1、综合楼、厂区及给排水等配套设施建设项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第1章 总论2项目建设规模3项目总投资及资金来源32、现行的行业政策、规定、法律法规、设计标准；31.4项目提出理由和意义51.5主要技术经济指标5第22、章 项目建设的背景及必要性72.1项目建设的背景72.2项目建设的必要性10第3章 建设规模10建设规模方案必选11第4章 场址选择13场址土地权属及占地面积14交通条件14社会环境条件14公共设施条件15征地拆迁条件15施工条件15第5章 建筑工程技术方案152、赣州市规划部门提供的用地规划许可；16房屋建筑制图统一标准GB/T50001-200116高层民用建筑设计防火规范GB50045-200516建筑地基基础设计规范GB50007-200216建设结构荷载设计规范GB50009-200116建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-200516设计原则16B、抗侧力体系19C、楼盖体3、系19HRB335刚劲焊条：E50系列；20辅助工程20第6章 环境影响评价21城市区域环境噪声标准GB3096-93222、固体废弃物的防治措施236.3对周边环境的影响236.4环保设施和投资24第7章 节能减排247.1我国节能现状247.2相关规范规定24民用建筑热工设计规范GB50176-9324公共建筑节能设计标准GB50189-200524采暖通风与空气调节设计规范GB500192003257.4节水措施26第8章 劳动安全卫生与消防26安全卫生措施278.2消防28建筑防排烟技术规程DGJ08-88-200628消防总体设计288.2.4灭火器及喷淋30室外消火栓31其他消防措4、施和设施方案31第9章 项目实施进度319.1项目建设期319.2施工进度计划31第10章 投资估算与资金筹措3410.1 投资估算范围3410.2 编制依据3410.3 投资估算3410.4 投资估算总表3610.5 资金筹措36第11章 财务评价4011.1 评估依据及方法4011.2 财务评价4011.3 结论43第12章 研究结论与建议4512.1研究结论4512.2建议45第1章 总论1.1项目概况项目名称 xx厂区项目建设地址105国道西侧与潭东五路（原潭东三路）南侧十字交汇处项目建设性质新建 项目主要建设内容主要建设内容包括：xx综合楼、厂区及给排水等配套设施。项目建设规模包含x5、x综合楼地上共12层，高55.5米，厂房2层，总建筑面积18543.97平方米。其中综合楼13323.90平方米，厂房5220.07平方米。项目总投资及资金来源项目总投资2532.04万元。其中工程费用2163.48万元，其他费用215.07万元，预备费118.93万元，建设期贷款利息34.56万元。项目资金银行贷款1200万元，企业自筹1332.04万元。项目建设期建设期总12个月（）1.2项目承办单位概况该项目由xx综合楼项目部承建，该部始终坚持“以质量求生存、以创新求发展”的理念，严格执行“科学管理、技术创新、优质高效、服务周到”的质量方针，争创国内一流的管理水平。1.3报告的编写依据及6、范围报告的编写依据1、xx厂区可行性研究报告编制委托书；2、现行的行业政策、规定、法律法规、设计标准；3、xx厂区建设项目规划图4、项目建设单位的建设设想与要求，项目建设单位提供的相关技术资料，及调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等基础资料。报告研究的范围1、项目区人口、社会经济调查；2、项目建设的背景及必要性；3、建设规模及工程方案；4、场址选择；5、环境保护；6、节能减排；7、劳动安全与消防；8、项目实施进度；9、项目投资估算及资金筹措；10、项目财务评价11、项目社会效益评价可行性研究报告编制原则1、因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾发展。本着“适用、经济、够用、适度超前”7、的原则，确定建设规模。2、项目建设节约用地，少占、不占耕地和农田。3、根据实际情况，合理确定项目建设方案，符合征地拆迁安置的政策需求，在完善建筑功能的基础上，保证建筑的安全、适用、经济、美观。4、方案设计要求建筑布局通透，分区明确，为用户提供多样化的选择。5、执行国家颁布的相关法规、技术标准及相关各类规范，执行国家和地方有关节能、环保、消防的规定、标准和规范。1.4项目提出理由和意义赣州市位于江西南部，根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位，与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市理念。上世纪90年代特别是新世纪以来，随着铁路、高速公路的建设，新机场的搬迁，赣州日益成为赣粤闽湘边际地8、区的交通枢纽，成为珠三角北上、长三角南下、闽三角西进的大通道。在2009年的国际金融危机中，历经五年磨剑的十大体系建设，大力贯彻落实省委常委、市政府对十大体系提出的“三个围绕，一个继续”（围绕转变经济发展方式、围绕优化发展环境、围绕提供政府效能，继续推进物质载体建设）和“三个形成”（形成载体、形成机制、形成环境）指示精神，围绕“保企业就是保发展”这一主题活动，携手企业化解危机。赣州改革开放以来经济社会得到持续的发展，新世纪以来发展速度尤为明显。1.5主要技术经济指标项目范围：包括主体土建工程、安装工程（强、弱点，给排水，消防等）、景观绿化工程。