1、实业有限公司农资产品批发市场新建项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月101可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1项目名称、地点及业主11.1.1 项目名称11.1.2 项目建设地点11.1.3 项目建设业主11.2编制依据、基础资料、规范及标2、准11.2.1编制依据11.2.2主要基础资料21.2.3法律法规依据21.2.4采用的主要规范和标准21.3工程内容31.4可行性研究的范围及内容41.4.1可行性研究范围41.4.2可行性研究报告主要内容41.5主要研究结论51.5.1项目建设的理由与意义51.5.2投资估算51.5.3资金筹集方案61.5.4建设安排71.5.5对下阶段工作的建议7第二章 项目背景及建设必要性82.1项目提出的背景82.1.1政策导向82.1.2地震82.1.3XX农资市场现状92.2项目建设必要性102.2.1建设XX农资专业批发市场，是进一步完善市场体系，增强城市功能的需要102.2.2建设XX农资专3、业批发市场，是更好地为“三农”服务，促进农村经济结构调整，推进农业产业化建设，切实帮助农民增产增收的需要102.2.3建设XX农资专业批发市场，是政府调控市场，规范市场秩序的需要112.2.4建设XX农资专业批发市场，是为农业生产资料提供一个更健全的交易市场11第三章 市场需求133.1 产业现状133.1.1 XX市农业及种植业现状133.1.2 XX市畜牧业现状143.1.3 本地农资经营现状143.2 项目预测15第四章 项目位置及建设条件184.1区位优势与发展机遇184.1.1区位优势184.1.2发展机遇194.2 自然条件214.2.1 气候214.2.2地形地貌224.2.3其4、它224.3工程地质及水文地质条件224.3.1工程地质条件224.3.2地质构造及不良地质224.3.3水文地质条件234.4项目区域基础设施配套条件234.5 施工条件244.6建设条件分析结论24第五章 项目平面布置及工程设计方案255.1方案设计原则255.2 方案论证比选265.2.1建设条件265.2.2 方案一285.2.3 方案二295.2.4方案比选325.3 项目建设内容335.3.2 市场交易区及仓库（单层钢结构3#8#）375.3.2 框架结构建筑（9#14#）385.3.3 市场道路及交通组织385.3 给水排水415.3.1 给水415.3.2 排水415.4 供电5、425.5 通信及信息系统425.6 其它设施425.7 绿化工程43第六章 项目实施进度计划456.1 项目建设工期456.2 项目进度安排456.3保障措施45第七章 节能节水设施467.1节能467.1.1节能的原则和要求467.1.2节能技术标准依据467.1.3能源构成477.1.4节能措施477.2节水487.2.1节水的原则和要求487.2.2节水技术标准依据497.2.3节水措施49第八章 环境保护508.1编制法规依据508.2采用的环境保护标准508.2.1环境质量标准508.2.2污染物排放标准508.2.3环境质量现状调查与分析518.3主要污染源和污染物分析518.46、环境影响分析及对策528.4.1施工期环境影响及对策528.4.2运营期环境影响及对策538.5环境可行性结论与建议548.5.1环境可行性结论548.5.2环境保护的建议55第九章 投资估算及资金筹措569.1投资估算569.1.1投资估算说明569.1.2 投资估算的编制依据569.1.3造价估算589.2资金筹措619.2.1资金来源619.2.2建设期资金筹措629.2.3贷款偿还计划63第十章 财务分析6410.1编制原则6410.2基本数据6410.3财务评价6610.3.1收入6610.3.2成本计算6810.3.3利润计算6810.3.4财务现金流量分析6810.4敏感性分析67、910.5财务评价结论69第十一章 项目效益7111.1 经济效益7111.2 社会效益71第十二章 劳动保护、安全卫生、消防7212.1劳动保护与安全生产7212.1.1我国的宪法对劳动保护和安全生产的有关规定7212.1.2编制依据7212.1.3安全措施方案7212.2职业卫生保健7412.2.1防暑降热7412.2.2噪声控制7412.2.3其他措施7412.3消防7412.3.1编制依据7412.3.2防火及消防措施7512.3.3电气7612.3.4消防给水及消防设施76第十三章 工程招标7713.1招标范围7713.2招标组织形式77第十四章 项目风险分析7814.1主要风险因素8、7814.1.1基建投资风险7814.1.2工程风险7814.1.3资金风险7914.1.4政策风险7914.2项目风险的分析评估7914.2.1风险等级划分7914.2.2风险评估8014.3风险防范对策8114.3.1风险控制对策8114.3.2风险转移8314.3.3风险自担83第十五章 结论、建议及存在问题8415.1结论8415.2建议和存在问题85附表1、项目总投资使用计划与资金筹措表 2、总成本费用估算表3、付款还款计息表4、全部投资现金流量表5、损益表6、资产负债表7、资金来源与运用表附图1、XX市XX区LM镇灾后重建总体规划用地布局规划图（2009-2020）；2、XX市XX9、区LM镇总体规划道路工程规划图（2009-2020）；3、地理位置关系图；4、规划区域面积关系图；5、方案一平面示意图；6、方案二平面示意图。附件1、企业法人营业执照；2、企业投资项目备案通知书； 3、XX市城市规划管理局LM镇小桥村、尖峰村拟出让地块规划设计条件。第一章 总 论1.1项目名称、地点及业主1.1.1 项目名称 XX市农资产品批发市场1.1.2 项目建设地点项目区位于XX市XX区LM镇小桥村、尖峰村，可研规划总面积约145.7亩。1.1.3 项目建设业主项目承建单位：XXxx实业有限公司法人代表：xx通讯地址：XX市XX区LM镇公司类型：其他有限责任公司注册资本：贰仟万元人民币注10、册号：经营范围：化肥、农药、药械、不再分装的小包装种子、农膜、塑料制品、农业机械、农具、钢材、水泥、五金、交电、机电产品、饲料等的销售。1.2编制依据、基础资料、规范及标准1.2.1编制依据1、XX市总体规划（2007-2020）2、XX市XX区LM镇灾后重建总体规划（2009-2020）3、近三年中央有关支持“三农”发展的文件以及“十一五”期间农业和农村经济发展规划4、XX市城市规划管理技术规定5、LM镇小桥村、尖峰村拟出让地块规划设计条件（XX市城市规划管理局）1.2.2主要基础资料1、LM镇小桥村、尖峰村拟出让地块规划用地范围图(1:5000)2、项目涉及道路、排水现状资料3、业主和LM11、镇政府提供的有关基础资料1.2.3法律法规依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国节约能源法建设工程勘察设计管理条例建设工程质量管理条例环境保护法1.2.4采用的主要规范和标准1、民用建筑设计通则(GB503522005)2、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）3、建筑物防雷设计规范GB50057-944、建筑抗震设计规范(GB50011-2008)5、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）6、建筑结构荷载规范(2006版）(GB50009-2001)7、建筑给排水设计规范(GB50015-2003）8、城市居住区公共服务设施设置规定9、公共建筑节能12、设计标准（GB50189-2005）10、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）11、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）12、给水排水工程结构设计规范（GBJ69-84）13、室外排水设计规范（GBJ 1487）1.3工程内容XX市农资产品批发市场项目包括以下：（1）钢结构交易区；（2）钢结构仓库；（3）钢结构办公营业用房；（4）倒班房、配送中心；（5）农资推广中心；（6）农资市场超市；（7）市场道路；（8）停车场；（9）基础设施工程（给水、雨水、污水管网，污水处理站，配电房，公共厕所，垃圾收集点，绿化工程等）。农资市场主体为交易区，其它建筑及设施均为交易区及交易服务。农13、资市场以东西干道将市场划分两个大片区。南片区主要作为交易仓储区，北片区，作为综合办公配送物流服务区。1.4可行性研究的范围及内容1.4.1可行性研究范围本报告重点研究了项目必要性、建设规模、技术标准、工程方案、投资估算等问题。1.4.2可行性研究报告主要内容1、工程概述2、必要性3、建设条件4、建设规模 5、工程建设方案6、投资估算及资金筹措7、工程建议安排和实施进度8、结论与建议1.5主要研究结论1.5.1项目建设的理由与意义本项目的实施对促进地方社会经济发展、拉动内需、生产重建、恢复经济、增加就业机会、推进城乡一体化建设，加快产业化和城市化进程都有重要的意义。1.5.2投资估算1、一期总投14、资（1）工程费用：2720.27万元；（2）其他费用：4190.24万元（其中：征地费3840.12万元）；（3）基本预备费：345.53万元；（4）建设期利息: 122.8万元；（5）建设项目总投资：7378.84万元。2、二期总投资（1）工程费用：6711.1万元；（2）其他费用：713.85万元；（3）基本预备费：371.25万元；（4）建设期利息: 782.85万元；（5）建设项目总投资：8579.05万元；3、一二期总投资合计（1）工程费用：9431.37万元；（2）其他费用：4904.1万元（其中：征地费3840.12万元）；（3）基本预备费：716.77万元；（4）建设期利息: 15、905.65万元；（5）建设项目总投资：15957.89万元。1.5.3资金筹集方案项目投资主体为XXxx实业有限公司，公司作为既有法人对该项目进行投、融资。1、一期工程建设期资金筹措自筹资金：2000万元（占一期总投资的27%）；银行贷款：4000万元（占一期总投资的54.2%）；其他资金：1378.84万元（占一期总投资的18.8%）。2、二期工程建设期资金筹措预租售收入（偿还银行当年应还本息和后的余额）：2061.24万元（占二期总投资的24.03%）；增资扩股收入：1396.65万元（占二期总投资的16.28%）；金融机构融资：4500万元（占二期总投资的52.45%）；其他资金：6216、1.16万元（占一期总投资的7.24%）。1.5.4建设安排1、2010年11月，完成项目可行性研究报告编制上报、立项审批、规划审批、环境评估等工作。2、2010年12月，完成方案及初步设计。3、2011年1月，完成施工图纸设计。4、2012年12月，一期工程竣工验收。5、2013年10月，二期工程竣工验收。1.5.5对下阶段工作的建议 建议对重点关注的设计方案选择，建设规模等问题作深入分析，在可行性研究报告获得批准后，尽快启动前期的工程勘察，施工图设计等工作。从而保证项目按时顺利完成。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目提出的背景2.1.1政策导向我国是一个农业大国，农业在国民经济中占重要17、地位。2009年的中央一号文件再次关注“三农”，这是中央从2004年以来连续第6年将一号文件的落脚点锁定于“三农”领域，也是中国建国以来决策层对“三农”的最长关注周期。只有解决好“三农”问题，中国经济的长久稳定发展才能有所保障，中国形成以内需拉动为主导的经济模式才有坚实的基础。2009年的中央一号文件明确指出“扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重点难点在农民”。中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。农业生产资料涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药兽药等种类，是农业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是农18、业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，是经济社会又好又快发展的有力保障。做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是服务于“三农”的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增收的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进公平竞争的客观要求。2.1.2地震5月12日，我国四川省阿坝藏族羌族自治州汶川县发生了里氏8级强烈地震，四川汶川，北川，XX，都江堰，广元，阿坝州，绵竹等地受灾严重。这次地震人员伤亡较大，房屋大面积倒塌，基础设施严重损毁，人民正常的生产生活秩序受到严重的影19、响。几个重灾区农业生产资料和生产工具被毁损暂时不能进行农业生产，所需生产生活用品需从外面购入，而XX又是几个灾区的重要交通枢纽，所以完善XX的农资批发市场将是灾区人民恢复生产生活，重建家园工作的重要组成部分。2.1.3XX农资市场现状 经实地调查，XX现有大多数农资交易场所由于投资主体多元化，在发展和管理过程中出现不平衡、不到位的状况，市场内设施老化，光线阴暗，加上没有一个具体管理单位，现处于一种谁投资、谁收费、轻管理、重收费的现状，使之“脏、乱、差”现象特别严重，市场内污水横流，市场外占道经营，卫生环境及经营秩序混乱，经营户整体素质不高。XX市各级职能部门虽然加大了对农资交易场所的监管和整治20、，但目前农资交易场所仍然存在秩序混乱的问题。集中体现为“五无经营”严重，即无经营证照、无经营设施、无经营技能、无经营责任、无职业道德。一些经营户不办证照，见有利可图，临时性经销，导致利薄的品种脱销，畅销的价格暴涨，货源紧张的抢购，扰乱市场秩序；部分经销商无经营设施，买空卖空，进行投机经营，不实行必要的淡储旺供，在市场供求发生变化或自然灾害情况下，难以确保千家万户农民的生产所需，而一旦发生用肥用药事故，农民投诉、责问、索赔无门；有的未经职业培训，无农资经营技能，胡乱宣传，骗农坑农，更谈不上农技推广与服务，因用费用药不当和药肥质量问题导致的减产绝收事故屡有发生；还有的只图推销获利，不计农民利益，过21、期失效，含量不足等假冒伪劣农资是其获利的主要商品，既无职业道德又无职业责任。同时，XX市原有的产、供、销体系被打破，由国营、集体经营转向以个体经营为主。建立市场经济体制之后，虽然法制和政策进一步完善和配套，但农资市场不和谐的音符还是屡屡存在。这些问题一方面导致广大农民消费不安全、不方便、不实惠；另一方面农资流通市场处于小、散、弱、乱的状态，导致农资市场不规范，加大了政府治理市场成本和难度。2.2项目建设必要性2.2.1建设XX农资专业批发市场，是进一步完善市场体系，增强城市功能的需要XX属于西部经济发达地区，城市辐射功能较强，市场体系日臻完善，但农业生产资料专业市场的建设则严重滞后，极不适应X22、X社会经济发展的需要。近几年虽然自发形成了一些农资交易场所，但是存在规模太小，布局零星分散，品种单一，设施简陋，还存在严重的安全隐患，既不利于商家经营，也不利于买家采购，更不利于监督管理，更不利于形成整体优势，辐射周边地区。2.2.2建设XX农资专业批发市场，是更好地为“三农”服务，促进农村经济结构调整，推进农业产业化建设，切实帮助农民增产增收的需要农业在XX经济社会发展中占有重要地位，全市人口521.75万人，其中农业人口占到412.88万人。以XX市种植业中居于优势地位的种子产业来说，种子产业是近几年来农业上直接经济效益最明显、投资回报率最高、深受群众支持和信赖的新兴产业，有着广阔的发展前23、景。我市种子年生产20万亩左右，年产种子6600万公斤，产值约2.8亿元。主要是水稻、油菜、小麦、蔬菜等种类。其中杂交水稻15万亩左右，生产种子25003500万公斤；杂交油菜1万亩，生产种子75万公斤；常规小麦5万亩，产种子2000万公斤；蔬菜5000亩左右。所产种子除少量满足全市农业生产用种外，大量用于外调市外、省外和国外东南亚地区，常年外调4300万公斤左右。XX市的种植产业通过30多年的发展，尤其是近十年的快速发展，取得了巨大的成就，被认定和评定为农业部小麦原原种基地和国家小麦改良中心XX分中心、四川省水稻原原种基地和国家级杂交水稻制种基地，已成为了全省乃至全国最大的种植生产基地和种植24、集散地，极大的促进了XX市农业产业化发展和农民收入的增长，为农业科技进步、粮食安全生产起到了重要的作用。