1、江苏省商贸广场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月78可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章总 论1第一节 项目背景1第二节 项目概况6第二章市场需求分析与建设规模10第一节 市场分析10第二节 建设规模方案比选11第三节 推荐建设规模方案13第2、三章 场址选择14第一节 场址现状14第二节 场址条件14第四章 建筑方案选择20第一节 建筑设计指导思想与原则20第二节 项目总体规划方案22第三节 建筑方案24第五章 节能节水措施34第一节 用能标准和节能规范34第二节 节能措施和节能效果分析34第六章环境影响评价36第一节 项目建设对环境的影响36第二节 生态环境保护措施38第七章 劳动安全卫生消防40第一节 安全设施40第二节 消防设施40第八章 组织机构与人力资源配置42第一节 组织机构42第二节 人力资源配置42第三节 运行管护42第九章项目管理及实施进度43第一节 项目管理43第二节 建设工期45第三节 项目实施进度安排45第十3、章 投资估算与资金筹措46第一节 投资估算依据46第二节建设投资估算47第三节 资金筹措方式与来源48第十一章 财务评价48第一节 项目财务评价48第二节 不确定性分析52第三节 还贷能力分析54第四节 财务评价结论56第十二章 国民经济评价56第十三章 社会影响分析60第一节 项目对社会的影响分析60第二节 社会风险及对策61第十四章 招标方案63第一节 招标范围63第二节 招标要求及方式64第十五章 研究结论与建议64附 图： 1、XXXX商贸广场平面布置图2、XXXX商贸广场鸟瞰图3、XXXX商贸广场区域位置图4、xxxx商贸广场红线图附 表： 1、投资计划与资金筹措表2、建设投资估算表4、3、固定资产折旧表4、无形资产摊销表5、营业收入、销售税金及附加估算表6、总成本费用估算表7、损益和利润分配表8、资金来源与运用表9、现金流量表10、项目贷款偿还平衡表附 件： 1、组织机构代码证2、税务登记证3、企业法人营业执照 4、资产负债表5、损益及利润分配表第一章总 论 第一节 项目背景项 目 名 称：xx市xx商贸广场建 设 地 点: 位于xx市xx开发区xx项 目 单 位 名 称：xxxx实业集团有限公司项目单位法人 代表: xx项目单位注册资 金：5000万元项 目 负 责 人：项 目 联 系 人：邮 政 编 码: 一、建设单位概况 xxxx实业集团是由浙江温州籍民营企业家、xx5、市人大代表、xx市东部城区浙江商会常务副会长、常德市温州商会常务副会长xx先生独资创建的民营高新企业。集团注册资金5000万元，省内外各种实业投资近8亿元。总经营范围涉及市场租赁、建材、媒体、IT、餐饮娱乐、房地产、国内外贸易及各种实业投资。集团公司历来注重人才队伍的培养，逐步形成了一支具有战斗力的管理团队和敬业肯干、创新进取的员工队伍，逐步完善了具有一定市场竞争力的薪酬机制；集团公司注重于企业文化建设，以“用诚信、勇气和智慧打造百年xx的实业航母”为追求使命，以“实现员工、企业、社会、国家的共同发展”为核心价值观，以“建设一流市场，提供一流服务，创造一流品牌”为企业目标；集团在经营运作上，积6、极以市场为导向，以资本为纽带，创新经营机制，完善现代企业制度，向具有较强市场竞争力的多元化现代化企业集团迈进。二、可行性研究报告编写依据1、国家发展计划委员会计办投资200215号：国家计委业务厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知2、国家发改委2005年关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数（第三版） 3、xx市“十一五”发展总体规划4、项目单位提供的有关资料三、项目提出的理由与过程xx市位于江苏省东北部，东经118度24分119度48分和北纬34度35度07分之间，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐7、州新沂市、淮安市沐阳县毗邻；南与淮安市涟水、盐城市响水2县相连,东西长129公里，南北宽约132公里，土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、xx、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口482万。近几年来，xx市经济发展呈现总量扩张、增速加快、结构优化、质量提升的良好态势。全年各项经济指标增幅纵比提速，横比进位。2008年全市实现地区生产总值达750亿元，财政总收入181.5亿元，全市地税总收入突破67亿元，达到67.27亿元，同比增长30.98%，增收17亿元 ，注册外资实际到账8.5亿美元，实现城镇居民人均可支配收入15100元，农民人8、均纯收入5440元，主要经济指标增幅全省领先。 今年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过江苏沿海地区发展规划，把加快建设新亚欧大陆桥东方桥头堡作为江苏沿海发展的重点，并将xx确立为江苏沿海开发的龙头。xx的开发上升为国家战略层面。做为江苏沿海开发的龙头，xx市有丰厚的旅游资源、发达的交通网络、以及具有发展国际商贸、国内货物流通集散地的优势。但从目前xx商贸、物流及全市经济发展总量来看，均存在着起点低、规模小、辐射力差等特点。为了顺应xx市经济发展趋势，充分发挥xx市区域优势，推进东陇海产业带建设，抢占经济发展制高点，市发改委特制定xx市现代物流发展规划（2004-2020年9、），规划中指出：“以xx和新亚欧大陆桥为物流发展的支点，充分利用综合运输优势，以现代代的物流和区域物流为重点，以市域配送物流为补充，积极引进先进的现代物流管理技术与装备，大力培育和发展在国内外具有竞争力的现代物流企业，构筑符合市场经济规律的、与国际接轨的高效现代物流网络体系，使xx市成为区域性的国际物流中心城市及地区性物流枢纽城市”。规划在具体实施目标中指出：“以经济技术开发区、中储公司、苏豫棉花仓库、xx装饰城和xx市农副产品批发市场等为重点区域，建设以服务于高新技术产业、医药、纺织、建材、农副产品等为主要特色的物流中心”。规划将xx市xx装饰城的扩建和提升档次列入其中，xx装饰城建设工程成10、为xx市重点建设和完善的市场建设内容之一。xx装饰城由xxxx实业集团于 2001 年 7 月投资兴建。经过几年的艰辛创业，商城已进入良性发展阶段，专业市场逐步培育成熟，已经成为高端品牌的首选之地，财富潜力升值无限。市场自开业以来，共计投入 2000 多万元不断加大调整改造力度，不断完善服务方式，提升经营档次，吸引汇集近300家从事卫生洁具、门业、地板、陶瓷、装饰品、木材及木制品等10多个门类产品的厂家和批发商、零售商入驻，其中包括箭牌、法恩莎、英皇、马可波罗、LD、TATA、冠军、新海伽蓝、美标、好迪、樱花、维美等国内外知名品牌。近日，xxxx装饰城被江苏省文明办、江苏省工商行政管理局授予“11、江苏省五星级文明诚信市场”荣誉称号，江苏省市场管理协会授予“江苏省工业品百强市场”光荣称号。随着房地产业的快速发展，市场对建筑材料的需求持续增长，使建筑材料业处在黄金发展时期，xxxx装饰城也呈现出良好的发展势头。但做为一个建材业为主的综合性建筑装饰市场，装饰城内仍存在着一些制约着市场发展的亟需解决的问题。1、规划滞后，布局不够合理 。xx装饰城始建于2000年左右，由于当时所在地区没有详细规划指导，造成布局单一、设计简陋、难以改造综合再利用。目前xx商贸广场占地面积117600平方米，现有房屋建筑总面积不到6万平方米。其中门卫房一幢，层数1层，供保安人员值班管理使用；综合办公楼一幢，层数3层12、，供xx装饰城有限公司办公使用；其余为装饰市场，层数均为1层，供展示销售家装产品使用，另有少量仓库用于储藏家装产品和材料。因为装饰城内市场面积小，设施落后，相应市场配套设施（如商业办公、金融、餐饮、休闲娱乐、家电商场、物流、酒店公寓等）缺口很大，同综合性建筑装饰市场档次差距较大，不能满足公司的进一步发展。另一方面，市场功能划分不明，市场供应种类不齐全，给公司管理经营带来诸多不便。2、信息网络建设滞后，信息传播渠道不畅。从中央到地方对市场信息网络的建设是比较重视的，近年来发展也很快，但由于信息网络隶属于不同的地方和部门，资源不能共享，远未发挥其应有的作用。市场幅射能力减弱。装饰材料批发市场没有使13、用现代电子技术与全国各大市场联网，更无加入信息网实行电子收费和电子结算的手段。信息反馈迟钝，信息化设备落后。综上所述，装饰市场规划的滞后、配套服务设施的不完善、信息化设备的不健全，仅靠市场目前内部调整已不能从根本上解决问题，急需重新规划设计实施，项目的建设势在必行。xxxx商贸广场的开工建设，将从根本上改变xx建材市场建设落后的局面。使之成为适合xx市市情、辐射力强、信息灵敏、功能齐全、与国际市场接轨的综合性批发市场和以国内外名牌、品牌产品为主打产品的现代物流基地。项目规划以建筑、装饰材料专业市场为中心，并结合xx市沿海的特点，推出特色农产品、水产品、旅游产品等高附加值深加工产品展示区，建成大14、陆桥沿线农特产品博览会的展示中心、会议中心和农产品研发中心。项目建成后，将成为一个集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心，以周边配套为服务的综合性开发项目。项目的建设，必将繁荣港城市场经济，带动相关产业发展，取得良好的社会效益及经济效益。第二节 项目概况一、建设地点xx商贸广场地块位于瀛洲路以东、规划路以北，凤凰新城控规区北侧，东邻风景秀丽的4A级风景区花果山，西邻山青水秀的4A级风景区孔望山，南邻奇石耸立的凤凰山。项目区距xx市市中心2公里，距港口码头30公里，距机场40公里，距火车站4公里，距汽车快客站1公里。商城门口设有公交车站15、，市内22路、26路公交车直达，集团并配有免费直通车。