1、农村五保户疗养院改扩建项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月121可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论6一、项目概况6二、项目编制依据6三、研究范围7四、项目建设规模7五、工程建设进度8六、投资估算与资金筹措8七、结论和建议8第二章 项目背景及可行2、性分析10一、项目背景、宏观环境及趋势分析10二、项目建设的必要性及可行性19三、项目建设的有利条件27第三章、建设地点及建设条件38一、选址原则38二、项目选址38三、建设条件39第四章、建设内容及建设规模42一、建设规模42（一）建设原则46（二）指导思想46（三）宗旨与目标定位47（一）设计理念48（二）功能说明50（三）设计原则、依据及要点51（四）设计方案54室内消火栓系统 室外消火栓系统78第六章 节能78一、必要性79二、节能措施793、能源管理80第七章、环境保护81一、环境保护82第八章、劳动安全卫生及消防90一、劳动安全90二、卫生91三、消防92（一）编制依据92第九章、3、组织机构及人力资源配置94下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部等，详见管理机构组织方案体系图。94管理机构组织方案体系图95二、人力资源配置95（2）年工作日95（3）劳动定员及技能素质要求96第十章、项目组织管理97一、项目组织管理97二、实施进度972、项目实施中的控制措施99三、项目招标制1031、招标原则1033、招标条件1047、招标程序105（一）招标105第十一章、投资估算与资金筹措108一、投资估算108（一）投资估算依据108（三）建设投资分析110二、资金筹措111第十二章、财务评价112一、财务评价的依据112二、项目建设期、经营期、计算期112三、财4、务效益分析112（一）成本估算112（二）收入及利润估算1141. 营业收入1142. 营业税及附加114（三）效益指标分析115四、社会效益118第十三章、社会效益分析119一、项目对社会影响的分析119二、项目与所在地区互适性分析119第十四章、结论及建议120一、结论120二、建议120第一章 总 论一、项目概况1、项目名称XXXXXX疗养院建项目2、项目承担单位情况项目承担单位：XXXXXXXXXXXX 法定代表人：通讯地址：XXXXXXXXX 联系电话：XXXXXXXX3、项目承担单位主管部门XXXXXXXXXXXX4、建设地点二、项目编制依据1、农村五保供养工作条列2、XXXXXX5、民政厅，财政厅，发改委关于进一步加强农村五保供养工作的通知3、关于转发XXXXXX民政厅的通知4、XXXXXX国民经济和社会发展第十二五年规划纲要5、XXXXXX国民经济和社会发展第十二五年规划6、投资项目可行性研究指南7、国家有关政策、法规及其他相关材料三、研究范围我公司受项目承办单位的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了XXXXX中心疗养院改扩建项目可行性研究报告。本报告是根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在XXXXXX农村疗养院提供有关资料的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的6、必要性、建设条件、建设规模及内容、技术方案、项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。四、项目建设规模总用地面积：155700，总建筑面积74011；建筑密度：16.31%；容积率：0.475%；绿地率：64.5%；普通区建筑面积：19665，540个床位；特护区建筑面积：30366，840个床位；规模（床）：44/床；办公及医检建筑面积：9540；高级公寓建筑面积：4060, 60户；餐厅综合楼建筑面积：3825。地上停车位：100个。五、工程建设进度本项目建设工期2年六、投资估算与资金筹措1、总投资：约14000万元人民币；27、固定资产14000万元，全部流动资金（包括短期固定资产置换等费用）200万元；七、结论和建议1、结论（1）本项目的建设符合党中央、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方针政策，促进社会主义精神文明建设的需要；是满足当地农村群众对物质文化生活越来越多，要求越来越高的迫切要求。（2）项目建成投入使用后对于提高当地农村群众文化精神生活质量，加快推进农村文明养老服务社会化，广泛开展农村和谐创建活动，不断提高当地农村文明程度都具有重要意义，能够促进当地经济发展和社会和谐，有各级政府大力支持，相关部门和各村委会积极配合，当地群众拥护并积极参与，项目建设与当地社会具备互适性；承建单位具备建设能力和管理8、能力，初步预测前景良好。（3）项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实；建设资金主要由项目承建单位自筹措，项目建设条件具备；项目建设在规划设计、建设方案、环境保护、服务管理里体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可能性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，建议尽快申报立项，开工建设。2、建议（1）该项目属公益性建设项目，建议相关部门积极落实中央、省、市、区关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金政策等方面给予优惠扶持，使项目尽快开工建设，早日发挥效益。（2）该项目已列入XXXXXX2012年重点建设工程，9、项目承建单位在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规范好设计、建设、施工、监理等各个工作行为，确保工程质量。（3）项目设计的水平和工程施工的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，因此，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展需要，建设符合要求起点较高养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。（4）进一步拓宽融资的渠道，确保项目整体效益的发挥。资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展的一个重要因素，因此该项目在努力争取上级资金、政策扶持的同时，要通过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人积极参与投10、资和捐赠，确保项目整体效益的发挥。第二章 项目背景及可行性分析一、项目背景、宏观环境及趋势分析（一）政策环境 面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2005年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。2012年1月7日，民政部部长李学举指出，将加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系。要以资金保障和服务保障为支撑，以巩固居家养老、扩大社11、区支持、提升机构服务水平为着力点，继续推进养老服务体系建设并抓好规划试点。积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度，有条件的地区可以扩大范围、提高标准。加快示范性公办养老服务设施建设，大力发展社区为老年人服务中心；完善和落实社会力量兴办养老服务机构的扶持政策，实行养老机构准入制度，提高养老机构管理和服务水平，加强应对人口老龄化战略研究。目前，河南、鄂尔多斯等地方政府已经采取对养老服务机构在用地、税收、融资等方面进行支持。中国老龄事业发展基金会副会长、中国老龄科学研究中心研究员台恩普指出未来要将老年住宅纳入城市发展的总体规划。随着我国养老保障体系不断完善，类似于日本的介护保险制度也有可能出现，12、这些都必将为老年住宅的发展提供坚实的后盾。1.2007年11月，国家民政部出台的关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见（民发【2007】170号）指出：社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展我国社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。意见同时指出：鼓励和支持社会办福利机构的发展有利于较快的增加福利服务设施数量，扩大福利事业的覆盖面，对于有效缓解人口老龄化、家庭小型化和城市化发展进程所带来的日益突出的社会福利服务供需之间的矛盾具有重要的作用。意见配套的鼓励优惠政策主要包括：（1）各地要将包括社会办福利13、机构在内的社会福利机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入国民经济和社会发展计划，要在基本建设计划中统筹安排社会福利设施建设。（2）社会办福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应采用有偿方式供地的在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应当适当降低。（3）对社会办福利机构及其提供的福利性服务和兴办的第三产业，以及单位和个人捐赠支持社会福利事业的，国家给予优惠政策，按照现行国家税法规定执行。2.2008年，中华人民共和国国民经济和社会发展第十一五个五年规划纲要在促进社会主义和谐社会建设部分明确提出：弘扬疗养风尚，营造老有所养、14、老有所乐、老有所为的社会氛围，积极发展老龄产业，增强全社会的养老服务功能，提高老年人生活质量，保障老年人权益。实施爱心护理工程，加强养老服务、医疗救助、家庭病床等面向老年人的服务设施建设。3.2008年2月，由国务院办公厅转发的国家老龄委办公室和发展改革委等10部门制定的关于加快发展养老服务业意见指出：发展养老服务业要按照政策引导、政策扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社会服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公平、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政策补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、15、参股等方式兴办养老服务业。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的养老公寓、养老院、疗养院，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。4.2008年12月，国务院发布的中国老龄事业的发展白皮书指出：“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”是中国老龄事业的发展目标。建国以来，国家颁布一系列包括老年社会保障、老年福利与服务、老年卫生、老年文化教育和体育、老年人权益保障以及老龄产业等多方面内容的法律法规和政策。近20年来，全国人大及其常委会、国务院及其有关部门颁布的老16、龄法律、法规、规章及有关政策达200余件，初步形成了以中华人民共和国宪法为基础，中华人民共和国老年人权益保障法为主体，包括有关法律、行政法规、地方性法规、国务院有关部门规章、地方政策规章和有关政策在内的老龄法律法规政策体系框架。（二）老年住宅的需求1.中国已经进入老龄化社会，未来一段时间老龄人口将快速增加按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。2011年，全国60岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%。未来一段时间老龄人口的比重还将不断增加，据预测到2050年我国老龄人口占总人口的比重将达到21.4%。20217、0-2050年为我国人口老龄化高峰阶段，老年人将从2.3亿增加到4.1亿，老年人口比重从15.6%上升到25.8%，高龄人口迅速上升，抚养比例达到最大值，劳动人口开始老龄化。图2-1显示，2000年我国65岁以上人口占总人口的比重已经超过7%的标准线。图2-1 1982-2010年我国65岁以上人口占总人口的比重 2010年全国31个省、自治区及直辖市中，65岁以上人口占总人口的比重超过7%的有28个，其中陕西达到9.6%，位居第十四位。 表2-1 2010年各地65岁以上人口占总人口的比重 单位：万人省份人口数(人)65岁及以上占比上 海16854219813.0%天 津101141242118、2.3%重 庆25545305512.0%江 苏69168811811.7%四 川73722844011.4%辽 宁38988441911.3%安 徽55498596310.7%浙 江45900488910.7%湖 南57648605910.5%北 京14813152410.3%湖 北51697523710.1%福 建32484324710.0%山 东8497082859.8%陕 西3399932609.6%广 西4325240459.4%吉 林2476422609.1%黑龙江3468831639.1%海 南76656868.9%河 北6298155048.7%江 西3962333228.4%19、甘 肃2373919398.2%贵 州3412627788.1%内蒙古2181617698.1%云 南4094732257.9%山 西3077924247.9%河 南8490666437.8%广 东8571464777.6%新 疆1900413667.2%青 海50073436.9%西 藏25761726.7%宁 夏55333586.5%2.传统观念和家庭结构的变化促使老年人养老转变养老方式受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少20、。相关调查显示97.1%的人身边存在与父母两地分居者。一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼21、之欲出。3.北京、上海等大城市老人的可支配财产急剧增加全国老龄委的一项调查显示，2012年老年人的可支配收入达到1万亿元，北京、上海等大城市作为我国经济发展的火车头，老年人的可支配财产更为可观。目前生活在一、二线城市的老年人一般都有自己的房产，一旦相应的金融创新模式出现，老人的房产将是一笔非常巨大的财富，为老年人养老提供坚实的保障（三）老年住宅供给严重不足，民间资本大有作为随着我国社会经济的发展，老年福利事业面临的形势发生了极大的变化。人口老龄化、家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消费结构多元化的发展形成了对老年福利事业的巨大需求。但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增22、长的需求相比，我国现有的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3%5%的比例相比差距相当大。有关资料显示，我国目前国民生产总值只占世界的3.5左右，但却担负着全世界20的老年人，其间的困难是可想而知。因此，我国的解决老年人养老方面仅靠公益性的养老机构是远远不够的，要鼓励民间资本建设各种类型的老年住宅，鼓励有能力的老人社会养老。（四）当前老年住宅存在的问题 当前，一方面我国老年住宅的总量不足，非盈利性质的疗养院一床难求，且条件较差。另一方面，社会力量兴办的各种条件较好的养老院一般位于郊区，老人不能享受到亲情的快乐。在调研中通过和入住老年社区和老年公寓的23、老人交谈了解到，目前存在的一些老年社区和老年公寓虽然能够给老年人提供较为安静的环境和良好的配套设施，但由于这种社区较为封闭，老人活动的范围内多是老人和坐轮椅等半自立的老人，心情难免低落，不利于老年人快乐的度过万年。