1、 林业景区国际老年城新建项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月95可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 编制依据41.3研究范围和主要内容51.4主要技术经济指标61.5存在问题与建议7第二章 项目建设背景和必要性82.1 项2、目建设背景与提出的理由82.2 项目建设的必要性13第三章 人口老龄化及养老服务业市场分析203.1中国人口老龄化的现状203.2山东人口老龄化现状213.3xx养老服务事业和老年产业的现状233.6养老服务事业的市场发展趋势363.4养老服务事业的市场需求分析253.5养老服务事业的市场机遇分析343.7养老服务市场竞争优势373.8养老服务目标市场定位及营销39第四章旅游客源市场和规模预测434.1山东旅游业发展概况434.2项目区域旅游资源概况444.3临沂市旅游业发展现状454.4临沂市旅游客源市场特征现状分析474.5绿色旅居养老旅游发展前景分析484.6项目的主导旅游产品与客源市场3、需求对应分析504.7客源市场定位524.8游人规模预测54第五章 项目选址与建设条件555.1项目选址方案555.2建设条件分析55第六章项目建设方案初步构想646.1指导思想646.2项目建设理念646.3项目产品开发思路656.4项目产品设计原则666.5项目开发定位676.6项目建设总体目标686.7项目建设总规模696.8项目建设主要内容与规模69第七章 项目总体布置与工程技术方案737.1总平面布置737.2主体工程方案757.3公共工程及辅助设施81第八章 环境影响评价898.1生态环境现状898.2项目建设对环境的影响分析898.3环境保护目标918.4环境保护措施928.5 4、环境影响评价95第九章 安全卫生、消防与节能969.1 劳动保护与安全卫生969.2 消防999.3节约能源1009.4节水104第十章 企业组织与人力资源配置10610.1企业组织10610.2劳动定员10710.3人员培训108第十一章 项目实施计划10911.1建设工期10911.2项目实施进度计划109第十二章 投资估算与融资方案11112.1估算估算11112.2总投资11312.3资金筹措114第十三章 财务评价12113.1评价方法与原则12113.2基础数据12113.3财务分析评价12213.4财务评价结论127第十四章 社会评价12813.1项目对扩大社会就业情况分析1285、13.2项目建设对社会的影响分析12913.3项目建设与当地互适性分析13013.4社会评价结论131第十五章 风险分析评价13215.1风险因素识别13215.2风险程度分析13215.3主要风险分析13215.4风险防范对策136第十六章 结论及建议13716.1结论13716.2建议138附图：01区位图 02项目布局图03主要单体方案效果图16附件：第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：xx国际老年城建设项目1.1.2 建设地点：临沂xx区“xx”林业景区内1.1.3 项目建设性质：新建1.1.4项目法人单位概况企业法人名称：xx（北京）生物科技有限公司法定代表人：xx基6、本情况简介：xx（北京）生物科技有限公司于2009年6月经北京市工商行政管理局批准注册成立，公司主要经营范围是对老年公寓、康复医院、旅游度假、社会公益事业等的开发投资。公司的宗旨是：以“传承孝德文化、发展老年事业”为核心，弘扬中华民族敬老爱老助老的传统美德，帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧；为更多的老年人提供延年益寿的最佳旅居环境，让更多的老年人真正体会到老有所养，老有所乐，老有所为。同时积极争取海内外关心中国老龄事业的社会团体、社会各界知名人士的支持和帮助，协助政府积极推进中国老年社会福利、医疗卫生、文化体育、老年教育等各项事业的发展，加强同国际老龄组织、友好机构及各方面人士的7、联系，促进互相间的合作与交流。1.1.5项目建设目标 强化“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧”建设宗旨，经过xx国际老年城项目的开发建设，将xx国际老年城建成为山东一流的国际化异地养老护理服务示范基地和xx旅游接待集散中心的框架皱形，达到国家4A级旅游景区标准，打造成为全国首家“社会福利事业社会办”的养老特色品牌，给全国老龄事业老有所养、老有所医、老有所做、病有所医做出一个典范表率。1.1.6拟建项目的主要内容与规模（一）拟建项目的主要内容（1）旅游接待服务设施工程包括xx国际度假山庄，游客服务中心，休闲度假商务会所，三星级旅游厕所（ ）亩左右。（2）老年护理服务设施工程包括旅居8、养生养老度假公寓，康复疗养中心，老年爱心护理院，老年文体活动中心，营养膳食中心，保健养生科普展示馆，老年护理产品展示中心和旅游购物中心，水疗养生吧，银发农庄。（3）公共工程及辅助设施公共管理设施工程：行政办公楼，员工公寓，道路交通工程：活动广场，停车场，游览步道，运输物资车，政管理与消防车，环保交通车。给排水设施工程：DN200玻璃钢给水干管，抽水泵及设备，抽水泵房，生产用水高位水池、地埋式污水处理装置，污水收集管道，污水收集管道供电设施工程：高压埋地电缆，低压埋地电缆（含配件，变压器配电所。环保设施和环境景观工程：垃圾收集点2处、垃圾中转站、垃圾清运车、环保宣传牌、油烟净化设备、其它环保设施9、。（二）建设规模xx国际老年城项目规划总用地规模为多少亩，项目建设实际占地面积，各类型老年服务与旅游设施建筑总面积， 老年康复疗养护理与旅居养老度假公寓接待床位、旅游接待服务床位，可同时安置老年人养老旅居和游客住宿。预测2020年达到多少万人次。1.1.7 建设年限：3年，即2012至2015年。1.1.8主要建设条件项目区的自然条件优越，对外交通运输条件方便快捷，供水、供电和通讯等配套基础设施完善，物料供应充足。依托xx优越的资源优势，本项目建设所需的主要建设条件均已具备，现有条件完全能够满足工程建设各方面需要。1.1.9项目投入总资金及效益情况项目投入总资金1.2亿万元，本项目建设资金全部10、采取项目业主自筹渠道解决。本项目虽然为社会公益性质的养老服务产业基地，但项目的盈利能力、资金回收能力以及抗风险能力都较强。1.2 编制依据1.2.1有关法律法规依据（1）中华人民共和国颁布的老年人权益保障法、城乡规划法、森林法、环境保护法、环境影响评价法、土地管理法、公路法、建筑法、农业法、农村土地承包法、水法、防洪法、水污染防治法、水土保持法、清洁生产促进法、循环经济促进法； （2）水利风景区管理办法、水利旅游项目管理办法、中华人民共和国森林法办法、等。1.2.2有关规范、规程及标准依据（1）中华人民共和国国家标准旅游规划通则（GB/T189712003）、旅游区（点）质量等级划分与评定(修11、订)（GB/T17775-2003）、旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003）、旅游厕所质量等级的划分与评定（GBT189732003）、绿色饭店（GB/T21084-2007）等；（2）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）、国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）；（3）国务院办公厅转发全国老龄委、国家发改委等10个部门的关于加快发展养老服务业意见（国办发20066号）、民政部发布关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发2005170号）；（4）山东人民政府关于进一步加强我区老龄工作的意见中共山东委员会 济南市人民政府关于加强老龄工作发12、展老龄事业的意见（5）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)、投资项目可行性研究指南（试行）（2002年1月）；（6）中华人民共和国国家标准老年人居住建筑设计标准(GB/T50340-2003)、行业标准老年人建筑设计规范（JGJ12299）、疗养院建筑设计规范（JGJ 40-87）（试行）和城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ050-2001）等；（7）老年人社会福利机构基本规范（MZ0082001）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）、建筑设计防火规范（GB50016-2006）、建筑给水排水设计规范GB500113、5-2003、室外给水设计规范GB50013-2006、室外排水设计规范GB50014-2006等。1.2.3有关规划、计划依据（1）中国老龄事业发展“十一五”规划、山东老龄事业发展“十一五”规划和济南市老龄事业发展“十一五”规划；（2）山东省旅游业发展总体规划、近期重点实施计划、山东旅游资源整合概念性规划；（3）山东国民经济和社会发展第十一个五年计划；（4）临沂城市总体规划、临沂市旅游业发展总体规划；（5）平邑城市总体规划、平邑土地利用总体规划；1.3研究范围和主要内容1.3.1报告研究的范围 本项目可行性研究的范围是xx国际老年城项目总体规划中所列实施建设的工程项目。1.3.2报告研究的主14、要内容研究的主要内容是项目背景与建设的必要性，人口老龄化现状及养老护理服务业分析，旅游客源市场分析定位与规模预测，项目选址与建设总体方案论证，项目建设条件分析、项目产品方案设计、建设内容规模与工程技术方案，环境保护，安全卫生、消防与节能，项目实施进度计划、组织管理，投资估算，融资方案，综合效益分析、风险评价等。1.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1项目区规划总面积公顷2项目建设期限年3-53项目建设主要内容3.1xx国际度假山庄M3.2休闲度假会所 M3.3旅居养老度假公寓M23.4营养膳食中心M3.5保健养生科普展示馆M3.6康复疗养中心M2 3.8老年15、爱心护理院M3.9老年文体活动中心M3.11水疗养生吧M3.12游客服务中心M3.13老年产品展示与旅游购物中心M3.14服务管理用房（含办公楼）M3.15员工公寓M3.16围墙M3.17入口大门M3.18车行主干道M3.19活动广场M3.20停车场M 3.21DN100DN 200玻璃钢给水管M3.22地埋式污水处理装置m33.23DN100300砼污水管M3.242*750KVA、2*1000KVA、2*1500KVA厢式配电所座3.25三星级旅游厕所M3.26垃圾收集点处3.27垃圾中转站处3.28景观绿化与植被恢复M 4项目总投资万元建设投资万元流动资金万元5资金筹措万元5.1申请国家16、专项资金补助万元05.2自筹资金万元6效益指标6.1所得税前财务内部收益率(IRR)%6.2所得税前财务净现值(NPV)万元6.3所得税前静态投资回收期（Pt）年6.4投资利润率%6.5盈亏平衡点（BEP）%1.5存在问题与建议1.5.1存在主要问题xx国际老年城建设项目以优越的区位与对外交通条件、良好的度假养生养老自然生态环境和舒适宜人的旅游气候为特色，探索旅游业与老年养老服务业相结合发展模式，资源丰富，市场前景广阔。但存在项目区内及周边生态环境比较脆弱，容易受到周边环境和居民生产生活的不良影响，与临沂市其它旅游景区存在近距离同质化竟争激烈等问题，要处理好水资源保护与旅游开发利用之间的关系，17、各级政府要高度重视，强化“保护优先、政府主导、市场运作、居民参与、科学发展”的原则，整合平邑旅游资源，提升完善xx旅游产品功能，把项目的下游配套农产品供应与当地居民生产相关结合，延长项目的社会效益产业链，确保各利益群体的和谐与互动发展将成为本项目开发成功的关键环节。1.5.2建议（1）项目建设内容多，投资额大，涉及面广，应坚持统筹兼顾，整合资源，综合考虑，科学设计，合理规划，布局完善的原则；建议平邑政府成立项目建设服务协调领导小组，实行统一协调，加强宏观调控与主动服务，保证项目顺利实施。（2）建议项目建设要严格按照国家的有关标准规范，加强工程勘察设计、施工、监理等环节的质量管理，严格执行环境影18、响评价和环保监督制度，按社会公益精品工程的要求进行高起点、高标准实施本项目，确保工程质量。（3）建议按国家基本建设程序进一步做好各项前期工作。在下一步工作中进一步提高优化设计方案，并多渠道筹措资金，尽早实施，使项目有计划、高质量地完成，尽快发挥其预期的经济效益、社会效益和生态效益。第二章 项目建设背景和必要性2.1 项目建设背景与提出的理由人口老龄化问题是全世界各国共同面临的问题，随着这一问题的日趋严重，许多国家都在探讨其解决途径。随着我国经济的快速发展，同时也面临一系列的经济社会问题人口老龄化问题，它已经成为目前中国社会发展的一个重点特征。按照国际上60岁以上老年人口达到10%、65岁以上老19、年人口达到7%即为进入老龄化社会的标准，我国自1999年就已经进入了老龄化社会。根据2009年全国老龄委员会办公室最新公布的数字显示，我国已成为世界上老年人口最多的国家，截至2009年底，我国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占全国总人口的12.5%，老龄人口现在以每年3%以上的速度递增，远远高于总人口千分之六点六的自然增长速度；同时，高龄化程度和“空巢”化比重也进一步加大，其中80岁以上高龄人口现在已经达到1806万，并且更是以每年5%的速度迅速递增；预计到2050年我国60岁以上的老年人口将达到4亿多。中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，因此备受世界20、各国的普遍关注。我国作为当今世界人口最多，同时也是生育率下降最快、持续时间最长的发展中国家，因而也是最早进入并将迅速走向老龄化严重阶段的发展中国家。中国人口老龄化具有速度比较快、达到的水平比较高和地区分布不平衡等显著特点，欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在500010000美元左右，而我国目前的水平与之相差较远，是典型的“未富先老”国家，与发达国家“先富后老”比较形成了“未富先老”基本态势，因而老龄化对经济发展的影响和制约格外引人瞩目。老龄产业作为老年保障事业的重要组成部分，它的发展标志着一个国家文明和社会进步程度。人们通常说的老年事业，更多的是从社会发展的角度，作为社21、会公益性事业来对待的。随着市场经济的发展，老年事业中的政府负责供养“三无”老人等仍属于社会公益事业，还有一些为满足老年人物质、文化消费需求的事业，要逐步走产业化发展路子，在财政给予必要资助的同时，应鼓励社会团体和个人参与，启动老龄产业机制来兴办社会福利设施，实行谁投资谁管理，依法进行经营，调动各方面的积极性。但是，在社会主义制度下，我们发展老龄产业的根本目的，是为了提高老年人的生活质量，而不仅仅是为经营者牟利，为此，政府从多方面创造条件支持老龄产业发展，包括给予政策扶持。如优先审批建设用地、享受减免税政策、优惠贷款、优惠用水用电等，鼓励社会福利事业发展。随着国民经济水平的不断提高，及人们生活质22、量也要求越来越高，老人们已不再像过去那样对身体顾及不够，拥有一个健康快乐的晚年是儿女们和老年人自身的共同心愿，家庭养老、机构养老、社区养老等中国最典型的传统养老模式面临着各种新挑战，养老模式正在向“异地养老市场化、社会化”的方向发展，因此发展老龄产业越来越多地受到人们的关注。旅游业已成为世界经济中发展最快、带动面最广的朝阳产业，旅游业将在全球经济的重构中发挥重要作用。我国国民经济的快速发展给旅游业的发展提供了广阔的发展空间。随着国内居民收入水平的提高、闲暇时间的增多和旅游意识的增强，国内旅游市场将会更加蓬勃的发展。我国北京、上海、江苏、浙江、山东等东部沿海省市的人均GDP都已超过3000美元，23、国内旅游需求旺盛。国内居民闲暇时间增多也为出游提供了保障，我国假日制度的改革、带薪休假制度的推行，促进了我国国内旅游市场由潜在旅游市场向现实旅游市场的转变，全国对旅游业形成大投入、培育大市场、构建大产业的发展态势。2009年12月国务院颁布了国务院关于加快发展旅游业的意见，意见从全局的高度，不仅鲜明地提出了把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，而且明确了中国旅游业的发展目标：到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，24、城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。国务院关于加快发展旅游业的意见中的二十条意见，全面贯串了21世纪发展旅游事业的要素、全过程，尤其指出：“中西部和边境民族地区要利用自然、人文旅游资源培育特色优势产业”。21世纪人类的主题为“生态、健康”，即由以“对抗性治疗”为主的健康形式转变为以25、“养生预防”为主的健康形式；据世界卫生组织的一项全球性调查表明，真正健康的人仅占5，患有疾病的人占20，而75%的人处于亚健康状态，尤其是中老年人群。据资料统计：我国经济发达地区已有10左右的人口进入中产阶级，他们有钱有闲并有很强的感恩之心及让父母延年益寿，享受生活的强烈愿望，同时健康的生活理念及其方式已逐步成为成功的中老年人生活的主题，老年人对于身体健康和养生日趋重视,老年人对高质量养老生活的需求市场不断扩大, 我国养老服务业的市场需求潜力巨大，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，旅游养老作为一种新的旅游方式和一种新的养老模式, “观光与休闲旅游养老、分时度假旅游养老、观光地养老置换”等旅游26、养老模式逐渐被大众所认识，目前，孝敬老人保健养生游、生态养生休闲游已成为现代中老年人生活的风向标，为现代旅游业和老龄产业的发展提供良好机遇。根据调查的综合统计，山东老年人口增长迅速，已经步入老龄化社会，并且人口老龄化程度高于全国平均水平。