二、建设内容与规模根据xx商贸广场以往的经营、目前发展的速度以及市场种类的配置，该项目规划总建筑面积为245900平方米。一共有5个大型单体建筑，整个项目分为两期实施，其中：一期总建筑面积为94100平方米（含地下车库），包括：xx大厦（54100平方米）一幢、专业市场（40000平方米）一幢；二期总建筑面积为151800平方米（含地下车库），包括：中心市场（71200平方米）一幢、商业大厦（49600平方米）一幢及专业市场（31000平方米）。三、功能分类：项目建成后按其功能分配为专业市场、商务办公区、金融区、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐区等16、。xx商贸广场的功能分配明细如下：xx商贸广场功能分配明细表功能分类建筑面积（平方米）机动停车位（个）非机动停车位（个）备 注商务办公399001043694专业市场配套商务公寓23500673444酒店式管理公寓金 融6500152100专业市场配套餐 饮6000481094停车按营业面积折算休闲娱乐8000241120专业市场配套专业市场1437005245618含地下10500平方米专业市场地上总建筑面积217100地下总建筑面积28800半地下室（包括地下车库及专业市场）总 计24590073017070其中专业市场包括：1）特色农产品展示区： xx地区及大陆桥沿线11个省特色农产品、17、水产品等高附加值深加工产品展示区，大陆桥农特产品博览会的展示中心、会议中心和农产品研发中心。2）现代装饰材料展示区：地板、油漆、五金、灯具、陶瓷、石材、木业、厨具、卫浴洁具、窗帘布艺、园艺、办公用品、家具等市场。四、主要建设条件近年来，新海城区加大对基础设施的投入，道路、水、电、广播、通讯、电讯等基础设施不断完善。社会环境与外部条件较为优越，从电力、水力、人力资源上均能够达到充裕，供给及时和可靠稳定。拟建项目用地位于xx市瀛洲路以东、规划路以北，项目用地位于xx装饰城内，配套设施一应俱全，有利于项目建设顺利开展与进一步实施。项目的建设单位为xxxx实业有限公司，建设资金约为82730万元，拟申18、请银行贷款4亿元人民币，其余资金全部自筹。五、项目产品定位项目的产品定位力图充分考虑城市的总体规划和本地块未来发展的价值，对本项目在业态类型上，提出以集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心。本着“以人为本“的原则，在规划设计上为市民提供集休闲、娱乐、文化、购物、工作于一体的公共场所。作为现代化国际商贸城，要求功能齐全，环境优美，合理组织内外交通，强调各功能之间的完整性、统一性、协调性，力求多元化、综合性、错位经营。六、项目形象定位项目建设将围绕“以人为本、以环境为中心”的设计理念,项目区定位为“和谐、时尚、精致”的购物场所。七、主要技19、术经济指标本项目总投资估算为82730万元。建设期为24个月，项目全部建成后，可实现租赁收入16202.4万元，年平均利润8099.9万元。全部投资财务内部收益率5.40%，全部投资财务净现值（税后）3648万元，全部投资利润率9.79%。主要技术经济指标见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注一建设规模1项目总用地面积m21176002总建筑面积m2245900其中：地上面积m2217100其中：地下面积m2288002.1xx大厦（一期工程）m254100含半地下室战8100 平方米，战时做为地下人防工程，平时做为专业市场及地下车库2.2专业市场（一期工程）m20、2400002.3中心市场（二期工程）m271200含半地下室战20700平方米，战时做为地下人防工程，平时做为专业市场及地下车库2.4商业大厦（二期工程）m2496002.5专业市场（二期工程）310002.6容积率1.852.7建筑密度34.92.8绿化率252.9停车位辆其中:机动车位辆1180地面：450个；地下：730个自行车车位辆17070二项目总投资万元82730三资金来源1自筹资金万元427302申请银行贷款万元40000四租赁收入万元16202.4正常年五内部收益率%5.40税后六财务净现值万元3648税后七投资回收期月14.26税后(含建设期)八年平均利润万元8099.9九21、投资利润率%9.79综上所述，项目在社会经济方面及技术上都是可行的。第二章 市场需求分析与建设规模 第一节 市场分析xx由于城市规模不大，整体经济水平不高，暂未形成本城市的核心商务区。目前仅有几家建材市场基本都分布在新浦中心区和连云区。其中：兴伸国际和德兰国际在墟沟，大庆东路建材日杂批发市场在城中，国际商城在新浦区的东部，且各个商贸、建材行业还处于发展、发育阶段。建材市场的不完善，导致了销售、批发价格的不合理性，从而造成xx市的消费者纷纷舍近求远到南京、临沂等地去采购家庭装饰材料，这一方面造成本市消费资金的及税源的流失，一方面又造成了消费者经济上、时间上的不必要浪费。xxxx商贸广场建成后将成22、为xx市乃至苏北地区规模最大，商品种类最多，服务功能最全而且经营理念最先进的大型综合性商贸中心。项目建成后将形成一个集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心，以周边配套为服务的综合性开发项目。该项目已列入xx市重点工程项目，项目建成后，将会带动相关交通运输业、农业、商业零售等各行业的蓬勃发展，并间接刺激环保、进出口贸易等行业的市场需求。同时也十分有利于我市发展劳动密集型的服务业，增加了就业机会和就业人数，缓解社会压力，对社会的稳定和发展起到重要作用。综上所述，该项目市场前景良好。第二节 建设规模方案比选拟建项目地块位于xx凤凰新城控制性23、详细规划范围内，本着节约土地、合理利用土地的原则，拟共同设计、共同建设。xxxx实业有限公司邀请了东南大学建筑设计院为本项目建设主体工程做了两个设计方案。随后邀请xx市有关领导、部门和专家对这两个设计方案进行了比选。方案一方案一：在的瀛洲路沿街面设置两座高层集办公、金融、商务公寓酒店以及餐饮，休闲娱乐配套服务的综合大楼，高层底楼布置二层的专业市场建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道，围绕用地中心的绿化景观广场布置专业市场建筑，与项目的综合大楼的专业市场互为相连，整个项目区合为一体，方便顾客的一体化采购需要。方案二方案二：规划在用地的西北角朝着城市的主要人流方向设置一幢主约裙楼4层、楼24、高15层集办公、金融、商务公寓酒店以及餐饮，休闲娱乐配套服务的综合大楼。而在用地的西南角规划一幢以公寓为主约裙楼4层、楼高15层商业办公建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道将瀛洲路的道路景观引入用地中心，形成东西向的绿色景观轴线。围绕用地中心的绿化景观广场布置专业市场建筑，不仅方便顾客的一体化采购需要，同时丰富了市场建筑空间层次，使得市场富有生气。中心市场正对主入口景观轴线的市场界面，南北两个市场与中心市场组合在一起成围合之态，强化了中心绿化广场的商业氛围。建筑地下为半地下层主要作仓储只用，1-4层为专业市场，5-15层为市场配套服务设施。专家组对方案一、方案二的总平面布局、室内外交25、通、建筑整体造型、有关功能用房及设备的布置、给排水、电气、暖通、消防、环保等设计内容进行综合比较，一致认为方案二不仅符合xx凤凰新城控制性详细规划的各方面要求，并能使瀛洲路迎宾大道的城市形象得到很好的保证，同时扩大了城市主干道的城市景观层次，将xx商贸广场的中心景观节点绿化同城市干道线状绿化有机结合在一起，提升xx商贸广场的环境档次。方案二的设计方案为最佳实施方案。本可研报告工程技术方案以中选设计方案为基础，并结合项目实际情况进行了一定调整。第三节 推荐建设规模方案本项目规划总用地面积117600。规划共5个单体，总建筑面积为245900m2，容积率1.85，建筑密度34.9%，绿地率25%。26、项目的建设本着将节约土地的原则，结合xx凤凰新城控制性强制规划，建筑以多层为主，以提高同等土地的建筑与人口的容纳量。容积率1.85，提高了土地的利用效率。 项目根据规划设计，结合地形地势，认真考虑了xx区历史古城的自然风光和现代都市的发展要求，严格按照xx凤凰新城控制性详细规划的要求，本着充分重视土地资源、合理利用资源、创造幽雅环境的原则，使建筑本身融入其所在地域，在空间布局、建筑群体组合，以及公共建筑、配套设施、道路、绿化布置等方面，都围绕提高整体环境水平作了详细规划，建设方案中对建筑进行了合理的功能分区并沿用地内部交通干道设置相对分散的沿街停车位，做到停车方便与快捷，体现停车的均好性和可达27、性。在市场用地中心区域设置相对集中的地面停车场，充分利用土地空间资源。该项目的建成并有利于城市土地使用集约化，同时提高整个凤凰新城的城市档次，树立良好的城市面貌，提高xx南大门的城市形象，创造优美的城市新区物质、精神环境。最终为创建“以人为本”的和谐社会提供物质基础和精神基础。第三章 场址选择 第一节 场址现状一、地点与地理位置xxxx商贸广场建设项目用地位于xx市瀛州路以东、规划路以北、凤凰新城内，东邻风景秀丽的4A级风景区花果山，西邻山青水秀的4A级风景区孔望山，南邻奇石耸立的凤凰山，北邻碧波荡漾的玉带河。项目区周围环境宜人，交通便利。 二、场址土地权属类别及占地面积xxxx商贸广场建设项28、目规划总用地面积117600，项目用地现状为xx装饰城商业用地,土地使用权归xx实业集团所有。三、项目现有场址利用情况项目新征用地现状为商业用地，建设用地地势平坦，没有明显的高低落差。第二节 场址条件一、地形、地貌条件xx市地质构造属华北地台，连云嘉山隆起带，以轴向NNE的倒转背斜为主，西部为走向WESSW海韩断裂。区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度050M。土层分布为：素填土、粘土、淤泥、粘土、粉砂、粘土。本区在大地构造上属华北地台，鲁东古隆起地块，前震旦纪地层分布广泛，以变质岩为主，组成古老的基底。