（五）老年住宅的发展趋势分析随着老龄化的加剧和老年人生活观念、家庭结构及可支付能力的提升，未来我国老年人对老年住宅的需求将会有较大幅度的增加。由于我国居民财富分配的不均，老人可支配的财富也存在很大差别，这就决定了未来我国老年住宅的多层次性，未来将会出现各种针对不同层次老人的精确定位的老年住宅。一方面政府将增加对公益性和福利性养老机构的支持力度，建设更多的福利性机构；另一方面，各种专门24、针对富裕老人的各种老年公寓、老年社区将大量涌现，随着配套服务的不断完善，这些设施将为老人提供更加高品质的服务。二、项目建设的必要性及可行性（一）我国老年人口现状及老龄化时代的迫切要求 1. 我国老年人口现状从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980年至2012年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点。2012至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是很少见的，中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见下表2-2。 表2-2 中国人口年龄结构和抚养比变化趋25、势 年 份人数（万人）比例（%）总人口60+65+80+014岁1559岁60+80+/60+014岁抚养比60+抚养比总抚养比2000126722130128837120024.365.410.39.237.215.752.92007131789142829964147921.068.210.810.230.815.946.720121362321661610944181219.967.912.210.929.318.047.320151403292045112930217519.865.614.610.630.222.252.420201436052337416277252319.064.26、816.610.829.325.154.420251456552827218727286218.062.619.410.128.731.059.720301465453403922864370116.860.023.210.928.038.766.820351465113804827671505415.958.126.013.327.344.772.020401456873920630808567315.557.626.914.527.046.773.720451442204065231445735215.456.428.218.127.350.077.3205014186743535322427、9925015.354.030.721.328.356.885.1我国人口抚养比（14岁以下人口+60岁以上人口/1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/1559岁人口）从2000年的37.2%下降到2050年的28.3%，下降了8.9个百分点；老年人口抚养比（60岁以上人口/1559岁人口）则从15.7%上升到56.8%，上升了41.1个百分点。虽然少儿抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9%提高到85.1%，上升了32.3个百分点（见上表-）。人口高龄化、人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表） 表2-3 两个年龄组28、老年人口比重的变化年份年龄组1953196419821990200020122020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据有关部门预测，至2025年每4人中就有一位老人，老龄化呈现未富先老的局面，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加。2. 老龄化时代的迫切要求改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4%下降到2001年的13.4%；总和生育率由1970年的529、.8%下降到2000年的1.6%，加之城市化进程及医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1967年的6.08%上升到1998年的9.97%，至1999年已达到10%，进入老龄型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平快速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样一个庞大的人口群体当做一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。30、从人口增长局势看，根据2000年的全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增加了12.8%，而60岁以上老年人口增加了34.1%，总人口年均增长速度只有0.92%，而老年人口年均速度达到2.97%，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上的老年人口以年均3%速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上的老年人口已达到1100万，并以年均5%的惊人速度递增。2007年底60岁以上老年人口将达到2.8亿占总人口18.4%左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25%以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大、差异大，社区养老水平低31、自我养老意识低。我国老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定了中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建设小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，也反应了人类社会的进步。然而老年人口的比重日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必将认真对待、认真研究的重大社会问题。（二）薄弱的养老服务业发展趋势急需转变32、1.养老服务业发展现状我国老龄事业尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。2.养老服务业存在的问题 目前，我国养老服务主要以家庭居家养老为主，社会性养老服务明显不足，特别是市场化供给严重缺失。老年人住宅不足由于国家和集体长期包办社会福利事业，我国现有的老年人福利设施因资金不足，又有日益增长的需求，目前拥有的各类养老床位数仅为168万张，仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3%5%的比例相比差距相当大，明显不能满足老龄事业发展的需要。规划专业水平低，设计不符合老年住宅标准 设33、计与老年人建筑设计规范相距甚远，以完成床位数为目标，忽略安全、舒适、休闲等问题。规模小、功能相对单一，配套设施不足 国内目前的养老机构绝大多数属于公办社会福利型，面向“三无”老人，规模小、功能单一，配套设施不足，远远满足不了高知识层次、高收入的退休人群的需求，现有老年住宅较为落后。环境质量有待提升。服务质量不专业。相关调查显示，全国约有5%的老年人有入住养老机构的愿望，且随着社会形势的发展呈现不断增长的趋势。而挖掘养老服务潜力，扩大供给，满足日前增长的养老服务需求，除政府加大公益性投入外，更需引入市场机制，加快开发建设以市场化为主的养老服务机构。据估计，近5年内西安市将有3万张社会机构养老床位34、的需求，而实际上，目前全市养老福利机构有97家（正在建设的14家），社区养老服务站24个，社会福利设施508个，拥有机构养老床位数9516张，远远不能满足社会需求。 （三）多样化需求急需养老服务扩量提质 时代发展，需求多元，养老服务同样如此。鉴于养老群体的财富、阅历、身份、地位、健康状况不同，处在不同阶层的老年人对晚年生活的需求也不同。既有享受天伦之乐的，也有发挥余热的，既有医疗保健的，也有文化娱乐的，既有旅游度假的，也有学习教育的，等等。老人需求结构的多样化趋势对提高养老服务机构的综合能力提出了新的要求，也对未来养老服务业发展提供了广阔的发展前景。但从目前形势看，我国老龄事业总体水平明显滞后35、于社会发展形势，基本的判断是，我国养老服务业总体上仍处于初始培育阶段。由于信息不对称，定位不明显，服务对象单一，基本设施不健全，国内绝大多数养老机构都属于公益性质，且以护理为主。从服务对象看，入住的老年人多是高龄、鳏寡、孤独、病残，少有健康老人入住；从服务资源看，现有资源严重不足，基础设施严重滞后。尽管各地都建有不同层次的养老院、老年公寓、托老所等，但绝大多数投资少、规模小、功能弱、条件差、模式旧，仅仅是有简单的楼房，食堂，棋牌室等部件组成；从服务功能看，服务水平低，功能不足，大多为普通消费层次，无法满足部分群体的个性化、差异化消费需求；从机构分布看，发展很不平衡，东部多，西部少。而西部省份中36、，除大城市外，其他地区的养老服务机构少的可怜。这些养老服务机构，只能满足老年人吃穿住等基本生活需求，而缺少对老年人精神、心理、健身、康复等方面的中高端服务，造成养老服务与需求明显倒挂。加上服务项目、内容不全，服务人员素质参差不齐，推动养老服务机构扩量提质已是当务之急。（四）潜在而巨大的养老服务市场急需开掘 无论是国内，还是国外，养老服务市场潜在而巨大，拥有广阔的发展前景。从国内看，由于国家长期坚持的低生育政策形成的“四二一”家庭结构（家有4个老人，1对夫妇，1个独生子女），导致家庭规模向小型化、核心化转变，每对中青年夫妇所面临的是在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩37、子，时间和精力严重不足，子女照料弱化，社区与社会居家服务供给缺乏，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式，家庭养老和照料的功能明显弱化。未来一个阶段的老人生活照料，仅靠居家养老已很难为继。随着城乡一体化进程的加快，大量“空巢”家庭已经出现，一大批“留守”老人、“空巢”老人的基本生活、精神抚慰、医疗保健等服务需求不断扩大。根据大中城市老年人居住情况调查，北京市东城区安德里社会空巢化比例达到55%以上，沈阳市铁西区的康宁社区竟高达73.08%，西安城市比例略高于全国大中城市56.1的平均水平。同时，处于富裕阶层的老人对晚年生活提出了多元化需求。而实现以上诸多养老需求38、，需要政府、企业、社会的共同努力。从目前情况看，政府公益性养老机构总量不足，社会性养老服务机构整体功能不全，继续市场化的养老服务机构需要及时补充。从国际看，随着改革开放的纵深发展，我国与世界一些国家的交流与合作越来越紧密，国际间的跨国流动人口快速增长。作为东方文明的达标者，越来越多的外国人口既对悠久的中华文明产生浓厚的向往之情，也对中国日益庞大的消费市场产生兴趣，必将大量参与中国经济、政治、文化、社会等各个领域的建设。其中，大量的国外老龄人也将赴中国进行旅游观光、商务洽谈、贸易投资等活动，还有部分外国人选择长期定居中国，度过晚年生活。三、项目建设的有利条件 （一）政策优势 1.国家有利政策世界39、人口老龄化的快速发展，已引起世界各国政府的重视。不解决好老年人的供养问题，将引发很多社会问题，给社会带来不稳定因素，同时将对人类的伦理道德提出挑战。因此，我国政府从中央到地方成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构。出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。根据国务院的相关规定，民政部、财政部、国家税务总局以民办函（2000）9号、财政部、国家税务总局以财税（2000）97号文件对老年服务机构的各项税收提出免交税的规定，给发展社会性福利事业带来了春天。2.地方优惠政策 （1）公共基础设施和社会事业项目从事国家重点扶持的公共基础设施项目和符合条件的环境保护、节能节40、水项目，自取得第一笔生产经营收入年度起，前三年免征企业所得税，后三年减半征收企业所得税。 属于国家国有土地使用权划拨供地目录范围内的社会事业项目，可以采取行政划拨方式提供用地。科、教、文、卫、体等公益项目减半收取城市基础设施配套费；疗养院等福利性项目免收城市基础设施配套费。社会事业项目免收土地登记费、拆迁管理费、工程定额测定费、城市道路占用挖掘费、水土流失防治费、水土保持补偿费等行政事业性收费。 民办社会事业单位与公办社会事业单位享受同等税收和财政有关奖励补助政策。（2）大项目和外资项目对单个固定资产投资额在3亿元及以上的产业类项目和注册资本5000万元及以上的内资项目、投资5000万美元以上41、和注册资本1000万美元以上的外资项目、引资上2亿元的城市基础设施项目和旧城改造项目，可采取“一事一议”方式商定特殊优惠政策。（3）办理程序项目签约后,项目领导小组负责协调办理有关行政许可事项。属县级审批权限的项目，3个工作日内为客商办妥一切手续；属县级以上审批权限的项目，在2个工作日内报出有关文件和资料，并跟踪办理，直到上级批复。（4）有关说明凡是中央、省、市及县级以上有关部门给予投资企业的各类优惠政策，同时继续享受。凡属自主创业的，在享受本文件规定的优惠政策外，同时享受自主创业有关优惠政策。在原有项目基础上扩建的项目享受本优惠政策。（二）地区优势 西安之北、铜川之南、渭南西部、咸阳之东的富42、平县是西安国际化大都市北扩重要承接区、西北知名的大型工业精细加工区、国家级现代农业示范区、都市休闲创意文化体验区，与“中国的西雅图”飞机城阎良区，二者毗连。发展中的富平县加大城市基础设施建设,扩大规模、完善功能，优化布局、美化环境，突出特色、提升品位，延伸阎良宜人的文化气息，主动融入了西安都市圈，承接着人流、物流、产业扩张转移，发挥着配套服务功能，正在努力建设成为西安都市新城。加快建设现代农业产业园，进一步扩大柿子、苹果、甜瓜、蔬菜、奶山羊、奶牛、生猪规模。实施生态立县战略，加快发展循环经济、低碳经济、生态经济，构筑“北山南塬蓝带绿廊”的生态格局。以企业小循环、园区中循环，带动社会大循环，争创43、国家园林城市，全面实施碧水蓝天工程。开发人文历史文化资源，发展陶艺、石刻、观光农业、休闲度假等旅游产业。与西安、延安文化旅游产业相呼应，融入关中旅游环线。旅游带动文化产业，大力发展陶艺创作、观光旅游、会展洽谈等，建设西部文化名县。建设国际陶艺文化创意产业园，创建世界“陶艺之都”， 充分体现知识性、趣味性、参与性及观赏性。全面推进新型工业化、农业现代化、城镇化进程，提高城镇化水平，加快撤县设市步伐，把富平建设成为经济繁荣、人民富裕、生态美好、社会和谐的关中天水经济区东部强县。进入新世纪以来，富平的城镇配套设施日趋完善，城镇等级水平不断提升，功能不断丰富，已成为渭南市的核心和辐射周边1000公里的44、区域中心。拥有一定的配套服务功能是本项目加快实施的关键因素。1. 自然环境富平县位于陕西省中部，属渭北黄土高原沟壑区，总土地面积1233平方公里，辖24个乡镇，337个行政村，人口74.91万人。与之接壤的国家航空产业基地、航空卫星城阎良辖境面积244.4平方公里，总人口26万人。富平地处北3441-3506，东经10857-10926，位于关中平原与渭北黄土高原之间的衔接地带，地形北高南低，山川河塬相间，由北向南主要分为北部乔山余脉区、山前洪积扇区、黄土台塬区、河流洼地区4个地貌单元，属大陆性季风暖温带半干旱气候，光照充足，气候温和，降水适中，雨热同期，昼夜温差较大，四季冷暖分明，年均日照245、472小时，平均气温14.0，无霜期221天，年均降雨量523.5毫米。全县南北长48千米，东西宽35千米。距古城西安66公里，属于西安经济圈之内。东邻蒲城、渭南，南接西安市临潼区、闫良区，西连耀县、三原，北依铜川市，地理位置优越。处于西安、铜川、渭南三市腹围之中。西包、西铜、西禹高速和106省道穿境而过，咸铜、西韩两条铁路通过。距咸阳国际机场近60公里，交通便利。时速达250公里的西安-阎良-富平城际铁路的即将贯通，将会加速城镇外环线的扶植。