1、国际产业博览城项目建议书代服务意向书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月76可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前言8第一章 概述91、项目提出背景92、项目概况103、可行性报告内容和范围10第二章产业环境研究111、生资产业研究112、项目产业环境研究112.3小结13流2、通交易平台升级模式示意14第三章项目定位及运营管理研究141、定位基础142、定位原则163、SWOT分析164、战略定位194.4功能定位205、业态定位216、打造亮点227、运营管理方向268、经营策略289、市场管理2910、旺市规划30第四章项目一期开发建议411、项目开发模式建议412、初步规划建议4149第五章项目开发建议501、项目运营模式502、政策建议523、开发建议54第六章项目盈利模式56项目盈利模式图例56第七章 项目投资估算571、土地开发模式总投资估算58由于不建议采用该种模式操作，故在此不予具体测算。582、房产开发模式总投资估算（以下均以一期土地556.5亩计3、算）58、管理费用59、销售费用59、财务费用59第八部分 项目资金筹措601、土地开发模式投资方案60略。602、房产开发模式投资方案602.2、资金运作方式61、自有资金61、销售收入再投入61第九部分 经济与社会效益分析621、土地开发模式经济效益分析622、房产开发模式经济效益分析622.1、销售单价的估算62（1）用市场比较法确定销售价格的上限62（3）建议销售单价63、集中商业销售单价的确定632、总销售收入的测算643、总租赁收入的测算643.2、车位租赁收入测算654、税金及附加654.2、租赁税金及附加655、成本费用估算656、财务分析65=（87472.3324114004、4）100%66（1）建设期（2012年至2016年）部分的666.2、资金来源和运用与资金平衡能力分析677、项目风险分析677.1、竞争性市场风险677.2、开发及营销风险688、项目评估结论68第十章 项目风险评估及规避措施681、项目风险分析681.1、市场性风险691.2、竞争性风险691.3、运营风险69项目运营既是项目一期可持续发展，实现持有物业收益的主要保障，同时也是项目二期开发的前提。691.4、财务风险69由于土地价格优势，因此项目的静态财务分析非常漂亮，项目真正面临的是动态财务风险，即俗称资金链。691.5、项目风险评估692、风险规避措施69第十一章 项目服务团队介绍及5、服务模式建议701、XX省五金机电行业协会70n 资源整合能力71n 市场建立高度71n 商家号召力71n 市场开发运营管理经验712、执行团队介绍713、XX部分主导项目展示724、项目主要服务团队72公司还拥有营销代理行业各个类别专业人才30余人，分布在XX、广西等多个项目。725、项目服务模式建议736、项目组合服务模式下的服务内容：73n 深度市场调研及分析73n 项目定位及业态规划深化策划73n 项目组合开发策略及方案的制定及实施顾问73n 前期商业策划73n 项目规划顾问73n 前期推广策划73n 品牌建设规划73n 项目招商及商业运营顾问73n 项目招商策划及代理74n 项目营销6、策划及代理74n 项目及品牌推广策划及实施顾问74n 项目运营管理74附表74一、土地开发模式附表74二、房产开发模式附表75表一 总投资与成本估算表75表二 详细投资计划与资金筹措表（销售收入按照理论模型计算）75表三 总销售收入预测表（按照可能发生情况预测）76表四 销售费用估算表77表五资金来源与运用表（单位：万元）（按照实际可能发生情况）77 前言经XX省五金机电行业协会理事会统一研究决定，利用自身拥有的行业资源及专业市场运营经验，与XX普润商贸有限公司共同打造XX及川南地区最具影响力的五金机电专业市场。考虑到XX省五金机电行业协会的特殊性，协会理事会同意全权委托协会会员企业中国XX旗7、下成都XX文化传播有限公司代表协会参与项目全程开发、规划、建设、销售、招商、运营等合作事宜，具体合作方式及条件双方另行以合同方式约定。第一章 概述1、项目提出背景随着成自泸赤高速的通车和乐自高速的动工，XX的交通区位条件得到极大改善，作为以成渝为核心的成渝经济发展走廊的桥梁和枢纽，XX将成为成渝经济带的枢纽性核心城市，担负起“桥接成渝，中部崛起”的重任，并进入城市快速发展的新阶段。同时依托在川南经济圈中的优势条件，XX也将成为成渝工业转移的先行地区。XX的机械工业、盐化工及新材料等行业经过发展，已形成了从原料、零配件、制造组装及销售到周边产品生产一条龙的比较完整的产业链，具有生产企业多、经济总8、量大、趋于规模化等特点，由此成为著名的重点工业基地之一。同时XX也面临着生产力布局分散，企业规模小实力不强，装备水平低，劳动力生产率低下，创新能力低，缺乏知名品牌，产品附加值低等现实问题的制约，不但限制了产业自身发展，也妨碍了城市的整体规划与功能提升，影响了XX打造“川南中心城市”的雄心伟业。因此XX的产业化发展迫切需要开发建设能满足上下游企业运作特点的具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务功能完善和提供信息化服务的产业平台项目，一方面整合研发、贸易、展示、信息等综合性现代服务功能，推动产业化进程；另一方面通过项目与区域的互动发展，加速城市化进程。2、项目概况项目名称：中国XX国际产业9、博览城（建议），一期建议名称“XX国际机械装备城”。拟建地点：XX以南，丹阳路以东建设规模：总用地面积约1500亩，建议容积率2，建筑密度45%（由于未挂牌，此规划条件仅作建议）3、可行性报告内容和范围本次报告是对“中国XX国际产业博览城”项目在市场分析、产业定位、功能定位、总体布局、经济测算等诸方面的可行性研究，并得出结论。研究范围包括： 产业研究 市场分析 项目定位 建设内容 效益评估 运营模式 政策研究第二章产业环境研究1、生资产业研究由于成都XX房地产顾问公司所出具的市场研究与项目定位报告中，已经对区域经济及宏观产业做了较多阐述，而这一类数据对具体项目而言，实际意义并不大，因此在本报告10、中将不再对该类数据进行赘述。但有一点值得注意的是，本报告中第一期项目界定为机械装备城，这是属于生资的范畴。对整个项目而言，生资产业由于其广义范围的足够大，涵盖机械、电器、工具、原辅材料，乃至农药、化肥都属于农业生资的范畴，是能够覆盖整个1500亩项目规划，使整个项目成为真正的生资博览产业园。同时，由于本项目的特点，在本报告中以五金机电产业为例对生资行业进行说明。2、项目产业环境研究2.1、XX生资产业概况、产业基础深厚，在盐化工、新材料及机械方面优势明显XX是中国盐业及盐化工基地，是中国的井盐之乡、恐龙之乡、彩灯之城。在近年来中国经济飞速发展的带动下，累积数百年化工基础的XX工业产业特别是盐化11、工、新材料、机械及其相关产业以其独特的产业优势，奠定了在行业内的强势地位。中国XX国际产业博览城项目机会点：吸引中型及以上生资企业，建立品牌导向的竞争新次序。现有生资市场缺乏龙头带动，经营模式粗放XX生资市场从发展初期开始，就呈现出“依附成渝”的鲜明特点，于2000年后在汇东新车站地带建立起了川南五金机电城，发展至今，沿街为市依然是市场主流经营方式，川南五金机电城远远未能承载以市场带动产业发展的重任。XX是西部重要的老工业城市，拥有盐化、机械、新材料等诸多优势产业，川南地区机械机电生产企业对五金机电产品需求年平均达550亿元以上。仅XX市对五金机电产品需求年平均达到120140亿元，其中XX市12、的东锅股份公司、长征机床公司、华西能源公司、XX集团股份公司、XXXX运输机械集团公司、大西洋焊接材料股份公司、XX市大业高容公司、XX工业泵有限责任公司、XX机一装备公司、高压阀门公司等大中型机械机电生产加工企业一年对五金机电产品需求达到90110亿元左右，需求在川南五地市排第一位。从供货渠道看,在XX市零星的五金机电产品市场上采购的只有910亿元，仅占7%左右，其余93%左右都从市外的五金机电市场或在厂家直接购买。中国XX国际产业博览城项目机会点：生资专业市场商业经营模式的创新本地市场的疲弱，削弱了专业市场的带动作用多年来，专业市场XX对生资行业特别是五金机电行业的发展起到的推动作用十分有13、限。由于XX本地商家品牌形象及所代理产品处于较为初级阶段，导致厂家采购生产资料首选地区为成渝两地，这反过来影响到本地商家投资生产的积极性，形成恶性循环，严重影响了五金机电行业的产业化发展。至今为止，因为自流井区、贡井区、大安区等城区的较为分散，逐渐在各自的区域内形成了五金机电一条街，各自为政，缺乏整体的规划和管理，形象较差。中国XX国际产业博览城项目机会点：定位差异化+竞争良性化，以服务和打造“XX五金机电产业化”城市级品牌为发展目标。研发及设计能力薄弱，难以扩大利润空间生产环节的弱势，导致企业在生产环节的投入兴趣不高，高层专业人员缺乏，企业自主创新能力薄弱。随着近年来XX工业的大发展，一批有14、眼光的商家开始自行投资工厂生产原辅材料及五金机电产品。但从实际情况看，由于交通不利等制约，使高端人才引不到或是引到了留不住，这就导致企业创新能力薄弱，XX产品整体仍处于档次偏低、品牌偏少，产品设计原创型的少，创新少，仿制的多的情况。中国XX国际产业博览城项目机会点：研发总部功能独立设立的可能，集中发展服务业，以本项目的运营拉动产业化发展2.3小结XX及川南地区庞大的工业规模和稳定的增长率为XX生资企业的发展带来良好的前景，日趋明显的产业集聚趋势和激烈的市场竞争也使行业出现了新的特点。