1、 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告可行性研究报告 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 I目目录录第一章第一章 总论总论.11.1 项目基本情况.11.2 项目概况.51.3 研究结论.8第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性.92.1 项目背景.92.2 项目建设必要性.112.3 项目建设可行性.16第三章第三章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模.173.1 需求分析.173.2 建设内容及规模.23第四章第四章 项目场址与建设条件项目场址与建设条件.264.1 项目场址.264.2 建设条2、件.26第五章第五章 建设方案建设方案.305.1 设计依据.305.2 改造思路.315.3 建设方案.39第六章第六章 海绵城市海绵城市.1106.1 编制依据.1106.2 海绵城市与低影响开发理念.1116.3 项目海绵城市建设目标.1126.4 本项目海绵城市技术措施.113第七章第七章 环境影响评价环境影响评价.1177.1 编制依据.1177.2 拟建项目产生的主要污染物.1177.3 污染治理措施.1197.4 结论.122第八章第八章 节能分析节能分析.123 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 8.1 相关依据.1238.2 节能设计3、原则.1248.3 项目能耗分析.1258.4 节能节水措施.1258.5 建筑节能、设备节能措施.125第九章第九章 劳动安全劳动安全与卫生及消防与卫生及消防.1299.1 设计依据.1299.2 劳动安全.1299.3 卫生.1329.4 消防.1339.5 安全文明施工方案.133第十章第十章 树木保护专篇树木保护专篇.14010.1 编制依据.14010.2 编制原则.14110.3 树木分类基本定义.14210.4 片区树木资源总体概况.143第十一章第十一章 历史文化保护专章历史文化保护专章.14511.1 文物保护相关依据.14511.2 编制原则.14511.3 历史文化保护.4、14611.4 项目范围内历史文物情况.147第十二章第十二章 项目组织机构和管理项目组织机构和管理.14812.1 组织机构与人力资源配置.14812.2 前期工作组及招标代理组.14812.3 工程设计协调组.14912.4 工程施工管理组.15012.5 工程造价及财务管理组.15112.6 工程项目运营维护.15212.7 交通疏导.152第十三章第十三章 项目实施进度计划及招投标项目实施进度计划及招投标.15513.1 项目实施进度.II155 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 13.2 招标内容及范围.155第十四章第十四章 投资估算及资金5、筹措投资估算及资金筹措.15814.1 投资估算.15814.2 资金筹措及使用计划.167第十五章第十五章 社会评价社会评价.16815.1 项目效益.16815.2 社会影响内容及分析.16815.3 互适性分析.17115.4 社会评价结论.172第十六章第十六章 风险分析风险分析.17316.1 风险因素分析.17316.2 风险防范措施.17416.3 风险分析结论.175第十七章第十七章 结论与建议结论与建议.17617.1 结论.17617.2 建议.176附件附件.III178 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 第一章第一章1总论总论 6、1.1 项目基本情况项目基本情况1.1.1 项目名称项目名称 广州市荔湾区城市更新建设项目管理中心1.1.3 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目。1.1.2 建设单位建设单位编制依据编制依据1、中华人民共和国城乡规划法(2019 年）；2、中华人民共和国文物保护法（2017 年修正版）；3、广州市国土空间总体规划（2018-2035 年）；4、广州市旧城更新改造规划纲要；5、广州市城市更新条例（征求意见稿）；6、广州市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区201424 号）；7、广州市老旧小区微改造实施方案(穗更新字201681 号）；8、广州市老旧小区改造设计导则修编；97、广州市老旧小区微改造工程设计指引；10、广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）；11、广州市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）；12、广州市老旧小区微改造实施方案(穗更新字201681 号）；13、国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 14；关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办220213 号）；15、广州市老旧小区改造工作实施方案穗府办函（2021）33 号；16、广州市城市总体规划（2017-2035）；17、广州市城市8、更新办法（广州市人民政府令第 134 号）；18、广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案穗府办函（202066 号）；19、广州市老旧小区改造工程设计指引；20、广州市老旧小区改造设计导则；21、广州市老旧小区微改造建设标准；22、广州市关于科学绿化的实施意见（穗办（2021）11 号）；23、广州市城市树木保护管理规定（试行）（穗林业园林规字（2022）1 号）；24、广州市树木修剪技术指引（试行）；25、绿色社区创建行动方案 2020 年；26、完整居住社区建设标准（试行）（建科规20207 号）；27、投资项目可行性研究指南（试用版）（计办投资200215 号）；28、建设项目经9、济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部 2006 年 7 月）；29、国家及地方现行有关法规、规范、规程；30、项目建设单位提供的其他资料。1.1.4 项目提出的理由项目提出的理由项目位于广州市荔湾区XX街街道，东至光复北路，西至康王北路，北至 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 芦荻街，南至中山七路。周边有昌华大街、恩宁路历史文化街区、沙面、永庆坊、上下九商业区等，周边历史文化资源丰富、商业氛围浓厚，项目地理区位3条件优越。项目位于广州市老城区范围内，荔湾区中部，目前社区内整体基本设施比较老旧，需要更新。主要存在问题包括部分楼梯间昏暗、缺少10、楼栋门、楼栋消防设施老旧、道路破损、环境杂乱、社区便民设施不足等。2018 年 10 月 24 日，习近平总书记在广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊，强调城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。2022 年1 月7 日，广州市委书记林克庆、市长郭永航在调研荔湾区时强调，“坚定千年城市文化自信，倍加珍惜 2200 多年来积淀的文化养分，倍加珍惜千年商都的美誉，倍加珍惜历史文化名城的荣光，做到敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，做好城市建设精和细的文章”。结合国11、家、广州市和荔湾区对于城市更新改造的规定，以及相关工作计划、文件的要求，为了进一步推进广州市区内的老旧社区进行更新改造，需要通过对社区内建筑活化、外观整饰、业态提升等手段，为老旧社区重新注入活力，从而提升居民幸福感。根据广州市城市更新办法（市政府令第 134 号）、广州市老旧小区微改造实施方案（穗更新字【2016】81 号）的要求，改变过去以全面改造（拆除重建）为主的改造方式，探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。2020 年 7 月 10 日国务院办公厅印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办202023 号），指出老旧小区改造要遵循坚持居民自 XX街XX、X12、X、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 愿，调动各方参与的原则。激发居民参与改造的主动性、积极性、充分调动小区关联单位和社会力量的支持、参与改造，实现决策 共谋、发展共建、建设共4管、效果共评、成果共享。广州市老旧小区改造（20202025 年）工作实施方案（穗府办 202133 号）文，指出要建立起居民共建的参与机制，搭建沟通议事平台，利用”互联网+共建共治共享“等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民需求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、引导居民出资、配合施工、参与监督与后续管理、评价和反馈小区改造效果等。广州市人民政府已正式13、印发广州市老旧小区改造工作实施方案，要求精准实施有序推进，至 2021 年 12 月完成 2000 年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建立老旧小区数据库；到 2025 年底基本完成 2000 年底前建成的需要改造的老旧小区任务。根据 荔湾广州市荔湾区老旧小区改造规划（2021-2025）要求，2021-2025 年期间，荔湾区计划对 2000 年前建设或建设品质较差设施相对不完善的，迫切改造的社区进行改造，主要针对三线下地、消防、外墙整治等基础类项目进行改造。其中XX街道XX、XX、XX小区已纳入近期迫切需要改造的社区之一。本次微改造项目不涉及历史文化街区内历史建筑、文物保护单位等历史14、文化遗产的改造。项目范围内涉及的商业建筑，正在建设的商业住宅以及 2000 年后新建的住宅不纳入改造范围。本次改造已广泛征求居民意见及诉求，社区居民对本次改造积极性强，改造意愿强烈。项目建成后，届时将改善社区人居环境和公共空间景观，为全面推广社区微改造工作提供示范作用。按照固定资产投资项目基本建设管理程序及本项目建设的推进计划，受项 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 目建设单位广州市荔湾区城市更新建设项目管理中心的委托，中达安股份有限公司随即开展XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告的编制工作。1.2 项目概况项目概15、况1.2.1 5建设地点建设地点 项目位于广州市荔湾区XX街XX社区、XX社区、XX社区范围内，东至光复北路，西至康王北路，北至芦荻街，南至中山七路。1.2.2 建设规模与内容建设规模与内容本项目为XX社区、XX社区、XX社区老旧小区微改造项目，项目总改造范围为 14.34 公顷，其中XX社区 5.79 公顷、XX社区 5.67 公顷、XX社区2.88 公顷。主要改造内容包括建筑房屋本体部分的楼道修缮及照明、外墙治理、三线整治、适老化设施改造、屋面防水、消防及供水设施改造等，以及公共空间部分的三线整治、道路修缮、危房治理、绿化完善、监控系统改造等。1.2.3 主要建设条件主要建设条件项目位于广16、州市荔湾区东部，地属广州老城区，周边有昌华大街、恩宁路历史文化街区、沙面、永庆坊、上下九商业区等，项目区位条件优越,历史文化资源丰富、商业氛围浓厚，供电、给水、排污、通信、燃气等设施较完善，可以满足本项目建设和使用需求。项目所在地靠近光复北路、康王北路、芦荻街、中山七路等现状道路，运输条件优越，施工材料运输方便；劳动力资源丰富，能够满足项目建设的需求；项目所在地建筑材料供应条件较好，对保证工程进度和降低工程造价可起一定作用。XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 1.2.4 6建设工期建设工期项目建设期为 31 个月，从 2022 年 6 月开始前期工作，至17、 2024 年 12 月底 完成竣工验收并投入使用。1.2.5 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措 本项目总投资 6151.12 万元，其中：建安工程费 4856.80 万元，工程建设其 他费 1001.41 万元，预备费 292.91 万元。项目建设资金来源为财政资金。1.2.6 主要改造内容和技术指标主要改造内容和技术指标 本项目主要经济技术指标如下表 1-1：项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 表表 1-1 序号序号 改造内容改造内容单位单位工程量工程量备注备注 一一基础类基础类 1楼栋门樘61 2门禁系统个61 3楼道照明处550 4楼道修缮43800 5楼栋“三线”梯6118、 6楼栋消防设施套600 7楼栋排水设施m2200 8屋面防水4180 9化粪池座122 10电气设施4200 11外墙治理 11.1外墙清洗5000 11.2外墙修补6800 12建筑户外构造构件项1 13公用采光窗645 14适老化设施处60 15消防通道项1 16室外消防设施项1 17无障碍设施处20 18人行安全设施处20 19小区道路15600 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 7序号序号 改造内容改造内容单位单位工程量工程量备注备注 19.1车行道路铺透水沥青混凝土5200 19.2人行道铺透水砖10400 20地面铺装2500 21垃圾分19、类处10 22排水管（非雨污分流）m2600 23监控设施点20 24修缮围墙2000 25“三线”整治 25.1三线下地m3000 25.2三线捆扎m5000 （二）（二）完善类完善类 1遮阳蓬2584.4 2空调机位个 2.1空调机位规整个220 2.2新增空调机罩个1 3照明设施盏100 4信息标识项12 5公共晾晒设施处200 6小区绿化5000 7小区公共空间项7 8小区入口项7 9景观小品批8 10儿童娱乐设施批2 11非机动车360 12拆除违法建设2100 13充电桩点12 14信息宣传栏35 （三）（三）提升类提升类 1公共服务设施199.06 2危房治理200 3急救设施处20、12 4公房活用624.3 对衡门泌水 6 号的公房，在4.1处理危房后再进行改造100 衡门泌水 1 号，平明里巷 14.2号改造124.8 高第坊 21 号、XX坊 7 号的4.3修缮400 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 1.3 8研究结论研究结论 1、本项目是XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目，项目建设是落实广州市城市功能布局规划、广州市老旧小区改造（20202025 年）工作实施方案等规划的需要，有利于城市的可持续发展，符合广州市城市更新办法的要求，是提升社区人居环境和公共空间景观的需要。项目建成后，有利于激活街区21、商业氛围，提升街区活力，打造传统和现代的慢行步径及健身区域，满足社区居民的多种活动，项目建设是必要的。本项目建设规模与投资规模合理，具有较高的社会效益。本项目建设具有充分的必要性、建设条件基本具备、不含大的污染类型，对环境没有严重的影响，并充分考虑了相关环境保护措施，项目切实可行。2、项目总改造范围为 14.34 公顷，其中XX社区 5.79 公顷、XX社区 5.67 公顷、XX社区 2.88 公顷。主要改造内容包括建筑房屋本体部分的楼道修缮及照明、外墙治理、三线整治、适老化设施改造、屋面防水、消防及供水设施改造等，以及公共空间部分的三线整治、道路修缮、危房治理、绿化完善、监控系统改造等。3、22、项目总投资 6151.12 万元，能满足项目建设需求，投资规模合理，资金来源为财政资金。4、本项目工程质量关系到广大社区居民的切身利益，关系到社会的安定，也是公众关注的一个焦点，建议建设单位从项目前期开始，进行科学严格的项目管理，进一步广泛听取社区居民的诉求及建议，控制工程质量、进度和造价的全面达标。XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 第二章第二章9项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性 2.1 项目背景项目背景广州市作为国家历史文化名城，自古以来是人类居住的聚集之地，而社区作为许多人承载家园记忆的地方，已经是广州市文化的一种印记。然而，许多位于城市核23、心区的社区由于建设年代较为久远、建筑陈旧、设施老化、管理落后等的问题，如今却成为了城市发展的阻力。为此，必需对城市核心区的老旧社区进行优化，对硬件设施进行改造，才能使其撑起文化传承的重任。2018 年 10 月 24 日，习近平总书记在广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊，强调城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。2022 年1 月7 日，广州市委书记林克庆、市长郭永航在调研荔湾区时强调，“坚定千年城市文化自信，倍加珍惜 2200 多年来积淀的文化养分24、，倍加珍惜千年商都的美誉，倍加珍惜历史文化名城的荣光，做到敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，做好城市建设精和细的文章”。针对城市内老旧社区存在的各项问题，从国家到地方均出台政策措施促进城市内部更新发展。2015 年 12 月召开的中央城市工作会议提出，我国城市发展已进入新的发展时期，要提高城市发展的宜居性，加强城市修补，有序推进老旧住宅小区综合整治。广州市委十届九次全会强调规划引领、推进城市有序更新，要求改善社区人居环境，重点推进老旧社区微改造，完善排水、线网、消防等公共设施，改造老旧房屋，推行物业管理，有效解决居住环境脏乱、社会治安较差等问题，提高群众满意度。广州市城市更新办法（广州市人民政府令25、第 134 号）明确提出城市更新方式包括全面改造和微改造方式，微改造 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存10在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。荔湾区作为广州市的旧城区，非常重视老旧社区改造的问题。结合国家、广州市和荔湾区对于城市更新改造的规定，以及相关工作计划、文件的要求，为了进一步推进广州市区内的老旧社区进行更新改造，需要通过对社区内建筑活化、资源整合、外观整饰、业态提升等手段，为老旧社区重新注入活力，从而提升居民幸福感。根据广州市城市更新办法（市政府令第134 号）、广州市老旧26、小区微改造实施方案（穗更新字【2016】81 号）的要求，改变过去以全面改造（拆除重建）为主的改造方式，探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。广州市人民政府已正式印发广州市老旧小区改造工作实施方案，要求精准实施有序推进，至 2021 年 12 月完成 2000 年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建立老旧小区数据库；到 2025 年底基本完成 2000 年底前建成的需要改造的老旧小区任务。根据 荔湾广州市荔湾区老旧小区改造规划（2021-2025）要求，2021-2025 年期间，荔湾区计划对 2000 年前建设或建设品质较差设施相对不完善的，迫切改造的社区进行改造，27、主要针对三线下地、消防、外墙整治等基础类项目进行改造。其中XX街道XX、XX、XX小区已纳入近期迫切需要改造的社区之一。本次微改造项目不涉及历史文化街区内历史建筑、文物保护单位等历史文化遗产的改造。项目范围内涉及的商业建筑，正在建设的商业住宅以及 2000 年后新建的住宅不纳入改造范围。项目改造范围内大多建筑的楼道破损、楼栋内三线杂乱、部分楼栋排水管破裂、监控设施及消防设施缺失，外立面残缺、脱 XX街XX、XX、XX片区微改造（XX、XX、XX小区）项目可行性研究报告 落，缺乏养老设施，存在危房，社区空间利用效率低，存在停车难、乱停放问题。本次改造已广泛征求居民意见及诉求，社区居民对本次改造积28、极性强，改造意愿强烈。项目建成后将改善社区人居环境和公共空间景观，为全面推广社区微改造工作提供示范作用。2.2 项目建设必要性项目建设必要性2.2.1 11项目建设是落实规划发展的需要项目建设是落实规划发展的需要2016 年 2 月，国务院关于广州市城市总体规划的批复 将广州定位为“广东省省会、国家历史文化名城，我国重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽”。国家对广州的城市定位，从过去华南中心城市升级为国家重要中心城市，提高了我市城市发展等级，有利于完善城市基础设施体系，创造优良的人居环境。随着国家新型城镇化建设的不断推进，我市作为国家新型城镇化综合试点地区，在民生改善、规划引领等原则指导29、下，有利于不断完善基本公共服务体系与基础设施体系，推动新型城市建设，尤其是绿色生态城市、智慧城市、人文城市建设，创造优良人居环境，提高我市新型城镇化质量和水平，统筹做好我市城乡规划、建设和管理各项工作，逐步把我市建设成为经济繁荣、和谐宜居、生态良好、富有活力、特色鲜明的现代化城市。荔湾区是典型老城区，广州市荔湾区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要提出要抓紧推进城市更新改造，不断完善城市更新体制机制。