1、江苏省商业街区公寓项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月64可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日主要结论与研究成果一 宏观市场城市定位：现代制造业基地，文化旅游城市市场状况：房地产市场总体需求较大，但未来土地供应量较大，即将进入买方市场。未来市场判断：竞争更加激烈2、，地产市场将进入强者的舞台。二 项目战略及定位 开发战略：市场领先者价值定位：走高端路线 主题定位： 高尚住宅形象定位：城市上空的珍品豪华公寓。风格定位：北欧现代风格客户定位：顶级时尚人士事业有成、拥有雄厚的经济基础；崇尚潮流、懂得享受生活；社交面广、平日聚会活动频繁；重视形象、极为看重自己在他人心目中的地位；有较强的显阔、炫耀心理。产品创新：户型可自由组合，卧室带阳光房，大客厅小卧室，退台空中花园。三 项目功能分区 C1 C2 C3C1区：一栋55层的豪华五星级酒店xx局部4层裙楼商业；C2区：裙楼6层商业一栋塔楼（6 层快捷酒店11层4.9米层高Loft商务公寓）。C3区：一栋33层空中别3、墅裙楼局部两层临街商业。表1-1xx项目C区经济技术指标调整建议 单位：m2项目xxC区位置常州市延陵西路发展商常州xx置业有限公司占地面积17136办公类住宅类商业类酒店类合计C1区11760（xx）280003600096080C2区13120（Loft公寓）7200C3区12880（空中别墅）1500（街铺）14380地上合计13120246402950043200110460地下室42410 合计152870 四、财务评估总开发成本：8574.22万元财务内部收益率（FIRR）：271.43%净现值（FNPV）： 3397.76万元净现值率：45.30%投资回收期：1.33年 盈亏平衡4、点（最低销售率）：54.37%结论：项目财务分析可行。目 录ABSTRACTII摘 要III主要结论与研究成果IV目 录VI第一章 绪 论1第二章 项目概况22.1项目名称22.2开发项目主要建设内容62.3 项目建设的必要性62.4项目合作的有关单位62.5项目建设的自然条件72.6市政基础设施条件72.7可行性研究的目的82.8 可行性研究的依据8第三章 市场调查与分析93.1 房地产投资环境的调查与分析93.2 房地产市场状况的调查与预测32第四章 规划设计方案404.1 项目规划设计要求404.2 主要技术经济指标40第五章 开发建设进度安排及投资估算425.1进度安排425.2 建设5、投资总额425.3 建设投资进度计划43第六章 销售及经营收入测定446.1销售收入估算446.2销售回款计划446.3销售费用及税金测算446.4 销售利润估算46第七章 财务与敏感性分析477.1 赢利能力分析477.2 盈亏平衡分析477.3 售价、成本变动敏感性分析48第八章 主要方案比较498.1 差额财务内部收益率分析法498.2 评分分析法51第九章 结论与建议539.1 结论539.2 建议53附 表55参考文献62致 谢63 第一章 绪 论可行性研究是一种通过详细调查研究，对拟建项目的必要性、可能性以及经济、社会有利性进行全面的、系统的、综合的分析和论证，以便进行正确决策的研6、究活动，是一种综合的经济分析技术。可行性研究的任务是以市场为前提，以技术为手段，以经济效果为最终目标，对拟建的投资项目，在投资前期全面、系统地论证该项目的必要性、可能性、有效性和合理性，作出对项目可行或不可行的评价。可行性研究工作最早是20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行，作为流域开发规划的重要阶段。第二次世界大战结束后，由于科学技术的发展和经济建设的需要，可行性研究在大型工程项目中得到广泛应用，成为投资项目决策前的一个重要的工作阶段。企业是国民经济的细胞。用系统理论来说，企业是整个社会经济系统中的一个子系统，它在生产经营过程中，必须不断地与环境进行人财物及信息的交换。企业能否正常生7、产和运营并取得预期的经济效果，除了与所用技术、管理水平等有关外，主要取决于企业在生产经营过程中，这种与外部环境的交换能否有保证。由此而产生的问题不能等到项目建成后再去考虑，必须在项目投资前就要预先估计和妥善解决，否则就无法实现预期的目标，造成投资浪费。因此在项目投资前，我们必须对项目进行投资前的评估和论证。可行性研究是为项目的投资决策提供依据，是作为资金筹措的依据；同时也为项目实施提供开发经营的方案，作为项目立项审批的依据。本报告是为xx商业街区C区xx项目的投资决策提供参考的依据，整个报告分为四部分，包括项目概况、市场分析、技术分析和财务评价。通过分析本项目，能够掌握可行性研究报告的基本程序8、和方法，具有进行项目评价和投资分析的技能。第二章 项目概况2.1项目名称xx国际商业街区C区xx公寓2.1.1项目地块情况(1)项目地址整个项目位于江苏省常州市的核心商业区，雄踞常州市经济、地理、交通的黄金坐标点，项目东起南大街、西至早科坊、南到西瀛里、北靠延陵西路，整个项目地块呈不等边梯形。图1-1 项目地块位置图(2)地块的现状 地块为“毛地”出让，土地使用权出让时，具有一定的城市基础设施，但征地拆迁补偿工作尚未完成。(3)地块的周边环境 北面项目北面为延陵西路，为常州市区核心主干道，隔延陵西路与项目对望的建筑多为原有低层临街商业裙楼，视线较开阔。因建设年代较早，除部分临街商业铺面装修尚可9、外，整体建筑风格杂乱破旧，景观一般。项目以北延陵西路 南面地块以南为B区，规划建设3层商业、33层住宅的商住楼，越过B区为西瀛里路，京杭大运河相傍于古城墙从项目南侧蜿蜒流过，目前京杭大运河正实施改造，运河景观有所改善。京杭大运河对面主要为河景花园、鹏欣丽都等新建高层楼盘，整体景观较好。项目以南西瀛里 西面项目西面为早科坊路，路西侧临街为几栋老旧多层建筑物及一栋18层楼高的早科坊大厦，临街主要为满足日常普通消费的低档次商业；农贸市场位于街巷内部，比较脏乱；区域内部小巷狭窄错乱、建筑破旧不堪、年久失修，急需改建。项目以西早科坊 东面项目地块东面为扬柳巷，其贯穿南北，将整体地块一分为二，铁市巷、史家10、巷、古城巷作为分支，延伸至地块内部，因项目为旧城改造项目，地块东面保留有多栋旧建筑（嘉业国贸广场、交通银行办公楼、居民住宅等）一定程度上破坏了地块的整体性，也给景观视线带来影响。项目以东杨柳巷 周边道路项目四周道路围绕，延陵西路为常州重要的城市主干道，该路双向六车道，旁边布有宽绿化隔离带及自行车道、人行道，往来车辆频繁；地块以南规划有12米宽混合道路，西瀛里紧靠大运河，交通车辆较少；西面早科坊路连接延陵西路与西瀛里路，双向四车道，路面情况良好；杨柳巷位于地块东侧，道路狭窄，通车少。 资源配套项目位处常州市中心，地块周边教育、医疗、商业、金融、通信等配套十分齐全，五至十分钟步行时间可到达常州主要11、的医疗场所和学校，南大街附近为目前常州最为繁华的商业区域，以及未来项目A、B区大型商业、娱乐场地的推出，将进一步带动该地的购物休闲氛围。 教育建工幼儿园、鸣缂幼儿园、横兴弄幼儿园（规划中）、觅渡桥小学、实验小学、局前街小学、晋陵中学、第二中学、第三中学、省常中等。 医疗第四人民医院、第二医院、中医医院等、口腔医院、疾控中心等。 商业南大街商业步行街、东方商厦、江南商场、泰富百货、五星电器、新世纪商场、国美电器、项目A、B区商业配套等。 娱乐休闲人民公园、京杭大运河、亚细亚影视城、瞿秋白故居等。 金融通信工商银行、交通银行、中国银行、邮政、中国电信、中国移动在地块周边都设有营业厅或办事处。2.112、.2 项目建设单位 项目建设单位名称：常州xx置业有限公司 法人代表：黄俊康 项目建设单位简介：常州xx置业有限公司是一家大型外商独资房地产开发企业，由香港莱蒙鹏源国际集团投资成立。香港莱蒙鹏源集团在香港及中国大陆拥有全资及控股公司10余家，业务涉及房地产开发、零售百货、收购合并等多个领域，拥有20年的商业运营和地产开发经验，参股知名企业 深国投商用置业有限公司，旗下主力零售企业深圳天虹商场有限公司。香港莱蒙鹏源集团有限公司企业：深圳天虹百货集团、莱蒙西溪（杭州）置业有限公司、莱蒙国际（余杭）置业有限公司、腾联（上海）物业管理有限公司、华纳兄弟中国旗舰店及特许加盟商、莱蒙房地产(深圳)有限公司13、常州xx置业有限公司、深圳市水榭花都房地产有限公司、恒利融资(香港)有限公司、莱蒙投资有限公司、深圳市莱蒙商业管理有限公司，在中国及香港地区投资参与开发的房地产项目：香港：鹏利中心、鹏源大厦、冬青道一号、凯途发展大厦、硕基大厦、达隆名居、南区别墅群、康馨园、鹏丽苑、渣甸山别墅；北京：中粮广场、名都园别墅、莱蒙湖别墅；深圳：水榭花都、储备开发用地80万m2；广州： 鹏源发展大厦、侨爱苑；江苏：xx国际商业街区、莱蒙城；浙江：莱蒙沃尔玛商业中心、储备开发土地130万平方米。