1、新区开发中高挡小区项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 项目概括6一、 项目背景6二、 项目区位及现状71.1用地使用现状8 1.2道路交通现状81.3现状水系91.4其他9三、 项目地块规划设计条件及出让要求12、0第二章 投资环境分析13一、 城市总体概况13二、 区域经济发展概括15三、 城市规划概况19xx远期城市发展构想三方案21四、 xx市住房规划22人口规模预测及其分布22第三章 房地产市场分析23一、 整体市场分析23四、 住宅板块代表性楼盘分析36五、 xx商业市场分析38六、 商业物业代表性楼盘分析39一、 三期1-3F全部卖场，二期1F、2F家具，3F市场办公451、 xx商业市场存在的问题49七、 xx写字楼市场分析51八、 xx宾馆酒店市场分析52第四章 xx新城项目定位分析55一、 项目SWOT分析55二、 项目开发定位57三、 项目产品预期销售价格61xx新城周遍主要参考楼盘3、示意图62四、 项目开发实施进度计划63第五章 项目经济可行性分析64一、 投资估算64二、 物业销售收入预测66三、项目销售净收入66四、项目竞买报价空间67不同投资利润率下项目地块报价（报价已考虑扣除5%契税加佣金）67第六章 结论与建议68第一章 项目概括一、 项目背景xx新城是xx市为加快城市建设，发展xx区商务中心区功能，适应城市向东发展规划实施的一项重点城市发展项目。xx区是xx本土文化的发祥地，过去一直是xx经济、文化和教育的核心区域。然而进入2000年以后，xx区的发展渐渐放慢了脚步。道路拥堵，交通量饱和，停车场地严重不足；建筑形态混杂，城市改造的边角地增多，新建社区之间原有区4、域破坏严重；开发企业各自为政，公共配套、公共设施分布极度不均特别是在拆迁方面，安置小区建设的滞后加大了动迁的难度，严重阻碍了城市的发展。 面临xx区城市发展中的这些难题，怎样突破瓶颈，为广大市民提供高品质的居住社区和完善的公共配套设施，考验着政府的执政能力。2007年xx区政府按照市政府规划东扩发展目标，在棠梅村及周边地区征用了374.5公顷土地，统一规划，分步实施，科学配比，以城市设计的理念和手法，高起点打造一个全新的大社区xx新城。 xx新城，北至芜屯路，南到青弋江，西至二环路，东到三环路，以路网为界，横跨xx、鸠江两个行政区。总建筑面积347万平方米，规划功能以居住为主，配以整体规划的公5、益性配套设施，建成后约有3万户，解决近十万人的居住问题。xx新城项目系xx市国土资源局于2007年8月26发布的2007年第十号国有土地使用权挂牌出让地块，该地块位于xx市xx区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与xx区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与xx区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。二、 项目区位及现状（一） 项目区位xx新城项目地块位于xx市xx区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与xx区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与xx区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。（二） 总体定位xx新城作为加强新城区与主6、城区在功能上的有机联系，优化产业结构、改善人居环境,逐步发展成为高效便捷、环境优化、公建配套齐全的，集商务办公、居住为一体的、对外交通高速快捷的综合功能区，定位于建设成xx的居住示范新城，整体结构布局为“一中心、两轴、三区、四点”的大型城市开放式住区。一中心：以五星级酒店、大型娱乐中心、卖场、商贸办公组成城市商业中心。 两轴：贯穿基地的100米绿轴和区域内部水系形成的水轴。三区：利用芜屯路，黄山东路，神山东路等城市主干道将地块划分为三大区。 四点：商业中心-弋江中路黄山东路交叉口设置大型商业和新城入口广场 西洋湖公园-利用西洋湖形成开放性景观公园。 浴牛塘公园-利用浴牛塘形成开放性景观公园。 7、社区购物中心-在黄山东路和轨道的交汇处设置大型购物广场。（三） 区域现状1、 基地现状1.1用地使用现状 现状用地主要是以工业用地、村镇用地和弃置用地为主。基地内部有大量成片的渔塘和水塘，沿南侧青弋江边有条防洪堤。现状村庄和居住小区主要沿道路成片形成，工厂主要分布在基地南侧（现已规划整治，部分地区形成居住小区）。其中第三人民医院和xx环卫队相临，位于基地西南侧。 1.2道路交通现状基地内部目前没有形成完整的道路系统。按照目前已确定的建设发展情况，北部赭山东路 （红线宽度60米）只延伸到浴牛塘区域。弋江中路（红线宽度60米）和北赭山东路（也称芜屯路）于基地西北角相交（环形立体交叉）。同时规划建设8、中的黄山东路（红线宽度50米）东西向深入基地，完整路段与三环路相交（分离式立交）。另有一铁路于基地西南部相交。1.3现状水系基地周遍主要河流是青弋江位于其南侧，基地内部水域成片连接形成一支分流自基地东北角向西南，与浴牛塘和西洋湖汇合后注入青弋江。1.4其他在基地北部有生态景观公园神山公园。2、现状分析2.1有利条件1. 位于市中心，与政务新区相临，交通便利。2. 基地内部土地类型相对单一且较平整，适宜开发建设。3. 南部与青弋江相临，具有难得的水体景观条件。2.2现状不利条件1. 基地内基础设施不完善。2. 基地内居住与工业混杂。（四） 周边情况项目地块西临弋江中路，弋江中路目前正在拓宽改造之9、中，弋江中路以西为城区待改造开发区域，有西洋湖公园待建；地块中间有铁路穿越；地块以南为xx新城拆迁安置小区；地块以北为鸠江区行政范围，在赭山东路以南列入xx新城整体规划；地块往东频临三环路。三、 项目地块规划设计条件及出让要求 （一）、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）起始价（万元）竞买保证金（万元）备注容积率建筑密度绿地率0714xx区弋江中路以东、赭山东路鸠江区与xx区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与xx区交界水系以西约1336673.35,其中出让面积约902004.5(具体面积以实测为准)居住2.323%40%10、70179949（出让单价133万元/亩）40000毛地挂牌、净地交付（出让面积中约119200暂不出让）商业、办公35%40 （二）、本次国有土地使用权挂牌地点为：xx市招标采购中心,地块挂牌时间定于2007年 9 月 16 日 8：00 时至2007年 9 月 28 日 17：00 时。 （三）、其他事项1、 成交价格中不包括契税。建设行政事业性收费按xx市现行有关规定另行缴纳。2、 报价（不低于底价）最高者为竞得人。加价幅度为100万元整数倍。3、 建设内容：代建房（代建房包干价3000元/平方米）不少于76.5万平方米；住宅商品房应设置相应的公建商业配套和5个布局合理单体建筑面积不少于11、1500平方米的社区服务中心；城市配套综合商业设施（大型服务型公建）包括金融中心、五星级酒店、公寓、文化娱乐设施、国际标准级甲级办公楼、购物中心等。4、 住宅执行90以下占住宅比例不少于70%的要求。5、 居住汽车停车位不少于70%，地面停车位不少于10%。6、 1-6、8、9号地块面积838641为居住（含配套学校78400）；7-1、7-2号地块面积194245为商业、办公、酒店用地。7、 综合容积率为2.3（按实际出让面积计算），其中住宅建筑密度为23%以下，公建建筑密度为35%以下；建筑限高为120米以下。 竞买人负责按照出让方审定的规划方案和图纸要求在规定时间段内完成下列基础公建配套12、建设：A、不少于2.5万平方米区域社区服务中心（室内游泳池、篮球馆、羽毛球馆、少年宫、文化服务中心、藏书阅览等）；B、建筑面积3万平方米51个班的高级中学及建筑面积2.2万平方米48个班的九年一贯制学校；C、建筑面积0.95万平方米的两层菜场（按出让方提供的施工图纸建设）；D、占地1.55万平方米及建筑面积不少于2000平方米配套管理房的公交调度站；E、约33万平方米的九条道路及地下管网建设、约61万平方米的绿化工程（含绿带小型室外活动场地建设）、水系清淤整治、景观建设、区域内西洋湖公园改造等。以上基础设施、公建配套的规划方案和建设标准需经出让方审核认可，由竞买人按图施工，出让方验收合格后无偿13、移交政府，其总投资不少于4亿元。 （四）项目投资和建设工期 项目总投资约80亿元,年均投资额约15亿元以上。 整个项目建设周期5年内基本完成。其中，城市配套综合商业设施5年内全面竣工投入使用、代建房2年内竣工交付、住宅商品房（含相应的公建商业配套）4年内全面竣工交付使用、基础设施及公建配套2年内竣工交付使用。代建房及相关配套在出让方交地并协调办理相关报建手续后12个月内完工。 （五）付款方式：竞买人摘牌后，根据出让方交付土地面积支付同比例土地出让金；2008年底前出让方交付剩余全部土地，竞买人付清全部土地余款。具体付款交地方式、代建房购房款支付及建设要求详见挂牌出让文件。