今年开建的渭南蒲城铜川高速也饶不开富平。县城北区有金粟山森林公园，中南区一马平川土地肥沃。可以说，富平得天独厚的地理位置是广大开阔的渭北十字路口。建成后46、的“中华国际富阎老年颐养院”距“天成生态观光农业示范园”仅500米，就在人造湖畔。阎良的飞机城公园近在咫尺。富平阎良航空基地荆山塬皇家御园度假村项目的开发，又增加了几分景色。条件不可谓不优越！地理位置优越，交通便利，具有悠久的历史文化，丰富的矿藏资源，众多的名优产品，这里农林牧资源丰富，是国家优质商品粮基地县、著名的“柿子之乡“和“奶山羊之乡”；是全国的苹果、酥梨、甜瓜、莲菜、生猪基地县。在位于日本吉野市的世界上唯一的柿子博物馆里，就有“世界上柿子的主产国为中国，柿子的优生区在富平”的记载。2001年，被国家林业局授予中国名特优经济林之乡、中国柿乡称号。富平柿饼、流曲琼锅糖成为国家地理标志保护47、产品，远销韩国、日本等地。富平的“槭椒”、太后饼，“九眼莲”也闻名遐迩。富平自县制建立，已有2400多年历史，与曾经的黄帝铸鼎圣地，“商鞅变法”的发生地、秦汉历史文化的名城阎良毗邻。渊远的岁月长河，汉唐的人文景观，产生了非常深厚的文化积淀。是世界瞩目的陶艺之都，也是普通大众尽情休闲娱乐之地。是我国著名的“石刻之乡”。被称为“露天石刻艺术博物馆”，富平墨玉是一种珍贵而稀有的自然资源，古人将其与钻石、宝石、彩石并称为“贵美石”。县境内有文化遗址12处，具有丰富的文物古迹和较高的开发价值。望湖楼为“湖山书院”所在地，法源寺唐塔、金代铁佛、唐五陵是我国唐代艺术宝库中的精华，郑国渠遗址：在我国古代水利史48、上是少有的，也是世界水利史上所少有的。富平地域辽阔，资源丰富，境内有两塬两河一川（荆山塬、王寮塬；温泉河、石川河；两河之间的平川），北部乔山不仅有九峪肥田之美称，更兼丰富的石灰石、大理石资源，建材业发展得天独厚。富平墨玉石刻，隋唐18座帝王陵及庙宇遍布秦川大地，扬名中华内外；中部川原相间，土地肥沃，灌溉方便，农、林、牧、棉、油生产历史悠久。2. 城市建设大幅度提高 近年来，富平县坚持把城市建设作为加快发展、优化环境的重点，先后与浙江省绍兴县、美国加州洛杉矶蒙特利公园市等中外城市结为友好县市。采取招商引资、银行信贷、城市运营、财政投入等各种形式，加快工业、县城环线、专业市场和公共设施建设。光宇集49、团、龙钢、陕富和实丰等7个投资上亿元、16个投资上千万元项目的大中企业的落户投产，五大园区成为县域经济增长新亮点。特色产业不断壮大，装备制造、煤化工、食品深加工等生产能力的快速扩张；建材加工集中区、花炮产业集中区、石刻工艺园初具规模；农业产业化程度的不断提高，使2011年全县工业总产值达72.5亿元，有力地推动了农业大县向工业强县的转型，经济综合实力稳步提升，产业结构进一步优化，实现跨越发展的基础已经奠定，县域经济总量迅速扩张。按照“白色格调、彩色符号、清新明快、不落俗套”的要求进行建设，积极实施县城净化和美化工程，近年来，富平以人文、生态、红色旅游为重点，编制全县文化产业和旅游业发展规划，做50、大做强旅游产业。以习老故里、武陵春秋、陶艺之都、阿宫神韵、碑林之源、金粟美景等旅游品牌，提升知名度和影响力；打造富平生态旅游新景点和县城的“后花园”；以传统文化、传说文化、名人文化，形成百花齐放的文化大格局；依托宫里石刻品牌优势，打造集石刻艺术创作、展览、销售等于一体的石刻文化旅游新亮点。由于经济的迅速增长，把绿色经济、低碳经济、循环经济作为新的发展理念，不断扩张城市规模，完善城市功能，并取得了突破性进展。截止2012年新建城市道路22公里，改造道路12公里，城区道路由原来的26公里增加到48公里，完成了54条背街小巷的硬化和18条街路的绿化亮化工程，县城主干街路初步形成了“五纵六横”的城市道51、路网络，县城建城区面积10.8平方公里，城区居民8.7万人。先后建成南韩花园、鑫瑞小区、富平人家、瑞宁小区等商住小区10多个，新增居住建筑面积50万平方米；建成富尔酒店、新华大厦、宣教文化中心等一批标志性建筑；富平县中心疗养院也于2011年6月份2012年9月建成并投入使用。城市功能也在不断完善，城市品位不断提高，先后建成迤山、义合110KV变电站和吕村、庄里园区35KV变电站，新增输电线路40公里；污水处理厂建成营运；城区供水、污水管网，垃圾填埋场已改扩建完成；天然气复线工程正在建设。城镇化建设步伐的加快，城市骨架的拉伸，有力地促进了县域经济的不断发展。3. 城市功能齐全、配套设施完善富平县52、城市道路四通八达，体育馆、文化中心、医院、学校等设施完善。城市功能齐全，水、电、暖、气、路等基础设施十分完备。各类大型金融机构、保险机构、物流企业相继进入，城市等级水平日益提高。从吃、住、行、穿、游、购等六要素看，富平城市功能日益丰富，完全能够满足不同层次人群的需求。自来水、电力、金融、保险、证券、宾馆、会展中心、广告设计、科研开发、教育机构等城市必备要素健全，城市总体功能水平明显提高。信息水平可满足各类群体的需求。服务也很发达，餐饮、娱乐、教育、文化等消费十分强劲。覆盖全区乃至全国的商务流通网络已经形成。距离富平县县城仅有10公里的西安副中心城市、中国唯一的国家级航空产业基地阎良区，这里是我53、国唯一、亚洲最大、最为完整的重要航空工业基地，“轰六”、“运七”、“飞豹”、“新舟60”等30多种军、民用飞机在这里诞生；张立同、卢秉恒、曹春晓等院士领衔的重点产业项目在这里聚集合资、独资公司的落户，让航空产业融入了区域发展的经济圈，这个以航空产业为特色，产业链条完整，产业集群效应凸显，具有较高国际知名度的航空专业化园区，有全国最大的飞机制造企业西安飞机工业（集团）有限责任公司、全国唯一的大中型飞机设计研究院中航一集团第一飞机设计研究院、全国唯一的飞行试验研究鉴定中心中国飞行试验研究院和西安航空职业技术学院。此外，还有100多个航空制造研究分支机构，搭建了“一基地四园区”的发展区域，形成了从东54、到西，横贯陕西的特色鲜明、内容丰富、配套完善、功能互补、四区联动的新型航空产业带和空间发展大格局，拥有多个国家重点、国防重点、国家专业和省部级重点实验室。产业集群初具规模，聚集效应逐步显现。区内注册企业已超过253家，产业总投资超过300亿元，而且正在以每年60%的速度递增。公用型保税仓库、阎良污水处理厂项目、北塬综合开发二期工程、年度农业综合开发工程、节水示范工程和农村改水工程，即将启动的城市新配水厂建设和供水管网改造、天然气入阎复线工程，主要路网及管线基础配套设施的实施和完善，人民路的全线贯通，区综合体育馆，启用文化馆、藏书楼和档案馆，扶植蓝天路、公园街等一批城市广场的建成，实施了141病55、院迁建和人平易近病院分析楼扶植。工业以军民用飞机、汽车制造为龙头，形成铝型材、金属挂板等新兴材料；空港助航设备、变频控制器电子工业、抗静电地板等; 枣粉、豆奶粉、甜奶粉等食品工业的产业群。农业以粮棉为主，已建成西瓜、甜瓜、相枣、酥梨、辣椒、奶牛、鲜鱼、大棚菜等农副产品基地。一批具有现代商业特色的商贸设施投入，产业结构进一步优化。相继建成和在建了一批重点工程，邮政大楼、人民医院综合楼、四区商贸楼、永晓名家具汇展中心、爱家超市、电子科技大学阎良校区、西安航空职业技术学院等项目。城市骨架的拉大、基础设施的完善，为推进城市化建设带来了新的生机和活力。商贸流通，各种专业市场具备，是渭北地区的商贸中心和物56、资集散地，更是富平县得天独厚的前沿。富平县已与北京清华规划设计院签订合作协议，对县城总体规划进行修编，结束了多年来有总规无详规的历史。让布局更合理、特色更鲜明、基础设施、道路绿化、排水、天然气、污水处理、垃圾处理等配套服务设施更齐全。3. 当地政府大力支持 根据省民政厅关于加快养老服务业的意见，富平县民政局在富平县20122014年养老服务机构建设规划中指出： “力争到2014年，全县基本形成以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充，适应老龄化人口发展趋势，建设投资主体多元化、服务内容多样化、资金管理规范化的养老服务体系”。“中华国际富阎老年颐养苑”项目属陕西省民政厅直辖项目，自正式申57、报以来，已得到陕西省民政厅、渭南市人民政府和富平县人民政府的高度重视。省民政厅主管、市政府分管领导都已作出指示，要求相关部门尽快抓论证、促实施。市、县两级城市建设、规划、国土资源、商务等部门已对本项目所使用的建设土地进行了前期的论证，已形成支持本项目用地的相关纪要和文件。富平县民政局对本项目也给予大力支持，要求尽快上报可行性报告，抓紧落实。综上，“中华国际富阎老年颐养苑”居于阎良以北，富平县城以南，依托国际化航空城市聚集化的发展趋势，带动着周边经济的发展。阎良、富平现有人口共计100余万人，未来人口的快速增长，老年群体迅速庞大的发展体系，以及远远无法满足需求的养老机构，迫使我们必须尽快解决养老58、问题。因此，我们认为，在富平投资开发建设本项目，是有基础、有条件、有市场的，应当尽快启动项目程序，争取早日投入建设。第三章、建设地点及建设条件一、选址原则(1) 符合XXXXXX总体规划的要求，重视节约用地和合理用地。(2) 场址地形、地貌要适合项目特点，有良好的工程地质、水文地质、防洪防涝、防震等条件。(3) 有便利的外部交通条件。(4) 有良好的社会经济环境，可依托的基础设施和方便的生活服务设施。(5) 工程建设和使用期间不会对周边环境和公众利益造成损害。二、项目选址根据上述原则，综合考虑了项目服务功能的辐射范围，基础设施条件的适应程度等方面的因素，按照因地制宜的原则确定建设地点。项目承建59、单位经过与民政、城建、发展改革、当地乡政府等部门沟通协调，拟定的建设地点位于乡政府所在地XXXXXX集镇，距乡政府直线700米，为XXXXXX疗养院原用地。本项目用地位于集镇街道旁，用地东面是已建成的街道，西为兽医站，用地南面是国土资源所，在用地北侧是街道。项目建设地址环境优美、交通便利、空气清新，周边基础设施配套齐备，十分适宜老人居住、修养，是修建养老服务中心的理想地点。三、建设条件1、区位条件XXXXXX位于XXXXXX、XXXXXX西部，西邻寻甸，东接马龙，南与林角，盘江镇交界，北连本县西平，乡政府驻地距县城18公里，有通往西平镇柏油公路，通及至其他乡镇的弹石公路。2、经济、社会条件XX60、XXXX总面积497平方公里，辖21个村委会，192个自然村，总人口44854人。2009年农村经理总收入完成21083万元，农村人均纯收入2680元。辖区内交通四通八达，全乡地势起伏不平，乡政府所在地平均海拔1960米，平均气温14.6C，平均降雨800-1000毫米，冬无严寒，夏无酷暑。森林覆盖率45.8%，种植作物80多种，水资源丰富，有海峰湿地、天坑、七彩谷等以休闲探险旅游为主的旅游业。XXXXXX属典型的农业乡，教育体系健全，科技基础坚实，卫生机构设施完善，社会保障事业发展迅速，人口素质较高，社会治安状况较好。信息通讯业发展迅速，程控电话电缆已进入乡村，现有固定电话500部，移动电话61、覆盖全乡；广播、电视覆盖分别为100%和99.9%；宽带网已普遍使用，信息化进程快速推进。小城镇建设初具规模，随着城市化和产业化步伐的加快，大破已逐步融入珠江源大城市的后备保障地域。种植业的蔬菜、烤烟、万寿菊和畜牧业成为农业经济的拳头产业，产业化龙头企业发展态势良好。乡政府所在集镇作为XXXXXX的平安乡，辐射带动了饮食服务员、小铁件加工业、酿酒业、运输业、养殖业、建筑建材业的非有公有制经济迅猛发展。集游玩、吃住、休闲为一体的假日经济模式初步形成，境内风光秀丽，又俗称为小桂林的海峰湿地、天坑、七彩谷、红军路过的红军庙支撑景点。3、气象条件曲靖地处低纬度高原，属亚热带高原季风气候。冬春多雨少雾；62、夏秋受海洋季风影响，降水集中，雨热同季。年平均日照时数为1943小时；年平均气温1415C；最热（7月）平均气温19.7C，最冷（1月）份平均气温6.1C。年平均降雨量1080毫米，预计一般是从五月中、下旬开始，十月上、中旬结束，期间降水量占年降水的85-89%。4、基础设施条件该工程为公益性建设项目，XXXXXX有关部门对工程的建设给予了大力支持，供水、供电、通讯等配套设施由各有关部门提供，均已落实，能满足项目建设需要。（1）给水本项目水源为XXXXXX水厂的供水管网，压力充足，可保证项目用水需要，供水管网原已接入项目区内。（2）排水本项目区周边市政排水管网已铺设，区内铺设部份排水管网就可满63、足项目排水需要，。（3）供电电源已从市政干线引入，能满足本项目的用电需求。5、主要建筑材料来源、供应（1）建筑材料种类和来源根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢筋、水泥、防水卷材、建筑陶瓷、电缆、给排水管材等；主要地材包括砂、石料、砖等；上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购。（2）运输条件项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路运输。6、环境条件本项目用地位于XXXXXX镇所在地，南侧是城镇道路、东面临街部分是兽医站用房；西侧为土管所用房；北侧连集镇街道。总图布置采用按功能区集中布局的方式，保证了各功能区的适用效能，又能使整个项目区内张弛有度、动静结合，营造庭院内64、的舒适，宁静的环境。疗养院主体建筑居住楼位于项目区中西部，使老人居住具有良好的日照，采光和通风条件；综合楼位于项目用地东面南部，有利于对老人居住及活动等管理；项目用地南侧为大门；餐厅和厨房设在东南部综合楼一层，不影响院内其他房屋的正常使用，避免了内部环境的污染。第四章、建设内容及建设规模一、建设规模 （一）建设规模本项目总投资约14000万元，占地155700m，建筑面积74011 m，项目竣工后可接收1500余位老年人入住，针对不同层次老人精确定位，分为普通区、特护区、高级公寓区，与刚刚建成的投资800万元的富平县中心疗养院和仅有100张床位的阎良区五保供养中心相比规模更大、层次更多、服务人65、群更广、辐射范围更大。（二）建设内容本项目位于陕西省富平县留招村，东临G5国道，南邻三原县界，北临二线路。北边长594米，南边长444米，宽300米，呈直角梯形地块。已签订20年土地租赁合同，并预计在12年内变更为征用土地。区域内主入口紧临国道布置在东南角，作为人流大门，进入主入口后即为办公及医检大楼。次入口面临公路分别在北侧和南侧各布置一个，进入南侧次入口为普通护理区，北侧次入口为特护区。中心为高级公寓区与中心水景景观公园。西边为老年活动阅览中心，西南角为餐厅综合楼。健身中心、活动场地布置在东边和西边。场区四周设置围墙，形成一个封闭的、安静的、舒适的空间。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支66、干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距满足消防间距要求。1.老年公寓，共16栋（1）普通区：共3栋，健康型老年公寓，三层建筑，建筑面积19665。共180间，每间3人，可接收540位老人颐养天年。（2）特护区：共6栋，医护型老年公寓，三层建筑，建筑面积30366。分为一人间、二人间和三人间，一人间共66间，二人间306间，三人间54间，可接收840位身体较差的老人和残疾老人居住。（3）高级公寓区：15栋独立小院式逍遥苑，健康型老年公寓，建筑面积4060。一院三栋，二层建筑，一梯两户，可接收60户老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入普通区）。三区67、均按23层砖混结构设计，共26栋，建筑面积64671，普通区、特护区各楼内分别设有办公室、医务办公室、护士办公室、会议室、更衣室、活动室、棋牌室、电视室、病人会客室、男女淋浴室、公共卫生间、独立卫生间等，特护区还增设了心理咨询室、康复室、厨房、餐厅、洗衣房、无障碍卫生间。高级公寓区为二室一厅，独立厨房、独立卫生间。2.办公及医检大楼，共5层，钢筋混凝土框架结构，12层为医检，35层为办公室，建筑面积共9540。3.老年活动阅览中心，共3层，钢筋混凝土框架结构，建筑面积6555，在四角修建鱼池、花园各2个。4.餐厅综合楼，共3层，钢筋混凝土框架结构，一层为大餐厅和操作间，二层小餐厅和辅助性用房，68、三层宿办用房，建筑面积共3825。5.辅助性用房：锅炉房、水、电、污水处理，服务人员宿办、仓库等用房不集中设置，分别在普通区、特护区、高级公寓区、办公及医检大楼、老年活动阅览中心、餐厅综合楼独立设置，预计面积合计1000。