1、城市片区改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月93可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论1第一节 编制依据1第二节 项目简介2第三节 主要技术经济指标3第四节 主要结论3第二章 项目建设背景及必要性5第一节 xx市社会经济概况5第二节 项2、目建设的背景5第三节 项目建设必要性6第三章 xx市城市总体规划10第一节 城市规划性质10第二节 城镇规划和城市规划10第三节 中心城区规划11第四节 旧区改造13第四章 建设条件15第一节 基础设施条件15第二节 自然条件15第三节 软环境条件18第五章 拆迁安置方案19第一节 拆迁工程量19第二节 拆迁安置补偿方案19第六章 建设方案22第一节 设计依据23第二节 总体规划24第三节 建筑设计28第四节 结构设计31第五节 电气设计39第六节 给排水工程43第七节 采暖通风与空调设计46第八节 人防工程50第九节 道路交通体系50第十一节 景观绿化工程53第七章 节 能54第一节 建筑节3、能54第二节 电气节能55第三节 节约用水56第八章 劳动安全卫生与消防57第一节 劳动安全卫生57第二节 消 防58第九章 环境和生态影响分析63第一节环境质量现状63第二节 施工期环境和生态影响分析65第三节 运营期环境和生态影响分析67第十章 项目实施计划70第一节 实施计划70第二节 项目管理71第十一章 投资估算72第十二章 经济社会效益分析77第一节 依据与计算说明77第二节 成本估算77第三节 收入估算78第四节 财务盈利能力评价79第五节 敏感性分析80第六节 综合经济评价81第七节 社会效益评价81十三章 结论与建议87第一节 结 论87第二节 建 议88第一章 总 论第一节4、 编制依据一、中华人民共和国物权法2007年3月16日二、关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）三、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）四、建设项目经济评价方法与参数（第三版）五、xx市xx片区旧城改造工程（一期）方案设计说明（厦门市仁德振华建筑设计事务所）六、xx片区（一期）改造建设分析七、xx市xx片区改造工程（一期）设计方案会审纪要（石规审200979号）八、xx片区旧城改造拆迁补偿实施办法（xx市土地收购储备发展中心）九、xx市城市总体规划（2006-2020）十、项目承办单位与本单位签订委托编制xx市xx片区旧城改5、造工程（一期）项目可行性研究报告协议书十一、业主提供的其他相关资料第二节 项目简介一、项目名称：xx市xx片区改造工程（一期）二、承办单位：xx市土地收购储备发展中心三、项目性质：旧城改造四、项目负责人：xx 五、建设地址：xx市中心城区，九二路商业步行街以南、八七路以北。六、建设规模及内容：项目用地位于九二路商业步行街以南、八七路以北，东至民房，西至民房，北至九二路，规划用地面积98453.35平方米，主要经济技术指标为：建筑占地41123.3平方米，地上建筑面积358871.68平方米（其中住宅面积265539.6平方米，商业面积93332.12平方米），地下建筑面积49987.5平方米，6、建筑密度42%，容积率3.645，绿地率19%，停车位1271辆（其中地上停车154辆，地下停车1117辆）。本项目主要内容是打通30米规划路，缓解交通拥挤；将八家国有企事业单位集中安置在A、B、C区，建设一个3万平方米大商场，实现商业最大化；划出价值最高的F区地块由中旅建设四星级以上酒店，提升改造区域档次；片区内给水排水工程、管线、绿化景观及水体整治等设施的建设。七、项目总投资：91800万元。八、建设年限：五年第三节 主要技术经济指标项目区的总体经济技术指标如下表：表1-1 项目总体经济技术指标项 目单位数 量备注用地面积m298453.35不含F区酒店用地面积总占地面积m241123.37、地上总建筑面积m2358871.68其中住宅建筑面积m2265539.6商业建筑面积m293332.12地下建筑面积m249987.5住宅套房数数套1922一层店铺数间380停车位个1271其中地面个154地下个1117容积率3.645建筑密度42绿地率19酒店用地面积m210353.62第四节 主要结论由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会条件，改造后不仅能大大改善xx市市容市貌，完善城市交通网络，提高城市品位。项目设计还充分考虑了以人为本的住宅设计理念，改善居民的居住环境。另外，项目的实施对于完善中心城区的基础设施条件，改善投资环境，优化人文环境，繁荣区域经济，促进市区及其周边地区的经8、济发展，服务于xx市发展战略都具有极为重要的意义。本项目财务评价指标如下：1. 财务内部收益率：税后为3.53%，税前为4.71%；2. 财务净现值：税后为439.41万元，税前为1400.15万元；3. 投资回收期：税后为5.72年，税前为5.64年。项目的投资利润率4.71%，投资利税率5.89%。项目完成后，利润总额4326万元，所得税1082万元，税后利润3245万元，具有一定的经济效益和良好的社会效益。经以上分析，建设条件具备，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。第二章 项目建设背景及必要性第一节 xx市社会经济概况xx是一座富有魅力的年轻城市，位于福建东南沿海，地处文化历史9、名城泉州与经济特区厦门之间，与台湾隔海相望，市域三面临海，海岸线长67.7km，全市面积160km2。xx市自1988年经国务院批准建市，现辖7个镇2个街道办事处，常住人口30万，外来流动人口40万。建市以来，xx得益于改革开放的好机遇、综合改革试验区的新机制，充分发挥爱拼敢赢的人文精神，全面推进经济社会发展。2007年，全市经济保持了平稳较快的增长，完成生产总值240.2亿元，增长16.5%，第一产业完成增加值11.97亿元，增长0.5%。第二产业完成增加值128.37亿元，同比增长18.2%，对GDP增长贡献率为54.8%，拉动经济增长9个百分点。第三产业增加值99.82亿元，增长16.210、%，对GDP增长贡献率为41.6%，拉动经济增长6.9个百分点。三次产业比重为5.0:53.4:41.6；财政总收入22亿元，增长22.3%；社会消费品零售总额118.4亿元，增长15.3%；全社会固定资产投资完成额64.7亿元，增长32.6%。经济综合实力位居全国百强县（市）第22位，保持全省十强县（市）第2位，成为福建省唯一入选福布斯“中国大陆最佳商业城市”的县级市。第二节 项目建设的背景xx市城市总体规划（2006-2020）确定xx市城市性质为：中国休闲服装名城、工贸旅游港口城市。近年来，在城市总规的框架下，xx市加大城市基础设施投入。随着市容市貌发生了巨大变化，致使旧城片区居民住宅相11、形见拙，和规划目标的现代化的工贸港口城市相距甚远，从而迫使市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变xx市的城市面貌。为适应xx这座年轻城市远期的建设目标，本项目旨在规划为在xx具有一定突显优势的以居住和片状商业为主的拆迁安置大型社区，突破传统的安置房兵营、呆板的方式，在控制总造价的同时，满足现今xx高尚需求，应用新技术，新材料，实现高品质精品安置综合社区。第三节 项目建设必要性一、建设海峡西岸经济区xx市位于闽东南沿海，闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一，要求闽东南发挥其龙头作用，带动整个福建省经济发展。把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。xx市处在海峡西岸重要区位12、，有着较完善的对外交通，水、电、通信等基础设施条件，自然资源丰富。抓住机遇，建设城区新面貌对xx市适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用，将形成区域经济新的发展热点。二、实施城市发展战略的需要xx市城市总体规划（2006-2020）确定xx市城市性质为：中国休闲服装名城、工贸旅游港口城市。xx市原有的城市基础薄弱，缺乏现代筑城理念，导致城市功能混乱，商住混杂，“城中城、农民街、三合一厂房”等问题突出。为实施城市发展战略目标，旧区改造势在必行。旧区是xx“二次创业”，塑造21世纪城市形象的主要载体。老城区是经过一千多年的历史发展形成的商业中心，改造旧区，振兴老城区作为商业中心的历史地位，对13、xx各项事业发展具有重要地位。改造后不但优化环境，还完善市区功能。进一步完善市区的基础设施条件，对道路二侧街区的房地产、商业办公、金融服务、文化教育、医疗卫生、专业市场和相邻片区的快速发展，打下良好的基础。三、繁荣区域经济的需要由于历史的原因和经济的制约，xx片区大批建筑的景观品质较低，严重地削弱了城市的环境品质。本项目的改造对于完善中心城区的基础设施条件，对于改善交通条件和投资环境都有重大意义。届时不但极大改善社区的人居环境，盘活国有企业单位，让群众产业升值，而且将带动周边商业圈的繁荣发展，拓宽发展空间，培育新的经济增长点。改造后将建设近10万平方米的商用面积，一家四星级酒店，街接步行街，形14、成市中心区占地272亩的高标准、新型商业圈，带动区域经济的繁荣和发展。此外，项目的建设为增加城市用地规模和人口容量，增强中心城市聚集效应和辐射能力，也具有十分重要的意义。四、营造和谐居住空间的需要项目区现状人居环境不佳，主城区绿地系统建设标准低，发展过程中过分注重工商业，忽视了特色塑造和文化底蕴维护，基础设施薄弱，城市风貌和景观环境较差。城市道路宽度较窄，交通拥挤，两侧立面景观杂乱，结合旧城改造对其进行生态重建，通过街头游园、点式片状、立体多层次等方式实施绿化。本项目充分利用周边环境、文化特色和设计理念，精心塑造高雅、自然、和谐的城市居住空间，通过建筑平面布局和空间互相呼应，将整个片区有机结合15、起来。整合周边环境现状及空间特性，与一期xx步行街相衔接并结合远期发展规划，形成“一心、三横轴、三纵轴”之脉络清晰的规划组织架构。此外，通过旧城危区改造，改善群众居住环境，消除现存石头危房抗震能力严重不足的安全隐患。五、完善城区交通网络近年来，xx市在城市道路交通建设方面取得了很大的成绩。改造拓宽东西二路，修建南环路、大北环路、xx大道、石湖路、东环路、石锦路、子芳路和石泉二路、高速公路连接线、共富路、沿海大通道、二环南路桥、霞泽桥、横二路桥、东西一路桥，改造了九二路、农贸路、人民路、群英路，市区初步形成了四纵四横加环路较顺畅的交通网络系统。但总体来说，市区新城区内支路较为发达，而旧城区建筑密16、度大，人口集中，道路网不完善，无法满足日益增长的交通量需求，道路狭窄，人车分流吃紧，交通状况较为混乱。主要表现为：1.城市主次干道网系统不完整，规划主次干道红线宽分别是38m、26m，对照国家规范中等城市的标准（主干道35-45m，次干道30-40m）偏低，停车场偏少，马路停车，交通不畅，而且旧城区南北走向的城市干道几乎没有。2. 市区主次干道比例失调，特别缺少次干道，使区内交通过分依赖于有限期完成的几条主干道，导致整个路网交通流分布不均。九二路、八七路为城市东西向的中轴线，作为市区东、西向主要交通枢纽，自通车以来一直承担着相当大的交通量，尤其是近年来市区机动车辆急剧增多，交通负荷量大大增加。17、本项目的改造，以30米规划路打通九二路至八一路，形成市区中心区重要的南北向交通要道，进一步完善市区的交通网络，缓解交通压力，方便群众生产生活。第三章 xx市城市总体规划第一节 城市规划性质xx市城市总体规划（2006-2020）确定xx市城市性质为：中国休闲服装名城、工贸旅游港口城市。其主要职能是：福建省进一步对外开放的窗口和综合改革实验区；以纺织服装及六大类产业为支柱，先进工业为基础，商贸、金隔、信息、物流及旅游为优越的现代化城市；港口城市和口岸城市，连接内地台湾、国内与国际，陆地与海上的区域性航运物流中心功能，对台交流与合作基地；以人文景观及亚热带滨海风光具有特色鲜明的旅游城市。