1、上海市保障性住房建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月44可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录 1项目宏观背景11.1保障性住房建设成为住房建设的重点11.2保障房建设政策相继出台21.3保障房建设市场巨大，前景可观41.4保障房建设资金支持52上海市2、相关政策及发展趋势72.1相关政策72.2市场前景72.3规划布局82.4信贷支持103深圳市xx集团（xx）参与保障房建设的战略设想113.1以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险113.2增强企业商誉，搭建政府合作平台123.3发挥企业综合竞争优势，提高经营业绩，多方获取利润123.4保障房住宅的开发优势134产品分析及定位144.1住宅设计144.2公建设计144.3装修标准144.4结构设计174.5给排水设计174.6暖通设计184.7弱电系统185开发方案及进度计划195.1开发方案195.2项目实施进度计划196投资估算及资金筹措216.1投资估算依据216.2投资估算假定3、条件216.3建筑安装工程费用236.4工程建设其他费用236.5预备费236.6土地费236.7管理费246.8建设期贷款利息246.9投资估算表246.10资金来源及融资方案297财务评价347.1财务评价的依据347.2财务评价主要参数347.3财务效益分析357.4清偿能力分析377.5敏感性分析388风险评估分析408.1竞争性风险408.2成本风险408.3政府回购款逾期到位的风险408.4利息上涨风险418.5质量管理不达标风险419研究结论431 项目宏观背景1.1 保障性住房建设成为住房建设的重点住宅市场供应主体正在发生改变。在2010 年之前的近10 年里，住宅市场基本上是4、由单一的房地产开发商提供住房，政府提供的保障性住房基本缺位。从2010 年开始，政府再次担负起主导低收入群的保障性住房建设，使单一供应主体向多元供应主体转变，这种转变将有利于抑制房价过快上涨带来的一系列社会问题。加大保障性住房建设力度是本轮调控的一个基本线索，李克强副总理的多次座谈、调研表态，在很大程度上将进一步强化保障房建设的政策分量。2010年全国580万套的保障房建设任务不仅是历年来力度最大的一年，而且也将开启保障大规模建设的起点。保障性住房的大规模投资建设，不仅可以大幅对冲预期中的商品房投资回落对经济增长的负面影响，而且也将是本轮调控能够引向深入的有力支持。保障性住房的供应量将主要集中5、于一线城市和房价涨幅过快的计划单列市和二线城市。图1-1：未来将逐步形成不同层级的城市住房体系1.2 保障房建设政策相继出台住建部2010年5月19日与各地政府签订目标责任书，在某种意义上将保障性住房的建设上升到政治的高度，而区域间的政治攀比效应将促使保障性住房加快建设，弥补市场化房地产投资的回落，有效降低房地产调控负面影响。表1-1：新“国十条”以来中央部委及领导有关保障房建设的政策与调研一览表政策及中央领导调研政策与调研内容5月19日，住建部与各地政府签订住房保障工作目标责任书保障性安居工程协调小组将适时对各地落实责任书的情况进行督促检查，年底将组织验收。住房保障工作目标责任书的完成情况，6、将纳入住房和城乡建设部、监察部对各省、自治区、直辖市人民政府住房保障工作的考核和问责。6月12日，七部门联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。指出成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。6月12日，住建部关于做好住房保障规划编制工作的通知力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2013-2015年各地要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以7、下，低收入住房困难家庭基本得到保障。8月5日，七部委联合印发关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见选定28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。8月21日，李克强在常州主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会强调保障房建设各地进展还不平衡，住房保障体系仍不完善，政策支持力度也有待提高。要进一步加大保障性住房建设力度，在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难；在低收入8、家庭较多的城市，要进一步加快廉租住房建设步伐。