到2009年底，山东常住人口中 60岁及以上老年人口占13.59%；2009年底临沂市60岁及以上老年人口92.9万，占临沂市常住总人口14.86%，且每年以3.5的速度急剧增长，同时临沂市又是一个高寿地区，85岁及以上老年人口326人，人口年龄结构已进入老龄化阶段。因此，山东临沂均呈现出老龄人口基数大、增长快、高龄化、低收入老人多的特点。因此，加强老龄工作，27、科学发展老龄事业，协调开发老龄产业势在必行。山东省党委、市人民政府高度重视旅游业和老龄事业的发展，十分重视旅游业和老龄工作。近几年来，采取了一系列重大措施，制定了一系列涉及旅游业发展和老年事业的政策和规定，对山东的重点旅游资源和产品进行了整合提升，围绕把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业为目标，持续打造（“一个旅游龙头、两大旅游集散地、三大国际旅游目的地、四大旅游品牌、五大旅游特色、产品体系，同时广泛开展尊老爱老宣传教育，初步建立了养老保障体系和为老服务体系，各级老龄工作部门认真贯彻“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，紧紧围绕“老有所养、老有所医、老28、有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老龄工作目标，维护和保障老年人的合法权益，使老龄工作取得了新的进展，为促进山东的改革发展与社会稳定作出了积极的贡献。为了更好地保护和科学合理地开发利用xx景区内的生态旅居养生环境和生态旅游资源，适应我国人口老龄化和经济社会快速发展的需要，加快山东老年福利服务和“社区老年福利服务星光计划”项目设施建设进度，把项目区区域旅游资源和xx文化”与我国上下五千年文明古国的“孝德文化、养生保健文化”资源有机整合优化，积极探索旅游业与老年养老服务业相结合发展模式和开发生态旅居养老模式，建设成为异地养老型老年护理服务示范基地和临沂市区域性旅游接待集散中心，加快把资源优势29、转变为经济优势，打山东旅游养老品牌，xx（北京）生物科技有限公司提出了建设“xx国际老年城”建设项目，打造华夏孝德养生文化和生态旅居养老颐寿主题的老龄产业特色品牌。2.2.1项目建设符合老龄事业发展规划和国家产业政策xx国际老年城建设项目以优越的区位与对外交通条件、良好的度假养生养老自然生态环境和舒适宜人的旅游气候为基础，以保护生态环境为前提，以中国“孝德文化、养生保健文化”和梦幻水乡“水文化”为主题，以养生保健、和谐养老以及老年颐寿有机结合的系列老龄产业品牌和“绿色旅居养老”模式为特色，以精英健康养老保健、康复疗养护理体验、老年养生文化教育、商务休闲度假为主要功能、集老年居住、康复疗养、颐寿30、护理、休闲娱乐、精神慰藉、心理治疗、临终关怀为一体的综合性大型绿色旅居养老产业基地和异地养老型老年护理服务示范基地，成为临沂市区域性旅游接待集散中心。国家实施西部大开发战略中把鼓励发展特色旅游业作为西部大开发中发展第三产业的龙头。为发挥西部资源优势，国务院颁布了“关于实施西部大开发若干政策措施的通知”国发（2000）33号，在政策、资金等方面给予大力倾斜支持。同时国家和山东各党委、政府高度重视老龄事业的发展和老龄工作，颁发了中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定、山东省党委、人民政府关于进一步加强我区老龄工作的意见，制定了一系列涉及老年人的政策和规定，把“老年爱心护理工程”作为重要的任务列入了31、我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中，老龄事业和老龄工作取得了新的进展。国务院副总理、全国老龄委主任回良玉在2010年1月28日召开的全国老龄工作委员会全体会议上强调：大力弘扬尊老敬老助老的传统美德；建立健全养老保障体系、养老服务体系和老龄工作体系；要加大对养老服务设施的投入力度、对养老服务业的扶持力度，鼓励、支持社会力量兴办老年服务设施和服务机构。因此，建设xx国际老年城建设项目，能有效地挖掘项目区旅游开发潜力和中国“孝德文化、养生保健文化” “xx文化”价值，能为老年人提供生态旅居养老和健康疗养服务，将进一步激活xx老区乃至全国的养老服务业市场和异地养老旅游市场，发挥老区旅游接待集32、散中心功能，符合国家实施西部大开发战略和山东老龄事业以及旅游业发展规划和相关产业政策要求，也符合国务院关于进一步促进山东经济社会发展的若干意见中山东将实施“发展总体布局中对项目所在的xx经济社会发展要求。2.2.2 项目建设是应对人口老龄化、促进地方经济发展的需要人口老龄化所带来的问题绝不仅仅是老年人自己的问题，庞大的老年队伍，将对社会政治、经济、文化产生深刻的影响，如医疗保障、生活照料、自我健康、家庭婚姻、社区保健等问题，给家庭、社会、国家带来巨大的压力。对于已经进入老龄化社会的山东临沂市，人口老龄化对地方经济社会发展、全面建设小康社会产生了一定影响。据山东民政部门统计，目前我市国家开办的养33、老院总床位数约有5万张左右，有30000多老年人入住。让居家养老的老人在社区内有一个活动场所，但目前我区的社区老年福利服务设施供不应求。特别是作为山东人口密度大的临沂市，目前临沂市的社会福利院、乡镇敬老院与养老院等收养床位仅有1200张，公益性社会养老服务机构与设施远远供不应求。xx国际老年城作为市场化的民办老年服务机构之一和一种崭新的养老模式，是为了配合山东 “星光计划”项目实施的补充，是在当前工业化、城市化、市场化和家庭小型化背景下，“空巢家庭”和“四二一”结构家庭的数量不断增加，解决人口老龄化和老年人问题日益突出的重要举措，对发展临沂市老龄事业和特色老龄产业，开拓老年服务市场，落实“老有34、所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐”，维护和保障老年人的合法权益，促临沂市地方经济发展，全面实现建设小康社会总目标具有重要的战略意义。2.2.项目建设是满足广大老年人日益增长的物质和文化生活的需要由于随着老龄化逐渐显现，老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年35、人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实 “三个代表”重要思想的36、体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。因此，xx国际老年城项目的实施，将有利于临沂市一定程度上缓解人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。2.2.5 项目建设是适应旅游业可持续发展和分时带薪休闲度假的需要目前，世界旅游业正朝着特色化、生态化、休闲化发展，现代旅游需求趋向“新颖、别致、时尚与丰富多彩”。近几十年来，世界旅游业发展37、很快，年均保持在4%以上的增长速度，占全球商品和服务生产总值的7%，旅游业将在全球经济的重构中发挥重要作用。据WTTC/WEFA组织预测，从2000年到2010年，旅游业的直接和间接产值将占世界GDP总值的11.7%，并提供22.55亿个就业机会，21世纪旅游业将成为世界最大的产业。而长寿养生旅游研究，是21世纪旅游规划中的一个新课题、新领域，题目新颖，社会意义、生命意义深邃；长寿养生、休闲度假是旅游业现代新潮的标志，是旅游渗透到日常生活领域的必然趋势。据世界旅游组织统计，长寿养生、休闲度假旅游，在世界范围，每年是以15%20%的增幅发展。人口长寿及其长寿人口密度，正见证了当地社会生活的文明程38、度和生活质素。一个地区长寿人口的逐年递增，证实社会的进步，人际关系的融洽，生命科学的发达，生活环境的优越，一句话，是最生动的“和谐社会”的标志。在旅游产业中，生态养生休闲旅游是保护自然资源和生物的多样性、维持资源利用的可持续性旅游方式，现已发展成为增长速度最快的一个新兴产业。随着人们回归大自然热情的高涨，对生态旅游的兴趣越来越浓厚，并且正在逐步发展成为旅游时尚。生态养生度假旅游兴起是人们对自然环境的兴趣和环境保护意识不断增强的结果，被看作是传统大众旅游的替代品，当代旅游的转折点，是21世纪旅游产业发展的方向和旅游业可持续发展的关键，是我国旅游业发展的趋势。因此本项目将形成“生态旅居养老”特色系39、列旅游产品，符合全球旅游业发展方向和可持续发展的要求。世界旅游组织经过调查研究指出，进入21世纪后，全球的旅游客源市场面临着新的变化，旅游者出游动机出现三种新的发展倾向：一是旅游者越来越重视洁净的环境和环境保护（即生态旅游取向）；二是休闲旅游和养生旅游越来越受到欢迎（即旅游文化品位）；三是传统性的旅游目的地通过建设主题性公园、赌场和大型旅游度假区吸引游客获得成功（即主题性旅游）。21世纪，休闲将演变为人类生活的中心内容，休闲旅游将成为主要的旅游方式。早在20年前，西方的未来学家们就极富预见性的指出，当人类迈向21世纪的时候由于我们已经进入一个以知识创造和分配信息为基础的经济社会，其社会结构、生40、活结构和生存方式业将发生重大的变革。2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”，休闲将成为人类生活的重要组成部分。据美国权威人士预测，休闲、娱乐活动、旅游业将成为下一个经济大潮，并席卷世界各地。专门提供休闲的产业在2015年将会主导劳务市场，新技术和其它一些趋势可以让人把生命中的50%的时间用于休闲。目前我国已加入世贸组织，不仅促进了我国休闲产业的发展，也带来了新的休闲观念。对于休闲旅游的研究表明，将传统的游山玩水式的休闲同文化、知识传播以及现代科学知识普及等结合起来，创办出丰富多彩的“主题休闲”项目是未来休闲旅游的发展趋势。目前流行的主题休闲包括文化休闲、科技休闲、运动休闲、乡村综合性休闲、41、环保休闲等各种带有主题色彩的休闲活动项目。融休闲、旅游、度假、居住、会展、商务、教育于一体的多元化大型休闲社区将登上历史舞台，它将彻底改变人们以往一系列固有的概念模式。旅游不再是“白天看庙，晚上睡觉”的纯观光旅游，也不是“挤来挤去”、“没有风景只有人景”的假日旅游，而是讲究身心愉悦的休闲度假旅游。居住的概念，也不光是冷冰冰的屋子，而是住在花园里、住在自然中的景观房、休闲房；会议也变得不再枯燥，而是在优美的环境中开的休闲会议。分时度假与产权酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。70年代在美国兴起，并扩展到世界各地，逐步成为全球推崇的休闲度假方式。目前世界上已经形成了60多家大型分时度假集42、团及由5000多家酒店组成的度假交换网络，旅游度假目的地遍及90多个国家，年销售额超过90亿美元。随着中国经济持续高速的发展，中国的旅游消费方式也在逐步从观光旅游转向休闲度假旅游，分时度假与产权酒店也将成为我国推崇的主要休闲度假方式之一。中国现在的旅游市场上，随着旅游消费的不断增长和消费者消费观念的日渐成熟，经过了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假需求已经产生并形成了一定的市场规模，人们的旅游观念也在发生着转变：不再注重游的是名山大川还是古迹名胜，更注重休闲度假，一种在心理上的彻底放松与休闲。据国内几家大型咨询集团2001年的旅游市场调查和分析，中国的旅游方式需从以往的以团队观光为主的单一43、旅游形式，过渡到个性化、家庭朋友式、休闲养生度假型的分时度假旅游时代。随着中国经济发展后人们生活水平和旅游者收入水平的提高以及休闲时间的增加，度假旅游市场会不断扩大。2007年12月17日国务院公布了全国年节及纪念日放假办法和职工带薪年休假条例，我国出现法定节假日与周末连休三天的小长假、黄金周和职工个人带薪休假并存的新局面。此次调整必将推动短途旅游的热销，对于地处山东旅游集散中心城市以及临沂旅游圈和xx旅游圈结合点上的xx国际老年城将成为众多旅游者向往的热点目的地之一。2.2.6 项目建设是促进地方县域经济发展的需要由于老年服务业和旅游业是关联度高、带动作用好、综合性强的经济产业。通过向老年人44、和旅游者提供食、住、行、游、购、娱、康体医疗、保健护理等多种服务，可极大地带动和促进地方商贸、交通、饮食、旅馆服装、医疗、保健、保险、娱乐等等许多领域及相关产业的发展，起到“一业带百业”的作用。项目的建设改善了当地的道路交通、水电通讯等基础设施条件，为地方经济发展服务；可带动项目区交通运输业、旅游土特产品和老年特色商品加工业、餐饮业、旅馆业等第三产业的发展；项目区老年服务业和旅游业的发展可为社会提供更多的就业机会，有利于剩余劳动力的分流，减轻社会就业压力；从而实现“开发一方项目区，带动一方经济，富裕一方百姓”，全面促进地方经济快速发展。据权威机构测算，老年服务业和旅游业每增加一元收入，相关行业45、即增加4.8元收入，老年服务业和旅游业一人就业，社会就能增加5人就业机会。xx国际老年城项目将形成“生态旅居养老”、“康疗养颐寿护理”、“旅游接待集散”、“老龄产品商贸”的特色系列产品，将对平邑县域经济发展起到较好的推动作用，经济效益良好，社会效果显著；因此本项目的建设将为建设“富裕文明和谐xx”、促进xx方经济社会的科学发展做贡献。综上所述，本项目建设非常必要，意义重大。第三章 人口老龄化及养老服务业市场分析3.1中国人口老龄化的现状中国不仅是世界上人口数量最多的国家，也是老年人口数量最多的国家。据全国老龄办的最新统计数据，截至2009年底，中国60岁及以上的老年人已经达到1.67亿，其中，46、80岁以上的老人1899万，失能老人达940万，部分失能老人约为1894万，其中大约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。与其他已经成为老年型国家的人口老化历程相比，中国的人口老化具有两个突出的特点：一是人口老化速度和老年人口的绝对数增长快；本世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。由于下世纪前半叶人口压力仍然沉重，还要继续坚持计划生育的国策，其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。二是人口老化超前于经济发展水平而提前出现。从我国70年代后期开始实行计划生育，之后人口增长幅度开始下降，到目前，这20余年的时间内就完成47、了人口老龄化过程，人口年龄结构从“成年型”向“老年型”急剧转变，使得人口老龄化超前于经济发展。具体来说，我国人口老龄化有以下几方面的突出特点：第一，我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5，占亚洲的1/2。到2050年，老年人口总量将超过4亿，比目前法、德、意、日、英五国的人口总和还要多。第二，高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。第三，“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000至1万美元，目前平均达到2万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元48、。在世界上现有70个老年型国家中，我们中国排名倒数第四，与格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦三国为伍，是非常典型的“未富先老”国家。第四，“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养四个老人和一个小孩）愈加明显。从实行独生子女政策以来，第一代独生子女现已进入婚育年龄。一对夫妇在供养四位老人的同时，还要抚养一个孩子。而社会竞争的加剧让相当数量的子女在自身条件的限制和压力下，没有时间或者能力照顾老人。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。第五，社会保障城乡差异较大。随着我国城市化进程49、的加快和人口的迁移流动，多达1.4亿的年轻农民涌向城市，加快了农村人口老龄化的步伐，农村出现了大量的“留守老人”,独立或只与配偶生活的老年人的比例还会上升，农村家庭的养老功能将日益弱化，很多农村老人会因此失去生活保障。由于人口老龄化进程快于经济发展水平，使得社会对人口老龄化的承受能力较为脆弱，尤其是城乡二元经济结构的存在，致使社会养老保障体系重在城镇，而农村的覆盖面则相对较窄，部分老年人口缺乏应有的养老、医疗等基本社会保障。在推进和完善社会养老保障措施的过程中，尤其是农村的力度亟待加强。3.2山东人口老龄化现状3.2.1山东老年人口增长迅速，人口老龄化程度高于全国平均水平2007年人口变动情况50、抽样调查结果显示，山东常住人口中，0-14岁少年儿童人口1062万人，占22.28 %；15-64岁人口3264万人，占68.45 %；60岁及以上老年人口635万人，占13.31%，其中65岁及以上老年人口为442万人，占9.27 %。老少比为41.62%，年龄中位数为35.04岁。与2000年人口普查数据比较，65岁及以上老年人口比重提高了1.96个百分点，老少比提高了13.73个百分点，年龄中位数提高6.57岁。按照国际上划分年龄结构的标准，山东人口已明显老龄化。山东常住人口年龄结构与全国相比，0-14岁少年儿童人口比重低2.88个百分点，15-64岁人口比重高4.05个百分点，60岁及51、以上人口比重高1.71个百分点，其中65岁及以上人口高1.17个百分点。到2009年底，山东60岁以上老年人口达到633万人，占全区总人口的13.59%，比全国高出1.6个百分点，且以每年3.5%的速度递增。其中，65岁以上的老年人口达到455万人，80岁以上老年人有89万人。与全国相比较，山东人口老龄化特征更为明显，老龄工作形势严峻。3.2.2外出人口年轻化加快人口老龄化进程，“空巢老人”比重大山东是人口净流出省区，由于大量青壮年人口到山东外务工经商，加快了人口老龄化程度，同时也加快了常住人口抚养比的上升。据2007年人口变动情况抽样调查资料，推算山东净外出人口(流出-流入)约550多万人。52、在外出半年及以上人口中，15-44岁青壮年占91.36%，而60岁及以上人口仅占0.94 %。