1、石化有限公司行业广场可研报告兼项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月69可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1 总论91.1 合资各方概况91.2 合资公司概况91.3 编制依据101.4 主要技术经济指标111.5 主要结论与建议112 项目背景与必要性122.12、 项目背景121、 杭州房地产市场现状及发展趋势12b、关于宏观调控14一、货币政策14二、财政政策15三、土地整风15四、行业政策16一、房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢16二、在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。16三、长期来看，房地产仍有巨大的发展空间。17四、房价走势172 杭州市xx新城概况193 杭州市xx新城建设状况214 本项目提出背景232.2 项目开发的必要性231、是加快xx新城建设工程的需要242、是加快xx新城中央商务区建设步伐的重要243、杭州奋斗目标和主要预期指标25a、奋斗目标和主要预期指标253 市场预测与营销设想273.1 写字楼市场分析2713、杭州写字楼市场透视27a、市场回顾272、杭州写字楼客户群预测28a、国内外、外商驻杭机构将是写字楼主要客源283.2 宾馆、饭店业市场分析291、杭州市旅游业发展情况292、民用航空313.3 商场市场分析331、杭州市商业零售业发展现状33a、杭州市商业零售业基本情况332、杭州百货业正在走向“巨头”时代403、商场经营者（目标客户群）预测413.4 营销设想421、开发初期的营销策划422、房产定位423、管理及经营体系434、建筑设计及楼盘规划435、投资方式436、销售策略437、销售进度控制448、良好的宣传推广体系444 自然条件444.1 项目地址444.2 自然条件451、4、 气象、水运452、 地震设防513、 工程地质514、 外部配套条件525 建筑设计方案545.1 项目范围与开发规模555.2 项方案设计551. 金融办公楼（建筑面积约75054平方米）562. 五星级酒店（建筑面积约54588.5平方米）57（1）客房部分57（2）公共部分573. 商务式酒店（建筑面积约40421.5平方米）57（4） 底层有独立大堂，体现高品质商务要求。576 环保、消防和安全576.1 环境保护571、施工过程环境影响预测572、竣工后投入使用环境影响预测583、综合环境防治措施586.2 消防616.3 安全防范637 建设进度初步设想637.1 项目实施进度65、37.2 项目建设与运行管理631、项目建设管理632、运行管理64a、物业管理648 投资估算和资金筹措648.1 估算说明646、前期准备费用按工程费用的0.2计取。658.2 投资估算和使用说明651、估算结果652、资金使用计划658.3 资金筹措651、注册资本：2990万美元。6691 销售收入的估算661、经营方式662、销售进度663、销售价格664、公用配套设施的销售6792 总成本费用的估算6793 销售税金、利润及分配6794 财务盈利能力分析671、资本金利润率和投资利润率672、财务净现金流量6895 不确定性分析681、敏感性分析682、临界点分析69a、最低售价66、9 1 总论1.1 合资各方概况 （1）中方：浙江xx石化有限公司成立于2003年3月，是由xx控股股份有限公司、浙江展望控股集团有限公司和浙江加佰利控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。公司注册资金： 9.7亿元人民币。 公司主要生产、加工、销售精对苯二甲酸及聚脂切片、化学纤维等相关化工产品和原辅材料（精对苯二甲酸，简称PTA，为生产聚脂的主要原料）。公司第一期年产45万吨PTA项目，总投资24.3亿元，位于浙江省绍兴县滨海工业区。该项目于2003年2月动工建设，预计到2004年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大、预计建设工期最短的PTA项目，也是浙江省首个特大型PTA项目。 目前，公7、司正在积极筹备PTA二期项目。二期项目建成后，xx石化的PTA年总产量将超过100万吨。在未来的35年里，公司将建成年产量超过200万吨的PTA生产规模。 （2）外方： xx投资有限公司 （xx.） 注册地： 英属维尔京群岛 法定住所： 英属维尔京群岛法定代表人：xx公司成立于2004年3月，主要经营房地产，对外投资1.2 合资公司概况企业名称：杭州xx经济开发有限公司经营范围：开发、建设、销售、出租xxxx时代广场经营期限：15年投资总额：约12亿注册资本：2990万美元出资比例：浙江xx石化有限公司 66.56 xx投资有限公司 33.44组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制收益分配：8、按出资比列分配，风险按出资比例承担。企业宗旨：引进外资，加快杭州xx新城的建设，获取满意的社会效益和经济效益，促进杭州社会经济的更快发展。1.3 编制依据 1、杭州市国土资源局， 国有土地使用权挂牌出让文件杭政储出（2004）41号。 2、杭州市国有土地使用权挂牌出让补充公告。 3、杭州市国有土地使用权出让合同。 4、杭州市xx新城建设管理委员会，土地开发补偿协议。 5、合资协议书。 6、合资各方营业执照、资信证明、财务报表等。7、用地红线图。1.4 主要技术经济指标总用地面积 48067平方米总建筑面积 约170064平方米 宗地组成占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率建筑密度绿地率D029、1603736222635%25%D022647238832640%20%D031314132852.52.525%35%D041086821736225%35%D071154940421.53.535%25%合计480671700643.5注：其中保留10000M2作为企业总部办公用房。项目总投资额 12亿元人民币1.5 主要结论与建议1、 根据杭州市xx新城详细规划定位，强调高起点规划，充分考虑21世纪现代化大都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性， 反映出杭州市鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一。本项目位于中心商务区：（1） 东南面钱塘江和城市绿地， 城10、市副阳台；（2）东面正对杭州大剧院；（3）西北面对市民中心。地理位置优越，交通便捷， 公建配套设施条件齐全。2、 本项目集高档五星级酒店、写字楼、酒点式公寓为一体。功能定位明确， 能充分体现杭州市营造高品位的城市环境特色，使其成为xx新城文化商务中心区的最醒目的亮点。3、 经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，资本利润率为29.8%，自有资本内部收益率为24.6%， 通过敏感性分析可知其具有一定的抗风险能力， 项目在经济上可行。4、 综合分析， 本项目有利于xx新城中心商务区的繁荣和稳定，对于加快xx新城的建设步伐，美化城市环境， 提高城市的整体形象和素质， 促进经济发展都具有积极意义。建11、议上级部门予以重视和支持。2 项目背景与必要性 2.1 项目背景1、 杭州房地产市场现状及发展趋势a、关于需求现代宏观经济的研究应该是以“需求”为核心的。那么，究竟什么是“需求”呢？经济学上的“需求”，是指在某种价格下消费者愿意而且能够购买的量。它是购买能力和购买欲望的结合，两者不可或缺，否则就不可能形成有效需求。需求的决定要素主要有四个：收入、价格、嗜好与预期。其中消费 者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及其对未来包括自己的收入和商品的价格的预期决定购买欲望。理解了这一点，我们再来看房地产市场的需求现状。为了表述方便，我们把需求按以下进行分类：一、新“杭州人”：即杭州市区（含萧山和余杭12、，下同）非农业户籍人口的自然增长和人口净流入（城市化、在杭就读或就业的大学生等）引起的机械增长，同时还有新增的暂住人口。这部分人属于迫切需要改善住房条件的群体（总需求量大约350万平方米/年）。但是，由于收入较低（很多外来新增人口几乎是在杭“白手起家”的），在目前杭州平均房价收入比高达131（已稳居全国第一）的情况下，大多数人无力购房。因此，这一群体有较强的购买欲望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。二、老“杭州人”：指原来的杭州市区非农业户籍人口。在谈这部分人的住房需求时，我们首先要问一个问题：究竟是什么因素促成了杭州（或者全国）房地产市场近几年的超常规发展呢？很多人都会说是城市化或者居民13、的消费结构升级，这样的说法固然不能说错。但还有一个现象应该引起足够的注意：房地产市场从1998以来的高速增长，在时间上是与住房体制改革的步伐正好一致的。这种政策变动导致的需求集中释放是催生房地产业1998年至今长达六年高速增长的最重要原因。短短六年间，杭州的人均住房建筑面积已经从18平方米增加到25平方米左右。住房品质更是获得快速提升：住宅成套率从不到60%提高到现在的95%左右。可以说，目前老“杭州人”的基本居住需要已经得到初步满足，接近80%的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减14、少，他们的需求更多的是希望借购买不动产实现保值、增值的投资目的。因此，这部分人虽然有购买能力（平均薪资较高而且既有的住房可以提供融资抵押），但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。三、拆迁安置：指因旧城改造（二次城市化）和城市公共工程建设拆迁安置所形成的被动住房需求。如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。参照国际通行的房产折旧率，杭州每年因拆迁形成的被动需求为160万平方米左右。但是，随着拆迁成本的加大、私有产权保护力度的加强，拆迁的难度正日益提高。在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正在缩小，旧城改造的拆迁速度也在放缓，其主要的政策诱因是6月14日国务院办公厅下发的15、关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知。该通知的初衷，是缓解因拆迁积累的各种社会矛盾，客观上它也使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。四、投资需求：虽然投资需求并非独立于上述诸项之外的另一种独立的需求类别，但由于它对市场反映最为敏感、影响供求关系和受供求关系影响最明显，因此有必要给予重视。决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发生了根本性转变，但随着价格的过快上升、房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。加上一些地方性政策性因素（比如：以“开征期房转让契税，二手房恢复征收20%的个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量的50%”等为主要内容的所谓杭州“房产新政”16、1月1日起开始实施；自7月1日起工商银行将要求在杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成；一些银行出台对建筑年代在1990年以前、面积在40平方米以下的房源停止按揭的政策，等等）和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。因此，这部分需求也同样在缩小。综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非是杭州独有。只是由于杭州的房价收入比更高、投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而已。b、关于宏观调控一些人喜欢将房地产市场出现“调整17、”和当前的宏观调控联系在一起，这两者之间所具有的因果关系：一、货币政策此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量、抑制投资过快增长，从而防范金融风险、保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。目前看来，这一政策是有效的。但由于货币政策效应的最终显现有69个月的时滞，因此它对宏观经济的影响要再过一段时间才能更好地看出来。不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引起的，其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧的货币政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。二、财政政策相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。税收、政府采购、转移支付等收效更快的手段18、并没有大量采用。我们见得最多的只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。