9月17日，李克强在北京主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会强调加快保障性安居工程建设，要通过建机制，做到保基本、促公平、可持续，使低收入和中等偏下收入群众基本住房能够得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困难家庭，使住房保障体系建立起来并长期运转下去。在一系列政策力推之下，保障房建设力度空前。对于房地产开发企业而言，2011年或不再是博取房价快速上涨的短期超额收益的时期，而是一个为即将到来的新的市场格局进行预先安排、谋划的时刻。保障房可能就是一块试金石。1.3 保障房建设市场巨大，前景可观2010年，全国住宅用地供应量大增137%，其中保障性住9、房用地增加336%，商品房用地增加93%。土地供应一反过去五年平稳增长的状态，将从根本上起到平抑房价的作用。2010年，市场关注的房地产调控重点一直在抑制需求上，然而，在增加供给方面政府的力度也很大，尤其是保障性住房、中低价位/中小套型住房用地量占供应总量的77%。2010年，全国土地出让成交总价款2.7 万亿元，同比增加70%，而土地出让平均地价同比下降17%，地价直接推动房价的动力不再，有利于房价的平稳。图1-2：2010 年全国住宅用地供应量大增137%图1-3：2010 年土地出让平均地价同比下降17%2011年，我国拟建设1000 万套保障房，与2010年580万套相比，增长72.410、%。1000万套保障房的建设目标远超此前市场预期，意味着2011年保障性住房投资将达1.4 万亿元，达到全国房地产投资规模的五分之一左右。可见，保障房建设市场巨大，前景可观。表1-2：2010-2011年保障性住房建设规模、投资额情况年份保障房建设规模（万套）保障房开发面积(万平方米）保障房开发投资(亿元）2010年5802900072502011年100050000140001.4 保障房建设资金支持资金问题是保障房建设面临的难题，为此今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制，从而实现保障性住房建设可持续发展。随着公积金闲置资11、金支持保障性住房建设的试点的逐步成熟，覆盖面必将扩大。2010年10月26日，财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部联合发布关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知（财综201095号），要求切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。2 上海市相关政策及发展趋势2.1 相关政策2010年10月7号，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门 关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见（沪府发201034号）。“意见”提出要着力推进住房保障工作，逐步放宽廉租住房准入标准；积12、极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房；全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。自2010年5月20日上海市政府与浦东新区等6个相关区政府签署2010年本市保障性住房建设目标责任书、并下达各项目建设计划以来，市、区各相关部门采取并联审批、简化程序、缩短周期的办法加快推进土地储备、规划设计、手续办理、开发建设及完善配套建设；同时通过例会制度、简报制度、督查制度等，及时反馈信息、解决问题，确保按期推进。从2010年上海市政府召开的保障性住房建设总结及明年保障性住房建设推进会上获悉：2010年，上海市政府着力加大了保障性住房建设的力度，全市保障性13、住房新开工超1200万平方米，建设规模为历年来的高峰，建设基地涉及浦东、嘉定、闵行、宝山、青浦、松江，以及徐汇、普陀、长宁、虹口、闸北等中心城区，上海城投总公司、上海建工集团、上海城建集团、绿地集团等多家国有大型企业集团积极参与建设。2.2 市场前景2010年，上海共完成保障性住房用地供应840公顷，占全部住宅供地的76。全市保障性住房新开工超1200万平方米。2011年上海将继续全面推进住房保障体系建设，新开工建设和筹措1500万平方米、供应18.5万套保障性住房。今后，上海市新建的商品住房建设项目，还将按不低于5%的比例配建经济适用住房、公共租赁房等保障性住房。根据“十二五”期间上海住房建14、设的初步方案，上海“十二五”住房建设大约为1.25亿平方米，其中，2300万平方米将用于经济适用房建设，2000万平方米用于廉租房公用房建设，2000万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设，2000万平方米用于普通商品房建设（中小型、限价房建设），1700万平方米用于商品住宅建设，2500万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。由此可见，保障性住房建设将成为上海市未来住房建设的重点。