表4-1 建（构）筑物一览表序号名称面积（m）层数结构类型层高(m)占地面积（m2）备注1普通区13楼6556*3三层砖混3.32185*3健康型2特护区16楼5062*6一/三层砖混3.32099*6医护型3高级公寓区115楼270*15二层砖混3.3136*15 4办公及医检大楼9540五层框架4.21908 5 老年活动阅览中心6555 三层 框架4.22185 6餐厅69、综合楼3825三层框架4.21275 7 8合计 74011 26557 同时还设有停车场、广场、景观活动场地、康体健身中心、文化走廊、关中风俗走廊和中心水景景观公园，在155700m的规划区域内，建筑密度仅为16.31%、容积率0.475%，绿地率达到64.5%，亭台、流水错落有秩，充分地利用了有利的自然环境。整体设计规划合理、功能齐全、配套完善、环境优美，同时注入了文化氛围。创新的设计理念、超前的意念，有效的将各种元素整合在一起，形成了人、建筑、环境的和谐共处，舒适与功能、美感与科技的完美结合，使之成为一个具有相当规模的国际型的养老基地。第五章、工程建设方案（一）建设原则 以邓小平理论和“70、三个代表”的重要思想为指导，以提高老年人口的生活质量，实现经济和社会的可持续发展为宗旨发展老龄事业，并遵循以下原则：（1）坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应。把老龄事业纳入可持续发展战略，增加老龄事业投入，使其与经济社会发展水平和老年人口增长相适应。把解决现实老龄问题和应对人口老龄化高峰的长远准备结合起来，统筹兼顾，协调发展。（2）坚持家庭养老与社会养老相结合。完善社会养老保障制度，加快发展老年服务事业，同时继续鼓励和支持家庭养老，倡导个人的自我养老准备，走政府、社会、家庭和个人相结合的养老保障道路。（3）坚持从物质和精神两方面提高老年人的生活质量。在保障老年人生活的同时，注意丰富老年人的71、精神文化生活，重视老年人的价值，发挥老年人的作用，引导老年人自立自强，积极向上。（二）指导思想 替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心，让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。适应社会主义经济发展战略，起到促进和谐社会经济建设发展的作用。立足现实发挥自身优势，远瞻未来，高起点、高标准，展现现代老年公寓的新风貌。以可持续发展思想为指导，有机组织空间格局，促成生态、环境、经济效益与社会效益的有机统一。在注重超前性与长效性的同时兼顾发展与建设的实际情况，加强方案的可操作性与应变性。通过工程集中反映社会进步、和谐发展，全民为社会经济建设服务72、的主流思想。（三）宗旨与目标定位 “中华国际富阎老年颐养苑”的宗旨是弘扬中华民族疗养养老的传统美德，承担政府职能，为辖区老人和社会各界提供颐养老人的理想场所，服务对象是孤寡优抚对象户、五保户、离退休职工和社会上一切缺乏照顾的老人，为入住老人提供膳食、住宿、康复保健、日常生活护理和文娱健身服务，建设亭、台、楼、阁、水榭、小桥、池、鱼塘、假山等园林景观，使公寓区内春有花，夏有荫，秋有果，冬有青；成为老人颐养天年的“幸福之家”。基本实现了服务制度化，管理规范化，是老人们的修身养心、调节性情、延年益寿、安度晚年的理想场所。胡锦涛总书记在党的十七大政治报告中指出：加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障73、人们基本生活，要以社会保险、社会救助、社会福利为基础，已基本养老、基本医疗、最低生活保障制度为重点，以慈善事业、商业保险为补充，加快完善社会保障体系，加强老龄工作。按照党的十七大指出的要求以及老龄事业发展的新形势，我们将“中华国际富阎老年颐养苑”这一项目的目标定位为：以“老有所养，老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为”为主题，经过35年持续建设，为海内外各阶层老年人营造一个集康复养老、医疗保健、娱乐健身、文化交流、学习教育、商务合作、投资创业、对外开放、旅游休闲等功能于一体的人文生态养老环境和综合配套比较完善的中高端、综合性养老服务基地。三、建筑设计方案 （一）设计理念 1.田园牧歌、世外桃74、园项目位于富平县南部坡头天城园，该地区生活富有田园般淳朴气息。同时，考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、医疗、文化传播的服务机构。因此，对环境的要求极高，在设计上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人与自然的高度统一。同时还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的色彩与生活的感光相结合，构筑一幅“小桥流水、世外桃园”式的生活氛围。2.领先性与高起点 按照高标准的设计思路，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国先进的、面向21世纪花园式的老年公寓为目标，具备超前性、全方位性、先进性，体现与老年人处处相融合75、的建筑风格。3.充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一 项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化与和谐的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，使将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨，使老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的喧闹，而是一个宁静、和谐的乐园。 4.突出人性化的设计理念，体现以人为本的设计原则项目的主要受益者是老人，区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，营造生态化的居住环境，因此，处处要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受，提高老人的生活质量，创造更具76、人性化空间。从活动、健身、运动、道路、交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、使用材料等全面考虑，力求功能齐全，适用便捷，打造真正意义上为老人全心全意服务的品牌。5.实用、经济、美观是本项目的设计原则之一 无论社会怎样发展，其本质将始终不会改变，保持实用、经济、美观三者的和谐统一，努力办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。（二）功能说明本项目的主要建筑有：老年公寓（普通区、特护区、高级公寓区）、办公及医检大楼，文体娱乐中心、餐厅综合楼、辅助性用房，同时还设有停车场、广场、景观活动场地、康体健身中心、文化走廊、关中风俗走廊和中心水景景观公园等，以77、中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。针对老年人记忆力和视力的衰退，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅的识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病78、兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同档次的配置标准，分别提供餐饮、医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。（三）设计原则、依据及要点 1. 设计原则 建筑布局功能分区明确、联系方便，并保证各用房具有良好的室内外环境。室内净高不低于2.6米。主要用房直接天然采光，其采光窗洞口面积与房间地板面积之比不小于1：4。坚持无障碍原则，主要用房的楼地面除有专门要求外，其面层应用不起尘、易清洁、防79、滑的地板材料。在老人住房的规划与设计上，从方案及实际设施上要考虑到他们的起居、个人爱好习惯、文娱体育活动及社会交流等方面，充分体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目的就是尽可能长时间维持其独立生活能力。因此，在设计上对于老龄化，我们应考虑的事项可概括如下：（1）从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施。（2）设置残疾人设施。（3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征。（4）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空80、间和环境。（5）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。2.设计依据 （1）地形图；（2）总体平面布置图；（3）建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求；（4）本项目有关的规定、规范。3.设计要点 老年人居住建筑的设计，要一切从老年人的居住生活行为特征出发，研究老年人的身体、心理特征和生活规律，对照家庭养老与社会养老形式，确定合适的设计原则与方案，使项目区域设计的适老化比率达到100%。（1）功能性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面高差，方便他们能自如地在住宅内移动。家具、器具、设备等都要设在便于老年人操作的位置，以采用简单的动作就81、能操作为原则。同时，要给护理人员留有活动空间，特别是浴室和厕所面积要大。（2）安全性要消除老年人住宅内的不安全隐患。地面材料要求必须防滑，消除地面高差，取消门坎，在厕所和浴室要安装扶手，门为推拉式为好，要选用易于识别的色彩和良好的照明。特别是在紧急和危险的情况下，要考虑老年人判别力、行动力减退的特殊性，安装报警装置，以方便、及时地自动发出警报，保证老年人能得到及时的救助。（3）健康性要保证老年人的居室、厕所、浴室、厨房易于清扫。由于老年人在室内时间较长，特别要考虑日照、通风、采光和换气条件，便于老年人活动。要保证老年人方便地使用卫生设施，应安装冬天洗浴时的加温设备。（4）私密性老年人普遍害怕孤82、单和寂寞。因此，在设计老年人住宅时，要不断为老年人创造社交机会，同时还应充分注意老年人生活的私密性。设计时考虑共居形式即邻居型，由一个共同的户门分成两个相对独立的套型，这种住宅私密性更强。（5）可改造性老年人从自立自理期到需要照顾与护理期约为一、二十年的时间，期间，老年人生理机能逐步衰退，应考虑到老年人的需求，进行潜伏设计，以便于改造。（6）周边环境和老年公寓服务老年公寓服务是保证老年人居住生活质量的首要条件。周边的环境建设也对老年人特别重要，老年人特别喜欢有一个供休闲散步的绿色环境，有便于通达的道路和文化娱乐的设施，便于他们之间的交往，要能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，满足老人对天伦之乐的需83、求，营造一个快乐、和谐的生活氛围。（四）设计方案1.土建工程（1）在建设场地的选择和总平面设计时应考虑以下几点：环境质量良好，符合老人心理上的需求，对老人有较强的吸引力；交通便捷，老人外出或与子女、友人往来都十分方便；场地周边活动安全，不以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；商业设施齐全，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、银行，邮政及药房等尽可能邻近并便于前往，使入居者对现实生活感到方便，对未来生活感到安心；公共设施如图书馆、保健服务、文娱设施等也都要靠近；场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区；生活气息浓郁，使老人们与各年龄84、段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。老人居室朝向应日照良好;设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少。（2）建筑设计应考虑的问题出入口A.老年公寓出入口宜采取阳面开门,出入口内外应留有不小于1.50m1.50m的轮椅回旋面积。B.出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。C.门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。D.缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1/12,台阶与坡道两侧应设栏杆扶85、手。 E.当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。F.出入口顶部应设雨篷；平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。过厅和走道A.老年公寓过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。户室内通过式走道净宽不应小于1.20m。B.老年公寓，通过式走道净宽不宜小于1.80m。C.老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。D.通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设40-50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表86、面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35mm高的护墙板。楼梯、坡道和电梯A.老年公寓，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。B.老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。C.缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。D.老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，长度不宜大于12m，坡度不宜大于1/12。设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计87、规范JGJ50的有关规定。并应符合下列要求：坡道转变时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1.50m。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。E.楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。F.设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。居室A.老年人居住建筑的起居室、卧室，公共建筑中的88、疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。B.起居室使用面积不小于14，卧室使用面积不宜小于10。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.00m。C.合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6。矩型居室短边净尺寸不宜小于3.30m。厨 房A.老年公寓除设少量公用厨房、公共餐厅外，还应设各户独用厨房。B.供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00，其最小短边净尺寸不应小于2.10m。C.老年公寓公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.008.00。D.厨房操作台面高不宜小于0.750.80m,台面宽度不应小于0.50m，台下净空高度89、不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。