最典型的事件是斥资百亿元的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要权威部门予以确认的消息，但它仍具有一定的标志性意义：即中国多年的扩张性财政政策已经走到尽头了。三、土地整风2004年接二连三的土地收紧政策后，7月，新一轮土地市场查处工作展开。同时，为打击土地囤积、闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划许可证设立期限：即两年内必须完成规划指标，否则就取消规划许可证。从而缓解土地供应紧张的矛盾。因此，虽然有人认为土地市场“收紧”后会造成一级市场上土地出让的暂时短缺，但对市场的清理整顿其实也从另一方面迫使此19、前大量闲置的开发用地进入二级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的（考虑到政策的“倒计时”特征，短期内甚至还会超过以往的供应量）。四、行业政策2004年4月28日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由20%提 高到35%以上，房地产正式进入调控行业大名单。提升资本金比例的目的很明显：降低金融风险。因此，这一政策的实施结果将促使企业进入新一轮洗牌。一些小、散、乱，负债率过高、缺乏实力的公司将被清理出市场。而另一些资金充足、实力雄厚的企业将填补其空缺，从而获得更大、更多的发展空间（目前这一趋势已经相当明显）。c、未来走势在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房地产形势得出这样的20、结论：一、房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢房地产市场出现所谓的“调整”，与当前的宏观调控有关，但更是一次全行业的自我调整。宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快而已。杭州房地产投资已连续多年以高于GDP增长率23倍（30%45%）的速度超常规增长，目前的年投资额占GDP的比例已经高达10%左右。这样高的速度与比例是通常所认为的“城市化”或“消费需求升级”无法解释的，也是任何经历过与中国目前发展阶段相似的国家（比如1850年的英国、1910年的美国、1950年的日本、1965年的韩国）所从未经历过的。正如前面所述，形成这种结果的核心原因是政策性需求的集中释放。随着政策效应的逐渐减弱，这种独21、一无二的速度是不可能持久的。二、在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变也是全国性的。但也必须充分认识到房地产行业的地域性，也就是说，房改政策实施越早、房价收入比越高、需求透支越多的地区（如杭州、西安、沈阳、北京、南京、大连、上海、青岛、长春、贵阳等）其投资风险也越大；而一些发展相对较慢的地区（如南宁、哈尔滨、海口、太原、天津、苏州、长沙、郑州、济南、兰州、西宁、成都、呼和浩特、乌鲁木齐等），则由于仍有较大的上升空间，风险相对较小。另外，有一个现象也要引起注意：像广州、深圳这样的市场发育成熟、已基本度过非理性投资时期的地方，在此次调22、整中波动相对会较小，基本不会有大的回落。三、长期来看，房地产仍有巨大的发展空间。 对于供需状况变动导致的行业短期调整，我们完全不必盲目悲观。从长期来看，中国房地产业的发展速度仍将快于GDP增长率，总体供不应求的状况还很难在短短几年内改变。政策效应消失后，未来推动房地产发展的力量主要来自于城市化与消费结构升级，两年后它们将刺激这一行业形成新的供求均衡，并以高出GDP增长率4%（即12%20%）左右的速度获得长期、稳健的发展四、房价走势由于需求正在萎缩，但近两年内的供给不会发生太大的变化（随着对土地市场治理整顿力度的加强，开发商囤积的多达70万亩土地将在一定时限内转化为产品投入市场；宏观调控虽然会23、使投资规模缩小，但政策效应尤其是货币政策具有时滞，也不会立即大幅影响投资量），因此，部分价格下降将不可避免。价格的变动具有以下鲜明特征：1、降价从老、小、差、远的低端二手房开始，这类二手房由于保值性差，将被迫首先降价；2、新房年内降价不明显，真正的价格变动将会出现在20052006年。今年的均价仍将比2003年高，幅度大约在6%10%左右（但这是建立在成交量降低、空置率提高的基础上的）。其原因是：目前虽然有的楼盘逐渐滞销，但开发商的思维逻辑是：房子是人们生活的必需品，需求缺乏弹性，因此只要坚持不降价，最终还是有人买的。他们忽视了这样一个基本道理：虽然房子是大多数人“非买不可”的商品，但相对于房24、改刚开始的前几年，目前的需求还远没有急迫到“非现在买不可”的地步。由于房地产并非如农副产品一样是充分竞争的市场，其价格的变动并不和供求关系变动同步。也就是说，开发商基于预期作出价格调整的决定也是存在时滞的，这样就造成了价格黏性：即价格调整总是慢于或快于供求关系的真实变动，它们之间的关系不是同步与即时的。3、高端产品将走向分化，由于其需求群体是特定的一小部分人，他们对价格并不敏感。因此，在大部分产品降价的同时，极少数特定地段、特殊品质的稀缺性楼盘（如西湖周围、xx新城区域）甚至会继续涨价。总之，当前我们面临的是一次房地产全行业、全国性的调整，这种调整是为了今后更好地发展，既是不可避免的，也是暂时25、和正常的。只是，它对像杭州这样的房价过高、投资比例过大的地区影响幅度将会更大一些。但它决不预示着房地产业“冬天”的来临。恰恰相反，在这一轮调整过后，房地产市场将获得更好、更稳健和长期的发展。目前看来，这样的调整至少可以带来三个好处：1、老百姓将可以买到更便宜、品质更高的房子，享受到更优质的服务。2、价格的下降将使原来的大量潜在需求转为有效需求，从而有利于整个行业的长期健康发展（从这个意义上说，也许将此次房地产业的调整比为“刮骨疗毒”并不为过）。3、由于全行业平均利润率最终会下降到正常水平，将迫使企业不断创新，提高效率，提升管理水平和经营能力，降低成本，以适应更公开的土地市场、更透明的运作空间、26、更激烈的竞争形势的要求。从而促进行业优胜劣汰，通过新一轮洗牌，房地产开发企业更明显地向集团化、专业化、品牌化方向发展。2 杭州市xx新城概况a.xx新城区域位置xx新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。与开阔的钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，规划面积约15、8平方公里。计划分两期实施，沿江近8平方公里的区域为一期工程，其中xx三桥下游（清江路）至运河出江口一带为xx新城的核心区，即杭州未来的中央商务区（CBD）；由秋涛路、庆春路、之江路、清江路围合而成，占地 约4平27、方公里，规划总建筑面积约650万平方米。余下地块为二期工程。b.xx新城建设背景杭州以其秀丽的自然风光、深厚的历史文化积淀、坚实的经济基础而闻名天下。在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入WTO的机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应“构筑大都市、建设新天堂”的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态，杭州的城市发展将由围绕西湖建设发展的西湖时代跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的钱塘江时代，在钱塘江北岸的城市28、地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是杭州xx新城。xx新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”。 c.xx新城规划定位xx新城在建设伊始，就强调高起点规划，充分考虑21世纪现代化大都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性，反映出杭州市的鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一，避免出现城市趋同化和千城万市一个面的现象，突出“开放大气”的钱塘江城市景观特色，与“精致和谐”的西湖城市景观相辉映。为做好xx新城规划，先后委托上海城市规划设计研究院和杭州市规划设计研究院编制总体规划及控制性详规，邀请德29、国欧博迈亚公司进行规划咨询，并广泛征求国内外规划专家和杭州市民的意见。根据xx新城总体规划，核心区块即中央商务区占地面积4平方公里, 可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是xx新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧将建设杭州大剧院等标志性建筑。新城规划具有低密度、高容积率和高绿化率的特点，将集中杭州的现代化建筑群，体现自然与人和谐统一的生态环境。由于xx新城坐落在江面宽达1000米的钱塘江畔，因此30、新城规划强调钱塘江时代的开放、大气、豪迈和临江性特点，建筑密度和高度控制等要与钱塘江相呼应，建筑的标识性应充分体现杭州的城市个性、城市区位优势、城市历史、城市特殊资源和城市支柱产业。同时，新城规划还勾划出杭州的西湖-钱塘江城市轴线，城市轮廓线从钱塘江和西湖两个方向清晰可见。d.xx新城未来展望未来的xx新城，将充分发挥产业关联度和积聚度效应，成为大中型企业寻求更大程度的发展和创造更多商机的工作平台，展现杭州市得天独厚的自然风光，发挥全省政治、经济、科技文化中心的作用，成为杭州城市化现代化进程高效能的驱动器。未来的xx新城，将成为杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可持续发31、展新的增长点，它将是即体现时代特征、杭州风格、xx特色，又具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城。从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”绝非要割断城市的历史，而是今后杭州整个城市建设中心的转移，再造一种先进的、现代的、国际的文化，形成未来杭州大都市的“心脏”。通过建设xx新城，提高杭州的城市品位，改善城市的生态环境，完善城市的基础功能，提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发展。可以这样说，建设xx新城是杭州构筑以钱塘江为轴线，“一主三副、双心六组团、六条生态带”城市新格局宏伟交响乐中的第一乐章。现在，经过近一千个日夜的奋战，一座以开阔的钱塘江为背景，体现自然与人和谐共生的生态理念，充分延续历史文32、脉的现代、大气的杭州城市新中心和商务中心（CBD）已日益清晰地崛起在钱塘江畔。它将与秀丽的西湖山水交相辉映，共同奏响新世纪杭州城市建设的史诗新篇章。3 杭州市xx新城建设状况作为杭州未来的新中心，这块位于杭州市城区东南部，距离西湖风景区约4.5公里，萧山国际机场约18公里的“待垦地”，东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至xx二桥、艮山西路。自2001年xx新城的总体规划确定下来后，在这片土地上先后完成了杭州大剧院等一系列令市民瞩目的工程。2001年7月1日杭州大剧院的开工建设，2003年内装修竣工，目前一投入使用。xx新城是关系“大杭州”战略发展的重要建设项目，其规划的出台应体现科学性、33、严肃性。有专家指出，近江小区的这一现象反映出目前城市建设中的一个老问题。这一问题在实践中并不是完全不可避免的。一方面，老规划在批出去的时候，应该要为将来的新规划作一定的准备和“预热”，留下余地；第二方面，新规划在制定过程中，要建立在已经批出的规划基础上，做到最大可能的科学化，而不是老的归老的，新的归新的，最后都以“合法”的名义各管各；第三方面，在新规划遇到老规划阻力的时候，政府应把握全局，采取补偿等手段，适当进行调整，以确保新规划的完整体现。基础设施：xx新城基础设施的建设按照高强度投入和高标准建设的原则实施，力求形成完善的和高标准的基础配套设施。根据杭州市委、市政府关于xx新城建设“两年打好34、基础，五年基本成形，八年全面竣工”的总体目标，两年内完成各项基础设施的建设。新城隧道的通车，xx新城建设的全面推进，使新城住宅成了众人瞩目的焦点，各大开发商纷纷借此良机加大开发力度，如钱塘江北岸规模大、综合服务性强的高品质住宅组群“xx时代”面市销售，东部开发龙头企业滨江房产旗下的金色海岸、金色家园两大金色系列房产项目陆续上马建设，中天、宋都、大元等开发商加紧招标地块的规划设计工作钱塘江北岸已成为目前杭州开发最火热的地方。经批准，杭州国际会议中心建设用地面积约4.78万m（以实测为准），以国内一流、国际先进的大型会议中心和超五星级酒店为主，同时满足中小型高档演示、展示活动的需要，属大型高层城市35、公共建筑。总建筑面积12万m左右（含地下部分）,主要设有大宴会厅1个（面积2200m），国际会议厅1个（1000座左右），其他大小会议厅室约20个，330-350间客房及相应的餐饮、康乐等配套设施。建筑高度约85米交通：新城的交通布局以可达性和便捷性为特点，充分考虑新城内的交通流量并有效避免过境交通对内部交通的影响。目前，区块内的“两横九纵”（富春江路、xx路、新安江路、灵江路、曹娥江路、椒江路、望江路、庆春路、浦江路、奉化江路和衢江路）已经启动，其中新安江路、灵江路、衢江路将于年底前完成；而连接钱塘江与西湖的主干道解放路延伸工程已于8月底开工，将于2004年8月全面通车，届时，西湖与钱塘江的36、距离将缩短为4.5公里。