（六）保证金处置方式：14、竞买保证金4亿元，乙方摘牌后保证金按下列方式处置：竞买保证金的50%计2亿元转作首期土地出让金，剩余50%计2亿元转作履行合同定金并可冲抵最后一期土地出让金。（冲抵前不计息）。第二章 投资环境分析一、 城市总体概况 xx市位于安徽省东南，地处长江下游南岸，中心地理位置为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，长江自城市西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北穿城而过，汇入长江，xx就处在长江与青弋江的交汇口。 有“长江巨埠，皖之中坚”之称的江城xx，兴于二千年前，昌盛自唐宋之际，历经兴衰。到近代，已发展成为安徽省近代工业发祥地，著名的对外通商口岸，全国四大米市之一，长江15、流域经济中心之一。 建国以后，xx一度发展较为缓慢。但改革开放以后，尤其是上世纪九十年代以来，xx市的区位、自然资源、交通优势和xx人开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以超常规的速度迅猛发展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之一。 东向发展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力的长江三角洲的纵深与腹地，在提供资源支撑的同时，可以承接在经济发展过程中长三角沿海地区必然出现的产业转移，承接长三角发达地区对安徽的经济辐射。就安徽而言，xx是最具备与长三角对接条件的城市区域，xx与长三角一衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和思维方式有诸多共同之处。xx与长三角具有16、较好的产业链接关系，xx的电子电器、汽车、纺织、服装、机械、船舶工业等，在相当程度上融入了以上海为龙头的长三角产业体系和市场体系。随着xx与长三角互通的高速公路等快速通道的建成，xx与长三角主要城市间的对接更加紧密。借助长三角地区资金、技术、人才、物资、信息等优势，全面融入长江三角洲经济圈，带动xx市的经济发展。（一） 城市规模xx市为安徽省省辖市，现下属三县（xx、繁昌、南陵），四区（xx、弋江、鸠江、三山）。全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。2006年年末，市区建成区面积扩大到116.61平方公里。全市公交运营线路网长度1330公里，车辆955辆；拥有出租车3130辆，17、其中市区2530辆。城市日供水综合能力76.37 万吨。城市天然气利用二期工程和三县天然气利用工程投入使用；朱家桥污水处理厂建成运营；全年管道燃气供气总量7846万立方米，用气人口35.73万人；液化气家庭用量3.76万吨，用气人口76.05万人，城市气化率95.4%。全年居民用电量5.56亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积达到37.75平方公里，建成区绿化覆盖率30.1 %，人均公共绿地面积8.56平方米。（二） 城市人口截止2006年年末，全市户籍人口229.03万人，比上年增加2.15万人; 其中市区104.32万人。全市人口中，男性人口118.49万人，女性人口110.54万人。全年人口18、出生率为8.4，死亡率为4.5，自然增长率为3.9。二、 区域经济发展概括（一） 区域经济发展水平1、 主要国民经济指标据初步核算，xx市2006年全年实现地区生产总值479.72亿元，比上年增长15.4%，增速为近9年来新高，比上年提高2.3个百分点。其中，第一产业增加值30.34亿元，增长2.8 %；第二产业增加值270.39亿元，增长21.0%；第三产业增加值178.99亿元，增长10.1%。人均生产总值21045元，比上年增长14.2%，按当年年末汇率折算为2695美元。三次产业增加值比例由上年的7.553.039.5调整为6.356.437.3。2、 财政收入近年来xx市各级财政收入19、快速增长。2006年全年实现财政收入82.60亿元，比上年增长22.3%，其中，地方财政收入34.15亿元，增长22.7%。在地方财政收入中，增值税6.79亿元，增长23.7%；营业税8.71亿元，增长17.2%；企业所得税2.79亿元，增长38.1%；城市建设维护税3.06亿元，增长17.5%。全年完成财政支出52.02亿元，比上年增长38.1%。（二） 经济结构1、 产业结构安徽xx以科学发展观统揽全局，产业结构不断优化。其中，汽车及其零部件、电子电器、新型建材等支柱产业已具备良好基础。随着国家促进中部崛起战略的一系列政策的落实，xx支柱产业和新兴产业迎來发展新机遇。xx市坚持大企业、大集20、团、大項目、大品牌战略，加快产业结构调整和招商引资，走新型工业化道路。在继续壮大原有支柱产业的同時，xx注重发展新材料、船舶制造、电力能源、文化产业等新兴产业。xx正致力建設具有较强核心竞争力和产业层次较高的先进制造业基地，打造xx制造的工业品牌。同時，培育和壮大文化产业，建設区域文化中心。 目前，xx产业结构特点鲜明，已形成一批具有较强竞争优势的龙头企业，汽车及零部件、电子电器、新材料等三个支柱产业对经济增长的贡献率达80。xx已先后建立或家特种显示工程技术研究中心、或家节能环保汽车工程研究中心等5个国家和省級工程技术研究中心。xx产业结构中第一产业增加值28.3亿元，增长3.1%；第二产业21、增加值201.82亿元，增长18.5%；第三产业增加值114.95亿元，增长11.0%。三次产业结构比例由上年的8.5：57.7：33.8调整为8.2：58.5：33.3，工业化实现程度进一步提高，一产比重继续下降。2、 固定资产投资2006年xx市全年完成全社会固定资产投资287.22亿元，比上年增长30.0%。其中，城镇投资270.69亿元，增长34.9%。全年新增固定资产155.15亿元，本年项目建成投产率为56.5%，固定资产交付使用率为54.0%。 固定资产投资中，第一产业投资1.82亿元，比上年下降12.9%；第二产业投资124.39亿元，比上年增长35.9%，其中，工业投资12322、.56亿元，增长35.9%；第三产业投资161.01亿元，比上年增长26.5%，其中，房地产开发投资59.34亿元，增长35.7%。全年销售商品房146.44万平方米，比上年增长20.4%；商品房销售额42.49亿元，比上年增长37.0%。3、 招商引资和对外贸易2006年，xx新批外商投资企业78家。实际利用外资金额3.42亿美元，比上年增长32.9%。实际利用内资金额186.7亿元，比上年增长29.8%。引进了台达电子、沃特新材料和宝成鞋业3个投资逾亿美元的外资项目，有美国江森自控公司、德尔福沙基诺公司等世界500强企业落户xx，来芜投资的世界500强企业累计已达27家；引进亿元以上内资项23、目40个。2006年，实现进出口总额8.70亿美元，比上年增长37.1%。其中，进口总额2.22亿美元，增长29.0%；出口总额6.48亿美元，增长40.1%。从出口产品类别看，机电产品出口额4.50 亿美元，占出口总额的69.4 %。从出口产品地区看，对亚洲出口 2.67亿美元，对欧洲出口2.22亿美元，分别占出口总额的41.2%和34.3 %。（三） 居民收入与消费据抽样调查，2006年全年城市居民人均可支配收入10841元，比上年增长12.6%；人均消费支出7900元，比上年增长5.3%；人均住房使用面积17.49平方米，比上年增加0.12平方米。农村居民人均纯收入4512元，比上年增长24、13.0%；人均生活费支出3208元，比上年增长9.2%；人均生活用房面积33.01平方米，比上年增加1.09平方米。城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为41.2%和46.6%。在岗职工年平均工资18970元，比上年增长15.3%。2006年xx城乡实现社会消费品零售总额139.72亿元，比上年增长15.7%。分城乡看，城市消费品零售额101.32亿元，增长15.9%；县及县以下消费品零售额38.40亿元，增长15.2%。分行业看，批发和零售业零售额123.32亿元，增长16.4%；住宿和餐饮业零售额15.58亿元，增长17.4%; 其他行业零售额0.83亿元。三、 城市规划概况根据xx市中心25、城区近期建设规划（20062010年），xx市中心城区将形成“一心四组团”空间结构。“十一五”期间，中心城区的居住建设以新区开发为主，旧区改造为辅。 1、城中区市区的核心区，也是xx市的居住中心。近期重点改造大砻坊地区、东郊路、三山里、大官山、花园路、棠梅地区和神山口等地区；重点开发新建大桥开发区居住区、商务文化中心周边居住区、鸠江开发区组团和棠梅地区的xx新城。其中，xx新城项目为城中重点开发区域。 2、城北区 xx经济技术开发区所在地，先进制造业基地。近期主要改造四褐山旧区和裕溪口地区，重点开发新建天门新城。 3、城南区 xx高新区和高教园所在地。近期主要改造青弋江南岸旧区，重点完善长江居26、住片区和弋江居住片区的开发建设，启动开发火龙岗、石硊和白马居住组团。 4、城东区 近期内主要依托清水镇区，开发建设居住用地；同时开发扁担东岸居住用地。 5、三山区依托三山镇和峨桥镇区进行居住区开发。