表1-1 主要技术经济指标汇总表序号项 目单位技术9、经济指标备注一项目总用地面积M213973.73二项目总建筑面积M218543.971其中：综合楼M213323.902厂房M25220.07三建筑物基底面积M23867.90四建筑物层数、总高度12层55.5米五结构形式框架结构六容积率1.32七建筑密度%27.68八绿化率%46.11九停车位辆50十项目总投资万元2532.04十一资金筹措万元2532.04贷款1200万元1.6主要研究结论1、本项目选择符合城市总体规划要求，建设场地具有交通便捷、办公方便的优越性，项目具备良好的建设环境。2、项目建成后，能极大的提高赣州市经济技术开发区的经济效益，从而为赣州市经济的发展做贡献，同时具有积极的10、社会效益。3、本项目已做了大量的前期准备工作，项目建设无论是从办公服务功能、项目选址、配套设施、建设标准上，还是客观需求上，都是可行的。总上所述，改项目符合国家政策和行业发展要求，从社会需要、技术要求和环境效益等方面均具有现实意义，项目建设条件具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，建议尽快组织实施。第2章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设的背景赣州市位于江西南部，地处东经11354-11638，北纬2429-2709之间，处于中亚热带南缘，属于典型的亚热带湿润季风气候，森林覆盖率为74.2%。赣州东接福建三明和龙岩，南至西南临广东梅州、河源和韶关，西靠湖南郴州，北连江西吉安11、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。赣州市是江西最大的行政区，下辖2区2市15个县，总面积3.94万平方千米，总人口845.69万人，其中市辖区56.91万人（非农业人口36.19万人），人口自然增长率8.11。耕地面积29.29万公顷，有林地面积271.3万公顷，森林覆盖率为74.25。赣州市交通便利，区位优势明显。境内公路、铁路、水运和交通设施齐全，构成了立体化的交通网络。公路运输已基本形成以市区为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，目前已初步建成快速交通骨架网：赣粤高速、大广高速、蓉厦高速、赣韶高速、环城高12、速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速公路等。已建成的京九铁路复线、赣龙铁路，正在建设的赣韶铁路，规划中时速350KM/h的昌赣客运专线、昆台高速铁路、赣深客运专线、鹰瑞铁路构成了全市四通八达的铁路网络。赣州站现已开行至北京、苏州、泉州、南昌、龙岩、井冈山等地的始发列车，通达全国各大中城市。按4D级规划的赣州黄金机场现为江西第二大机场。 赣州黄金机场能满足波音757、空客A320等机型起降，目前已开通飞往北京、上海、广州、深圳、重庆、厦门、南昌 等地的航线，赣州还被列为中国首个支线航空发展试点城市，引进全国地级市首家航空公司基地。赣州水运与长江相连，可直通沿海各港口。近些年，赣州市全面推进“对接长珠13、闽，建设新赣州”发展战略，进一步优化发展环境，提升发展水平，增强发展后劲，全市国民经济、社会事业快速发展，城市面貌发生巨大变化，正成为中部崛起的璀璨明珠。工业在国民经济中的主导地位已经凸显，农业的基础地位继续加强，传统服务业繁荣兴旺，旅游、通讯、房地产等新兴服务业迅速发展。城市化步伐加快，推进旧城改造，拓展中心城区规模。2009年全市主要经济指标均位居江西省第二位，其中国民生产总值（GDP）达940亿元，比上年增长12.8%； 财政总收入达到111亿元，地方财政收入达到68.09亿元，同比分别增长11.1%、22.8%； 全市财政支出突破200亿元，达到208.24亿元，增长32.5。社会消费14、品零售总额316亿元，增长18.5。全年实际利用外资8.80亿美元，增长6.02%，占全省总量的22%。实际引进内资230.75亿元，增长10.25%。城镇居民人均可支配收入12900元，增9.0，农民人均纯收入3870元，增长8.4。规模以上工业完成增加值达233.15亿元，同比增长22.3%。至2009年12月末，全市金融机构本外币各项存款余额1129.46亿元，比年初增加242.55亿元，同比多增85.91亿元，增速为27.35%；各项贷款余额为637.51亿元，比年初增加211.07亿元，同比多增117.63亿元，增速为49.50%。赣州经济技术开发区位于赣州市中心城区的西南部，于2015、10年3月21日经国务院批准为国家级开发区，现辖4个镇1个街道办事处，辖区总面积219平方公里，常住人口26万。区内设有国家级赣州出口加工区、赣州香港工业园、赣州综合物流园区、国家钨和稀土新材料科技兴贸创新基地、江西省钨和稀土产业基地、台资企业转移承接基地。2.2项目建设的必要性适应新时代发展的需要根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位，与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念，将赣州市建成赣粤闽湘四省通衢的区域性现代中心城市。其凝聚力和辐射力极大增强，非常适合创业和居住；产业集聚，结构优化；文化内涵丰富，交通便捷，功能完善；生态环境优美；自然、人力资源丰富。为抓住这个大好时机16、，提升自身竞争力，更好的服务于社会，促进社会经济发展，同时提高企业自身效益。第3章 建设规模3.1建设规模测算依据及建设规模的确定本项目综合楼作为管理及工作人员办公场所，厂房作为生产及仓储场所，其用房规模主要根据使用单位的实际工作需要来确定，并兼顾企业的长远发展规划目标。用房包括：办公用房、公共服务用房、设备用房、生产及仓储用房和附属用房。