着力改善旧城环境面貌，力争完成周门、源溪、桥东等片区旧城微改造，利用广州火车站改造契机推进我区站前、西村毗邻地区优化升级，挖潜提升现有城市空间利用率和美化率，推动建筑及设30、计业集聚发展。持续推进“三线”整治、邻里花园、便民停车、旧楼宇加装电梯等工作，完善旧城配套设施。因此，荔湾区需要加快城市更新的步伐，为广州市其他老旧社区的改 XX街XX、XX、XX片区微改造（隆庆、XX、XX小区）项目可行性研究报告 12造提供示范作用。2020 年 7 月 10 日国务院办公厅印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办202023 号），指出老旧小区改造要遵循坚持居民自愿，调动各方参与的原则。激发居民参与改造的主动性、积极性、充分调动小区关联单位和社会力量的支持、参与改造，实现决策 共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。广州市老旧小区改造（20202025 31、年）工作实施方案（穗府办 202133 号）文，指出要建立起居民共建的参与机制，搭建沟通议事平台，利用”互联网+共建共治共享“等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民需求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方 案制定、引导居民出资、配合施工、参与监督与后续管理、评价和反馈小 区改造效果等。广州市人民政府已正式印发广州市老旧小区改造工作实施方案，要求精准实施有序推进，至 2021 年 12 月完成 2000 年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建立老旧小区数据库；到 2025 年底基本完成 2000 年底前建成的需要改造的老旧小区任务。因此，本项目是落实广州市32、城市功能布局规划、广州市荔湾区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要、关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 和 广州市老旧小区 改造（2020 2025 年）工作实施方案等相关规划的需要。2.2.2 项目建设有利于城市的可持续发展项目建设有利于城市的可持续发展我国现处于城市化的加速阶段，一线城市已实行新增土地供应总量控制，新增建设用地越来越少，面对日益紧张的土地资源和沉重的环境压力，中央城 XX街隆庆、XX、XX片区微改造（隆庆、XX、XX小区）项目可行性研究报告 市工作会议提出要树立“精明增长”、“紧凑城市”的理念，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。面对33、城市发展思路的转变，这就需要通过大规模城市更新来对存量空间资源进行潜力挖掘和优化调整，通过优化城市空间结构、提升城市环境、凸显城市文化等方面着手，盘活有限的土地资源，为城市13注入新的活力、为产业提供发展空间，从而实现城市“质”的转变。老旧社区处于城市中心的关键位置，却又存在环境杂乱差、管理落后、车位紧张、设施不足等问题，一方面影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响到整个城市品质的提升和城市的可持续发展。为此，对城市老旧社区进行城市更新改造势在必行。城市微更新改造作为老旧社区改造的方向，在保持原有建筑、文化的基础上因地制宜进行修复，能够有效改善城市核心区内老旧社区的环境，合理利用土地资34、源，对公共设施应进行补偿式增加，释放或重构的公共空间催生城市创造力，从而促进城市的可持续发展。2.2.3 项目建设是提升社区人居环境和公共空间景观的需要项目建设是提升社区人居环境和公共空间景观的需要隆庆社区、XX社区、XX社区是荔湾区的老旧社区，本次改造范围内的现状建筑约有 488 栋，涉及户数约 5393 户，主要由老人、小孩、落岗人员、低保人员和外来人员等构成，该部分人员占社区总人数九成以上。但现状建筑立面老化、脱落，建筑楼道破损，管线杂乱，楼栋门缺失，路面破损，排水管网破损和堵塞，配套设施欠缺，无障碍设施等适老化设施仍亟待提升。根据居民改造意愿统计，居民诉求集中体现在楼栋门、楼栋照明、楼35、栋三线等建筑公共空间，以及道路、监控、消防、供水、排水等基础设施。本项目将充分考虑社区居民的意愿与建议，结合现状实际情况及需求，对小区进行微改造，坚持以人文本、节能环保、经济实用、公众参与的原则，提 XX街隆庆、XX、XX片区微改造（隆庆、XX、XX小区）项目可行性研究报告 升老旧小区的居住功能和社区环境质量，提升公共空间的游憩品质，结合场地特色的街巷空间和人文风情盘活闲置的公房资源，营造独特的市井生活消费场景，增强居民归属感，届时将为全面推广社区微改造工作提供示范性作用。2.2.4 14项目建设符合广州市城市更新办的要求项目建设符合广州市城市更新办的要求 广州市人民政府印发了 广州市城市更新36、办法（广州市人民政府令第 134号），于 2016 年 1 月 1 日开始施行。该办法提出，城市更新应当满足以下要求：（1）坚持以人为本，公益优先，尊重民意，切实改善民生。城市更新应当提升城市基础设施，完善公共服务配套，推进基本公共服务均等化，营造干净、整洁、平安、有序的城市环境；（2）城市更新规划应当符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划。城市更新实施应当结合更新地块实际，科学规划，针对区域不同特点，制定改造策略和控制标准，做到因地制宜、疏密有致，优化城市发展空间和战略布局；（3）城市更新改造应当立足实际，因地制宜，积极稳妥，量力而行。城市更新应当结合城市发展战略，依托项37、目自身禀赋和地块周边特色，以开发重建、整治修缮、历史文化保护等分类方式，统筹兼顾，突出重点，先易后难，有序推进。该办法针对旧城镇的更新实施提出了全面改造和微改造方式两种改造方式：（1）全面改造是指以拆除重建为主的更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目；（2）微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办 XX街隆庆、XX、XX片区微改造（隆庆、XX、XX小区）项目可行性研究报告 法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状38、用地功能与周边15发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。本项目采取维持原来建筑结构、强化安全防护措施、完善并提升各项设施等多种方式进行微改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件，符合广州市城市更新办法中旧城镇更新实施的相关要求。2.2.5 项目建设落实符合广州市老旧小区微改造实施方案的要求项目建设落实符合广州市老旧小区微改造实施方案的要求 根据中共广州市委广州市人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见，坚持以人为本，遵循创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，系统推进老旧小区微改造，开展城市修补，完善小区功能，改善人居环境，营造干净整洁平安有序的城市环境，提39、升适宜居住、适宜创新创业的城市品质，让更多老旧小区居民共享改革发展成果。坚持政府在老旧小区微改造中的主导作用，强化统筹协调力度，加大财政资金投入搭建社区居民议事平台，发动小区居民积极参与；建立多方共同参与机制，合力推进更新改造。坚持立足实际，统筹兼顾，结合老旧小区建筑年代、街区肌理、居民意愿、文化、特色产业等因素，采取完善基础、置换功能、产城融合等改造方式，分门别类，突出重点，先易后难，有序推进。连接联通，便民利民。坚持以点带面，串点成线，在提升公共空间的基础上，促进连接联通社区医疗、教育、交通、商业服务网点等重点节点；以居民生活便利为导向，构建社区 15 分钟便民利民生活圈；促进社区与山脉、40、水脉、文脉连接联通，打造适宜居宜业宜游广州。建管并重，标本兼治。坚持老旧小区微改造与监理老旧小区畅销管养机制并重，引导老旧小区建立自治组织，加强社区自治、社会管理，实现老旧小区自治管理和设施设备长效管养，巩固微改造成果。XX街隆庆、XX、XX片区微改造（隆庆、XX、XX小区）项目可行性研究报告 通过老旧小区微改造，补齐配套短板，增强功能内涵，传承岭南文脉，加强社区建设，重塑街区活力，促进老城区控量提质；分年度分步骤推进老旧小区微改造，切实改善人居环境，实现“干净、整洁、平安、有序”的小区居住环境；不断完善老旧小区微改造法规政策，建立老旧小区系统有机更新的常态16机制。老旧小区微改造对象为房屋建41、筑本体公用部位、小区公共部分。改造内容划分为基础完善类和优化提升类。XX街隆庆、XX、XX片区微改造（隆庆、XX、XX小区）项目的改造内容符合广州市老旧小区微改造实施方案的要求。2.3 项目建项目建设可行性设可行性（1）工程服务范围内经济保持高速发展，经济实力雄厚，各级政府高度重视，为本工程提供了强有力的政策和经济支持。（2）工程区域内的基础设施基本完备。（3）本项目从前期开始就得到了区政府、各街道及社区等相关部门的大力支持，积极推进改造建设，便于项目的顺利开展和实施，为后续工作提供了有力保障。（4）本次改造已广泛征求居民意见及诉求，社区居民对本次改造积极性强，改造意愿强烈。XX街隆庆、XX、42、XX片区微改造（隆庆、XX、XX小区）项目可行性研究报告 第三章第三章17需求分析与建设规模需求分析与建设规模 3.1 需求分析需求分析3.1.1 改造范围划定改造范围划定 对项目范围进行梳理，排除商业建筑、正在建设的商业住宅以及 2000 年后新建的住宅，最终确定需要改造的区域东至光复北路，西至康王北路，北至芦荻街，南至中山七路。项目用地面积约 14.34 公顷（隆庆社区 5.79 公顷，XX社区 5.67 公顷，XX社区 2.88 公顷）。本项目不涉及历史文化街区内历史建筑、文物保护单位等历史文化遗产的改造。3.1.2 项目现状及存在问题项目现状及存在问题本项目实施微改造的老旧小区位于XX43、街隆庆社区、XX社区、XX社区，总面积约 14.34 公顷，涉及户数约 5393 户。范围内建筑建设年代较为久远，小区内人口密集，老年人口较多，房屋建筑和设施老化，缺乏妥善管理，存在许多问题。1、建筑本体及公共区域存在的主要问题、建筑本体及公共区域存在的主要问题建筑本体部分主要存在问题：楼道破损；楼栋三线杂乱；部分楼栋门缺失或损坏；消防设施老旧或缺失；缺少楼道照明设施；屋面防水层老化，部分区域出现漏水现象；建筑外立面由于时间过长和人为原因导致变色和损坏；现场化粪池破损、堵塞等。小区公共部分主要存在问题：公共空间缺乏休憩座椅，场地活力较弱；硬地铺地单一；花池裸露，缺乏观赏性，整体风貌不佳；电动车44、随意停放，缺乏秩序；临近商家堆放货物杂乱，占用大量游乐设施场地；道路残破；现有消防 金花街隆庆、XX、XX片区微改造（隆庆、XX、XX小区）项目可行性研究报告 车道出现损坏，车道宽度不满足要求；公共活动区域缺少急救设施；部分公服设施比较隐蔽，缺乏标识18导引；缺乏老年服务站等。金花街隆庆、XX、锦绣片区微改造（隆庆、XX、锦绣小区）项目可行性研究报告 图图 3.1.2-1 19改造范围内老旧小区现状照片改造范围内老旧小区现状照片金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 20 2、公房现状资源分析、公房现状资源分析 经调研，项目范围内公房建筑面积为 7594.645、6 平方米，其中空置的建筑面积为 666.77 平方米，使用中的建筑面积为6831.3 平方米，废弃的占地面积为 96.58 平方米。公房主要分布在和安社区和锦绣社区，多以住宅性质为主。图图 3.1.2-2 公房资源现状分布图公房资源现状分布图金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 21 3、交通路径梳理、交通路径梳理 项目内部交通联接城市干道，可达性高，交通层级分明，机动车道交通流线以单向为主，存在停车占道问题，传统街巷断头路较多，存在消防隐患。4、社区公共空间现状分析、社区公共空间现状分析 使用率较高的空间集中在项目北部，有充足的活动空间，但现状老旧，功46、能单一，急需改造。项目内利用率较低的空间多为街角空间，不好使用，急需改造。图图 3.1.2-3 社区公共空间现状图社区公共空间现状图 3.1.3 社区居民意愿社区居民意愿 2021 年 12 月，针对本项目改造范围，各社区居委会对社区居民微改造意向进行了调查。其中，隆庆社区发放问卷调查 714 份，回收金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 22 份数 714 份，改造同意率 95.78%（其中纸质问卷 240 份，回收份数240 份，同意改造户数为 240 户）；锦绣社区发放问卷调查 438 份，回收问卷 385 份，改造同意率 100%（其中纸质问卷 347、00 份，回收份数 247 份，同意改造户数为 247 户）；和安社区发放问卷调查 703 份，回收问卷 639 份，改造同意率 87.27%（其中纸质问卷 300 份，回收份数 236 份，同意改造户数为 236 户）。根据居民改造意愿统计，居民诉求集中体现在基础类完善及环境提升，以楼道照明、楼栋门改造、楼栋消防设施改造等建筑房屋本体部分和三线整治、破损道路修缮、排水管网疏通等公共空间部分为主。社区居民对本次改造积极性强，改造意愿强烈。结合社区实际（建设空间、资金投入、改造完成情况等），大多数改造项目需求已采纳。改造意向汇总表详见附件。3.1.4 微改造需求微改造需求 基于项目的现状及存在问48、题的分析，结合城市更新相关政策、文件的部署和安排，统筹考虑居民改造意愿，本项目主要是在现有规划结构不变的基础上，通过微改造的方式对建筑、设施、景观等方面进行修复和完善。微改造的需求主要体现在以下三大方面：1、基础类 建筑本体公用部分：楼栋门、门禁系统、楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、楼栋排水设施、屋面防水、化粪池、电气设施、外墙治理、建筑户外构造构件、公用采光窗、适老化设施。小区公共部分：消防通道、室外消防设施、无障碍设施、人行安金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 23 全设施、小区道路、地面铺装、垃圾分类、排水管网（非雨污分流）、监控设49、施、修缮围墙、“三线整治”等。2、完善类 建筑本体公用部分：空调机位规整、遮阳棚等。小区公共部分：照明设施、信息标识、公共晾晒设施、小区绿化、小区公共空间、景观小品、儿童娱乐设施、非机动车泊位、信息宣传栏、充电桩等。3、提升类 小区公共部分：危房治理、急救设施等。3.2 建设内容及规模建设内容及规模 项目所涉社区建筑年代较久远，房屋建筑、配套设施大多破旧损坏或缺失，公共设施总体情况较差，绿化观赏性不高，与“和谐广州”的发展要求不协调。本项目为城市更新的微改造工程，将在保持社区原建筑结构不变的同时，进行建筑、景观、设施等的升级改造。本项目建设内容主要包括基础类、完善类及提升类，改造位置包括建筑公50、用本体和小区公共部分。建设内容及规模见表 3-1。建设内容及规模一览表建设内容及规模一览表 表表 3-1 序号序号 改造内容改造内容 单位单位 工程量工程量 备注备注 一一 基础类基础类 1 楼栋门 樘 61 2 门禁系统 个 61 3 楼道照明 处 550 4 楼道修缮 43800 5 楼栋“三线”梯 61 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 24 序号序号 改造内容改造内容 单位单位 工程量工程量 备注备注 6 楼栋消防设施 套 600 7 楼栋排水设施 m 2200 8 屋面防水 4180 9 化粪池 座 122 10 电气设施 4200 11 外51、墙治理 11.1 外墙清洗 5000 11.2 外墙修补 6800 12 建筑户外构造构件 项 1 13 公用采光窗 645 14 适老化设施 处 60 15 消防通道 项 1 16 室外消防设施 项 1 17 无障碍设施 处 20 18 人行安全设施 处 20 19 小区道路 15600 19.1 车行道路铺透水沥青混凝土 5200 19.2 人行道铺透水砖 10400 20 地面铺装 2500 21 垃圾分类 处 10 22 排水管（非雨污分流）m 2600 23 监控设施 点 20 24 修缮围墙 2000 25“三线”整治 25.1 三线下地 m 3000 25.2 三线捆扎 m 5052、00 （二）（二）完善类完善类 1 遮阳蓬 2584.4 2 空调机位 个 2.1 空调机位规整 个 220 2.2 新增空调机罩 个 1 3 照明设施 盏 100 4 信息标识 项 12 5 公共晾晒设施 处 200 6 小区绿化 5000 7 小区公共空间 项 7 8 小区入口 项 7 9 景观小品 批 8 10 儿童娱乐设施 批 2 11 非机动车 360 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 25 序号序号 改造内容改造内容 单位单位 工程量工程量 备注备注 12 拆除违法建设 2100 13 充电桩 点 12 14 信息宣传栏 35 （三）（三）53、提升类提升类 1 公共服务设施 199.06 2 危房治理 200 3 急救设施 处 12 4 公房活用 624.3 4.1 对衡门泌水 6 号的公房，在处理危房后再进行改造 100 4.2 衡门泌水 1 号，平明里巷 1 号改造 124.8 4.3 高第坊 21 号、锦绣坊 7号的修缮 400 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 26 第四章第四章 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 4.1 项目场址项目场址 本项目位于广州市荔湾区金花街隆庆社区、和安社区、锦绣社区范围内，东至光复北路，西至康王北路，北至芦荻街，南至中山七路。项目总改造范围为 14.54、34 公顷。图图 4.1-1 项目改造范围图项目改造范围图 4.2 建设条件建设条件 4.2.1 项目所在地概况项目所在地概况 荔湾区，广东省广州市下辖区，位于广东省广州市西部，东部与越秀区相连，西北部与白云区水陆相通，西部与佛山市南海区接壤。辖 22 个街道（沙面、华林、多宝、昌华、逢源、龙津、金花、彩虹、南源、西村、站前、岭南、桥中、冲口、花地、茶滘、白鹤洞、石围塘、东漖、东沙、海龙、中南）。2021 年年末常住人口 112.96 万人。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 27 2021 年全年地区生产总值完成 1209.79 亿元、增长 8.5%，55、增速位列全市第 5；地方一般公共预算收入 53.12 亿元、增长 4.1；实现固定资产投资 473.47 亿元、增长 10.1%；143 个重点项目完成投资230.65 亿元，40 个市“攻城拔寨”项目累计完成投资 169.78 亿元，投资完成率 128%。金花街位于广州荔湾区东部，东到人民路，与越秀区东风街、纸行街相邻，南边以中山七路为界。本项目位于荔湾区东部，隶属于金花街。周边有昌华大街、恩宁路历史文化街区、沙面、永庆坊、上下九商业区等，周边历史文化资源丰富、商业氛围浓厚，项目地理区位条件优越。主要道路有中山四路、康王北路、光复北路，项目内部有芦荻街、蟠龙上街、隆庆北等。公共设施资源丰富，56、有街道办事处、派出所等相关行政机构，有公共厕所、再生点回收等卫生场所，还设置有微型消防站、社区体育馆、室内活动中心。4.2.2 自然条件自然条件（1）地形、地貌、地质 本项目所在行政地荔湾区位于珠江三角洲北缘，地势平坦且向南向北呈低落之势，西南部平均绝对高程 6 米左右。北面为台地，地势较高。西南、南部略低，高差 2 米左右。由西湾到小北江间，大部分为低洼平原。侵蚀平原分布于区内的克山和西村一带。堆积平原分布于西关大部分地区。平原地势向南向西呈低落之势，中山七路东段到西山最高，最低处在丛桂路涌边。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 28 （2）气象、气候57、 荔湾区位于北回归线以南，濒临南海，属南亚热带季风气候，具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征，全年水热同期，雨量充沛，多年平均降雨量为 1650.33mm，降雨量年内分布不均，暴雨有明显的前后汛期，汛期为4月至9月，降雨量约占年降雨量的80%，平均气温为 21.8，全年日照时数为 2021.3h，年平均相对湿度为 77%，常年主导风向为北风，全年绝大部分时间为无霜期。（3）水系、水文 荔湾区属珠江三角洲河网平原区，珠江自西北向东南环区流过，是广州市唯一拥有一江两岸资源的中心城区。全区共有 103 条河涌，总长 120 公里。荔湾区是珠江三角洲河海冲积形成的低平原，东西最宽 8.8 公里58、，南北最长 8.3 公里，地势中部高四周低，大部分地区地面标高在 0.5-4 米之间，地势平坦。全区的湖泊水域面积较大，域内有荔湾湖、流花湖等大小湖泊若干，其中流花湖的水域面积达 33 万平方米，有 3 大湖和 4 小湖。4.2.3 交通运输条件交通运输条件 全区交通四通八达，北接火车站、省客运站；西有珠江大桥飞架东西，连接佛山、南海；西南有京广铁路广州货运南站及广州港新风作业码头；更有 107 国道，广佛高速连接广深高速公路，直通香港；广州地铁一号线及内环高架路纵贯全区，并有鹤洞大桥、环城高速公路、京珠高速西线以及芳村、窖口客运站、如意坊码头等与珠江三角洲地区紧密联接；此外，地铁一号线和六号59、线以及武广铁路、东新高金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 29 速公路、洲头咀隧道形成快捷发达的水陆交通网络，荔湾将成为重要的西联交通枢纽。