E.厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。卫生间A.老年公寓应设紧邻卧室的卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5.00。B.应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室设紧邻的卫生间。C.老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。D.老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。E.独用卫生间应设座便器、洗面盆和浴盆淋浴器。座便器高度不应大于0.40m90、，浴盆及淋浴座椅高度不应大于0.40m。浴盆一端应设不小于0.30m宽度座台。F.公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1.20m2.00m，内设0.40m高的座便器。 G.卫生间内与座便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。H.卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴室。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆或掀压式开关。I.卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。阳 台A.老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50m。B.老人疗养室、病房91、宜设净深度不小于1.50m的阳台。C.阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁应设可升降的晾晒衣物设施。D.供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不应小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0.60m。门 窗A.老年人建筑公用外门净宽不得小于1.10m。B.住宅户门和内门(含厨房门、卫生间门、阳台门)通行净宽不得小于0.80m。C.起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。D.窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口应设防蚊蝇纱窗。E.落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。 室内装修A.老年人建筑内92、部墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内通道墙面阳角宜做成圆角或切角，下部宜作0.35m高的防撞板， 1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。B.出入和通行的厅室、走道、室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料,并应符合下列要求：通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。卧室、起居室、活动室地面宜采用木地板或富弹性的塑胶板，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。 厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。C.居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。E.不宜设吊柜，应设专用储藏室或贴壁式贮藏壁橱。每人应有1.00m3以上分隔使用的贮93、藏空间，设置高度在1.50m以下。F. 各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，醒目、易识别。室内环境A.采光 a.老年人居住建筑的主要用房应充分利用天然采光。 b.主要用房的采光窗洞口面积与该房间地面面积之比，不宜小于下表的规定。 表4-3 主要用房窗地比房间名称窗地比房间名称窗地比活动室1：4厨房、公用厨房1：7卧室、起居室、医务用房1：6楼梯间、公用卫生间、公用浴室1：10c.活动室必须光线充足，朝向和通风良好，并宜选择有两个采光方向的位置。B.通 风 a.卧室、起居室、活动室、医务诊室、办公室等一般用房和走廊、楼梯间等应采用自然通风。 b.卫生间、公用浴室可94、采用机械通风；厨房和治疗室等应采用自然通风并设机械排风装置。 c.老年人居室和厨房、浴室、卫生间的门下部应设有效开口面积大于0.02m2的固定百叶或不小于30mm的缝隙。 C.隔声 a.老年人居住建筑居室内的噪声级昼间不应大于50dB，夜间不应大于40dB，撞击声不应大于75dB。b.卧室、起居室内的分户墙、楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于45dB；楼板的计权标准撞击声压级应小于或等于75dB。c.卧室、起居室不应与电梯、热水炉等设备间及公用浴室等紧邻布置。 d.门窗、卫生洁具、换气装置等的选定与安装部位，应考虑减少噪声对卧室的影响。 D.隔热、保温a.居住建筑应保证室内基本的热环境质量，95、采取冬季保温和夏季隔热及节能措施。夏热冬冷地区应符合夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1342001的有关规定。严寒和寒冷地区应符合民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26的有关规定。 b.卧室、起居室宜向阳布置，朝西外窗宜采取有效的遮阳措施。在必要时，屋顶和西向外墙应采取隔热措施。2.设备选型（1）设备选择的原则满足使用要求，产品质量可靠。选择技术先进、造型美观、物美价廉，利用率高、成本核算低的设备。选用能耗少、效率高、维修方便，并能一机多用的设备。回转部位与危险部位安全保护设施完善。设备尽量采用封闭式操作，操作方便、简单、安全可靠。运转时噪音低。（2）主要设备明细表表4-4 96、主要设备明细表序号设备名称型号规格数量单位用电量（KW）用水量(t/h)用汽量（t/h）备注1中央空调系统5套 2分体式空调180台103微机350台24电视机大285台55电视机小65台56电冰箱大26台7电冰箱小60台28洗衣机大24台9洗衣机小60台10太阳能热水器60套11健身器械50件1212医疗器具1套2013办公用品1套114投影仪3台215消毒柜100台16橱具6套217电话机350台18面包车219小轿车120锅炉系统小4套含洗衣房、烘干设施21配电系统1套22污水处理系统1套23通讯系统1套3.电气工程（1）强电工程变电和配电系统：建筑物内用电设备运行的允许电压（额定电压）97、出于用电安全大都低于380伏，但输电线路一般电压为10千伏、35千伏或以上，因此，独立的建筑物需设自备变压设备，并装设低压配电装置，这种变电、配电的设备和装置组成变电和配电系统。本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑，电缆可架空或埋地引至用电点。电力线路敷设应考虑照明、电力防爆、防腐要求。采用分级计量，各用电回路装设低压计量表。根据各专业所需的用电条件、用电设备，分类按需用系数分别计算，然后综合确定用电负荷。电源由区域外高压线经变压器后，直接引至区域内配电房。动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入区域后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采98、用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。动力设备系统：建筑物内有很多动力设备，这些设备及其供电线路、控制电器、保护继电器等，组成动力设备系统。动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。照明系统：包括电光源、灯具和照明线路。根据建筑物的不同用途，对电光源和灯具有不同的要求。照明线路应供电可靠、安全，电压稳定。照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具99、体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明；潮湿场所，采用防潮型荧光灯；浴室和淋浴间采用防水型灯具；办公室、生活用房照明采用日光灯；路灯一般采用80125W高压汞灯或100W高压钠灯，集中在传达室控制；大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。各类场地最低照度不相同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。A.电气系统采用埋管暗敷，线路配线采用BV铜芯穿钢管，设电度表和配电箱，并设置短路保护和漏电保护装置。B. 开关采用带指示灯的宽板式，长过道、卧室采用多点控制照明开关，浴室、厕所采用延时开关。开关离地高度为1.10m。C.公共部位设应100、急照明，除电梯厅的应急照明外，均采用节能自熄开关。D.卧室，起居室内设置两组二、三极插座；厨房内对应吸油烟机、冰箱和燃气泄漏报警器部位设置插座；卫生间内设置一组防溅型三极插座；其他设施中每床位设置一个插座；公用卫生间、公用厨房对用电器具位置设置插座。E.起居室、卧室内的插座位置设置高度宜为0.60m。F.在卧室至卫生间的过道，设置脚灯。卫生间洗面台、厨房操作台、洗涤池设局部照明。G.居室、浴室、厕所应设紧急报警求助按钮，床头应设呼叫信号装置，并直接送至管理室。有条件时，可设生活节奏异常的感应装置。防雷、接地A.内部防雷措施a.等电位联结及接地。为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接101、地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R10。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。等电位联结是将分开的导电装置各部分用等电位联结体做等电位联结，使所有设备处于一个整体性的等电位系统之中，以减少建筑物金属构件与设备之间或由雷电流产生的电位差。各建筑物等电位联结在各个机房离地面高30cm处，用303扁铜条敷设一圈环行接地母排。将防雷专用地线、交流工作接地、设备的保护地线、电源PE线、光纤加强芯、金属门窗、天花吊102、顶、交换机柜、SPD地线等就近与接地母排连接好，康复用房和卫生间需做局部等电位联结。接地线采用616多股铜导线，使所有设备形成一个环型等电位系统。b.电源线路的电压防护。防雷器分级保护原理：IEC（国际电工委员会）定义了防雷的保护分区，根据保护分区的要求，需要在每个分区的交界处安装相应的防雷器，即第一级为B级防雷器，第二级为C级防雷器，第三级为D级防雷器。其工作原理为利用分级安装的防雷器层层泄放雷电感应的能量，逐渐减低浪涌电压，从而保护用户终端设备。B.外部防雷措施a.依照建筑物防雷设计规范GB50057-2000将其划为3类防雷建筑物的范畴，采用保护接地和防雷接地为同一接地体，利用建筑物结构103、基础内二根主筋相互焊通做接地体接地，电阻要求不大于1欧姆。b.引下线：在工程施工时，预留出框架柱主钢筋（接地电阻R1欧姆），采用404mm热镀锌扁钢沿墙角垂直敷设，与避雷带焊搭接好。取筋点不少于4处，每个引下线隔1.52m用8#膨胀螺丝固定。c.屋顶金属构件等电位联结。建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。屋顶上所有电气线槽、外露的金属支架、构件、外壳等采用12的镀锌圆钢或16mm多股铜导线就近与避雷带或避雷网连接起来，使整个建筑物形成一个良好的等电位体，从而避免建筑物内的设备遭受高电位反击。（2）弱电工程弱电工程规划设计内容包括：电信工程、广播电视工程、综合布线工程、安全防范工程。主要用于传输104、信号，如电话系统、有线广播系统、消防监测系统、闭路监视系统、共用电视天线系统，对建筑物中各种设备进行统一管理和控制的计算机管理系统等。按照区域的总体规划布置，设置电话虚拟网交换设备，机房内设置总配线架，各区分别设置电话交接箱，采用大对数铜缆或光纤，由总配线架连接至各分交接箱。拟在各用房内设一个信号源总前端，经干线传输到各区分前端，再进入分配网。有线电视网络（CATV）采用光纤、同轴电缆混合（HFC）网络结构。有线电视系统单向传输时选用500MHz邻频系统；双向传输时选用750MHz。尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统。区域内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所105、都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。各用房设置标准如下：在每个楼层及走道设置广播喇叭，每个办公室预留电视终端，每层业务用房在弱电井内装有电视分接线箱。设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。每间设置一个电话、网络终端出线口。卧室、起居室、活动室设置有线电视终端插座。4.给、排水工程（1）给水系统为了充分利用市政水压，确保安全及能源节约，大楼的给水采用市政给水和加压给水相结合的供水系统，由市政管网直接供水，在水泵房内的生活给水泵设置减压阀，保持各用水点静压不超过0.40MPa。本106、区域内用水由当地自来水公司供应。分为：生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水卫生标准GB547985的标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。给水方案如下：市政管网水源 场区管网 消防水池 用水点 室内消防管网 室外消火栓 火点为保证生活供水水质，设计中采用不锈钢内胆玻璃钢水箱，在水箱间内生活出水管和水泵房生活给水泵吸水口均设置FYSX-型水箱水处理仪，进行二次消毒。给排水系统设备选型应符合老年人使用要求，宜采用集中热水供应系统，出水温度宜为4050。 应分别设置冷水表和热水表。 应选用节水型低噪声的107、卫生洁具和给排水配件、管材。 公用卫生间中，宜采用触摸式或感应式等形式的水嘴和便器冲洗装置。 （2）排水系统厨房、卫生间排水拟采用室内外生活废水与粪便污水分流的系统，粪便污水经室外化粪池处理后与生活废水一起排入市政污水处理管网。室外排水采用雨、污分流制，污水排放量按供水量（空调用水及绿化用水除外）的80%估计。道路边敷设有市政排水管渠，可供接口的市政排水检查井，具体位置和井底标高等详细资料须待进一步落实。（3）屋面雨水排放系统屋面雨水的雨水斗、排水管管径，按暴雨强度进行详细计算而确定。5.采暖、空调、燃气工程（1）采暖、空调老年人居住建筑应设集中采暖系统。 各种用房室内采暖计算温度不应低于下表108、的规定。 表4-5 各种用房室内采暖计算温度表用房卧室、起居室卫生间浴室厨房活动室餐厅医务用房行政用房门厅、走廊楼梯间计算温度20202516202020181816散热器宜暗装，有条件时宜采用地板辐射采暖。 最热月平均室外气温高于和等于25时，老年人居住建筑宜设空调降温设备，冷风不宜直接吹向人体。 （2）燃 气 使用燃气的老年公寓，每套设燃气表，燃气用量至少按一台双眼灶具计算。 厨房、公用厨房中燃气管应明装。 以燃气为燃料的厨房、公用厨房，应设燃气泄漏报警装置，宜采用户外报警式，将蜂鸣器安装在户门外或管理室等易被他人听到的位置。 6. 消防(1)设计依据建筑灭火器配置设计规范GB50140-109、2007；自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001；建筑设计防火规范GB50016-2008。