1、2第一章 项目概况及规划总则第二章 项目发展条件分析第三章 项目发展定位第四章 项目空间布局第五章 重点项目策划设计第六章 专项规划设计第七章运营管理与投资效益估算定位篇规划篇运营篇3第一章 项目概况及规划总则一、项目概况二、规划范围及红线三、规划性质及规划原则四、规划期限及目标二、规划范围及红线规划区位于延安市宝塔区枣园镇，主要涵盖枣园景区、枣园村、延安保卫站景区、庙沟、老石头沟、崖窑沟等沟域，共涉及470户、1400余人居住安置。规划范围北以庙沟村北侧山脊线为界限，东侧以枣园村外围道路为界限，西以老石头沟外山谷线为界限，南至省道S303，总规划范围8.80平方公里。其中，核心规划区范围1.2、96平方公里，风貌控制区范围6.77平方公里。一、项目概况项目位于延安城西北8公里处，地处延安市宝塔区枣园镇。枣园是延安市著名的革命遗址文化区、国家级文物保护单位，全国革命传统教育的重要基地之一，枣园曾为中共中央书记处所在地，毛泽东、周恩来、朱德、任弼时、刘少奇、张闻天、彭德怀等领导人先后在这里居住，领导中国革命。枣园已成为游客到延安必到的红色旅游目的地。依托枣园革命旧址景区（国家AAAA级景区，免费开放），进一步发展了延安保卫战景区、延安1938文化广场、枣园农家乐等旅游配套项目，初步显现了旅游产业的集聚效应。随着红色旅游宏观政策、市场环境的优化，枣园片区旅游交通条件的改善，枣园旅游发展迎来3、了新的发展机遇。项目以枣园革命旧址景区为核心，结合为人民服务广场、延安保卫战景区提升以及枣园村、庙沟、老石头沟等村落改造和乡村旅游发展，着眼于构建“大枣园”文化旅游产业集聚区，实现枣园景区周边资源的有效整合和深度开发。建设更具吸引力、更符合旅游市场发展趋势的新型旅游目的地。总规划范围8.73平方公里（13095亩）核心规划区规划范围1.96平方公里（2940亩）风貌控制区规划范围6.77平方公里（10155亩）4三、项目规划性质及规划原则规划性质：对枣园景区及旅游产业业态提升的存量提升规划 对环枣园景区旅游资源的有效整合及深度利用的开发建设性规划规划原则：多规合一：创新项目开发模式，统筹城乡规4、划、土地利用、生态保护、文物利用与旅游规划，发挥多规合一的政策优势。生态环保：项目地生态环境十分脆弱，要以黄土高原环境保护作为基本原则，与旅游开发有机结合，在保护生态环境的前提下，进行旅游开发建设，实现可持续发展。文化保护及发掘：充分将陕北民俗文化、红色文化与项目地紧密结合，挖掘休闲体验性：以文化活化为魂，为旅游产品开发融入休闲娱乐、参与体验式的产品属性，以产品为突破口，带动项目价值提升。四、规划期限及目标规划期限：规划评估期为2016-2030年，其中建设期为2016-2020年，分为建设一期（2016-2018年），建设二期（2019-2020年）。规划目标：2016-2018年：完成原枣5、园景区紧邻地块的提升，通过建设延安枣园旅游集散中心、枣园窑洞文创村等，促进大枣园文旅产业形成核心集聚区，增强旅游接待能力、提升旅游影响力；促进原延安保卫战景区的升级扩容，建设延安首个红色旅游主题的深度情景式体验景区红色共和国景区，提升区域旅游整体品质。2019-2020年：整合枣园革命旧址景区（4A）、红色共和国景区、枣园窑洞文创村等项目，联合创建国家5A景区；全面完成大枣园文旅产业集聚区的其他支撑项目开发，包括延安青年干部培训基地、大陕北乡村欢乐谷、崖窑田园度假村等，极大丰富旅游产品业态、延长旅游产业链、促进枣园旅游从观光逐步过渡到休闲度假。2021-2030年：按照国家旅游度假区的标准和要6、求，将大枣园文旅产业集聚区建设为红色主题鲜明、地域文化浓厚、服务配套完善的国家旅游度假区。56第二章 项目发展条件分析一、旅游产业发展趋势分析二、延安旅游市场分析三、区域竞合分析四、主力目标客群分析7一、旅游产业发展条件分析1、改善旅游发展体制机制旅游业作为综合性产业，市场规模日益扩大，发展正在进入转型升级的关键时期，创新发展体制机制尤为迫切和重要。2、大手笔加速旅游产品品质提升与创新随着旅游业的发展和旅游需求的升级，旅游者的需求越来越多元化，过去以单纯的观光为主导的旅游产品已难满足休闲度假时代复合体验的产品需求。3、以“旅游+”推进产业融合发展旅游产业关联性强，带动性广，遵循国家旅游发展政策7、，以旅游业战略性支柱产业推动多产业融合快速发展。4、提升旅游公共服务水平公共服务是保障发展大旅游的重要基础。要加大工作力度，秉持“游客至上”的理念,进一步提升旅游服务质量。新形势下旅游产业发展方向单一的观光旅游观光、休闲、度假并重同质的旅游产品多元化旅游产品门票经济综合性旅游收入传统旅游景区文化体验旅游景区旅游产业四大转变发（一）旅游产业发展趋势26.42932.636.141.21.932.572.953.03400.511.522.533.544.50510152025303540452011年2012年2013年2014年2015年20112015我国旅游产业发展趋势国内旅游人次（亿）旅8、游总收入（万亿）8（二）旅游产业政策背景国务院关于加快发展旅游业的意见首次明确了旅游业“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”的定位，并提出了近几年旅游业发展的主要任务：深化旅游业改革开放、推动旅游产品多样化发展、培育新的旅游消费热点、加快旅游基础设施建设、优化旅游消费环境。2009/122010/052013/03国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见鼓励民间资本合理开发旅游资源，建设旅游设施，从事各种旅游休闲活动。2012/02关于金融支持旅游业加快发展的若干意见指出，要充分认识金融支持旅游业加快发展的重要意义,加强旅游景区金融基础设施建设,鼓励社会资本支持和参与9、旅游业发展，全力推动旅游产业投资发展。2012/07关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见意见指出，要 坚持旅游业向民间资本全方位开放，通过民间资本推进旅游产业投资。国民旅游休闲纲要（20132020年）大力推进国民旅游休闲基础设施建设。加强国民旅游休闲产品开发与活动组织，鼓励社会力量投资建设旅游休闲设施，开发特色旅游休闲线路和优质旅游休闲产品。落实国家关于中小企业、小微企业的扶持政策。2014/08关于促进旅游业改革发展的若干意见提出，要增强旅游发展动力，扩张旅游发展空间。在政府扶持旅游消费方面，部署了四大方面的重要举措：切实落实职工带薪休假制度、加强旅游基础设施建设、加大财政金融支持、10、扩大旅游购物消费。2015年全国旅游工作会议报告多措并举创新旅游投融资平台，国家旅游局将联合有关部门、金融机构和大型旅游企业，共同设立中国旅游产业促进基金，实行市场化运作，重点支持投资需求大、综合效益好并且具有示范作用的旅游项目建设。关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见意见提出了6个方面、26条具体政策措施，如实施旅游基础设施提升计划，改善旅游消费环境；实施旅游投资促进计划，新辟旅游消费市场；实施旅游消费促进计划，培育新的消费热点等。2015/072015/01为充分挖掘旅游投资和旅游消费增长潜力，国家出台多项政策法规，加快旅游业快速发展。9 民间资本投资旅游业快速增长，多元化投资格局加快形11、成。2014年民营企业投资旅游业 4100 亿元，占全部旅游投资的 56%，投资热点从传统制造业、房地产业向现代旅游业转变。景区类和休闲度假类项目投资占较大，新产品和新业态投资热点不断涌现。2014 年景区新建和升级改造类投资继续增加，实际完成投资 4211.7 亿元，占全部旅游投资的 60%，比重最大。从业态分布看，资金流向主要集中在休闲度假、文化旅游、生态旅游等产品建设。同时，红色旅游、商务旅游、医疗健康旅游也受到投资商的青睐。东部地区是全国旅游投资增长极，中西部地区投资的潜力巨大。2014 年，东部地区实际完成投资 4056 亿元，占全国的比重为 57.5%。中西部地区实际完成投资增幅最12、大，同比增长分别为 77.8%和 62.9%。投资的潜力开始显现。大集团、大企业加速进军旅游业，跨行业的投资态势明显。全国排名前 5位的房地产企业加快布局旅游产业，主要投资旅游综合体、旅游度假区、高星级酒店等大型旅游项目。政府引导旅游投资的力度加大，社会资本投资旅游业的市场环境不断改善。2014 年，中央和省级财政对旅游业的专项投入达到 96亿元，比去年增长23%，财政资金的引导性投入加大。（三）旅游产业投资特征4100512270531007226.60%32%42%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%0200013、40006000800010000120002012年2013年2014年2015年20122015年全国旅游直接投资额直接旅游投资额增长率56%17.90%16.20%6.40%3.50%各投资主体投资额所占比例民营企业政府国有企业外商其他57.50%26.90%15.60%各地区投资额所占比例东部中部西部10二、延安旅游产业分析（一）红色旅游产业发展趋势 立足红色旅游资源的世界性，加强国际化研究“红色”与“绿色”、“古色”旅游资源构成了中国旅游业发展的独特的、雄厚的资源基础。以红色资源为载体将中国的革命优良文化传统呈现于世界人们面前。挖掘红色旅游资源内涵与“研学旅行”相结合红色旅游资源具有14、的厚重的革命历史内涵及其所承载的革命精神，是对广大人民群众，特别是青少年进行革命传统教育，开展思想道德建设的珍贵教材。适应和引领经济发展新常态，加快实施创新驱动发展战略以“互联网+”为驱动推进我国经济社会创新发展，改造传统引擎增强发展后劲，充分发挥金融的扶持作用，为推动“大众创业、万众创新”提供政策支持。突破行政区划，统筹红色旅游资源的整体开发红色旅游资源的整体性特征要求在资源开发中，统筹协调，充分发挥红色旅游资源的整体合力。高度重视历史衔接关系，增强红色旅游产品间的相关性。新形势下红色旅游发展方向红色旅游国际化红色旅游研学创新驱动发展资源统筹开发1.88亿人次百个红色旅游经典景区接待游客1.15、88亿人次，同比增长11.24%。24.33亿元百个红色旅游景点景区旅游总收入24.33亿元，同比增长194%。4.53亿人次红色旅游重点城市接待游客4.53亿人次，同比增长14.68%。2869.8亿元红色旅游重点城市实现旅游总收入2869.8亿元，同比增长13%。IIIIIIIV11（二）延安旅游竞合分析2050219028473145.53500010002000300040002011201220132014201520112015年延安年旅游接待人数旅游人数（万人）110.05118151.9171.71930501001502002502011201220132014201520116、12015年延安年旅游收入旅游收入（亿元）1、国内旅游层面旅游产业发展指标：20122015年延安旅游人数增长率分别为6.8%、30%、10.5%、11.3%，旅游收入增幅分别为7.2%、28.7%、13.1%、12.4%。延安旅游人次增长率高于国家平均水平10%，但旅游收入增长率低于国家平均水平15%。旅游产业带动性不足。延安旅游自2012年以来，在全国红色旅游市场的带动下，延安旅游发展进入了一个高速增长时期，旅游发展势头迅猛。延安旅游虽然起步晚，但发展速度快。在20042010年全国红色旅游发展规划纲要的出台及2012年红色旅游市场的快速发展的趋势下，文化、旅游业迅速发展，规模不断壮大。延17、安旅游业已发展成为延安战略性支柱产业。2014年实现文化产业增加值15.35亿元，相当于2010年的2.4倍，占GDP比重为1.1%，比2010年提高0.4个百分点。“十二五”累计接待国内外游客1.37亿人次，年均增长19.3%，实现旅游综合收入744.3亿元，年均增长20.3%，占全市服务业的比重由2010年42.8%提高为55.8%，旅游综合收入占GDP比重达到12.3%。延安统计信息网2016.0312（二）延安旅游竞合分析1、国内旅游层面城市共性发展思路主题形象资源特色核心产品涉及主题产业2014年旅游人次（万人次）2014年旅游收入（亿元）旅游人均消费（元）遵义以红色精神为核心，纪念18、地、标志物为载体，深入挖掘红色旅游资源的内涵价值，提高旅游吸引力红色旅游+生态旅游+休闲农业+户外产业红色经典，锦绣遵义多个国家级自然、生态、人文保护区、国家森林公园、名茶之乡、革命文化旧址赤水丹霞、遵义会议会址、侏罗纪公园、赤水风景名胜区旅游业+户外体育产业+国酒产业+茶产业5176.3444.43858井冈山红色旅游+生态旅游“中国革命摇篮”奇险峻秀的自然风光、革命文化旧址五指峰、黄洋界、会师广场、伟人旧居旅游业+培训产业、1152.5689.05772韶山围绕伟人毛泽东为旅游发展核伟人故里革命领袖毛泽东的故乡，展示伟人生活、学习、劳动和革命活动的英雄事迹毛泽东故居、毛泽东诗词碑林、毛氏宗19、祠、毛泽东纪念园旅游业131435.04266延安红色旅游+生态旅游+中国革命圣地保存最完整、面积最大的革命遗址群、两黄一圣、民俗文化浓厚宝塔山、壶口瀑布、黄帝陵、枣园旧址旅游业+培训产业3145.5171.75546四大红色旅游圣地中，延安旅游人次位居第二，旅游收入位居第二，旅游人均消费位居第三。旅游人均消费远低于遵义，旅游拉动效力较弱。调结构、升产品、增消费、促拉动，是延安旅游“更上一层楼”的重要途径。