1、置业有限公司家居城项目投资建议书(代可研报告)XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月68可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论61.1 项目概况61.2 编制依据和内容61.3 项目建设背景61.4 投资方情况介绍81.5 结论及建议9第二章 市场分析与预测102.2、1 对全国家居市场的分析与预测102.2 对全国灯具市场的调查分析20第三章 项目建设的必要性323.1 XX家居城的建设符合XX相关产业政策323.2 XX商圈的家具现状强烈呼吁专业现代化家居城的出现323.3 出口家居已成为浙江家具产业发展的主流323.4 家居市场的兴建必将带动XX家具产业的发展343.5 家居市场的发展还将带动XX相关产业的发展，促进XX经济的共同繁荣343.6 开设专业灯具馆将为家居市场开拓一片新局面35第四章 项目规划方案404.1 建设理念和规划原则404.2 项目市场定位与功能定位414.3 项目规划方案42第五章 项目选址及建设条件485.1 项目选址485.3、2 选址理由485.3 项目建设条件495.4 社会环境概况515.5 地理条件515.6 公用设施条件51第六章 公用工程526.1 给水工程526.2 排水536.3 电气546.4 通讯556.5 道路交通、消防设施55第七章 流程组织与技术装备567.1 家居类产品集散567.2 质量安全检测577.3 信息服务57第八章 建设进度安排60第九章 环境保护、安全防火与水土保护609.1 环境保护609.2 安全防火619.3 节能639.4 水土保持63第十章 投资估算及资金筹措6410.1 固定资产投资估算6410.2 编制说明6410.3 固定资产投资估算6410.4 流动资金估算4、6510.5 总投资估算6610.6 资金筹措及投资计划安排66第十一章 经济及社会效益分析67第十二章 结论与建议6812.1 结论6812.2 建议68第一章 总 论 1.1 项目概况 (一) 项目名称：XX家居城工程 (二) 项目建设单位：浙江XX置业有限公司 (三) 项目负责人： 联系电话： (四) 项目建设地点：XX家居城工程拟选址于浙江省XX县XX南侧富足山地块，四周均为道路，净用地面积约20000m2。 (五) 地块现状：规划项目地块现状为国有商业用地，地貌平整，地势开阔，且没有居民户拆迁，土地已有用地指标。 1.2 编制依据和内容 (一) 编制依据 1、XX县城市总体规划 2、5、XX县土地利用总体规划 3、XX县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要 (二) 编制内容 本项目建议书的内容包括：分析研究项目建设的必要性，提出选址和建设规模，研究项目工程方案，对项目投资进行估算并做出资金筹措计划，进行经济评价。 1.3 项目建设背景“流通促生产”，现代商贸流通业的发展是区域经济与社会发展的重要组成部分，也是活跃地方经济，带动生产发展的有效途径。因此，发展现代流通业是省市各级政府长期坚持的方针。改革开放以来，我省各地积极探索商品流通业态的创新，摸索出了以发展各类生活与生产资料商品专业市场带动流通领域发展的有效模式，并且广为实践所接受，从而铸就了我省“市场大省”的称号。XX位于6、浙江省西部，钱塘江上游，毗邻赣、皖、闽三省。全县总面积1099.1平方公里，人口40余万。改革开放以来，XX经济持续快速发展，综合实力显著增强，对外开放步伐不断加快，基础设施日趋完善，城乡面貌大为改观，人民生活水平已由温饱迈向小康，精神文明建设硕果累累，社会各项事业协调发展。近年来，XX县坚持以经济建设为中心，按照“稳定一产、主攻二产、兴办三产”的经济发展总体思路，全面实施“主攻二产、兴工强市”经济发展战略，扬起了二次创业的风帆。2007年，全县国民经济继续保持较快增长。初步核算，全县实现地方生产总值49.0亿元，按可比价格计算，比上年增长15.6%，增幅比上年提高0.6个百分点。其中第一产业7、增加值6.1亿元，增长6.8%，第二产业增加值25.6亿元，增长18.6%，第三产业增加值17.3亿元，增长14.8%，比上年提高2.5个百分点。三次产业结构由上年的13.1:50.8:36.1调整为12.4:52.3:35.2。按户籍人口计算，全县人均生产总值为15040元，折合1966美元，比上年增长14.5%。 XX区位独特，交通便利。素有“四省通衢、两浙首站”之称。XX、205国道在境内交汇，杭金衢高速公路横贯XX全境，黄衢南高速公路、衢常铁路即将竣工，规划建设中的杭新景高速公路、九景衢铁路穿境而过。县城距浙赣铁路和衢州民航站均在40公里以内。 XX商贸流通业发展有较好的基础，特别是专8、业市场建设有着自身独具的优势。然而，随着XX城市建设和城市化进程的推进，现有的专业市场不仅给城市环境带来严重的影响，影响百姓生活环境，而且经营设施严重滞后，给城市发展和专业市场自身的产业提升与发展造成严重阻碍，已远远不适应XX商贸流通业的发展。适时提出建设XX家居城，是因为它不仅具备了广阔的市场空间，而且还具有稳定的招商基础和优越的地理条件。它的建立将不仅为XX商贸市场的发展开创一个全新的局面，符合XX县“十一五”规划商贸新市的要求，而且还将会成为浙江乃至华东地区最重要的家居出口基地。 因此，为了扩大市场的影响力，提高市场经营的抗风险能力，促进市场的平稳发展，XX家居城市场规划总用地面积2009、00平方米，占地30亩，总建筑面积约30000平方米。 1.4 投资方情况介绍 浙江XX置业有限公司拟由上海XX投资有限公司出资成立，并拟由国家特级建筑资质的XX集团负责XX家居城的开发建设。 投资方聚集了一批技术专家，还拥有一个由澳大利亚和香港的规划大师和设计师组成的顾问班子。截至目前，公司资产总额达1.2亿元人民币。 1.5 结论及建议 1.5.1 结论 XX家居城不仅具备了广阔的市场空间、而且还具有稳定的招商基础和优越的地理条件。它的建立不仅为XX商贸市场的发展开创一个全新的局面，也可以弥补XX商圈没有大型专业家居市场的遗憾和空缺，而且还将会成为浙江乃至华东地区最重要的家居出口基地。 X10、X家居城工程拟选址于浙江省XXXX南侧富足山地块，并距XX市区3公里。选址比较理想，项目所在地地势平坦，无污染源，XX为主干道，是XX去衢州、开化、玉山、江山的必经之路。随着XX城市东移，该地块5年之内必成市中心黄金地段。XX家居城规划总用地面积20000m2，折合为30亩，总建筑面积30000m2。整个XX家居城建成以后，将集家具、家居、家饰销售、展览为一体的专业化家居城。 1.5.2 建议 (1) 本项目的建立将为XX商贸市场的发展开创一个全新的局面，各相关部门应给予大力支持，建议政府给与市场3年免税。 (2) 县政府在充分了解项目的基础上应给予一定的扶持优惠政策，为项目建设提供坚实的保障11、。同时，要加强对项目的监督力度。 (3) 从XX县经济发展的角度考虑，应避免其它家具市场项目的重复建设。第二章 市场分析与预测 2.1 对全国家居市场的分析与预测 2.1.1 全国家居行业市场分析 2.1.1.1 全国家居行业概况 一、全国家具生产规模 据中国家具协会的数据统计，2005年，全国拥有家具企业55000余家，生产总值达3400亿元，比上年增长25%，显示了强劲的发展势头。 二、全国家居市场规模 据不完全统计，2005年我国家居、建材综合市场(含家具、建材、家装及饰品)、建材市场、建材超市、家具市场和专业市场(灯饰市场、布艺市场、陶瓷市场、暖通市场等)的流通载体总量已达到5000家12、左右，其中3万平米以上的大型市场就有1000多家。此外，家居行业的从业人口也高达几千万。 2.1.1.2 国内家居市场发展前景 据统计，2005年我国装饰装修工程总额接近8000亿人民币，其中家装4800亿，工装3000亿左右。近万亿的市场需求足以说明，我国家居市场行业是一个名符其实的巨型蛋糕。据业内人士预测，未来10年国内家具市场的需求将以10%15%的速度增长。2005年，全国家具出口总额为137.67亿美元，比上年增长达32.98%，2005年，家具进口总额为6.84亿美元。尽管目前国内的家具市场需求已经达到近万亿，但是相比国外人均消费水平，中国家具消费处于低水平。据调查数据显示，20013、5，中国人均家具消费仅8.6美元，即使是人均收入最高的上海、北京、广东，人均家具消费也仅30美元、28.5美元和23美元。而人均家具消费最高的德国达到了370美元，亚洲地区人均家具消费最高的新加坡达到了240美元，香港地区和台湾地区分别达到了95美元和64美元，即使菲律宾和马来西亚也有24美元和14美元，相对于这些国家和地区，中国人均家具消费明显偏低，随着经济的高速发展，中国家具市场极具发展前景。 2.1.2 国内家具产业的分布情况 2.1.2.1 国内家具企业分布情况 目前国内家具市场主要以国产家具为主，约占90%，家具工业的区域经济特征十分明显，生产企业主要分布在华南、华东、华北和东北等地14、区，尤以广东省最为集中。2005年广东省有家具生产企业6，000多家，占全国家具生产企业单位数的12%，工业总产值达1000多亿元，占全国家具工业总产值的30%，家具出口70多亿美元，占全国家具出口总额的505%，其他主要的家具生产基地还有：浙江、福建、上海、江苏、天津、山东、北京、辽宁和吉林等。 