第二节 城18、镇规划和城市规划xx市城市总体规划（2006-2020）确立了城乡一体化规划目标和城市规划目标。城乡一体化发展目标是城乡统筹，优化空间，使城乡全面、协调、可持续发展，城乡一体化体系结构是：经济分区：全市规划四大经济片区，即中心区经济片区、北部经济片区、东北部经济片区和东南部经济片区。城乡一体化结构体系分为三个层次:(1)一级城镇（主城区），将永宁镇划入主城区，形成市区由中心区组团和永宁组团组合的主城区，规划人口规模48万人。(2)二级城镇（蚶江镇），由蚶江镇、xx开发区组成，规划人口规模10万人。(3)中心村，按照中心村选址原则撤并农村居民点，形成人口规模为3000-8000人的中心村。城乡一19、体化空间分布结构形成“一区、两带、四个组团、南北格局”的形态。一区主城区，由中心区组团，永宁区组团组成，是xx市经济社会发展的核心区，城镇体系的基点。两带市域东西向、南北向纵横两条生态走廊。四个组团市域由纵横两个生态走廊分割为四个组团，即中心区组团、永宁组团、蚶江组团和祥芝组团。南北格局由东西向生态走廊分割北部为蚶江、祥芝组团组成，南部为中心区组团和永宁组团组成的生活区。城市空间发展规划确定以市中心区组团为中心，放射状城市发展轴为xx市城市地域结构的基本骨架，是xx市生产力布局的重点。城市中轴线八七路、海峡路为城市东西向的中轴线；北部轴线石湖路，连接xx北大门；东北轴线石祥路，连接东北沿海城镇20、组团；东部轴线石锦路，连接泉州沿海高速公路；东南轴线石永路，连接永宁对台贸易港区及国家二类口岸，连接沿海高速公路；沿海发展轴线连接沿海各功能组团。第三节 中心城区规划中心城区由中心区和永宁片区形成2个各具特色、职能各有侧重的综合功能组团组成。以宝盖山生态绿地分隔，快速通道相连，形成哑铃型空间形态。构成“一心、两轴、两片、六组团”组团式布局。1.一心：城市绿心，以宝盖风景区为主的生态绿心2.两轴：城市空间发展纵横两轴 横轴：八七路、海峡路为贯穿中心城区东西向的中轴线，联系市行政中心、商业金融中心，宝盖山风景名胜区至滨海商务中心、红塔湾风景旅游区。是贯穿xx城市东西向最重要的功能和景观轴线，成为具21、有时代气息的城市中枢大街。纵轴：学府路石湖路，是城市南北向的轴线，连接中心区与xx开发区、石湖港区等不同功能的地段，成为城市南北向的发展轴线。3.两片：由城市绿心将中心城区分为中心区和永宁片区（1）中心区，由城市行政文化组团、商贸金融组团、高教科技研发组团、居住综合组团构成的强有力的中心区功能核心。（2）永宁片区，以对台贸易、商务、滨海旅游为主的城市新区。4六组团六个组团分别是：中心区的行政中心组团、商贸中心组团、科教中心组团、居住综合组团，永宁片区的对台贸易中心组团、滨海商务中心组团。（1）行政中心组团，以市政府和各行政管理部门为主的城市组团。（2）商贸中心组团：以商业、金融业、保险业为主的22、城市组团（以九二路为轴的购物、休闲、娱乐、餐饮等商业金融中心，以南洋路为轴的服装城、辅料、面料专业市场，形成汇集全国乃至国际名牌产品的批发、购物市场体系）。（3）高教科技研发组团：以纺织服装学院、光电信息学院、宝盖科技园为基础的高等教育园区和科技研发中心。（4）居住综合组团：以生活居住为主的城市组团。（5）对台贸易中心组团：以永宁码头为依托主要发展对台贸易。（6）滨海商务中心组团：借助黄金海岸和红塔湾的风景优势，发展高档次的商务中心。第四节 旧区改造旧区是xx“二次创业”，塑造21世纪城市形象的主要载体。老城区是经过一千多年的历史发展形成的商业中心。改造旧区，振兴老城区作为商业中心的历史地位。23、对xx各项事业发展具有重要地位。1.改造模式：根据总体规划确定的发展侧重点不同将旧区划分为不同片区，以保护、整治、改造为主，街坊的成片更新改造、集中成片渐进式改造等不同的改造模式进行改造。2. 调整用地结构：取消“三合一”厂房，分散的工业企业向工业园区集中，优化功能布局。建设用地优先满足道路、绿化、各类公共配套设施、市政设施的用地需求。3.通过旧区外围土地的开发，建设更具吸引力的居住区，带动旧区居民向新区转移。4.商业空间发展对策：加快旧区商业业态结构的调整，突出商业特色和氛围。增设休闲、旅游设施和停车场，构筑“主题商业区”。将老城核心区九二路和周边商业街区改造成集购物、文化、娱乐、休闲、观赏24、于一体的多功能综合性商业步行街区，打造“中国著名商业街”。5. 进一步完善xx服装城的建设，加强服装城的商贸功能，服务面向国内与国际。6. 城市风貌协调区以成片改造为主，注意保护凤里庵、城隍庙、园通庵、新华路、永宁卫等历史文化遗产。保留部分有价值的历史建筑，划定保护地段。注重协调原有建筑风格与色彩，保持沿街界面的连续性。7. 道路交通对策：改造旧区现有道路。中心区结合旧区改造，打通东西向和南北向主、次干路，疏解旧区交通。在商业中心区、交通中心枢纽布置社会公共停车场。8. 引导“回批地”按照城市规划要求进行建设。9.“城中村”的改造以政府为主导，在政策调控下，发展商与社区（村）股份公司共同组成旧25、区（或城中村）改造公司等多种创新机制，负责拆迁安置、土地平整、商品房建设，加快旧区和“城中村”的改造，建设现代化的人居环境。第四章 建设条件第一节 基础设施条件一、交通条件拟建项目位于xx市中心城区，用地交通北临九二路，南接八七路，西侧为群英中路。xx市汽车站、客运站、交通车站、长福汽车站分布项目周围，对外交通十分便利。二、供水条件xx市现有日供水能力35万吨，可满足项目区施工、生活用水需要。三、供电条件 项目用电可由城市电网接入，电力供应充足，可满足本项目的用电需求。四、建筑材料来源本工程所需的钢材、水泥、石料、砂等建筑材料可在当地市场上采购，直接汽运到工地。第二节 自然条件一、地质地貌xx26、市处于华南褶皱系闽东火山断坳带，在东南沿海动力变质带的中段，北部属泉州平原，地势平坦，西、中、东部丘陵起伏。在全国区划位置上，属闽粤沿海花岗岩丘陵亚区的一部分，地貌形态不一，以台地、冲积海积平原为主，地势南高北低。本域地势为中南高四周低，由低丘陵-台地-平原呈阶梯状逐级递变，以台地为主，约占总面积70%，高丘陵分布在中南部的宝盖山、双髻山，低丘陵分布于西部、中部的灵秀山、五虎山等；台地分布于丘陵与滨海平原之间，为红土台地。丘陵、台地为侵蚀剥蚀地貌。河流冲洪积阶地分布于灵秀镇塘园、锦尚镇厝上；沿海地带为海积平原和风积砂堤。二、气候气象xx域临北回归线，三面环海，受大气环流和下垫面综合影响，具有南27、亚热带海洋性季风气候特征，盛行风向季节更替，季风气候显著，冬季刮大陆南下强劲的偏北风，夏季为来自海洋的偏南风。热量资源丰富，光照充足，气温差异小，气候暖热。夏长无酷暑，冬短不严寒，秋温高于春温。降水较多，但时空分布不均，春夏多雨，秋冬少雨。年平均气温20-21，一月份平均温度11.7,七月份平均温度28.4。年降水量平均在900-1200mm，年平均绝对湿度（水气压）为20g/m3左右，年平均相对湿度为78%。年平均风速7m/s，一年中主要风向有NEE、SS风，占全年风向频率分别为16.7%和11.6%，静风频率为0.15%，常年主导风为东北风，频率为17.78%，台风主要发生在7-9月份之间28、，年平均3-5次。三、地表水xx市境内有梧桉溪、厝上溪、塘园溪、龟湖流域、下宅溪、大厦溪、洋厝溪、莲塘溪、西岑溪和莲坑坂溪等10条溪流，流域面积约119.38km2，年平均径流量6777万m3。溪多为单独入海的间歇性溪流，溪不流短，蒸发渗透量大，径流量少。xx境内属贫水区，多年平均降雨量仅为1021mm，境内地表水资源量年平均为8800万m3，人口平均水量与亩均水量的指标均属D级。地表水利用率约占地表水资源的15%。四、地下水地下水资源缺，但水质较好，大部分属矿化度小于1g/L的中性水，境内地下水可分为富孔隙潜水区、中等孔隙潜水区、弱孔隙潜水区和弱裂隙潜水区四类。地下水已利用率约占可开采的4029、%，工农业及生活用水80%靠晋江金鸡南渠水源。五、植被情况根据“福建植被区划”，泉州市植被区系属粤沿海丘陵平原亚热带季雨林，由于长期受到人为活动的影响，原生亚热带雨林多在被利用后，更新不及时，常常呈次生萌芽林或稀疏阳性林，或过渡类型，森林覆盖率低，群落结构简单，林份质量低劣，防风固沙作用弱。栽培、植被主要有甘薯、花生、蔬菜类等农作种类，播种面积小，复种指数仅为150%-200%左右，产量低。六、地 震根据国家地震局、建设部震发办1992160号关于发布中国地震烈度区划图（1990）和中国地震烈度区划图（1990）使用规划的通知，按照中国地震烈度区划图（1990）福建省区划一览表，xx市区地震基30、本烈度为7.0度。第三节 软环境条件xx片区改造建设项目是市委市政府确定的重点项目、为民办实事项目。市委、市政府领导高度重视，相关政府部门对本项目给予政策倾斜和大力扶持，为项目的建设奠定了良好基础。本项目由xx市政府成立xx市xx片区（一期）改造工程领导小组，由市人大黄主任任总指挥，湖滨街道办事处也迅速抽调骨干人员，成立了以庄国阳书记为组长的工作组，确保项目顺利进行。由于本项目的建设将优化市区环境，完善市区功能，提升城市品位，还可大大完善区域路网结构，同时对繁荣区域经济有着十分重大的意义。因此得到当地广大干部群众的理解和拥护，积极支持本项目的实施。这些均对项目建设十分有利，因此对本项目来说有十31、分优越的软环境条件。第五章 拆迁安置方案第一节 拆迁工程量xx片区旧城改造工程（一期）需拆迁私有房屋188栋，商品房174套，拆迁面积151625m2，拆迁土地48154 m2，涉及仙迹、林边社区居民约592户；拆迁企事业单位九家，房屋44栋，房改房51套，拆迁面积66859m2，拆迁土地40790m2。拆迁范围内现有的容积率2.22，密度90%。第二节 拆迁安置补偿方案xx市xx片区旧城改造工程是xx市委、市政府为加快推进我市城市化进程、改善群众居住环境而确定的重点项目之一。为维护当事人的合法权益，确保拆迁安置补偿工作顺利进行，根据中华人民共和国土地管理法、国务院城市房屋拆迁管理条例、福建省32、城市房屋拆迁管理条例等法律、法规及配套政策规定，结合本项目的实际情况，制定了本项目拆迁安置补偿方案。按照市委、市政府多次主题会议精神，让群众做拆迁主人，经过从上到下、从下至上，反复多次的征求意见，并召开16场座谈会探讨补偿安置方式，同时结合周边九二路东段、步行街、镇中路的补偿安置方式，共同确认“就地安置、产权调换”，每栋房屋至少安置一个店面，建筑至少等面积安置的补偿安置原则。1.按用地面积调换商业店面九二路、八七路沿街店面基本上一间换一间；煤气路（15米）沿街房屋以用地面积200m2调换一间店面；其他房屋参照步行街方案以用地面积333m2调换一间店面，不足间数的用资金互补。2.按建筑面积调换商33、品住房只有一层按1：1.5调换；只有二层按1：1.3调换；三层及以上按1：1调换，实行差价互补，旧建筑视建筑结构、装修、成新等情况每平方米补偿200元至700元。3.商品房按建筑面积等面积安置，不安置店面。4.将规划设计方案中的A、B、C三区地块用于地税、海关、建行、灵秀镇、新华书店、xx、xx宾馆、xx五交等单位的拆迁安置补偿。该地块用地面积24282m2，商业面积34192m2，住宅面积65207m2。5.补偿方式：原则上实行货币补偿，部分有办公经营需要的单位由市xx片区旧城改造一期工程行政事业及国有企事业单位拆迁安置补偿协调领导小组协调安置在该片区规划设计方案中的A、B、C三个区。房改房34、按“按建筑面积拆一安一，差价互补，限量扩够”的办法安置补偿。被拆迁房屋货币补偿以被拆迁房屋评估价格为依据。在拆迁改造之前，有拆迁人委托具有相应资质的评估机构采用同一评估方法根据被拆迁房屋的区位、权属、用途、结构、成新、收益、面积以及装修等因素进行评估，评出被拆迁房屋的现值，并出具评估报告。拆迁人依据评估价格对被拆迁单位进行货币补偿。有安置商业店面、商品住房等安置房的单位或个人，由拆迁人委托同一评估机构评估出安置房的市场价，再与被拆迁房屋的评估价格进行互补。具体补偿安置由市xx片区旧城改造一期工程行政事业及国有企事业单位拆迁安置补偿协调领导小组进行实施，补偿安置遵循xx片区旧城改造拆迁补偿实施办35、法。6.将规划设计方案中的F区地块由中旅进行改建。该地块用地面积10354m2，可建设用地面积6241m2。补偿方式为对现有资产进行评估，同时对安置F区地块进行评估，二者进行互补。