05-02、J-07-01、D-02-04 街道级 结合公共设施新建邮政所三处。社区服务 街道办事处-2 D-02-04、H-03-04 街道级 于小海居住片区和新开居住片区两个片区的中心设置两处街道办事处。居家养老服务中心 3.19 2 H-07-06 街道级 于规四路和规五路路口建设老年服务中心一处。社区服务站-9 各个控制单元 社区级 0.51 万人设一个社区服务站，规划区每个基层社区规划设置一处，保留新开农民集聚区 1 处，共 9 处，每处建筑面积 200250 平方米。居家养老服务站-9 各个控制单元 社区级 0.139、751 万人设一个居家养老服务站，规划区每个基层社区规划设置一处，保留新开农民集聚区 1 处，共 9 处，每处建筑面积100150 平方米。社区居委会-9 各个控制单元 社区级 0.751 万人设一个社区居委会，规划区每个基层社区规划设置一处，保留新开农民集聚区 1 处，共 9 处，每处建筑面积 50100 平方米。社区警务室-9 各个控制单元 社区级 0.751 万人设一个社区警务室，规划区每个基层社区规划设置一处，保留新开农民集聚区 1 处，共 9 处，每处建筑面积 1530平方米。物业管理中心-9 各个控制单元 社区级 0.51 万人设一个物业管理中心，规划区每个基层社区规划设置一处，保140、留新开农民集聚区 1 处，共 9 处，每处建筑面积 100150 平方米。市政公用 垃圾转运站 0.75 2 街道级 应采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。开闭所 0.33 4 街道级 新增开闭所 4 座，每座建筑面积 250 平方米。公共厕所-各个控制单元 社区级 保留现状公厕 1 座，共设 19 座，每处建筑面积约 30-60 平方米左右。公交首末站-2 A-05-01、J-03-04 街道级 规划配置公交首末站 2 处，与 BRT 站点和轻轨站点结合形成换乘节点。47南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书第五章 地块控制5.1 用地兼容城市建设用地遵循兼容性原则，并应141、同时符合下列条件：（1）保证城市用地结构平衡；（2）满足城市公共基础设施配套要求；（3）不对城市环境产生负面效应；（4）不对城市交通产生较大影响；（5）不影响公共安全；（6）不影响周边建设用地的利用效率。规划确定的道路、河道、公共绿地及公共配套设施控制用地不宜与其他用地兼容，居住用地中可设置为居住区配套的商业设施，但商业设施的建设容量不得超过该地块总建设容量的10%。各类城市建设用地适建范围应符合南通市城乡规划管理技术规定，建筑的适建范围包括包括一类适建、二类适建和不适建。一类适建为完全符合用地性质的建筑类型，二类适建为有条件时允许建设的各类建筑，不适建指原则上不允许建设的各类建筑。5.2 开142、发容积率控制5.2.1 总体控制考虑到本地块主要以高品质住宅开发、生活性物流建设和公共设施完善配套为主，开发没有太大的动拆迁压力，因此在开发中总体容积率控制在一定范围之内，同时规划结合现状因素并充分考虑土地经济性及轨道交通建设带来沿线用地开发强度的提高，拟适当提高地块的开发容积率，在塑造良好的城市空间环境和保证良好生态环境的同时，确保规划的实施操作性。5.2.2 容积率控制（1）保留地块或已批地块根据现状容积率控制。（2）新建住宅容积率一般控制在1.21.8 之间。（3）新建商业等公建地块容积率一般控制在2.02.5 之间。（4）两大社区中心的位置地块容积率最高。（5）学校、体育场及交通、市政143、的用地参照相关规划。（6）规划两个社区商业中心地块容积率最高。本次规划将地块容积率划分为FAR1.0、1.0 FAR1.5、1.5 FAR2.0、2.0 FAR2.5、2.5FAR3.0五个级别，各个地块的容积率控制详见图纸和图则。图5-1 开发强度控制图 48南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书5.3 建筑高度控制5.3.1 总体控制从控制城市天际线的需求出发，需对片区内建筑物的高度进行控制。