由于大量青壮年人口外出，造成少年儿童人口和老年比重上升，加快了人口老龄化的进程。3.2.3老年人口抚养比提高，引发“421”家庭“泛滥”长期以来，由于山东一直是实行计划生育政策相对严格的地区之一，出生率、死亡率和自然增长率的不断降低，巩固了“低出生、低死亡、低增长”的现代型人口再生产模式。但与此同时，老年人口数量大、上升速度快也成为山东人口变动的一大隐忧。 4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被称为“421”模式的家庭正越来越多。而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力，据最近一项调查显示53、，35%的城市家庭要赡养4位老人，49%的城市家庭要赡养2到3位老人。而从赡养费看，35.6%的城市家庭每年花费超过1万元。出于对医疗保险体系的担忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在中年人的普遍心态。 老年人口抚养比是指某一人口中老年人口数与劳动年龄人口数之比。老龄化水平的升高，会增加老年人口的抚养比。2009年山东65岁及以上老年抚养比为13.59 %，与2000年相比，老年抚养比上升了2.60个百分点。山东老年抚养比比全国高2.49个百分点，说明山东每百名劳动年龄人口所抚养老年人的人数比全国平均水平高，负担比全国重，“421”家庭比重大。3.3山东养老服务事业和老年产业的现状养老服务54、业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。养老服务机构包括社会福利院、老年公寓、退休人员公寓、养老院、托老所、敬老院、老年服务中心、康复中心等。随着经济的发展以及人口老龄化的日益严峻，中国的老年产业扑面而来，为政府和企业都提出了新的挑战和商机。老年产业是以年龄以及由年龄决定的消费特征为标志而划分的产业，即为满足老年人的特殊消费需求而为他们提供产品和服务的产业，它包括传统老年产业如服装、食品、特殊商品、交通、保健、老年福利设施以及现代老年产业如娱乐、旅游、住宅、社区服务业、老年教育等多种行业。3.3.1山东老年服务机构设施的建设相当滞后目前，山东养老服务事业的发展与老55、年人口增长相比显得相当滞后，老年产业才露尖尖角。根据2009年山东社会发展统计公报，2009年末全区城镇建立社区服务中心123个，各种社区服务设施1460个；各类收养性社会福利单位床位数11.02万张，收养各类人员9.57万人，仅能满足目前广西60岁及以上老年人口633万人的1.51%，说明当前山东的养老服务现状无法满足老年人养老的需要。虽然全国和山东在2001年就启动了老年福利服务“星光计划”，让居家养老的老人在社区内有一个活动场所，但住老年护理服务中心和养老机构供不应求，绝大部分老年人仍是“居家养老”。如果参考国外一些发达国家，进住老年护理服务中心(老年公寓)和养老机构的老年人约占老年人总56、数的5%左右，山东规划入住老年护理服务中心(老年公寓)和养老机构的老人占总人口的比重按3%计，633万的老年人中将需要老年护理服务中心(老年公寓)和养老机构有19万个床位才能满足入住需求，而与目前现有床位数相比缺口8万个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年护理服务中心(老年公寓)和养老机构的需求。也远远落后于发达国家的57%的比例，无法满足老年人养老的需要。3.3.2老年服务机构的设施简陋、服务质量不高从山东和临沂现有的床位和实际入住情况看，还存在“未富先老”现象较普遍、入住率低的问题。主要原因是目前山东的近半数老年人由于经济收入低、“居家养老”的观念依旧、缺乏科学养生知识、居住环境差57、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素，还有一些养老机构的设施简陋、服务质量水平不高等原因，造成大多数养老机构里生活的老人只能得到基本的生活需求，这些都呼唤着社会各方力量能多渠道解决老龄化问题。从老年服务机构设施看，山东和临沂市现有的养老院、敬老院和福利院以中小型为主，拥有500个床位以上规模的还比较少，整体规划设计落后，且户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能相对单一不全，设施档次低，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。服务人员缺乏专业培训问题急需解58、决，目前在养老院从事服务的人员部分为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。3.3.3老年服务机构的规模层次“小而低”由于过去山东对发展老年服务业的认识有一定缺陷，很多企业认为老年产业投入大、风险高、资金回收周期长、回报低，从而采取观望态度，制约了产业的发展；现阶段传统老年产业涉及的产品及服务单一，层次低，主要在衣食、居住和医疗保健方面提供低层次的服务，而现代老年产业涉及的老年人的文化娱乐和精神享受方面的产品和服务没有得到很好开发。山东和临沂市现有养老院、敬59、老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。现有的养老服务机构均以中小型为主，拥有200个床位以上规模的还比较少；绝大部选址坐落在主城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老服务机构用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，总体环境质量有待提升。从实际情况看，养老服务机构的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差。3.3.4老年服务业的行业标准缺失从全国和山东情况一样，目前政府只有原则性的政策措施，在老年产业所涉及到的生产、流通、经营、消费等各个环节，缺少配套的可操作性的政策支持，致60、使老年产业服务市场尚未实现规范化和标准化的运作模式，例如存在家庭服务业中的服务标准与税费等较多问题。3.4养老服务事业的市场需求分析随着老龄人口的日益增多和“421家庭”（即两位成年人赡养4位老人和1个孩子）的逐步增加，养老服务市场的供给缺口日趋明显, 为我国养老服务业的发展提供了客观需要和外在的基础条件。目前，全国以及山东、临沂市各地专为老年人提供服务的设施严重不足，养老院床位的缺口异常之大, 养老服务业的市场需求潜力大，xx国际老年城建设的市场前景广阔。3.4.1老年人的身心需求分析老年人的身心需求主要包括生理、心理方面的需求。老年人在生理、心理方面的需求比其他人群更多。从少年，青年，中年61、，一路走到老年，人的心理和生理发生了巨大的变化。特别是对山东临沂市属80岁及以上老年人口比例大的高寿地区老年人，步入老年以后，人在心理和生理上发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。主要表现有身体功能的变化、感觉功能的变化、心理功能特征的变化、生活结构的变化等。据研究表明，老年人需求的方面比其他人群更多，这包括：（1）健康的需求：老年人常常能感觉自己身体的变化，尤其是70岁以后，人体生理功能的衰退是显著的。对于健康的需求是老年人普遍存在的一种心理状态。人到老年，常有恐老、怕病的心理，所以在条件允许的情况下老年人更关注自身的健康状况。（2）工作的需求：这对于退休的老年人更强烈。他们大多尚有工作62、能力，聚然间离开工作岗位肯定会产生许多想法，他们有的希望再次从事工作，以体现自身价值。（3）依存的需求：人到老年，精力、体力、脑力都有所下降。有的生活还不能完全自理，这时他们希望有人照顾，尤其得到子女的亲自照顾。子女的孝顺，将会使他们感到有所依靠。（4）和睦的需求：到了老年，人更希望自己有个和睦的家庭环境，不管家庭经济条件如何，只要全家和睦，邻居关系融合，互敬互爱，互相帮助，老年人就会感到温暖和幸福。（5）安静的需求：老年人一般都喜欢安静，怕吵怕乱，有些老年人就怕过星期天，这一天子女、儿孙都来了，乱嚷嚷地度过一天，对老年人来说，这样的星期天是“苦恼的星期天”。（6）支配的需求：老年人原来多为一63、家之主，掌握家中的支配权。但由于年老后社会经济地位的变化，老年人的家庭地位、支配权都可能受到影响。这也可能造成老年人的苦恼。（7）尊重的需求：老年人离开工作岗位可能会情绪低落，如果得不到尊重，就会产生悲观情绪，甚至不愿出门，长期下去，则会引起仰郁和消沉，埋下疾病的祸根。（8）求偶的需求：丧偶对于老年人来说是极其沉重的打击，丧偶后生活寂寞，心理表现无助，有很强的找个伴的愿望，希望有人照顾。3.4.2老年人对老年护理服务中心（老年公寓）和养老服务机构需求分析老年护理服务中心（老年公寓）兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人64、口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前一个紧迫社会问题。人口老龄化影响家庭结构和家庭赡养的功能。长期以来，我国长辈与子女之间是一种哺育与反哺的关系，即长辈抚养子女，子女赡养长辈，这也形成了中华民族敬老养老的传统美德。随着人口老龄化的日趋严重和计划生育国策的落实，以及人的预期寿命的不断提高，由此将形成越来越多的新的四世同堂家庭，这样一对夫妇至少赡养2-4个老人，在这种情况下，一般家庭很难承担传统意义上的养老义务。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所65、福利院、临终关怀医院以及老年护理服务中心（老年公寓）等。老年护理服务中心（老年公寓）项目是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年护理服务中心（老年公寓）和康乐中心。随着山东经济社会的快速发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，山东临沂市对老年护理服务中心（老年公寓）的市场需求将不断增长。（一）社会对老年护理服务中心（老年公寓）的需求迅速增长（1）我国步入老年型社会后，高龄老人迅速增长，对于三个基本方面的服务需求将变得愈加迫切，这就是日常生活照料服务、精神安慰服务和医疗保66、健服务。这是由于国家推行计划生育政策，一般家庭只生育一个孩子，构成所谓“4.2.1”或“4.2.2”（在农村）家庭结构，目前，独生子女一代已进入婚育期，他们一方面要投身于现代化建设，参与激烈的社会竞争，培育下一代，又要照料双方四位老人，难以承受如此的重负。这就使得从居家养老向社会养老过渡变得势在必行。因此，xx国际老年城建成高标准、国际化的社会养老型和绿色旅居养老示范基地符合社会发展和老年服务市场的需求。（2）随着高龄老人人数的较大增加，对社会服务的需要会越来越多，服务质量要求越来越高，他们的生活用品需要人代购，家务劳动需要人帮助，饮食起居需要人照料，特别是老年人身体本身机体的老化和病损，需要67、求医购药，都离不开他人配送和护理。同时，高龄老人除了日常生活和身体需要照顾外，他们在精神生活方面也需要得到不断的填充，需要得到感情交流，有些老人甚至常常有人能够聆听他（她）们的絮叨，有对久远往事不连贯的回忆，也有对飞速发展的社会新事物的不入时评。这就需要为他们提供像老年护理服务中心（老年公寓）这样的场所和环境，因此，xx国际老年城项目的建设非常必要和及时。（二）建设老年护理服务中心（老年公寓）是大部分老年人的心愿目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养68、老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬尊老助老的“孝德文化”已成为时代风尚。本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的颐寿乐园，按社会发展和老年人需要适时开展老年护理、慢性病护理和临终关怀等护理服务。本项目的实施将建立一个集老年居住、康复疗养、颐寿护理、休闲娱乐、交流老有所用为一体的xx国际老年城（老年公寓）是国内外和临沂市大部分老年人的心愿。（三）大中城市及东南沿海经济发达地区中高收入老年群体对高端老年护理服务中心（老年公寓）需求加69、大社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的老年城，倒成了很多中国城市老人向往的事。目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。（四）低收入老年弱势群体对福利性养老机构需求较高受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体（属老年弱70、势群体）消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年护理服务中心（老年公寓）有较高需求。因此他们对老年护理服务中心（老年公寓）的需求以福利性老年护理服务中心（老年公寓）等养老机构为主。（五）老年护理服务中心（老年公寓）市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年护理服务中心（老年公寓）。从环境上看，老年护理服务中心（老年71、公寓）有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。所谓老年护理服务中心（老年公寓）是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年护理服务中心（老年公寓）、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并72、不关心老人们情感或心理需要。据全国老龄办的最新统计数据，截至2009年底，中国60岁及以上的老年人已经达到1.67亿，其中，80岁以上的老人1899万，失能老人达940万，部分失能老人约为1894万。但是，截至2009年底，全国各类养老机构有38060个，床位只有266.2万张，我国平均每一百位老人拥有1.5张的床位，比发达国家一般在5%左右的比例比较低。据有关部门测算，我国养老机构的床位至少缺300万张。由此可见，我国目前现有的养老机构只能收养老人不足100万人，还不到目前中国1.67亿老年人的1%。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大73、多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。因此随着观念的变化和老年人口的增多，山东和临沂市对老年护理服务中心（老年公寓）等设施的需求有增无减。3.4.2旅游养老的市场需求分析（一）由于人们思想观念的转变，许多老人产生了旅游养老的愿望 传统的观念认为，老人一般都在某一固定地点或是在家里或是在养老院养老。但是随着人们生活水平的提高，人们的思想观念也发生了转变。不少老年人退休之后，在身体和经济条件的允许下，产生了出去旅游的愿望。而以往的短期集中式的旅游项目，耗费大量的体力和精力，使许多老人感觉到力不从心。而旅游养老则不同，老年74、人可以在目的地联系一家养老院，预定床位，然后一边休息一边旅游。养老院的床位比宾馆的房间要便宜得多，所以老年人可以在目的地享受快乐而不增加太多的消费。由于这种思想的驱动，产生旅游养老愿望的老年人会越来越多。 （二）人们生活水平的提高和各项医疗条件的完备是旅游养老的必要条件 随着人们生活水平的提高，一些老人自己或子女具备了一定的经济能力和异地养老的消费能力。改革开放二十多年来，老年人的可自由支配收入不断增加，老年人离退休在家，有固定的收入，没有抚养子女的经济负担，而且子女还经常会给老人一些经济上的补贴，这些使老年人在物质生活得到保障的同时，产生了精神方面的需要，旅游便自然而然地成为一种消费手段。这75、在城市居民中表现尤其显著。 各项医疗条件的完备，使人们比过去更加健康，平均寿命也不断增长。在突发事件时，医疗条件的完备，也可使老年旅游者消除后顾之忧。（三）各地养老机构的数量及规模，服务水平、设施都有了显著增加和改善 近几年，各地养老机构的数量大幅度增加，规模也越来越大，服务也比较完善，交通便利，成为社会关注的新兴行业之一，为旅游养老的接待提供了有力的保障。一些养老院还综合考虑老年人的特点，向其提供“个性化服务”，员工上岗前都要经过专业的培训还配备了营养师和心理师，不仅受到本地老年人的青睐，而且吸引了不少旅游养老的外地旅游者。有些城市在近两年一直鼓励兴建养老机构，但是由于许多原因，不少养老院出76、现了空房现象。旅游养老恰恰能有效利用这些资源，拉动经济的发展。（四）晚辈大力支持和养老保险制度普遍实行是实现旅游养老的保障在现代社会中，工作繁忙的晚辈经常无暇在老人身边照顾老人，为了消除老年人的寂寞和表示孝心，大力支持父母进行旅游养老。有许多都是子女为父母预定床位和询问相关情况，有了儿女的支持，则更能促进老年人旅游养老的开展。 养老保险制度的普遍实行是保证老年人“老有所养”的最有效途径，消除了老年人的后顾之忧，为旅游养老提供了保证。 （五）旅游业的快速发展使旅游养老成为可能 改革开放以来，旅游业无论在交通、住宿、还是景点开发和旅行社等方面都获得了突飞猛进的发展。专业水平和综合能力都有了显著的提77、高，旅游软硬件也趋于成熟，这些都使旅游养老的开展成为可能，为旅游养老的发展提供了条件。 开展旅游养老可以促进旅游业的发展，拉动经济的增长，形成良性循环。旅游养老应该得到政府和旅游企业的充分重视和支持。开展旅游养老，还可以体现出社会对老年人群体的关注，传承了中国“尊老”的传统美德，也开阔了老年人的视野，提高了生活质量。（六）老年人旅游养老市场潜力巨大 从国外老年人旅游的发展历程，展望我国的老年人旅游产业的发展，我们可以看到我国的老年人旅游市场具有巨大的发展空间。 根据最近一次世界老年人旅游大会的资料,美国人口中约有1/5的人年龄超过55岁,他们当中有47%的人，最近有过远程出游的经历。可见在国外78、老年人已构成了旅游人口中颇具规模的一支队伍。