(2)设计参数本项目的耐火等级设计为二级。按照规范要求，区域内所有新建筑、周边道路均在本次消防设计之内。消防流量：室外消防用水量5L/S，室内消防用水量15 L/S，自动喷淋灭火系统2 L/S。消防贮水量：室外按3h计，室内消火栓按2h计，室内自喷按1h计。新建建筑物外消防管道与室内消防管道连成环状，设置若干室外消火栓，消火栓距外墙的距离不小于5m，距路边的距离不大于2m，保护半径不超过150m，间距不超过120m。室内设成套消防箱，箱内配DN65室内消火栓系列一组，DN19自救式消防系列一组110、，并保证同层相邻两个消火栓水枪的充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位，消火栓的间距不大于50m；箱底部配备四只MFA-4手提式磷酸盐干粉灭火器，并配有消防泵房启动按钮及指示灯。所有通风系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板等。在通风系统风管穿越防火墙、防火隔断处均设有防火调节阀。建筑物与周围建筑的最近距离大于13.0m，最小防火间距应满足建筑防火规范规定的要求。以生活区为核心组成环形消防通道，路宽主干道6米，支干道4米，转弯半径为6m。人、物严格分流，防止交叉污染。结合地形特点，在区域内的不同方向设置1个主要出入口（即人流出入口）、1个次入口和1个货物出入口。（3）建筑建筑物结111、构类型为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，耐火等级为二级。建筑物中设置多个疏散出入口，将生活区有机联系在一起，各建筑内设置的出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。装修材料均为阻燃材料。锅炉房与职工浴室、洗衣房之间必须采用防火墙隔开。（4）电气消防供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠地切断电源，线路采用穿钢管或刚性阻燃管保护方式敷设，以防火灾发生。配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均设置接地。各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电112、源，连续供电时间不应少于20mim。消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。在厂房内设置火灾自动报警系统，采用TA1000系统，并配备应急电源。（5）消防给水本项目的消防给水与生活给水管合并，采用合流给水系统。根据有关规范及现场条件，设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大，且水枪在任何建筑的最高处时充足水柱不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到任何部位，113、管道内压力保证水枪出口充足水柱不小于10m。消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源，消防水池供水水源。消防用水量室内消防用水量5L/S，延续时间2小时；室外消火栓用水量15L/S，延续时间2小时；自动喷水灭火系统用水量2L/S，延续时间1小时。同时，发生火灾次数为一次。消防设施A.室内消火栓依据GB50016-2008，室内消防用水量为5L/S，满足消火栓所需的水泵扬程，二股水柱。消火栓采用DN65乙型，出水量2.5 L/S，消防箱采用铝合金材质，暗装。室内消火栓给水系统竖向两个分区：由高位水箱和加压泵直接供水，加设减压稳压阀，将高位水箱和加压泵减压后供水，使各区的最低消火栓处的114、静水压力小于0.80MPa。采用减压稳压消火栓以保证消火栓口稳定的压力。消防泵房内设消火栓系统，消防全自动气压供水设备一套。B.室外消火栓 室外消防管网采用低压制，由场区供水管供水。本设计室外设DN150环状供水管，100m左右设一室外地上式消火栓，保护半径不小于150m，以供消防车取水用。C.消防水池在区域内设300 m的消防水池，并与景点喷水池合建，配设BJ手抬式机动消防泵2台。D.楼内设灭火器，灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水方案：场区管网 场区消防水池 室外消防管网室内消火栓系统115、 室外消火栓系统 建筑灭火器 火点消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m/h。第六章 节能一、必要性能源和水资源是社会生产发展的基础。节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率较低，消耗指标较高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目应从设计、技术、设备、材料等方面采取多种措施尽量减少能源和水资源消耗。二、节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目必须从设计、施工至使用、管理的各个环节，贯彻履行节约能源的原则，通过合理利用、科学管116、理、技术进步等途径，提高能源利用率。（一）、建筑节能1、设计依据(1) 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）；(2) 住宅建筑围护结构节能应用技术规程；(3) 民用建筑热工设计规范；(4) XXXXXX民用建筑节能设计实施细则（采暖居住建筑部分）；(5) 公共建筑节能设计标准。2、建筑节能设计（1）建筑布置与体型1) 本项目主要建筑朝向应综合考虑采光、集热、通风等因素。2) 各建筑物之间的间距在满足规范的要求下适当加大，建筑物间绿化，通风效果良好。（2）节能技术措施说明：1）屋面：采用保温隔热屋面。隔热层可选用架空隔热层或种植隔热层。2）外窗：各层建筑物前后地面80mm以上，梁以下采用满堂117、铝塑窗，具有利于采光，又有利于通风。3) 建筑物公共部位照明控制采用节能自熄开关，以达到节能的效果。4) 照明光源和灯具采用高效节能型荧光灯，同时采用节能型快启电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器，以达到节能的效果。5）采用节水型设备和器具。如采用自闭式冲水阀、感应水龙头、节能型冲洗水箱等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。6）提高用水回收率和重复利用率。7）供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。3、能源管理建立单位能源管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效果。第七章、118、环境保护一、环境保护（一）编制依据 1.中华人民共和国环境保护法；2.国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例；3.国家计委、国务院环委【87】国环字002文建设项目环境保护设计规定；4.国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知；5.陕西省环境保护厅陕西省环境保护条例（征求意见稿）。（二）设计标准1.环境质量标准（1）大气环境质量执行：GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。2.污染物排放标准（1）废污水执行：GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准（2）废气执行GB16297-1996大119、气污染物综合排放标准的二级标准（3）噪声执行GB-12348-90工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）（三）建设期环境影响及其措施1.建设期环境影响项目的建设过程主要为建筑施工过程，会产生噪声、扬尘及污水等污染因素，如未经妥善处理，对周围环境会产生一定影响。主要由如下几个方面组成：（1）噪声：建设施工过程噪声主要是挖掘机、空压机、搅拌机等机械作业产生的噪声，这些噪声源的声级最高可达100dB（A）。（2）扬尘：施工过程中造成大气污染的主要产生源有：施工开挖及运输车辆、施工机械走行车道所带来的扬尘；施工建筑材料（水泥、石灰、砂石料）的装卸、运120、输、堆砌过程以及开挖弃土的堆砌、运输过程中造成的扬起和洒落；喷漆、现场焊接烟尘等产生的废气；各类施工机械和运输车辆所排放的废气。（3）污水：建筑施工工作人员每天要排放相当的生活污水，对这些废水若不进行妥善处理，将对周围水体产生污染。另外，建筑施工场地还会产生大量的含泥砂污水，如不进行妥善的管理，任其无序排放，则不仅在施工场地泛滥导致影响施工，而且排出工地后会污染道路，排放下水道会造成下水道淤积堵塞。（4）建筑固体废弃物：建设项目施工过程中产生的固体废物，主要是建筑施工工作人员的生活垃圾，施工过程中产生的瓦砾碎砖、废弃建材、余泥渣土、废油漆和涂料等。如不妥善处理这些建筑固体废弃物，则会阻碍交通，121、污染环境。在运输过程中，车辆如不注意清洁运输，沿途撒漏泥土，污染街道和公路，影响交通。2.采取措施施工期应该确保做到以下几点：（1）施工期间原料不肆意堆放，应保持整洁有序。（2）工程竣工后及时拆除各种临时工棚、设施，并将现场整理干净。建筑废弃物应运到环保或城建部门指定的地方存放。（3）铺设下水道，保证雨污水排水通畅。（4）建设适当数量的公厕，设废物箱，保持施工现场的洁净。（5）在施工现场设置绿化带，可建一定面积的绿化区，以改善施工区形象。（四）主要污染源和污染物 该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水、固体废物，锅炉房和洗衣房产生的噪声。1.废水：主要来源于厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清122、洗废水和生活区的卫生用污水，这类废水无毒、无害。医务室产生少量医疗污水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。2.固体废弃物：主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料、煤渣，医务室产生的少量医疗废物。3.灰尘：生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的灰尘。4.噪声：根据卫生部和劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。本项目建成后噪声源主要为锅炉房和洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。（五）综合利用与治理方案1、污染防治原则 （1）遵照（87）国环字第002号所规定的原则；（2）污染治理方案优先采用123、国家环保局发布的国家环境保护最佳实用技术，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺技术。2、污水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质，设置日处理能力为500m/d的污水处理设置一套，采用生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理后，可达到国家一级排放标准。3、废气治理锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后由高50m的烟囱排放，湿法除尘效率一般为90%95%，SO2去除率约为15%，处理后的烟尘和SO2排放浓度分别为171.9mg/m和502mg/m。可满足GB132712001锅炉大气污染物排放标准时段二级标准。4、噪音污染防治首先要进行合理的总图分区124、设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置，并远离要求安静的区域。高噪声设备应尽可能低位布置以减少噪声污染的范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面积和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施，并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取以上措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。5、固体废弃物防治处理燃煤炉渣出售给砖厂制作砖材料，厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理，医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，县医疗废弃物处理中心定期收集处理。6、绿化绿化在防止污染、保护和改善环境起着特别重要的作用。它具有125、较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果。因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积占总占地面积的40%以上。建议在新建区域四周的围墙两侧种植防护林，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。区域前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境协调，讲究艺术效果，力求美观大方、布局整齐，色彩和树种等应与建筑物和谐统一。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木与草皮，并布置喷水池、鱼池等。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道126、的适当地区设置假山、小桥、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对化境的污染。（六）环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段开始严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标，力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例的规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理制度”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB89781996排放标准考核细则”，并把127、这些规章制度纳入场区管理，使环境工作有章可循。对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口定期进行检测，严格控制达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设备都必须建立技术档案。本项目配备专职环保管理人员二名，负责环保工作。（七）环境监测机构为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放符合国家有关环境标准要求，严格执行GB89781996的规定，通过检测执行：排放废水为PH69，COD100mg/L，BOD20mg/L,SS70mg/L。环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。检测项目：PH、COD、BOD、SS128、。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。检测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样检测。（八）环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业。