被第四系所覆盖，该层以不整合接触覆盖，于前29、震旦纪地层上。本区有史以来未发生过破坏性地震，但周围地区的强震对本区有所影响。历史上新华夏系郯庐断裂的引起郯城8.5级地震，近期黄海内4级地震为数不少，但均未形成大的自然灾害。根据中国地震裂度区划图（1990）。本地区地震基本烈度为7度。本工程抗震墙抗震等级均为一级。二、自然条件1、气象条件（1） 气温年平均气温 13.95 历年最高气温 39.8 历年最低气温 -18.1 历年最高月年平均气温 31.2 历年最低月年平均气温 -4.5（2） 降水年平均降水量 985mm年最大降水量 1241mm 日最大降水量 264.4mm 最大积雪深度 280mm（3） 风力、风向和其他年平均风速4.3米30、/秒；年最大风速 29.3米/秒。风力一般三级左右，最大七级。春夏季主导风向：东南风；秋冬季次主导风向：东北风。台风多集中于8、9月份，地下水详见结构地质概况说明。2、地震烈度xx市地震基本烈度为七度三组。地震加速1.0三、工程地质、水文地质条件xx市内地质灾害类型主要有崩塌、滑坡、地面塌陷、泥石流等突变型灾害和地面沉降等缓变形灾害。目前，全市共查明地质灾害隐患点、危险点96处，其中滑坡42处，崩塌51处。地面塌陷3处。xx区有史以来未发生过破坏性地震，但周围地区的强震对本区有所影响。历史上新华夏系郯庐断裂的引起郯城8.5级地震，近期黄海内4级地震为数不少，但均未形成大的自然灾害。根据中国地震31、裂度区划图（2003）。本地区地震基本烈度为7度。本工程抗震墙抗震等级均为一级。本工程地基土类型属软弱场地土，建筑场地类别II类，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第三组，场地土的特征周期0.45s。场地内无断层无液化土层，地下水类型为潜水型，地下水埋深0.31.7米左右，在长期浸水状态下，地下水对混凝土结构不具腐蚀性，对钢筋混凝土中的钢筋不具有腐蚀性；在干湿交替状态下，地下水对混凝土结构不具中腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具有中腐蚀性（氯化物与硫酸盐含量之和超标），对钢结构具有中等腐蚀性（氯化物与硫酸盐含量之和超标），可酌情采取抗腐性措施。拟建项目区地质现32、状基本不会对社会造成不良影响。建设单位对项目地块的地质环境与地质灾害现状开展了系统的调查，贯彻以防为主、防治结合、综合治理的原则，利用现代信息技术，建立地质环境与地质灾害的信息系统、危险性分析评价系统和防灾减灾决策支持系统，并通过网络传输的手段，实现信息的全方位服务体系，以确保社会稳定。四、周边建筑物与环境条件xxxx商贸广场位于瀛洲路以东的地块。项目从建设投入到使用不会涉及国家重点建设项目、军事国防、抗洪抢险等特殊情况，因此，不会对区域造成不良影响。项目施工期间将严格控制工程建设期的扬尘和噪声，保护当地的空气环境和声环境。项目建成后，将采取有效的污染防治措施，控制商场内生活污水的排放量及污染33、程度，保护下水管道的水质；此外，将控制商贸中心生活垃圾和固废灰渣的排放量，以减少对周围环境的影响。 五、区域性规划要求1、项目区域结构与城市发展规划分析根据xx市发展规划，今后三到五年期间，xx市城市化水平达到48%；中心城市人口突破100万人，建成后区域面积达到100平方公里以上；根据xx市最新规划,到2030年,市区总人口将达到200万人,城区达到200平方公里。目前正在加快构筑城市快速干道系统，建成功能完善、层次分明的城市路网，强化新海城区与东部城区的通达性和联系的便捷性，重点建设和改造新海地区至东部城区的快速通道；加快东部城区医疗、教育、文化、邮政等公用服务设施建设，力争在3-5年的时34、间内，迅速形成功能完善的城市公共服务设施体系，适应中心城区快速发展的需要，进一步完善新海城区公用服务设施体系。规划指出，“十一五”期间，xx市将加快市区房地产业发展。围绕中心城区建设，重点加快商务中心、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快滨海居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设；加快商贸流通业、重点物流园区的建设步伐，适应中心城市人口快速增长的生活需求。xxxx商贸广场项目的建设，是与城市发展相同步的，有利于全市的大改革、大开放、大建设、大发展，并符合城市发展规划。2、项目建设与区域发展规划分析根据xx凤凰新城控制性详细规划，新区用四到五年时间，运用市场化手段进行这里35、的市政基础设施建设和绿化景观改造，建成适宜人居、特色鲜明的现代化城区。凤凰新城位于新浦区东南部，是我市的南大门所在地，东到宁连高速公路，西至瀛洲路，北起海宁路，南抵海宁立交桥，规划总面积约为7.2平方公里。根据xx城市总体规划以及凤凰新城控制性详细规划的要求，xx商贸广场所处的地理位置西面的瀛洲路将成为xx市的南大门。因此，从城市形象角度出发，xx商贸广场的西沿街立面将对瀛洲路的城市街景产生重要的影响。现有的一到三层的建筑体量和建筑形象显然同城市规划的要求严重不符。项目的建设将不仅使瀛洲路迎宾大道的城市形象得到很好的保证，同时扩大了城市主干道的城市景观层次，将xx商贸广场的中心景观节点绿化同城36、市干道线状绿化有机结合在一起，成为新海城区南大门的一道亮丽的风景线。项目的建设符合城市建设的总体规划及xx凤凰新城控制性详细规划的相关要求。六、交通条件项目区距xx市市中心2公里，距港口码头30公里，距机场40公里，距火车站4公里，距汽车快客站1公里。商城门口设有公交车站，市内22路、26路公交车直达，集团并配有免费直通车。项目区地理位置优越，交通便捷，将为消费者提供良好的交通条件。七、公共设施条件xx市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，xx区范围内已完全解决了通讯、电、水、煤气等供应紧张的问题。xx区所需供电、通讯、给排水等基础设施的管线（道），均已37、沿道路（铺）架设。项目从建设投入到使用均可直接接入现有各系统。高标准的市政、绿化、配套工程已基本完工，总体条件优良，能够满足项目施工需求。八、征地拆迁条件目前xx商贸广场所用土地的使用权属集团公司所有，不存在征地，土地转让、拆迁安置等问题。九、施工条件施工现场紧瀛洲路，视线开阔，高压供电线路从项目地块经过，经供电部门许可后即可接电；路边有自来水主管道通过，经供水部门许可后即可接水。第四章 建筑方案选择第一节 建筑设计指导思想与原则一、 建筑设计指导思想项目的建设运用创新的设计理念，因地制宜进行总体布局，建筑形式美观新颖，体现时代特色，色彩与周边环境相协调，塑造人性化公共空间，项目西沿街立面将对38、瀛洲路的城市街景产生重要的影响。项目将采用最新的科技成果，将新材料、新设备和新的结构形式完美地结合在一起，使建筑达到：功能关系：和谐、有机；交通流线：短捷、独立；人与建筑：以人为本；建筑与城市：交融、共生。项目的建筑设计坚持充分利用土地资源、结合地形地貌特点、合理布局的原则,重点围绕使用功能，形成聚散相融、疏密相间的现代化生态型、园林式购物广场。项目建设依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的相关规定的要求。二、设计依据项目建设依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的相关规定的要求。工程结构设计所采用的主要设计规范：1、xx市金海置业广场建筑方案批复；2、江苏省城市规划管理技术规定(239、004年版)；3、民用建筑设计通则(GB50352-2005)；4、办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；5、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005年版)；6、建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）；7、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；8、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；9、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；10、民用建筑节能设计规范（JGJ26-95）；11、结构及设备各专业现行设计规范（见各专业设计说明）；12、其它国家相关法律、法规、技术规范等。第二节 项目总体规划方案一、总平面布置一）总平40、面布置设计依据1、江苏省城市规划管理技术规定（2004年版)；2、全国民用建筑工程设计技术措施(规划建筑分册)(建设部建质20034号)；3、建筑工程设计文件编制深度规定(建设部建质200384号)。二）设计内容1、建筑及道路定位；2、道路竖向设计；3、绿化布置。三) 项目总平面布置在项目总平面布置方面，严格按照规划要求。整个组团由5个大型单体建筑组成，规划在用地的西北角朝着城市的主要人流方向设置一幢约裙楼4层、楼高15层的综合大楼。而在用地的西南角规划一幢以公寓为主约裙楼4层、楼高15层商业办公建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道将瀛洲路的道路景观引入用地中心，形成东西向的绿色景观41、轴线，项目区东侧围绕用地中心的绿化景观广场布置依次建三幢5层的专业市场建筑，不仅方便顾客的一体化采购需要，同时丰富了市场建筑空间层次，使得市场富有生气。四）交通设计本方案在交通组织上不仅满足国家省市对市政、交通、消防、疏散方面的具体指标要求，同时充分考虑使用者的方便和整体空间形象的控制。内部交通流浅清晰，道路贯通。真正做到“从整体出发”、“以人为本”的设计思想。瀛洲路位于地块的西面，同时也是凤凰新城的主干道，因此自然成为用地的主入口方向。