各类用房的内容如下：办公用房，包括一般工作人员用办公室和领导人员办公室。公共服务用房，包括会议室、接待室、卫生间、警卫用房、公寓等。设备用房，包括电梯机房、变配电房等。生产及仓促用房，包括厂房、仓库等。附属用房，包括汽车库、人防设施、消防设施等。根据有关规定17、，汽车停车设施应包括地面停车场和地下车库。应注意节约用地，建设应充分考虑社会停车需要，充分利用地下室。项目的建设低点应选择在交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好、有利于安全保卫和远离污染源的低点，所需建设用地面积应根据当地城市规划确定的建筑容积率进行核算，绿化应符合当地城市有关基地绿化面积指标的规定。根据以上及有关规定，并按照使用单位的实际使用需要，拟建综合楼的拟定总建筑面积约为13323.90平方米，厂房总面积约为5220.07平方米。建设规模方案必选建议项目建设单位采用公开招标方式，选择不少于三家设计单位为项目建设各做1个建筑设计方案进行必选。本可研报告技术方案可作为各设计单位制定设计18、方案的控制性条件，允许结合项目实际情况进行调整。然后聘请有关方面的专家、领导、部门对多个方案进行必选。经对各设计方案的技术及经济指标进行综合比较，最终确定最佳设计方案为项目的实施方案。推荐建设方案建设理念：1、设计理念先进，具有一定的标志性，建筑风格能将现代和环保理念融为一体。2、功能设置、设备配备应满足单位办公、客户服务的需要，并具备一定的前瞻性。3、建筑装饰应遵循简朴庄重、经济适用原则，兼顾美观和地方特色。一般办公用房等应采用中等装修，主要入口、电梯间、重要会议室等可采用中高级装修。工程功能：项目建设将xx综合楼进行合理的功能分区，极大的满足xx综合楼的办公条件，实现集中办公、统一管理，流19、水作业的“一条龙”管理，为客户提供满意的服务。本项目应结合基地地形地势，并结合当地历史文化特征及都市现代发展理念，在空间布局、相关建筑群体结合，以及建筑结构、配套设施、绿化布置等方面，即打造建筑平面布置紧凑，又是一个高低错落，丰富空间效果，形成舒展优雅的建筑造型。第4章 场址选择4.1场址现状场址地点根据赣州市国土资源局与xx签订的土地出让成交确认书：拟建的xx厂区位于赣州市经济技术开发区，为国有储备土地，具体位于105国道西侧与潭东五路（原潭东三路）南侧十字交汇处，目前已完成征地拆迁工作。场址土地权属及占地面积该地块是通过公开挂牌出让活动取得的国有土地使用权，权属无争议。xx厂区建设用地面积20、13973.73平方米，拟建xx综合楼及厂房基地面积3867.90平方米。4.2场址基本条件地形地貌赣州市经济技术开发区属于低丘陵地带。本项目位于潭东镇潭东五路（原潭东三路）南侧与105国道西侧的十字交汇处。经人工整平后地势平坦。工程地质条件水文地质条件周边建筑物与环境条件项目建设场地位于50米宽105国道旁，交通便捷，环境适宜，布局公共服务设施的各项条件较好。交通条件新建的xx厂区紧挨50米宽105国道，建筑材料运输十分方便。社会环境条件xx厂区的建设对促进该地区的经济发展和创造就业岗位有积极意义，同时能够带动周边服务行业的发展，群众对此深信不疑，在项目前期工作特别是征地拆迁工作中得到了当地21、群众的大力支持。公共设施条件项目场地水、高压电、生产生活用低压电等公共设施均已到达，公共设施较为完备。征地拆迁条件项目用地位于赣州市经济技术开发区，土地出让时已由政府完成征地拆迁工作，目前地块内不存在拆迁安置情况，也无任何建筑物，当地群众对xx厂区的建设十分支持，不存在阻碍施工的因素。施工条件本项目土建所需材料全部由xx综合楼项目部自行采购。所需的砂、石、水泥由本地生产供应，钢材由当地钢材市场购入。赣州市有大型的建材市场，建筑材料在本地区均有相应的厂家供给。本项目所需建材主要采用公路运输，且运距较短，项目所在地路网发达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。项目施工将进行公开招标，赣州市区域22、内具备建筑施工一级以上资质的企业有数十家，因此具备择优选取施工单位的条件。综上所述，拟建项目场地地理布局合理，交通便利，水文地质条件优良，公共设施齐全，施工条件具备。地块特征完全满足使用单位建设厂区的条件。第5章 建筑工程技术方案5.1设计依据与原则设计依据1、xx综合楼和厂房建设项目的可行性研究委托书；2、赣州市规划部门提供的用地规划许可；3、设计规范、标准：房屋建筑制图统一标准GB/T50001-2001建筑制图标准GB/T50104-2001高层民用建筑设计防火规范GB50045-2005民用建筑设计规范GB50352-2005办公建筑设计规范JGJ67-2006公共建筑节能设计标准GB23、50189-2005建筑地基基础设计规范GB50007-2002混凝土设计规范GB50010-2002建设结构荷载设计规范GB50009-2001城市规划基本术语标准GB/T50280-98建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005民用建筑热土设计规范GB50176-93设计原则1、本项目的建设应符合赣州市经济技术开发区规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。2、本项目建设应坚持后勤服务社会化的改革方向，充分利用社会服务设施。公共服务和附属设施，应统一规划、集中管理、共同使用。3、本项目的建24、设应满足使用单位对建筑功能、整体建筑效果等的要求。4、本项目建设应从严执行国家有关建筑设计的标准、规范的规定。5.2功能划分与总体布置功能划分为满足使用单位的功能要求，做到分区合理、流线通畅，方便来访人员咨询、办事，又便于企业内部沟通管理。