环境：建设在钱塘江畔的xx新城以绿色新城为其建设理念，水景的利用和大面积的绿色公共空间是新城的特色；xx新城水体景观主要从观水和亲水两个层面来体现，根据钱塘江防浪墙的特点，运用城市阳台的理念，形成江边生态带，最大限度地接近水体；充分利用区域内外的丰富水系，沟通诸多水体，体现杭州以“水”著称的特征。新城绿化坚持“以人为本，以活动为中心”的原则，结合区内水系的布局，强调绿化的系统性和网络性，注重商业旅游功能与绿化功能的复合，关注广场、道路、街景、雕塑、喷泉及河道景观绿化等的设计与建设，着力营造诗意般的城市栖居空间。地下空间：在地下空间利用方面，注重提供多样的活动性设施，充分37、考虑地下空间与各种交通方式的便捷联系以及自然采光的利用。九通一平：高起点、高投入建设新城的基础设施是xx新城的宗旨，高质量的地下管网系统和高科技的数字技术在新城的基础设施建设中得到充分体现。目前，排水、排污、天然气管道、220万电缆的上改下等工程正在进行中。4 本项目提出背景根据杭州市国土资源局“国有土地使用权挂牌出让文件”杭政储出（2004）41号地块由杭州xx经济开发有限公司负责开发。随着杭州市xx新城的高起点、高投入建设新城是xx新城的原则，充分发挥规划的前瞻性和指导性，也就是说由“西湖时代”跨入“钱塘江时代”从与未来xx新城中央商务区相匹配而言，xxxx时代项目建设的前景看好。xxxx38、时代本项目的开发建设将全面带动xx新城区域商业繁荣和房地产市场的升温，形成杭州市的标志性建筑，并推动xx新城的开发建设步伐，形成高档次、高品位的城市景观，为xx新城建设增添新亮点。2.2 项目开发的必要性1、是加快xx新城建设工程的需要市委、市政府对于xx新城建设非常重视，要求全力打造杭州大都的心脏，自1990年规划工作者提出“跨江发展，组团布局”的城市宽间发展战略以来，历经10余年，xx两岸已成为开发的热土。2001年3月杭州市区扩大，萧山、余杭最终并入杭州市区，2001年7月1日杭州大剧院的开工建设，2003年内装修竣工，目前一投入使用，标志着杭州城市建设已经从以西湖为中心、背江面湖反展的39、西湖时代，迈向xx为轴线、两岸组团发展的xx时代。xx新城的核心区定为杭州的市级公共中心之一，具有行政办公、金融、贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能的区域和大都市的心脏，核心区的建设具有十分重要的意义。xxxx时代项目的启动将能大大加快xx新城的建设步伐，并与其它区块建设工程遥相呼应，相互衔接，成为xx新城的一大亮点，项目建成后，将与杭州大剧院、国际会议中心、市民中心相呼应，全面提升xx新城的形象。2、是加快xx新城中央商务区建设步伐的重要杭州 “十五” 期间杭州发展的总体要求是：坚持以邓小平理论和党的基本路线为指导，认真贯彻江泽民同志“三个代表”的重要思想和党的十五届五中全会精神，围绕40、率先基本实现现代化的目标，以发展为主题，加快推进工业化、城市化、信息化；以结构调整为主线，不断增强城市综合竞争力；以改革开放和科技进步为动力，努力提高市场化、国际化和高新技术产业化水平；以提高人民生活水平为根本出发点，不断满足人民群众日益增长的物质文化需要，努力营造生活居住的天堂、旅游购物的天堂、求知创业的天堂，为把杭州建设成为经济强市、文化名城和现代化国际风景旅游城市而奋斗。杭州率先基本实现现代化的总体部署是：杭州率先基本实现现代化的总体部署是：第一步到2005年，六个城区和萧山、余杭基本实现现代化；第二步到2010年，全市基本实现现代化，经济社会发展力争达到中等发达国家水平。根据以上总体要41、求和部署，必须坚定不移地贯彻以下指导方针：（1）坚持以现代化总揽全局，推进社会生产力跨越式发展；（2）坚持调整优化结构，增强城市综合竞争力；（3）坚持改革开放和科教兴市，为经济社会发展注入新的生机和活力；（4）坚持环境立市，打响“住在杭州”、“游在杭州”、“学在杭州”、“创业在杭州”品牌；（5）坚持以城市化为突破口，促进城乡经济共同繁荣；（6）坚持依法治市，为发展社会主义市场经济提供良好的法制保障；（7）坚持走可持续发展之路，促进经济社会和人口、资源、环境的协调发展；（8）坚持不求所有、但求所在，大力优化整合省会城市的各类资源；（9）坚持“两手抓，两手都要硬”，促进物质文明和精神文明共同进步；42、（10）坚持以人为本，不断提高人民生活水平和生活质量。xxxx时代项目位于xx新城核心位置，其周边商务网络逐步形成优势明显，xxxx时代形成的商业、餐饮、休闲娱乐高级写字楼、酒店及酒店式公寓楼越17万平方米，届时国内外商业巨头云集与此将迅速提升xx新城的档次。3、杭州奋斗目标和主要预期指标a、奋斗目标和主要预期指标“十五”期间杭州经济社会发展的奋斗目标是：年均经济增长率保持在10以上，主要经济指标在全国省会城市中继续保持领先地位，力争成为经济总量大、运行质量高、综合实力强的城市；建立比较完善的社会主义市场经济体制和全方位对外开放格局，力争成为运行机制活、外向程度高、竞争能力强的城市；科技教育加43、速发展，人才集聚能力进一步增强，力争成为学习氛围浓、创新能力强、信息化程度高的城市；基础设施进一步完善，生态建设和环境保护得到加强，力争成为服务功能全、综合环境好、发展后劲足的城市；各项社会事业全面发展，精神文明建设和民主法制建设取得明显进展，力争成为市民素质好、文化品位高、社会秩序优的城市；城乡居民收入持续增加，社会保障体系较为完善，力争成为就业机会多、消费需求旺、生活质量高的城市。b、主要方面的预期目标是经济发展再上新台阶。到2005年，全市国内生产总值年平均增长10%以上，按2000年价格计算达到2200亿元，人均国内生产总值达到3.3万元（约4000美元）；地方财政收入有较大增加。产业44、结构形成新格局。第三产业在国民经济中的比重进一步提高，三次产业结构比例调整为5.548.546；产业层次明显提高，规模以上工业中高新技术产业增加值比重达到35%；旅游业增加值占国内生产总值的比重达到6.7%；科技进步对经济发展的贡献率不断加大，经济发展后劲明显增强。经济体制确立新优势。深化改革，推进体制创新，基本形成比较完善的社会主义市场经济体制，更为合理的国有经济布局和所有制结构，广覆盖、多层次、独立于企业之外的社会保障体系，规范、有序的市场体系，廉洁高效、运转协调、行为规范的行政管理体制，为我市经济和社会发展提供强大的体制保障。对外开放取得新进展。发展开放型经济，确保外贸出口稳定增长，利用45、外资水平大幅度提高，参与国际国内经济合作与竞争、吸引优势企业的能力明显增强，形成全方位、多层次宽领域的对外对内开放格局。到2005年，全市新批协议外资额五年合计55亿美元，实际利用外资额五年合计力争达到38亿美元；当年进出口总额（不含省）达到100亿美元，中出口额达到60亿美元。 城市化有新突破。城市化水平达到45%以上，全市总人口650万人左右，人口自然增长率控制在4以内；基础设施现代化水平大幅度提高，中心城市综合功能特别是要素集聚和经济辐射功能明显增强，初步形成杭州都市区格局；中小城市和重点城镇发展明显加快。 人民生活得到新提高。城镇居民年人均可支配收入达到14000元，农村居民人均可支配46、收入达到5600元；城镇登记失业率控制在4%以内；居住条件进一步改善，市区居民人均居住面积达到12.5平方米。人民小康生活更加宽裕，市区进入初步富裕阶段。 社会文明实现新进步。全市基本普及高中阶段教育，同龄人口高等教育毛入学率达到30%；文化产业和体育、卫生保健有较大发展；环境保护、绿化水平进一步提高，市区污水集中处理率达到70%，市区和各县（市）城空气质量达到二级标准以上；社区建设进一步善，市民的思想道德、综合素质、民主法制意识有较大提高，努力创造安定的社会环境和文明进步的社会风尚。由于杭州未来经济的迅速发展，房地产升温带动投资增长，使整个房地产市场发展势头良好。本项目是xx新城建设工程的组47、成部分，开发的商业写字楼等面积达170064平方米，规模大、功能全、技术含量高、社会广告效益显著。通过大规模投入运作，必将带动xx新城及其它区块的成片开发，进一步推动商业及房产市场的发展并刺激高质量商业房产需求。另外，通过本项目的运作，可以接收消化和吸收国内外先进理念，规范市场竞争秩序，对引进国内外较多的巨头企业，给xx新城带来更大的经济效益，是具有深刻意义的。综上所述，从xxxx时代项目所处的地理位置，开发投入规划设想看，其对xx新城中央商务区的形成，对xx新城建设和促进经济发展都举足轻重，并能较大改善杭州的投资环境，促进现代化新区的建设，项目建设十分必要。3 市场预测与营销设想3.1 写字48、楼市场分析1、杭州写字楼市场透视a、市场回顾从2003年开始，杭州的写字楼市场开始走出低迷，逐渐升温。据富瑞机构调查，2003年全年杭州写字楼预售面积为56万平方米，而实际成交面积为62万平方米。戴德梁行的报告则显示，杭州写字楼市场在2004年上半年继续显现平稳发展的态势，写字楼均价达到8716元/平方米，比去年下半年上涨338元/平方米，部分区域高品质写字楼有1000-2000元/平方米的涨幅，在建写字楼预订、销售形势也相当不错。目前，庆春区块的高档写字楼，均价11000-15000元/平方米，平均日租金在2.5-3.5元左右；武林区块的高档写字楼，均价11000-13000元/平方米，平均49、日租金在2.5-3.2元左右；黄龙区域的高品质写字楼，均价在13500-16000元/平方米左右（有产权的更高些，没产权的相对低些），最高日租金超过6元，而平均日租金水平在4-4.8元/平方米。从价位上讲，目前写字楼价格仍与同地段的住宅价格持平，而建安成本、技术含量则远远高过住宅，又是能持续产生价值的生产工具；从租金回报上讲，写字楼不比商铺低，而很多地段的商铺价格早已超过20000元/平方米。所以，无论是自用还是投资，写字楼均非常有潜力。b、供应2002年，杭州市区写字楼预售面积为33.19万平方米，同比增长31。7。杭州的写字楼市场在过去的一年当中出现了众多具有新概念的写字楼盘，例如“写字楼50、”、“景观式写字楼”、和“LOFT写字楼”等多种概念，在市场上一定程度地吸引了购房者的关注。c、需求 通过2003年10月份房交会期间的文卷调查，目前杭州写字楼的潜在购房者对于写字楼的需求主要体现为写字楼为主要求“生态优先”、“以人为本”，而xx新城的中央商务区（CBD）则正是杭州成为未来大都市的“心脏”。2、杭州写字楼客户群预测a、国内外、外商驻杭机构将是写字楼主要客源今后十年，新一轮杭州城市总体规划提出：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的发展战略，提出南拓，北调，东扩，西优的发展方向，并明确了东动，西静，南新，北秀，中兴的发展格局，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的51、跨江、沿江、网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带的开放式空间结构。xx新城的规划定位是大都市杭州的新中心和中央商务区（CBD）。为建设绿争、大态、环保与城市繁华相融合的现代化新城，突出“开放大气”的钱塘江城市景观特色，与“精致和谐”的西湖城市景观相辉映，国内外众多专家对xx两岸的发展进行了长期的卓有成效的设计与研究。最终规划的xx新城具有以城市新中心为核心的行政、金融、商务和文化服务功能，与国际接轨的旅游功能，可持续的生态功能和高品质的居住功能。市委、市政府对xx新城的建设寄以厚望，明确提出了“258”的工作52、目标，即“两年打好基础、五年基本成型、八年全面竣工”的目标。2002年xx新城基础设施建设已全面启动，主要内容是：区块内的“两横六纵”(“两横”指富春江路、xx路，“六纵”指新安江路、灵江路、曹娥江路、婺江路、望江路、庆春路)道路建设。力争两年内形成交通网络、达到内连外通，为重大建设项目、实施配套，为招商引资筑巢引凤；实施核心区内“两大水系”新塘河、江干渠的建设；展开“外围，二：交通网”(解放路新城，庆春东路新城)的建设，构筑新城与主城连接的快速通道；加快杭州大剧院、市民广场、会展中心、行政中心、杭州棋院、中级人民法院、妇女活动中心、广电中心等重点项目建设，尽快形成新城规模。因此，今后一定会有53、不少国内外知名企业跃跃预试的进驻xx新城，他们也将会成为xxxx时代的主要客户。b、杭州城区附近的县、市（区）民营企业也将是写字楼的重要客源杭州作为全国民营经济最活跃的城市之一，以非公有制经济为主题，基本按市场经济自然演进过程发展起来的地区个私、民营经济，经济基础厚实，已成为地区经济的重要经济支柱，为促进社会经济发展作出了打贡献，而写字楼也很受当地私营企业的欢迎，因为它既可以使企业树立良好的形象，提升档次，同时也适合杭州个私、民营经济的自身特点，具有一定的浙江特色，潜在需求潜力很大，形势较为乐观。3.2 宾馆、饭店业市场分析1、杭州市旅游业发展情况至2003年5月，全市拥有星级饭店181家，其54、中五星级饭店3家、四星级饭店17家、三星级饭店66家、二星级饭店86家、一星级饭店12家；旅馆、招待所2500余家，床位总数达到20万余张。至2003年5月，全市旅行社达229家，其中，在杭国际旅行社28家；国内旅行社201家。2002年，杭州市全面实施“旅游西进”战略，着力打响“游在杭州”品牌，呈现出大杭州、大旅游、大发展的良好势头。全市入境游实现了重大突破，接待海外旅游者人数首次超百万大关创下了105.62万人次的新纪录，旅游外汇收入4.77亿美元，同比分别增长了28.89%和27.91%；入境游客数超过桂林，排名升至全国第六。其中，外国旅游者63.2万人次，增长41.1%，占入境总人数的55、比重达到60%，同比上年上升5.1百分点。外国游客的大幅增长，显示出杭州旅游国际地位的明显提升。全市接待国内旅游者人数2652万人次，国内旅游收入255亿元，比上年分别增长5.7%和16.4%。其中，以观光、度假、商务会议为旅游目的的国内游客占总游客量的80.9%，与2001年基本持平，但观光者下降7.7个百分点，度假者上升2.0个百分点，参加商务会者上升了6.4个百分点。