规划共分为五种高度控制区和一类控制地标。高度分区是地区景观结构的“片”状元素，以单元规划的开发强度分区为基础，并与地区景观结构的相关元素紧密相关。（1）注重本片区整体协调的原则，与用地功144、能、地块开发控制强度相协调。（2）营船港两侧的绿化开敞空间，严格控制建筑高度。（3）小海和新开两大社区的社区中心商业用地建筑高度总体较高。（4）建立富有韵律的天际轮廓线，突出景观中心的原则。规划滨水的居住区高度相对降低。（5）注重地标节点的打造，作为局部地段的空间标志，一般规定建筑高度不低于40 米，以保持空间节点的尺度感受，上限则根据控制区域来确定。5.3.2 建筑高度控制（1）保留地块或已批地块根据现状建筑高度控制。（2）新建住宅高度一般宜控制在60 米以内。（3）新建商业等公建地块建筑高度一般宜控制在4080 米之间。（4）规划两个社区的中心地块中的商业及商务办公地块以及沿通富北路和通盛145、大道两侧的居住地块建筑高度最高。本次规划将地块建筑高度划分为H15 米、15 米H24 米、24 米H40 米、40 米H60 米、60 米90%。11.3规划实施措施11.3.1实施污染物总量控制及时对规划区进行环境影响评价和环境规划，并根据纳污水体的环境容量确定其最大可接受污染物的排放总量，对工业区的污染物排放实施总量控制。11.3.2污染防治鼓励企业进行清洁生产，加强对有毒化学品、危险废物的管理，及时排除环境风险。11.3.3生态恢复按生态学原理进行种植和养殖，因地制宜建设湿地公园、水产养殖基地或回填复垦用作基建用地。11.3.4湿地保护与开发对于面积较大的湖泊，应优先考虑进行生态和植被146、恢复，建成人工湿地，并在不破坏自然环境的情况下，进行合理开发，建成休闲、旅游观光或教育基地。11.3.5固体废弃物处理规划规划区内固体废弃物处理优先选择回收利用，对于不可回收利用的废弃物分类集中收集后送至各相关有资质的处理厂处理，杜绝无组织，散乱式排放。可回收利用的废弃物包括：纸张、玻璃、橡胶、金属以及其他可用作原料或辅料的下脚料。73南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书11.4环卫工程规划11.4.1规划目标配合规划区建设逐步完善环境卫生设施，健全环境卫生管理法规和体制，基本实现垃圾处理无害化、减量化和资源化，实现生活垃圾的分类收集、分类清运和分类处理，使环境卫生水平和管理水147、平接近或达到国际中等发达城市水平。11.4.2垃圾量预测本规划中采用规划人口及人均垃圾产量预测W=mp10式中：W规划年的垃圾排出量，t/dm每人每日排放垃圾量，kg/人dp服务区域规划人口，万人人均生活垃圾产生量规划末期取1.0 kg/人.d。因此，生活垃圾总产生量为105t/d。11.4.3垃圾收运模式区内不设垃圾处理厂，垃圾由环卫部门统一收集后运送至附近的垃圾处理厂处理。规划该地区生活垃圾袋装后由电动车运送至垃圾转运站，然后由大中型密闭车运送至垃圾焚烧发电厂处理。11.4.4环卫设施规划（1）垃圾转运站新建的转运站尽量采用压缩式；为配合分类收集的推行，新建中转站应设置可回收利用垃圾和有害148、垃圾的分类存放容器，并配备工人休息室、环卫工具间，车辆停放点，其与周围建筑物的间距不小于10米，绿化隔离带宽度不小于5米，且留有足够的绿化面积。根据垃圾产生总量和车辆类型本规划区内规划二座垃圾转运站，位置见环境卫生及环境保护规划图。（2）其它环卫设施规划1）公厕新建公厕不得低于二类标准，并需具备无障碍通道与厕位；尽量考虑建造附属式公厕；公厕建设进度与区域的发展进度同步。公厕配置标准：本地区公厕建设密度为1-2座/km2，设置间距为800m左右，单座建筑面积30m2，独立式用地面积60m2。2）垃圾收容器垃圾收容器主要设置在居民生活区，服务半径不超过70米，各房产公司物业小区应严格按建设部城市环149、境卫生设施设置标准进行添置（约每四幢1只）。市场、交通客运枢纽及其它产生生活垃圾量大的设施附近应单独设生活垃圾收集容器。垃圾收容器选型应遵循便于分类收集的原则，必须满足密封性、清洗性、操作性等要求。