xx综合楼及厂房布置应按照基地地块特征和周边道路布局、沿基地地形顺势布置，力求做到与周边环境相协调，建筑物座向尽量采用南北相布置，以利于建筑物市内通风采光，节约能源。根据企业自身内部管理和对外贸易及交流的功能要求，xx厂区分为办公用房及公共服务用房（办公室、会议室、接待室、卫生间、警卫用房、公寓）、设备用房（电梯机房、变配电房）、生产及仓储用房和附属用房（汽25、车库、人防设施、消防设施等）。项目总体布置1、总平面布置2、平面设计3、立面设计4、坡面设计5、垂直交通设计建筑单体根据不同功能特点和办公人员人数、外来办事人员人数的估算，运用楼梯及电梯组织人流、物流。大楼设电梯二部（一部客梯，另一部客梯兼消防电梯），电梯设置在建筑物右侧靠产品展示厅，电梯出口设置在首层。6、无障碍设计7、各层平面功能布置一层为产品展示厅，接待室，大堂，值班室，消防控制室等；二至三层为贸易部，销售部；四至七层为办公；八至十一层为公寓；十二层屋面为办公；各层均设置公共卫生间、电梯出入口、紧急疏散楼梯和共用消防前室等。结构方案设计1、工程设计采用的规程规范建筑结构荷载规范GB27026、09-2001混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑抗震设计规范GB50011-2008建筑地基基础规范GB50007-20022、自然条件风荷载：基本风压Wo=基本雪压：建设场地类为类，场地地质稳定，适宜进行本项目的建设。3、结构选型A、基础选型本工程基础拟采用桩基础，地下车库底板采用梁板式底板，地基基础设计等级为乙级，本工程桩基拟采用机械钻孔灌注桩。B、抗侧力体系本工程地上12层，地下1层。采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，建筑结构安全等级为二级，设计结构合理使用年限为50年。结构抗震设防烈度为7度，抗震设防类别为乙类框架，剪力墙的抗震等级为三级。C、楼盖体系地下车库顶板及地上27、楼盖采用主次梁楼盖体系。D、沉降缝主要建筑材料和强度等级1、混凝土构建混凝土强度等级见下表：序号构建名称及范围砼强度等级砼抗渗等级1基础垫层C152地下室底板C30S73地下室顶板C354六层以下梁、柱C355七至十二层梁、柱C306各层板、构造柱、过梁C252、钢材：钢筋：直径8,HPB235钢，10直径25,HRB335钢，型钢、钢板等：Q235B钢。3、焊条：HPB235钢筋，Q235B钢焊条：E43系列；HRB335刚劲焊条：E50系列；4、砌块和砂浆：加气混凝土砌块，容重不大于11.8KN/m3,强度等级不小于MU7.5,砂浆强度等级不小于M5.0。辅助工程辅助工程包括停车场、公测、28、绿地及景观等。厂区内部绿化系统主要为开放绿地以及道路行道树，建筑周边零散用地绿化设计进行植物的选择及搭配时充分考虑各种自然芳香的特色及融合，形成点、线面结合，草坪、灌木、乔木相间的绿化系统。使来办事人员能更真实深切地体会到安详的、欢乐地、亲切的气息。3、停车场设计地面停车场在综合楼与厂方间的空地上用草坪砖铺设既满足车辆停放要求又能起到美化、绿化环境的效果。地下停车场在地下一层满足大楼设备用房的基础上，考虑尽可能多的布置地下停车位和地下车道，节省地上停车场空地面积，达到节约宝贵的土地资源、提高土地利用率的目的。第6章 环境影响评价6.1采用环境保护保护标准环境空气质量标准GB3095-1996污29、水综合排放标准GB8978-1996大气污染物综合排放标准GB1629-1996城市区域环境噪声标准GB3096-936.2主要防护措施主要污染项目建设期间的主要污染：1、噪声污染：主要是施工机械设备运行时发出的噪声，主要是夜间施工对周边居民产生一定的影响。2、建筑垃圾：施工时产生的建材废弃物，对手边环境可能造成一定的影响。3、粉尘：土石方施工时可能产生少量的粉尘，对周边环境可能造成一定的影响。项目运营期间的主要污染：1、生活污废水：本项目运营期间主要污染是生活污废水。根据环保要求，生活污水先进入化粪池处理，而后排入区内污水管网。2、生活固体垃圾及办公废纸等杂物：公寓生活及生产办公产生的生活固30、体垃圾由大楼卫生员负责分类收集，或回收，或交垃圾中转站处理。环境保护防治措施项目建设过程中的环境保护项目建设时应根据环保有关规定要求，结合项目所在地地理因素，制定相应的环保措施，以防止或减轻粉尘、噪声、建筑垃圾等对周围环境的污染和危害。项目竣工后，应立即修复在建设过程中受到破坏的环境。项目运营时的环境保护1、污废水治理措施本项目废水主要为办公、生活产生的生活污废水，生活污废水通过化粪池处理后排入城市污水管网，污废水应与雨水分流。2、固体废弃物的防治措施固体废弃物包括各种生活办公垃圾，首先应尽量不用一次性餐盒、塑料袋等垃圾，产生的生活垃圾由卫生保洁人员随时进行分类清理，回收利用或由环卫部门清运。31、3、在本项目建筑间的空地上拟建设绿地，改善周边空气的质量，营造舒适的办公环境。本项目为营造以个优美、轻松的办公环境，在建筑物周边进行绿化设计，用以美化环境和净化空气。本项目xx综合楼及厂房设有专职的环卫打扫人员，负责综合楼及厂房的环境保护和垃圾处理的实施和监督工作。6.3对周边环境的影响1、拟建项目的建设不会造成地下水位下降、地面沉降等地质、水文影响。2、拟建项目位于经济技术开发区内，不存在森林和植被破坏影响野生动植物生存和繁殖的问题。3、拟建项目周边无自然保护区、风景旅游区，故不存在对自然景观的影响。4、拟建项目不会污染突然，也不会造成水源枯竭等问题。6.4环保设施和投资在xx综合楼及厂房建32、设的同时，必须考虑生活污废水的处理和排放措施。要充分考虑大楼办公人员，来访人员密集的特点，满足设计要求，并做好与经济技术开发区排水管道的衔接工程。