沿着西面主入口引入一条东西向的景观轴线，联系了地块中心和市政道路之间的交通。进入地块向左右两侧分流形成双向一级环路，沿环路布置各功能建筑单体，单体建筑之间根据42、需要设置二级道路，利于各单体间的交通组织和消防疏散。地块正中间以体量较大的二期中心市场为核心，沿环路和瀛洲路之间布置商业性强的商业大厦，西北角为xx大厦，西南角为二期商业大厦，不仅使建筑单体的可达性和便捷性得到提升，同时也突出中心，形成空间上的平衡。为了利于与市政道路交通联系和消防疏散的需要，双向一级环路南北规划市政道路各自设置次要南北出入口。用地的东面次要干道设置货运出入口，并结合设置货物疏散停车场。真正做到将人流和物流进行分流，高效地组织用地交通。在本设计中，残疾人无障碍设计严格遵循国家“残疾人无障碍设计标准”并适应国际化标准。在主楼入口设有残疾人坡道，在主楼内设置残疾人专用卫生间、电梯，43、以满足残疾人的使用设施。五）项目区绿化1、主题定位：项目区内以四季为主题，营造四季皆有景、景中带花、季季有花的氛围。谱写和谐、健康、生态、浪漫的生活乐章。通过景观的打造，达到提升人们精神境界的最终目的。2、景观序列组团的景观设计层次感，韵味感丰富，通过各种因素来与空间发生关系，重点突出环境与健康两个因素，真正做到以人为本。各大厦间布满绿化，立体化的景观设计保证购物者及业主在项目区每个点，每个角度都能看到多种景观。生态环境使用的景观元素如铺地、植栽、灯具、水景小品等更注重风格、品质，营造一个景中有景、空间流畅、形式丰富的景观序列空间，做到步移景异，景随形走。3、绿化配置在建筑周围种植多种树木，并44、种植草坪。市政街道和市场环路沿线以及商业广场进行重点绿化，种植树木，在选择树种方面应考虑绿化植物的抗污染、吸收有害气净化空气、隔声、遮荫、降温等不同功能，并且绿化与美化相结合，除了建筑本身的外观反映时代的面貌外，绿化与美化与之相互衬托，形成统一中有变化的商业氛围。设计中讲求人与社会、人与自然的和谐共存，充分体现以人为本的设计理念。第三节 建筑方案一、项目初步规划建设方案一）规划设计原则1、充分考虑xx商贸广场的经营管理规模和地区经济发展水平相协调。2、合理规划项目建筑规模和投资规模。3、充分利用现有土地资源，达到高效土地利用。4、适当归并整合，合理分类布局。5、功能分区规划明晰，道路交通组织顺45、畅。6、充分利用地下和地上架空空间。7、重视建筑物同周围道路环境的呼应与协调8、建筑单体设计必须从城市角度出发。9、功能设计满足目前并具有超前意识，以适应未来发展。10、建筑外观同内部功能和性质相适应，突出市场的商业性氛围。11、以人为本，充分考虑顾客和使用者的实际需求设置相应配套设施。二）设计理念1、人本充分考虑现代人的休闲、办公、购物方式，兼顾空间、环境和周边人文气氛相结合，演绎一种“和谐、时尚、精致”的购物方式。2、自然贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形的前提下，贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的经典46、高尚购物空间。3、文化体现商贸城的文化底蕴，使之与现代生活进行充分融合，具有现代开放的人文气息。4、融合讲求商贸中心与自然环境的融合，讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、建筑与环境的融合。5、科技强调高科技在建筑、管理中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划与建设。6、安全适当的人车分流，既消除人车混流的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率，避免交叉干扰。加强物业管理，确保项目区内的安全性。三）设计方案描述由于瀛洲路是xx城市南大门的景观迎宾大道，城市街道景观十分重要。规划设计在用地的西北角朝着城市的主要人流方向设置一幢约裙楼4层、楼高1547、层集办公、金融、商务公寓酒店以及餐饮，休闲娱乐配套服务的综合大楼。而在用地的西南角规划一幢以公寓为约裙楼4层、楼高15层商业办公建筑。两个高层中间设置一条东西向的绿色景观大道将瀛洲路的道路景观引入用地中心，形成东西向的绿色景观轴线，不仅使瀛洲路迎宾大道的城市形象得到很好的保证，同时扩大了城市主干道的城市景观层次，将xx商贸广场的中心景观节点绿化同城市干道线状绿化有机结合在一起，提升xx商贸广场的环境档次。围绕用地中心的绿化景观广场布置专业市场建筑，不仅方便顾客的一体化采购需要，同时丰富了市场建筑空间层次，使得市场富有生气。中心市场正对主入口景观轴线的市场界面，南北两个市场与中心市场组合在一起成48、围合之态，强化了中心绿化广场的商业氛围。建筑地下为半地下层主要作地下车库，建筑地上1-4层为专业市场，5-11层为市场配套服务设施。功能分布合理，便于商业运作和市场管理。由于xx商贸广场将开发成一个集特色农产品市场、现代装饰材料市场、商务办公、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等以装饰专业市场为中心，以周边配套为服务的综合性开发项目，预计以后的人流、车流、物流量都是十分巨大的。因此，整个地块的交通与停车已作了详细规划。在总体方案研究中，充分考虑主要人流方向，将在用地东南西北适当位置设置相应大小的出入口。沿瀛洲路设置主要出入口，在南、北和西侧设置次要出入口。沿用地内部交通干道设置相对分散的沿街停车位49、，做到停车方便与快捷，体现停车的均好性和可达性。在市场用地中心区域设置相对集中的地面停车场，充分利用土地空间资源。四）建筑单体设计整个商贸广场以现代风格为主设计基调，不仅突出商业建筑类型的商业性特色，同时体现城市建设发展的时代气息。圆形要素和方形要素的有机组合体现出一种“天圆地方”的物化表征，象征着美好“和谐社会”的建立。裙房部分和高层上部的层层退台处理不仅从主立面上增强了建筑外部空间的层次感，同时还寓意xx市经济建设“芝麻开花节节高”的美好意愿。在立面处理上，大面积的“虚实”对比同大型商业建筑在尺度上取得了很好的统一，同时与外部街景界面取得共鸣。局部抬高的楼梯间不仅打破了商业建筑单一的屋顶，50、丰富了建筑群体的天际线，同时高出部分灯箱处理方式还增强了场所的标识性，起到了良好的引导作用。在材料和色彩的运用上，整个建筑群采用相对统一素雅的暖灰色调，不仅可以同玻璃幕形成强烈的虚实对比，同时，在建成以后，还能够在外立面设计统一考虑的广告牌之后形成“图底”衬托，将不同色调的广告牌统一起来，强化商贸广场建筑群的整体性。五）结构设计1）本项目结构安全等级二级，结构设计使用年限50年。2）本项目抗震设防烈度7度，地震加速度0.10g，第三组。抗震设防类别为重点设防类。3）荷载：50年一遇风压：0.55kN/，100年一遇风压：0.65kN/；50年一遇雪压：0.40kN/，100年一遇雪压：0.4551、kN/。4）本项目主楼为五十五层，结构高度（檐口高度）小于31.3米31.8米，采用钢筋混凝土框架结构，框架抗震设防等级为二级。由于地质勘察报告未提供，所以基础方案待地质报告提供后再确定。地下室防水等级二级，采用自防水混凝土浇注，地下室顶板作为上部结构的嵌固端。六、主体工程与辅助工程一）主体工程本项目的建筑主体工程为商业大厦、商务办公及专业市场等5个单设计及附属用房，建筑物为混凝土结构的建筑，本项目总建筑面积245900m2。二）辅助工程项目辅助工程主要有道路、绿化、中心广场、停车场等组成。七、项目配套工程一）给排水设计1、概述：本工程设有五栋建筑，主要功能为专业市场，休闲娱乐，办公和配套生活52、设施等。2、给水系统：由周围市政给水管引一根DN200给水管供本工程生活及消防用水。园区集中设置生活增压泵房，地下一层至三层由室外管网直供，四层及以上由地下室内设置的变频增压供水设备增压供给。生活热水由设置在楼顶的太阳能热水系统供给。3、排水系统：室外采用雨污分流制，室内采用污废合流制。雨水排入市政雨水管网。厨房排水经隔油池处理后与其余污废水一起经化粪池初步处理，再排至市政污水管，统一处理。4、消防：本工程采用消火栓消防系统及自动喷水灭火系统，项目区集中设置消防泵房，并在适当位置设置手提式灭火器。消防用水量：室内消火栓40L/S，室外消火栓30L/S，自喷40L/S。消防水池设置于地下一层，灭53、火时由消防泵房内消火栓泵或自喷泵（均为一用一备）自消防水池抽水增压供水。在项目区西北侧的建筑屋顶设有18吨消防水箱及消火栓或自喷增压泵、气压罐等增压设施，室外设有室外消火栓，水泵接合器等消防设施。消防电梯旁设置有效容积不小于2m3的集水池，并配置潜水泵。5、楼内水泵采取隔振器，软接头，弹性吊架等消音隔振措施。卫生间排水管采用静音型新型管材，各卫生间均选用节水型卫生洁具。二）电气设计1、供电本工程初估用电量13500kVA。请供电部门按一级负荷供给两路10kV独立电源。拟设一座10kV高压配电室，采用单母线分段接线方式。采用真空断路器手车式高压开关柜，直流操作方式。采用高供高计计费方式。共设6座54、组合式变电所。每座变电所内设2台1250kVA干式变压器。采用电容器集中补偿方式提高功率因数。2、配电低压配电采用TN-S系统，即整个系统的中性线(N)与保护线(PE)是分开的。大容量及重要的用电设备采用放射式配电线路，小容量及非重要的用电设备采用树干式配电线路。配电线路采用铜芯塑料绝缘电缆或电线穿金属管暗敷设方式，地下层及竖井内的垂直路径采用电缆线槽或母线槽明敷设方式。消防设施等处设双电源自动切换箱。3、照明主要场所的照度设计值如下： 办公室： 300Lx 走廊： 150Lx 其他用房： 300Lx照明光源采用荧光灯，卤钨灯，或结合室内装饰设计的需要采用其它光源。为突出建筑物夜间景色，设立面55、泛光照明。4、音响室内外设背景音乐，兼作业务用有线广播系统和消防应急广播系统。5、电话接入城市程控网，采用综合布线系统，总点数5000个。6、火灾自动报警系统本建筑属于高层建筑物，按一级保护对象设计，规范要求采用集中报警系统，设置智能型总线制火灾自动报警与消防联动控制装置。