附图：xx市城市总体规划图xx远期城市发展构想三方案在xx城市总体规划（2006-2020）中提出了xx城市中远期城市发展构想的三种方案，其中构想一是立足市域，构建“一主两副”的组团型城市；构想二是沿江北联，组成马（马鞍山）芜城市联合体；构想三是跨江发展，打造“拥江入城”的大都市。xx区分区规划四、 xx市住房规划根据xx市中心城区住房建设规划（2006-2010）显示，“十一五”（2006201027、年）期间，通过强化政府职能，加强和改善房地产市场调控，加大中低价位、中小套型商品住房的建设力度，实现房地产业可持续发展能力不断提升，建设节地、节水、节能、节材住宅，完善住房保障体系，使住房供应结构趋于合理，住房价格基本稳定。到2010年，城市人口人均住房建筑面积达27平方米左右（2006年末为17平方米左右），实现常住人口户均拥有或租住一套住房，充分解决双困家庭的住房问题。人口规模预测及其分布 规划近期至2010年，xx中心城区总人口150万人，其中户籍人口122万人，一年以上暂住人口28万人。 近期至2010年，xx中心城区总人口预计增加34.4万人，其中户籍人口增加24.47万人，暂住人口28、增加9.93万人。 xx中心城区人口分布为：城市核心区（城中区）总人口约72万人；城北区总人口约16万人；城南区为约36万人；城东区约10万人；三山区约16万人。第三章 房地产市场分析一、 整体市场分析xx市商品房市场自2001年开始起步，目前已逐步开始步入正规。当前xx市房地产市场总体运行基本正常，市场供求略为从紧，工少于求，市场结构趋向合理，住宅价格在经历2007年一季度的快速上涨后受xx市四三新政的影响在上半年出现短时间稳定后又开始出现井喷，但从整体市场的价格趋势来看，市场的上升空间刚爱国能够打开，结合xx市2007年上半年的房地产市场情况分析如下： 1、房地产开发投资情况2007年1-29、6月份，xx市城镇固定资产投资总额为174.01亿元，同比增长54.30；xx市房地产开发投资额为40.90亿元，同比增长24.32%，其中住宅开发投资额为27.91亿元，同比增长24.93。从整体上看，xx市房地产开发投资额继续保持着稳步增加的发展态势，但其增长幅度与固定资产投资增长相比偏小，这在一定程度上表明短期内xx市房地产开发投资力度仍略显不足。2、房地产信贷情况截至2007年6月底，xx市房地产开发贷款余额为20.42亿元，比年初增加2.80亿元；xx市个人住宅贷款余额为38.58亿元，比年初增加6.94亿元。xx市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。3、土地市场供应情30、况随着xx城市行政区划的调整以及良好的总体经济发展趋势的引导，众多的房地产开发企业对xx未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在xx拿地。与此相适应的是，在今年四月的“六大新政”后，xx市土地部门储备了数量相当可观的地块准备出让，并于前不久向外推出了其中的两块用于住宅建设的经营性用地，分别位于城北区和城南区，并一举出让成功，xx市房地产市场仍然保持着较强的吸纳力。4、房地产市场供应情况2007年16月份，xx市市区共计批准商品房预售37.77万平方米，其中住宅32.23万平方米，同比分别下降26.87%和33.20%。从市场供应结构来看，在今年上半年市区批准预售的商品住房中，单31、套建筑面积超过90m2的商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例分别达到89.4和83.8；预售备案均价超过3500元/平方米的新建商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例则分别达到65.6和65。短期内市区中小户型、中低价位的普通住房市场供应量仍然呈现不足。今年上半年，xx市房屋施工面积为543.77万平方米，其中市区为434.11万平方米，同比分别增长35.59和28.21；全市房屋新开工面积为177.68万平方米，其中市区为130.87万平方米，同比分别增长20.66和16.83；全市房屋竣工面积为77.98万平方米，其中市区为48.06万平方米，同比分别增长51.032、6和77.61。今年上半年，xx市住宅施工面积为461.62万平方米，其中市区为364.08万平方米，同比分别增长37.33和29.91；全市住宅新开工面积为152.18万平方米，其中市区为113.07万平方米，同比分别增长21.73和16.74；全市住宅竣工面积为58.50万平方米，其中市区为33.21万平方米，同比分别增长55.25和36.89。短期内xx市房地产市场现实供应量略显不足，但中长期的市场潜在供应量却较为充足。5、房地产市场需求情况2007年16月份，xx市市区商品房实际登记销售累计完成46.50万平方米，其中住宅完成43.24万平方米，同比分别增长24.41和52.10；市区33、新建商品房预售成交42.74万平方米，其中住宅41.38万平方米，同比分别增长33.65和60.73。从整体上看，虽然新建商品住房市场需求依然呈现较快增长的发展态势，但增长幅度与今年一季度相比已经有了较大程度的回落，xx市居民购房需求仍然保持着较为旺盛的发展态势。从市场需求结构来看，在今年上半年实际登记销售的商品住房中，单套建筑面积超过90m2的商品住房的总面积和总套数占整个销售面积及套数的比例分别达到89.75和84.33，中小户型的普通住房市场成交量较少。2007年16月份，xx市市区二手房交易完成33.31万平方米，其中住宅完成21.36万平方米，同比分别下降7.49和21.64。从整体34、上看，xx市存量房市场交易仍在一定程度上受到国家宏观调控政策中的税收杠杆的影响，短期内二手房市场交易量仍然维持小幅萎缩的发展态势。6、房地产市场价格情况今年上半年，xx市市区商品住宅预售成交均价为3675.72元/平方米，与今年一季度的均价3699.33元/平方米相比微降0.66%，而今年一季度的均价与2006年全年均价相比则增长12.27。从整体上看，在国家及市政府宏观调控政策逐步显现的情况下，市场机制使得我市房价稳步运行在合理轨道上，住宅价格在经历了今年一季度的快速上涨后趋于稳定。7、总体印象从上述分析结果来看，xx市房地产市场已经自发走出宏观调控的影响，在全国特别是长三角地区市场的波动影35、响下，整体上出现了一波不可改变的上升势头，市场供应量与成交量都有所放大，供应趋紧，价格上升势头较为明显。全市的开发在几年的积累后，也得到了进一步的规范，特别是全国性品牌企业的进入（上海绿地、世贸滨江、广东碧桂园等），将进一步加剧xx房地产市场的繁荣。二、 xx市历年房地产开发数据三、 xx住宅市场板块分析xx市区商品住宅小区开发建设情况公示表二七年七月止 发布单位：市规范房地产市场领导小组办公室 面积单位： 万平方米 区域序号开发项目名称开发企业名称土地出让面积可供 开发总建筑面积出让时间可供开发住宅建筑面积住宅开发建设情况备注经批准预售建筑面积已销售建筑面积未销售建筑面积已开发建筑面积未开发36、建筑面积代 码101201301401501901100110021003100410051101镜湖区 11利华锦绣家园利华房地产公司5.428.652006-3-137.271.240.900.345.851.42拆迁主体为市国土收储中心12月桂花园天泰置业4.8810.222005-6-28.200006.231.97拆迁主体为市国土收储中心13融汇锦江融汇置业9.4032.442005-11-1729.628.926.442.4813.3316.291、分栏数据依出让地块而定；2、未分栏数据为汇总数据7.652005-7-1914平湖秋月伟星置业7.7515.442004-8-181437、.947.847.800.048.296.65拆迁主体为市建投公司15圣地雅哥伟星置业19.6527.062006-6-623.980004.7719.21拆迁主体为市国土收储中心16金山国际公寓金山集团有限公司0.512.792003-7-312.200001.390.81开发企业自拆17天和苑锦天公司3.8715.822003-1-2814.2211.159.381.7711.153.07拆迁主体为市建投公司18蓝山逸居金鼎集团3.615.762005-9-295.111.771.580.193.701.41开发企业自拆19华亭阳光绿洲华亿房地产公司4.1310.172003-1-206.38、985.345.3405.341.64开发企业自拆110巨龙城市花园巨龙房地产公司5.4612.032004-8-3010.617.283.353.937.553.06开发企业自拆111左岸生活伟星房地产公司20.6868.622003-1-1753.9614.3114.31017.7636.20112暂未定中房公司1.742.262006-12-202.2000002.201、地块名称为：赤铸山西路北侧。2、代码为401和901的两栏数据以容积率为基础估算而得。