132、陕西省旅游层面延安红色旅游资源品级高，处于陕西省红色旅游的核心地位，领跑陕西省红色旅游发展，在省内旅游发展格局中占有重要地位。红色旅游资源数量延安360榆林37西安30宝鸡5咸阳9渭20、南18铜川4汉中12安康7商洛4榆林延安铜川渭南咸阳西安宝鸡汉中安康商洛 延安市一核带动，关中、陕北、陕南三大片区协调发展，八大复合型线路连线成网发 展 格 局 延安红色旅游资源占陕西省的74%，且拥有宝塔山、枣园旧址、杨家岭旧址、延安革命纪念馆四处国际级的红色旅游资源资 源 禀 赋陕西省红色旅游发展格局以建设一流红色旅游目的地为目标以线串点，以点带面；延安市一核带动；关中、陕北、陕南三大片区协调发展八大复合型线路连线成网143、延安市旅游层面类型名称景区级别定位与发展方向景区景点壶口瀑布5A生态旅游度假黄帝陵4A历史文化观光宝塔山4A红色革命文化+生态观光南泥湾4A红色革命文化+生态旅游杨家21、岭3A红色革命观光教育为主延安革命纪念馆4A红色革命观光教育为主枣园景区4A红色革命观光教育为主度假区文安驿古镇*窑洞民宿+特色餐饮+主题文化体验枣园优势资源：资源品级高，国家4A级景区，园林式的革命纪念地，景色秀丽，环境清幽。区位：交通便利，是未来进入延安旅游的“第一站”，集散作用明显。发展：延安旅游首选景区，发展腹地广阔，并有类型丰富的旅游资源，我国红色革命教育的重要基地之一。枣园为国家4A级旅游景区，生态品质高，红色文化氛围浓厚，枣园凭借资源、区位及发展条件等优势，具备打造成为延安旅游知名品牌的潜力。壶口瀑布黄帝陵南泥湾宝塔山文安驿古镇杨家岭、延安革命旧址枣园景区枣园景区甘肃省西安市榆林22、市延安知名景点分布图154、枣园片区层面1、圣地河谷：是延安未来融合民生工程、生态工程、文保工程、革命传统教育工程、城市提升工程的大型综合文化旅游项目。项目占地及投资：总占地面积14平方公里，总投资100亿元开发企业：陕旅集团与延安市政府项目简介：演绎延安红色革命文化和黄土民俗文化，打造摇篮河谷、金延安、儿童长征主题体验园、陕北民俗风情园、都市文化生活区五大功能板块；其中金延安为核心项目。2、枣园文化广场：本项目的有力竞争者，致力于打造“全国首个红色主题文化综合体”，项目休闲场景氛围营造效果强，但度假业态、娱乐业态、风情体验等方面产品相对较少。项目占地及投资：项目一期工程投资5.07亿元，总建23、筑面积46700平方米。开发企业：陕文投。项目简介：2012年陕西省十大重点文化项目，由文化艺术广场、“延安1938”主题文化街区、东方红大剧院、长征之路4d影院和陕北民俗大舞台五部分组成。其中延安1938商业街场景布置为本项目提供了方向，本项目应在其基础之上进行突破。3、延安文投欢乐世界：满足延安市及周边区县亲子娱乐需求，城市化的娱乐设施较难成为外地旅游客群的吸引点。项目投资：约3亿元。开发企业：由延安文投主导，联合业内知名运营公司，共同打造。项目简介：陕北规摸最大的主题游乐园，位于枣园公园内，目前己建成15项娱乐设施，18项游戏设备，21项主题游戏，32处人文生态景观。在周边旅游竞合层面，24、圣地河谷、枣园文化广场、文投欢乐世界等项目皆为政府主导类项目，项目投资大、旅游品质较高，未来竞争态势明显。164、枣园片区层面旅游演艺演艺类型发展现状延安保卫战实景演艺全国首创真枪实弹的全新模式，2006年运营至今，每年约7个月演艺时间，每日接待游客8001000人，节假日高峰期日接待3000余人之多。延安保育院历史舞台剧由陕旅集团主导，在延安唐乐宫圣地大剧院进行演出，每日一场，可同时容纳648人观看演出。延安印象历史舞台剧2013年5月18日首演延安民俗文化影视城，以“三黄一圣”为主题，以观影为主，互动性弱。延安颂情景歌舞剧2012年4月在延安大礼堂演出以来，每年累计约180场，每场演出6825、分钟，以观影为主。延安旅游演艺市场：延安保卫战在品牌、演艺形式、市场受众层面在延安市具有品牌发展优势，已成为延安旅游演艺“第一股”。品牌：创办时间早，已成功运营十年，是陕西省户外旅游演艺的开创者。形式：户外实景演艺，融合了陕北民歌信天游、热情奔放的拥军秧歌以及粗犷豪放的安塞腰鼓，集中展示了革命圣地延安的民俗文化受众：已成为延安旅游演艺第一股，是延安旅游线路的必经之处，每年接待旅游人次逾22万人。延安保卫战优势17三、延安旅游市场分析（一）市场客群分析19.78%12.62%11.74%7.26%6.95%5.73%4.25%3.74%3.38%3.05%2.35%1.99%1.91%1.85%26、1.83%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%延安旅游客群占比 空间分布延安旅游客源中陕西本省客群占比19.8%，其次分别为江苏、北京、上海、广东、浙江等地，共占延安旅游客群总量的63.72%。品牌影响力高。通过大数据分析，江苏、北京、上海、广东、浙江四地占延安旅游客群总量高达44.3%，占比接近50%。性别统计结果显示，来延安的游客中男性所占比例达到63%，女性比例仅为36%，未知比例为1%，男性几乎为女性的2倍，延安作为红色旅游主要目的地，其中多数旅游产品一般以展示革命旧址、伟人旧居、英雄人物事迹等为主要27、内容，对男性有较高的吸引力。63%36%延安游客男女比例男性女性 年龄延安游客主要集中在1825岁、2635岁及3645岁三个年龄段，分别占游客总量的26%、23%和28%，累计百分比为77%。表明中青年是延安的主要客源。18岁以下及4555的游客也占一定比例，分别达到7%和12%，为延安的次级年龄段客源；55岁以上游客仅占3%。7%26%23%28%12%3%0%5%10%15%20%25%30%延安客群年龄阶层统计1、旅游出行方式分析182、出游天数12天35天14%68天15%914天6%15天以上2%12天35天68天914天15天以上延安市游客为多为短期旅游，停留时间1-2天占比高达28、63%。家庭亲子市场商机巨大，消费开支庞大 带薪休假和学生市场的叠加 独生子女现象和“6+1”家庭结构 全国25%的家庭旅游携带18岁以下孩子家庭亲子市场火爆 儿童消费在家庭总支出当中所占比例超过33%的已占到家庭总数的90%。儿童平均每月支出规模达到2474万元。儿童产业不容忽视延安游客出游方式中家庭亲子占比最高，朋友出游、商务旅行市场不断增长。3、旅游出游时间从自由行市场来看，2月及8月至10月为延安旅游旺季，其他时间游客较少，处于旅游淡季。3.89%11.23%2.92%5.53%5.32%6.05%7.28%16.47%11.99%15.41%6.81%7.08%0%2%4%6%8%129、0%12%14%16%18%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（二）客群偏好分析4、旅游目的地类型偏好2.64%2.64%2.82%3.58%4.33%4.71%4.71%5.08%6.03%0%1%2%3%4%5%6%7%缺乏旅游标识牌、网络覆盖、解说系统等延安旅游交通不畅，市内街道拥堵景区缺乏健全的管理景区内生态环境差缺乏陕北民俗风情氛围景区宣传力度不足旅游景区商业化低端，同质化严重缺乏配套设施，休闲娱乐活动较少革命历史文化体验不佳延安旅游调研问卷反馈统计延安“历史文化”类景区最受欢迎，旅游停留在观光层面直接造成延安旅游体验性差，无法满足多元的旅游市场需求，迫切需要具代30、表性的休闲度假旅游项目！旅游需求：根据大数据分析，网民在目的地偏好选择上更倾向于品质优良、人文气息浓厚的旅游目的地。旅游供给：延安旅游目的地供给以历史文化类为主，自然风光等旅游资源匮乏，休闲度假、娱乐产品供给产品少。旅游反馈：延安旅游体验感差、休闲娱乐项目少、商业低端、同质化严重190.10%0.50%1.90%5.70%6.70%10.10%12.80%14%20.70%27.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%民俗风情草原沙漠自然奇观文化宗教古城小镇海滨海岛名胜古迹江河湖泊现代都市山川峡谷整体旅游网民目的地需求偏好类型3%9%11%29%431、8%0%10%20%30%40%50%休闲度假民俗文化都市风光自然风光宗教、历史延安旅游目的地供给类型在大众旅游目的地偏好导向下，延安在现有旅游资源的充分挖掘下，亟需打造具有代表性的优质旅游项目。20延安旅游商品中食品特产最受青睐。“其他”占比39.98%，说明延安旅游商品同质化严重，提升空间大，亟需多元发展。红色革命纪念品：红色服务、红色装饰品、伟人艺术品等；民俗工艺品：布贴画、安塞剪纸、泥塑等；食品特产：延川红枣、洛川苹果、黄龙核桃等；其他民俗工艺品19.21%红色革命纪念品19.21%食品特产24.29%其他38.98%5、旅游商品偏好6、整体旅游认知从大数据分析统计关键词总结分析，游客32、负面反馈主要集中于：旅游产品单一、缺少趣味性，卫生条件差，性价比低几个方面。需要精品旅游项目引领带动游客延安旅游的新认知。1、酒店市场分析：延安酒店供给现状以低星级为主，高星级酒店需求旺盛，项目区域酒店布局少。酒店分布分析：集中于联通大街和双拥大道附近，项目所在地酒店数量较少二星及以下（经济型）18%三星级（舒适型）23%四星级（高档型）28%五星级（豪华型）31%不同类型酒店热度顾客关注点分析：重点从“服务”、“装修”、“配套”、“卫生”方面进行改善26.41%19.26%16.50%9.63%9.53%9.41%9.26%屋内卫生房间装修酒店位置、交通便利度设施配套服务水平周边环境房间价格33、延安住宿差评集中分析关注72.92 74.88 84.50 91.50 050100二星及以下（经济型）三星级（舒适型）四星级（高档型）五星级（豪华型）不同类型酒店好评度酒店供给需求分析：高星级酒店需求旺盛，但酒店供给不足延安酒店房间类型分析：家庭住宿需求旺盛，但亲子房间不足，是未来发展的重点延安市酒店住宿类型以家庭为主，占比达59.39%。为此，在未来酒店服务方面，应注重增加亲子房、儿童用品等房间类型和配套设施。59%16%5%26%酒店住宿类型家庭商务出差团体情侣72.92 74.88 84.50 91.50 050100二星及以下（经济型）三星级（舒适型）四星级（高档型）五星级（豪华型）34、不同类型酒店好评度数据类型数据量时间范围数据来源酒店评论74,852条2014.01-2016.03.10携程、艺龙21延安酒店市场布局房间、服务态度、干净、设施、性价比、舒适，是游客重点关注的酒店关注点，负面评价比较集中的点主要有屋内卫生、房间装修、酒店位置和交通、设施配套等。从延安旅游大数据分析，四星、五星等高星级酒店搜索热度较高，同时好评度较高，由此可见延安客源对高星级酒店需求旺盛。（三）旅游要素市场餐饮市场整体分析：陕北小吃、西北菜最受欢迎，市场占有率高，未来发展趋势良好餐馆类型主要以小吃快餐、西北菜、火锅、川湘菜和面包甜点为主。小吃快餐和西北菜占比46.8%。不同评价指数餐馆空间分布35、细分餐饮业态综合分析：价格亲民的餐饮受欢迎程度高，中高端餐饮市场占有率小74.275.676.176.176.778.278.378.478.479.479.880.280.985.17075808590烧烤烤肉自助餐西餐海鲜川湘菜日韩料理咖啡酒吧茶馆江浙菜其他小吃快餐西北菜火锅东北菜面包甜点饮品不同类型好评度延安市好评度较高的餐饮类型是面包甜点饮品、东北菜、火锅及西北菜等；餐饮品牌需要在质量、服务、价格上进行提升及改善。顾客餐饮情感及关注分析重点关注：服务、态度实惠、点评火锅、菜品服务员、羊肉等。价格亲民的餐饮受欢迎程度高：受地理环境因素对饮食文化的影响，价格亲民的东北菜、川菜、西北菜市场占36、有率较高中高端、简餐市场占有率较低：市场受众较少；而简餐由于服务水平、菜品品质等因素，好评率较低。2、餐饮市场分析：餐饮市场布局呈Y字形分布，陕北小吃、西北菜受欢迎程度高。数据类型数据量时间范围数据来源餐饮评论61,505条2014.01-2016.03.10美团、大众点评22不同餐饮类型数量占比小吃快餐西北菜火锅川湘菜面包甜点饮品烧烤烤肉咖啡酒吧茶馆其他东北菜自助餐海鲜日韩料理西餐江浙菜休闲娱乐市场分布：集中于核心区，项目所在地附近休闲娱乐业态较少且评价较低KTV:28.25%足疗26.71%酒吧5.31%咖啡厅8.73%电影院2.57%温泉0.51%农家乐4.28%茶馆23.63%休闲娱乐37、业态类型：KTV、足疗、茶馆等业态占比高，酒吧、咖啡馆占比低0%2%4%6%8%10%12%14%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月KTV0%2%4%6%8%10%12%14%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月电影院0%2%4%6%8%10%12%14%1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月足疗按摩休闲娱乐业态波动：整体在2月（春节）、10（黄金周）出现峰值，未来应按照不同时段制定营销计划3、休闲娱乐市场分析：市区内休闲娱乐业态单一，中高端业态少，不能满足休闲度假时代游客的娱乐需求，亟需引入体验性、参与性的休闲业态38、。占比较高的休闲娱乐业态分别是KTV、足疗按摩和茶馆，占比分别为28%、27%和24%，以KTV为例，整体消费偏中低端。休闲娱乐类型休闲娱乐业态评价休闲娱乐业态主要集中于城市核心区商业圈附近，主要为KTV、足疗、茶馆、酒吧、影院、咖啡厅、温泉、农家乐等。