火灾探测器、手动报警按钮、消火栓按钮、应急广播、对讲电话、联动控制对象的确定，将严格执行规范要求。消防控制室设在一层。探测器数量约3800个。7、有线电视有线电视信号源取自市有线电视网，终端设置的个数约1000个。8、安全监视各出入口处设安全监视用摄像机，各重要房间内设红外线感应防盗报警器，监控中心设在一层。监控摄像机约1556、0台，双鉴探测器100个。设智能卡出入管理系统。设无线式巡更管理系统。9、防雷与接地本工程按第二类防雷建筑物设计避雷装置，利用屋面加扁钢作接闪器，利用柱内和基础钢筋作引下线和接地装置。综合接地电阻不大于1欧姆。三）暖通设计本工程共5个单体，总建筑面积为245900m2,空调面积约为170000m2。地上建筑以五至十五层，主要功能为专业市场，休闲娱乐，办公和配套生活设施等。1、设计范围:1）规划区各单体空调与通风工程2）规划区各单体防火及防排烟工程2、设计依据：1）甲方提供的设计要点：2）建筑专业提供的设计图纸：3）有关设计规范3、室内设计参数房间名称夏季冬季每人新风量（m3/h）噪声标准dB(57、A)T()(%)T()(%)办公类265020353040市场266020352050会议室275020352050餐饮2650203530504、空调通风系统1）空调冷热源：本工程空调夏季总冷负荷约：17850kW，季热负荷约：15170kW。采用变频多联空调系统。2）空调系统（1）办公室层，会议室，研究中心采用变频多联机热泵型空调系统,另加独立新风系统。大空间空调采用风冷热泵风管式空调器，全空气低速风道系统，上送上回。（2）市场根据出租分隔空间采用变频多联机热泵型空调系统,另加独立新风系统或风冷热泵风管式空调器。3）通风系统按使用功能和防火分区分设通风系统，主要为卫生间和开水间、厨房间通风58、。公开卫生间和开水间按10次/时换气次数机械排风。厨房按30次/时换气次数机械通风。人员密集空间设置排风. 排风按换气次数1-2次/h计。5、防排烟系统1）各空调、通风系统按防火分区划分，进、出空调机房、风机房的风管及穿越不同防火分隔物的风管均设防火阀或防火调节阀。防火阀的动作温度为702）各空调、通风机组电源及防火阀与烟感报警系统连锁，并由消防控制室集中控制。3） 长度不超过60m，并设有可开启外窗的内走道采用自然排烟；4）不满足自然排烟条件的市场采用机械排烟。第五章 节能节水措施第一节 用能标准和节能规范1、建筑节能条例（草案）；2、江苏省建筑热环境与节能设计标准DB32/478-200159、；3、江苏省公共建筑用能计量设计规定（暂行）；4、建设单位提出的有关设计要求。第二节 节能措施和节能效果分析一、主要节能措施为了减少能源消耗，采取以下措施：1、建筑部分：建设过程中尽量采用新型节能墙体材料，屋顶选用良好的隔音、隔热保温材料，门窗均采用中空玻璃，以节约能耗。（1）外墙挤塑聚苯乙烯泡沫保温板保温层及其系列作法。（2）建筑门窗的气密性不低于4级。（3）门厅设门斗。（4）屋顶采用保温防水屋面或种植屋面。（5）所有外门窗均采用铝合金断热型材，玻璃做中空玻璃，且满足国家和江苏省节能标准。2、给排水部分（1）选用节水型卫生洁具及配水件。（2）水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障60、时，水池、水箱长时间溢流排水。（3）给水系统控制最不利处用水器具处的静水压不超过0.45MPa。（4）生活供水采用恒压变频加压泵组，设两套工作泵利于节能。3、电气部分：选用节能电气产品，广泛应用节电。 变配电设备的节能：根据用电性质，用电容量，选择合理的供电电压和供电方式。4、 电动机的节能：选用节能电机，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电，以达到节能目的。5、 照明灯具如商贸广场建议采用可控式吸光灯具，项目区主干道采用节能型灯具，人行道采用夜间发光道板；二、节能效果分析作为国民经济支柱产业之一的建筑产业在促进节能减排方面有着重要的作用，目前建筑能耗、工业能耗、交通能耗已经61、成为我国能源消耗的耗能大户，其中建筑能耗包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等，约占全社会总能耗的30%，建筑能耗伴随着建筑总量的不断攀升和居住舒适度的提升，这个比例仍在呈急剧上扬的趋势。因此建筑领域节能减排名声大起，影响着全社会的发展。对于降低大气污染、改善人居、购物环境有着重要的意义，推动节能减排为国家科学发展观念合乎持续发展的战略实施做出了积极的努力，也是建筑产业永不消失的责任。从大环境来说，有效的节能管理，可以减轻能耗，促进整体商贸环境的改善；而针对企业来说，管理节能措施带来的办公成本节约，也成为其选择办公地点的重要条件。xxxx实业有限公司将调动一切技术构造手段，达到低能耗、减少污染并可62、持续性发展的目标，并创造节能、健康、舒适、环保的购物环境。第六章 环境影响评价第一节 项目建设对环境的影响一、施工期对当地环境的影响1、废水：施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水。污水中主要污染物为COD3.5kg/d，BOD5：2.3kg/d。施工废水主要包括土石方阶段降井水排水及各种车辆冲洗水。此类废水无法定量核算，但由于其SS含量较高，因此不能直接排放，必须采取相应的污染防治措施。2、扬尘：施工阶段的空气污染源主要来自施工土石方扬尘，运输建筑材料的扬尘，运输车辆的汽车尾气。在整个建设施工阶段，整地、挖土、打桩、建材的运输和装卸以及混凝土搅拌、散装水泥储罐灌装水泥等施63、工作业过程都会产生扬尘。施工扬尘会对周围环境带来一定影响。3、噪声：建设期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混泥土搅拌机、升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸建材的撞击声、施工人员的吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声。4、固废环境影响分析：施工期的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等。二、营运期对当地环境的影响1、污水：主要包括业主及顾客的生活用水。2、废气：主要为进出商贸城的汽车尾气：汽车进出停车位怠速64、行驶时会排放汽车尾气，产生的汽车尾气中的主要污染物为HC、CO和NOX。3、噪声：本项目建成后主要噪声有车辆行驶的交通噪声，中央空调、商贸广场内变配电等公建运设施行时产生的噪声等。4、固体废弃物：本项目投入使用后，产生的固体废弃物主要是业主及顾客产生的生活垃圾。第二节 生态环境保护措施根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目环境保护工作接受xx市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、建筑项目环境保护管理条例国务院（98）253号令2、大气污染物综合排放标准 GB16297-20013、污水综合排放标准 GB89765、6-20014、污水排放标准 GBJ48-20025、污水处理设计规范 CECS07-2056、环境空气质量标准 GB3095-20027、地表水环境质量标准 GBZB1-20018、城市区域环境噪声标准 GB3096-2005本项目的主要环保措放有： 一、施工期1、污水：施工废水经沉淀池处理后用于洒水，生活污水经市政下水管网排入市污水处理场处理。2、废气：主要是汽车尾气，将加强对施工车辆的检修和维护，严禁各类型车辆超标排放污染物并对施工进度及进入场地的车流量进行合理规划，防止施工现场车流量过大，可有效减少汽车尾气的排放，降低施工期环境影响。3、扬尘：在施工过程现场设置围栏、禁止露天堆放建筑材66、料、及时洒水、限制进场运输车辆的行使速度，通过这些措施有效的改善施工现场的扬尘污染。应尽量将堆料棚设置在远离环境敏感点的位置，并尽量用苫布遮挡，及时洒水以降低扬尘影响。将建设地点用围栏独立起来与周围隔离。在营造良好景观效果的同时，减轻扬尘的环境影响。施工周期是短暂的，通过做好防范措施可使扬尘危害降到最低。4、噪声：要求本工程在施工期间，对于大噪声机械设备应安装消音减振设施，同时在晚二十二时至次日六时不得作业，昼间运行机械的时间也应避开人们的休息时间，以免造成噪声扰民影响。由于项目四周环境敏感点较多，应注意对其声环境的防护，在项目四周加筑防护墙，以降低噪声对环境敏感点的影响。5、固废：在施工中尽67、量减少土方开采，避免在大风天气条件下施工，注意对现场的弃土、石料及时洒水、防尘。垃圾及时清运处理，经常保持施工场地的卫生清洁，不会产生明显的环境影响。二、营运期：1、废水：商贸广场在建设过程中须做好雨、污分流工作，完善雨水管及污水管的铺设。本项目厨房废水和生活污水经预处理达三级标准后接入市政污水管网。2、废气：主要是汽车尾气。商贸广场内地面停车场地周围应加强绿化，种植攀援和藤本植物。同时应最大化地进行绿化，立体绿化种植，提高环境对空气的自净能力。3、噪声：加强车辆管理，完善警示和导向标志；车库出入口限速；车库出入口做吸声顶棚；商贸广场内服务设施应采用低噪声设备，经常检修，并做好降噪处理。4、固68、废：生活垃圾收集系统的规划、设计、建设应同项目区的总体规划、设计、建设同步进行，收集体现“谁污染谁治理，谁排放谁负担”的公平原则，管理与处置应以无害化，减量化和资源化为基本原则。第七章 劳动安全卫生消防 第一节 安全设施为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目实施后符合职业安全的要求，保障工作人员和培训及其他人员的安全，本项目劳动安全设计必须达到有关指标要求，经当地劳动卫生、安检等部门验收合格后才可投入使用。拟建项目入口均设有警卫室，将配备训练有素的专职保安人员，并与公安110、交警、消防队保持密切联系，确保人员及财产安全。