通过举办以西博会为主打的各类会展节庆活动，初步实现了“火了旅游、兴了市场、富了商家、乐了百姓”的多赢局面，推动了吃、住、行、游、购、娱各项要素指标的全面增长。全年全市旅游业共创造了294亿元收入，比上年净增44亿元，增幅达156、7.6%，高出全市GDP增幅4.4个百分点。2002年，全市新增星级宾馆饭店19家，其中三星以上7家；新增3A级以上景区(点)7个。我市13个区、县(市)共推出1000万元以上旅游投资项目73个，共引进内资28.5亿元，引进外资6000万美元，引进企业31家。民营企业已成为投资旅游1000万元以上旅游项目的主力军。黑龙江雄鹰集团在富阳投资2.5亿元开发了杭州野生动物世界已开园迎客，宋城集团在萧山投巨额资金建设世界休闲博览园，开元旅业在淳安投资3.5亿元开发千岛湖开元度假村，广厦集团在余杭投资3亿元开发天都城欢乐四季公园等，都正在建设中。旅游业的发展直接带到了商贸服务业的兴旺。2002年，市区相57、继建设7条商贸旅游特色街区，其中清河坊历史街区、武林路时尚女装街、梅家坞茶文化特色村落等已成为杭州旅游的新亮点。全市餐饮业零售额达52.28亿元，比上年增长了27.7%，宾馆业客房平均出租率达70.6%，比上年提高3.4个百分点。据测算，2002年全市旅游总收入相当于GDP的16.5%，旅游业在第三产业中的龙头地位已进一步巩固。2、民用航空杭州萧山国际机场自2000年底建成通航以来，在浙江省委、省政府和民航上级的正确领导下，在各有关部门的关心支持下，依托良好的内外部环境，公司紧密团结、带领和依靠全体员工，坚定地走安全、质量、效益型的发展路子，切实加强安全管理，大力发展运输生产，努力提高经济效益58、，积极推进内部改革，安全、生产、效益、服务等各项工作取得了较好成绩。 机场运输生产呈现出持续增长的良好势头，各项运输生产指标连创新高。旅客吞吐量从2001年的298万人次发展到2004年的634万人次；货邮吞吐量从2001年的8.7万吨发展到2004年的16万吨；起降航班从2001年的36475架次发展到2004年的66478架次。其中旅客吞吐量在全国133个机场中的排名逐年前移，从2001年的第13位、2002年的第11位到2003年的第10位，2004年继续位居全国十大机场之列；在华东地区仅次于上海浦东、虹桥机场。增收减亏成效显著。2000年底从笕桥机场搬迁到萧山机场后，我们在管理运营一个59、全新的机场的同时，也承担着扭亏还贷的沉重压力。公司上下齐心协力，奋力拼搏，内抓管理，外拓市场，挖潜增效，使经济效益逐步得到提高。仅用了3年半时间（至2004年上半年）就实现了扭亏为盈的目标。杭州萧山国际机场目前已形成了一定规模的航线网络。已开辟国内外航线126条，通航城市59个（国内44个、国际13个、地区2个）。2004年新辟了杭州新加坡、杭州日本东京、杭州日本大阪的3条国际定期客运航线和杭州韩国汉城、杭州马来西亚吉隆坡、杭州阿联酋迪拜荷兰阿姆斯特丹的3条国际定期货运航线。2005年3月开通了杭州-韩国釜山定期客运航班。目前共有大韩航空、韩亚、日航、全日空、马来西亚航空、港龙航空等19家国内60、外航空公司投入航班运营，有4家航空公司（国航浙江分公司、东航安徽分公司、厦门航空公司、港龙航空公司）停放过夜飞机17架，始发航班大幅增加。每周进出港航班达1300多个，日平均起降190多架次。其中国际和地区出港航班量每周达95班（杭州至香港的客运航班35班、澳门21班，曼谷4班，汉城12班，新加坡3班、东京9班，大阪5班；杭州至汉城货运航班2 班，吉隆坡1班，迪拜、阿姆斯特丹各3班）。依托地方经济、外贸、旅游事业的快速发展，浙江省及周边地区航空运输市场需求旺盛，发展前景广阔。杭州萧山国际机场以航空口岸扩大对外国籍飞机开放为契机，进一步加大开放和发展力度，坚持客货并举，内外并重，不断延伸航线和加61、密航班，努力发展运输生产特别是国际航空客货运输生产。泰国曼谷航空公司也将增开杭州曼谷航线航班。今后杭州萧山国际机场还将开辟杭州至欧洲、美国、中东、澳大利亚等国家的航线。我们设想，通过3至5年的建设和发展，杭州萧山国际机场将建成依托长江三角洲、辐射全国、连接东亚、东南亚、澳大利亚和欧美的我国区域性航空枢纽中心。为适应快速发展的运输生产的要求，杭州萧山国际机场加大硬件投入，不断完善基础设施，广泛应用先进设备，同时加强员工的素质建设，努力使机场的安全标准、设施保障能力、人员素质等方面逐步与国际接轨，不断提升综合保障能力和优质服务水平。新扩建的停机坪已于2004年7月投入使用，停机坪由22万平方米扩建62、到34万、机位19个增加至30个。机场现有货站占地面积约5万平方米，仓库面积约1.5万平方米；为适应货运生产的快速增长，总面积 5.7万平方米的货站扩建工程已经动工，2005年底将建成投入使用。同时为与快速发展的国际货运业务配套，杭州萧山国际机场拟建设一个占地1000亩集航空物流、海关保税、为进出口企业和国内外航空公司服务等为一体的杭州国际空港物流中心。根据机场发展实际，杭州萧山国际机场二期建设工程项目也将启动实施。二期改扩建工程以满足2015年（近期扩建目标年）旅客吞吐量2250万人次要求进行规划，包括新建第二航站楼及相应站坪、第二平行滑行道、第二跑道等项目，飞行区等级指标将提高到F级。目前63、二期工程的各项前期准备工作正在紧锣密鼓地展开。预计第二航站楼国际部分等工程于2005年下半年动工，2008年底建成投入使用。杭州萧山国际机场近年来的快速发展吸引了业内外和国内外越来越多的关注目光。为抢抓新一轮国有企业改革发展的难得机遇，实现可持续发展，做大做强杭州机场，亟需与国际先进机场建立战略合作伙伴关系。2001年开始，先后有美国休斯敦机场、英国机场管理公司（BAA）、新加坡樟宜机场、香港国际机场和丹麦哥本哈根机场（CPH）前来洽谈合资合作。其中尤以新加坡樟宜机场、香港国际机场和丹麦哥本哈根机场（CPH）的合资意愿最为迫切。经浙江省政府研究同意、省国资委授权，杭州萧山国际机场董事会向新加坡64、樟宜机场、香港国际机场和丹麦哥本哈根机场发出邀请书。最终香港机场管理局脱颖而出。在2005年的香港浙江周期间，杭州萧山国际机场有限公司与香港机场管理局于1月17日在香港顺利签订了合资意向书，正式建立战略合作伙伴关系。至此合资工作取得了阶段性成果，合资项目进入了实质性的实施阶段。目前各项具体工作正在抓紧实施中。杭州萧山国际机场名称的确立，为新机场进一步发展运输生产、开辟国际航线航班创造了有利条件，同时业结束了浙江没有国际机场的历史，机场将会加快带动浙江的国际化进程。3.3 商场市场分析1、杭州市商业零售业发展现状改革开放以来，杭州市的商业零售业经过几轮改革重组，基本形成了以大型百货业、超市连锁两65、种主导业态为骨干、其它多种业态并存的多元化、多层次、多功能、开放式的适合不同消费群体需求的商业零售经营体系，形成国有、股份制、民营和外资等多种经济成份共同发展的新格局。自1997年以来，社会消费品零售总额保持持续、快速增长势头，一直保持了9.5%以上的环比增速，均高于全国和全省的平均水平，1990-2001年年均增长16.6 %。a、杭州市商业零售业基本情况截止2001年末，全市批发、零售、餐饮企业共计超过12万家，总注册资本超过282亿元，从业人员50万人。2002年，在经济持续、快速增长及继续扩大内需、刺激消费政策的拉动下，社会消费品零售额保持较快增长。2002年1-3季度，全市实现社会消66、费品零售总额383.12亿元，比去年同期增长13.9%；批发零售业实现销售额282.03亿元，同比增长16.6%，占全市社会消费品零售额比重达68%，比去年同期提高了3.6个百分点。杭州市商业零售业态的变化是商业零售业发展的缩影，经历了从大力发展日常生活服务网点到发展大型商场、专业市场、连锁超市、现代大卖场和时尚服务网点的五个时期，各时期都经历了新业态的导入、成长、成熟、高速发展的过程。1、商业网点纵深发展，贴近百姓生活 20世纪80年代初，为解决人民群众买难卖难的问题，各级政府通过一系列改革措施，迅速地推进了各种中小型商业网点的开发，有力地解决了购物难、餐饮难、住宿难、修理难等问题。10年中67、网点增加了10倍多。1990年达到8.9万个。由于网点业态类型主要是日用杂货店、菜场、百货店、洗染店、食品店等传统的小型网点，小、散、乱且共性化多、个性化少，近5年间已减少近万家。2、百货业重组改革，发展连锁经营 杭州市区大型百货商场从改革初期的解放路百货商店一家，迅速发展到5000平方米以上的百货商场近20家，中小商店被逐年重组成规模大、品种全的大型百货商场，但由于经营雷同，网点无限扩张，随之而来的是过度竞争，市场疲软，市场占有率开始停滞，1996-1998连续三年，销售额大幅下降，如何突围，面临选择。杭州百大集团针对百货业滞涨的问题，已正式宣布赶搭连锁超市这辆快车；杭州解百、银泰、百货大楼68、杭州大厦更是不断调整市场布局和商品经营结构，努力发挥自己的优势，实施错位经营，逐步形成各自的商圈，产生互补优势，这是符合不同消费流向的成功选择。2001年起，杭州百货业对外扩张，向连锁经营迈出第一步。杭州大厦的萧山时代广场、湖州购物中心、西湖时代广场和元华广场等连锁百货店相继在2002开业；浙江银泰也在宁波等地开设分店，利用管理、品牌输出接管利星购物中心。杭州百货业通过百货连锁、错位经营等方式，终于打破多年徘徊的局面，开始再显生机。3、专业市场结构调整，面临整合提升 杭州各类专业市场以其门类齐全、商品繁多、价格低廉、投入少、投资见效快而迅猛发展，冲击并使得百货商场出现经营下滑。2001年，全69、市各类商品市场已达652家，从业人员超过15万，其中市区509个，从业人员近13万；全市年成交额10亿元以上的15家，5亿元以上的21家，亿元以上的55家。20世纪90年代的10年间，年均新增30个商品市场，他们分流了传统的百货店、食品店、杂货店的购买力。但随着市场竞争更趋激烈，老百姓对生活质量要求的不断提高，市场的服务功能和服务水准相对欠缺，价格优势不断弱化，使得一些市场成交额增势趋缓。自2001年起，一直保持增长势头的杭州商品市场出现疲态，2002年前三季度同比增长8.6%，日用品市场更是成交额日见萎缩，同比下降了3.4%。大型专业市场提升品位、优化整合迫在眉睫。4、连锁超市抢占市场，有待70、合理布局 20世纪90年代中后期，连锁超市开始在我市起步，以其便民、利民和居民生活日用品一站式购买的优势及其距离、时间、购物、服务的便利性等现代服务方式日益为消费者所欢迎。目前我市连锁超市、便民店铺已达1600家，且发展方兴未艾。而在大肆扩张的背后，各家连锁超市也由于抢占地盘多次出现恶性竞争现象，规范发展、合理布局，寻求突破已成当务之急。5、外资商业蓄势已发，提升商贸品位 近10年中，由于国际零售企业开始进入国内，上万平方米以上的国内外大型商场、超市、物流中心开始发展，2001年进入飞速发展时期。好又多、乐购、麦德龙、利星、物美、家乐福、欧尚、百安居等十家国内外大型零售企业先后在杭州落户。杭州71、已形成一定规模的超市、大卖场15个，其中，外资涉及大型综合超市5家、仓储超市1家、百货店1家、专业超市2家、便民店1家。外资商业鲜明的经营特色、明确的市场定位对杭州商业从经营理念、经营方式、管理模式等各方面都产生了巨大的冲击，很大程度上带动了现代新兴业态的发展，适应了杭州的经济发展水平、城市化进程和商业品位的提升，对促进杭州经济增长，拉动消费的作用愈加明显。 与此同时，杭州本地商家华商集团积极迎接挑战。其属下家友超市从最初简单的百货销售到现在的大型综合性连锁公司，经营40余种大类，20000余种商品，直营门店28家，总营业面积超过70000平方米，并建有15000平方米的配送中心，7万平方米的72、新配送中心正在建设中。2001年销售额超过12亿元，2002年预计达到18亿元，成为浙江省连锁超市业的一个强势区域品牌。6、特色街区方兴未艾，突出品牌效应 商业特色街区建设作为提升城市品位、树立城市新形象的重要切入口，已逐渐成为城市建设的一个热点。2001年底，杭州市委、市政府提出要加快商业特色街区建设，明确杭州要在三、五年内建成湖滨、清河坊、武林路、中国丝绸城、梅家坞、四季青、信义坊等七条商业特色街区。目前已建成丝绸特色街、清河坊历史街区、武林路时尚女装街和信义坊商业步行街。这些特色街区大部分有多年的商业经营史，具备一定的商业文化氛围，商业积淀较深，人气旺，商品各具特色，有较高的知名度。如273、001年杭州市丝绸城成交额29亿元，上缴税收963万元；四季青服装街年成交额达80亿元。7、非公商业生机盎然，注入新的活力 近年来，杭州市非公有制商业得到飞速发展，已成为杭州消费品贸易额增长的重要推动力。在社会消费品零售额中，非公有制经济零售所占比重由1989年的26%上升到2001年的79.1%，绝对值由1989年的18.93亿元，发展到2001年的363.11亿元，增长了19.2倍，年均增长27.9%，预计2002年将达到82%左右。与此同时，国有经济的年平均增长率仅为6.7%，所占比重由1989年的33%下降到2001年的11.5%。b、杭州市商业零售业发展潜力杭州是浙江省会，是全省政治74、经济、科技文化中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城，也是长江三角洲重要中心城市和我国东南部重要交通枢纽。杭州商业历史悠久，钱塘自古繁华，是千余年来的商业都会。杭州的城市性质和发展目标决定了它必须要具有较为发达的商业零售业。构筑大都市、建设新天堂战略的实施，为商业零售业的发展创造了良好的机遇。杭州经济、城市自身的特点蕴含了有利于商业进一步发展的因素。1、宏观经济环境有利于商业发展（1）市区扩大使杭州商业发展能有一个更为坚实的需求基础。一个城市的商业发展程度与其城市规模是正相关的。杭州城市区划调整（原萧山、余杭撤市设区）以后，杭州市区面积达到3068平方公里，人口达到373万。给75、杭州商业发展扩张提供了更为广阔的空间。