2.2开发项目主要建设内容C1区：一栋55层的豪华五星级酒店xx局部4层裙楼商业；C2区：裙楼6层商业一栋塔楼（6 层快捷酒14、店11层4.9米层高Loft商务公寓）。C3区：一栋33层空中别墅裙楼局部两层临街商业。2.3 项目建设的必要性 项目建设的背景：常州位于长三角黄金地带，地理区位优越，近几年经济快速稳定增长；当地政府实施积极的招商引资政策，改善投资环境，产业结构日趋合理，成为国内外商家的投资热点；商贸活动日渐频繁，港口物流、旅游观光发展迅速，对外联系不断增强；当地居民生活富裕，人均国民收入不断增加，具备较强的消费支出能力。 种种利好表明当地具备雄厚的经济基础、良好的发展前景、强劲的消费支出能力。常州房地产市场发展迅速，投资规模与市场增量不断扩大；受国家政策影响当地购房主要以居住为目的，炒房投资比例小；当地房地15、产市场空置率不断加大，已出现供大于求现象，未来竞争日趋激烈，地产开发需在强化产品质量的同时，走差异化路线实现突围。项目地处常州市核心区域，交通便利、配套完善，地理位置得天独厚，项目需建成一符合地段价值最大化的物业类型；项目先期商业与精装修公寓销售火暴，实现当地价格新高地，但同时市场反应已出现迟钝，需要新的热点刺激。 项目建设的目的和意义目的：xx国际商业街区是莱蒙鹏源集团花巨资打造的华东首个大型城市体项目，是常州旧城改造的典型项目，它的建设有利于常州城市的发展和繁荣，对于开发商自己的品牌树立起到促进作用。意义：常州是长三角主要的经济城市之一，常州的商业房地产市场活跃，上升空间大，街区的建设有利16、于城市的商业繁荣和经济发展。加速常州成为国际大都市的脚步！2.4项目合作的有关单位项目设计单位：江苏筑森建筑设计研究院项目施工单位：中国第十二冶金建设有限公司项目监理单位：安厦监理项目物业管理单位：常州莱蒙物业管理有限公司2.5项目建设的自然条件2.5.1 地势：常州全境地势低平，水网交织，由西北向东南微倾，长江岸线按微地形结构划分属沿江平原，这一地带系两千年来江潮夹带的泥沙淤积而成，地表冲击物为主，土质为沙性，疏松，海拔在4.5-5.5米，局部达6米，沿江大堤一般高度在6.5-7.5米。2.5.2 水文地质情况：所在地的土壤以夹砂土为主，夹沙土为沿江棉区的主要土种，分布较广，为长江冲积土，全17、剖面泥沙相混，土色灰黄有石灰反应;夹沙土土种表土层较厚，土色黄褐.常州市位于扬子淮地台的下扬子-钱塘褶皱带东部，构造线方向主要为NEE和NE境内西，北部隶属于中生带隆起区的褶皱部分，新构造运动中呈现出差异性升降，在平缓的地面上偶有残丘散布;境内南，东部归属中生带与新生带的坳陷区，堆积较深厚，原由地质构造几乎全部沉没，地势低平，多见湖泊沼泽.区域地层由第四纪全新世地层和晚更新世地层组成，系长江三角洲河口-滨海相冲，湖积物.地面以下约4米为淤积，粉细沙，淤泥质亚黏土和沙土等地层;地面以下50米内以粘土为主，间夹有沙土，一般为粉沙和粉沙夹轻亚粘土，细沙夹层较少;50米以下以中，细砂土为主，偶见粗沙，18、砾石及粘性土薄层。2.5.3 气候：项目地处北亚热带南部湿润气候区，季风盛行，温暖湿润，四季分明，雨量充沛.冬季盛行大陆来的偏北风，以寒冷少雨天气为主;夏季盛行海洋来的东南风，以炎热多雨天气为主;春秋两季为冬夏两季风交替，常出现冷暖，干湿多变的天气.本地区的异常气候，如潮湿，夏秋旱，梅雨，台风，龙卷风等时有出现;多年入梅期在6月16日，出梅在7月4日，台风平均每年1.5次，龙卷风平均三年有一次，冰雹平均每年1次.根据近几年气象统计资料，本地区2000年度平均气温16.5，年均降雨量1121.5毫米，一月平均气温3.7，七月平均气温18.8，年极端最高气温36.6，最低气温零下5.9.由于受江湖19、，河水调节及虞山的影响，光热资源平均高于周围相邻地区，发展农业生产和旅游的资源极为优越.常州市历年平均风速为2.8m/s，主导风为ESE。2.5.4抗震要求: 项目所在地地震基本烈度为7度。2.6市政基础设施条件供水、排水、强电、弱电、煤气、通讯、道路等市政基础设施能满足项目建设的要求。2.7可行性研究的目的为项目投资决策提供依据。2.8 可行性研究的依据 房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号） 国家以及常州市对房地产开发项目取费的规定 各类房地产市场信息资料 常州地区投资环境资料 常州市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点 有关法规、规范和标准第三章 市场调查与分析3.1 房20、地产投资环境的调查与分析3.1.1国家宏观投资环境的调查与分析 政治： 中央政策调控从2003年起，中央对房地产市场实施了一系列调控，尤其是在2006和2007年，更是房地产的“调控年”和“政策年”：金融方面1、04年10月29日，一年期贷款基准从5.31%调到5.58%；2、06年4月28日，一年期贷款基准从2.58%调到5.85%；3、06年6月1日，空置3年以上商品房，不得作为贷款的抵押物；4、06年8月19日，一年期贷款基准从5.85%调到6.12%。5、07年2月，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳。0721、年3月，国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线。07年6月，建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。07年7月，北京市规划委发布北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划。07年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见发布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。07年9月，中国人民银行和银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。07年10月，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金22、后，才能领取国有建设用地使用权证书。 07年10月，发改委和商务部发布外商投资产业指导目录（2007年修订），将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列 土地政策：1、04年8月31日，经营性的土地一律公开竞价出让； 2、05年4月30日，对控制住房销售价格、套型面积等控制性条件，作为土地出让前提条件，并对超出开工日期满1年未开工，征收土地闲置费，满2年未开发的土地则可无偿收回使用权；3、06年6月1日，对虽按合同动工，但开发建筑面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发连续1年的，按闲置土地处理。4、07年由国土资源部发出的通知限定了每宗土地的开发建设年限：原则上不超过3年。这是23、国土资源部首次对土地的开发建设年限进行具体规定 开发政策：1、04年4月27日，房地产开发项目资本金比例从20%增至35%；2、06年6月1日，项目资金比例不到35%，商业银行不得发放贷款； 销售政策：1、05年5月11日，期房禁止转让；2、05年6月1日，2年内交易的二手房全额征收营业税；3、06年6月1日，5年内交易的二手房全额征收营业税；取得预售证的项目10天内必须开盘；购房首付提至3成（自住且90平米以下仍按2层首付）；4、06年7月11日，出台“外资限炒令”；5、06年8月1日，征收二手房转让个人所得税。6、07年实行监控商品房销售2006年6月1日，套型建筑面积90平米以下的住房占24、开发量的70%以上。在人民币升值、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，以住宅为主的房地产开发投资明显加快。2007年，房地产开发投资同比增长8.4个百分点，房地产投资出现反弹。投资大幅度的增长，却没有缓解市场供不应求的矛盾。2007年商品住宅销售面积同比增长近1/4，高于同期竣工面积增幅近20个百分点。根据国家统计局2007年18月房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点： 房地产开发投资增幅上升，住房投资增速有所加快，普通商品住房和经济适用房投资比重提高。今年1-8月，全国房地产开发完成投资1425、277亿元，同比增长29%，同比提高5个百分点。住宅完成投资同比增长30.9%，高于同期房地产投资增幅1.9个百分点。其中，90平方米以下住房完成投资占住宅投资的20.8%，比上半年高1.3个百分点；经济适用住房完成投资占住宅完成投资的4.4%，比上半年高0.2个百分点。 