2.3 规划布局2009年初，上海市政府确定浦东周康航、松江泗泾、浦东曹路、宝山顾村、闵行浦江、嘉定江桥为本市大型居住社区开发建设六大基地，由上海市属五大集团开发建设。六大基地规划建设用地约19.33平方公里，其15、中居住用地约10.77平方公里，规划居住人口约52万人。2010年2月，上海市政府批准上海市大型居住社区第二批选址规划，总共有23块大型居住社区陆续“上马”，建设用地面积约105平方公里，其中住宅用地面积约40平方公里，预计可建住宅建筑面积约8000万平方米。经过公示，近期将有13块社区率先启动，包括宝山罗店、嘉定城北站、嘉定云翔拓展、青浦华新、青浦城一站、松江佘山（21丘）、松江泗泾、闵行浦江、闵行旗忠、浦东航头、浦东民乐路、浦东川沙、奉贤南桥，合计建设用地55平方公里，可开发住宅用地20平方公里，可开发住宅建筑量4000万平方米。部分大型居住社区规划情况如下： 浦东民乐大型居住社区，位于浦16、东新区惠南镇，社区南部规划有轨交21号线，预计可居住16.2万人。 宝山罗店西大型居住社区，位于宝山区罗店老镇西南，罗店北欧风情新镇西侧，A30郊环线以北，周边有轨交7号线终点站，预计居住2.5万人。 嘉定城北大型居住社区，靠郊环线和沈海高速（A5公路），轨交11号线嘉定西站位于规划基地内，预计可居住10.8万人。 嘉定云翔社区拓展大型居住社区，位于南翔镇西部，北侧有轨交11号线马陆站，东侧有轨交11号线环球乐园站，预计可居住6.0万人。 青浦新城一站大型居住社区，位于青浦新城东部，轨交20号线新城一站位于规划基地内，规划10.24万人。 松江佘山北大型居住社区，位于佘山国家旅游度假区北侧，社17、区东南部紧邻轨交9号线佘山站，预计可居住2.5万人。 闵行旗忠大型居住社区，位于闵行区南部，旗忠国际网球中心东南侧，社区东部和南部约3公里处为轨交5号线，预计可居住9.4万人。 奉贤南桥东大型居住社区，奉贤南桥新城重要的组成部分，靠近规划轨道交通5号线延长线，预计可居住23万人。图2-1：上海市保障性居住社区规划布局图2.4 信贷支持2011年，上海银监局将加大差别化信贷政策，继续积极支持保障性住房工程建设，积极推动辖内大型银行严格执行差别化住房信贷政策，进一步加大监管协调指导力度，推动商业银行配合支持上海大型居住社区开工建设，优先满足保障性住房建设资金需求，充分发挥贷款资金对房地产市场健康发18、展的调节作用。3 深圳市xx集团（xx）参与保障房建设的战略设想3.1 以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险保障房是与商品房相对应的一个概念，指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。上海市保障性住房由廉租住房、经济适用住房、动迁安置房和公共租赁房构成。保障房和商品房的一个最大不同点，是在建设过程中，占开发成本最大的土地由政府低价供给。开发商开发完成后，由政府支付开发成本全部回购。政府对保障房建设的款项一般在3年内支付完毕，因是政府项目，开发商回款有保证，相对于商品房项目，保障房项目的回款周期并不会因过长而构成财务压力，相反保障房能够成为企业稳定的收入来源。另19、外，比较保障房项目和商品房项目中政府获得的收入，保障房项目中政府获得的收益并不比商品房项目低，在售价合适的情况下，甚至可以获得更高的正收益。从财政管理体制角度看，由于政府保障房项目收入并不进入土地出让金专户，各地对资金的支配性更高。保障房对于政府来说可谓一个收益不低的利润项目，但对于房地产开发企业来说，保障房利润率相对较低，但由于有政府支持，风险很小，可以说是房地产企业的稳定利润。自政府2010年4月实施更严厉的房地产调控措施以来，开发商、购房者及投机商一直在观察市场是否会迎来反弹，特别是政府落实减缓房地产市场发展的决心。迄今为止，政府坚定实施有关政策，并明确重申打击投机活动的目标。因商品房价20、格已达到多数人无法承担的水平，保障性住房市场的需求空前加大。xx集团通过保障性住房这种低风险的房地产开发产品，进入上海住宅市场，可以有效规避近期房地产调控的风险。3.2 增强企业商誉，搭建政府合作平台保障性住房项目的开发由地方政府主导，其建设主体本质上是地方人民政府，承建企业实际上是一种包干代甲方行为。保障性住房的利润率相比商品房来说较低，在一定程度上可视为开发商的一项社会责任。随着政府履行为社会大众提供适当的保障性住房解决方案的承诺变得越来越迫切，通过参与保障性住房项目，可增强企业商誉，并巩固与地方政府的关系。目前，上海市保障性住房项目主要由市属五大地产集团公司，即上海城投、上海地产、上海建21、工、绿地集团和上海城建承接。xx集团作为深圳市国有资产监督管理局控股的股份制企业，xx承建的上海浦东新区世纪大道工程曾获得中国市政工程“金杯奖”，在上海市场也拥有一定的声誉。为进一步巩固企业在上海市场的地位，实现集团公司长三角地区区域开发战略，需要积极投入保障性住房的开发建设。3.3 发挥企业综合竞争优势，提高经营业绩，多方获取利润 根据xx集团“十二五”发展规划，集团主营业务包括房地产开发与经营、工程施工建设、管理与运营。