8.70%47.83%34.78%4.35%8.70%0.00%20.00%40.00%60.00%40元及以下4080元80120元120180元180元以上延安休闲娱乐业态占比延安KTV人均消费分析数据类型数据量时间范围数据来源休闲娱乐评论63,881条2014.01-2016.03.10美团、大众点评2324四、主力客群市场分析（一）8039、后、90后群体已成为延安旅游市场主力军，市场占有率高，旅游消费能力强。现状80后90后旅游需求红色旅游供给丰富、多元、创新的旅游产品功能项目打造方式体验、参与、娱乐、多元、个性化的融合需求特征人群占旅游市场70%以上，市场消费主力军、出游频次高、享受当下；旅游消费更冲动、小群体、大手笔喜欢新奇、新潮的旅游元素，彰显个性现状旅游产品形式单一、雷同，功能不足项目打造方式静态展示、解说面临问题仍停留在传统观光阶段，旅游人次虽高，但旅游收入低，带动性不足。展示方式落后，多以解说、静态展示为主，很难对80后、90后产生强烈吸引力。塑造全新价值提升产品活力精准对位客源市场60%40%追求目的地好看，更加追40、求好玩、好吃、好“晒”、好住、好享受，重视旅游体验的“爽”。80后90后25（二）亲子市场家庭出游频率高，对休闲度假产品更加关注（三）爸妈游群体羊群效应明显，希望通过旅游“找回当年”爸/妈+子一家三口祖孙三代多个家庭其他亲子游“一拖二”占比超过40%；“一拖四”占比超过10%；亲朋好友接班带孩子出游占比近20%；平均每年出游天数比年轻人多15天以上；平均停留时间比年轻人多0.81.2天；超过65%的老年人更偏爱周边游。2亿人2.3亿人数据来源：百度旅游2015中国自由行市场报告国内游：50%出境游：12%周边游：38%目的地3天：71%46天：22%7天：7%出游时间亲子市场游客出游方式35天41、的亲子游产品最受青睐，消费支出3000-5000元/年居多76.16%家长表示平均每年进行亲子游13次，近一半家长选择35天的亲子游产品；22.04%家庭每年用于亲子游支出达3000-5000元，19.2%的家庭年度亲子游费用超过10000元，2.96%家庭亲子游预算支出超过30%。多个家庭共同出游渐成气候，休闲度假类产品最受关注半数家庭选择一家三口出游，多个家庭组团出游渐成气候；休闲度假游是家长最常选择的亲子游产品类型，占84.18%；孩子最喜欢的亲子游内容依次为：游乐园和公园玩耍、海边游泳、爬山骑马观看文艺演出等。市场潜力巨大，出游增长迅速2015年爸妈出游人次同比增长252%，每年老年人42、旅游人数已占到全国旅游总人数20%以上。子女代为预定，羊群效应明显，出游目的地选择情感需求高报告显示老年出游79%为子女代为预定；同游首选老伴，老邻居、老同事等多个家庭出游比例增加；老年人出游更注重情感需求，希望通过旅游“找回当年”，希望去有政治意义的地方、当年下乡的地方等。爸妈游市场游客出游方式26第三章 项目发展定位一、总体定位二、形象口号及VI设计三、市场定位四、游客容量预测一、整体定位一个360全时空、全方位的红色情景式体验景区一个以红色旅游为引擎、文创产业为驱动的文化旅游产业集聚区一个充满延安风范和情怀的国家旅游度假区旅游交通酒店住宿餐饮休闲娱乐休闲商业休闲娱乐旅游集散旅游全产业链旅43、游咨询旅游电子商务综合服务旅游产业功能革命文化体验文化创意休闲度假民俗文化生态旅游教育培训军旅体验延安大枣园 27枣园一日，红色百年曾经领袖在，又见毛泽东中国延安枣园红开往红色共和国的列车枣园陕北风情红色文化自然生态（一）形象宣传口号二、形象口号及VI设计28（二）VI设计方案29VI设计方案解读：大枣园景区的沟谷地貌是其独家的景区构造，层层叠叠美不胜收。将此地貌特征作为背景，其中夹杂窑洞形象，以塑造出一个气氛、一个故事背景，将大家带回到那个故事正在发生的年代；红色文化、延安精神散射成一条一条，照耀在窑洞的革命之路；枣园作为未来这片土地上的地标旅游项目品牌，不断发扬和推广曾经与正在发生在这片土44、地的事物，不辜负这片黄土地的厚爱；颜色取自天地黄色与革命红色，与图形的渐层效果相结合；附标题以从新整合图层层次与排列为主来与主标题呼应。三、市场定位核心市场：核心旅游城市群延安市及本省游客江苏、北京、上海、广东、浙江等经济发达区域机会市场：华中区域、西南、西北城市群河北、河南、天津、山东四川、重庆、湖北甘肃、山西、青海其他：福建、辽宁、黑龙江项目的客源市场主要以陕西本地、经济发达区域市场为核心（一）区域市场定位30核心市场机会市场（二）专项市场及重点人群定位31 80/90市场80后、90后逐渐成长为旅游业的主角，旅游群体正呈现年轻化趋势，在旅游产业发展和升级的背景下，旅游群体的年轻化将使市场45、需求趋向个性化、多样化，更注重旅游品质，消费能力强。亲子市场亲子游在用户覆盖率、出游频率和市场增长率三方面，拥有最佳发展前景，处于市场领先地位。已经不再局限于暑期短短两个月的时间段，周末双休日以及公共节假日、小黄金周等。亲子游最具发展潜力，属于高频率大众主流旅游产品类型。爸妈游市场目前我国每年出游的中老年人数已经占到了全国出游总人数的20%以上，消费经济基础强，这也在很大程度上填补了旅游淡季市场的空白。亲子市场爸妈游市场8090市场市场占有率20%以上目的地选择情感依赖高偏爱周边游旅游业发展主角目标受众广消费能力强最具发展潜力高频率大众主流休闲度假类产品最受关注四、市场预测及旅游容量规划（二）46、规模预测（一）环境容量按照大枣园旅游产业集聚区各功能区资源环境容量指标，通过测算，景区的旅游资源容量为1400016000人次。为了有效地保护景区的生态系统，有效地保护文物资源、乡村景观，可持续发展旅游事业，在景区营运过程中，旅游旺季日游客最大规模应控制在16240人次以内，年游客规模应控制在593万人次以内为宜。鉴于旅游区处于起步阶段，近期难以形成大区域旅游吸引物，结合其旅游区位及交通条件，以周边县市为近期核心市场；延安保卫战作为区域知名旅游目的地，有较大的市场客群，结合枣园旧址景区及分流市场将成为旅游区客源的重要补充；省内及国内其他省市为旅游区机会市场。根据区域旅游发展现状及周边旅游市场情47、况，对旅游区游客量预测如下：游客量的发展速度与规模(单位：万人次)32景区2019年2025年2030年游客量高方案130.00439807中方案110.00371683低方案90.00304559预测计算取值110.0037168333第四章 项目空间布局一、场地分析二、空间规划布局三、分区规划要点四、总体平面及项目布局中国-陕西陕西省-延安市项目地项目地延安市-项目地项目地（一）区位分析陕西省：位于西北内陆腹地，横跨黄河和长江两大流域中部，连接中国东、中部地区和西北、西南的重要枢纽。延安市：中华民族圣地、中国革命圣地。位于陕北金三角经济协作区腹地，东临黄河与山西省隔河相望，西连甘肃，南接本48、省铜川市，北与陕北另一座历史文化名城榆林市相连。项目地位于陕西省延安市宝塔区枣园镇，与枣园革命旧址相连，整合优势明显。位于西北内陆腹地陕西省北部，是连接我国东、中部地区和西北、西南的重要枢纽。一、场地分析34（二）外部交通分析项目地火车站图例：机场高速省道国道铁路动车2小时到达西安延安旅游发展门户区铁路：自驾50分钟到达延安站，乘坐动车2小时达到西安。未来延安北站改扩建，整体规划建设“三纵两横”的铁路线网格局，铁路优势明显。公路：延安市国道拥有G65包茂高速、G22青兰高速、G20青银高速、G210，省道S205、S206、S303等，公路线网发达，项目区位是未来游客进入延安的“第一站”。机场49、：40分钟抵达延安二十里堡机场，延安机场规划迁建尚家沟后，将成为陕北地区的支线机场，为远距离进入项目提供了可能。延安交通路网现状发达，项目地位于延安旅游发展门户区，未来旅游发展区位优势明显，旅游集散作用突出351、外部交通：景区对外交通单一，南部入口为进入景区的最主要方式。延安高速（在建）和包茂高速：项目地东西两侧分别有两条高速公路，北至包头南至西安，方便来自包头和西安的游客进入景区，且两个高速路出口距离项目均约5公里，非常便捷。省道S303有两条支线：一条贯穿景区内部，与项目地主要道路形成立交，不联通，对景区进行了分割，在山体部分有隧道。另一条支线形成景区南侧边界，是景区对外联系的重要道路。50、其他道路：项目地东侧有条小路对接省道S303东侧道路，为景区向西开口提供了可能性。位于延西高速下面有一条小路对接高速路出入口，为项目地向西连接高速路提供了可能性。位于景区北侧红庄水库东西两侧分别延伸出来两条道路，与项目地北侧接壤，为景区向北对外联系提供了可能性。（三）内部交通分析36项目地场地交通分析图至延安市区延西高速出口包茂高速出口延安新城片区图例河流项目地道路高速省道2、内部交通分析：内部主要交通较为封闭，对外联系性较差。过境路村庄主干道村庄支路省道S303位于枣园村北侧，穿山而过横穿项目地，西至高桥乡，东至黄延高速。枣园路位于景区的最南部，西至高桥乡，东至延安市区，是景区主要对外联系道51、路。现状村庄主干道从入口区一直贯穿到三条沟中，构成了景区的主干道，道路路面以沥青路面为主，路宽6米，两侧有1-2米的步行空间。现状村庄支路主要是联系村庄主干道到村庄、果林、农田等用地，道路宽度2-3m，道路路面为土路。3738（四）场地资源分析1、人文资源分析枣园革命旧址枣园村延安保卫战剧场庙沟村浅草湾革命旧址老石头沟村中共中央书记处所在地，期间领导全党开展了整风运动和解放区军民开展的大生产运动，筹备了中国共产党“七大”。一个自然村落，有居民800余户，有部分保留较好的窑洞，有李克农旧居等多处革命旧址，有较集中的农家乐业态。延安保卫战用写实的艺术手法，真实再现了1947年保卫延安的恢宏画卷，景52、区内设有供演出使用的建筑设施及少量商业业态。庙沟村有居民205户、近640人，窑洞、新建民居形成相对集中的群落，有大片新建建筑。现遗存有为召开“七大”代表开挖的窑洞及礼堂，后因“七大”移址杨家岭，1946年10月，国民党飞机轰炸延安，为防止空袭，毛泽东等中央领导先后迁此窑洞居住。老石头沟有一条水系穿村而过，分布大面积农田、果园，保留有大量窑洞，与黄土高坡的环境相映成趣，是陕北村落的典型代表。人文资源丰富，红色文化气息浓厚，为开展人文旅游奠定了基础。依托浓厚的红色旅游、丰富的旅游演艺、原生态的窑洞民居，已经形成了核心吸引力。2、自然资源分析项目地的自然资源主要包括农田资源、果园资源、林地资源、空53、地资源、草地资源、水资源等六大资源。林地资源园地资源农田资源草地资源空闲地资源水文资源林地分散到场地陡坡上，分布广泛；主要集中在三条沟谷的坡地,分布较广，以种植苹果及桃为主；大部分集中在老石头沟及庙沟地势较为平坦的地方，以旱地为主；草地资源较少，散布在村庄周围；空地资源分布在主要道路的两侧；水资源较少，有部分坑塘水域，属于季节性河流。林地资源、果林资源丰富，道路两侧有空闲地可以利用。39（五）生态环境分析景区内地势呈沟谷状，春旱夏涝，风沙肆虐，水资源匮乏，村庄空心化严重，生态环境亟需改进。崖窑沟景区地理区位属于黄土高原丘陵沟壑区。现状地理条件以丘陵为主。整体地势北高南低，海拔高度在980-1254、00米之间，平均海拔1100米。最高点位于老石头沟山坡上，最低点位于枣园村入口区。整体地势呈现沟谷状。延安市属于高原大陆性季风气候。春季多有霜冻、风沙、浮沉天气，常有春旱；夏季温热，多暴雨和雷阵雨天气；秋季气温速降，冬季寒冷干燥。全市日照充足，风向以西南风为主。景区外部水系以延河、延河支流、红庄水库为主。内部形成地表水系，汇入延河支流；季节性强，年流量变化大，夏季起水，遇暴雨期，易发洪水；旱季河流干枯，流量剧减，现贫水期，局部断流。地形地貌气候条件水文情况现状村庄现状村庄由枣园村、老石头沟村、庙沟村三个自然村所组成，村庄空心化严重，人口流失，需要发展旅游产业带动村庄发展。延河延河支流泥石流干旱55、扬沙空心化40（六）景观视线分析图例山地自然景观面景观点景观视线道路高速公路景点景观较好区域村庄根据视线分析，场地整体成山体环抱式，村庄散落在沟谷中，山脊线上可以俯瞰沟谷景观风貌。村落对面景观宜重点打造，形成景观视线焦点。41（七）土地利用分析根据2012城市用地分类新国标和村庄规划分类用地指南对现状土地利用情况进行梳理如下：旅游区总面积为873公顷（约13095亩），建设用地总量为44.33公顷（约665亩），其中村庄建设用地33.68公顷（约505亩），占建设用地总量的75.98%，主要分布在入口区、庙沟村、石头沟等地。其余大部分面积为农林用地828.67顷（约12430亩）。城乡用地汇总56、表用地代码用地名称用地面积（ha）占比建设用地比例（%）大类中类H 建设用地44.335.08H1 城乡居民点建设用地41.444.75H2 区域交通设施用地0.580.07H5 采矿用地2.310.26E 非建设用地828.6794.92E1 水域1.020.12E2 农林用地827.6594.81城乡用地873100现状建设用地表用地代码用地名称用地面积（ha）占比建设用地比例（%）大类中类V 村庄建设用地33.6875.98V1 村民住宅用地21.4447.98V2 村庄公共服务用地0.841.89V3 村庄产业用地1.513.41V4 村庄基础设施用地6.6115.29V9 村庄其他建57、设用地3.297.42H1 城市建设用地7.7617.51R2 二类居住用地1.743.93A7 文物古迹用地1.232.77B3 娱乐康体设施用地3.928.84G1 公园绿地5.5612.54S4 交通场站用地0.871.96H2 区域交通设施用地0.581.31H5 采矿用地2.315.21城乡建设用地总量44.3310042高程分析规划区用地整体呈树枝状，北高南低，形成三条沟谷。