对于以中小型经销商为主的XX生资行业来说，未来最重要的就是积极培育本地市场，建立品牌导向和产业升级的新理念，而作15、为重要流通渠道的生资专业市场在其中则需寻找到创新的商业经营模式。流通交易平台升级模式示意XX项目依托当地盐化工、新材料、机械产业集群优势形成的完整的上下游产业链条，完全可以取代成渝，形成良性竞争，一方面在产业上积极向生资产业链的上下游产业（研发设计、生产及本地营销）拓展挖潜，强化创新及生产功能；另一方面在开发上从单纯的批发市场向产业总部经济和现代服务业的集聚延伸，逐步完善区域生资产业链及相关环节，最终形成XX产业博览城市级品牌。第三章项目定位及运营管理研究1、定位基础行业发展转型下的机遇，目前XX生资产业正面临全方位的转型：n 从产链中端代理销售向发展产业链前后端的设计研发、生产制造及总代理、16、总经销等，建设品牌转型；n 从代理为主向生产销售结合转型；n 从各自为政向抱团良性竞争转型；n 生资行业的发展转型对生资商业经营模式发展提出了新的要求，经过比较发现，生资行业的发展转型以五金机电产业最为典型，结合本项目目前实际情况，第一期项目定位首选五金机电。因此我们从五金机电产业研究项目定位的可能性。在五金机电专业市场的开发模式中，XX五金机电城的“商业地产开发+品牌经营管理”独立打造模式对本项目更具有参考意义，不仅仅因为这个项目具有了商业房地产开发的属性，同时这种模式也兼顾了项目的运营管理功能，并且在行业内已取得了成功。案例启发：XX模式，首先是通过实实在在的运营管理手段，将市场经营起来，17、在行业流通领域建立了深厚的基础并树立了品牌，汇集了大量的商家跟随其开拓新商业模式。这种模式对开发商要求极高，需要前期不断地投入，对人才结构、资金实力都有很高的要求。相对而言，商业经营管理商与专业地产开发商进行合作开发难度不大。对于中国XX国际产业博览城项目，开发商普润公司（XX股份为开发该项目而成立之主体），是从传统制造产业切入房地产开发领域并一步跨入更深生资行业主题园区、生资行业流通领域，这种“跨界”必须要有专业的经营管理经验和能力。而XX股份自身并不具备。另外，目前XX没有真正意义上的商业经营管理商。因此对本项目来说，项目要实现正常运营，并在生资流通领域取得突破和创新，必须寻求商业经营合作18、伙伴或者打造独立的生资流通领域品牌运营商，从无大有的打造，有相当的难度。2、定位原则中国XX国际产业博览城项目在定位过程中，必须把握XX生资行业发展机遇，在功能上、商业经营模式上、园区品质及形象等方面与其他市场（如天津亿联投资的西南五金城）形成差异化定位，成为促进XX生资产业整体发展和XX生资大品牌建设的新阵地。项目定位始终遵循以下原则：n 品牌导向原则：XX生资企业以中小企业为主，企业自身缺乏建设和打造品牌的能力，因此吸引中型及以上规模生资企业，吸引建立品牌导向的竞争新次序n 资源整合原则：借助行业协会、政府等多方资源n 生资专业市场商业经营模式的创新原则(案例借鉴：XX模式、委托经营管理模19、式)3、SWOT分析31、优势 开发商背景XX股份在XX本地的潜在影响力和美誉度； 项目的起点是集合成都金府、北新及青白江乃至江浙沪等地在软硬件优劣势对比的基础上，设计吻合商家的经营需求，营商环境优越； 从启动开始，即将运营管理放在首位，有利于市场永续发展，树立商家信心； 板仓片区未来作为XX物流规划核心地段，具备不可替代的物流优势； 项目是川南地区最大的生资专业市场集群，将拥有最完善的配套和先进的运营管理思路； XX为促成项目进一步完善，目前已和部分龙头企业联络并达成战略合作协议，该部分商家明确表态，在条件合适的情况下，愿意跟随XX进驻项目，为项目的“以商引商”及“全面招商”奠定基础，亦有利20、于日后项目龙头地位的打造工作； 土地干净，无拆迁问题； 交通便利，通过未来乐自高速、京昆高速等辐射川南，影响西部。3.2、劣势 现时项目位处板仓物流商圈，属于城市外围位置，远离城区，未有完善的公共交通系统直达项目，属于待成熟地区； 开发商无房地产开发经验，更无市场运营管理经验； 立项比较空泛，对于具体落地项目定位有争议； 土地挂牌时间落后于对手； 周边缺乏其他专业市场形成共同商气，无法形成商圈，需要自身打造。3.3、机会 基于恒之已久的“三现”交易模式，中游商家以增设经营点来保障及增加市场占有率为必要手段； 传统五金机电及生资经营商圈已经无法满足商家需要，项目提供行业市场“洗牌”效应机会； 现21、有市场经营模式落後，管理水平低，五金机电商家能接受 “升级换代”的思想，引导空间大； 业内对“现代市场”、“经营环境提升” 、“物联港”及“自主品牌” 意识强烈，但未有合适平台能全面满足发展需求； 西南五金城虽然有贡井区政府的强力支持，但由于土地拆迁等问题，进展十分缓慢； 西南五金城由于其投资商组成背景及北方五金城等项目的失败运营，注定其在运营上需要下功夫； 西南五金城由不同企业共同投资，决策速度及思维模式很难统一； 项目将提出完善的运营管理模式。3.4、威胁 本项目与西南五金城项目的定位，存在雷同的模糊界限，而XX及川南地区未有足够容量容纳两个同样定位的五金机电城； 本项目在五金机电产业的知22、名度及操作成熟程度，远不如直接竞争对手西南五金城； 来自竞争对手的其他应变措施的威胁； 运营管理未能得到足够重视的问题由以上SWOT分析可以得出，本项目成功的机率较大，但有以下四个前提值得注意：一是注重运营管理，项目启动即旗帜鲜明提出“运营管理为王”的理念；二是以快打慢，抓紧推进，抢在西南五金城之前切入市场；三是遴选具有经验的合作团队，师夷长技以制夷；四是舍得短期利润，看重长期利益，决策以长远发展为主要考虑方向。4、战略定位4.1、对象需求在做项目战略定位前，我们先分析一下项目所涉及几个层面的需求：A、商家需求 对旺场的需求，为商家拓展更多的采购商资源，生意机会优于现时其他经营地点，营运服务水23、平带来物业的升值潜力； 对门面形象的需求，提升企业品牌； 新增营业点实现创收，开辟新市场将业务拓展至川南乃至全国各地的需求； 快速接收市场信息的需求； 贷款融资的需求； 对成熟物流的需求； 对管理服务的需求；B、采购商需求 种类齐全，商家质量、信誉保障； 能快速准确地找到需求的商品，锁定目标商家； 对成熟的金融、餐饮、酒店住宿、便捷交通等配套的需求；C、政府需求 需要一个带动XX产业经济发展的龙头； 需要一张对外贸易的闪亮名片； 有效提高XX在川南地区的经济影响力的窗口； 整合经济资源，提升XX政治影响力。因此，我们可以推导出项目的基本定位：国际机械产业博览平台中国机电全产业链集聚园区和专业化24、现代服务业中心4.4功能定位博览+交易+物流+孵化+金融服务+教育培训+电子商务n 博览功能：产品展示、新产品发布、覆盖川南的产业博览会n 交易功能：产品交易、期货交割、采购n 物流功能：仓储系统、物流系统n 孵化功能：中小企业扶持基金、中小企业政策支持、创业培训、技术成果孵化n 金融服务：租赁权抵押、流动资金贷款、天使基金扶持n 教育培训：技术培训、营销培训、品牌推广教育n 电子商务：网络平台搭建、网上市场、物联网建设、虚拟门店建设5、业态定位为避开XX及周边省市现有或即将兴建的大规模以五金机电产品交易市场为主导的“五金机电城”的正面竞争，同时结合国家振兴机械装备业的政策措施，实现XX机械装25、备行业通过中高端品牌建设增强现代服务业来促进产业升级的思路，本项目采用现代交易园区（参考案例：XX五金机电城、成都国际五金机电城等）+机械装备品牌中心（参考案例：成都国际五金机电城）+博览中心（参考案例：中国西部五金机电博览会），建立现代机械装备产业博览城的模式。从目前来看，可供XX项目选择的余地并不大，在生产资料行业，能够支撑市场的产业有五金机电、汽摩配及汽车装饰美容、农机具、化工原辅料以及非生资类的小商品行业。根据我们对XX的调查和了解，XX认为，XX项目一期定位“XX国际机械装备城”是比较合适且有运营成功把握的产业。XX现有五金机电类商家共300余家（含生产厂家销售部）较为集中分布在川南26、机电城、贡井、檀木林等地，加上其他散落各地的散户商家，约在500家左右。由于XX对该部分商家领头羊的掌控和把握，有极大机率将该部分商家中70%吸引进XX项目经营。其中，以耿星、李仁刚等为代表的行业大户已经确定将在协会的带领下与XX公司展开合作。经初步估计，通过抱团入驻方式的XX本地商家需求将在8万以上；其次，XX公司主力团队曾经参与过XX五金机电城、成都国际五金机电城、XX国际机械装备博览城等项目的全程营销及运营管理策划，对于XX乃至西部地区五金机电商家亦保持有良好的关系和影响力，可以确保西部地区部分商家将在XX设点，成立营销分部或分公司。从目前来看，该部分商家将可以达到300家左右，需面积627、万以上；其三，一个项目建成，由于对新行业的投资冲动，行业将吸引大约30%左右的新投资者进入新市场经营，该部分新增商家将有5万左右的需求。根据以上分析，XX国际机械装备城商铺面积可考虑在20万左右的规模，按照120一户的需求计算，吸纳商家1800家左右，涵盖传统狭义五金机电、工程机械及配件、农机农具、灯饰灯具等。6、打造亮点6.1、打造川南经济区“生资物流中央配送平台”引入物流配送服务，先行启动“川南生资物流中央配送平台”打造，为目标商家优惠或免费服务，为项目成功招商造势；运用XX各脉络管道及政府有关部门的影响力及执法力，使XX物流规划向项目附近的板仓园区倾斜，实现打造川南经济区唯一中央公路物流28、配送平台的目标；6.2、打造川南乃至西部首个产业主题博览馆具体打造细节将专案陈述，打造构思将以博览中心作为川南机械工业文化博览平台，用文化的影响力，吸引采购商，承载产业历史文化使命，打造行业及政府对外的闪亮名片；6.3、举办川南国际机械博览会打造川南顶端展览的世界级平台，常年的展贸平台提升企业的品牌价值及曝光率。