第二节 消防设施本项目执行的国家有关消防、安全等现行主要标准及规范69、包括：1、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）；2、民用建筑设计防火规范（GB50045-95）3、人民防空工程建设防火规范（GBJ9887）；4、自动喷水灭火系统设计规范（GBJ8485）；5、汽车库.修车库.停车场设计防火规范（GB5006797）；6、汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）7、建筑防火器配置设计规范（GBJ14090） 一、建筑分类和耐火等级根据建筑设计防火规范相关条文，xx商贸广场项目单体专业建筑为民用公共建筑，耐火等级二级。二、总平面布局项目防火间距和消防车道：根据建筑设计防火规范相关条文，该项目民用公共建筑之间满足规范有关防火间距的要求。其余周边为广场、道路和绿70、化，无防火间距问题。建筑周围设有环行消防车道或绿化，满足规范要求。三、建筑单体本项目民用公共建筑按照建筑设计防火规范规定，耐火等级为二级。本设计防火分区明确，各防火分区面积均符合规范要求，各防火分区之间用防火墙、防火门或防火卷帘分割。各部分建筑材料严格按建筑内部装修设计防火规范防火等级要求设置。所有钢结构构件、受力构件表面除做防锈、防腐蚀外，安装到位后，均需刷相应等级防火涂料。根据需要设置相应灭火装置，建筑灭火器配置应按现行国家标准建筑灭火器配置设计规范的有关规定执行。第八章 组织机构与人力资源配置第一节 组织机构本项目在建设过程中，将建立和落实项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、建设单位71、工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。本项目的各项具体工作由xxxx实业有限公司具体负责实施，主要工作内容包括：工程设计、工程招标、施工管理、施工组织、安全保卫等工程技术管理工作；材料选型、材料价格控制、材料招标以及设备选型、设备价格控制、设备招标等材料设备选购工作；工程合同管理、工程预决算、基建会计、成本控制等工程合同及财务工作；对外联络、组织协调等项目建设期间其它有关工作。第二节 人力资源配置项目建成后，将实行数字化管理，现xx装饰城内员工即可满足调配，不需新招员工。 第三节 运行管护一、全体员工必须重视安全工作，认真贯彻安全生产责任制，实72、现全面安全管理，建立安全生产规章制度，加强职工安全生产教育。 二、搞好项目区绿化，提高环境质量。三、该项目新增数字化设备均按有关规定设计、采购、安装使用，部分员工将经有关部门系统培训后，持证上岗。四、平时进行经常性检查与维护，确保操作安全。第九章 项目管理及实施进度第一节 项目管理一、项目管理1、人员管理从组织上建立由项目经理、各专业施工队组成的管理体系，落实责任，确定成本目标，降低各项费用等。组织责任心强、思想素质高、技术熟练的人员进入项目部、计划部门，对项目工程所有施工图纸工作量实行微机管理，并做好预算，以便对各专业队、各外协队的施工任务单、材料计划单、施工预算等进行审核，实现队各专业队的73、成本控制，避免材料库存积压。项目部组织好各专业图纸会审工作，切实落实设计量与施工实际量的相符程度，及时向设计单位突出补充量。2、 进度管理编制各阶段的进度计划。为了确保总工期目标，实行分段控制，根据总进度计划制定月计划、旬计划（周计划），以旬保月，用月保总计划的完成。实施动态控制。在项目实施过程中，要依据变化后的情况，在不影响总进度计划的前提下，队进度计划几十进行修正、调整、补充。材料要保证供应，项目部要几十做好材料进场检验。采购的材料在规格、品种、质量和数量上都要满足工程质量和进度的要求。3、成本管理各专业化施工队处于项目工程成本管理工作的首位。应对各专业施工队下达降低施工成本指标，定时组织74、计划部门、财务部门进行考核，做成本分析，促使各专业化施工队在人员投入、材料领用、机械使用上精打细算，达到降低成本的目的。材料采购实行招标，以避免在采购中乱加差价，导致资金流失。对外包队伍要进行先核定施工图工作量，在签订合同，进行施工，避免在决算当中多报工作量，弄虚作假。4、质量管理明确工程质量目标项目。经理部要根据确定的质量目标制定相应的质量验收标准，而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。严把材料质量关，采购的材料都要符合国家规范标准（含环保标准）和设计要求，严格执行材料验收制度。确保主题结构质量，重视装饰质量，在施工装饰阶段，一定要克服质量通病，做好细部处理，在装饰水准上高人一筹，要有创75、新和特色。抓好关键部位施工，如地下室、首层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道都是关键部位，越是不常去的地方或容易发声质量问题的地方，既是施工的难点，又是检查的重点，应引起高度重视。第二节 建设工期按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，以及江苏省关于重点建设项目的管理办法，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、监理、施工以及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，以确保工程质量和安全。项目的前期工作正在进行中，目前己完成选址、岩土工程、地质勘察、建筑总图设计等工作。项目整体规划、分期实施，整个项目计划两年建成。第三节 项目实施进度安排本工程分为两76、期实施，其中一期工程计划在2009年底开工，项目的前期工作正在进行中。整个工程计划24个月建成。项目实施进度如下：第 1-3 个 月 方案比选、可研、项目立项、批复；第 4 个 月 一期工程开工建设；第4-12个月 一期土建工程建设完工，并完成内外装修、道路、绿化建设；第 13 个月 一期工程整体竣工，综合验收并投入使期用；二期工程开工建设；第13-23个月 二期土建工程建设完工，并完成内外装修、道路、绿化建设；第24个月 二期工程整体竣工，综合验收。具体见项目实施进度表:项目实施进度表序号进度内容0246810121416182022241项目前期准备工作2初步设计与审批3施工图设计4土建施77、工5配套工程6竣工验收、投入使用第十章 投资估算与资金筹措第一节 投资估算依据一、建设投资估算的依据1、江苏省建筑工程综合预算定额（2006）；2、全国统一建筑工程基础定额江苏省估价表、江苏省建筑安装工程费用定额；3、全国统一建筑工程基础定额江苏省计价表、江苏省建筑工程综合预算定额补充规定；4、江苏省建筑工程造估算指标；5、全国统一安装工程预算定额；6、xx市建委发布的有关定额、材料价格的文件、资料。二、建设投资估算总投资由建筑工程建设费用、设备购置、安装工程费用及工程建设其它费用、预备费用、不可预见费及建设期利息等组成。1、建筑工程建设费用费用参照当地建材市场价格调整估算，其它工程费用参照国78、家工程定额估算2、前期工程费用包括地质勘探费、环评、咨询费用、设计费、工程监理费用等；3、无形资产包括土地征用费；4、总投资包含基本预备费及不可预见费；5、该项目资金拟进行银行贷款，总投资含建设期利息。项目总投资估算为82730万元。第二节 建设投资估算项目建设投资估算汇总表见表10-1表10-1 项目建设投资估算汇总表 单位：万元序号工程或费用名称估 算 价 值 合计建 筑 工 程材料及设备购置安装费其它费用建设规模(m2)造价（万元/m2）总价值一 固定资产52333.94895.057229(一)土建工程49806.949806.91地上主体建筑2171000.20744939.744979、40其中：一期工程860000.20717802 二期工程1311000.20727137.72半地下建筑288000.1694867.24867.2其中：一期工程81000.1691368.9 二期工程207000.1693498.3(二)基础设施建设费2526.9625271道路及停车场321.563222围墙280280.03绿化351.33514场地平整280280.05水电设施491.14916消防3803807煤气管道预留4234238电子智能化695695.09 电梯80080010中央空调34003400二无形资产15868158681 土地费用176.31亩90万元/亩15880、6815868三前期工程费用2837.228371城建规费1819.818202工程监理费1001003环评、咨询费80804勘探费22225规划方案费20206设计费695.46957项目前期调研费100100四基本预备费25002500五不可预见费27982798六建设期利息1498.01498.0七流动资金0.00.0八项目总投资52333.94895.025501.282730占总投资的比例63.3%5.9%30.8%100%第三节 资金筹措方式与来源该项目投资总额为82730元人民币，拟申请银行贷款40000元，自筹资金42730万元。第十一章 财务评价第一节 项目财务评价一、财务评81、价基础数据与参数选取依据国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（2006 第三版）有关规定和要求进行财务评价计算。1、财务价格在投资估算中预留了建设期的涨价预备费，因此，财务评价中建筑材料及设备等采用固定价格计算投资费用；计算期租赁价格根据市场同行业的平均价格标准估算，以不变价确定计算各期内的价格，在财务评价中计算的运营收入为含税价格。2、计算期与生产负荷拟建项目财务评价计算期为22年，其中一期工程建设期1年，二期工程建设期1年。3、财务基准收益率设定根据行业2008年的收益水平及项目建设投资的风险性，设定财务基准收益率为i=5%。二、运营收入估算项目建成后，按建筑功能分为商务办公、商务82、公寓、金融、餐饮、休闲娱乐、专业市场六个部分。