3）废物箱设置间距：商业街为50-100米，行人多则设置密度高；主干路，次干路、有辅道的快速路为100-200米；支路、有人行道的快速路为200-400米。74南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书第十二章 规划管理与实施12.1加强规划管理（1）进一步深化规划设计，加快规划成果信息化建设。依据本规划进行下一步的修建性详细规划、城市设计等。规划成果信息化处理，建立电子档案，运用于规划实150、施过程动态地跟踪管理，便于市民查阅。（2）加强规划宣传，增强规划透明度，鼓励公众全过程参与。规划成果网上公示，征求公众意见和建议，让公众参与规划，了解规划，维护规划，监督规划实施管理，举报违章、违法建设，利用社会力量保障规划实施，发挥规划对于城市建设指导与引导作用。（3）加强规划管理，走规划建设体系化、程序化、法制化的建设道路。在城乡规划法指导下，全程深化完善规划编制到实施管理，走体系化、程序化、规范化、制度化、法制化道路，将控规成果分解到各操作部门，明确职责目标；出台相关政策文件，制订相关实施细则，充分落实控规。（4）加强违法、违章建设的监督、处罚力度，严肃建筑市场，营造公平公正的建设环境。151、对于容易侵占的绿地、公共基础设施、河流等公共事业和空间重点加强监督管理，加大处罚力度，营造高品质的城市。对于违法、违章建设的行为予以坚决打击，营造公平公正的建设环境。（5）强化社区管理，保障社区管理经费，稳定社区管理队伍，促进社区各项服务设施落实和良好运转。城市建设与运转健康与否关键在于基层社区管理，政府应加大对社区的财政扶持，有条件纳入公共财政支出，聘用、培养、选拔高素质的管理人员，实现社区健康稳定，营造良好、和谐的生活环境。12.2有针对性的做好拆迁安置准备工作组织好拆迁安置工作，使开发建设得以顺利进行。在实施过程中，要严格控制村民自建房的建设。加快户籍制度改革，落实拆迁政策，政府要投入一152、定的资金建设村民安置小区，做好开发建设之前的拆迁工作。在工业企业的拆迁工作中，政府要加强引导，有条件的话要提前落实企业的搬迁用地问题。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 75城市设计篇南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 76总体城市设计一、城市设计目标 总体目标：将西北片区打造为主题多元的生态宜人的中央生活社区，营造极具活力的功能复合的城市综合功能片区，塑造南通新风貌的门户，提升经济整体品质的引擎。从城市未来的格局、现状特征和现实的需求分析，我们可以认为：西北组团已非城市的边缘，而是一个城市核心功能区的重要组成部分。不应该为单存的工业和物流用地；或只是一个大153、型的居住聚集地。而应该结合发展综合的功能片区，该地区具有良好的区位与交通优势，承担着联系开发区核心区与城南新区的重要作用，为此本次城市设计的目标确定为：1、打造功能多元的复合化、集约化的综合功能片区 把商业、居住、人文、环境等各大要素很好地糅合在一起，资源集合，功能集全。提供极完整的生活配套和自由自在的生活体验，成为体现现代城市服务功能的新载体。该地区打造高品质的居住社区是主要的城市功能载体。由于该地区处在环狼山核心景观带区域，是公共活动带的地重要组成部分，其核心区位的凸显使得该地区要结合城市功能的错位互补力求打造商业繁荣、集聚人气、休闲舒适的城市综合片区。、强调高品质的城市环境、打造独特的城154、市景观公园与生态活力带 该区域周边与基地内水网丰富，为此，设计以创造高品质的人居环境，构筑亲切宜人能够集聚人气的城市公共活力带为目标，营建公共公园与中央景观绿地，同时通过各种类型的街头公园、广场等的营造充分结合自身资源优势，实现建筑与环境的有机和谐，创造城市活力。3、创造有特色的产业支撑，成为经济增长的新引擎发展策略建议 该地区不仅是高品质的居住片区还要承担重要的城市职能，通过功能的错位互补依托自身区位优势与环境资源大力发展特色产业，整合公共功能，发展商贸物流与商务服务功能等，成为新的经济增长亮点，保持健康有序地发展。