住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低。据40个重点城市信息系统数据显示，各地新审批、新开工住房中，90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离26、“9070”调控要求尚有较大差距。批准预售商品住房套均建筑面积由2005年7月的122.3平方米下降到今年1-8月的106.95平方米，但月末累计可售商品住房套均建筑面积仍高达114.03平方米。2008年，在快速城镇化、居民收入持续增加以及人民币升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我国现阶段房地产市场发展的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的主要问题。同时，今年房地产市场发展中的不确定因素，美国次贷危机的警示和我国政府采取的从紧的货币政策，必将导致房地产开发企业资金紧张。另一方面，提高第二套房贷的首付比例、多次加息，也将导致个人按揭贷款投放量的减少，对市场产生较大影响。 尽管今年的27、房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度是坚定的。专家认为，2008年房地产市场将朝着“总量基本平衡、结构基本合理”和“防止房价过快上涨”的目标迈出实质性步伐，市场将进一步回归理性。小结：从开发政策方面，政府对开发商的实力进行核查，保证开发项目的顺利进行，中小企业将被限制开发。国家商业银行在短短的半年时间内，几次调息，说明国家对金融方面的控制力度不满。中央对土地的严格监管，旨在严格控制“炒卖土地”，对房地产市场的稳定起到一定的作用。在销售方面严格控制炒房，中央政策的力度非常大，确保市场的真实供需。产品政策对产品作硬性规定，确保中低收入者的市场需求，回归地产开发的本质28、。 经济：从常州市历年GDP及其增长率来看，1999年至2007年，整体经济发展非常迅速，经济总量年年攀高，每年的增长率都超过10%，尤其在2004年起，均超过14%（2005年更是达到15.5%）。经济总量在8年左右的时间里，翻了1.5番，在十五期间跻身全国综合实力50强城市。（如图3-1和32所示）图3-1 常州市历年地区生产总值图3-2 常州市历年地区生产总值常州市在长三角江苏沿江八市中经济实力排名在苏州、无锡、南京之后，在南通、扬州、镇江、泰州之前，位列第四位。（如图3-3和表3-1所示） 图3-3 江苏沿江八市2007年经济实力比较表3-1江苏沿江八市2007年综合比较苏州无锡南京常29、州南通扬州镇江泰州发展速度（）15.315.115.215.115.4151515工业产值（亿元）9907.15720.34064.42504.52144.31448.81331.61216.8投资（亿元）1870.11335.11402.7769.8815.3432.3404.8403.1消费（亿元）905.1824.11005444.1536.4306.9241.4233.8居民收入（元）1627616005149971458912384113791239411122财政收入（亿元）718.1421.8510.2220.5171.2117118.4112.9上面数据表明：常州市经济总体经济30、水平较高，经济增长稳定，其在长三角江苏八市中的经济实力位居中游，但其与苏州、无锡、南京的综合实力不断拉大，与落后的南通、扬州等城市的差距不断缩小，并且从投资环境来看，其吸引力不如近邻的无锡、苏州和南京。产业结构从三大产业增加值占GDP比重来看，常州市产业结构呈现“二三一”的布局，且第二产业占55以上,占据三大产业的核心地位。（如图3-4所示）图3-4 常州市历年三大产业增加值占GDP比重从三大产业增长率来看，常州市第二产业的发展速度最快，表现出强劲增长势头，第三产业保持稳步增长势头，第一产业则呈下降趋势。（如图3-5所示）图3-5 常州市历年三大产业增长率常州拥有农业机械制造、输变电设备制造、31、工程机械、车辆及配件制造、新型纺织服装等四大支柱产业和电子信息设备制造及软件、生物医药及精细化工、新型材料等三大新兴产业，从工业各行业主营业务所占比例来看，制造行业占91.1。（如图3-6所示）图3-6 常州市工业各行业主营业务收入及所占比例上面数据表明：三大产业均得到发展，第二产业增长速度最快，是支柱产业，第三产业也快速发展，第一产业的增长较慢，产业逐渐趋向合理化；结合市场经济发展规律，发达国家一般三次产业比例为：5以下：30左右：60左右。因此，常州市第三产业的发展前景看好；常州的主要支撑产业是制造业，总体抗风险能力仍较强；常州市私营企业数量多，但综合实力不强。商贸繁华度从社会消费品零售总32、额来看，常州市社会消费品零售总额一直保持稳定增长，近几年增长速度不断加快。（如图3-7所示）图3-7 常州市历年社会消费品零售总额及其增长情况从进出口贸易额来看，常州市进出口贸易总额持续、快速、健康发展，并且发展速度非常快，均超过20，远高于其经济总量的增幅。（如图3-8所示）图3-8 常州市历年进出口贸易额及增长率从商贸物流方面看，随着常州市经济的不断发展，交通途径的不断完善，与周边的城市在开展经贸、旅游、参观等日益密切，人流呈快速递增的趋势，物流的增长速度不如人流（如图3-9所示）。值得注意的是其航空、港口的吞吐量不断增加，尤其是港口，在2002年运输货物有1944.6万吨，占有货物运输总33、量的37.8，2005年达到3824.5万吨，达到货物运输总量的63.4。 图3-9 常州市历年客货流量及增长率从近几年的旅游行业来看，常州因为有其较独特的旅游资源如中华恐龙园、溧阳天目湖旅游度假区、金坛茅山风景名胜区等，吸引了大量的人来常旅游，旅游人口快速上涨，在2000年至2007年，旅游人口翻了三番，达到国内旅游人口1282.2万人/年，海外旅游人口18.2万人/年，常州正逐渐成为旅游城市。（如图3-10所示）图3-10常州市历年旅游人口统计上面数据表明：常州市商贸活动日渐频繁，尤其是港口物流，逐渐成为主流，凭借着其坚实的产业支撑，其商贸发展空间很大，旅游事业发展迅速，逐渐成为主流产业，34、必将带动其相关产业的发展。 政府财务收支从财政收支情况看，常州市财政收入、地方财政收入均稳步增长，财政收支状况良好。（如图3-11所示）图3-11 常州市历年财政收支状况上面数据表明：当地政府的财政收入及支出平衡发展，财政收支稳定，政府具有一定稳定社会和改善投资环境的能力。居民富裕度从人均GDP及其增长率来看，常州市2008年人均GDP达到4606美元，远远高于2005年全国人均国内生产总值1700多美元。（如图3-12所示） 图3-12 常州市历年人均GDP及其增长率从城乡居民储蓄存款余额来看，从2002年起，一直稳步上升，常州市居民人均储蓄都保持较高的量，彰显常州市人民比较富裕。（如图3-35、13所示）图3-13 常州市历年人均存款余额及其增长率从城镇居民人均可支配收入看，近年来常州市城镇居民人均可支配收入增长明显加快，2007年达到16085元，高于国内人均可支配收入11493元。（如图3-14所示） 图3-14常州市历年城镇居民人均可支配收入上面的资料表明：常州市人均创造财富能力高于全国平均水平，2008年将年常州市人均GDP达到5300美元，可预测当前是其房地产市场快速发展期根据国外经验，人均GDP低于1000美元，房地产市场极为萧条；10004000美元，房地产市场开始复苏；40008000美元，房地产高速发展；800012000美元，发展速度逐渐回落；12000美元以上，36、房地产市场增长非常缓慢。；常州市城乡居民储蓄量大，估计平均10万元/家，说明居民比较富裕，如果有好的投资项目，能引爆其投资激情。 居民生活从居民消费价格总指数来看，居民消费品物价相对较为稳定。（如图3-15所示）图3-15 常州市居民消费价格总指数常州市恩格尔系数在2005年低于0.4，表明居民生活已经进入小康社会。而常州市2006年10月城镇人均建筑面积为30.6平米，已经达到常州市人口小康社会的住房指标的人均建筑面积30平米。市场需求主要来源于外来人口的增长和居民居住条件改善。从上面的数据看，常州市物价稳定，居民生活达到小康水平，未来房地产市场将从“粗放型”转变成“精细化”，市场将进入品质37、竞争时期。3.1.2常州市房地产投资环境的调查与分析 常州市的历史沿革常州有着悠久的历史，是一座有着2500多年文字记载的文化古城，其建沿革主要为： 建置延陵：公元前547年吴王馀祭封季札于延陵，此为常州文字记载第一名称， 始称常州：隋文帝开皇九年（公元589年），废晋陵郡，置常州，辖晋陵、无锡、义兴、江阴4县；唐玄宗天宝元年（公元742年）增辖武进县。 建吴国，常州属吴：昭宗景福元年（公元892年），史称三吴重镇。 