4.2.4 施工条件施工条件 片区内市政配套条件完善，项目用水用电能满足施工条件需要。本地区建筑材料供应充足，各种配套设施完备，对保证工程进度和降低工程造价可起一定作用。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 30 第五章第五章 建设方案建设方案 5.1 设计依据设计依据 1、中华人民共和国文物保护法（2017 年修正版）；2、城镇排水与污水处理条例（国务院令第 641 号）；3、60、广州市历史文化名城保护条例（2015 年 10 月 27 日广州市第十四届人民代表大会）；4、广州市老旧小区微改造实施方案(穗更新字201681 号）；5、广州市老旧小区改造设计导则修编；6、广州市老旧小区微改造工程设计指引；7、广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）；8、广州市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）；9、广州市城市功能布局规划；10、广州市老旧小区改造（2020-2025 年）工作实施方案（穗府办 2021 33 号）；11、民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；12、建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；61、13、住宅建筑规范（GB50368-2005）；14、住宅设计规范（GB50096-2011）；15、屋面工程技术规范（GB50345-2012）；金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 31 16、建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；17、无障碍设计规范（GB50763-2012）；18、建筑给水排水设计标准（GB50015-2019）；19、室外给水设计标准（GB50013-2018）；20、室外排水设计标准（GB50014-2021）；21、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；22、供配电系统设计规范（GB50052-2009）62、；23、低压配电设计规范（GB50054-2011）；24、电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）；25、建筑照明设计标准（GB50034-2013）；26、城市绿地规划标准（GB/T51346-2019）；27、抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）；28、建筑给水排水与节水通用规范（GB5020-2021）；29、消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）；31、宿舍建筑设计规范（JGJ36-2016）；32、广州市道路路面结构设计指引；33、国家及地方其它相关法规、规范。5.2 改造思路改造思路 5.2.1 策划主题策划主题 主题：寻旧脉，添活力，暖金花。63、本项目设计以场地独特的街巷空间为切入点，结合场地特有的独金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 32 特生活场景和人文风情，营造独特的市井街巷空间环境，在保留场地风情基础上提升居民的生活品质。5.2.2 改造原则改造原则（1）坚持以人为本的原则 在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人的社区生活环境。（2）坚持节能环保原则 在保护原有绿化环境的基础上，增加景观性，构架社区生态绿色环境。提高绿化覆盖率，打造绿色生态社区。（3）坚持经济实用的原则 充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做64、，做到施工材料本地化、经济化。（4）坚持公众参与原则 让公众有效参与到项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。（5）坚持可持续发展原则 充分重视对建设时序的研究，在保护整体发展与政策优先的前提下，认真研究每一阶段的优先项目与投资取向，促进整个地区的经济、环境和社会持续协调发展。（6）可实施性原则 充分考虑城市发展、用地现状、整饰条件以及资金筹集全方面因素，制订具体实施方案，保证方案设计的实施；同时考虑维护和管理金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 33 的便捷与经济性。5.2.3 改造思路改造思路 1、总体规划结构、总体规划结构65、 项目整体规划结构为“二横、一纵、多节点”。二横：生活活动主轴线，打造西关特色商业步径，融合多元文化生活；公共活动轴为主轴，可串联项目多个节点，联合生活活动主轴与休闲慢行主轴两条轴线。一纵：贯穿场地南北方向，打造传统住宅和现代住区之间的慢行步径，创造丰富的慢行体验。两区域：静谧休闲区与活力健身区，满足社区居民的多种活动。多节点：打造 6 大复合场景节点。图图 5.2.3-1 项目规划结构图项目规划结构图 2、具体改造策略、具体改造策略 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 34 本次微改造将通过串路径、引活力，塑空间、串场景，梳要素、显文化，汇资源、倡活化66、，打造便行、乐活、人文街巷及整洁有序的街巷空间，激活街区商业氛围，提升街区活力，打造多项居民活动场景，组合多种园林构件，突显荔湾的岭南风情要素。（1）串路径、引活力串联金花街微改造社区，打造贯穿特色横街。主要设计内容包括便行.街巷、乐活.街巷、人文.街巷。便行.街巷的主要内容包括行人和非机动车分流、出入口无障碍设计、道路畅通、铺装平整，乐活.街巷的主要内容包括设置活力的公共空间、规范沿街店铺门口秩序、串联主要的公共空间、设置活力的景观小品，人文.街巷的主要内容包括凸显文化性符号、修缮麻石路面。图图 5.2.3-2 便行便行.街巷改造内容示意图街巷改造内容示意图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造67、（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 35 图图 5.2.3-3 乐活乐活.街巷改造内容示意图街巷改造内容示意图 图图 5.2.3-4 人文人文.街巷改造内容示意图街巷改造内容示意图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 36 图图 5.2.3-5 街巷设计总平面图街巷设计总平面图（2）塑空间、串场景重塑空间主题，赋予空间功能，提高空间使用率及凸显区域特色。主要结合金花娘娘、区域历史变革等历史文化资源打造区域空间特色，增加党建红色文化展示，并增加充电桩等现代设施。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 37 图图 68、5.2.3-6 主题场景设计节点位置图主题场景设计节点位置图（3）梳要素、显文化主要是梳理相关的荔湾的西关风情要素，组合多种园林构件。包括“金花娘娘”位于西华路的金花直街的金花庙，建于”明代洪武年间，距今已有六百年的历史，清同治年间进行过重修，现金花街的碑廊尚保存有一块长 2 米、宽 1.2 米重修金花古庙碑记石碑。西关风情提取趟龙门、青砖、岭南满洲窗等元素，充分运用在整个社区的景观、小品、细节设计中。在地文化金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 38 充分挖掘场地的历史遗存，如石料，碑刻，建筑构件等，把现场材料再利用，既能体现历史感，也能唤起居民归属感。69、图图 5.2.3-7 西关文化要素及改造意向图西关文化要素及改造意向图（4）汇资源、倡活化主要是通过功能置换、产业导入等，激活街区商业氛围，提升街区活力。例如现状 70 号的废弃房屋，空置面积 96.58，可打造为相关养老服务设施，设计对应的公共活动流线，临近社区体育馆，便于老人活动流线。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 39 图图 5.2.3-8 养老服务中心示意图养老服务中心示意图 5.3 建设方案建设方案 5.3.1 总平面方案总平面方案 项目改造范围为金花街隆庆社区、和安社区、锦绣社区，东至光复北路，西至康王北路，北至芦荻街，南至中山七路。项目70、用地面积约 14.34 公顷，涉及户数约 5393 户。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 40 图图 5.3.1-1 规划总平面图规划总平面图金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 41 5.3.2 道路交通优化道路交通优化 现状整体项目范围存在通畅的双行车道路，也存在人车混行，停车位需求大。1、金花直街、金花直街 现状情况：金花直街双向停车，单行道，不利于片区的交通疏散，容易造成堵塞。改造思路：调整为单边停车，保证改造后片区车位数不变；单向单车道改为双向双车道，方便片区交通疏散。图图 5.3.2-2 金花直街道路现71、状及改造意向图金花直街道路现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 42 图图 5.3.2-3 金花直街位置图金花直街位置图 2、金花直街背面街道、金花直街背面街道 现状情况：车行道加了止车柱，没利用。改造思路：取消单边人行道，拓宽道路断面，补充金花直街取消的车位，改为单边平行停车及单边通行。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 43 图图 5.3.2-4 金花直街背面街道现状及改造意向图金花直街背面街道现状及改造意向图 图图 5.3.2-5 金花直街背面街道位置图金花直街背面街道位置图 5.3.3 公房72、活化利用公房活化利用 公房活化利用情况表公房活化利用情况表 表表 5-1 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 44 序序号号 公房门牌号公房门牌号 权属权属 建筑面建筑面积积（）（）现状现状 拟改造功能拟改造功能 建议实施路径建议实施路径 1 衡门泌水 6号 直管公房 96.58 废弃 养老服务设施 由住建部门移交街道后，进行改造 2 平明里巷 1号 直管公房 34.59 废弃 引入业态 引入企业打造相关的产业 3 高第坊 21号 旧南海中学 195 废弃 党建文化阅览室 由权属单位改造 4 衡门泌水 1号 直管公房 89.71 使用中 引入业态 引入企73、业打造相关的产业 5 宝园直巷 36号 直管公房 97.86 装修中 街道活动室 由住建部门移交街道后，进行改造 6 高第坊 25号 直管公房 71.2 使用中 养老服务设施 已移交街道，进行装修 7 锦绣坊 7 号 水泥厂 560 废弃 街道活动室 低价向权属单位租用，提升改造 图图 5.3.3-1 衡门泌水衡门泌水 6 号现状及改造（老年人会客厅）意向图号现状及改造（老年人会客厅）意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 45 图图 5.3.3-2 衡门泌水衡门泌水 1 号现状及改造（养老服务设施）意向图号现状及改造（养老服务设施）意向图 图图 574、.3.3-3 高第坊高第坊 21 号现状及改造（党建阅览室）意向图号现状及改造（党建阅览室）意向图 5.3.4 重要节点设计重要节点设计 图图 5.3.4-1 重要节点设计位置图重要节点设计位置图 1、隆庆北石牌园景、隆庆北石牌园景 现状情况：场地缺乏休憩座椅，停留开展活动的人数较少，场地活力弱；硬地铺地单一；花池裸露，缺乏观赏性，整体风貌不佳；电金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 46 动车随意停放，缺乏秩序。改造方法：改造花池，保留原有大树，取消部分灌木，地面使用透水砖翻新铺地。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报75、告 47 图图 5.3.4-2 隆庆北石牌园景现状及改造意向图隆庆北石牌园景现状及改造意向图 图图 5.3.4-3 改造节点位置改造节点位置 2、金花小公园、金花小公园 现状情况：场地缺乏休憩座椅，停留开展活动的人数较少，场地活力弱；硬地铺地单一；花池裸露，缺乏观赏性，整体风貌不佳；电动车随意停放，缺乏秩序。改造方法：快递柜与景墙结合，设置金花特色标识，改造花池，保留原有大树，取消部分灌木，地面使用透水砖翻新铺地；设置景墙融入金花文化，结合地面铺装设置特色地刻与窗花。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 48 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、76、锦绣小区）项目可行性研究报告 49 图图 5.3.4-4 金花小公园现状及改造意向图金花小公园现状及改造意向图 图图 5.3.4-5 改造节点位置改造节点位置 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 50 3、文化展示空间、文化展示空间 现状情况：场地存在高度差，场地休憩设施缺乏；花池裸露，缺乏观赏性，整体风貌不佳；临近商家堆放货物杂乱，占用大量游乐设施场地。改造方法：改造花池，保留原有大树，保留原花岗岩地面，只对圆形地面重新设计铺装并设计金花元素地刻设计。设置景墙融入金花文化，结合地面铺装设置特色地刻与窗花。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦77、绣小区）项目可行性研究报告 51 图图 5.3.4-6 金花历史广场现状及改造意向图金花历史广场现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 52 图图 5.3.4-7 改造节点位置改造节点位置 4、党建文化广场、党建文化广场 现状情况：场地缺乏休憩座椅，停留开展活动的人数较少，场地活力较弱；场地材质不统一，水泥铺装地面部分破损；花池裸露，缺乏观赏性，整体风貌不佳；缺乏功能分区，各设施间缺乏联系性。改造方法：重新梳理非机动车停车位，地面重新铺装。新建特色亭子，提取趟龙门、青砖、岭南满洲窗等元素,充分运用整个社区的景观、小品、细节设计中。设置主题景78、墙，与康体设施结合设置。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 53 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 54 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 55 图图 5.3.4-8 党建文化广场现状及改造意向图党建文化广场现状及改造意向图 图图 5.3.4-9 改造节点位置改造节点位置 5、非机动车停车位、非机动车停车位 现状情况：场地缺乏休憩座椅，停留开展活动的人较少，场地活力较弱；电动车随意停放，秩序混乱；花池裸露，缺乏观赏性，整体风貌不佳；宣传栏风格较为突出，与场地氛围格格不入。79、改造方法：保留原有大树，原有地面高差做平，增加特色宣传栏金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 56 地面铺装升级。图图 5.3.4-10 非机动车停车位现状及改造意向图非机动车停车位现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 57 图图 5.3.4-11 改造节点位置改造节点位置 6、特色休憩空间、特色休憩空间 现状情况：场地缺乏休憩座椅，停留开展活动的人较少，场地活力较弱；电动车随意停放，秩序混乱；花池裸露，缺乏观赏性，整体风貌不佳；地面及周边环境破损严重。改造方法：保留原有大树，增设休闲座椅，升级提升地80、面铺装。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 58 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 59 图图 5.3.4-12 特色休憩空间现状及改造意向图特色休憩空间现状及改造意向图 图图 5.3.4-13 改造节点位置改造节点位置 7、麻石路入口、麻石路入口 现状情况：场地缺乏休憩座椅，停留开展活动的人较少，场地活力较弱；存在高差，缺乏无障碍安全设施；花池裸露，缺乏观赏性，整体风貌不佳；地面及周边环境破损严重。改造方法：保留原有大树，设置无障碍安全设施，对原有麻石路金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项81、目可行性研究报告 60 面进行修补。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 61 图图 5.3.4-14 麻石路入口现状及改造意向图麻石路入口现状及改造意向图 图图 5.3.4-15 改造节点位置改造节点位置 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 62 5.3.5 沿街界面改造方案沿街界面改造方案 图图 5.3.5-1 沿街界面节点改造位置图沿街界面节点改造位置图 1、芦荻街入口、芦荻街入口 优化社区沿街商铺界面，提升社区整体形象及地面铺装，设置特色地刻。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性82、研究报告 63 图图 5.3.5-2 芦荻街入口现状及改造意向图芦荻街入口现状及改造意向图 图图 5.3.5-3 改造节点位置改造节点位置 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 64 2、芦荻街沿街面、芦荻街沿街面 现状情况：花池裸露，缺乏观赏性；地面及周边破损严重；商铺界面凌乱。本次设计优化社区整体形象及地面铺装升级，保留原有绿植、社区标识等，增强社区归宿感。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 65 图图 5.3.5-4 芦荻街沿街面现状及改造意向图芦荻街沿街面现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆83、庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 66 图图 5.3.5-5 改造节点位置改造节点位置 3、平宁街入口、平宁街入口 现状情况：场地缺乏标识性；屋顶杂草丛生，危及外墙；台阶及坡道路面破损严重；空间功能单一，缺乏休憩设施；垃圾点围蔽老旧且不美观。改造方法：升级入口牌坊。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 67 图图 5.3.5-6 平宁街入口现状及改造意向图平宁街入口现状及改造意向图 图图 5.3.5-7 改造节点位置改造节点位置 4、崇安里入口崇安里入口 现状情况：场地缺乏标识性；台阶及坡道路面破损严重；垃圾点围蔽老旧且不美观。改造方法：增加入口牌坊84、。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 68 图图 5.3.5-8 崇安里入口现状及改造意向图崇安里入口现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 69 图图 5.3.5-9 改造节点位置改造节点位置 5、和安南入口、和安南入口 现状情况：场地缺乏标识性；存在高差，缺乏无障碍安全设施；地面及周边环境破损严重；两侧墙面杂乱，未充分利用。改造方法：绘制入口景墙，更换特色宣传栏及路面，增设无障碍坡道，增加特色标识与花池。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 70 图图 5.385、.5-10 和安南入口现状及改造意向图和安南入口现状及改造意向图 图图 5.3.5-11 改造节点位置改造节点位置 6、将军里入口、将军里入口 现状情况：场地缺乏标识性；台阶及坡道路面破损严重；电箱破旧。改造方法：修复地面铺装，增加特色标识。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 71 图图 5.3.5-12 将军里入口现状及改造意向图将军里入口现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 72 图图 5.3.5-13 改造节点位置改造节点位置 7、隆庆小区入口、隆庆小区入口 现状情况：入口标识老旧不美观；宣传86、栏老旧破损；入口铁艺门老旧破损；人行道破损。改造方法：设计特色入口标识，更换入口铁门，修复人行道。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 73 图图 5.3.5-14 隆庆小区入口现状及改造意向图隆庆小区入口现状及改造意向图 图图 5.3.5-15 改造节点位置改造节点位置 8、永庆街入口、永庆街入口 现状情况：入口无标识；入口人行道坡道破损；入口墙面脏污。改造方法：增加入口标识，修复人行坡道，翻新入口墙面。