二、各类房屋结构平均拆迁补偿单价第六章 建设方案xx市xx片区旧城改造工程（一期）方案设计说明由厦门市仁德振华建筑设计事务所设编制，并于2009年1月14日通过了专家评审。本项目位于xx市中心城区，九二路商业步行街以南，八七路以北，由规划新建道路围合的区域内，地块方正，分一二期进行拆迁安置，一期总占地面积98453.35平方米，不含中旅规划用地10353.62平方米，规划地总建筑面积363471平方米。根据xx市城市36、总体规划、中心城区规划及旧区改造规划，拟对区内现有建筑、交通体系、市政管线及公共设施等进行改造建设，总体形成“一心、三横轴、三纵轴”之脉络清晰的规划组织架构。成为未来展示xx市城市新貌的重要窗口。项目区的总体经济技术指标如下表：表5-1 项目区的总体经济技术指标项 目单位数 量备注用地面积m298453.35不含F区酒店用地面积总占地面积m241123.3地上总建筑面积m2358871.68其中住宅建筑面积m2265539.6商业建筑面积m293332.12地下建筑面积m249987.5住宅套房数数套1922一层店铺数间380停车位个1271其中地面个154地下个1117容积率3.645建筑密37、度42绿地率19酒店用地面积m210353.62第一节 设计依据一、中华人民共和国城市规划二、城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）三、福建省城市规划管理技术规定四、建筑设计防火规范GB50016-2006五、民用建筑设计通则GB50352-2005六、绿色建筑评价标准GB/T50278-2006七、住宅建筑规范GB50368-2005八、住宅设计规范GB50096-1999(2003年版)九、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95(2005)）十、业主提供的设计任务书十一、用地红线图十二、业主提供地形现状图（电子版）十三、业主确认的其它设计要求第二节 总体规划一、38、规划目标重视区域发展条件，确保规划的前瞻性和土地运作的可操作性。重视区域公共空间开放性和共享性，建构符合xx市城市发展战略的城市居住和景观空间。体现人文环境、自然环境、生态环境的和谐统一，立足于“自然、人、文化”相和谐的理念，引入人性化的居住模式，塑造宜人的居住空间环境。把握地段空间态势，最大限度地回避不利因素，发挥地段优势，强化与周边城市景观联系。二、规划理念按照市委、市政府多次专题会的精神，规划设计方案要全面贯彻落实科学发展观，做到科学、合理、民宅；以规划控制为主导，形成具有居住优势的区块模式，便于建设；最大限度地塑造基地内外的综合资源，建立开放的空间网络架构，塑造片区独特的外部空间环境，39、提升居住品质，提高商业价值；借由地区区位优势，打造凸显xx城市特点，环境品质的绿色，健康宁静的居住空间环境，以及流动、现状、清晰的商业运作模式空间。三、规划结构整合周边环境现状及空间特性，与一期xx步行街相衔接并结合远期发展规划，形成“一心、三横轴、三纵轴”之脉络清晰的规划组织架构。1) 一心一心：以基地内的核心部位为基础，并与北面已形成的步行街相呼应，是构成本片区的核心空间，也是项目较为独立的公共中心广场空间环境，商业空间围绕这一中心层向外分布设计。 2) 三纵三横布局三纵三横的布局构成实际上是承袭了我国的传统建城思想，采用“九经九纬”的布局手法，构成一个方形的都城平面。本社区周边由九二、八40、七及规划路等围合成的方形平面，又处xx旧城核心区，采用三纵三横划分构成，更好地适应城市中的生活集成形态和步行购物的商业要求。三纵三横的布局在核心广场的周围又围合成环绕核心区的环路，形成了城市中心区中的核心，城市中心区中的城市，而南北主轴又正是北侧已建城市步行街主入口中心主轴的南向延伸，使两步行街区连在一起，延伸了整个中心区的步行系统。三纵轴：由北侧已过步行街主入口主轴线向南延伸，构成南北向主步行街出口，生态步行景观轴，穿过中心广场，过核心内环，上大台阶与八七路入口广场连接，贯穿两侧商业空间，形成纵向步行主轴。三横轴：三横是与三纵相对应，中心东西横向轴是经核心广场贯穿东西的横向主轴，在经过中心广41、场时是以地下通道形式避免交通干扰。规划区主要分为AM地块，其中A、B、C三区地块用于安置行政事业及国有企事业单位，主要包括地税、海关、建行、灵秀镇、新华书店、xx、xx宾馆、xx五交等；F区地块由中旅建设四星级以上酒店；其余地块以住宅和商业店面为主。各地块的经济技术指标详见下表：表5-2 各区块经济技术指标（不含F区酒店用地）区号占地面积（m2）地下面积（m2）商业面积（m2）住宅面积（m2）总建筑面积（m2）首层店铺数（间）A7145.191494027844.9637310.926549850B1402.51901.28208.4411112.4418C3293.64445.841968742、.725126.930D1434.8920005587.6712538.9419418.9417E6256.73126006856.5635723.5844355.9849G4423.675616.5425082.231410.0641H4393.9865277497.4844017.9847364.747J3548.2684505601.526415.632950.5238K3363.913272.4918768.0531924.2928L3379.6730575439.5424569.8230347.3434M2480.952413.59268.3413216.3323924.4928总计43、41123.349987.593332.12265539.6358871.7380四、规划总体布局人类居住行为的集成是未来市民住宅建设的发展趋势。本方案以此为前提，将住宅、停车、社区的生活服务设施作集成组合，在满足人与社会交往的同时，有效消化建筑密度，让绿化环境成为居住空间真正的主题，满足不用要素的影响，从而进行合理的分区及布局。本期实施范围是规划片区中的北侧和沿规划路的东西两侧，总量占xx片区改造的一半左右。五、交通系统以安全、合理、科学的规划手法组织交通，实现交通的便捷与舒适性。规划中，充分考虑人车分流，将横轴的车行系统与纵轴的步行系统完全分开，互不交叉干扰，自成系统，各个组团居住空间由地44、下停车后乘电梯至各单元或由小区主入口经院落空间至各单元，即独立又统一。六、竖向设计竖向设计以原总体规划为基础，基地原有南北高差7.0米，为充分利用现状地形，本方案分块布置建筑，通过步行系统的跌落处理，经调整和布局处理，使九二路以南，核心片区的内环高差小，步行街平坦，而只有南面沿八七路东段和东面规划路的南段均有坡道向东南交叉处升起，坡度是符合已建成的八七路现状，比较合理。在确保取得最好的景观效果，同时尽量减少土方量。在规划南段两侧沿街商业采用跌落错层处理，合理的解决了高差问题。地下室空间也根据地势高差，采用层层跌落处理，通过坡道连接，既不影响地下车库的使用功能，也很好的解决了地面高差问题。七、商45、业开发根据xx城市发展特点，结合周边现状分析，本项目规划中，为了尽量提升商业部分的价值，采用线性沿街购物的商铺和集中的综合大卖场相结合，所有沿街建筑底部两层均设计为商业店铺，通过步行系统贯穿，很好的提升了各个组团空间的商业价值。规划中在项目东北角和东南侧沿街分别设计大型集中商业体，不仅能有效的聚集人流，对整个片区商业的人流导向也取到很好的效果，通过两个主要交叉口的商业带动，由点带动线再到面，使得整个片区的商业空间价值得到更进一步的提升。而步行街购物形式（或架车购物）是传统的商业经营模式，是繁荣市场、特色购物、逛街游览购物不可缺少的，也是xx市的特色。通过街道的曲折回环，扩大了商业空间，来往人流46、的熙攘热闹，也有利创造一个有地方特色的购物旅游点。八、配套设施根据地块发展需要，于各个分区中设置了开闭所和若干个配电用房，并根据需要配置了公共厕所和配套社区服务用房，教育配套规划在二期地块。第三节 建筑设计一、工程概况本项目一期规划总用地98453.35m2，不含中旅规划用地10353.62m2，规划地上总建筑面积363471.8 m2。分为AM地块，各个地块均布置了商业与住宅，住宅层数为十八层至三十三层，为二类高层住宅。商业层数为二四层。二、建筑设计1.建筑布局和朝向住宅布局同时遵循最佳日照通风和最佳景观视野的双重标准，以南北向布局为主，围而不合的布局有利于夏季东南风向的疏导与共享。小角度（47、不大于15）的拼接排布比常规直线行列式提供更大的观景角度。大间距低密度的宽松布局强化了项目外部空间。“T”型平面的点式高层，使尽可能多的单元能享受到小区内外景观环境，充分利用基地内外的资源。2.住宅户型设计本工程由高层住宅楼组成，住宅套型可多样选择。空间组合灵活，造型美观，平面采用大厅大居室的方法，同时优化户型，设计出符合客户要求的理想户型。户型设计紧凑，客厅和主卧室大小与户型面积相匹配，使户型经济实用又不失宽敞大方。主要分为单身公寓、小三房、大三房、大四房、错层、楼中楼。每种面积的户型均提供了多种选择空间。通风采光最大化设计板式住宅采用一梯两户，使住宅能够组织南北通风；点式住宅则拉大两翼面宽48、，减少中间户型的进深，使两翼户型能够自然通风采光，将中间户型的不利影响降至最低。景观利用最大化设计在大量户型中布置入户阳台，步入式凸窗，同时增大观景阳台的面积。设置两个阳台，使景观阳台与生活阳台分离，客厅和主卧室不受晾衣的视线干扰，力争为住户争取最好的朝向与观景面；并在点式高层设置入户花园，提高住宅的景观品质。充分考虑入户花园、景观阳台在总图上的位置，做到景观利用最大化。3.商业建筑设计商业建筑主要由两部分组成。集中大型商场按四层设计，有效的集中人流，沿街商业按两层设计，一层部分直接沿街对外，商业价值高，二层商业以大空间的形式出现，通过一层的楼梯跟台阶，可以直接到达，通过二层的连廊有效连接，避49、免了传统二层商业价值偏低的矛盾。商业间通过空中走廊贯穿在一起，形成商业步行街系统，一气呵成，强化商业价值的积聚效应，并加强了片区的对外联系。4.地下车库和设备用房本项目地下均设置了地下室，解决了地面停车不足的矛盾，人防地下室分别与ABCEG地块的地下室设置，消防水池、泵房、发电机房等设备用房也设置在地下室。二、造型设计北侧入口与九二路北侧已形成的步行街相协调，成长方形广场向南伸入，西侧在四层高的商铺，再向南市左右高层对峙，有城堡之意，创造“九经九纬”，从这里进入内城商业街及中心广场街区。所沿中心主轴东面尽量对称为宜，创造城中城气氛。总体布局是城中城。立面造型设计以现代、高贵、豪华为主调，结合闽50、南地区的文化底蕴和建筑风格形式，创造具有识别性、统一性、丰富性、独创性的立面造型。第四节 结构设计一、工程概况本项目一期规划总用地98453.35m2，规划地上总建筑面积363471.8 m2，地下建筑面积49987.5 m2；本工程各栋底层为店面，上部为住宅；本工程将有6级人防地下室，不含中旅地块。二、设计使用年限和安全等级表5-3 设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类甲或乙级二级三、自然条件1.风荷载表5-4 相关参数表基本风压地面粗糙度50年WO=0.80KN/m2B类100年WO=0.90KN/m2B类2.抗震设防的有51、关参数表5-5 相关参数表抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑场地类别7度0.15kg第一组类场地3.场地情况暂无地质报告。四、本工程相对标高0+0.000对应的详见建筑总平面图。五、设计标准、规范、规程1.建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001;2.建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006版）;3.混凝土结构设计规范GB50010-200;4.砌体结构设计规范GB50003-2001;5.建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008版）;6.高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002;7.