针对机械等相关行业的特点，在XX这样的五金机电采购大市举办类似博览会，将对厂商具有极大吸引力。同时，不断国内外新产品、新技术发布会，以提高项目在业界的影响力；为参展商提供更大的展览空间，降低商家参展成本，降低采购商的采购成本：我们的酒店配套、接送服务，为采购商提供常年齐全的货品选择。629、.4、整合现代化网络信息资源，打造国际级信息化交易平台建立电子商务交易系统。通过自建或与国际性交易网站建立合作模式，拉近海内外在线交易距离和供应链服务，为供求双方建立诚信的交易环境，规范双方的交易，如客户合同的签订、款项收付、物流、报关、客服管理等方面；拓展相关行业经营渠道，通过互联网的力量，建立有效的各地域、各级别的市场联盟及与海内外零售商会机构的合作，为企业提供开拓内外销市场的渠道和相关服务，同时也为项目竖立行业市场标杆作有力推动；联手政府、国内及海外行业协会、商会，媒体等，实现商家与采购商跨境贸易的无障碍、快速获取市场信息的可能性。6.5、打造星级运营服务管理系统硬件体验：现代化信息技术30、覆盖市场内每个角落，如导视系统、无线网络覆盖，使采购商能随时随地了解行业信息、准确锁定目标商家等；在软装提升场内装修档次，如外商展贸区可打造具外国风情的装修，改变大众对专业市场运营档次低、缺乏管理的印象，在环境上制造与竞争对手的差异性，提供最舒适的采购环境，吸引采购商更专注选购。软件体验：提供规范化的国际物业管理标准体系，加强对场内商家货物摆放、卫生等现场管理；提供“宾至如归”的星级服务，为客户提供一条龙的采购服务，包括翻译、酒店预订、导购、交通接送、机票车票代订等贴身尊贵服务；提供完善的企业交易配套服务，以自建的电子商务平台为载体，为交易双方提供一条龙的交易服务，包括订单交易、款项收付、物流31、报关等等方面；引入融资、银行等，为跨区域交易提供更便捷的金融服务；引进国内外行业协会进驻办公，为企业、采购商提供跨境全方位的日常咨询服务；与环保及质量检测等部门合作，提供产品检测标准，为采购商把好质量关。6.6、成立XX汇携手商家共同成长，为商家提供全国多元化的发展空间；采购商的资源拓展及量身订造管理服务，为商家拓展商机；成立战略联盟组织，强强联手整合各方资源，提升项目影响力；与维持商家长期良好的合作关系，有利于对开发商品牌的口碑传播，也有利于项目营运工作的推进；XX业务广泛，遍布全国，可以提供给商家全国发展的空间与配套支持，为以后项目的销售/租赁培养一批忠实的客户；利用XX的影响，为入驻商32、家提供全国性的信誉担保；拓展相关行业经营渠道，建立有效的各地域、各级别的市场联盟及与各类机构的合作，为企业提供开拓内外销市场的渠道和相关服务；为商家提供分门别类的采购商资源，使商家能更有针对性找到适合的采购商客户，提高成功率；通过集中对采购商进行关系维护，有利于项目品牌的口碑传播，为采购商队伍的壮大奠定良好的口碑；有利于通过采购商资源整合及分类筛选，为不同类型企业提供具有指向性的优质采购商资源，为商家寻找更大的经营空间；拓展采购商资源、商家的客户资源及推广途径所获取的采购商资源；针对行业销售旺季，重点对进行辐射区域范围内的巡展，拓展采购商资源；为实现政府打造“XX国际产业博览城”成为“国际性产33、业博览平台”，带动川南经济区相关产业上下游发展的战略目标，携手政府、行业协会、其他具影响力的同类专业市场、商务部指数、媒体等具影响力机构及商家，强强联手，奠定项目在业界的权威性影响力加入XX汇，将可以享受到优先进入XX及其制造产业利益共同体采购名录的机会。6.7、成立XX天使孵化基金，出台人才培养计划，打造生资产业界人才基地使XX成为全国行业人才输出基地，为产业培养人才，为项目打造忠实的追随者，通过口碑的传播，传承项目的品牌效应；为项目获得政府的支持制造噱头；由开发商或运营公司拨款部分收益组成基金，联合政府、企业、行业协会，给对行内有突出贡献表彰，及优秀的大专院校学生提供进修及奖励的机会，为培34、养下一代行业人才作准备；为小企业或个人创业提供技术及资金支持。小结：运营管理需要有长远眼光，前期投入是必须的过程和保证。7、运营管理方向在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十字的经营模式: 统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理。71、统一管理XX国际机械装备博览城由专业运营管理团队运营管理，统一形象，提升服务品质，对所有商家进行统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理； 全面导入CI形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。具体包括:市场标志、名称和旗帜的标准应用；大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用；大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用；营业区35、平面图、楼 层信息牌规范应用；标识指示系统规范应用；业务台、咨询台规范；展览、展示系统、展板规范；公用设施标识、休息区标识规范；进驻商家门头、门厅、店堂、专 柜、展示、服务规范；7.2.统一规划 在项目整体统一的基础上，结合五金机电产业的特性，延聘专业规划设计团队，对项目的建筑及经营类别进行统一规划和定位。7.3、统一推广XX国际机械装备博览城形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由商管公司进行市场的整体推介，协助进驻商家经营。具体包括:（1）强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全行业都来此采购。（2）每年一度的及机械装备博览会，促进产业交流，提升市场形象。（3）每年一度的巡回推介36、会，提高项目在采购商内的影响力。（4）定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进影响。（5）利用博览中心、门前广场等区域，举办新品展示会、技术发布会等活动，聚拢人气，引领产业发展；（6）打造XX五金机电产业新形象，促进XX工业发展，引导XX生资采购回流；（7）利用商管公司强大的营销能力，为商家提供商品信息、品牌引进、物流配送等服务；（8）统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务，依托整合形象，形成合力，共同做大市场；（9）全方位贴心服务，给采购商一个享乐的采购天堂。（10）定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。7.4.统一招商 所有商铺全部由商管公司统一招商，委托经37、营，保证市场整体经营效果。 7.5、统一经营 略。8、经营策略提升和强化市场竞争力，遵循国际化现代生产资料物流商贸的经营理念，项目将制定十二字的经营策略：整合市场、完善政策、合理回报；8.1.整合市场 整合市场功能，集交易、博览、教育培训、物流、孵化、金融服务等多功能于一体；整合市场空间，进行合理产品布局和区域功能定位；整合推广，避免单兵作战，整个市场由商管公司进行统一的广告、促销推广；8.2.完善政策完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障客户和商家利益。8.3.合理回报保证市场和经营户合理的收益，实现双38、赢；通过市场整体机能的完善，提升市场品牌形象，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报。9、市场管理9.1.与政府及各职能部门保持良好的关系，通过共管提升市场形象；9.2.监督并定期核查进驻商家，保障商品品质和经营信誉；9.3.定期为经营商家提供市场信息和调研报告，供商家经营决策；9.4.引进新品牌供已进驻或欲进驻商家选择；9.5.通过市场，提高代理商地位，降低进货和存货成本；9.6.策划举办各种促销活动，提升业绩；9.7.强化客户服务，定期征询客户意见和建议；9.8.与异业结成合作关系，增加收益；9.9.执行商品陈列规范，使市场销售环境更趋利好；9.10.定期对商家和店员进行业务和专业培训39、，提高人员素质和服务水平；9.11.配合进驻商家进行新品引进、商品代理、庆祝、促销等事宜；9.12.辅导经营不佳的商家改善经营方式，提升经营业绩；9.13.协助商家进行帐务处理；9.14.支持商家获得银行融资贷款；9.15.按月度、季度和年度对优秀经营商家进行物质和精神奖励；9.16.协助商家采用电子商务系统进行商品销售、服务的管理，提高商家和市场的经营管理水平；9.17.与市场家、代理商、市场经营户组成联合督察小组，规范市场经营行为，打击违法经营和窜货行为，保证市场良好的经营环境和对外形象；9.18.商管公司牵头，与经营户成立“商会”，支持和配合商家展开各种经营活动；9.19.建立网上“XX40、国际机械装备博览城”，辐射全球，开展国际贸易;9.20.在川南各地市建立办事机构，加强同市场联系，促进贸易。10、旺市规划项目要运营成功，必须有各种旺市活动作为配合，以保证商家“愿进驻，能进驻，可生存，有提升”。10.1、亿元全方位立体式广告推广，宣传永不停。XX国际机械装备博览城市场启动期将在川内外电视、报纸等各大媒体进行品牌宣传，帮市场商家发布产品信息，组织各种策划活动，集聚市场人气，吸引客商采购。10.2、每年定期举办国际性机械（机电）博览会、采购节和购销洽谈会。