最高点与最低点相差约196米，可视范围内最高差约142米，位于石头沟沟谷处。坡度分析规划区整体地势坡度较大，沿沟谷两侧的山地坡度在60%以上。坡向分析规划区三条沟谷两侧山体基本坡向中间沟谷，道路南侧坡向走势呈北58、坡，道路北侧坡向呈南坡。（八）GIS分析43文化体验热血文艺集散购坊民宿吧乐灯光秀文化活化文化露营购乐实景演艺休闲游憩管理办公全景演艺文化观光农耕体验大生产运动购民宿欢乐谷森林拓展田园餐饮陕北风情主题教育宿交通枢纽情景培训坊乐花果果主题游乐田园休闲度假养生（九）适宜性评价分析适宜建设区选择三原则：一是根据山体走势及坡度选择地形较为平坦的场地；二是为避免风沙，选择避风地块；三是因地区干旱少雨，选择雨水汇集区进行雨水收集，从而改善场地用水问题。四是重点打造景观视线较好地块。因山就势、避风聚水44花花花花花花一个亮点项目1、延安全域旅游集散中心2、红色共和国景区3、崖窑田园度假村4、延安青年干部培训59、基地5、老陕北乡村欢乐谷“胜利号”专列小火车五大重点项目“1+5”特色项目功能集聚、主题鲜明、动静分区五大项目二、空间规划布局大陕北乡村欢乐谷(41.6ha)延安青年干部培训基地(47.06ha)崖窑田园度假村（24.51ha）红色共和国景区（49.02ha）延安旅游集散中心（34.48ha，517亩）共8.73平方公里（624亩）（368亩）（706亩）（735亩）大陕北乡村欢乐谷延安青年干部培训基地崖窑田园度假村红色共和国景区延安旅游集散中心亮点山野酒店：浅草湾度假酒店娱乐会所：崖窑田园会所大地景观：山丹丹花海功能主题度假、田园风情体验、田园旅居社区业态度假产品、田园休闲观光游憩客群田园乡60、村旅游、亲子娱乐客群亮点情景教学：情景培训教学主题体验：军事文化主题游乐：CS户外运动、功能干部培训、企业培训、军事体验、军事教育业态休闲度假、娱乐体验、教育培训、军事观光客群主题体验、休闲娱乐客群、教育培训亮点民俗体验：陕北风情秀亲子游乐：田园欢乐谷功能民俗体验、亲子娱乐、户外拓展、生态观光、业态休闲度假、陕北风情、民俗工艺展示、乡村观光客群休闲娱乐、陕北风情体验、乡村亲子游乐亮点城市绿肺：枣园旧址革命公园热血文艺：延安精神广场旅游门户：延安集散中心民俗创意：枣园窑洞文创村功能革命人文体验、城市公园、旅游门户、民俗体验、旅居社区业态休闲商业、特色餐饮、主题住宿、社交娱乐客群红色文化体验、民俗61、体验、城市休闲亮点延安记忆：红色共和国旅游演艺：红军保卫战落脚陕北户外露营：帐篷客文化公园功能主题体验、休闲娱乐、影视互动、户外拓展业态休闲商业、旅游演艺、影视娱乐、餐饮住宿客群休闲度假、旅游演艺、8090客三、分区规划要点46四、总体平面及项目布局471.延安旅游集散中心2.枣园革命旧址公园3.枣园窑洞文创村4.“梦回延安”旅居社区5.“梦回延安”窑洞主题酒店6.红色共和国景区入口服务区7.落脚陕北体验馆8.红色共和国9.延安保卫战大型户外实景演出10.枣园星光酒店11.星光大道12.帐篷客文化公园13.浅草湾革命旧址公园14.崖窑田园会所15.山丹丹田园酒店16.山丹丹花海17.崖窑森林公62、园18.一分田私人定制农场19.苹果农庄20.小火车终点站236781311914151722232026252827451021471216181921.军营室外演练场22.基地教学根据地23.情景再现体验场24.转战陕北徒步道25.毛驴小站26.向日葵主题餐厅27.大陕北风情秀28.乡村欢乐谷12448第五章 重点项目策划设计一、枣园小火车项目二、延安旅游集散中心三、红色共和国四、崖窑田园度假村五、延安青年干部培训基地六、陕北乡村欢乐谷49旅游小火车是激活大枣园景区交通的必要项目即是交通又是景区亮点5公里长距离线路观光式有轨小火车景点与景点高效对接景点之间衔接站点式公共交通系统丰富多种特色63、交通体验支线特色交通换乘电瓶车+自行车+过山车景点之间线状空间组织利用整体提升景区景观有效增加景区游览内容片段式、主题化、故事化景观段落观光小火车作为一种特色的景区交通工具，自身在承担交通运输功能与景点链接的同时，自身也成为一道亮丽的风景线，正在成为景区开发的宠儿。同时某些小火车内部还设有游客互动、景区解说、咖啡吧、餐厅等休闲设施，使小火车具有了休闲功能。（一）旅游小火车项目可行性分析一、枣园小火车项目50（二）旅游小火车专列设计【“胜利号”专列设计】总长度：3389米，高差：83米，线路站点：5个。以“胜利号”为小火车线路名称，主旨取“革命必将胜利，胜利属于人民”的寓意，打造开往胜利的列车、64、开往革命圣地的枣园专列。在串联景点的同时，以红色革命为线索，策划多个主题段落的线路。提升沿路景观、设置体验项目演来绎红色历史背景。使得小火车成为景区文化脉络的纽带，赋予旅程以深刻的红色文化历史体验。51枣园车站枣园车站延安城延安城转战陕北转战陕北火车停靠场火车停靠场点将台点将台军营军营主题景观集散广场票务中心及火车上下站【主要功能】小火车始发区域【设计指标】占地面积2855，建筑面积450。【主题释义】营造安逸的环境氛围，展现战前的平静的世界，带领游客进入景区，唤起乘客的直观情绪感受。【设计思路】火车始发综合服务车站，包含火车票务服务、乘客上下车及等候集散的功能。建筑面积465，选取当地黄土高65、坡的风貌和窑洞建筑特色，设计小火车始发站主体建筑。候车室设计枣园车站候车室效果图建筑外立面黄色基调为主，选择黄土+木材的立面材料。屋顶形式将窑洞元素与现代玻璃材料相结合，即体现当地的风情又赋予时尚的气息，同时具备采光的功能需求。标识指示以突出的红色为标识基调，体现革命气息，与建筑主体的黄色形成强烈的反差，强化视觉效果。（三）站点规划设计52（四）旅游小火车投资估算一次投入持续产出维护运营成本低1、固定投入测算项目固定投入包含轨道铺设费用、小火车购置费用、站点建设费用、基础建设费用、不可预见费用五个部分。项目测算指标单价小计（万元）占比轨道铺设3.4km95万/km323.00 11.87 小火66、车购置5辆230万/辆1150.00 42.26 站点建设8个20万160.00 5.88 基础建设费用34002000680.00 24.99 不可预见费用408.30 15.00 总计2721.3100.00 2、运营投入测算项目运营投入包含司机、票务、养护、燃料四个部分。使用轨道宽度为762mm的火车型号项目测算指标单价年费用（万元）占比司机5人4000元/月2430.77 票务5人4000元/月2430.77 养护2人5000元/月1215.38 燃料53000元/月1823.08 总计78100.00 53二、延安旅游综合服务功能区【占地规模】占地面积34.48公顷，建筑面积约4.967、3万【策划思路】借延西高速之势，建设延安旅游门户区。通过集散中心发挥的旅游集散功能，带动枣园景区的公共服务功能及枣园景区内部的动线规划设计。同时以“美丽乡村”建设指导枣园村棚户区改造工程，以文化创意产业为主导，打造延安文创产业示范区，以文创产业丰富枣园景区的休闲娱乐功能。最终通过延安全域旅游集散中心的全旅游产业链，提升延安全域旅游的公共服务。【运营模式】PPP公私合营由政府及区域运营商合作开发实施运营，区域运营商负责项目基础设施建设、施工，项目建设完成后，将经营管理权转让给政府，由政府进行后期运营及管理；政府负责枣园村村民安置工程，同时为村民提供就业指导，保障村民安置及就业。【功能定位】旅游公68、共服务、延安文化创意产业示范区延安旅游全产业链服务综合体延安休闲文艺窑洞风情文化体验区125346图例：1、枣园革命旧址公园2、延安全域旅游集散中心3、枣园窑洞文创村4、“梦回延安”旅居社区5、“梦回延安”窑洞主题酒店6、红色共和国景区入口服务区枣园旧址文物布点入口服务处作战室行政办公处中央机要局书记处礼堂中央书记处雕塑旧址管理办公刘少奇旧居朱德旧居毛泽东旧居任弼时旧居周恩来旧居社会部二室为人民服务广场远东情报局总务处旧址社会部机关社会部一室李克农旧址（一）枣园革命旧址景区提升52空间利用凌乱游览线路零散交通体系混乱周边环境无序商业环境低端景区品牌受损文化类型单一缺乏主题线索产品同质初级吸引能69、力欠佳服务配套不足观光游览为主入口服务处景区入口社会部总务处伟人旧居1、枣园革命旧址现状55 游线完善化，提升景区公共服务配套拓展枣园革命旧址南部资源利用不足，游客参观路线仅停留在旧址北部。同时进一步完善枣园革命旧址景区游客服务中心、停车场、景区标识系统、游客服务点、旅游厕所等公共服务配套品质的改善，提升枣园革命旧址旅游景区品质。入口鲜明化，理顺游客交通集散增加枣园革命旧址南入口，以延安全域旅游集散中心所发挥的旅游集散作用，带动枣园革命旧址景区内部的动线设计。商业休闲化，构建休闲体验街巷改善枣园革命旧址景区内部商业低端、单一化的局面，通过对枣园周边环境品质的提升，打造红色文化主题休闲商业街区。70、文化脉络化，塑造景区主题定位深入挖掘枣园革命旧址历史文化，梳理红色革命文化，以红色文化为引领，通过融入文化创意、文化活化等方式重新塑造枣园革命旧址整体定位。产品创意化，打造文创体验亮点枣园革命旧址旅游产品以观光为主，难以满足大众休闲旅游时代游客的多元旅游需求，以产品创意化，打造枣园革命旧址休闲体验亮点，为枣园革命旧址融入体验、参与式旅游产品，丰富改善枣园现状旅游产品。景区整合化，形成综合开发优势以旧址利用角度、城市休闲角度出发，以完善旅游功能，提升景区品质为核心，整合将枣园革命旧址、为人民服务广场、社会部旧址等景区，同时将周边的林地等空旷的土地资源有效利用起来，延伸和拓展空间，形成互补互赢的综71、合开发优势。2、枣园革命旧址提升举措枣园景区整体发展概念示意（规划面积208亩）延安精神广场社会部旧址组团枣园景区游客服务中心3、项目发展愿景更有活力、更加复合、更有文艺、更具价值的枣园革命旧址公园 更有活力文化活化、陕北民俗、展览展示、红色文化交流 更加复合观光、体验、游览、教育、娱乐、休闲游憩、生态绿肺 更加文艺热血文艺、红色爱情、革命追思、延安记忆 更具价值以延安革命旧址公园带动区域整体价值提升，打造为集文化体验、城市休闲、生态绿肺、民俗展示示范区。4、提升重点【占地规模】占地面积95亩【策划思路】通过创新表现手法，采用中国民间传统的民间艺术进行创意画设计，在充分利用山体、地势高差的基础72、上，整合区域内人文旧址，以红色革命文化为核心，表现延安革命时期热血青年的文艺、社交、活泼的革命精神，打造红色文化雕塑，集中表现延安革命时期革命领袖、红军战士、文艺工作者、陕北人民所集中体现的延安精神，构建革命纪念、休闲游憩、文艺娱乐等多重功能。【功能定位】文化创意、城市休闲、研学教育活泼紧张的热血文艺之风延安时尚创意休闲之地红色文化活化体验之旅58亮点3：剪影民俗景观亮点2：文化纪念墙亮点4：梦幻光影秀亮点1：泥塑元素表现手法方案2结束注：方案2枣园窑洞文创村、“回延安旅居社区”、“回延安”窑洞主题酒店项目规划方案与方案1相同。【策划思路】采用中国民间最传统的泥塑艺术表现手法，再现延安革命战争73、时期军民鱼水情、革命伟人、热血青年的革命气质与陕北人民淳朴、抗日救亡的爱国之情。【形式设计】军民鱼水情、为人民服务、文艺活泼等主题【策划思路】以纪念墙的景观形式表现庄严、肃穆的纪念氛围。通过创意设计景观互动形式，调动延安精神广场游客参与体验感。【形式设计】景观墙、浮雕【策划思路】陕北非物质文化浓厚，其中剪影艺术表现形式深受游客喜爱。通过将剪影文化与山体、地势高差、景观相融合，重点表现延安革命时期热血青年文艺、浪漫、活泼、奋斗的延安革命精神。【形式设计】隧道剪影、山体剪影【策划思路】融入革命纪念元素，以打造夜晚时尚主题光影秀，通过对延安精神广场灯光布置，利用不同颜色灯光、造型打造不同主题景观，营74、造奇幻异境的休闲娱乐氛围。【设计思路】星光秀、煤油灯塔59A延安旅游产业发展迅速，但旅游公共服务与旅游产业发展不匹配，旅游集散中心的建立将大幅度提升延安旅游产业，完善旅游产业链。需求角度C延安拥有国内最庞大的红色革命文化遗址群，资源禀赋极高，需要快速提升旅游产业服务配套功能，满足旅游市场的大众化旅游服务需求。发展角度B借延西高速区位之势，通过延安集散中心的建立，打造延安旅游门户区，建设成为延安旅游“第一站”。区位角度延安旅游集散中心建设诉求（二）延安旅游集散中心【占地规模】占地2.78公顷，约42亩，建筑面积约6400平方米。【策划思路】为加快推进延安旅游产业升级，通过建设融“旅游服务、商务接75、待、产业集聚”三大功能为一体的延安旅游集散中心，具体涵盖票务服务、旅游咨询、旅游接待、导游服务、景区展示、休息、特色旅游商品售卖等服务，同时配套商务接待、自驾车租赁站、旅游巴士站、自行车租赁等服务，并引导村民特色民俗风采展示，丰富服务内容，并设置延安旅游调度指挥、旅游交通控制等。【功能定位】延安旅游服务综合体1、项目概况延安旅游集散现状：延安旅游目前暂无旅游集散中心，旅游线路起点多为宝塔山、杨家岭、枣园等市内景区，旅游动线较为混乱，旅游线路随意性较强，且缺乏旅游咨询、旅游交通、旅游票务的公共服务，与旅游产业发展极为不匹配。规划后：以规划延安旅游集散中心为延安旅游“第一站”，提供完善的旅游咨询、76、票务、旅游景区信息及旅游交通、餐饮配套等全产业链服务，建设成为延安旅游门户区，健全旅游产业公共服务。