建筑地基基础设计规范GB50007-2002;8.建筑桩基础设52、计规范JGJ94-2008;9.建筑地基处理技术规范JGJ79-2002;10.人民防空地下室设计规范GB50038-2005;11.岩土工程勘察规范GB50021-2001;六、荷载1.屋面及楼面均布荷载标准值表5-6 屋面及楼面均布荷载标准值表类别活荷载标准值（KN/m2）组合值系数C频遇值系数f准永久值系数q屋面不上人屋面0.50.70.50上人屋面2.00.70.50.4楼面起居厅、餐厅、卧室2.00.70.50.4厨房2.00.70.60.5卫生间2.00.70.50.4阳台2.50.70.60.5走廊、门厅、楼梯2.00.70.50.4消防疏散楼梯3.50.70.50.3物业值班、53、办公、管理用房2.00.70.50.4通风机房、电梯机房7.00.90.90.8自行车库3.50.70.60.5汽车库4.00.70.70.6消防通道25.00.70.70.6注：水箱及其他重大设备按实际荷载计算。 室外地面的活荷载标准值按5.0 KN/m2考虑。2.建筑隔墙恒荷载标准值（不包括墙面建筑做法）非承重蒸压加气混凝土砌块（密度级别B05）：200厚双面粉刷 2.2 KN/m2 120厚双面粉刷内墙 1.6 KN/m2100厚双面粉刷内墙 1.4 KN/m23.人防地下室等效静荷载标准值3.1结构设计:A.整个人防地下室均采用现浇钢筋混凝土结构，钢筋采用级钢及级钢。B.人防地下室各构54、件在核爆动荷载作用下，其动力分析采用等效荷载法，并按平时与战时两种受荷情况考虑，取不利。C.荷载取值：根据人民防空地下室设计规范GB50038-94，人防地下室荷载标准值暂时取值如下：表5-7 人防地下室荷载标准值表构件名称核六级人防常六级人防地下室顶板70 KN/m245 KN/m2地下室底板25 KN/m2地下室外墙55 KN/m230 KN/m2临空墙130 KN/m290 KN/m2防护单元间隔墙500 KN/m2直接作用在门框墙上的等效静荷载240 KN/m2其余部分等效荷载按上述规范的有关条文取值。3.2 构造人防地下室各钢筋混凝土构件厚度如下：地下室底板：350mm地下室顶板：255、50mm地下室外墙：300mm防爆单元隔墙：250300mm考虑到人防地下室人防顶板覆土500mm，根据GB50038-2005(2006年版)表，顶板等效静荷载标准值qe1=70 KN/m2根据GB50038-94(2003年版)第条，防空地下室结构在核爆动荷载作用下，验算结构承载力，对结构变形、裂缝开展以及地基承载力与地基变形不进行验算。根据GB50038-2005(2006年版)第条，上部结构为抗震钢筋混凝土结构时，在预定冲击波地面超压作用下，上部建筑部倒塌，或不立即倒塌，因此在等效静荷载取值时计入上部建筑物影响。侧墙等效静载所乘系数：六级1.1。4 平站转换措施根据平站结合精神，人防地56、下室平时做为车库使用，临战时，为在不采用机械设备，并能在较短时间内完成平站转换，采取以下措施：4.1人防地下室口部，外墙（除少数部分位于车道墙外）一次到位；4.2位于车到处的人防地下室墙，在墙体四周预埋型钢。战时状态下，临空墙采用钢筋混凝土预制梁封堵，填砂封闭；相邻防爆单元之间隔墙采用钢结构封堵。车道处战时须封堵的人防地下室墙，当封堵口宽大于6.0m时，战时在洞口中间增设钢柱，已满足洞口宽6.0m。4.3位于人防地下室内的其他门洞口，战时采用预制钢筋混凝土梁封堵，填砂封闭。4.4按土中外墙设计的人防地下室外墙，暴露部分战时采用推土隔墙。七、结构选型1.抗侧力结构体系高层住宅楼均利用外墙、楼梯间57、和电梯间维护墙、部分不妨碍建筑使用功能的内隔墙，布置钢筋混凝土剪力墙，形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。根据本建筑的功能、层数、层高、总高度及所在的地区，本工程18层住宅采用框架剪力墙结构类型（框架三级，剪力墙二级）；大于18层采用剪力墙结构类型（剪力墙二级）。2.屋盖及楼盖结构高层住宅楼的屋盖和楼盖结构均采用现浇钢筋混凝土楼板。为满足房间内不露梁以及单元内房间可灵活分隔的建筑设计意图，部分楼板采用了跨度较大的异性楼板。地下室的屋盖及楼盖结构均采用现浇钢筋混凝土梁板结构。地下室的顶板局部为人防顶板，上覆1.2m左右厚的回填土，荷载很大，采用加设次梁的58、梁板结构，以减小楼板的跨度和厚度；人防地下室的顶板厚度250mm，以承载核暴动荷载的作用，并对早期核辐射进行防护。3.关于结构缝及后浇带的设置由于地下室的尺度较大，因此，每隔30米左右设800宽的抗收缩后浇带；上述后浇带应在其两侧结构施工完一个月后，采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土进行补浇；地下室为超长建筑，为减小建筑超长带来的混凝土收缩和温度应力等对结构的不利影响，拟采取以下措施：A. 设计：适当提高基础以及地下室顶板的最小配筋率，配筋率控制在0.3%左右，顶板采用双层贯通配筋。B材料：混凝土原材料应采用低收缩、低水化热水泥（例如粉煤灰水泥等），采用碎石骨料，基础底板的混59、凝土加入适量防水剂；用时应严格控制混凝土外加剂的品种、质量和剂量。C. 施工：控制混凝土的浇筑时间和浇筑温度，以部分抵消混凝土收缩和温度应力对结构的不利影响。在混凝土浇筑施工中，应采取二次振捣措施，并应加强混凝土养护，特别是前期养护。D. 结构缝的要求：伸缩缝考虑框架结构按55米设缝，剪力墙结构考虑按45米设缝。防震缝的最小宽度，框架结构，高度不超过15m，取70mm；高度超过15m时，没增加高度4米，加宽20mm；框剪结构可按框架结构规定的数值70%采用，剪力墙结构可按50%采用采用，但二者均不宜小于70mm。其余要求详见抗震规范中的要求。4.地基基础暂无岩土工程详堪报告分析。5.抗浮设计由60、于暂无岩土工程详堪报告分析，待岩土工程详堪报告进行抗浮验算，并根据计算结果确定是否增设抗拔桩，岩土工程详堪报告按照岩土工程勘察规范（GB50021-2001）的要求提供明确的抗浮设计水位，以此进行抗浮设计。八、主要结构材料1.钢筋直径10mm时为HPB235级钢筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧光圆钢筋（GB13013）的规定。直径12mm时为HPB400级钢筋，应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧光圆钢筋（GB1499）的规定。2.混凝土表5-8 混凝土强度等级表构件部位混凝土强度等级备注各栋主楼墙、柱C45C30地下室外墙采用抗渗等级为S8级的防水混凝土梁、板、楼梯、坡道C30C25地下61、室墙、柱C30地下室外墙采用抗渗等级为S8级的防水混凝土梁、板、楼梯、坡道C30其他板、梁、柱、独立基础C30所有子项基础垫板C15基础底板C30 采用抗渗等级为S8级的防水混凝土构造柱、圈梁、现浇过梁C20后浇带采用比相应构件部位混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土标准构件按标准图集的要求3.型钢、钢板、钢管：Q235-B九、结构难点分析本小区上部为民用住宅，下部为商场或商店。从建筑功能上看，30层左右的高层建筑上部需要较多的墙体来分隔空间以满足住宅户型的需要；而下部希望有较大的自由灵活空间，少墙体，以满足公共使用的要求。因此为了满足建筑要求，局部必须采用转换结构。第五节 电气设计一、设计依据62、1.国家设计规范及标准：民用建筑电气设计规范JGJT16-2008住宅设计规范GB50096-1999有线电视系统工程技术规范GB50200-94安全防范工程程序与要求GB/T75-94建筑物防雷设计规范GA/T75-94火灾自动报警系统设计规范GB50116-98高层建筑防火设计规范GB50045-95汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)2.业主提供的建设项目要求3.建筑专业提供的平面图及其他相关专业提供的用电资料。二、负荷等级本工程设备用电最高负荷等级为一级。三、设计范围及内容变、配电系统，配电系统，照明，防雷，接地，智能建筑。四、负荷估算单位负荷指标：住宅35Wm263、 , 商场（或店面）100Wm2，酒店100 Wm2,配套公建80Wm2，地下室10Wm2。五、供电方案设想本小区最高用电负荷等级为一级，拟由市政引入2路10KV专线电源进行供电。在小区设置1个10KV开闭所，另在各地块按需要设置8个10/0.4KV变电所，总装机容量为18000KVA。六、配电及应急电源系统1. 计量方式采用“一户一表”，住宅、店面等场所均在末端电表箱设置电表，由供电部门抄表到户。2. 另在地下室设置柴油发电机作为应急电源，供消防负荷使用。七、照明系统1. 本次照明主要做接线预留，配合后期装修进行合理设置，照明设备用节能环保为主。泳池及室外景观照明采用防水密闭型安全照明。2.64、 每户的灯、开关、插座均按规范标准设置。3. 庭院照明和部分半地下车道照明采用太阳能光伏照明系统。八、防雷与接地系统1. 本工程防雷及接地采用联合接地的方式，利用地层底板及桩基内的主钢筋作为联合接地体（极），接地电阻不大于1欧姆。2. 本工程防雷接地按第二类防雷建筑设计，在屋面设避雷带（网），利用外侧柱内主钢筋为引下线，两者均与联合接地体（板）联通。3. 本工程变电所的变电部分的保安接地采用TT制、配电部分的保安接地采用TN-S制，从联合接地体（极）引专用接地线，凡正常情况下不带电的金属部分（如电气设备金属外壳、电缆金属包皮、各设备金属管道等等）均与专用接地线联通，并作等电位连接，卫生间做局部65、等电位连接。九、智能建筑1.设计范围本工程设计内容包括通信系统（包括电话与宽带网）、有线电视系统、安全防范系统、车辆出入管理系统和家居智能集成系统等。2.通信系统2.1电话量预测本区域电信：住宅每户引入两对电话线及一条宽带网线路，其余场所酌情预留。本小区共需4500门电话及3000个宽带网络终端。2.2电信设施根据本区域的位置情况，可由该区域附近的小区电信间引入，在小区适合位置进行电信接入。2.3线路布置通信电缆由城市通信电缆直接接入，分别接入各地块的通信交接箱。通信电缆在布置线路时全部地埋，而且保留足够地下空间。用以发展新的业务，有利于更新和扩容，并减少施工对城市道路和其它管线的破坏。有线电66、视线路与电话线路同管道敷设，不再另设管线。根据各种管线现状以及电信管道一般不知原则，通信电缆和有线电视电缆埋设在道路两侧的绿化带或人行道下，距两侧道路红线一般为1-2米，埋深不小于0.8米。3.有线电视系统小区内电视系统取自市有线电视网，系统终端接受电平控制在683Db,载噪比43dB，图像等级4级。本工程考虑每梯楼设一个进户点。系统垂直干线及水平管线穿优质PVC管暗敷，分别引至各楼层接线箱及各自用户电视终端。4.保安巡更管理在巡更路线上预先固定信息按钮（巡更点），巡逻人员装备电子巡更器，按规定的路线行值到巡查，巡更点信息通过集器传送至计算机管理系统，以便巡更信息管理。5.周界防范系统 主要利67、用红外对射探测器系统，主要用于小区围墙，住户围墙，走廊等室外边界安全的监控，并可结合CCTV摄像头监测系统对整个小区的主要入口做摄像监控，以达到完整的全方位安全监控与防护智能化系统。6.智能家居系统网络型智能家居系统在功能上是一套高度集成的智能化系统，主要集成了一下几方面的功能，6.1可视对讲系统可视对讲功能、集成电话机功能、内部电话功能、分机与室内主机的对讲、与保安管理中心的通讯、强大的保安管理PC监视中心系统、影像功能、来访者二次确认等6.2 门禁控制系统住户大门配置指纹门禁系统、小区，门禁管理系统等；6.3 家居安防系统安全报警功能、煤气泄露报警、入侵报警、紧急按钮报警、自动电话报警等功68、能；6.4 停车场远程监控系统 虽然网络型智能家居系统是一个高度集成化的系统，但线路敷设方式却很简单，由于系统是通讯方式基于国际标准通讯协议TCP/IP的方式，所以系统终端只需要敷设5类非屏蔽双绞线即可。第六节 给排水工程一、设计依据1.建筑给水排水设计规范GB50015-20032.室外给水设计规范GB50013-20063.室外排水设计规范GB50014-20064.