国内目前已初步形成四大家具生产板块：一、南方家具：主要分布在珠江三角洲地区，是内地现代家具的发源地，家具企业数量占全国1/4强；二、北方家具：主要分布在北京、天津、大连、沈阳、哈尔滨等地；三、华东家具：主要分布在江苏、上海和浙江的杭州、温州、绍兴、玉环、义乌等地；四、西南家具：主要分布在四川成都等地15、。另外，中南地区以国营企业为主的武汉家具也具有一定的影响。 业内人士分析，广东东莞的家具产业地位已经从珠三角的龙头地位跃为亚太地区最大的家具生产、出口基地，家具展的相继登台为东莞家具业“龙头老大”地位造出了声势。据悉，全国知名家具品牌中就有70%出自东莞，厚街每年两届的名家具展都有固定的海外买家2000多家，美国还有一个家具采购团常驻东莞，每月采购家具1000多个货柜车。 另外，国内的进口家具主要来源于德国、美国、台湾、香港、意大利、日本、韩国等。 2.1.2.2 国内家居市场分布情况 A、全国家具市场按地理位置可划分为六个区域市场：以上海为中心的华东市场；以广州和深圳为中心的华南市场；以武汉16、和郑州为中心的中原市场；以沈阳、哈尔滨为主的东北市场；以北京为中心的华北市场和以成都、西安为中心的西部市场。B、家具流通的主要渠道有贸易集散地性质的巨型家具市场、城市家具销售商场、大型家具生产企业的分销网路和家具展览会等。采用招标方式的集团采购，是比较引人注目的新的家具流通形式。而家具市场也趋向“产供销一条龙”，体现“即需即供”的现代消费特点。目前全国较大规模的家居专业市场如下表：(面积10万平方米以上)家具专业市场名称家具专业市场地址经营规模广州顺德乐从家具市场广州佛山市顺德区乐从镇沙滘路200万m2江苏蠡口国际家具城江苏省苏州市蠡口镇120万m2中国香河国际家具城河北省香河县椒阳大街12017、万m2顺德龙江国际家具材料城广州佛山市顺德区龙江镇100万m2成都八一家具城成都城南十里长街家具市场32万m2成都太平园家私广场成都城南十里长街家具市场22万m2北京碧溪家居广场北京西三环南路甲1号17万m2福建环球家具城福建省泉州市南安水头16万m2徐州红星美凯龙家居生活广场江苏省徐州市北郊15万m2杭州华东家具市场浙江省杭州市秋涛路473号15万m2上海红星美凯龙装饰家居城上海真北路1208号12万m2北京环三环家居商业中心北京市玉泉营环岛10万m2北京红星美凯龙家居广场北京市朝阳区望京新城广顺南大街10万m2常州红星家世界国际家居广场江苏省常州市10万m2上海月星家居广场上海市澳门路1618、8号10万m2 注：中国家具市场已经形成广东顺德、江苏蠡口、北京香河、四川成都四分天下的格局。其中：广州顺德乐从家具市场是全国乃至东南亚地区最大的家具销售集散中心，它延绵十里，总面积达200万平方米，由数个颇具规模的家具城所组成，拥有3000多家国内外厂商进驻经营，其中最大的乐从国际家具城有60万平方米。江苏蠡口国际家具城是华东地区最大的家居销售集散中心，总面积达120万平方米，它也是延绵数里，由37栋独立的家具展厅共同组成。中国香河国际家具城是北方最大的家居销售集散中心，已建成39个展厅，总面积也达120万平方米。四川成都家具市场是西部最大的家居销售集散中心，总建筑面积达60万平方米，主要有19、成都八一家具城，面积32万平方米；成都太平园家私广场，面积22万平方米。 上述家具市场都是已经在营业的巨型家具市场，另外，目前还有一些的巨型家居市场正在建设或者已经规划待建的，比如：中国、广州世界家居博览园项目规划总面积为200万平方米，其中首期8万平方米的主体已于2005年5月竣工，该项目位于广州天河区黄埔大道东，它建成后将是亚太地区最大的家居流通中心。家居世博园项目包括三大功能区域：中部是国内外家居品牌流通为主体的“家居博览中心”，西区为“装饰材料中心”，东区是全球展贸“家居会展中心”。福建环球家具城规划总面积达70万平方米，2005年10月已建成一期16万平方米。上海红星美凯龙装饰家居城20、一期12万平方米已于2000年10月建成开业，二期扩建后的总面积将达到50万平方米。常州月星家居广场位于常州市新北区通江大道、沪宁高速公路常州北出口处，规划总面积40万平方米，其中一期8万平方米于2003年5月已经营业。 C、外国家具企业也纷纷在中国开设家具专卖店，如瑞典宜家家具公司。已开设专卖店的国家包括意大利、德国、丹麦、美国、英国、西班牙、比利时、荷兰、瑞典、波兰、日本、韩国、新加坡等。上海近两年已开张了来自意、德、丹、美、英等十几个国家的家具专卖店，北京也有了类似“燕莎世界家具汇展中心”这样装修豪华、购物环境优美、来自世界各地高档家具汇集的场所。 2.1.3 华东地区家居市场分析 2.21、1.3.1 华东地区家具市场概况 华东地区的家居市场主要分布在上海、江苏、浙江和福建一带。据调查统计，2005年上海家具市场规模总面积达到230万平方米，江苏家具市场规模也超过200万平方米，福建的家具市场规模超过100万平方米，而浙江的家具市场仅为100万平方米左右。资料显示，2005年，浙江的家具企业有2500家，实现销售总额达365亿元，出口突破22亿美元。上海家具市场的年销售额达到140亿元，江苏虽然有家具企业4000多家，但是大规模的家具企业不多，江苏的家具年销售额才80多亿元。福建有家具企业3，000家，主要集中于漳州、泉州、厦门、福州等地。2005年福建省家具行业实现产值140亿22、元人民币，出口创汇7.5亿美元。 2.1.3.2 华东地区规模较大的专业家具市场分布(面积超过10万平方米)专业家具市场名称地址面积开业时间备注江苏蠡口国际家具城苏州市相城区蠡口国际家具城开发区120万1997年华东地区最大的家具城福建环球家具城泉州市南安水头70万2005.10一期16万已经建成杭州华东家具市场杭州市秋涛路473号15万1995.11六大连锁市场组成上海红星美凯龙装饰家居城上海真北路1208号12万2000.10规划扩建为50万m2徐州红星美凯龙家居生活广场江苏徐州北郊15万2001.10常州红星家世界国际家居广场江苏省常州市10万2003.12上海月星家居广场上海市谱陀区澳23、门路168号10万2000.4杭州江南家私城余杭临平工业商贸园10万2004.12新建市场常州月星家居广场常州市新北区通江大道588号8万2003.5规划扩建为40万m2注：江苏蠡口国际家具城是华东地区最大、全国第二大家具市场。 2.1.4 浙江家具市场分析 2.1.4.1 浙江家具产业分析 一、浙江家具产业概况： 近5年来，浙江家具业呈现高速发展态势，年总产值平均增长18%，出口年均增长45.2%，高出全国平均增速近20个百分点，成为中国家具产业出口增长最快的地区之一。 据浙江省家具行业协会统计，2005年，全省共有家具工业生产企业2500家，从业人员25万人，实现工业总产值365亿元，比上24、年增长30%，完成家具出口22亿美元，比上年增长60%，出口增长幅度居全国首位。浙江家具业已成为浙江制造业中不可忽视的一个产业，在中国家具行业中也占有举足轻重的地位，成为仅次于广东省的第二大家具生产和出口大省。出口家具占总销售额的48.2%，全行业实现利税总额32.4亿元，增长21%，其中利润22亿元，增长10%，规模以上企业实现利税17亿元，增长20%，其中利润10亿元，增长12%。 据浙江家具协会统计，到2005年底，浙江卡森实业有限公司、台升实业有限公司、喜临门集团和花为媒集团的销售总量分别都超过了10亿元。达到和超过亿元的企业有25家，如浙江顾家工艺沙发有限制造公司、浙江富得宝家具有限25、公司、圣奥、宁波富邦家私有限公司等。另据海关统计，浙江华越家具有限公司、宏越家具集团等11家主要出口和台资企业出口额都超过5000万美元，其出口总额达9亿美元，占浙江省家具出口总额的45%。 二、浙江家具产业的发展特点 纵观浙江家具业，它呈现出规模迅速扩大、结构调整突出、块状格局明显、销售模式丰富、品牌意识增强等五大特点。浙江家具已初步形成了具有区域特色的九大家具产业群：杭州的办公家具和出口户外家具；温州的现代板式家具；玉环的欧式古典家具；安吉的椅类家具；绍兴的软体家具；海宁的出口沙发家具；湖州、义乌的红木传统家具；宁波的橱柜家具和嘉善的实木出口家具。这些产业群已产生了较强的集聚经济，以及企业26、间有目的的相互合作产生的集体效益，提升了区域的创新能力和竞争力。这种产业组织及其空间形态所具有的经济价值，尤其是它在发挥地区比较优势、完成资本积累、并进而提高区域竞争力方面都有不可估量的积极意义。就温州的家具而言，它拥有家具生产及经销企业近2000家，形成了家具产业群，产销额达150亿元，是全国仅次于广东的家具生产基地。浙江省有家具工业企业2500家，其中1000多家集中在温州。这1000多家家具制造企业，年产值达50多亿元，还有1000多家家具经销企业，年销售额突破90多个亿。2005年浙江家具产值365亿人民币，其中150亿是温州创造的。除了温州，浙江其他地区的家具产业群也在本地区的产业群27、内部以及外部不断寻求着合理的分工和合作，形成了各地区在发挥当地资源、廉价劳动力等优势的基础上实行专业化生产的块状分布格局，即卧房家具以温州、玉环为主；办公家具以杭州为主；软体家具和实木家具以绍兴为主；红木家具以东阳、湖州为主；转椅以安吉为主，其成效已昭然若揭。慈溪是全国最大的古旧家具集散地，有中国古旧家具“民间故宫”之美誉，形成了以“永淦古玩”为代表的综合型，以“启发家具”为代表的精雕细刻型，以“阿尔特家具”为代表的仿古、新木新做型，已成为全国古旧家具整修、仿古制作最大的集散基地。目前，每天有10多个标准集装箱产品远销欧美和东南亚等100多个国家和地区。 