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 74 图图 5.3.5-16 永庆街入口现状及改造意向图永庆街入口现状及改造87、意向图 图图 5.3.5-17 改造节点位置改造节点位置 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 75 5.3.6 房屋建筑本体专项设计房屋建筑本体专项设计 1、安装楼栋门、安装楼栋门 现状部分楼栋门缺失或损坏，建筑门口被非机动车堵塞。本次设计安装新的楼栋门。另外，楼栋入口铁制大门锈蚀时，应除锈并重新油漆（一底两面，颜色自选）；楼栋入口不锈钢大门应清洗刷亮。图图 5.3.6-1 现状及改造意向图现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 76 图图 5.3.6-2 改造点位改造点位 2、楼栋门禁系统、楼栋门禁88、系统 现状户门门禁缺少对讲系统，外来访客不方便进入楼栋。本次设计增设楼栋门对讲系统，增设密码门禁锁等，增强楼栋安全等级。图图 5.3.6-3 现状及改造意向图现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 77 图图 5.3.6-3 改造点位改造点位 3、维修安装楼道照明设施、维修安装楼道照明设施 现状楼梯间昏暗，缺少楼道照明设施。本次设计维修并增设楼道照明设施，每层楼梯、走道、电梯间应有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要，设计使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。图图 5.3.6-4 现状及改造意向图现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣89、片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 78 图图 5.3.6-5 改造点位改造点位 4、楼道修缮、楼道修缮/楼道”三线“楼道”三线“现状楼梯墙壁面层剥落，缺少扶手、楼层标识、楼道内三线杂乱。本次设计粉刷楼道，增加或修复适老化扶手。楼道粉刷（墙体翻新）：对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥浆，重批干混抹灰砂浆，满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。天花松散脱落的部分扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油无机涂料两遍。公共楼梯：宜采用原饰面材料或质感、色彩接近的防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步，修复踏步防滑条。修复楼梯栏杆、栏板及扶手，栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。楼梯扶手压90、顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混抹灰砂浆修补，面刷原色水泥油；踢脚线宜贴亚光釉面砖。楼栋“三线”：弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 79 网络，禁止二次布放。各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色、尺寸统一。图图 5.3.6-6 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.6-7 改造点位改造点位 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 80 5、楼91、栋消防设施、楼栋消防设施 现状消防设施老旧，部分缺少楼栋消防设施。本次设计维修或增设楼栋消防设施，保障居民生命安全。包括维修完善室内消火栓、消防供水管道、天面消防水箱、消防水池及消防供水设备等。更换楼栋内过期灭火器材，保持完好有效。图图 5.3.6-8 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.6-9 改造点位改造点位 6、楼栋排水设施、楼栋排水设施 现状楼道排水管老化，出现局部漏水及渗透现象。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 81 本次设计维修、改造雨水管，包括维修、改造、增设雨水管和空调冷凝排水管。破损的室外雨立管全部更换为 UPVC 管；更92、换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装 UPVC 管；管道排布应集中、整齐，禁止阳台排水管接入雨水管系统。图图 5.3.6-10 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.6-11 改造点位改造点位 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 82 7、修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨棚刚性防水）、修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨棚刚性防水）现状屋面防水层老化，部分区域出现漏水现象。本次设计对楼栋修复屋面防水层，满足屋顶防水、保温、隔热等需求，含烟道、上人孔、雨篷刚性防水，屋顶防水改造应符合屋面工程技术规范及屋面工程质量验收规范。屋面防水材料应满足抗老化93、防水、耐火等级等相关技术指标。屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。图图 5.3.6-12 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.6-13 改造点位改造点位 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 83 8、清疏、维修化粪池及排污卧管、清疏、维修化粪池及排污卧管 现状化粪池破损、堵塞。本次设计针对老旧小区污水排放能力不足或原有排污设备损坏的情况予以更换，保证居民正常生活，创建良好的环境卫生。图图 5.3.6-14 改造点位改造点位 9、建筑外立面整饰、建筑外立面整饰 现状建筑外立面由于时间过长和人为原因导致变色和损坏。本次设计对94、砖类、水刷石类立面清洗；对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补；老化严重的墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、贴外墙砖，保持社区整洁明亮。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 84 图图 5.3.6-15 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.6-16 改造点位改造点位 10、建筑户外构造构件、建筑户外构造构件 现状建筑外立面构造老化损坏、雨蓬和空调机位杂乱陈旧，部分破损失效，有坠落伤人的风险。本次设计对原外墙面构造修补，拆除或加固老化陈旧的雨蓬及空调机位等户外附加构件，统一增设铝合金伸缩型遮阳蓬和空调机外罩。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和95、安、锦绣小区）项目可行性研究报告 85 图图 5.3.6-17 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.6-18 改造点位改造点位 11、公用采光窗、公用采光窗 现状公共楼梯间采光窗缺少或破损。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 86 本次设计维修或更换破损公用采光窗，统一更换为铝合金窗或塑钢窗；窗框及玻璃颜色应与立面设计协调，可开启外窗面积应满足 建筑防烟排烟系统技术标准的相关要求。公共空间的外窗，当窗台高度不满足民用建筑设计统一标准GB50352-2019 要求时，考虑增设护窗栏杆作为有效的防护设施。图图 5.3.6-19 现状及改造意向图现96、状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 87 图图 5.3.6-20 改造点位改造点位 12、适老化设施、适老化设施 现状楼栋出入口有高差，没条件进行无障碍坡道改造，公共楼梯没有扶手。本次设计对无障碍出入口改造或增加轮椅坡道，楼梯增设不锈钢扶手。图图 5.3.6-21 现状及改造意向图现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 88 图图 5.3.6-22 改造点位改造点位 5.3.7 小区公共部分专项设计小区公共部分专项设计 1、维修改造小区室外消防通道维修改造小区室外消防通道 现状社区内消97、防车道出现损坏，车道宽度不满足要求的现象。本次设计对破损消防车道进行修复，并结合现有社区车行道路，进行消防车道设计，满足消防安全需求。图图 5.3.7-1 改造意向图改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 89 图图 5.3.7-2 改造点位改造点位 2、无障碍设施无障碍设施 现状部分楼道入口及有高差的空间缺少无障碍通道及设施。本次设计增设无障碍设施，有台阶位置增加无障碍通道，人行道出入口位置设置无障碍缓坡；完善小区盲道系统，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统；设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和98、安、锦绣小区）项目可行性研究报告 90 图图 5.3.7-3 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.7-4 改造点位改造点位 3、人行安全设施、人行安全设施 现状有高差位置栏杆缺失或破损。本次设计维修更换破旧栏杆，步行区域、社区公共空间边缘设置车止石。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 91 图图 5.3.7-5 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.7-6 改造点位改造点位 4、维修小区道路及楼间破损甬路、维修小区道路及楼间破损甬路 现状社区内道路残破，给居民出行带来阻碍。本次设计对于仅面层开裂，而道路路基、垫层质量较好的道路，金花99、街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 92 对其进行局部面层铲除，用原面层材料进行重新铺设，或采用新材质对面层进行重新铺整，局部换铺透水沥青路面。图图 5.3.7-7 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.7-8 改造点位改造点位 5、地面铺装、地面铺装 现状人行步道铺装破损、不统一，盲道不连续或有障碍物，麻石路面破损。本次设计人行道铺非烧结疏水砖和透水垫层，保证连通性、平整度以及舒适度；完善小区盲道系统，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统；修补及恢复部分麻石路面。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 93 图100、图 5.3.7-9 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.7-10 改造点位改造点位 6、规范垃圾收运点设置、规范垃圾收运点设置 现状垃圾收运点环境脏乱，未对垃圾进行分类。解决方案：对本社区垃圾收集点进行统一设计。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 94 本次设计按照小区分类投放模式合理设置生活垃圾分类收集容器。按相关规定或标准准备好垃圾分类，做好资源回收利用工作，并设置再生资源回收点。统一规范垃圾运收点围蔽设施建设，切实改善老旧小区的公共环境质量。在小区的显著位置设置生活垃圾分类公示牌，设置宣传专栏，张贴垃圾分类宣传海报，宣传垃圾分类工作。图101、图 5.3.7-11 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.7-12 改造点位改造点位 7、排水管网（非雨污分流）、排水管网（非雨污分流）现状排水管网堵塞，排水不畅，道路出现积水。对于小区原有排水管道良好的位置，本次设计局部破损，进行修金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 95 补。对小区原有排水管道状态较差的位置，无法再次利用，将其移除重新更换。图图 5.3.7-13 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.7-14 改造点位改造点位 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 96 8、监控设施、监控设102、施 现状监控摄像头数量不足。本次设计修复及增加监控设施，扩大监控范围，避免监控死角。图图 5.3.7-15 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.7-16 改造点位改造点位 9、修缮围墙、修缮围墙 现状围墙老旧，存在安全隐患，影响环境美化。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 97 本次设计重新修缮围墙。小区围墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协调。通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。承受荷载要求较低的景观墙、围墙、挡土墙宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。图图 5.3.7-17 现状及103、改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.7-18 改造点位改造点位 10、小区公共“三线”整治、小区公共“三线”整治 现状小区三线凌乱。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 98 本次设计优化线路结构，有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。小区 5 米以上主要道路的架空线路、横跨 3 米以上道路的架空线路、具备下地条件的其它架空线路原则上应下地。不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。小区内存在安全隐患的室外悬挂式变压器和电力配电箱原则上要求移入104、建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。严重影响小区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。同步清理废弃的线路、线杆以及各种安放在墙体上的负载物。图图 5.3.7-19 现状及改造意向图现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 99 图图 5.3.7-20 改造点位改造点位 11、维修更新小区照明设施、维修更新小区照明设施 现状照明设施老旧，并且无法覆盖整个社区。本次设计对社区公共区域补充覆盖路灯，以提升居民安全感，提高治安环境；并且对现有损坏的路灯进行维修更换。维修、更换室外照明105、灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。图图 5.3.7-21 现状及改造意向图现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 100 图图 5.3.7-22 改造点位改造点位 12、信息标识、信息标识 现状小区内信息标识凌乱。串联社区已有标识，强调社区已有的公共服务设施。设置宣传栏、电子信息牌等设施，便于服务社区居民，增加居民的归属感。图图 5.3.7-23 现状及改造意向图现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 101 106、图图 5.3.7-24 改造点位改造点位 13、小区绿化、小区绿化/小区公共空间小区公共空间/景观小品景观小品 现状小区绿化面积不足；公共空间低效利用；景观小品数量、质量较低。本次设计对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化，使用本土、经济的植物设置精简、节约、易于管理的景观小品；结合小区公共空间设置集中绿化，采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要；增设口袋公园、宅间活动空间、屋顶交流空间等公共空间，利用场地现有建筑废弃物营造环保特色景观。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 102 图图 5.3.7-25 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3107、.7-26 改造点位改造点位 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 103 14、儿童娱乐设施、儿童娱乐设施 现状儿童游乐设施放置在硬质地面上，存在一定安全风险；部分公共空间缺少儿童游乐设施。本次设计维修原有儿童娱乐设施，达到安全使用要求。有条件的小区可以增加儿童娱乐设施。器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。图图 5.3.7-27 现状及改造意向图现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 104 图图 5.3.7-28 改造点位改造点位 15、非机动车泊位、108、充电位非机动车泊位、充电位 现状非机动车乱停放，电动自行车私自接线存在安全隐患，机动车停放混乱失序。本次设计维修更换自行车停车设施，划定共享单车停放点，设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 105 图图 5.3.7-29 现状及改造意向图现状及改造意向图 图图 5.3.7-30 改造点位改造点位 16、机动车泊位、机动车泊位 现状部分机动车停放混乱、失序。本次设计配置机动车泊位，划定临时停车位。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 106 图图 5.3.7-31 改造点位改造点109、位 17、信息宣传栏、信息宣传栏 现状缺少信息宣传栏。本次设计增设不锈钢带雨蓬的宣传栏。宣传栏或信息屏一般设置在小区入口或公共活动中心，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨篷；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。图图 5.3.7-32 现状及改造意向图现状及改造意向图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 107 图图 5.3.7-33 改造点位改造点位 18、危房治理、危房治理 现状社区部分楼栋建设年代过于久远，墙体损坏严重，危及居民人身安全。本次设计对危房进行修缮、治理，按照广州市房屋使用安全管理110、规定相关规定执行。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 108 图图 5.3.7-34 危房现状图危房现状图 图图 5.3.7-35 改造点位改造点位 19、设置急救设施、设置急救设施 现状社区老年人口较多，公共活动区域缺少急救设施。本次设计在人员密集的公共区域，设置急救设施，保障居民出行安全。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 109 图图 5.3.7-36 改造意向图改造意向图 图图 5.3.7-37 改造点位改造点位 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 110 第六章第六111、章 海绵城市海绵城市 6.1 编制依据编制依据 1、国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发（2015）75 号）；2、广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见（粤府办（2016）53 号）；3、广州市海绵城市建设工作方案；4、广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；5、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）；6、广州市海绵城市专项规划（2016-2030 年）；7、广州市建设项目雨水径流控制办法；8、广州市海绵城市规划设计导则（试行）；9、广州市海绵城市专项规划 2016-2030；10、广州市海绵城市建设技术指引及标准图集（试行）；11、建筑与小区雨水控制及利用112、工程技术规范（GB50400-2016）；12、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建；13、低影响开发雨水综合利用技术规范（SZDB/Z145-2015）；14、建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范（GB50400-2016）；金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 111 15、城镇雨水调蓄工程技术规范（GB1174-2017）；16、广州市海绵城市建设实施方案（2021-2025 年）；17、广州市系统化全域推进海绵城市建设示范工作方案；18、广州市建设项目雨水径流控制办法；19、民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；20、建筑给水排水113、设计规范（GB50015-2021）；21、室外排水设计标准（GB50014-2021）；22、建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范（GB50400-2016）。