改置常州路：元世祖至元十四年（公元1277年），辖晋陵、武进2县和宜兴、无锡2州。 史称八邑名都：清雍正四年（公元1726年），常州府辖武进、阳湖、无锡、金匮、宜兴、荆溪、江阴、38、靖江8县。 废府属省：1912年辛亥革命后废常州府，阳湖县并入武进县，城区一度称武进市，沿称常州，属江苏省；1929年撤武进市。 常州解放，市县分设：1949年4月23日常州解放后，城乡分设常州市和武进县，隶属于苏南行政区常州专区。 常州市升为省辖市：1953年。 实行市管县：1983年1月，国务院批准江苏省实行市管县体制，3月起辖武进、金坛、溧阳3县。 始建特大城市：2002年4月，国务院批准常州市建特大城市，改武进市为武进区。 城市功能定位按照目前常州市各片区的发展状况及楼盘的开发情况，对常州各区域的功能结构分析主要围绕中心城区、新北片区、武进片区展开。戚墅堰区、钟楼区和天宁区（除去归入中39、心城区的范围），这些区域发展相对落后，也不是目前及未来常州市政府的重点开发区域，房地产开发量较少，在此不做分析。中心城区 发展态势中心城区位于钟楼区与天宁区的交汇处，早期常州老城区主要是以京杭大运河（北线）与关河环绕形成的区域，该区域以五横（关河西路、东（西）横街、局前街、延陵西路、西瀛里路）四纵（怀德路、南（北）大街、晋陵中路、和平路）为路网体系，是原有的政治、经济、文化中心，主要以商业为主，兼有居住功能。以该区为集合点，纵横交错的各条道路通达其他周边各地区。近几年中心城区的区域范围已越过河道向四周发散，主要方向为南、北两个方向。京杭大运河作为常州的母亲河，近些年船舶噪音污染、水污染日益突出40、，已严重影响市民的居住环境，同时河段狭窄，成为大吨船舶的卡口，为此常州市政府实施京杭运河市区改线工程和古运河改造工程。投资亿元在城区以南修建一条新运河，长约公里，预计2007年底工程完成并投入使用；老运河则加快两岸工业企业的搬迁，特别是污染企业的搬迁，优化运河两侧的用地布局和功能，结合旧城改造、土地开发和市政建设，加快沿河两岸驳岸和绿化建设，开展古运河禁航工作，实现古运河功能的根本性转变，把常州古运河建设成为具有鲜明特色和个性的景观河。 经济产业中心城区主要以商贸、居住、娱乐休闲等第三产业为主，商业主要集中在延陵西路沿线，形成以南大街商业步行街与购物中心两个区域，根据常州市政府已出台的关于推进41、中心城区工业企业搬迁的试行意见，自2005年11月1日起中心城区除工业集中区以外一律不再新建工业项目；2010年底前基本完成中心城区范围内现有污染企业的搬迁，可看出当地政府对于该片区主要以发展商业、居住区域的规划方向。 发展潜力虽市政府已搬迁至新北区，但作为传统的常州市中心城区，该区在市民心目中的地位根深蒂固，它依旧是常州当地最为繁华的区域，目前当地可供开发的土地资源极为稀少，主要围绕旧城改造展开，随着地产开发的持续进行，工业企业的外迁和运河的改造，本片区的城市面貌、交通体系、功能结构、自然景观等将逐渐改善，老城区焕发新的容貌，继续保持其作为常州核心区域的地位。新北片区 发展态势新北区受国家高42、新技术开发区的带动，和新市政府的搬迁至此，最近几年发展迅速。当地通过大力实施城市化推进战略，相继建成了一批公寓、宾馆、写字楼、别墅，区域容量不断扩张，在所有投资项目中，主要以房地产为先锋，带动其他相关产业的发展。而当地的房地产开发也主要集中在通江路与黄山路至新市政府的道路沿线，目前黄山路靠近恐龙园区域已形成居住氛围浓厚、配套设施齐全的高尚生活区。 经济产业相对于武进地区的经济产业，新北区发展的较晚，于1995年才起步，但发展迅速，招商引资情况良好，截止2005年，新北区历年累计批准外商投资企业895家，合同外资超过15.3亿美圆。常州国家高新技术产业开发区位于新北外环路以北、新澡河以西，目前开43、发区注册的企业有7000多家，其中工业企业3700多家，外国投资企业超过800家。美国的亚什兰、加德士；日本的小松、普利斯通；法国的圣戈班、意大利的雷迪斯、瑞士的梅特勒-托利多、韩国的现代集团等近百家世界知名企业纷纷入驻常州高新区。外企的众多，为常州房地产市场当地带来较多的国外租赁客户，同时国际商贸外来的频繁也带动了当地高档酒店业的发展。 发展潜力新北区作为常州的后起之秀，临近机场、沪宁高速从中穿过，交通便利，同时又拥有中华恐龙园的旅游资源、国家高新技术产业园的产业带动、新市政府的搬迁；据了解未来三到五年，常州市将建成总建筑面积超过20万平方米的现代化体育中心和会展中心，规划位于新北区，总用地44、面积500亩。诸多利好凸现出未来新北区将是常州发展最为快速的区域。武进片区 发展态势常武路与人民路交汇形成的十字地带（湖塘镇所在地）为武进区最为发达的区域，商业、娱乐、教育等配套较为完善。其他区域为传统普通乡镇，城市气息缺乏。这几年发展的新兴区域主要集中在长虹中路与常武路交叉地带，因靠近武进区政府，市政设施配套齐全，在建开发的多为大规模的楼盘。 经济产业武进区地域广阔，其占地1242.3平方公里，与其他四片区均紧密相邻。该片区是著名的“苏南模式”的发祥地，以私营个体企业为主，因此产生了大量的高收入私营老板，产业主要集中在传统的机械制造、轻纺、化工等，厂址分布在武进各个村镇内，新材料、电子制造、45、精密仪器、环保、生物医药等新兴产业则较多设厂在武进高新技术产业开发区，该区位于常武路以东，京杭大运河（南线）以南，受新北常州国家高新技术产业开发区的分流影响，当地高新产业发展相对较滞后。 未来潜力本片区处在城市边缘地带，目前已开发多个大盘，水电气暖等基础设施基本齐全，道路系统基本完善，但片区内教育、医疗、商业等生活配套设施较为贫乏，尚未形成较好的居住生活氛围。同时片区内有大部分土地尚未开发建设，未来当地房地产开发将保持大盘开发的态势。国家高新技术产业工业区新北新兴居住区武进高新技术产业区武进新兴区域武进老区中心城区图3-16 常州市片区功能结构图小结：从常州三大片区功能结构的分布可看出，常州目46、前形成以中心区域为中心核点，一南一北两个增长极的狭长发展态势，两增长极至市中心城区中间存在一定的过渡区域，该区域发展不及中心城区及两个增长极区域，因此区域内的房价存在一定的价格低谷，随着南北地区双方向的发展，过渡区域的市政、商业等配套逐步完善，价格低谷将被填平，常州市区将形成完整的南北向城市发展轴。交通体系常州目前的道路交通系统是以中心城区为圆点向外呈放射性网状布局，向北（新北方向）主要有通江路、晋陵路接黄山路、龙江路、长江路四条干线，其中通江路与黄山路为当地居民普遍选择的交通路线；向西（钟楼方向）一般采用勤业路接星港路为主要路线；向东（戚墅堰方向）主要有常戚路、采菱路、312国道三条主干线，47、驾车一般均选择常戚路；向南（武进方向）主要有清凉路接常武路、兰陵路接武宜路、淹城路、丽华路接夏城路四条主干线，驾车一般均选择常武路和武宜路这两条线。中心城区内的交通道路延用以往的老路，因当时的规划布局等因素影响，现主城区内的交通通畅性日益薄弱，上下班时间容易出现塞车现象；而出主城区通往周边各区域的道路目前已新修扩建完，交通情况良好。 图3-17 交通网络图图3-17 常州交通图 城市综合实力 常州在十五期间跻身全国综合实力50强城市，在长三角江苏沿江八市中经济实力排名在苏州、无锡、南京之后，在南通、扬州、镇江、泰州之前，位列第四位。 自然条件常州市，地处江苏省南部（东经1190812012，北48、纬31093204）长江下游金三角中心，沪宁线中点；北濒长江，东临太湖，西倚茅山，南扼天目山麓；东西南北分别与无锡、苏州和上海、镇江和南京、宜兴和长兴、靖江和江阴紧邻。气候夏季炎热，冬季潮湿寒冷。物产丰富，适合居住。 城市规划城市性质根据常州市2004-2020年城市总体规划，规划将常州定为长江三角洲地区重要的中心城市之一、现代制造业基地，文化旅游名城。发展目标根据常州市2004-2020年城市总体规划，常州的发展总目标为现代制造业发达、人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显，现代科教先进的文化名市；联东结西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐共存的生态城市。发展方向主城区空间发展49、方向为“拓展南北，提升中心”，主城区形成“一体两翼八组团”的空间结构形态。 图3-18 主城区八组团分布示意图“一体”：即中心城区，为城市的本体。“两翼”：南翼即武南组团，北翼包括新龙、新港二个组团。“八组团”中心组团：全市商贸、金融和文化中心。高新组团：发展高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心。城西组团：发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心。湖塘组团：科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城遗址为特色和城市南部商贸副中心。