农村经济的发展，必然带动国家对三农的投入不断地加大，对农业生产资料的需求将日益旺盛，建设一个与XX农村经济发展水平相适应的农资市场，清理散乱的农资经营业户，进而实现集中、规范经营种子、农药、化肥等农业生产资料，是强化“三农”服务，不断增加农民收入的重要措施。2.2.3建设XX农资专业批发市场，是政府调控市场，规范市场秩序的需要农资是重要而特殊的农业生产要素，普通消费者难以对其内在质量作出直观判断，很容易被假冒伪劣侵害；另外，农资商品具有“淡储旺供”的特殊性，对企业经营资质有特殊要求；农资商品25、具有季节性消费的特点，销售价格起伏大，对农业生产成本、农民收益具有直接影响。因此在市场经济条件下，将农资市场秩序、产品质量、供求和价格只有政府的有益监控之下，显得尤为重要和迫切。2.2.4建设XX农资专业批发市场，是为农业生产资料提供一个更健全的交易市场据调查,我市城区现有种子、化肥、农药等农业生产资料经营业户几十家，每年经营数量超过30万吨，除少量用于本地外，大部分销往周边市县，已初步形成区域销售中心。然而，目前经营业户分散于城区各地，形成不了规模优势，特别是农药经营对周围环境构成一定污染，因此，市委、市政府决定建设专业化农资市场，实行规范经营，既可解决上述问题，又便于监督管理，对充分发挥L26、M区域优势，进一步扩大农资经营规模，促进地方经济发展，有着重要意义。综上所述，XX市的农业基础发展的潜力是很大的，但是市场的培育方面存在严重的滞后，同国内先进城市相比与科技城的形象极不协调。建立一个符合XX本地情况的农业生产资料生产和交易平台的构想是非常必要和现实的。同时本项目的实施也符合XX市XX区LM镇灾后重建总体规划（2009-2020）。因此，本项目的实施是必要的。第三章 市场需求3.1 产业现状3.1.1 XX市农业及种植业现状XX市2007年有耕地面积为425.6万亩，其中水田面积195.4万亩，旱地230.2万亩，人均占有耕地约为0.8亩。境内地势从西北向东南渐低，海拔在500327、000米之间，山、丘、坝兼有，土壤种类多，属亚热带湿润季风气候区，四季分明，气候宜人，具有春早，夏长、冬暖、无霜期长的特点。是适合水稻、小麦、玉米、油菜等大宗作物生长的地区。XX农业以种植业为主，是国家商品粮生产基地，农业部小麦原原种生产基地、国家小麦改良中心XX分中心、四川省水稻原原种基地和国家级杂交水稻制种基地。2007年农作物播种总面积约985.2万亩，其中：粮食作物651万亩，总产227.3万吨，居四川省第六位（小麦178.7万亩，水稻178万亩，玉米149.7万亩，其他粮食作物144.6万亩）；经济作物287.4万亩（油菜134.7万亩，花生40.3万亩，蔬菜76.2万亩，棉花2.228、万亩，其他经济作物34万亩）；绿肥饲料作物46.8万亩。实现农业总产值246.9亿元，其中种植业实现94.6亿元。种子生产是我市农业产业化发展的龙头产业，年种子生产面积达20万亩以上，产种子7000万公斤左右，已成为全省乃至全国最大的种子生产基地和种子集散地，全省农作物良种繁育集中地优势产区。其中杂交水稻制种基地1518万亩，生产杂交水稻种子3500万公斤左右，是最具活力和影响力的种子生产项目。XX种植业每年需用化肥50万吨，农膜1500吨，农药5000余吨，中小农具100万件，每年销售农机具三万余台套。3.1.2 XX市畜牧业现状XX市现有大小饲料加工企业92家，其中万吨级饲料企业已达到1229、个。2008年全市饲料产量达到65万吨，实现工业产值18.5亿元，高新区、游仙区已初步形成了饲料工业基地。全市通过GNP认证的兽药生产企业5家。全市年出栏生猪1000头以上的规模化养猪场已达273个，年出栏生猪1万头以上的猪场已有38个；年出栏牛肉50头以上的肉牛场17个，100500头的11个；年出栏小家禽上万只得养殖场有172个。全市生猪三元杂交面达96.7%，其中外种猪推广面达28.4%。牛、羊、禽、兔的良种及杂交改良面积分别为75%、84%、90%、95%。畜牧经济质量稳步提高，品牌畜牧业得到快速发展。XX种猪、绵樱种鸭、圣迪乐绿色系列蛋品、雪宝牛奶、关帝土鸡等市场畅销，江油仔猪外销全30、国十余个省市，年外销总量100万头。2007年，全市年出栏生猪30头以上的达3530户，年出栏生猪50头以上的达1950户，年出栏500头以上的达168户，5000头以上的养殖场达到8户，规模养殖占出栏总数的45%以上，较06年增长近10个百分点。全市现有年出栏优质生猪5万头以上的镇（乡）18个（其中，出栏10万头的镇一个），较2004年增加11个，增长157%。共出栏优质生猪达125万头，占生猪出栏总量的20%。实现畜牧业131.2亿元。3.1.3 本地农资经营现状1998年国务院39号文件（即国务院关于深化化肥流通体制改革的通知）取消农资专营以来，XX市也基本放开了农资流通市场，原有的有供31、销社独家经营农资的垄断局面已打破，基本形成了由供销社农资公司、农资生产企业、农业“三站”、种子公司、个体工商户等多种市场主体、多种流通渠道共同参与农资经营的格局。尽管有一系列化肥流通体制改革的配套政策，但始终为解决农资流通体系不健全，与广大农民消费需求之间的矛盾日益加深的问题。整个农资流通市场农资企业经营规模小，农资零售网点散乱、基本处于单打独斗分散小规模经营状态，相互之间缺乏联系、恶性竞争，只求自身经济效益而无视农民利益，农资市场不和谐音符屡屡存在。仅梓潼农资经营者就有300多家、游仙多达700余户。据目前的情况看，XX市各级职能部门虽然加大了对农资市场的监管和整治，但目前农资市场仍然存在秩32、序混乱的问题，这些问题一方面导致广大农民消费不安全、不方便、不实惠；另一方面农资流通市场处于小、散、弱、乱的状态，导致农资市场不规范，加大了政府治理市场成本和难度。综上所述，XX市的农业基础尤其是种植业发展的潜力是很大的，但是市场的培育方面存在严重的滞后，同国内先进城市相比与科技城的形象极不协调。3.2 项目预测我国是一个农业大国，农业在国民经济中占重要地位。2009年的中央一号文件再次关注“三农”，这是中央从2004年以来连续第6年将一号文件的落脚点锁定于“三农”领域，也是中国建国以来决策层对“三农”的最长关注周期。只有解决好“三农”问题，中国经济的长久稳定发展才能有所保障，中国形成以内需拉33、动为主导的经济模式才有坚实的基础。2009年的中央一号文件明确指出“扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重点难点在农民”。中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。农业生产资料涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药兽药等种类，是农业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，为经济社会又好又快发展的有力保障。随着各级政党对农业生产的越来越重视，全国农业生产持续升温，种养殖业产品价格越来越高，产品结构和质量34、越来越好，不少产品除了满足国内需求外，还远销国外，农业生产形势好，与农业生产资料在数量、品种、质量、结构调整和保证供应密不可分，全国各级供销社和农业生产资料公司立下了汗马功劳。在粮食作物、油料作物、畜牧水产养殖业、蔬菜水果种植基地所在地区，先后都兴建了大型的农业生产资料批发市场，如哈尔滨，湖南、郑州、昆明、陕西、成都、南京等省市也相继兴建了大型的农资批发市场，对本地及周边的农业生产起到了积极地促进和推动作用，真正做到了党政满意，农民高兴，城市收益。从我省看，起步早的有成都龙舟路农资批发市场和川南农资批发市场，川东的南充，川中的遂宁也有规模不一的农资批发市场。这些市场的形成和兴建，对当地农业起到35、了积极作用。他们共同的成功经验是：将原本混乱分散的经销商组织到一个市场进行统一经营和管理，不仅能够解决厂家选择代理商的难题，还有益于工商、农业、物价、质检部门实施有效管理，打击假冒伪劣产品，杜绝坑农害农事件的发生。这种“市场运作，行业自律，规范管理”的模式，是值得借鉴和推广的。做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是农业社会化服务体系建设的重要一环，是服务于“三农”的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增收的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进公平竞争的客观要求。1、随着“新农村网络建设工程”和“万村千乡市场工程”建设的全面实施，36、这个巨大的供应网络，需要有一个大型服务设施和配送中心作为业务支撑。这既是方便农民购买和咨询，也是新农村建设的重要内容。据初步统计，全市已全面实施“新网工程”和“万村千乡市场工程”建设，现已建成372个农资农家店，并经省商务厅验收合格。根据助农增收的新形势需要，应建上千个农资农家店，从业人员达1.2万人。2、城区众多分散的农资小市场，已经不能适应城市发展和农村经济发展的需要，急需加以整合促进其换代升级。据统计，XX城区现有自发形成的、分散的、小规模的农资销售市场5处，其中：二桥片区（含二桥桥洞下、五一广场金鑫小区、万宝市场）有农药批发零售商40多家，种子批发零售商60多家，农膜、喷雾器20多家，37、六里村有20多家，三里村禽兽药商家30多家，绵兴路农膜农机具商家20余家，迎宾路农机具商家10余家。城区较大规模的肥料批发商10多家，城郊肥料零售商30多家。分散经营，既不利于公平竞争，又不利于有效管理。结合现状分析，在XX市XX区LM镇灾后重建总体规划（2009-2020）的指导下，本项目的实施能完成众商家和购买者拥有一个固定的、大型的、综合性的农资批发市场的共同心愿。第四章 项目位置及建设条件4.1区位优势与发展机遇4.1.1区位优势XX是四川第二大城市，是川西北的政治、经济、文化、信息与交通中心，是中国的科技城。XX交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。261公里的城市道路和宝成铁路、成38、（都）绵（阳）高速、绵（阳）广（元）高速、绵（阳）重（庆）高级公路以及5条通往县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络，给XX的经济带来了新的飞跃。XX市XX区LM镇建镇于1998年6月，镇内种、养殖业比较发达，是XX万亩无公害蔬菜基地、优质水果生产基地、奶牛养殖基地、XX区农村能源沼气建设试点镇。全镇辖9个行政村、1个居委会、52个农业合作社，总人口1.2万人，幅员面积23.78平方公里，耕地面积1.3万亩。LM镇农业种植业坚持实施科技兴农战略,积极引导农民转变思想观念,更新知识结构,突出科技教育与典型示范相结合。加快旅游农业,观光农业,生态农业建设步伐,狠抓结构调整以两季田固定厢39、沟双免耕,秸杆还田,地腊覆盖,温室大棚等为重点的农业种植新技术，生态家园工程建设。走农业可持续发展道路,推动农业和农村经济快速健康发展。项目所在地XX区LM镇地处涪江上游，距XX机场15公里，是四川小城镇建设重点示范镇。108国道高速公路横穿东西，且有被誉为“西南杨浦大桥”的互通式立交桥坐落场镇，九寨沟环线的绵江一级公路纵贯南北，距宝成铁路复线二级货站XX火车站6公里，是XX市的重要交通枢纽、进出川物资的重要集散的和中转站。交通、通讯、商贸较为发达。项目所在地的东侧是已建的LM一号干道，西侧为已建的LM一号路、南侧是已建的LM二号干道，北侧为24米宽市政道路。4.1.2发展机遇1、辐射范围广X40、X是四川的第二大城市，是西部较为发达的一个城市，是中国唯一的科技城，交通与地理位置都比较好，从其他类别市场如建材、小商品、食品、蔬菜、水果等市场建设和发展看，其建立后皆表现为：可辐射周边的广元、南充、巴中、遂宁、德阳、阿坝等地市，经济发展前景广。2、市场潜力巨大XX的城市规模和向周边辐射的功能，以及多年形成的农业优势项目都具有巨大的市场潜力。特别是XX市的种子产业通过30年的发展，尤其是近十年的快速发展，取得了巨大的成就，被认定和评定为农业部小麦原种生产基地、国家小麦改良中心XX分中心；四川省水稻原原种基地和国家级杂交水稻制种基地，已成为全省乃至全国最大的种子生产基地和种子集散地，可以实现立足41、川西北，辐射川、渝、黔西南地区，甚至可以远销第三世界国家和地区，市场潜力非常大。3、交通与通讯发达XX是川西北重要的交通枢纽，宝成铁路穿境而过，南郊机场与国内十余个大中城市实现通航，成绵、绵广、绵遂等高级公里互相连接，各县（市、区）都已建好市政道路，所有乡镇都通水泥（油）路，村村都通公路，形成了四通八达的立体交通运输网络，既有利于农资商品的进出，也有利于客商的往来。我市通讯建设发展迅猛，已实现村村通有限电视、程控电话，无线通讯、英特网、数字电视已覆盖全市各个县（市、区）及大部分乡镇，这些交通与通讯设施有利于农业生产资料批发市场的建设和物资、信息的快捷传递和流动。4、供销社系统是农资经营的传统主42、渠道，具备新建和管理农资批发市场的优势作为项目投资主体的XXxx实业有限公司是XX市供销社全资企业XX市农资公司控股的，且其股东全部由行业内农资经营大户组成。整个系统一是经过多年的经营建立了覆盖全市农村各个角落的销售网点和“万村千乡”农资农家店，全市70%的化肥、农药、饲料、农膜、农机具是通过供销社系统实现的。二是同生产厂家、大的批发商建立了长期的密切经营业务关系，有利于市场招商。三是拥有一批农资经营管理和技术服务人才。四是拥有化肥及农药检验机构和设备。五是以供销社改制后的几个农资经营公司为主要发起人，于2005年成立了XX市农资行业协会，本项目建设单位法定代表人xx，任XX市农资行业协会会长43、。全市主要农资经营企业是协会会员，各县（市、区）也纷纷建立了协会的分会组织，通过协会把分散经营的商家团结起来，形成上下贯通的强大力量。5、兴建大型农资批发市场是众商家的强烈愿望由于我市长期没有大型的、固定的农资经营场所，总商家深受其苦，经常由于城管、规划、业主等多种原因搬迁变换经营场所，大大影响了商家的经营积极性，他们多次强烈要求主管部门向政府反映落实农资批发市场建设问题。XX市人民政府一直都十分重视农资批发市场的建设，市政府早在1998年就由当时分管财贸的副市长马华同志牵头，希望落实一个大型的、固定的农资批发市场，由于多种原因未能如愿，以后分管流通的钱鹏霄副市长也多次过问，也未能实现；20044、4年董维全副市长召开政府办公会，专题研究兴建农资市场问题，形成并发了会议纪要，成立了农资市场建设领导小组，但由于市场选址受到多种因素制约，也未落实。2005年6月XX市农资行业协会成立后，会员又多次要求协会领导尽快落实市场建设，使大家有一个安身之所。4.2 自然条件4.2.1 气候XX区LM镇属亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，具有冬长但无严寒，无霜期272天；夏热但无酷暑，春旱、秋凉的特点，全年都适于农作物生长。年平均气温16.30，年平均日照时数929.71391.4小时。雨量充沛，年降雨量987mm，但季节分配不均，主要集中在69月份，占全年降雨量的76%，11月翌年2月降雨量仅45、为5%，形成春少雨多旱，初夏干旱频繁、立夏西部多涝、东部旱涝交错的气候特征。4.2.2地形地貌市境地貌受地质构造制约，地势西北高、东南低。西北部为山地,东南为丘陵，境内幅员面积构成比为：山区占61%，丘陵占20.4%，平原占18.6%。4.2.3其它项目选址的地质、水文条件有待进一步作地质勘探查明。4.3工程地质及水文地质条件4.3.1工程地质条件本项目所在地属于区域稳定区一级阶地与二、三级阶地中部，工程地质环境良好，不属于地震断裂带，不会受到山体滑坡及泥石流等次生灾害的影响。一级阶地粘性土具有中等压缩性，容许承载力120kN/m2140kN/m2,下部沙砾卵石层容许承载力一般为300kN/m46、2500kN/m2，属于良好的天然地基。二、三级阶地粘土具有低压缩性弱、中等膨胀性，属不均匀胀缩，容许承载力160kN/m2240kN/m2，其下部泥质砂砾卵石层承载力一般可达300kN/m2，属于较好的天然地基。4.3.2地质构造及不良地质市境主要地质构造类型有摩天岭东西向褶皱带、LM山北东向构造带和旋扭构造三类。在摩天岭东西向褶皱带上主要有青溪大断裂、营坪断裂和虎牙断裂三个断裂构造。1976年松潘平武大地震即发生在虎牙断裂上。而LM山北东向构造带位于四川盆地西北侧，全长450公里。在LM山北东向大断层中，区域性大断层有江油灌县大断层、北川映秀深断裂带、青溪大断层。其中北川映秀深断裂带北起广47、元茶坝以南，南达泸定县一带，其间穿过彭灌九里岗复式背斜东南侧，宝兴复式背斜西北侧，长达400余公里。