二、发展策略建议 针对该地区自身资源及大的发展背景分析，为了达到以上发展目标155、，发展策略主要包括以下三个方面：1、三心联动，打造环狼山现代服务业集聚区南通总体规划确定城市主要向东、向南发展，优化沿江区域，形成带状的空间格局。而狼山风景区作为长三角进入南通市的门户，是南通是重要的功能中心和形象名片，将由原来的市郊型风景名胜区逐步过渡成为城市绿核。目前，在其周围已经陆续建成港口物流、行政文化、体育、教育科研、科研展览等中心，作为环狼山公共空间发展带的重要组成部分，西北片区要形成联动发展，打造现代服务业集聚区。2、以路为媒，结合廊道，功能对接，打造空间主轴 结合几条重要的交通廊道及城市生态廊道组织城市功能，形成多功能的空间发展主轴，带动该地区的整体健康发展，同时，为周边地区及156、基地内部大量的居住功能提供服务。3、因地制宜，打造个性鲜明的生态水岸社区和创智科技社区 结合基地内丰富的水资源环境做好水文章，组织特色鲜明的生态水岸社区，侧重生态人居环境、生态技术支撑、邻里中心、绿色交通、品质住宅等五个层面。另外，结合特色的环境资源与生态走廊以及提升产业与居住结合，创造特色高品质社区，着力打造创智型科技社区，它侧重于多层级空间、用地复合开发、街道生活、多元人口融合、特色社区环境等五个层面。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 77三、城市设计理念 1、坚持高标准的理念 以建设高品质的西北综合多功能片区为目标，坚持高标准、高起点、高水平的理念，抓住后发优势，借鉴157、国内外城市建设经验，结合先进的设计理念以及有效的城市管理打造高端综合城市新区建设的典范。2、坚持整体性的设计理念 在设计过程中以总体规划和分区规划为依据，保证该区域与周边地区的用地功能、道路系统、景观环境等各个方面互相衔接、协调，形成整体，实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。3、坚持城市活力的理念 通过城市功能的多元化发展及公共空间的营造，提供多样的公共活动的可能性，从而促使城市活力的形成。4、坚持以人为本的设计理念 从人的活动与行为需求出发充分考虑，注重城市公共环境与公共活动场所建设，设置亲切宜人的驻留场所，建立系统的步行系统，同时考虑人的活动的全时性与历时性，创造一个理想的工作、购物、158、消费、休闲、居住场所。5、坚持可持续发展的理念 以经营城市的理念进行规划建设，根据市场的需求拟定分期建设与开发时序，合理有序、循序渐进的开发土地。6、坚持可操作性的理念 在注重规划超前性的同时兼顾现状与建设实际，将宏观控制与微观引导相结合，充分考虑城市建设的不确定因素，使城市设计兼具弹性、应变性与可操作性。四、功能结构与布局整体功能结构可以概括为“一心两片，两轴两带”“一心”是指结合中央贯穿南北的河道在其两侧建设中央生态公园，形成中央景观核心区，结合中央景观核心区组织多样的亲水空间，每一段设置不同的主题，提供各种公共活动的参与机会，形成整个西北片区的公共生活的生态起居厅，作为生态纽带将两侧的城159、市功能片区联系在一起。“两片”是指在中央生态公园两侧形成的两大城市功能片区，其中西片区结合通富路沿线形成商贸物流功能，两侧以居住功能为主。东片区则是在中央贯穿东西的大道沿线形成综合服务中心区，外围形成居住片区。“两轴”是指结合通富大道及中央东西大道沿线而形成的公共活动主轴。南北方向的公共活动主轴结合现状已经建设的部分物流功能设置生活型物流、商贸物流、商务服务、酒店等功能，在通富路东侧组织一条贯穿南北的道路结合贯穿的几个节点形成富有趣味的公共走廊。另一条公共空间走廊则是在其道路沿线地块组织银行、医院、酒店、商务办公等，这条公共走廊将两个大东西综合片区联系在一起。“两带”是指西北片区的两条重要的产160、业带，一条是在北侧规划的铁路线以北通沪路以南的带状区域，这一地区处在铁路与城市快速路之间，具有较好的交通优势，但是相对交通噪声干扰比较大，为此，在这一地区设置综合商贸物流服务区，如五金商贸城、教育器材城等。