1、重庆疗养康复中心项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月91可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1、项目概况71.1、项目基础信息72、区域概况及规划92.1、周边环境92.2、交通102.3、项目周边休闲娱乐配套设施112.4、项目周边的生活配套设施152.2、5、区域发展规划173、地块分析223.1、四至范围223.2、市政配套设施243.3、 道路现状及规划发展243.4、用地标高243.4、 地面现状253条 农用10万伏高压线从路由，地块东北侧边界有变电站一处。253.5、拆迁情况253.6、地质情况263.7、地形地貌分析小结274、市场研究274.1、重庆市宏观经济环境274.2、交通发展274.3、 重庆旅游业发展状况调研285、旅游地产研究325.3、旅游地产典型案例华侨城345.4、旅游地产发展的成功要素385.5、重庆旅游地产395.6、典型项目调研415.7、市场小结605.8、市场总结及发展走势研判625.9、客户分析6363、区域市场调研646.1、蓝湖熙岸XX唯一在售项目646.2、xx碧桂园xx区大盘项目647、项目定位及结论657.1、项目SWOT分析66在产品设计及营销策略上充分利用项目特点677.2、项目客户群定位677.3、产品定位70l 立面风格一 当地政府要求的重庆民国风737.4、项目规划设计建议757、尽快调研完成以下资料：808、项目价值研判818.1、板块价值判断818.2、项目类别墅洋房销售价格研判839、项目开发进度计划839.1、项目分期839.2、项目开发计划84l 项目销售宜和当地的旅游旺季结合起来。8411、投资估算与融资方案8511.1投资估算8511.2、康复中心的建设成本4、估算8611.3、商业开发地块的建设成本估算8711.4、项目开发现金流8912、 项目投资9012.1、合作模式9012.2、风险性评价911、项目概况1.1、项目基础信息一、 项目名称XX康复中心项目二、 用地性质住宅用地及医疗卫生用地各占50%比例。三、 项目背景*问题已构成了世界公害，在我国，从上个世纪70年代末开始，*就像瘟疫一样在中华大地上死灰复燃，并呈愈演愈烈之势。中国的*康复模式受长期以来以*为主，以政府为主的影响，面临着诸多需要迫切的瓶颈与难题。在这种情况下，一种面对高端人群的自愿*加康复医疗的*模式应运而生，本项目在*领导关注下，选址在风景优美的XX景区，首创国内高端*新模5、式。四、 开发程度七通一平（上水、下水、电、电讯、暖、燃气、道路、场地自然平整）。五、 规划指标类 别用地面积()容积率控高(m)建筑密度绿地率地上建筑面积()建设用地居住用地620001.11335%30%68200康复用地646661.01335%64666代征用地道路用地绿化用地总用地面积159130合238.7亩六、 项目来源项目用地方为XX景区管委会，股东方已和管委会签署项目开发投资协议，缴付定金。因项目的特殊性，可作为排他性条件规避公开的市场竞争。目前正处于土地拆迁整理、道路修筑的土地整理阶段，现场情况判断，预计可于2011年5月份达到用地交付条件。七、 地价的缴付已经支付定金506、00万元，余下土地款项的支付应在达到用地交付条件后支付。序款 项日 期支付金额（万元）1保证金签署项目投资协议书已支付50002余土地款签署土地出让合同达到土地缴付条件时2366八、项目位置项目位于重庆市xxXX镇，XX的西岸。距重庆主城区128公里，距xx城区26公里，距xx镇所在地2公里。2、区域概况及规划2.1、周边环境XX是由“一五”期间重点工程狮子滩水电站拦河大坝建成以后而形成的人工淡水湖，水域面积65.5平方公里（约10万亩），库容10亿立方米，是我国西南地区最大的人工湖。XX旅游风景区是国际旅游热线三峡黄金水道的重要节点和重庆市xx区旅游业发展的龙头景区，被誉为重庆的中心花园，以7、其“岛湖风光”、“xx文化”、“乡土文化”为主要景观特色的国家级生态旅游休闲度假区。XX风景名胜区规划总面积266平方公里，有岛屿203个，自然景观秀美动人，湖岛风光在全国中西部独一无二，是一个不可复制、不可多得的风景名胜区。2.2、交通一、交通状况行车路线：从重庆出发，沿渝长（重庆xx）高速公路，在xx区不下高速公路，直接走长万（xx-万州）高速在18公里处“合兴、XX”路口下高速，该高速路段约86公里；出收费站右行沿旅游高速前行，路过双龙镇，最后到达XX（狮子滩镇），路段距离约13公里，有收费站。整个行程在80分钟左右。 重庆汽车站有开往xx的班车。XX旅游专线正在建设中，未来单程往返至重8、庆将在1小时车程。二、渝万城际铁路规划渝万城际铁路起于渝北区，由重庆北站接轨，经xx区、垫江县、梁平县，至终点万州区，正线全长236km，于xx北站和XX设站。设计时速为350公里，并预留进一步提速空间，建成后，重庆主城到万州的时间将缩短到1个小时之内。全线共设7个站点：重庆北、复盛、xx北、XX、垫江、梁平南、万州北。2010年12月22日，渝万城际铁路开工建设，预计工期4年。三、机场航班与江北机场之间规划形成两条快速联系通道，分别为渝宜高速、城市快速路、江北机场T3的快速路通道。规划预留xx双龙机场，作为重庆第二国际机场的备选场址。2.3、项目周边休闲娱乐配套设施现阶段项目可借助的休闲娱乐9、设施分布在酒店度假村内部。电力宾馆：占地4000平米，三星级标准建造。客房、餐厅、会议室、夜总会、桑拿健身中心、茶楼、棋牌室、水上娱乐中心等。三道茶服务及歌舞表演。一、 加勒比庄园XX夏橙基地之一的同心岛一侧的5个小岛上，占地20亩建面2000平。欧式风格设有高、中档客房及多功能娱乐室、会议室、餐厅、棋牌室、歌舞厅、网球场、游泳池、啤酒屋，可同时接待客户60余人。二、 狮子滩大酒店：设有豪华套房、标准间等60余间客房。餐饮中心、会议中心、多功能厅、小会议室。娱乐中心设歌舞厅、KTV包房、棋牌室等。康乐中心设有茗啡阁、购物等。三、 xx化工总厂度假村依山傍湖风景宜人。100张床位及餐饮、娱乐、会10、务设施。四、金湖山庄农家乐周边部分岛屿和湖滨有着为数众多的农家乐。其中金湖山庄农家乐为代表，特产沙田柚和夏橙。设有住宿、餐饮、歌舞、棋牌等服务。八、 凯源度假村凯源石油天然气公司投资兴建，二星级标准，拥有客房40间，总餐厅包房、多功能厅、茶楼、桑拿、美容美发、商务中心、游泳池等多项综合服务设施。有篝火晚会等十大特色服务项目。六、狮龙电力宾馆狮龙电力宾馆位于xx区XX狮子滩大坝景区内，于1995年建成并营业，占地300多亩，能同时接待400人就餐和容纳200人住宿，是集餐饮、娱乐休闲、商务会议为一体的大型度假宾馆。 七、XX山庄XX山庄坐落于重庆市XX风景区，是由重庆天怡酒店管理公司管理的按四星11、级标准打造的度假型酒店。XX山庄临湖而建，借水而生，青山抱湖，绿水绕岛。 山庄占地28 亩，建筑面积达12000平方米。一号主楼为贵宾楼，设有帝王气派的总统套房；二、三号楼及综合楼客房设有贵宾套房和各式精致舒适的豪华标准间及单间共计90余间；可同时接待150人左右入住；有多功能及大小会议室共7个，可接待大中小型会议；中餐厅提供川、粤及xx地方特色菜品；可提供350人左右同时就餐；风情酒吧、休闲茶楼，一应俱全；并设有高尔夫球练习场、网球场、壁球馆、游泳池等丰富的娱乐设施。 八、凤佳假日酒店重庆凤佳假日酒店是具有国际三星级标准，由重庆凤凰佳居酒店控股的连锁酒店,酒店座落于风景优美的XX湖畔，占地712、0余亩，园林式的酒店造型别致、气势壮观、环境怡人。餐饮：望湖而建的中餐大厅和五个装饰豪华的包房，可容纳240余人同时就餐会议：1500余平方米的会议中心，除可提供近300个座位的多功能会议厅外，另有风格完全不同的中、小会议室8个，是您举办各种商务会议、座谈会、培训会的理想场地；娱乐：娱乐城有夜总会、桑拿浴、足浴室、棋牌室、茶楼、乒乓球、台球、健身房；山地车、游戏机、画舫、快艇游湖、池边垂钓、烧烤等一应俱全。九、XX快乐岛生态钓鱼度假村 XX快乐岛生态钓鱼度假村坐落在XX畔，是一处集餐饮、住宿、娱乐为一体的休闲旅馆。2.4、项目周边的生活配套设施生活配套集中分布于xx镇居住区，距离项目2公里路程13、，有环湖路可方便直达。随着XX规划旅游项目的实施，未来周边配套设施将逐渐完善，档次会有较大提升。