城东组团：发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物50、流业，同时配置居住和公建用地。新龙组团：生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地。新港组团：港口、重化工、环保、能源产业和物流业、水厂、污水厂等大型市政公用设施。武南组团：发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和滆湖度假区。商业规划按照常州市2004-2020年城市总体规划中的商业规划，未来常州将形成一主、两副、七次、七点的商业格局。图3-19 常州市商业网点规划一主：市级商业中心，为京杭大运河（北线）与关河环绕形成的区域，为原有老城区所在地，以延陵西路为中心线。本项目位于常州主商业中心范围内。两副：市级商业副中心两个，一处位于新北通江路与汉江路交叉地带，一处位于武进常武路与51、长虹中路交叉地带。七次：分别为滨江区域商业中心、新龙区域商业中心、城西区域商业中心、青龙区域商业中心、城东区域商业中心、新运河区域商业中心、武南区域商业中心。七点：孟河片区商业中心、奔牛片区商业中心、邹区片区商业中心、横山桥片区商业中心、洛阳片区商业中心、环太湖片区商业中心、湟礼片区商业中心。十一五规划常州市十一五规划针对城市布局着重提出，未来将坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，并优先建设南部新城核心区。 产业发展与结构调整方面，强调“现代”，到“十一五”期末，基本建成现代制造业基地，形成以现代制造业为主体、现代服务业为支撑、现代高效农业52、为基础的产业发展新格局。交通规划 根据常州城市总体规划和城市快速路系统规划，为进一步拉开“一体两翼”的城市框架，构筑快捷高速的南北交通系统，加强城市内外交通的相互衔接，缓解城市核心区的交通压力，常州主城区将规划形成“三纵三横”的高架道路系统，总长约87km。近期将首期规划建设其中的“一纵两横”既西线，其总长约26km，沿线共设22对出入口。总体规划近期规划 城市基础设施和城市建设根据江苏省十一五规划，常州奔牛机场将进行扩建，目前正处于规划阶段。据江苏省发改委的江苏沿江地区轨道交通线网规划，未来5到10年，江苏沿江城市将建成轻轨直接相互往来，城际间的交通行程只需1至2小时。规划中的常州轻轨线网由53、4条轨道组成，其中一期1号线长为41公里（新龙大学城南），2号线长25公里（城西中心邓家），3号线长25公里，4号线长38公里，项目总投资217000美元。其中1、2号线已进入现场勘测阶段，1号线预计于2010年建成，轨道全部建成后，常州到上海时间缩短至一小时车程。2007年4月18日第四次火车大提速，现在的动车组列车的使用使常州到上海和南京仅仅一个小时，交通的便利进一步带动了常州城市的发展，也为常州步入国际化大都市行列起到促进作用。3.2 房地产市场状况的调查与预测3.2.1 房地产的地位近年来常州市房地产市场发展迅速，在2006年因受到整体长三角房地产市场低迷的打击，增长速度稍微慢，但也有54、16.7，并且其增长率很快又涨到35.7，可见其房地产市场仍然火爆。（如图3-20所示）图3-20 常州市固定资产、房地产投资及其增长率从2003年起，常州市房地产投资在固定资产投资里的比例保持在16左右，整体比较稳定，说明其房地产市场比较平稳快速发展。（如图3-21所示） 图3-21 常州市房地产投资与固定资产投资比较从上面的数据表明：常州市整体房地产市场发展比较平稳，虽受到了政策及环境的影响，但对其发展没有太多的障碍，通过与固定资产投资的比较，可看出房地产行业不是当前的主导行业。3.2.2 当前市场状况常州市除了2003年因为“非典”对销售产生影响外，一直保持快速发展，从2004年起国家加55、大调控力度，导致炒房行为逐渐减少，销售速度放慢，供销逐渐平衡，2007年，全市商品房销售面积（包括期房销售）为282.4万平方米，仅占新开工面积的47.3，比重较去年同期下降38.2个百分点，销售速度明显不如往年。（如图3-22所示）图3-22 所示 常州市近几年开发情况2007年，房地产方面的投资仍快速增加，达到102.6亿元，同比增长37.6，其商品房平均销售价格为3977元平方米，价格虽然比去年有所上升，但是增幅变小，并且从月份以来已经逐步趋稳。（图3-23和图3-24所示） 图3-23 常州市近几年房地产投资额及增长率 图3-24 常州市近几年销售价格及增长率在2006年土地推出量较056、5年下降48.1，但2007年土地出让量再次增加，（如图3-25所示） 图3-25常州市近年来土地出让情况常州市从2004年起，商品房空置量呈增加势头，2007年，全市商品房空置面积达45.9万平方米，同比增长1.9倍。根据常州市房管局08年1月公布的2007年常州房地产市场动态分析报告，报告显示：2007以来我市房地产市场运行更加平稳，但也存在近期住房价格上涨快的问题新增供应同比下降2007市区商品房新增供应总量为176.52万，同比下降14.44，同比降幅较二季度进一步扩大。其中，住宅新增供应129.42万，同比下降17.01销售明显好于去年同期2007年，市区商品房的销售情况整体强于上年57、同期，且同比涨幅较大。住宅套均面积不断缩小07年中小户型的销售受市场青睐，单套面积在80-90的住宅新增供应增势最为明显，新增量比上年同期增长2.25倍，新增供应占比较上年同期增长14.22个百分点。 商品房价格情况07年市区新建商品房的预销售平均成交价格为4548.76元/，同比上涨8.62。其中，市区新建商品住宅的预销售平均成交价格为4144.04元/，同比上涨11.15；商业营业用房的成交均价为7466.75元/，同比上涨21.45；办公楼的成交均价为5288.79元/，同比下降2.19；别墅的成交均价为7242.92元/，同比上涨35.85。从上面的数据表明：常州市房地产市场即将进入买58、方市场，预计在未来的几年市场竞争会更激烈，需要开发商更注重产品质量及营销手段，以质取胜！3.2.3未来地产市场判断 宏观方面 房地产调控力度进一步加强。我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加 强土地和投资控制的意向， 2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。 资源将向保障性住房倾斜。1998年住房货币化改革以后，国家政策主导是住房供给市场化，房地产业被确定为国民经济59、支柱产业。2007年是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。2008年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。 企业并购和重组将成为年度主调。在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国次贷危机影响下，2008年我国房地产行业竞争将将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，比较优势日益明显，同时对市场的60、垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，不得不面对市场的不确定性，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。 供给平稳增长，结构改善。土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。2008年一级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是廉租房、经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给将继续被严格限制。 在住房供给方面61、，基于2007年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，2008年住房供给量将保持增加态势。在供应结构方面，基于2007年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期2008年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进一步改善。 房价上涨趋缓，但出现拐点可能性不大。房价经历连续多年高速增长，2007年仍在高位运行，由于国家调控政策效力的发挥，2008年房价上涨幅度将大大低于上年。