2、建设愿景：延安旅游“第一站”60613、全域旅游集散中心功能数字展 示游 客 服 务管 理 办 公虚拟景区游览文物展览展示多媒体展示延安旅游沙盘展示综合展厅画展摄影展艺术创作展等中西多功能餐厅导游、导览、导购售票人工、电子售取互联网平台社交服务旅游纪念品自选超市星级无障碍旅游洗手间医务急救室管理调度公共服务办公室保安、服务、综合办公、投诉处理等会议室工作餐厅机房、总控制室管理总办仓库交通集散交通换乘观光巴士自驾车租赁旅游交通诱导“拼”客区旅游巴士地下停车场游客服务管理办公数字展示交通集散核心77、功能全国首个窑洞群落样板示范基地打造百余家星级旅游民俗户风貌主题规划原则业态公共空间节点交通项目布局1 15 53 34 42 2棚户区改造新型城镇化美丽乡村枣园窑洞文创村枣园村发展诉求【占地规模】占地5.34公顷，约80亩，建筑面积1.57万平方米【策划思路】以“热血青年”为枣园窑洞文创村主题特色，通过对业态、空间节点、交通、布局的梳理，打造陕北窑洞建筑群落的整体风貌。以满足旅游客群休闲度假需求为导向，构建集休闲度假、文化创意、亲子游乐、旅居共享于一体的休闲度假旅游目的地。【特色】依托浓厚的革命历史文化，以陕北民俗风情为特色，以创意文创艺术为亮点。【目标客群】都市休闲度假、红色情怀、文化创意78、商务培训及本地周边客群。（三）枣园窑洞文创村621、项目概况2、规划方案123456789123八路军驻延安办事处鲁艺艺术部落格白求恩诊所马海德&苏菲小院冼星海大师餐厅似水流年电影院延安味道艺术品商店茶缸咖啡屋列宁读书室45678963中中国国活活力力落窑洞群新标杆3、风貌特色64发生在延安的关于热血青年的故事延安中国革命圣地，热血青年热切向往，但进入延安并不是一件很容易的事。为了阻止革命青年前往延安，国民党在西安至延安的途中先后设置了咸阳、草滩、三原、耀县、铜川、中部(今黄陵)、洛川等九处关卡，八百里秦川变成了封锁线。到1943年底，中共中央书记处统计，“抗战后到延安的知识分子总共4万余人79、。其中具有高中以上文化程度的约7600人。这些人中包括了：五湖四海的爱国青年：艾青、洗星海、周扬、周立波留学归来的进步人士：丁玲、陈学昭突破封锁的海内外记者：埃德加斯诺、史沫特莱、林迈可支援中国革命的国际友人：白求恩、马海德、李德这些热血青年为延安带来了“活泼、民主、自由”之风，引领了革命时期全国的文艺革命，是延安精神、抗大精神、革命精神的集中表现。热血青年在延安为祖国奉献了自己的青春热血，为祖国统一燃尽了年华，这种精神值得被现代人铭记，这种斗志需要被传承！背着行李背着行李，燃烧燃烧着希望着希望，走进，走进这城门这城门。学习学习、歌唱、歌唱，过，过着紧张的快活的日子。着紧张的快活的日子。致在延80、安奋斗的热血青年致在延安奋斗的热血青年白求恩马海德与苏菲陈学昭冼星海艾青鲁艺学子延安中国女子大学在延河边跳舞4、文化主题65原生风格规划原则混合布局低容低密公共空间自然肌理自然肌理以枣园村现状道路为肌理，尊重本地人文、交通积淀所形成的自然道路。低容低密保留枣园村内具有文化价值的旧址、窑洞建筑，拆除具有安全隐患、风貌差的房屋，控制枣园村整体的容积率。原生风格以陕北特有的建筑形式打造窑洞群落，建设成为全国窑洞群落样板标杆。混合布局打造为单体式、套间式、庭院式的混合式布局窑洞群落。公共空间为游客提供室外休闲游憩空间及窑洞内部院落的公共活动空间。民宿以窑洞建筑形式民宿为核心，同时拓展陕北院落民宿、客栈81、青年旅社等；餐饮陕北特色小吃、田园农家饭、长桌宴、杂粮宴等；文化创意休闲商业，文化酒吧、民俗工艺、动漫音像、创意办公等三大业态：民宿+餐饮+文化创意商业5、规划原则666、主力业态五大规划导向节点概念效果马海德&苏菲小院效果67【占地规模】占地3.81公顷，约57亩，建筑面积5.07万平方米【策划思路】以无障碍设施为设计重点，以革命儿女、退休老干部及具有革命情怀的养老客群提供温馨、舒适的居住环境，并提供休闲娱乐、运动学习、医疗养生等提供多种服务。【占地规模】占地3.73公顷，约56亩，建设面积约2.65万平方米【策划思路】以陕北民俗文化为核心，将其打造为集窑洞主题文化展示、陕北餐饮、地域风情82、体验、休闲娱乐于一体的精品休闲主题酒店。【目标客群】商务客群、干部培训人群、都市白领【建设内容】主题窑洞、餐饮、康体休闲及配套设施（四）“梦回延安”旅居社区（五）“梦回延安”窑洞主题酒店为“梦回延安”的革命儿女打造老有所乐之地为李纳、李敏等一代革命前辈提供童年儿时的追忆民俗文化度假型精品酒店68【目标客群】革命儿女、退休干部及全国银发市场【建设内容】公寓、老年俱乐部、红色文化长廊、老年大学、礼堂、电影院、医疗服务及生活配套。【占地规模】占地规模3.24公顷，约49亩，建筑面积2200平方米。【策划思路】为游客提供景区咨询、导览等公共服务，并配套餐饮、旅游商品售卖。同时为“胜利号”小火车提供始发83、停靠服务。为游客提供个性化服务，如寄存柜、婴儿护理室、老年人护理等服务；【功能定位】景区咨询服务、特色交通枢纽、旅游商品售卖【建设内容】1：景区咨询服务处2：景区入口大门3：小火车站4：文化创意产业休闲吧（六）红色共和国景区入口服务区69小火车站景区入口大门景观景区咨询服务处文化创意休闲吧701图例：1、枣园革命旧址公园2、延安精神广场3、延安全域旅游集散中心4、枣园窑洞文创村5、“梦回延安”旅居社区6、“梦回延安”窑洞主题酒店7、红色共和国景区入口服务区3425附：片区现状图与规划设计方案图例：1、枣园革命旧址2、为人民服务广场3、温室大棚及闲置地4、枣园棚户区5、枣产品批发市场1234584、67感受老延安的前世今生国际红色文化旅游情景体验示范区71图例：1、落脚陕北主题体验馆2、红色共和国3、延安保卫战大型户外实景演出4、帐篷客文化公园5、浅草湾革命旧址公园12345【占地规模】占地规模49.02公顷，建设面积4.35万平方米。【策划思路】以革命领袖、中共中央在陕北13年为项目打造背景，通过抗日战争、解放战争及孕育中的红色共和国为发展脉络，以环境戏剧演绎体验革命时期延安城市井街区景象、感受延安保卫战真实故事、参与转战陕北户外露营地娱乐、浅草湾休闲游憩共同打造红色共和国景区，以红色革命文化贯穿于本片区，通过体验、参与、感受红色共和国的文化脉络，以多元休闲娱乐业态满足旅游市场新奇、寓85、教于乐的新兴旅游趋势。【运营模式】整体开发+项目招商+多种经营对区域进行统一开发建设、统一管理、对外招商；通过购买、租赁、众筹、雇佣等方式为安置村民提供就业服务岗位，以旅游产业发展带动整体区域经济增长；【功能定位】休闲度假、红色文化体验、旅游演艺、观光游憩【建设项目】落脚陕北主题体验馆、红色共和国、延安保卫战大型户外实景演出、帐篷客文化公园、浅草湾革命旧址公园三、红色共和国72【占地规模】占地规模15.74公顷，236亩，建筑面积2.64万平方米【策划思路】以革命战争时期“特工文化”为脉络，以环境戏剧这一新兴游乐形式，通过多元业态开发，融合陕北地域风俗风情，再现延安革命时期延安城的历史风貌，最86、大限度的还原老延安风情、满足游客体验，整体形成集游乐、购物、观光、休闲、餐饮于一体的老延安风情街区。【占地规模】占地规模3.08公顷，46.2亩，建筑面积3000平方米。【策划思路】以19351937年中央红军落脚陕北为项目打造背景，通过中央红军在陕北发展的重要历史事件为主题，将切尾巴战役、直罗战役、下寺湾陕甘宁苏维埃政府、瓦窑堡会议、哥老会、毛主席进延安等历史进行演绎，充分表现领袖伟人、革命战争、革命战士及陕北人民的革命斗志，打造极具视觉体验和心灵震撼的红色文化主题体验目的地。（一）落脚陕北主题体验馆（二）红色共和国73【占地规模】项目占地8.56公顷，建筑面积0.48万平方米【策划思路】以87、延安保卫战演出的影响力为基础，山涧峡谷为演出舞台，与山体融为一体，使用现代的声光、电技术，对延安保卫战进行提升，增加毛主席在延安、多彩延安风等名人展示、文化演艺类剧目，增加光影秀等新兴演艺形式，采用真实的飞机大炮等道具，反映真实的延安，打造首台红色主题大型户外山地实景演出。【场地设计】入口区设窑洞，内部设餐饮设施、顶层设咖啡座、茶座，作为VIP座位空间；用原生态石头打造观众座椅。【特色亮点】崖壁灯光秀：充分利用采石场崖壁，打造奇幻夜景观。【建设项目】延安保卫战大型户外实景演出枣园星光主题酒店星光大道（三）延安保卫战大型户外实景演出74【项目占地】占地规模12.97公顷，约195亩，建筑面积1388、00平方米。【策划思路】以“孕育中的红色共和国”为主题，通过借助七大会址、伟人故居，以旧址活化、保护性修缮为原则，通过对浅草湾革命旧址公园的建设，借助浅草湾“桃花源”式的自然环境，打造休闲游憩、还原“抗战时期大后方的村落”景观，以陕北院落的古朴、清幽、简约与时代感的环境，打造“又见伟人”核心吸引物。【项目占地】占地3.93公顷，约59亩，建筑面积2000平方米。【策划思路】将陕北窑洞文化、民俗文化、红色文化进行充分融合，以帐篷客酒店+陕北户外露天风情民俗为核心，打造休闲度假+娱乐文化情景体验场所。以帐篷特色风情度假酒店为核心,结合美食、休闲、露营、购物、户外等各大旅游版块,开创的景区+帐篷露营89、式度假理念。（四）帐篷客文化公园（五）浅草湾革命旧址公园751图例：1、枣园村闲置区域2、延安保卫战景区3、采石场4、闲置场地5、浅草湾革命旧址235412354图例：1、落脚陕北主题体验馆2、红色共和国3、延安保卫战大型户外实景演出4、帐篷客文化公园5、浅草湾革命旧址公园附：片区现状图与规划设计方案【占地规模】项目占地24.51公顷，建筑面积3.47万平方米【策划思路】依托崖窑沟良好的生态基础和地形优势，规划建设崖窑田园度假村，重点营造崖窑沟的生态环境和景观提升，在酒店周边布置山丹丹花海、崖窑森林公园、苹果农庄、一分田私人订制农场等，打造成为集生态观光、农事体验、休闲运动和居住度假于一体的崖90、窑田园度假村。运营模式合作开发+物业管理与次级开发商合作开发建设，前中期可由知名酒店管理集团进行托管运营，保证度假区的超高品质；远期组建高水准的运营团队后，进行经营权回收自持；部分物业采用产权式酒店进行经营管理。【服务客群】家庭亲子、都市白领【功能定位】高端度假、花海观光、康体养生【建设内容】崖窑田园会所、山丹丹田园酒店、山丹丹花海、崖窑森林公园、苹果农庄、一分田私人订制农场。陕西原生态田园窑洞主题度假圣地图例1、崖窑田园会所2、山丹丹田园酒店3、山丹丹花海4、崖窑森林公园5、一分田私人订制农场6、苹果庄园76123456四、崖窑田园度假村77（一）崖窑田园会所（二）山丹丹田园酒店【占地规模】91、占地规模4.23公顷，63亩，建筑面积0.54万平方米【策划思路】对崖窑沟沟口区域进行整体提升，建设崖窑田园会所。会所作为整个社区的公共配套，设置停车场、酒吧、棋牌室、视听室、美容沙龙、水疗SPA、健身室、餐厅、阅览室、小型会议室等，同时为社区提供订制服务。【占地规模】占地规模5.67公顷，85亩，建筑面积3.07万平方米【策划思路】对沟谷地形进行梳理，选择汇水区建集水窖蓄水，打造景观水系。沿水系两侧布局社区，水系两侧根据地形散布占地100左右大小不等的窑洞式院落，整体体现陕北田园风情。社区每户配给一定数量的果树和田地，为业主的自留地，业主可在自留地自由耕作，尽享田园之乐。78（三）山丹丹花海92、（四）崖窑森林公园【占地规模】占地规模6.1公顷，约92亩。【策划思路】在山丹丹田园酒店西侧坡地，大面积种植山丹丹花，打造山丹丹花海大地景观。花海在美化公社整体环境，提供良好景观的同时，也起到了保持水土、防风固沙的生态屏障作用。花海内铺设栈道，为居民和游客观光、摄影等提供便利。【占地规模】占地规模1.72公顷，约26亩。【策划思路】依托现有林地资源，加强林木种植培育，打造崖窑森林公园。公园内设置森林健康步道、森林氧吧、森林营地、森林自行车道、观景平台、丛林拓展等。在保护生态环境的同时，也给居民和游客提供了一个观光休闲、运动养生的场所。79（六）苹果农庄【占地规模】占地规模2.16公顷，约32亩93、。【策划思路】此片区分布大面积果林并有少量民居，除配给社区的果林外，剩余果林可开展苹果采摘和果树认养活动，同时植入创意手作工坊，生态农业体验作为重要的旅游活动。将传统林业进行创新与再包装，把生产过程变成旅游展示和旅游体验。利用现有民居开展餐饮接待服务，让游客亲近自然，放松身心。规划设置苹果采摘园、三棵树认养果园、果园餐厅、稻草人广场等项目。（五）一分田私人定制农场【占地规模】占地规模2.78公顷，约42亩。【策划思路】规划一分田私人订制农场，以农田为依托，开发有机农业，发展认养地托管业务，定期开展“劳动最光荣”的种植采摘活动。设计采用私人订制农田与生态小木屋相结合的方式，为业主和家庭种植度假提94、供便利。同时，在农场入口附近区域设置果酒、果醋、果脯烘焙等系列手工坊，业主和游客可在此体验DIY的创意乐趣，并可将产品包装为旅游商品，成为游客可带回家享用的伴手礼。804图例：1、空置区域2、林地3、农田4、果园13222图例：1、崖窑田园会所2、山丹丹田园酒店3、山丹丹花海4、崖窑森林公园5、一分田私人定制农场6、苹果农庄126345附：片区现状图与规划设计方案【占地规模】项目占地47.06公顷，建筑面积2.53万平方米。【策划思路】项目地具有得天独厚的先天条件，遗传了最纯正的红色基因。采用情景式互动培训模式，培训课程包括旧址参观、课堂讲授、场景体验、徒步教育等多种类型，实现“室内教学+户外95、体验”式教学方式，重点面对干部群体、企事业单位以及学生群体，打造形式新颖、独特、参与性强的新型干部教育基地。【运营模式】整体开发+统一管理+村民入股对现状进行统一开发建设，与现状内农户达成合作意向，统一搬迁，统一安置；村民通过房屋、土地、进入入股，按照盈利进行分红；由景区管委会进行统一经营管理；负责培训、日常管理、服务质量把控等经营管理事务。