1、无锡春华里项目规划及定位建议2022年7月A.城市概况【城市经济】长三角经济带，经济总量高，先进制造业及对外贸易带动经济发展，人均数据表现亮眼。0%10%20%30%40%50%60%01000020000300004000050000上海 北京 深圳 广州 重庆 苏州 成都 杭州 武汉 南京 天津 宁波 青岛 无锡 长沙2021年全国GDP前15城市经济总量及社消2021年GDP2021年社消占比1%48%51%2021年无锡产业结构第一产业第二产业第三产业2021年，全市社会消费品零售总额3306.09亿元，同比增长10.4%，两年平均增长4.5%。2021年，全市规上工业增加值4926.2、42亿元，同比增长12.9%，两年平均增长9.7%。2021年进出口总值达1057.01亿美元，同比增长20.4%。其中，出口总值同比增涨27.6%，进口总值同比分别增长10.4%。【城市发展】强化老城和太湖新城的核心地位，科技、锡山、惠山三大城区将成为重要产城综合发展片区。本案处于科技城区，为城市发展重点板块规划结构：一主两群，三心两带一主：主城区，包括中心老城、太湖新城、锡东城 区、惠山城区、科技城区、山水旅游功能区两群：锡东、锡西城镇组群三心：老城商贸中心、太湖新城商务中心、蠡湖休 闲中心两带：锡东、锡西生态带调【项目区位】项目位于无锡新吴区旺庄板块，距离无锡市中心8km，距新吴万达商圈3、8km，距滨湖区约10KM新吴区位于无锡东南部，总面积220平方千米，下辖6个街道和4个园区，旺庄街道、硕放街道、江溪街道、新安街道、梅村街道、鸿山街道，无锡新加坡工业园、无锡高新技术产业开发区、无锡高新区综合保税区、无锡太湖国际科技园。新吴区经济发展较好，主导产业：物联网及数字产业、集成电路、生物医药、智能装备、新能源等2021年新吴区GDP2271.06亿，社会消费品零售总额414.66亿，七普人口总量72.02万人。三阳广场总长：8KM滨湖商圈总长：10KM【区域经济】先进制造业聚集地，物联网、集成电路、生命科技发展提速；0%10%20%30%40%50%60%01000200030004、40005000江阴市 新吴区 宜兴市 梁溪区 惠山区 锡山区 滨湖区 经开区2021年无锡各区县GDP及社消2021年GDP（亿元）2021年社消占比020000400006000080000010002000300040005000江阴市新吴区宜兴市梁溪区惠山区锡山区滨湖区经开区2021年无锡各区县2021年GDP（亿元）2021年社消人均社消0.0359.740.72021年新吴区产业结构第一产业第二产业第三产业2021年，全区社会消费品零售总额414亿元，位列无锡各区县第四位。2021年全区人均收入破6万，位列全市第一2021年，全市规上工业增加值1389.68亿元，同比增长13%。三5、次产业比例0.03:59.7:40.7，对外贸易全市占比超50%。【区域人口】先进产业带来大量人口流入及城镇化加速，新无锡人、外来务工人员占比高0%10%20%30%40%50%050100150200江阴市新吴区宜兴市梁溪区惠山区锡山区滨湖区经开区无锡各区县人口结构常住人口户籍人口非户籍占比男性52%女性48%人口性别家庭户口85%集体户口15%户别占比70.62%新吴区人口总量较低，45%非户籍占比位列第一，32万非户籍位列第二梯队。近十年男性人口占比逐年上升。七普数据平均每个家庭户的人口为2.63人，比2010年新吴区第六次全国人口普查的2.88人减少0.25人。新吴全区常住人口中，居住6、在城镇的人口为642103人，占89.15%；居住在乡村的人口为78112人，占10.85%。与2010年新吴区第六次全国人口普查相比，城镇人口增加226204人，乡村人口减少43684人，城镇人口比重上升11.81%。【城市小结】高潜力城市产业新区【城市概况】产业转型示范城市，先进制造、贸易提速经济总量【区域概况】城市产业聚集，经济发展高地【发展规划】城市科技发展区块，产业着力深化先进制造、贸易物流。【区域人口】外来人口占比高，核心消费客群充足B.项目概况【项目概况】项目位于春华路西侧，与河道相隔，通达一般昭示性不佳；与体育公园相邻，运动健康标签北侧坊前路西侧体育公园南侧春华路东侧春华路春华7、路沿路【通达性一般】项目主入口位于坊前路，该路段已封闭车行无法进入，次入口位于春华路，与人行入口相交。【昭示性不佳】项目底商与主道路有河流、绿化相隔视觉受限，加之入口较少，低通达性增加消费成本。【自然环境较好】项目与泰伯体育公园一路之隔，可从项目进出，为项目提供运动、健康概念及对应客群的伴生消费。