113鹰都花园中鹰投资集团公司3.316.991998-8-206.146.143.952.196.140114春江花园鸿达房地产439、.6811.012003-1-2810.746.316.3109.840.90115金海龙韵金海投资公司0.701.982004-12-281.741.740.820.921.740代码为601的一栏所填的为要求竣工时间116艺江南水景别墅新利房产公司5.303.4994年2.712.362.120.242.710代码为601的一栏所填的为要求竣工时间117侨鸿国际凤凰花园xx侨鸿国际实业公司4.347.042004-12-246.444.314.3106.440118天泰大厦天泰花园大富房地产公司1.508.2695年2.430002.430表中两个楼盘皆为此公司开发119泰华家园二期泰华置40、业股份有限公司2.935.312005-3-214.950.570.380.190.624.33开发企业自拆120暂未定xx万丰置业有限公司8.1534.802005-5-2317.97000017.971、地块名称：吉和街西侧地块2、代码为401和901的两栏数据以容积率为基础估算而得。3、代码为601的一栏所填的为住宅竣工时间121香榭大院首信房地产公司1.231.602006-8-11.600001.600122风华园风华房地产1.445.4199年4.764.763.790.974.760代码为601的一栏所填的为要求竣工时间123建工新村8号楼杨子房地产开发公司0.600.4194年41、0.260000.260代码为601的一栏所填的为要求竣工时间小计128.93297.56239.0384.0470.7813.26121.90117.13弋江区21长江长现代城长江长置业有限公司15.2238.332001-8-3033.2923.6623.66033.29022奥韵康城明远爱法置业发展公司18.2341.312003-8-2032.3410.24 9.310.9317.8114.5323江城国际永捷房地产开发公司38.9258.422004-5-2157.6713.5813.58047.5910.0824江岸明珠大鑫房产开发公司12.2924.822004-12-2323.42、1312.398.004.3920.103.0325富贵园马塘公司平安公司2.845.762005-3-215.675.673.252.425.67026中央城安兴杰成房产公司48.2396.472005-11-1486.002.612.570.0415.0071.00拆迁主体为弋江区重点办27汇成名郡汇成置业公司16.6229.912006-11-0827.54000027.541、代码为401和901的两栏数据以容积率为基础估算而得。2、代码为601的一栏所填的为要求竣工时间3、地块名称：会展中心东侧地块28万豪白领新马投资公司6.4815.662003-7-306.352.772.77043、2.773.58土地面积为1、2、3、4期汇总数据；其他皆为2、3、4期汇总数据29暂未定江城房地产公司0.250.4497年0.300000.3001、地块名称为禹王宫地块。2、会议纪要要求竣工时间为2006年12月10日小计159.08311.12272.2970.9263.147.78142.53129.76鸠江区31香江碧水城升辉置业（xx）有限公司5.499.532006-7-104.2000004.2032暂未定xx联合置业有限公司16.4721.772005-11-119.32000019.321、地块名称：东四大道1地块2、代码为801的一栏存在道路、杆线迁移未完毕问题小计2144、.9631.3023.52000023.52经济技术开发区41奇瑞BOBO城祥瑞实业有限公司86.4452.662003-12-2897.8523.3917.695.7025.3372.52代码为401的一栏所填为一期工程的相应数据42凤鸣湖凤凰城凤鸣湖房地产公司57.3968.832005-6-159.8815.1414.620.5220.8439.0443银湖波尔卡海泰置业公司31.3828.822004-12-3027.362.121.790.338.2019.16开发企业自拆44北城水岸宇润实业有限公司5.3310.682004-11-309.549.158.111.049.5404545、银湖春天别墅和顺置业公司5.284.182004-12-274.124.022.031.994.12046雍锦园xx腾越房地产公司2.002.802006-4-122.802.761.601.162.800地块名称：珠江路西侧47春苑楼春城房地产公司0.340.522005-3-40.520000.520地块名称：金安公司南侧地块小计188.16168.49202.0756.5845.8410.7471.35130.72大桥开发区51景江东方宇华房地产公司6.129.052002-11-198.366.386.090.296.381.9852香榭丽舍金恒发置业1.111.732005-12-346、00.710.710.550.160.71053醇美华城华强旅游城公司331.92298.002004-12-30268.000000.24267.76代码为802的一栏所填为一期工程的相应数据54雅园宝文置业3.765.272004-8-254.712.822.8202.821.89代码为802的一栏所填为两相邻地块的汇总数据55紫苑花园洋房怡富发展置业公司3.375.302004-8-254.600000.903.7056云龙阳光地带云龙房地产公司3.104.2593年3.502.712.7103.500代码为601的一栏所填的为要求竣工时间57香格里拉伟星置业有限公司24.8030.4547、2001-12-3130.4530.4529.910.5430.450代码为401和901的两栏依调整后的规划数据填写小计374.18354.05320.3343.0742.080.9945.00275.33总计8721163/105725522233381676注：1、可供开发总建筑面积(代码为401)一栏的数据指标分解以土地出让公告中规划设计任务书为准。2、对未拆迁建筑面积（代码为802）一栏数据不为0的地块，若备注栏中未注明拆迁主体，则均为地块所在的各区政府或各开发区管委会。3、本表代码为701、702、703、801、802、1001、1002、1003、1004、1005的栏目数据未48、加“下划线”的均与上月数据无变化。4、三山区，清水、火龙岗片楼盘未列入。5、本表逻辑审查关系：301701+702+703；9011004+1005；10011002+1003。6、本表解释权归市规范房地产市场领导小组办公室。四、 住宅板块代表性楼盘分析xx市各重点版块代表楼盘开发建设销售情况区域序号楼盘名称开发企业名称经批准预售建筑面积已销售建筑面积未销售建筑面积销售比例%最新售价元/平方米已开发建筑面积未开发建筑面积代 码1012011001100210031004100510061007镜湖 区 11融汇锦江融汇置业8.926.442.4890%4776/07-913.3316.291249、平湖秋月伟星置业7.847.800.0499%3965/06-68.296.6513天和苑锦天公司11.159.381.7762.88%4155/06-1111.153.0714阳光绿洲华亿房产5.345.340100%4188/06-115.341.6415左岸生活伟星房产公14.3114.31093.49%4152/06-1017.7636.2016凤凰花园侨鸿国际4.314.31097.23%5005/06-066.440弋江区21长江长现代城长江长置业有限公司23.6623.66096.55%4731/07-0433.29022奥韵康城明远爱法置业10.24 9.310.9393.2850、%3897/07.0317.8114.5323江城国际永捷房产13.5813.58099.03%3223/07-0347.5910.0824江岸明珠大鑫房产12.398.004.3990.15%4945/07-0920.103.0325中央城安兴杰成2.612.570.04100%3672 /070915.0071.0026汇成名郡汇成置业00003300/07-10027.54经济技术开发区41凤凰城凤鸣湖房产15.1414.620.5288.4%3300/07-0820.8439.0442银湖波尔卡海泰置业2.121.790.3382.3%3486/07-098.2019.1643北城水岸51、宇润实业9.158.111.0488.79%3366/07-049.54044春天别墅和顺置业4.022.031.9958.23%/074.120大桥开发区51醇美华城华强旅游00003860/07-100.24267.7652雅园宝文置业2.822.82090.83%3583/07-012.821.8953香格里拉伟星置业30.4529.910.5498%4663/07-0830.4502007年xx市楼盘开盘及销售情况项目开盘时间建筑类型主力面积预售均价元/成交均价元/容积率成交套数可售套数销售率%锦江家园2007-1-1多层93-160182918981.4516480奥韵康城2007-52、1-13高层83-175307733221.981321291.67融汇锦江2007-1-14小高88-143391239601.819195雅园2007-1-18多层87-1603588-8688/3588-37687045/35831.411/4018/0100江城国际2007-1-26多层88-132318631771.48350100金鑫花园2007-1-26多层90-2401790-388018211.48734661.34长江长现代城2007-2-26高层50-180421943442.573280100银湖波尔卡2007-3-24多层86-96278831591.4132695.53、65银湖波尔卡2007-4-8多层86-96326337071.4520100长江长2007-4-10高层98-155475347312.571520100富贵园2007-4-12多层120-143435643761.52400100凤凰城2007-4-12别墅108-300541650571.199481773.85泰华家园2007-4-21小高126-181411035561.86440100北城水岸2007-5-24小高33651.860888.24富贵园2007-5-25小高1404408中央城2007-6-10小高90-18534831.99162696.43雍锦园2007-6-2254、多层86340034851.42068670.54香格里拉2007-7-28多层82-140477346071.251730100江岸明珠2007-8-8高层88-143468545372.02631694.27奇瑞BOBO2007-8-15多层25172634凤凰城2007-8-17多层、别墅3237/847132341481093.67中央城2007-8-18小高90-184308030681.992470100融汇锦江2007-9-3小高4769/10543云龙阳光2007-9-64747江岸明珠2007-9-9高层4913 五、 xx商业市场分析作为皖江城市带的龙头，融入长三角的先锋，55、xx近年来经济形势的发展，令人惊喜。然而纵观xx商业地产市场，虽然近年来在市区核心商圈内的出现了众多商业地产项目，但其运营状态一直并不令人满意，这对xx市商业地产的后续发展、xx第三产业的升级都带来了负面影响。一边是存量的商业项目难有作为，招商困难；另一边却是新的一批商业项目纷纷抢滩xx东西南北。随着xx在皖南经济地位的抬升，受xx城市经济蓬勃发展的形势所吸引，区内外大批的商业企业来xx考察，特别是新型业态商业企业，进入xx发展的意愿非常强烈，联盛国际、小九华商业街、华强旅游城等商业项目迅速增加，投资额、规划建筑面积直线上升。2006年，xx市社会消费品零售总额140亿左右，其增幅在20%左右56、，并且这种增长势头有望继续得以保持。近年来，xx市的GDP增长速度连续保持着15%左右的增幅，2006年，xx市国民生产总值为480亿元，按此速度发展，到2010年，xx全市GDP可望步入千亿，成为长三角地区又一个千亿俱乐部成员。在宏观经济层面，以奇瑞汽车为代表的一批现代化的产业集群正在初步形成，汽车及其零部件、电子电器、新型建材等支柱产业已具备良好基础，新材料、船舶制造、电力能源、文化产业等新兴产业正在快速形成规模，xx正致力建设具有较强核心竞争力和产业层次较高的先进制造业基地，打造xx制造的工业品牌。同时，随着xx市行政区划的调整，城市的区域面积以及人口数量也在随之逐步增长，城市“东进、南57、扩”的整体发展战略已然形成。在这样一串利好的城市与经济快速发展数据的支撑下，xx现有商业却出现令人难以接受的滞后，给xx的第三产业的发展带来不错的机会，商业地产在此其中，也充满着商机和成长空间。 人口的增长，城市规模的扩大，宏观经济基本面的长期向好，尤其面对着与目前xx城市发展和经济发展水平所不相适应的xx商业市场，相信其未来的增长空间一定会更广阔。当然，竞争也会更加激烈！六、 商业物业代表性楼盘分析（一） xx商业存量市场现状1、 中山路商业步行街中山路步行街位于xx市市中心xx西侧，北至北京西路，南至下二街，全长697米，宽3040米，东西纵深160180米，是集购物、娱乐、休闲、文化、餐58、饮等综合功能为以体的商业步行街。（中山路步行街规划图）中山路步行街多以56层多层建筑为主，一、二层为沿街商业，沿街商业上部为银行办公、企业办公、经营用房（诸如网吧、健身房）等，整个商业街由华艺购物中心、华艺购物中心南楼、中山大厦、银座大厦、伟基商业中心、三泰国际大厦、新百大厦等组成。（具体分布见下图）中山路步行街是目前xx市唯一的专业商业街，也是商业最为集中，人流最为集中的聚集地，截止目前，已有诸如麦当劳、肯德基、必胜客、耐克、阿迪达斯、世纪联华等品牌商家的入驻，已成为xx市民购物休闲的首选场所。 商业业态整条步行街沿街商业以经营品牌服饰、金器首饰、快速餐饮、鞋类箱包为主，以银行营业点、眼镜店59、为辅。华艺购物中心：大型商场，主营男女服饰、家居用品、化妆品、家电；银座大厦沿街商业：五星电器、美特斯邦威、肯德基、世纪联华； （华艺购物中心） （银座大厦沿街商业）中山大厦沿街商业：老凤祥银楼、安踏体育用品、三福百货；三泰国际大厦沿街商业：阿迪达斯专卖、万里鞋庄、耐克专卖； （中山大厦沿街商业） （三泰国际大厦）新百大厦沿街商业：苹果品牌专卖、自然美钻、达芙妮女鞋、宝岛眼睛、新华电器；伟基商业中心沿街商业：婚纱影楼、金苹果品牌专卖、梦特娇专卖、班尼路、浪潮美发、康龙休闲鞋、水明月旗舰店、百利女鞋、傻子瓜子专卖。 （新百大厦） （伟基商业中心沿街商业） 周边商业介绍依托中山路商业街商业氛围，中60、山路西边临近道路中和路商业氛围也相对较好，其中以融汇中江广场最具代表性。融汇中江广场为五层建筑，其中一楼定位为男装，二楼定位为女装，三楼定位为童装，四楼定位为大型餐饮，五楼定位为娱乐场所。目前，中江广场一、二、三层已正式对外营业，入驻的主要品牌有男装（太子龙、九牧王、西域威龙、柒牌服饰），女装（伊人在线、美伊恋、ANGEL、1025），童装（西瓜太郎、木木的小屋、私服小铺），四层餐饮、五楼娱乐场所正在装修中。中江广场一、二、三层以内街商铺形式（类似于杭州涌金广场），每间商铺实用面积约为80100平方米（面宽10米，进深810米），据在营业主介绍，商业租金按位置不同，租金价位在2.84.5元/平61、方米天不等，而经营状况比较不理想。 （内街式商铺）1.1金鼎广场位于中山路步行街黄金地段的金鼎广场目前不仅是xx市的地标性建筑，所处地段更是财富的聚集之地。金鼎广场自开盘销售至今，其低层商业主体部分，一直没有商家入驻。它的长期空置，对于xx的商业整体格局也好对于xx商业步行街的整体形象也好，都让人觉得有点可惜和遗憾！获悉，开发商金鼎集团一直在寻求大型品牌商家的协作，但迟迟无果。1.2南京新百大厦主楼与金鼎类似的还有xx商业龙头-南京新百大厦主楼部分的开发建设。多年来，由于市场因素等方面的限制，xx南京新百大厦一直没有完成其建设，给各方面都留下了缺憾。今年，在xx、南京两地政府及有关部门的大力支62、持下，从1995年xx南京新百大厦落户xx之日起，12年来一直没有彻底完工的南京新百大厦主楼续建工程终于如期启动。据悉，xx南京新百方面预计将投资2个亿，将新百主楼改建成一座现代化的准五星级酒店。目前，改建总体方案正在紧张完善中，2008年9月，整个改建工程有望顺利结束。届时，xx南京新百大厦将以崭新的面貌展现在xx人的面前。1.3中茗大厦位于中山北路的中茗大厦自建成以来虽地处商业核心圈，但却一直没有来年搞好经营。据悉，目前，汉庭酒店经多轮考察，已与中茗大厦和中山北路大鹏车业达成合作意向，项目已正式签约。汉庭也是xx市区第一家成规模的连锁酒店物业。1.4锦嘉百货商场xx锦嘉百货商场位于中和路，63、紧临xx商业步行街，系阳光置业底层商铺，商场面积3700平方米。自开业以来，因商场定位不准，经营不善，曾经两次开业，2007年春节之夜，锦嘉百货商场业主董某等终于神秘失踪，原告以及有关方面曾经多次寻找也无果。该百货商场至今停业。1.5和平国际、融汇中江广场 位于中山路步行街附近的融汇中江广场（东区）与和平国际两大商业地产项目，均属于新建项目，目前它们各自的销售基本完毕，部分主力商家业已进驻经营。但是由于刚刚进入前期运营期，其发展前景仍然值得观察。 从地段角度来看，这两大商业地产项目已经占据了有利的地理优势。目前，融汇中江广场东区已经完成主力店的招商，“麦当劳”、“东方帝豪”、“遥之川日本料理”64、等主力品牌店已经入驻，西区销售、招商正在进行中，融汇中江广场东区铺位销售状态尚好，从对商业地产项目的销售标准来评估，甚至可以说xx融汇置业公司的对此项目的操作是相当成功的，但是目前或许是因为商业定位的调整的原因，融汇中江广场东区仍然有一定的空置率，相对于东区，西区的销售和运营还有待观察。 与融汇中江广场不同的是，和平国际项目的销售已经基本完成，诸如“宏图三胞”、“宝丽金”等主力商家也已入驻，据了解，同处步行街商圈的和平国际大厦的4层以上部分楼层的主体部分的招商又获得突破性进展，一家国内知名快捷式酒店也与开发企业签定了合作协议。2、银湖中路市场商业街区银湖中路是xx市区连接长江大桥开发区和xx经65、济开发区的主要通道，目前银湖中路聚集了xx最主要的市场类商业物业，沿线分别有光大家具城、百年灯具城、福海国际家具博览中心、方特娱乐商城（华强旅游城）、巨龙超级市场、吉和大市场等xx最主要的市场商业，该区域内除方特娱乐商城（华强旅游城）尚在建设尚未销售以外，其余均为经营性市场物业，大部分由开发商持有，少部分出售。