XX国际机械装备博览城因为XX在XX的影响力，将得到XX市人民政府的大力支持，再加上XX省五金机电行业协会和XX省工商联五金机41、电商会在行业内广泛的人脉资源及影响力，将得到商家和采购商的大力支持，可于每年五一或者十一前后举办川南经济区国际机械（机电）博览会，以及不定期举行购销洽谈会，将XX国际机械装备博览城打造成川南经济区机电批发总站和海外采购商的采购基地。10.3、以XX国际机械装备博览城为龙头，全力打造中国新材料产业之都。XX国际机械装备博览城是XX市重点项目，XX市已确定以XX国际机械装备博览城为龙头，打造中国新材料产业之都，以“销售、物流、研发、技术孵化、加工制造、检测等七大中心”为目标建设新材料产业园区，为抓住新材料产业发展机遇而奠定基础。10.4、长期举行“走百市、访千企”活动，直接对接采购商。在各级政府的42、全力支持下，XX国际机械装备博览城将以县市为单位，组织市场内商家与企业进行面对面供需洽谈，同时组织市场内产品进行优惠展销，最大程度吸引客商采购。同时，XX国际机械装备博览城还将与XX、东锅等大型企业建立定点采购关系，由各大企业授予“定点采购基地”。10.5、每年发放十万张采购会员卡并开通周边下游市场至XX国际机械装备博览城的免费直通车。“你来进货，我出路费”，将周边采购需求整合到XX国际机械装备博览城，更快更大范围的吸引客商。10.6、打造项目国际机械（机电）网上交易平台，免费赠送网上商城铺位。在有形市场的基础上，XX国际机械装备博览城出巨资打造国际机械（机电）网上交易平台，入驻商家免费获得网43、上铺位，享受全球化网络贸易机会，更大范围地扩大产品销售渠道。10.7、放水养鱼，大幅度税费减免，降低成本。XX国际机械装备博览城享受区重点项目特惠政策，申请自井区区委区政府专门出台税费减免政策，最大限度降低入驻商家的经营成本。10.8、组织商家深入各大产业基地，组织优质货源。XX国际机械装备博览城将充分利用大市场品牌和广告宣传网络优势，为市场内商家对接更多产品和品牌供应商、帮商家找到更多代理产品，同时组织商家考察各大产业基地，组织更多优质资源，提升竞争力。10.9、免费提供市场资讯服务及市场营销培训。XX国际机械装备博览城专门设立新产品和新技术研发中心，定期为商家提供市场资讯服务。同时，XX国44、际机械装备博览城与XX省五金机电行业协会、XX省工商联五金机电商会、XX理工大学、东锅、XX等建立战略合作关系，不间断地组织专家、教授和成功商家对市场内商家进行培训，提高商家的经营能力。10.10、政府支持，完善市场配套，提升市场整体竞争力。XX国际机械装备博览城在市场内专门规划打造配套服务基地，为市场内商家提供餐饮、休闲、娱乐、购物、住宿等商务配套并吸引人气。同时还与专业物流公司联合成立物流配送中心，建立完善的仓储、物流和配送体系，全方位提升市场的整体竞争力，大幅降低商家 物流成本。11、1512亩空间规划布局建议XX国际产业博览城的规划布局为：“两个区片、三条轴带、七个发展组团”展开。两个45、区片：指沿丹阳大道的商贸发展区和沿市政公园的配套服务区；三条走廊：以丹阳大道为轴的物流走廊、以项目中心大道为轴的商贸展示走廊和以沿山规划道路为轴的生态生活走廊；四个发展组团：五金机电博览组团、汽摩产业博览组团、照明电气博览组团、物流仓储配送及电子商务服务组团。11.1 两大区片两大区片类似“左右手”、“两个车轮”，构筑起“XX国际产业博览城”的空间格局。 沿丹阳大道的商贸发展区这个区域是“XX国际产业博览城”的本质和灵魂所在，也是“XX国际产业博览城”最主要的核心功能区。性质：主要为五金机电、汽摩配件及美容、照明灯具、厨卫五金、家用及工业电器等提供展示、销售、批发的商贸市场，同时辅助一些物流、46、金融、电子商务和教育培训孵化等功能，形成一个多种功能复合的综合区。功能：这个区域承载着XX国际产业博览城商业（专业市场）、产业服务、会议会展、酒店、办公、商业步行街、物流配送、配套服务设施、餐饮、娱乐、旅游等核心功能。 西部配套服务区性质：配套服务区是“XX国际产业博览城”项目最能出彩的区域，尽管其在销售回款上的贡献可能较小，或者较慢，但对项目长期运营管理十分重要。与商贸区一左一右联动发展，“双轮驱动”，互相促进，共同构筑功能完善的城市新功能区。“XX国际产业博览城”配套服务区以其大配套、高品位和整体性强的优势，首先吸引项目周边基础客户群购买写字楼，投资公寓，其次是吸引商贸区的部分老板入住办公47、，并在后期区域板块成熟时，可形成一定规模的高尚商务区。这里将成为XX新城的CBD，将以其优质的生活环境打动来“XX国际产业博览城”做贸易的人，在项目中开发商务公寓、商务别墅等高尚物业，跳出XX行政区域概念，成为XX区域最理想的商务核心区。功能：这个区域是XX国际产业博览城的辅助配套功能区，它规划了包括居住（商务别墅、高中档LOFT公寓等）、产业服务园、商务办公（甲级写字楼、LOFT写字楼）、休闲运动、社区公共开放空间等辅助功能。“XX国际产业博览城”配套服务区是以配套服务板块为核心，配以必要的生活配套板块，并以商务公园、运动公园和产业服务园对生活环境价值加以提升。11.2三条发展走廊 博览产业48、发展轴：博览产业发展轴是沿丹阳大道形成的，集中商贸、商务、产业服务、物流和公共开放空间的区域，是塑造XX国际产业博览城整体形象的发展轴。商务功能开放空间 配套功能开放空间 商贸功能开放空间本轴将串起三大商贸产业区：轴线北端是以五金机电产业为主的国际机械博览城；轴线中部是以汽摩产业及后市场为主体的国际汽摩产业博览城；轴线南端是配套功能区及照明电器、厨卫五金产业博览城，建设博览中心、商贸配套酒店、酒店式公寓、电子商务配套服务设施，成为XX国际产业博览城后勤支持服务功能的核心区。连接城区和项目的主要通道：北部同XX城区连接，南部同火车站连接，成为外向型发展的主要公共活动服务轴。两大标志性节点：在发展49、轴上商务功能开放空间的节点处，形成以车流和物流为核心的节点；在发展轴北端入口处，设计象征XX国际产业博览城形象特征的标志性节点。打造标志性景观大道：丹阳大道是XX国际产业博览城的核心发展主轴，必须建造体现形象的、具有国际化特性的（如路标）、融入XX产业博览文化的景观大道。 生态配套发展轴：以东部新规划的沿山道路为发展轴，串起酒店区、高档商务区、高档公寓区和产业服务园的功能，充分利用山地、绿地系统，形成主次清晰，相互交织的生态结构和景观形象，从而塑造整体环境以人为本的特征。注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连各个板块中心，形成休闲的开放空间系统，是主要的室外活动空间，提升整50、体的商务环境质量。 博览展示发展轴以项目中心规划道路为主轴，串起各个商贸功能区的各种商贸功能和产业服务功能，沿路两边打造品牌产品4S店、汽车专卖店等。11.3 四个发展组团通过项目东西向的规划道路，把XX国际产业博览城分割成四个区域，根据这四个不同功能区域，我们提出了四个发展组团的建议。 五金机电产业博览组团（556.5亩）五金机电产业博览组团主要包括4S集群、品牌五金机电展示中心（联排独立产权商铺）、博览中心（集中商业）、底商（酒店、写字楼首层）及酒店、写字楼、配套公寓及餐饮娱乐配套等组成。整个组团体现的是五金机电产业博览文化，让人感觉川南五金机电产业的核心就在这里。4S店集群：本项目是XX51、国际产业博览城的主题交易市场之一，是以五金机电产品博览交易为主题的商品交易中心，主要入驻的是五金机电行业的生产型企业、销售型企业或品牌代理商。经营产品主要为工业电器、五金工具、轻型机械、劳保、消防器材、农机农具等。这些经营产品在川南专业市场上具有一定程度上的唯一性，能够更好的聚集购买群体，带动其他产品的销售。五金机电品牌展示中心：是XX国际产业博览城一期的核心项目，项目建成后，将为近2000家五金机电产业商家提供展览交易的平台。博览中心：这里形成了集新产品发布、展览展示、展洽、交易、论坛和项目合作的综合体，成为五金机电品牌进入川南的门户，是集新产品发布、展览展示、展洽、交易、论坛和项目合作功能52、于一体的商务平台。 汽摩产业博览组团（443.05亩）汽车商品商贸发展组团主要包括汽车4S店集群、配件交易中心和汽车美容中心。4S店集群：本项目是XX国际产业博览城的主题交易市场之一，是以汽车专卖为主题的商品交易中心，主要入驻的是汽车生产型企业、销售型企业或品牌代理商。配件交易中心及汽车美容中心：经营产品主要为汽车装修装饰用品、车载电子电器产品、房车饰物、车族玩具、车用时尚精品、汽车运动品等。这些经营产品在国内专业市场上具有一定程度上的唯一性，能够更好的聚集购买群体，带动其他产品的销售。 灯具、电器及厨卫五金博览组团（217.95亩）该组团是一个综合性商品交易中心，主要以灯具为主导，形成具有明53、确指向的主题专业交易中心。该组团主要由“灯具馆”和“厨卫电器馆”等组成。 新材料博览中心、小商品博览组团（295.35亩）在XX逐渐迈向新的时期的进程中，以一对山商贸城为代表的专业市场将逐步退出城区，将来里面很多具备生产资料特性的产品，本项目可以有选择性吸收。另外，XX作为以新材料为主导方向的城市，新材料产业的孵化、贸易和展示也将是非常具有潜力的方向，再加上在XX尚属空白的不锈钢市场等，将构成本板块主要的方向。同时，本部分还将兼具仓储终端、物流配送、电子商务平台等功能。 商务服务组团（复合在前面各个组团之间）休闲商务服务组团包括商务港、高尔夫会所、高尔夫运动公园和文化公园等。这里以休闲商务办公54、为主，集商务办公、研究开发、会议会展、教育培训、公关接待、休闲运动、旅游观光、商业娱乐和居住等于一体的园林式、生态型、现代化的新型功能区。商务港：商务办公是辅助配套功能。利用山势，形成园林式的办公空间，这是为客户办公需求而规划的。