建筑灭火器配置设计规范GBJ500140-20055.建筑设计防火规范GB50016-20066.汽车库、修车库、停车库设计防火规范GB50067-97二、设计范围本小区红线范围内室内外给排水设计、消防设计、雨水设计。三、给水69、工程1.水源本工程的供水水源为城市自来水。2.用水量计算小区用水量预测是确定供水规模、工程投资的依据，它受到小区居民生活水平、公用事业发展程度等多种因素的影响。用水量预测方法有多种，如单项定额法、人均用水综合定额法、单位面积耗水量法、数理统计法等。本项目采用单项定额法对区内用水量进行预测。用水标准采值如下：居民生活用水按最高日：300L/人.D市政绿化用水（用地面积）：2 L/m2.D2商业用水:采用4L/m2.D2 道路、广场（浇洒用水）：采用2Lm2.D2未预见水量：按以上各项之和的10%-15%计算。经预测本区最高日总用水量为3482m3。3.管网布置本项目供水水源为城市自来水，从基地两70、侧的市政给水管接出DN300的给水管，在小区周边呈环状布置，共生活小区和公共建筑的生活用水及消防用水；并根据用水性质分设商业、住宅水表计量。住宅在每层公共部位设水表，一户一表，且水表出户。小区干管管径DN300。给水管布置在小区道路的四周，敷设于绿化带或人行道下，埋深控制在0.6-1.0m左右。给水管材选用球墨铸铁管，入户管选用钢塑复合管。四、污水工程 根据城市总体规划、环境保护及持续发展的要求，本规划区排水体制采用分流制。排水系统分设雨水、污水两种管道，生活污、废水排入污水管道，雨水降水排入雨水管道。 污水管道的布置应根据小区地形特点、污水厂位置，充分利用地形条件，尽量采用自流排放，管道坡降71、尽量和地面坡度一致，以减少管道的埋深，管线布置简捷，管道沿道路布置时，通常设置在污水量较大或地下管线较少一侧的人行道、绿化带或慢车道下。1.污水量估算 本区污水主要来自家庭和共建，取0.9的排供系数，则本区污水总量约为2848 m3/d。2.污水系统室内生活排水采用分流制，污水流至室外，污水汇集排入小区地埋式污水处理设施，污水经化粪池处理后排入市政污水管网。3.管网布置污水管道布置于小区道路的四周，敷设于绿化带或车行道下，排水管用加强筋UPVC管。五、雨水工程 雨水管渠应充分利用现状地形条件，通过重力自流排放，不设排涝泵站，就近排入水体，尽快将区内雨水排出。雨水与防洪应紧密结合，充分利用排洪渠72、道兼作雨水管道，减少工程投资。雨水管道的平面布置和竖向高程的确定应与各专业管线紧密结合，为其它专业管线的敷设留有空间。1.建筑单体设专用雨水立管雨水斗汇流屋面雨水，阳台梯间设雨水管汇流阳台雨水。2.空调器冷凝水设专用冷凝水立管DN50汇流后排入建筑四周雨水暗沟。3.地下室、地下车库冲洗水及消防排水汇流于集水坑，经潜水排水泵提升至室外雨水检查井排除。4.道路雨水按规范要求及雨水汇流面积计算布置渗流雨水管及雨水口。道路雨水分段就近顺破排入市政雨水管网。5.当地降雨强度q5降雨历时5min的暴雨强度为4.039L/S.100m2；p重现期2年（室外场地）。第七节 采暖通风与空调设计一、设计依据1.采73、暖通风与空气调节设计规范GBJ19-872.高层民用建筑设计防火规范GB50045-953.汽车库、修车库、停车库设计防火规范GB50067-974.人民防空地下室设计规范GB50038-20055.公共建筑节能设计标准GB50189-20056.通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002二、设计范围1.商场、店面夏季集中空调设计2.平时通风设计3.火灾防排烟设计三、空调系统1.本工程商场、店铺部分，空调面积约为90000m2，设二套集中空调系统。系统一：夏季冷负荷约为10950KW，设一台制冷量为1450KW（400RT）的螺杆式水冷冷水机组，三台制冷量为3165KW（900RT74、）的离心式水冷冷水机组，冷冻站设在地下一层，一台400m3/h冷却塔、三台800m3/h冷却塔设在商业屋面。系统二: 夏季冷负荷约为5450KW，设一台制冷量为1230KW（350RT）的螺杆式水冷冷水机组，二台制冷量为21105KW（900RT）的离心式水冷冷水机组，冷冻站设在地下一层，一台300m3/h冷却塔、二台600m3/h冷却塔设在商业屋面。2.空调方式1）柜式空调器全空气风管送回风系统：商场、店铺部分大空间场所。2）风机盘管加新风系统方式：商场、店铺部分小空间部位。3.送风方式采用上送上回式。4.空调水系统负荷侧冷冻水流量为变流量，冷冻机侧冷冻水流量为定流量，在供水总管之间设有旁通75、管，其上电动二通阀受供回水压差控制按比例启闭；柜式空调机（新风机除外）和风机盘管在回水管上均设受室温控制通断的电动二通阀。四、通风系统1.地下车库平时设机械排风系统及机械进风系统。2.设备用房采用独立的进排风系统。3.地上部分无窗卫生间、厨房设排风竖井或采取相应的通风措施。五、通风及防排烟设计1.防排烟设计1）不满足自然排烟条件的防烟楼梯间、前室及消防电梯前室采用机械加压送风。前室及合用前室设常闭自动加压送风口，火灾时打开着火层及上下层送风口；防烟楼梯间采用常开的百叶送风口。加压送风机布置在屋面，采用低噪音离心风机。2）地下室车库设置机械排烟系统，和平时排风系统共用。3）超过60m的内走道设置76、机械排烟系统，排烟风机设置在屋面。2.防排烟控制1）火灾时，手动或由消控中心自动开启着火层及上下层前室常闭送风口，联动前室加压风机、楼梯加压风机开启。2）地下室排烟系统控制地下室平时机械排风系统，火灾时全部排风风机自动转换为排烟风机，手动或由消控中心自动开启排烟风机，由常开百叶风口进行排烟，当烟气温度达280防火阀，联动排烟风机关闭。3）在下列空调、通风系统的风关上设70自动关闭防火阀：A管道穿越防火分区的隔墙处。B穿越通风、空调机房及重要或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处。C垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上。D穿越变形缝处的两侧。E水平风管接往竖井的水平管段上。六、人防通风设计1.地下77、室人防单元人防单元内设有清洁式、滤毒式和隔绝式通风系统，战时清洁式通风量不小于5m3/h.人，隔绝防护时间大于3小时，滤毒通风时防毒通道换气次数大于30次/h，除尘滤毒室利用换气堵头实现排风换气次数15次/h。2.人防单元采用清洁通风、滤毒通风及隔绝通风合用通风机的进风系统，由消波活门、LWP-X-网除尘器，密闭阀门，SR78-1000型过滤吸收器及DJF-1电动脚踏两用风机组成。3.人防单元的排风系统由自动排气活门、密闭阀门及消波活门组成，清洁式通风时经密闭阀门自然排风，滤毒式通风时经自动排气活门排风，以保证防护单元内保持50pa正压。4.滤毒室内风管采用=3mm钢板制作。5.染毒区内的人防78、通风设备及管道平时应安装到位，清洁区内人防通风设备及管道可不安装（人防通风设备平时应采购备用），但各种预埋管件必须在土建施工时预埋好，且应采取可靠的防锈蚀措施，战时人防通风设备的铲平应得到人防部门的认可。6.平站转换：所有人防通风管道及设备安装到位，将平时排风用的孔洞可靠封堵，做法详04FJ03(27,31,32)；出地面的风井用防护盖板及覆土封死，做法详04FJ03(33)，即转入战时状态。第八节 人防工程一、人防设置本工程均为高层住宅，地上建筑面积为370399.1m2，地下建筑面积49917m2。地下一层、地下室防水等级为二级，基础埋深5.0米。项目人防工程设于地下室，为平战结合的六级人79、防掩蔽所，平时作为地下车库设备用房，战时经封堵转换为二等人员掩蔽所，在车道通行或单元之间隔堵墙的预留部位封堵处采用国家防办平展转换图集做法，建筑面积为4991 m2 。按厦门市民防暂时规定：人防面积应为高层建筑首层建筑面积+多层建筑总面积的4%，即本项目地下室需做人防面积为17500.6 m2 ,目前实际所做人防面积为17806.5 m2 。设八个防护单元。出入口分别采用楼梯进密闭通道口部及汽车进战时防毒通道口部，每套防护系统配备干厕，蓄水箱和污水坑。二、结构方案详见结构设计。三、人防通风及平站转换详见采暖通风与空调设计。 第九节 道路交通体系现状周边道路主要包括：北面的九二路、南面的八七路以80、及贯穿片区中部的内部道路。但现状道路通达性不佳，南北交通欠缺。此外，地块内部道路窄小且环境较差，应结合地块的城市设计重新排布和组织，既能顺应现状城市道路结构，又能通过合理布局以增加城市道路密度，为城市交通、功能布局、城市景观提供保障。一、交通组织九二路。八七路是xx市东西向交通枢纽，因此本项目在规划中充分考虑未来交通路网的完善。以30米规划路打通九二路至八一路，形成市区中心区重要的南北向交通要道，进一步完善市区的交通网络，缓解交通压力，方便群众生产生活。规划区内东侧25m路及区内20m路的布设，方便了各个地块之间的联系。在每个社区组团，内部交通以步行为主，组团外围考虑车行交通；停车方式地上地下81、相结合，规划区有1271个车位，能充分满足居民的停车的要求。社区内部组团步行街路宽设计为23.5m和10m。二、道路横断面 道路横断面布置按道路等级、设计车速、现状地形等因素进行合理布置，以保障车辆行人交通的安全通畅，同时合理布设地下市政管线，为以后的维护提供便利。项目区内道路功能各异，变化较大，主要的横断面布置详见下表及附后道路断面图。东侧30m规划路横断面布置：3.00m（骑楼）5.00m（人行道）3.00m（停车带）14.00m（车行道）3.00m（停车带）5.00m（人行道）+3.00m（骑楼）东侧25m规划路横断面布置：3.00m（骑楼）2.50m（人行道）3.00m（停车带）14.82、00m（车行道）3.00m（停车带）2.50m（人行道）+3.00m（骑楼）区内20m道路横断面布置：3.00m（骑楼）3.50m（人行道）3.00（m停车带）7.00m（车行道）3.00m（停车带）3.50m（人行道）+3.00m（骑楼）区内23.5m步行街横断面布置：3.00m（骑楼）10.25m（混合车道）3.00（中央分隔带）10.25m（混合车道）+3.00m（骑楼）区内10m步行街横断面布置：3.00m（骑楼）10.00m（混合车道）+3.00m（骑楼）三、道路交叉道路交叉类型应根据相交道路的等级、交通流量大小、交叉口周围用地的性质等确定。本区域范围内均采用平面十字或丁字交叉, 交83、叉口竖向设计应综合考虑行车舒适、排水通畅、工程量大小和美观等因素，合理确定交叉口标高。四、道路照明 道路及特殊地点应有照明措施，以提高道路通行能力，减少交通事故，并对美化区域环境产生良好效果。道路照明力求安全可靠，经济合理、节能，满足照度、亮度、均匀度及眩光抑制的有关要求。区内道路横断面有多种形式，方案根据不同的道路等级，采取不同的路灯布置方式，有单侧布置、双侧对称布置等。道路照明采用光电与定时联合控制方式，兼有半夜减灯装置。光电和定时联合控制可根据室外日光照度和时间，来操作照明回路的断路器；半夜减灯装置可根据设定时间在半夜零点以后切除部分照明回路，以节约能源。第十一节 景观绿化工程一、绿化景84、观 本改造项目力求为居民创造赏心悦目的景观环境，运用城市设计的理论和方法，对小区的室外环境进行研究和处理。充分利用小区地块较多的特点，尽可能利用道路绿化及城市公共绿地的规划，借鉴我国传统造园手法，创造许多景点，在行走中出现了一个又个的景观，步移景异，形成不断变化的景观序列，令人目不暇接，流连忘返，以诗意的手法营造片区整体景观。 本项目绿化面积18706.14 m3，绿地包括公共绿地、庭院绿地、道路两侧绿地。第七章 节 能在本项目规划设计中，要遵循国家的民用建筑节能管理规定、建设部出台的建筑节能“十一五”规划纲要、公共建筑节能设计标准、关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知以及省建设厅颁发的85、实施细则的要求。节能设计方案以新材料、新技术的使用为主要的设计思路。首先，在总平面设计中，既保持了总平面构图的完整性又兼顾了建筑节能的有力朝向；其次，在墙体与屋面等外围护结构上采用新材料、新技术（如烧结页岩砖，蒸压加气混凝土砌块等）；最后，在户型设计中通过精心合理的户型设计，是窗墙比控制在一个合理的范围从而达到节能要求。