【目标客群】青年干部培训、企业内训、大学生军训、中小学夏令营、真人cs特训、散客体验军训最延安的情景式教育培训中国红色革命教育永久性根据地81四、延安青年干部培训基地1234图例：1、基地室内教学场2、军营室外演练场3、情景再现体验场4、交通枢纽站82【占96、地规模】占地规模7.65公顷，约115亩，建筑面积1.96万平方米【策划思路】打造延安干部培训基地室内教学区域，主要由教学楼、军营及军营俱乐部构成，为学员提供吃、住、学等教育配套功能，各项室内教学均在教学楼内讲解，包括理论教学、战术讲解、手工制作等，并定期邀请抗战老兵、各大院校的知名教授讲解抗战故事，在老兵追忆当面军旅岁月的同时，达到教育的目的。【建设内容】室内教学楼、八路军军营、军营餐厅、儿童训练场【占地规模】占地规模7.83公顷，约117亩，建筑面积2000平方米【策划思路】基地室外演练场作为延安青年干部培训基地的军营生活体验区，将主要为教育培训学员提供室外演练场所，通过内部布置有各类设施97、，包括木桩桥、壁垒、软梯、穿越电网、军事障碍等各类设施，适用于青年干部培训、大学生军训、企业内训等。【建设内容】边区武装部、战地演练场、队列训练场、停车场（一）基地教学根据地（二）军营室外演练场83【占地规模】项目占地规模17.61公顷，约264亩，建筑面积3700平方米。【策划思路】情景再现体验场主要功能为为延安青年干部培训基地提供情景体验场所，通过整理现状场地，改造现有民房作为日军和八路军两方战地指挥所，将场地布置成为抗日战争时期场所，真实的还原了当年抗战的历史场面。【建设内容】抗日战争情景再现基地、战地卫生院、沙盘教学场、射击训练场、野外营地【占地规模】项目占地规模11.11公顷，约1698、7亩，建筑面积1400平方米。【策划思路】依托现状场地建设小火车交通枢纽及去往石头沟的毛驴小站。小火车运行截止到此，换乘小毛驴车进入老石头沟，步行进入庙沟。小火车站内设置售票、超市等功能，并结合毛驴小站设置站前广场，以便游客疏散。【建设内容】小火车终点站、毛驴小站（三）情景再现体验场（四）交通枢纽站84（1）规划范围：以石头沟作为转战陕北徒步第一站，依托山体现状，沿顺时针方向规划徒步道路。囊括庙沟、石头沟，全场规划线路长度2.65km。（2）规划思路：以转战陕北作为徒步道主题，以转战陕北时间顺序为主线，以山地道路肌理打造转战陕北徒步道，通过对徒步驿站场景化打造（如任家山、枣林则、高家塔、邱家坪99、等伟人旧居、工作场面），融入转战陕北重大历史故事，如青化砭战役、枣林则沟会议、小河沟遇险、小河沟会议、神泉堡中国人民解放军宣言、中国土地法大纲、南河底重逢等。（3）控制要求：以城市步行和交通系统规划设计导则为指导，综合考虑游客步行距离及所服务范围等因素，徒步道路驿站间距宜为200500m，平均间距推荐为300m，服务半径为100250m，平均服务半径推荐150m。徒步环境徒步驿站（五）转战陕北主题徒步道图例：1、吴起镇主题驿站2、割尾巴战役主题驿站3、劳山战役主题驿站4、陕甘宁苏维埃政府主题驿站5、直罗战役主题驿站6、瓦窑堡主题驿站7、保安县主题驿站23456785图例：1、庙沟村村庄2、果园100、3、农田4、林地123421图例：1、基地室内教学场2、军营室外演练场3、情景再现体验场4、交通枢纽站5、转战陕北主题徒步道12345附：片区现状图与规划设计方案86五、大陕北乡村欢乐谷【占地规模】占地规模41.16公顷，建筑面积1.58万平方米【策划思路】以陕北的田园、民歌、美食、非遗、老物件为主题，挖掘民俗元素，引进行为艺术、田园艺术等新兴业态，打造民俗演艺、田园娱乐、民俗度假、休闲娱乐等业态，将陕北淳朴的民风进行时尚化演艺，民族的就是世界的，越土越时尚。【功能定位】陕北民俗体验、亲子游乐、餐饮住宿【运营模式】整体开发+统一管理+村民入股对现状进行统一开发建设，可通过培训、指导保留部分原住101、民，进行统一管理；村民通过房屋、土地、林地入股，按照盈利进行分红，同时居民可在景区内从事民宿、餐饮、民俗工艺等经营活动，但需严格按照管委会制定的条例执行，不得扰乱景区商业环境。采取地中海俱乐部“一价全包”的运营模式，即依托游客需求定制个性化日程安排，包含吃、住、行、娱的相关活动，为游客提供个性化、个性化旅游服务。【目标客群】休闲度假、乡村旅游陕北民俗体验第一谷一步一景、一景一陶然12图例：1、大陕北风情秀2、乡村欢乐谷87【占地规模】项目占地规模24.97公，建筑面积1400平方米。【策划思路】以陕北乡村田园为依托，通过对项目区域内地势高差、农林及山体的利用，融入文化创意元素，进行景观创意化改102、造。以陕北五谷杂粮、农耕器具等乡村元素为改造载体，打造以陕北田园为主题娱乐的乡野片区，满足游客休闲娱乐、乡村观光、亲子游憩的新兴旅游市场需求。【建设内容】五谷杂粮街、玉米迷宫大地景观、田园艺术区、童玩小院、丛林拓展等【占地规模】项目占地12.19公顷，建筑面积0.82万平方米。【策划思路】浓缩黄土高原黄河流域世代先民留下来的生活方式、艺术臻品和精神财富重新再现。让来延安旅游、度假、游学的游客穿越千年时光的时空，寻访高原古人的生活足迹、聆听千古绝唱的先民歌声。【建设内容】窑洞民舍、生产队、供销社、大戏班、公社大集、禽畜总动员（一）大陕北风情秀（二）乡村欢乐谷8812图例：1、石头沟村庄2、农田3103、果园4、水域1334图例：1、大陕北风情秀2、乡村欢乐谷12附：片区现状图与规划设计方案89第六章 专项规划设计一、服务配套设施规划设计二、旅游交通规划三、土地利用规划四、生态修复与环境保护规划（一）旅游业态总体规划布局各类业态占比表项目业态餐饮住宿购物娱乐游览公共服务延安旅游集散中心13%22%12%9%12%32%红色共和国景区14%8%8%50%12%8%崖窑田园度假村12%35%6%10%31%6%延安干部培训基地9%12%7%52%8%12%老陕北乡村欢乐谷14%20%10%32%18%6%按照延安大枣园文化旅游产业集聚区的发展目标，加快区域内文化旅游产业集聚效应，根据项目不同，规104、划不同比例的旅游服务设施。延安旅游集散中心以旅游公共服务、住宿、游览为核心功能，为延安旅游产业提供全产业链支撑；红色共和国景区以旅游演艺为核心，通过实景演艺+室内演艺+环境戏剧进行360度综合体验红色共和国；崖窑田园度假村以旅游居住、乡村田园景观休闲观光为核心功能，休闲餐饮、娱乐为功能支撑；延安干部培训基地以情景式培训为项目主要核心功能，旅游公共服务、住宿为功能支撑；老陕北乡村欢乐谷以陕北民俗风情体验、田园居住、休闲娱乐产品为核心旅游功能，同时配套餐饮、购物等功能。9013%22%12%9%12%32%14%8%8%50%12%8%12%35%6%10%31%6%9%12%7%52%8%12%105、14%20%10%32%18%6%图例：餐饮住宿购物娱乐游览公共服务教育娱乐度假体验文创延安旅游集散中心红色共和国景区崖窑田园度假村延安干部培训基地老陕北乡村欢乐谷一、配套服务设施规划（二）服务配套设施规划游客服务中心在延安旅游集散中心打造延安旅游集散中心，提供全旅游服务，同时在景区东部入口设置游客服务中心；游客服务点在红色共和国景区入口服务区、红色保卫战、浅草湾、延安青年干部培训基地及乡村欢乐谷共5处地点布置游客服务点，为游客提供旅游服务。医疗点在延安旅游集散中心、红色共和国景区、浅草湾革命旧址公园、延安青年干部培训基地、大陕北风情秀及景区东入口区6处地点布置医疗服务点，为游客提供便捷的医疗106、救助服务；停车场在延安旅游集散中心、延安青年干部培训基地及景区东入口3出地点设置停车场；核心区规划设置停车位1400个；厕所以景区游客密集度及200m服务半径为设置标准，大枣园延安旅游产业集聚区共规划旅游厕所18个，其中五星级旅游厕所3个，分别设置在延安旅游集散中心、红色共和国及延安保卫战，规划面积150以上，男女比例4:6；其余以四星级旅游厕所为标准进行建设，建设面积100以上，男女比例4:6。金融服务分别在延安旅游集散中心、红色共和国、延安保卫战、浅草湾革命旧址公园、延安青年干部培训基地、景区东入口出设置6个金融服务网点。垃圾回收站大枣园延安旅游产业集聚区共规划垃圾回收站10处。91（三）107、旅游餐饮设施规划农家乐餐饮以延安窑洞文创村、红色共和国景区、老陕北风情秀片区为农家乐餐饮核心区，“回延安”窑洞主题酒店、崖窑田园度假村为农家乐餐饮功能支撑区；特色主题餐厅以延安窑洞文创村、红色共和国景区、延安青年干部培训基地为特色主题餐饮核心区，通过热血青年、革命体验、时尚小资等不同主题进行特色主题餐厅打造；酒店附属餐厅以“回延安”窑洞主题酒店、枣园星光主题酒店、崖窑田园度假村等项目为核心提供酒店附属餐饮功能；烧烤营地以转战陕北露营营地为核心作为烧烤营地餐饮功能区，同时以崖窑田园度假村、延安青年干部培训基地、老陕北乡村欢乐谷片区作为烧烤营地餐饮支撑区；旅游快餐在延安旅游集散中心综合体、红色共和108、国两处设置旅游快餐，为游客提供便利的餐饮服务。92（四）旅游住宿设施规划民宿客栈民宿客栈露营地度假公寓精品酒店精品酒店建筑面积客房数390078建筑面积客房数30700153类别建筑面积客房数民俗客栈312031青年旅社80016建筑面积客房数210021建筑面积客房数26500178共规划客房数量1057间，可容纳旅游2112人。其中精品酒店199间，民俗客栈649间，青年旅社56间，度假公寓153间。民宿客栈在枣园窑洞文创村、红色共和国、延安青年干部培训基地、老陕北乡村欢乐谷区域作为民俗客栈旅游功能核心区；规划民俗客栈可容纳人数1300人。精品酒店在枣园窑洞文创村、枣园星光精品酒店作为旅游109、精品酒店核心功能区，规划精品酒店可容纳人数400人。度假公寓以崖窑田园度假村片区作为度假公寓核心功能区，为游客提供全方位的旅游度假公寓产品；青年旅舍在枣园窑洞文创村、红色共和国景区内设置青年旅舍旅游产品，满足青年客群社交、共享的公共空间、娱乐的旅游休闲需求。建筑面积客房数300060类别建筑面积客房数民俗客栈4850480青年旅社20004093旅游演艺以红色共和国景区毛泽东在延安、红色保卫战为旅游演艺核心区，同时在枣园窑洞文创村、红色共和国、老陕北风情秀等片区作为旅游演艺支撑区；民俗体验以枣园窑洞文创村、红色共和国景区及老陕北风情秀片区为民俗体验核心区，以“回延安”窑洞主题酒店、崖窑田园度假110、村片区为民俗体验业态支撑区；田园游乐以老陕北风情秀、乡村欢乐谷、崖窑田园度假村片区为田园游乐核心区，浅草湾革命旧址公园、延安青年干部培训基地为田园游乐支撑区；环境戏剧以红色共和国景区、浅草湾革命旧址公园为环境戏剧核心区，通过“特工文化”、“又见伟人”新颖、探奇的娱乐方式丰富景区的休闲娱乐体验项目；军事体验以延安青年干部培训基地为军事体验核心区，通过军营文化、军事生活体验、户外真人CS等娱乐项目为游客打造军事体验休闲娱乐业态。（五）旅游休闲娱乐设施规划94热血青年文艺主题活动抗战文化纪念日、陕西省文艺座谈会、热血青年读书会、似水流年交际舞会红色雪狐真人CS特战联盟俱乐部全国情景式真人cs对抗赛红111、色文化活化主题活动陕西省文化旅游博览会、陕西省“旅游+”产业融合发展峰会、MUN世界青年模拟联合国论坛、红色共和国星光集市、“又见伟人真人秀”旅游演艺主题活动延安保卫战大型实景户外演出、毛泽东在延安情景剧、梦幻崖壁灯光秀户外露营主题活动西北五省户外露营节、延安市风筝节陕北风情秀主题活动枣园镇旅游赶大集、大陕北中国年、陕北农耕文化节（瓜果采摘、米酒嘉年华、山歌变奏曲、禽畜狂欢远动会）、信天游（国际）原生态音乐节、延安槐花节乡村欢乐谷主题活动乡村欢乐谷亲子主题节、延安市六一儿童节95Day 1：一日游推荐红色文化体验游：枣园革命旧址公园枣园窑洞文创村毛泽东在延安红色共和国延安保卫战大型实景户外演出112、Day 2：二日游线推荐红色文化体验游+陕北文化风情游：（D1）枣园革命旧址公园枣园窑洞文创村毛泽东在延安红色共和国延安保卫战大型实景户外演出（D2）毛驴小站老陕北乡村欢乐谷陕北风情秀96（六）游线规划设计 多日停留活动设计 教育培训依托延安青少年干部培训基地，开展面向青年干部、企事业单位、学生群体及户外真人CS的教育培训。会议度假依托延安红色精神文化、生态、人文、民俗等条件，大力推广会议度假产品，打造“红色文化”战略品牌论坛，建设成为陕西省乃至西北五省承接商贸会议、休闲度假、文化博览会的首选地。文化研修依托红色革命文化发展研学爱国教育、依托陕北非遗文化发展民俗体验Day 3：三日游线推荐红色113、文化体验游+陕北文化风情游+田园乡村娱乐游：（D1）枣园革命旧址公园枣园窑洞文创村毛泽东在延安红色共和国延安保卫战大型实景户外演出（D2）转战陕北露营营地浅草湾革命旧址公园崖窑田园度假村延安青年干部培训基地（D3）毛驴小站老陕北乡村欢乐谷陕北风情秀97增加一条景区对外联系道路，方便各个方向的游客更快进入景区景区主要对外联系道路：依托枣园后沟中的主要道路，规划成为景区主要对外联系道路。其与省道S303的交叉口构成景区的主要出入口。景区次要对外联系道路：在项目地周边规划一条对外联系道路，规划东路，构成景区的次要联系道路。规划东路：位于采石场北侧的一条对外联系道路，连接到省道S303东侧线路上，通往114、包茂高速出口，方便景区的对外联系。并且继续向东延伸，通往延安新城片区，加强了与延安新城的相互联系。（一）外部交通规划98项目地场地交通分析图至延安市区延西高速出口包茂高速出口延安新城片区图例河流项目地道路高速省道规划道路二、旅游交通体系规划主干道：选取从入口区到庙沟村路段为主干道，宽度为9米，机动车宽度7.5米，非机动车道1.5米。