（2）良好的区位优势和较高的居民收入水平使杭州具有很大的消费潜力。杭州位于我国最具活力的长江三角洲城市带内，经济连年保持了较高的增长速度（1999至2001年年平均增长11.5）。2001年，全市国内生产总值1568亿元，人均国内生产总值达到2.5万元，按当年汇率计算已突破3000美元，市区居民人均可支配收入突破万元，达到10896元（在15个副省级城市中排第5）。与较高的收入水平相适应，杭州的社会消费品零售总额近三年的平均增速达到11.9，在全国大中城市中位于前列。（3）杭州提出构筑大都市、建设新天堂战略目标，把商贸产业作为现代服务业发展的重点之一加以大76、力扶持。2、资本投入足以保障商业的发展据对杭州市商业企业调查显示，在今后发展中，商业企业的发展主要是依靠自有资金、银行贷款及部分外资。2001年，杭州市金融机构各项存款余额达到2621.51亿元，其中，城乡居民储蓄存款余额为941.84亿元。同时，浙江省民间资本有着巨大潜力，据估计2001年浙江省民间资本达到8000亿元，雄厚的资金实力加上浙江省悠久的经商传统、浓厚的商业氛围，为杭州商业发展奠定了坚实的基础。此外，外资的强力注入给杭州零售业带来新的活力3、相关产业带动和支撑商业发展旅游、会展业的发展对商业零售的带动作用十分明显。杭州凭借自身独特的旅游、会展资源，具有发展商业零售业的天然优势，（77、1）西湖博览会旨向政府搭台，企业唱戏。连续三年成功举办的西博会已形成西博效应，据统计，2002年西湖博览会，共有620万人次直接参与了活动，会展成交额80.8亿元，门票收入1675万元，直接拉动杭州GDP增长0.65个百分点。西博会产生的关联效益更是惊人，旅游、交通、通讯、宾馆、百货、餐饮等行业经营收入都有两位数的增长。此外，杭州已获得明年5月的中国旅游交易会的举办权，2006年世界休闲博览会也花落杭州，杭州商家已经或正在把握这年复一年的商机，抢占制高点。年份 2000年2001年2002年带动商场、餐饮收入增长额（单位：亿元）16.89 20.2 24.29（2）上海世博会，杭州近水楼台可得78、月。上海世博会的成功申办，为整个长江三角洲孕育了一个巨大的商机，不仅上海服务业功能将更加强化，它的产业、产品需求本身将难以满足，需要周边地区的支持。因此，从地域上讲，杭州将是此次世博会的最大受益者之一。据一项保守的预测，上海世博会吸引的众多游客中，至少有35%将顺道去周边城市一游，众多旅客特别是国际旅游者的增加，对高档旅游产品消费的拉动是显而易见的。杭州必须抓住这次历史性机遇，利用世博会溢出效应加快自身旅游商贸的发展。（3）西湖的扩容与整治，意在旅游，利在零售业。已完成的西湖南线整合以及正在进行中的西湖西进工程以及新湖滨大型复合型商业圈的建设，将大大拓展西湖水域面积，实现西湖旅游资源的大整合。79、由此带来的旅游线路增多、游客量的上升以及商业业态结构的优化、品位的提升也必将惠及零售业。旅游、会展之外，杭州在电子商务（全国试点城市）、物流等相关产业的先发优势也为商业零售业的发展提供了便利条件。c、促进商业零售业进一步发展的对策建议杭州商业零售业的发展应立足国内，辐射国际的思路展开，以与建设现代化国际旅游都市 和购物天堂的目标相适应，为此，大力发展杭州商业零售业必须加大各项配套措施。1、强化定位意识围绕杭州国际风景旅游城市的定位，抓住旅游西进及西湖西进的有利时机，利用杭州独特的人文底蕴和优美的山水景观，加快商贸与旅游业的联动和协调发展，充分利用杭州丰富和旅游资源、人文历史资源，大力发展商旅结80、合的特色商贸。现代零售业面对的是日益成熟的、具有较高松散性和流动性的消费群体。消费内容的多样化，需要层次的复杂化和购买行为的理性化，需要杭州零售业界树立科学、整体的现代营销观念，杭州作为经济发达、旅游兴旺的开放性城市，与上海近在咫尺，改变游在杭州、购在上海既是战术竞争的实现，更是战略竞争的转变。改善投资环境，政府在税费的管理上应给企业提供方便。2、加强统一规划杭州市提出了要构筑大都市、建设新天堂，从西湖时代走向钱塘江时代，城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展，整个城市无论从经济发展战略和城市发展战略都将有一次新的发展和新的转折。因此，政府要尽快建立和完善市场准入的法规和标准体系，要根据城市发81、展的总体布局制订好商业网点规划，包括网点数量、业态结构、网点规模等方面，并以此为依据抓好网点的调整和布局。商业网点设置规划应体现结构宏观控制的原则，引导企业对仓储设施、物流配送中心等商品流通领域薄弱环节的投资，从而达到总体上的布局平衡、资源优化和效益提高。3、加快改革进度总体上，要树立大杭州、大市场、大流通的观念，打破所有制界限、打破部门界限、打破地域界限、打破行业界限，适应专业化分工、社会化协作的趋势，推动商贸资源的整合和提升。商贸企业要深化改革，推进企业制度创新，在进一步明晰产权的前提下，推进产权结构调整，减少国有经济在商业零售业中的比重，积极发展多元化投资主体，吸引和组织更多的国内外资本82、；在政策制定上向商业企业倾斜，培育新的消费热点，鼓励、引导新型商业态发展；在商业企业内部，建立科学、高效的管理机制，利用杭州被确定为全国信息化试点城市、电子商务试点城市及流通信息化试点城市的有力契机，加快电子商务进程。4、注重特色经营一是注重发展规模经营。连锁经营是低成本扩张的有效途径，杭州应积极创造有利条件，加紧培育若干个跨地区、跨所有制的连锁企业集团，对家友等一些已具一定实力的区域知名企业重点扶持，营建1-2家具备规模优势、品牌效应和示范作用的零售业航空母舰；二是注意特色经营，通过商品、配送、管理技术的联结，发展销售网络。以新引人、以奇招客、以特制胜，走专业、精品、时尚之路。这是传统零售业83、及中小超市安身立本的举措；三是加快城市特色街区建设，发挥杭州的区域优势、资源优势、文化优势，使商业特色街区成为杭州旅游观光、购物休闲的城市商贸旅游结合的精品、亮点；四是打造美食天堂品牌，利用杭州已成功举办了三届中国美食节及杭帮菜在全国大行其道的有利时机，全力打响美食天堂品牌，使餐饮业成为杭州商贸旅游服务业中的亮点。5、创塑杭州品牌引导杭州商贸业创塑、培育自己的品牌，进一步扩大影响力、增强竞争力，使杭州品牌逐渐跻身国际一流行列。以创塑品牌工程为载体，推行商品品牌经营战略，进而增强企业的核心竞争力。6、发挥桥梁作用充分发挥行业协会桥梁作用，通过行业自律规则和行业准入规则对企业经营行为进行监督约束。84、同时行业协会应在政府沟通的参与、会员联系、信息引导以及保护、营造良好的竞争环境等方面发挥作用。2、杭州百货业正在走向“巨头”时代2004年2月，世界第一奢侈品制造集团LVMH宣布：将在杭州大厦开设路易威登专卖店。这个拥有150年历史的世界第一品牌登陆浙江，从此，奢侈品一脚踏入我们的生活。2004年3月，香港连卡佛杭州店开张，世界三大品牌之一的GUCCI落户延安路，开业当天人潮涌动。2004年5月，杭州大厦B楼精品商场一期开幕，第一批世界大牌迫不及待地走到杭州人面前。2004年9月，杭州大厦化妆品商场引进了堪称世界顶级护肤品牌LAMER、SISLEY，SISLEY的单天销售再次刷新了历史记录。285、004年11月，路易威登如约开张，3小时内做了40万元的营业额。而仅隔十几天，另一个世界大牌GIORGIOARMANI也在湖滨“国际名品街”围起了幕墙，其他两家国际大牌也在湖滨显山露水。2004年12月，杭州大厦精品商场开张，30家国际一线品牌全线亮相。大牌们进入的速度之惊人，就像卓别林时代的电影一样，他们在杭州短短一年的举动几乎浓缩了之前在中国需要几年才能走完的路。当杭州人街谈巷议着一个普通的革制包包要卖几万元的时候，杭州的奢侈品拥趸者们迅速对世界大牌趋之若鹜。正如路易威登亚太区行政副总裁狄方华先生所说的那样：杭州是一个消费很成熟的城市，有很成熟的顾客、很职业的零售商，我们对这个市场充满了信86、心。业内人士甚至认为，杭州是全国正在崛起的一线奢侈品市场。无论杭州是否真的能承载起众多世界大牌的关注，但有一点却是不争的事实，那些大牌真的已经开到了家门口，对他们来说，杭州已经成了北京、上海之后，第三个不能忽视的市场。3、商场经营者（目标客户群）预测杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市辖8个区、3个县级市、2个县。全市总面积16596平方公里，总人口636.81万人。其中市区面积3068平方公里，人口387.01万人。共设49个街道、122个镇、58个乡。消费品市场持续较旺。2002年全市实现社会消费品零售总额5287、3.53亿元，比上年增长14.1%。商业业态不断拓展，麦德龙、百安居、欧尚、易初莲花等世界著名零售企业相继来杭开设大型超市。年末我市限额以上连锁零售企业和餐饮企业有43家，门店总数735个，年销售额达61亿元，比上年增长57.1%。杭州大厦、百大、银泰百货、解百等大型商业零售企业年零售额均超10亿元。目前杭州零售市场已形成一个内资、外资并存，以集团化发展的优势企业和大型连锁超市为主体的新格局。商品市场和特色街杭州现拥有各类商品市场668个，年成交额达722.7亿元。萧山商业城、杭州四季青服装市场、中国丝绸城等19家商品市场年成交额均超过10亿元。杭州的商业特色街有：上城区的清河坊历史街区和南山88、路休闲街、下城区的丝绸特色街和武林路时尚女装街、江干区的服装特色街、拱墅区的信义坊商业步行街、西湖风景名胜区的梅家坞茶文化村落等。目前正在积极建设的湖滨旅游商业特色街区将从2003年10月起陆续建成开街。 3.4 营销设想房地产业制造和生产的产品，不仅具备普通商品的属性，还具有价值巨大、使用期长、建设周期长等特点，因此较一般行业来说，房地产业营销的重要性就更为突出。房地产的全方位营销，是一项专业性、科学性很强的综合活动。本项目在开发的全过程中，必须始终贯穿营销观念，以适应市场的需要。本项目在获准立项后，将对市场营销做深入全面的策划，现仅对营销做以下设想。1、开发初期的营销策划应注重供需分析和前89、期准备工作研究。供需分析就是要对特定房地产市场状态进行研究，以其对该类市场目前和未来供需进行分析。前期准备工作分析首先应了解政府审批程序，正确处理好各方面的关系，加快审批程序，其次要做好地段分析和熟悉资本市场变动。海外投资者称房地产为“地段，地段，地段”可见地段分析在房地产营销策划中的作用非同一般。2、房产定位定位也就是找准自己的位置。从十佳楼盘来看，都有自己明晰而准确的定位。 定位分项目定位、市场定位、功能定位、身份定位等多种定位。 在项目定位之前都要进行详细充分的市场调查，通过调查发现然后确定项目所面向的市场范围，并围绕这个市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。比如世纪之门的“人，90、诗意的居住”、莲浦花苑的“生活在新鲜的地方”等等都是综合性概括性地将楼盘定位表达出来。 市场定位就是要选准买家。要知道建这么多的楼，是谁来买，并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。 功能定位就是要站在顾客的立场上。对房屋小区的功能进行系统的策划，也就是怎样进一步地满足需要。功能定位采用的标准，是必须要满足购房者的需求。 身份定位就是顾客群体的区域化，也就是本楼盘所吸引的人。在美国，白种人与黑种人居住的不是一个地方，有钱的大老板居住的地方不一样，明星居住的地方也不一样。 通过定位，进一步对楼盘的概念及理念有一个明确的确定，由此出发，才能建造一流的楼盘。3、管理及经91、营体系对整个楼盘的管理及经营要在组织结构上、职责及营运程序上有一个详细的规划。在上海，看到许多房地产公司都是紧张有序地工作，各方面配合比较良好，都是为了卖房子而努力。 4、建筑设计及楼盘规划这方面的关键是由谁给设计者提出具体的要求，实际上，应该由咨询公司与开发商共同撰写建筑规划设计任务书。这些内容就不再详细讲解。5、投资方式对于房地产项目的投资应该采取哪种方式，在杭州已看到了强强联合，投资商等等都在进行组合。作为投资分为长线、短线、长短结合的投资，不同的楼盘项目需要进行不同的合理投资。 6、销售策略即项目建到什么程度可以开始销售，滚动方式是什么，需要立即回收的资金是多大比例；对采取何种付款方式92、，对各种可能出现的悲观因素予以充分考虑，对不同的项目采取不同的合理投资策略。如销售组织的建立健全，销售队伍的建立培养，推广方式的选择组合，销售渠道的选择等等。另外，合理地选择专业代理商，亦有助于加快售房进度，加速资金回笼。 7、销售进度控制楼卖得快是好现象，但在上海，对比较大的楼盘都有一个详细、严格的销售控制，也就是销售进度的控制。比如沙田新苑在一期火爆后，立即控制二期，爱建新家园也是这样。为什么要这样做?许仰东认为：如果不进行控制，就抓不住；如果卖得快，房型相对较差或楼层问题的房子卖给谁。实际上，有效地控制是为激发购房者的激情，同时可以顺势涨价。有些好的房子一般是到最后再卖，开始低价卖的都是93、较差的房子，以此形成一种对比和反差，并有吸引人的作用。 通过以上系统的策划，整个楼盘在没有开工前就已成竹在胸，取胜的把握比较大。8、良好的宣传推广体系首先，项目的宣传、推广要有系统周密的策划，巧妙利用媒体组合、公关组合，连续不断、有计划、有节奏、一气呵成地推出项目的形象、气势以达到最好的效果。广州碧桂园学校推出时，以“给你一个五星级的家”为理念，把项目形成的卖点，通过巧妙的新闻攻势，媒体组合，广告活动，用最短的时间一气推出，产生了明显的效果，在营销方面形成了一个典型的案例。其次，合理的销售方式也是加快项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，可以更好地吸引买家，增加销售的机会94、。同时，在项目推广过程中，要注意对推广成本进行合理的预算与分配，以期达到最优的成效。4 自然条件4.1 项目地址根据杭州市国土资源局“国有土地使用权出让合同”及杭州市xx新城建设管理委员会确认，本项目位于杭州市xx新城41号地块，即中心商务区，东南面对钱塘江和城市绿地、东北面对杭州大剧院、西北面对市民中心，地理位置优越、交通便捷、环境优美、公建配套设施齐全，是杭州市区理想的商务建设地。