现有的基本配套有：XX镇卫生院、狮子滩邮政所、狮子滩大酒店、XX度假酒店、凤佳假日酒店、XX山庄、XX派出所、XX镇政府、XX快乐岛、农业银行XX分理处、xx区XX镇法庭、加油站及其他购物设施等。2.5、区域发展规划一、xx区发展规划XX临封双龙组团为xx区未来重点发展的边缘组团，本项目位于该规划边缘组团内。二、XX景区发展定位l 观光、游览 以人口及辐射能量提升景区产值XX辐射重庆周边及西南地区4000万人口，2020年辐射范围将进一步涵盖西南地区，辐射人口将达到约8000万人口。湖区将凭借巨大资14、源优势，组合三峡黄金旅游线路，全面提升湖区观光游产值。l 休闲、度假以旅游地产打造高档休闲度假地重庆人均GDP进一步提升，休闲度假游逐渐成为主流。湖区通过开发旅游地产项目及配套，形成高档度假地和居住区，促进区域人口增长，同时也带来消费力和消费容量的大幅增长。l 商务、会务为高端企业打造第一生态会所随着长江中上游经济中心地位的奠定，重庆市商务、会务游必将更加频繁。湖区通过企业会所、商务度假酒店等高档项目，吸引高端市场，以商务会务游强力提高湖区形象与收益。l 智力/资金密集型产业为区域经济持续创造财富进驻大型智力/资金密集型企业和科研机构，形成新产业格局，汇集大量高技术/高收入/高素质人才，为湖区15、经济持续发展奠定坚实基础。l 人文古迹保护以人文湖区创生百年财富通过古寨、雕塑等古迹保护，展现传统民俗风情与人文休闲风韵，创造旅游价值。XX景区坚持总体规划、分布实施，保护与利用相结合，山水人文、交相辉映的总体原则，按照风景名胜区+旅游度假区两区并行整体开发的思路，以西岸片区综合旅游开发为突破口，引进知名企业共同建设，着力打造成为集健康养生、商务会展、运动观光、休闲度假于一体的生态旅游度假区。三、XX项目规划l 欢乐世界主题公园项目项目名称：欢乐世界主题公园项目项目选址：重庆市XX景区建设规模及内容：本项目用地2000-3000亩，主要建设欢乐世界主题公园，其中包括3D球幕电影、水幕电影、太空16、飞船、儿童爬山车、科技展览馆、演艺厅等主题项目。总投资：300,000万元l 休闲体育公园项目项目名称：休闲体育公园项目项目选址：重庆市XX景区建设规模及内容：本项目占地约3600亩，建设两个18洞的国际锦标级的高尔夫球场，配套建设高档别墅及高尔夫公寓。总投资：60,000万元l 五星级酒店项目项目名称：五星级酒店项目项目选址：重庆市XX景区建设规模及内容：占地约100亩，其规模、标准和设施，既能满足和保障举行国际性商务会议需要，同时亦能满足国际标准高尔夫球类运动会所的功能要求。总投资：20,000万元l 欢乐盐海岸项目项目名称：欢乐盐海岸项目项目选址：重庆市XX景区建设规模及内容：占地约1517、00亩，规划建设风情盐海岸、主题度假酒店、盐卤温泉洗浴、旅游地产开发等。总投资：50,000万元l 现代农业观光园项目项目名称：现代农业观光园项目项目选址：重庆市XX景区建设规模及内容：占地约3000亩，主要建设现代高新农业技术示范区、生态酒店、农业博览中心、采摘区、生活体验区、服务中心等项目。总投资：30,000万元四、西岸片区发展规划康复中心项目位于旅游地产开发区，临旅游核心服务区。上五个重点项目的招商工作正在进行中，可以反映出政府对于XX未来发展规划的思路，将从旅游度假、养生、生态、农业为主要开发方向，打造XX的区域名片！香江国际项目可能涵盖1-3项。香江国际项目的启动开发将促进区域向高18、级别发展，极大提升区域竞争力。本项目的发展提供依托。香江国际“XX”项目位于重庆XX西岸，项目总占地五千余亩，总建筑面积138万平米，物业类型包括低密度住宅(占地2500亩)、度假式酒店及会议中心（占地300亩）、风情商业街、国际标准高尔夫球场(1700亩)、企业会所、游艇码头等，项目集休闲度假、会议论坛、长期居住为一体的大型综合体项目。其中低密度住宅社区国际xx村将成为重庆首个引入国外先进养老社区概念的项目，引入高标准服务医院，休闲设施，会所等配套。 于2010年12月奠基。3、地块分析3.1、四至范围东临环湖路已经完成。西临规划道路路为待建中。南邻川维培训中心用地及规划路，规划待建。项目北19、侧迎宾大道，东段修筑完成西段待建。东侧环湖路 北侧迎宾大道3.2、市政配套设施蓝湖熙岸项目配套显示，地块供水、供电、电讯、燃气等市政配套设施齐备。3.3、 道路现状及规划发展现状北侧边界和东侧边界已经完成市政道路修筑，其他边界道路尚未完成，其中北侧道路西段应要求尽快完成。土地交付时应要求完成。施工临电可借用地块农电，设计变压器和线路等接通费用。3.4、用地标高用地自然标均高于周边规划道路，自然标高最高处414米左右，最低处自然标高340。局部因采石形成低洼，并有造成10米左右陡壁，但低洼处仍高于路面标高。临地块北侧边界有一处因采石形成水坑，标高和路面基本持平。3.4、 地面现状土地形状呈倒L型20、，地块形状比较完整；整体地势自西北向东南呈缓坡走势，局部地块可形成对湖面良好的观景效果。地块现状由散落居住村宅、农耕用地、林地组成，内现有居民户数约20户正在实施二次搬迁。北侧临规划路边界小区主入口对应地块原为采石场，地势突变低洼，有一水塘。地块南面与川维培训中心接界，界面全线为高达10米以上的垂直下落崖面，现为垒石围墙隔离。整体植被状况稀少，无高大乔木。3条 农用10万伏高压线从路由，地块东北侧边界有变电站一处。3.5、拆迁情况村民拆迁和征地工作已经完成，预计不会对项目开发进度造成影响，农用高压电线挪移手续较繁琐，但实施难度不大，可以采取绕行办法，预计不会对项目开发进度造成影响。变电所拆迁挪21、移难度较大，并对首期工程规划造成一定的影响，在项目发展规划中要注意规避。3.6、地质情况基基地为岩层，地表覆土，表面观测无重大岩石断裂带。地质结构不太均匀，东部及西北部地面基本为土壤（耕作层）覆土厚度35米左右；西南部基本为成片裸露整体岩石，地质结构相对复杂，设计难度和基础工程施工难度大。当地抗震设计要求是烈度 6 级。3.7、地形地貌分析小结地块整体的湖面景观可观性较好，湖滨型地块性质明显，宜作养生疗养、度假旅游地打造。地形整体的连续性尚好，个别区段的地形突变可加以利用。地块与外界交通道路的接驳性整体尚可，东端和南端接驳口可能有较大挖填方工程。岩石地质条件，特别是较大面积地块处于裸露岩石面，22、坚持“依山就势，顺其自然，巧妙利用”的原则进行规划和建设，尽量避免大的挖方或填方，是既降低建设成本，又呈现自然美的重要途径。4、市场研究4.1、重庆市宏观经济环境2010年GDP总量为6527亿元，同比增长14.9% ，人均GDP达到3355美元。城镇居民人均可支配收入15749元，实际增长11%。重庆市GDP总额及人均GDP近五年年均增长率高达近15。4.2、交通发展一、交通路网2012年“二环八射”交通规划完成后仅丰都、城口两个区县无高速公路连通。2012年重庆市40个区县将全部通高速路，“小时重庆”变身“小时重庆”。2012年左右将形成辐射川、黔、云、陕、鄂、湘的骨架公路网。二、私家车223、0052009年5年间重庆机动车拥有量翻了一番，平均年递增机动车20万辆。而且机动车进入家庭的速度日益迅猛。同2005年相比，2009年私家车（含摩托）占全部机动车总量的份额由72.3%上升为81.3%重庆私家车保有量年 份20052006200720082009私家车保有量27.531.836.343.26增长率4.2%4.3%4.3、 重庆旅游业发展状况调研一、重庆市旅游资源状况重庆旅游资源的构成较为丰富l 重庆拥有的国家4A级及以上景区有40个；五星级豪华游轮有14艘，长江上经营三峡旅游的豪华游轮几乎全在重庆；五星级旅游饭店15家。l 包括自然景观资源和文化遗址两大类别，其中自然景观资源24、又以山景、江景、温泉、湖景为主，而文化旅游资源中重庆巴文化遗址以及抗战时期红色文化最为显著。l 重庆虽然旅游资源丰富，但多为中小不知名景点，各旅游项目投资分散，缺乏整合和联动，区域旅游资源的整体竞争力和知名度有所欠缺。重庆旅游资源中在国内外有美誉度、有影响力的旅游大项目少，缺乏对区域内其他中小旅游景点的带动作用；l 上述不足限制了重庆市旅游业的发展很难达到诸如三亚、北京等城市的水平。决定了重庆市旅游业及旅游地产的辐射重点区域为重庆市内及周边相邻城市。二、旅游收入重庆旅游总收入占GDP比重为10%以上，2010年重庆游客有1.62亿人次，旅游总收入达917亿元，是2005年的3倍。200420125、0重庆旅游收入以年均15%递增，其增幅近五年连续名列全国前茅，未来重庆旅游仍将保持高速增长。