2.1吉和大市场共三层单层2万多平方，共6万多平方，商户一千多户租金 1F 0.85元/天 （最后一排） 4mX2.5m=10 2F 0.75元/天 （倒数第二排） 4mX4m=16 3F 正在招商中（租金较低，面积较大）底层外围业态比较杂，有银行、移动营业厅、其他房产售楼处等。经营 166、F 服装 2F鞋帽、箱包、童装 3F品牌招商中其他：批发兼另售，中低档市场； 房产开发商将部分1F、2F摊位出售，价格10-15万一个；折合单方售价约6000-15000元/。 4台自动扶梯（台阶式、斜坡式各两台）2.2巨龙超级市场共三层单层2万多平方不到，共5万多平方租金 1F 1元/天 4mX4m=16 2F 0.8元/天 4mX4m=16 3F 关闭中底层外围业态比较杂，与吉和市场类似。经营 1F 服装 部分商户关门 2F鞋帽、箱包 较多商户关门 3F关闭中其他：批发兼另售，中低档市场； 比吉和市场运作的差； 4台自动扶梯（不在使用中）2.3方特娱乐商城（华强旅游城）餐饮、娱乐、酒店、住67、宅，商业街总建筑面积28000，预期2007年10月份开始部分销售，预期价格7000-25000元/。由深圳华强投资，称10月份娱乐部分要启动（施工进度不太跟的上）2.4福海国际家具博览中心总投资1.5亿一期4.8万，二期3.2万，三期4万，共12万一、 三期1-3F全部卖场，二期1F、2F家具，3F市场办公经营 （市场称）1F、2F民用家具，3F办公家具，实际3F也为民用（因当地无商务办公楼，办公家具目前无市场）。租金 1F、2F 1.31.7元/天 120起 3F 0.71元/天 120起其他 中档以上市场（感觉比杭州的东方、华东家具市场略好），一期进户大厅三层挑空，设有总服务台，四台自动68、扶梯。2.5百年灯具市场共三层 租金 1F 11.8元/天 2F、3F 0.61元/天2.6光大家具城共三层，2F、3F已改为当地目前最好的娱乐场所“英皇娱乐城”目前只有底层在做家具市场（部分为交通银行），面积约2000，租金11.7元/天因规模、交通等原因经营不十分理想。2.7电脑城即将搬迁至大学城，以前在市区奥顿酒店附近时生意还不错，搬迁到目前位置后生意下滑，共五层，四、五层已改为歌厅，二、三层商户已全部撤出，沿街一层还有零星几家在经营。3、凤凰美食街xx市凤凰美食街位于xx市中心区，全长666米。1999年这里还是一条废弃的铁路，杂草丛生，垃圾成堆。当时的政府适应振兴xx美食的大背景，将69、这里作为城市改造的重点，要打造一条以饮食文化为依托，汇集多方食艺的特色餐饮区。凤凰美食街于2000年9月建成开街后，有重点地引进了一批有特色的餐饮业主。目前全街经营户65家，51家经营餐饮业，另有酒吧、歌厅、茶楼、洗浴、休闲网吧等配套设施。据悉凤凰美食街既将建设二期工程，位于中山北路两侧及申元街交叉口xx市繁华的商业中心交汇处，占地面积约20000平方米，与之相连的是全国闻名的中山路步行街、鸠兹广场、安徽师范大学。4、 新时代商业街新时代商业街位于xx城南，与江岸明珠等商品小区项目为邻，商业街总长1200米，为沿街单铺格局，开间从3米-4.6米，目前主要经营服装、小百货及休闲理发等；商业街东段70、有商业内街，现大部分为小企业办公。店铺售价从6000-15000元/。（二） xx新建商业项目楼盘随着xx在皖南经济地位的抬升，受xx城市经济蓬勃发展的形势所吸引，区内外大批的商业企业来xx考察，特别是新型业态商业企业，进入xx发展的意愿非常强烈，联盛国际、小九华商业街、华强旅游城等商业项目迅速增加，投资额、规划建筑面积直线上升。据不完全统计，截止2007年上半年，xx市区正在建设的超过一万平方米的大型商业地产有近十家之多，包括融汇中江广场西区、镜街、侨鸿国际商城、小九华商业街、联盛国际商业中心等，这些项目分布于xx城中、城东、城北与城南区，项目定位既有大型综合性的购物中心，也有目前最流行的S71、HOPPINGMAIL、五星级写字楼、大型商业街，总规划建设面积估计在60万平方米以上。xx新建商业项目楼盘统计表项目名称项目位置商业业态规划面积在售价格备注联盛国际商业广场北京东路与赭山中路交汇口集购物、娱乐、休闲、运动、文化娱乐、酒店、餐饮等多业态的一站式商业消费体验中心19万平米商业内街部分出售，预期报价20000-80000元/平方米生活超市、五星级影院、真溜冰场、大型家纺城、大型电器连锁城、时尚商务酒店、恒温游泳池、大型餐饮侨鸿国际商城中山北路西侧、银湖南路南侧酒店、写字楼、购物中心于一体的城市综合体15万平米写字楼预期8000元/4万平方米已经开业的侨鸿国际购物中心，7到20楼是国72、际甲级写字楼。21层到32层是标准的五星级酒店镜街黄山中路与xx路交叉口镜街商业街区和镜街高层家居办公大厦以及地下二层的停车车库组成约48000平方米17209元/m2镜街商业街区由临湖的西街、向阳的南街、依路的北街和中心的金街组成，建筑多为二至四层商铺，镜街地上一至五层为公共健身会所、餐厅、精品专卖，六层以上为SOHO办公。 小九华商业街九华中路与北京东路交叉口含概餐饮、KTV、保健、酒吧、健身房、古玩书画、旅游文化用品、珠宝首饰等业态23300平方米1775042000元/整条街长约280米，由7栋独立楼宇组成，以“盛宴、休闲、文化、靓影”为四大商业主题，2层以上只租不售融汇中江广场西区紧73、邻xx中山路步行街，西临长江、南滨青弋江综合性商业街区式Shopping Mall（休闲购物广场）概念总面积近10万平方米，西区25000平方米8444元/m2由7幢商铺楼群，1幢船形29层高档写字楼组成，统一招商、统一管理、统一推广模式，分为男士精品、女士服饰、儿童王国、美食天堂、休闲特区等五大区域（三） xx商业市场的问题与机会1、 xx商业市场存在的问题A、 xx商业发展受制于xx城市沿江纵向发展的影响，导致主城区面积过于狭小，且道路交通非井字走向形成的交通流线不畅，原有的城市核心商业区难以适应现代大型综合商业业态的进入，致使即使在核心商业圈商业发展不济，核心区商业拓展空间不大。B、 现74、有存量商业缺乏新商业业态的导入，市中心中山路步行街商业核心区依旧维持着旧的百货商场和沿街单铺的商业模式、银湖中路以传统市场类商业为主，不能满足现代城市商业发展的需要。C、 xx缺少城市商业整体规划，现有在开发商业均属于房地产开发延伸，整个城市未有新的能满足城市快速发展的新的核心商业中心。新开发商业布局过于分散，对xx这样的中等城市规模而言，商业与居住、商圈与城区过度分散，容易造成商业资源浪费。D、 新的商业开发各自为政，业态规划各不相同，难以形成商业群聚效应，项目开发成功与否，很大程度上将取决于开发商的商业经营运作能力。E、 截止目前，整个城市除刚开业不久的侨鸿国际商业中心以外，尚无大型综合百75、货、购物中心、大型超市、家电超市、数码城、影院娱乐城等商业新生业态，城市的商业成熟度较低。F、 新开发的商业体量在短期内会对xx市的商业物业的销售和经营带来过度竞争。2、 xx商业市场存在的机会A、 xx当前较为传统或低级的商业业态形式，为xx未来的商业营建留出了很大的空间。除xx项目以外，适合中等城市的综合街区性商业在xx尚未出现；大型连锁超市、家电超市、数码商城、综合性影院娱乐城等的缺失，为商业的深度挖掘和打造提供了可能。B、 主城区传统商业中心的交通困难，使城市的新商业中心形成有了可能。新商业中心的形成条件将与区域居住人口密度、交通出行条件、辐射半径等有关，位居城东新城和三城区交界处的x76、x新城有形成新商业中心的条件。C、 大型商业的群聚效应容易在多业态的组合之下形成规模效应。七、 xx写字楼市场分析作为安徽省经济发展最快的皖南名城xx，其写字楼市场的现状根本难以于其城市的经济地位和商务需求相匹配。可以这样说，纵观xx写字楼市场，除了位于中山北路的侨鸿国际商城的五A级写字楼外，整个xx没有一幢能适应现代商务办公需要的纯粹的写字楼物业。目前在xx开发的写字楼物业大多是以酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO公寓等名义开发的类住宅性产品，根本不能适应正在逐步萌发中的xx商务市场的需要。并且，自今年4月3日xx市政府颁布个人不得买卖办公写字楼物业以来，原先市场上徘徊在办公与居住之间的公寓式77、酒店、SOHO公寓等项目现在纷纷改变用地和项目性质，导致xx市场上难见写字楼物业。xx现有的存量写字楼大部分存在交通、停车、电梯、空调、商务环境等多重因素的制约，难以满足大型商务企业的办公需求。分析市场后我们认为：1、 xx目前对写字楼等商务办公的需求尚处于萌芽期，中长期写字楼市场看好；2、 xx城市经济的快速发展和现代制造业的崛起，未来对高等级商务写字楼的需求会逐步放大；3、 在一定时期内xx的商务市场尚需要引导培育。八、 xx宾馆酒店市场分析xx作为皖南经济强市，以奇瑞汽车为代表的一批现代化的产业集群正在初步形成，汽车及其零部件、电子电器、新型建材等支柱产业已具备良好基础，新材料、船舶制造78、电力能源、文化产业等新兴产业正在快速形成规模，其城市商务人流具备一定规模。但是，能适合商务居住需求的酒店、宾馆业发展却明显出现瓶颈。xx市区（包括经济开发区）现有四星级酒店4家，分别为xx市海螺国际大酒店 、铁山宾馆、国信大酒店 、汉爵明阳大酒店；3星级酒店2家，新物资大厦宾馆 、奥顿酒店；2星级同等级酒店2家；另有在建五星级酒店2家，分别是沃尔玛大酒店和侨鸿国际商城大酒店。