除了引导客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导其它有兴趣开拓川南市场的企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。商务办公区将成为大客户的办公场所、小型客户的交易场所和洽谈空间，与交易中心中的铺位形成互动。高尔夫商务会所（高星级酒店）：该会所定位是9洞迷你高尔夫运动公园的超级俱乐部，是整个XX国际产业博览城的商务交流中心。主要是面向川南地区及XX企业的高级商55、务人士或企业主。会所包括商务休闲设施（高档饭店、洽谈室、咖啡厅、KTV、酒吧等）、休闲运动设施（保龄球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室内游泳馆、壁球、乒乓球、羽毛球等）和休闲娱乐设施（影视厅、歌舞厅、游戏厅等）。休闲娱乐服务设施主要为在商贸客人提供娱乐消遣之处。只要项目引发了这个潜在的消费市场，投资经营者会迅速地抓住机会前来投资兴建这类服务场所。会所（酒店）：占地30亩；容积率：1.2；建筑面积：24000平方米；客房：约120间；客房面积：5060平方米。高尔夫运动休闲公园：建一个9洞的商务山地高尔夫球场和一个高尔夫练习场。高尔夫被称为“运动之王”，是精英生活的标签和代表，是中产阶级跻身56、精英阶层的“台阶”。商务高尔夫既没有标准高尔夫很高的门槛，更不象网球等已经趋于大众化和庸俗化，对本项目的主要目标客户群具有强大的号召力。“XX国际产业博览城高尔夫运动休闲公园”在所处区域具有唯一性、排他性和权威性。18洞高尔夫受限，但9洞迷你球场可以建设。文化森林公园：利用山地的沟壑和平台，种植树木和草坪，同时建设文化森林公园。占地100200亩左右（结合市政公园），地块内分布缓坡丘陵和小水塘，植被良好。此运动区是针对青少年和儿童，给孩子们一个放纵身心的地方，一个“撒野”的地方，唤回孩子们作为“自然之子”的本性，激发他们的创造力、冒险精神、自信心、勇敢和坚强的品质这是现在的家长们最重视同时也是57、现在的孩子们最缺乏的东西。XX国际产业博览城主要项目功能区11.4 其它其余部分是道路用地。需要说明的是道路部分不包括规划区内自建道路，上述占地数量是预估值，不作为规划的指标，仅供参考。第四章项目一期开发建议1、项目开发模式建议本项目中，由于地块面积较大，开发过程相对较长，如果一期运营管理不得力，则后期销售及招商均会遇到相当的问题。因此，我们建议XX项目采用四位一体的开发模式：政府政策支持，XX资金支持，开发商专业开发支持，运营管理商全案支持。在以上四位一体的开发模式中，商业经营管理公司的明确非常重要，关系到整个园区新商业模式建设的建设的成功与否。2、初步规划建议2.1规划原则 结合生资产业的58、自身特点，根据区域发展背景和地段区位条件，坚持从现实出发创新追求特色空间结构的塑造和用地布局的完整，强调节约用地和基础设施的合理投入，实现生态示范型生资科技园区。（1）生态效率原则 在园区布局、基础设施、建筑物构造和工业过程中，尽可能降低入驻企业的资源消耗，与卧龙湖公园、彩灯大世界等区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能，在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。（2）生命周期原则 鼓励生产和提供资源、能源消耗低的产品和服务；鼓励生产和提供对环境少害、无害和使用中安全的产品和服务；鼓励生产和提供可以再循环、再使用和进行安全处置的产品和服务，最大限度地降低产59、品全生命周期的环境影响。（3）区域融合原则 将产业博览城与舒坪片区的彩灯大世界、盐卤浴项目等产生区域互补关系和竞合关系，使项目发展和地方特色相结合，通过培训和教育计划、商业开发、公寓建设、配套总部办公建设、会展经济带动等，加强博览城与周边及城区的联系。（4）技术先行原则 大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的开发过程管理和环境管理标准，使经济效益和环境效益实现最佳平衡。（5）软硬并重原则硬件（工业设施、基础设施、服务设施等具体工程项目）与软件（博览城环境管理体系的建立、信息支持系统的建设、优惠政策的制定、运营管理计划的拟定）等同步考虑，实现60、博览城可持续发展。2.2、功能及产品建议功能目标客户产品类型经营模式建筑形态总部经济区品牌企业管理总部独栋商务别墅产权销售/定制开发地上4层（可考虑地下1层）/地上3层（可考虑地下1层），1层层高5.9米，其余各层3.9米品牌产品区域营销中心独栋商务别墅/双拼商务会所产权销售/定制开发地上3层（可考虑地下1层），1层层高5.9米，其余各层3.9米4S店定制独栋商业别墅产权销售/定制开发订制，根据企业要求总部办公区LOFT办公楼产权销售（投资型产品）层高4.9或5.98米，建议拨高交易采购企业(中小型规模为主)品牌总部(兼商贸功能)联排独立产权商铺(群)产权销售（投资及经营性物业）地上2层(1层61、展示,2层办公洽谈区,夹层可以做办公或中转仓库)，1层层高5.4米，2层层高3.9米，开间8.4米，进深6.8米，产业博览中心展示中心(规划在酒店底层及旁边区域，形成集中商业展厅)产权持有/出租层高7.8米或9米（用于品牌企业展示，大型机械装备展示等）检测质检、教育、培训等标准写字楼/LOFT办公楼产权销售或租赁（部分政府服务机构可免租进驻）塔楼（底层集中商业，底商一层可做展示中心，层高5.9米，二三层层高4.9，作为一期配套商业存在），LFOT写字间按照5.9米层高设计，整体11层即可。政府相关服务机构（工商、税务等）配套商业企业主/专家/专业人才多功能公寓式办公楼（经济型酒店）产权销售（投62、资型产品）小高层酒店产权销售（投资性产品）/酒店经营管理公司经营高星级酒店（4星或者5星级）投资客/经营户底商(商业服务配套)产权销售2层商务服务服务性企业LOFT写字楼产权销售塔楼+标准层（同上标准）2.3、总体功能布局根据功能和业态定位，初步确定1500亩区域由以下功能区块组成：（1）总部经济区引进国内外知名生资品牌企业入驻，通过企业品牌效应和XX、博览城等母品牌效应形成聚合效应，并透过品牌企业入驻带动相关配套企业和中小企业的发展。除了品牌建设作用外，该功能区也能满足部分较大经销商做4S店需要。 （2）展示交易区展示交易区是整个博览城的主体部分，采取兵营式排布的联排独立产权商铺建筑形态（至63、少在第一期项目规划中，应考虑为以上建筑形态），集中用于五金机电、装备、汽摩配、化工产品、原辅材料、纺织产品、电子电器、灯具灯饰等产品的展示交易场所，这是本项目产生现金流的重要部分。（3）配套商业区充分考虑入驻企业员工的生活需求，规划出一个合理的区域来满足入驻企业员工、客户居住、交通、金融、商贸、医院、学校、办公、休闲、商务等的就近配套，保障博览城的生活需要。 （4）会展中心在本项目建成运营后，将定期或不定期举办川南乃至西南地区国际性大型博览会，建设必要的博览中心，是项目未来运营的必须。考虑到项目实际情况，建议尽量动静分区、配套服务和交易展示分区。同时根据不同的园区发展思路，初步制定以下两种规划64、方向（以一期项目规划区域556.5亩为标准）：方案一：容积率1.19，该方案土地利用强度较低，但由于本项目无配套住宅等物业，强行提高容积率将会破坏项目整体均好性及资产优良率。方案一物业配比表独栋总部商务别墅1.03%38401152012960320双拼商务会所0.49%1800540010540180订制商务别墅0.97%3600900061200-1500600LOFT办公楼1.08%4000（塔楼2400）48000（裙楼约7200）1自由组合4000酒店式公寓0.54%2000（塔楼1200）24000（裙楼约3600）12000展示交易区34.42%127700255400约212865、12060产业博览中心5.39%20000（塔楼3200，双子座）108000（裙楼约60000）120000酒店1.08%4000（塔楼2400）48000（裙楼约7200）14000合计166950509320指标45%建筑密度45%容积率1.37方案二：容积率1.66，该方案土地利用强度极高，但不可售或者难销售物业较多，资金沉淀相对极大。从开发商资金链的角度出发，不建议采用本方案。方案二物业配比表独栋总部商务别墅1.03%38401152012960320双拼商务会所0.49%1800540010540180订制商务别墅0.97%3600900061200-1500600LOFT办公楼266、.16%8000（写字楼部分4800）960001自由组合4000酒店式公寓1.08%4000（公寓部分1800）3900014000展示交易区34.42%127700255400约212812060产业博览中心5.39%20000（塔楼4800，双子座）152000（裙楼约80000）120000酒店1.08%4000（酒店部分2400）4800014000合计616320指标45%建筑密度45%容积率1.662.4、交通系统建议（1）入口：由于考虑到未来展示性问题，入口处理建议采用大尺度空间的方式。做到突出项目性格档次，标识性明确。（2）交通动线建议：尽量形成环路交通系统，初步按照整体的路67、网结构做尽端式道路，整个项目的环路位置做为一级道路，分组团位置做二级道路。人行道路沿车行道路和公园边缘公共空间设计布局。（3）停车位建议：停车位的布置根据不同功能区块物业形态的差异确定不同的停车方式和停车比例，地面及地下总停车位数量在4000个左右。 展示交易区的停车方式和数量根据商业形体和业态要求设定。 