年度2004200520062007200820092010旅游人次（万人次）5235.65965.326787.19 8085.5101001230016200旅游收入（亿元）242.92279.15321.58 444.12 561.5703.23917三、发展现状重庆近郊休闲度假旅游黄金圈已经逐渐形成，修建了一批休闲度假旅游设施。基于对生态环境的偏好，重庆基本形成以下主题的休闲旅游度假领域：l 湖泊主题：此类旅游处于发展初级阶段，发展依赖于项目的规划特色。l 森林主题：属于传统休闲度假旅游，以农家26、乐形式为主，档次不高、规模较小。l 温泉主题：铁山坪、天赐温泉、东泉等，面临升级换代，温泉主题的潜在需求量大。l 乡村田园主题：大部分度假项目均包含此主题。四、重庆旅游业发展趋势l 经济的持续发展为旅游业奠定雄厚物质基础。l 人均可支配收入增加，旅游消费能力持续增长。l 经济增长旅游基础设施不断完善，奠定了良好的旅游产业基础。l 重庆私家车数量倍速增长，刺激市郊短线旅游的发展。l 对短线市郊的旅游带来更大空间。l 交通线路的完善，为近郊旅游度假需求实现必备条件。l 国家法定节假日调整草案，清明街、端午节、中秋节等传统节日变为短假期，直接促进了短线旅游的市场份额，促进短线旅游需求成为主力。l 常27、驻人口规模超过600万人重庆都市圈，人均GDP超过3355美元，重庆正处于休闲度假旅游规模化启动阶段。5、旅游地产研究5.1、旅游地产分类5.2、旅游地产的发展驱动因素投资、度假、养老三大市场需求，构成旅游地产市场驱动引擎。随着新富阶层财富的增长，原本观光旅游逐渐转化为休闲度假需求，出于对舒适气候、优异的景观资源的占有，对养生和健康的需求，转而倾向与在景区购买产业，将其作为养老或度假的第二居所。同时，看好良好景观环境资源和未来发展潜力及升值空间，兼具投资度假的目的。旅游地产发展的3个阶段5.3、旅游地产典型案例华侨城华侨城是国内从事“旅游+地产”开发的先驱者，属下四大主题公园是目前国内最为成熟28、的主题公园，规模也是全国之最。其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。一、先做旅游四大主题公园“锦绣中华”1989年9月开始为时2年时间完成国内第一个旅游项目，占地30多万方，成为深圳旅游的代名词，开业当年即收回投资，几年之后又成功上市。l “中华民俗村 ”占地20万方，被成为中华第一村，1991年10月开业。来自全国各地、各民族上千名员工进行表演，推出大型民族歌舞广场秀。l “世界之窗”汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情。1994年6月开业，占地48万方，188个景点，表演大型音乐舞蹈史诗创世纪，将中国的广场表演艺术推29、至极致。l 举办各种国际民间艺术节，推出大型广场艺术晚会。并有大型室内滑雪场、科罗拉多大峡谷漂流、金子塔幻想馆等参与项目。l “欢乐谷”占地17万平方米，欢乐嘉年华项目，突出参与性、娱乐性，运用多项现代科技旅游成果，思维动感影院、玛雅海滩水公园等代表项目。二、配套酒店及其他设施配套大型旅游休闲社区的需要，陆续修建了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐谷干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲为一体的，面积达5平方公里的旅游之城。三30、后做地产波托菲诺 旅游地产的先驱有人比喻：如果说旅游时华侨城的树干，那么地产便是结出的果子。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。华侨城波托菲诺再现了意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，占地80万方，建筑面积108万方。 四、总结华侨城四大主题公园的成功，极大地改善了当地的自然环境和人文环境，为房地产项目带来极高的附加值和升值潜力。良好的休闲环境放大了生活的内涵，业主们都持有两张终身免费的门票。旅游开发所做的商业配套为居住区人们营造了浪漫的生活氛围。旅游商务的发展带动了社区的升级和活力，成为城市的中心，区域价值被极大提升。华侨城的利润构成旅游业占20%，地产业务占80%。初步匡31、算旅游项目对房价的直接贡献有2000元/方。深圳旅游+地产的开发模式的成功，各地方政府认为可以极大改善城市形象，丰富城市服务功能，倾向主动给予华侨城更多的优惠和更多资源，因此，华侨城可以极低的土地成本获得大量的土地资源，开发利润非常可观。深圳华侨城波托菲诺平均每年贡献利润为15亿元，超过四大公园利润总额。五、华侨城成功经营要素资金风险的规避，旅游地产项目投资额大回收期长，其中主题公园的投资回收期一般为8-10年，华侨城通过强化主营能力、跨区域连锁、关联产业多元化发展等手段规避风险。主题公园成功经营及其对地产价值的提升是华侨城旅游地产的精髓。选址在经济发达人口密集地区，确保主题公园的生存环境。大32、面积综合开发，竞争力强，充分获取区域运营收益。市场潜力区位，近郊和城市交通连接便利，区位在未来城市格局中极具潜力和优势，升值空间大。为国内旅游地产的发展提供了鲜活的样板。规划就是财富 环境就是资源 的发展观，具有现实的指导和导向意义。较长期的盈利模式，3年以上。规划先行，选择正确的发展模式和发展路径。环境先行以文化营造环境，以环境创造财富。奉行在花园中建设城市而不是在城市中建设花园的理念，区域绿化率达到53%。5.4、旅游地产发展的成功要素l 必须借势于固有的资源，包括优质的旅游资源、优质的人文资源。或是能够依托城市发展和人群消费，营造出优质的旅游资源。l 很强的旅游产业运营能力，借助于旅游产33、业的经营和发展，通过人气提升、环境提升、文化提升、配套提升，推动观光旅游向休闲旅游形态的转化。l 通过地产开发销售、经营获得盈利。l 必须具备一定的规模效应，才能对区域发展产生推动力，并提升价值。l 必须有较高的起点，项目定位针对中高端群体，特点鲜明突出，易于品牌打造。5.5、重庆旅游地产一、重庆旅游地产发展状况重庆旅游地产发展自以投资为主，兼顾旅游休闲度假的重庆居民投资置业，自2007年起规模性释放并逐年递增。20082009年，重庆旅游地产最典型的区域武隆仙女山，共销售休闲度假地产项目约为27万平方米。2010仙女山约实现25万平方米左右的销量。以投资为主导的旅游休闲置业的稳步上升，充分说34、明重庆居民购房结构的变化趋势。重庆旅游地产年销售总量为45万方左右，预计以每年20%速度增长。二、 旅游业的发展促动旅游地产置业热潮重庆旅游地产的发展源于旅游方式转变，重庆旅游地产业正随着重庆人均GDP高达每人3000美金，而发生着质的变化。从2007年时旅游地产的表现平平，到2009年之后旅游地产呈火爆趋势，销售节节攀升，这都是因为重庆市民的生活品质提高后，旅游方式已发生了质的转变，已从以前的观光旅游转变成现在的休闲度假，从而对旅游地产产生了较大的需求。重庆的旅游地产市场大约是从2007年开始的，时间不过23年，但已有了蓬勃的发展。现在仙女山已拥有二十几个旅游地产项目。物业类型更是从顶级的临35、崖独栋别墅，到不足20平方米的小型公寓，涵盖了各个层面；物业管理及服务方面，也从开始的挂名酒店公司管理，到开始引进国际一流的酒店管理公司，如花漾的山谷引进了泰国最大的酒店管理公司ANANTARA，应该说整个行业都取得了相当大的进步。更多开发商看好旅游地产。随着主城的优质地块越来越少，产品同质化越来越严重，一些对地产趋势发展有深刻认识和领悟的品牌开发商，如隆鑫、金阳等，已把眼光投向了旅游地产。虽然目前重庆旅游市场正从原来的零散型逐渐转向规模化方向发展，档次也随之提高，但重庆的旅游地产还仍处于起步阶段，发展空间巨大。旅游地产的购房者共分为两种；一类是喜欢休闲度假生活方式的城市精英阶层。二是在通货膨36、胀的压力下，为了投资保值的购房者。市场需求将越来越高，越来越细。逐渐走向更细分化的形态，如养老旅游地产、青年度假旅游地产、奢华度假地产、第二居所等等。 丰富的自然资源对旅游地产而言是极为重要的。旅游地产，是先有旅游，才能有旅游地产。良好的生态环境和优美风景，才能给都市人一个释放压力、享受生活的平台。三、重庆旅游地产分类都市区旅游项目主要依托区域地段优势和特殊的文化底蕴为旅游卖点，吸引消费者进行观光旅游和娱乐休闲消费。