2008年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个62、因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但全国房价整体拐点出现的可能性不大。 增加有效供给、遏制投机性需求四大对策 破除垄断，增加有效供给。住房供给取决于住房生产链条全过程，包括土地供给、住房建造和住房销售等环节。垄断降低资源配置效率。在用地供给环节，政府通过减少用地供给、土地储备等手段提高地价，追求居住用地出让收益最大化。长时期以来，相对于工业化进程，城市特别是经济发展较快的城市，新增居住用地数量偏少，比重偏低。为保障与工业化相适应的城市居住用地供给，国家在全国用地综合平衡的基础上，适度调整城市用地供给，各城市年度出让土地中相应63、增加居住用地。 住房开发环节，在用地供给偏紧、需求旺盛的背景下，近几年市场形成房价上涨的强烈预期，囤地囤房成为普遍的开发模式。为此，国家规范住房用地开发周期标准，在土地出让阶段即要求受让开发商承诺开发期限，违背土地出让协议和开发周期承诺的作囤地处理，给与罚款或收回处置。已经出让土地要求开发商与土地管理部门按开发周期标准重新确立开发期限。居住用地出让招拍挂实行双重竞价规则：要求开发商提出详细的开发周期规划，对土地出让价格和未来平均销售房价同时竞价投标，招标机构根据地价和房价双重权衡确定最优中标人。 遏制投机性需求，防范市场风险。我国住房市场主要由城市化和收入增长形成的消费需求主导，房价增长主要反64、映的是基于消费性需要的真实供求关系。但2006年以后特别是2007年以来，在房价持续增长预期引导下，闲置资本和热钱形成的投机性住房需求膨胀，对房价上涨推波助澜。为遏制投机性需求，严格监控国际热钱入境，限制其非法进入住房市场；提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。 构建多层次的住房保障体系。我国近年来房价的持续上涨对住房市场需求结构产生了重要影响。我国是发展中国家，城市居民家庭收入水平较低，储蓄积累有限，广大的中低收入阶层即使有银行按揭支持也仍面临首付和还贷压力。为满足中低收入阶层住房需求，一方面，要积极发展租赁市场，以租代购；另一方面，国家应构建多层65、次的住房保障体系，为此提出以下三个层次建议： 其一，改革职工导向的住房公积金制度，建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭购房能力。由于各职业群体收入差别悬殊，高收入职业群体住房公积金积累高而住房需求已得到满足，一些家庭不屑于获得公积金支持；而中低收入群体多有无房户，购房需要迫切，但又得不到公积金的有效支持。因此探索建设面向住房困难的中低收入家庭的公积金制度确属必要。 其二，适度发展购房保障，完善对目标人群的识别管理机制。我国提出了经济适用房和两限房等多种住房保障模式，但保障目标定位并不清晰。从我国现阶段整体发展水平出发，购房保障的覆盖面不宜过大，保障水平也要适当。为体现公平66、公正原则，应对购房保障目标人群进行更精准定义和有效识别，改革现有以当年收入和户籍为依据的人群识别管理机制，建立以持续低收入和租房期限作为购房保障人群识别机制。 其三，发展租房保障，解决极低收入家庭居住困难。对于购房、租房都难以实现的低收入人群进行公共支持。保障形式宜以货币补贴为主、实物配租为辅。有条件的大城市建设廉租房，实行实物配租，但切忌蜂拥而上，造成公共投资的浪费。 注重政策的衔接性和协调性。近年来，我国房地产政策密集出台，对房地产市场调控起了一定效果，但由于政策之间和部门之间的衔接性差、可实施性差等问题消弱了政策效果。为此建议：加强国家相关管理部门之间衔接和沟通，保证调控行动一致性。相67、关部门应定期进行信息沟通和协调，突出政策的科学性、全局性，减少部门政策冲突。强化政策的协调性。房地产市场是多元利益博弈的格局，中央政府与地方政府、地方政府之间、政府部门之间、政府与企业、房地产品供给者与需求者之间的利益诉求不同，对政策的理解和执行也会存在差异，因此国家政策重点在于统筹兼顾，综合协调各方面利益。 微观方面 常州市政府正式出台市区2007-2008年住房建设规划，常州两年规划需要3300万平米住房：天宁、钟楼和戚墅堰区2530.61万平方米(含经济适用住房、廉租房和拆迁安置房)；武进223.5万平方米；新北区567万平方米； 今明两年住宅建设重点是套型面积在90平米以下，占有70的68、比例以上； 目前市场商品房空置量不断增加，而从土地出让量来看，2006年相对于2005年明显增加，2007年呈现上升趋势，预示未来的几年市场竞争将更激烈。 第四章 规划设计方案4.1 项目规划设计要求 整体项目总占地面积98269平米，总建筑面积585733平米。物业类型多样，其中商业201603平米，体量巨大，占到总建筑面积的34.4%。 规划用地性质：C区定位为商务办公区，内容包括商务办公、精品购物、会展、康体、旅游、五星级酒店、文物公园、商务公寓、住宅等。 建筑高度控制在80-90米之间。 建筑的裙楼商业空间在底层必须留出足够的架空部分，便于人流疏散。所有地面停车位和地下车库出入口均不得69、突出建筑外轮廓线。地下停车场布置应遵守地下交通规划设计总则。4.2 主要技术经济指标主要技术经济指标数据见下表表41 C区技术经济指标总用地面积（）17136 总建筑面积（）152870 地上部分建筑面积（）110460地下部分建筑面积（）42410 商业29500办公13120酒店43200住宅24640机动车车位总数（辆）644非机动车车位总数（辆）4933 表4-2xx经济技术指标表（单位：平米）xx11760.00 地下室分摊4225.69 合计15985.69第五章 开发建设进度安排及投资估算5.1进度安排根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况，工程建设共需时12个季度。570、.2 建设投资总额房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目之投资和费用构成有一定的差异。本项目开发成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料以及本项目具体情况估算的。本项目投资由地价、前期工程费、建安工程费、区内配套工程费、其他费用、管理费用和不可预见费几大部分构成。经测算，项目的总开发成本为8574.22万元。详见下表： 表5-1 总成本表序号项目单价收费基础总价（万元）元/平方米平方米一土地成本504.43 15985.69 806.36 二前期工程费88.18 15985.69 140.971、6 三建安工程费3803.49 15985.69 6080.14 3.1地下室工程2700.00 4225.69 1140.94 3.2建安工程4200.00 11760.00 4939.20 四其他费用116.75 15985.69 186.63 五管理费用120.25 15985.69 192.23 六销售费用524.16 15985.69 837.90 七不可预见费206.43 15985.69 330.00 九总成本5363.68 15985.69 8574.22 5.3 建设投资进度计划根据项目的开发建设期安排及各期的施工进度计划，拟定项目的投资计划，详见附表项目投资计划估算表。第六72、章 销售及经营收入测定6.1销售收入估算经测算，当销售率均达95%时，总销售收入为16758.00万元。具体各项收入见销售安排及回款表表6-1 销售收入估算销售面积销售率价格（元/平米）销售额（万元）11760.00951500016758.00 16758.006.2销售回款计划根据租售计划、定价策略、房地产交易的付款习惯和惯例，以及各种付款方式的比例可得出销售收入预测表销售安排及回款表6.3销售费用及税金测算表6-2 销售费用及税金项目合计（万元）备注1销售收入16758.00 2销售费用837.90 销售收入的53销售税金及附加935.10 3.1营业税837.90 销售收入的53.2城73、建税58.65 营业税的73.3印花税5.03 销售收入的0.033.4教育费附加33.52 营业税的46.4 销售利润估算经测算项目的税后利润为3744.32万元，详见损益及利润分配表表6-3 销售利润表项目合计1销售收入16758.003销售税费935.104总成本8574.225土地增值税1660.156利润总额5588.537所得税1844.228税后利润3744.32第七章 财务与敏感性分析7.1 赢利能力分析根据国家现行财务制度和价格体系,分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的赢利能力，以此判断项目的财务可行性。财务评价的主要技术经济指标有，财74、务内部收益率、财务净现值、净现值率、动态投资回收期和投资回报率等。