配套服务区的停车方式，分为多功能办公和商务会所两种，商务会所类停车方式按照每户4-5辆的标准进行设计；多功能办公类的停车方式按照车位比例1：1设计；独栋类停车方式，按照车辆入户的方式；多功能办公及酒店类的停车方式采取地下车库的停车方式。 按写字楼的的停车标准在80-100一部车，考虑到本项目68、的地理位置因素，车辆出行是未来主要的交通手段，建议车位数量尽量做到充足。建议车位数量按照50一部车的容量进行考虑，停车位置在办公楼结合的地下、半地下车位，另外考虑一定数量的地面车位。由于本项目的特殊位置，可以利用周边绿化地带预设停车位。2.5、项目开发时序建议（按照第一方案建议）开发周期（动工-封顶）开发产品占本类产品总面积开发量合计第一批次（12.10-13.5）展示交易区 35%8940089400商务别墅根据订制情况第二批次（13.4-13.11）展示交易区 65%166000191920商务别墅100%25920第三批次（13.7-14.10）博览中心 100%10800015600069、LOFT办公楼100%48000第四批次（14.3-15.8）酒店式公寓100%2400072000星级酒店100%48000合计509320509320第五章项目开发建议1、项目运营模式1.1、运营内容为提高XX国际产业博览城路的管理效率和行业专业度，项目一开始开发，即可由XX股份牵头组建或聘请有相关经验的商业经营企业来担当运营商，其运营的内容包含两个层次第一个层次是博览城管理，第二个层次是产业运营。园区运营商博览城产业运营博览城物业管理1.2、管理业务内容博览城管理范围包括展示交易区域和博览中心的物业，研发、商务中心等商务办公区域的物业，以及培训中心等商业配套物业的管理。13、产业运营内容70、 统一市场拓展和形象推广 国内外品牌的培育、推广和集中展示，中小生产企业博览城生产管理 高新技术企业进行技术研发和转让输出 进行生资行业生产、产品、贸易、期货等信息集成发布 进行生资行业的内部培训 版权保护、法律咨询、检验检测、文化展演等生资行业性服务 资产统一运营管理 招商补位及商家优胜劣汰 博览会的组织 走出去请进来 仓储物流体系建设 扶持基金、创业指导1.4、营运组织架构（示意）2、政策建议梳理现行的行业政策法规、国家对行业的扶持政策、产业园区相关的政策等，积极争取高层次的、独享的优惠政策，特别是对于振兴行业计划所推行的创新研发和品牌建设活动争取更优惠的政策。此外争取包括税收、土地、融资71、投资、外汇及户籍、子女入学等配套政策。2.1、产业政策优惠对象优惠内容优惠依据产业层面研发企业认定、扶持、税收减免等政府对生产技术、工业设计研发产业化的扶持政策现代服务企业认定、扶持等政府关于加速发展现代服务业若干政策意见等现代商贸企业认定、基础研究扶持等商贸流通业发展规划等功能层面总部认定、税收减免等总部企业认定和优惠扶持政策等新产品研发认定、科技成果转化等重点产品关键技术研发的扶持政策商贸展示扶持、土地政策优惠等现代商贸流通提升规划等2.2、博览城政策税收政策对入驻企业实行“税收属地化政策”，对园区内注册企业客户减免地方税费等对入驻企业进口纺织机械设备实行征收增值税、关税税率为零的优惠税72、率土地政策对个别影响力企业实行订制，按照土地价格+建筑成本的方式核算。融资政策建立健全博览城内的企业信贷资信评估机制，为企业提供融资担保基金，并联合银行为优质客户增加信贷投放和授信额度投资政策要求政府明确支持博览城内可以开展设计研发、新材料贸易和技术成果交易、商品展示、交易采购等多元化的业务，并出台相关产业支持政策。便捷通关政策海关、商检、质监等部门的分支机构进驻博览城，为入驻企业开辟保税仓库和监管仓库服务，方便企业直接办理国际贸易业务等其他配套政策外汇政策博览城企业可开设外汇帐户和人民币帐户, 城内企业与城外企业之间允许以外汇或人民币结算、现汇留存，实行意愿结汇制度 人才引进政策重点企业人才73、引进政策、投资者的子女就近入学提供便利和服务以及交通优惠政策等3、开发建议3.1、抢抓时间由于亿联投资的西南五金城土地已经挂牌，大概在2013年6月前后正式交地，该项目将对本项目产生严重威胁。因此，建议XX方面抓紧时间确定项目定位，选定营销代理机构，在2012年内将项目形象正式推出，抢占市场话语权，先声夺人。3.2、细分市场错位竞争西南五金城项目定位为五金机电，某种意义上更倾向于小五金、小机电、小电器之类，甚至还包括了厨卫产品，这实际上已经改变了五金机电作为生产资料的本来面目。本项目可按照“XX国际机械城”的名义推出，主打专业工业电器、农机农具、矿山机械、包装机械、印刷机械、食品机械、化工机械74、及其配件（含标件非标件、泵阀等等）、工具、劳保防护用品等，将XX国际产业博览城一期“XX国际机械城”打造成为一个真正专业的川南核心机械装备总部基地。在市场容量稍显不足时，可以加入原辅材料、管线材、灯具灯饰等。而根据XX对行业的了解，专业机械城在XX不仅是空白，更是行业呼唤的专业市场。3.3、分批次开发，减少前期资金投入压力本项目尽量采用分批次建设的方式，实现销售收入再投入进行自我循环方式开发，保证资金使用率在高位线运营。3.4、批次顺序要谨慎建议在前期先行开发适销对路的独立产权式商铺，在项目运营到一定的阶段再行开发集中商业、公寓、LOFT写字楼、酒店等相对市场接受度较低的产品。第六章项目盈利模75、式项目盈利模式图例根据五金机电协会对五金机电产业的分析，国内五金机电产业特别是XX这样的城市，市场前景十分巨大。联系到本项目，作为专业机械博览城，其战略前景亦值得期待。根据XX国际产业博览城的经营规模和生资交易的潜在巨大市场需求，一方面通过物业销售获得较快的现金回报，还可通过物业租赁收取长期租金收益；同时依托先进的行业信息处理功能进行产业综合服务，开展诸如为客户提供市场拓展推广、品牌使用、信息资源、仓单质押、融资担保、品牌展示等多种形式的产业增值服务，为项目收入带来新的增长点。第七章 项目投资估算 由于XX的土地获得方式具有优势，故在本方案中提出两种开发模式供XX抉择，一是土地开发模式，二是房76、产开发模式。土地开发模式即XX在获得土地后，以一级土地整理方式转手出让土地，或者与其他投资者共同开发；房产开发模式为自行开发，销售或者租赁物业。但是，土地开发模式的弊端在于，由于在土地环节加价后，二级开发商单位面积土地成本增加，势必然会倾向于进行纯粹商业地产开发，销售完毕即脱身，而对项目运营管理采取金蝉脱壳的方式，可能会造成XX在XX的形象受损。因此，XX并不建议XX采用该模式运作。1、土地开发模式总投资估算由于不建议采用该种模式操作，故在此不予具体测算。2、房产开发模式总投资估算（以下均以一期土地556.5亩计算）2.1开发成本测算、土地成本 土地成本按照16万元/亩预估，合计6400万。、77、前期开发费 前期开发费预计为800万元（该部分为预计公关费用等）。、设计费 设计费总体预计为1018.64万元，按照综合平均20元/测算，酒店部分设计将远远高于展示交易部份。、工程建安费 工程建安费预计为49232万元。、基础设施费 基础设施费预计为500万元。、公建配套费 公建配套费预计为300万元。、运作期间费 运作期间费预计为500万元。、不可预见费不可预见费预计为1000万元。以上8项合计为该项目开发成本59750.64万元。2.2、开发费用测算、管理费用管理费用取开发成本1至6项的3%计算，合计为=58250.643%=1747.5192万元。、销售费用 销售费用取销售收入的3%计算78、，合计为1677803%=5033.4万元。具体见房产开发模式附表销售费用估算表，其中酒店、酒店式公寓、产业博览中心持有，作为租赁型物业。、财务费用 本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款2）贷款年利率 根据中国人民银行2012年6月8日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为6.4%。本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款5,000万元（亦可按大股东借款方式解决，利79、率按照银行同期贷款利率计算），至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为960万元。具体见房产开发模式附表银行贷款还本付息结算表、银行贷款还本付息计算表。 本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为70745万元（土地成本按照16万/亩预估）。具体见房产开发模式附表总投资与成本估算表。 第八部分 项目资金筹措1、土地开发模式投资方案略。2、房产开发模式投资方案2.1、投资组合方式 本项目（机电城部分）总投资为70745万元，整个建设经营期为4年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自80、有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金用于启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用、报建、设计费用，有收入的第一年按销售收入的34%用于投资，第二年按销售收入的33%用于投资，第三年按销售收入的46%用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。2.2、资金运作方式 在项目的前期，公司先以部分自有资金支付设计费用、报建费用、管理费用、前期工程费，至项目工程启动时，工程总包商垫资修建至第一批次封顶，当第一批次可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。