6.2 海绵城市与低影响开发理念海绵城市与低影响开发理念 海绵城市，是新一代城市雨洪管理概念，是指城市在适应环境变化和应对雨水带来的自然灾害等方面具有良好的“弹性”，也可称之为“水弹性城市”。国际通用术语为“低影响开发雨水系统构建”。下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。海绵城市建设应统筹低影响开发雨水系统、城市雨水管渠系统及超标雨水径流排放系统。低影响开发雨水系统可以通过对雨水的渗透、储存、调节、转输与截114、污净化等功能，有效控制径流总量、径流峰值和径流污染；城市雨水管渠系统即传统排水系统，应与低影响开发雨水系统共同组织径流雨水的收集、转输与排放。超标雨水径流排放系统，用来应对超过雨水管渠系统设计标准的雨水径流，一般通过综合金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 112 选择自然水体、多功能调蓄水体、行泄通道、调蓄池、深层隧道等自然途径或人工设施构建。以上三个系统并不是孤立的，也没有严格的界限，三者相互补充、相互依存，是海绵城市建设的重要基础元素。海绵城市建设将渗、滞、蓄、净、用、排融为一体，建立尊重自然、顺应自然的低影响开发模式，是系统解决水安全、水资源和水环115、境等问题的有效措施。自然渗透：恢复生态、自然循环；变城市不透硬化铺装为生态透水铺装，在保证其使用功能的前提下，减少路面径流压力，最大限度实现自然模式的水循环。自然存积：削峰调蓄、控制径流；生态透水铺装结合雨洪调蓄设施，削峰减排，控制径流。自然净化：减少污染、改善水质；雨水通过土壤自然渗透、净化，截留路面污染物，减少泥沙混入雨水进入自然水体。6.3 项目海绵城市建设目标项目海绵城市建设目标 按照广州市海绵城市建设指标体系及广州市海绵城市专项规划、广州市海绵城市专项规划（2016-2030），广州市年径流总量控制率为 80%，荔湾区各类项目的年径流总量控制目标根据用地类型宜按照下表确定：金花街隆庆116、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 113 荔湾区各类项目年径流总量控制目标荔湾区各类项目年径流总量控制目标 表 6-1 项目类型项目类型 面积面积（ha）面积占面积占比（比（%）年径流总量年径流总量控制目标控制目标 控制降雨量（控制降雨量（m）新建或改造建筑小区类 公服类建筑改造 580 15%80%208800 居住类建筑改造 801 20%70%206658 工业类建筑改造 14 0%60%2646 新建或改造道路广场类 13 0%65%2873 新建或改造公园绿地类 1007 26%85%440059 其他保留建设用地 1517 39%50%210863 117、建设用地 3932 100%71.0%1071899 本项目为居住类改造建筑，用地年径流总量控制率为 70%，本项目目标取 70%。6.4 本项目海绵城市技术措施本项目海绵城市技术措施 1、新建雨水管道，实施雨污分流。现有建筑屋面雨水经雨水立管排至宅旁绿地或者地面雨水口。2、社区公共活动空间采用不透水材料（普通面砖）和透水材料（透水面砖）混铺的形式，提升景观品质。地面停车区域采用植草砖等透水铺装材料。在满足使用强度的前提下，步行区域以及活动区域采用透水铺装（面砖、沥青或混凝土），车行道适当采用透水沥青或透水混凝土。透水铺装指选用透水性能良好、径流系数低的透水材料（透水性地砖、透水性混凝土、植草118、格等）替代传统非透水铺装。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 114 图图 6.4-1 透水铺装示意图透水铺装示意图 3、各个社区内增设雨水花池。雨水花园是自然形成的或人工挖掘的浅凹绿地。它能通过植物、微生物、土壤的综合作用滞留、储存和净化雨水，促进雨水渗入，涵养地下水。雨水花园是一种有效的雨水自然净化与处置技术，也是一种生物滞留设施。它具有建造费用低，运行管理简单，自然美观，易与景观结合等优点。图图 6.4-2 雨水花园示意图雨水花园示意图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 115 图图 6.4-3 雨水花园大119、样图雨水花园大样图 图图 6.4-4 透水砖路面大样图透水砖路面大样图 4、社区内宅间道路设开口路缘石，引导硬质路面雨水排往周边绿地。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 116 图图 6.4-3 开口路缘石示意图开口路缘石示意图 图图 6.4-4 具体海绵城市技术措施实施位置图具体海绵城市技术措施实施位置图 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 117 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价 7.1 编制依据编制依据 1、中华人民共和国环境保护法，（2014 年修订）；2、中华人民共和国水污染防治法（2017 年修订120、）；3、中华人民共和国大气污染防治法（2018 年修订）；4、中华人民共和国环境噪声污染防治法（2018 年修订）；5、中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2020 年修订）；6、中华人民共和国水污染防治法实施细则(2000 年 3 月 20日第 284)；7、环境空气质量标准（GB3095-2012）；8、广东省大气污染物排放标准(DB442789)；9、大气污染物综合排放标准(GB1629-1996)；10、污水综合排放标准(GB8978-1996)二级标准；11、水污染物排放放限值(DB4426-2001)；12、地面水环境质量标准(GB3838-2002)II 级标准；13、声环境质121、量标准（GB3096-2008）；14、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）。7.2 拟建项目产生的主要污染物拟建项目产生的主要污染物 拟建项目建设对所在区域自然生态环境的影响主要产包括：项目建设期间产生的施工、生活污水；建筑、生活垃圾；施工扬尘；施工金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 118 噪声等。项目建成投入使用后产生的污染物主要包括噪声，生活垃圾等。7.2.1 拟建项目建设期间对所在区域的环境影响拟建项目建设期间对所在区域的环境影响 1、污水 拟建项目建设期间，施工队伍进入现场排放的生活污水和垃圾的污染；施工机械运作，清洗，漏122、油等排放的含油和悬浮物废水；基坑开挖和降低地下水位等操作排放含泥沙废水，下雨时冲刷浮土，建筑泥沙等产生的地表径流污水等。2、大气污染物 施工期间，场地平整及开挖等土方工程将产生大量扬尘，建筑材料运输，堆放及施工过程也有扬尘产生，直接危害现场工人的身体健康，随风飞扬后又会对周围环境及居民有一定影响。此外，还有施工单位临时食堂烹调过程中产生的油烟等也会对大气造成污染。3、噪声 建筑噪声是施工工地最为严重的污染因素，本项目主要是设备噪声和机械噪声。设备噪声多来自打桩机械，铲车，装载车等设备的发动机噪声及电锯噪声；机械噪声主要是机械挖掘土石噪声，搅拌机撞击，装卸材料碰击，拆除模板及清楚模板上附着物的敲123、击声，噪声声功率级均在 100dB(A)以上。除此以外还有工地货车频繁运输出入时产生的交通噪音；工人大声吆喝的社会生活噪音。4、固体废物 基础开挖时产生土方，建筑施工过程中产生砖石、废弃木材和竹金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 119 料，处置不当时将导致土地被长期占用。另外施工人员日常生活中会产生生活垃圾。7.2.2 拟建项目建成投入使用后产生的主要污染物拟建项目建成投入使用后产生的主要污染物 1、废气 拟建项目的废气排放主要来源厨房油烟，进出汽车的尾气，汽车在怠速行驶及启动时，将有汽车尾气排放，主要污染物为 CO。2、噪声 项目对周围声环境可能产生124、影响的声源主要为车辆进出，机械动力设备，空调、风机等设备噪声。3、固体废弃物 项目建成后产生的一般生活垃圾。7.3 污染治理措施污染治理措施 7.3.1 施工期间环保治理措施施工期间环保治理措施 1、污水治理措施（1)在施工过程中，定时清洁建筑施工机械表面油污，尽量减小建筑施工机械设备与水体的直接接触。（2)对废弃的用油应妥善处置，加强施工机械设备的维修保养，避免施工机械在施工过程中燃料用油跑、冒、滴、漏现象的发生。（3）施工产生的泥浆及含有废油和泥浆的废水不得直接排入临近的地表水体或地下水体，应经过隔油和沉淀处理后方可排放，控制施工污水中的泥沙等悬浮物影响周围的环境。金花街隆庆、和安、锦绣片125、区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 120 2、大气污染防护措施 施工期的建筑粉尘和扬尘难于集中处理，因此，对施工期二次扬尘污染主要是以预防为主，采取有效的防治措施，使施工期间的粉尘影响得到控制。施工期间应该对施工单位加强管理，按进度，有计划地进行文明施工。建设单位除了加强对施工人员的管理，教育外，还要自觉遵守相关的法律法规，采取必要的环保措施，减少对环境造成的不良影响。3、噪声防护措施 在施工时，施工前应首先在施工场地周围构筑临时围墙或设置围护，并在周边四周设立临时声屏障，高噪声固定式设备应放在临时隔声间内，同时要避开居民休息时间，在夜间（22:0006:00）和中午（12:126、0014:00）不得使用产生高噪声的施工机械；若不可避免使用时需要提前向环保部门提出申请，并在附近受影响区域张贴安民告示。施工机械应尽量采用低噪音设备，施工营地应尽量远离敏感区；施工营地，车辆维修点应做噪声防护措施。采取先进的施工工艺代替落后工艺。加强各类施工设备和车辆的维护和保养，保持其良好的工况，以降低噪声源强。提高工作效率，加快施工进度，尽量缩短施工建设对周围环境的影响。项目施工期噪声对周边环境的影响是客观存在的，在选用低产噪设备，采取减噪降噪等措施，合理组织施工情况下，可以做到施工噪声对居民的影响降低到最小程度。4、固体废物处置（1)实现挖、填土方基本平衡，以避免长距离运土。金花街隆庆127、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 121 （2)建筑垃圾应分类处理，废弃钢筋等金属材料交回收公司处理，废弃建筑垃圾需运至指定场所倾倒，废弃机油、含油棉纱及有害的建筑垃圾要集中交由专门的固废处理中心处理。（3)施工区生活营地周围应设有垃圾桶或垃圾池，派专人负责清扫收集，由当地环卫部门外运处理。（4）运输车辆要全封闭外运，避让交通高峰，按规定路线运输，送至规定地点，杜绝随意乱倒现象发生。7.3.2 项目建成投入使用后的环保治理措施项目建成投入使用后的环保治理措施 1、废水 项目运营期废水主要为生活污水，采用雨污分流制，生活污水经小区内污水处理设施初步处理后排入市政污128、水管网。2、废气 项目厨房油烟通过烟管自楼面排放，机动车尾气的治理措施：采取合理组织，疏导进场汽车等措施，尽量减少待车时间，从而减少尾气排放；合理规划机动车车流方向和停放布局，使之有利于机动车尾气的扩散。3、噪声 设备选型应选用噪声低，稳定性好的机组，采取减震，隔声等降噪措施。对于风机均选用高效、低噪音、低振动设备，并在排风口设置消声装置。、排风口采取降噪措施处理，为避免排出空气直接吹向行人，对行人造成影响，排风口设置应高出地面 2m 以上。为减少车辆进出对服务人群的影响，应对车辆进出坡道进行降噪金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 122 处理，限制车辆129、进出时的速度，并禁鸣等。4、固体废弃物 项目建成投入使用后对产生的生活垃圾进行定点定时回收集中处理。7.4 结论结论 拟建项目在建设过程中，由于平整场地、基础处理、建筑施工等过程中会产生施工噪声、扬尘、污水及固体废弃物等，对环境有一定影响，须加强文明施工管理，采取有效防治措施把影响减到最小。同时，必须按照当地污水排放的标准规定，严格执行污染治理措施，以达到国家和地区现行排放标准。由于项目产生的污染程度较轻，且有相应的防治措施。因此，项目建成后如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措施，则对所在地区的环境质量不会造成影响，本项目在环保方面是可行的。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造130、（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 123 第八章第八章 节能分析节能分析 节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，我国能源资源利用效率不断提高，能源资源约束还在不断加剧，进一步加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策，建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫任务。本为旧城区改造类项目，针对工程项目特点，在工程项目中运用节能新设备和新材料，并实现先进的节能管理方案以及资源的综合利用，以达到节能措施的可行性和经济上的合理性，避免盲目投资，从源头上把住能源、资源节约关，最终达到节能降耗的目的。8.1 相关依相关依据131、据 1、中华人民共和国节能能源法（主席令 2007 年第 77 号）；2、中华人民共和国可再生能源法（主席令 2005 年第 33 号）；3、民用建筑节能管理规定（建设部令第 143 号）；4、广东省节约能源条例；5、广东省民用建筑节能条例；6、广州市民用建筑节能管理试行办法；7、绿色建筑技术导则（建科2005199 号）；8、广州市绿色建筑设计指南；9、广州市绿色建筑和建筑节能管理规定（广州市人民政府令第 92 号）；金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 124 10、关于加快发展绿色建筑的通告（穗府20121 号）；11、固定资产投资项目节能审查办法（132、国家发改委 2016 年第 44 号令）；12、民用建筑节能管理办法（国家发展改革委、国家环保总局令第 16 号）；13、建筑节能与可再生能源利用通用规范（GB55015-2021）；14、广东省公共建筑节能设计标准（DBJ15-51-2020）；15、广东省居住建筑节能设计标准（DBJ/T15-133-2018）；16、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）；17、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；18、民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）；19、其它与本项目有关法律、法规。8.2 节能设计原则节能设计原则 为了使项目建成后有很好的社会效益，本项133、目建设原则是：1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜地选择能源种类、品种与质量。设计时尽可能做到能源综合利用，如能源循环使用。2、积极采用新设备、新材料，但不盲目超前。项目建成后，整体装备水平和各项工艺指标达到国际先进水平。3、制定相关节能管理制度，避免造成不必要的能源损耗。4、重视环境保护、节能降耗和安全，建设方案充分采用先进设施，做到环保、节能、安全设施与工程建设“三同时”。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 125 5、项目必须符合国家规定的有关质量、能耗、环保、劳动安全和卫生标准、相关的设计规范和建设条例要求。8.3 项目能耗分析项目能耗分析 134、本项目具有旧城区改造的特点，项目在建设施工期主要是水和电的耗用。本项目为既有项目，涉及的新增用水、用电很少，基本可忽略不计。8.4 节能节水措施节能节水措施 本项目节能措施主要有二方面：一是项目建设施工期中的过程节能，项目建设施工期的节能方案和项目所需设备的选材充分体现“安全性、实用性、节能性和效益性”；二是项目对社区内的老化线路进行优化改造，普遍采用载流量大、线路损耗小的高质量的铜芯电缆，减小线路损耗。采用高能效用节能灯具；路灯和室内照明灯具采用 LED 灯；对灯源需求不高的场所使用声控或红外线控制开关，避免长明灯等节约用电措施。节水措施：对跑、冒、滴、漏的老化供水管网进行更新改造。8.5 135、建筑节能、设备节能措施建筑节能、设备节能措施 根据民用建筑热工设计规范（GB50176-2016）、民用建筑节能设计标准（DB11/T 891-2012）和 公共建筑节能设计标准（GB 50189-2015），本项目建筑节能设计应考虑夏季空调，可不考虑冬季金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 126 采暖。居住建筑通过采用合理节能建筑设计，增强建筑围护结构隔热和提高空调设备能效比的节能措施。8.5.1 采用节能的围护结构采用节能的围护结构 建筑围护结构组成部件(屋顶、墙、地基、隔热材料、密封材料、门和窗、遮阳设施)的设计对建筑能耗、环境性能、室内空气质量与136、用户所处的视觉和热舒适环境有根本的影响。一般增大围护结构的费用仅为总投资的 3%6%，而节能却可达 20%40%。通过改善建筑物围护结构的热工性能，在夏季可减少室外热量传入室内，在冬季可减少室内热量的流失，使建筑热环境得以改善，从而减少建筑冷、热消耗。8.5.2 采用建筑节能新技术采用建筑节能新技术 理想的节能建筑应在最少的能量消耗下满足以下三点，一是能够在不同季节、不同区域控制接收或阻止太阳辐射;二是能够在不同季节保持室内的舒适性;三是能够使室内实现必要的通风换气。目前，建筑节能的途径主要包括：尽量减少不可再生能源的消耗，提高能源的使用效率;减少建筑围护结构的能量损失;降低建筑设施运行的能耗137、。在这三个方面，高新技术起着决定性的作用。8.5.3 减少能源消耗，提高能源的使用效率减少能源消耗，提高能源的使用效率 为了维持居住空间的环境质量，在寒冷的季节需要取暖以提高室内的温度，在炎热的季节需要制冷以降低室内的温度，干燥时需要加金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 127 湿，潮湿时需要抽湿，而这些往往都需要消耗能源才能实现。从节能的角度讲，应提高供暖(制冷)系统的效率，它包括设备本身的效率、管网传送的效率、用户端的计量以及室内环境的控制装置的效率等。这些都要求相应的行业在设计、安装、运行质量、节能系统调节、设备材料以及经营管理模式等方面采用高新技138、术。如目前在供暖系统节能方面就有三种新技术：利用计算机、平衡阀及其专用智能仪表对管网流量进行合理分配，既改善了供暖质量，又节约了能源;在用户散热器上安设热量分配表和温度调节阀，用户可根据需要消耗和控制热能，以达到舒适和节能的双重效果。8.5.4 减少建筑围护结构的能量损失减少建筑围护结构的能量损失 建筑物围护结构的能量损失主要来自三部分：外墙;门窗;屋顶。这三部分的节能技术是各国建筑界都非常关注的。主要发展方向是，开发高效、经济的保温、隔热材料和切实可行的构造技术，以提高围护结构的保温、隔热性能和密闭性能。8.5.5 降低建筑设施运行的能耗降低建筑设施运行的能耗 制冷和照明是建筑能耗的主要部分139、，降低这部分能耗将对节能起着重要的作用，在这方面一些成功的技术措施很有借鉴价值，在了解学习发达国家节能经验的同时，切实结合建筑物当时、当地的客观条件，使节能措施能够被有效、广泛的推广。根据本项目的实际情况，居住建筑建议采用下列节能措施：1.浅色饰面；金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 128 2.外墙饰面材料选择应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。3.屋面遮阳。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 129 第九章第九章 劳动安全与卫生及消防劳动安全与卫生及消防 9.1 设计依据设计依据 1、建设项目职业卫生“三同时”140、监督管理暂行办法（国家安全监管总局令（2012）第 51 号）；2、广东省劳动安全卫生条例；3、生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；4、民用建筑隔声设计规范(GB50118-2010)；5、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；6、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；7、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；8、建筑抗震设计规范(GB50011-2010)。