1、易居营销 天津区域 谨呈 2016.02 报 告 脉 络 本体研究 项目定位 价值加持 细分竞争 细分客户 2016年市场预判 营销策略 前言 八八大大里“战国”时代里“战国”时代 2015年，天地源首进天津城市核心区， 面对的是八大里纷繁激烈的竞争格局, 我们用四个关键词说明： 八大里区域七盘齐出，全产品线供应，总供应量269万 河西区域存在众多分流板块及干扰项目：新梅江板块、 陈塘板块、珠江道樾梅江、大沽路-海河项目 竞争红海 区域内开发企业多为地产豪门，品牌号召力强，实力强劲； 其中中海、格调、天房深耕天津多年，业内口碑较好，有大 批品牌追随者；中冶、北大资源品牌号召力则不容小觑。 大牌2、云集 中海复兴九里 天房六合国际 中冶德贤公馆 中海寰宇天下 北大资源阅城 格调绮园 八大里区域产品同质化严重，综合体大盘、高层是主流， 居住舒适度与繁华都市感相互博弈，而低密产品较为稀缺。 产品乱战 高层：市场主流产品面积段96-108；洋房：中海系标准化产品 127-144，公寓：产品面积段53-77 高层：85标准两室，120-133标准及舒适型三室； 洋房：户型138+172，墅级面宽，方正格局 高层：122+95+122对比中海96中间户型，产品力稍差； 洋房：106-145，户型一般 高层：两室88-90，三室：91-105，目前主要去化高层； 洋房：少量两室户型，去化较快 高层：3、主打格调产品系，70-144 ； 洋房：大户型为主，推量少，去化速度一般，主要依赖品牌追随者 自身劣势 地块最小，项目延展性低 品牌力弱，缺乏品牌追随者 地块指标 品牌对比 居住用地面积：16703.1 建筑面积：33900 幼儿园用地面积：4225.8 建筑面积：3500 竞品：央企、深耕天津市区， 粉丝追随者众多 本案：面世津南，初次到访市区， 客户认知度低 竞争红海 大牌云集 产品乱战 天地源一里 是否要跳入红海，加入乱战？ 项目应如何站位？如何体现价值？如何实现品牌价值？ 独有价值 发掘项目 地块小 品牌弱 【内围】一线临河，绿道公园围呵最具生态优势和最宜居社区 环境价值-千米水岸，近乎私家独享 【外围】一道两河汇集，天津市区绝无仅有的自然资源+城市资源 23公顷临水绿肺，市民休闲活动空间 黑牛城道景观大道+两河- 海河、复兴河区域 均质改善型社区，以改善型客户为主，客户层级较高，