总体作北东40度延伸。这一断裂可分为南北两段，市境为北段称北川大断裂,南段称为映秀断裂或中雎铺断裂带，发生于LM山台缘褶皱带内。北川断裂带走向北东40度左右，倾向北西，倾角50度-70度，在北川县显示最清楚，由北川向东北延伸，在曲山至邓家渡一段的湔江东南岸可见到断层三角面。它再向北东延伸入平武南坝一带，即称南坝大断层。据中国地质烈度区划图（2008版），本区抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g。4.3.3水文地质条件地下水在地表下4.34.8米，相对高程为94.595.8米48、。根据区域水文地质气象资料，地下水类型为沙、砾、卵石层孔隙性潜水，补给来源以补给为主，其次为大气降水。地下水的物理性质为无色、无味、透明。地下水的化学性质，PH值在78之间，属中性水，总硬度1525德国度，属中硬水。化学类型为HCO3Ca.Mg型水。场地地下水对混凝土结构无腐蚀性，适宜本项目工程建设。4.4项目区域基础设施配套条件1、道路项目所在地的东侧是已建的LM一号干道，西侧为已建的LM一号路、南侧是已建的LM二号干道，北侧为24米宽市政道路。2、管网工程市场所在地周边已敷设好市政管网，市场内的给水排水等综合管线直接接入市政管网。4.5 施工条件1、天然建筑材料本项目新建工程施工所需要的砂49、料、卵石、上料等全部能在区内市场采购。2、主要外来材料的供应本工程施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在区内市场采购。3、施工电源本工程施工电源由XX电力部门供应。因此本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。4、施工队伍及设备施工队伍通过招标方式，在省内外选择有能力承担本工程施工的专业施工单位。工程所需的机械设备由中标单位自行解决。XX市有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足的劳动力。4.6建设条件分析结论综上所述，建设用地区域地理条件及自然条件好、交通便利、施工条件、经济条件、政策条件良好，周边无污染企业，环境优美。建设用地内无不良地质现象，地壳处于稳定状态，场地属于山50、坡场地，地貌简单，处于建筑抗震有利地段，场地地下水对混凝土结构无腐蚀性，适宜本项目的建设。第五章 项目平面布置及工程设计方案根据XX市XX区LM镇灾后重建总体规划（2009-2020）及业主提供的基础资料，项目所在地在LM镇小桥村、尖峰村，地块现状多数为农业用地，有少量的居民。规划区域范围内面积215.3亩,净面积163.8亩。其南北总长约330米，东西总长约350440米。本可研项目用地面积145.7亩，净用地面积110.45亩。5.1方案设计原则1、总平面布置，应在总体规划的基础上，根据工业企业的性质、规模、生产流程、交通运输、环境保护，以及防火、安全、卫生、施工及检修等要求，结合场地自然51、条件，经技术经济比较后择优确定。 2、 总平面布置，应符合下列要求：（1）、在符合市场运营流程、要求和使用功能的前提下，建筑物、构筑物等设施，应联合多层布置； （2）、按功能分区，合理地确定通道宽度；（3）、分区建筑物、构筑物的外形宜规整；（4）、功能分区内各项设施的布置，应紧凑、合理。 3、 总平面布置的预留发展用地，应符：分期建设的工业企业，近远期工程应统一规划。近期工程应集中、紧凑、合理布置，并应与远期工程合理衔接。4、区域的通道宽度，应根据下列因素确定：（1）、通道两侧建筑物、构筑物及露天设施对防火、安全与卫生间距的要求；（2）、铁路、道路与带式输送机通廊等工业运输线路的布置要求；（352、）、各种工程管线的布置要求；（4）、绿化布置的要求；5、总平面布置，应结合当地气象条件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然通风条件。高温、热加工、有特殊要求和人员较多的建筑物，应避免西晒。6、总平面布置，应防止有害气体、烟、雾、粉尘、强烈振动和高噪声对周围环境的危害。7、总平面布置，应合理地组织货流和人流。8、总平面布置应使建筑群体的平面布置与空间景观相协调，并应结合城镇规划及厂区绿化，提高环境质量，创造良好的生产条件和整洁的工作环境。5.2 方案论证比选5.2.1建设条件1、规划区域范围及周边现状如图5-1所示。其中LM一号路、LM一号干道及LM二号干道均为40米宽现状市政道路，五号路为2053、米宽现状市政道路。已建的市政道路给水及雨、污水管线等设施完善。此四条路范围内地块有一条规划的纵向市政道路（本可研中以下以“农资路”代称，此名仅为代指，非其真实名称）尚未修建。另有一条引水渠横穿地块，规划区域范围内引水渠长度约为360米。图5-1 建设用地规划图2、规划范围内地块面积关系LM一号路、LM二号干道、LM一号干道及五号路范围内的包括道路中心线内侧规划区域面积共215.26亩。将规划区域范围内以“农资路”和引水渠为界划分为A、B、C和D四个区。其规划地块净地面积见下表5-1。表5-1 规划地块净面积表区 域 名 称面积（亩）不含引水渠净面积（亩）含引水渠净面积（亩）规划地块左A区49.54、6566.5368.48C区16.88左侧引水渠1.95规划地块左B区60.8192.3795.28D区31.56右侧引水渠2.91合 计158.9163.765.2.2 方案一（布置如下图5-2所示）图5-2 方案一平面示意图方案一概述：将D、B块面积122.57亩的完整地块作为市场用地，其净面积为95.28亩。将引水渠改为地下管涵。农资市场以北以五号路为界，东以LM一号干道为涡轮机，南以LM二号干道为界，东以“农资路”为边界。LM一号路、LM一号干道及LM二号干道均为40米宽现状路，五号路为20米宽现状道路。南北各设置市场主入口，东西各设置一个市场次入口。以市场4个入口，南北，东西向各设置55、一条9米宽市场内部主干路。另沿市场周边设置一圈6米宽道路用于组织市场内交通。交易区横向设置两条非人行步道。市场东西干道以南为市场交易区，以北为综合用途建筑（倒班房，配送中心，农技推广中心，超市停车场，综合楼等），并在北侧设置停车场。场内雨污管线均沿场内道路布置，经污水处理站处理达标后排入已建市政管网。同时，市场设置了垃圾收理点及污水处理站及配电站等基本设施。市场交易区设置周围办公营业配套用房以提高土地综合使用率。方案一优缺点分析优点：地块几何形状规则，方便平均布置各个区域。分区均衡，便于管理。场内道路网布局主次分明、对称，能够方便组织场内交通。缺点：用地范围内有一条引水渠，引水渠不利于农资市场56、的建设，且市场建成后，场内产生的污水有可能会渗入引水渠内对环境造成污染。因此需要对引水渠改造，并会进一步增加工程造价。5.2.3 方案二方案二如下图5-3所示。农 资 路图5-3 方案二平面示意图方案二概述：拟以地块内引水渠以南作为市场建设用地。地块面积145.7亩，净用地面积110.45亩。农资市场被规划的“农资路”分为两个片区，暂以A区、B区代指市政道路市场左侧和市场右侧。市场A区及B区各设置一个大门，分别设置在“农资路”左侧和右侧。 农 资 路图5-4 方案二平面布置图A区共六条道路，如图5-5所示，A区干道设为10米宽主路连接市场与“农资路”。1至4号路均为6米宽道路，A区5号路为8米57、宽的道路。6条场内道路将A区分为四个区域。将三块规则区域分别布置为一、二、三号交易区。余下不规则地块设为A区停车场和绿化。A区四周修建多层商铺及办公或营业配套用房。B区共8条道路，如图5-5所示，B区干道设为10米宽主路连接市场与“农资路”，B区1至6号路均设置为6米宽道路辅助场内交通，7号路设置为8米宽道路。B区内8条场内道路将B区划分为6个区域。其中5块几何形状规则的区域设置为四至八号交易区。剩下的不规划区域设置为B区停车场。B区四周修建多层商铺及办公或营业配套用房。市场内部道路均为人车混行。场内雨污管线均沿场内道路布置，并接入已建市政管网。方案二优缺点分析：优点：引水渠以南布置市场，可以58、避开引水渠的影响，降低工程造价，同时可以防止市场内污水流入引水渠而影响环境。市场内路网布置合理，能够使场内交通得到合理组织，大门开在规划区域内规划的“农资路”两侧，能够减小对南面LM二号干道的交通影响。同时将市场分成两个大区即A区、B区，同时可以利用“农资路”组织交通。缺点：利用现状引水渠为界将其以南作为市场用地，地块几何形状不规则，造成A、B区交易区面积不相同以及停车场形状不规则；另外，将市场分为两个区且面积过大不利于管理。同时规划的市政道路“农资路”尚未修建，故农资尚无法利用。5.2.4方案比选方案一地块规则，利于市场分区布置及管理。但场内有引水渠横穿，需要对引水渠进行改造，修建污水处理站59、后可避免市场产生的污水对引水渠的影响。方案二地块不规则，划分为两上片区，且面积过大不便于管理，规划的“农资路”尚未修建，不能很好地利用。综合比较，本可行性研究报告认为方案一优势明显。推荐以方案一作为建设方案，且本可研的所有数据分析和报告都是按照方案一计算和说明的。5.3 项目建设内容该项目为XX市农资产品批发市场项目，该项目主要包括以下：（1）钢结构交易区；（2）钢结构仓库；（3）钢结构办公营业用房；（4）倒班房、配送中心；（5）农资推广中心；（6）农资市场超市；（7）市场道路；（8）停车场；（9）基础设施工程（给水、雨水、污水管网，污水处理站，配电房，公共厕所，垃圾收集点，绿化工程等）。农资60、市场主体为交易区，其它建筑及设施均为交易区及交易服务。农资市场以东西干道将市场划分两个大片区。南片区主要作为交易仓储区，北片区，作为综合办公配送物流服务区。图5-5 方案一（优选方案）平面布置图本可研将农资市场建设拟分为两期，渐进式实施建设方案。1、一期建设农资市场主体交易仓储区及其部分配套设施。东西干道以以南片区，主要包括钢结构仓储区（7#、8#），钢结构交易区（3#6#），停车场以及办公及营业用房（1#、2#）。必要的基础设施是市场运转的先决条件，因此将污水处理站，公共厕所及配电站及南片区内部道路及其附属设施纳入一期考虑范围。一期办公及营业用房周边建设人行步道。道路周边辅以绿化带及行道树，61、以美化市场整体综合环境，营造和谐的人文自然气氛，是构建和谐的农资市场不可或缺的一部分。2、二期的建设是为打开农资市场新局面，进一步完善农资市场配套服务设施的举措。二期建设，包括倒班房，配送中心（9#、10#），农资推广中心（11#），超市（12#），综合楼（13#），办公楼（14#）以及停车场。垃圾收集站，二期道路及其附属设施等。从规划图可见，一条引水渠东西方向横穿过地块内。因此，本可研拟对此加盖板措施以保证地块完整性能被农资市场所利用。另外东西干道北面修筑一段挡土墙 ，将北区和南区划分开。二期建设以完善农资市场基础设施为主，同时丰富农资市场功能，一二期完工后，农资市场，将成为集休闲、娱乐、综62、合办公、商务、农技知识推广等功能于一体大开型综合市场。成为川西北地区，规模较大的一座农资交流服务中心，将对其它地区农资市场起到带头模范作用。5.3.1 钢结构办公及营业用房（1#、2#）1、平面布置在一期项目中，拟在南片区周边布置两层办公及营业用房，其为钢结构建筑。主要作为办公场及营业用途。1#建筑地基占地面积2563.27m2,建筑面积5126.54m2。2#建筑地基占地面积2689.74m2，建筑面积5379.48m2。1#、2#外侧设置人行步道。方便行人过往，辅以适量绿化，能吸引充足的人流量。2、防火间距按照建筑设计防火规范，该多层框架建筑耐火等级为二级，建筑之间防火间距应大于6米。3、63、建筑物抗震设防为七级；4、市场周围多层建筑均后退道路红线5m，建筑突出部位离交叉口红线10m及以上。5.3.2 市场交易区及仓库（单层钢结构3#8#）拟设置3#8#为交易主体区，其中3#6#为交易区，7#、8#作为仓库。交易区主体建筑均为为单层建筑，推荐采用轻钢结构建设交易区建筑主体。市场建筑全为开放式。交易区内分类设置，独立店铺，由入驻商家自主经营，建筑面积为11220平方米。1、推荐交易区建筑尺寸及结构：表5-2 交易区建筑推荐尺寸序号项目名称跨度(m)高度（m）长度（m）面积(m2)13#交易区27.57.9560.51663.7524#交易区27.57.9575.52076.2535#64、交易区27.57.9560.51663.7546#交易区27.57.9575.52076.2557#仓库27.57.9560.51663.7568#仓库27.57.9575.52076.25合计11220交易区内建筑为单层钢结构大棚。单层钢结构应设计为通用型标准商铺和仓库。要求做到整洁统一、美观牢固、防水隔热、防风抗震、经济快捷，特别要突出“通用”和空间的充分利用。根据多年的使用经验，轻钢结构较为适合以上要求。建筑全部为门式轻钢结构，柱间支撑及屋面支撑采用主次钢构框架。屋面采用压型板隐蔽扣合式安装，屋顶为轻钢龙骨架，屋脊安设通风天窗。隔墙为双面彩钢板，地面为水泥地面。市场室内标高高于室外道路路65、中30厘米左右。交易区最小间距为10米。最大间距为20米。2 、建筑抗震防为7级。5.3.2 框架结构建筑（9#14#）1、市场东西干道以为市场北区，北区建筑9#至14#，依次为：倒班房、配送中心、农技推广中心、超市、综合楼及办公楼。此6群建筑均为低层框架结构建筑。详细规模如下表5-3 北区建筑规模表建筑编号楼层占地面积(m2)建筑面积(m2)9#4918.393673.5610#41019.344077.3611#32638.17914.312#33674.1611022.4813#4943.173772.6814#41118.244472.962、防火间距按照建筑设计防火规范，该多层框架建66、筑耐火等级为二级，建筑之间防火间距取6米。3、建筑物抗震设防为七级；4、市场周围多层建筑均后退道路红线5m，建筑突出部位离交叉口红线10m及以上。5.3.3 市场道路及交通组织1 场内道路市场内道路的主要功能为组织市场内部交通，消防通道，路面结构推荐采用18厘米厚C30水泥混凝土路面面层，20厘米厚二灰砂砾基层，25厘米厚砂砾石垫层，断面型式均为一板式。道路为人车混行。图5-6 方案一（优选方案）道路平面示意图市场内共道路3条,主干道2条。南北干道宽及东西干道均为9米宽道路，为市场主要道路。其主要为联系市场内部与外部交通。为农资市场交通大动脉。市场环线，主要担负组织农资市场内部交通职能。市场环67、线宽6米。市场区道路总长1426.7米，道路总面积9858平方米。详细规模见下表5-3。表5-4 市场道路规模表编号道路名称宽度（m）长度（m）1南北干道9300.12东西号路9216.43市场环线6910.2合计1426.72、场内交通组织农资市场内部共计三条完整道路，分别为南北干道、东西干道及市场环线。两条干道末端为四个市场出入口。其中南北干道末端为市场主出入口，东西干道为市场次出入口。两条干道是联系农资市场与外界的重要桥梁。外界，人流车辆等通过干道出入口进出农资市场。同时两条干道也是农资市场的重要交通骨架，其分别南北、东西方向穿越农资市场。农资市场内主要依靠两条干道发挥交通组织功能。同时68、，设置市场环线，从图5-6可以看见，市场环线，始于南片区东西干道东边次出入口，终南区环行南后北上，再绕北片区环行一圈。从图可以看出，市场环线其主要职能是辅助市场内部交通，减轻主干道压力，并增加市场周边与市场中心的联系。在钢结构交易内，由于车流量较大，因此交易区之间考虑设置两条横向人行步道，在非紧急情况下禁止车行，以保证市场内人员安全。农资市场内，两条干道及市场环线道路均为人车混行，市场内部道路主要功能为组织车辆及人流场内交通，车辆装卸完货物之后应立即驶离。车辆应停泊在市场内部停车场内，严禁车辆在场内道路上乱停乱放。3停车场为方便市场内车辆泊车，由于南片区为市场主体交易区，车流量估计较大，故本可69、研拟在市场南征区设置两处停车场，分别位于3#、4#交易区以南，1#、2#以北。此两处停车场主要考虑为市场内货车停泊。市场北片区，10#、12#以东，设置一处停车场，主要考虑为货车停泊，部分私家车亦可停靠。同时在9#、11#以西设置12处停车位。主要考虑为市场管理单位车辆停放。停车场及停车位规模如下表。表5-5 农资市场停车场规模表序号停车场名称面积（m2）1南片区西691.782南片区东874.483北片区东12.7.434北片区西12个停车位5.3 给水排水5.3.1 给水市场四周建筑用水直接由市政自来水管网供应，水量及水压均满足要求。在市场建设过程中，随同场内道路建设进程，延伸市政供水管道70、，在地块外形成环状供水管网系统，并接入市场外道路，以满足生产生活用水和消防用水要求。地块外的给水建设均由XX市水务集团承担，其建设标准和选用材料按国家相关标准和行业要求执行。在用户入驻后，再由企业直接申请用水，由供水企业直接装表计量收费。避免表前水损分摊问题。5.3.2 排水排水系统采用雨、污分流排放方式。