主业定位为以“三高”（高端管理、高新技术、高资本投入）为特色的市政工程与建筑施工业和以差异化为特色的房地产开发为主业，走专业化发展道路，开发与经营并重，最终成为经济效益良好22、注重社会责任、拥有核心竞争力、具有强势品牌的房地产开发商和工程施工建设、管理与运营商。集团区域开发战略：做精做细做强现有项目及深圳地区项目，以及特区内外一体化、政府加大基础设施投资的项目；做优与房地产发展联动的地区；全面发展珠三角地区项目；选择性布局国内发达地区，如长江三角洲、西三角洲(成渝陕)、北部湾、海南岛和中部地区项目等，严控其他区域的施工业务拓展。上海市保障房项目一般单个项目的开发规模较大，一般分为30万、40万、50万、60万，个别项目达100万平方米。通过承接如此大规模的住宅开发项目，为企业积累大型居住区的开发经验，提升企业经营业绩。凭借雄厚的房地产开发实力和市政工程与建筑工程施23、工经验，集团不仅可以获得保障房的开发利润，同时还能充分发挥工程施工上的优势，获取项目施工利润，开发效益良好。3.4 保障房住宅的开发优势1、拥有更多的贷款渠道。相比商品房，保障性住房的贷款更容易、贷款渠道更多、审批更快之外。2、资本要求低。保障性住房项目的资本要求远低于商品房。住房项目成本的第一大要素土地由政府低价提供，政府将为项目提供不同程度的资金支持。3、税务激励。除政府提供的各种激励之外，保障性住房还可享受大量的税务优惠。例如，目前征缴的土地增值税是按照四个利润率范围确定（30%60%），保障性住房的低利润率可能会由节税部分而获得好转。一些城市已将保障性住房的土地增值税预征率下调至1%，24、以进一步鼓励开发商参与。4 产品分析及定位4.1 住宅设计房型设计上以二房一厅为主，以一房一厅，三房一厅为辅；按照一房一厅50m2左右，二房一厅70m2左右，三房一厅90m2左右的面积要求做到四明（明厅、明卧、明厨、明卫），并力求户户朝南，使住户最大限度得到舒适的居住空间。每户内均配有足够的储藏空间，卫生间的布置与大小满足规范要求。表4-1：保障性住房项目户型配比表户型建筑面积配比一房一厅50m2左右25%二房一厅70m2左右70%三房一厅90m2左右5%4.2 公建设计公建的内容包括社区服务用房(含居委会)、物业管理，以及社区活动等功能，公建宜相对独立设置，避免公建对住户的影响，同时提高配套25、公建使用品质。4.3 装修标准参照同类保障性住房项目，装修标准配置如下：1、 室外装修标准：外墙选用面砖及外墙涂料饰面。2、 入口门厅、电梯厅及楼梯间防滑地砖地面，内墙乳胶漆墙面与顶棚；3、户内装修标准：地面细石砼，厅室留3cm面层，厕卫留5cm面层；楼面现浇板抹平，厅室留3cm面层，厕卫留5cm面层；内墙面厅室混合砂浆基层，厕卫水泥砂浆基层；顶棚水泥砂浆基层。图4-1/4-2：上海市同类保障性住房项目效果图图4-3：同类保障性住房项目鸟瞰图4.4 结构设计1、住宅：根据项目地块的规划指标进行具体配置，一般为高层住宅（1118层）或多层住宅（6层）。高层住宅带一层地下室，一般可考虑采用钢筋混凝26、土剪力墙结构体系。多层住宅考虑采用框架结构或混合结构体系。2、车库 ：配置人防地下车库，一般采用钢筋混凝土框架结构体系。框架抗震等级为三级。3、配套公建：公建一般为13层，采用钢筋混凝土框架结构体系。4.5 给排水设计1、给水：高层住宅均采用地下贮水箱水泵屋顶高位水箱用水点的联合供水方式，泵房设于各自地下室。多层住宅及公共建筑采用市政供水直接压力，个别有特殊要求的根据实际情况设置增压设施。2、热水：所有住宅的热水预留燃气热水器制备，采用每户单独自行设热水器的供水方式。公共建筑根据需要设置集中供热水方式。3、消防：整个小区设若干个室外消火栓，距离符合规范要求。公建及地下车库设置自动喷水灭火系统，27、室外设水泵接合器。4、排水：卫生间与厨房分开排放，卫生间采用污、废水合流方式，高层住宅卫生间排水立管均设置专用通气立管。底层排水单独排放。室外排水采用雨、污分流方式。室内生活排水直接接入室外污水管道，最后接入市政污水管。公共建筑的厨房废水经隔油处理后排入小区生活污水管。屋面雨水经雨水管道系统排至室外雨水窨井，汇集小区地面雨水一起纳入城市雨水系统。空调凝结水排水与阳台排水及屋面排水分开设置。4.6 暖通设计1、空调系统：根据户型设计为每个卧室、客厅等预留分体空调用电量，室内机、室外机位置以及凝结水管留孔。为公建、门卫等预留预留分体空调用电量，室内机、室外机位置以及凝结水管留孔。2、机械通风与排烟28、系统：地下设备用房设机械排风系统，不具备自然补风条件时设机械补风。地下车库设机械排风、排烟系统。为住宅厨房预留排油烟竖井。为住宅卫生间预留排风竖井。3、燃气系统：天然气管道自市政管网引入，经过调压箱减压至所需压力后供出。厨房均采用低压供气。4.7 弱电系统配置有线电视系统、电话系统、数据通信系统、对讲系统与家庭防盗安保系统、CCTV监控系统、机动车库管理系统、小区周界报警系统和巡更管理系统、地下机动车库设火灾自动报警系统。5 开发方案及进度计划5.1 开发方案1、地块特性：政府完成至“三通一平”状态，企业中标签约后直接可以做方案及施工图的设计规划，因政府提供套型图和房型大小的比例，加上此类项目29、往往有办事绿色通道，所以比一般商品房开发项目要简单、便捷得多。