【项目概况】小体量公寓+底商+商墅，商业在功能上满足公寓配套及周边客群需求；总建筑面积：1.71 万平方米地下部分：0.34 万平方米地上部分：1.37 万平方米商墅：0.36 万平方米公寓：0.86 万平方米商业：0.15 万平方米物业形态户型建筑面积（）套数公寓一室一厅约2511约50151约608、12底商/20-10026商业独栋220-300左右14【公寓配套商业方向】公寓产品174套预计常住客群200250人，内生客群数量不足，商业客群立足周边。【商业部分】体量小，定位社区型商业或特色型区域级商业。【停车位有限】总计停车位82个，去除公寓部分车位，商业车位数量有限，客群到达方式以公共交通及步行为主。【商墅部分】商墅总计三层，工程条件有限，业态定位上需进行分隔。【交通概况】轨交便利性不高，项目0.5KM内公交站点五个，基本满足区域内短程交通本案2号线庄桥站总长：2.3KM3号线旺庄站总长：2.7KM3号线新华路总长：2.7KM0.5KM万裕苑万裕苑泰伯广场泰伯大道新芳路【项目小结】公9、园旁，社区型配套或区域型特色商业【项目体量】小体量，社区型配套商业或区域型特色商业【产品结构】1500方公寓底商及3600方商墅【辐射范围】区域内共公交通为主，跨区域便利性差，车位数量有限，客群辐射周边2公里。【周边资源】泰伯体育公园资源。C.客群概况【2KM概况】产业聚集区4个，写字楼2个，住宅小区38个。本案旺庄产业园区总长：2KM梅村产业园区总长：3KM太湖产业园区总长：7KM硕放产业园区总长：8KM民生大厦IC设计大厦1KM内小区2KM内小区项目名称距离(米)项目名称距离(米)国际一花园376东鼎家园1018无锡市南山慈善家园550融侨观邸2期1025万裕苑637新丰苑1032新都会I10、I期735建发泊月湾1160新丰苑西区779和睦家园1180新都会花园823融侨观邸1期1226富力桃园883瑞城花园1289新城金郡885润园1289中奥滨河境(建设中)948马赛公寓1301春潮花园二区(行创四路)1345春潮花园1372鑫明新村小区1377锡春华庭1408玫瑰公馆1416花样年花郡家园1531新佳园1571中海寰宇天下1580国信世家1597雅居乐公园里(建设中)1676康正楼1691金科米兰花园1732华宇观澜华府1765中邦城市1794雅正楼1801致正楼1834吉宝季景铭邸1836龙湖粼云上府1866新城香溢紫峻园1923【周边客群】周边人口规模8.16万人，男性多11、于女性，年龄2545岁，本科及以上高素质人群，无车占比高【周边客群】上班族为主，收入水平城市中等偏上，工作地点集中在区域内产业园内，以餐饮及日常购物消费为主。【重点客群特征】1、2545岁，男性多于女性。2、区域内产业园上班族，文化水平较高，整体收入中等偏上。3、餐饮及日常购物类消费为主。4、交通方式通常为步行或公共交通。【重点客群描摹】价值层面财富层面高中低传统转型新型沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有12、其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感【区域商业】项目位于新之城商圈，街铺、街区为重点商业形式13、，生活配套、餐饮为主要业态。本案新之城商圈总长：0.8KM宝龙茂业商圈总长：3KM万达商圈总长：8KM哥伦布商圈总长：5KM商圈内，大型综合体恒大新之城商业中心，经营状况较差，开业率不足30%，超市、街区餐饮开业率高，零售培训类皆以闭店商圈内，社区底商开业率较高，业态聚焦生活配套、餐饮等业态，租金范围：首层6090元/平/月。【区域业态】区域商业业态，餐饮占比高，以小型餐馆、快餐、烧烤、小吃店为主，客单50100。【商业机会】1、上班族“夜行物种”，以夜经济为运营业绩发力点2、青年客群，特色品类接受度高，易形成圈层热点，同时存在市场空白。3、社交需求、健康需求及学习需求旺盛4、注重性价比，高性14、价比的共享业态，具备发展潜力。D.业态定位【商业定位】客群定位：重点客群：2KM范围内，2545岁产业上班族重点客群：项目内部公寓租赁客群业态定位：1、目标客群生活配套、公共社交、运动健康需求2、补缺区域市场高性价比的特色业态。聚焦配套、餐饮、运动健康的高品质 活力时尚 街区四大元素：开放空间、健康运动、共享经济、水岸街区项目本体：小体量，区域特色商业共享体育公园客流及资源【业态定位】生活配套生活配套总体规划商业面积约5100方，其中自营配套200方，外租部分4900方，预计商户数量2430个；面积占比：生活配套占比13%，餐饮占比29%，休闲娱乐占比38%，办公占比19%。