排水方向由南向北，由西向东，雨水的主要排放路径为各道路雨水口收集雨水后，经由市政道路至雨水管排放。污水经市场内部管网污集至东西干道西出入口附近污水处理站，处理达标后排入市政管网。市场内排水管推荐采用HDPE双壁波纹管。排水检查井井圈井盖及雨水口篦子推荐采用高分子复合材料，车行道上的按重型设置71、，非车行道按轻型设置，以便于维护管理。5.4 供电可在市场西侧从变电站引入两回10KV输电线路，在市场东西干道西出入口办公综合用房内设置配电房，配电房对分用途对各用电户进行配电。由于农资市场，涉及生活用电及生产用电，对不同用电户，用电需求不一致，因此，单独修建配电房是必要的，对不同用电户按其需求不同进行供电。电缆截面的选择除应满足负荷需要外，还应满足短路热稳定要求。为保证电力系统运行及市场内用电的安全可靠性，所有输配电设备应选择经两部委鉴定合格，并持有生产许可证厂家的合格产品，开关的开断电流应满足开断要求。配电变压器选型待入驻企业明确供电容量后再行安装。计量设施的设置应满足电力部门计量的有关要72、求。同时配置必要的调度通讯手段，并组织到XX电业局调度中心。5.5 通信及信息系统通信由本地电信经营企业自行安装设置。5.6 其它设施1、环卫设施由于农资市场在建成投入正式运营后，人流量较大，加之市场内部将会产生大量生活及生产垃圾，因此市场内部必须设置相应的环卫设施以保证市场的洁净，沿市场内道及人行步道附近设置，一般间隔50-100米设置一处垃圾箱（筒），人流密度较大区域，设置间距可适度下调。同时，建议在市场东北角及西南角，各设置一处垃圾收集点。将市场内部垃圾收集于此两处。可在每天凌晨由环卫车辆运送至垃圾转运站，进行处理，最终运送至垃圾填埋场或其它垃圾终端处理点。2、污水处理设施由于农资市场面73、积较大，交易区众多，功能复杂，集办公、休闲、交易等功能于一体。因此，估计较会产生大量的生活、生产污水，且交易区农资产品复杂，易产生有毒有害的污水。因此农资市场应单独设置污水处理设备对市场内产生的污水进行处理，对于市场内的生活污水，建议在市场东北角及西南角，各设置一处化粪池，对生活污水先期处理，再经由污水处理站处理，最后排入市政管网。污水处理站建议专门布置，可选址于东西干道西出入口附近。由于污水处理站设置较为复杂，设备须根据农资市场污水类型作相应选择，故本可研不对其作专项论证。仅对选址作出建议，在下一步工作中，建议对污水处理站作专项论证。3、配电站由于市场内，用户用电需求不同，外界输电线为10K74、V高压电，因此需单独设置配电站为用户区别化供电。配电房建议设置在市场东西干道西出入口附近。配电房应在下一步工作中作专项论证。4、消防设施为保证农资市场生活生产安全，因此应按规定要求设置适量的室外地上式消火栓。消火栓供水应给水管网供给。5.7 绿化工程绿化是市场的重要组成部分，它起着保护环境、净化空气、调节小气候、减低噪声以及改善人民生活质量等作用。在市场内种植绿篱、草皮和花卉，尽可能多方设置绿化，提高绿化面积，把市场营造成为一个绿荫覆盖的富于美的地方。从节约工程造价，以及减少日后维护成本角度出发，本工程绿化建议多种树，少种草。绿化树种：建议多栽种本土树种，推荐树种有：银杏、栾树、臭椿、广玉兰、75、红叶李、木芙蓉、银杏、桂花等。灌木推荐：小叶女贞、红继木、金叶女贞、十大功劳、南天竹、鸭脚木等。本可研农资市场，拟绿化面积为13338.92平方米，绿化率约21.04%。合理、科学布局，兼顾统筹，本可研在项目工程方案内容仅作平面布置推荐。农资市场详细布置及工程项目其它设计内容，建议可在下一步工作中进一步细化、优化。第六章 项目实施进度计划6.1 项目建设工期按照国家关于基础设施建设管理的相关规定，项目建设必须严格执行基本建设程序，精心设计，严格强化施工管理和监理，确保建设中的质量。由于本项目包含钢结构商铺及库房，多层框架商铺及办公或营业用房及配套设施，实施子项较多，每个子项都涉及到勘测，设计，76、施工，水电及设备安装等内容，各子项间交叉内容多。因此本项目建设期拟定为三年，36个月。6.2 项目进度安排1、2010年11月，完成项目可行性研究报告编制上报、立项审批、规划审批、环境评估等工作。2、2010年12月，完成方案及初步设计。3、2011年1月，完成施工图纸设计。4、2012年12月，一期工程竣工验收。5、2013年10月，二期工程竣工验收。6.3保障措施为保证项目的顺利实施，成立基建领导小组，设立专门机构负责工程建设过程中需要解决和协调的一切事项。做好项目施工前的一切准备工作，按时保质提供可供施工的设计图纸，水、电到位。通过加强管理，合理运用有效资金。在投资成本、材料价格、材料质77、量、建筑质量等方面建设方都会采取极其认真、谨慎的态度积极参与，力争将本项目建设成为高效、优质、价廉的一流工程。第七章 节能节水设施7.1节能7.1.1节能的原则和要求节能是我国发展经济的一项长远战略方针，其方针是：开发与节约并举，把节约放在首位。项目主要为基础设施项目，目前我国建设项目能耗占能源消耗总量的比例已超出1/3，建设项目节能势在必行，政府也对此作出强制要求。1997年公布施行的中华人民共和国节约能源法是我国关于节约能源的基本大法。该法明确要求：“各级政府应当在基本建设、技术改造资金中安排节能资金，用于支持能源的合理利用以及新能源和可再生能源的开发”，“固定资产投资项目的设计和建设，应78、当遵守合理用能标准和节能设计规范”，“达不到合理用能标准和节能设计规范的项目，依法审批机关不得批准建设；项目建成后，达不到合理用能标准的节能设计规范要求的，不予验收”。项目的建设方案应按照上述法规的要求，依据国家和行业有关节能的标准和规范合理设计，起到提高能源利用效率，促进国民经济向节能型方向发展。7.1.2节能技术标准依据1、中华人民共和国节约能源法（1997）2、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ 134-2001）3、公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）4、泵类及液体输送系统节能监测方法（GB/T 16666-1996）5、节能中长期专项规划（2010-2020）7.79、1.3能源构成 本项目在建设期的能耗主要是水、电等。 项目运营期需要的能源有：电、天然气、自来水等。7.1.4节能措施1、把好设计节能关节能设计把关对项目的节能效果影响很大。必须严格执行国家强制性标准，通过节能设计审查关。为了更好地贯彻节能标准，设计时应注意以下几点。（1）房屋的建筑设计和建设，积极稳妥的运用“新工艺、新技术、新设备和新材料，又要考虑技术的成熟性和实用性，尽量考虑建筑物的朝向、采光、保温等节能因素，力求实现建筑节能，使本工程设计更为合理、更为节约、更为优化。设计时应注意窗墙面积比、遮阳效果、及房间的朝向。空调负荷随窗墙面积比的增大而增加。提高窗户的遮阳性能，能大幅度降低空调负荷80、。房间的朝向对空调负荷影响也很大，顶层及东、西向房间的空调负荷都大于南、北向房间。减少东、西向空调房间是空调建筑节能的重要措施。节能设计的重点要放在建筑外围护结构的保温隔热上，比如采用新型节能型墙体材料，采用气密性好的门窗，屋面设计良好的保温隔热层，门窗要有遮阳措施等。一般情况下，建筑物的热交换，70通过门窗，30%通过墙体和屋面，门窗的保温隔热就显得十分重要。（2）在所招商项目需起在工艺上节能，应积极应用有成熟经验的新技术、新工艺和新设备，不得选用已公布淘汰的机电产品，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。为减少电能损耗，在变压器低压侧采用电能无功功率补偿，提高功率因素，符合评价企业合理用电81、技术导则1.6的规定。（3）基础设施的材料选取要考虑项目的运营成本，如路灯的设置在个别照明要求不高的地方要选择双侧交错布置，采用大截面的电线以减小电线的发热，采用节能灯，以降低功耗，达到节能目的。2、通过加强管理，推进建筑节能（1）要健全项目建筑节能管理机构，加强对项目节能的组织管理。为加大对建筑节能的管理力度，严把建筑节能项目的施工图审查和质量验收关。（2）要重视建设项目节能的法律法规。要严格遵守节能法律法规，做到有法可依，并严格监督管理，这是实现节能目标的重要保障。用节能工作的管理法规、墙体改革、经济激励政策、能源使用布局、清洁能源和可再生能源使用政策。7.2节水7.2.1节水的原则和要求82、全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。2002年5月国家计委和水利部颁布建设项目水资源论证管理办法，实行严格的水资源政策，要求建设项目必须充分评估水资源的承受能力和合理使用水资源。建设项目必须依据国家和地方政府制定的主要行业用水定额标准，合理确定项目的用水量。XX市为国家唯一科技城，同时也是全国节水示范城市，项目单位水耗应达到同行业国内先进水平。7.2.2节水技术标准依据中华人民共和国水法（2002）节水型生活用水器具（CJ 164-2002）7.2.3节水措施选用节水型生产、生活设备，减低水的耗用量。必须淘汰落后的卫生器具、设备83、和管道材料。采用高效节水型新工艺、新设备、新材料，对节约水资源关系重大。同时供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗。为节约用水，采用节能型陶瓷芯龙头、建筑内冲便器安装延时自闭阀。给水系统采用优质管材、管件（包括接头、弯头、三通和四通）及附件（包括法兰、阀门和水龙头），防止跑、冒、滴、漏，减少输送过程的水资源损耗。第八章 环境保护8.1编制法规依据1、中华人民共和国环境保护法（1989）2、中华人民共和国大气污染防治法（2000）3、中华人民共和国水污染防治法（1996）4、中华人民共和国固体废弃物污染防治法（1996）5、建设项目环境保护管理条例国务院令第253号1998年11月6、关84、于进一步做好建设项目环境管理工作的几点意见国家环保局环监（93）第015号7、环境影响评价技术导则HJ/T21-23-93及HJ/T-24-958、建设项目环境保护管理条例（1998年国务院253号令）9、环保产业发展“十五”规划8.2采用的环境保护标准8.2.1环境质量标准本项目执行以下评价标准：大气环境执行环境空气质量标准GB3095-1996 二级；水质环境执行地表水环境质量标准GB3838-2002 III类；声环境执行城市区域环境噪音标准GB3096-93 III类；8.2.2污染物排放标准1、大气污染物执行大气污染物综合排放标准GB162297-1996二级标准；2、水污染物执行污85、水综合排放标准二级标准；3、施工期噪音执行建筑施工厂界噪音极值GB12523-90。8.2.3环境质量现状调查与分析项目所在地块在XXXX区LM镇川西北农副产品物流园区，该地块所在区域规划为商业区，还未进行开发，目前为农民耕地和少量民房。项目建设四周环境较好，几乎无重大污染现象，对本项目无不利影响。8.3主要污染源和污染物分析项目完成后基本不对环境造成影响，产生的污染主要是在施工期和运营期。施工期产污主要集中在施工场地和物料运输道路上，属于敞排，排放范围大，集中收集和统一管理难度大。1、废水废水主要为施工废水、施工人员生活污水、降低地下水位排水。2、废气废气主要有施工期扬尘，车辆机械尾气和油漆86、挥发的有机气体。3、噪音施工期各种施工机具运转及运输车辆都将产生噪声，噪声值一般在80-110dB左右。4、固体废物项目施工将产生施工废渣、建筑垃圾、废油和生活垃圾。8.4环境影响分析及对策8.4.1施工期环境影响及对策1、废水影响和对策项目施工范围遍及面广，根据工程的特点，应对施工废水分别对待。施工人员生活污水可在施工场地修建简易化粪池，处理后排入市政管网，经过污水处理站统一处理排放。在施工建设区不便直排的生产废水，应集中设置沉淀池，经沉淀后循环使用，不外排。只要加强管理，严格落实以上防治措施，施工期产生的废水和污水对环境影响甚微。2、大气污染影响及对策施工期对大气环境的影响主要是扬尘，土石87、方的挖掘、建筑材料运输装卸以及搅拌作业等均会产生一定的粉尘，由车辆运输引起的扬尘对路边30米范围及下风向150米之内都会产生一定影响。此外，施工机具车辆运行产生一定的内燃机烟气污染。为将影响减少到最底程度，施工中应严格按有关规定执行，切实采取以下措施，减少车辆运输漏洒；洒水除尘；合理安排土方堆放场地。只要严格按规范施工，将不会对环境空气造成危害。另尽量加强施工运输车辆的管理，尽量安排晚上运输，减少扬尘对居民的影响。3、噪声影响及对策施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，产生的噪声可高达90dB以上，对200米范围区域存在一定影响。因此施工期应严格按国标对噪声的有关规定执行，工地周围可设置围88、护并对高噪声设备设置简易声屏。尽可能减少噪声对周围环境的影响。尽量不进行夜间施工。4、固体废物影响及对策施工期固体废物主要是施工人员的生活垃圾、施工废渣土及废弃的建筑装饰材料等。本项目挖掘的土石方主要用于回填，基本不排放；施工场地现存的废弃房屋拆除后，废渣可运至建筑垃圾场，不会污染当地环境；生活垃圾集中收集后运至垃圾场。因此，本工程施工期产生的固体废弃物对环境造成的影响很小。5、生态环境影响分析项目所在地为一般农田，植被稀少，种类简单，工程建设对区域的植被损害也不明显。工程将在厂内和路边设置绿化景观用地，绿化用地占建设实际用地面积的10%，这不仅弥补了对占地区原植被量的恢复，更体现了对生态环境89、的建设。6、倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民、企业等影响，做到“以人为本”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调施工中对环境影响问题。总之，施工期对环境的影响是短暂的，只要采取合理措施，管理得当，其影响可减少到最底程度，并随施工的结束而结束。8.4.2运营期环境影响及对策为加快产业集聚、减少环境污染，促进区域经济可持续发展，建设专业和规范的农资经营市场迫在眉睫。农资市场的环保措施体现如下：1、根据农资经营特点和农资产品的特性，农资市场的选址选在城郊靠二环路处的XX区LM镇，远离居民集中居住区。2、建设规划农资市场时，将农药、种子的交易区规划在整个市场相对独立的区90、域，这样有利于商品和污染源的管理。同时整个区域会选在一个相对高地，这样就不会有被水淹后发生泄漏造成的水污染问题。3、严格管理商家经营的商品，经营商品必须是符合国家有关要求的产品，不能经营剧毒产品。随着科技的进步，现代化农业都是使用的低毒高效农资产品，有毒和高残留的产品都遭淘汰，所以谈农业就觉得有毒的时代已经过去，只要加强管理，就能有效控制污染和危险的源头。4、市场对环境采取严格的防护，实施严格的管理措施。如要求环保部门及所有商家做到组织落实、职责落实、人员落实、措施落实；要求运用先进的计算机控制系统，对所有进出基地的货物实行智能化管理。5、建立和完善市场环境保护各项规章制度和环境管理手册。明确91、从进货、销售环节相关责任人的责任和义务，建立起市场化得法律约束保障体系，促使基地管理进入基地的企业都有法可依、有章可循；市场的生产企业都要建立相应的环保机构，做到环保工作正真落到实处。6、市场要长期配合环保部门，对企业管理人员和生产经营人员进行环保教育培训，以增强职工对农资产品特点的认识，提高他们的资源意识和环保意识。8.5环境可行性结论与建议8.5.1环境可行性结论本项目建于城市总体规划的市场用地，项目与政府发展政策相容。工程进行后，工程外排污染物数量少，对外围环境影响小，不会改变其环境功能。工程贯彻了清洁施工原则，污染物必须达标排放。同时要求环境整治设施严格坚持“同时设计，同时施工，同时投92、入运营”，并有效控制生态破坏。在环境保护方面，XXxx实业有限公司在XXXX区LM镇建设XX市农资产品批发市场是可行的。8.5.2环境保护的建议 1、建设单位加强施工期环境管理，控制扬尘及噪声扰民。2、加强施工环保设施的日常管理工作，强化环保设施的维修、保养，确保环保设备以正常工作状态进行，健全施工环保设施运行的工作制度和污染源管理档案。第九章 投资估算及资金筹措9.1投资估算9.1.1投资估算说明该项目为XX市农资产品批发市场项目，由于项目投资较大，为了减小资金压力，可研建议将项目分为二期。一期包括钢结构交易区7472平方米、钢结构仓库3736平方米、钢结构办公及营业用房9776平方米、配电93、房、污水处理站、公共厕所、垃圾收集点、室外停车场、市场内道路工程、给排水工程及绿化工程等子项。二期包括框架结构超市11022平方米、 框架农技推广中心7914平方米、框架结构办公楼和综合楼8246平方米、配送中心4077平方米和倒班房3674平方米、室外停车场、市场内道路工程、给排水工程、绿化工程及堡坎等子项。9.1.2 投资估算的编制依据1、市政工程投资估算编制办法2007版。