一般情况46个月可以开工。2、项目进度：政府一般要求50万平方米以内的项目交房期在三年以内，具体以建设项目协议书为准。3、合作方式和条件：根据市政府有关部门的规定，上海市二级资质的房产公司，具有不少于伍亿人民币以上的资金证明，且有相当的开发业绩方可参与报名。个别项目经协调允许外地一级资质的房产公司参与报名竞争。根据以上条件和要求，集团公司可以采取二条途径获取此类项目的开发：一是与上海房地产开发公司联合开发，配合上海房地产开发公司去拿项目，之后成立项目公司，并作为股东参与；二是直接用xx房地产开发公司名义去拿项目，但此种机会相对少，需30、要协调。5.2 项目实施进度计划根据现行的建设程序，按照上海市各项审批手续的时间要求，结合保障性住房项目回购款支付方式，编制30万平方米保障性住房项目的实施进度计划如下表5-1所示：表5-1：项目具体实施进度计划（按30万平方米建设规模考虑）序号工作阶段持续时间1项目前期阶段，包括项目立项、规划设计、办理各项审批手续等6个月2项目开工至0.06个月30.0至结构封顶12个月4结构封顶至交付使用6个月5室外总体4个月6竣工验收、交房2个月7合计36个月注：以上进度计划为正常情况下的合理进度安排，一般项目技术难度不大，基本都可以按时或提前完成建设。6 投资估算及资金筹措6.1 投资估算依据1、 同31、类项目规划设计方案；2、 现行建设工程概预算定额及有关费用取费标准；3、 上海市2010年11月建材价格信息；4、 上海市建设工程价格与指数；5、 本地区类似工程经济技术指标；6、 国家或地区规定的收费标准文件。6.2 投资估算假定条件1、技术经济指标参考上海市同类保障住宅项目的技术经济指标，本项目技术经济指标假定如下：表6-1：项目技术经济指标表（按30万平方米建设规模考虑）项目单位青浦区参考项目南汇区参考项目本项目总用地面积10764436367157895总建筑面积21979777933343000地上总建筑面积19375969871300000其中住宅总建筑面积19072568793232、95200配套公建2874978.294500附属用房160100300地下总建筑面积 26038806243000其中独立地下汽车库18006400028000地下非机动车库8032406215000容积率1.81.921.9户数户28319844300人口人9059295213330机动车停车辆11333491720停车率 辆/户0.40.360.4非机动车停车(主要位于高层地下室)辆566211458600建筑密度14.30%11.55%14.00%绿地率36.50%35.80%36.00%集中绿地率10.50%10.20%10.50%2、政府回购款支付的节点项目工程进度达到0.00时，33、支付回购款的30%；项目结构封顶时，支付回购款的30%；交房验收合格后支付回购款的35%；另5%质保金1年后支付。3、土地费支付的节点中标后，付50%的土地款，另50%在土地款在回购款支付时扣除。4、住宅回购价暂按5700元/m2计算。6.3 建筑安装工程费用建筑安装工程费用包括住宅、车库、配套公建及室外总体工程等的土建及安装工程费用。6.4 工程建设其他费用1、 可研、环评等前期工程咨询费：考虑市场竞争因素，按20万元估算。2、 勘察、设计费等：考虑市场竞争因素，按50元/m2估算。3、 审图、招标、监理费、造价咨询费等：考虑市场竞争因素，按40元/m2估算。4、 三通一平费：包括场地准备及34、临时设施等费用，按建安费的0.35%估算。5、 市政配套费：住宅建设配套费减免，其余多回路供电容量费、自来水管道施工费等按相关收费文件计列。6、 市政管网接入费用：包括红线外50米内，暂估。6.5 预备费 按建筑安装工程费用及工程建设其他费之和的5%计取。6.6 土地费 含土地出让金及相关税费等，按计入容积率的地上建筑面积计算，暂按楼板价1700元/平方米计算。6.7 管理费 指房地产开发公司项目管理费用，按建筑安装工程费用、工程建设其他费及预备费之和的3%计取。6.8 建设期贷款利息根据资金使用计划及回购款支付计划，本项目如能在取得项目后1年内，完成施工至0.00的进度计划，并如期取得回购款35、30%，则本项目建设资金可全部由项目资本金及回购款解决，无需银行贷款。（详见方案一：全部自有资金）如本项目工期延误，或未能如期取得首期回购款，则本项目资金不足部分，需向银行申请贷款，贷款年利率按三年期贷款利率5.85%计取，每年贷款额为当年资金使用计划中自有资金不足部分，年内贷款均衡投入。