两带中的的另一带是指在南侧结合城市公共生态廊道在其沿线设置创智街区，形成创意生活街区、创智天地、商务SOHO、商务办公等综合发展产业带。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 78总平面图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 79五、道路系统1、车行交通（1）对外交通 对外交通联系在南北方向的联系主要通过四条道路建立对外联系，分别是两侧的通富路和通盛大道，以及中161、央的两条规划的城市主干道，东侧一条是核心区的新开路跨越通启运河传过基地内侧向北延续，西侧一条是自报税区内中央主干道向北延伸的城市干道。东西方向的联系则是有三条道路建立该区域与城南新区及西侧的小海镇的联系，北侧是进入南通市区的有一条重要的道路通沪大道。南侧的园林路也是该区域通往狼山生态核心的主要干道。内部规划一条贯穿东西的主干道也是建立该区域与城市周边地区联系的重要交通通廊。（2）区域内交通系统 内部交通系统东西两大片区各自形成环路系统，东部路网体系为环状路网+向外辐射的路网而形成的路网结构。西部片区则是纵横交错的网格路网体系。两个片区之间则是通过东西向的四条道路建立联系共同形成交通便捷、完整、162、通畅、可达性良好的车行系统。在每个地块的道路及出入口设置上从以下几个方面进行考虑：强调每个地块的可达性，每个地块都能够与主干道或者支干道建立联系，居住区出入口建议设置在次干道上。相邻的居住地块之间在路网上尽量呼应，居住组团出入口尽量对应，避免错位的交叉口。地块划分均匀，形成适宜的路网密度。2、步行系统 步行系统是公共活动的重要支持，也是促使城市活力的重要手段，本次城市设计重点结合公共功能地块及重要的生态走廊来组织步行空间，步行空间形成“点、线、面”相结合的、网络状的步行系统。（1）节点广场 主要的城市广场是结合朝阳路来组织的，朝阳路是重要的公共服务与商业中心，它是人流最集中的地方，同时也是展示163、西北片区城市形象的重要展示带。为此，在其重要的道路以及生态廊道交叉口组织组织城市广场，每个广场性质各不相同。东侧结合两条生态走廊的交叉口以及创意生活街区的中央步行走廊的起点设置生态创意广场，塑造城市形象，组织公共活动。在朝阳路与通富路交叉口是重要的城市形象展示节点，结合两侧商务办公放大城市广场主要烘托城市形象，同时有效疏解人流。在朝阳路与内西路的交叉口是重要的人流集散地，广场结合中心湖面形成重要的景观与集散广场，可以举行大型活动。在朝阳路与中央生态走廊的交叉口组织大型生态广场，结合中央河道，将水面有机引入广场，结合水面组织滨水平台、滨水大踏步、树阵等形成多样的生态环境，该广场可以组织大型滨水活164、动，也是重要的休闲广场及滨水码头。现状绿化水系分析图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 80在朝阳路与新开路交叉口组织重要的商务中心广场。另外，结合内西路这一重要的商业中心街道在其北侧与南侧组织两个风格迥异的入口广场。北部广场是商业中心走廊与北侧商贸物流的重要连接节点，该广场结合水面组织，形成重要的景观节点，在其沿线组织亲水广场、城市雕塑、亲水平台等组织步行体验。南部广场则是结合商业街区的入口组织商业广场，即有机疏解人流又烘托商业气氛，结合树阵与商业雕塑等营造商业氛围。在南部源兴路沿线是重要的城市生态走廊，结合这一生态走廊与商业街区在园林路北侧设置创意街区，在这一街区两端设置165、两个小型广场。西侧是自狼山进入西北片区的第一站，它也是环狼山风景带的重要组成部分，也是整个西北片区重要的城市形象展示窗口，为此，在该地方结合生态走廊与地块功能设置生态科技创意广场。（）生态步行走廊结合重要的公共景观走廊组织步行空间是步行体系的重要组成部分。结合中央景观河道在其两侧结合不同的活动功能设置连续的步行空间体系，它包括滨水游园路、滨水栈道、滨水广场、林荫广场等。北侧铁路沿线的防护绿地结合与其平行的河道在其沿线设置游园路与滨水休闲步道形成步行走廊。南侧结合源兴路沿线的生态通廊组织游园路与广场等形成连续的休闲步行空间体系。