动态投资分析:（1）财务内部收益率（FIRR）为271.43%财务内部收益率：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。它揭示了投资项目实际达到的最高报酬率，也是投资项目贷款所能支付的最高利率。采用线性插值法，得出本项目的全部投资的财务内部收益率为271.43%（2）净现值（FNPV）为3397.76万元净现值是投资项目在投资活动有效期内的净现金流量按预先规定的基准收益率（8）折算到投资项目实施开始的基准年(投资项目开始投入的年份)的数值。经过折算该项目的净现值为3397.76万元。（3）净现值率为45.30%净现值率亦75、称动态投资收益率。它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。它的计算公式如下：净现值率=净现值投资现值100%45.30%（4）投资回收期为1.33年7.2 盈亏平衡分析最低销售率：当销售率达到54.37%的时候可以收回全部投资最低销售率总成本/（全部销售实现销售收入-销售费用-销售税金）=8574.22 /17640（1-5%-5.58%）=54.36%7.3 售价、成本变动敏感性分析表71 敏感性分析表项目基本方案售价变化投资变化10.00%10.00%-10.00%10.00%1税后净利润3744.323038.154362.953963.143447.16较基本方案增减18.86%76、16.52%5.84%7.94%2财务内部收益率FIRR271.43%232.78%307.13%289.64%252.41%较基本方案增减14.24%13.15%6.71%7.01%3财务净现值FNPV(万元)3397.762760.63959.873588.373139.99较基本方案增减18.75%16.54%5.61%7.59%4财务净现值率NPVR45.30%37.17%52.28%51.98%38.78%较基本方案增减17.95%15.41%14.75%14.39%5动态投资回收期1.331.341.321.331.34较基本方案增减0.75%-0.75%0.00%0.75%由上表77、可以看出，售价敏感性大于成本敏感性，在项目运作中应密切关注售价变化。第八章 主要方案比较8.1 差额财务内部收益率分析法在可行性研究经济评价过程中进行了多方案比较，其中有两个主要的方案可供选择：一个方案为建设普通商务公寓；另一个方案为建设豪华公寓。这两个方案比较各有优缺点，建设豪华公寓能满足既消费者商用两全要求又具有空中别墅的奢华精品的韵味，且豪华公寓占有非常优越的地理优势，又是公司开发项目的市场创新，相对普通公寓对消费者有很大的吸引力，但是豪华公寓的开发成本也高些，销售价格更高，相对另一方案资金回笼的速度也比较慢。根据两个方案的具体条件，进行了财务的全部经济因素的全面比较。其各方案计算数据如78、表8-1所示。表8-1 各方案计算数据 单位：万元序号项 目建设普通公寓方案建设豪华公寓方案123456建设投资销售收入可运用资金销售税金及附加流动资金需用量所得税8267.0010613.408173.94593.858767.791207.838574.2216758.0012318.54935.1013013.681844.22用以上数据分别对两个方案编制财务现金流量表（全部投资），分别计算财务内部收益率，建设普通公寓为106%，建设豪华公寓方案为271。43%。这两个指标均大于行业基准收益率。仍不能确定谁是最优方案，还应采用差额投资内部收益率法进行计算比较。差额投资估算如表8-2所示。79、从表中可以看出。差额投资内部收益为27.35%，大于财务基准内部收益率12%。这时以投资大的方案为优，因而选择了建豪华公寓方案。表8-2 现金流量表（差额投资） 单位：万元序号项 目第一年 第二年 第三年122.12.1.12.22.2.12.2.23豪华公寓方案净现金流量普通公寓方案现金流入销售收入现金流出固定投资经营成本销售税金及附加净现金流量差额净现金流-1916.51221.831221.83-1149.9-766.6 8962.210613.410613.44887.3530.67593.855377.323584.88-3301.2 2036.37530.67593.85-175980、.52-1541.68计算指标：差额财务内部收益率为27.35%8.2 评分分析法用评分法评价各方案的效果，从表83中分析技术价值系数。技术价值系数用X表示。 XP/(n*p) 式中：p各方案满足功能的数据。最高分p=4n为需要满足的功能数表83 公寓方案的评分表技术功能目标普通住宅方案空中别墅方案普通公寓方案理想方案结构稳定3334防震性能2324耐久性能2324装饰新颖0414环保性能0304设计独特0304P71984XP/(n*p)0.290.790.331.00从经济价值再来对方案进行评价。经济价值系数用Y来表示： Y=(H h)/H式中：H理想成本（万元） h新方案的预计成本（万元81、） 表84 公寓方案的成本及经济价值系数方案名称新方案预计成本h理想成本H经济价值系数普通住宅方案8254.98万元9000万元0.082空中别墅方案8574.22万元9000万元0.047普通公寓方案8267.00万元9000万元0.081对三个方案作综合评价，综合评价系数以K表示，综合评价表如85所示：表85 公寓方案综合评价表方案名称技术价值系数X经济价值系数Y综合评价系数普通住宅方案0.290.0820.1542空中别墅方案0.790.0470.1927普通公寓方案0.330.0810.1635从表85可以看出空中别墅方案的综合评价系数最高，所以选择建空中别墅方案为最佳方案。 第九章 82、结论与建议9.1 结论（1）投资可行性分析从主要财务评价指标的数值（表9-1）分析，拟建项目在财务上是可行的。 表7-1 主要财务评价指标序号 评价指标指标值1234财务内部收益率 净现值 净现值率投资回收期 271.43% 3397.76万元 45.30% 1.33年（2）投资风险分析根据敏感性分析和临界点分析的结果，项目具有较强的抗风险能力。9.2 建议 可行性研究是带有预测性质的方案及评价。应在市场调查及可行性研究报告的基础上，制定具有操作性的项目开发与经营计划、规划设计方案以及投资估算与资金筹措计划，并随着项目的进展不断修改、补充和完善。 配合政府有关部门，组织周边地块的开发商共同宣传83、，提高南大街在常州以及周边地区的知名度。 对项目进行周密的营销策划，使项目以合适的价格、良好的品位以及完善的服务推向目标客户；对产品建议总建筑面积在11760平米左右，户型面积在6080平米，层高3.2米，共168套左右，位居34-54层。 为使项目投资者的资本金发挥最大的效能，应在认真研究建设工程施工合同（示范文本）的基础上，合法地确定施工合同中的合同价款的支付方式及支付的起付点。 附 表附表一 项目投资估算表 序号项目合计第一年第二年第三年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一地价806.36806.360.000.000.000.000.000.00084、.000.000.000.000.00二前期工程费140.96140.960.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00三建安工程费6080.140.00285.23285.23285.23285.230.00987.84987.84987.84987.84987.840.003.1地下室工程1140.940.00285.23285.23285.23285.230.000.000.000.000.000.000.003.2主体建安工程4939.200.000.000.000.000.000.00987.84987.84987.84987.84987.885、40.00四其他费用186.634.238.568.568.568.560.0029.6429.6429.6429.6429.640.00五管理费用192.234.368.818.818.818.810.0030.5230.5230.5230.5230.520.00六销售费用837.900.000.000.000.000.00441.00264.60132.300.000.000.000.00七不可预见费用330.007.4815.1315.1315.1315.130.0052.4052.4052.4052.4052.400.00八总成本8574.22963.38317.74317.7431786、.74317.74441.001365.001232.701100.401100.401100.400.00附表二 销售安排及回款合计第二年一季度二季度三季度四季度销售进度xx95%50%30%15%销售面积（平米）xx11172.00 