另外1990-2000年美国总人口增长7%，而55岁以上的人口将增长11%,他们的收入也随之增加，但是他们的日常开销却比年轻人少得多,子女已远离他们,社会保险免去了他们的后顾之忧，许多身体健康者往往选择昂贵的航空和游船来旅游，给旅游企业带来高额利润。对比中国老年人群体，我们发现中国大城市，如北京市的老年消费群体，家庭月退休金达到2000元以上的，占到六成以上。其中将近81%的受访者认为只要生活的充实，高兴，不会过多的考虑钱的问题，他们可以去旅游，可以做自己喜欢的任何事情。 因此从我国老年人旅游市场发展趋势来看，老年人将为旅游市场带来更大的商机。（七）79、“绿色旅居养老”模式是今后养老产业市场需求的主流之一在当今全球老龄化现象普遍的情况下，作为世界人口1/5的中国和不断增长老龄化群体，发展老龄旅游养老产业将是解决老龄人口服务普及的必然趋势。面对我国老龄化社会实际，以老年旅游业和养老服务市场为结合点，探索出依托旅游旅居资源发展绿色养老产业带动老龄市场为目标的，开发出具有适合中国老龄人口普及和实惠的联合互动型“绿色旅居养老”模式将是今后养老旅游产业市场需求的主流，也符合临沂市和xx建设成为“xx休闲养生产业集群”和旅游发展规划中临沂被定位为 “休闲养生基地”的建设目标。3.5养老服务事业的市场机遇分析3.5.1中国老年护理服务中心（老年公寓）的需求80、与发展我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年护理服务中心（老年公寓）等。老年康乐中心（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年护理服务中心（老年公寓）兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发81、展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年护理服务中心（老年公寓）。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”，老年护理服务中心（老年公寓）的市场需求将不断增长。3.5.2老年护理服务中心（老年公寓）需求的不断增长（1）中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或82、7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10%以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000 年的0.94亿（占总人口的7.3%），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年康乐中心会成为越来越多老年人的首选，对老年康乐中心的需求会不断增长。 （2）观念的变化。中83、国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年护理服务中心（老年公寓）和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2%。有47%的老人希望与子女共同生活，52.4%的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，84、有64.8%认为这种方式很理想，而有35.2%的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6%仍愿与子女分开住，有15.4%的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年护理服务中心（老年公寓）为首选，有的认为“老年护理服务中心（老年公寓）是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年护理服务中心（老年公寓）的需求是加快增长的。 （3）社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目85、前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90%。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4%，其中独居老人为13%，偶居的占49.4%。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年护理服务中心（老年公寓）的需求将更加迫切。 （4）现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5%，中年人（4050岁）有42.8%希望将来与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养86、老的方式。所以老年护理服务中心（老年公寓）的社会需求是逐渐增长的。 （5）随着老年护理服务中心（老年公寓）数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年老年护理服务中心（老年公寓）的发展规划，入住人数取老年人口总数的3%的比例为宜（发达国家一般为45%）。按此比例，到2010年上海市老年护理服务中心（老年公寓）市场需求总量将达到187万平方米。如将此比例推至全国，那么对老年护理服务中心（老年公寓）的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时，随着老年护理服务中心（老年公寓）的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年护理服务中心（老87、年公寓）的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。3.6养老服务事业的市场发展趋势3.6.1市场化养老服务机构将成为未来老年养老服务业市场的发展趋势纵观山东老年住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老服务机构无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老服务机构深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活88、，适应性强；经营策略上更多思考；管理手段上多样，市场化运作；负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型；运作成本上更经济、有效。3.6.2养老服务机构将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老服务机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，因此养老服务机构从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对养老居住环境的特殊要求。地处平邑xx国际老年城符合选址要求。3.6.3养老服务机构的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年护理服务中心（老89、年公寓）的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定山东现有的养老服务机构中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年护理服务产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品将占有一席之地。本项目属以生态型中档老年护理服务产品为主的“绿色旅居养老”模式的养老服务机构符合发展市场的发展趋势。3.6.4“自然生态型养老服务机构”将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如90、释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与大自然山水和生态园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此本项目以“xx文化”为主题的“自然生态型养老服务机构”的出现将倍受老年人的青睐，依托周边旅游资源发展的绿色旅居养老银色产业是未来市场开发的主流之一。3.7养老服务市场竞争优势 (1) 区位优势明显、交通便利项目区所在山东临沂市xx区（2）政策优势与建设机遇良好“拉动内需”将刺激旅游投入，旅游业作为拉动内需的优势产业，将获得国家和各级政府的大力支持，本项目的政策优势明显。国家和山东出台制定了发展老龄事业、开发老年产业的一系列涉及老年人的政策和规定，并相应赋予了一系列优惠政策，加大91、了各方面的扶持力度。对外开放老龄事业自身和相关行业都将进一步加快与国际接轨的步伐，老年产业发展的投资环境将进一步优化，利用外资在深度和广度上的扩大，将给山东平邑xx国际老年城项目带来良好的市场机遇。3.8养老服务目标市场定位及营销3.8.1市场定位原则采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。树立良好的职业道德、全心全意为老年人服务，最大限度地满足社会医疗、养老护理需求。本着老人第一、服务第一、质量第一、信誉第一的原则，不断提高医疗护理技术水平和养老护理质量。采取新的护理和管理理念，在山东首家推出个案护理、全面照顾的全新方式，实现92、与国际老年人服务机构的做法接轨。坚持以老人为中心、以质量为核心、代子女尽孝心、为社会献爱心的原则。3.8.2养老服务目标市场总体定位主要面向国内收入较高的行业政要精英老人和比较富裕的海外侨胞：（1）新富阶层与精英人士离休老干部；（2）行业政要名人、劳动模范、“三八”红旗手、商界领袖和成功人士老人；（3）有经济实力国内“候鸟式”迁徙旅居养老的老人；（4）港澳台、全球华人华侨及海外人士。3.8.3营销策略（一）科学定位经营模式目前，综合参考老年服务机构在全国的经营模式，山东临沂xx国际老年城项目的经营模式定位为产业化、市场化模式。市场化模式最突出的特点是投资经营模式不断创新，养老机构的发展凸显生机93、，集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的多功能宾馆式民办老年服务机构。它在投资经营模式上不断创新，利用滚动发展的方式，不断扩大再生产，利用市场经济的杠杆，形成养老服务的产业化、市场化的可持续发展模式。他们采取入住老年人一次性购买服务机构使用权的办法，可以使项目较快的回收资金，进一步扩大投资，这种采取滚动式的发展，解决了绝大多数民办养老设施资金短缺、入住率低、经营亏损的恶性循环的局面。 山东临沂xx国际老年城项目规划建设接待养老床位总规模达1000个床位，定位在中高档次为主，主要面向国内收入较高的老人或比较富裕的海外侨胞，这样的档次规模在全国范围内已经属于中上水平。按本项目的94、建设目标加以实施以后，无论在档次上、规模上、还是功能上已经全面领先广西同行业，差异化的手法战略能有效全面甩开对手，使项目得以占领制高点。（二）营销手段多样化（1）盈利模式灵活多元化山东临沂xx国际老年城项目的实际情况，项目旅居养老市场消费盈利模式宜采用中国传统实际消费制、养老俱乐部会员制两种盈利模式。中国传统实际消费制盈利模式：根据中国传统旅游饭店宾馆的消费习惯，按照接待规模容量的实际消费回收资金，一般按天或钟点计，可如实地直观反映项目经营成效。养老俱乐部（VIP）记名会员制盈利模式：在中国传统消费习惯基础上，适当降低入住消费门槛，以会员制出租为主要经营方式，采取创新型的记名会员制盈利模式，收95、费水平要比福利型养老机构的收费水平高。入住的VIP会员通常需要在分月或分季度交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费就可定期连续记帐式消费，记名会员卡还可以继承和转让，租期一般比较分散，有长有短。项目业主管理机构通过打造专业护理品牌，配备必要的康复医疗设施与服务人才，提高收费标准获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质，利润最为可观，但资金回笼速度较慢。 （2）提供“快乐农耕”场所，候鸟迁徙型旅居胜地迎着初升的朝霞或沐浴着淡淡的夕阳，在儿孙的陪伴下“劳作”，收割者自己耕耘的成果，或者播种来春的希望没有人不为之动容的！规划由国际老年城与周边村民96、进行联营开发占地5公顷的银发农庄，为具有劳作能力的老年人提供“快乐农耕”场所，营造“采菊东篱下悠然见南山”诗境，将诗境变成真真实实的生活场景。xx地处，冬暖夏凉，老年人生活对自然环境、气候一系列较为苛求的因素这里全部具备，对有“候鸟式”应时移居（避暑、避寒、避闹等），“休养式”暂居（与休闲、旅游、调节生活相结合）以及“度假式”借居等愿望也具备，对经济条件较好的老年朋友具有巨大吸引力，可让老年消费者在与大自然零距离的环境中生活，享受清新的空气、纯净的水质和新鲜的食物，而且活动空间大，视野开阔，心情舒畅了，生活质量和健康水准将大大提高。（3）提倡突出“搭伴养老”模式老年夫妻互养是国际公认的最佳养老97、模式，解决老人特别是丧偶老人的孤独和照料问题已经成为社会和家庭的一大难题，寡居老人日益增多，单身老人的求偶需求日益凸显，老有所伴，“再婚是为养老某”对老人生活质量至关重要。根据2000年第五次人口普查资料，我国60岁以上的老年人口中，有配偶的比例为67.33%，丧偶比例为30.36%，对于老年人来说，丧偶和退休对于生活的影响一样，都是表示非自愿失去一个重要角色，丧偶表示婚姻生活上的“退休”，对老年人的经济、心里以及社会关系都有严重的不利影响。“搭伴养老”的方式，能给丧偶双方精神上的寂寞孤独带来极大的抚慰，可作为本项目市场开发营销的卖点之一。第四章旅游客源市场和规模预测4.1山东旅游业发展概况近98、几年来，山东省党委、政府高度重视旅游产业的发展，始终把旅游业作为山东国民经济新的增长点和支柱产业加以培育和发展，对山东的重点旅游资源和产品进行了整合提升，围绕把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业为目标，抓住旅游资源和产品开发取得了长足的发展，山东旅游业发展正在从旅游资源大省向旅游强省提升。近几年来，全区旅游接待人数和旅游收入持续快速增长，旅游经济总量稳步提高。据统计， 2009年，山东全年接待入境游客209.85万人次，国际旅游外汇收入6.43亿美元，同比分别增长4.39%和6.93%，分别比全国平均增幅高8.49和9.83个百分点；入境游客接待人次排名位居西部99、第2，在全国位次继续保持第10位；旅游外汇收入排名上升1位，位居全国前位；接待国内游客首次突破1亿人次，达到1.18亿人次，国内旅游收入657亿元，同比分别增长21.9%和33.6%，分别比全国平均增幅高10.8和17.2个百分点；实现旅游总收入701亿元，同比增长31.3%，高于全国平均增幅20个百分点。旅游总收入相当于全区GDP的9.1%，比上年提高1.66个百分点。2010年全区旅游工作会议提出山东旅游业近期的宏伟目标：打造千亿元产业，加快旅游强省区建设步伐，努力把旅游业培育成为我区国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意山东要加快发展旅游业。加大宣传力度，唱响“天下风景，美在山东”。100、旅游业发展成为广西国民经济的支柱产业和对外开放的重要形象产业。未来山东的旅游业发展将紧紧抓住特色旅游产品建设，加强和完善旅游基础设施建设，积极开展旅游合作，拓展旅游市场，努力把山东建设成为特色鲜明、设施完善、服务一流、驰名中外的旅游强省和国际旅游目的地。4.2项目区域旅游资源概况项目所在的山东xx区地处，以名胜古迹、侨乡风情、宗教文化、商贸旅游为特色，丹霞地貌和岩溶地貌景观遍布各县(市)区，农业生态资源丰富多彩，4.3临沂旅游业发展现状近年来，临沂市把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业为重点，积极实现自治区党委、政府提出的建设旅游强省（区）和打造千亿元产业的目标101、，临沂市市委、政府提出了 按照“创新理念、整合资源、突出特色、构建产业”的临沂旅游业发展思路，加大全市旅游资源整合力度，把景点、景区、线路、企业很好地整合联动起来，拉长产业链，把旅游业打造成为临沂市的支柱产业的旅游工作目标，加大投入力度，加强旅游与文化的有机结合，强化宣传促销，突出临沂千年文化效应和云天文化城、会展商务、健康养生等临沂旅游特色，打造旅游品牌，加强行业管理，探索旅游经营管理新模式，狠抓安全工作，以行之有效的措施确保了临沂市旅游业持续平稳快速增长。2009年，临沂市旅游业克服了国际金融危机的严重冲击，认真贯彻落实中央、自治区“保增长、扩内需、调结构”政策，坚持“突出重点、打造精品、102、配套完善服务设施、积极发展临沂旅游大产业”工作思路，全年累计接待游客611.9万人，同比增长14.9%，其中，接待入境旅游者1.37人次，下降55.2%；接待国内游客610.53万人次，增长15.3%。实现旅游总收入36.76亿元，同比增长30.9%，其中，实现入境旅游收入709.27万美元，下降45.9%；实现国内旅游收入36.28亿元，增长33.5%。4.4临沂市旅游客源市场特征现状分析（一）临沂市国内游客行为分析（1）按客源地划分 据抽样调查显示，到临沂市旅游的游客以山东省内为主，占国内总客源的64；其中在济南游客中，以泰安、青岛等大城市为主，（2）按旅游目的动机划分 据抽样调查显示，临103、沂游客的旅游目的以休闲观光度假为主，旅游目的前四位分别是休闲游览度假、探亲访友、商务活动以及养生康体，来玉林市游客旅游以休闲度假、康体养生、商务会议为目的的占大部分。 （3）国内旅游者按职业划分 2006年到临沂市旅游的游客中企业管理人员、个体私营业主、公务员和服务销售人员所占比例最大，分别为17、15、14和14。（二）临沂市入境游客行为分析根据对山东海外旅游客源市场分析及临沂市接待入境游客情况，目前临沂市接待入境游客总体数量不多，地域比较集中，多为亚洲国家和地区，旅游目的以探亲访友和商务会议为主。 