2、市政公用工程设计文件编制深度规定。3、市政工程投资估算指标（2007）。工程直接费按市政工程投资估算指标中的综合指标计算。4、材料价格按四川工程造价信息（2010年第8期）计算。5、其它费用的计算依据及计算标准：根94、据建设部（1996）建标字第628号文“城市基础设施工程其他费用定额”有关规定计算各项费用。所用的计费标准和规范有：建设工程监理与相关服务收费管理规定 (发改价格2007670号)；基本建设财务管理规定（财建2002394号）；招标代理服务管理暂行办法（计价格20021980号）；工程勘察设计收费标准（2002年修订本，计价格200210号）。(1) 建设单位管理费：根据基本建设财务管理规定（财建2002394号的有关规定内插。(2）项目前期工作费（除环境评价）：照国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）的相关规定计列。(3）项目前期工作费中环境影响报95、告书编制和评估按照国家计委关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格【2002125号）的相关规定计列。 (4) 工程勘察费：按照国家发展计划委员会、建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订本）的相关规定计取。(5) 工程设计费：按照国家发展计划委员会、建设部工程勘察设计收费标准（2002年修订本）的相关规定计取。(6) 工程建设监理费：按照国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知(发改价格2007670号)的相关规定计列。(7) 工程保险费：按第一部分费用（即工程建设费用）的0.50%计。(8) 标底编制及招标管理费：应按招标代理服务管理暂行办法（计价格296、0021980号）。（9) 基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算。（10) 涨价预备费：因震后物价已经在高位，所以价格上涨指数按0%计。（11）场地准备费及临时设施费按第一部分费用的1.5%计算。（12）征地拆迁费：该项目征地面积合计122.57亩，基准地价31.33万元/亩，征地费合计：3840.12万元。(13)建设期贷款利息：中国人民银行2010年10月20日公布的贷款利率6.14% 。9.1.3造价估算一、建安工程费建筑按XX市震后同类建筑项目造价类推，7.95米的单层钢结构交易区和仓库按950元/平方计，9.3米的两层钢结构办公及营业用房按820元/平方计，多层框架结构的超市和97、农技推广中心按1700元/平方米计，多层框架结构的超市、农技推广中心及办公楼及综合楼均按1700元/平方米计，多层框架结构的导班房和配送中心按1650元/平方米计，土石方按照28元/平方米计，室外停车场按照200元/平方米计。区内配套工程包括该地块内道路、绿化、给水、排水、电力等工程，按该区同类建筑修建指标类推。1、一 期工程费用表9-1 一期工程费用序号工 程 或 费 目 名 称合 计 （万元）单 位数 量单位价格 (元)1土方工程184.52m365900 28.00 2钢结构交易区709.88m27472 950.00 3钢结构仓库354.94m23736 950.00 4钢结构办公及营98、业用房801.63m29776 820.00 5配电房5.1土建工程14.76m2180 820.00 5.2设备工程17.00项1 170000.00 6污水处理站6.1土建工程15.58m2190 820.00 6.2设备工程10.00台1 100000.00 7公共厕所43.20m2360 1200.00 8水泥混凝土道路184.90m25778 320.00 9人行步道97.20m25400 180.00 10污水工程55.46m1027 540.00 11雨水工程63.68m1027 620.00 12给水工程30.81m1027 300.00 13绿化101.40m23380 3099、0.00 14停车场31.30m21565 200.00 15垃圾收集点3.00个1 30000.00 16垃圾箱1.00项1 10000.00 17 合 计2720.272、二期工程费用表9-2 二期工程费用序号工 程 或 费 目 名 称合 计 （万元）单 位数 量单位价格 (元)1土方工程193.64m369158 28.00 2超市（框架结构）1873.82m211022 1700.00 3农技推广中心（框架结构）1345.43m27914 1700.00 4配送中心（框架结构）672.76m24077 1650.00 5办公楼及综合楼（框架结构）1401.76m28246 1700.0100、0 6倒班房（框架结构）606.14m23674 1650.00 7水泥混凝土道路130.56m24080 320.00 8污水工程44.82m830 540.00 9雨水工程51.46m830 620.00 10给水工程24.90m830 300.00 11绿化298.80m29960 300.00 12室外停车场32.00m21600 200.00 13垃圾收集点3.00个1 30000.00 14化粪池3.00个1 30000.00 15堡坎28.00m200 1400.00 16垃圾箱1.00项1 10000.00 17 合 计6711.10二、建设项目总投资建设项目总投资详见XX市农101、资产品批发市场项目投资估算表表9-3。表9-3 XX市农资产品批发市场项目投资估算表序号工 程 或 费 目 名 称估算金额（万元）百分比建筑工程安装工程设备及工器具购置其他费用合 计一 建筑安装工程费9431.3759.10%1一期工程费用2720.2717.05%2二期工程费用6711.1042.06%二 其他基本建设费用4904.104904.1030.73%1征地费3840.123840.1224.06%2建设单位管理费107.31 107.310.67%3工程建设监理费207.91 207.911.30%4项目前期工作费用57.32 57.320.36%5工程勘察费94.31 94.3102、10.59%6工程设计费341.14 341.142.14%7环境影响咨询服务费3.82 3.820.02%8场地准备及施工设施费141.47 141.470.89%9施工图审查费34.11 34.110.21%10工程保险费47.16 47.160.30%11工程招标代理费用29.41 29.410.18%一、二部分费用小计0.00 0.00 0.00 4904.10 14335.46 89.83%三 基本预备费0.00 0.00 0.00 245.20 716.77 4.49%四 建设期利息905.65 905.65 5.68%五工程项目总投资0.00 0.00 0.00 6054.95 103、15957.89 100.00%1、一期总投资（1）工程费用：2720.27万元；（2）其他费用：4190.24万元（其中：征地费3840.12万元）；（3）基本预备费：345.53万元；（4）建设期利息: 122.8万元；（5）建设项目总投资：7378.84万元。2、二期总投资（1）工程费用：6711.1万元；（2）其他费用：713.85万元；（3）基本预备费：371.25万元；（4）建设期利息: 782.85万元；（5）建设项目总投资：8579.05万元。3、一二期总投资合计（1）工程费用：9431.37万元；（2）其他费用：4904.1万元（其中：征地费3840.12万元）；（3）基本预104、备费：716.77万元；（4）建设期利息: 905.65万元；（5）建设项目总投资：15957.89万元。9.2资金筹措9.2.1资金来源项目投资主体为XXxx实业有限公司，公司作为既有法人对该项目进行投、融资。本项目分为两期进行开发，一期资本来自自筹2000万元作为资本金，申请银行贷款4000万元，其他资金1378.84万元（本工程为政府扶持性项目，故政府补偿征地费用2000万元），二期资本来自房屋预租售收入（偿还银行当年应还本息和后的余额）2067.79万元，公司增资扩股收入1390.1万元，金融机构融资4500万元，其他资金621.16万元。1、项目资本金来源：XXxx实业有限公司现在是105、一家新成立的公司，公司注册资本2000万元。公司可用于投资的的现金为注册资本。2、还贷资金来源公司用于还贷资金主要为：本项目的利润和固定资产折旧。本项目拟采用租售钢结构交易区及仓库、框架超市、农技推广中心及办公或营业配套用房等。因此，通过银行贷款该项目是可行的。再加上当地政府对该项目的支持，还贷资金应该是可以保证的。9.2.2建设期资金筹措该项目为跨年度工程，根据建设期各年的资金需求计划、建设期利息及各年度投资规模见附表一投资使用计划和资金筹措表。1、一期工程建设期资金筹措自筹资金：2000万元（占一期总投资的27%）；银行贷款：4000万元（占一期总投资的54.2%）；其他资金：1378.8106、4万元（占一期总投资的18.8%）。2、二期工程建设期资金筹措预租售收入（偿还银行当年应还本息和后的余额）：2067.79万元（占二期总投资的24.1%）；增资扩股收入：1390.1万元（占二期总投资的16.2%）；金融机构融资：4500万元（占二期总投资的52.5%）；其他资金：621.16万元（占一期总投资的7.3%）。9.2.3贷款偿还计划本项目分为两期进行开发，一期投资拟向银行借款4000万元，二期投资拟向银行借款4500万元。一期贷款在建设期第一年发生，即第一年贷款额为4000万元。贷款年利率按央行2010年10月20日公布的基准利率为准，即6.14% ，贷款期为10年，建设期前两年107、不还本，利息照付；第3年开始还本付息，每年还款额度分别为：400万元，800万元，800万元，600万元，600万元，400万元，200万元，200万元。二期贷款在建设期第二年和第三年发生，第二年贷款额为2500万元，第三年贷款额为2000万元。贷款年利率按央行2010年10月20日公布的基准利率为准，即6.14% ，贷款期为9年，建设期第二年和第三年不还本，利息照付；第4年开始还本付息，每年还款额度为：1400万元，1000万元，800万元， 500万元，400万元，200万元，200万元。贷款偿还计划见附表三借款还款付息表第十章 财务分析国家发改委和建设部于2006年7月3日以发改投资 2108、0061325号文批准颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国家有关文件规定的精神，对本可行性研究报告的推荐方案进行财务评价，从而论证本工程的经济合理性，为项目决策和审批提供可靠依据。 10.1编制原则1、内容及深度应能满足国家对审批项目可行性研究报告的要求。尽可能作出全面、详细、完整的评价。2、通过对各种经济因素的调查、研究、预测及论证，采取定量分析和定性分析的手段，宏观效益与微观效益相结合的原则。3、评价依据详见国家发改委和建设部2006年7月颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。4、本经济评价在计算期内各年使用同一价格，即财务评价使用现行价格。10.2基本数据1、计算期房屋按109、20年运营期做为基数计算。2、固定资产折旧工程直接费、预备费、工程其它费用和建设期贷款利息形成固定资产原值。固定资产按净残值按5%计，年折旧采用直线折旧法计算。3、收入单价预测本项目中房屋出让和出租，出让单价是财务分析的基本参数。既要考虑企业的成本和一定的经济效益，同时又要符合行业的基准收益率；预测项目3年建成期后社会物价水平情况。经测算一期的交易区出让单价按3800元/平方米计算，办公及营业用房按3500元/平方米计算，仓库按3300元/平方米计算；二期的超市和农技推广中心出让单价按4000元/平方米计算，办公楼及综合楼按3800元/平方米计算，配送中心按3600元/平方米计算，倒班房300110、0元/平方米计算， 同时考虑到物价上涨因素，销售单价以后每年按5%递增。一期的交易区出租单价按360元/平方米计算，办公及营业用房按330元/平方米计算，仓库按320元/平方米计算；二期的超市和农技推广中心出租单价按380元/平方米计算，办公楼及综合楼按360元/平方米计算，配送中心按340元/平方米计算，倒班房280元/平方米计算， 同时考虑到物价上涨因素，出租单价以后每年按3%递增。4、年维护费用 按固定资产的0.3%计算。5、税费销售税金及附加费率：5.55%。厂房出租税率（包括营业税、房产税等）：17.5%。6、基准收益率参照一般基础设施开发项目，取基准收益率为8%。7、基准回收期参照111、一般基础设施开发项目：20年。10.3财务评价10.3.1收入该项目收入主要为:租售钢结构交易区及仓库、框架超市、农技推广中心及办公或营业配套用房等。由于项目的租售比例现在无法确定，可研以下内容暂按出售与出租的比例为0.5：0.5计算，若建成后的实际情况与可研不符，以实际情况为准。同时，近年来物价上涨速度较快，项目的销售单价以第一年的单价为基数，以后每年5%递增；项目的出租单价以第一年的单价为基数，以后每年3%递增。钢结构交易区总建筑面积为7472平方米，经测算钢结构交易区出让价单价为3800元/平方米，出租按360元/平方米.年。建设期第一年为市场培育期，故第二年开始租售，出售与出租的比例为112、0.5：0.5计算，每年出让面积比例分别为0.1：0.3：0.3：0.12：0.1：0.08。前两年的租赁面积为总租赁面积的80%，第三年起全部出租。出让钢结构交易区的收入为1652.22万元，出租钢结构交易区的收入为4268.82万元。钢结构办公及营业用房总建筑面积为9776平方米，经测算钢结构办公及营业用房出让价单价为3500元/平方米，出租按330元/平方米.年。建设期第一年为市场培育期，故第二年开始租售，出售与出租的比例为0.5：0.5计算，每年出让面积比例分别为0.1：0.3：0.3：0.12：0.1：0.08。前两年的租赁面积为总租赁面积的80%，第三年起全部出租。出让钢结构办公及113、营业用房的收入为1990.92万元，出租钢结构办公及营业用房的收入为3559.54万元。钢结构仓库总建筑面积为3736平方米，经测算钢结构仓库出让价单价为3300元/平方米，出租按320元/平方米.年。建设期第一年为市场培育期，故第二年开始租售，出售与出租的比例为0.5：0.5计算，每年出让面积比例分别为0.1：0.3：0.3：0.12：0.1：0.08。前两年的租赁面积为总租赁面积的80%，第三年起全部出租。出让钢结构仓库的收入为717.41万元，出租钢结构仓库的收入为1582.02万元。二期中的框架结构超市和农技推广中心，超市总建筑面积为11022平方米，农技推广中心总建筑面积为7914平114、方米。经测算超市和农技推广中心均为出让价单价为4000元/平方米，出租按380元/平方米.年。从第三年开始出售，第四年开始出租，出售与出租的比例为0.5：0.5计算，每年出让面积比例分别为0.24：0.3：0.2：0.12：0.08：0.06。第一年的租赁面积为总租赁面积的80%，第二年起全部出租。出让框架结构超市和农技推广中心的收入为4327.6万元，出租框架结构超市和农技推广中心的收入为9234.01万元。二期中的框架结构配送中心总建筑面积为4077平方米。经测算配送中心出让价单价为3600元/平方米，出租按340元/平方米.年。从第三年开始出售，第四年开始出租，出售与出租的比例为0.5：115、0.5计算，每年出让面积比例分别为0.24：0.3：0.2：0.12：0.08：0.06。第一年的租赁面积为总租赁面积的80%，第二年起全部出租。出让框架结构配送中心的收入为838.61万元，出租框架结构配送中心的收入为1778.93万元。二期中的框架结构办公楼及综合楼总建筑面积为8246平方米。经测算框架结构办公楼及综合楼出让价单价为3800元/平方米，出租按360元/平方米.年。从第三年开始出售，第四年开始出租，出售与出租的比例为0.5：0.5计算，每年出让面积比例分别为0.24：0.3：0.2：0.12：0.08：0.06。第一年的租赁面积为总租赁面积的80%，第二年起全部出租。出让框架116、结构办公楼及综合楼的收入为1790.15万元，出租框架结构办公楼及综合楼的收入为3809.15万元。二期中的倒班房总建筑面积为3674平方米。经测算倒班房出让价单价为3000元/平方米，出租按280元/平方米.年。从第三年开始出售，第四年开始出租，出售与出租的比例为0.5：0.5计算，每年出让面积比例分别为0.24：0.3：0.2：0.12：0.08：0.06。第一年的租赁面积为总租赁面积的80%，第二年起全部出租。