1、地产集团企业运作及会计项目管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 9.3管理运作制度A. 财务管理运作制度一、 管理方案财务系统的设置按深圳港中旅花园具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。二、 管理原则严格监管各管理单元，主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制，确保各项费用能控制在预算之内。三、 财务会计制度总体遵循中华人民共和国会计法，中华人民共和国外商投资企业财务管理规定、中华人民共和国外商投资企业会计制度，国家有关的税2、收规定，及物业管理有关规定，具体按财政部房地产开发企业会计制度及物业管理企业会计核算补充规定执行。四、 财产管理制度(1) 财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。(2) 财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载, 其中工程、机电、设备类物资由工程部管理, 及各使用部门保管; 其他物资由公办室管理, 及各使用部门保管。(3) 财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。(4) 所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记; 属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。(5) 各种物资应设仓库保管，各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品3、的收、发、存情况，并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。(6) 各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划，经批准后，由对口部门安排维修。(7) 固定资产发生损坏时，使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时，必须报告管理处主任。属责任事故者，对当事人予以严肃处理。(8) 低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时，由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者（包括需维修的），由责任者进行赔偿。(9) 固定资产或低值易耗品报废时，由使用部门填写报废表，经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后报废。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。(10) 4、固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%确定其残值后，按直线法计提折旧，从投入使用月份的次月起，按月计提；停止使用的，自停用月份的次月起，停止计算折旧。固定资产提足折旧后，仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的，不补提折旧。(11) 各种低值易耗品在领用后，原则上一次性摊销。但数额较大的，按使用时间摊销。(12) 购置各种物品必须办理进仓验收手续；领用各种物品，必须填写领料单，经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次，发生盘盈、盘亏或变质，应立即查清原因，报告主管领导。情况严重的，应报告总物业经理。(13) 各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。(14) 库存现5、金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行，一般不得坐支。每日结出余额，每周填制现金收支报表，做到账款相符。发现现金短缺或溢余，应立即向财务经理报告，并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。(15) 银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时，应取得银行对账单，填制银行存款调节表。(16) 对外签订的各种合同，均应送财务部，由财务部监督和配合合同的执行。(17) 银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。五、 物资管理制度(1) 物资分类：i ) 固定资产：单位价值在1000元以上（含1000元），使用时间在1年以上（含1年）。ii ) 低值6、易耗品：单位价值在100元以上1000元以下，使用时间不足1年或超过1年的物品。iii ) 办公用品：办公用消耗性物品。iv ) 物料用品：管理所需的消耗性物品。(2) 物资采购(工程)申请审批程序A. 所有采购须先由各所在物业管理处填写“采购单/工程承包确认单”,由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:a) 总额在500元以上、1000元以下者，采购部门须提供1-2份报价单，由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；b) 总额在1000元至10000元以下者，采购部门须提供不少于2份的报价单；由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；c) 总额在人民币1万元至2万元以下者，采购部门提供7、3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；d) 总额在人民币2万元至5万元以下者，采购部门提供4份以上报价单，由所在物业管理处主任审批，报物业管理公司审批；e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者，采购部门须提供5份以上的报价单，由所在物业管理处主任初审，报物业公司审批。 B. “采购单/工程承包确认单 ”一式五联，分别为：- 第一联（白色）-承包商/供应商留存 第二联（红色）-所在物业管理处经理留存 第三联（绿色）-物业管理部会计处留存第四联（黄色）-采购人员在申请付款时作附件给会计部 第五联（蓝色）-存档于物业管理公司C. 所有采购及工程项目对外须签定正式合同，备合同原件8、或复印件一份给会计存档；D. 所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后，会计部门才能予以付款。E. 对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。(3) 物资的领用、使用、保管制度a) 专人使用之固定资产及及低值易耗品，由使用人办理领用登记手续，并负有保管责任；公司及部门共享物品，必须指定专人保管，保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。b) 日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。c) 各部门领用物品须填写领料单，由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续9、d) 各部门领用之物品，须建立部门领用物品使用登记薄，包括领用时间、领用人、领用数量及用途。