临沂是我国革命老区，因此每年回乡探亲访友的海外华侨占临沂市入境游客的大部分。探亲访友也成为临104、沂市入境游客的主要目的。其次是观光游览、民俗风情体验、专业访问和考察。 入境游客在临沂市的消费主要为长途交通，其次是住宿、餐饮、购物、游览观光，而在通讯、娱乐上的消费则较低。要提高旅游收入，必须完善旅游服务设施、丰富旅游产品高旅游接待能力，打造精品旅游产品，对境外游客产生强大的吸引力。（三）临沂市休闲度假、养生康体、商务会议旅游市场分析 据抽样调查结果显示，2006年游客来临沂的目的大多是休闲游览度假、探亲访友、商务活动以及养生康体，分别占34.3、19.8、21.6和14.5，从相关数据可看出，无论是临沂市游客接待量，还是临沂市的休闲度假、养生康体、商务会议市场，都处于稳步增长状态。近年来，105、临沂市政府为大力发展旅游业，不断优化临沂市的旅游环境，提高旅游从业人员的素质、兴建多功能的景区、改造旧的景区，并取得了较大的成绩，可见临沂市休闲度假、养生康体、商务会议的市场空间很大，这为xx国际老年城项目开发提供了较好的客源依托。4.5绿色旅居养老旅游发展前景分析绿色旅居养老旅游不同于一般旅游，是以养生养老为目的，需要在观光游乐中开展养生活动，需要特殊的养生保健项目，旅游的六要素应该合理地围绕养生养老进行配置，并结合观赏、休闲、会议、度假、康复保健等目标，建设基础设施。随着我国国民生活水平的逐步提高，以及“亚健康”状态在都市中日渐普遍，人们对生活质量和身心健康的关注越来越多，养生养老开始成为106、时代的热点和潮流，有着广阔的市场空间。根据我国目前养生养老旅游市场的调查分析，人们消费绿色旅居养生养老旅游产品类型的需求趋势主要表现为： （1）延年益寿，即寻求高质量的生态环境，结合不同时节，以养生保健生活方式达到长寿的效果；（2）强身健体，即在理想的养生保健场所进行适量运动来养精固元； （3）修身养性，即需要一种简单的生活方式和生活节奏来舒缓身心； （4）医疗，即通过优质生态环境的要素，针对各种疾病进行康复治疗； （5）修复保健，即逃离空气污染、水污染、噪音污染的城市环境，寻找修复的环境； （6）生活方式的体验，有两层含义，一种是与养生保健的民俗相结合，一种是与旅游的十大要素相结合； （7）107、养生保健文化体验，将生态与养生文化结合。 本项目是依托xx区丰富的旅游资源和发展潜力，将本项目打造成为临沂市区域性旅游接待集散中心和绿色旅居养老示范基地，旅游市场前景乐观。因此，xx国际老年城项目绿色旅居养老旅游具体的细分市场结构如下：（1）从地域角度来看：境内以山东区内济南、泰安、青岛、连云港等中心城市和养生养老客源市场为主，境外以港澳台地区、海外华人及亚洲市场为主； （2）从年龄角度来看：充分利用临沂独特的生态旅游资源和优美的水库库区生态环境，以银发市场为主，中年为辅；银发市场的休闲度假消费数量较大；消费意向为康体疗养、延年益寿； （3）从性别角度来看：以女性市场为主，养生保健消费较大，其108、养生养老商品的购买力较强； （4） 利用临沂市丰富的旅游资源和良好的气候环境资源，重点开发中青年消费市场和商务市场。从商务市场看，养生保健消费量大，对生态养生餐饮消费要求较高；较为注重养生养老场所的档次规格，消费额较高；中青年消费市场诉求多为修复保健类产品，以养生修复消费为主，对产品的多样性要求较高； （5）养生养老度假市场是吸引那些有钱又有闲的老年人来xx旅游、疗养甚至定居，开发以银发市场为主，高端市场以中年市场为主，生态养生的休闲市场以银发市场为主，周末市场以单位团体消费为主，节假日以亲朋好友休闲消费为主。4.6项目的主导旅游产品与客源市场需求对应分析（一） 节假日旅游兴起、短途旅游需求旺109、盛近年来，国家提倡带薪旅游、将长假分割成短假，这种只有12天的休闲旅游方式，促进了城市周边旅游带的发展。据国家统计局发布的公报显示，2009年我国全年农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；全年农村居民家庭恩格尔系数为43.5%，比2006年上升0.4个百分点。城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%；城镇居民家庭恩格尔系数为36.5%,比2007年上升0.2%个百分点。据2009年山东社会发展统计公报，山东全年农村居民人均纯收入3980元，剔除价格因素，比上年实际增长10.6%；城镇居民人均可支配收入15451元，实际增长12.0%。农村居民家庭恩格尔110、系数（即居民家庭食品消费支出占家庭生活消费总支出的比重）为48.7%，城镇居民家庭恩格尔系数为39.9%。人们的生活水平有了极大的提高，休闲度假等旅游活动已成为大多数城市居民提高生活质量的组成部分，短途旅游将很快由“中层化”过渡到“大众化”。（二）对自然生态型旅游产品的需求日益加强随着旅游者素质的不断提高，他们已经不满足传统的考古型的观光旅游。加之，目前，我国国内旅游的客源主体是广大的城镇居民，他们长期生活在喧嚣拥挤的城市中，“回归大自然”成为他们缩短人与自然距离的主要旅游追求，他们对乡村农家乐游、森林旅游等自然生态型旅游产品的需求日益加强。本项目依托项目区的临沂市、平邑结合其资源特点推出的休111、闲养生游、乡村农家乐游等旅游产品可以满足本地居民及外来游客对自然生态型旅游产品的需求旅游需求，客源市场前景广阔。（三）休闲养生度假旅游需求依然强烈随着工作生活压力的增大和居民休闲时间的增加，越来越多的人选择离开常住地，到生态环境优良的地方小住，来使身心得到充分地放松，这种休闲度假式的旅游需求，在相当长一段时期内将保持旺盛的增长势头。本项目生态环境良好，乡土风情纯朴，xx文化积淀深厚，具有优良的康体度假休闲的小气候环境，结合其旅游资源特点，推出康体养生游、乡村度假休闲游等旅游产品来满足游客的休闲度假需求。（四）旅游者需求呈现多样化，对特色旅游有强烈需求旅游者水平随着不同经济水平、不同的时间和空间112、不同的消费欲望而表现出不同的消费层次。目前旅游者的身份组成越来越多，旅游行为的公众化，使得旅游消费也日趋多样化个性化、自主化。同时，特色旅游的兴起是现代旅游市场中旅游者旅游需求多样化的表现，是旅游者个性特征的体现。在游客的旅游行为中，“互动体验游”“乡村风情游”、“生态休闲游”等特色旅游日益成为旅游者追求的时尚。本项目依托项目区的临沂市、平邑xx结合其资源特点推出个性突出的特色养生旅游项目，来迎合游客“求特、求异”的旅游需求。（五） 旅游者追求更多的参与性在现代旅游过程中，旅游者已经不满足于 “上车睡觉，下车拍照” 的旅游模式，不希望自己的旅游过程变的程式化。他们渴求通过亲身的参与和交流，体113、验到当地独特的生活，全方位地领略当地的风情。因此本项目在旅游产品设计开发中，应重视旅游者的参与性，多推出体验类的旅游项目，以改变临沂市和平邑xx以往传统的旅游方式。（六）家庭旅游将成为流行趋势随着居民生活水平的提高，近几年，我国居民私家车的拥有量不断攀升；以家庭为单位的短途旅游增长势头迅猛。这部分游客多聚集在大中城市，近距离的特色旅游景区对他们构成绝对的吸引。家庭旅游具有年龄跨度大、构成复杂、需求多样的特点。本项目在开拓老年家庭旅游市场时，应主要推出适合老、中年等年龄段旅游产品为主，要特别注重老年人，开发的比重，满足各层次家庭旅游的需求。4.7客源市场定位目前，真正意义上的养生养老旅游在我国尚114、处于萌芽状态，相关的客源市场统计数字和相关资料匮乏，养生养老旅游客源市场还处于起步阶段，目前大多数人的出游目的还只是到大自然中放松一下，是一种比较粗放的绿色观光旅游，真正意义上的养生养老旅游还有待发展。随着我国人口老龄化的加剧，以及人们健康观念的提升和生活水平的提高，注重修养调整的人越来越多。另外，随着城市化进程的加快，城市人口的生活压力越来越大，越来越多的人处于亚健康状态，倾向于自然希冀摆脱城市钢筋水泥束缚的年轻人越来越多，可以预言，养生养老旅游在未来的旅游市场上将是一个新的增长点。（一）按地域定位从我国目前城镇居民消费增长趋势看，居民出游率增长，出游次数增多。根据本项目的区位条件、对外交通115、条件、资源特征、现有客源活动行为规律及其发展趋势，将其客源市场定位为：依托临沂市区及周边地区、山东区内大中城市，立足平邑xx区，重点外联沿海和港澳台，面向全国。核心目标市场：境内临沂市区及周边市县、山东区内的大中城市与江苏、入境港澳台地区；基本目标市场：境内山东区内边远的其他市县、区外经济较发达地区；专项旅游目标市场：充分发挥项目区所在地临沂市旅游资源以“名胜古迹、侨乡风情、宗教文化、商贸旅游”为特色和“xx，胜景如林”美誉的优势，本项目专项旅游目标市场将开拓以国内外康体养生度假、老年产业商贸为主要目的的中老年人“xx市场”以及国家政要商人和各类行业精英人士等中高端消费人群市场。（二） 按出游116、目的定位结合项目的区域位置、旅游资源及旅游产品特点，本项目以康体养生度假、乡村生态休闲、老年产业商贸为主要出游目的的游客为客源主体，该部分游客是本项目的核心目标客源市场。（三） 按出游方式定位结合国内游客出游方式的大趋势，在出游方式上项目周边城市客源以家庭、亲友结伴和自驾车出游为主，而项目区吸引、分流临沂市周边旅游景区的游客则以团体游客为主。第五章 项目选址与建设条件5.1项目选址方案根据对山东临沂xx国际老年城项目现场踏勘考察论证与比较筛选，确定本次项目建设方案将拟建项目选址于临沂xx旅游景区的休闲旅游度假区范围，确定的具体边界为东部以临沂市区发展。项目用地除部分为临沂市xx区，山地林权清晰117、，没有土地纠纷，拟由项目业主按国家有关政策法规要求取得项目用地使用权，土地性质为社会公益事业用地；完全符合xx区城市总体规划、平邑土地利用总体规划、等相关规划要求。5.2建设条件分析5.2.1区位条件优越（1）地理位置 项目区位临沂市平邑县北部的成，地理坐标为（2）经济区位本项目区所在的临沂市地外山东东南部，位于连云港两省区交界处，东与日照市、江苏省徐州市相邻，是山东地区政治、经济、文化、交通中心，是淮海经济区结合是我国东部。作为山东沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“韩国，日本”的重要陆路通118、道和跳板。也是海峡两岸农业合作试验区，中国沿海经济开放区。（3）交通区位临沂xx国际老年城项目所在的临沂市西部，已基本形成现代交通网络体系，国道（4）旅游区位xx国际老年城所在的临沂市旅游产业体系是山东“一个旅游龙头、两大旅游集散地、三大国际旅游目的地、四大旅游品牌、五大旅游特色、六条精品旅游线路”产品体系的重要组成旅游大网络体系的重要节点。xx国际老年城所在的xx区位于临沂市旅游业发展总体规划中“一个旅游中心，两条旅游发展轴，三个旅游经济区” 临沂市旅游建设发展战略布局，是山东宗教历史文化旅游区的重要组成。5.2.2区域旅游资源丰富项目所在的临沂市素有 “xx区，胜景如林”之称。旅游资源以名119、胜古迹、侨乡风情、宗教文化、商贸旅游为特色，被誉为“xx天然园林”，是“中国优秀旅游城市”。 项目所在的平邑县旅游资源丰富、互补性强，人文与自然旅游资源交相辉映，环境优美的xx景区，休闲度假、康复疗养、服装展示、商贸洽谈、生态旅游的理想之地，临沂市旅游业的发展潜力大。因此，特色鲜明、类型丰富、互补性强的旅游资源为本项目打造成为临沂市区域性旅游接待集散中心和绿色旅居养老示范基地奠定了良好基础。5.2.3自然环境条件适宜（1）地形地貌-（2）气候-。（3）土壤项目区的土壤母岩结构主要是山土，林木，土壤深厚、疏松、肥沃、湿润、适宜种植水稻、柑橘、荔枝、龙眼等多种农作物，且适宜植物景观营造。（5）森林120、植被 项目区属林业植物区，- （6）野生动物 据调查，项目区现有的兽类动物主要有蝙蝠；鸟类有燕子、杜鹃、猫头鹰、鹧鸪、乌鸦、吊丝鸟、画眉、白鹭、了哥、黄莺、白燕、山麻雀等；两栖爬行类动物主要有青蛙、马蜴、鳖、赤练蛇、壁虎等。（7）生态环境质量项目区内及周边无工厂、矿区，污染源主要来自项目区及周边村民生产及生活污水。项目区植被繁茂，加上大面积的森林小区域环境调节，境内空气清新、负氧离子含量高达每立方米220万个，总体环境质量良好。5.2.4社会经济背景良好临沂市xx区经济基础坚实，商贸发达繁荣。是山东重要的大理石基地、水果、禽畜生产基地，全国著名的“规模以上工业总产值、社会消费品零售总额等指标增121、速列全区第一，规模以上工业增加值、实际利用外资、城镇居民人均可支配收-5.2.5基础设施有一定基础（1）交通：-（2）供电：-（3）通讯、电视：邮政通讯方面主要依托成钧镇，中国移动公司和中国联通公司已在项目区周边安装有移动通讯基站，中国联通、中国移动、中国电信的信号均已覆盖项目区内，并开通宽带上网业务。（4）给排水：-5.2.6客源市场前景广阔。随着生活水平的不断提高、带薪休假制度的实行和我国人口老龄化的加速，旅游养老作为一种新的旅游方式和一种新的养老模式, “观光与休闲旅游养老、分时度假旅游养老、观光地养老置换”等旅游养老模式逐渐被大众所认识，目前，孝敬老人保健养生游、生态养生休闲游已成为现122、代中老年人生活的风向标。针对我国国民生活水平的逐步提高，以及“亚健康”状态在都市中日渐普遍，人们对生活质量和身心健康的关注越来越多，绿色旅居养老开始成为时代的热点和潮流，为现代旅游业和老龄产业的发展提供良好机遇，本项目有着广阔的市场空间，客源市场前景广阔。 5.2.7项目机遇良好（一）目前，随着国家和地方相关政策的出台，消费需求可望逐步启动，而旅游消费将在扩大内需中发挥重要作用，国家和各级政府将给予大力支持，有助于提升和改善旅游基础设施，带动旅游产品的开发。这将为本项目建设提供了优良的外部环境。（二）国家和山东出台制定了发展老龄事业、开发老年产业、建设“爱心护理工程”的一系列涉及老年人的政策和123、规定，并相应赋予了一系列优惠政策，加大了各方面的扶持力度。同时随着中国沿海城市自由贸易区的建设开发，对外开放将推进到一个新阶段，老龄事业自身和相关行业都将进一步加快与国际接轨的步伐，老年产业发展的投资环境将进一步优化，利用外资在深度和广度上的扩大，将给山东xx国际老年城项目带来良好的市场机遇。5.2.8 施工条件具备现已有一定规模的基础设施，对外交通便利，水电供应有保障，项目建设所需的钢材、水泥、砂料、石料等材料在项目区周边供应充足，施工企业众多，经验丰富，技术力量雄厚。总之，山东xx国际老年城项目的开发建设具有优越的区位条件、良好的自然生态环境，同时项目建设的社会经济背景好、客源市场前景广阔124、外部投资环境和发展机遇良好，建设条件具备。第六章项目建设方案初步构想6.1指导思想根据我国老龄事业和旅游业发展相关产业政策，抓住山东建设旅游强省以及沿海城市经济区开放开发全面加速推进等良好历史机遇，全面落实科学发展观，依托“xx国际老年城”项目区得天独厚的养生养老旅游资源和临沂市区位交通优势，积极实施“爱心护理工程”，以市场需求为导向，突出中国“孝德文化、养生保健文化”、 “xx文化”和“绿色旅居养老”模式为主题特色，强化“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧”、“老人至上、服务至上、诚信至上”、“让入住老人满意、让家属子女放心”、“让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐”的建125、设宗旨，以打造绿色养老护理服务品牌，具有国际影响力的绿色旅居养老产业基地和爱心护理示范工程。6.2项目建设理念（1）打造“田园牧歌、世外桃园”树立以人为本、科学设计、合理布局、规范建设、优质服务的理念，用老年福利社区化模式实现老年人旅居养老、康复疗养、颐寿护理、休闲娱乐、生活照料、临终关怀等一站式优质养老服务。（2）突出前瞻性与高起点：按照高起点、高标准、高水平的思路，以建设全国先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，建设要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相融合的xx建筑风格。（3）充分体现以人为本的原则，强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创126、造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。（4）可持续发展与生态相适应：把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向，营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划，强化可操作性，充分考虑老年人的的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。6.3项目产品开发思路实施“政府引导、市场运作”综合开发模式。抓住国家西部大开发大力发展特色旅游业、充分利用国家给予建设“爱心护理工程”等各项优惠政策；同时在政府调控引导服务的前提下，按照现代行业产业化标准，实施“谁投资、谁经营、谁管理、谁收益”政策，通过市场化运作方式积极有序地促进xx国际老年城127、的开发建设，走以老年绿色旅居养老和老年颐寿护理，带动餐饮、医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。注重项目产品总体策划中国“孝德文化、养生保健文化” 、“沂蒙文化”底蕴和绿色旅居养老文化品位的提升，突出“中国孝德文化”、“绿色旅居养老”、 体验和项目区优越区位、良好旅游气候环境相融洽的主题特色，强调以人为本、生态优先、和谐养老、文化包装、科学发展的理念，采用低碳旅游经济发展模式，按照区域性国际化的标准为起点，开发绿色旅居养老、老年康复疗养、颐寿护理、等特色产品，体现“绿色旅居养老+低碳休闲旅游”主题的多样性、奇特性和区域性国际化特点。配套旅游养老“吃、住、行、游、娱、购、医、疗”多要素128、设施，初步配套完善xx国际老年城的养老康复、颐寿护理、精神慰藉、心理治疗、临终关怀和旅游服务功能系统，以市场为导向，以效益为中心，服务xx、辐射全国、面向海外。搞好市场调研和项目升级产品策划，从现代老年人养老护理心理和健康需求以及旅游休闲度假为主的角度选准主题，创出精品，提高项目的策划水平和科技含量；突出项目活动的低碳化、安全性、康体性、娱乐性和体验性，注重项目产品的创新和与时俱进，不断丰富内涵和推陈升级，以创新发展作为后续支撑。