出让倒班房的收入为629.24万元，出租倒班房的收入为1412.8万元。该项目收入见附表四现金流量表。10.3.2成本计算年总成本：年折旧额+工资福利+固定资产维修+财务费用+管理117、费用及其它。年经营成本：工资福利+固定资产维修+管理费用及其它。详见附表二总成本费用估算表10.3.3利润计算销售税金及附加费率：（房屋出让+车位出让）*5.55%厂房出租税率（包括营业税、房产税等）：厂房租金*17.5% 。企业所得税按利润的25%计。项目每年的利润及总利润，详见附表五损益表。10.3.4财务现金流量分析财务现金流量表是分析项目在计算期各年的现金收支情况，进行项目的盈亏分析。并计算财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资回收期（PT）等。详见“现金流量表”，计算结果见下表：表10-1 财务内部收益率、财务净现值及投资回收期表计算指标：所得税后所得税前财务内部收118、益率 8.38%9.05%财务净现值 FIRR=8%296.23万元851.11万元投资回收期（从建设期算起）8.678.3110.4敏感性分析 由出租、出让单价变化而影响的收入、基建投资是影响财务内部收益率的二大因素，现分别按5%，10%变化作了敏感性分析，如下表10-2、表10-3表10-2 销售收入敏感性分析表销售收入变化幅度内部收益率（税后）+10%11.01%+5%9.98%08.92%5%7.78%10%6.65%表10-3 建设投资敏感性分析表建设投资变化幅度内部收益率（税后）+10%7.02%+5%7.92%08.92%5%10.02%10%11.25%由得知：基建投资对项目最119、为敏感，其次为出租、出让单价。10.5财务评价结论根据以上经济分析的内容及成果，我们作出财务结论如下：1、项目收益率8.38%（税后）8%，财务净现值为296.23万元（Ic=8%）0，全部投资回收期为8.67年（包括建设期3年）基准8%财务净现值（税后）为（ic=8%）：296.23万元投资回收期（税后）：8.67年（含建设期3年）（2）财务评价分析表如下：附表一 项目总投资使用计划与资金筹措表附表二 总成本费用估算表附表三 付款还款计息表附表四 全部投资现金流量表附表五 损益表附表六 资产负债表附表七 资金来源与运用表第十一章 项目效益11.1 经济效益根据测算，通过兴建农资市场的出售和出120、租，使项目本身具有一定的直接经济效益，项目的各项财务指标都达到评价要求。此外，通过本项目的实施，也将产生多方面的间接经济效益：1、该项目的实施为农副产品的交易提供了场地，规范了市场秩序，提升了城市形象；2、该项目的实施能更好的为“三农”服务，促进农村经济结构调整，推进农业产业化建设，切实帮助农民增产增收的需要；3、该项目的实施，带动了周边农业的发展，增加了当地的收入。11.2 社会效益该项目的实施对当地社会的效益是显著的，主要表现在：1、项目区用地122.57亩，净用地面积95.28亩；通过项目的建设，完善XX市的农产品的交易场所，建立覆盖XX辖区内县、乡的农业生产资料的市场服务网络体系；健全121、和规范化化肥、农药、农机具农业生产资料的市场供应体系；建立健全养殖业所需生产资料的生产销售供应服务体系。同时增加了许多就业机会，这些机会多为当地失地农民获得。这些客观上为居民收入的提高提供了可能性。2、该项目的实施能更好地为“三农”服务，促进农村经济结构调整，推进农业产业化建设，切实帮助农民增产增收的需要，建设XX农资专业批发市场，是政府调控市场，规范市场秩序的需要。3、项目使得当地基础设施和城市化进程水平得到极大提高；项目的实施使得该区域的经济条件将显著改善，居民将得到更方便快捷，更有质量的生活。第十二章 劳动保护、安全卫生、消防12.1劳动保护与安全生产12.1.1我国的宪法对劳动保护和安122、全生产的有关规定1982年五届人大公布的中华人民共和国宪法第42条规定“国家通过各种途径，创造劳动就业条件，加强劳动保护，改善劳动条件”。第43条规定“中华人民共和国劳动者有休息的权利。国家发展劳动者休息和休养的设施，规定职工的工作时间和休假制度”。第48条规定“国家保护妇女的权利和利益”。12.1.2编制依据1、职业安全和卫生及工作环境公约2、劳动防护用品选用规则3、职业性接触毒物危害程度分级4、建设项目职业病危害分类管理办法5、未成年工特殊保护规定6、中华人民共和国安全生产法7、中华人民共和国消防法8、消防安全管理规定9、关于失火罪和消防责任事故罪追究刑事责任标准12.1.3安全措施方案1123、严格的管理工作，能有效的减少事故带来的危害（1）每季度至少召开一次防范特大重大安全事故的工作会议，由建设单位主要领导人或其委托人召集有关部门正职负责人参加，分析、布置、督促、检查本项目防范特大重大安全事故的工作。会议应当作出决定并形成纪要，会议确定的各项防范措施必须严格实施；（2）实行安全日标管理责任制，明确各级领导和有关人员的安全责任，并作为考核有关领导政绩的重要依据；（3）组织有关部门按照各自的职责对本项目容易发生重大安全事故的单位、场所和设备、设施进行严格管理和重点检查；（4）制定本地区重大安全事故应急处理预案，应急处理预案需经主要领导人签署后报主管部门备案。（5）组织有关部门对本规定124、第三条所列各类重大安全事故的隐患进行查处；发生重大安全事故隐患的，责令立即排除；重大安全事故排除前或者排除中，无法保证安全的，可以责令停产、停业或者停止使用，并向主管部门报告。法律、法规的查处机关另有规定，依照规定。（6）重大安全事故发生后，有关负责人应当立即赶赴现场并组织救助和善后处理工作。同时迅速向主管部门报告。2、具体防护措施（1）本工程抗震设防烈度为7度，根据规范采取必要的抗震构造措施。（2）该项目各交易区规划的交通组织应将人、物流分开出入，避免了混流带来的安全隐患。道路两侧和醒目地方设安全警示牌，市场内车辆限速行驶。（3）编制和执行各种有关施工安全的政策大纲以及各方面应承担的安全责任125、。对危险场所任职的职工和施工人员进行安全培训，强化安全意识。（4）对进入危险区域施工的工作人员颁发并强制性使用安全设备，如安全帽、安全鞋等。（5）在进行道路管线开挖和建筑物基础开挖时设置脚手架和开挖支撑。（6）危险场所任命安全监理和安全检查员。（7）工程施工企业对事故隐患未采取整改措施应该给予严重的惩罚，如罚款、停业整顿甚至吊销资质证书。12.2职业卫生保健12.2.1防暑降热若夏季施工时，施工管理人员和施工技术人员的办公室和居所集中设置空调，无条件时配备电风扇，不仅改善了工作人员的工作环境，同时能有效的促进工作效率，保证工期。12.2.2噪声控制施工现场的搅拌机械和动力机械都会产生较大的噪声126、，施工总平面设计时注意让施工设备和施工员的临时居所保持一定的距离，对于噪声过大的设备采取相应的减震措施。12.2.3其他措施在施工现场按一定的距离设置开水供应点，在办公室设置医疗急救箱。定期对所有职工进行医疗检查。设置适当的生产辅助设施：如浴室、厕所等，并做好保洁和卫生。12.3消防12.3.1编制依据1、中华人民共和国消防条例2、中华人民共和国消防条例实施细则3、建筑设计防火规范（GBJ16-87-87，修改本）4、爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）5、建筑物防雷设计规范（GB50057-94）6、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）7、建筑灭火器配置设计127、规范（GBJ140-90）8、低倍数泡末灭火系统设计规范（GB5151-92）9、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）10、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）12.3.2防火及消防措施本项目在正常施工和生产情况下，一般不易发生火灾，只有在操作失误、违反规程、管理不当及其他非正常生产情况或意外事故状态下，才可能导致火灾发生。因此，为了防止火灾的发生，或减少火灾发生造成的损失，根据“预防为主，消防结合”的方针，需本工程在设计上采取相应的防范措施。1、总图运输市场内道路呈环行布置，保证消防通道畅通，市场内主干道为10米，出入口与市政道路相接，均满足消防车对道路的要128、求。为确保安全，避免人流和物流的交叉带来安全隐患，市场内设多处出入口，把人、物流分开，互不干扰。在火灾危险性较大的场所，设置安全标志及信号装置，在设计中对各类介质管道涂以相应的识别色。2、建筑防火等级市场内建筑均按二级耐火等级设计。建筑物内部装修，吊顶、墙面采用B1级装修材料，地面采用B2级装修材料。 建筑物的安全通道、疏散通道、楼梯间和通行门等疏散设施都设置安全疏散标志牌，一旦发生火灾，便于寻找疏散路线，迅速离开火灾现场。12.3.3电气建、构筑物的设计均根据其不同的防雷级别设置相应的防雷装置，防止雷击引起的火灾。在有可能产生爆炸或火灾危险的场所，严格按照环境的危险类别或区域配置相应的防爆型129、电器设备和灯具，避免电气火花引起的火灾。电气系统具备短路、过负荷、接地漏电等完备的保护系统，防止电气火灾的发生。插座及插座箱采用漏电保护。12.3.4消防给水及消防设施市场内需建立完善的消防给水系统和消防栓等消防设施，以保证消防的安全和可靠。消防给水与生活用水合用。室外消防设置地上式消火栓，采用低压给水系统，供水压力为0.3 Mpa，呈环状布置，其间距为120米。建筑物设室内消火栓，保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。灭火器应定期更换。第十三章 工程招标13.1招标范围参照国家有关规定，招标活动可以保护国家利益、社会公众利益和招标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量。13130、.2招标组织形式本项目需招标的子项采用委托招标。依据中华人民共和国招标投标法以及有关部门和省市关于招投标的规定，其招标内容如下表： 表13-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招 标方 式招 标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察189.93设计619.15监理365.31重要材料施工18393.11项目建设单位在招标活动中对项目审批部门核准的招标范围、招标组织形式、招标方式等作出改变的，应向原审批部门重新办理有关核准手续。本项目施工招标，要求投标人必须具有独立法人资质，具备建设行业主管部门颁发的市政工程施工二级以上资质，具有3个以上类似项目131、业绩，并在人员、资金、设备等方面都具有相应的施工能力。项目建设单位在招标活动中对项目审批部门核准的招标范围、招标组织形式、招标方式等作出改变的，应向原审批部门重新办理有关核准手续。第十四章 项目风险分析投资项目的风险分析是在技术方案、融资方案和社会评价论证已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避对策，降低风险损失。根据本项目的特点，主要从风险因素、风险因素评估、风险防范及降低风险的措施三个方面进行本项目的风险分析。14.1主要风险因素14.1.1基建投资风险基建投资风险主要在于：基建投资估算不够准确，基建成本132、增加较多；建筑材料市场价格变化等，都可能造成资金周转困难，造成工程拖延。14.1.2工程风险本项目规模庞大、复杂、周期长、相关单位多，在工程进度、质量、资金等方面存在一定风险。1、工程进度风险主要有：设计不合理导致设计变更增多；项目建设周边条件如交通受阻、水电供应不及时、社会干扰等不利因素；不可预见的突发事件如天气、自然灾害等。2、工程质量风险主要有：管理者及工程人员的水平和工作态度的影响；建筑原材料、成品、半成品质量的影响；施工所采用的技术方案、工艺流程、管理组织措施的影响；工程地质水文、气象条件、地震等环境条件的影响。3、工程事故风险因无必要的安全意识和措施或安全措施不到位，产生突发的机械133、伤人、塌方、漏电等安全事故。14.1.3资金风险因融资、拨款等环节的各种客、主观原因，资金不能及时到位，导致项目建设停工或拖延；利率变化导致融资成本升高。14.1.4政策风险政策风险主要指因国内外政治经济条件发生重大变化或政府政策做出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。14.2项目风险的分析评估14.2.1风险等级划分风险等级按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。1、一般风险：风险发生的可能性不大，或者发生后造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。2、较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但134、造成的损失程度项目是可以接受的。3、严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性很大，风险造成的损失大，使项目由可行变成不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍可以正常实施。4、灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。14.2.2风险评估将风险程度按灾难性风险、严重风险、较大风险、一般风险进行分类，并编制项目风险因素和风险程度分析表，如下所示。表14-1 风险因素及风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1基建投资风险投资估算材料价格2技术风险先进性可靠性适用性匹配性3工程风险设计变更工程环境组135、织管理突发事件事故与争执人员素质材料设备施工工艺工程环境4资金风险资金筹措贷款利率5政策风险从上表可以看出，本项目的风险较小。14.3风险防范对策任何经济活动都有风险，而大多数风险只要采取适当的措施，是可以降低、规避、分散或防范的，这项工作应从经济活动实施前就开始进行，才能起到事半功倍的效果。就本项目而言，为减少风险损失，建议本项目制定风险管理计划和风险应对计划，确定风险管理的目标和岗位责任制，建立风险监测和控制机制。根据预测的主要风险因素及风险程度，提出如下相应的控制和防范对策，以期减少可能的风险损失。14.3.1风险控制对策根据以上分析，本工程风险较大的因素是安全及质量事故和争执的调解仲裁136、。其他为一般风险因素，有关控制对策如下：1、安全及质量事故风险对策：安全质量问题是建设工程项目的核心问题，存在较大风险。在项目前期招标过程中，选定设计、监理、施工、设备材料供应商时，应把安全和防止质量事故作为重要因素考虑。在审查相关单位设计文件、监理实施细则、施工组织设计、设备招标文件以及签定合同时都应给予足够重视。项目建设期间，应派驻经验丰富的甲方代表加强该方面工作，遇到质量、安全隐患及时提出整改要求。2、基建投资风险对策：项目业主对项目建设工程量和土地征用、拆迁安置成本进行了估算，但这种估算可能存在一定偏差。同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响到业主在本137、项目上的收益和贷款偿还。对策：建议应委托中介机构对项目区进行详细调查和分类，确定合理的土地征用及拆迁标准，减少投资。在进行投资估算时适当考虑计入一定比例的不可预见费用。定期对估算投资进行审核验证，如发现对投资估算产生重大影响的变化，应及时投资估算，并调整融资策略。3、技术风险对策：应拟订规划设计大纲，明确设计质量标准。阶段设计完成后，应进行全面审核，内容包括计划投资、方案比选、文件规范、结构安全、工艺先进性、技术合理性、施工可行性。提交施工图后及时报送进行施工图审查、设计交底和图纸会审。施工中派驻设计代表，参加防线、验槽、隐蔽工程验收、单项和总体工程验收等，负责现场解决设计技术问题。4、工程风138、险对策：保证施工进度的措施有：减少不必要的工程变更，必要的变更应及时准确，现场服务到位。随时掌握外部施工环境的情况，争取有关部门的支持和协助，注意外部交通、水电供应、社会环境、政策变化等因素对施工进度的影响，及时采取必要防范措施。业主应保证建设资金及时到位，避免拖欠工程款造成工期延误。应作好工程进度控制计划，作好协调工作，重点发挥监理工程师作用，动态检查施工网络计划的执行情况，遇到问题及时解决。对突发及不可预见事件，如天气、自然灾害、瘟疫、治安突发事件等，预先考虑并制定处理预案，防止措手不及，影响工程实施。保证工程质量的措施有：在招标和工程实施中应确保相关人员的素质和水平，特别是设计负责人和专139、业负责人、总监理工程师、施工项目经理、业主代表及各类管理人员。