3#4#5#6#215、3F办公50023F会所50023F会所50023F办公5002#1F健身房2501F瑜伽馆2501F桌球游戏馆2501F电玩娱乐2503F共享配套200内部开放式外摆街区2F美容美发200入口1F洗衣房801#快递站2024小时便利店50咖啡简餐200火锅类150烤肉类200特色餐饮200西餐类200网红餐饮200烘培150居酒屋50清吧150水吧20日料80深夜食堂50水岸风情街体育公园运动布道【业态落位】水系【配套业态定位】聚焦“共享经济”，同时服务公寓配套服务内容，纳入商业部分统一规划，以满足运动健康、生活配套、会客社交、休闲娱乐等需求。同时通过“社区共享+业主权益”整合进入公寓配套体16、系内。共享健身共享客厅共享书吧共享办公【特色餐饮业态定位】补缺周边餐饮品类，客单50100的网红类火锅、烤肉、西式餐饮等，满足社交、聚餐等需求，打造网红餐饮集群。【夜经济定位】针对青年客群，利用项目水系资源，规划以清吧、啤酒吧、深夜食堂等为主的夜经济娱乐圈。打造区域内精品夜生活核心。【空间规划意向】内部增加商业外摆，提高商业空间开放性，通过灯光系统提高时尚感河道部分重新修整，增加灯光系统与雾森打造项目内部景观项目体育公园接驳处，打开入口，提高公园客群的通达性，加强伴生消费导入改造现有路面至塑胶健走、跑道，提到项目运动健康元素比较项目权重春潮花园新城尚东雅园长江国际花园新之城沿街商铺拟合程度比较17、系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数地段（含车流、人流）20%1200.241300.261200.241300.26昭示性10%1300.131300.131300.131300.13商业氛围15%1200.181400.211200.181400.21规模5%1200.061300.0651200.061400.07交通便利10%1200.121200.121200.121200.12周边环境（消费力）20%1200.241300.261200.241300.26产品（开间、进深、得房率等）5%1000.051000.051000.051000.05主力商家1518、%1000.151400.211000.151500.225单价21.172.51.30521.172.51.325时间修正1.161.711.161.921.161.711.051.89权重1.471.651.471.8020%0.2930%0.5020%0.2930%0.54价格预计一层均价1.6227004384.73二层均价1.1412001364.14三层均价0.811200974.38整盘均价1.32【价格测算表】【收益测算表】工作进度表2022年8月 2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月2019、23年8月项目节点团队组建工程调改意向签约首批次开业目标招商率60%70%75%80%85%100%目标招商面积306035703825408043355100经济测算表楼栋面积预估单价涨幅2024年收益2025年收益2026年收益 2027年收益 2028年收益1#15001.8每年5%98550010347751086513.751140839.41197881.42#7501.2每两年6%328500328500348210348210369102.63#7501.2每两年6%328500328500348210348210369102.64#7501.2每两年6%3285003285020、0348210348210369102.65#7501.2每两年6%328500328500348210348210369102.66#6001.3每两年6%284700284700301782301782319888.92合计510025842002584200273925227392522903607.1年均租金1.391.391.471.471.56上述业态规划中为涉及现场工程条件之复合最终业态定位与落位根据现场工程条件进行调整嘉凯城集团商业资产管理有限公司期待共赢CALXON GROUP COMMERCIAL BUSINESS ASSET MANAGEMENTCALXON GROUP COMMERCIAL BUSINESS ASSET MANAGEMENT