9.2 劳动安全劳动安全 9.2.1 主要危害因素及危害程度分析主要危害因素及危害程度分析 1、施工期危害因素和危害程度分析 在项目建设和装修施工过程中，高处作业人员由于预防或防范措施不当，141、会发生高处坠落事故。项目建设和运营过程中，电器设备较多，由于线路短路、电线绝缘不良、使用不当，会造成电器火灾事故，或触电事故。电气设备过载，泄漏，导致设备损坏，起火、触电，造成对人身生命的伤亡，以及污染的危害。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 130 在项目建设过程中，会使用到有关的机械，由于使用不定、安全意识不强，会发生机械伤害，对人身造成伤害。机械设备失检、失灵，导致机具控制失灵，吊件坠落，塔架倒坍等机毁人亡。施工作业带边界不清、无栏栅挡板、保安灯、闪光灯等，造成车辆通行、非施工人员进入现场，影响施工现场混乱遭受破坏。施工机械噪声、震动过大，引起妨142、碍对话、音响信号联络、从而会妨碍作业安全、还会使作业人员造成不适感及耳聋。2、运营期危害因素和危害程度分析 火灾、电气设备过载及供电设备故障；排水系统不完善，排水管在长期运行中会产生沉淀物，沉淀物发酵产生有害气体，容易造成养护人员的伤害；建筑结构地震设计烈度设防未满足要求；地面材料不防滑或防滑效果不明显存在安全事故隐患等。9.2.2 劳动安全措施劳动安全措施 1、配备一定数量的治安和安全管理专职人员。项目场地各主要出入口都应设置门岗保卫，实行 24 小时值班，检查进出车辆和人员，保证项目内有良好治安环境；同时监督和检查整个项目区域安全情况，及时处理安全隐患，组织全员的安全教育。2、对于进入项目143、内的施工单位，应制定行之有效的施工安全规范，并对属下员工进行职业安全教育，规定员工在施工时要佩戴安全帽，工作鞋及手套等劳动保护用品。3、高空作业、高辐射作业、带电操作应严格按照操作规程进行、并按规定用好安全带、防护镜等劳动保护用品。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 131 4、对项目运营期使用的各类机械要加强维修、保养，预防因机械故障造成人身安全事故。5、完善排水系统，并对排水系统经常经常性检查，避免产生沉淀物。6、项目内所有用电设备的金属外壳或底座均应与接地装置良好连接，项目用地内各类建筑物、路灯杆等均按规范要求设计防雷装置，并符合有关规范的要求。7144、易燃、易爆、高温、高压等对安全有特殊要求的设备的安装使用需经批准，并健全审查、审验制度。特殊仪器设备要由专人负责管理使用（需经培训考核合格，持上岗证方可操作）。操作人员要严格遵守操作规程，设备运行时不得脱岗。8、安全生产责任制：建立以项目经理为首的安全保证体系，执行国家建筑安装工程安全技术规程及省、市有关法规、条例、标准等；建立、健全各级安全生产责任制与专业班组签定经济承包合同的同时，必须签订安全生产协议书，明确安全指标及奖罚办法。9、安全教育：树立“安全第一”的良好风尚，新职工进场必须进行全面系统的“三级安全教育”，即公司、项目经理部、班组的教育，建立教育记录档案。10、安全技术交底：每一145、分部分项工程均需安全技术交底，坚决做到交任务必须交安全，被交底人以书面形式接受交底。11、持证上岗：特种作业人员必须持证上岗，上岗证按规定交审，不得超期使用。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 132 9.3 卫生卫生 9.3.1 主要危害因素分析主要危害因素分析 房屋通风空调不良引起环境空气质量差；照明亮度不够及照明质量差；排水系统设施不完善，污水乱排以及垃圾收集设施不完备影响周边环境卫生；装修材料的选用如带有放射性污染的石材，有毒有害的气味；9.3.2 卫生安全措施卫生安全措施 1、工程装修过程中，要与施工方签定劳动安全合同。2、对特种作业人员，要定146、期进行岗位技能培训，考试合格方可继续从事本岗位工作。3、对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地，设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。4、项目应设专人负责清洁卫生，在建设和运营过程中都应注重各类人员的工作环境，适当配备防暑降温、吸尘降噪和防电离和非电离辐射等方面设备和装置，控制生产过程中产生的各类职业危害，保障教职人员的身体健康。5、项目应按相关的规定配置卫生间、洗手池；同时项目内应配置少量必需急救药品，以应对紧急情况的发生。6、按有关规定向工作人员发放劳动保护用品，并定期对员工组织身体普查，保证员工的身体健康。通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，147、同时金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 133 配备劳保卫生设施，制订严格的操作规程，将会大大减少危害事故发生的可能性。使居住者在一个清洁舒适的环境中学习生活。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化居住人员的安全保护意识，将会使本项目的劳动安全卫生达到较高的水平。9.4 消防消防 1、建筑物的火灾危险性、耐火等级和建筑物之间的防火间距均按照建筑设计防火规范（GB 500162014进行设计；建筑物与建筑物之间以道路、平坦空地及绿地相隔，一旦发生火灾有利于对火灾扑灭和控制。2、消防设计本着“预防为主，防消结合”的原则，立足于火灾自救。项目各类功148、能用房均应按建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）配备各种消防器材。3、严格按照 建筑设计防火规范（GB 50016-2014）有关规定，对建筑物设防火分区及安全疏散设施。项目各建筑物内设置警卫照明及疏散指示照明，建筑物内的安全通道、疏散走道、楼梯间和通行门等疏散设施都设安全疏散标志牌和标识照明，便于寻找疏散路线，离开火灾现场，同时应注意保持安全通道的畅顺。4、配备消防安全管理人员，并定期进行检查。9.5 安全文明施工方案安全文明施工方案 一、施工安全管理 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 134 安全生产是关系到职工的生命和国家财产不受149、损失的大事，在施工过程中必须认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，严格执行国家和有关部门的有关政策和法规。（一）建立安全生产管理网络及明确安全职责 1、本工程建立以分管经理领导、项目经理具体负责的安全生产管理网络。2、各部门岗位职责（1）公司总经理和主管生产的副职领导安全生产职责 认真贯彻执行国家和政府部门制定的劳动保护安全生产政策、法令和规章制度。制定安全生产工作规划和安全生产责任制，拟定安全生产的奖惩办法，建立和不断完善安全生产管理制度。定期分析安全生产情况，及时研究解决安全生产问题，并且定期向上级报告安全生产情况和措施。审批劳动保护技术计划，并组织实施。定期组织安全检查，积极开展安全竞赛150、活动。对职工进行安全、遵章守纪及劳动保护法制教育，领导和督促各级部门及广大职工做好本职范围内的安全工作。主持现场重大伤亡事故的调查处理，拟定并落实整改措施。（2）分公司经理安全生产职责 认真执行国家、政府部门和企业的安全生产规章制度。坚持管生产必须管安全，以身作则，不违章指挥，积极支持安金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 135 全专职人员工作。针对生产任务特点，制定和实施安全技术措施。定期对职工，尤其是特殊工种职工进行安全技术和安全纪律教育。每月组织安全生产检查，对发生重大事故和险肇事故苗子及时上报，认真分析原因，提出和落实改进措施。认真做好每月安全值151、班记录。改善劳动条件，注意劳逸结合，保护职工的身体健康。（3）项目经理（施工员）安全生产职责 认真执行各项安全生产规章制度，落实上级制定的安全生产技术措施，加强施工生产现场管理，搞好文明生产。组织工人学习安全技术操作规章和规章制度，坚持交任务的同时交安全要求措施，检查和督促班组安全作业，认真搞好安全生产上岗检查记录。正确处理生产和安全的关系，不违章指挥。组织施工人员和班组开展安全活动，认真消除事故隐患，对坚持违章作业的班组必要可强制停产整顿。对生产施工现场搭设的脚手架和安装的电气、机械设备等安全防护装置，组织验收，合格后方能使用。发生工伤事故，立即组织抢救，迅速上报，并保护好现场及参加调查处理152、。（4）总工程师（项目工程师）安全生产职责 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 136 本单位劳动保护和安全生产的技术工作负责。在组织编制及审批施工组织设计和采用新技术、新工艺、新设备时负责制定相应的安全技术措施。负责提出改善企业劳动条件的项目和措施。组织业务部门编制及审查企业劳动保护和安全生产技术措施计划。编制审查企业的安全操作技术规程和方案，及时主持负责解决生产中的安全技术问题。审定对职工的安全技术教育计划和教材。参加重大工伤事故的调查分析，提出技术鉴定意见和技术改进措施。（5）安全生产部门职责 贯彻执行国家、政府部门关于安全生产和劳动保护的法规和企153、业安全生产制度，做好安全管理和监督检查工作。经常深入基层和现场，掌握安全生产情况，指导基层单位安全生产工作，调查研究不安全因素，提出改进措施。组织安全生产检查，及时向领导和上级有关部门汇报安全情况。（负责特种作业人员的培训、考核、复审、发证、建档管理工作）参加审查施工组织设计和安全技术措施计划，并对贯彻执行情况进行监督检查。进行工伤事故统计、分析和报告，参加工伤事故的调查和处理。制止违章指挥和违章作业，遇到严重险情，有权暂停生产，并金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 137 报告领导处理。违反安全技术劳动法规的行为，经说明劝阻无效时，有权越级上报。（6）154、生产技术部门安全生产职责 合理组织施工和生产，贯彻安全生产规章制度，执行施工组织设计中所规定的安全技术措施，加强现场平面管理，建立文明生产、安全施工的良好秩序。对分包（协作）合同，必须具有确保安全生产的内容，并负责督促分包（协作）方面实施。严格按照国家安全技术规定、规程和标准，编制设计、施工、工艺等技术文件，提出相应的技术措施，编制安全技术规程。编制施工组织设计时必须编制具体的安全技术措施，防止各类不安全因素发生。安全设施进行技术鉴定，负责安全技术科研项目及合理化建议项目的研究审核和技术核定。对企业基本建设和技术改造项目，落实劳动保护和安全设施的措施，并做好三废治理工作。（7）班组长安全生产职155、责（民工班长）组织班组安全作业，模范遵守安全生产制度。对新工人进行工种安全操作规程、安全合格、班组防护用品使用和预防事故方法、现场落手清、文明生产、遵章守纪安全教育。安排生产任务时做好安全技术交底，严格执行本工种安全操作金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 138 规程，并做好安全上岗记录，有权拒绝违章指挥。上工前要对所使用的机具、设备、防护用具用作业环境进行安全检查。发现问题，立即采取整改措施，及时消除事故隐患。组织班组每周一次活动，开好班前安全生产会，并根据作业环境和作业人员思想、体质、技术状况全理分配生产任务。发生工伤事故，立即抢救，及时报告并保护好156、现场。（二）建立安全生产操作规程和安全生产制度 1、安全教育及培训制度 分公司（处、项目部）级安全教育。新进单位的工人必须经过分公司、处、项目部安全部门第一级安全生产教育。新工人分配到项目经理部和现场后，必须由项目经理部的安全部门进行第二级安全教育。班组安全教育。新工人分配到班组后，由班组长或班干部组安全员进行第三级安全教育。（2）特种作业人员的安全教育特种作业是指操作者本人，尤其对他人和周围设施的安全有重大危害素的作业称特种作业。直接从事特种作业者称特种作业人员。特种作业人员必须进行安全教育和安全技术培训，取得培训合格证后才能持岗操作。特种作业人员的安全教育和培训必须由地市劳动局或其指定的单157、位培训，培训考核合格后上岗操作证必须由地市劳动部门发放。特种作业人员取得上岗操作证的特种作业人员，必须按规定进金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 139 行复审。2、安全技术措施计划（执行）制度（1）安全技术措施计划由各班组根据实际情况编制，上报项目技术部门。（2）项目技术部门根据上报的实际情况进行汇总，交给项目经理办公会议审议。（3）安全技术措施计划报监理部门审核并报业主部门审批。（4）各班组严格按照安全技术措施计划实施，由监理部门监督。（5）积极采用安全生产新技术，进一步改善条件，劳动环境，逐步实现安全、无害作业。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆158、庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 140 第十章第十章 树木保护专篇树木保护专篇 10.1 编制依据编制依据（1）城市绿化条例（2017 年修订版）；（2）城市古树名木保护管理办法（建设部2000192 号）；（3）中华人民共和国环境保护法（2014 年修订）；（4）中华人民共和国森林法（2019 年修订）；（5）广东省城市绿化条例（2014 年修正）（6）广州市历史文化名城保护条例（2020 年修正）（7）广州市绿化条例（2022 年修正）（8）广州市古树名木迁移管理办法（2020 年实施）（9）国务院办公厅关于科学绿化的指导意见（国发办202119 号）（10）全国绿化委员会关于进一159、步加强古树名木保护管理的意见（全绿字20161 号）（11）住房城乡建设部关于促进城市园林绿化事业健康发展的指导意见（建城2012166 号）（12）关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见（厅字202136 号）；（13）住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科202163 号）；（14）广东省人民政府办公厅关于科学绿化的实施意见（粤金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 141 府办202148 号）；（15）广州市关于科学绿化的实施意见（穗办202111 号）；（16）广州市关于在城市更新行动种防止大拆大建问题的实施意见（160、试行）（2021 年）；（17）广州市城市树木保护管理规定（试行）（穗林业园林规字20221 号）；（18）绿化工程施工及验收规范（CJJ-82-2012）；（19）城市古树名木养护和复壮工程技术规范（GB/T51168-2016）；（20）园林绿化工程项目规范（GB 55014-2021）；（21）古树名木管护技术规程（LY/T3073-2018)；（22）古树名木生长与环境监测技术规程（LY/T2970-2018）；（23）园林绿地养护管理技术规范（DB4401/T6-2018）；（24）园林树木安全性评价技术规范（DB4401/T17-2019）（25）古木名树保护技术规范（DB4401161、/T52-2020）；（26）广州市树木修剪技术指引（试行）（2021 年 9 月）；（27）广州市城市道路绿化改造行道树处理技术指引（2020年 3 月）。10.2 编制原则编制原则 坚持“保护优先、分级保护、全程保护、合理利用”的原则，保护树木及其生境。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 142 （1）保护优先 落实“保护优先”的原则，最大限度地减少对绿地树木的迁移、砍伐，尽可能减少对现有树木的迁移及影响，做到“非必要，不迁移”。（2）分级保护 古树名木须原址保护、古树后续资源原则上原址保护、大树和其他树木资源实施最大限度的避让和保护。（3）全程保护162、 应实施全过程树木保护措施，包括施工前、施工中和施工后的保护及养护措施。（4）合理利用 经论证、审批确需迁移的树木，优先就地迁移至本项目的绿地利用，本项目无法安排利用的，迁移至临近公共绿地或其他绿地；迁移过程按照技术标准实施，采用免（少）修移植等先进技术，严控树冠修剪量，确保迁移树木的成活率和完好率。10.3 树木分类基本定义树木分类基本定义（1）现有绿地：目前已经种植绿化植物的绿化用地。（2）连片成林：附着有乔木植被，郁闭度0.20，连续面积大于0.067 hm2 的树木群落。（3）古树：树龄在 100 年以上的树木。（4）名木：珍贵稀有或具有历史价值、纪念意义、重要科研价值的树木。金花街隆163、庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 143 （5）古树后续资源：树龄在 80 年以上不足 100 年的树木或者胸径 80 cm 以上的树木。（6）大树：胸径 20 cm 以上不足 80 cm 的树木。（7）其他树木：胸径小于 20 cm 的树木。（8）胸径：树木根颈以上离地面 1.3 m 处的主干直径，分枝点低于 1.3 m 的乔木在靠近分枝点处测量。10.4 片区树木资源总体概况片区树木资源总体概况 经统计，本项目调查范围内无现有绿地，无符合连片成林的绿地分布。本项目调查范围内树木共 536 株，大部分树木为岭南常见园林绿化树种，如大叶榕、小叶榕等。其中：（1164、）古树名木：0 株；（2）古树后续资源：5 株；（3）大树：394 株；（4）其他树木：137 株 树木大部分长势正常，但少数立地环境较差，存在杂物堆放、周围水泥硬化等问题。项目调查范围内现有树木主要为街区行道树、绿化树，现对街区三个小区范围进行微改造，在微改造过程中最大限度的减少对绿地的占用和岁树木的影响，本着最大限度保护利用现有树木资源的原则，本次全部树木采取原址保护处理方式，并改善树木的立地环境。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 144 图图 10.4-1 树木分布平面图树木分布平面图金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可165、行性研究报告 145 第十一章第十一章 历史文化保护专章历史文化保护专章 11.1 文物保护相关依据文物保护相关依据 1、中华人民共和国文物保护法(2017)；2、中华人民共和国文物保护法实施条例(2017)；3、中国文物古迹保护准则(2015)；4、国务院关于进一步加强文物工作的指导意见(国发 201617 号)；5、中共中央办公厅国务院办公厅印发关于加强文物保护利用改革的若干意见；6、文物保护工程管理办法(文化部令2003第 26 号)；7、广东省实施(中华人民共和国文物保护法)办法(2014)；8、广东省文物局关于印发(广东省文物建筑合理利用指引)的通知(粤文物函201986 号)；9、166、广州市文物保护规定(2015)；10、广州市历史文化名城保护条例（2015 年 10 月 27 日广州市第十四届人民代表大会）；11、历史文化名城保护规划标准（GB/T50357-2018）。11.2 编制原则编制原则（1）保护优先，本着对历史负责、对人民负责的态度，保护好城市历史文化留住更多城市记忆。（2）科学规划，弘扬科学绿化理念，合理布局，完善城市生态金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 146 空间网络，满足城市健康、安全、宜居要求。（3）以人为本，落实“人民城市人民建，人民城市为人民”，加强公众参与，营造共建共享氛围。（4）文化传承，坚持把历史文167、物作为城市有生命的基础设施，作为城市历史文化的重要组成部分，加强保护和传承有地域特色的历史文化。11.3 历史文化保护历史文化保护 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻习近平总书记对广东系列重要讲话和重要指示批示精神，践行绿水青山就是金山银山的理念，尊重自然、顺应自然、保护自然。根据中央部署和省委、省政府的工作要求，广州市委、市政府印发实施中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见，广州市规划和自然资源局经市委市政府同意，同步配套出台广州市关于深化推进城市更新促进历史文化名城保护利用的工作指引（168、以下简称指引）。指引从工作目标、基本原则、主要内容、监督实施四个方面，明确了广州在新时期城市更新工作中历史文化保护传承的各项要求，强调应以习近平总书记视察广东的重要讲话精神以及关于历史文化保护的重要指示为根本遵循，深入推进城市更新与历史文化保护传承、创新活化利用、人居环境提升协同互进，高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建，突出地方特色，注重人居金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 147 环境改善，注重文明传承、文化延续。以传承和弘扬优秀传统岭南文化，加快建设岭南文化中心和对外文化交流门户为目标，坚持保护优先、合理利用、惠民利民、鼓励创新的原则，实169、现广州老城市新活力，推动高质量发展。按照山水林田湖草沙系统治理要求，以及习近平总书记关于“开展国土绿化行动要走科学、生态、节俭的绿化发展之路”的重要指示精神，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，坚持节约优先、保护优先、自然恢复为主的方针，科学规划，严格保护，精准建设，完善机制，用“绣花功夫”推进广州国土绿化，建设“望得见山、看得见水、记得住乡愁”的美丽广州，助力碳达峰碳中和，加快实现老城市新活力、“四个出新出彩”。11.4 项目范围内历史文物情况项目范围内历史文物情况 本项目范围内不涉及历史文化街区内历史建筑、文物保护单位等历史文化遗产。