第7章 节能减排7.1我国节能现状能源短缺已成为当今世界的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注，合理利用能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。我国目前能源的利用水平远低于发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能潜力很大。企业的节能是一项系统工程，首先应该从增强员工的节能意识入手，强化科学管理，建立健全能耗管理体制，对现有工艺和设备实施节能技术改造，推广新工艺、新技术、新设备，提高自主创新能力，系统节能，技术节能和管理节能并举，进而提高能源利用33、率，促进节能工作向纵深发展。7.2相关规范规定关于加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理工作的实施意见（建设部建科2007245号文件）民用建筑热工设计规范GB50176-93夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001公共建筑节能设计标准GB50189-2005外墙外保温工程技术规范JGJ1442004采暖通风与空气调节设计规范GB500192003现行的其他相关法律法规及规范规程7.3节能措施本项目的主要能源消耗是电能，拟采取以下节能措施，以达到最大限度的节约能源的目的。1、项目的设计和建设中，根据相关节能法规，采用节能型新技术、新工艺、新材料，建筑外墙进行外保温，屋面采用保34、温隔热，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。2、综合楼及厂房的朝向应尽量采用南向，即能保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度，同时还可以避免盛夏灼热的阳光射入室内。3、门为木质夹层门，窗户采用喷钢中空和真空玻璃窗，以达到节能的效果。4、室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声光控装置，以节约电能。5、选用国家规定的节能设备。6、定期对各类设备、管道、器具等进行检修维护，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少浪费。7、落实国家关于公共建筑节能的工作制度：要求工作人员尽量少用空调等耗能设备，建立节能监督制度，坚决做到白天办公布开灯，气温50C以上、300C以下不开空调，夏季空调运行温35、度设置在260C以上，以节约能源。7.4节水措施1、增强办公、生产人员及来访人员的节水意识。通过各种经济和行政管理措施的实行，不断增强人员的节水意识。2、推广节水型设备。包括节水龙头、节水大便冲洗器、节水淋浴器和其他节水设备。3、采取措施减少剩余水压。可以采取分区供水、设置减压阀、减压孔板、节流塞等措施减少剩余水压，起到节水作用。4、提高管道材料、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位，不仅能取得显著的经济效益，还能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，更能减少污水排放量，保护环境，取得较好的经济效益、社会效益和环境效益。第8章 劳动安全卫生与消36、防8.1劳动安全卫生劳动安全卫生影响因素及危害程度1、根据建筑工程安全生产达标及考核标准使用手册的相关规定，在项目建设中的职业危害主要为影响施工的安全因素。如施工方法不当、操作流程不当、未按规定穿戴安全设备进场施工等。2、项目在建设和运营过程中无产生高温、高压、易燃、易爆、辐射、振动、噪声的隐患，对操作者、受服务人员不存在健康影响的问题。3、有害物质主要是生活污废水，要求收集池做到封闭。无需其他防护方案及安全检测设施。安全卫生措施安全卫生是本项目项目管理不可或缺的重要部分，在项目建设时应高度重视，消除不安全因素对人体健康的危害，对建设期的建设人员及建成后的使用人员一个安全、洁净的工作环境。为达37、到安全卫生的目的，本项目采取的安全卫生措施主要如下：1、按照国家规定和各类安全标准和设计规范，根据综合楼及厂房的工作特点，项目中的办公设备选型及安装、电气安装和危险设施建设均应符合安全规定及标准，确保使用安全。2、对可能发生的触电、火灾等事故应加强防范措施，所有电气设施的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求。3、定期检查、检验安全卫生措施的实施效果，建立安全卫生档案。定期对职工进行身体健康检查。4、严格执行卫生消毒制度。定期喷洒药剂进行消毒。5、各功能区设有流动水洗手设备。流动水活动开关采用感应式既能节水，又环保卫生。6、建筑物内应定时通风换气，必要时进行空气消毒。7、地面应及时清扫。8.38、1.3劳动安全与职业卫生机构项目建设期间，建设单位组织成立项目建设安全领导小组，由业主、施工方、监理方分别派员参加，并有专职的安全监督管理员，负责项目建设全过程的安全管理，对施工过程中的突发安全事故应有安全预案。施工现场派驻日常质量、安全监测检验人员，负责项目建设期间工程质量的监督，确保项目安全高质量的建成。项目运营期间，应建立日常的安全卫生管理制度，还应制定服务快捷的应急服务机制。8.2消防遵循“预防为主，防治结合”的消防工作方针，针对高层建筑发生火灾的特点，立足自防自救，采用可靠的防火措施，做到安全适用、技术先进、经济合理。