除现有的4家4星级酒店均为新建或新改造酒店条件尚可以外，现有的4家2、3星的酒店均显破烂，软硬件条件均为下乘。另外，xx目前除有一家上海锦江之星进驻以外，尚无连锁型经济和商务酒店营业，能了解到的也既只有汉庭连锁已与中茗大79、厦签约、和平大厦正在洽谈。从上述市场情况分析，xx的酒店市场尚未饱和，还可以继续投入建设。具体到xx新城项目，有配建一座4星以上商务或假日酒店、另配置连锁型商务或经济类酒店2-3家的余地。4星级有: xx市海螺国际大酒店 酒店星级： 房价：商务标房420元/间联系方式：订房电话: 3118188 所在区域: 市中心 详细地址: 安徽省xx市北京东路209号 说明：酒店拥有208套各类型客房,中央空调,国际直拨电话,私人保险箱,卫星电视等国际标准的硬件设施.19个风格迥异的餐厅为您提供正宗的淮扬菜,川菜,粤菜和西餐.另有健身房,夜总会,歌舞厅,美容中心,桑拿中心,购物中心等配套设施.另有可容纳280、00人左右的会议室。xx铁山宾馆 酒店星级： 房价：标房278元/间酒店地址：xx市更兴路3号 电话：0553-3718888 说明：宾馆为xx市委市政府接待与经营，有总统套间、豪华套间、标准间等各式客房220间，设施完备，功能齐全，豪华典雅，舒适温馨。20个风格不同的中、西式餐厅和宴会厅，华美高雅，富丽堂皇，能容纳700个人同时就餐，可提供西餐、徽、淮扬、川、粤菜系和xx地方风味小吃，高档宴席和自助早餐享誉省内外。xx国信大酒店 酒店星级： 房价：豪华标房280元/间酒店地址：中国xx经济开发区浦江路17号 联系电话：0553-5844888 传真：0553-5841734 说明：酒店拥有各81、类客房 166 间（套）；十余间风格各异的包厢； 400 余座位的中西餐厅；一座可同时容纳 400 人的兼具会议、演出以及宴会功能的多功能厅；不同规格的会议室 6 个；并配有商场、书吧、花吧、商务中心、网球场、桑拿中心、健身中心、酒吧等功能完善的对客服务设施。 汉爵阳明大酒店酒店星级： 房价：豪华标房450元/间酒店地址：位于xx市银湖北路2号 说明：汉爵阳明大酒店是香港汉爵国际酒店管理集团、上海汉爵集团、浙江汉爵投资有限公司合力打造的一家豪华多功能大酒店。总占地面积36亩，建筑面积达3万多平方米，各式客房305间。酒店拥有尊贵典雅的中餐厅、华贵雍容的西餐厅，包括总统套房在内的各类豪华客房，大82、小会议室及KTV、酒吧、棋牌等多种娱乐设施。是商界精英荡涤心灵尘嚣，公务接待展示位高、权重之尊，尽显商务、政务合作契机的最优良氛围环境之地。3星级的有: 新物资大厦宾馆 酒店星级： 房价：标房208元/间酒店地址：中国安徽xx九华中路170号联系方式：总机：0553-3838121 总台：0553-3838141 3838120 说明：宾馆主楼高十六层，拥有高中档标准客房，套房一百二十余间，二十四小时热水，有线电视，中央空调、宽带上网等设施齐全，可同时容纳250人，住宿。 宾馆餐厅位于大厦二、三楼，菜点以徽、闽菜、川菜、海派菜系为主，不仅可提供中式菜肴，还可提供西式菜点，拥有宴会厅、点菜厅、相83、互西餐厅等17个包厢，餐位总数达600余张。奥顿酒店 酒店星级： 房价：标房248元/间酒店地址：安徽省xx市北京东路10号联系电话：0553-3835198 传真：0553-3834022 说明：为庭院式设计，设有各型客房、餐厅、商务中心、购物中心，院内有休闲浴场，设有专用停车场。拥有111套温馨舒适的高中档客房，装修为国际流行的简约时尚风格。2星级有: xx明远宾馆 酒店星级： 房价：标房148元/间酒店地址：xx市劳动路8号 联系电话：0553-3807900 0553-3807901 传真：0553-3816175说明：宾馆现有建筑面积六千多平方米，97间套中、高档客房、195张床位、84、客房配有中央空调、卫星电视、24小时冷热水系统、磁卡门锁等，宾馆餐饮部设有一个宴会大厅、四个豪华包厢及15个风格迥异的宴会包厢，可容纳300多人同时就餐，并为举办各会配备了四个大、中、小型会议室和一个可容纳200多人的多功能厅，宾馆还设有商务中心、购物中心、美容厅、歌舞厅等配套服务设施。 第四章 xx新城项目定位分析一、 项目SWOT分析（一） 优势（STREMGTH）1、 经济优势xx作为安徽省域内经济增长最快速的城市，已经具备了现代加工业快速发展的基础，市域内以奇瑞汽车为代表的产业正在为xx经济和城市的进一步发展提供良好的基础。xx新城项目位于待发展建设的城东商务、行政新区的核心区域，具备85、可持续开发拓展的经济条件。2、 符合城市发展方向xx新城项目位于xx市区xx区东部，与主城区仅2公里，交通便利；且与xx城市未来发展的重点区域城东政务新区相邻，符合城市规划发展的方向。3、 复合地产，大盘效应预期较好xx新城项目为大规模城市综合居住区级，总用地2150亩左右，出让用地1431亩，总建筑面积近230万平方米，规划有商业中心、社区服务中心、中小学、车站和大型居住区等，酒店、办公、商业、居住等复合功能齐备，具有明显的大盘复合地产效应。4、 自然景观条件较好基地内部土地类型相对单一且较平整，适宜整体开发建设。基地内部有众多湖泊水系，其南部与青弋江相临，北部与浴牛塘相接，东部与西洋蚌连成86、一体，具有难得的水体景观条件。（二） 劣势（WEAKNESS）1、 城市配套综合商业设施体量建设较大根据规划要求，本地块应配建的城市配套综合商业设施包括金融中心、五星级酒店、公寓、文化娱乐设施、国际标准级甲级办公楼、购物中心等总体量在44.6万以上，综合体量过大，将考验公司的商业操作能力。2、 项目配套建设要求高，强度大根据出让文件规定，本项目要求同时配套建设的物业较多，计有学校2所、社区服务中心6处、车辆调度站等总建筑面积96000平方米；另有九条市政道路计33万平方米和61万平方米公共绿化景观已经相应的河道、水系改造，综合配套要求高，投资强度大，且投资额较难以预控估算。3、 代建房体量较大87、，设计容积率与出让容积率不符，回购成本较低根据出让文件，本项目要求代建房建设76.5万平方米，限价3000元/平方米，且按出让文件规定容积率为2.3，实际已设计代建房容积率在1.6左右。（三） 机会（OPPORTUNITY）1、 xx新城的整体规划和总体开发，为该地块的开发创造了条件，有利于挖掘该区域开发物业的整体价值。2、 xx市场尚未出现强势地产品牌企业，该项目的整体开发有利于打造强势开发品牌。3、 xx市场的商务需求缺少相对应物业，有机会创造项目价值。4、 市场销售和价格走势正处于一轮强势的上升期，对项目开发的后续价格定位教为有利。（四） 威胁（THREATEN）1、 xx当地政府习惯强88、势干预房地产市场，存在受政策调控的风险。2、 市场价格在快速上升后势必会放缓销售去量，并且后续市场供应体量较大，存在一定风险。二、 项目开发定位根据拍卖文件提供的规划设计条件，本地块项目拟定位于引领xx城市商务与居住新概念的集城市商务、购物、娱乐、居住于一体的综合功能的大型城市街区。根据相关规定和规划技术指标，项目开发产品分为四大类：（一） 金融商务商业街区1、 规划指标用地分属7-1、7-2地块，总用地面积194245；容积率2.3，建筑密度35%；建筑限高120米；总可建面积为446763。2、 产品分类2.1五星级酒店一座（25层以下高层），建筑面积40000；2.2经济型酒店2座（小高89、层），建筑面积30000；2.3 Shopping Mall一座（按小高层估算），建筑面积120000；含：2.3.1大型连锁超市一座，建筑面积15000；2.3.2商务型连锁酒店1座，建筑面积15000；2.3.3家电超市一个，建筑面积10000；2.3.4购物中心一座，建筑面积40000；2.3.5多功能影院娱乐会所一座，建筑面积25000；2.3.6街区商业15000。2.4街区商业120000（多层），包含家电超市、中型连锁超市、餐饮特色街、街区商铺等业态；2.5甲级写字楼（25层以下高层）100000；2.6休闲娱乐中心（25层以下高层）36763。上述业态中经济型酒店、商务连锁酒店90、家电超市、大型连锁超市以及街区商业和写字楼物业考虑出售，其余物业暂时考虑持有租赁或合作经营。商业类可售物业面积为205000，写字楼可售面积为100000，持有性物业（五星级酒店、购物中心、多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等）面积为141763。（二） 代建安置小区1、 规划指标总代建面积为76.5万，规划容积率2.3，用地平衡为332608。2、 产品分类小高层（9-12层）300000；高层（18层以下）465000。假设代建房如有多层建设要求，则考虑多层与小高层建安成本差为土地价款差平衡。（三） 中高档商品住宅小区1、 规划指标总用地（扣除学校和代建用地后）为427633，容积率2.391、，建筑密度23%，总建筑面积969171（扣除7物业用房和5个1500社区服务用房）。2、 产品分类 40%小高层（9-12层）计387668； 50%高层（18层以下）计484586； 10%社区商业（按18层以下高层估算）配建计96917。