如发现地下文物遗址或文保单位，应立即停工，上170、报文物部门。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 148 第十二章第十二章 项目组织机构和管理项目组织机构和管理 12.1 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 本项目建设单位为广州市荔湾区城市更新建设项目管理中心，在本项目中主要负责组织制定改造方案（含资金预算），按经审定的改造方案进行招投标，组织项目实施等工作。建设管理小组人力资源配置计划如下：1、组长：1 人，负责本微改造项目的全面工作。2、副组长：1 人，在组长的领导下，负责组织编制本微改造项目的改造计划及监督各项具体工作的实施。3、组员：8 人，负责前期基础数据摸查、组织编制建设方案和按程171、序报批、开展民意征询工作、落实社会参与资金、改造过程中的纠纷调处和维稳、项目建设及验收等各方面的工作。组员分为前期工作及招标代理组、工程设计协调组、工程施工管理组、工程造价及财务管理组，前期工作及招标代理组、工程设计协调组、工程施工管理组按照微改造的不同阶段分别主导工作的推进，工程造价及财务管理组配合其余各组进行老街片区微改造工作。12.2 前期工作组及招标代理组前期工作组及招标代理组 1、组织做好项目工程规划红线范围内的摸查工作，负责政府工作界面以外的其它前期工作，及时提出交地进度计划。2、负责组织实施各类管线的搬迁和保护工作。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行172、性研究报告 149 3、负责办理项目建设有关的批文、证照以及其他相关手续，主要包括市政、煤气、排水、排污、交通、消防、供水、供电、环保等。4、编制管理计划书报经政府主管部门批准，明确项目各管理目标和措施。5、负责审查施工单位编制的施工组织设计，检查施工单位的各项施工准备工作。6、负责向有关管理部门办理工程建设报建、开工申请等手续。7、负责各项招标代理工作（或委托招标代理单位进行）。负责工程招标的筹备组织工作，具体包括编制招标工作计划、组织调研、参与编制招标文件和评标等有关工作。8、其它有关前期协调工作。12.3 工程设计协调组工程设计协调组 1、负责初步设计方案、施工图设计各阶段与设计单位的联173、络和协调工作，处理设计过程出现的设计配合问题，确保项目设计按批准的建设规模、功能、标准和工期顺利实施。2、负责工程红线内外所有列入项目投资范围内社区改造工程项目设计的组织、联络和协调工作。负责组织设计单位协调项目与市政规划、项目与当地区域规划的关系，并组织设计优化和报批工作。3、负责组织设计会审，争取在批准的范围和规模内，施工图预算不超过概算，并使设计进度和质量满足项目建设的需要。4、负责组织建设过程中的设计施工交底和技术协调。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 150 5、负责与设计、管线管理等有关单位的技术协调工作。6、对设计过程中可能出现的疏漏缺陷174、或资料提供不全，经核实确认后，督促设计单位进行改正。7、若在施工中或在与交通、规划、周边环境协调中，发现需进行重大设计变更时，提出书面技术经济变更方案。书面变更方案中要清楚列明变更的项目、部位、材料、设备等内容，明确列出所涉投资或费用的增减、处理意见及对工期的影响。12.4 工程施工管理组工程施工管理组 1、按照管理计划书的工期要求，审查和调整施工单位上报的工程进度计划，包括总体计划及主要节点计划，分项分部计划和年度月度计划。2、严格按批准的计划进度管理，一旦达不到计划进度要求或发生进度脱期倾向，查明原因，并采取有效措施予以补救，在法律及事实许可的条件下，确保总工期不变和项目如期完成。3、定期175、组织召开工程例会，及时分析、协调、平衡和调整工程进度。4、每月向有关部门上报上月单位工程计划完成情况报表、工程计划报表和形象进度报表及建设动态。5、协调安排各施工单位、配套单位及设备材料供应单位的施工搭接，组织有序的交叉施工。6、根据工程施工合同执行情况发布开工令、停工令和复工令。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 151 7、其他工程进度管理工作。12.5 工程造价及财务管理组工程造价及财务管理组 1、负责按国家、省、市有关规定组织公开施工招标，择优提出备选施工单位。2、负责组织开展材料设备招标，保证所采购的材料设备符合批准的初步设计方案和有关质量标准176、的要求。3、参与项目各类施工合同、设计合同、采购合同等的起草、谈判、履行和管理工作，并按合同法承担义务和责任。4、根据工程的节点要求编制工程总用款计划和实施过程中的年、季、月用款计划。5、根据审定的工程施工进度计划，复核施工单位当月完成经验收合格的工程量月报和下月用款报表，作为每月应拨付的工程款项的依据和下月的用款计划。6、所有临时追加用款须由建设单位提出书面追加申请，经审定后动用不可预见费。7、负责编制年、季、月的投资完成报表、财务用款计划报表等工作。8、其他工程投资管理工作。9、项目工程造价结算。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 152 12.6 177、工程项目运营维护工程项目运营维护 本项目所涉及的社区为老旧社区，基本由居民自治管理。为加强老旧小区物业管理，打造“干净、整洁、平安、有序”的花园式文明小区，巩固微改造项目效果，建议微改造项目完成后推动建立建设管理委员会、业主委员会等强调居民自主管理的组织，运维责任主体为建设管理委员会、业主委员会。项目改造完成后，后续管理和维护需要持续的投入资金、人力、物力，工作目标即为如何建立长效有效的管养机制，做好后续的组织管理工作。本项目后续组织管理工作可参照广州同类微改造项目，建议由街道组织居委会、建管委、业主委员会共同商量，研究制定后续管养办法，明确管养机制和管养资金的来源。项目改造完成后，建议建设管178、理委员会、业主委员会根据社区实际情况积极引入社会公益组织发展中心，建立共建、共治、共享基金，来解决后续管养维护资金问题。同时，建议政府相关部门加强社区的网格化、智慧城市建设以及基层党组建设，为居民提供参与方案设计、资金筹措、施工监管验收以及后期维护管养全过程的平台。12.7 交通疏导交通疏导 工程施工中，根据实际路况，采取相应的交通疏导方案。对于人多车多路段或路口，采取局部封闭。同时，应配合当地交警部门，做好交通组织及交通疏导工作。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 153 一、交通组织部署的原则 1、保证在工程施工期间，沿线主要出入口、支路与临时通道沟179、通，确保车辆通行、不影响人民的日常生活。2、施工作业区与临时通行道路间采用围栏围护。3、临时通道端部、中间主要横向支路口处设专人值勤，维持交通秩序，夜间于所有支路口处设警示灯。4、施工期间，每日安排专人检查临时通道情况，发现坑塘不平的及时采用路基材料填平、碾压，保证道路畅通。5、施工期间交通组织及围护形式接受交警的指挥，按交警的要求及时调整。二、交通疏导方案 为确保本项目在施工期间对道路交通影响达到最小，需结合本项目交通疏解设计，对施工路段沿线及周边地区采取必要的交通管理措施，具体如下：1、向传媒通告本项目的施工疏导情况，让广大驾驶员了解施工区域的交通组织。2、施工范围内的各个交通要点、人行横180、道线，派出交通协管员协助辖区交警维持交通秩序。3、如果施工范围内的车行道、人行道出现破损，影响通行能力，施工单位必须对其抢修。4、交通组织设计中的各类临时设施必需在辖区交警部门的指导下安装。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 154 5、施工范围采用隔离围栏，以减少施工噪声对周围环境的影响。6、施工期间在外围相关道路提前设置施工警告、提示标志，提前预告前方施工信息，引导车辆绕道行驶。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 155 第十三章第十三章 项目实施进度计划及招投标项目实施进度计划及招投标 13.1 项目实施进度181、项目实施进度 项目建设进度计划周期为 31 个月，即从 2022 年 6 月开始前期工作，至 2024 年 12 月底完成竣工验收并投入使用。前期立项：2022 年 6 月至 2022 年 10 月；设计阶段：2022 年 10 月至 2022 年 11 月；招投标：2022 年 11 月至 2022 年 12 月；施工阶段：2022 年 12 月至 2024 年 11 月；竣工验收：2024 年 12 月。13.2 招标内容及范围招标内容及范围 13.2.1 招标原则招标原则 根据中华人民共和国招投标法的要求，为确保项目建设的质量，缩短工期，节省投资，防范和化解工程建设中的违规、违法行为，本182、项目建设的各主要环节应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则：1.公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开。2.公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行共同的义务。3.公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 156 4.诚实信用原则。招标人应以城市、守信的态度行使权利，履行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5.独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决策，不受任何外界因素的干扰。6.接受行政监督183、原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受有关行政监督部门依法实施的监督。13.2.2 招标内容招标内容 必须招标的工程项目规定（国家发展改革委 2018 年第 16 号令）、必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定（发改法规规2018843 号）、广东省发展改革委关于贯彻落实必须招标的工程项目规定有关事宜的通知（粤发改稽察2018266 号）的有关规定执行，拟对本建设工程的设计、监理、施工采用全部招标，委托具有资质的招标代理机构进行公开招标。招标方式为公开招标。通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的施工企业，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程184、的社会效益和影响。招标基本情况表如表 13-1。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 157 招标基本情况表招标基本情况表 表表 13-1 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 招标估算金额（万元）备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 详见投资估算章节 设计 工程监理 施工工程 重要材料 其他 情况说明：建设单位盖章 年 月 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 158 第十四章第十四章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 14.1 投资估算投资估算 14.1.1 编制范185、围编制范围 本项目的投资估算编制范围包括：红线范围内可改造的建筑物，红线范围内的街区改造、市政及公共配套工程的建设费用。14.1.2 编制依据编制依据 投资估算依据本招标文件中提出的建设规模及建设标准，根据广东省类似工程近期造价水平及广州市有关部门编制的造价信息和建造指数进行估算。1.国家发展改革委和建设部批准发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；2.国家计委关于工程建筑其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；3.中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；4.广东省住房和城乡建设厅印发广东省建设工程计价依据（2018）的通知（186、粤建市20196 号），该文颁发的广东省建筑与装饰工程综合定额（2018）、广东省通用安装工程综合定额（2018）、广东省市政工程综合定额（2018）、广东省园林绿化工程综合定额（2018）和广东省建设工程施工机具台班费用编制规则（2018）；金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 159 5.前期工作费依据按粤价20008 号、计价格19991283号有关规定分别计算；6.建设单位管理费按财建2016504 号计取；7.招标代理费按发改价格2011534 号文计取；8.工程监理费根据国家发改委、建设部下发的建设工程监与相关服务收费管理规定（发改价格2007187、670 号文）计取；9.施工图技术审查费按发改价格2011534 号计取；10.工程造价咨询费用按粤价函2011742 号计取；11.工程勘察费、设计费参考国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）计取；12.竣工图编制费按工程设计的 8%计取；13.工程保险费按工程费用的 3计取；14.工程检验监测费根据广州市建设工程造价管理站发布的穗建造价201938 号，按建安费 2%计取；15.基本预备费按工程费用和其他费用之和的 5%计取。14.1.3 投资估算投资估算 本项目总投资 6151.12 万元，其中：建安工程费 4856.80 万元，工程建设其他费 1001.4188、1 万元，预备费 292.91 万元。见表 14-1。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 160 投资估算表投资估算表 表表 14-1 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 建筑工程费建筑工程费 （万元）（万元）安装工程费安装工程费 （万元）（万元）工程其他费工程其他费 （万元）（万元）合计合计 技术经济指标技术经济指标 备注备注 单位单位 数量数量 投资指标投资指标(元元)一一 工程费用工程费用 4856.80 4856.80 4856.80 4856.80 （一）（一）基础类基础类 3036.08 3036.08 3036.08 3036.189、08 项项 1 楼栋门 36.60 36.60 樘 61 6000.00 更换楼栋门 2 门禁系统 30.50 30.50 个 61 5000.00 增设密码门禁锁等项目 3 楼道照明 11.00 11.00 处 550 200.00 更换声控延时节能吸顶灯 4 楼道修缮 525.60 525.60 43800 120.00 1、局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，刷内墙无机涂料。2、原楼梯栏杆修补油漆 5 楼栋“三线”61.00 61.00 梯 61 10000.00 电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，增设线槽 6 楼栋消防设施 72.00 72.00 套 600 1200.0190、0 更换消防栓箱 7 楼栋排水设施 22.00 22.00 m 2200 100.00 雨水管更换。8 屋面防水 209.00 209.00 4180 500.00 原有屋面漏水楼宇，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重做。（约占屋面总面积的 1/3）9 化粪池 183.00 183.00 座 122 15000.00 更换为玻璃钢化粪池 10 电气设施 21.00 21.00 4200 50.00 防雷设施 11 外墙治理 205.40 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 161 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 建筑工程费建筑工程费 （191、万元）（万元）安装工程费安装工程费 （万元）（万元）工程其他费工程其他费 （万元）（万元）合计合计 技术经济指标技术经济指标 备注备注 单位单位 数量数量 投资指标投资指标(元元)11.1 外墙清洗 15.00 15.00 5000 30.00 11.2 外墙修补 190.40 190.40 6800 280.00 对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补，喷外墙漆 12 建筑户外构造构件 100.00 100.00 项 1 1000000.00 包括檐口、阳台栏板、入口挑檐、勒脚、散水、女儿墙等。13 公用采光窗 35.48 35.48 645 550.00 节能玻璃铝合金窗 14 适老化设施 192、15.00 15.00 处 60 2500.00 楼梯内增设不锈钢扶手。15 消防通道 10.00 10.00 项 1 100000.00 保证消防通道畅通，楼与楼之间、梯间消防通道通畅，清晰设置消防通道的标识 16 室外消防设施 10.00 10.00 项 1 100000.00 更换原有室外消防的消火栓内相关设施 17 无障碍设施 4.00 4.00 处 20 2000.00 有台阶位置增加无障碍通道，人行道出入口位置设置无障碍缓坡，设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志 18 人行安全设施 2.00 2.00 处 20 1000.00 1、维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护193、高度及防攀爬要求。2、步行区域、社区公共空间及康体活动区域边缘设置车止石。19 小区道路 832.00 15600 500.00 车行道路铺沥青混凝土，人行道铺疏水砖。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 162 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 建筑工程费建筑工程费 （万元）（万元）安装工程费安装工程费 （万元）（万元）工程其他费工程其他费 （万元）（万元）合计合计 技术经济指标技术经济指标 备注备注 单位单位 数量数量 投资指标投资指标(元元)19.1 车行道路铺透水沥青混凝土 312.00 312.00 5200 600.00 拆除路面194、至垫层，重新铺设，更换路挡石 19.2 人行道铺透水砖 520.00 520.00 10400 500.00 拆除至垫层，铺设透水砖至面层 20 地面铺装 162.50 162.50 2500 650.00 拆除至垫层，重新铺装至面层，面层采用麻石 21 垃圾分类 15.00 15.00 处 10 15000.00 统一规范垃圾收集点，增设洗手池及照明设施 22 排水管（非雨污分流）208.00 208.00 m 2600 800.00 含开挖及管材 23 监控设施 10.00 10.00 点 20 5000.00 彩色摄像枪，少量快球，包括支杆、线、主控及显示设备 24 修缮围墙 30.00195、 30.00 2000 150.00 原有砖围墙批荡修补，重刷乳胶漆（如拆除重建，或钢结构围墙，增设围墙装饰构件，需另行估算造价）25“三线”整治 225.00 225.00 25.1 三线下地 150.00 150.00 m 3000 500.00 外部街巷架空线路下地 25.2 三线捆扎 75.00 75.00 m 5000 150.00 内部街巷采取桥架（槽盒或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，同步清理废弃的线路、线杆以及各种安放在墙体上的负载物（二）（二）完善类完善类 1490.38 1490.38 1490.38 1490.38 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆196、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 163 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 建筑工程费建筑工程费 （万元）（万元）安装工程费安装工程费 （万元）（万元）工程其他费工程其他费 （万元）（万元）合计合计 技术经济指标技术经济指标 备注备注 单位单位 数量数量 投资指标投资指标(元元)1 遮阳蓬 516.88 516.88 2584.4 2000 芦荻街的位置 2 空调机位 15.50 15.50 个 2.1 空调机位规整 15.40 15.40 个 220 700.00 拆除原有空调机罩，规整空调机位，含雪种 2.2 新增空调机罩 0.10 0.10 个 1 1000.00 新增197、铝合金空调机罩 3 照明设施 15.00 15.00 盏 100 1500.00 适当增设景观灯。