（3）商业街区本次城市设计结合两条重要的公共功能主轴形成两大商业街区166、，它也是西北片区主要的两大公共活动场所。内西路两侧是重要的商贸物流与商务办公活动积聚区，内西路是该片区的中央主轴线，道路设置采用曲线形设计，结合两侧水体在其沿线形成连续的步行空间。两侧地块内也组织连续变化的商业街区，内部空间结合步行街道、广场等组织多样的步行空间体验。朝阳路沿线结合东部核心地区除了在其沿线通过建筑退界形成步行林荫道外，在其内部形成商业街和商业广场，并通过二层连廊把每个商业街区联系在一起形成立体的步行空间体系。3、静态交通本次静态交通结合重要的人流与货流集中地地方集中设置停车场，同时内部每个地块的交通按照“分块处理、就进安排”的原则，以地块内部配建停车场的形式，在各个功能地块内分167、别解决。形成分布均匀、多点的停车服务网络。沿通富大道沿线的商贸物流区在其周围设置大片停车场以满足大量的停车需求，物流区内部设置临时停车场。铁道以北是综合性的批发商场，这一地区人流量与车流量都非常大，是重要的货流集散地，为此，在其周边布置大量停车场。在南侧内西路南端结合城市公共生态绿廊组织广场与大片停车场。中央景观带是重要的休闲场所，在其沿线结合地形组织覆土式停车场，与林荫树阵停车场。特别是体育公园沿线布置大量停车场满足体育集会的停车要求。在商业中心与商务中心区设置地下停车场，地下停车场入口避免对于步行空间的干扰。公共景观及商务办公商务办公总部办公创意loft生态休闲公园商业街区大型卖物餐饮娱乐168、社区公园品质楼盘商务办公总部办公创意loft生态休闲公园旅游购物餐饮休闲品质楼盘社区公园社区服务休闲购物家居博览物流配送直销中心展览交易信息交流主题购物体验公园复合社区大型专业超市产品交易市场南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 81六、绿地景观系统1、绿地与开放空间 整个西北片区的绿地与开放空间可以分为城市级、片区级、组团级三个层次。（1）城市级绿地与开放空间 城市级绿地形成“工”字型绿廊，北侧是结合铁路沿线设置的防护绿地带。南侧是城市生态绿地走廊，中央的公共绿地是在中央河道两侧建设的公共生态走廊，每段设置不同的功能主题。自北向南分成四个主题段，分别为城市游园、活力水广场、体169、育公园、生态湿地公园。（2）片区级绿地与开放空间 片区级绿地包括绿廊与街头公园两个方面，绿廊主要结合片区内主要道路以及自中心向外辐射的道路及河道形成放射型城市绿廊。在几个片区中心以及重要的道路交叉口设置公共绿地，形成街头游园。为附近居民提供健身、休闲娱乐的场所。（3）组团级绿地与开放空间 每个居住组团内都设计有中心组团绿地，生态商务办公区及商业街区内则布置中心庭院绿化，强调人工化的景观，而居住区内景观则强调园林式景观，构建优美的人居环境。2、景观体系 西北片区的景观系统由景观节点与门户节点、景观轴线、地标与对景建筑、建筑景观风貌区等“点、线、，面”的景观要素共同构筑。（1）景观节点与门户节点 170、景观节点主要结合重要的公共空间节点展开，在朝阳路沿线形成四个重要的景观节点，结合内西路自北向南也形成三个重要的城市景观节点。门户节点是结合进入西北片区的几个重要的入口来设置的，通过广场以及景观标志、高层建筑群等形成标志性的景观节点，强调门户空间的意向。（2）景观轴线 景观轴线是沿着公共绿地走廊及公共活动走廊展开的。北部的综合商贸物流片区各个组团之间为了加强各地块的连续性在基地中央组织贯穿东西的景观轴线，每个组团之间设置小广场形成连续的景观体系。南部的创意生活街区各地块之间通过一弧形的生态轴线把各个地块有机组织在一起，并在中央及两端设置广场。在内西路两侧的街区为了形成呼应设置南北向的景观轴线把各171、个地块形成连续的整体。面向南侧的景观廊道沿线各地块设置景观通廊，使得绿地景观能够有效渗透到地块内部。东部地块中央设置综合商业服务中心区，在其周围通过水体环绕形成中央商务中心岛，自改中心区向外结合道路设置景观通廊形成重要的景观轴线。