2.1.4.2 浙江较大的专业家具市场28、分布专业家具市场名称地址面积(m2)开业时间备注杭州华东家具市场杭州市秋涛路473号1800001995.11共有六个连锁家具馆杭州江南家私市场杭州余杭临平工业商贸园区1000002004.12新建市场浙江汇宇家具家饰市场杭州市萧山区南环路1777号734002005.8一期仅15000m2，二期还未建。杭州和平家私博览中心杭州东新路、绍兴路、建国北路交叉口570001999杭州第一家专营进口家具的商场义乌家具市场义乌西城路1600002008东阳XX国际家居城浙江东阳800002007温州家具市场温州瓯海经济开发区104国道边(慈湖路口)380001997.10浙江玉环现代家具城玉环县楚门镇29、龙王工业区320002000.9注：杭州华东家具城是目前浙江最大的家具市场。2.2 对全国灯具市场的调查分析 2.2.1 我国灯具行业的发展现状 2005年底，全国灯饰企业近8000家，其中还包括电光源、灯头灯座、电器附件等配套厂家。另外，全国范围内从事灯饰销售的商业企业有6万余家，主要集中在各城市的建材灯饰专业市场。据统计，截止到2005年12月，全国灯饰行业的总产值突破1500亿元，其中家庭灯饰市场占到500亿元；每年市场消费量的增长速度超过15%，如果与地产30%的增长速度相关联，灯饰行业的增长速度不低于20%；目前80%以上的灯具采购来自市场，市场需求量将以20%的速度增长，因此灯具市30、场的发展空间比较大。 从近几年国内照明行业的销售情况来看，1999年国内照明行业销售总额为450亿元人民币，2000年达到550亿元，2001年突破680亿元，2002年高达800亿元，2003年全行业产值突破1000亿元，2004年为1250亿元，到2005年底，国内照明行业的销售总额已经达1500亿元，连续7年以20%的速度迅猛递增。 随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，近年来我国照明灯具业持续、快速、稳定地发展，增长幅度年均10%以上。其中电光源产品10%，灯具产品20%以上。我国照明灯具业产品产量巨大，市场供需基本平衡，灯具年总产量已达20亿只，并且产品出口量逐年增长，自1991年31、以来，出口额年均增长率为38%，已远销130多个国家和地区。 据有关部门统计，2005年112月照明器具制造业规模以上企业累计完成工业总产值969.32亿元，比2004年同期增长23.78%；产品销售率为97.73%，销售收入911.85亿元，比上年同期增长23.55%；利税总额55.95亿元。轻工全行业112月份电光源累计产量为99.65亿只，比2004年同期增长9.56%；112月生产灯具及照明装置91491.06万只，比2004年同期增长12.49。 2005年照明电器产品出口额累计为79.5亿美元，比2004年的67亿美元增长了18.6%；进口累计14.3亿美元，比2004年的10亿美32、元增长了43%(未包含LED进出口的数据)。 国民经济的快速稳定的增长为房地产、汽车等照明器材相关行业提供了迅速发展的外部环境，从而也会使在今后几年照明器材保持稳定增长。国外优势企业在国内的全面布局也给国内照明器材带来强大的竞争压力，行业将逐渐走向集中化。 2.2.2我国灯具市场的现状分析 一、灯具市场的发展历史过程综述 从1993年中国第一家灯具市场温州东方灯具大世界创办至今的11年间，中国灯饰照明行业发展迅猛，灯具市场也随之蓬勃发展，数量与日俱增，并遍布全国各地。灯具市场作为产品流通领域的中转站，在灯饰照明行业的发展过程中，起到了举足轻重的作用。 1993年，由国有大型企业浙江东方集团公司33、独资创办；1997年，市场整体作为股票上市公司浙江东日股份有限公司主体资产与主营业务的组成部分。经过11年的发展，东方灯具大市场现占地面积50000平方米，营业面积40000平方米，店铺500多家，主要经营民用、工程、庭院等各类灯具灯饰。1992年(即灯具市场创办前)，包括生产零配件家庭工厂在内，温州有灯具生产厂家200多家，年产值过亿元。1993年，浙江东方集团将坐落在矮凳桥的老厂房改建为温州东方灯具大市场，经营商铺发展到600多家，市场成交额由第一年的3亿元逐年成倍增加，1997年至1998年，市场成交额达到了30亿元，温州灯具总产值也达到了50亿元。 但随着市场竞争的日趋激烈，尤其是广东34、古镇灯具“后来居上”和全国各地灯具市场的崛起，温州东方灯具大市场失去了独特优势。从1999年开始，全国各地前往温州采购灯具的经销商逐年减少，市场经营走向滑坡，温州灯具企业陆续外迁。据统计，截止到2005年底，迁往古镇创业的温州灯具企业达500多家，温州东方灯具大市场所经营的灯具产品大约60以上来自中山古镇，古镇形成了全国规模最大的灯饰集散地。目前古镇拥有灯饰企业及配件加工企业5000多家，2005年的年销售额达150.57亿元，比2004年增长33.24%。2005年底至2006年初，古镇灯饰报对全国100家重点灯具市场调查后发现：古镇灯饰占全国市场份额达75.9%。官方统计数字为60%以上。35、 随后，全国一些重点城市逐渐形成灯饰交易区，从而渐渐地发展成为一个规范的专业灯具市场。比如中国最大的灯饰销售基地之一(除古镇之外)江苏常州邹区灯具城、山东临沂灯具城、郑州东建材批发市场、杭州沈半路灯具城、北京十里河灯饰批发市场等等。到目前为止，国内拥有专业灯具市场160多个，灯具一条街500多条。 这些发展过程体现出一个特点：我国灯具市场销售市场由零散型转向集中化、专业化和统一化发展。 二、国内灯具市场的现状分析 虽然近些年来，国内灯具市场不断由零散性转向集中化、专业化和统一化发展，但是和国外的灯具市场发展相比，还是存在很大差距，呈现出一下几个特点： 1、市场规模总体较小。虽然国内到目前为止有36、专业灯具市场160多个，灯具一条街500多条。相比于建材市场、家具市场，国内的灯具市场总体规模不大，从“全国十大灯具市场”来看，除了古镇灯具市场和常州邹区灯具市场规模超过10万平方米以外，其他灯具市场都只有几万平方米，比如：温州东方灯具大世界，营业面积为4万平方米；山东临沂灯具城建筑面积为6万平方米；北京十里河灯具批发市场经营面积为2.6万平方米；沈阳张士灯具城经营面积5.1万平方米，上海柳营灯具城经营面积为2万平方米。 2、市场装修档次较低，管理混乱。 目前国内大部分专业灯具市场的装修档次都较低，设施都很陈旧，管理混乱。像温州东方灯具大世界、杭州灯具市场、上海灯具城、邹区灯具城等，由于其建设37、年代比较早，市场建筑和装修档次都是很低的，整个市场环境很差，也很凌乱，管理也都很混乱。我们在调查中发现，很多灯具市场的管理办公室都如同虚设，甚至在市场内根本就没有设管理办公室。比如，在邹区灯具城，虽然我们找到了其设在市场入口处的管理办公室，但是其办公室非常简陋，就只有一间小小的房间，里面就只有一个年纪较大的妇女在上班，而且非常空闲。而在上海灯具城我们却根本没找到其管理办公室，就只有几个门卫守在入口处。杭州灯具城、温州灯具城也同样在市场内找不到其管理办公室的身影。而这些还都是算国内比较有影响力、有一定规模的灯具市场。相对来说，室内灯具城无论从装修档次还是市场环境都要比室外灯具城要好一些，管理也比38、开放型的灯具市场要规范一些。目前国内室内灯具城做的比较好的有沈阳张士灯具米兰家居广场、上海柳营灯具城、上海城大灯具城、上海好饰家灯具城，其中沈阳张士灯具、米兰家居广场是目前东北地区规模最大、种类最全、国内装修档次最高、经营管理最规范的灯具市场之一。 3、经营产品以中低档为主，而且市场布局混乱。据我们所调查的这十几家国内较大、影响力较强的灯具市场情况来看，它们经营的产品都是以中低档为主，而且以批发为主，尤其让我们印象深刻的是它们的市场布局很混乱，民用灯具、工程灯具、室外灯具等各种灯具经营户混杂在一起，没有明确的市场规划，让客户很难快速找到其想要购买的产品。虽然每个市场都有一些知名的灯具品牌(如雷39、士、华泰、三立、嘉美、东南、世代等)，但是由于没有市场区分，所以也无法显现出它们的档次。 4、全国灯具市场的分布情况 目前全国共有大大小小160多个专业灯具市场，灯饰街500多条，并形成了辐射周边城乡的格局。目前辐射能力比较强的专业灯具市场有：广东中山古镇、江苏常州邹区灯具城、山东临沂灯具城、郑州金泰城灯饰连锁广场、北京十里河灯饰批发市场、西安粤港台灯饰城、云南昙华灯具城、上海灯具城、上海好饰家灯具城、杭州灯具城、沈阳张士灯具米兰家居广场、郑州东建材灯饰批发市场等。 如果要将全国灯具市场分类，按灯具市场主要运作模式分有两种：一种是盘活存量资产。全国首办的温州东方灯具大市场就是这种运作模式。浙江40、东方集团公司利用矮凳桥旧厂房改建为批发商铺并租给商户，同时实行管理，而旧厂房业主并不参与经营或极少从事经营。根据目前调查的数据统计显示，属于该类运作经营模式的灯具市场大约占全国灯具市场总数量的30%-40%。灯具市场另一种运作模式就是以业主建造批发商铺为主，并委托管理人员将商铺租赁给商户并实行管理，而业主并不从事或很少从事经营。 若按灯具市场的形状分类，又大概可以分三种：开放型。整个灯具市场犹如一条街，街的两边是商户，形成了人们所说的“灯饰一条街”。中山古镇就是一个很鲜明的例子，一条灯饰街绵延十里长，沿街而立的便是鳞次栉比的灯饰门市，一个开放型的灯具市场。另外还有原成都东大街灯具市场、杭州沈半41、路灯具市场等，这类灯具市场(包括自然形成的灯饰一条街，如广州大南路灯饰一条街)数量大约占全国灯具市场数量的30%。另一种类型的就是封闭型的灯具市场，初步统计，这一类型的灯具市场占50%以上，如古镇灯饰广场等，以北京、天津等地居多。