设计依据建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防39、火规范GB5004595（2005版）建筑防排烟技术规程DGJ08-88-2006汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97消防总体设计本工程为一类高层建筑，大楼地上部分每层设一个防火分区，办公及公共区按规范要求均设计自动喷水灭火系统，楼上人员通过两侧的楼梯疏散，甲级防火门设在电梯与防烟疏散楼梯共用前室处。主要疏散路线的地面或靠近地面的墙面上设置发光疏散指示标志。根据高层民用建筑设计防火规范中规定，本大楼防烟楼梯间、消防电梯前室或合用前室自然排烟条件良好，为安全考虑，可设置独立的机械加压送风防烟设施。在地下层设消防总控制室，内设火灾报警控制器，消防设备联动控制柜，火灾事故广播通讯柜40、。在建筑物各层设火灾探测器、声光报警器及手动报警按钮等设备。扬声器置于楼内的公共场所，在楼内主要出口处均应设置消防电话插座孔。火灾自动报警系统的接地与建筑物防雷接地共用，接地电阻实测不能大于1欧姆，消防控制室的供电为双回路电源，消防控制设备自带备用直流电源。室内消火栓1、消防用水量：根据高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版），室内消火栓用水定额为40L/S，火灾延续时间按3H计，火灾次数为一次，则一次灭火用水量为432m3，消防水池设计容量为450m3。2、消防系统：室内消火栓管网系统独立设置，管道布置成环状，并设置独立的水源。系统才用常高压消防，能保证最不利点消火栓和自动41、喷水灭火设备等的水量和水压，楼顶不设消防水箱。3、地下室设二个防火分区，地下室设自动喷水灭火系统。在地下消防泵房内设有智能型消火栓加压泵2台，1用1备。室内消火栓管道成环状布置，消火栓艰巨不大于30米，且保证两股充实水柱同时达到室内任一点。在每层均设有带消防卷盘的消火栓。每个消火栓均设有启泵按钮。消火栓系统设水泵接合器两套。本项目建筑火灾危险等级为中危险级：级。自动喷水强度为8L/minm2,持续喷水时间为1h，最不利点喷洒水头工作压力为0.1MPa.均采用680C闭式喷头。自动喷水灭火系统采用一个供水分区。地下室设智能型喷淋泵3台，2用1备。湿式系统与预作用系统共用一套消防泵，泵后分别接各自42、系统的报警阀。每层均设有水流指示器，在喷淋李冠的顶端设自动跑气阀。自动喷水魅惑系统水泵接合器两套。采用智能型二总线制火灾自动报警联动控制系统装置。火灾自动报警联动控制系统采用集中区域报警控制形式。火灾自动报警控制器的值班室设置直通电话。地下室的消防泵房每套系统均设有DN80的放水阀门和巡检回流管。消防泵房内设有集水坑。集水坑内设有1台液位控制的潜污泵，其有效容积按5min流量设计。消防泵房内的消防泵均由吸水主管上吸水，吸水管的流速控制在1.0-1.2m/s,水泵出水管的控制流速在消防水池贮存室内消防用水量3小时，自动喷水灭火系统用水量1小时，考虑DN200进水管连续补水3小时，水池中共贮存消防43、水量450m3。8.2.4灭火器及喷淋根据建筑灭火器配置设计规范，在必要部位设置磷酸铵盐干粉灭火器。建筑各层廊道、各办公单元、会议室等按照高层民用建筑设计防火规范的要求安装喷淋设施，喷淋管道单独设置。室外消火栓根据高层民用建筑设计防火规范，本工程室外消防用水量30L/s，室外消火栓给水管网与生活给水管网分开铺设，室外消防管网布置成环状，按规范环网上适当位置设室外消火栓，消火栓之间的最大距离不能超过120米。其他消防措施和设施方案其他如建筑物间距、建筑物内部道路畅达、宽度及安全出口数量、消防车道净空等都应符合高层民用建筑设计防火规范的要求及遵循当地消防部门的指示。第9章 项目实施进度9.1项目建44、设期本项目建设工期为12个月。9.2施工进度计划本项目施工计划如下：项目资金申请及可研批复： 2010年8月；初步设计及批复阶段： 2010年9月；施工图设计及审查等阶段： 2010年10月；项目招投标阶段： 2010年10月；项目土建施工阶段： 2010年10月2011年5月；设备采购、安装阶段： 2011年5月2011年6月；项目调试： 2011年7月；项目预验收： 2011年7月；详见下表：50项目实施进度计划表 时间（月）项目2010年2011年 8 9101112 12 3 4 5 6 7项目资金申请及可研批复初步设计及批复阶段施工图设计及审查等阶段项目招投标阶段项目土建施工阶段设备45、采购、安装阶段项目调试项目预验收第10章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算范围xx厂区工程可行性研究报告投资估算包括：xx综合楼、xx厂房、总图三大部分；包含建筑、设备、安装三个专业。xx厂区工程可行性研究报告估算总投资2532.04万元。其中工程费用2163.48万元，其他费用215.07万元，预备费118.93万元，建设期贷款利息34.56万元。10.2 编制依据1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）2）投资项目可行性研究指南（试用版）3）江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表2004年；4）江西省市政工程消耗量定额及统一基价表2006年；5）江西省安装工程消耗量定额及统一基价表20046、4年；6）江西省装饰工程消耗量定额及统一基价表2004年；7）江西省建设工程计价方法8）本项目设计图纸9）当地类似工程造价资料10）建设单位提供的其他资料10.3 投资估算1）本项目总用地面积13973.73m2。总建筑面积18543.97 m2，其中：xx综合楼13323.90 m2，xx厂房5220.07 m2。