（四） 综合配套及社区服务街区1、48班九年制学校，建筑面积22000，用地面积32400；2、51班高级中学，建筑面积30000，用地面积46000；3、区域社区服务中心一处（含室内游泳池、篮球馆、羽毛球馆、少年宫、文化服务中心、藏书阅览等），建筑面积25000；4、两层菜场一处（按出让方提供的施工图纸建设），建筑面积0.95万平方米的；5、公交调度站92、，占地1.55万平方米，建筑面积2000；6、小区社区服务中心五处，每处建筑面积1500，合计7500；7、小区物业管理用房和经营用房合计建筑面积6885；8、约33万平方米的九条道路及地下管网建设；9、约61万平方米的绿化工程（含绿带小型室外活动场地建设）、水系清淤整治、景观建设、区域内西洋湖公园改造等。10、合计配建强度为：总投资不低于4亿元的基础公建配套建设；建筑面积为14385的社区用房和物业用房。（五）、项目综合技术指标项目总用地1789197计2684亩，其中出让总用地为954471.8亩（含学校用地）计1431.71亩，容积率2.3，住宅区块建筑密度23%，公建建筑密度35%，总93、建筑面积2283819（不含地下室）。其中：1、 限价代建安置房：765000；2、 商品住宅：872254；3、 可售社区商业：96917；4、 可售商业：205000；5、 可售写字楼：110000；6、 持有物业（五星级酒店、购物中心、多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等）：141763；7、 学校等配套类物业：102885（含物业用房、社区用房14385纳入建安造价分析）8、 则：纳入建安造价分析总建筑面积为2195319；另88500学校等公建配套类物业建安纳入配套总投资4亿元内。9、 地下室投资按利润平衡估算。暂不分析可建面积等。三、 项目产品预期销售价格结合xx当地市场实际情况，本94、次分析采用市场现行价估算进行相关分析，开发增值计算为项目利润，项目产品预期销售价格为：1、 限价代建安置房：3000元/；计765000；定价理由：政府限价2、 商品住宅：4800元/；计872254；定价理由：参考周遍平湖秋月5200元/、融汇锦江4776元/定价。3、 可售社区商铺：7000元/；计96917；定价理由：参考周遍社区商业，按150%的商品房销售价格估算。4、 可售商业：7200元/；计205000；定价理由：参考xx现有商业价格，综合经济酒店、超市卖场等大商业低价出售平衡后估算。5、 可售写字楼：6500元/；计100000；定价理由：参考侨鸿国际写字楼价格（预计8000元95、/）；以保守价确定。xx新城周遍主要参考楼盘示意图xx新城 镜街商业街，销售均价17209元/m2融汇锦江，9月3日开盘，均价4776元/，销售已超过77%。 四、 项目开发实施进度计划项目内容2007下半2008上半年2008下半年2009上半年2009下半年2010上半年2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年策划定位策划调整策划调整规划设计规划调整规划调整施工图设计/分期分期分期分期分期分期代建安置房准备开工在建在建，一期交付交付金融商务区/招商设计一期开工一期招商、销售二期开工、一期销售一、二期招商、销售三期开工、二期销售一期交付、二期招商二、三期招商、销96、售综合交付商品房小区方案准备设计、报建一期开工一期销售二期开工、一期销售二期销售、三期开工、一期交付二、三期销售、四期开工、三期销售、二期交付四期销售、三期交付四期销售尾盘销售公建配套方案准备公建施工公建交付学校交付河道水系整治方案准备方案准备整治施工整治施工整治施工景观施工方案准备方案设计景观施工景观施工道路施工方案准备方案设计道路施工道路施工道路交付第五章 项目经济可行性分析一、 投资估算项目估算总投资（不包含地价）551289万元，折算到单方可售面积（不包括持有物业为2039171），则单位成本为2703元/平方米（不含地下室成本）。序号项目面积（m2）单价 （元/m2 ）总额（万元）估97、算说明1前期费用2283819 75171291.1设计费228381950114191.2前期工程费22838192557102工程费用228381917383968912.1建安工程费219531914263130422.1.125层高层公建1767631700 300502.1.218层高层住宅5815031600930402.1.3代建18层高层4650001450674252.1.4小高层住宅5520531350 745272.1.5代建小高层3000001200360002.1.6多层商业1200001000 120002.2配建投资228381917540000按4亿2.3小区基98、础设施费228381950114192.4小区环境工程费228381960137032.5弱电工程费用22838193068512.6不可预见费2283819 5211876建安3%3开发期间规费2283819170388253.2规费2283819120274063.1公共配套设施费228381950114194财务费用40000029164000 *5管理费用2283819 327200*6不可预计费228381947108102%7总成本 (不含地价)2283819 2342534855总建筑面积8总成本21809342452534855开发物业9总成本2039171262353485599、可售物业估算依据： 1、成本数据参考xx同类型物业的成本数据；2、xx房地产开发过程中实际涉及规费收取标准；公共配套设施建设费：依据xx市芜政字200429号文关于印发规范市区基本建设行政事业性收费征收管理意见的通知，住宅按50元/征收。开发期间规费：工程定额测定费1.2元/；人防易地建设费30元/；白蚁防治费2.5元/；工程质量监督费2元/；新型墙体材料专项基金8元/；散装水泥专项资金1.5元/；以上合计45.2元/。除上述已明确规费外，另根据经验加设水电增容配套费、物价审核费、图纸审查费、房屋测绘费、预售登记管理费等合计75元/。开发期间规费合计170元/。3、项目规划设计条件；4、不可预100、见费分两次计算，建安工程不可预计费按3%计算，项目不可预计费按2%；5、财务费用按估算土地价款总额25亿以及代建、配建等先前投入15亿估算，贷款2年，年利率8%估算。6、管理费用按开发周期六年，月管理费用100万元计算。二、 物业销售收入预测项目物业销售未考虑项目开发增值，以现行市场售价总体估算。物业类型面积(m2)均价（元/m2）金额（万元）限价代建安置房7650003000元/229500商品住宅8722544800元/418682可售社区商铺969177200元/69780可售商业2050007500元/153750可售写字楼1000006500元/65000销售收入合计936712三、101、项目销售净收入序号项目金额（万元）一销售收入936712二销售税金及附加（5.75%）53861三土地增值税预征（0.5%）4684四营销管理费用（1.5%）14050五企业所得税预征（3.75%）35127六小 计107722六销售净收入828990 说明：1、营销管理费用按预计销售收入的1.5%计算（含销售人员佣金）；2、营业税及附加按5.75计算（合并计算印花税等）；3、高层物业土地增值税按0.5%预征；4、企业所得税预征暂按3.75考虑。按2008年后两税合并，企业所得税率由33%降为25%，若对房地产企业仍按15%销售利润率预征。四、项目竞买报价空间按上表估算，项目销售净收入8289102、90万元，开发总成本534855万元；在未考虑项目开发增值和留持有物业（五星级酒店、购物中心、多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等）141763的基础上，项目零利润地块最高报价可达282822万元（楼面地价1288元/平方米，楼面地价按总建筑面积2195319计算；报价已经考虑扣除4%的契税）。（持有物业按7500元/评估，则相当于项目利润12.83%）不同投资利润率下项目地块报价（报价已考虑扣除5%契税加佣金）投资利润率-5%0%3%5%8%10%12%销售净收入828990828990828990828990828990828990828990土地竞买报价324775282822259829103、244500221507 206177 190848 楼面地价14811205118311151010940870项目总投资872621828990805077789135765222 749279 733337 项目利润-436310239133985563768 79711 95653 第六章 结论与建议1、 在对xx市场进行全面调查分析之后，我们认为，xx市场目前正处于房地产市场快速增长的前期，房产价格将进一步跟随xx经济的增长而增长。xx新城项目位处xx城市发展的新方向，与城东政务新区接轨，基地水资源丰富，具备建造开发中高挡小区的基础条件。2、 按上述投资分析预测，在持有141763综合商业物业做为基础（折算投资收益率为12.83%）上，该项目可按现行市场售价零利润进行报价，未来项目整体收益依靠项目开发带来的增值收益，按保守估计，项目增值在20%以上。具备较高的开发价值。3、 该项目的运作关键，在于整体项目开发资金的投入过大，需稳妥安排可运作资金。4、 报价建议：极限报价324775亿元，正常报价282822亿元，保守报价250000亿元。