项目一期工程建设内容为xx大厦及专业市场，按功能分为专业市场、商务办公用房、商务公寓、配套餐厅，配套休闲娱乐场所，运营后，专业市场按70%出租率估算，其他按40%出租率估算；项目二期工程建设内容为商业大厦、中心市场、专业市场，按功能分为专业市场、商务办公用房、商务公寓、金融机构用房，二期工程完工后，全部按100%出租率估算。正常年运营收入为16202.40万元。运营收入估算表功能用房建筑面积（m2）出租单价（元/m2/年）运 营 收 入第一年第二年一期工程专业市场475288102694.8 3849.8 商务办公用房16356510333.7 883、34.2 商务公寓16484510336.3 840.7 配套餐厅6000510122.4 306.0 配套休闲娱乐场所8000510163.2 408.0 二期工程专业市场961728107789.9 商务办公用房235445101200.7 商务公寓7016510357.8 金融机构用房6500946.6615.3 合 计2276003650.416202.4销售税金及附加正常年估算为3057.39万元。三、成本费用估算总成本费用估算主要包括动力费用、工资福利费、检修维护费、折旧摊销费用、财务费用、管理费及其它费用等部分。1、动力费用项目所需动力费用见下表：表15-2 动 力 费 用 表序84、号名 称单价年 需 要 量总费用（万元）1水3.00元/吨570000 t/a1712电0.80元/kwh350万kwh/a2803合计4512、项目建成后所需员工为120名，工资福利按40800元人/年估算；总计为489.6万元。3、固定资产折旧按直线折旧计算，固定资产中建筑物按20年折旧，机器设备按15年折旧，残值率为5%。固定资产折旧费估算表详见附表3；4、检修维护费按固定资产折旧额的1%估算；5、无形资产按10年摊销。其他按5年摊销。无形资产及其他资产摊销估算详见附表4；6、管理费用及其它费用的综合费率按其他要素的5%估算；7、三项积金按税后利润的10%提取。主要成本及费用见附表6。四85、财务评价指标一）盈利能力分析1、项目财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)是指项目寿命期内各年净现金流量的现值之和等于0时的折现率。它反映投资项目的实际投资收益水平。其表达式为：项目设定基准收益率为ic=5%，经测算，税后 FIRR=5.40%，即项目税后财务内部收益率FIRRic，从财务内部收益率来看，投资项目可行。2、财务净现值财务净现值(FNPV)是指按行业基准收益率，将项目寿命期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目盈利能力的一个十分重要的动态分析指标。其计算公式为：其中，CI表示现金流入，CO表示现金流出，(CI-CO)t为第t期的净现金流量；n为项目寿命期；i86、c为项目的基准收益率；(1+ic)-t为第t年的折现系数。经测算，项目税后财务净现值FNPV=3648（万元 ）0，由此看来，项目可行。3、静态投资回收期 静态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收能力的重要指标。静态投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起。计算公式为：静态回收期=（累计净现金流开始出现正值年份数）-1+上年累计净现金流的绝对值/当年净现金流项目的建设期为2年，其中一期二期工程建设期各为1年，经测算，项目投资回收期税后为14.26年（含建设期），小于行业基准回收期15年，投资项目可以接受。4、投资利润率投资利润率是指项目的年利润总额与总投资的比率，计87、算公式为：投资利润率=年利润总额/总投资*100%经测算，项目的投资利润率为9.79%，大于行业投资利润率8%，因此，项目可行。第二节 不确定性分析一、敏感性分析该项目的税后内部收益率为5.40%，略高于设定的基准收益率5%，说明该项目具有一定的抗风险能力。从财务上看本项目是可行的。本项目对经济效益影响较为敏感的主要有租赁收入、建筑材料的成本因素。建设单位应采取一些具体措施，从建设期开始就要加强管理，控制建设投资增长，在项目建设过程中，更要加强内部经营管理，减少浪费及消耗，降低建设成本及费用，并能够保证建筑质量，稳定租赁价格，以保证投资尽快回收，产生良好的经济效益。项目的财务分析是在设定的财务88、条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务效益的运营收入、建设成本等因素在-10%+10%的范围内进行了敏感性分析。敏感性分析表序号项目基本方案投资运营成本运营收入10%-10%10%-10%10%-10%1财务内部收益率（%）5.40%4.18%6.61%5.31%5.70%6.79%3.81%2较基本方案增减（%）-1.22%1.21%-0.09%0.30%1.39%-1.59%3投资回收期（年）14.2615.4313.1014.3913.9112.3916.144财务净现值(万元)3648-4625119212816573613968-6673分析结果表明：89、项目运营收入及建设投资对本项目影响较大。二、盈亏平衡分析本指标是以生产能力利用率来计算项目运营盈亏平衡点。该项目盈亏平衡点（BEP）=固定总成本/（营业收入-可变成本-税金）100%=42.77%。即：项目建成投入使用后的营业能力为设计负荷的42.77%时，达到盈亏平衡。 收入15000 盈利区 10000 总成本亏 5000 损 固定成本 区 0 20 40 60 80 100 生产能力利用率（%）图12-1 盈 亏 平 衡 图 第三节 还贷能力分析 一、债务额度分析项目投入建设资金82730万元，拟贷款40000万元，本项目贷款期限5年(不含建设期)，按近期银行贷款利率7.49%计算利息，90、项目建成后第二年开始偿还。在本金分年度等额归还的条件下，还本付息额为48988万元。还款计划如表11-2。表11-2 还 款 计 划 表 单位：万元序 号项目名称建设期还 款 期1贷款123451.1年初本息余额1498.0042996.0034396.8025797.6017198.408599.201.11本金40000.0040000.0032000.0024000.0016000.008000.001.12利息1498.002996.002396.801797.601198.40599.201.2本年偿还本金8000.008000.008000.008000.008000.001.3本91、年支付利息1498.002996.002396.801797.601198.40599.202还款资金来源2.1利润总额-4791.762818.603223.063627.524031.982.2折旧费1067.112795.882795.882795.882795.882.3摊销费1950.761950.761950.761950.761950.762.4其它资金1498.0012769.882831.561827.90824.24-还款来源合计1498.0010996.0010396.809797.609198.408778.63二、还贷能力分析该项目贷款单位为xxxx实业集团有限公司，92、由其负责清偿贷款。该项目申请银行贷款总额为40000万元，贷款期5年，年利率7.49%。按项目单位财务还款计划，在项目完工运营后，其运营收入用于偿还贷款。在收入稳定提高的基础上辅之以有效压缩开支，降低成本，使成本开支的结构得到优化。项目运营后第一年由于二期工程建设正在进行中，建设单位将通过其他渠道偿还贷款。二期工程完工后，随着商业区经营管理水平的不断完善，市场将逐步平稳运行，效益稳定，以确保还款计划的稳步实施，将贷款风险降低到最低点。xxxx实业集团有限公司将通过采取一系列切实可行的管理措施与财务管理策略，科学调整债务结构，以中短期为重点，抓住统筹兼顾，边贷边还，还贷结合,稳步规避风险，量入为93、出保持收支平衡，目的在于既有利于减缓商业区重点建设所带来的资金压力，又有利于增强商业区的资金信用和化解贷款风险。xx装饰材料有限公司凭借自身的综合实力和独特优势，化不利因素为有利，保证经济收入的稳定、持续增长，把还贷资金来源建立在扎实的基础上。第四节 财务评价结论经综合测算，本项目在达到预期收支情况下，项目投资税后财务内部收益率为5.40%，大于设定基准率能性5%，税后财务净现值3648万元，大于零，投资回收期为14.26年（含建设期）项目运营后可全部收回投资。项目在财务上可行。第十二章 国民经济评价经济费用效益分析是在财务效益分析的基础上进行的，经济评价是从国家整体角度出发，考察本项目的实施94、对国民经济发展的影响，并通过效益、费用分析法对项目的国民经济效益作出定量计算。费用是指国民经济为项目建设付出的全部代价，效益是指项目对国民经济所做的全部贡献。费用与效益按影子价格进行计算。投入物和产出物的影子价格换算系数按国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价办法与参数（第三版）取值。项目的投入及产出效果表现为对商贸服务及客户端的影响，整个社会都将受益，这种效果的间接效益及间接成本在影子价格中没有得到反映，由于计量困难，不可量化，不做定量分析，只作定性描述。经济评价的参数选取：1、价格。根据规定并结合本工程的具体情况，经济评价在计算期采用同一价格，并采用影子价格。 2、 社会折现率。根据95、建设项目经济评价方法与参数2006（第三版），经济评价中的社会折现率按规定采用8%。 3、 经济计算期。计算期含建设期和运行期，根据工程建设实施安排计划，本项目分分两期工程建设，建设期总计2年，运行期采用20年。4、基准年和基准点。计算基准年和基准点取工程建设开工的第一年年初，投入和产出均按年末发生和结算。 5、评价指标。根据建设项目经济评价方法与参数2006（第三版）规定，结合本工程具体情况，对本项目工程经济评价采用经济内部收益率、经济净现值、经济效益费用比等指标。