通过以上节能设计能够较经济的完成国家节能规范要求，同时给业主提供舒适满意的居住空间。第一节 建筑节能一、规划设计建筑基本上南北朝向，再加上男低北高的竖向设计，庭院和主要居室都有良好的日照条件。东南西3个方向外窗均涉及有外遮阳。二、本工程外围护结构采用加强的保温措施，以保证在塑造86、恒温居住空间的情况下，达到国家规范要求的节能环保。 三、外墙在烧结多孔砖墙体外侧贴苯板保温，外加干挂澳洲砂岩，面才和墙体之间为具有保温盒同行管线的复合功能层。四、外门窗采用断热铝合金型材和中空玻璃，密封保温性能良好，超过国家规范要求。五、尽可能提高场地绿地率，能较好改善小气候，减少夏季地面辐射热影响。第二节 电气节能一、充分利用本地区年平均日照时间长的有利条件，加大太阳能集热、制冷技术的推广应用。二、在用电总量不变的情况下，可根据负荷利用的实际情况(如空调使用的季节性)，考虑配置多台变压器，以便根据负荷情况全部或部分投入运行，减少空耗，使设备尽量能在负荷高效区经济地运行。三、利用电容器实现无功87、功率补偿，以减少无功功率损耗，改善电网的供电质量。四、本项目的建筑在空调系统设计过程中，应考虑在发热量比较大的局部热源附近设置局部排风，将设备散热量直接排出室外，防止热量散发到室内，以减少夏季的冷负荷。五、本工程照明灯具以节能型高效灯具为主，并纳入BA系统控制；室外照明采用金卤灯和节能灯，部分采用太阳能系列照明，节能环保。六、为防止及减少漏电事故的发生，本工程除消防设备外，所有插座回路均设置性能可靠的漏电保护开关，并设专用接地线与联合接地体（极）联通。卫生间设局部等电位联结。电缆桥架水平敷设不低于2.5m，垂直敷设时距地1.8m以下部分加金属盖板保护，所有配电线路均穿金属管或塑料管保护，以防漏88、触电事故发生。第三节 节约用水一、给水系统尽量利用市政管网供水，市政管网不能满足要求的，采用调节水箱与变频供水结合方式，根据实际用水需要调节供水量，节省电能。二、本项目内所有用水器具及阀门配件等均采用节水型产品。三、本项目不考虑经营性洗车站点，地库停车场也不考虑冲洗汽车，仅考虑擦车用水。四、根据用水性质不同，本工程用水采用分别水表计量，设置水表的目的是为有效管理及监察用水，避免浪费。五、本工程水泵采用低噪声低转速水泵。第八章 劳动安全卫生与消防第一节 劳动安全卫生应按照“安全第一、预防为主”的方针将劳动保护、安全防护的措施贯彻到项目的实施中，既做到安全可靠，又做到技术先进、经济合理。一、严格89、按照安全生产法、劳动法、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定等有关规范和标准进行设计，工人作业环境满足工业企业设计卫生标准（GBZ1-2002）和工作场所有害因素职业接触限值（GBZ2-2002）等有关国家标准的要求。二、划分施工作业区和生活区，合理设置宿舍、食堂、饮水、淋浴、卫生等基本生活设施。结合季节特点，做好施工人员的饮食卫生和防暑降温、防疫等工作，特别是高温天气，要合理调剂户外作业时间，适当延长午休时间。 三、建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施, 外露机械设备设置安全防护罩,建筑及变配电间应设有避雷装置,楼梯、平台设防护栏杆；有条件的，应当对施工现场实行封90、闭管理。四、建筑工人必须穿戴劳动安全防护用品作业，进入施工现场必须戴安全帽，高空作业的工人要配备安全带，电工、焊工要配备绝缘靴和绝缘手套。为确保施工安全，应设有保卫人员，负责监督管理施工现场的生产设施安全和保卫、消防工作。 第二节 消 防一、设计依据 1建筑专业提供的总平面等 2建筑设计防火规范(GB50016-2006年版) 3.高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95-2005年版) 4.人民防空工程设计防火规范(GB50038-2005)5.汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)6.火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)等二、建筑分类本工程为最高33层91、高层商住小区，按高规属一类高层商住楼。三、总平面布局和平面布置 按高规，本工程地下层、设备间、地下车库、商场及住宅楼各层均设室内消火栓供水系统；地下层、商场、及住宅楼各层前室设自动喷淋系统或简易喷淋，柴油发电机房及配电室设超细干粉灭火系统。各个组团地块均设有消防通道，消防车等可按照规划制定的路线迅速便捷地抵达每栋建筑前，满足消防规范要求。小区采用住宅楼全地下停车与商业部分地面停车相互结合的方式，车辆从小区主入口或次入口进入，可直接进地下车库，避免了地面的人车交叉，人车分流彻底。四、消防给水1消防水源室外消防用水由市政供水管网两路供给，分别从不同方向的市政管网引入二根DN350给水管，在建筑小区92、周围形成环状布置，以满足本小区生活和消防用水的要求。在室外环状管网上设室外消火栓，室外消火栓间布置间距不超过120米。2消防用水量室内消火栓系统为40L/S,火灾持续时间为2小时；室外消火栓给水系统为30 L/S，火灾持续时间为2小时；自动喷淋系统给水不小于40 L/S，火灾持续时间为1小时。五、室内消火栓系统地下室、商场、住宅均设铝合金组合式消火栓箱，屋顶设检验用消火栓，消防电梯前室设消防专用消火栓箱。消火栓箱内设启动消防泵的消防按钮。室内消火栓系统水平竖向均环状布置，环网管径采用DN150mm。消防环网阀门常开并有明显的启闭标志，消防水池450T及水泵房设置在地下层。设置两台立式消防泵，一93、用一备。底层室外设水泵接合器三套。屋顶消防水箱18m3，消防水箱的高度应保证最上层的消防供水静水压力不低于0.07MPa，如不满足静压要求则设屋顶消防稳压设备一套。六、自动喷淋系统 本工程火灾危险等级按中危险级设计，最大作用面积160平方米，喷头工作压力大于0.10Mpa。水池、水泵房设置在地下室，设置二台立式喷淋泵，一用一备。底层室外设水泵接合器三套。八、气体灭火系统地下柴油发电机房及配电室设气体灭火系统。九、灭火器设置建筑各层均按规范设置磷酸铵盐手提干粉灭火器。十、消防电气1.电源设置本小区消防用电属一级负荷，由变电所引入380/220V，另在地下室设置柴油发电机做为应急电源。2.配电线路94、消防设备用电专设应急负荷母线段，自专用配电室所以放射式专用回路馈电，消防室、消防水泵、防排烟风机、加压风机采用双回路最末一级配电箱处自动切换的供电方式，消防设施配电线均阻燃型采用电缆，桥架及支撑件涂防火涂料。3.火灾应急照明3.1在楼梯间、疏散走道灯具安装在墙面或顶棚下，照度不低于5Lx。3.2在疏散走道、楼梯间及其转角处等部位，距室内地坪1m以下的墙面上设置疏散方向标志灯，间距不大于15m（人防地下室疏散标志灯间距不大于10m）。3.3在安全出口上部的顶棚下或墙面上设置安全出口标志灯。3.4在消控室、消防水泵房、防排烟机房、电话机房、疏散走道以及发生火灾时仍需坚持工作的所有房间设置火灾备用照95、明，并保持正常照明的照度。4.火灾自动报警系统4.1 系统构成：本小区为二级保护对象，在一层设有小区消控（监控）室，内有火灾集中报警控制器、消防电话总机、彩色显示屏、消防联动控制柜及直流电源等设备。4.2 火灾自动报警系统设备设置：本小区火灾自动报警按二级保护对象要求的区域保护方式进行设置。根据场所不用选用相应的探测器，在排烟机房等处设有智能烟感；在地下车库配置感温探测器，配置火灾探测器的地方均辅于手动报警按钮。通过探测模块系统还可以接受水流指示器、压力开关、消火栓报警按钮、防火阀等设备的动作报警信号，并可监视排烟风机、加压风机、消防水泵等消防设备的状态信号。4.3 消防联动控制本工程消防联动96、控制主要包括以下内容：防排烟控制火灾报警后，联动排烟风机进行排烟。加压送风控制火灾报警后，联动加压风机进行加压送风。消火栓泵控制消火栓箱内启动按钮动作后直接联动消火栓泵启动。喷淋泵控制湿式报警阀上的压力开关动作后直接联动相关的喷淋泵启动。设于排烟风机入口处的280防火阀动作后联动该排烟风机停止工作。消控室对所有消防联动控制对象均具有紧急控制功能，并能显示它们的工作状态信号；对于消火栓泵、喷淋泵、放排风机、加压风机等还具备硬线控制启停的措施。4.4消防专用通信消控室内设有一套消防专用电话交换机，并装设可直拨城市119火警的市话。小区内消防水泵房、防排烟机房、消防电梯机房、电话机房等处均设有固定式97、消防专用电话分机。手动报警按钮处还设置消防电话插孔。第九章 环境和生态影响分析保护环境，减少污染是文明城市的标志，也是可持续发展的生态环境的需要。本项目既通过建筑设计、景观设计、大面积、立体化的绿化系统来创造优美的环境，同时也通过排水、垃圾处理、集中供气、供热工程的建设，使其周围区域的“废气、废水、废渣”得以有效治理，充分体现清洁、安静、优美的城市规划总体指导思想。工程影响范围内环境具有一定承载力，本工程施工、运营期将对周围环境产生一定程度和范围的噪声和环境空气的影响。但是通过加强项目建设施工的环境管理，执行环境影响评价制度和环境保护项目与主体项目同时规划设计、同时建设、同时投入使用的“三同时98、”制度和落实本报告提出的环保措施后，本工程对环境的影响可以得到部分控制和减缓，工程建设对环境的影响是可以接受的。第一节 环境质量现状一、水环境质量现状项目污水经市政管网排入污水处理厂，经处理达标后排入泉州湾的水头-石湖海区。根据福建省近岸海域环境功能区划（1997年）和闽政65号文福建省人民政府批转省环保局关于福建省近岸海域环境功能区划类别调整及执行标准的意见的通知（1999），纳污水域泉州湾水头-石湖海区排污区，该海域现状功能为海水养殖、接纳城市污水，其主导功能是水产养殖，功能类别为二类，执行GB3097-1997海水水质标准一类和二类标准。根据泉州市环境质量公报2007年度表明，目前泉州湾99、的水头-石湖海区水质符合GB3097-1997海水水质标准一类。二、大气环境质量现状根据泉州市环境空气质量功能区划和xx市市域环境功能区划，项目所处区域环境空气主要功能为居住区、商业交通居民混合区、文化区，功能类别为二类功能区，环境空气质量执行GB3095-1996环境空气质量标准二级标准。根据xx市2007年环境质量公报，市区空气质量达到GB3095-1996环境空气质量标准二级标准。可吸入颗粒物、二氧化硫和二氧化氮三个监测项目浓度年均值依次为0.084、0.035、0.023 mg/m3。与上年度相比较，市区空气主要污染物可吸入颗粒物呈下降趋势。二、交通噪声质量现状根据泉州市环境噪声功能区100、划，项目环境噪声功能区划类别为类功能区，执行GB3096-2008声环境质量标准2类标准，交通干线两侧红线外30m范围内执行4类标准。根据xx市2007年环境质量公报，项目所在区域声环境质量符合GB3096-2008声环境质量标准2类标准。三、社会、生态环境现状经过对项目周边区域生态环境的现状调查，以及向有关部门咨询，项目周边未发现受国家及省市重点保护的文物古迹及古树名木等以及其它需要特殊保护的目标。本项目建设对生态环境的影响大部分发生在施工期，施工期对生态环境影响的途径主要是工程占用土地。本项目的建设，对建筑平面和空间整体布局，并规划景观和公共绿地，可大大改善xx市市容市貌，有助于工业园区的101、经济发展，提升竞争力，为xx市经济的发展做出贡献。第二节 施工期环境和生态影响分析一、水环境影响分析施工期主要水污染源主要来自建筑施工人员的生活污水和施工废水。生活污水来自食堂污水、淋浴水、卫生清洁水等，主要含有有机物、动植物油和悬浮物；施工废水主要来源于施工机械的清洗和养护及混凝土搅拌等，主要污染物为悬浮物及少量油类。 建设单位应依据JGJ146-2004建筑施工现场环境与卫生标准做好施工生活污水的处置工作。应管理好施工队伍生活污水的排放，设置临时厕所、化粪池和食堂污水隔油池等，污水进行处理后纳入市政管网，不得直接排入附近水体。做好建筑材料和建筑废料的管理，建议在施工工地周界设置排水明沟，径102、流水经沉淀池沉淀后排放。二、噪声环境影响分析施工期的主要噪声源为各种施工机械设备和运输工具。根据同类施工阶段的类比调查，施工机械噪声一般在80dB以上。