4.2 自然条件杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的65.6，平原占26.4，江、河、湖、荡、水库占8%。杭州西北部和西南部系浙西中山丘陵区，东北部和东南部属浙北平原，江河纵横，湖泊密布，95、素称“鱼米之乡”。世界上最长的人工运河京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。 杭州属亚热带季风性气候，四季分明，温和湿润，光照充足，雨量充沛。全年平均气温16.2，平均相对湿度76%，年降水量1435毫米。杭州生物种类繁多，矿产资源丰富，平均森林覆盖率为62.8%。1、 气象、水运a、2001年度杭州总的气候特点是：气温明显偏高，降水偏多，日照偏少。各季气候特点是：冬季气温明显偏高，为典型的暖冬季节；春季气温仍持续偏高，回暖快，3月气温创历史新高，降水偏少明显；梅汛期局部地区发生洪涝灾害，夏季凉热不均，出梅后前热后凉，降水特多，日照偏少；秋季降水明显偏少，日照偏多，天气晴好。2003年,杭96、州市气温明显偏高，降水异常偏少，日照除市区外，其余均偏多。冬暖多雨；春暖少雨；夏热难耐，伏旱明显；秋高气爽，干旱持续。年内较为严重的气候事件是夏季破历史记录的酷暑高温和春、夏、秋季的连续干旱。 气温 各地年平均气温16.617.8，较常年（1971年2000年，下同）偏高0.71.3,萧山偏高最多。全年除1月和12月大部分地区、5月和6月个别地区月平均气温低于常年外，其余均比常年偏高，其中2月、7月、8月、9月各地月平均气温较常年偏高23，特别是7月、8月、9月月平均气温之高，更是历史罕见，出现了历史最高或30年最高、次高记录。年极端最低气温-6.5-3.7，出现在1月5日或8日。其中临安最低97、，建德最高。1月4日、5日市区（杭州馒头山观测点，下同）出现-3.1和-4.0的最低气温，西湖湖面出现了结冰现象。年极端最高气温40.342.4之间，出现在7月25日或8月1日，其中市区、淳安和富阳破了或平了历史最高记录。建德为全地区最高，达42.4。日最高气温35的高温日数各地有48天60天，其中市区、富阳等地为历史最多记录，40的日数各地在2天12天之间，萧山最多。 终霜日除淳安出现在2月6日，较常年早23天，建德出现在3月22日，较常年迟15天外，其余各地均出现在3月8日或9日。较常年早1天9天。本年度桐庐未出现霜冻，其余各地初霜日出现在11月12日或13日。 日平均气温稳定通过10的回98、暖初日各地均出现在3月20日，较常年提早10天左右。 连续3日日平均气温23的秋季低温初日，临安出现在9月20日，市区出现在10月2日，其余各地出现在10月3日。气温20的初日全地区都出现在10月3日。 冬季（2002年12月2003年2月，下同），各地平均气温5.57.1，临安最低，淳安最高，各地气温较常年偏高0.61.0，较上年偏低23。1月平均气温市区和淳安接近常年，其余各地较常年偏低0.10.4，2月还出现过一次寒潮过程，但12月和2月各地气温偏高0.12.1，整个冬季的平均气温仍高于常年，属于暖冬季节。 春季（3月5月，下同）各地平均气温15.416.2，较常年偏高0.21.0，较上99、年偏低1.0左右。气温分布极为均匀，除临安外，各地均在16.116.2之间。3月5月中仅临安5月气温较常年偏低0.2，其余均较常年偏高，3月偏高明显，达0.71.5。 夏季（6月8月，下同）各地平均气温27.628.7，较常年平均高1.21.9，临安最低，萧山最高。除6月南部建德、淳安较常年低0.20.3外，其余均高于常年，7月萧山、富阳的月平均气温为历史最高记录，建德为14年以来的最高记录，8月萧山、富阳、建德月平均气温达到历史次高记录或30年以来最高记录。 秋季（9月11月，下同）各地平均气温18.119.7，较常年偏高0.91.7，临安最低，淳安最高。9月的平均气温偏高异常，较常年高23100、，除临安、建德和淳安外，其余各地偏高3左右。市区9月平均气温26.1，刷新了历史同期最高记录。 12月各地气温5.67.4，除萧山外，各地较常年偏低0.20.6。 降水 各地年降水量942.2毫米1425.7毫米，较常年偏少734，市区年降水量为近54年来最少，其余各地为近16年36年来最少。降水量的地理分布基本上呈自北而南逐渐增多。2月降水明显偏多；3月北部稍多，南部少；11月北部、中部少，南部多；其余9个月均较常年同期偏少，其中7月、9月、10月异常偏少。市区、富阳、桐庐4月至12月连续九个月月降水量少于常年，全市大部分地区春夏秋冬出现了持续的不同程度的干旱。 全年各地降水日数122天13101、7天，较常年偏少22天38天。淳安、市区最少，富阳最多。市区和临安未出现日降水量50毫米的暴雨，其余各地有1天6天暴雨日，建德和淳安为最多。6月28日，建德、淳安分别出现了日降水量达106.0毫米、123.2毫米的大暴雨。 冬季各地降水量360.7毫米406.4毫米，较常年偏多7092，临安最少，建德最多，其中上年12月和2月异常偏多。上年12月各地降水量为常年的3.5倍4.9倍，创历史同期最高记录。1月降水较常年偏少，仅有常年的六成七成。2月降水量为常年的1.6倍1.8倍。 春季各地降水量348.9毫米478.6毫米，较常年偏少614。3月降水北部和中部偏多，南部偏少。4月除临安外，其余均偏102、少。5月各地均偏少，自南向北降水逐渐减少。2月26日至3月6日市区、临安、桐庐和3月11日19日桐庐、建德、淳安出现了两段连续九天的连阴雨天气，连续最大降水量北部达123毫米141毫米，南部为63毫米79毫米。 夏季各地降水量245.9毫米551.0毫米，除淳安较常年多2外，其余各地较常年偏少2455。6月、7月各地月降水量均比常年偏少。6月偏少250，梅汛期短，雨量少。7月偏少3185，雨日奇少。8月建德、淳安月降水量接近常年，其余各地偏少3269。雨日各地为26天33天，比常年偏少11天17天。 6月21日入梅，6月30日出梅，梅雨期历时10天，仅为常年的1/3，入梅偏迟6天12天，出梅提103、早5天7天。梅雨量96.2毫米259.7毫米，较常年同期偏少1363。 秋季各地降水量116.5毫米226.2毫米，较常年偏少1260。9月除临安、建德月降水量接近常年外，其余各地较常年偏少2077。10月各地降水量比常年偏少5087。11月除临安、建德和淳安略偏多外，其余各地偏少1327。 12月各地降水量942.2毫米1425.7毫米，较常年偏少1855，淳安偏少最为明显。 日照 各地年日照时数1726.2小时2165.3小时，除市区较常年偏少外，其余各地较常年偏多101小时409小时，建德最多。建德、萧山、临安、富阳、桐庐的日照时数是近22年23年来最多。全市大部分地区日照时数超过常年平104、均值，这是多年来所未有的。全年除2月、4月、5月和8月大部分地区日照时数较常年偏少外，其余各地月日照时数较常年偏多。7月9月日照时数特多，7月除市区外各地日照时数为近8年14年来最多，8月各地日照为近4年5年来最多，9月除市区外各地日照为近26年34年来最多。 冬季各地日照时数233.5小时324.8小时，较常年偏少1132。上年12月市区仅44.8小时，为历史最少记录。各地1月较常年偏多5.2小时52.8小时，2月较常年偏少9.5小时22.8小时。 春季各地日照时数347.9小时474.5小时，市区较常年偏少16，淳安、建德分别偏多4、23，其余各地接近常年。3月各地日照时数较常年偏多9.6105、小时54.4小时。4月和5月除建德较常年偏多10.2小时和24.0小时外，其余各地较常年偏少1.8小时39.7小时。 夏季各地日照时数578.3小时716.2小时，较常年偏多10.8小时123.9小时，市区最少，建德最多。6月各地日照时数接近常年，7月较常年偏多26.3小时78.7小时，8月除建德、淳安分别较常年多19.1小时、23.2小时外，其余各地接近常年或略偏少。 秋季各地日照时数481.8小时569.7小时，较常年偏多48.3小时114.2小时，市区最少，淳安最多。9月各地日照时数183.7小时226.0小时，较常年偏多2335，建德最多，市区最少。建德9月日照时数为1969年以来同期106、最多。10月各地较常年偏多24.4小时39.6小时。11月萧山日照时数较常年偏少17.5小时，其余各地接近常年或略偏多。 12月各地日照时数129.9小时181.8小时，淳安最多。除市区较常年偏少6小时外，其余各地较常年偏多13小时46小时。杭州气候属亚热带季风性，四季分明，温暖湿润。年平均气温15.917.0，呈南高北低分布。极端最高气温39.842.9，极端最低气温-7.1-15.0。年平均相对湿度76%81。无霜期199天328天。杭州每年都会出现灾害性天气，影响比较严重的有：暴雨、台风、高温、干旱、雷击、寒潮、大雪等。b、2003年，杭州市交通部门坚持发展是硬道理，围绕“建设大交通，构107、筑大都市”和实现“三网四化”（高速公路网、快速运输网、智能信息网,交通公路网络化、行业管理法制化、运输产业一体化、管理手段智能化）的总体目标，以交通西进、东网加密、乡村通达、黄金水道、景观再造、运能提升、信息网络、廉政保障等“八大工程”为重点，战非典，抗缺电，强化基础建设，优化行业管理，深化体制改革，各项工作都取得了可喜成绩。杭州市公路水路交通建设规划（2003年2020年）修编完成，杭州绕城高速公路南线等一大批省、市重点工程建成通车，杭千高速、杭徽高速等工程建设进展顺利，的士节成功举办，出租车更新换代，公路联合执法，保先教育试点促进了交通队伍建设，组建交通资产经营有限公司，搭建了投融资平台。108、交通行业主管部门不断推出便民利民措施，汽车养路费新增78个银行网点代征点；重新调整车购税代征大厅，实现购车、纳税、上牌一条龙服务；完善全市车辆抢修急修网络；驾培行业也推出了个性化、休闲化学车等方便群众学车的举措。2003年是杭州交通发展史上投资规模最大、改革力度最强、行业管理亮点最多的一年。全年完成全社会货物运输量16815万吨，比上年增长17.2%，其中公路、水路16371万吨，增长17.8%。完成全社会旅客运输量21348万人次，增长1.2%，其中公路、水路19599万人次，增长1.4%。市和区、县（市）交通运输部门完成货物运输量808万吨、周转量8.40亿吨千米，分别增长10.2%和下降109、0.7%；完成客运量4501万人次、周转量32.58亿人千米，分别增长4.2%和1.1%。2003年，杭州市有水路运输企业43个，其中货运企业17个，客运企业26个，另有水运服务企业11个。全航区有运输船舶4999艘、36.22万千瓦、59.86万吨位、1.59万客位；有渡口60处，渡船76艘。全年完成货物运输量4253万吨、周转量41.83亿吨千米，分别比上年增长21.4%和19.3%。完成客运量89万人次、周转量3476万人千米，分别下降17.7%和19.1%。三堡船闸全年通过船舶8.9万艘、1316万吨、1.36万闸次，分别下降9.1%和增长5.8%、8.2%。全市通航里程2004.95110、千米，其中等级航道1157.49千米，有船闸7座。航道养护全年疏浚土方15万立方米，打捞沉船29艘、3495吨位，维护航标2544次/355座。杭州市籍运输船舶全年发生事故10.17起，死亡9人，沉船7艘，直接经济损失68.81万元。全年完成船舶检验5209艘、42.21万总吨、36.05万千瓦，其中制造检验405艘、4.25万总吨、3.99万千瓦。审批新建船舶设计图纸55套。全年征收航道养护费4716.10万元，比上年增长23.5%；货物港务费980.25万元，增长16.4%；船舶港务费983.09万元，增长18.1%；水路运输管理费1031.5万元，增长19.7%；船舶检验费500.68万111、元，下降2%。杭州港完成货物吞吐量4662.17万吨，比上年增长30.6%，其中进口3656.51万吨，出口1005.66万吨，分别增长29.5%和28.7%。全年危险货物吞吐量达246.48万吨，增长56%。公用码头完成吞吐量836.34万吨，增长13%。全年征收各类港政规费2357.6万元，增长17.5%。水运主通道：水运主通道规划是以适应经济发展和生产力布局对内河航道提出的要求为基础，以矿建材料、能源及外贸物资的运输需求为重点，为加速沿河经济带的建设，促进我市外向型经济的发展创造条件。我市的干线航道为五条航线，即京杭运河、杭申线、杭湖锡线、钱塘江、杭甬运河。1.京杭运河杭州段航道自三堡至112、邵家村全长39.78公里，担负着浙北地区煤炭、矿建材料、非金属矿石等大宗物资的运输任务，现航道等级为四级，根据全国水运主通道布局规划，京杭运河规划等级为三级，近期按四级实施。 为适应未来经济的发展对航道条件的需求，规划建设京杭运河沟通钱塘江的第二通道，初步线位为从京杭运河北星桥北鸭舌咀入口，向西经吴家库、鱼船兜，穿西塘河、莫干山路至三墩镇，北沿杭长铁路桥经高家庄至老人铺入余杭塘河至仓前转南入和睦港，与闲林镇东黄泥坞大成山隧道和龙门隧道至杨家门，再经中村、凌家桥至鲤鱼山向东南至新浦沿出口或向东北至赤通浦出口。航道规划等级为三级。2.杭申线 杭申线是杭州至上海的最短航线，杭州航道段长49.21公里113、，其中三堡至塘栖36公里与京杭运河重复。承担着杭州与上海之间煤炭、石油、化肥、钢材、建材、非金属矿石等物资的运输，航道规划等级为四级。3.杭湖锡线杭湖锡线杭州段航道长42.3公里，其中31.7公里与京杭运河重复。它是水上客运及水上旅游热线。航道规划等级五级。杭州港是全国内河23个主枢纽港之一，由内河港区和xx港区组成。根据杭州港口的水系状况和航道的通过能力，杭州港内河水系和xx水系靠泊能力近期以300吨级为主，远期以500吨级为主；钱塘江出海码头以靠泊1000吨级船舶为主，适当考虑500吨级。