、自有资金 整个项目的自有流动资金为5,000万元，土地费用6400万元，占总投资81、的22.06%，分四年投入。其投入计划如下（余款为风险费用）：项目2012年2013年2014年2015年合计自有资金(万元) 8427.252972.7511400、银行贷款 银行贷款暂时不予考虑。、销售收入再投入 销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总销售收入再投入为59345万元，占总投资的84%。其投入计划如下：项目2012年2013年2014年2015年合计销售收入再投入(万元)025707.43522094.5711543.4459345第九部分 经济与社会效益分析1、土地开发模式经济效益分析1.1、整理地价评估由于目前该区域没有对照项目土地价格作为依据，因此地82、价无法进行测算，但理论上每亩土地溢价100%是可行的。2、房产开发模式经济效益分析2.1、销售单价的估算、商铺销售单价的确定（1）用市场比较法确定销售价格的上限取本项目附近可类比项目予以分析，见表如下：表一 本项目商铺价格市场比较法系数修正表序号项目名称标准价(元/)交易日期修正交通配套环境繁华程度开发商实力小计比准售价(元/)1川南家居城10000（均价）110/100-10-10-10-10+10100/1407142 2都市森林（底商）8000（均价）120/100-10-10-10-10+10100/1505300 表二 本项目商铺价格市场比较法销售状况权重系数修正表序号项目名称东大都83、市森林1比准价格(元/平方米)7142 5300 2销售状况权重(销售率)80%100%3加权后的相对价格(元/平方米)5713 5300 4本项目商铺销售平均标准基价(元/平方米)4955.85经比较计算，得到本项目商铺销售单价为每平方米4955.85元。（2）用成本法确定销售价格的下限 本项目由于土地获得价格极为优惠，故不实用成本下限单价。（3）建议销售单价 本项目独立商铺销售单价建议为每平方米5000元（2012年单价）。假定每年商铺单价上涨10%，则本项目独立商铺销售单价如下：项目2012年2013年2014年2015年2016年(后续部分)销售价格(元/平方米)50005500 6084、50 66007400 、集中商业销售单价的确定 假定集中商业一层销售单价为商铺销售单价的1.2倍，二层为独立商铺单价0.7，三层为独立商铺单价的0.5，则本项目集中商业的销售单价（均价）如下：项目2014年2015年2016年集中商业均价(元/平方米)4800 5280 6000、公寓、写字楼销售单价的确定 由于本项目附近无可对比项目，因此假定本项目目前的公寓及写字楼的销售价格一致，按照商铺价格同样的加权平衡方式，比照汇川路住宅价格，按照住宅价格为公寓价格的120%计算，且设定每年单价上涨6%，则本项目写字楼、公寓的销售单价如下（未按照LOFT计算，如按照LOFT计算，单价将拔高）：项目2085、11年2012年2013年2014年2015年远大都市森林住宅价格3500本项目2430 25802750 2920 31002、总销售收入的测算 根据项目情况，预估本项目启动销售时间为2013年，按照该进度及价格，测算出本项目独立商铺的销售收入为114930万元，集中商业的销售收入为29952万元，公寓、写字楼的销售收入为24570万元，总销售收入为169452万元（本估算为理论数据，实际收入需根据销售进度和销售比例确定。其中，星级酒店作为资产沉淀，未列入销售）。具体见房产开发模式附表总销售收入预测表。3、总租赁收入的测算3.1、商业租赁收入测算（酒店部分） 假设本项目商业经营年限为40年，86、且 2015年月租赁价格为20元/平方米，建议本项目酒店的租赁平均价格为月租金每平方米20元，且假设其月租金每年上涨8%，则其租赁收入为362797万元（如果将该部分资产和博览中心全部装入上市公司其收益可以更快体现）。3.2、车位租赁收入测算 车位不计入收入。4、税金及附加4.1、销售税金及附加本项目销售税金及附加合计为9540.1476万元。其中营业税按销售收入的5%计算，测算为8472.6万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为593.082万元,教育附加费为营业税的3%，测算为254.178万元,交易印花税为销售收入的万分之三,测算为50.8356万元,副食品调控基金按销售收入的1计算87、，测算为169.452万元。具体见房产开发模式附表销售税金及附加表。另外，土地增值税按照1%预缴，总额为1694.52万元。以上合计：11234.6676万元。4.2、租赁税金及附加由于本项目特殊情况，暂不对酒店部分租赁收入税金进行计算。5、成本费用估算由于本项目属于销售项目，按照各自建筑形态进行成本分摊，其中酒店部分如不销售，则需进行折旧。本报告暂不对酒店部分进行测算。6、财务分析6.1、损益表与项目静态盈利能力分析本项目销售总收入为169452万元，总成本费用为70745万元，销售税金及附加为11234.6676万元，则利润总额为87472.3324万元，所得税为21868.0831万元，88、净利润为65604.2493万元。总体评价指标（未按照分期投资测算）：年投资利润率=（利润总额总投资4）100% =（87472.3324707454）100% =30.9%年投资利税率=（利税总额总投资4）100%=【（87472.3324+21868.0831+11234.6676）707454）100% =42.6%自有资金年投资利润率=（利润总额自有资金4）100% =（87472.3324114004）100% =192%建设经营期各段评价指标： （1）建设期（2012年至2016年）部分的投资利润率=（利润总额总投资）100% =（87472.332470745）100% =12389、.6%投资利税率=（利税总额总投资）100% =（120492.555470745）100% =170.4% 从本项目以上的几个静态指标来看，销售期的投资利润率很高，总体年平均投资利润率保持在45%以上，故从投资利润率角度分析来看是可行的。此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从2012年启动至2016年竣工，只需在商铺部分实现55.4%销售，便能收回所有的投资，因此本项目具有很好的经济效益。 商铺总面积255400，按照5000元/价格计算，则完全销售的情况下总销售收入为127700万元，则投资总额/商铺销售总收入=127700/70745=55.4%。6.2、资金来源和运用与资金平衡能力分析90、资金来源和运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。资金来源和运用表见房产开发模式附表资金来源和运用表。从表中可以看出，本项目在启动投资后，每个月都有盈余资金。故从资金平衡能力角度分析，本项目满足要求。6.3、本项目预计实际收益分析由于本项目的工程费用部分建筑商将垫资部分进行修建，因此，本报告中的各项测算是建立在仅垫付第一批次建筑款的基础上。按照甲方提供资料，建筑商会对本项目进行循环垫资，在这种模式下，收益率会大幅增加。7、项目风险分析7.1、竞争性市场风险由于本项目两公里附近，有西南五金城项目已经获得XX市政府立项批复，对本项目具备直接威胁。建议定位为机械装备市场，与西南91、五金城形成表面上的错位竞争。7.2、开发及营销风险本项目开发商对生资特别是五金机电行业以及房地产开发行业属于陌生介入，导致对开发过程控制及市场营销风险增加。建议延聘专业团队作为本项目营销及运营管理顾问，协同控制项目开发及营销风险。8、项目评估结论本项目财务风险很低，但有一定的市场风险。总体而言，本项目是可行的。就两种运作方案而言，因房产开发模式不仅能带来较好的经济效益，而且将使XX股份在房地产行业及XX的投资步入良性循环和可持续发展的道路。因此，建议本项目采用房产开发模式。第十章 项目风险评估及规避措施1、项目风险分析1.1、市场性风险主要是市场建立风险和销售风险，构成本项目最主要的开发风险。92、其中市场建立是销售的前提，销售风险更多的是销售速度快慢给项目带来的财务风险，从这个角度来看，市场建立风险为重中之重。1.2、竞争性风险由于本项目两公里附近的西南五金城项目已经获得XX市政府立项批复，对本项目一期构成直接的竞争威胁。1.3、运营风险 项目运营既是项目一期可持续发展，实现持有物业收益的主要保障，同时也是项目二期开发的前提。1.4、财务风险 由于土地价格优势，因此项目的静态财务分析非常漂亮，项目真正面临的是动态财务风险，即俗称资金链。1.5、项目风险评估项目的前期风险主要来源于市场建立风险，市场建立是销售及资金回笼的保障，因此项目开发前期最主要的工作是市场建立，只要能有效规避市场建立93、风险，项目的整体开发风险较低。2、风险规避措施n 建立专业组合开发团队，协同控制项目开发风险；n 建立组合开发模式，充分利用优势资源，最大程度规避市场建立风险；n 树立正确的开发阶段价值观，制定资金来源多套方案；n 直面竞争，错位经营；n 控制开发节奏，降低动态财务风险。第十一章 项目服务团队介绍及服务模式建议1、XX省五金机电行业协会XX省五金机电行业协会成立于1997年7月1日，是以XX省五金机电行业企业为主体，相关的行业企业单位及专业从业人员自愿组成的地方性、行业性、非营利性社会组织，是经XX省民政厅等级注册的社团法人，接受XX省经济与信息化委员会、XX省民政厅的监督和管理。