6.4项目产品设计原则（1）生态优先，尊重自然尽量保持xx景观、自然风貌和植被，充分利用现状的山林植被与水体、村庄，注重自然生态营造以及与地形地貌衬托衔接，严格保护和129、发挥其景观资源特色和优势，始终坚持生态优先原则，尊重区域自然生态和人文生态的本底，按照循环经济学理论和方法全面推进xx国际老年城开发建设过程中的清洁生产机制，实现项目开发与生态环境保护良性循环、生态资源可持续利用以及人文环境的和谐发展。（2）突出特色，重视文化xx国际老年城的项目产品要根据市场需求、人口老龄化和旅游业与老年护理服务业发展的趋势，树立“凸显特色创品牌，营造精品促发展”的开发观念，准确把握地方文脉和中国“孝德文化、养生保健文化”“xx文化”主题，对开发主题和特色产品进行科学定位，突出本项目区的地域区位特色、资源特色、环境特色、服务特色、区域旅游景点组合特色、人文生态和旅游文化内涵等130、多方面的个性特征，增强“特色性和差异性”，开发“低碳环保、绿色生态、科普宣教、参与安全、娱乐趣味”相结合的项目，体现“绿色旅居养老+低碳休闲旅游”主题。（3）适度超前，市场导向xx国际老年城项目开发要依托山东沿海城市的经济发展辐射优势，结合自身优势和特点，立足现在，适度超前，树立能适应21世纪市场需求趋势的思路，设计和推出高品位的特色项目产品体系。同时xx国际老年城项目开发作为市场推动型旅游养老基地，其产品开发与经营管理必须符合社会主义市场经济条件下的市场运行规律，要面向国际国内市场开放。要体现市场的杠杆作用，遵循以资源为基础、市场需求什么产品就生产什么产品为原则，瞄准人口老龄化和旅游业发展的131、趋势市场需求，策划具有较长生命周期和满足消费者心理需求的适销对路项目产品系列，以满足不同层次和不同品位的消费者需求。（4）公众参与，和谐共生xx国际老年城项目开发应兼顾项目区周边群众利益，得到当地群众的配合支持，同时要关注民生，动员群众参与老年护理服务项目中上下游产品生产供应与服务，增加群众收入，带动周边群众致富。同时要与山东、旅游发展规划等外部相关规划衔接，与临沂市、平邑周边旅游景区的旅游产业要素和养老服务机构形成区域协调联动、科学和谐发展。6.5项目开发定位建设标准定位强化“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧”建设宗旨，经过3-5年对xx国际老年城项目的开发建设，将xx国际老年132、城建成为山东经济区一流的国际化异地养老护理服务示范社区和临沂市区域性旅游接待集散中心的框架皱形，达到国家级旅游景区标准。 整体形象定位项目整体形象为“xx国际旅居养老乐园”。项目产品定位项目的系列产品主要分为：精英健康养老保健、康复疗养护理体验、老年养生文化科教、银发产业商贸服务、旅游休闲接待、 “xx”景观游览。主导功能定位重点突出以精英健康养老保健、康复疗养护理体验、中国孝德文化科教、银发商务休闲度假的主导功能，并与项目区所在地的临沂时和平邑县的周边景区区域旅游、新农村建设，形成功能完善、综合性强的国际化绿色养老旅游胜地和xx旅游接待集散中心。品牌推广定位 项目推广与打造的“三大”品牌为：133、根据山东经济区旅游发展规划对临沂市的功能定位“养生休闲基地”的要求，建成服务于各类精英和老年人高端消费人群的生态养生养老会所” “xx国际养生休闲度假胜地”；依托项目区“xx文化”为主题的综合优势，建成融老年居住、康复疗养、颐寿护理、休闲娱乐、情感交流、精神慰藉、心理治疗、临终关怀于一体一站式服务的养老康复旅游胜地“绿色旅居养老与颐寿护理示范基地”；目标市场定位以高标准、中高档次的国际老年护理服务和康复疗养消费市场为主；营造老年居住、康复疗养、颐寿护理、休闲娱乐、情感交流、心理治疗、临终关怀为一体的生活环境，为行业领袖、商务精英、名人政要和海外侨胞老年人提供绿色旅居养老和健康疗养服务；同时接待134、国内外各地的中高端老年团体旅游市场。6.6项目建设总体目标 本着“整合资源、打造品牌、丰富产品、完善配套、科学发展”的开发宗旨，通过本项目的实施，将本项目建设成为以中国“孝德文化、养生保健文化” “沂蒙文化”为主题，以养生保健、和谐养老以及老年颐寿有机结合的系列老龄产业品牌和“绿色旅居养老”模式为特色，以精英健康养老保健、康复疗养护理体验、老年养生文化教育、商务休闲度假为主要功能、集老年居住、康复疗养、颐寿护理、休闲娱乐、精神慰藉、心理治疗、临终关怀为一体的综合性大型绿色旅居养老产业基地和异地养老型老年爱心护理工程示范基地，建成“环境优美、设施齐全、功能完善、管理科学、运营规范、服务周到、氛围135、温馨”适合老年人安度晚年的爱心家园和临沂市区域性旅游接待集散中心，打造成山东经济旅游区一流的全国首家社会福利事业社会办国际化养老特色品牌，给全国老龄事业老有所养、老有所医、老有所做、病有所医做出一个典范表率。6.7项目建设总规模xx国际老年城项目规划总用地规模为-公顷，项目建设实际占地面积-6.8项目建设主要内容与规模根据山东xx国际老年城项目的建设目标、市场需求、重点项目建设内容、周边同类项目产业发展基础等综合因素，经实地勘查，项目经过筛选及技术可行性的论证，筛选拟定山东临沂市平邑县xx国际老年城项目研究选择的建设内容包括旅游接待服务设施、老年护理服务设施、配套的基础设施、环保设施和环境治理136、等公共工程及辅助设施方面。具体建设内容和规模详见表6.8.1旅游接待服务设施工程主要建设内容包括xx国际度假山庄-m、游客服务中心-m、休闲度假商务会所-m、三星级旅游厕所-m。6.8.2老年护理服务设施工程主要建设内容包括旅居养生养老度假公寓-m2（-张）、康复疗养中心-m2（养老康复护理床位-个）、老年爱心护理院-m2 (养老康复护理床-个)、老年文体活动中心-m、营养膳食中-m、保健养生科普展示馆-m、老年护理产品展示中心和旅游购物中-m、水疗养生-m、银发农庄-m。6.8.3公共工程及辅助设施（一）公共管理设施工程主要建设内容为行政办公楼-m、员工公寓-m、围墙-m2、入口大门-m、场137、地平整土石方工程-m3。（二）道路交通工程主要建设内容为活动广场-m、停车场-m、-m宽车行主干道-m、-m宽车行次干道-m、游览步道(1.5m宽) -m、运输物资车、行政管理与消防车、环保交通车。（三）给排水设施工程主要建设内容为DN200玻璃钢给水干管-m、DN100玻璃钢给水支管-m、DN50PPR给水管-m、扬程-m抽水泵及设备-台；抽水泵房-m、-m3生产用水高位水池、地埋式污水处理装置-m3、DN300污水收集管道-m。（四）供电设施工程主要建设内容为10kv高压埋地电缆-m、低压埋地电缆（含配件）3200m、S9M2*1000KVA、S9M2*1250KVA和S9M2*750KV138、A厢式变压器配电所各1座。（五）环保设施和环境景观工程环保设施主要建设内容为垃圾收集点2处、垃圾中转站1处、垃圾清运车、环保宣传牌、油烟净化设备、其它环保设施。山东xx国际老年城项目主要建设内容及规模一览表表6-1 序号建设项目单位规模备注一项目主体工程(一)旅游接待服务设施xx国际度假山庄m休闲度假会所 m游客服务中心m三星级旅游厕所m(二)老年护理服务设施旅居养老度假公寓m2 营养膳食中心m 保健养生科普展示馆m康复疗养中心m2 老年爱心护理院m老年文体活动中心m水疗养生吧m游客服务中心m 老年产品展示与旅游购物中心m 二公共工程及辅助设施(一)公共管理服务设施行政办公楼m员工公寓m 围墙139、M入口大门m(二)道路交通设施活动广场与硬质铺装m停车场m6.5m宽内部车行道M 4.5m宽内部车行道M游览步道(1.5m宽)M运输物资车辆 行政管理与消防车辆 环保交通车辆(三)给排水与供电设施DN200玻璃钢给水管MDN100玻璃钢给水管MDN50PPR给水管M扬程60m抽水泵及设备台抽水泵房m生产用水高位水池座地埋式污水处理装置m3DN300砼污水管MDN200砼污水管MDN100砼污水管M毛石浆砌1.5m*1.5m雨水沟M10kv高压埋地电缆M低压埋地电缆M2*750KVA厢式变压器配电所座2*1000KVA厢式变压器配电所座2*1250KVA厢式变压器配电所座（四）环保设施垃圾收集点140、处垃圾中转站处垃圾清运车辆环保宣传牌块油烟净化设备套其它环保设施套（五）环境景观工程烟雨湖水体景观工程m 彩虹飞瀑景观m亲水世界m喷泉戏水乐园m xx景观整治工程m景观绿化与植被恢复m第七章 项目总体布置与工程技术方案7.1总平面布置7.1.1功能分区根据山东xx国际老年城项目建设目标、用地范围、规模内容与产品方案等，利于满足功能多元化、兼顾远期发展需要衔接，结合旅游设施的现有基础及市场开发的目标、旅游发展的趋势，xx国际老年城项目拟建设内容分为五大功能区域，即爱心护理服务区、颐寿文化科教区、老龄产业商贸区、旅游接待区、水乡康体休闲区，。xx国际老年城项目规划面积爱心护理服务区面积：-公顷占总141、面积：-%老龄产业商贸区面积：-公顷占总面积：-%康体休闲区面积-公顷占总面积：-%旅游接待区面积：-公顷占总面积：-%颐寿文化科教区面积：-公顷占总面积：-%图7-1xx国际老年城功能区划结构框图整个xx国际老年城项目开发区域的空间布局结构模式呈团组带状结构形式，五个功能区通过中心内部车行主干道沿分布成带状布局。7.1.2空间布局（一）爱心护理服务区建设的主要项目有旅居养老度假公寓、康复疗养中心、老年爱心护理院、营养膳食中心等为各类精英和老年人中高消费人群提供生态型养生养生养老护理服务设施，适宜老年人较长时间度假疗养及养老。（二）颐寿文化科教区位于xx国际老年城项目区，占地总面积为-公顷，占142、总面积的-%。建设的主要项目有为老年人文体活动中心、老年养生科普馆等，老年人消费人群提供养生养文化产品和文化科普服务。（三）老龄产业商贸区建设的主要项目有老年护理产品展示中心和旅游购物中心，为各类老年人消费者和游客提供老年护理产品商贸服务，以推动老年产业的发展。（四）旅游接待区位于xx国际老年城项目有xx国际度假山庄和游客服务中心，为xx国际老年城建成平邑域性旅游接待集散中心提供大众化商务休闲旅游团队住宿接待的国际化旅游服务。（五）康体休闲区建设的主要项目有彩虹飞瀑、亲水世界、喷泉植物园和xx景观，主要为各类老年人消费者和游客提供配套的老年人“快乐农耕”场所、乡村旅游环境和休闲度假场所，以完善143、xx国际老年城的旅游休闲服务功能。7.2主体工程方案7.2.1旅游接待服务设施工程（1）xx国际度假山庄xx国际度假山庄的建筑平面设计组合上为相对分散式多栋建筑群，侨乡旅游接待区占地面积-公顷，分南北朝向和东西朝向，以低层建筑为主，建筑密度30，容积率1.0，建筑限高10m，绿地率40。建筑层高最高控制在12m（三层半）以下，建筑占地总面积-m2，建筑总面积-m2。按国家标准旅游规划通则、旅游区（点）质量等级划分与评定(修订)、绿色饭店等中级旅游宾馆的建筑面积标准m2（2）游客服务中心为便于游客接待工作，按国家旅游景区标准的要求，选址在主入口停车场边建设一处游客服务中心，占地面积-m2，建筑总144、面积-m2；二至三层框架结构建筑，建筑风格，与周边自然环境、景观相协调。内设电脑触摸屏、影视介绍系统、景区景点导游宣传画、导游图册、图片展厅、游客休息设施等，为游客提供咨询、导游和投诉服务，并向游人展示平邑、xx的历史文化、xx风情和自然风光等。（3）休闲度假会所为便于各类精英游客和老年人提供老年护理产品商贸服务和游客商务接待工作，选址在xx国际度假山庄西侧建设一处休闲度假商务会所，占地面积-m2，建筑总面积-m2；三层高框架结构建筑，建筑风格。（4）旅游厕所为了便于老年人旅居养老康体疗养和旅游接待活动的开展，并考虑本项目建成旅游景区目标和旅游线路组织安排的要求，在入口停车场边游客服务中心、老145、年护理产品展示中心、新建旅游公厕（水冲式厕所），按旅游厕所质量等级的划分与评定（GB/T18973-2003）的三星级旅游厕所标准进行建设和管理。其中，入口停车场和老年护理产品展示中心的厕所建筑面积为100m2，其余3处均为60m2；一层砖混结构建筑，层高6m以下，坡屋面，xx民居建筑风格，与周边自然环境、景观相协调。旅游厕所建筑面积共计380m。7.2.2老年护理服务设施工程（1）旅居养老度假公寓由于本项目区地处平邑自然环境，具有优美的xx、养生养老度假旅游条件得天独厚，度假旅游气候宜人。为了满足老年人旅居养老服务功能需要，按三星级旅游公寓标准建成xx国际老年城旅居养生养老度假公寓，全为独栋146、庭园式建筑群，每栋建筑面积-m2，建筑总面积-m2，旅居度假公寓客房床位总数-张（套）；高度控制在三层半以下，设会客厅、卧室、厨房、卫生间；全部为框架结构建筑，坡屋面，在装饰、外墙、立面等应融入xx民居杆栏式建筑风格，并与周边自然环境、景观相协调。（2）康复疗养中心为了满足老年人旅居养老、医疗康复、颐寿护理服务功能，建筑层高最高控制在16.0m（三层）以下，全部为框架结构建筑，局部坡屋面，在装饰、外墙、立面等应融入老年医疗建筑特征和xx民居建筑风格设计元素，以达到平面布置紧凑合理、功能分区明确、人流通畅、通风采光良好、符合排水防潮与防火避雷等规范，满足建筑主体功能的需要。（3）老年爱心护理院为147、满足广大老年人的旅居养老护理服务需求和解决“老有所养”和“老有所医”的结合问题，弘扬中华颐寿养生优秀传统文化、补充康复疗养中心中利用我国博大精深的中医传统保健技术与西医综合治疗有机结合的服务功能需要，改善旅居养老老年人的医疗护理条件，以提高旅居养老老年人的生活质量和生命质量，选址在康复疗养中心西侧，按疗养院、护理院、养老院的相关国家标准新建老年爱心护理院，作为重点突出我国中医传统保健与西医综合治疗有机结合为特色的“康复疗养护理体验”专类主题护理院，主要面向城市低收入、无子女照料或子女无力照料的生活完全不能自理或半自理和临终期老年人提供生活照料、医疗护理、康复保健、精神慰藉、心理治疗、临终关怀等148、综合服务，也是老年旅居养老和康复护理服务设施的组成部分，打造“绿色旅居养老与颐寿护理示范基地” 品牌。（4）老年文体活动中心为了配套xx国际老年城中的老年旅居养老文体活动多样化服务功能需要，选址在颐寿文化科教区的彩虹飞瀑东侧，按疗养院、护理院、养老院的相关国家标准新建配套的老年文体活动中心，作为老年休闲娱乐与情感交流、精神慰藉有机结合为特色的旅居养老主题场所之一，对充分展示中国孝德文化、养生保健文化和绿色旅居养老文化内涵，并与“xx文化”的展示有机互动，丰富老年人休闲娱乐活动提供配套服务，提升xx国际旅居养老乐园” 整体形象。（5）营养膳食中心为了配套xx国际老年城中的老年营养膳食康复服务功能149、需要，选址在康复疗养中心的北侧，与老年爱心护理院隔一通道而建，按疗养院、护理院、养老院的相关国家标准新建配套的老年营养膳食中心，作为旅居养老和康复护理服务中以保健型营养饮食与养老康复有机结合为特色的旅居养老配套餐饮设施，更好地引导老年人的膳食健康消费。建筑层高最高控制在8m（二层半）以下，其它技术参数要求与康复疗养中心相同。（6）保健养生科普展示馆选址在颐寿文化科教区的老年文体活动中心北侧，按疗养院、护理院、养老院的相关国家标准新建配套的老年保健养生科普展示馆，作为旅居养老和康复护理服务中老年医疗康复知识、养生文化科普、实物标本展览、图片展示为主的旅居养老配套文化科普宣教服务设施。建筑层高为三150、层，设置老年医疗康复知识博览厅、养生文化科普俱乐部、实物标本展览厅、图片展示3D影像厅等。建筑基底（占地）面积-m2，建筑面积-m2，可同时满足老年人养生文化科普博览活动的需要，提供养生养文化产品和文化科普服务，其它技术参数要求与营养膳食中心相同。（7）老年产品展示与旅游购物中心为了发挥项目地处项目区至临沂市市区三级公路边的对外公路交通便利优势，开发老年护理产品和xx旅游土特产品的展示交易与商贸销售功能，推动老龄产业的发展，老年护理产品展示中心和旅游购物中心，为各类老年人消费者和游客提供老年护理产品和旅游商贸服务，作为本项目区的旅游特色商品。老年护理产品展示中心的建筑基底（占地）面积-m2，建151、筑总面积-m2，以两层四连间为主的砖混结构商铺建筑单体形式，全部为二层高。采用xx式建筑风格设计元素，屋顶采用四面坡屋顶形式，增强整个产品展示中心的地方文化特色氛围和审美情趣，同时适当融入现代建筑元素营造热闹、繁华的商业街区氛围。（8）水疗养生吧为了挖掘项目区的中草药资源和养生文化，拟在颐寿文化科教区的保健养生科普展示馆旁，新建以康疗保健、亲水体验为主要功能的水疗养生吧，开设各种药浴、按摩、美容等各种养生保健房，建筑面积为-m2，二层砖混结构建筑，。设置中草药水疗池8个，每个浴池面积为2030 m2，池内配置气泡按摩、脉冲按摩、冲浪按摩、涌泉按摩、冲击按摩和穴位穴道按摩等相关设施设备，以丰富、152、提升康体保健养生的活动内容。7.3公共工程及辅助设施7.3.1公共管理设施工程（1）行政办公楼考虑方便项目的行政办公管理需要，新建行政办公楼一处，占地面积m2，建筑总面积m2；二至三层框架结构建筑，坡屋面，xx民居建筑风格，与周边自然环境、景观相协调。内设本项目管理的相关部门等，要满足日常办公、业务洽谈、安全生产、设施维护等功能需要，符合采光、通风、排水、朝向、防雨、避雷等规范要求。（2）员工公寓选址在行政办公楼南侧新建员工公寓，占地面积-m2，建筑总面积-m2；高3层框架结构建筑，局部坡屋面，与周边自然环境、景观相协调，要满足项目员工日常居住生活功能需要，符合采光、通风、排水、朝向、防雨、避153、雷等规范要求。（3）围墙xx国际老年城项目区的东、西、南周边新建围墙-m，采用沙石水泥砂浆砌水泥砖，厚24cm、高2米，设防盗设施与报警系统。（4）入口大门为了便于xx国际老年城与外部道路交通网衔接和内部的交通组织，在xx国际度假山庄与老年护理产品展示中心之前，建一处入口大门，大门以彩虹为构图元素，横跨景区主干道两侧，门前辟出面积为-平方米的集散广场，于大门两侧基座四周设置涌泉、跌水景观水池，安装雾森设备，营造两端仙气缭绕、宛如悬挂天边、两道彩虹高低错落的景观效果，凸显项目区梦幻主题。大门高度控制在8m以下，建筑面积100.0m，框架结构。在项目区大门一带设置投灯、射灯等发光装置，采用光影造景154、技术，营造梦幻夜景观。（5）场地平整根据项目区场地的现状标高和规划标高初步估算，本项目区仅对征地区域部分-公顷进行场地平整的土石方量估算为-m3。场地平整按竖向设计图纸施工，土石方原则上要达到填方与挖方场地内平衡。