近郊区旅游地产项目依托丰富的自然景观资源以及与主城区的交通距离，吸引消费者度假休闲或作为第二居所（部分做第一居所）。远郊区旅游项目依靠丰富的自然景观资源（大山、大水）吸引消费者度假37、休闲和作为第二居所居住，在消费停留和居住周期上明显长于近郊区旅游地产项目。5.6、典型项目调研2010年8月随着仙女山避暑度假旺季的到来，不仅旅馆酒店，连当地的农家乐也一房难求，客人必须要提前1个星期才能订到房，其房间的普遍价格已经达到600元/晚左右的水平。花漾的山谷、仙女山1号、仙山流云等项目等都如期铺开。8月8日，晋愉戴斯大卫营不得不停止办理VIP卡。该项目主打产品为600多栋度假别墅，但目前的预约客户已经超过1000组。另外，该项目还将销售600多套度假酒店客房，其预约客户也超出了总供应量。旅游地产旺盛的需求量由此可见一斑。武隆仙女山，凭借地产项目最为集中、开发模式相对成熟的优势，稳居38、重庆旅游地产第一阵容。江津四面山、南川金佛山，也经过多年市场的磨砺，处于第二梯队。万盛黑山谷等地，其旅游地产刚刚起步，但由于整体规划不错，后期发展也被看好。依托优质自然生态资源，成规模开发，重视配套和后期管理，部分产品保证一定的投资回报，是目前重庆旅游地产项目的特色所在。区域距主城的车程都在1-2个小时之内，主城白领以上的有车一族，是其最大客源。一、万盛黑山谷板块（4569元/平米）l 戴斯圣杰温泉酒店戴斯圣杰温泉假日酒店是目前黑山谷景区唯一的5星级私产酒店，酒店地处景区南门的核心主入口，是旅游人群的主要聚集地。酒店北面紧邻景区45亩生态湿地公园，背靠50亩专属森林公园；周边配套齐全，西南方为39、特色风情商业街、大规模停车场、国际美术梦幻写生中心等特色配套。项目分a、b、c三个区域，目前即将推出的是a区。 a区总建筑面积约16000平米，共4层，设3部观光电梯；4565平米精装修酒店私产客房350间，其中豪华主题套房19间，豪华标间189间。酒店配套齐全、装修极其奢华，酒店入户大堂为挑高6米、面积约200平米的豪华5星级大堂，一层和负一层配有600平米的高级餐厅和自助餐饮区(可同时容纳近200人就餐)、娱乐室、咖啡茶艺厅、水疗spa、温泉游泳池等休闲配套，二层配置会议室3个(最多可同时容纳200人进行商务会议)，三层临湖为面积约600平米的阳光健身房和高尔夫推杆练习场。作为产权式酒店，40、开发商率先推出(10-20年保障)委托经营，每年年回报率为总房款8%的收益保障机制，签约即保障总房款160%(20年)的固定回报；业主每年有36天的免费入住权，时间可全年累计，如不入住或未住满的其中16天可额外折现(单间300元/天，套房450元/天)，另外酒店自己的vip客户就有2000多名不定期入住，且酒店地处旅游景区门口，光游客入住率全年都在70%以上，时间从2011年5月起营业时计算。 戴斯圣杰温泉酒店实景图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲学校项目位置八角镇黑山镇步行街服务中心黑山谷奥陶纪八角镇小学明德小学戴斯圣杰酒店黑山谷南门8公里13公里2米8公里2米3公里8公里141、3公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间戴斯圣杰温泉酒店13000左右45-659月中旬开盘余少量房源，现价160002011年5月l 黑山印象假日酒店黑山印象假日酒店建在黑山谷旅游景区及奥陶纪地质公园旁，海拔高度1250米的半山腰上面，项目总占地面积7亩，总建筑面积7437.77。项目是首家按三星级标准的打造的度假酒店，套内28-117，产品有单间，标间,套房，跃层，全带厨房。酒店28-117精装客房，总价7万元起。标准化酒店经营管理系统，业主可将自身购买的客房委托给酒店经营，可随时查阅自身房间的经营情况，可分取50%70%的经营回报，按每年至少入住100天，平均房价200元，最低42、分成50%，年回报10000元，结合业主自身入住价值，回报率将高过10%。配置全套家具电器，套内600-800元/的成本菜单装修，提包入住。 黑山印象假日酒店实景图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲学校项目位置八角镇黑山镇步行街服务中心黑山谷奥陶纪八角镇小学明德小学黑山印象假日酒店黑山谷百花村11公里16公里3公里11公里3公里10米11公里16公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间黑山印象假日酒店现价格4000元左右28-1172008年8月开盘销售率100%2009年6月l 黑山水云涧黑山水云涧位于重庆万盛区黑山原始森林公园内，海拔高度1266米，地处万盛黑山谷和石43、林两个4A国家级景区之间，万盛旅游环线公路的中央节点（百花村），距奥陶纪公园5分钟路程，距万盛石林10公里，距黑山谷6公里。项目占地23.28亩，规划建筑面积近1.3万平方米，容积率：0.8，绿化率：67.5%，共计户数371套，户型为2750平米的诗意空间，是目前黑山大规模社区。社区由专业的物业管理公司实行全天候封闭式的管理，实行托管服务。黑山水云涧效果图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲学校项目位置八角镇黑山镇步行街服务中心黑山谷奥陶纪八角镇小学明德小学黑山水云涧黑山谷百花村11公里13公里3公里11公里3公里10米11公里16公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间44、黑山水云涧现价4700元27-502010年8月开盘洋房社区2011年5月二、金佛山市板块（商圈价格4750）l 金佛美庐金佛美庐位于“十里画廊”景区。这里是由北坡进入金佛山主峰风吹岭的一条蜿蜒十余里的溪谷。金佛美庐首期推出200套5580度假洋房，每个房间，都有一个阳台伸向户外。项目规划指标规划用地面积118767，独立别墅3栋，总建筑面积为133000。健康洋房19栋，容积率为1.12。联排别墅1栋，建筑密度为25%。各式桥梁有7座，绿地率为30%。健康步道约4000米，居住户数为1530套，亲水平台15个，五星级酒店25000，停车位500个。 金佛山周边配套情况楼盘主干道政府机关商场旅45、游休闲学校项目所在位置三泉镇三泉镇商业街温泉金佛山三泉镇小学金佛美庐十里画廊景区公路5公里5公里2公里500米5公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间金佛美庐2009.6开盘3000 现价格3900左右55-852009年6月开盘仅剩部分二期2011年6月三、仙女山调情况（板块均价4650）花漾的山谷芳草地雪岭仙山仙女山1号仙山流云依云美镇仙女山市调图l 依云美镇依云美镇位于重庆仙女山新区，紧临仙女山镇，距离主城区1.5小时车程。目前公路方面由主城区走渝涪高速公路经319国道；铁路方面由渝怀铁路至武隆仅需120分钟。航空方面则将规划建设一个旅游支线机场。水路方面今年三峡大坝蓄水到1746、8米后，500吨级豪华游轮皆可停靠武隆；项目距离仙女山世界级旅游风景区9公里，距离世界自然遗产天生三桥仅5公里，处于通往这两个国家4A级风景区之间。周边配套有依云俱乐部，33万亩原生态森林，佰富国际高尔夫，客运中心，生态休闲公园，体育运动中心，儿童游乐场，自然世界博物馆。民俗风情街，会展中心，游客接待中心，文化娱乐中心等。周边有旅游商品交易市场，土特产交易市场等，欧陆风情商业步行街。距离项目4公里处的有重医附院，社区内具有配备24小时医疗服务中心。项目总占地200多亩，总建筑面积约10万平方米。本案作为经典的欧式风格建筑，以典雅华贵的金色为主色调，将清新明快的建筑立面展现在您的面前。独栋别墅的47、客厅挑空设计，联排别墅的“退、+A17露”特点，合院别墅紧凑的“错、落”搭配，都独具匠心别具一格，户型设计原则是：小户墅造（小户型、别墅造）。户型方面选择面十分丰富可谓应有尽有，完全可以吻合您多元化的居住及投资需要；考虑到为尽可能降低您的付款压力，我们的户型被分割得小巧而紧凑，从27平米到80平米（主力户型为40-60）。 