自成立以来，94、在指导行业发展、服务行业发展方面做出了积极的贡献，得到广大企业的认可，目前在XX省内拥有各类会员3000余名，协会影响力与日俱增。同时，作为全国省级五金机电商（协）会联谊会的发起单位，在联谊会拥有的22家省级五金机电商会中拥有较高的信誉及影响力。与传统商会不同，省五金机电行业协会拥有以下其他组织无可比拟的优势：n 资源整合能力n 市场建立高度n 商家号召力n 市场开发运营管理经验2、执行团队介绍XX省五金机电行业协会旗下的项目执行团队中国XX2003年肇始于成都，前身为成都奥讯文化传播有限公司，后拆分为成都大唐设计工作室、成都XX文化传播有限公司，2008年进入重庆，2009年成立南宁XX文化95、传播有限公司。至目前为止，XX旗下拥有五个智慧团体：以产业策划、区域经济研究为主的成都XX文化传播有限公司、南宁XX文化传播有限公司；以传统地产营销代理、招商、运营管理为主业的南宁璞腾营销策划有限公司、成都XX文化传播有限公司；其中，成都XX文化传播有限公司是XX省五金机电行业协会的秘书长单位；以资产及资本运作为主攻方向的成都龙河天成资产管理有限公司。自2003年开始，XX团队先后主导或者参与了成都XX等商业地产项目，在商业地产特别是专业市场、物流园区营销策划、运营管理方面沉淀了极为丰富的实战经验。在传统地产方面，XX还全程代理了来宾上品世家、钦州临港置地广场、钦州湘桂名城、来宾欣欣园、来宾嘉96、信广场等住宅及综合业态项目。在旅游产业方面，XX独立完成了广西巴马长寿文化旅游节，策划了巴马敬寿礼孝大典、桂西旅游发展论坛、宁明国际花山文化艺术旅游节、武鸣文化旅游节、天等云湖天香国际旅游度假区策划案等。3、XX部分主导项目展示4、项目主要服务团队XX省五金机电行业协会及其执行团队一直致力于通过运营盘活、盘优五金机电专业市场资产，是服务于五金产业的专业运营管理团队，可为产业地产企业提供规划定位、营销策划、运营管理、资产运营等一系列服务。在五金机电行业，XX省五金机电行业协会通过成都国际五金机电城、成都XX五金机电城、永川汽摩五金机电城、重庆模具产业园等项目，积累了丰富的行业经验和人脉关系。顾 97、问：主创人员： 公司还拥有营销代理行业各个类别专业人才30余人，分布在XX、广西等多个项目。5、项目服务模式建议前期开发顾问+租售结合+保底销售+风险运营管理本服务模式为组合服务模式，是以服务团队自身的资源和优势为基础，结合项目的组合开发模式而提出的，涵盖了项目的商业顾问、规划顾问、前期开发顾问、招商代理、营销代理、推广代理、运营管理等全方位服务项目。前期开发顾问：与开发团队组成组合团队，制定及实施组合开发策略及方案；租售结合：制定组合招商运营策略，实施预招商及招商代理；保底销售：制定组合租售策略，根据预招商进度实行预售，实施垫付推广费用及销售费用的保底价销售风险代理；风险运营管理：承担项目运98、营管理风险，实施运营管理。6、项目组合服务模式下的服务内容：n 深度市场调研及分析n 项目定位及业态规划深化策划n 项目组合开发策略及方案的制定及实施顾问n 前期商业策划n 项目规划顾问n 前期推广策划n 品牌建设规划n 项目招商及商业运营顾问n 项目招商策划及代理n 项目营销策划及代理n 项目及品牌推广策划及实施顾问n 项目运营管理附表一、土地开发模式附表表一 总投资与成本估算表单位：万元序号项目2012年2013年2014年小计1土地成本640064006400192002管理费用751801804353其他费用170020010020004财务费用略合计8175678066802163599、表二资金筹措表单位：万元序号项目名称2012年2013年2014年合计1总投资817567806680216352资金筹措81756780668021635 自有资金20006780668015460 股东借款64000 6400 销售收入0600003000090000以上模式下，税前利润68365万元。二、房产开发模式附表表一 总投资与成本估算表序号项目合计(万元)得房成本(万元)备注独立商铺集中商业其他其他指：公寓、写字楼及酒店总面积509320255400780001164001开发成本62861.0427266.2535594.79土地费用640048951505前期开发费80050100、0300含地勘、文保、白蚁、施工水电、施工手续费、报建等设计费1018.64319.25987.39酒店45元/、独立商铺12.5元/、其他23.5元/工程建安费52342.42043231910.4按照商铺800元/、公寓、写字楼、集中商业1200元/、星级酒店1500元/计算基础设施费500100100公建配套费300120180运作期间费500300200不可预见费10006004002开发费用7834.2124692.93048管理费用1840.8127911049.812取开发成本1至6项的3%财务费用960454506销售费用5033.43447.91585.53总投资70601.101、9431959.1538642.794得房成本(元/)138612511831表二 详细投资计划与资金筹措表（销售收入按照理论模型计算）序号项目名称合计 (万元)12年（比例）13年（比例）14年（比例）15-16年（比例）1总投资707458427.2528679.68522094.5711543.44开发成本62861.048199.2524689.519491.8910480土地费用64006400前期开发费800500200100设计费1018.64319.25427.5271.89工程建安费52342.4235421872010080基础设施费500200100100100公建配套费102、300180120运作期间费500200100100100不可预见费1000400200200200开发费用7884.3722283990.1852602.681063.44管理费用1840.812228731.685575.76305.4财务费用960960销售费用5083.562298.62026.92758.04销售收入16945207662067564252682资金筹措706528427.2528679.68522094.5711543.44自有资金50005000股东借款64003427.252972.25销售再投入59345.44525707.43522094.5711543.4103、4备注：2013年销售全部独立产权商铺的60%，订制商务别墅100%； 2014年销售剩余独立商铺，销售LOFT写字楼底商的60%，LOFT办公楼的60%，销售博览中心的60%； 15-16年销售剩余可销售部分（销售达成率可能为85%左右），为便于计算，假设除酒店外100%销售。表三 总销售收入预测表（按照可能发生情况预测）序号项目细项合计2012年2013年2014年15-16年1独立商铺销售比例90%60%20%10%销售面积(平方米)2298601532405108025540销售收入(万元)114930766202554012770持有10%2集中商业销售比例80%60%20%销售面积104、(平方米)624004680015600销售收入(万元)29952224647488持有25%3公寓、写字楼销售比例75%60%15%销售面积819006520016700销售收入(万元)24570195605010持有25%4销售收入合计(万元)16945207662067564252685合计完成率收入完成率：84.8%面积完成率：80%表四 销售费用估算表序号项目名称计算依据小计2012年2013年2014年15-16年1市场推广费(万元)销售收入的1%1694.520766.2675.64252.682销售代理费(万元)销售收入的2%3389.0401532.41351.28505.3105、6合计(万元)销售收入的3%5083.5602298.62026.92758.04表五资金来源与运用表（单位：万元）（按照实际可能发生情况）序号项目合计20122013201420151资金来源18085211400766206756425268自有资金50005000股东贷款64006400销售收入1694520766206756425268独立商铺销售收入114930766202554012770集中商业销售收入29952224647488公寓、写字楼销售收入245701956050102资金运用88379.66768427.2535079.68522094.5711543.44开发成本7106、07458427.2528679.68522094.5711543.44土地费用62861.048199.2524689.519491.8910480前期开发费64006400设计费800500200100工程建安费1018.64319.25427.5271.89基础设施费52342.4235421872010080公建配套费500200100100100运作期间费300180120不可预见费500200100100100开发费用1000400200200200管理费用7884.3722283990.1852602.681063.44财务费用1840.812228731.685575.76305.4销售费用960960偿还贷款本金64006400销售税金及附加11234.66765079.9064479.49321675.26843盈余资金92472.33242972.7536460.40940989.936812049.29164盈余资金累计2972.7539433.15980423.095892472.3