7.3.2道路交通工程（1）车行主干道-（2）车行次干道-（3）活动广场为了妥善解决老年旅居养老康复护理服务、老年护理产品展示和旅游接待游客的集散活动，新建布局在各主要功能单体建筑周边的主题活动广场m2，面层结构有广场砖、青石板、条石和混凝土预制透水砖面层结构。地面结构层及厚度具体做法为：素土夯实后铺15cm的碎石垫层和15cm的C15混凝土，再铺3cm的1：3水泥砂浆找平层，面层为155、1050cm相应的面层材料。（4）停车场为了妥善解决老年旅居养老和旅游接待游客的车辆停放问题，结合项目主体工程的建设配套功能要求，本项目新建停车场-m2，xx国际度假山庄停车场-m2，老年文体活动中心停车场-m2，旅居养老度假公寓停车场-m2 ，康复疗养中心停车场-m2。停车场面层采用透水砖铺装，地面结构层及厚度具体做法为：素土夯实后铺15cm的碎石垫层和15cm的C15混凝土，再铺3cm的1：3水泥（5）游览步道在项目区修建游览步道全长-m，宽-m，游览步道结构层及厚度具体做法为：原土夯实后铺10cm碎石垫层，采用2040cm浆砌青石板铺筑路面，纵坡陡峭的路段砌成台阶式，游览步道边缘高差大于156、0.8m的危险地段和游人可能到达的水边设置仿木护栏或石柱护栏，护栏高1.1m，柱与栏杆直径分别为20cm、10cm，确保游人安全。（6）交通车辆购置运输物资车、行政管理与消防车，辆用于项目的日常运营用车，购置环保交通车，用于项目区内各项目设施之间内部交通联接，满足老年旅居养老和旅游接待游客的需求。7.3.3给水设施工程（1）用水量测算项目区用水量主要是老年人旅居养老、住宿接待游客、管理员工的办公生活用水、根据国家标准建筑给排水设计规范（GB50015-2003）、室外给水设计规范（GB50013-2006）的用水量指标测算，项目区的最大日用水量为2982.5m3，其中生活用水为2120.3m3157、，生产用水为862.2m3。（2）水源选择分办公生活用水和灌溉生产用水两个供水系统，办公生活用水采用山泉水源，xx景观用水、绿化道路喷洒灌溉生产用水抽取项目，水质、水量均满足项目建设要求。（3）给水设施管线布设和灌溉方式-7.3.4排水设施工程（1）污水量及污水处理流程根据国家相关技术规范标准规定，生活污水排放量相当于用水量的80，经计算本项目区的日最大污水排放总量为1696.2m3日。xx国际老年城内的污水主要为餐饮污水、厕所污水和医疗污水等，除喷洒用水和消防用水产生的污水可通过地面土壤自然渗透外，其余生活污水要经过处理达标后方可排入附近林地。目前生活污水的处理工艺较多，有氧化沟法、水解好氧158、法、生物滤池法和地埋式有动力、无动力好氧接触污水处理法等。根据xx国际老年城的实际情况，拟采用工艺成熟、投资省、处理效果好、运行寿命长的、采用人工生态绿地工艺的地埋式有动力污水处理设施对生活污水进行处理。安装后，表面覆土，进行绿化美化。该工艺可将处理设备全埋于地下，运行稳定可靠。出水水质达污水综合排放（GB8978-1996）一级标准。（2）污水处理设施工程-7.3.5供电设施工程目前，项目区已接上国家电网为供电电源。根据各用电设施的建设规模、相应的单位安装功率、需要系数进行用电负荷测算，。供电电源直接从项目区边现有35KV国家电网高压线路接引处接入。 7.3.6环保环卫设施环保设施主要在老年159、爱心护理院旁和老年护理产品展示中心设置垃圾收集点各处，购置垃圾清运车、在各主要道路路口设环保宣传牌，购置油烟净化设备，用于老年营养膳食中心、xx国际度假山庄以及老年护理产品展示中心的餐饮设施进行油烟净化。7.3.7环境景观工程（1）。（2）（3）（4）（5）景观绿化与植被恢复对项目区全部绿地景观绿化，建设过程中黄土裸露地段全部进行植被恢复。车行道的绿化美化选择树种时考虑景观特色、除尘和净化环境的需要，并根据道路两旁的地形和现有植被，在适当的地方种植富有地方特色的绿化行道树种。在xx国际老年城对外道路两旁和公共活动场所要遵循绿化、美化、香化的原则，因地制宜、适地适树，选择乡土优良观赏树种，形成高160、低错落，花开四季的流线型景观。第八章 环境影响评价8.1生态环境现状项目区内及周边现状的森林覆盖率为63.1%，山地绿意盎然，农田村舍生机蓬勃，区域空气清新，水质纯净清澈，水环境质量良好；土壤结构稳定、无地质灾害，土壤环境未受到重金属等污染。项目区周围为居民用地、田地、道路，距离平邑城镇中心区有一定距离，周边无大型工矿企业。总之，项目区生态环境现状总体良好，适合本项目建设。8.2项目建设对环境的影响分析xx国际老年城的建设和运营过程中产生的废气、废水和固体废弃物等污染物，会对生态环境及xx国际老年城旅游资源的观赏价值造成一定的破坏和影响。(一)施工期环境影响项目施工期主要污染源来自施工工地及运161、输工具。主要污染因子为噪声、废气、废水、垃圾。(1)项目基础设施和服务设施的建设需要开挖较大量的土石方，在一定程度上破坏了原有的地形地貌和植被，造成局部水土流失，使自然景观受到局部损害。(2)项目建设过程中产生的尘埃吸附在周边林木叶面上，减弱光合作用的进行，进而影响植物的生长。(3)噪声主要由施工机械和运输车辆产生，大气污染物由扬尘和机械、车辆尾气组成。项目施工机械产生的噪声、扬尘对周围环境造成一定的影响。(4) 废水主要是施工人员生活污水，其次是建筑材料及生活垃圾被雨水冲刷而形成的废水、施工机械跑、冒、滴、漏油及露天停放被雨水冲刷而形成的含油废水；固体废弃物主要是建筑垃圾和施工人员的生活垃圾162、。 施工过程中，混泥土搅拌、场地清洗、施工人员生活将产生大量的污水、废弃物，可能导致原有土壤质量和地表、地下水质受到一定程度的污染；(5)项目区内给水管网、供电通讯设施的布设，会造成空间景观视觉上的影响。(二)运营期环境影响项目运营期的主要污染源来自老年人的旅居养老和旅游接待设施、交通工具及其他旅游活动。主要污染因子为噪声、废气、餐饮污水、厕所污水、养老护理病房、旅游接待客房污水、洗衣房污水、生活垃圾、医疗垃圾、旅游垃圾。声环境主要污染来自于旅居养老与旅游接待设施、交通以及生活娱乐产生的噪声。大气污染以养老生活服务设施排放的油烟、车辆排放废气为主，主要污染物为TSP、NOX、HC、SOX、碳氧163、化物等。(1) 旅居养老的老年人和游客增加后，随之增多的旅游交通车辆，产生的噪声、尾气、扬尘，对周边环境造成一定的影响。(2) 老年人的旅居养老、医疗康复、颐寿护理服务和旅游餐饮业产生的油烟、旅居养老和旅游接待设施产生的生活污水和游客的不文明留下的固体废弃物形成项目区新的污染源。(3)部分旅居养老、医疗康复设施的运转、游人游览活动等将产生一定的噪音，易造成噪声污染，易对项目区现有的野生动物生境造成影响；(4) 旅居养老老年人、游人在旅居养老游览过程中丢弃的旅游垃圾和固体废物，由于其降解程度不一或不当处理，易造成土壤污染和视觉污染。8.3环境保护目标总目标：确保xx国际老年城在开发建设和运营过程164、中生态环境质量不下降，垃圾、污水等污染物得到全面有效治理，区域环境总体质量达到良好等级。具体指标如下：(1)生态环境质量指标：项目区内对裸露地以及道路全面绿化，增加乡土树种、植被地域分布结构有所改善，项目区域生态环境得到有效保护。(2)环境空气质量指标：xx国际老年城总体的环境空气质量功能区定为二类区的一般农村地区，环境空气质量执行环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准。(3)声环境质量指标：xx国际老年城内的康复疗养中心、老年爱心护理院等特别需要安静的区域，噪声质量执行声环境质量标准（GB 30962008）的0类声环境功能区标准，区内环境噪声昼间不超过50dB，夜间不超过40d165、B；xx国际老年城景观游览区域、农庄和行政办公区、营养膳食中心、文体活动中心、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要功能且需要保持安静的区域；本区域的噪声质量执行声环境质量标准（GB 30962008）的1类声环境功能区标准，区内环境噪声昼间不超过55dB，夜间不超过45dB。(4)环境卫生质量指标：xx国际老年城的公共场所环境卫生执行公共场所卫生标准（GB16153-1996）的一类标准。生活垃圾和旅游垃圾分类处理，医疗垃圾要按国家规定进行专项分类处理，不得妨碍景观和环境质量。(5) 医疗废物处理：按危险废物焚烧污染控制标准（GB18484-2001）的要求执行。8.4环境保护措施（一166、）环境空气保护措施(1)施工期施工中运输散装材料的车辆应保证车厢密封，加盖蓬布，防止运输过程中粉状材料、泥土等散落飞扬污染环境。沙、土、水泥等容易扬起粉尘的材料堆放点，应采取必要挡风措施并远离居民点，以减少刮风及材料装卸等扬尘对居民的影响。(2)营运期进出xx国际老年城的旅游大客车、内部车辆应实用无铅汽油，并保持车况良好，减少尾气的排放。严禁排放超标的车辆进入项目区。除内部车辆外，外来车辆原则上集中停放在入口停车场，xx国际老年城的内部交通以环保交通车为主，以减少汽车的噪音和尾气排放。调整xx国际老年城的能源结构，禁止使用燃煤，避免直接焚烧秸秆和垃圾，普及推广电能、风能、生物沼气、太阳能等清洁167、能源的应用，以减少空气污染。（二）水环境保护措施 (1)施工期保护好区域内原有植被，严格控制项目临时用地的面积，施工场地要适当围栏，尽可能减少开挖面，不可随意破坏施工区以外的地形地貌、植被山体和周边村屯乡土景观，减少因此造成的水土流失以及对项目区景观的影响。项目施工过程中，必须严格按照施工要求，做好施工场地维护工作，尽量不要在暴雨季节施工，在雨季施工时，应对开挖土方进行及时覆盖，避免雨水冲刷造成较大面积的水土流失。在项目施工建设范围内将开挖后的裸露地表进行防护，以及对占压损坏植被进行了恢复后，可基本上控制水土流失。项目区场地平整和道路的挖方、填方将造成地表裸露，易发生土壤的风蚀、水蚀甚至滑坡，168、因此，须根据有关的技术规范如采用挡土墙、护墙、护脚等工程措施进行防护。项目区场地、道路路面及边沟排水系统应达到设计规范的要求。场地平整完工和道路建成后，尽快恢复植被。施工单位应加强施工临时生活区的卫生管理，各施工区域应设立化粪池对生活污水进行有效处理后综合利用，严禁直接排入地表水体。 (2)营运期在污水集中的区域建地埋式污水处理系统，对生活污水和医疗污水进行集中处理。经处理后，通过管道排入附近的绿地，用作周边农田灌溉或中水回收导入景观水体利用。新建的水冲式旅游厕所要根据旅游厕所质量等级的划分与评定（GB/T 189732003）中三星级旅游厕所的标准建设。在项目区内所有水域，严格控制污染物的排169、放，严禁建设污染型其它项目，不得开展任何有污染物排放的项目活动。禁止游客和养老老年人向景观水体内乱扔垃圾，并完善水污染和医疗污水达标处理的监测措施。（三）声环境保护措施(1)施工期合理组织、调度及管理材料运输和施工工程车辆，减少对运输沿线正常生活秩序的影响。充分利用植物吸尘、吸音的功能，在对外三级公路边、停车场、养老服务设施周边和内部设施庭院考虑选择吸收有害气体、纳音吸尘的种植乔、灌、草等乡土植物进行绿化美化，种植乔、灌、草等植物，建成天然绿化屏障，以降低噪声。(2)营运期项目区附近会产生一定的噪声，应充分利用植物纳音吸尘功能，提倡种植乔、灌、草植物形成天然绿化屏障，以达到在噪声传播途径上降低170、噪声的目。对由于养老老年人和游人增多，打破了项目区环境的宁静，可采取控制游人规模，游客按设计的游览线路组织游览，把对环境影响降低到最低程度。项目区内养老设施和户外康体休闲场地要合理布局，不同功能区要有一定距离间隔或利用植物分隔，尽量考虑动静分离，以免互相干扰。（四）固体废弃物治理措施(1)施工期施工人员生活垃圾应集中堆放，及时清运处理，禁止随地乱扔。建筑垃圾首先考虑本工程回填，多余部分按有关政府部门要求运到指定点堆放。开挖的表土含有丰富的有机质，应将开挖的表土用于项目区内绿地的土壤改良。为减少表土及其有机质的流失，应尽量将表土直接运至改良地，如需对表土进行临时堆放，应选择相对封闭的板垌屯附近的171、低洼地，四周设挡排水沟导排地表径流。(2)营运期项目区产生的垃圾必须日产日清、分类处理，以免影响景观和污染环境，沿项目区内主要养老设施出入口、老人与游客集散地按100m设置分类垃圾箱。成立环卫队伍对项目区的垃圾进行清理或跟踪清扫，统一收集，在老年爱心护理院旁和老年护理产品展示中心设置垃圾收集点各1处、购置垃圾清运车，活性有机垃圾采用垃圾生物堆肥处理装置就地处理，惰性垃圾和医疗垃圾运送到平邑区政府部门指定的地点进行相关处理。推行随门票给游人和养老老人发放清洁袋并有效回收，加强环境卫生和清扫工作，做到跟踪清扫，垃圾日产日清，不留过夜。严禁在项目区内乱倒乱堆放垃圾，生活垃圾由专人收集，及时清运，及时172、组织人员拾捡、清理游人遗留在养老设施、景点上的废弃物。加强废旧电池、医疗垃圾等危险废弃物的环境管理，严格按危险废物焚烧污染控制标准（GB18484-2001）的要求进行分类回收、分类处理，不能与生活垃圾混合，防止重金属、有害病菌污染土壤。8.5 环境影响评价（1）项目评价区是一个集老年居住、康复疗养、颐寿护理、休闲娱乐、交流老有所用为一体市场化运作的社会福利性项目，其主要污源是生活污水和生活垃圾、医疗垃圾，本项目的建设及营运期间对环境造成一定的不利影响较小，对环境的影响大多是暂时的。但本项目采用的环境保护技术方案与措施已经在其它同类建设项目中已普遍运用，经济合理、工程技术成熟、效果良好；可把本173、项目开发建设过程中产生的环境不利影响减小到最低程度。（2）从环境保护的角度而言，虽然本项目的建设及营运期间不可避免地对环境造成一定的影响，但项目建设只要能解决好开发与保护的相互关系，严格执行我国相关的环保法规、环境影响评价和环保监督制度，在建设期认真执行“三同时”等有关保护措施，在运营期加强环境保护管理，有效地落实本项目提出的各项环境保护措施之后，可以避免和最大限度地减少不利影响。（3）本项目环境保护投资费用已列入投资估算中，综上所述分析，拟建项目的社会、经济、生态效益远大于环境损失效益，项目的开发建设从环境保护角度上是可行的。第九章 安全卫生、消防与节能9.1 劳动保护与安全卫生9.1.1影174、响劳动安全的因素分析（1）-（2）xx国际老年城项目处于开发起步阶段，现状的村容村貌较差，环境卫生设施将难以满足，村民安全、卫生意识不高，造成项目区部分区域卫生状况较差，未能形成有效的防范、防疫措施。（3）项目区用地范围外的村民在农业生产和生活中使用农药化肥不当会产生污染环境和影响人身安全事故。xx国际老年城项目常见的危害因素和危害程度分析，可参考表91。危害程度从轻到重、从无到有，分为“可避免”、“可预防”、“可消除”和“可减轻”等四山东xx国际老年城项目区内危害因素和危害程度分析一览表表91危害因素和程度项目施工期运营期危害因素程度危害因素程度安全有毒有害物品油漆、涂料、建筑粉尘可消除或减175、轻油漆、涂料、废旧电池和医疗垃圾等废弃物可消除易燃易爆物品汽油、机油、柴油、有机溶剂等可消除或减轻汽油、机油、柴油、有机溶剂等可消除危险危害作业高空作业、机械操作、用电作业可消除水上休闲活动、水边垂钓活动可避免运输旅行项目区内道路急转弯和死角较多、坡度大，同时部分地段下雨易产生泥石流和塌方等安全隐患可减轻项目区内道路急转弯和死角较多、坡度大，同时下雨易产生泥石流和塌方等安全隐患可减轻旅居养老老年人与游客旅居养老老年人和游客与施工冲突，易跌落河流，毒蛇、山蚂蝗叮咬可减轻人口流动量大，用电用火增多，物品易被盗，跌落河流，山蚂蝗叮咬可避免或预防卫生饮用水直接饮用，没有消毒可消除直接饮用，没有消毒可避176、免饮食餐具没有消毒、食物中毒，高温、高压、油炸食品，蝇、蚊、鼠、蟑螂等四害带来的传染病可减轻餐具没有消毒，食物中毒，食品未达卫生标准，食品存放时间过长而变质，高温、高压、油炸食品，由于水土不服引起的肠胃疾病，餐饮服务人员带有传染病，蝇、蚊、鼠、蟑螂等四害带来的传染病可避免居住由于旅居养老和旅游接待居住条件差、生活设施简陋导致的胃肠疾病、高温中暑、流感、职业病可减轻空气流通不畅引起的呼吸道疾病，流感，旅居养老老年人和游客带有传染病，床单被褥浴具等没有及时清洗消毒，卖淫嫖娼带来的性病可预防厕所简陋可减轻冲水系统坏或不能及时清理可避免9.1.2劳动防护与安全卫生措施（1）xx国际老年城项目区设立安全177、保卫机构，建立各项安全管理制度，制定防火、防盗、防食物中毒、防治安灾害事故的措施和各种突发事件的处理预案，特别是要制定针对旅居养老老年人的安全防范预案，落实治安、消防、交通等各项安全管理责任制。（2）加强对xx国际老年城职工的岗前和在岗安全知识培训，不断强化职工的安全意识，提高整体防范能力，特别是在项目区内绿地种植管护和银发农庄及村民的农业生产中使用农药化肥操作，杜绝因产生使用不当而产生污染环境和影响人身安全事故。对参游客在劳作中要注意保持充足的安全生产距离。（3）建立防灾减灾保障体系。避免深挖高砌，尽量避免破坏xx国际老年城原有的自然景观，防止滑坡、坍塌等山地灾害的发生。对新建成的旅居养老服178、务设施、建构筑物要安装避雷装置，对变压器、变电所、电线电缆要设立危险警示牌，以免闲人靠近，造成危害。所有电器设备的不带电金属外壳均接地保护，以防漏电或产生静电。（4）完善xx国际老年城项目区内指示标识设施，在项目区内主要道路设置醒目的交通标志和标线，在路口或易迷路的地方设立路标地图牌，在危险地段设立明显的安全警示牌，在防火区、禁烟区设立明显的警示标志。（5）完善xx国际老年城项目区内部交通车行道路、旅居养老服务活动场所、游览步道的安全设施。在道路、游览步道及湿滑等危险路段修建安全防撞墙、防护栏。（6）加强xx国际老年城内部相关的卫生保健及防疫工作。项目区旅居养老和旅游接待服务设施要配备防蚊、蝇179、蟑螂、鼠害的设施以及传染病的防治设备，消除各种传染病的传播媒介。对旅居养老和旅游接待饮用水、餐具、医疗康复等配套必要的消毒设备、药品，餐具均需定时消毒处理。（7）建立紧急救援体系以及对群体疾病的突发的控制机制。对从业人员进行紧急疾病的处理及医疗简易设备使用培训，并利用xx国际老年城的老年康复疗养中心和老年爱心护理院作为项目区医疗急救中心，设立项目区内紧急电话专线，满足应急处理的需要。（8）对旅居养老和旅游接待服务设施进行安全验收合格后，方可接待养老老人和游客。运营过程中，对相关设施设备及时维护和保养，采取相应的保障措施。