对建筑原材料（如水泥、砂石、钢材，机械设备、电线电缆、管材以及其它成品、半成品等），必须严格从招标、签定合同、出厂合格证、进场检测、现场保管、安装调试、工程验收等各个环节把好关，杜绝不合格产品和材料用于工程建设。5、资金风险和政策风险对策：建议业主与政府和各银行保持良好的合作关系，拓展各种融资渠道。准确把握国家宏观经济政策、国家及地方产业发展政策和银行信贷政策，充分利用有利条件，在其变化时及时调整策略。加强对项目的资金管理，落实建设资金，保证工程按期完工。加强招商引资工作步伐，促进现金回流。14.3.2风险转移风险转移是将项目可能发140、生风险的一部分转移出去的风险防范方式。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移是向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担，如对于突发事故和灾害风险可以通过保险转移。非保险转移是项目前期工作采用较多的风险对策，如设计采用新工艺、施工工艺、设备供应商的设备性能等分别就各自的责任和权益拟入合同条款，并在合同签定时予以注明。14.3.3风险自担风险自担是将风险损失留给项目业主自己承担。这种方式适用于已知有风险，但若采取某种风险措施，费用支出大于自担风险的损失时，常主动承担风险；还有一种情况就是因可能获利而需要冒险。如项目的投资和赢利风险、融资风险等就属于该情况。第十五章 结论、建议141、及存在问题15.1结论XX的城市规模和向周边辐射的功能，以及多年形成的农业优势项目都具有巨大的市场潜力。特别是XX市的种子产业通过30年的发展，尤其是近十年的快速发展，取得了巨大的成就，被认定和评定为农业部小麦原种生产基地、国家小麦改良中心XX分中心；四川省水稻原原种基地和国家级杂交水稻制种基地，已成为全省乃至全国最大的种子生产基地和种子集散地，可以实现立足川西北，辐射川、渝、黔西南地区，甚至可以远销第三世界国家和地区，市场潜力非常大。本项目的实施能够完善XX市的农产品的交易场所，建立覆盖XX辖区内县、乡的农业生产资料的市场服务网络体系；做大做强XX市的种子产业立足川西北；健全和规范化化肥、农142、药、农机具农业生产资料的市场供应体系；建立健全养殖业所需生产资料的生产销售供应服务体系。对XX经济发展具有重要的意义。经过本可行性研究，得出以下主要结论：1、本项目建设依据新版XX市城市总体规划，符合XX市产业发展政策和经济发展战略，得到政府重点扶持和财政补贴。3、市场内的规划设计在交易流程、配套基础设施、环境等多方面满足了现代化农资市场的规划要求。4、财务评价显示本项目投资回收期较短，有一定的赢利能力。5、本项目社会效益明显，给地方税收贡献具大，对地方提供就业机会，改善当地群众收入，促进当地社会和谐稳定都有积极作用。6、本项目对环境影响微小，通过采取一定的措施，可以将其对环境的影响减少到最底143、程度，同时相比项目用地现有的生态环境，项目的建设还将通过基础设施建设使现有环境得到一定改善。7、本项目风险较小，采取必要的措施可以减少大多数风险可能造成的损失，甚至防止一些风险的出现。所以通过对本项目在多方面的分析研究后，本可研认为，项目是可行的。15.2建议和存在问题建议按照本可研严格制定各阶段工作计划，加强建设过程的自我评估和验证，不断完善，使项目尽快建设投产。市场内布置建议作进一步的详细规划，以满足不同类型，不同商家的需求，达到最大利用率。本项目一些地质水文资料不够详细， 在下阶段工作中应加强勘察工作，提供细致的设计依据。附表一 项目总投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计人民144、币建设期1231总投资15957.89 7378.84 4220.45 4358.60 1.1建设投资（未含利息）15052.24 7256.04 3898.10 3898.10 1.1.1建筑安装工程费9431.37 2720.27 3355.55 3355.55 1.1.2工程建设其他费用4904.10 4190.24 356.93 356.93 其中：土地费用3840.12 3840.12 1.1.3预备费用716.77 345.53 185.62 185.62 1.2建设期利息905.65 122.80 322.35 460.50 2资金筹措15957.89 7378.84 4220.145、45 4358.60 其中：用于投资15052.24 7256.04 3898.10 3898.10 用于还款 用于付息122.80 322.35 460.50 2.1资本金2000.00 2000.00 2.2长期借款4000.00 4000.00 0.00 0.00 2.3其他资金2000.00 1378.84 621.16 2.4预租售收入（扣除银行当年应还本息和）2067.79 205.08 1862.71 2.5增资扩股收入1390.10 894.21 495.89 2.6金融机构融资450025002000附表二 总成本费用估算表一 单位：万元序号项 目 建设期投 产 营 运 期1146、23456789101112年初固定资产原值0.0015957.8915588.9513277.3910504.708825.077562.386545.075908.75529.705150.74771.701工资福利费0.0024.0040.0040.0040.0040.0040.0040.0024.0024.0024.0024.002固定资产维护费0.0047.8746.7739.8331.5126.4822.6919.6417.7316.5915.4514.323财务费用122.80322.35460.50497.34362.26251.74165.7898.2449.1224.560147、.000.00银行借款利息支出122.80322.35460.50497.34362.26251.74165.7898.2449.1224.560.000.004管理费用及其他0.007.198.687.987.156.656.275.964.174.063.953.835折旧费175.25379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.006固定资产清理0.00368.942136.312393.681300.64883.68638.32257.377年总成本（万元/年 ）122.80401.41731.19964.16819.9370148、3.86613.74542.84474.02448.21422.40421.157.1固定成本（万元/年 ）122.80401.41731.19964.16819.93703.86613.74542.84474.02448.21422.40421.157.2可变成本（万元/年 ）0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.008年经营成本（万元/年）0.0079.0695.4487.8278.6773.1268.9665.6045.9044.6543.4042.15总成本费用估算表二 单位：万元 序号项 目投 产 营 运 期13141516171149、81920212223年初固定资产原值4392.704013.703634.703255.702876.702497.702118.701739.701360.70981.70602.701工资福利费24.0024.0024.0024.0024.0024.0024.0024.0024.0024.0024.002固定资产维护费13.1812.0410.909.778.637.496.365.224.082.953财务费用0.00银行借款利息支出4管理费用及其他3.723.603.493.383.263.153.042.922.812.695折旧费379.00379.00379.00379.003150、79.00379.00379.00379.00379.00379.00203.756固定资产清理7年总成本（万元/年 ）419.90418.65417.39416.14414.89413.64412.39411.14409.89408.64227.757.1固定成本（万元/年 ）419.90418.65417.39416.14414.89413.64412.39411.14409.89408.64227.757.2可变成本（万元/年 ）0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.008年经营成本（万元/年）40.9039.6538.3937.1435.8151、934.6433.3932.1430.8929.6424.00附表三 付款还款计息表 单位：万元序号项 目利息年 份建设期 还款期 合 计123456789101一期借款1.1年初借款本息累计0.004000.004000.003600.002800.002000.001400.00800.00400.00200.001.1.1本年借款4000.004000.001.1.2本年应计利息6.14%1301.68122.80245.60245.60221.04171.92122.8085.9649.1224.5612.281.2本年还本4000.00400.00800.00800.00600.00152、600.00400.00200.00200.001.3本年付息1301.68122.80245.60245.60221.04171.92122.8085.9649.1224.5612.281.4年末借款本息累计19200.004000.004000.003600.002800.002000.001400.00800.00400.00200.000.002二期借款2.1年初借款本息累计0.000.002500.004500.003100.002100.001300.00800.00400.00200.002.1.1本年借款4500.002500.002000.002.1.2本年应计利息6.14%153、1053.010.0076.75214.90276.30190.34128.9479.8249.1224.5612.282.2本年还本4500.001400.001000.00800.00500.00400.00200.00200.002.3本年付息1053.010.0076.75214.90276.30190.34128.9479.8249.1224.5612.282.4年末借款本息累计14900.000.002500.004500.003100.002100.001300.00800.00400.00200.000.003应还借款本息合计10854.69122.80322.35860.50154、2697.342162.261651.741265.78898.24449.12424.563.1本金合计8500.000.000.00400.002200.001800.001400.001100.00800.00400.00400.00 长期借款8500.000.000.00400.002200.001800.001400.001100.00800.00400.00400.003.2利息合计2354.69122.80322.35460.50497.34362.26251.74165.7898.2449.1224.56 长期借款2354.69122.80322.35460.50497.343155、62.26251.74165.7898.2449.1224.564偿还本金来源13766.750.000.002723.213576.782304.481737.681418.03942.42523.64540.50利润13766.750.000.002723.213576.782304.481737.681418.03942.42523.64540.505偿还本金后余额3357.211862.71879.44142.2285.94152.2544.1874.52115.946偿还本金后余额累计23347.350.000.001862.712742.152884.382970.323122.5156、73166.743241.273357.21附表四 全部投资现金流量表一 单位：万元 序号项 目年 序合 计建设期投产营运期12345678910111现金流入37990.760.00677.913205.364392.653139.462534.102199.701687.541188.341223.991260.711.1销售及租赁收入37591.820.00677.913205.364392.653139.462534.102199.701687.541188.341223.991260.711.2回收固定资产398.952现金流出25210.877378.844370.934665.5157、0934.21818.24669.16568.45464.37334.82329.05323.702.1资产投资(含建设期利息)15957.897378.844220.454358.602.2经营成本1077.430.0079.0695.4487.8278.6773.1268.9665.6045.9044.6543.402.3财务费用1449.04497.34362.26251.74165.7898.2449.1224.560.002.4销售税金及附加657.060.0021.64160.18192.34114.6079.5659.3829.360.000.000.002.5出租税17.5%（158、房产税、营业税及附加）4471.670.0049.7851.28156.71184.77190.31196.02201.90207.96214.20220.632.6所得税1597.780.000.000.000.0077.9474.4278.3169.2731.8445.6559.673所得税后净现金流量12472.53-7378.84-3693.02-1460.143458.42321.21864.91631.31223.2853.5894.9937.04所得税后累计净现金流量-7378.84-11071.86-12532.00-7613.42-5292.20-3427.26-1796.0159、1-572.83280.691175.632112.655所得税前净现金流量14070.31-7378.84-3693.02-1460.143458.442399.171939.361709.561292.44885.37940.59996.696所得税前累计净现金流量-7378.84-11071.86-12532.00-7613.42-5214.26-3274.90-1565.33-272.89612.471553.062549.75全部投资现金流量表二 单位：万元 序号项 目投产营运期1213141516171819202122231现金流入1298.541337.491377.62141160、8.951461.511505.361550.521597.041644.951694.291287.37307.361.1销售及租赁收入1298.541337.491377.621418.951461.511505.361550.521597.041644.951694.291102.8992.891.3回收固定资产184.47214.482现金流出337.18351.09365.45380.27395.56411.34427.62444.41461.74479.62299.332.1资产投资(含建设期利息)2.2经营成本42.1540.9039.6538.3937.1435.8934.64161、33.3932.1430.8929.642.3财务费用0.002.4销售税金及附加0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5出租税17.5%（房产税、营业税及附加）227.24234.06241.08248.32255.76263.44271.34279.48287.87296.50193.0116.262.6所得税67.7976.1384.7293.56102.65112.01121.63131.54141.74152.2376.683所得税后净现金流量961.4986.41012.21038.71066.01094.01122.9162、1152.61183.21214.7988.0307.44所得税后累计净现金流量3074.014060.415072.586111.257177.218271.239394.1310546.7511729.9612944.6313932.6714240.045所得税前净现金流量1029.151062.531096.891132.241168.601206.031244.541284.161324.941366.901064.72307.366所得税前累计净现金流量3578.904641.435738.326870.568039.169245.1910489.7311773.8913098.83163、14465.7315530.4515837.82附表五 