(详见方案二：25%自有资金) 6.9 投资估算表表6-2：项目投资估算表序号工程和费用名称数量单位单位造价合价（万元）备 注一建筑安装工程费用343000 M22324 79725 1地下汽车库28000 M23005 8414 独立地下室1.1桩基础28000 M2100 280 1.2基坑围护及土方2836、000 M2600 1680 1.3地下室土建28000 M22000 5600 1.4给排水28000 M225 70 1.5消防28000 M270 196 消防喷淋及消火栓等系统1.6电气28000 M280 224 1.7弱电28000 M230 84 1.8通风28000 M2100 280 地下车库排风系统、设备机房通风系统2住宅310200 M21698 52678 2.1桩基础310200 M290 2792 2.2基坑围护及土方15000 M2500 750 2.3地下室土建15000 M21800 2700 2.4地上土建295200 M21300 38376 2.5给排水37、及燃气310200 M250 1551 2.6消防310200 M215 465 2.7电气310200 M280 2482 2.8弱电310200 M240 1241 2.9通风15000 M2100 150 2.10 电梯310200 M270 2171 3配套公建及附属用房4800 M21490 715 3.1桩基础4800 M2100 48 3.2土建4800 M21200 576 3.3给排水及燃气4800 M250 24 3.4消防4800 M220 10 3.5电气4800 M280 38 3.6弱电4800 M240 19 4室外总体343000 M282 2826 4.1室外38、活动场地、道路及停车场等62368 M2220 1372 活动场地、道路、停车场围墙门卫、垃圾收集站等4.2绿化73421 M250 367 4.3室外安装135789 M280 1086 水、电、燃气、通信、照明、标识等5变配电工程188650 KVA800 15092 建安费小计343000 M22324 79725 二工程建设其他费343000 M2356 12226 1可研、环评等前期工程咨询费30 参考计价格19991283号，计价格2002125号2勘察、设计、竣工图编制费等343000 M250 1715 参考计价格200210号3审图、招标、监理费、造价咨询费等343000 M39、240 1372 参考发改价格2007670号、沪价费2005056号、沪价费2005056号4三通一平费79725 万元0.35%279 场地准备、临时设施等5住宅建设配套费0 减免6多回路供电容量费94325 KVA290 2735 沪价公（2004）004号7市政管网接入费用140 红线外50米8供电配套费343000 M2126 4322 沪价公（2007）014号9自来水管道施工费300000 M217.5 525 沪价经（1998）240号10燃气管道排管施工费300000 M224.5 735 沪价经（1998）115号11电话通信工程费300000 M210 300 沪价经（140、998）132号12新建工房漏失水量费300000 M22.4 73 沪用财（97）474 号三预备费91951 万元3%2759 （一+二）*3四土地费300000 M21700 51000 含土地出让金、征地包干费、前期开发费等。按计入容积率的地上建筑面积计算。五管理费用94709 万元3%2841 （一+二+三）*3六建设投资295200 M25032 148551 （一+二+三+四+五）单方造价按回购面积折算七建设期贷款利息1方案一：第一年收到回购款，全部自有资金，不用银行贷款0 利用自有资金及回购款滚动投入2方案二：第二年收到回购款，25%自有资金，不足部分申请银行贷款1800 利用41、自有资金、回购款及银行贷款八总投资（六+七），单方造价按回购面积折算1方案一：第一年收到回购款，全部自有资金，不用银行贷款295200 M25032 148551 2方案二：第二年收到回购款，25%自有资金，不足部分申请银行贷款295200 M25093 150350 6.10 资金来源及融资方案根据资金使用计划，本项目自有资金为25%，不足部分为银行贷款。项目分年度投资计划及资金筹措方式详见表6-3/6-4。表6-3：资金来源与运用表（方案一：第一年收到回购款，全部自有资金）序号项 目合计（万元）年份12341资金来源201507 83722 50479 58892 8413 1.1回购款比42、例100%30%30%35%5%金额168264 50479 50479 58892 8413 1.2自有资金33243 33243 1.3银行贷款0 2资金运用161706 83723 32723 34929 10331 2.1土地投资51000 51000 2.2建设成本比例100%30%30%30%10%金额94709 28413 28413 28413 9471 2.3管理费用2841 852 852 852 284 2.4销售费用0 0 0 0 0 2.5住宅维修基金1529 1529 2.6交易税费101 101 2.7经营税金及附加9339 2802 2802 3269 467 43、2.8所得税2186 656 656 765 109 2.9借款本金偿还2.10 借款利息支付3盈余资金0 17757 23963 -1918 4累计盈余资金0 17756 41720 39801 表6-4：资金来源与运用表（方案二：第二年收到回购款，25%自有资金）序号项 目合计（万元）年份12341资金来源230638 54766 58087 109372 8413 