整个灯具市场呈封闭状，走进市场大门就进入室内，室内呈多个回字形、吕字形等，经营商户似乎集中在一个“楼阁”里经营。还有一种类型的就是介于开放型与封闭型之间，既有形成开放型一条街又有封闭型的室内经营场所，如上海灯具城等，但这一类型的市场不多，大约不到20%。 2.2.3 国内主要灯具市场的情况介绍 前面已经提到，目前国内已有各种灯具市场160多个，灯具专业街500多条。不42、过大部分的灯具市场都是小规模，仅能辐射本地消费市场，而且都是以经营中低档灯具产品为主，无法形成大的市场影响力。据我们调查，目前国内具有一定影响力的专业灯具市场也仅10几家，而具有全国市场辐射能力的就只有广东古镇，其他都是在一定区域内有较大影响力。比如：常州邹区灯具城，虽然其规模非常大，是全国除古镇之外的第二大灯具批发市场，也是华东地区最大的专业灯具市场，但是市场辐射范围也仅是在华东、华中区域，无法辐射全国；而沈阳张士灯具城最多也只能辐射到东北区域；而温州东方灯具城虽然是全国最早的灯具市场，但由于政府的不重视而被广东古镇后来者居上，从而失去了去全国的市场地位，现在其市场范围已经只能辐射到浙江或周43、边区域了。下面我们就将目前国内一些较有影响力的灯具市场做个介绍： 1、中山古镇灯具市场：广东中山古镇是全国最大的灯具生产基地和销售市场，目前古镇共有灯饰企业2000多家，其中300家企业投资额超过500万元，出口企业200多家，同时近500多家灯饰企业通过了IS09002、美国UL、欧盟CE、加拿大CUL等质量认证。2005年古镇灯饰销售额占全国灯饰市场的75.9%(官方统计为60%)，是全国知名的中国灯饰之都，并与意大利、法国、中国台湾并列为世界四大灯饰专业市场，产品远销到东南亚、美国、西欧、澳洲、香港、澳门等世界72个国家和地区。古镇1200多家灯具经营店筑成一条“十里灯饰长街”。200544、年，古镇灯具市场销售额达150.57亿元。 2、常州邹区灯具市场：常州邹区灯具市场位于江苏常州武进区邹区镇，是目前国内第二大专业灯具批发市场，总建筑面积达30万平方米，由3个独立的灯具城所组成。其中邹区灯具城最早建设，1993年由镇政府和镇农机站共同投资1.2亿兴建，经过四期的建设发展，现在成为了一座占地260亩，有门市近2000间，入驻企业700家，以批发为主的大型专业灯具市场，在这个灯具专业市场里，民用灯具的销量占了整个灯具城销量的65%，工矿灯占35%。邹区光辉新灯城由常州绮振工贸有限公司于1998年投资创建的，目前，市场占地面积15万平方米，建筑面积10平方米，营业店面800多间，集国45、内外200多家照明灯饰企业盘踞。建于2005年的邹区发得灯具广场是邹区最大且惟一的室内灯具超市，总面积达60000平方米。1至4楼为商场，5楼为厂家展示厅、办事处，6楼为仓库。2005年邹区灯具市场的销售额达27.8亿元。2006年4月15日，常州市邹区灯具城被中国市场指导委员会授予“2005年度全国商品交易市场最具影响力奖”，全国灯具市场唯一一家获此殊。 3、温州东方灯具大世界：温州东方灯具大世界是全国创办最早的灯具专业市场，位于温州市鹿城区矮凳桥192号，由浙江东方集团公司创办，始建于1993年初，经过12年多的发展，已成为全国较大的灯具批发市场与产销基地之一。目前，市场占地面积5万平方米46、，营业面积4万平方米，拥有店铺500多家。作为全国最早的专业灯具市场，它曾经一度非常火爆，到1998年，其市场成交额高达30亿元，但是自1999年开始，全国各地前往温州采购灯具的经销商就逐年减少，市场经营走向滑坡，温州灯具企业也不断外迁，截止2005年底，迁到古镇的温州灯饰企业有600多家。至此，温州东方灯具市场的成交额也仅有10几亿元了，而且，温州灯具市场的产品60%都来自古镇。 4、郑州金泰成灯饰连锁广场：郑州金泰成实业有限公司是从事灯饰连锁开发、经营和管理为一体的实业有限公司。目前，已建成投入使用的市场有四家郑州金泰成灯饰广场、重庆金泰成灯饰广场、洛阳金泰成灯饰广场、南阳金泰成灯饰广场、47、深圳、焦作、商丘、驻马店灯饰广场已于2005年底全面建成并投入使用。市场总投资3.28亿元，占地面积146706平方米，共有营业房1600余套，经营商户700余户，从业人员3300余人，年交易额30亿元。是中国最大的灯具连锁批发市场，也是国内灯具界唯一一家国家级灯具专业连锁批发市场。 5、沈阳张士灯具城：沈阳张士灯具米兰家居广场位于沈阳经济技术开发区，由沈阳家用电器有限公司开发。1998年，经沈阳市政府批准兴建，是当年的十大重点市场之一。市场占地面积10万平方米，展示交易大厅5.1万平方米，仓储库房2.4万平方米，露天展区1万平方米，停车场地1万平方米，餐饮设施2000平方米，规划总投资1.948、亿元。现有灯饰类产品经营商、厂商160多家，家居类经营商、厂商50多家，配送公司和信息站40多家，年商品交易额约6亿元，是目前东北地区规模最大、种类最全、国内装修档次最高、经营管理最规范的灯具市场之一，也是国际精品名牌汇聚的家居市场。 6、北京十里河灯具批发市场：北京十里城灯饰批发市场建于1999年，地处朝阳区东三环南路十里河桥东，总营业面积26000平方米，有经营户200多家，是首都最有影响力的专业灯饰批发市场。其每年的市场销售额都达7亿元以上。有统计资料显示，目前北京50%以上灯具的零售市场份额被十里河灯饰城占据，占据了半壁江山。 7、北京高力国际灯具港：江苏高力集团和北京十里河集团联手开49、发的北京十里河高力国际灯具港于2005年4月28日开业，位于朝阳区十里河家居建材街内，该项目总投资2亿元，建筑面积40000平方米，并有8000平方米的免费停车场，是目前京城规模最大，档次最高、品种最全的专业灯饰市场。 8、郑州市东建材灯饰广场：郑州市东建材灯饰广场成立于1999年，占地5万平方米，入住商家220余家。它座落在郑州市最大的也是最有名气的郑州(东)建材大世界旁。是郑州规模最大的专业灯具市场之一。 9、西安粤港台灯饰精品城：西安粤港台灯饰精品城，建于1997年，营业面积15000平方米，200多家优秀厂商盛集于此，3万多种国内外畅销的家居、工程照明产品，尽可满足不同装饰风格的需求。50、它以“专业化、品牌化”而闻名全国，与西安大雁塔北广场一路之隔，是西安地区目前最具规模，最受用户喜爱的唯一的专业化灯饰照明购买中心。 10、山东临沂灯具城：临沂灯具城创办于1993年，由华强集团投资15亿元、占地150余亩、建筑面积6万平方米。市场现有客户400多家，日客流量万余人次，成交额300万元，年营业额高达10亿元。 11、上海家具城：上海灯具城位于上海虹口区柳营路125号，于1995年12月18日开业，经营面积1.5万平方米，现有商户250家。它是上海市最早建立的一家国营专业灯具市场，由原上海明光灯具厂改造而成。2003年在行业内被评为“全国十佳灯具市场”。 12、好饰家灯具广场：好饰51、家灯具广场位于上海市徐汇区田林路285号，市场创建于1998年11月，经营面积1.3万平方米，商户150家，市场交通便利。该市场主要以零售、家装工程为主，是目前上海档次最高、环境最好的灯具市场。 13、杭州沈半路灯具市场：杭州灯具市场建于一九九四年五月，市场总用地38亩，总投资3800万元，总建筑面积36680平方米，建成标准营业房600余间，仓库18000平方米，市场拥有400平方米的停车场，是杭州规模最大、品种最齐全的专业灯具市场。 2.2.4金华灯具市场情况分析 金华有两家专业的灯具市场： (1) 金华灯饰市场： 浙江金华灯饰市场地处浙江金华市中心地段(双龙南街)，创办于1995年10月52、，建筑面积1万平方米，分上下两层，目前乃浙江省中西部最大的灯具市场，也是金华市唯一的专业灯饰市场，共有三雄、松下、TCL、雷士等大小商户53家，产品主要销往金华及周边地区。 金华灯饰市场的装修档次和购物环境都不错，销售情况也很火爆，是目前浙中地区销售最好的灯具市场。 主要灯具经营商有：大光明、豪门、锦华、佳利、万家、大东方、利明、金明、达明、松日、日月、南方、飞利浦、XX、华隆、辉煌、大成、富康、TCL国际电工、雷克商业照明、至高、新时代、东飞、天成、永发、华灯、千丽、圣火等。其中大光明、豪门灯饰的经营面积都在300平方米以上。 其中包括华艺灯饰、嘉美专业工程照明、天基照明、西蒙照明、牧羊人灯53、饰、俊朗、欧普、PLC商业照明、TCL国际电工、普洛瓦、三雄、极光、正泰电工、太极照明、三盟照明、利明工程照明、品上照明、泰力、欧圣、欧司朗、豪意、鸿雁电器、捷鹰、大安光源等著名灯具品牌。 (2) 浙中建材市场灯具交易区： 浙中建材市场成立于1999年12月，是浙江中西部地区大规模规范化、品牌多、客流量大的专业市场，是浙江中西部地区的建材航母。占地面积最早为三万平方米，现已发展至二十五万平方米；从业人员几百人发展至四千多人；交易区域从单一的木板材扩展到石材、灯饰、木板材、陶瓷洁具、水暖五金、油漆涂料、旧货调剂等七大交易区集于一体的大型建材批零集散中心；年交易额从几百万元上升到十六亿元第三章 项54、目建设的必要性3.1 XX家居城的建设符合XX相关产业政策建好一个市场、带动一批产业、搞活一片经济、富裕一方百姓是大多数人的共识；“商贸新县”发展战略，是XX经济新的增长点。XX家居城的建设是充分利用市场巨大的客流资源和差异结构，力争成为XX经济发展的亮点，符合XX的相关产业政策。 3.2 XX商圈的家具现状强烈呼吁专业现代化家居城的出现 2005年，中国家具产业出口额13767亿美元，直逼意大利的150亿美元，浙江这个中国第二大家具生产和出口大省，在出口市场中起着举足轻重的作用，更成为华东地区主要家具出口基地之一。其中所蕴涵的巨大商机不言而喻。 