总基底面积3867.90 m2,容积率1.32，建筑密度27.68%，绿化率46.11%，停车位50个。2）建筑工程费、安装费本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，单位工程造价采用本地同期同结构建筑单位工程评价造价，经调查测算，并查阅赣州市当地建设行政主管部门公布的相关造47、价数据指标，得出本工程的相关平均造价。3）工程建设其他费（1）本项目使用的土地已为建设单位所有，本工程相应的土地使用费按0.00计取；（2）建设单位管理费，按财政部“关于基本建设财务管理规定的通知”（财建2002394号文件），按项目总投资1.2%计取；（3）报建规费按赣州市人民政府办公厅“关于调整赣州市中心城区房屋建设和市政工程报建综合收费项目及标准的通知”（赣市府办字200760号文）一半记取。包含市政公用设施配套费、防空地下室异地建设费、施工噪声排污费、建筑工程质量监督费、墙体材料专项基金、新建建筑物防雷装置验收费、白蚁防治费、散装水泥专程基金；（4）可行性研究费按项目前期工作咨询收费暂48、行规定（计价格19991283号文件）计取；环境影响咨询费按国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知精神计取；勘察设计费工程勘察设计收费管理规定（计价格字200210号文件）的相关规定，参考市场行情计取；（5）施工图审查费按目前市场执行标准计取；（6）建设监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号文件）的相关规定计取；（7）工程招标代理费按国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号文），综合考虑累进制方法计算；4）预备费预备费由基本预备费和涨价预备费两部分组成。基本预备费按工程费用、工程建设其他费用之和的5%计算；49、涨价预备费按国家发改委投资19991340号文规定，投资价格指数为0，本工程不计涨价预备。5）贷款利息银行中长期35年（含5年）贷款利率按5.76%计。10.4 投资估算总表投资估算见表表10-1。 10.5 资金筹措本项目建设共需资金2532.04万元，资金来源分企业自筹、国债资金、银行贷款两部分。其中银行贷款1200万元，企业自筹1332.04万元。表10-1 xx厂区估算总表序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其它费用合计(万元)投资比例(%)单位造价（元/m2）1 工程费用2163.48 85.44%1.1 xx综合楼1678.94 66.31%1260.10 土建工程6650、6.20 666.20 26.31%500.00 内外装饰装修工程466.34 466.34 18.42%350.00 给排水工程（含室内外管网）79.94 79.94 3.16%60.00 消防给水及消防控制工程66.62 66.62 2.63%50.00 通、排风工程79.94 79.94 3.16%60.00 变电工程（含高低压开关柜）100.00 100.00 3.95%建筑电气工程（含室内外照明设备）73.28 73.28 2.89%55.00 智能建筑工程（含综合布线）66.62 66.62 2.63%50.00 电梯工程（2台）80.00 80.00 3.16%1.2 xx厂房451、44.12 17.54%850.78 土建工程208.80 208.80 8.25%400.00 内外装饰装修工程78.30 78.30 3.09%150.00 给排水工程（含室内外管网）28.71 28.71 1.13%55.00 消防给水及消防控制工程26.10 26.10 1.03%50.00 通、排风工程26.10 26.10 1.03%50.00 变电工程（含高低压开关柜）50.00 50.00 1.97%建筑电气工程（含室内外照明设备）15.66 15.66 0.62%30.00 智能建筑工程（含综合布线）10.44 10.44 0.41%20.00 1.3 总图40.42 1.652、0%40.00 道路工程、地上停车场25.26 25.26 1.00%25.00 景观绿化工程15.16 15.16 0.60%15.00 2 工程建设其他费用215.07 8.49%2.1 土地使用权费0.00 0.00%2.2 建设管理费72.14 2.85%建设单位管理费39.69 1.57%按总投资1.2%工程建设监理费32.45 1.28%按工程费用1.5%2.3 前期工作费96.38 3.81%可行性研究费4.96 0.20%按总投资1.5环境影响评价1.40 0.06%1元/m2招标代理、工程量清单编制费8.65 0.34%按工程费用4招标交易费0.87 0.03%按工程费用0.53、4项目整体性批报建费80.50 3.18%按政府收费一半2.4 勘察设计费37.09 1.46%按市场价20元/m22.5 工程保险费6.49 0.26%按工程费用32.6 施工图审查费2.97 0.12%按设计费用8%3 预备费118.93 4.70%3.1 基本预备费118.93 4.70%按5%计取3.2 涨价预备费0.00 0.00%4 建设期利息34.56 1.36%年利率按5.76%5 项目总投资2532.04 100.00%第11章 财务评价11.1 评估依据及方法本项目经济评价是按照国家计委制定的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及其他有关文件的规定进行编制的。根据建设项目经54、济评价方法与参数（第三版）的规定，经济评价分为财务评价和国民经济评价。