1.1回购款比例100%0%30%65%5%金额168264 0 50479 109372 8413 1.2自有资金37138 37138 1.3银行贷款25236 17628 7608 2资金运用188291 54765 544、8088 65130 10309 2.1土地投资比例100%50%50%金额51000 25500 25500 2.2建设成本比例100%30%30%30%10%金额94709 28413 28413 28413 9471 2.3管理费用2841 852 852 852 284 2.4销售费用0 0 0 0 0 2.5维修基金1529 1529 2.6交易税费101 101 2.7经营税金及附加9339 0 2802 6070 467 2.8所得税1736 0 521 1129 87 2.9借款本金偿还25454 25454 2.10 借款利息支付1582 1582 3盈余资金0 0 442445、2 -1896 4累计盈余资金0 0 44242 42346 7 财务评价7.1 财务评价的依据1、 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、 投资项目可行性研究指南；3、 近期已建成的类似工程基础经济评价资料。7.2 财务评价主要参数1、项目计算期：计算期取4年，3年为项目建设期，1年为结算期。 2、税费：项目涉及到的税费主要有营业税金及附加、房屋维修基金、交易税费等。表7-1 税费及其取值表序号税费取值标准1营业税及其附加收入的5.552住宅维修基金51.80元/m23交易税费0.06%4所得税应纳所得税额的253、借款利率：参照中国人民银行2010年12月26日公布的中46、长期（三年）贷款利率5.85%。4、回购价：住宅回购价暂按5700元/m2计算。7.3 财务效益分析1、收益预测：扣除保障性住宅中的配套公建面积，本项目可供回购的住宅面积约为295200平方米，回购价5700元/m2。2、成本分析：项目总成本费用包括建设投资、贷款利息、交易税费、住宅维修基金等。3、财务评价指标：根据现金流量表与利润表计算各项财务指标如下：表7-2 项目损益预测表（方案一：第一年收到回购款，全部自有资金）序号项 目计算基数单价/计算费率总价（万元）1收入168264.001.1住宅295200M25700元/M2168264.002营业税金及附加168264万元5.55%93347、8.653成本费用150180.813.1建设投资295200M25032元/M2148550.713.2贷款利息0.003.3交易税费168264.00万元0.06%100.963.4住宅维修基金295200M251.80元/M21529.144利润总额（1-2-3）8744.545所得税8744.54万元25%2186.136税后利润（4-5）6558.407税前总成本利润率5.48%8税后总成本利润率4.11%9自有资金利润率19.73%表7-3 项目损益预测表（方案二：第二年收到回购款，25%自有资金）序号项 目计算基数单价/计算费率总价（万元）1收入168264.001.1住宅29548、200M25700元/M2168264.002营业税金及附加168264万元5.55%9338.653成本费用151980.363.1建设投资295200M25032元/M2148550.713.2贷款利息1799.553.3交易税费168264.00万元0.06%100.963.4住宅维修基金295200M251.80元/M21529.144利润总额（1-2-3）6944.985所得税6944.98万元25%1736.256税后利润（4-5）5208.747税前总成本利润率4.31%8税后总成本利润率3.23%9自有资金利润率18.70%由上表可知，项目在两种方案下的自有资金利润率分别为1949、.73%和18.70%，盈利能力较好，项目财务评价可行。7.4 清偿能力分析对方案二（第二年收到回购款，25%自有资金，不足部分申请银行贷款）进行清偿能力分析。用住宅回购款偿还建设期借款，在建设期第三年就能偿还银行贷款，项目清偿能力较强。表7-4 项目还款计划表（方案二：25%自有资金，其余申请银行贷款）序号项目合计（万元）年份12341银行贷款25236 17628 7608 0 0 2建设期贷款利率（1-3年期）5.85%5.85%5.85%5.85%3建设期贷款利息1800 516 1284 4年末本息余额18144 27036 5年初欠款27036 6本年还款额27036 6.1本年归50、还本金25454 6.2本年归还利息1582 7.5 敏感性分析为考察项目的抗风险能力，对项目建设成本、回购价格作了单因素敏感性分析：计算建设成本及回购价格变化5%、10%时，项目的税后利润变化情况。表7-5 项目敏感性分析表变化因素变化率税后利润建设成本-10%17699.71-5%12129.0606558.45%987.7510%-6110.53回购价10%18470.235%12514.3206558.4-5%602.49-10%-7137.9图7-1 项目敏感性分析图通过对项目的“建设成本”及“回购价格”进行敏感性分析可知：当项目建设成本增加5.70%或当项目回购单价降低5.39%时51、，净利润降为零，项目变为不可行。