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 82鸟瞰图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 83五金百货建材市场东住宅片区西住宅片区创智天地商业金融发展轴七、重要节点地区南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 84商业金融发展轴一个有吸引力的目的地一个人们可以愉快度过一天的地方一个服务于北上海的一站式休闲商业中心旅游与家居并存：172、既有为区域游客所设计的宾馆与高档商品，又有为当地居民区所服务的家居型商品；购物与休闲并存：既有大型的购物商场，又有闲情兴步的广场，未来城市核心地区的大型集中购物场所；互动与牵引并存：既能够与景区形成功能上的互补互动，又能够释放巨大能量，引爆东部经济。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 85鸟瞰图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 86案例借鉴：东莞行政文化中心的商业休闲轴线东莞行政文化中心的商业休闲轴线主要功能：商业、文化、娱乐、商务、休闲、办公等宽度：约150米绿化率：约40%南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 87创智天地一个融合工作、173、生活的创新型载体一个吸引、培养和留住优秀人才的知识型社区一段时尚现代、可识别性强烈的城市空间工作与生活并存：既有通过旧厂区改造而形成工作室，又有新的智能化办公楼，同时也有居住和多种配套功能的生活服务设施；创新与实践并存：既有迸发灵感火花的创新空间站，又有将智慧赋予实践的企业总部；文化与环境并存：既要将多种建筑与庭院式花园结合，又赋予咖啡、茶道、艺廊等各种风情小店。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 88鸟瞰图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 89社区服务/商务办公一个生产性服务业的开放式整合平台一条联系狼山景区与能达商务中心的纽带一条生态绿地和建筑群体融为174、一体的复合功能带办公与休闲并存：功能相对复合，主要包括公共服务设施、商务办公、总部办公、酒 吧、会所、集会广场、文化建筑、公园等功能。既有为区域生产单位所服务的商务酒店、总部办公，又有为工作人员内部交流的休闲环境；集聚与开放并存：既有集聚的创新型商务办公建筑，又有开放型的城市公园以及复合的街道功能；景观与生态并存：既要保证绿色联系纽带的延续性，又要尽可能利用基地生态资源，运用生态的景观建筑理念规划可持续的环境。医院社区服务商务办公休闲服务小超市/餐饮服务酒店社区内生活基础设施服务南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 90鸟瞰图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书175、 91商务办公生态休闲公园会所、商务酒店文化建筑案例借鉴-上海真如副中心上海真如副中心曹杨路两侧城市设计主要功能：商业、商务、休闲、文化、娱乐、办公等规模：约100公顷绿化率：约30%绿化率：约60%生活性商业服务滨江高级酒店滨江娱乐设施滨江文化设施滨江高级酒店滨江娱乐设施滨江文化设施步行街商业旗舰步行街商业旗舰商业航舰步行街酒店娱乐设施文化设施会所商务酒店会所商务酒店公共绿地商务办公文体设施生活性服务设施南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 92五金建材物流市场超大规模完善配套的平台智能化安防系统国际化电子商务立体化交通网络现代化物流配送功能规划布局科学：设大型五金机电区、大176、型建材装饰材料区、大型仓储区、大型停车场、大型休闲观光广场、公交车站、客运物流中心、物流配送中心、产品展示中心、安全监控中心、商贸物流信息中心、网上交易系统、电子商务中心、CBD商务办公区等完善的市场配套服务设施。