依云美镇实景图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目位置仙女山镇仙女山镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学依云美镇武仙大道1.5公里1.5公里7公里3.5公里3.5公里1.5里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间依云48、美镇现5400左右30-602008年10月一期3350元二期2010年9月开盘在售30-60建面2009年6月l 仙山流云仙山流云位于前往仙女山和天坑三硚两大景区的必经之路，离武隆县城约16公里，距仙女山风景区12公里，天坑三硚仅4公里，是一个以养生、避暑、休闲、度假为主，集旅游、会议、商务、培训等功能为一体的大型综合性、高性价比的旅游地产开发项目。总建筑面积为56600平米。总户数达到1120户。绿化率高达47%，容积率只有0.58，配套齐全，包括网球场、篮球场、旱冰场、羽毛球场、门球场、养生休闲广场、休闲娱乐会所等，建筑形态多样，包括酒店、公寓、花园洋房、别墅、四合院等。仙山流云为仙女山49、新区首个房地产项目，也是仙女山新区首个度假养生复合型大社区。仙山流云配套齐全，包括网球场、篮球场、旱冰场、羽毛球场、门球场、养生休闲广场、休闲娱乐会所等，建筑形态多样。 仙山流云效果图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目位置仙女山镇镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学仙山流云武仙大道3公里3公里10公里2公里2公里1.5公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间仙山流云5600左右54-722007年9月开盘，目前仙山流云一、二期的1064套房源已全售馨。现三期在售54-72平米MINI别墅一期2008年12月l 仙女山一号仙女山1号国50、际旅游休闲度假区，总占地216亩，公园占地面积40余亩，绿地率高达53，综合容积率0.65。项目以建筑面积25-85 度假物业为核心，是集主题公园、组院别墅、花园洋房、四星级度假酒店、酒店式公寓为一体的高品质旅游休闲度假社区。项目本着打造高品质休闲度假产品为宗旨，创造性地规划设计了组院别墅。每栋组院别墅由中庭院落及57套独立套房围合而成。每间套房独立入户，单独成套，互不影响。建筑面积30-85，带阳台，送私家花园或大面积阳光露台。每间套房既可独立出售，也可带中庭院落整栋销售，成为您创新性极强的度假别墅或企业会所。周边配套设施有，重庆首个100亩多功能体育场，GOLF球场2个，特色旅游商业街，751、家高星级酒店，高等级综合医院，地域化特色旅游产品印象武隆大型山水实景演出，重庆武隆国际山地户外运动公开赛。如学校、银行、教堂等其他配套将逐步成熟，届时的仙女山不仅能满足游客观光旅游，更适合长期居住。 仙女山一号效果图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目所在位置仙女山镇仙女山镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学仙女山一号武仙大道4公里4公里12公里1公里1公里2公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间仙女山一号6000左右25-85现在二期销售建面25-85平方米度假洋房2010年6月l 芳草地雪岭仙山芳草地雪岭仙山占地1000亩，容积52、率0.6，是目前仙女山新区规模最大的开发项目。6个超大组团，将历时3-5年分期开发，营建集休闲、度假、旅游、商业配套、户外运动为一体的大型高端复合社区。项目由东至西，沿着中央山谷的脉络，小区内配套：精品休闲酒店、养生会所、网球场、篮球场、沙滩排球场、9洞高尔夫推杆练习场、标准足球场、风情商业街周边配套：10平方公里国际避暑养生新区，8910公顷仙女山国家森林公园、两大4A级旅游景区，7个四星级以上酒店、1个1800亩高尔夫球场、1座国际标准赛马场、1项国际顶级山地户外运动赛事。100亩多功能体育场，特色旅游商业街，高等级综合医院，著名导演张艺谋倾力打造大型山水实景巨作印象武隆。 芳草地雪岭仙山53、实景图项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目位置仙女山镇仙女山镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学芳草地雪岭仙山武仙大道2公里2公里6公里4公里4公里2公里项目销售情况价格户型区间销售情况入住时间芳草地雪岭仙山6400左右70-98二期约70舒适两房，约98板式三房一期2009年12月二期2011年6月l 花漾的山谷隆鑫花漾的山谷位于武隆仙女山新区，占地千余亩，拥有3200米绝世凌空崖线景观，236米悬崖落差。项目总建筑面33.9万平米，绿化率42%，分3期开发建设包括超五星级奢华度假酒店、云顶泉浴俱乐部酒店、五大主题公园、三大渡假物业组团在内54、的3896套顶级渡假居所。规划总用地面积58.92公顷，建筑密度19%。渡假建筑：1000亩渡假小镇、 3200米绝世凌空崖线景观、236米悬崖落差、总建筑面33.9万平米、绿化率42%、超五星奢华渡假酒店、顶级云顶泉浴俱乐部酒店、五大主题公园、峰顶别墅群落。周边景点：1050公里山水画廊乌江画廊、2700米芙蓉洞竖井群、100平方公里仙女山国家森林公园、35公里水上喀斯特原始森林.芙蓉江、4A级世界最大的天生桥群.天生三桥、500米谷深地质奇观.龙水峡地缝、1200多种植物的生物基因库.白马山自然保护区、7公里黄柏渡漂流。周边配套：规划2平方公里的仙女山镇。 花漾的山谷实景图花漾的山谷沙盘图55、项目周边配套情况表楼盘主干道政府机关商场旅游休闲医疗卫生农贸超市学校项目位置仙女山镇仙女山镇商业街仙女山重医仙女山镇附院仙女山农产基地希望小学花漾的山谷武仙大道3公里3公里5公里5公里5公里4公里项目销售情况楼盘价格户型区间销售情况入住时间花漾的山谷7000左右53-155共推出独院别墅88套、临崖公寓80套一期2010年10月二期2011年12月5.7、市场小结目前旅游地产项目主要集中在都市区和近郊区域。由于政策限制等原因，近郊旅游地产市场规模和影响力相对有限，而远郊区旅游地产更是规划中或建设中；重庆旅游地产还处于市场发展的初级阶段，相对成都和沿海区域旅游地产的发展有很大的差距，包括产品品质56、开发模式、产业规模化等方面;随着交通条件的改善及休闲度假需求的增长,以及新农村建设和城乡统筹建设的宏观政策的引导,丰富的远郊旅游资源有望在未来几年内迅速与旅游地产相结合,远郊旅游地产将成为重庆旅游地产的支柱和带动地方经济的主要驱动力之一,但同时竞争较为激烈。郊区旅游地产项目的建筑形态多以低密度的别墅、花园洋房、多层为主，相对舒适性和经济性是旅游地产项目作为第二居所打造的首要前提。投资和自住是近郊区旅游地产客户置业的主要目的，而远郊区旅游地产则更多以养老、度假和自住，两者在置业目的上有一定的差异；从客户区域来源来看，远郊区旅游地产在当地也具有较强的市场需求，而近郊区，其主要客户群则以主城区客户57、为主；对于远郊区旅游地产项目，本土消费力是不容忽视的；从旅游地产销售价格分析，旅游地产销售价格与主城区同时期销售价格接近，明显高于本区域（区县）房地产销售价格，整体价格承受能力较高；相对于远郊区旅游地产大量的呈现，都市区旅游地产逐步向商业地产转变；近郊区旅游地产项目受政府土地资源保护而逐步减少、景观资源的相对劣势将制约近郊区旅游地产的发展；随着重庆经济的高速增长、1小时经济圈的规划实施以及私家车的普及，重庆旅游消费将逐步从近郊旅游逐步过度到远郊旅游，为远郊旅游地产项目的大规模集中开发提供条件。伴随着各区域旅游地产的大批呈现，各旅游地产物业形态及定位同质化较为严重；5.8、市场总结及发展走势研判58、旅游将日益成为大众普通家庭的主要需求之一，旅游相关行业成为新的朝阳产业；城市完备的内外交通体系将进一步增长城市的辐射能力，也将为旅游业及旅游地产的发展提供良好的交通条件； “十一五”期间重庆旅游业的快速发展，快速增长的旅游人次及旅游收入预期、城市整体旅游形象和文化的提升都将带动旅游地产的快速发展；重庆市旅游资源相对较为丰富，且在“十一五”期间将大力建设和改造重要旅游资源，这为旅游地产的发展提供了良好的空间和平台；目前尚无强势旅游地产品牌企业进入本地旅游地产行业，也为未来几年内快速打造知名旅游品牌做大做强提供了机会；整体而言，未来几年内将会是重庆旅游地产开发的高峰期，市场整体影响力的提升将增强市59、民投资或使用旅游地产的消费意识，未来重庆旅游地产面临良好的发展机会，但同时我们也应认识到重庆旅游地产业所存在的不足：城市旅游业整体平台受限导致旅游地产在客户来源、开发档次及运营规模上受到较大限制。