次干道：以景区其他对外联系道路为次干道，宽度为6米，机动车道4米，非机动车为2米。支路：景区内其他道路为支路，宽度为4米，以满足消防要求。出入口：规划枣园村南侧道路为主要出入口，老石头沟规划一条道路与外围道路连接，为景区的次要出入口。构建内部交通骨架，形成“一主四次115、”交通格局A-A断面图B-B断面图C-C断面图9.0m7.5m1.5m6.0m4m2m4.0m2m2m1、道路分类及等级99（二）内部交通规划旅游大巴车路线：集中停放景区游客服务中心，禁止其出入景区，游客步行进入景区。私家车路线：私家车集中停放在景区入口停车场，禁止其出入景区。小火车路线：进入景区后，由小火车接站，并在景区内各节点设置火车站点，以满足公共交通功能。并在火车沿线重点打造景观，形成吸引点。电瓶车路线：电瓶车串联景区四个出入口，并在景区出入口及重要节点设置停靠站，便于游客交通通行。培训基地大巴车：培训基地的大巴车可以直接进入培训基地，以最便捷的方式将培训人员送到培训基地。1002、交116、通线路组织（1）规划范围：自入口枣园村西侧，沿村庄主干道两侧，涵盖景区核心区2.03平方公里，囊括景区内的主要景点，全长约3.4公里。（2）规划思路：以小火车为交通轴线，在串联景点的同时，以红色革命为线索，提升沿路景观、设置体验项目演来绎红色历史背景，策划多个主题段落的线路，使得小火车成为景区文化脉络的纽带，赋予旅程以深刻的红色文化历史体验。以小火车线路建设为依托，形成景区游客交通系统，配套休息驿站、服务平台、景点接待等设施，将其打造为大枣园景区重要的交通组成部分。（3）控制要求：小火车线路与机动车道相分离，最小程度的形成干扰。小火车轨道宽度0.76米，沿轨道设置隔离1-3米保护范围。根据线路117、长度及景点设置，配套服务站点，服务半径原则上不超过2公里，站点景观设计与线路主题相结合。（4）控制指标：控制内容曲线半径坡度具体指标最小25米坡度控制大于50米处3%小于50米处2.5%1013、旅游小火车线路设计集约利用、滚动开发建设用地用地代码用地名称用地面积（ha）占建设用地比例（%）RR2居住用地2.51.29AA7文物保护用地1.750.90BB1商业用地33.4517.20B3娱乐康体用地38.0119.54B9其他设施用地14.447.42GG1公园绿地82.442.36G3广场5.312.73SS1道路交通用地12.646.50S4交通场站用地4.032.07合计194.521118、00城乡用地汇总表用地代码用地名称用地面积（ha）占比建设用地比例（%）大类中类H H1建设用地194.5222.28EE1 水域1.280.15E2 农林用地677.277.57城乡用地873100.00 三、土地利用规划102（一）整体土地规划指标拟建建设区域规划范围面积：8.73平方公里（约13095亩）建设用地面积：196.公顷（约2940亩）其中道路面积：12.64公顷（189亩）水域面积：1.28公顷（19亩）土地建设比重：22.45%各地块占地面积：A地块：34.48ha（约517亩），其中道路面积为1.38ha；B地块：49.02ha（约735亩），其中道路面积为2.62ha；119、C地块：24.51ha（约367亩），其中道路面积为1.85ha；D地块：47.06ha（约706亩），其中道路面积为2.86ha；E地块：41.16ha（约617亩），其中道路面积为1.94ha；核心区面积：196ha（约2940亩）,其中道路总面积为10.65ha。A地块:34.48公顷(517亩)B地块:49.02公顷（735亩）C地块:24.51公顷（367亩）D地块:47.06公顷（706亩）E地块:41.16公顷（617亩）103（二）规划指标1041、A地块指标控制A地块用地代码用地性质用地面积容积率建筑占地面积建筑面积建筑密度绿地率机动车停车位编号（公顷）（万平方米）（万平方米120、）（%）（%）（个）A-01B9其他服务设施用地2.78 0.28 0.29 0.64 12 30 1027 A-02G1公园绿地7.51 90 0 A-03G3广场用地1.03 40 0 A-04G1公园绿地1.96 90 0 A-05B9其他服务设施用地0.67 0.15 0.10 0.10 15 40 0 A-06G3广场用地2.02 40 0 A-07A7文物古迹用地0.80 0.05 0.04 0.04 5 40 0 A-08A7文物古迹用地0.55 0.31 0.17 0.17 31 40 0 A-09B9其他服务设施用地2.57 0.05 0.20 0.12 8 30 0 A-1121、0B1商业设施用地4.81 0.28 0.91 1.37 19 30 0 A-11B1商业设施用地0.53 0.38 0.17 0.20 32 30 0 A-12B1商业设施用地3.73 0.71 2.21 2.65 59 30 0 A-13R2二类居住用地3.81 1.33 0.85 5.07 22 40 0 合计32.77 4.93 10.36 1027 2、B地块指标控制105B地块用地代码用地性质用地面积容积率建筑面积 建筑密度绿地率机动车停车位编号（公顷）（万平方米）（%）（%）（个）B-01B3娱乐康体用地3.08 0.10 0.30 16 35 0B-02B1商业设施用地5.76122、 0.27 1.57 23 30 0 B-03G1公园绿地8.64 90 0 B-04G2公园绿地3.93 90 0 B-05G1公园绿地2.90 90 0 B-06G1公园绿地6.01 0.163890 B-07A7文物古迹用地0.40 0.33 0.1333 90 0 B-08G1公园绿地2.44 90 0 B-09G3广场用地0.62 40 0 B-10B1商业设施用地1.34 0.80 1.07 40 30 0 B-11G1公园绿地0.91 900 B-12B1商业设施用地0.47 0.46 0.21 30 300 B-13G1公园绿地1.25 900 B-14B3娱乐康体用地4.66123、 0.06 0.27 3 300 B-15G1公园绿地1.27 900 B-16B9其他服务设施用地2.72 0.24 0.64 24 300 合计46.40 4.350C地块用地代码用地性质用地面积容积率建筑面积建筑密度绿地率机动车停车位编号（公顷）（万平方米）（%）（%）（个）C-01G1公园绿地3.49 90 0 C-02B1商业设施用地0.740.54 0.40 27 30 0 C-03B1商业设施用地3.32 0.64 2.12 26 30 0 C-04B1商业设施用地2.35 0.40 0.95 16 30 0 C-05G1公园绿地6.10 90 0 C-06G1公园绿地1.72 124、90 0 C-07G1公园绿地2.78 900 C-08G1公园绿地1.73 900 C-09G1公园绿地0.43 90 0 合计22.66 3.47 0 3、C地块指标控制106107D地块 用地代码用地性质用地面积 容积率建筑占地面积建筑面积建筑密度绿地率机动车停车位编号（公顷）（万平方米）（万平方米）（%）（%）（个）D-01G1公园绿地2.55 90 0 D-02S4交通场站用地1.56 0.08 0.12 0.12 8 35 0 D-03G1公园绿地1.33 90 0 D-04S4交通场站用地1.14 0.04 0.05 0.054 35 380 D-05G3广场用地0.86 40 125、0 D-06G3广场用地0.78 40 0 D-07B9其他服务设施用地1.39 0.24 0.34 0.34 24 30 0 D-08B3娱乐康体用地5.05 0.04 0.14 0.20 3 900 D-09B1商业设施用地1.44 0.38 0.37 0.55 25 300 D-10B9其他服务设施用地2.12 0.39 0.33 0.82 15 300 D-11B9其他服务设施用地1.33 0.19 0.17 0.25 13 300 D-12G1公园绿地1.37 900 D-13B3娱乐康体用地0.75 300 D-14G1公园绿地5.52 900 D-15B3娱乐康体用地1.21 3126、00 D-16B3娱乐康体用地1.81 0.11 0.13 0.19 7 300 D-17B3娱乐康体用地8.32 0.02 0.12 0.18 40 300 D-18G1公园绿地3.79 900 D-19S4交通场站用地1.88 0.01 0.02 0.021.06 350 合计44.20 1.77 2.72 380 4、D地块指标控制E地块用地代码用地性质用地面积容积率建筑占地面积建筑面积建筑密度绿地率机动车停车位编号（公顷）（万平方米）（万平方米）（%）（%）（个）E-01B1商业设施用地2.06 0.20.51 0.4 25 67 0 E-02E1水域0.52 0 E-03G1公园绿地127、5.45 0 E-04B3娱乐康体用地1.54 0.13 0.14 0.20 9 83 0 E-05B3娱乐康体用地2.98 0 E-06E1水域0.17 0 E-07B3娱乐康体用地9.67 0 E-08G1公园绿地4.80 0 E-09G1公园绿地0.69 0 E-10G1公园绿地2.16 0 E-11B1商业设施用地4.54 0.22 0.82 0.98 18 74 0 E-12G1公园绿地2.77 0 E-13G1公园绿地1.87 0 合计39.22 1.46 1.58 0 5、E地块指标控制108（三）容积率控制109一类农业用地、公园、以景观为主的游乐用地容积率控制在0.3以下；二128、类高端酒店、设施游乐项目、服务点等用地容积率控制在0.3-0.5三类商业街、以村庄为依托的游乐项目、MUN等用地的容积率控制在0.5-0.8；四类住宅用地容积率控制在0.8-1.2。一类建筑为1-2层，以窑洞式为主，层高为4.8米左右，整体控制高度为10米。二类建筑3层，窑洞式为主，层高4.8米，控制高度为15米。三类建筑5-7层，现代式建筑形式，层高3米，控制高度24米。（四）建筑高度控制110透水景观铺装透水道路铺装绿色建筑蓄水模块地下蓄水池雨水花园植草沟、雨水塘雨水湿地土壤渗滤净化人工湿地净化用于景观用水用于绿化灌溉用于消防与工程设施相结合与天然水系河道相结合与地下雨水管渠相结合渗蓄滞净129、用排利用海绵城市理论，对雨水进行吸收和利用，从而解决现状场地旱涝情况。河网布局通过分析，河网分布基本呈树枝状，主要干流主要分布在四条沟谷中。河网分级根据水流量大小将河网共分成四级，水流量依次递增，水流量最大的为主要沟谷干流。集水流域范围通过分水岭的位置计算出每条河流的集水流域，通过集水流域的大小判断水流的大小。汇水点确定通过计算选择三级、四级河网交汇处作为集水点，共7个，并沿主干流适当增加2个集水点以满足农业灌溉。梳理现状水系网络，根据海绵城市理论，采用蓄水池和集水窖进行雨水收集，进而改善水土流失现象。利用ArcGIS软件，通过高程模型（DEM）建立水系模型，研究流域水文特征和模拟地表水文过程130、，并对未来的地表水文情况作出估计，选出水流量较大的汇水点进行集水处理，从而解决场地旱涝情况。111四、生态控制与环境保护规划（一）理论依据（二）现状分析修建十个蓄水设施:在选定的九个集水点修建封闭式蓄水池。池顶封闭，具有防冻、防蒸发功效。常年蓄水或季节性蓄水。用于农业灌溉、生活用水、景观用水。可修建在地上或地下，结构形式有圆形、矩形等。蓄水池深常为24m，其容积一般为50100m，特殊情况下蓄水量可达200m。防渗措施采用水泥砂浆面防渗。建设多个集水窖:规划区内已采用集水窖的形式进行收集雨水，其形式大体呈碗状，中央留有入水口，方便雨水渗入。此形式的集水窖易被污染，且安全性不高，需要进行改善。蓄131、水池蓄水池分布图建筑旁集水窖布局位置集水窖改造改造已有集水窖：利用已有集水窖进行改造，加强防护措施。对其进行包装，提升安全性。新建集水窖：根据项目需要在径流汇集坡面新建部分集水窖，以满足生活用水、景观用水及农业用水。生活用水建在项目地附近，农业用水建在田头路旁。现状集水窖水窖集水口112（三）解决方案图例现状水规划水水井蓄水点规划水规划范围主要涵盖现状河道、规划水、蓄水池以及村庄水井。规划思路充分利用现状有限的水资源进行水体规划，保留现状水井，充分保护地下水资源；并在水流汇集点设置蓄水池，以满足沿线项目景观用水及景点生活用水；在景观较好的崖窑沟规划一片水域，形成生态良好的自然景观。控制要求保护132、现状水井，加固安全防护设施，以保证游客安全；重点打造蓄水池周边景观环境，以保证水资源安全；加强规划水周边安全设施，以保证游客安全。