本工程产生的效益除一部分可以定量分析外，其他往往表现为许多难以用货币量化的社会效益。根据本项目的特点，仅对本项目进行财务评价。11.2 财务评价财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的财务可行性。 资金筹措本项目建设共需资金2532.04万元，资金来源分企业自筹、国债资金、银行贷款两部分。其中银行贷款1200万元，企业自筹1332.04万元。企业自筹资金1332.04万元，占项目总投资的52.61%，其中1296.48万元用于建设投资，35.56万元55、用于偿还建设期贷款利息。银行长期贷款1200.00万元，占项目总投资的47.39，全部用于建设投资，贷款年利率为5.7611.2.2 收入预测本工程建成后，办公楼和厂房主要用于出租。根据赣州市办公楼及厂房出租行情，结合工程所在地理区位，本工程租金拟定为：厂房一层为20元/(m2月)，厂房二层为15元/(m2月)，办公楼为22元/(m2月)，工程建成后年收入为461.37万元。11.2.3 成本费用预测1）固定成本（1）固定资产折旧费：本项目固定资产折旧按直线法折旧，折旧年限30年，回收残值按固定资产的10计，年折旧费为75.96万元，固定资产残值为253.20万元。（2）修理费：按平均折旧的856、%计，年修理费为6.08万元。2）变动成本（1）直接成本直接成本由水费、电费、工资福利组成，其中年水费为1.11万元，年电费为1.34万元，年工资福利为9.0万元。（2）管理费用本项目实施后的管理费包括项目正常运作管理所需的公司经费、工会经费、职工教育培训经费、保险费、交际应酬费等，按年销售收入的4.0%计取。（3）按年销售收入的2.5%计取。（4）变动成本变动成本=直接成本+管理费用+销售费用，历年变动成本详见附表3：损益总表。11.2.4 营业税金预测各项收入均缴纳营业税及附加税，项目销售税及附加为营业税、教育费附加费、城市建设维护税。按营业税5%，教育费附加费率3%，城市建设维护税率7%57、，综合税率5.5%，得历年税金详见附表3：损益总表。11.2.5 财务分析指标及结论1）内部收益率（FIRR）=13.32%IC=12%。2）财务净现值（FNPV）当折现率i=10%时，FNPV=664.97万元0。3）静态投资回收期8.35年（含建设期1年）。详见附表5：现金流量表 敏感性分析由于本项目经济评价所采用的数据，大部分来自估算和预测，存在一定的不确定性。为了分析预测项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，并确定其影响程度，需进行敏感性分析。1）敏感因素根据本项目的特点，本项目的主要敏感因素是租金、投资和经营成本。2）分析方法项目采用单因素的分析方法，分别考察以上因素提高10%58、和降低10%时对财务内部收益率和净现值的影响程度。3）分析结果对该项目进行所得税后全部投资进行敏感性分析，基本方案内部收益率13.32%，财务净现值664.97万元。其结果详见附表6：敏感性分析分析表。结论分析从敏感性分析表中可以看出，内部收益率跟租金成正比例，而跟建设投资和经营成本成反比例。因此，当建设投资或经营成本提高时，要相应地提高收费标准以确保项目获得预期效益；反之也可以通过降低建设投资或经营成本来达到降低收费标准或提高经济效益的目的。 盈亏平衡分析1）盈亏平衡点盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目对产量变化的适应能力。以生产能力利用率表示该项目的盈亏平衡点（BEP），其计算公式为： 59、BEP= 100%=23.39%2）结论分析计算结果表明，该项目在达到设计能力的23.39%时，即出租面积为4337.56m2时企业可以保本。由此可以看出本工程抗风险能力较强。11.3 结论从以上的财务评价可以看出，本工程租金拟定为：厂房一层为20元/(m2月)，厂房二层为15元/(m2月)，办公楼为22元/(m2月)，该项目的各项经济指标均达到了本行业基准经济指标的要求。其内部收益率13.32%，高于银行贷款利率5.76%，也高于基准内部收益率12%，具备了一定的抗风险能力和偿还债务能力，从财务评价方面看，该项目是可行的。本项目所产生的效益除一部分可以定量分析，其他往往表现为许多难以用货币量60、化的社会效益，如促进工业生产、发展服务业、改善居民生活条件、改善人民引水水质、提高文化水平、推动技术进步、促进社会劳动生产率等。本报告上面对本项目进行了财务评价，对国民经济评价只进行定性描述。第12章 研究结论与建议12.1研究结论xx厂区（xx综合楼和厂房）项目总投资2532.04万元，建设期12个月。该项目的建设为企业用房工程建设，对加快赣州市经济技术开发区的建设，增加企业竞争力，增加企业效益有一定的作用。综上所述，xx厂区项目是可行的。12.2建议1、项目资金是项目建设的关键，应抓紧予以落实，确保项目能够如期顺利进行。2、本项目的建设目的是为了促进赣州市经济技术开发区建设，提高企业自身市场竞争力，进而促进赣州市繁荣发展。建议相关部门大力支持该项目的建设，为项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使尽快进程发挥效益。3、该项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理，减少施工对环境的影响。4、该项目地处赣州市经济技术开发区，在施工中确保安全的同时，应注意文明施工和环境保护，还应注意过往行人、车辆的安全。5、切实加强项目建设的监督、检查和管理，做好项目质量、工期、成本、安全等控制，专项资金必须做到专款专用，确保工程质量和资金效益。