4 信息标识 6.00 6.00 项 12 5000.00 增添沿街道路标识 5 公共晾晒设施 20.00 20.00 处 200 1000.00 增加晾晒设施 6 小区绿化 90.00 90.00 5000 180.00 对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化；结合小区公共空间设置集中绿化 7 小区公共空间 560.00 560.00 项 7 800000.00 提升 7 处宅间活动空间，暂估 8 小区入口 70.00 70.00 项 7 100000.00 暂估 9 景观小品 80.00 80.0198、0 批 8 100000.00 适当增设雕塑小品、休憩设施、城市家具等景观小品 10 儿童娱乐设施 10.00 10.00 批 2 50000.00 维修或增加儿童娱乐设施 11 非机动车 54.00 54.00 360 1500.00 维修更换自行车停车设施，划定共享单车停放点，设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域 12 拆除违法建设 21.00 21.00 2100 100.00 13 充电桩 18.00 18.00 点 12 15000.00 设置非机动车充电桩 14 信息宣传栏 14.00 14.00 35 4000.00 增设特色中式的宣传栏 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆199、庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 164 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 建筑工程费建筑工程费 （万元）（万元）安装工程费安装工程费 （万元）（万元）工程其他费工程其他费 （万元）（万元）合计合计 技术经济指标技术经济指标 备注备注 单位单位 数量数量 投资指标投资指标(元元)（三）（三）提升类提升类 330.34 330.34 330.34 330.34 1 公共服务设施 11.94 11.94 199.06 600.00 高第坊 25 号、宝园直巷 36 号装修 2 危房治理 30.00 30.00 200 1500.00 公房危房治理 3 急救设施 3.60 3.6200、0 处 12 3000.00 急救设施 4 公房活用 284.80 284.80 624.3 10000.00 4.1 对衡门泌水 6 号的公房，在处理危房后再进行改造 100.00 100.00 100 10000.00 4.2 衡门泌水 1 号，平明里巷 1 号改造 124.80 124.80 124.8 10000.00 4.3 高第坊 21 号、锦绣坊 7 号的修缮 60.00 60.00 400 1500.00 二二 工程建设其他费工程建设其他费 1001.411001.41 1 前期工作相关费用 169.04 1.1 可行性研究报告编制费 15.36 15.36 计价格199912201、83 号 1.2 环境影响咨询费 3.68 3.68 发改价格2011534 号，行业调整系数 0.6，敏感系数 0.8 1.3 树木保护专章编制费 75.00 75.00 暂估，广州市城市树木保护专章编制服务收费指导意见（试行）金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 165 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 建筑工程费建筑工程费 （万元）（万元）安装工程费安装工程费 （万元）（万元）工程其他费工程其他费 （万元）（万元）合计合计 技术经济指标技术经济指标 备注备注 单位单位 数量数量 投资指标投资指标(元元)1.4 实施方案编制费 45.00202、 45.00 个 3 150000.00 按社区数量暂估 1.5 交通影响评估费 30.00 30.00 暂估，建设项目交通影响评价技术标准 2 勘察与设计相关费用 255.41 计价格200210 号文 2.1 工程勘察费 48.57 48.57 工程费的 1%2.2 基本设计费 191.52 191.52 发改价格2011534 号，专业系数取 1，复杂系数取 1，改建项目附加系数取 1.2。2.3 竣工图编制费 15.32 15.32 发改价格2011534 号，基本设计费的 8%3 实施与生产相关费用 278.02 3.1 工程建设监理费 117.74 117.74 发改价格20076203、70 号 3.2 工程保险费 14.57 14.57 粤建市2013131 号，按工程费用 0.3%3.3 检验监测费 97.14 97.14 穗建造价201938 号，按工程费用 2%3.4 场地准备及临时设施费 48.57 48.57 建标2007164 号，工程费的 1%4 建设单位管理费 92.70 92.70 财建2016504 号 5 造价咨询费 53.21 5.1 结算审核费 8.55 8.55 粤价函2011742 号文，服务类结算审核 5.2 概预算审核费 25.50 25.50 粤价函2011742 号文 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研204、究报告 166 序号序号 工程项目或费用名称工程项目或费用名称 建筑工程费建筑工程费 （万元）（万元）安装工程费安装工程费 （万元）（万元）工程其他费工程其他费 （万元）（万元）合计合计 技术经济指标技术经济指标 备注备注 单位单位 数量数量 投资指标投资指标(元元)5.3 施工图预算编制费 19.15 19.15 计价格200210 号文，按设计费的 10%6 招标代理费 28.74 6.1 工程招标代理费 20.05 20.05 发改价格2011534 号 6.2 勘察设计招标代理费 2.74 2.74 6.3 监理招标代理费 1.64 1.64 6.4 检验监测招标代理费 1.46 1.205、46 6.5 造价咨询招标代理费 0.80 0.80 6.6 前期工作相关招标代理费 2.05 2.05 7 房屋鉴定费 90.00 90.00 粤建捡协20158 号，暂估 8 施工图技术审查费 15.61 15.61 发改价格2011534 号，按勘察设计费的 6.5%估算 9 测量测绘费 18.69 18.69 国测财字20023 号 三三 预备费预备费 292.91 292.91 1 基本预备费 292.91 292.91 （一+二）*5%四四 总投资总投资 4856.80 1294.32 6151.12 6151.12 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行206、性研究报告 167 14.2 资金筹措及使用计划资金筹措及使用计划 1、资金筹措 本项目资金来源为财政资金。2、资金使用计划 年度资金使用计划表年度资金使用计划表 表表 14-2 年份 2022 2023 2024 合计 资金使用比例 20.00%30.00%50.00%100.00%投入金额（万元）1230.22 1845.34 3075.56 6151.12 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 168 第十五章第十五章 社会评价社会评价 15.1 项目效益项目效益 社会效益方面，对商户、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。微改造建设的直207、接社会效益是基础设施的提升，经商和居住环境改善，提高片区商户和居民的生产、生活质量。经济效益方面，本项目实施期间将需要大量的建筑、物流、建材、咨询设计等服务，提供了当地乃至外来务工人员就业机会。本项目的建设，有利于居民获取更多的就业机会，增加收入。环境效益方面，本项目充分尊重当地居民的生活习惯、行为特点以及环境心理需求，从居民的行为习惯来规划合适的空间环境，为项目区域以及整个温泉镇的居民提供一个亲切舒适的休闲、交往、健身的场所，能够进一步提高城市的居住环境。15.2 社会影响内容及分析社会影响内容及分析 1、项目对所在地区居民收入的影响 本项目实施期间将需要大量的建筑、物流、建材、咨询设计等服208、务，提供了当地乃至外来务工人员就业机会。项目的建设有助于消除片区安全隐患，改善民生，打造”花园式干净整洁平安有序“的城市环境。对于当地居民而言，项目的建设有利于市民获取更多的就业机会，增加收入。同时，本项目性质为改造项目，建设过程中将对小区居民日常居金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 169 住和出入、周边商铺的经营产生影响，如施工围蔽致使商铺难以开门营业，人行道施工影响人流等，将对片区商业经营带来短暂的影响。2、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 项目的建设对于当地居民生活水平的影响主要是基础设施提升，经商和居住环境改善，提高片区商户和居民的生209、产、生活质量。3、项目对所在地区居民就业的影响 短期看，项目在一定程度上增加了直接就业机会，如建筑安装业。从长远看，片区整体环境的改善将吸引更多的客源，配套服务、旅游业的发展将增加更多的商业机会，从而增加就业机会；随着间接对投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。因此，项目的建设对当地居民就业的影响长远且积极。4、项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响 项目的建设对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的无负面影响。5、项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响。本项目建设期可能引起片区交通的拥堵，但由于仅涉及社区内道路施工，通过有效的交通疏解手段即可解决，项目建成后，片区人流、车流210、将得到更为合理的划分，交通状况可以得到改善。项目的实施有利于改善城市环境，对广州城市化进程、旧城改造进程有较大的正面影响。6、项目施工过程中对居民的影响分析与采取策略 本项目施工过程中对居民的影响主要有：水污染，废水主要来源于生活污水、洗涤水以及车辆设备冲洗水等；空气污染，各种燃金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 170 油动力机械和运输车辆排放的废气，及建筑材料、废弃建材拆除、运输与搬运过程中产生的扬尘；固体废弃物，施工产生的固体废物主要有拆除废弃的建材、施工人员产生的生活垃圾及撒落的砂石料、工程土、混凝土等；噪声污染，噪声扰民是施工工地最为严重的污染211、因素，主要有设备噪声，施工设备主要是运输车等设备的发动机噪声及电锯噪声等。应采取策略有：项目产生的粪便污水经化粪池处理，达到水污染排放限值（DB44/26-2001）第二时段三级标准后，与其他一般生活污水一同排入市政污水管网，汇入污水处理厂集中处理；道路车辆出入口应避免正对居民住宅，场内设置机械抽排风系统，并在车辆进出频繁时可适当增加换气次数，机动车尾气经排风竖井引至地面2.5 米以上排放，排放口的位置及朝向应避开人流密集的地方；固体废弃物处理应以保障公共环境卫生和人体健康、防止环境污染为宗旨，遵循“减量化、资源化、无害化”原则；项目主要噪声源为机动车、小拖车等，交通噪声主要通过管理手段进行控212、制，确保项目噪声排放符合工业企业厂界环境噪声排放标准（GB1234-2008）和社会生活环境噪声排放标准（GB22337-2008）2、4 类声功能区标准的要求。综上所述，项目社会影响分析见表 15-1。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 171 项目社会影响分析表项目社会影响分析表 表表 15-1 序序号号 影响分析影响分析 社会因素社会因素 影响范围、程度影响范围、程度 可能出现后果可能出现后果 措施建议措施建议 1 对居民收入影响 正面影响，可提高居民长远收入水平，但程度较小 提高生活水平，增加居民收入 有关部门注意引导 2 对居民就业的影响 创造213、就业机会，影响程度明显 增加就业机会，提高居民收入水平 加强岗前培训、指导 3 对不同利益群体的影响 建设期内将提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入 会不同程度地影响建设工期和施工环境 有关部门应做好宣传，合理引导 建成后可促进城市竞争力的提升 促进服务行业的发展，促进经济社会的可持续发展 有关部门加大宣传力度，合理引导 4 对弱势群体利益的影响 对于当地失业、待业人员有正面影响，程度大 增加就业门路，增强自身的发展能力 有关部门注意扶持 5 对地区文化、卫生的影响 对当地文化不产生影响，项目运营采用先进环保设备，对环境卫生影响降低到最小 促进社会经济214、健康发展，利于社会安定团结 有关部门注意引导扶持 6 对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响 对基础设施有一定负面影响，程度小；有利于城市化进程，程度大 供水、供电、电信等基础设施使用紧张 加强同有关部门的协商与沟通 15.3 互适性分析互适性分析 互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接收程金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 172 度分析见表 15-2。社会对项目的适应性和可接受程度分析社会对项目的适应性和可接受程度215、分析 表表 15-2 利益群体利益群体 对项目的兴趣对项目的兴趣 对项目的态度和对项目的态度和要求要求 利 益 群 体 市政府有关主管部门 希望通过项目建设，改善周边环境，优化片区布局，提升城市面貌。提供资金，要求项目按基建程序完成，对项目有宏观管理的权力。相关部门 希望项目的建设带动区域社会经济的发展，并为片区综合整治提供必需的硬件条件。集合力度，支持项目建设。区域政府 希望通过项目建设，带动项目所在区域的开发和城市化建设，提升该区域形象，增加竞争能力。支持项目建设。居民 项目的直接受益者。项目实施后，土地和房屋升值，增加谋生和就业机会，生活和工作条件会得到大幅度改善。建设期内可能受到施工带216、来的不便 对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。商户 项目的直接受益者。项目实施使其土地和房屋升值，提高经济效益。建设期内可能受到施工带来的不便及对经营活动的不利影响 对项目建设表示极大支持，希望项目尽快实施，施工期间可能会需要进行补偿。商业、服务机构 项目的直接受益者。项目实施后，有利于区域经济的发展，有利于增加经营收入。对项目建设表示支持，希望项目尽快实施。根据表中的分析，该项目建设符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件，具有很好的社会适应性。15.4 社会评价结论社会评价结论 本项目的建设有利于改善周边环境，优化片区布局，提升城市面貌，有利于促进区域经济的发展，217、有利于改善居民生活。项目的负面影响很小，有很好的社会效益。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 173 第十六章第十六章 风险分析风险分析 风险分析的目的是为了更好地预防风险的发生，做好风险的监测以及在风险发生时做好应对措施，做到对风险的有效控制，使风险在可防、可控范围内，最大限度减小风险发生的可能性和发生风险后的后果。本章节针对各种风险因素的分析，初步提出部分风险的预防措施及化解方案的建议，详细预防措施及应急预案应由建设单位或各相关部门组织专项展开，建议尽快组织开展。16.1 风险因素分析风险因素分析 本项目的主要的风险因素有：1、工程技术风险 可能由于218、项目场址情况的特殊或勘察、测量不清，致使项目在施工中出现问题，延误工期，造成经济损失。2、配套条件的风险 投资项目需要的外部配套设施，如供水、排水、供电等因素可能影响项目的建设或正常运营。3、居民满意度低的风险 由于本项目房屋建筑本体和公共部分改造未覆盖改造范围内的全部建筑，因此可能会出现只有部分居民享有微改造带来的便利，甚至收益的情况，带来公平性问题，可能引发未被惠及的居民的不满，引发社会稳定风险。5、自然环境风险 主要指项目施工期内产生的废气、废水、废渣等对周围自然环境造成的风金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 174 险影响。5、社会风险 主要指项219、目实施对社会环境带来不利影响，本项目主要表现在施工期间产生粉尘、噪声对周边居民生活的影响和施工期间围蔽对商铺经营的负面影响，可能导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序，对构建和谐社会形成挑战的风险。16.2 风险防范措施风险防范措施 基于对项目社会稳定风险的分析，提出以下几点防范措施：1、对工程技术风险的控制 通过招标，项目建设单位选择有资质、经验丰富的勘察设计单位；聘请具有良好施工经验的公司，同时增加工程项目过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行项目过程管理，加强工程质量、进度、投资方面的控制。与施工方、监理方协调好加强工期进度的控制。2、对配套设施风险的控制 衔接好项目周边水、电的接入的规220、划建设工作，加强沟通，以确保项目在运营时能得到各项市政资源的充足供应。3、居民满意度低的风险控制 区政府相关部门、街道办首先在前期做好民意调查工作，了解清楚居民的需求，以解决居民的基本民生问题为基础，适度提升公共空间环境，同时延续文脉，留存特色，合理选取提升社区环境，保障居民安全的微改造项目，进行公示征求居民意见，同时进行上门走访解释和宣传微改造具体内容确定的原则、微改造项目的意义，充分沟通，降低风险。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 175 4、对外部风险的控制 政府对本项目的重视和引导程度也对项目风险有一定的影响，广州市政府及其相关部门在资金、政策221、方面大力支持本项目的建设，将为实现项目的建设目标奠定良好的基础。5、对环境风险的控制 施工过程中要严格执行相关安全、环保措施，减少对当地环境的影响。6、对社会风险的控制 项目在前期工作开展阶段及施工阶段，应加强微改造相关政策宣传，微改造利好宣传，加强项目实施方案的公示，加大居民意见摸查工作，重视居民反馈意见，解答居民疑惑，消除少数居民疑惑，取得居民的支持，降低风险。16.3 风险分析结论风险分析结论 本章节对项目可能存在的风险因素进行了分析，提出了防范和化解风险的方案措施。经过上述分析并结合本项目的实际情况，在充分落实风险处置措施后，能够有效降低风险，总体风险较低，风险水平是可以接受的。金花街222、隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 176 第十七章第十七章 结论与建议结论与建议 17.1 结论结论 1、项目建设是落实广州市城市功能布局规划、广州市老旧小区改造（20202025 年）工作实施方案等规划的需要，有利于城市的可持续发展，符合广州市城市更新办法的要求，是提升社区人居环境和公共空间景观的需要，项目建设是必要的。2、项目总改造范围为 14.34 公顷，其中隆庆社区 5.79 公顷、和安社区 5.67公顷、锦绣社区 2.88 公顷。主要改造内容包括建筑房屋本体部分的楼道修缮及照明、外墙治理、三线整治、适老化设施改造、屋面防水、消防及供水设施改造等，以223、及公共空间部分的三线整治、道路修缮、危房治理、绿化完善、监控系统改造等。3、项目总投资 6151.12 万元，能满足项目建设需求，投资规模合理，资金来源为财政资金。4、项目总工期为 31 个月，计划于 2024 年 12 月竣工验收完成。5、本项目建设规模与投资规模合理，具有较高的社会效益。本项目建设具有充分的必要性、建设条件基本具备、不含大的污染类型，对环境没有严重的影响，并充分考虑了相关环境保护措施，项目切实可行。17.2 建议建议 1、荔湾区城市环境、城市面貌的提升需要辅以有效的管理措施，加强建筑、交通、物流等方面的管理，改善片区的秩序，进而提升城市面貌；2、项目的实施涉及的利益方较多，224、应充分协调各方诉求，避免实施过程金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 177 中产生重大社会矛盾和风险；3、项目在设计和实施过程中，应充分利用原有的结构、维修、设施等，减少噪音、灰尘等对周边环境卫生的影响，对消防车或消防救援有影响的部位，应进行合理整治；4、加快本工程的报批、设计、招标等工作的进度，使得工程加快实施，早日发挥项目应有的效益；5、建议政府有关部门和项目业主全面落实项目建设资金的来源，防止资金断链，使工程早日竣工顺利投入使用。金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 178 附件附件 附件 1：社区微改造意向征225、询汇总表 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 179 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 180 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 181 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 182 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 183 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 184 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 185 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 186 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 187 附件 2：专家评审意见 金花街隆庆、和安、锦绣片区微改造（隆庆、和安、锦绣小区）项目可行性研究报告 188