XX家居产业却因为硬件条件的限制，没能做大做强55、，没能顺利升级至现代型的交易模式，陈旧、落后的市场终究无力保障外向型市场的长期繁荣，甚至于XX家具开始流失自己的客源：因为各经营户分散经营，XX家具业没有形成规模优势，竞争力低下，以至于许多XX本地人舍近求远，跑到外地去买家具不能留住本地的客户，XX商圈家具市场的尴尬现状与巨大的市场商机强烈呼吁XX商圈专业现代化际家居城的出现。 3.3 出口家居已成为浙江家具产业发展的主流 根据中国家具协会统计的数据反映：2005年全国完成家具出口137.67亿美元，同比增长32.98%。各省家具出口情况表如下：省份广东浙江上海江苏福建山东辽宁天津新疆北京出口额(亿美元)56.582213.7311.89.656、6.864.073.432.331.82所占比重41.1%16%10%8.6%7%5%3%2.5%1.7%1.3%增长幅度24.72%60%42.3%37.56%28.3%20% 从以上数据分析，广东省占全国家具出口41.1%比重，依然是全国最主要的家具出口省份，但是，以浙江为主的华东五省(市)占全国家具出口的46.9%，家具出口重心已逐步向华东地区转移，广东增长幅度放缓，所占比重开始下降，而浙江增长幅度位居全国首位，所占比重也大幅增加。 作为全国第二大家具生产大省和出口大省，2005年，浙江共有家具生产企业2500家，从业人员25万人，全年实现工业生产总值365亿元，占全国家具工业生产总值的57、10.7%，比上年增长30%，完成家具出口22亿美元，占全国家具出口比例的16%，比上年增长60%，是全国家具出口增长幅度最大的省份，远远超过广东的24.7%的出口增幅。浙江已经成为华东地区最大的家具出口省份，家具出口也已经成为浙江家具产业发展的主流，家具出口的比例总销售额的48.2%。目前浙江的九大家具产业群中，已经超过一半的产业都是以出口为主，主要包括杭州的办公和户外家具、玉环的欧式古典家具、安吉的椅业家具、海宁的软体沙发、嘉善的实木家具等，而温州的现代板式家具、绍兴的床垫、义乌、湖州的红木家具、宁波的橱柜家具也有大部分出口。而且从出口的地区来看，欧美国家及地区已经成为浙江家具出口的主要市58、场，占69%，而亚洲已经降为第二位，仅为25.4%。 3.4 家居市场的兴建必将带动XX家具产业的发展 XX家具产业为促进XX工业经济的发展起到重要的作用，同时在XX社会主义新农村建设中，家具产业的发展已经成为农村经济发展、农民致富的重要途径，也为解决了大量的农村富裕劳动力。然而，由于XX家具市场的极其不发达，严重制约了XX家具产业的快速发展，整个家具产业还停滞在家庭作坊的发展阶段。 众所周知，早在20世纪80年代，义乌的工业并不发达，工业的形态也完全以家庭作坊为主，然而，随着义乌市场的不断发展成熟，义乌的工业也得到迅速发展，到现在，义乌已经发展成为全球最大的小商品市场，市场发展也带动了义乌工59、业经济的繁荣，目前，义乌每个乡镇都成为义乌市场的工业生产基地，每个乡镇都形成各自特色的产业群。“商业带动工业，市场带动工厂”就是义乌这些年来经济迅速发展的最好经验总结。正是义乌政府20多年来一直坚持这个发展战略，才使得义乌有了今天成为一个知名的国际化的商贸城市。 义乌的成功经验告诉我们，XX家具产业要得到迅速发展，就必须大力发展市场，“市场带动工厂”，家居市场的兴建必将促进XX家具产业的发展，带动XX家具产业结构的升级。 3.5 家居市场的发展还将带动XX相关产业的发展，促进XX经济的共同繁荣 家居市场的发展不仅能带动XX家具产业的发展，也将带动与家具产业相关联的其他产业共同发展。如木业、建材60、家居饰品等与家具产业紧密相连的产业将得到大力发展，同时，家居市场对带动XX的商业人气、促进XX酒店、餐饮等其他服务业的发展将起到巨大的推动作用，另外，家居市场的发展还可以提供许多就业岗位，解决一部分人的就业问题。对促进XX城市的开发建设、促进XX经济的共同繁荣。 3.6 开设专业灯具馆将为家居市场开拓一片新局面 据我们调查，目前，国内的专业灯具市场还处于一个初级发展阶段。虽然起步的时间比较早，最早在1993年温州设立了国内第一家专业的灯具市场，古镇等其他几家在国内比较有影响力的灯具市场都在20世纪90年代已建立，但是由于管理简单、环境差使得整个市场的发展比较缓慢，而且经营产品的整体档次都不高61、。尽管到目前为止，全国有160家灯具市场和500多条灯具专业街，但随着国内经济的发展尤其是房地产的迅速发展，灯具市场的需求非常庞大。据统计，截止到2005年12月，全国灯饰行业的总产值突破1500亿元，其中家庭灯饰市场占到500亿元；每年市场消费量的增长速度超过15%，如果与地产30%的增长速度相关联，灯饰行业的增长速度不低于20%；目前80%以上的灯具采购来自市场，市场需求量将以20%的速度增长，因此灯具市场的发展空间非常大。 灯具作为家居装修不可缺少一个重要组成部分，人们在进行家庭装修的时候，除购买各类家具的之外，灯具就是最重要的装饰品。而目前国内的灯具市场往往与家具市场分离，给消费者在购62、买家居装饰产品的时候带来极为不便。因此，在家居市场开设专业的灯具馆不仅为消费者带来了购物的便利，更为家居市场的发展开创了一片新局面。 3.7 义乌小商品市场、江苏蠡口家具市场发展的成功案例为XX国际家居城的成功运作提供了可靠的发展经验 众所周知，义乌小商品市场的发展起源于“鸡毛换糖”的原始商品交易模式，早在20世纪70年代以前，义乌并没有工业基础，所谓的工业也只是农村的家庭作坊，大部分农民都是做“货担郎”的，就是因为这些摇着拨浪鼓、挑着糖担的义乌农民从一个两个发展到了一组两组，最后发展到成千上万，最终形成网络密布大江南北的“敲糖帮”。1982年，义乌县政府、稠城镇、县工商局(城阳工商所)三个部63、门的领导成立“稠城镇整顿市场领导小组”，并于1982年8月发布关于加强义乌小百货市场管理的通告，宣布将于是年9月5日正式开放“稠城镇小百货市场”，义乌第一代小商品市场正式形成。 然而，就是这样一个投资仅9000元，沿街700个水泥板摊位的小市场，发展成为今天全球最大的小商品市场，市场总面积：达260万平方米，5万多个营业单位，从业人员20万人，汇集了34个行业1502个大类32万种商品(注：联合国公布全球共有50种商品)，2005年小商品市场成交额达288。9亿元，连续14年位居全国同类市场之首，被誉为“华夏第一市”。吸引来自全球l 37个国家和地区的近8000名外商、570多家国外企业商务代64、表常驻此地采购商品，20万经商大军在这里以日均2000多个国际标准集装箱的规模将商品发送到212个国家和地区，市场的外向度达到70，使义乌发展成为全球公认的国际商贸城市。 当初完全没有工业基础的义乌，依靠小商品市场的发展。带动了饰品、内衣、拉链、玩具、袜业、化妆品、工艺品、圆珠笔、胶带等几十个工业产业的巨大发展，使义乌成为世界最大的小商品生产基地。现在的义乌，已经是中国三大饰品生产基地之一，产量占全国70%，有饰品生产企业1300多家，经营企业3000多家；袜业产量占全国35%以上，浪莎企业拥有全国惟一袜业驰名商标；拉链产量占全国的50%以上，全国最大拉链生产企业“伟海拉链”日产拉链15吨，目65、标是做全世界最好的拉链企业；香水系列、彩妆系列的主要生产基地；全国最大的圆珠笔生产基地，日产圆珠笔芯12万支，年产3000多万支：胶带产量占全国50%，销量占全国70%；全国绒线主产地之一，产量占全国市场30%以上，“真爱”公司为全国最大毛毯生产企业之一：工艺品产量占全国市场60%以上，年产值30亿元人民币，“华鸿”、“王斌”公司为全国最大镜框生产企业之一：仅仅双童吸管公司产量就占全球的25%，日产10吨，1500万支，全部出口到麦德龙、沃尔玛等国际超市。 义乌市场的发展不仅带动了工业的巨大发展，更带动了金融、物流、会展、酒店、教育、商贸服务、城市建设等社会各个方面的全面发展，使义乌在短短的二66、十几年里从一个无名小城市迅速发展成为今天响誉全球的国际化都市。 同样，在20世纪90年代初，江苏蠡口创力、家具市场时，它还是长江三角洲一个很不起眼的农村小镇苏州市相城区蠡口镇，当时，蠡口的家具工业并不发达，只是在邓小平同志南巡讲话精神鼓舞下，蠡口人充分发挥自身习惯摆弄沙发家具的优势，在集镇上投资建设了一个有6000平方米交易场所的家具市场。兴办家具市场的初衷是为了解决农村实行家庭联产承包责任制剩余劳动力的出路。然而，就在这短短的十余年里，蠡口人创造了令人意想不到的奇迹：从苏虞公路到沪宁高速苏州东互通北接线，从广登路到家具大道，十里长街商铺林立，现代化的各式“馆”、“区”、“博览中心”拔地而起。67、特别引人注目的蠡口国际家具城内，12幢展销大楼鳞次栉比，犹如一块巨大的磁场，吸引了香港、广东、浙江、上海、江苏等地上千家家具厂商，吸引着上海、南京、无锡、杭州、苏州乃至整个华东地区的消费者。120万平方米的经营面积，拥有2658家经营商户，蠡口家具市场已经成为华东地区规模最大的家具集散地，创造了“华东第一、全国第二”的辉煌！ 1992年蠡口家具市场创办之初，蠡口的家具企业并不多，也不发达，直到1997年以后蠡口人才意识到，做强家具市场的重中之重是培育和发展家具生产基地。一个成功的专业市场必须依托强有力的第二产业。于是蠡口镇在加快现有家具生产企业技术改造步伐的同时，利用紧靠发电厂可利用剩余热能的68、区位优势，开发家具生产基地，吸引外资、民资和外埠资金投资家具生产企业，形成以二产促三产的新格局。目前，蠡口已经形成了一片拥有120万平方米的家具市场，2658家经营商户，886家家具制造企业，年成交额超过50亿元，近5万人就业的家具产业带的发展格局，是华东地区最大的家具集散地。 