各旅游地产多依托风景区景观资源，在产品规划上多为会议中心、星级酒店、景区度假住宅等，产品规划定位雷同，同质化竞争激烈。据预测，未来十年，重庆购买优质旅游地产项目的总量需求预计将会在10-20万套之间，形成总价值1000亿元至2000亿元的市场需求。当然，这个市场不局限于重庆本地，海南、广西、四川青城山、峨眉山、贵州等地的优质项目，对重庆居民也有非常大的吸引力。5.9、客户分析一、需求动机投资、度假、养60、老三大市场需求，构成市场驱动引擎。偏爱景区优异的景观资源，特别是气候的舒适性，将其作为养老或度假的第二居所。看好良好景观环境资源和未来发展潜力及升值空间，兼具投资度假的目的。度假为目的客户占总量的60%，养老或送父母养老为目的的占总量的10%，纯投资或兼具投资目的占30%比例。二、职业构成城市的高收入群体是市场需求的主力客户。购房者身份呈多样化特点，有离退休人士、企业中高层管理者、民营企业家、私人老板、个体户、自由职业者以及综艺界体育界人士、房地产投资者（炒楼或长线投资），另外有些隐性收入的政界人士。三、产品类型84%客户偏好类别墅洋房产品，联排别墅需求占比例大概16%。 四、配套需求比较关注61、闲适生活的配套设施，以及能够增加生活便利性的配套设施。35的客户对于休闲娱乐设施最为关注，而对大型超市和商业街亦分别有 25和12%的客户感兴趣。五、面积需求典型旅游度假投资型市场需求为，小户型产品总价低，符合人们度假、投资需求，成为大部分购房者首选，占市场主导地位。面积区间50平米以下5080平米80-90平米90-100平米套数比例40%45%10%5%合计61.61%16.19%6、区域市场调研6.1、蓝湖熙岸XX唯一在售项目现房+准现房阶段，户型面积为25-100平方米之间，主力面积为35-45平方米。销售价格为4000-4100元/平方米，洋房、联排别墅，总价为12-16万为主。建筑62、形式为4-6层的多层洋房，对拼形式，第一期已经销售完毕，准备销售二期，准现房阶段。6.2、xx碧桂园xx区大盘项目处于xx新区，邻水而建，大规模开发项目，别墅、洋房、高层建筑等形式均有，建设有xx唯一的五星级酒店（凤凰酒店）与会所、xx的临湖商业街。前期的已经销售完毕，别墅当时销售4000-4500元/平方米，现在二手估价约8000-9000元/平方米左右。高层08年下半年开盘期2800元/平方米，10年8月价格约3300-3500元/平方米，现阶段在卖的最后2个楼位，均价4100-4200元/平方米，现房。客户以xx及周边为主。7、项目定位及结论7.1、项目SWOT分析一、优势（S）l 项目63、地块内及周边植被丰富，位于XX风景区、自然环境优美，蕴含旅游度假的韵味，XX景观在重庆旅游资源中具有唯一性。l 项目近邻渝宜高速及城市旅游专用线等城市主干道，交通非常便利；l 项目规划总建筑面积10余万平方米，具有一定的规模效应；l 与政府打造XX的战略步伐相吻合，可以借力于整体发展规划；二、劣势（W）l 项目地居住条件不成熟，缺乏基本生活配套；l 城市交通干线过于单一，交通状况不理想，缺乏城市交通配套；l XX尚且没有形成旅游热点和旅游地产的开发热点。三、机会（O）l 一小时生活圈，重庆正在外扩辐射，当主城区生活成本攀高时，周边片区城市地位将得以提升；l 重庆旅游地产已经具备持续增长的基础条64、件，购买需求不断增长。l 香江国际项目奠基，有利的拉升XX的开发步骤及城市片区营销，对于我方即可借力，也可完善项目配套；四、威胁（T）l 旅游地产的开发和快进快出的运营思路催在一定偏离，区域发展尚未形成热点，消费者认知的过程较长；l 重庆的限购令、房产税在一定时间内将影响到消费者的置业热情，我们的开发定位与营销10个月内将面临较大难题。五、对策分析l SO策略充分发挥生态居住的优势，有效进行产品前瞻性规划，融合周边自然人文环境，以精准的产品、以区域主导者的形象争夺更广泛的客源层。l WO策略注重项目的配套建设和服务，加强与周边项目建设的联动，提升整个区域形象。开发借势于周边配套项目，特别是香江65、国际项目开发进度。l ST策略在产品设计及营销策略上充分利用项目特点应体现出一定的品质与其他项目形成差异化。l WT策略加强与政府合作，在土地性质及房屋用途方灵活规划，规避限购令。7.2、项目客户群定位一、五大主力客群l 泛重庆都市圈内的中、老年养老人群l xx区返乡归源养老人群l xx区及xx镇本地城市化人群l 重庆都市圈的高档消费群体l 休闲度假富裕阶层。二、主力目标人群l 重庆东南区主城区中高端有钱有闲的新富阶层，50%左右l 重庆主城区距离XX仅仅120公里，渝万高速和旅游高速相连，相隔只有1个小时车程，时间及距离皆在相对舒适的范围之内。l 中高端新富阶层，不但拥有了足够的经济实力，同66、时还拥有足够的时间来享受生活。特别是在拥有了足够的物质财富基础之后，对于精神涵养、身体涵养方面的追求越来越重视。l 目前XX度假客群多来自重庆主城区，且呈日益增长趋势。三、次主力客户群来自于xx区及周边乡镇富裕人群 占比例约40%l XX组团为未来xx区规划发展边缘组团之一，承担了城市居住区重要职能。xx县距离XX区16公里，路程联络便捷，因其良好的湖区环境，未来可作为第一居所使用。l xx区本土富裕阶层处于对湖居环境的喜爱，购买用以休闲度假需要。l 因此部分客群购买力水平稍低，人数稀少仅作为项目次主力客群。四、游离客群投资性客群、企业型客群、归乡养老客群，比例为10%l 不排除主城区或当地客67、群的投资型购买，鉴于当地旅游市场发展的初级阶段，对未来规划发展前景的看好，特别是香江集团项目的进驻促动的未来利好因素的提升，部分客群出于投资增值的目的购买。l 周边酒店、度假村、企业疗养院等，多为为单位组织会议，并组织员工度假的场所，会带来一定量的客群。l 项目湖景及休闲度假区的优势，安静闲适的居住氛围将吸引一定数量的养老及归源返乡客群来此置业。五、目标客群的消费心理l 边界的交通联络是基础：较为看中交通的通畅性和便利性，交通是客户选择物业的基础条件，XX和主城区之间高速公路相连，交通联络已经非常顺畅。l 环境是关键：环境是左右客户购买的关键因素，客户购买的必然是自然环境和生态环境之下良好的休68、闲度假氛围。l 配套是核心：周边必然有较为便利的生活配套设施，以及完备的旅游娱乐设施，以及旅游业发展促动的旺盛的人流，本项目具备基础的生活配套设施，但旅游业的发展尚且处于初级阶段，项目价值仍有很大提升空间。l 总价合理性：鉴于项目旅游发展的初级阶段，知名度不足等原因。所吸引客群必然区域市场的局限行，客户对项目总价的要求必然为关键因素。l 恰当产品：别墅产品因其生态性和自然属性，必然是对休闲旅游产品的最好的诠释，对本项目客群而言，别墅及类别墅产品将是恰当的产品类型。7.3、产品定位 一、定位目标l 基于康复中心的规划建设和XX景区资源及规划，打造养生度假旅游社区概念。l 提供基础的生活配套和较为69、完善的休闲娱乐、会务、餐饮、客房等配套设施，以满足目标客户居住需要。l 产品类型应有利于塑造出较为高档的项目形象。l 商业开发部分的产品能够快速开发完成，快速实现销售资金回笼。l 康复中心部分产品预留调整空间。二、 产品功能的确定产品功能总体上分为两大部分：康复疗养区+商业开发区5. 康复疗养区功能划分如下：功能空间物业形态功能单体规模总规模备注说明会所酒店客房1000平米2500平每间客房30平米共30间餐饮1000平米会议及康体500平米商业桑拿洗浴1000平米1500平KTV娱乐500平米酒店式公寓员工生活区1000平米1000平宿舍、食堂、娱乐设施等康复医疗中心酒店式公寓5000平米570、000平康复别墅小独栋康复疗养180平米16200平90栋 容积率控制为0.3合计26200平综合容积率0.46. 商业开发地块功能划分功能空间物业形态功 能套均面积总规模备注说明类别墅洋房3-5层居住30-100平米68200平每间客房30平米共30间合 计68200平综合容积率1.1三、 产品类型的确定l 康复中心部分：低密度MINI独栋别墅产品为主。