施工噪声评价标准分别执行GB3096-2008声环境质量标准和GB12523-90建筑施工场界噪声限值。一般施工作业噪声达标距离昼间约为100米，夜间约为300-400米。施工期噪声具有临时性、阶段性和不固定性等特点，随着施工的结束，项目施工期噪声对周围声环境的影响就会停止。表8-1 不同施工阶段作业噪声限值 dB（A）施工阶段主要噪声源昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等65103、55根据福建省环境保护条例第二十五条，禁止夜间（22：00至次日6：00）和午间（12：00至14：30）在居住、文教为主的区域和居住、商业、工业混杂区从事噪声、振动超标的建筑施工等活动。本项目应遵守以上条例规定，如因特殊情况确需在夜间和午间作业的，必须报经当地环境保护局批准，并予以公告。施工期噪声应严格按照建筑施工场界噪声限值进行控制，施工工地边界设立消声屏障；保持运输车辆技术性能良好，部件紧固；每辆运输车辆均需安装完整有效的排气消声器；合理安排运输线路，调度运输时间，行车噪声必须符合GB1495-79机动车辆允许噪声标准；加强对施工队伍的管理，提倡文明施工，充分利用噪声的指向性合理布置声源104、位置，使噪声指向对安静要求不高的地区。三、空气环境影响分析施工期大气污染源主要是施工开挖回填、运输车辆及施工机械运作产生的扬尘。扬尘影响范围主要在工地围墙外150m内，在扬尘点下风向0-50m为重污染带，50-100m为较重污染带，100-200m为轻污染带，200m以外影响甚微。施工时应遵照建设部的有关施工规范，在工地四周设置一定高度的围墙，以控制扬尘对环境造成的影响。主要运输道路进行硬化，并做好洒水降尘工作，尽可能减少车辆行驶的动力起尘。土方、水泥及其它易飞扬的细颗粒建筑材料应密闭存放或采取覆盖措施。从事土方、渣土和施工运输的车辆应采取密闭式运输等防止扬尘措施，禁止运输车辆超载，避免沙土泄105、露。根据类比调查，施工期扬尘对环境的影响不大，采取有效防护措施后不至于对附近居民和行人构成危害。四、固体废物影响分析施工期间需要挖土、运输弃土、运输各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等），工程完工后，会残留不少废建筑材料。施工单位应实行标准施工、规划运输，送至环保指定地点处理，不要随意倾倒建筑垃圾、制造新的“垃圾堆场”、造成水土流失。其次，施工人员的生活垃圾也要收集到指定的垃圾箱（筒）内，由环卫部门统一及时处理。第三节 运营期环境和生态影响分析一、水环境影响分析本项目污水主要为项目区内居民、餐饮产生的生活污水。本项目排水实行雨污分流，生活污水经化粪池、厨房废水经隔油池进行预处理后，再进行生化106、处理达到GB8978-1996污水综合排放标准表4三级标准后方可纳入市政污水管网。因此，在此前提下本项目污水排放对周围水环境影响较小。二、噪声环境影响分析本项目噪声主要来自空调室外机噪声等设备噪声以及社会活动噪声等，经类比调查，各主要噪声源的噪声级见表。表8-2 主要噪声源的声压级序号噪声源LAeq（dB）12匹左右分体空调室外机602人群活动噪声（10人）75小型分体式空调室外机噪声一般为60dB，一般情况下对邻近住宅影响不会很明显。本项目空调室外机、风机以及油烟净化装置等设施从美观的角度，安装部位和规格进行统一安排、统一设计和统一规格，以及考虑整体的协调性，尽量减少对周围住户的噪声影响。随107、着交通网络系统的日益完善，交通车流量的增大、车速的提高，虽然给沿线居民带来交通的便利，但也带来了交通噪声的影响。应加强交通管理，进行交通分流，减少交通噪声影响。对面临交通道路一侧的住房采取有效的防噪措施，尽可能减少交通噪声对小区的影响。同时加强项目区绿化，以提高其消声隔音的效果。三、空气环境影响分析本项目住户生活采用液化天然气作为主导燃料，属于清洁能源，燃烧废气污染源强很小，废气通过烟道于楼顶排入大气，对项目所在区域大气环境影响较小。入住的饮食业单位应装设油烟治理设施并确保油烟治理达到GB18483-2001饮食业油烟排放标准（试行）后排放。地面停车场废气直接在大气中排放，地下车库的汽车尾气由108、车库的排风系统从车库上方排入大气。xx市风速较大，年平均风速3.4m/s，有利于废气与大气的混合和迅速被稀释，对大气环境影响不大。 四、固体废物影响分析本项目固体废物主要为居民产生的生活垃圾和公建、餐饮等产生的办公餐饮垃圾。废物中纸张、塑料、金属、玻璃瓶类包装废物多，可回收利用性强，应加强这部分固废的分类收集工作；电池类危险固废应定点收集后也要送有处理资质的单位进行处理。规划设计时，各功能区设置固定垃圾收集箱。生活垃圾应做到垃圾袋装化、存放封闭化，做到日产日清。建议小区垃圾收集点设置应与住宅保持一定距离，方便运输，做好隔离及卫生防护措施，及时清运。只要严格按照环卫部门的有关规定执行，本项目固废109、对周围环境不会产生明显的影响。第十章 项目实施计划第一节 实施计划一、建设工期据有关部门和项目承办单位的要求，以及项目建设规模、功能需求、管理条件、资金到位情况，本项目建设工期从2007年10月2012年10月，历时5年。二、项目实施进度安排第一阶段：2007年10月2010年09月。即：项目前期工作，包括完成可研报告编制与审批相关、征地拆迁等工作。第二阶段：2010年10月-2012年09月。即项目建设阶段。表10-1 工程实施进度表 年 季 项 目第一年第二年第三年第四年第五年12341234123412341234第一阶段前期筹备规划方案设计可研与审批手续征地拆迁场地“三通一平”第二阶段110、工程施工图设计工程施工招投标土建工程市政配套工程工程竣工验收第二节 项目管理一、工程建设领导小组应制定工作方案、实施方案、监督方案，严格实行项目管理责任制，执行“三定”目标（定工程任务、定竣工期限、定质量标准）。二、加强项目资金管理，实行“三专”，即项目专人负责，资金专户使用，帐目专项设立，严格按项目实施进度拨款。三、项目实施实行“五统一”和“一公开”，即统一规划、统一设计、统一筹资、统一施工、统一验收。四、工程一律采取公开招标投标，应严格依照中华人民共和国招标投标法、福建省招标投标管理办法和泉州市建委（2001.10.12）关于进一步规范建设工程招标投标行为的通知，进行工程招投标活动，最大限111、度减少工程造价。项目完成后按国家有关规定进行严格的竣工验收，并进行全面审计。第十一章 投资估算本项目投资估算范围主要包括建筑物、道路、管线及绿化景观等相应设施的投资及拆迁成本。项目总投资估算91800 万元，建设期5年。一、估算依据1. 规划方案设计图纸和相关技术资料； 2.市政工程可行性研究投资估算编制办法（2007年）3.福建省市政工程综合单价表（2005年） 4.福建省建筑工程综合单价表（2005年）5.全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表（2002年）6.福建省建筑装饰工程综合单价表（2005年）7.福建省建筑安装工程费用定额（2005年）8.xx2008年6月份材料价格 9.工程112、建设监理收费标准 10.工程设计收费标准 11. 晋江市2009年1月份发布的工程造价信息价格 12. 福建省建设厅关于调整建设工程人工费预算单价的通知（闽建200715号文）13. 类似工程技术经济指标二、估算说明1取费费率按国家有关标准计取2.建设用地相关费用：本项目的建设用地为市政府统一划拨，因此建设用地相关费用为0；3拆迁数量根据业主提供的调查数字估算；4. 建设单位管理费按基本建设财务管理规定（财建2002394号文）计；5. 项目前期工作费按国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定(计委价格19991283号)计；6. 设计费参照国家计委、建设部计价格200210号工程勘测设计113、收费标准（国家发展和改革委员会计价格20021980号文）计；7. 建设工程监理费按国家发展和改革委员会、建设部发改价格2007670号文计；8. 招标代理费按国家发展和改革委员会计价格20021980号文估算；9. 基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的4%计取。三、投资估算本工程主要用量指标及投资估算详见表10-1、表10-2。表10-1 主要用量指标序号项目建筑面积(m2)用量(t)单位用量(kg/m2)1钢筋413459.336959.1389.39地下室工程49987.59997.50200.00高层住宅上部结构261320.4220905.6380.00商业102151.38114、6129.0860.002项目建筑面积(m2)用量(t)单位用量(m/m2)砼413459.3202595.0570.49地下室工程49987.557485.631.15高层住宅上部结构261320.42112367.780.43商业102151.3834731.470.343每立方米砼的钢筋含量钢筋用量(m2)砼用量(t)含量(kg/m3)地下室工程9997.5057485.63173.91高层住宅上部结构20905.63112367.78186.05商业6129.0834731.47176.47小计37032.21204584.88181.09表10-2 投资估算表序号工程或费用名称面积（115、m2）估算单价(元/ m2)投资估算(万元)备注一建安工程费用55984 （一）主体项目1住宅268771.7100026877 2商业102151.4130013280 3地下室49987.5250012497 4通风、空调49987.52501250 5消防喷淋、火灾报警49987.5150750 主体工程项目小计54653 （二）室外工程1室外管网、电力等57625.8515086 2绿地18706.14100187 3道路12513.5100125 4步行街710010071 5停车位165505083 室外工程小计1330 二工程建设其它费用32285 1拆迁补偿费用28457 详见116、表10-32建设单位管理费840 3前期咨询费用等140 4勘察设计费1680 5招标代理费用57 6工程监理费1112 .三基本预备费3531 总投资91800 表10-3 拆迁费用估算表序号项目单位数量单价(元/单位)总价(万元)备注1旧建筑补偿费m2218484600131092拆迁户的搬迁费、过渡费m221848419041513沿街店面租金补贴间593000元/月212按12个月4鼓励按期拆迁奖金民房户188500001385商品房套174100005未安置店面补偿间48200万元9600合计28457 四、资金筹措本项目资金来源主要为回迁户交纳的建筑资金及安置后剩余建筑价值，改造自117、求平衡，不存在贷款清偿问题。第十二章 经济社会效益分析第一节 依据与计算说明一、经济效益分析依据2006年7月国家发改委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国家、地方有关法规、财税制度及相关规定；第二节 成本估算一、拆迁和建筑安装工程投资成本拆迁补偿费用和商住区建筑安装工程投资以间接费和直接费进入成本。根据工程实施计划进度，按一定比例摊入当年度投资成本。二、工资及福利拆迁与建设项目实施管理人员16人，年平均工资2.0万元，福利费按工资总额14%，经测算年工资及福利费32.8万元。三、其他费用其他费用包括其他建设费用，管理费用、契税和销售费用。其他建设费用按拆迁费与建安工程投资之118、和10%计；管理费用、契税和销售费用分别按销售收入的2%、3%、2测算。经测算，xx片区改造工程（一期）总成本估算为107159万元。详见表12-1。第三节 收入估算一、安置店面互补60间100万元/间=6000万元。二、安置住宅（1）房屋安置：123365m22200元=30438万元（2）商品房安置：153121500元=2297万元合计：32735万元。三、剩余不规范店面24间10万元=2400万元四、剩余住宅64308m24500元=28939万元五、二层以上商业面积（1）二层商场：22706m27000元/m2=15894万元（2）三层商场：7201m25500元/m2=3961万元119、（3）四层商场：7201m25000元/m2=3600万元（4）A、B、C区剩余商场：28000m25500元=15400万元合计：38855万元六、地下车位750位9万/位=6750万元总收入估算合计：115679万元。