杭州港的吞吐能力预测从1998年的1821万吨，到2000年达到1840万吨，2010年达到2240万114、吨。“十五”期间重点建设七格外海码头、义桥危险品码头、六堡油品码头和拱宸桥客运码头。2、 地震设防核定本地区地震烈度为6度区域，设计基本地震加速值为0.05g，按国标GB50011-2001规范要求，建筑物均按抗震设防烈度6度。3、 工程地质待勘但可以参考杭州市大地结构处于扬子准地台钱塘台褶带，中元古代以后，地层发育齐全，岩浆作用频繁，地质构造复杂，成矿条件较好。近期由于现代构造运动趋向缓和，地震活动显得微弱，地壳相当稳定。4、 外部配套条件供水、排污、电讯、环保等2003年，城市建设和管理围绕杭州市总体发展思路，按照“构筑大都市，建设新天堂”的目标，继续加快各项基础设施特别是道路建设的步伐，115、提高城市整体环境质量，优化和拓展城市空间，加强城市管理，各项工作取得了新的成绩。城市建设取得新进展。2003年，杭州市限额以上投资中用于道路、供排水、公用事业、电力等基础设施建设的投资291.41亿元，比上年增长23.5%。用于城市建设维护资金64.33亿元，其中项目费45.33亿元。xx新城建设快速推进，完成了15.8平方千米的控制性详规和4.02平方千米核心区块城市设计编制工作，新城道路基本形成。杭州大剧院基本完成内外装修及配套的绿化工程，内设各类设施安装基本完成。解放路延伸工程隧道部分主体结构已全线贯通，市民中心于7月1日开工建设，其他公建项目进展顺利，总投资已达40亿元。地铁一号线建设116、规划已上报国家有关部门，试验段秋涛路站的各项前期的招标工作已完成并于12月下旬开工建设。经济适用房建设继续加快，全年新开工建设经济适用房120万平方米，竣工60万平方米。冯家桥河（北段）、沿山河、莲花港河、胜利河和西塘河5条河道被列为市区第二轮河道整治工程已基本完成。在建城区继续实施了低洼积水治理和截污纳管工程，全年共完成市低洼积水治理项目10个，区低洼积水治理项目13个；完成51个生活小区、130个公建单位及113个河道污染点的截污纳管工作，日新增纳管污水5万余吨。加强了西湖引配水工作，共实施城区河道引配水1.10亿立方米，使城区河道水质基本稳定在五类地表水标准，部分河道水质达到三至四类。新117、改建公厕70座，新改建垃圾中转站11座，公厕保洁水平有了明显提高。主城区“门前三包”责任书签约率近100，达标率99。全年城市污水处理2.50亿吨，生活污水集中处理率达到72.2。城市垃圾清运、处理71.11万吨，无害化处理率达到100。城市道路清扫面积1329.8万平方米，全部实施12小时18小时保洁，其中24小时保洁道路99.3万平方米，机械化清扫面积787.45万平方米，机械化清扫率达到50，比上年提高3.6个百分点。京杭运河（杭州段）的综合整治和保护开发取得进展，通过市场运作方式实行综合保护开发。组织专家对京杭运河（杭州段）综合整治与保护开发战略规划、京杭运河（拱墅区段）两岸控制性详细118、规划（调整）进行论证并完善；运河二通道规划方案已经过市有关部门和专家的预审并上报省有关部门审查。城市规划工作成效明显。按高起点科学编制的新一轮城市总体规划（2001年2020年）的编制上报工作，经省长办公会议审查通过并上报国务院审批。完成上城、下城、西湖、江干、萧山、余杭等9个区的分区规划；完成城市近期建设规划；完成庆隆、康桥、丁桥、石桥、凯旋路、留下等各类地区控规（控制性详细规划）、修建性详细规划共计45项；完成杭州历史文化名城保护规划、xx新城核心区控规、杭州市近期居住发展规划、首批城中“村”改造地块规划方案、西溪风景区总体规划、复兴地区教育设施调整规划等10余项专项规划；组织开展了杭州市119、搬迁企业选址规划和城中“村”改造规划研究；编制轨道交通线网布局规划及沿线土地利用控制等规划。国土资源管理进一步加强。在耕地保护上，连续七年实现了全市耕地占补平衡。在用地供应上，全市共报批农转用地418批次，土地9980公顷，其中市区（不含萧山、余杭区）2227公顷，基本满足了社会经济发展的要求。在土地资源市场配置上，共推出商品住宅用地234.8公顷，为历年最高。同时，严格执行经营性用地“招拍挂”制度，市区“招拍挂”比重占到了95.3，增幅明显。市区（不含萧山、余杭区）共收取土地出让金61.61亿元，比上年增长37。在矿产资源管理上，全市共有偿出让采矿权416宗，占现有矿山数的54，收取出让金1120、.45亿元；矿山布局进一步优化，关停矿山99个，对33个关闭矿山开展了生态环境治理。在地质灾害防治上，坚持预防和治理相结合，对一些重大灾害点进行了治理，全市共发生地质灾害10起，但无重大人员伤亡事故。环境保护工作成效显著。为巩固深化“创模”成果，“创模”复检的准备工作全面展开，市区184项重点工作得到加强，萧山、余杭区及富阳市“创模”工作继续推进。市区和县（市）污水处理、垃圾处理工程建设取得新进展。以小流域环境综合整治为突破口，大力开展城乡环境综合整治。启动生态市建设，签订了生态市建设目标任务责任书，加快推进生态示范区和生态村镇建设。确定全年30个生态村镇创建单位，已编制村镇规划，部分已批复实121、施；组织申报一批有机食品基地、国家环境优美乡镇。加大环保执法力度，深入开展污染防治工作。开展实施了大气环境污染第一、第二阶段综合整治工作。加强对道路建设、建筑施工、拆迁工地扬尘污染治理；深入推进“禁燃区”工作，开展机动车排气污染治理，督促实施了矿山、水泥和砖瓦企业关停及整治；控制一批污染严重或与区域环境发展不相协调的项目。加大对危险固体废物管理的监管力度，重点督促做好全市各医院和卫生院，特别是非典期间指定医院医疗废物、疫点控制区生活垃圾和各县（市）疫情留验点生活垃圾的集中收集、焚烧；杭州市工业固体废物安全填埋场建设启动；制定杭州市饮用水源保护条例，创建和巩固合格饮用水源保护区。城市管理又上台阶122、。加大了执法力度，全面履行集中行使的行政处罚职能。全年市、区城管执法局共办结市容环卫、市政公用、城市规划、城市绿化、环保工地噪声和饮食服务业污染、工商无照商贩、公安占道等7个方面的案件56819件，罚款2533万元，教育劝导57万件、68万余人次。认真开展热点难点专项整治活动。在整治“两摊”（倚门设摊、占道设摊）问题方面，日常巡查与集中整治相结合，确保主要道路、窗口地区、风景区和江干区张家河弄等一批重点地段得到有效整治。在整治非法涂写张贴广告方面，采取了应用语音告知系统、停机、抓现行、有奖举报等措施，有效地遏制城市“牛皮癣”的泛滥。在乱吐乱扔、犬类管理等方面，认真执行市政府关于从重处罚违反环境123、卫生管理等行为的通告，加大对违法行为的处罚力度，共处罚各类违法行为18274起，罚款金额222万元，其中查处随地吐痰、乱扔废弃物行为10191人次，罚款金额41万元，有效地促进了城市文明建设。城市绿化进一步加快，市区完成扩绿767.8公顷，人均占有绿地大大提高。5 建筑设计方案5.1 项目范围与开发规模总用地面积48067平方米 地上总建筑面积约170064平方米宗地组成占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率建筑密度绿地率D0216037362226.035%25%D0226472388326.040%20%D031314132852.52.525%35%D0410868217362.025%124、35%D071154940421.53.535%25%合计480671700643.5注：其中保留10000M2作为企业总部办公用房。5.2 项方案设计1） 各地块界址点坐标见出让宗地界址图。2） 建筑后退：详见地块规划示意见图。3） D-02-1、2：地块机动车主要出入口设在11、13路上，与D-02-3、4地块形成共用通道；D-03、04地块主要出入口设在新城13号路，尽可能远离道路交叉口；D-07地块主要出入口设于北侧13号路，并远离道路交叉口；内外交通组织应清晰流畅，按规范设置各类车辆停车泊位，总泊位数的25%以上在地面解决。4） D-04、D-07地块内各设置公厕一处，可结合裙房考虑125、。5） D-02-1、2地块着重处理好灵江路（新业路）立面，并处理好与杭州大剧院的关系；D-03、04地块与沿江建筑一起形成韵律界面，D-04地块重点处理好建筑与高架城市副阳台的关系；D-07地块着重处理好沿江立面与城市副阳台的关系。6） 地块应与11号路已实施的地下通道相连接，满足与地铁站之间的步行系统规划要求。D-02-1、2地下一层结合步行通道可设商业空间。7） 各类建筑物和布局按规划示意图有关内容控制，要求功能分区合理，高层建筑后退红线按有关规范执行。8） 建筑风格、色彩、体量、造型等与周边环境协调，符合核心区块城市设计要求。设计指导思想xxxx时代广场地处xx新城CBD核心区域，地理126、位置十分优越，因此建筑设计定位为国内一流并具有国际水准的金融办公楼和五星级酒店，并应建成杭州市地标性建筑物。1）设计方案首先要求具有整体协调性，外部空间上应处理好与核心区主轴线的关系，尤其要处理好与滨江绿化城市副阳台的关系以及大剧院和周边建筑的关系，统一中求变化，使之形成整体效应，体现沿江建筑群的特有风貌。内部空间要求处理好各主要功能部分之间相对独立又有机结合的关系。 建筑造型要求充分体现时代感、精致和谐、大气开放。与大剧院、国际会议中心一起成为钱塘江边一道亮丽的风景线。不仅要处理好地面建筑之间的关系，而且要充分利用地下空间，满足步行系统要求 2）平面组合活泼、有变化，使用功能布置合理，交通设127、计流线清晰、简洁流畅。结构柱网布置应符合功能要求，在保证空间使用的前提下采用合理的结构形式。 3）建筑设计方案要求做到：建筑标准国际化、建筑设计生态化、建筑设备和功能智能化、工艺设计专业化。 4）在充分考虑建筑功能完善的基础上，考虑工程造价的经济性设计内容及要求设计内容1. 金融办公楼（建筑面积约75054平方米）（1） 沿新业路高层建筑应直接落地，少设裙房。裙房部分可以做商业使用，兼具商务功能，考虑金融机构对外营业的可能性。（2） 按照涉外甲级智能化楼宇设计，体现环保和高科技形象。（3） 保证空间的舒适度和灵活性，易于分割，租售结合。（4） 充分考虑设施管理的先进性、便捷性和经济性。（5） 128、按比例设置员工食堂及相应的商业设施。2. 五星级酒店（建筑面积约54588.5平方米）建设标准为超五星级酒店，要求如下：（1）客房部分合理设置酒店客房，包括总统级套房、高级套房、标准间、单人间和普通套间及商务客房层。（2）公共部分酒店大堂、娱乐中心、多功能厅、会议厅等公共设施必须达到或超过旅游饭店星级的划分与评定（GB/T143082003）中的内容。（3） D-03以五星级酒店为主, D-04以商务酒店为主。酒店的配套功能可兼具考虑D-07地块商务式酒店的需要。（4）设计时参阅旅游饭店星级的划分与评定（GB/T143082003）中的内容。3. 商务式酒店（建筑面积约40421.5平方米）（129、1） 建设标准为杭州顶级临江景观商务式酒店。（2） 各种平面类型合理分布，以达到产品结构的丰富。（3） 设置必备的一些生活配套功能，一些功能可在五星级酒店中考虑。（4） 底层有独立大堂，体现高品质商务要求。6 环保、消防和安全6.1 环境保护xx新城建设工程环境经环境保护设计科学研究院进行总体环保评估，参照有关项目，对本工程环保内容评估如下：1、施工过程环境影响预测对大气环境影响：施工过程中对大气环境的污染主要为工地杨尘。对水环境影响：施工期间产生的污水对水环境造成污染，主要由建筑垃圾、弃土、水泥、砂、灰堆放过程中被雨水冲刷产生的污水，施工人员产生的生活污水的排放，结果可能造成泥沙冲入河内或市130、政管网。对声环境影响：根据机械施工类比调查，在测点离声源15米时，大部分施工机械，特别是夜间可能超限值，而且周边区域为声环境敏感区域，影响较大。2、竣工后投入使用环境影响预测对大气环境影响：本项目的主要功能为商、住综合楼，设有厨房，地下室设有停车库，自备发电机房和空调机房排放的尾气、烟气、废气对大气环境有一定的影响，主要污染物有THC、NOx、CO、SO2、有机物、颗粒物、油烟等。对水环境影响：本项目污水排放中含有动植物油、洗涤剂、氨氮、CODcr、悬浮物等污染物。对声环境影响：本项目主要噪声来自地下室空调机组机械噪声约90dB(A),机动车启动和刹车产生的交通噪声约75dB(A)，虽经衰减可131、降10个dB左右，仍对周围敏感区域有一定影响。投入使用后，商场顾客、办公人员、观光人员等将产生固体生活垃圾。3、综合环境防治措施施工噪声防治措施：(1)施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。施工单位必须选用符合国家有关标准的施工机具和运输车辆，尽量选用低噪声的施工机械和工艺。选用低噪声设备，可从根本上降低声强，低噪型运载车在行驶中的噪声声级比同类水平其它车辆约降低1015dB(A)，不同型号压路机噪声声级可相差5dB(A)。要合理安排设备位置。(2)为保护施工人员的健康，施工单位要合理安排工作人员轮流操作辐射高强噪声的施工机械，减少接触高噪声的时间，或穿插安排高噪声和低噪声的工作。(3)针对132、筑路机械施工的噪声具有突发、无规则、不连续、高强度等特点。可采取合理安排施工工序等措施加以缓解。如噪声源强大的作业可放在昼间(06：0022：00)进行。(4)对距居民区150m以内的施工现场，噪声大的施工机具在夜间(22：0006：00)应停止施工。(5)建设单位应责成施工单位在施工现场标明张布通告和投诉电话，建设单位在接到报案后应及时与当地环保部门取得联系，以便及时处理各种环境纠纷。水污染防治措施：公路建设项目产生的废水量不是很大，但如果防治措施不当，也很容易造成水环境污染。针对不同的废水，需采取不同的防治措施。(1)砂石料冲洗废水。其悬浮物含量大，需建沉降地，悬浮物进行沉淀后排放。部分废133、水澄清后可用建筑工地洒水防尘。(2)混凝土养护废水。混凝土养护可以直接用薄膜或塑料溶喷刷在混凝土表面，待溶液挥发后，与混凝土表面结合成一层塑料薄膜，使混凝土与空气隔离。