康复中心部分的低密度小独栋产品，主要针对康复疗养人群在脱瘾疗养阶段，保证较强的私密性的前提，在家人及友人陪伴的休闲度假的状态下，更有利于脱瘾康复。康复中心的独栋别墅对整体项目形象有很大的提升。康复中心的独栋别墅在适当的实际和条件下，通过销售变71、现回笼资金。l 商业开发部分：小户型类联排别墅洋房类别墅产品具有别墅产品的外在形态，符合休闲度假类产品的形象要求，并有利于建立高档产品形象。类别墅产品的户型按照小户型洋房产品设计，符合当前重庆度假型产品的主力需求。在XX旅游地产开发初始阶段，适当控制产品总价。四、 户型配比功能户型套均建筑面积面积比例平面位置会 所按照功能划分14%附图康复医疗中心一房一卫40平米13%附图康复别墅多房厅设计180平米73%附图l 康复中心部分，会所、生活中心、医疗服务中心、MINI独栋别墅地上部分建筑面积180平米左右，地上二层地下一层户型建筑面积面积比例平面位置一房 一卫3040平米30%附图二房一厅一卫772、0平米以下50%附图三房二厅二卫90100平米20%附图l 商业开发部分，类别墅洋房五、 立面风格及外观处理l 立面风格一 当地政府要求的重庆民国风辛亥革命以后，随着中华民国的建立，在1917年1927年期间中国处于一个相对繁盛的发展事情，这一时期修建了大量的公共建筑，政府要求所有的公共建筑必须体现民族风格，同时受到欧式建筑风格的影响，出现了民族折中主义的特点，这一事情诞生的建筑风格既有民族风格特点又带有很强烈的欧洲建筑风格特征，被后世称为民国风格。 l 立面风格二 东南亚风格东南亚风格具有地域特色，比较笼统。在世界范围内，东南亚的地理环境和自然条件使它没能产生出具有辐射力的地区文化，相反，却73、易受到外来文化的影响：首先是大量移民的进入对当地文化发展的影响；第二是中世纪以来阿拉伯文化和西方殖民文化的影响。东南亚风格继承了自然，健康和休闲的特质，大到空间打造，小到细节装饰，都体现了对自然的尊重，和对手工艺制作的崇尚。多采用连廊、百叶窗、泰式尖顶、木质构架等建筑语言符号，建筑材料的使用也很有代表性，如黄木，青石网板，鹅卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。色彩上宗教色彩浓郁的深色系为主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人感觉沉稳大气，同时还有鲜艳的陶红和黄色等。受到西式设计风格影响后浅色系也比较常见，如珍珠色，奶白色等。7.4、项目规划设计建议一、商业地块技术经济指标项目计量单位规划要求74、指标备注规划总用地面积Ha6.293亩建设用地面积Ha6.293亩代征道路用地Ha0代征绿化用地Ha0建筑控制高度m13联排3层、公寓4层容积率1.1建筑密度%30建筑基底面积20460用足首层面积绿地率%35居住户数户（套）900居住人数人2700按每户3人计算总建筑面积791201 地上建筑面积682001）住宅建筑面积682002）配套服务设施面积全部位于会所地下部分2 地下建筑面积109201）地下车库面积10920按每个车位35暂估2）配套地下面积0全部位于会所内停车泊位辆3910.6辆/100其中地面辆79不宜超过总车位的20%其中地下或半地下辆312需结合地形设计说明：以上指标为75、初步估算，需结合规划设计方案实际情况进行调整并最终确定。l 层高设计：洋房层高按照2.9m设计。l 交房标准：全部毛坯交房。l 集中地下停车位设计。l 人防指标：住宅682003%2046平米（不自建 缴纳异地建设费）l 公共服务配套指标：经初步测算共需建面约1000平米，全部设于康复中心用地会所内（须与当地规划局协调）。包括医疗卫生（社区卫生服务站150）、文化体育（60）、社区公共服务（居委会500、办公120、警务室20）、菜站等，争取不设置教育、社会福利保障用房。二、康复中心地块技术经济指标项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积Ha6.4697亩建设用地面积Ha6.4697亩代征道76、路用地Ha0代征绿化用地Ha0谁实施、是否计入景观成本建筑控制高度m13别墅地上2层，地下一次容积率0.4绿地率%35总建筑面积327601 地上建筑面积262001）会所建筑面积5000兼住宅项目会所2）康复医疗中心50003）别墅建筑面积1620090套2 地下建筑面积65601）别墅地下车库面积3600位于别墅每套40平共90套2）配套、车库2960全部位于会所地下停车泊位辆1830.7辆/100其中地面辆37别墅地下停车辆90集中地下或半地下辆56需结合地形设计说明：l 以上指标为初步估算，需结合规划设计方案实际情况进行调整并最终确定。l 人防指标分析 646003%1940平米（采取77、缴纳异地建设费）l 交房标准 毛坯交房三、整体规划设计原则l 竖向设计充分研究地形地质条件，充分研究周边市政道路及管线条件，坚持“依山就势，顺其自然，巧妙利用”的原则进行规划设计，避免大量的挖方或填方，以降低建设成本；个别区段的地形突变可结合地下室、地下车库、设备用房、人防等功能加以利用。l 道路交通系统综合考虑交通、停车、竖向、物业管理、成本等因素，合理安排车行人行出入口，合理组织道路系统，结合竖向设计设置地面、地下或半地下停车泊位。考虑到建安成本，尽量减少地下室面积。l 景观系统本着自然绿色、降低造价的原则，小区景观以种植为主，减少硬质铺装面积。充分利用地形高差，重点营造主入口、小区主干道78、小区外围临城市界面的景观效果。l 滨湖轮廓线塑造优美的滨湖轮廓线，确保在滨湖路上获得错落有致、掩映于自然之中的的视觉效果。l 建筑布置原则在保证户型基本朝向要求的前提下，规划布局时需考虑使更多户住宅可以获得良好的观湖景观。低端产品沿路布置，高端产品中心布置，最好的观湖效果留给最高端产品。l 户型设计提出产品增值及卖点建议，如：适度可行的偷面积方案、端头户型面积可适度增加、坡屋顶送阁楼等。 四、国家和重庆市的相关政策和法规1、城市居住区规划设计规范2、住宅设计规范3、住宅建筑设计标准4、重庆市城乡规划居住用地规划导则（试行）5、重庆市公共服务设施规划导则6、重庆市城市规划管理技术规定7、重庆市79、建设项目配建停车位规划管理暂行规定8、重庆市城乡规划防灾减灾规划导则（试行）五、设计单位建议考虑到重庆属丘陵地区，本项目地形较复杂，设计周期短，以及后期施工配合等因素，建议使用重庆本地实力较强的综合性设计院完成从方案到施工图的全部设计工作。序号单位名称公司简介公司业绩报价 范围1重庆市建筑设计院甲级勘察设计和工程咨询单位，始建于1950年。龙湖花园南苑、龙湖水晶郦城、龙湖蓝湖郡、龙湖紫都城、龙湖东桥郡施工图18-20元/平米2机械工业第三设计院国家级大型甲级设计研究院，是我国勘察设计、项目管理百强企业之一。龙湖江与城原山、中安长岛、万科棕榈泉、保利江上明珠、金科阳光小镇施工图18-21元/平米80、3香港华城该公司2000年融资重组后进军大陆市场，设有上海分公司及重庆、深圳、西安三个办事处。上海太阳都市花园别墅村，上海东苑新天地、重庆龙湖北城天街、协信伊士丹商业中心方案12-18元/平米六、设计计划从概规到施工图完成设计周期约为三个月，如增加扩初，总周期预计四个月。设计阶段所需时间（日历天）备注概念规划方案阶段20修详及建筑方案阶段30施工图设计阶段40合计90景观设计阶段90售楼处室内设计50建议结合会所设置七、问题与建议1、代征绿化面积、代征道路面积未知，是否需支付相关征地费用；2、代征绿化用地设计费、施工费用由谁承担；3、联排别墅（或结合地形有条件的）是否设计地下一层；4、地下停车81、须结合规划审批要求确定，对成本影响较大；5、住宅公共服务配套能否全部设置在康复中心会所内（用地性质不同，规划审批有难度）；6、售楼处是否结合会所考虑，如设于会所内，则开盘时周边市政路是否能够建成通车，且会所远离XX湖面，景观品质不佳。7、尽快调研完成以下资料：1）本项目用地内地下管线、地下电缆、暗渠、地下历史文物古迹情况2）本项目外围规划道路、现状及规划管线资料及建设计划3）地质结构、承载力、地下水位和抗震性要求8、项目价值研判8.1、板块价值判断重庆主城区黑山谷板块4569元仙女山板块4650元金佛山板块4750元xx湖板块4560元序号比较因素黑山谷金佛山仙女山XX所占权重比较依据板块价格82、45694750465045631交通连接10511011021.620%交通联络的便捷性距离远近等2配套设施100959514.515%娱乐配套及生活配套完备程度3旅游资源97959528.730%核心旅游资源对市场的吸引力4市场成熟度95979028.230%房地产项目供求总量10其他方面100989855%拟建项目竞争系数21.6+14.5+28.7+28.2+5=98%建议售价4563元/平米拟建楼盘竞争系数=（拟建项目各项比较分值对应权重）/100拟建项目建议销售价格=竞争楼盘均价拟建楼盘竞争系数类比各旅游地产板块可知：XX板块销售价格可支撑4560元/平米销售价格。