义乌小商品市场、蠡口家具市场的成功发展案例告诉我们：市场的发展不一定要依赖于强大的产业基础，相反，市场的发展不仅能够带动工业产业群的形成和迅速发展，而且。还能够促进整个城市经济的繁荣和兴旺!它们的成功为XX家居城的成功运作提供可靠的发展经验。依托于成熟的浙赣商圈，便捷的交通环境，政府的大力支持，XX家居城一定能运作成功69、，并将对带动XX家具产业的发展和促进XX经济的繁荣作出巨大的贡献。第四章 项目规划方案 4.1 建设理念和规划原则 4.1.1 建设理念 本项目在分析XX市场发展的历史与特色的同时，更参考了目前全球都市规划的发展趋势。 (1) 人性化环境的建立：以人为本，以商为本，规划完整的环境以提供人际交往、以及非语言上的联系依然是非常重要的。 (2) 强调公共活动空间的发展：在发展市场及维持商业成长的同时，重视大众设施，绿化环境，文明及文化空间的发展。 (3) 整体设计特色：立足市场自身功能定位，迎合市场、时代需求，追求设计富有特色。 (4) 可持续发展：坚持可持续发展的模式，强调有效率使用及再利用生态环70、境有限的资源。 4.1.2 规划原则 作为二十一世纪现代化的商贸中心，规划设计应充分体现高起点、高标准、高水平的原则，以繁荣XX城市经济为直接目标，努力提高开发区的经济效益、社会效益和生态效益；贯彻可持续发展的思想，以服务目标客户群体为中心，以市场需求为导向来确定市场的发展内容和经营模式；强调与城市生态环境的整合，加强城市设计，力求塑造一个具有幽雅环境、文化内涵、鲜明个性的生态环境；规划远近结合，适应土地开发与建设实际，坚持灵活性、适应性和超前性，注重开发的有序性。 4.2 项目市场定位与功能定位 4.2.1 市场定位 XX县要加快商贸发展，创办市场，创办综合性的市场应在分析义乌市场的基础上走71、大型专业化、差异化的市场发展之路。义乌市场是一个大而全的综合性市场，专业化市场相对较弱，尤其是家具市场相比义乌其他市场是非常薄弱的一个环节，因此，将家具市场做大、做专、做精、做强是XX成功创办商贸市场、迅速提升城市品牌形象的一个绝好的契机。针对未来家居市场向商场化发展的趋势，XX家居城的定位必须符合这个趋势，市场定位要高，按现代化大型商场的规格进行设计、经营中高档产品。同时，结合浙江家居出口的主流发展形势和义乌市场的国际影响力，XX家居城要在立足XX本地市场的基础上，要面向浙西,江西，做到建立一个市场，打响一个城市品牌，建设成一个高规格、现代化大型专业家居市场。 4.2.2 功能定位 市场的功72、能定位主要依据市场的性质和专业市场的发展趋势而定。根据本市场的性质和特点，参考其它同类市场的建设经验，结合专业市场的发展趋势，本市场主要应具备以下六大功能： 交易功能：该功能是专业市场应具有的基本功能。结合专业市场的发展趋势，有条件的还应设置拍卖大厅、电子屏幕等交易设施、电子结算等设施。 仓储功能：为保证交易的持续、稳定，市场必须具有一定的仓储功能。根据交易产品的属性，仓储功能对本市场显得非常重要。 信息功能：根据专业市场发展的趋势，市场还应具有一定的信息功能。主要包括应建立市场网站，建立市场产品价格信息系统，为店铺配好网线，建立网上交易平台，推进电子商务，提升交易水平。 物流功能：为满足市场73、交易产品物流的迅速、流畅运转，市场应设置一定的物流设施，包括市场内部物流设施、对外物流设施、停车设施等。如配备统一的人力车供市场内部运送货物、配备统一的机动车辆实现市场与货运站场的快速联系，在达到一定规模的时候还可以建立市场的联托运站或物流中心。另外，为了满足客商自带车辆的停车需求，市场设置交易区内停车场地和市场集中停车场地。 检测功能：为保证市场交易产品的质量，结合国家对家居产品质量与安全检测的要求，市场应具有一定的检测功能。市场应配备一定的检测设备和人员，对家居产品的质量、安全实行检测，并建立有效的市场准入机制。 配套服务功能：根据其它同类市场的建设经验和专业市场的发展趋势，市场还应具有金74、融、商务办公、餐饮、工商、税务等配套服务功能，为市场的良性、有序交易提供良好的配套服务。 4.3 项目规划方案 4.3.1 XX家居城整体规划概况 根据对国内国际家居发展形势和国内家居产业及市场的现状分析，我们将XX家居城规划成一个总建筑面积达3万平方米，集家具、家居、家饰销售、展览为一体的专业化的国际家居交易中心，将于2011年年底建成； 4.3.2 XX家居城项目规划概况 XX家居城规划总用地面积20000m2，折合为30亩，总建筑面积30000m2。规划为家具、灯具专业市场。 4.3.3 规划功能分区 整个XX家居城地块是成一个长方形的条形状态，沿XX一直连绵180米长。从南往北，我们将75、XX家居城规划为A、B、二大功能区，其中A区是XX家居博览中心；B区是XX灯饰广场。二大功能区共同构成一个集合家具、家居、家饰、灯饰销售的家居交易中心。人们完全可以在XX国际家居城享受到家居购物、休闲、商务、娱乐为一体的“一站式”购物乐趣，能够购买到任何一款自己喜欢的家居商品，使这里成为一个家居购物的快乐海洋。 详细功能区块规划如下： (1) A区XX家居博览中心 中国是世界第一大家具生产大国，也是世界第二大家具出口大国。2005年，全国拥有家具企业55000余家，生产厂家总值预计达3400亿元；2005年，全国家具出口总额达137.67亿美元，出口量仅次于意大利成为全球第二大家具出口国。而全76、国目前主要的家具出口集中在广东，其他地方的家具市场都是以内销为主，并没有形成专业的家具出口市场。浙江是全国的第二大家具生产大省和家具出口大省，而浙江却至今没有大规模的专业家具市场，以台州玉环欧式家具为代表的出口家具企业一直只能通过广东市场将产品出口到国外，或者厂家直接外销，这样不仅增加了浙江家具企业家具出口的成本，也严重阻碍着它们将企业做大做强。 XX家居城总建筑面积达30000平方米，整体建筑结构可概括为“一点两片一轴”。“一点”是指在整个区块的中心入口处建立一个圆形的“名家精品馆”，是整个出口家居博览中心最高档的家居展销中心，馆区中心设计为圆形的中庭，气势宏伟，环境优美，建筑结构为二层 .77、“两片”是指以“名家精品馆”为中心，在东西两侧设立集中式的市场片区，每个市场片区均由九个独立的展示馆构成，每个馆的建筑结构为二层。两个市场片区通过“名家精品馆”这个中心点和相互交织的交通体系以及连廊紧密联系在一起，使得各个独立的馆区之间又能相互连通，从而形成一个紧密的整体。“一轴”是指在市场中间由西向东设立一条宽6米的主通道，形成一条中心轴线贯穿整个市场。 充分考虑到人流、车流、货物流等各种流线以及空间商业氛围的营造，将大规模的市场进行“模块化”处理，塑造“主入口广场主街次街”的空间序列，与城市空间相互协调、相互渗透，不仅便于市场依据不同的消费对象进行合理的分区，而且使交通流线简单化，空间关系78、更加清晰。 在每个市场模块的主、次入口位置布置自动扶梯解决人流竖向交通，布置货梯以解决货物流的竖向交通。模块与模块之间用连廊串连，使人能够方便到达每个模块、每层的任意地点。同时在中心馆区中庭处布置多部自动扶梯和观光电梯以解决垂直交通问题，这样可以使人流自由流动，提升购物舒适度，激活上层商业空间的效能。 (2) B区XX灯饰广场 近年来人们物质生活水平发展迅速，而随着XX经济和城市建设的不断发展，城市的房地产投资发展迅速，新开发的房产楼盘不断增多，人们的购房欲望也得到极大的满足。随着新房屋的装修量不断的扩大，灯饰消费市场也越来越大，而目前XX,开化,衢州等周边城市都没有大型的高档次的灯具市场，而79、小的灯具市场由于购物环境差、产品档次低、产品质量得不到保障等因素无法受到广大高端消费者的青睐，大部分消费者都需要到杭州、广州、上海等大城市去购买高档灯饰。而且，从全国灯具市场的现状来看，全国大部分灯具市场都还处于一个低档次的经营状态，现代化的高档灯具市场还非常少，已经无法满足市场发展的需要，根本不符合现代消费人群的消费潮流，建设大型现代化的灯饰市场已经是大势所趋，潮流所向。XX家居城规划专业的灯饰市场区块就是为了满足XX以及周边城市高端消费人群的购买需求，同时也是着眼全国灯具市场的发展趋势，将其建成国内一流的高档灯饰广场。 由于灯饰有室内灯饰和户外灯饰，而户外灯饰它需要较大的户外空间进行展示，80、无法像室内灯饰那样挂在室内的商场里，因此我们将灯饰广场设计成一个“U”字型的半围合形状，中间留出一块宽阔的空间完全可以布置各种各样的户外灯饰，从而也为灯饰广场形成一道靓丽的风景线。灯饰广场建筑结构为二层，其中一层为开放式的户外灯饰街，每个店面都为独立的商铺，每个商铺门口都预留9-12米宽的空地，给每家经营户展示户外灯饰之用；二层为封闭式的室内灯饰城，框架结构，可以自由分割，营造一种大型商场式的购物环境,从而使这个精品馆显得非常高雅、有气势。圆形建筑与“U”型建筑之间通过架设天桥进行连接，使整个灯饰广场自由连通，形成一个整体，并且，灯饰广场的主入口就设在圆形精品灯饰馆的一层，使消费者一进入灯饰广81、场就能感受到一种非常惬意的购物环境。 4.3.4 生态环境规划 生态绿化空间的布局是提高市场生态效能的自然基础，是创造经济开发区中心景观特色的重要保障。XX国际家居城生态环境的质量对于现代化的市场，提高市场吸引力，改善市场环境质量起着重要的作用。 本规划强调整体绿地率，是整个地块形成一个绿意盎然的商贸枢纽，本次规划应着意强调生态环境，并使之系统化，在市场北侧，让出足够的城市空间，营造和谐环境；市场南侧为一条近乎直线形的生态绿化带，通过市场内绿化线的渗透，达到多个绿化点的多层次的整体绿化系统。