（9）项目区内开展的涉及人身安全的休闲文体活动项目，应配备经过专门培训的180、专业人员协助养老老人和游客，做好各项准备工作、示范各种明示方法以及注意事项，提示危险性和不宜参与的人群范围。（10）项目区内饮食业进行定期卫生检查，对从事餐饮业的从业人员实行持健康证上岗，并定期进行健康体检。9.2 消防xx国际老年城项目区内存在火险危害的因素有：旅居养老和旅游接待服务设施建构筑物电源使用不当、老年康复疗养中心和老年爱心护理院的消毒酒精滥用与野外用火引起的火灾和随意焚烧生活垃圾等因素。本项目必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，做好消防工作，具体措施如下：（1）加强xx国际老年城项目区防火宣传教育。在项目区中应合理设置防火宣传牌，加强防火宣传。同时在养老老人和游客活动密集的181、地方要设立宣传牌（栏），以及在内部交通工具上通过图解、讲解等形式进行全方位宣传，对管理人员、工作人员进行岗位培训，对养老老人和游客进行防火防灾意识以及自救教育，把防火、防灾工作落实到每一个职工、每一位养老老人和游客的自觉行动中去，防范于未然。（2）xx国际老年城项目区内全部新建的建筑物均按建筑设计防火规范（GB50016-2006）等国家有关规定进行设计布置，总平面布置严格按照现行防火规范设计，配备相应的防火、灭火设备，以满足安全、防火和消防要求。建筑物之间留有足够防火距离，并设有消防通道或场地以供消防车通行，并设成环型通道，符合防火规范设计。（3）本项目的全部建构筑物电源统一采用消防用电设备182、，按二级耐火等级负荷设计，砖墙耐火极限均大于或等于3小时；其消防设备均采用双电源供电，在现场实现末端自动切换；设备线路选用耐火型、绝缘电线电缆，采用穿钢管敷设；开关、电闸选用符合国家标准的产品进行安装。（4）消防用水量标准按建筑设计防火标准（GB50016-2006）规定，同一时期内的火灾次数按一次考虑，室外消防用水量，一次灭火量为20L/S，室内消防用水量按10L/S供给，每次（按2小时计）消防用水为216立方米。（5）本项目采用生活、消防联合给水系统，室外消火栓采用地上式，每个消火栓的间距不大于100M，消火栓距路边2M，消防给水管，管径不小于100MM。除设置消防用水外，室内均设有手提式183、干粉灭火器。（6）xx国际老年城要与临沂市公安消防部门建立重点火灾险情监控联动机制，并配备相应的消防监控报警系统和消防设施。定期、定时对项目区内存在的消防隐患进行排查，及时应对险情，防范于未然。9.3节约能源9.3.1能源供应现状目前，xx国际老年城拟建项目区以及周边村民等居民点均以使用电能和液化天然气为主要生产生活能源。另外据调查统计，项目区周边的村屯目前已建农村沼气池152座，沼气生态能源入户率达31%。由于已有国家电网10kV高压输电线路接通到xx国际老年城拟建项目区内部和周边村屯，电能供应对开发建设需增容的供电条件完全满足；供应有保障。9.3.2项目应遵循的合理用能标准及节能设计规范 184、xx国际老年城拟建项目的开发合理用能应根据中华人民共和国节约能源法、国务院关于加强节能工作的决定等规定，本着控制生产成本，保护生态环境，减少能源消耗的原则，坚持“资源开发与节能并举，把节约能源放在首位，依法保护和合理利用资源，提高资源利用率，实现永续利用”的方针，积极采取相关的节能措施。合理用能标准及节能设计规范主要为国家标准公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)、建筑照明设计标准等。9.3.4项目能源消耗种类、数量与能耗指标分析本项目的主要能耗种类是xx国际老年城内各种旅居养老和旅游接待服务设施经营过程中的电能及天然气消耗量。根据项目区内各项目工程用电设施的规模、相应的单位安装功率185、需要系数进行用电负荷测算，项目旅居养老和旅游服务设施新增用电负荷为5604.3kw.h；平均每天满负荷用电时数为10小时，老年康复疗养护理接待服务床位-张、旅游接待服务床位-张，项目区员工和管理人员常驻人口-户，xx国际老年城项目各种旅居养老和旅游接待服务设施建筑年总体用电指标为-Wh/m2，其中旅居养老与医疗康复设施部分为-kWh/m2，旅游接待设施部分为-kWh/m2，餐饮商贸部分为-kWh/ m2，行政管理办公部分- kWh/ m2。9.3.5绿色能源利用和节能效果分析根据地形地貌和交通区位条件，xx国际老年城项目将因地制宜地开发利用太阳能、风能和农村沼气等可再生绿色能源，以实现低耗能186、低污染、低排放为主要特征的低碳经济发展模式，减轻生态环境的压力。（1）太阳能利用。此外，项目区内的主要道路照明和绿地草坪灯全部采用太阳能灯。根据目前国内主要旅游景区旅游服务设施建筑年用电指标现状调查与对比分析，xx国际老年城在建设太阳能采集基地利用太阳能供热以后，各种旅居养老和旅游接待服务设施能耗指标明显下降,与国内同类项目的能耗指标对比分析可知；本项目通过开发利用太阳能作为项目总体能源补充以后，项目能耗设计指标达到同行业国内先进水平，为实现“绿色旅居养老+低碳休闲旅游”的目标奠定良好基础9.3.6节约能源措施项目区要节约能耗，首先要不能采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺及设备，选用节能设施及187、节能变压器。其次是在项目建设施工过程中需使用的机电设备应选用节能型设备，如挖掘机械、风动机械及混凝土搅拌和振捣设备等。因此，需对以上情况采取节能措施，才能降低能源消耗，提高经济效益。（一）加强节能管理，改变能源结构，开发利用新能源项目区内充分开发利用太阳能、生物质能（如能源作物、农林废弃物、其他有机废物和沼气）等绿色能源，建立以电能、液化气应用为主，其他能源为辅的能源结构体系。（二）应用新技术、新工艺、新设备和新材料重视节能技术应用、推广节能新工艺、新设备和新材料，采用能源回收技术应用，使用可再生能源，提高用能效率，优化用能系统，降低能耗。在项目区内合理设置风能发电科普基地，充分利用风能发电高188、新技术。采用节能光源、绿色照明，如节能荧光灯、金属卤化物灯、钠灯等，项目区内主要养老设施之间的道路照明和绿地草坪灯全部采用太阳能灯。在环境特定需要增加光源档次时，照明设计应采用“目的性照明”理论。另外合理设计公共场所的照明控制线路，露天场所可采用光电控制开关、走道可采用声感应开关等。空调系统除了选择节能制冷机组、新型制冷剂和高效耐用的水泵外，还可采用蓄冰制冷设备，即利用深夜供电系统用电低谷时间，电费价格较低时制冰，以备用电高峰时空调冷冻水系统使用，可节约电费30%40%左右。（三）采用绿色建筑和节能设计项目区要充分利用建筑场地周边的自然条件，尽量保留和合理利用现有适宜的地形、地貌、植被和自然水189、系进行节能设计。在建筑选址、朝向、布局、形态等方面，充分考虑当地气候特征和生态环境对节能影响和回避。项目区内的建筑物全部按绿色建筑的标准进行设计，建筑物在全寿命周期内，最大限度地节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染，为旅居养老老年人和游客提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑场所。在项目区内各项目设施的建筑设计过程中，要考虑在项目总平道路公共照明及旅居养老保健住房、游客接待客房、餐饮服务设施、文体活动中心、营养膳食中心、保健养生科普展示馆、老年护理产品展示中心等建筑采用太阳能，全部职工住宅、旅居养老保健住房和旅游接待客房预留安装太阳能热水器的建筑设计。9.4节水根据中华人民190、共和国水法、中国节水技术政策大纲等相关法规的要求，本着控制生产成本，节约用水、高效用水、建设节水型社会，减少水资源消耗的原则，为了建成山东乃至全国的节水节能型生态旅居养老示范区的目标，本项目应积极采取下列节水措施。（1）广泛深入宣传，提高旅居养老老年人和游客节约用水的意识，降低水消耗。（2）根据节水灌溉工程技术规范（GB/T50363-2006）采取节水技术，项目生产采用喷灌、滴灌和人工点滴系统，以提高水的利用率。（3）项目区职工住宅区、旅居养老和旅游接待服务设施供水系统在项目设计中严格按照节水型生活用水器具行业标准选用节水用具、设备和采取防渗、防漏措施。如采用变频恒压供水设备，公共场所采用感191、应式自控温度水龙头或感应冲洗阀（厕所还可采用脚踩式自动冲厕器），绿化喷头采用电控旋转360度自动喷洒等技术设备。（4）加强水资源管理，采用节水灌溉技术，推广新技术和新材料，旅居养老设施区域的绿化与道路喷洒用水和烟雨湖景观水体、用于旅居养老设施区绿化与道路喷洒和银发农庄生产区植物灌溉，节约水源。（5）职工住宅区、旅居养老和旅游接待设施广泛采用卫生洁具用水嘴、节水型便器、无水便池、感应冲洗阀等节水产品。第十章 企业组织与人力资源配置10.1企业组织10.1.1管理体制为适应xx国际老年城开发建设和我国老年事业的发展需要，必须建立机动灵活、运转协调、高效统一的管理体制和高效、有序的组织管理机构。根据192、项目的性质，山东临沂xx国际老年城建设项目由xx（北京）生物科技有限公司进行全方位的开发，负责本项目的建设与经营管理，并建立现代企业制度，实行自负盈亏、独立核算的企业化管理模式。10.1.2组织机构组织机构设置本着“机构精简、职责明确、高效协调、运转灵活”的原则，根据项目建设规模和运营方式，参照国家有关规定和按照现代企业制度要求，项目采用企业法人式组织机构，项目事宜由法人来协调解决。项目法人组建方案符合公司法和国家有关规定的要求。组织机构的层次和运作方式能够满足项目建设与管理的需要。 根据项目的具体情况和组织机构设置原则，项目设立董事会，实行董事长领导下的总经理负责制，项目法人代表是董事长，董193、事会聘任总经理管理xx国际老年城的日常事务，总经理负责日常经营管理，重大事项报董事会审批。配备总经理1人（可由董事长兼），副总经理若干人，配备总工程师，总经济师和总策划师；下设职能部门为：区域旅游服务部、市场营销企划部、行政文秘部、财务监督部、养老设施运营部、医疗康复护理部等。根据“精简、优质、高效、职责分明、按事定岗定员及责任到位”的原则，要建立一个科学严谨、高效灵活的开发建设组织管理机构，具体详见组织机构框图： 10.2劳动定员根据国家有关劳动保障法律法规及规章、项目建设规模、开发运营的复杂程度、人员素质以及组织机构设置，参考国内同行业职工人员的编制，并本着精简、高效、科学的原则，山东xx194、国际老年城宜采用“因事设岗、因职设员、定岗定责、按岗定员、高效优质”的人力资源配置方法确定人员编制，以满足项目开发建设和运营的需要。即根据xx国际老年城项目的工作岗位和每个岗位需要的职工数计算定员人数。参照国家有关老年护理服务机构中床位数与服务人员比例4：1、旅游宾馆床位数与服务人员比例10：1的定编要求，考虑床位数利用率因素，项目直接服务人员初步定编总额为-人。为缩减人员，节省开支，员工实行合同制与临时工相结合的方式，以适应养老和旅游淡旺季的要求。第十一章 项目实施计划11.1建设工期根据项目建设资金筹集的可能性和项目的建设规模、项目建设管理能力等，确定山东平邑xx国际老年城开发项目的建设期195、分3-5年，即2011年12月至2016年12月。从项目完成前期工作，落实建设资金后开始进入第一年工程施工期，到项目建设完成后的2014年1月开始全面转入项目运营阶段。11.2项目实施进度计划在建设项目安排上，第一年施工工程重点是xx际老年城项目区的场地平整土方与排水工程、围墙、景观工程、内部主要道路、供电、给排水等基础配套设施和xx际老年城入口大门、旅居养生养老度假公寓、医疗康复中心、老年爱心护理院、老年文体活动中心、营养膳食中心、保健养生科普展示馆等主体工程项目建设；第二年施工工程重点是在续建一期工程基础上，开始兴建老年护理产品展示中心、旅游购物中心、行政办公楼、员工公寓等。表11-1 项196、目实施进度安排表 单位：季度 序号建设内容第一年第二年第三年一项目主体工程1旅居养老度假公寓2老年医疗康复中心3老年爱心护理院4老年文体活动中心5营养膳食中心6保健养生科普展示馆78游客服务中心9休闲度假会所 10场地平整土石方工程二公共工程及辅助设施1公共管理设施2道路交通工程3供水工程4排水工程5供电工程6环保设施7环境景观三人员培训与试运营四峻工验收第十二章 投资估算与融资方案12.1估算估算12.1.1估算说明xx国际老年城项目投资估算包括旅游接待服务设施、老年护理服务设施、基础设施工程、环保设施与环境景观工程、工程其它费用、基本预备费。投资估算的主要依据有：（1）建筑安装工程投资：参197、照山东省现行的建筑、安装工程预算定额，并参考已建成的类似工程项目的投资标准和项目的实际情况进行估算。（2）道路建设工程投资：参照交通部公路工程估算定额，并结合福绵区近年来建设同等级公路的造价指标确定。（3）供电、通讯、给排水等工程投资：参照国家相关行业的投资估算编制办法，并结合平邑当地实际造价指标进行估算。（4）设备和材料价格:本项目设备通过市场询价和设备厂家询价并参考市场价格进行估算。（5）建设单位提供和编制单位调查的有关技术经济指标。（6）其它费用：包括前期工作咨询费、建设单位管理费、项目土地费、勘察设计费、工程监理费、工程保险费、招标代理费、施工图审查费、施工图预算费、峻工图编制费、环评198、咨询费、开办费等；前期工作咨询费按国家计委计价格19991283号文要求计取；建设单位管理费按财政部基本建设财务管理规定（财建2002394号）按差额定率累进法计；勘察设计费按国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号），工程设计费按建设项目工程估算投资额分档定额计费方式计费；工程勘察费按工程费用的0.6%计；项目征地费：工程保险费按工程费的0.5%计； 招标代理费根据招标代理服务收费管理暂行办法（计价20021980号）按差额定率累进法计。环境影响咨询服务费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询计价格2002125号，据估算投资额用插入法计算。施工图审查费：按照199、山东省物价局关于重新确定建筑工程施工图设计文件审查收费标准的复函（桂价费2006191号）规定计列；施工图预算费和峻工图编制费：按国家计委、建设部工程勘察设计收费标准（计价格200210号）执行计取；办公用品购置、职工培训等开办费分别按项目公司管理人员0.5万元/人、0.35万元/人计。基本预备费按工程费用及其它费用之和的6估算。12.1.2建设投资经估算，本项目建设投资为-万元，其中，工程费用-万元，占-；工程建设其它费为-万元，占-；基本预备费-万元，占-%。工程费用-万元中，旅游接待服务设施工程-万元，占-%；老年护理服务设施工程-万元，占-；基础设施工程工程-万元，占-；环保设施工程-200、万元，占-；环境景观工程-万元，占-%。建设项目投资估算表。12.1.3建设期贷款利息根据本项目的投资融资方案，没有银行贷款，因此建设期利息为0。12.1.4流动资金估算采用分项详细估算法对构成流动资金的流动资产和流动负债进行估算，本项目运营期内每年需要流动资金-万元。详见表流动资金估算表。12.2总投资xx国际老年城建设项目投入总资金-万元，分3年投入，其中建设投资为-万元，占-%；流动资金-万元，占-%。详见表-和表-项目总投资使用计划与资金筹措表和项目投入总资金估算汇总及分年资金投入计划表。项目投入总资金估算汇总及分年资金投入计划表 表12-4序号项目或费用名称估算投资额(万元)占总资金201、比例(%)分年资金投入计划(万元)第1年第2年第3年第4年第5年6至20年1建设投资 1.1建设投资静态部分 1.1.1建安工程费 1.1.2设备购置费 1.1.3工程其他费用 1.1.4基本预备费 1.2建设投资动态部分 0 1.2.1涨价预备费 1.2.2建设期利息 2流动资金 3项目投入总资金 12.3资金筹措根据建设项目性质和项目业主资金筹措能力，结合xx国际老年城项目开发的情况，本项目的建设投资和流动资金全部由项目业主自筹的非债务资金解决。山东xx国际老年城建设项目投资估算表表12-1序 号工程或费用名称单位规模单位单价(元)工程造价 (万元)备注建筑安装设备购置其它费用总造价一工程202、费用 （一）项目主体工程 xx国际度假山庄M 休闲度假会所 M 旅居养老度假公寓M2 营养膳食中心M 保健养生科普展示馆M 康复疗养中心M2 老年爱心护理院M 老年文体活动中心M M 水疗养生吧M 游客服务中心M 老年产品展示与旅游购物中心M 服务管理用房（含办公楼）M 员工公寓M 围墙m 入口大门M 场地平整土石方工程M3 （二）公共工程及辅助设施 景观工程M 彩虹飞瀑景观M 1 亲水世界M 喷泉戏水乐园M 活动广场与硬质铺装M 停车场M 6.5m宽内部车行道m 4.5m宽内部车行道m 游览步道(1.5m宽)m 运输物资车辆 行政管理与消防车辆 环保交通车辆5 DN200玻璃钢给水管m DN203、100玻璃钢给水管m DN50PPR给水管m 扬程60m抽水泵及设备台 抽水泵房M 生产用水高位水池座 地埋式污水处理装置m3 DN300砼污水管m DN200砼污水管m DN100砼污水管m 毛石浆砌1.5m*1.5m雨水沟m 10kv高压埋地电缆m 低压埋地电缆m 2*750KVA厢式变压器配电所 1三星级旅游厕所5座M1 垃圾收集点处 垃圾中转站处 垃圾清运车辆 环保宣传牌块 油烟净化设备套 其它环保设施套 景观整治工程M 景观绿化与植被恢复M2 二工程其它费用1项目土地费公顷（亩）为征用，按00万元/亩 2前期工作咨询费（75-28）/（50000-10000）*（工程费-10000）204、+28 3建设单位管理费113+（工程费-10000）0.8% 4工程勘察费工程费*0.6% 5工程设计费(1054.0-566.8)/(40000-20000)*(一-20000）+566.86工程建设监理费(905.4-508.6)/(40000-20000)*(一-20000）+508.6 7工程保险费工程费*0.5% 8招标代理费原国家计委计价20021980号 9环评咨询费（35-15）/(100000-20000)*（工程费-20000）+15 10施工图预算费设计费10% 11施工图审查费勘察设计费4% 12办公用品购置费管理人员00万/人 13职工培训费、宣传费管理人员00万/人 三基本预备费（一+二）6% 建设投资合计