先进的安全监控中心：市场将设立先进的安全监控中心,应用现代网络技术,打造国内技术领先的商贸物流信息平台,将商户的商品信息全部发送到国际互联网,并与全国知名的商贸物流网实现信息互动、资源共享,同时将建立强大的网上交易系统、电子商务中心,从而扩大交易范围,增加产品宣传渠道,直接降低经营成本,提高交易效率!安全运输效率：将建有大型仓储区、大型停车场、大型休闲观光广场、商贸物流信息中心、物流177、配送中心等物流配送基础设施.建材市场物流配送五金卖场物流中心南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 93鸟瞰图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 94案例借鉴-厦门航空港工业与物流园区厦门航空港工业与物流园区主要功能：主要分为管理服务区、物流仓储区、航空工业区、商务区等几大功能分区。规模：总规划面积约为1.2平方公里一、园区简介 厦门航空港工业与物流园位于厦门岛东北端，紧邻厦门机场，总规划面积约为1.2平方公里，主要由海域围填形成。园区处于厦门海、空、公、铁立体交通网络的接点：东接集美大桥；南邻厦门机场；西接铁路北站、象屿保税区和东渡港区；北接厦门大桥和杏林大桥178、。园区内部通过港中路与鳌山路相连接。园区按照高起点、高标准的原则进行规划建设，主要分为管理服务区、物流仓储区、航空工业区、商务区等几大功能分区。园区由厦门保税区航空港物流园建设有限公司负责建设与开发，该公司由厦门国际航空港集团有限公司与台湾BESM Holding Co.,Ltd.及BES Logistics International Co.,Ltd.合资组建。厦门国际航空港集团在机场运营管理和航空运输领域具有丰富的经验和很强的能力，而台方在园区开发、项目引进等方面拥有广泛的渠道和明显的优势。二、园区定位 厦门航空港工业与物流园是厦门现代物流园区的重要组成部分，是厦门市物流产业发展的重要载体179、和基地。园区将建成为依托于厦门机场、以高科技、高附加值产品的国内外中转物流和航空维修、航空产品生产业务为主，并逐步发展空港保税业务的综合性工业与物流园区。园区重点发展产业：物流产业、航空工业招商的重点有：1、物流产业国内外知名物流企业、大型仓储运输公司、航空货运代理商、物流中介服务企业。2、航空工业企业航空维修企业、航空产品生产企业土地利用规划图出入动线图鸟瞰图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 95生态走廊溢彩河岸塑造多样水岸风貌，创造生动滨水场所，塑造蓝绿交织的公共活动空间。南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 96鸟瞰图南通经济技术开发区西北片区控制性详180、细规划 规划说明书 97案例借鉴-山东省日照市奥林匹克水上公园景观设计山东省日照市奥林匹克水上公园景观设计主要功能：城市之窗、展现日照滨海旅游城市新形象。规模：总规划面积约20平方公里 2007年建成的奥林匹克水上公园，通过建造气势磅礴的海曲大桥和贯通泻湖，将万平口海滨地区现已建成的灯塔广场、帆赛基地、黄金海岸线景观贯穿为有机的整体，将更进一步提升该区域的海滨旅游价值，成为日照市最聚集人气和活力的海滨旅游度假胜地。项目用地功能上定位为：城市之窗，展现日照滨海旅游城市新形象。性质上定位为公共用地，不能用于商业开发，策划以公益性为主，辅以商业开发运作，体现公益性和开放性，以参与性活动项目为主，静太观赏性项目为辅。总平面图鸟瞰图亲水平台林间栈道艺术演艺中心南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 98东西住宅片区南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 99鸟瞰图南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 100南通经济技术开发区西北片区控制性详细规划 规划说明书 101鸟瞰图