（四）水系规划113规划水114第七章 运营管理与投资效益估算一、管理体系机构二、项目开发模式三、项目运营模式四、项目收益体系五、品牌管理及推广六、社会保障及农民安置七、项目投资及效益估算一、管理体系架构建立延安旅游产业集聚区管理委员会，为项目整体开发建设、运营管理提供科学决策，并建立创新性投融资平台，为项目提供资金支持旅游产业集聚区管委会金融资产管理公司延安文旅开发集团景区工程公司景区基础建设日常基建维护现场施工管理建设风险管控建设材料采购水电景观维护景区运营全方133、案制定景区商业招商管理景区节庆策划执行演艺团队建立招商景区人流风险管控景区员工管理培训建设餐饮监管体系建设景区金融体系景区产品绑定推广020线上线下金融对接景区运营资金管控金融化旅游产品设计旅游理财产品建设推广景区建设景区管理旅游+产品金融完 善 的 运 营 管 理 体 现 架 构 成 就 项 目 良 性 产 业 发 展统一经营主题统一招商管理统一营销管理统一服务管理统一物业管理“五统一”管理模式115充分利用创新性投融资平台建设，为项目提供可持续发展资金支持 投融资平台可行性分析必要性充分性以延安旅游产业开发集团为基础，组建延安旅游投融资平台0102整合资源和资本，创新体制，推进旅游加速升级134、发展整合管理体制，实现景区开发与保护双赢整合旅游产业要素，推动资源优势转化为经济优势，形成大旅游格局整合融资渠道，破解旅游建设资金瓶颈公司具有十年旅游景区运营经验，熟悉旅游行业发展延安旅游集散中心建设，为平台运营提供了很好的支撑大枣园旅游产业聚集区为平台进行资源输出和试验先行奠定了良好基础建立旅游投融资平台，符合国家法律、法规及政策规定；公司实行市场化、专业化运作，依法规范管理，具备生存基础；以公司为载体，在政府与市场之间搭建桥梁，并协调国土等各部门确保项目推进资金筹措渠道多元化，公司具备发展条件；可通过政府、金融机构、社会投资等吸纳资金，促进旅游发展；可统筹、运营的资源存量较大，延安大量的旅135、游资源和转型升级景区，为平台运作提供了极大的发挥空间；公司通过政府推动资源（资产）统筹，具备先天优势。可行性116二、项目开发模式117在运作模式上，根据国内外类似项目的成功先例及本案的特殊性，建议采取“区域运营商+次级开发商+农民”即（1+X+Z）的开发模式，走“综合开发、企业主体、农民参与”的科学发展道路。“1+X+Z”模式次级开发商广大农民区域运营商关于（1+X+Z）的说明1：区域运营商X：次级开发商Z：广大农民其中：区域运营商是开发运营的操作主体，上承政府意志、下接市场需求，不仅仅是一个产业发展商、旅游开发商，其开发内容超越一般项目开发的层面，包括了基础设施建设、土地一级开发、城乡统筹136、建设、招商引资、运营管理服务等内容，必须是实力雄厚、富有社会责任感的大型企业才能担当。次级开发商针对项目的总体布局针对不同项目招募次级开发商，如部分商街、主题演艺、游乐活动等，引入专业型企业入驻经营。广大农民从前期的项目建设到后期的运营，都要优先考虑当地农民的参与，拓宽其就业渠道，以旅游产业为主导，通过观光农业、休闲商业、旅游服务等渠道，增加其收入来源，积极引导当地居民就地城镇化。118三、项目运营模式项目运营模式要点枣园小火车项目资金自筹+二级代理以自有资金完成小火车项目资金投入，运营12辆小火车运营后，通过招商完成小火车后期34辆小火车的采购，通过基础设施费用进行入股分红。延安全域旅游集散137、中心PPP公私合营由政府及区域运营商合作开发实施运营，区域运营商负责项目基础设施建设、施工，项目建设完成后，将经营管理权转让给政府，由政府进行后期运营及管理；政府负责枣园村村民安置工程，同时为村民提供就业指导，保障村民安置及就业。红色共和国整体开发+项目招商+多种经营对区域进行统一开发建设、统一管理、对外招商；通过购买、租赁、众筹、雇佣等方式为安置村民提供就业服务岗位，以旅游产业发展带动整体区域经济增长；崖窑田园度假村合作开发+物业管理与次级开发商合作开发建设，前中期可由知名酒店管理集团进行托管运营，保证度假区的超高品质；远期组建高水准的运营团队后，进行经营权回收自持；部分物业采用产权式酒店进138、行经营管理。延安青年干部培训基地整体开发+统一管理+村民入股对现状进行统一开发建设，与现状内农户达成合作意向，统一搬迁，统一安置；村民通过房屋、土地、进入入股，按照盈利进行分红；由景区管委会进行统一经营管理；负责培训、日常管理、服务质量把控等经营管理事务。大陕北乡村欢乐谷整体开发+统一管理+村民入股对现状进行统一开发建设，可通过培训、指导保留部分原住民，进行统一管理；村民通过房屋、土地、林地入股，按照盈利进行分红，同时居民可在景区内从事民宿、餐饮、民俗工艺等经营活动，但需严格按照管委会制定的条例执行，不得扰乱景区商业环境。采取地中海俱乐部“一价全包”的运营模式，即依托游客需求定制个性化日程安排139、，包含吃、住、行、娱的相关活动，为游客提供个性化、个性化旅游服务。从项目开发商到区域运营商；一级开发与二级开发相结合在具体运营上，从“项目开发商”转变为“区域运营商”，以“一级土地开发与二级土地开发相结合”（即一级半开发）的方式，部分重点项目引进战略合作伙伴共同进行开发，如游乐项目、商业项目、酒店项目、配套项目等，可分别引进文化旅游集团、休闲商业街各类业态品牌店来合作开发，最终推动整个延安红色旅游产业集聚区的综合性大发展。新型当代旅游项目收益综合收益体系实体旅游项目收益线上旅游+项目收益游乐项目收益物业租售收益商业经营收益合作经营收益场地租赁收益户外广告收益旅游金融产品收益粉丝经济收益边币利率140、收益线上秀场返利收益线上020门店返利收益行业学术论坛软文杂志推广公关活动推广户外广告投放旅游展会推广专业人群推广垂直细分推广 专家泰斗论坛学术支持模式 时尚、旅游杂志软文推广模式 节日、节庆公关活动模式 户外楼体、车体、手袋、地铁站、飞机场，酒店等广告精准投放 旅游展会，行业展会、国家、国际旅游年会推广 垂直广告投放，细分市场专业推广品牌形象树立精准市场推广细分市场运作休闲研学文创旅居景区商业活动度假演艺军事体验游乐亲子环境戏剧露营户外拓展养生119四、项目收益体系五、品牌管理及推广通过旅游会展、DM直投、娱乐活动、平面媒体、专业旅游网站、集散中心咨询点、广播广告、电视广告等多种方式对本项目141、品牌进行宣传推广。节事活动烘托广告城市投放品牌形象建立线上品牌推广app景区服务建立线上金融产品循推建立旅游金融基金演艺多样吸引社区营销事件营销自媒体病毒营销圈群营销问答社区EDM营销网络新闻SNS微信app电脑传播营销手机传播营销电视传播营销常识型链锁推广模式新闻热门事件推广模式网络红人、自明星、x秀推广模式微信朋友圈微视频、图片病毒式鼓励推广模式群组app、SNS、EDM点评口碑推广模式威客招标悬赏推广模式网络营销十大体系120社交互动平台专题主内容线上预定线下下单服务中心线上线下欢送新客户推广新旅丝分享流量导入兴趣游客二维码推广下载口碑APP支付、预付订单官网品牌站旅游币兑换现场消费游客142、绑定兑换剩余现金完成完美旅游钱庄体验活动优馈景区游乐景区体验游客维护游乐咨询畅游欢乐景区推广深入客户游戏互动活动互动拉动人气订单核对确定游客到达时间做好服务准备核对订单兑换旅游币，指导旅游路线大数据平台精准投放垂直行业细分精准投放品牌移动APP投放EDM(Email Direct Marketing)定向推广121122社会效益：按本项目预计旅游人次110万的旅游人次及旅游业直接从业人员与年接待游客人次1:4001:500的比例标准，预计2019年正常运营将综合带动就业人数22002750人，随着旅游人次的增长，2025年将综合带 动 就 业 人 数68408525人，2030 年 将 综 合143、 带 动 就 业 人 数1186014800人。六、社会保障及农民安置社会保障及农民安置四大举措01040203田园变景区产品变商品务农变务工农民变股东 田园变景区通过将枣园村、庙沟村、石头沟村、崖窑沟及浅草湾等乡村田园资源以旅游产业发展为主导，打造为枣园窑洞文创村、延安干部培训基地、大陕北乡村欢乐谷、崖窑田园度假村、红色共和国景区，转型经济模式，优化经济结构，改善区域发展环境。产品变商品将区域内的农产品、生产用品、生产场所及场景通过融合文化创意产业，发展成为土特产商品、旅游民俗体验商品、旅游演艺商品、旅游住宿体验商品等，创新旅游商品业态，提升区域经济发展。务农变务工改善农民经济结构，由传统的144、农业生产、田园生活、务农模式转变为旅游产业民俗户，发展餐饮服务、民俗表演、民俗接待、剧场演员、景区工作及管理人员。农民变股东农民可通过众筹及以耕地、宅基地入股等方式，投身与旅游产业发展，享受旅游产业发展带来的红利，增加农民自身经济收入。七、项目投资估算与效益分析（一）项目分期建设123项目体系项目名称近期（2016-2018）远期（2019-2020）陕北风情景观带胜利号小火车延安旅游集散中心枣园革命旧址公园旅游集散中心枣园窑洞文创村“回延安”旅居社区“回延安”主题窑洞酒店红色共和国景区入口服务区红色共和国景区落脚陕北体验馆红色共和国延安保卫战大型户外实景演出帐篷客文化公园浅草湾革命旧址公园崖145、窑田园度假村崖窑田园会所山丹丹田园酒店山丹丹花海崖窑森林公园一分田私人订制农场苹果庄园延安干部培训基地基地室内教学场军营室外演练场情景再现体验场转战陕北主题徒步道交通枢纽站老陕北乡村欢乐谷大陕北风情秀乡村欢乐谷项目分两期进行建设，近期20162018年，远期20192020年。124项目体系项目名称用地面积（公顷）用地面积（亩）建筑面积（万平方米）建设单价（元）游乐设施报价投资总价（万元）合计陕北风情景观带胜利号小火车3.4KM28262826延安旅游集散中心枣园革命旧址公园13.87208.1 0.2140001500234041590旅游集散中心2.7841.7 0.64350015003146、740枣园窑洞文创村5.3480.1 1.5740006280“回延安”旅居社区3.8157.2 5.07300015210“回延安”主题窑洞酒店3.7356.0 2.65500013250红色共和国景区入口服务区3.2448.6 0.223500770红色共和国景区落脚陕北体验馆3.0846.2 0.34000500170024062红色共和国15.74236.1 2.64450011880延安保卫战大型户外实景演出8.56128.4 0.48400050006920帐篷客文化公园3.9359.0 0.2200020002400浅草湾革命旧址公园12.37185.6 0.291800522景147、区管理处2.7240.8 0.641000640崖窑田园度假村崖窑田园会所4.2363.5 0.44000160013730山丹丹田园酒店5.6785.1 3.07350010745山丹丹花海6.191.5 0.12000300500崖窑森林公园1.7225.8 0.082000100260一分田私人订制农场2.7841.7 0.12500250苹果庄园2.1632.4 0.152500375延安干部培训基地基地室内教学场7.65114.8 1.96200039209280基地室外教学场7.83117.5 0.220001100150017.61264.2 0.37200023003040转战148、陕北主题徒步道2.65km400400交通枢纽站11.11166.7 0.143000420老陕北乡村欢乐谷大陕北风情秀12.19182.9 0.823500120040707550乡村欢乐谷24.97374.6 0.14200024002680向日葵主题餐厅2.0630.9 0.42000800建设成本185.252778.7522.6899038（二）项目投资估算项目总投资预计19.8亿元，其中建设成本9.9元，土地成本4.6亿元，不可预见费用0.87亿元，管理费用0.46亿元，基础设施费用3.9亿元。一期建设费用4.83亿元，二期建设费用4.9亿元。分区用地面积（亩）补偿费用土地价格（万149、元）村庄383按房子建筑面积每平方米补助4000元30640农田706每亩农田补助5万元，外加补助青苗费每亩地2000元3671.2山林9283.4每亩山林补助5000元4641.7果园2438每亩果园补助3万元7314其他284.6枣园革命旧址、延安保卫战、文物用地、水域未参与计算合计1309546267125整体投资估算投资成本合计金额（万元）备注1.建设成本990382.土地成本462673.不可预见费用8718.3建安成本6计算4.管理费用4652建设费用5计算5.基础设施费用39200200元/平方米合计197875（三）项目效益分析旅游指标预测备注：综合收益体系收入：游乐项目、物业150、租赁、场地租赁、商业经营收入、户外广告收入及旅游金融品、边币收益及O2O收益等；综合收益人均指标即综合收益总收入与游客量之比。126时间2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年游客量（万人）110 138 172 215 258 309 371 427 491 565 621 683 客流增长率25%25%25%20%20%20%15%15%15%10%10%10%综合收益人均指标（元）200 230 265 304 350 402 463 532 612 673 740 814 消费增长率15%15%15%15%151、15%15%15%15%10%10%10%10%综合收益总收入（万元）22000 31625 45461 65350 90183 124453 171745 227132 300383 379984 459781 556335 综合收益收入占比70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%综合收益收入（万元）15400 22138 31823 45745 63128 87117 120221 158993 210268 265989 321847 389434 利润率35%35%35%35%35%35%35%35%35%35%35%35%净利润（万元）5390 7748 11138 16011 22095 30491 42077 55647 73594 93096 112646 136302 根据测算，旅游项目投资回收期为9年，至2027年回收全部投资成本。且后期收益巨大，能够有效的盘活区域可建设地块，促进区域综合经济的发展。