详见表12-2。第四节 财务盈利能力评价一、财务损益分析xx片区旧城改造工程（一期）经过损益分析，销售收入115679万元，销售税金及附加4193万元，总成本费用107159万元，利润总额4326万元，所得税1082万元，税后利润3245万元，详见表12-3损益表。二、投资利润率和投资利税率利润总额项目总投资4326918001. 投资利润率= 100% = 100% = 4120、.71%利润总额+销售税金及附加项目总投资4326+1082918002. 投资利税率= 100% = 100% =5.89%二、财务评价指标1. 财务内部收益率：税后为3.71%，税前为4.95%；2. 财务净现值：税后为556万元，税前为1517万元；3. 投资回收期：税后为5.7年，税前为5.6年。详见表12-4现金流量表。第五节 敏感性分析就房地产项目而言，产生风险或不确定性的因素是多方面的，但主要表现为以下几个方面：1、因原材料、人工费用上涨以及各种不确定的原因造成的总投资的增加。2、因市场或政策性因素造成的房地产价格下跌。以下主要从上述两个对项目影响较大的敏感性因素对项目风险性进行121、分析。表12-5 敏感性分析表项 目变化率（%）财务内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）建设投资+50.21-27426.06-57.6736205.43销售收入+56.5128635.51-50.56-19855.96通过分析，认为销售收入下降和总投资上升对项目均会产生一定的影响，两种因素影响程度基本相同，当建设投资增加5%及销售收入下降5%时，项目财务内部收益率极低，财务出现状况，说明本项目抗风险性较差。在项目的实际经营过程中，一方面应严格控制工程费用；另一方面，在销售过程中也应对销售价格作严格控制，应采取灵活的价格策略，提升总体价格，起码应保持基本方案中所制定的策略。要达到122、以上标准，开发企业必须抓好内部管理和工程管理，努力降低经营成本，争取获得好的经济效益。项目属旧区改造，是一项具有公益性质的工程，具有良好的社会效益，因此项目建设过程中，政府和社会都会给予积极配合，也使项目尽量减少了风险性。第六节 综合经济评价本项目建成后，财务净现值为439.41万元, 利润总额4326万元，税后利润3245万元，且可以向国家缴纳税金近1082万元,从财务角度判断，项目基本可行。 项目抗风险能力较差，开发企业必须抓好内部管理和工程管理，以争取获得好的经济效益。第七节 社会效益评价本项目社会评价是分析项目对除经济评价以外产生的社会效益。本评价采用定性分析方法对项目的社会效益进行考123、查，经分析，项目建成后将具有以下社会效益：一、项目的实施提高了城市土地利用率，对合理配置城市空间资源、完善城市功能、充分发挥城市的“聚集效应”和“规模效应”起着重要作用。二、本项目的改造，以30米规划路打通九二路至八一路，形成市区中心区重要的南北向交通要道，进一步完善市区的交通网络，缓解交通压力，方便群众生产生活。三、本项目充分利用周边环境、文化特色和设计理念，精心塑造高雅、自然、和谐的城市居住空间。项目小区配套设施齐全，不但可提升区内居民的生活品位，还可促进区域文化教育发展。四、项目建成后不仅为区内居民提供了良好的生活空间，同时对投资环境的改善，区域经济的发展起到促进作用，其带来的土地增值效124、益和社会效益是十分巨大的。因此，从社会效益角度分析，本项目的建设是必要的。表12-1 总成本估算表 单位：万元序号 年 度项 目 合 计（万元）建 设 期 经 营 期123456经营负荷(%)12.5 25 25 25 12.5 1旧城改造工程直接费 55,984 6,998.00 13,996.00 13,996.00 13,996.00 6,998.00 2旧城改造工程间接费 35,816 4,477.00 8,954.00 8,954.00 8,954.00 4,477.00 3工资及福利费 164 20.50 41.00 41.00 41.00 20.50 4其他费用 15,195 1125、,899.41 3,798.83 3,798.83 3,798.83 1,899.41 4.1其他建设费用(1+2)10% 9,180 1,147.50 2,295.00 2,295.00 2,295.00 1,147.50 4.2管理费用(2%销售收入) 2,314 289.20 578.39 578.39 578.39 289.20 4.3契税(3%销售收入) 3,470 433.80 867.59 867.59 867.59 433.80 4.4销售费用(2销售收入) 231 28.92 57.84 57.84 57.84 28.92 5总成本费用 107,159 13,394.91 2126、6,789.83 26,789.83 26,789.83 13,394.91 5.1可变成本 91,800 11,475.00 22,950.00 22,950.00 22,950.00 11,475.00 5.2固定成本 15,359 1,919.91 3,839.83 3,839.83 3,839.83 1,919.91 表12-2 销售收入、销售税金及附加估算表 单位：万元 序号 年 度项 目 合 计（万元）建 设 期 经 营 期123456 销售比例（%） 12.5 25 25 25 12.5 1 销售收入 103,856 12,982 25,964 25,964 25,964 12,127、982 1.1 安置店面互补 6,000 750 1,500 1,500 1,500 750 1.2安置住宅收入 29,509 3,689 7,377 7,377 7,377 3,689 1.3 剩余不规范店面销售收入 2,160 270 540 540 540 270 1.4 剩余住宅销售收入 25,723 3,215 6,431 6,431 6,431 3,215 1.5 二层以上商场销售收入 34,464 4,308 8,616 8,616 8,616 4,308 1.6 地下车位销售收入 6,000 750 1,500 1,500 1,500 750 2 销售税金及附加 3,725 4128、66 931 931 931 466 2.1 营业税额(5%) 3,417 427 854 854 854 427 2.2 城市维护建设税(5%) 171 21 43 43 43 21 2.3 教育费附加(3%) 103 13 26 26 26 13 2.4 地方教育费附加(1%) 34 4 9 9 9 4 表12-3 损益表 单位：万元序号 年 度项 目 合 计 建 设 期 经 营 期 123456经营负荷（%） 12.5 25 25 25 12.51现金流入 203,000 - 25,375 50,750 50,750 50,750 25,375 1.1销售收入 115,679 14,46129、0 28,920 28,920 28,920 14,460 1.2回收固定资产余值 87,322 10,915 21,830 21,830 21,830 10,915 1.3回收流动资金 - 2现金流出 199,756 10,915 35,885 49,939 49,939 39,024 14,054 2.1固定资产投资 87,322 10,915 21,830 21,830 21,830 10,915 2.2流动资金2.3经营成本 107,159 13,394.91 26,789.83 26,789.83 26,789.83 13,394.90 2.4销售税金及附加 4,193 524 1,130、048 1,048 1,048 524 2.5所得税 1,082 135.2270.378270.378270.378135.23净现金流量 3,245 -10,915 -10,510 811 811 11,726 11,321 累计净现金流量 -10,915 -21,425 -20,614 -19,803 -8,076 3,245 4 所得税前净现金流量 4,326 -10915.20 -10374.38 1081.51 1081.51 11996.70 11456.01 所得税前累计现金流量 -10,915 -21,290 -20,208 -19,127 -7,130 4,326 表12-131、4 现金流量表 单位：万元 序号 年 度项 目 合 计 建 设 期 经 营 期 123456经营负荷（%） 12.5 25 25 25 12.5 1现金流入 207,478 - 25,935 51,870 51,870 51,870 25,935 1.1销售收入 115,679 14,460 28,920 28,920 28,920 14,460 1.2回收固定资产余值 91,800 11,475 22,950 22,950 22,950 11,475 1.3回收流动资金 - 2现金流出 204,234 11,475 37,004 51,058 51,058 39,584 14,054 2.1132、固定资产投资 91,800 11,475 22,950 22,950 22,950 11,475 2.2流动资金2.3经营成本 107,159 13,394.91 26,789.83 26,789.83 26,789.83 13,394.90 2.4销售税金及附加 4,193 524 1,048 1,048 1,048 524 2.5所得税 1,082 135.2270.378270.378270.378135.23净现金流量 3,245 -11,475 -11,069 811 811 12,286 11,881 累计净现金流量 -11,475 -22,544 -21,733 -20,922 133、-8,636 3,245 4 所得税前净现金流量 4,326 -11474.95 -10934.14 1081.51 1081.51 12556.46 12015.76 所得税前累计现金流量 -11,475 -22,409 -21,328 -20,246 -7,690 4,326 指标计算： 所得税后 所得税前 财务内部收益率： 3.53 % 4.71 % 财务净现值（ic=3% ） ： 439.41万元 1400.15万元 投资回收期： 5.72年 5.64 年十三章 结论与建议第一节 结 论一、xx市xx片区改造工程（一期）建设符合xx市城市总体规划的要求。二、项目地块位于xx市中心城区，134、改造后不但优化环境，还完善市区功能，成为具有良好空间环境和景观品质的城市综合商住区。充分显示了xx片区旧城改造作为xx政治、经济、文化中心的核心区的地位和重要性，成为城市建设的新亮点，将有力提高城市品位，营造投资新热点。三、本项目的路网主骨架布局科学合理，充分考虑旧城区市政主、次干道网络的完整性、连续性，符合xx市城区建设发展的实际。四、本项目充分利用周边环境、文化特色和设计理念，精心塑造高雅、自然、和谐的城市居住空间，使其具有居住、休闲、商娱的功能，成为风格协调、品位高尚、环境优美的居住空间。五、项目涉及的拆迁安置问题，已列入本次改造工程的重要议事日程和工作计划。本着公开、公平、公正、合理的135、原则，实行产权调换和货币补偿相结合的安置补偿办法，充分满足广大被动迁群众的补偿和安置要求。六、项目建设资金筹措方向明确，经济分析可行，既可落实旧城区改造建设资金又可增加国家税收。项目建设可提高城市竞争力，提升城市品位，改善居民生活，繁荣区域经济，社会效益显著。七、本项目在实施过程中，应严格执行中华人民共和国物权法和现行的相关法律、法规。第二节 建 议一、应严格按照程序进度，规范操作，努力把本工程建设成具有新时代特征的“阳光工程”、“示范工程”、“民心工程”。二、本项目涉及的部门及群众范围较大，需要有严密的组织协调，制定的动迁补偿安置实施方案要具有开拓性，充分体现以人为本的思想。 三、为使本项目建设能顺利进行，政府相关部门应统一思想，齐心协力，支持这一项目，为这一项目开绿灯。项目承建单位也应抓紧建设资金的落实，使项目能尽快实施。