（九）环境影响评价结论项目施工期间产生的大气、水、噪声等污染属阶段性、暂时性，只要采取严格的环保措施，合理安排施工，随着施工的结束而消失，不会对周围产生明显不利影响。项目建成投入运营期，生活污水经处理后不会对周围水环境产生不利影响。项目从施工到建成投入使用，采取严格要求的环保措施，达到国家规定的有关排放标准，从环保角度上讲，项目完全可行。第八章、劳动安全卫生及消防一、劳动安全1、施工期的安全措施本项目施工涉及面广、工期较长、综合性129、强。在施工过程中应严格遵守防尘、防水、用电和机械使用等方面的安全操作规程和安全管理制度，采取以下安全措施：(1) 编制和执行施工安全工作守则，建立安全报告制度，设立专职安全监理和安全员。(2) 加强对施工人员的安全教育，增强施工人员的安全防范意识，提高安全防范自救能力。(3) 配发和使用安全帽、安全带、安全网、安全标志等安全设备。(4) 施工场所按规定进行围挡封闭，架设安全网。洞口及临边进行防护。(5) 对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）要采取专项安全措施。(6) 考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强130、风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑等工作。2、运营期的安全措施(1) 建立严格的安全保卫制度，安排专人进行安全保卫工作。(2) 制定安全技术措施和安全管理制度，加强职工的安全教育。(3) 各建筑物的供配电系统、电力装置的漏电保护装置等要定期进行检查。(4) 建筑物内的疏散应急照明灯，最低照度不应低于0.5LX，以保证在停电或火灾情况下，人员能够快速疏散。(5) 经常检查和保持消防系统和器材的完好性，确保消防设施能可靠运行。二、卫生为创造良好的居住、生活环境，应采取以下措施：(1) 建筑及设施布局上充分考虑卫生防护距离和通风、自然采光等要求，室内装修及用具应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫131、防鼠。(2) 严格按设计要求建设完善固体垃圾、污水处置设施，严禁乱堆、乱排。(3) 建立健全卫生消毒制度，配备消毒设施设备，适时对室内外环境进行清扫、消毒，确保清洁卫生。(4) 建立员工个人健康档案，凡疗养院内工作的人员，应严格遵守卫生制度，定期进行健康检查。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。(5) 服务人员必须穿戴工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。(6) 自觉接受卫生监督管理或行业主管部门的监督检查。(7) 配备专门的环卫工人，负责疗养院的清扫保洁和环境绿化工作132、，确保区内卫生整洁、绿化优良，创造一个卫生整洁的服务环境。三、消防（一）编制依据1、中华人民共和国消防条例2、建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001版）3、建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）（二）消防安全措施消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项相仿措施。1、XXXXXX农村疗养院的设计与建设严格按建筑设计防火规范所要求的标准设计建设，中心内道路为环状路网，满足消防车道要求。2、室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。室外按建筑物灭火器配置设计规范的相关规定设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源能24小时供水，水量、水压均能满足建筑物灭火需要。133、3、在电气设备选型及安装上，均考虑了接地，防爆措施、对建筑物采取了防雷，防爆措施。各建筑物均按规范疏散通道、确定通道、楼梯、门的宽度及安全疏散距离。4、储藏室、康复活动室等重要部门，室内设置烟火感应探测器，安装火灾报警，消防联动装置。疏散照明：在人员集中处及通道主要部位设有疏散指示照明。第九章、组织机构及人力资源配置、组织机构本项目承办单位实行董事会领导下的总经理负责制。该公司为独立法人，市场化运作，自主经营、自负盈亏。组织机构完善，规章制度健全，在该公司直接管理下运营。下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部等，详见管理机构组织方案体系图。管理机构组织方案体系图来宾接待入住老134、人安排家属接待对外联络环卫消防水电广播基建食堂后勤事务俱乐部董事会总经理常务副总经理副总经理总务部外联部办公室财务部医疗康复中心心文秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会计统计出纳财税疾病治疗康复保 健 养 生卫 生 服 务殡 葬 事 务娱乐健身参观旅游二、人力资源配置（1）作业班次行政管理等为一班制，医务人员三班制。（2）年工作日年工作365天，每班工作8小时。 （3）劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员390人，另外视需要聘用临时护工120名。表6-1 劳动定员表序号岗位班制人数备注1总经理12副总经理33办公室8含司机4财务部55总务部66外联部107俱乐部38保健医生135、269食堂2010水电工411锅炉房、洗衣房1812保安10合计114（4）员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平，其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书。护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过人才市场公开招聘，其余人员通过劳务市场公开招聘。第十章、项目组织管理一、项目组织管理本项目承担单位为XXXXXX，为做好项目区的规划建设工作，承担单位成立项目建设领导小组，负责手续的办理和项目区的规划、设计、报批与实施工作。1、建设资金实行统一管理，有财务单独立帐，核算，资金使用严格按计划进行，并接受上级有关136、部门的监督和检查。严格财务规章制度，严禁挤占和挪用，严防违规违纪行为发生。2、合理安排资金，积极、充分，扎实地抓好建设前期的各项工作。3、为了确保XXXXXX农村疗养院建设工期，质量和资金的合理使用，实行主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制。4、严格按规定实行工程建设项目监理制，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，严把工期，质量和资金关。5、严格工程建设项目竣工验收制度和工程建设项目质量终身负责制。二、实施进度 1、项目建设进度本建设项目的管理必须严格遵循基本建设程序。从可行性研究到工程验收交付使用，分为五个阶段，即前期工作阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段和工程验收阶137、段。各阶段的主要工作如下：(1) 前期工作阶段项目可行性研究报告的编审；组建项目管理机构；资金筹集；选择勘察、设计单位。(2) 设计阶段建设场地勘察和项目设计等。(3) 施工准备阶段监理和施工单位招标；办理项目行政审批手续；项目场地平整。(4) 施工阶段进行工程实体的施工。(5) 工程验收阶段工程竣工验收；工程档案移交。项目实施进度计划图2、项目实施中的控制措施（一）项目实施进度控制措施项目实施过程中，进度控制的措施应包括组织措施、技术措施、经济措施及合同措施。(1) 进度控制的组织措施主要包括以下几种：1) 建立进度控制目标体系，明确建设工程现场监理组织机构中进度控制人员及其职责分工。(2)138、 建立工程进度报告制度及进度信息沟通机制。(3) 建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度。(4) 建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等。(5) 建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。(6) 进度控制的技术措施主要包括以下几种：1) 审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工。2) 编制进度控制工作细则，指导监理人员实施进度控制。(7) 进度控制的经济措施主要包括以下几种：1) 及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。(8) 对应急赶工给予优厚的赶工费用。(9) 对工期提前给予奖励。(10) 对工程延误收取误期损失赔偿金。(11) 139、进度控制的合同措施主要包括以下几种：1) 加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。(12) 严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查后再补入合同文件之中。(13) 加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。(14) 加强索赔管理，公正地处理索赔。（二）项目实施质量控制措施工程项目中的质量控制主要表现为施工组织和施工现场的质量控制，控制的内容包括工艺质量控制和产品质量控制。影响质量控制的因素主要有“人、材料、机械、方法和环境”等五大方面。因此，对这五方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。（1）人140、的因素人的因素主要指领导者的素质，操作人员的理论、技术水平，生理缺陷，粗心大意，违纪违章等。施工时首先要考虑到对人的因素的控制，因为人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立五大观念,即质量第一、预控为主、为用户服务、用数据说话以及社会效益、企业效益（质量、成本、工期相结合）综合效益观念。其次，是人的素质。领导层、技术人员素质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目标管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力；管理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作人员应有141、精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念；服务人员应做好技术和生活服务，以出色的工作质量，间接地保证工程质量。提高人的素质，可以依靠质量教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训和优选，进行岗位技术练兵。（2）材料因素材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。材料控制的要点有：1) 优选采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识。忠于事业的人担任该项工作。2）掌握材料信息，优选供货厂家。3）合理142、组织材料供应，确保正常施工。4）加强材料的检查验收，严把质量关。5）抓好材料的现场管理，并做好合理使用。6）搞好材料的试验、检验工作。据统计资料，建筑工程中材料费用占总投资的60或更多，正因为这样，一些承包商在拿到工程后，为谋取更多利益，不按工程技术规范要求的品种、规格、技术参数等采购相关的成品或半成品，或因采购人员素质低下，对其原材料的质量不进行有效控制，放任自流，从中收取回扣和好处费。还有的企业没有完善的管理机制和约束机制，无法杜绝不合格的假冒、伪劣产品及原材料进入工程施工中，给工程留下质量隐患。科学技术高度发展的今天，为材料的检验提供了科学的方法。国家在有关施工技术规范中对其进行了详细的143、介绍，实际施工中只要严格执行，就能确保施工所用材料的质量。（3）方法因素施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。（4）机械设备施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等合理选择机械的类型和机能144、参数，合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。 （5）环境因素影响工程质量的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。（三）项目实施资金控制措施在施工阶段，为使项目顺利进行，资金方面应采取如下措施：(1) 每月由145、财务部门根据其它业务口的资金使用量报资金使用计划，严格按计划进行资金管理，但制定计划时应考虑一些灵活因素在内；(2) 工程材料根据工程量和进度有序购买，减少资金的积压；(3) 加快施工进度，施工工程要保质保量，减少因施工返工等原因带来的工程成本增大，造成额外的资金支出；(4) 重点控制非生产性支出，确保生产资金需求。三、项目招标制1、招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实146、施的监督。2、招标主要依据（1）中华人民共和国招标投标法（2）中华人民共和国建筑法；（3）国家发展计划委员会第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定（4）国家发展计划委员会第5号工程建设项目自行招投试行办法（5）云计重点（2001）968号3、招标条件(1) 建设工程项目已经报建；(2) 施工图纸已经审查，相关技术资料齐备；(3) 工程建设资金、设备来源已落实；(4) 工程项目已经过规划管理部门审批，取得建设工程规划许可证；(5) 依法取得土地使用权，前期工作已基本完成；(6) 招标申请已经招投标办核准。4、招标组织原则（1）严格执行国家及XXXXXX招投标的有关规定和制度。（2）遵循公开公平147、和城市信用原则，保证潜在投标人平等，便捷地获得信息，保证评标活动的公正性。5、招标范围（1）根据工程建设项目招标范围和规模标准规定，XXXXXX农村疗养院建设项目达到了规定规模标准，属于必须进行工程建设项目的招标的项目。（2）XXXXXX农村疗养院建设工程的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料的采购全部招标。6、招标组织形式采用委托招标。委托有资质的招标代理招标业务，以保证招标投标工作能够正常进行。采用公开招标。组织与建设规模相适应的评标委员会（或工作小组），采用科学合理的评价办法，进行科学，公正的评标、定标，确定中标单位。7、招标程序（一）招标(1) 本项目按照国家有关规定先148、履行项目审批手续，取得批准后进行公开招标。(2) 招标人在指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。(3) 本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。（二）勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开选择勘察设计单位，本项目要求设计投标人具有建筑专业乙级及以上资质。（三）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。本项目要求投标149、人具备建筑工程专业乙级及以上资质。（四）施工企业选择招标依据工程的需要，要求投标人具备建筑工程施工三级及以上资质。（五）主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择主要材料供应商，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。(1) 组织潜在投标人踏勘项目现场。(2) 本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。