本规划注重对各级道路沿线的绿化处理，以形成绿树成荫的道路景观。同时规划在各个功能区设置了不同类型的小型点82、状绿地，并有机点缀硬质景观、雕塑等。 4.3.5 道路交通系统规划 (1) 道路系统规划 道路系统应是全方位、立体化复合模式，其规划目标为：明确、强化城市主干路功能，合理组织区内交通，建立多层次立体化的道路交通输配系统，使规划区内交通到位、转换便捷有效。 (2) 地块内道路交通规划 主要门户道路：XX沿线规划道路为贯穿整个XX家居城的主要门户道路，市场功能区均设有主要进出口道路，为市场经营户和客户自由进出各市场功能区块提供方便，同时也便于市场功能区的人流窜动和客流共享。 次要门户道路：在各功能区块之间由北向南均规划有次要门户道路，方便各功能区人流、车流压力的分担，同时在整个市场的西侧由西向东也83、规划有一条贯穿整个市场的门户道路。 (3)停车：整个XX家居城共规划有200多个停车位，分布在市场四周的停车场，可以完全满足整个市场场经营户和客户的车辆停泊。 4.3.6 XX家居城工程主要经济技术指标 总用地指标总用地面积20000m2总建筑面积30000m2停车位200个容积率1.5建筑密度65%绿化率5% 分项指标市 场层数建筑面积3万m2 地上：3万m22层，部分3层 4.3.7 XX国际家居城总经济技术指标 总用地指标总用地面积20000m2总建筑面积30000m2停车位200个容积率1.5 第五章 项目选址及建设条件 5.1 项目选址 XX家居城工程拟选址于浙江省XX县XX南侧富足84、山地块，并距XX市中心3公里。选址比较理想，项目所在地地势平坦，无污染源，XX为主干道，交通方便,项目选址是合理的。 5.2 选址理由 5.2.1 优越的地理条件 XX家居城工程拟选址于浙江省XX县XX南侧富足山地块，交通方便，是XX去衢州、开化、玉山、江山的必经之路。随着XX城市东移，该地块5年之内必成市中心。 5.2.2 现代化的建筑设计和完善的配套设施 XX家居城拟由英国罗宾迅建筑设计集团完成建筑规划的，它采用了国际上先进的设计理念，建筑宏伟，环境优美，配套设施齐全。 5.2.3 人性化的科学规划根据“一站式”的服务理念，XX家居城规划建成一个集家具、家居、家饰销售、展览、物流为一体的专85、业化国际家居交易中心，让消费者可以在XX国际家居城可以购买到其所需要的任何家居产品。同时为了方便消费者能够较快的购买到自己需要的家居产品，免除消费者的购物疲惫之苦，我们还将各种家居业态进行了具体的区域划分。 5.3 项目建设条件 5.3.1 气候概况 XX县气候属亚热带季风区，四季分明，湿润多雨。据本地气象部门气象统计资料记载，春末夏初，有一段梅雨期，夏季常受太平洋副热带高压气团控制，冬季受西伯利亚冷气团影响。一般五、六月份多雨易涝，而秋季少雨易旱，七九月份易爱台风影响，四五月份易受冰雹影响，无霜期为260天左右。具体气象条件如下： 年平均温度 17.1 最热月份平均温度 29.4(7月份) 86、极端最高气温 41.0(1966.8.8) 最冷月份平均温度 4.8(1月份) 极端最低温度 -10.3(1977.1.6) 年平均日照 2002.5小时 年平均相对湿度 77% 年平均气压 1005.9mb 年平均蒸发量 1336.0mm 年平均降雨量 1352.6mm 无霜期 250天 全年主导风向 ESE、NW 夏季最多风向 ESE 冬季最多风向 WNW 年平均风速 1.56m/s 历年静风频率 9.75% 5.3.2 水文特征 XX县河流水系十分发达，呈树枝状分布，河流大多沿构造断裂带发育，源短流急，河床比降大，多为山区型河流，水量充沛，年内洪枯变化明显。 5.3.3 地形地貌XX县地87、形属金衢盆地地区，地势东北高、西南低，中部和东南部为丘陵地区。本项目地形较为平坦，大多坡度在3以下，占62.91%。 5.3.4 土壤 建设地区土壤为红壤和黄壤，红壤主要分布在盆地内侧的缓坡台地及周缘的丘陵和低山坡地带，土壤呈酸性。黄壤主要分布在海拔600m以上的低中山，表土有机质含量相对较高。5.3.5 地震根据中国地震烈度区划图(1900年)划分，XX县地震烈度为小于度区，适宜建设。 5.4 社会环境概况 XX县工业主要有轴承、建材、化工、钙、食品等。XX县名优特新农产品众多，其中XX胡柚、食用菌、油茶等在国内享有较高的知名度，先后被命名为“中国XX胡柚之乡”、“中国油茶之乡”、“中国食用88、菌之乡”。 5.5 地理条件 XX家居城工程拟选址于浙江省XX县XX南侧富足山地块，计划用地面积20000m2，约30亩。该位置交通便捷，为出行提供优越的便利条件。 5.6 公用设施条件 项目所在的地块基础设施较为完善，水电畅通，基础设施条件能够满足项目建设的需要。第六章 公用工程 6.1 给水工程 6.1.1 设计依据 (1)建筑给水排水设计规范 (2)建筑设计防火规范 (3)汽车库、停车库设计防火规范 (4) 当地地理情况及给排水设计资料 6.1.2 用水量 本项目专业市场用水量主要由生活用水、车辆清洗用水、以及道路绿化用水等。 (1)生活用水 专业市场生活用水量按单位建筑面积指标法计，用89、水量估算约为80吨/日。 (2)道路绿化用水 绿化及道路用水按每日一次估算，用水量约为10吨/日。 (3)未预见水量 未预见水量按10%计，为10吨/日 由上述各项合计，本项目的最大用水量约为100吨/日，年用水量约为3.6万吨。 (4)消防用水：根据建筑设计防火规范(97)版的要求选取，消防用水量按25L/S计算，两路供水，一路由市政管DN150成环网供水，另一路由100m2消防水池经消防泵供水。 6.1.3 供水方案 本项目水源由世纪大道接开发区自来水管网,接入管D63，管材系用PP-R管，水质按生活用水水质标准，管内水压按大于0.20aMPa考虑。设置变频调速增压供水系统，设蓄水池(兼作90、消防水池)一只和变频调速水泵一套，并采用生活消防共用系统。 6.1.4 水质要求 水质应符合生活饮用水卫生标准(GB5749-85)，自来水厂提供的水源已达到此标准。 6.2 排水 本项目采用雨、污分流制，建筑物内设总排水管。 6.2.1 雨水 雨水按开发区暴雨强度公式计算，重现期为1年。在建筑物周围挖一条雨水沟，与总排水管联接，统一排放。 6.2.2 污水 本项目的污水主要为生活污水，年污水排放量约为2万吨，污水经地埋式污水处理设备处理达标后排入污水管。 6.3 电气 6.3.1 设计依据 (1)建筑电气设计技术规程 JGJ16-83 (2)建筑设计防火规范 GBJ16-87 (3)XX县电91、力用户电气装置规程 (4)建设单位提供的原始设计资料 (5)土建、水等其它专业提供有关用电资料 6.3.2 设计范围 (1)建筑物照明配电； (2)小区变配电房一座； (3)小区场外供电平面； 6.3.3 设计内容 (1)负荷除消防水泵为二类负荷外，其余均为三类负荷。 (2)供电采用S9-630KVA/10KV Y/YO-12两台，并列运行，互为备用。计量采用高供高计。在每间营业房设一台计量箱。 (3)场外供电采用VV22-1低压电力电缆沟内从配电房引至。供电方式采用放射式。户内敷设采用BV-500V铜芯塑料线穿管保护暗敷。户内主照明灯具采用荧光灯。 (4)本项目用电负荷由设备用电、照明用电和92、其它用电组成，经估算本项目年用电量约100万度。 6.3.4 接地 低压配电系统采用TN-S系统，保护接地利用建筑物基础钢筋网。要求接地电阻RD4欧姆。 6.3.5 弱电 有线电视、电信等弱电设计由建设单位另行委托专业单位设计。 6.4 通讯 专业市场内应具备发达的通讯系统和现代化的信息设施，除了满足普通的通信要求外，还应配备智能化的通讯网络。 根据需要，本项目配备多媒体信息接口，工作人员在各办公用房内均可实现电脑联网、双向传输和远程通讯等，其智能化按甲级标准设计。 6.5 道路交通、消防设施 本项目消防设计严格按国家消防规范设计，消防管道直径不小于100mm，消防栓间距不大于120m，建筑物93、内按规范配制灭火器类型、数量及位置。道路设计应保证消防车进出顺畅。第七章 流程组织与技术装备 XX家居城是集家具、家居、家饰销售、展览为一体的专业化国际家居城，并为经营户提供市场监管、电子商务、金融、税征等市场服务及住宿、餐饮、娱乐等配套服务。为实现上述功能，应当建立合理有效的流程组织，并选用先进适用的技术装备。 7.1 家居类产品集散 家居类产品集散是专业市场的基本功能。在现阶段家居类产品集散过程中，物流、资金流和信息流基本同步。随着特产市场规模的不断扩大，物流、资金流和信息流日趋庞杂，因此，在经营管理过程中，应当引入严格的市场管理机制和现代化的交易手段，对传统的交易模式进行长期持续的改造，94、以适应市场的不断变化，最终实现物流、资金流、信息流的分离。 7.1.1 流程组织 7.1.2 技术装备 实现集散功能所需要的技术装备主要是常规的基础设施，包括交易场地、管理用房、仓库、道路、停车场以及水、电、通讯设施和信息网络等。此外，本市场还为经营户提供餐饮、住宿和娱乐等配套服务设施，以满足经营户的生活需要。 7.2 质量安全检测 质量安全检测是市场家居类产品交易过程中的一个重要环节，这既是各级政府和广大群众的迫切要求，也是家居市场的必然发展趋势。应当在市场设立专门的质量安全检测部门，定期对市场交易的产品进行抽检，以确保交易产品的品质和安全。 流程组织 质量安全检测一般采取定期随机抽样的方式95、。对家居类产品生产龙头企业和购销大户，也可按照自愿原则聘请权威机构对其进行质量体系认证。 7.3 信息服务 现代化的专业市场应当具备较为完美的信息服务功能，包括对相关信息的收集和建设电子商务平台，以加速信息流通和交易方式变革，适应信息时代发展的需要。 