8.2、项目类别83、墅洋房销售价格研判序号比较因素蓝湖熙岸黑山云水涧依云美镇仙山流云仙女山1号雪岭仙山花漾山谷所占权重售 价4100470054005600600064007000100%1地段位置99105989697979740%2配套设施11098959595959510%3规划设计10510510010510010010010%4物业管理10010010010010010010010%5户型设计10510510010010010010010%6交通情况1001051051051051051055%7产品外观1101101001001001001005%8发展商信誉10010010010010010010084、5%9楼盘规模100100961009795953%10其他方面1001051021001001001002%由类比楼盘各项对比推断项目现在阶段可实现价格为：49005400元/平米。9、项目开发进度计划9.1、项目分期l 项目按照物业功能分区分为两期开发，商业开发地块共计79120平米（含地下）作为一期开发，康复中心地块作为二期开发共计32760平米（含地下）。l 一期先发，在实现销售回款后再开工二期，时间差大概为半年左右。l 因项目销售需要，项目的样板楼、样板环境、样板间、售楼处（会所）等为首发工程，总计预估3000平米，单独于一期工程前期阶段实施。9.2、项目开发计划l 项目前期阶段为项85、目筹备期，工作内容为项目策划定位阶段。l 项目计划以签订土地出让合同起计，总体开发周期为18个月。l 项目售楼处开放日期为土地出让合同后8个月。10、销售进度安排及价格走势预测l 项目销售宜和当地的旅游旺季结合起来。l 按照目前项目基本状态和计划周期，保证2011年底前具备销售条件。l 开盘时间暂定2011年12月份。l 在此之前通过在项目现场搭建临时接待处，在重庆主城区、xx城区设立外展场的方式用于接待客户咨询，实现客户积累。l 开盘量以实现项目商业开发可售部分去化1/3为目标。l 整体去化周期8个月左右。l 旅游地产项目车位销售难度大，车位计入开发成本不考虑销售回款。产品时间2011年2086、12年121234567洋房套数38050505080200165162面积22733 3000 3000 3000 4800 12000 9900 9900 累计面积22733 25733 28733 31733 36533 48533 58433 68200 均价4900 5145 5196 5248 5301 5354 5407 5462 升幅05%1%1%1%1%1%1%总价(万)11139 1544 1559 1575 2544 6425 5353 5407 累计回款11139 12683 14242 15816 18361 24785 30139 35546 销售占比例33%38%87、42%47%54%71%86%100%11、投资估算与融资方案11.1投资估算一、投资估算相关说明因商业开发地块和康复中心地块虽然属于同一项目，但因为盈利模式不同，因此在进行投资估算的时候作为两个项目分别进行。二、土地费用康复中心地块97亩，每亩地价28万元，土地费用为2716万元。商业开发占地93亩，每亩地价50万元，土地费用为4650万元。土地费用总价为7366万元。11.2、康复中心的建设成本估算一、康复中心经济指标项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积Ha6.4697亩建设用地面积Ha6.4697亩代征道路用地Ha0代征绿化用地Ha0谁实施、是否计入景观成本建筑控制高度m13别墅地88、上2层，地下一次容积率0.4绿地率%35总建筑面积327601 地上建筑面积262001）会所建筑面积5000兼住宅项目会所2）康复医疗中心50003）别墅建筑面积1620090套2 地下建筑面积65601）别墅地下车库面积3600位于别墅每套40平共90套2）配套、车库2960全部位于会所地下停车泊位辆1830.7辆/100其中地面辆37别墅地下停车辆90集中地下或半地下辆56需结合地形设计二、康复中心开发总成本估算康复中心开发总成本估算为12653万元，单方造价为3862元/平米。11.3、商业开发地块的建设成本估算一、商业开发地块经济技术指标项目计量单位规划要求指标备注规划总用地面积Ha89、6.293亩建设用地面积Ha6.293亩代征道路用地Ha0代征绿化用地Ha0建筑控制高度m13联排3层、公寓4层容积率1.1建筑密度%30建筑基底面积20460用足首层面积绿地率%35居住户数户（套）900居住人数人2700按每户3人计算总建筑面积791201 地上建筑面积682001）住宅建筑面积682002）配套服务设施面积全部位于会所地下部分2 地下建筑面积109201）地下车库面积10920按每个车位35暂估2）配套地下面积0全部位于会所内停车泊位辆3910.6辆/100其中地面辆79不宜超过总车位的20%其中地下或半地下辆312需结合地形设计二、商业开发地块成本估算商业开发地块估算总90、投资额为22982万元，单方造价成本为2904元/平米。三、商业开发地块成本及收益测算11.4、项目开发现金流土地费用采取延后支付假设。主体工程预计与9月份开工。12月份开始实现销售回款条件下，预计费用峰值于2011年11月份出现15178万元，2012年7月实现资金平衡，工程结案时基本实现收支相抵。自筹资金为10000万元，项目需融资800014000万元。其中商业开发地块融资6000万元，期限一年，康复中心开发地块融资8000万元，暂定期限一年。需要特别关注的是，国家严控房地产开发贷款。康复中心作为公益性项目立项，在取得项目银行贷款方面应更有优势，需就融资提前和银行咨询，并争取主管部门的支91、持。12、 项目投资12.1、合作模式一、股权比例XX投资以股权投资模式，双方成立合资项目公司共同经营，XX投资以55%股权控股，经营过程的重大决策，以董事会议的形式共同决定。二、管理团队董事长、项目总经理、财务管理、成本管理、营销管理、产品设计由XX投资委派，其余由合作方委派。中层及基层管理人员双方成立项目公司公开聘请。l 康复中心运行合作方独资成立管理公司接受合作方股东的委托，负责项目的运营管理，XX投资不负责康复中心的运营管理。四、退出机制及结算l 合资公司只负责项目建安工程的投资及开发，并达到项目验收合格。l 在项目达到验收合格后，合资双方办理结算。l 康复中心项目和商业开发项目采取两92、个成本系统单独计算。l 康复中心部分由合作对方以成本价回购，达到验收合格后，商业开发地块未销售尾房由合作对方以成本溢价15%回购。12.2、风险性评价一、项目建设期的管理风险合作对方无项目开发经验，缺乏专业管理团队情况下，项目策划、设计、销售代理可以采取专业专业外包方式，选择重庆本土具有旅游地产专业经验的团队，提升开发管理水平。三、 成本风险人防和车库结合考虑，可节省异地人防异地建设费45元/建筑平米。若缴纳人防异地建设费，车库可结合地形采取半地下车库的方式，节省地下车库成本。四、康复中心的经营风险成立运营管理团队，在项目策划期及建设期进行指导，对项目经营管理进行专业性策划。取得公安局的资源支93、持，在开发策划阶段、项目开发管理阶段、后期运营阶段，分别取得市场调研、客户资源方面的支持。在项目策划阶段，对产品的策划定位预留调整空间，未来的康复中心功能可以灵活地调整为旅游度假别墅、旅游度假酒店等功能对外销售经营。从而对拖底康复中心的经营风险。五、资金运作风险性在土地无法达到七通一平的情况下，尽量延后支付剩余地价款，降低前期资金压力。尽快实现销售回款，先期开发商业地块，售楼处及样板区先开工，争取在2011年度具备销售条件。延后康复中心工程的实施进度，降低前期资金的压力。前期投资10000万元，项目开发期内存在资金缺口8000万元左右。借助公安局支持，提前和银行咨询落实，以康复中心项目进行开发融资。