因此，需在建设过程中进行严格的造价管理，保障项目总投资控制在预算范围内。另外，在回购协议谈判时，争取较高的回购单价。8 风险评估分析8.1 竞争性风险根据上海市经济适用住房管理试行办法第三章第十三条规定“单独选址、集中建设经济适用住房的，由区（县）政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施开发建设。”可见，上海保障性住房开发权采取竞标的方式取得，而上海目前的保障性住房主要由本地大型建设集团承接，xx集团面临较大的竞争性风险。如果最终未取得项目开发权，则前期的投入都将浪费。因此，建议与有经验的设计及咨询单位合作，52、提高企业的竞争实力，降低竞争性风险。8.2 成本风险主要是材料、人工涨价风险，以及成本控制风险。考虑到项目建设规模较大，周期较长（约3年），项目受通货膨胀影响较明显，可能面临建设成本超预算的风险。因此，必须在建设初期就对项目的涨价风险进行预估，设置一定比例的涨价预备费。同时，建议聘请专业的造价咨询机构，对项目进行全过程的造价控制，严格将总投资控制在预算范围内。8.3 政府回购款逾期到位的风险根据保障性住房建设协议，一般回购款在项目工程进度达到0.00时，支付回购款的30%；项目结构封顶时，支付回购款的30%；交房验收合格后支付回购款的35%；另5%质保金1年后支付。考虑各种不确定因素，项目可能53、存在回购款逾期到位的风险，对此，本报告已在财务评价的方案二中予以测算（即：第二年收到回购款，自有资金25%，不足部分申请银行贷款）。经测算，在此情况下本项目的利润率有所降低，由19.73%降到18.70%，然而风险仍在可控范围内。8.4 利息上涨风险近期通货膨胀导致加息压力增加。如本项目回购款不能及时到位，则建设资金需申请银行贷款解决，项目存在利息上涨的风险。通过对项目进行清偿能力分析可知，本项目用住宅回购款偿还银行借款，在建设期第三年就能偿还银行贷款，项目清偿能力较强。利息上涨的风险较小。8.5 质量管理不达标风险包括在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设54、计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求所造成的质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，不按照政策规定的程序和规定执行设计变更，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的过程控制，对一些容易影响结构安全的问题处理不及时，没有做到“事前”控制；项目管理目标制定的不合理，以至进度与质量、与安全产生冲突造成的质量风险。对此，需要在项目实施过程中加强关键环节和关键部位的管理，消除质量风险的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，55、避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制的最关键一步控制好；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，有效控制实施过程的风险。9 研究结论发展保障性住房是“保证社会稳定和经济持续发展”的重要保障，加大保障性住房建设力度是本轮房地产调控的一个基本线索。在一系列政策力推之下，保障房建设将进入加速发展期。对于房地产开发企业而言，2011年或许已不再是博取房56、价快速上涨的短期超额收益的时期，而是一个为即将到来的新的市场格局进行预先安排、谋划的时刻。保障房可能就是一块试金石。xx集团作为深圳市国资委直接控股的国有股份制企业，拥有雄厚的房地产开发实力和市政工程与建筑工程施工经验，凭借在上海地区已经创造的业绩和良好的口碑积累，完全有理由、有条件参与上海市保障性住房的开发建设。以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险；通过参与保障性住房项目，增强企业商誉，并巩固与地方政府的关系，逐步实现企业在长三角地区的战略布局。2010年，上海市保障性住房新开工面积超1200万平方米。2011年，上海将继续全面推进住房保障体系建设，新开工建设和筹措1500万平方米。可见，上海保障房建设市场巨大，前景可观。同时，相对于商品房项目，保障房项目的土地由政府低价供给，项目开发完成后，由政府全部回购，项目回款有保证，投资风险小，能够成为企业稳定的收入来源。本报告以建设30万平方米的保障性住宅为例，计算了项目的投资回报率等指标，正常情况下，项目自有资金利润率可达15%以上，盈利能力较好。集团不仅可以获得保障房的开发利润，同时还能充分发挥工程施工上的优势，获取项目施工利润。通过综合分析，认为xx集团参与上海市保障性住房开发建设是可行的。希望集团公司、xx加大对上海分公司的支持力度，发挥企业综合竞争优势，争取在保障房这片新的领域取得好的成绩。