7.3.1 流程组织 1.信息收集整理信息服务的主要对象是市场内的交易各方，信息发布方式包括大屏幕、局域网、简报等多种形式；对外主要通过互联网和新闻媒体发布信息；对主管部门的汇报则沿用原有的上报方式。 7.3.2 电子商务平台 (1) 功能描述 专业市场的电子商务应用相对比较复杂和全面，从总的结构来看，完善的专业市场电子商务应由下述三大模块组成。96、 (2) 技术流程电子商务平台是利用计算机局域网、互联网等相关信息服务设施，在信息采集发布的基础上，为广大经销商提供的一种新的营销渠道和交易方式。在现阶段，这一功能的服务对象主要是该区内的经销商。随着外部环境的优化和技术条件的成熟，电子商务将成为大宗产品批发的主要交易渠道。 7.3.3 技术装备 根据信息服务的需要，应当在市场内部建立局域网作为内部信息管理系统，全面介入各项交易过程，管理和收集各项交易信息，促进物流、资金流和信息流的快速流通。实现该功能所需的硬件设备包括网络服务器、工作站、网络布线和其他外部设备，软件方面需配置网络平台软件、综合信息应用开发系统及办公软件等，此外，还需配备专门的97、管理人员对网络进行日常管理和维护。为节约信息服务成本，减轻设备维护工作，建议在局域网与互联网的连接方式上采用租用服务器的方式，将信息外挂在相关的专业网站。第八章 建设进度安排 根据国家规定的合理工期以及项目用地还未取得的实际情况，XX家居城建设工程计划用2年的时间完成，计划于2011年底建成，2012年5月份开业。 为了完成这一目标任务，开发商可以选择具有相当实力的施工单位来承建，同时应有高度的责任感，树立“百年大计，质量第一”的观念，加强安全、组织、进度等管理，确保XX家居城二期工程能在预定的期限内完成建设并投入使用。以下是项目具体的建设进度安排计划： 1、2010年6月底完成项目立项申请、98、初步规划方案设计； 2、2010年12月底完成场地勘察、建筑设计、场地平整、“三通一平”等施工前期准备工作； 3、2011年3月开始主体动工，计划于2011年底工程主体建成。第九章 环境保护、安全防火与水土保护 9.1 环境保护 环境保护的目标是保持良好的生态环境，实现环境清洁、优美、宜人，达到较高的环境质量，使经济、社会、环境效益相协调。项目的发展应全面追求生态型的根本，严格执行环境保护方面的各项法律法规的规定，坚持加强对项目的环境管理，以保证达到环境质量标准。 9.1.1 环境保护标准 环境空气质量标准GB3095-1999中二级标准； 城市区域环境噪声标准GB3096-93中的2类(居住99、商业、工业混杂区)标准，昼夜60Db，夜间50Db； 污水综合排放标准GB8978-1996中一级标准； 9.1.2 环境保护措施 本项目产生的污染物主要有生活污水和垃圾。 (1) 污水处理 厕所废水经化粪池处理后排入污水管网，公共厕所采用水冲式；餐饮废水经过滤隔油处理后排入城市污水管网。 (2) 生活垃圾和废弃物 市场内设小型垃圾处理站一处，间隔一定距离(不大于70米)设垃圾箱(桶)。市场内垃圾定时清扫，市场垃圾由经营户就近送至垃圾箱，生活垃圾由用户送到垃圾箱。市场设清洁工，负责垃圾归集管理，所有垃圾定期清运，由环卫部门统一处理。 9.2 安全防火 本项目执行建筑设计防火规范(GBJ16-100、87)。建筑防火等级为一级。在场区内的防火宜采取以下措施： (1) 市场内道路畅通，能满足消防通道和人流疏散的要求。 (2) 市场内设置室外消火栓，市场四周室外消火栓间距小于120米，仓库、交易区等主要建筑物设室内消火栓，并配备足够灭火器，具体按消防规范实施。 (3) 建筑四周设环形消防通道，工程设置室外消火栓系统和室内消火栓系统，仓库、生活与管理服务用房设置自动喷淋系统，控制室等不宜采用水消防的区域和岗位，采用相应的化学消防措施，可配备干粉灭火器、二氧化碳灭火器或泡沫灭火器。 (4) 货物仓库中间以纵向条形建筑用作库内主要运货通道，把每层库面分成相对独立的储存或营业单元，以满足防火间隔。 (101、5) 消防用水标准及消防用水量具体用水量见表序号用水性质用水标准(L/S)一次灭火延续(h)一次灭火用水量(M3)1室内消火栓系统4034322室外消火栓系统3033243自动喷水系统3011084合计864 9.3 节能 本项目能源消耗的主要品种为电，为节约能源，建议在设备选型中按规定选用节能设备。 泵房采用节能型风机、水泵。 电机、变压器及其它配电装置，均选用节能型设备。 建筑物内照明用具尽量选用节能灯。各建筑内采用国内成熟的节能技术，包括墙体材料、隔声、门窗体系等均考虑节能要求。 9.4 水土保持 本项目的建设有可能造成的水土流失包括：建设时将破坏原有区块的水土环境；施工期间开挖地基、施102、工车辆往来频繁，将造成表土流失。为解决这些可能产生的问题，建议采取如下方案： 施工期间开挖的表土要按规定及时清运；场区内充分重视排水设施建设，防止暴雨在场地径流过分造成土壤流失；按照要求及时建设好草皮以及植树绿化工作，达到规划的绿地率，以保护当地的天然生态环境。第十章 投资估算及资金筹措 10.1 固定资产投资估算 本项目的投资估算以国家现行有关费用定额及费率标准为依据，参照省内及国内类似工程的费用水平，并考虑当地现状物价水平、建设地市政基础设施条件对本工程造价的影响等因素而编制的。 10.2 编制说明 本项目建设投资包括市场基础设施工程、建筑物建安工程以及设备工程等。 1、基础设施工程包括市103、场内的道路以及随道路敷设的管线工程、电力设施、绿化等。 2、建筑安装工程包括各种建筑物的土建工程和水电等安装工程。 3、设备工程包括检验检测设备、信息服务设备、仓库储运设备等。 4、项目需占用土地30亩，建设用地通过土地挂牌出让取得，土地价格估算为100万元/亩。 5、工程建设其他费用包括土地费用、勘察设计及咨询费、建设单位管理费、工程监理费等。 6、预备费用包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按建筑工程费用、设备费用和其他费用之和的5%估算；根据目前国内实际情况，暂不考虑涨价预备费。 10.3 固定资产投资估算 经估算，项目固定资产投资6290万元，其中建筑工程费用2760万元，设备工程1104、40万元，工程建设其他费用3090万元，预备费用300万元。详见表10-1。表10-1 固定资产投资估算表 单位：万元序号项 目单价数量金额1建筑工程费用27601.1基础设施工程2101.1.1场地平整15元/m320000m3301.1.2道路工程250元/m24000m21001.1.3绿 化100元/m22000m2201.2建筑工程800元/m230000m224002设备工程1402.1检验检测设备502.2信息服务设备502.3储运设备403工程建设其他费用30903.1土地征用费100万元/亩30亩30003.2勘察设计费1.2%1+2353.3建设管理费1.2%1+2353.105、4监 理 费0.7%1+2204预备费用5%1+2+33005固定资产投资6290 10.4 流动资金估算 经估算，项目正常年的流动资金约为200万元，铺底流动资金按流动资金的30%计算，为60万元。 流动资金根据投产比例分二年投入，其中第一年投入70%，第二年投入30%。 10.5 总投资估算 本项目的总投资估算为6350万元，其中：固定资产投资6290万元，铺底流动资金60万元。详见表10-2总投资估算表。表10-2 总投资估算表 单位：万元 序号费用名称投资额占总投资的%1建设投资62901.1建设投资静态部分62901.1.1建筑工程费276043.46%1.1.2设备及安装工程费14106、02.2%1.1.3工程建设其他费用309048.66%1.1.4基本预备费3004.72%1.2建设投资动态部分1.2.1涨价预备费2铺底流动资金600.94%3项目总资金(1+2)6350100% 10.6 资金筹措及投资计划安排 (一) 资金筹措 本项目固定资产投资总额为6290万元，项目铺底流动资金60万元，由XXXX置业有限公司自筹解决。 (二) 投资计划安排根据项目建设进度安排，项目计划2012年5月份开业，建设期按二年来估算，固定资产投资使用计划表详见表10-3。表10-3 固定资产投资使用计划表 单位：万元 资金来源第一年(70%)第二年(30%)合计固定资产投资4403188107、76290自筹440318876290第十一章 经济及社会效益分析 略第十二章 结论与建议 12.1 结论 XX家居城不仅具备了广阔的市场空间、而且还具有稳定的招商基础和优越的地理条件。它的建立不仅为XX商贸市场的发展开创一个全新的局面，也可以弥补XX商圈没有大型专业家居市场的遗憾和空缺，而且还将会成为浙江重要的家居出口基地。 XX家居城工程拟选址于浙江省XX县XX南侧富足山地块，并距XX市中心3公里。选址比较理想，项目所在地地势平坦，无污染源，XX为主干道，交通方便,项目选址是合理的。 XX家居城规划总用地面积20000m2，折合为30亩，总建筑面积30000m2。整个XX家居城建成以后，将集家具、家居、家饰销售、展览为一体的完整的专业化家居城。 12.2 建议 (1) 本项目的建立将为XX商贸市场的发展开创一个全新的局面，各相关部门应给予大力支持，建议政府给与市场3年免税。 (2) 县政府在充分了解项目的基础上应给予一定的扶持优惠政策，为项目建设提供坚实的保障。同时，要加强对项目的监督力度。 (3) 从XX县经济发展的角度考虑，避免家具市场项目的重复建设。