(3)机械和车辆冲洗废水。应尽量要求施工机械和车辆到附近专门清洗点或修理点进行清洗和修理。(4)施工人员生活污水。施工人员应尽量选择有污水排放系统的民房作为宿营地，使生活污水进入排污系统。大气污染防治措施：(1)工程开挖土方应集中堆放，以缩小粉尘影响范围，及时回填，减小粉尘影响时间。(2)水泥和混凝土运输应采用密封罐车。采用敞篷车运输时，应将车上物料用蓬布遮盖严实。(3)施工道路应保持平整，设立施工道路养护、维修和清扫专职人员，134、保持道路清洁和运行状态良好。(4)材料仓库和临时材料堆放应防止物料散漏污染。仓库四周应有疏水沟系，防止雨水浸湿，水流引起物料流失。(5)粉尘、扬尘、燃油产生的污染物对人体健康有害，对受影响的施工人员应做好劳动保护。(6)施工期间燃油机械设备较多，对固定的机械设备，运行点在敏感点上风向50m范围以内，需装烟尘除尘设备。固体废弃物防治措施：(1)清场废物处理施工清场的树木、农作物、杂草，除部分可作为肥料外，应及时清运。表层土可集中堆存，用作绿化用土。(2)施工弃土处理路基开挖废土除部分回填外，应统一规划处置。对弃土应设立弃土场，进行集中处置。(3)施工生产废料处理首先应考虑废料的回收利用。对钢筋、135、钢板、木材等下角料可分类回收，交废物收购站处理。(4)施工生活垃圾处理如施工人员集中，生活垃圾需增加处理设施和加强管理，人员较多时可增设垃圾筒。临时垃圾堆放点应有沟道相通，以防浸出液浸流。施工人员如自建宿舍，应配套建设简易厕所。简易厕所尽量建成有冲洗水和粪便回收装置的流动厕所。生态环境保护及恢复措施：加强生态环境及生物多样性保护的宣教(1)业主单位应加大施工前期的生态保护环境和生物多样性宣传工作力度，加强对承包商、施工人员的环境保护、生物多样性保护宣传教育工作，严禁施工人员随意破坏植被和猎捕野生动物的行为。(2)为减缓施工期破坏地形地貌、毁灭植被、改变土壤结构等生态环境的影响，在施工期间应将有136、肥力的土层进行有计划地剥离、储存、临时堆放，清理施工现场等，为随后的植被恢复创造条件。(3)防治水土流失。管理措施：加强对承包商施工组织方案的审查工作，确保其工程取土、路基填筑及其防护工程按施工图设计进行。施工监理应加大土方、散装建材运送及路基填筑的监理力度，堆放前必须进行防护工程。水土保持工程措施：(1)雨季施工措施。施工过程中，业主单位应及时将气象预报资料通报资料通报所有施工单位，以便其按降雨时间和特点实施雨前填铺的松土压实等防护措施。(2)坡面工程措施。沿线多处的高填工点，应采取挡墙、护墙和浆砌片石等工程措施，并与边坡植草措施相配合，以使边坡稳定，防止坡面崩塌。(3)取土区和有肥力土层临137、时堆放场的保护措施。设计好的取土区在其两侧设置排水沟，场区边坡挖截水沟、减少降雨量侵蚀力；取土区的取土面应尽量平缓，坡度应控制在1：1.5以下。(4)坡面植草措施。坡面植草植物应尽量选择乡土草种。(5)应急水土保持措施。在施工期间来不及实施上述措施时，应用现成防护物，如草席、稻草覆盖，防止土壤侵蚀的效果也较好。6.2 消防本工程为超高层建筑，建筑内部超高层部分一旦发生火灾，想要借助外部消防手段来扑灭火灾是不可能的。消防必须依靠大厦内部自身的消防设施，因此，工程消防系统的设计必须做到安全可靠、万无一失。现将有关内容简述如下：超高层建筑的保护方式为全面保护方式，除了面积小于5.00M的厕所、卫生间138、外，均应设火灾自动报警系统。并且同时设置自动喷淋灭火保护。此外，楼梯间是火灾逃生的主要通道，应设探测器。电气竖井不论大小，因其火灾发生可能性大，作用重要而必须逐层设置。手报的设置半径为步行距离30米，一般设于楼梯间及出口等逃生通道附近，以便人员在逃离火场是方便报警。在超高层建筑中除顶层外，各层屋顶一般为平顶，层高不超过6米。在此条件下，规范规定感烟探测器最大保护面积60平方米，保护半径5.8米，但从安全可靠的角度考虑，实际设计中，一般远小于这个值。例如要求保护面积为4050平方米，保护半径从严掌握，依探测器位置形成的矩形长宽比确定。显然，探测器的布置以接近正方形布置较为经济。感温探测器设于地下139、室、车库、厨房及允许吸烟的场所，在平顶条件下，最大保护面积为20平方米，保护半径为3.6米。需要注意，在建筑平面上的边角处，探测器的保护半径必须严格执行规定。另外，在变配电室、发电机房、皮带输送机以及电缆桥架上，除了设气体灭火装置（一般在土建后由业主自建）外，还应考虑设置缆式烟感器。除了烟感器、温感器、手报按钮、消火栓按钮外，超高层建筑中的车库、厨房应增设可燃气体探测器等。在各重要机房（有人值班），特别是一层的消防控制室中，应设119专用消防电话，与市电话局119交换设备直通，至于报警层灯一般全设，而报警电铃或蜂鸣器，因其制造人为恐慌与混乱，在有紧急广播的条件下，多不采用。超高层建筑中均应设置140、避难层，避难层分为全敞开式、半敞开式、封闭式三种类型。首层至第一个避难层或者两个避难层之间不能超过十五层（考虑发生火灾时疏散时间及建筑使用空间）。考虑我国人体特点，人均避难面积应保证不小于0.2M/人。避难层上应设疏散指示标志和应急照明，其位置以人行走时水平视线高度为准（避免因烟气浓度影响，不能正常发挥作用）。避难层应设固定灭火系统（室内消火栓系统、自动喷水灭火系统）来保证火灾时不受侵害。设水泵结合器，用以补充室内消防用水不足。正压送风系统。火灾时人员不能进入电梯内，因为火灾发生后电梯迫降一层未成而失电，便可能停留于火场中，梯中人员会为烟气窒息。此时人员的逃生通道应是楼梯间。因此，保持楼梯间的141、正压使烟火不得入内就十分重要了。正压风机一般处于屋顶，与各层的电动风口联动。火灾初起时打开风口，启动正压送风机，使楼梯间、电梯厅处于正压状态。火灾报警系统有效起作用有赖于喷淋系统的可靠工作。当室温升到预定值时，喷淋头的玻璃球会爆破喷洒，此为灭火直接有力的措施，为了监测该系统的正常工作，在喷淋系统设水流指示器、湿式报警阀、喷淋阀等探测器，以及时反映喷淋系统的工作状态于中控室。综上所述，消防系统在超高层建筑中，扮演着十分重要的角色。系统的可靠性，全面性，先进性直接关系到建筑的安全程度。关系到建筑内人员、设备的安全。我们在设计、施工中必须严格按照技术标准执行，同时必须加强监督，确保质量，保证超高层建142、筑的消防智能化，提高自身的反应能力、自救能力，真正做到为超高层建筑的正常运营保驾护航。 6.3 安全防范本项目为一集商业、办公、酒店、住宅、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的超高层综合性商贸项目，建筑的内部安全防范和对突发事件的应对措施极其重要。建设好本工程的安全防范系统，首先要找一个以工程实施力量见长的弱电集成总包单位；其次要有一套技术先进的系统集成软件平台；最后还要有一个综合安保能力的系统。7 建设进度初步设想7.1 项目实施进度2004年11月 2005年5月 项目前期工作2005年5月 2005年11月 工程设计2005年11月2008年11月 工程施工2008年11月 2009年11月 143、内外装修，竣工交付使用7.2 项目建设与运行管理1、项目建设管理本项目（41号地块）委托专业工程监理单位对工程实行全过程监理。项目实施阶段，通过招投标选择信誉好、技术过硬、能够胜任本项目的建筑施工队伍，同时选派好责任心强、技术精、坚持原则的甲方代表。加强建设期的质量管理，尽力降低建设投资，积极采用新材料、新工艺、新技术。2、运行管理a、物业管理工程包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、高级公寓等内容，常住人口多，做好物业管理，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内住户的生命财产安全，任务十分艰巨。要把握以下原则：早期介入原则：作用一是熟悉物业情况；二是参与大楼的工程管理；三是可提出整改144、意见。统一管理原则：首先，大楼是一个整体，各系统都是为整个大楼服务的，多头管理势必影响大楼整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时的解决；第三，多头管理会造成管理死角。其它还包括收费合理，依法管理，经济效益、社会效益和环境效益兼顾，公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。物业管理公司的确定以及物业管理的主要内容将在以后的工作中明确。b、目前开发商正与国内外多家著名商家、娱乐服务业知名企业洽谈协商，以求本项目商场、休闲娱乐、餐饮部分的经营管理均能达到世界一流水平。8 投资估算和资金筹措8.1 估算说明1、根据依照同类型建筑构造估算。2、弱电系统暂按国产部分进口中高145、档价计入。3、超高层3m/s以上电梯按进口价计入，其它电梯按合资价计入。4、商场、写字楼电气计算到配电箱，灯具插座及管线价已计入，而豪华灯具、豪华洁具未包括在估算内。5、土地费用：根据杭州市国有土地使用权出让合同和杭州市xx新城管理委员会土地开发补偿协议。6、前期准备费用按工程费用的0.2计取。7、建设单位管理费、工程监理费、质监费、勘察设计费按规定收取。8、部门配套费按8元/m2收取。9、基本预备费按工程费用和其它费用合计的5计。8.2 投资估算和使用说明1、估算结果本工程总投资估算值约为122386万元人民币，投资估算详见附表1。其中：工程费用 72230万元 其它费用 46361万元 预146、备费 3795万元2、资金使用计划因项目开发尚未制定实施计划，分年投资计划主要参照土地协议书中关于土地出让金支付方式的内容及各年大致工程量来安排。资金使用计划详见附表2。8.3 资金筹措本项目资金筹措，由投资方自有资金及房屋预售收入解决。若上述两部分资金不足，则通过贷款解决。1、注册资本：2990万美元。出资比例：浙江xx石化有限公司出资1990万美元 66.56xx投资有限公司出资1000万美元 33.442、银行贷款：32000万人民币。3、预售款：68000万人民币。财务评价91 销售收入的估算1、经营方式本项目获准立项后，将进行系统的项目策划，以形成和选出较具体的项目开发经营方案，主要147、是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售、出租、自营等经营方式进行选择。在项目建议书阶段，为简化计算，暂按全部房产出售的经营方式进行财务评价。2、销售进度预计2006年开发企业在获取商品房预售许可证后开始预售，商业、餐饮、娱乐用房大部分属于大宗房产交易，计划于2009年售完（可理解为分期付款，至2010年付清房款），写字楼和可售停车泊位于2010年销售完毕。3、销售价格 销售价格的确定将是下一步项目策划的重点内容，根据建设部商品房销售管理办法，本项目的商品房销售价格可由当事人协商议定，在建议书财务评价阶段，参考上海、北京等城市超高层商办综合楼商品房的148、销售价格，结合杭州市xx新城销售价格实行销售。4、公用配套设施的销售避难层、设备层作为公用配套设施分摊，地下车库泊位共有约550个，部分车位按出售考虑，其它车泊位管理可交由物业管理公司统一管理。销售收入估算详见附表8。92 总成本费用的估算总成本费用分析与估算见附表7。本项目成本费用由生产成本、管理费用、财务费用和销售费用构成，生产成本由开发建设投资和物业维修基金构成，物业维修基金按开发建设投资的4计；管理费用已作为建设单位管理费计入投资估算的其它费用中；财务费用为贷款利息；销售费用主要用于房屋销售工作，销售费用按销售收入的5计提。93 销售税金、利润及分配1、 营业税及附加：按销售收入的6.149、15计取。2、 土地增值税：按项目收益的30计取。3、 所得税：取所得额的334、 利润分配：a、 弥补企业以前年度的缺口；b、 提取法定盈余公积金，按税后利润扣除A项后10提取。c、 提取公益金，按税后利润扣除A项后按5计取。详见附表6。94 财务盈利能力分析1、资本金利润率和投资利润率该两指标是反映财务盈利能力的静态指标，它分别是计算期内年平均利润总额与资本金、总投资之比。 资本金利润率约为39，投资利润率约为5。2、财务净现金流量所得税后全部投资财务内部收益率为？，财务净现值约为？，按投资回报收期为5年。所得税后自有资金财务内部收益率为？，财务净现值约为？，按投资回报收期为5年。项目的 150、财务效益均十分理想。95 不确定性分析1、敏感性分析本项目建设经营过程中可能发生变化的因素很多，有销售价格、销售进度、开发周期、项目总投资、建安工程费等。本项目将各变化因素综合为销售收入、总投资单因素变化正负10时，对自有资金财务内部收益率影响的分析见下表。序 号项 目基 本 方 案销售收入总投资101010101FIRR(10%)27.713.536.831.616.72较基本方案增减-11.112.27.0-7.9计算结果表明，销售收入和开发建设投资对投资的财务内部收益率都具有较大的影响，销售收入的影响稍大一点，当销售收入减少10时，自有资金的财务内部收益率为13.5，考虑到计算销售价格比151、较保守，项目具有较强的抗风险性。2、临界点分析a、最低售价 售价和销售是本项目重要的不确定因素，能否在预定的价格下销售出预想的数量，是项目成败的关键。根据市场分析，对本性目来说，售价是至关重要的。最低售价是指房地产项目产品售价下降（单因素变化）到预定可接受的最低盈利水平时的价格。本项目最低盈利水平设定内部收益率为8%,计算得相应最低售价比预售价低10。b、最高开发建设投资 最高开发建设投资是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高开发建设费用。本工程土地取得价格已经确定，最高开发建设费用主要取决于建筑安装工程费用。通过计算，当项目内部收益率为设定最低值8时，其他条件不变，本工程最高开发建设投资为143803万元人民币，比预测的总投资高17.5。 综上分析，可见本项目具有一定的抗风险能力。