损益表一 单位：万元序号项 目年 序建设期投产营运期合 计12345678910111销售及租赁收入37591.820.00677.913205.364392.653139.462534.102199.701687.541188.341223.991260.712回收固定资产余值398.953总成本费用10808.37122.80401.41731.19964.16819.93703.86613.74542.84474.02448.21422.404销售税金及附加0.055657.0621.64160.18192.34114.6079.5164、659.3829.360.005出租税17.5%（房产税、营业税及附加）4487.9249.7851.28156.71184.77190.31196.02201.90207.96214.20220.636利润总额22037.42-122.80205.082262.713079.442020.171560.361330.56913.44506.37561.59617.697折旧费7580.000.000.00175.25379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.008固定资产清理7978.940.00368.942136.312393.68130165、0.64883.68638.32257.370.000.000.009前年盈亏累计57963.24-122.80-286.67-335.51-28.76311.78609.45922.701199.771327.141509.721748.4210应纳税所得额6478.48311.78297.67313.25277.07127.37182.59238.6911所得税 (7*25%)1619.6277.9474.4278.3169.2731.8445.6559.6712税后利润20417.80-122.80205.082262.713079.441942.221485.941252.25844.166、18474.52515.94558.0213可供分配利润10949.02-122.80205.082262.713079.441942.221485.941252.25844.18474.52515.94558.0213.1未分配利润10949.02-122.80205.082262.713079.441942.221485.941252.25844.18474.52515.94558.0213.2累计未分配利润45002.00-122.8082.282344.995424.437366.658852.5910104.8410949.0211423.5411939.4812497.50损益表二167、 单位：万元 序号项 目投产营运期投产营运期1213141516171819202122231销售及租赁收入1298.541337.491377.621418.951461.511505.361550.521597.041644.951694.291102.8992.892回收固定资产余值184.47214.483总成本费用421.15419.90418.65417.39416.14414.89413.64412.39411.14409.89408.644销售税金及附加0.0555出租税17.5%（房产税、营业税及附加）227.24234.06241.08248.32255.76263.442168、71.34279.48287.87296.50193.0116.266利润总额650.15683.54717.89753.24789.61827.03865.54905.16945.94987.90685.72291.117折旧费379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.00379.00203.758固定资产清理0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.009前年盈亏累计2019.562324.102662.993037.223447.833895.864382.3949169、08.565475.506084.406391.126478.4810应纳税所得额271.15304.54338.89374.24410.61448.03486.54526.16566.94608.90306.7287.3611所得税 (7*25%)67.7976.1384.7293.56102.65112.01121.63131.54141.74152.2376.6821.8412税后利润582.36607.40633.17659.68686.95715.02743.90773.62804.20835.68609.04269.2713可供分配利润582.36607.40633.17659.6170、8686.95715.02743.90773.62804.20835.68609.04269.2713.1未分配利润582.36607.40633.17659.68686.95715.02743.90773.62804.20835.68609.04269.2713.2累计未分配利润13079.8613687.2614320.4314980.1115667.0616382.0817125.9817899.6118703.8119539.4920148.5320417.80 附表六 资产负债表一 单位：万元 序号项 目建设期投产营运期12345678910111资产1.1累计盈余资金0.00-29171、8.81736.941995.382516.602981.543512.793935.974838.615758.116695.131.2在建工程（包括建设期利息）7378.844220.454358.601.3固定资产净值0.0015957.8915588.9513277.3910504.708825.077562.386545.075908.705529.705150.701.4无形及其他资产净值资产小计7378.8419879.5320684.4815272.7613021.3011806.6111075.1710481.0310747.3111287.8111845.832负债及所有者172、权益7877.206582.2810844.9913524.4313266.6512952.5912804.8412549.022.1本年国内借款4000.002500.002000.00累计国内借款4000.006500.008500.008100.005900.004100.002700.001600.00800.00400.00负债小计4000.006500.008500.008100.005900.004100.002700.001600.00800.00400.002.2所有者权益3877.2082.282344.995424.437366.658852.5910104.841094173、9.0211423.5411939.482.2.1资本金4000.002.2.2累计未分配利润-122.8082.282344.995424.437366.658852.5910104.8410949.0211423.5411939.4812497.50资产负债率（%）54%33%41%53%45%35%24%15%0%0%0% 资产负债表二 单位：万元 序号项 目投产营运期1213141516171819202122231资产1.1累计盈余资金7656.498642.899655.0610693.7311759.6912853.7113976.6115129.2316312.4417527.174、1118515.1518760.421.2在建工程（包括建设期利息）1.3固定资产净值4771.704392.704013.703634.703255.702876.702497.702118.701739.701360.70981.70602.701.4无形及其他资产净值资产小计12428.1913035.5913668.7514328.4315015.3815730.4116474.3117247.9318052.1418887.8119496.8519363.122负债及所有者权益2.1本年国内借款累计国内借款负债小计2.2所有者权益2.2.1资本金2.2.2累计未分配利润13079.8175、613687.2614320.4314980.1115667.0616382.0817125.9817899.6118703.8119539.4920148.5320417.80资产负债率（%）0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%附表七 资金来源与运用表一 单位：万元 序号项 目合 计建设期投产营运期12345678910111资金来源51259.707378.844072.125701.244392.653139.462534.102199.701687.541188.341223.991260.711.1长期借款8500.004000.002500.002000.001.2自有176、资金2000.002000.001.3其他资金1378.841378.841.4交易区、办公及营业用房出让3643.14328.711035.431087.20456.63399.55335.621.5交易区、办公及营业用房出租7828.36236.65243.75313.82323.24332.93342.92353.21363.81374.72385.961.6仓库出让收入717.4164.73203.90214.0989.9278.6866.091.7仓库出租收入1582.0247.8249.2663.4265.3267.2869.3071.3873.5275.7378.001.8农技推177、广中心和超市出让收入4327.60954.411252.67876.87552.43386.70304.531.9农技推广中心和超市出租收入9234.01296.47381.71393.16404.96417.11429.62442.51455.781.10 配送中心出让收入838.61184.95242.75169.92107.0574.9459.011.11 配送中心出租收入1778.9357.1273.5475.7478.0180.3682.7785.2587.811.12 办公楼及综合楼出让收入1790.15394.80518.18362.72228.52159.96125.971.1178、3 办公楼及综合楼出租收入3809.15122.30157.46162.18167.05172.06177.22182.54188.021.14 倒班房出让收入629.64138.86182.25127.5880.3756.2644.311.15 倒班房出租收入1412.8042.3854.5656.2057.8859.6261.4163.2565.151.16 回收固定资产余值398.951.17 增值扩股收入1390.10894.21495.892资金应用32499.287378.844370.934665.503134.212618.242069.161668.451264.37285.179、70304.49323.702.1资产投资15052.247256.043898.103898.102.2建设期贷款利息905.65122.80322.35460.50其中：银行贷款利息905.65122.80322.35460.502.3经营成本1101.430.0079.0695.4487.8278.6773.1268.9665.6045.9044.6543.402.4销售税金及附加0.0555657.060.0021.64160.18192.34114.6079.5659.3829.360.000.000.002.5出租税出租税17.5%（房产税、营业税及附加）4487.920.0049180、.7851.28156.71184.77190.31196.02201.90207.96214.20220.632.6所得税1619.620.000.000.000.0077.9474.4278.3169.2731.8445.6559.672.7长期借款本息偿还8675.362697.342162.261651.741265.78898.24 长期贷款利息偿还1449.04497.34362.26251.74165.7898.2449.1224.56 银行借款本金偿还部分8500.00400.002200.001800.001400.001100.00800.00400.00400.003盈余181、资金18760.420.00-298.811035.751258.44521.22464.94531.25423.18902.64919.50937.024逐年累计盈余资金0.00-298.81736.941995.382516.602981.543512.793935.974838.615758.116695.13 资金来源与运用表二 单位：万元 序号项 目投产营运期1213141516171819202122231资金来源1298.541337.491377.621418.951461.511505.361550.521597.041644.951694.291287.37307.361.182、1长期借款1.2自有资金1.3其他资金1.4交易区、办公及营业用房出让1.5交易区、办公及营业用房出租397.54409.47421.75434.40447.44460.86474.68488.92503.59518.701.6仓库出让收入1.7仓库出租收入80.3482.7585.2387.7990.4293.1395.9398.81101.77104.821.8农技推广中心和超市出让收入1.9农技推广中心和超市出租收入469.46483.54498.05512.99528.38544.23560.55577.37594.69612.53630.911.10 配送中心出让收入1.11 配送中183、心出租收入90.4493.1595.9598.83101.79104.85107.99111.23114.57118.00121.541.12 办公楼及综合楼出让收入1.13 办公楼及综合楼出租收入193.66199.47205.45211.61217.96224.50231.24238.17245.32252.68260.261.14 倒班房出让收入1.15 倒班房出租收入67.1069.1271.1973.3375.5377.7980.1382.5385.0187.5690.1892.891.16 回收固定资产余值184.47214.481.17 增值扩股收入2资金应用337.18351.184、09365.45380.27395.56411.34427.62444.41461.74479.62299.3362.092.1资产投资2.2建设期贷款利息其中：银行贷款利息2.3经营成本42.1540.9039.6538.3937.1435.8934.6433.3932.1430.8929.6424.002.4销售税金及附加0.05550.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.5出租税出租税17.5%（房产税、营业税及附加）227.24234.06241.08248.32255.76263.44271.34279.48287.8729185、6.50193.0116.262.6所得税67.7976.1384.7293.56102.65112.01121.63131.54141.74152.2376.6821.842.7长期借款本息偿还 长期贷款利息偿还 银行借款本金偿还部分3盈余资金961.36986.401012.171038.681065.951094.021122.901152.621183.201214.68988.04245.274逐年累计盈余资金7656.498642.899655.0610693.7311759.6912853.7113976.6115129.2316312.4417527.1118515.1518760.42