8、投标(1) 本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。(2) 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投150、标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。(3) 投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在投标文件中载明。(4) 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。9、开标、评标和中标(1) 开标由委托的招标代理机构主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间及预先确定的地点，邀请所有投标人参加。(2) 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数151、的三分之二。专家应当是从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。(3) 中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同。中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转包中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转包。 第十一章、投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算依据本项目的投资估152、算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及其工程量；项目投资估算参考的文件；国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）；现行建筑工程费用标准及费率；建安工程费用:参考类似工程的造价；工艺设备费用:定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价；其他费用:按有关计费标准估算；建设期贷款利息：按贷款额和贷款利率，以及贷款时间估算；流动资金:按分项估算法进行估算。（二）投资估算表详见下表9-1。表9-1 总投资估算表 单位万元序号工程或费用名称建安工程费设备购置及安装其他费用合计1工程费用10193.80 2417.70 0.00 153、12611.50 1.1土建工程9758.80 1137.00 0.00 10895.80 1.1.1普通区13楼2163.50 96.00 1.1.2特护区16楼3340.90 245.00 1.1.3高级公寓区115楼526.50 98.00 1.1.4办公及医检大楼1813.00 386.00 1.1.5老年活动阅览中心1245.50160.00 1.1.6餐厅综合楼669.40 152.00 1.2辅助工程 1049.7 0.00 1049.7 1.2.1给排水系统 156.00 1.2.2污水处理系统160.00 1.2.3消防系统132.20 1.2.4供电系统186.50 1.2154、.5采暖及空调系统285.00 1.2.6信息系统130.00 1.3附属工程 435.00231.00 0.00 666.00 1.3.1道路、停车场190.00 1.3.2电梯160.00 1.3.3自备车辆26.00 1.3.4大门、围墙45.00 1.3.5室外活动设施40.00 45.00 1.3.6绿化160.00 2工程建设其他费454.01454.013预备费1045.241045.244建设期贷款利息75.3775.37 总投资10193.802417.701574.62 14186.12（三）建设投资分析本项目建设投资14000 万元，其中：1.建安工程费建安工程费的估算方155、法采用单位工程投资估算法（单位建筑工程造价指标乘以建筑工程总量）、单位实物工程量投资估算法（以单位实物工程造价指标乘以实物工程量），单位造价指标的确定参照陕西省土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费估算为10193.8万元。2.设备及工器具购置费主要为供排水系统、供电系统、采暖系统、信息系统、康复器械、食堂设备、健身器械、电梯、车辆等设施配套，合计为2417.7万元。3.工程建设其他费用 前期工作费按工程费用的 0.1 %计算，为12.61万元；勘察设计费按工程费用的 1.5 %计算，为189.17万元；建设单位管理费按工程费用的 1.2 %计算，为151.156、34万元；工程建设监理费按工程费用的 0.8 %计费，为100.89万元；工程建设其他费用合计为 454.01 万元。4.工程建设预备费根据有关要求，并结合项目区的实际情况，用工程费用和工程建设其他费用的8%进行估算，为1045.24万元。5.建设期贷款利息：贷款额度为1000万元，分2年贷款，每年500万元，贷款年利率7.4%，第一年贷款利息为18.5万元，第二年为56.87万元，合计75.37万元。二、资金筹措项目计划总投资14000万元，全部为建设投资，其中工程费用12611.5万元，工程建设其他费用454.01万元，预备费1045.24万元，建设期贷款利息75.37万元。项目所需资金计157、划，其中企业自筹13000万元，银行贷款资金1000万元。第十二章、财务评价一、财务评价的依据（1）国家法改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版），并参照投资项目可行性研究指南（2002年）；（2）建设单位提供的有关数据；（3）参加项目研究的其他专业提供的数据。二、项目建设期、经营期、计算期项目拟2年建成, 经营期16年,计算期18年。从计算期第三年开始为满负荷经营。采用动态分析，基准点取在项目实施第一年的年初，目标收益率6%。三、财务效益分析（一）成本估算1.人员工资及附加本项目定员390人（不包括临时工）,人均月工资按1200元/月，福利费10%计算，每年合计514.8万元。158、2.行政办公、日常生活所需及水电费等90万元。3.固定资产投资按年均折旧，使用年限20年，运营期16年，预提5%残值，年折旧费为673.84万元。4.修理费按固定资产折旧费的10%计算，为67.38万元。5.管理费及宣传费等20万元。 6.财务费用：本项目贷款利息为7.4%，固定资产借款按等额本息偿还，运营期前6年平均贷款利息为49.17万元，详见附表11-1，还本付息表。流动资金贷款200万元，年贷款利息为14.8万元，详见附表11-2，总成本费用表。7.其他费用其他费用是在制造费、管理费用中扣除工资及附加、折旧费、修理费等的费用,按当年营业收入的1%估算，为18.72万元。8.（1）运营期159、前6年年均总成本1448.71万元，其中：固定成本514.860%+673.84+49.17+14.8=1046.69万元，可变成本514.840%+90+67.38+20+18.72=402.02万元。年均经营成本514.860%+9060%+2080%+18.72=397.6万元。（2）运营期后10年年均总成本1399.54万元，其中：固定成本514.860%+673.84+14.8=997.52万元，可变成本514.840%+90+67.38+20+18.72=402.02万元。年均经营成本514.860%+9060%+2080%+18.72=397.6万元。（3）运营期平均成本年均总成160、本1702.21万元，其中：固定成本(1046.69+997.52)/2=1022.11万元，可变成本402.02万元。年均经营成本397.6万元。（二）收入及利润估算1. 营业收入本项目建成后，对入住老人进行收费，按普通区、特护区、高级公寓区分别计取费用，每月平均收费如下：普通区：540床800元/床=43.2万元特护区：840床1200元/床=100.8万元高级公寓区：60户2000元/户=12万元每月收费合计156万元，年含税营业收入1872万元。2. 营业税及附加(1)营业税:按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后的收入作为计税营业额，税率5%，此项税金不计取。(2)城市维护建设税:以161、营业税税额为基数,取5%，此项不计取。(3)教育费附加:以营业税税额为基数,取3%，此项不计取。详见附表11-3，损益表。3.所得税所得税（税率25%）不计取。4.盈余公积金按税后利润的10%计提盈余公积金。5.总成本费用、利润总额详见附表11-2，总成本费用表和附表11-3，损益表。（三）效益指标分析根据逐年现金流入量和流出量编制了附表11-4，全部投资现金流量表和附表11-5，资金来源与运用表。计算结果为:按折现率i=6%计算的财务净现值为1420.73万元,内部收益率为7.31%,动态投资回收期包括建设期2年为17.2年，如下：1.净现值（FNPV）根据工程所预期的经济效益，选择目标收益162、率为6%，计算得出该项目净现值为1420.73万元。2.财务内部收益率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即，经分析计算得出该项目财务内部收益率FIRR=7.31%。3.投资利润率投资利润率=年均利润总额/投资总额100%=5.33%4.投资回收期动态投资回收期是把项目各年的净现金流量按基准收益率6%折成现值之后推算的投资回收期，是财务上投资回收能力的主要动态指标。动态投资回收期（累计净现金流量现值出现正值年份数1）上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值经计算本项目动态投资回收期为17.2年（含建设期）。（四）清偿能力分析本项目有固定163、资产借款，按等额本息偿还，利息支出详见附表11-1，还本付息表，在运营期前6年内可还清借款。（五）盈亏平衡分析盈亏平平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的产量或者销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的产量或者销售量。本项目采用营运能力利用率来表示，所使用的测算公式为：69.53%项目只要达到设计能力的69.53%就可保本，项目抗风险能力较强。（六）敏感性分析根据该项目的特点,选取营业收入、经营成本和固定资产投资三项为变动因素,进行敏感性分析,初始投资额为14168.12万元，固定资产运营期末残值为709.31万元，年经营成本397.6万元，年营业收入164、1872万元，基准收益率6%，运营年限18年，分别就全部投资的所得税前的情况作出了12种方案,NPV0=-14186.12+(1872-397.6)(P/A,6%,18)+709.31(P/F,6%,18) =2026.94万元详见下表11-1：表11-1 敏感性分析表 变化幅度因素-20%-10%0+10%+20%平均+1%平均-1%投资额4864.173445.552026.94608.33-810.28-69.98%+69.98%年营业收入-2027.06-0.062026.944053.946080.95+100%-100%年经营成本2887.982457.462026.941596.165、421165.9-21.24%+21.24%从表中可看到,变化幅度比较大,但在10%增减幅度内, 其内部收益率和投资回收期都是可以接受的, 净现值对各个因素敏感程度的排序是：年营业收入、投资额、年经营成本，该项目具有一定的抗风险能力。（七）财务评价结论从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率大于6%的目标收益率，净现值大于零，在计算期内可回收投资，抗风险能力强，从经济上看，该项目切实可行。四、社会效益项目建成后，能容纳1500名老年人入住，设施齐全、管理完善、服务满意的老年公寓，集福利、寄养、休闲于一体，通过完善养老和相关人员服务的功能，提高社会化养老水平，推动老龄事业的快速发展，立足富平县166、阎良区，面向西安市及周边城市老年人的需求，为老年人实现“老有所乐、老有所养、老有所为、老有所医”创造平台。同时为辖区内农民提供就业岗位，直接解决300余人的就业问题，带动劳动力就业。第十三章、社会效益分析一、项目对社会影响的分析XXXXXX疗养院改扩建项目，符合国家政策和省、市、区产业发展规划，项目内涵丰富，社会效益明显。该项目建设是一项为国家福利及社会健康的公益社会事业，该项目的实践，将为xx农村五保户供养事业提供一个专业性强内涵丰富的场所，项目覆盖全镇12个村委会，有利于提高全镇的农村公共服务的整体和服务水平，促进国民经济和社会的健康发展。该项目建设将解决近100人五保户集中供养问题，对167、提高XXXXXX农村公共服务事业综合经济效益具有积极的促进作用。二、项目与所在地区互适性分析1、不同利益群体对项目的态度及参与程度本项目的建设为当地提供了良好的基础设施条件，能使老年人享受到较高质量的晚年生活，项目的整个建设和使用过程中不会使任何群体的利益收到损害，不存在利益受损群体，因此不同利益群体对本项目的态度是支持的，愿意参与到项目的建设中去。2、各级组织对项目的态度及参与程度当地政府对文体设施新建项目建设高度重视，从优惠政策上给予大力扶持；各村委会和相关站所也积极配合支持，帮助解决建设用地、辅助设施等问题；当地群众认为是政府实实在在为他们做了好事，该项目的建设高度认可和积极参与，因此能168、够确保项目顺利进行。第十四章、结论及建议一、结论1、本项目的建设符合当前党中央、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方针政策，是适应社会主义市场经济的发展和加快城乡统筹发展，促进社会主义精神文明建设的需要，满足当地农村群众对物质生活越来越多，要求越来越高的迫切需要。2、项目建成投入使用后对提高当地群众文化精神生活质量，加快推进农村养老服务社会化，广泛开展农村和谐创建活动，不断提高当地农村文明都具有重要意义，能够促进当地经济发展和社会和谐，各级政府大力支持，相关部门和各村委会积极配合，当地群众拥护并积极参与，项目建设与当地社会具备互适性；城建单位具备建设能力和管理能力，初步预测前景良好。3、169、项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实，建设资金主要由项目承建单位自筹和各级政府相关部门补助方式筹措，项目建设条件具备。4、项目建设在规划、建设方案、环境保护、服务管理上体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可行性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，建议尽快申报立项，开工建设。二、建议（一）项目建设时期本项目的建设具有较强的可操作性。但是由于项目规模较大，时间较紧，建设过程中各方面工作协调难度较大。建议强化项目建设进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期170、完成。1.实行速度管理，加强项目运作进度；2.各部门紧密配合，以加快项目运作进度；3.项目成本合理控制，要保留市场波动时的降价应对空间；4.注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金、物资和各项工作，特别要准备好抗风险资金，不可挪用。（二）项目运营时期1.为促进当地老龄事业的发展实施本项目，承办单位在陕西省民政厅等政府部门的支持下做了大量的准备工作，建设土地已由富平县人民政府划拨，并多方筹集资金，具备了建设条件，建议政府给予资金扶持。2.建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行制度创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、一流管理为宗旨，为入住老年人创造最佳的生活环境，为家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。3.本项目建设规模与当地社会需求相比较小。建议项目承办单位在本项目运营取得成功经验的基础上，筹集资金进行扩建。