0.00 5880.00 3528.00 1764.00 合计11172.00 0.00 5880.00 3528.00 1764.00 应收销售款（万元）xx16758.00 0.00 8820.00 5292.00 2646.00 合计16758.00 0.00 8820.00 5292.00 2646.00 附表三 可运用资金估算表序号项目合计第二年一季87、度二季度三季度四季度1销售收入16758.00 0.0 8820.0 5292.0 2646.0 2销售费用837.90 0.0 441.0 264.6 132.3 3销售税金及附加935.10 0.0 492.2 295.3 147.6 3.1营业税837.90 0.0 441.0 264.6 132.3 3.2城建税58.65 0.0 30.9 18.5 9.3 3.3印花税5.03 0.0 2.6 1.6 0.8 3.4教育费附加33.52 0.0 17.6 10.6 5.3 4土地增值税1660.15 0.0 176.4 105.8 1377.9 5所得税1844.22 0.0 43688、.6 262.0 1145.7 6可用资金12318.54 0.0 7714.9 4628.9 -25.2 附表四 投资估算与资金筹措表序号项目合计第一年第二年第三年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1投资总额8574.22963.38317.74317.74317.74317.74441.001365.001232.701100.401100.401100.400.001.1总成本8574.22963.38317.74317.74317.74317.74441.001365.001232.701100.401100.401100.400.002资金拥有量89、20892.76963.38317.74317.74317.74317.748155.855993.911207.471100.401100.401100.400.002.1自有资金8574.22963.38317.74317.74317.74317.74441.001365.001232.701100.401100.401100.400.002.2可运用资金12318.540.000.000.000.000.007714.854628.9125.230.000.000.000.003盈余资金12318.540.000.000.000.000.007714.854628.9125.230.0090、0.000.000.004累计盈余资金0.000.000.000.000.007714.8512343.7712318.5412318.5412318.5412318.5412318.54附表五 资金来源与运用表序号项目合计第一年第二年第三年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一资金来源25332.22963.38317.74317.74317.74317.749261.006657.003878.701100.401100.401100.4025332.221.1销售收入16758.000.000.000.000.000.008820.005292.00291、646.000.000.000.0016758.001.2自有资金8574.22963.38317.74317.74317.74317.74441.001365.001232.701100.401100.401100.408574.221.3银行借款0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00二资金运用13013.68963.38317.74317.74317.74317.741546.152028.093903.931100.401100.401100.4013013.682.1总成本8574.22963.38317.74317.792、4317.74317.74441.001365.001232.701100.401100.401100.408574.222.2偿还本金0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3销售税费935.100.000.000.000.000.00492.16295.29147.650.000.000.00935.102.4土地增值税1660.150.000.000.000.000.00176.40105.841377.910.000.000.001660.152.5所得税1844.220.000.000.000.000.00436.593、9261.951145.670.000.000.001844.22三盈余资金12318.540.000.000.000.000.007714.854628.9125.230.000.000.0012318.54四累计盈余资金0.000.000.000.000.007714.8512343.7712318.5412318.5412318.5412318.54附表六 损益及利润分配表序号项目合计第一年第二年第三年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1销售收入16758.000.0 0.0 0.0 0.0 0.0 8820.0 5292.0 2646.0 0.0 94、0.0 0.0 0.0 2销售税费935.100.0 0.0 0.0 0.0 0.0 492.2 295.3 147.6 0.0 0.0 0.0 0.0 3总成本8574.22963.4 317.7 317.7317.7 317.7 441.0 1365.01232.7 1100.4 1100.4 1100.4 0.0 4土地增值税1660.150.0 0.0 0.0 0.0 0.0 176.4 105.8 1377.9 0.0 0.0 0.0 0.0 5利润总额5588.53-963.4 -317.7 -317.7-317.7 -317.7 7710.4 3525.9 -112.3 -11095、0.4 -1100.4 -1100.4 0.0 6所得税1844.220.0 0.0 0.0 0.0 0.0 436.6 262.0 1145.7 0.0 0.0 0.0 0.0 7税后利润3744.32-963.4 -317.7 -317.7 -317.7 -317.7 7273.9 3263.9 -1257.9 -1100.4 -1100.4 -1100.4 0.0 附表七 现金流量表序号项目合计第一年第二年第三年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1现金流入16758.000.0 0.0 0.0 0.0 0.0 8820.0 5292.0 2646.096、 0.0 0.0 0.0 0.0 1.1销售回款16758.000.0 0.0 0.0 0.0 0.0 8820.0 5292.0 2646.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2现金流出13013.68963.4 317.7 317.7 317.7 317.7 1546.1 2028.1 3903.9 1100.4 1100.4 1100.4 0.0 2.1总成本8574.22963.4 317.7 317.7 317.7 317.7 441.0 1365.0 1232.7 1100.4 1100.4 1100.4 0.0 2.2销售税金935.100.0 0.0 0.0 0.0 0.0 497、92.2 295.3 147.6 0.0 0.0 0.0 0.0 2.3土地增值税1660.150.0 0.0 0.0 0.0 0.0 176.4 105.8 1377.9 0.0 0.0 0.0 0.0 2.4所得税1844.220.0 0.0 0.0 0.0 0.0 436.6 262.0 1145.7 0.0 0.0 0.0 0.0 3净现金流量3744.32-963.4 -317.7 -317.7 -317.7 -317.7 7273.9 3263.9 -1257.9 -1100.4 -1100.4 -1100.4 0.0 4净现值3397.76-945.0 -305.7 -299.9 -294.2 -288.6 6480.8 2852.6 -1078.5 -925.4 -907.8 -890.5 0.0 5累计净现值-945.0 -1250.8 -1550.7 -1844.9 -2133.5 4347.3 7200.0 6121.5 5196.1 4288.3 3397.8 3397.8