一、项目经济费用的调整1、项目工程投资费用的调整（1）土地影子费用的调整土地是项目的特殊投入物。在国民经济评价中，土地影子费用包96、括拟建项目占用土地而使国民经济为此而放弃的效益即土地的机会成本，以及国民经济为项目占用土地而新增加的资源消耗。本项目占用的土地主要是城镇土地。 xx商贸广场位于瀛洲路东面，总占地117600平方米。项目区用地现为净地，土地使用权通过政府公开招标取得，因此，该土地按市场交易价格计算其影子价格。目前，本地块附近的土地价格在xx市土地市场交易中心的拍卖价格为60 -100万元/亩，以此作为本项目土地的影子价格。土地费用总额=176.3140.75=10578.6万元。将10578.6万元作为土地费用，替代财务评价其他费用中的土地费用12342万元。（2）土建工程费用的调整由于土建工程要大量使用民工，97、人工费用较大，所以仅对土建工程中的人工费用进行调整。民工的影子价格换算系数取0.9。原土建工程费用为49812万元，调整后为48815.76万元。（人工费用按工程费用20%估算）。（3）设备及安装、消防、电气、通信与智能化等费用不变。（4）由于经济评价中投资是按影子价格计算的，不计算涨价预备费。 投资费用估算调整表 单位：万元人民币项目财务分析经济费用效益分析经济费用效益分析比财务分析增减1建设投资82730 77948 -4783 1.1土建工程费用49807 48816 -991 1.2设备购置费用4895 4895 0 1.3其他费用21232 15943 -5289 其中:土地费用1598、868 10579 -5289 专利及专有技术费用0 0 0 1.4基本预备费用2500 2500 0 1.5涨价预备费用2798 2798 0 1.6建设期利息1498 2996 1498 2流动资金0 0 0 合计(1+2)82730 77948 -4783 从上表中可以看出，调整后的工程投资费用为77948万元，原工程投资额为82730万元。经济费用效益分析比财务分析减少4783万元。2、经营费用的调整根据投入物影子价格的定价原则，只对大修理费用进行调整。大修理费用计算方法与财务评价相同，但是由于固定资产原值的调整，大修费用也随之改变，大修费用以财务评价中572万元的85%估算为486.99、2万元。将486.2万元作为大修费用，替代财务评价其他费用中的大修费用572万元。二、项目经济效益的调整本项目的净效益计算遵循支付意愿（WTP）原则和接受补偿意愿（WTA）原则。以下各项效益均按正常营运年份为例计算，其他各年依次类推。1、直接效益：项目的直接效益为建筑租赁收入。目前财务评价采用的租赁价格根据目前xx市同行业平均价格而定，并考虑了承租者的承受能力，采用各种比价关系以及项目建设的实际成本等诸多因素，基本反映了社会效果的真实价值，故直接引入经济评价，不做调整。2、间接效益项目的间接效益不可量化，本文仅做定性描述，不作定量分析。本项目建成投产后预计在正常年营业交易额可达1.6202亿元100、，可提供上千人的就业机会，并可推动xx市商贸业的升级发展，汇聚人流、物流、资金流、信息流向城市东部转移，抢占新区发展的制高点，成为xx商贸发展的新引擎。三、经济盈利能力分析根据以上调整后的基础数据，编制项目投资经济费用效益流量表（见附表8），由经济效益费用流量表计算如下指标：1、全部投资的经济内部收益率（EIRR）等于14.45%，大于社会折现率8%，说明项目是可以考虑接受的。2、在社会折现率为8%时，全部投资的经济净现值为44455万元，大于零。这说明国家为这个项目付出代价后，除得到符合社会折现率的社会盈余外，还可以得到44455万元现值的超额社会盈余，所以该项目可行。四、国民经济不确定性分101、析项目国民经济不确定性分析仅做敏感性分析。主要分析项目总投资、运营收入、运营费用发生变化时对经济内部收益率的影响程度，见下表：经济敏感性分析表变化因素及幅度净现值(ENPV)内部收益率(EIRR)基本方案4445514.45%费用增加5%4353814.33%效益降低5%4038413.88%费用增加5%同时效益降低5%3946313.76%五、国民经济评价结论综上所述，本项目经济净现值为44455万元，大于零；经济内部收益率为14.45%，大于社会折现率8.00%；项目具有一定的抗风险能力。由此，从国民经济角度分析，项目的实施是可行的。第十三章 社会影响分析第一节 项目对社会的影响分析 “买102、建材到xx”。xx已经成为我市的一个知名的服务品牌，随着xx市正在进行的跨越发展，城市南大门也在改造，xx装饰城已经成为高端品牌的首选之地，集聚了上百个家装品牌。项目改建、扩建竣工后，将成为xx市规模最大的建材商贸物流中心，引进更多的知名品牌零售商进驻，吸引周边的人群消费。建成投产后预计在正常年营业交易额可达1.3亿元，可提供上千人的就业机会，并可推动xx市商贸业的升级发展，汇聚人流、物流、资金流、信息流向城市东部转移，抢占新区发展的制高点，成为xx商贸发展的新引擎。项目的建设，对改善xx市综合市场交易环境，拉动相关产业的规模效益增长具有深远的意义。其项目的实施对于进一步提高市场容量，加快商品103、流通，吸引更多的商户，形成强大的凝聚效应，使市场趋于规模化、集中化、发挥更大的经济效益起到重要的作用。项目的建设将促进城市建设与发展，沟通市场信息，繁荣当地市场经济，带动当地城乡相关产业发展，同时也将解决部分劳动就业问题，将会取得显著的社会效益和良好的经济效益。第二节 社会风险及对策 目前，全世界经济正在经历严峻考验，美国次贷危机不断恶化，引发金融海啸，对世界金融市场形成强烈冲击。金融危机对于我国实体经济包括对及商贸流通业的影响日益显现。投资扩张速度放缓。国家统计局公布的2008年7-10月份每月消费者信心指数为94.5、93.7、93.4、92.4，又连续3个月出现较为明显的下滑。由于金融危104、机导致消费者信心指数下滑，奢侈品、投资性消费、高档休闲场所消费等增长幅度与预期有一定距离。到目前为止，国际金融危机对我市居民消费未构成严重影响，原因在于：一方面，在有关部门的积极应对下，我市居民收入持续增长。据统计2008年，xx市城市居民人均可支配收入仍保持两位数增长，同比增长14.2%，达13890元。；再加上CPI的回落，为扩大消费提供了物质基础。另一方面，国际金融危机主要对高端产品和奢侈品消费有影响，与民生需求联系的消费渠道依然会保持快速增长。今年以来，随着全国房地产市场的回暖，与之相关的建材行业，依然会保持快速增长。从市场运行的情况来看，在当前经济环境下，xx市的消费市场发展空间是健105、康的，随着刺激经济措施的逐步见效仍将稳步上升。为了刺激消费，我市商贸领域本着“积极扩大内需，促进经济增长”的原则，采取有力措施抢抓节庆市场和年底销售旺季的机遇，各商城纷纷提前启动促销活动，推出一系列折扣优惠刺激消费，实现经营业绩的提升。尽管目前我市商贸业受国际金融危机的影响还不太明显，但也应当及早防范，苦练“内功”，力争将负面影响降到最低。从企业角度来看，要规范市场行为，加强自主创新、打造品牌，推出新策划、新产品、新服务；以诚信服务赢得口碑、占领市场，增强企业应对危机的实力。从行业角度来看，在当前国际金融风暴的大环境中，商贸流通业在国民经济中要发挥先导作用，有效调控和缓解生产型企业的生存问题，106、这也是商贸业必须承担的责任。第十四章 招标方案根据中华人民共和国招标法以及国家计委第3、4、5、9号令等法律、法规和规章的要求，并依据江苏省发展计划委员会苏计法规发（2001）1408号文江苏省依法必须招标建设项目可行研究报告增加招标专章和核准招标事项的规定通知精神，本项目的主体工程及主要内容应进行招标。第一节 招标范围 该项目招标范围内容如下：1、设计：建筑为混凝土结构；2、建筑：根据现行的建筑材料价格及xx市的建筑定额费用估算； 3、安装：主要是照明、给排水、消防、电讯等管线的安装、设备安装费用等。4、主要设备及主要材料：包括水暖设施、消防设施、照明设施、预埋管线等。5、监理：整个建筑工程107、需进行全过程监理。第二节 招标要求及方式1、设计：拟公开招标，资格要求:乙级及以上。2、建筑：为独立建筑，拟进行公开招标，建筑资格：3级及以上。3、装璜及安装：主要是水泵、照明、电讯、消防、内外墙装饰、及各种管线的安装，均需有专门资格的单位进行安装，其资格根据具体内容而定。4、设备采购：主要是管线、照明、水泵、电讯等设备，拟公开对社会招标。5、监理：拟公开招标，监理资格：乙级。6、主要设备：达到招标限额的设备全部进行公开招标。建筑材料宜就地取材，以降低工程造价，拟公开招标。 第十 五章 研究结论与建议一、结论本可研报告认为，该项目总投资82730万元，建设期24个月，建成后预计在正常年营业交易108、额可达1.6202亿元。项目的建设将有利于改善xx市建材综合市场的规模，有利于形成规模效应，对该各行业能够起到示范作用。项目的建设是非常必要、迫切、可行的。xx市xx商业区的建设是落实 “十一五”规划精神的具体体现，符合城市的长远规划，是对全市大力发展第三产业、促进经济新发展的有力支持。该项目的建设将对社会、经济带来有益的影响。项目建成后，将会带动相关交通运输业、农业、海产品加工业及商业零售等各行业的蓬勃发展，并间接刺激环保、进出口贸易等行业的市场需求。同时也十分有利于我市发展劳动密集型的服务业，增加了就业机会和就业人数，缓解社会压力，对社会的稳定和发展起到重要作用。该项目的建设，将大大丰富我市贸易市场容量，扩大市场规模，对xx市整个物流交易将有较大的推动作用。同时对促进国家沿海经济发展战略方针的实施，加快xx市社会、经济等各方面发展的步伐，具有积极的意义。xxxx商贸广场建设项目可行。二、建议1、项目资金是项目建设的关键。应抓紧予落实。2、建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥效益。3.项目施工期间,应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。4.该项目施工中在确保安全的同时，应注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。