e) 仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入帐。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析，形成分析报告。六、 成本控制(1) 严格按预算对各单元进行控制；(2) 严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等；(3) 员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写借款申请单，经部门主管、财务主管及管理处主任审批后，由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外，均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过RMB1000元，申请人必须还清旧款方可申请新的借款。(4) 有关部10、门费用报销规定a) 管理处必须严格遵守有关审批程序，凡需购买之物品，要先填写“采购/工程承包确认单”，由管理处管理处主任签名，呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有“采购/工程承包确认单”由各部门填写所购物品清单交管理处出纳，由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。b) 所有报销须取得正式的发票、单据，并有经办人的签名（全名）；- 市内交通费：外出办事非紧急情况不得搭乘的士，特殊情况除外，但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时，报销人必须在的士车票背面注明XX年XX月XX日，由XX地方到XX地方办理XX事情，并签名（全名）。- 办公用品：各部门若需购买办公用品，每月初须填写“办公用11、品申请单”交由行政文员汇总后统一申请，并按规定程序填写“采购/工程承包确认单”经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写“零星物品申购单”(附后)向管理处主任申请，经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品，否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据，如有需要应到物业管理部会计处领取。- 工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算，统一申请并按本规定之“一”项的要求操作。临时急用之维修用品须填写“零星物品申购单”向物业管理公司申请，经同意后，方可购买，并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。- 通讯费用： 管理处管理处主任之手机12、费用按500元/月标准报销，超过部分自理，如实际费用不足报销标准，按实际发生数据实报销。但不再报销CALL机台费。 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销手机费用或CALL机台费(数字机)。 其余员工手机费用或CALL机台费一律不得报销，特殊情况需报销手机费用或CAII机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请，须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性，经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销，下列情况不予报销：l 所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者，不予报销；l 用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者，或擅自修改原始凭证者, 不予13、报销； 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后，否则不予报销。(5) 报销程序：l 经办人员在报销单据背后签名后，填写“费用报销单”，并在“报销人”处签名，并将发票单据整齐粘贴于“费用报销单”之后；出纳审核“费用报销单”所填数据与其附件发票单据的数据是否相符；所填单据内容是否符合有关财务规定；l 管理处主任签名。l 出纳须将“费用报销单”及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金；l 出纳取得按规定的审批程序审批完毕之“费用报销单”后履行支付程序，收款人签名，出纳加盖“现金付讫”或“银行付讫”印章；七、 会计报表规定(1) 每月财务报告须按统一的格式上报，具体报送报表如下：a)14、 资产负债表；b) 收支表；c) 固定资产明细表；d) 各科目余额明细表（往来帐明细须单独列表反映）；e) 应收、已收、实收管理费明细表f) 库存现金盘点表；g) 银行存款余额调剂表；h) 银行存款余额调剂表；i) 财务报告说明(2) 每月日为报表的上报日（节假日顺延），为了保证报表的准时上报，各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日(3) 所有报表须先报送至物业管理公司，审核后之财务报表方报送给有关部门人员。B. 保安管理运作方案(一)保安员培训规程以通过军事化培训, 培养成为一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安员队伍。其中各培训人员之职责包括:-i)保安领班负责本班保安员的军体培训及考核。15、ii)保安主管负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考评。iii)中心主管保安领导负责检阅、考评保安队员整体素质。而军训之内容将根据国家之军训规范进行。(二)保安员之工作规定保安员须根据下列规定进行工作:-1.0保安员一般守则职责1.1执行大楼管理办和安管部主任指定之任务；1.2于指定岗位当值；1.3防止一切可疑人员和未经允许之人员进入大楼；1.4保障大楼内人员及财物的安全；1.5处理一切岗位内发生的事件并上报领导；1.6执行上级临时指派的工作；1.7当值时必须着制服，未经接替决不可离岗；1.8不许与闲杂人员等包括当值员之亲友在岗位上攀谈；1.9交接岗时，必须将岗位内的情况，详细交待清楚，提前16、十分钟集队并交接岗；1.10熟记大楼各部门电话，以便应急联系通知；1.11当值时不管发生大、小事情都需汇报后记录入薄；1.12 熟悉救火器材的位置及使用方法与实用范围，电源总闸，总水闸等以便应急使用。2.0保安员不可触犯的纪律2.1迟到、早退；2.2衣冠不整；2.3粗暴无礼；2.4精神散漫；2.5当值时不穿制服；2.6当值擅离职守；2.7旷工；2.8不服从上级命令；2.9当值时于岗位内睡觉、吸烟看书报、收看电视、收听录音；2.10上岗前饮含酒精类饮品；2.11牵涉任何治安、刑事案件。3.0保安员的权限3.1在执行任务时，对现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收17、财产和罚款之权力；3.2对发生在护卫区内的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护、维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力；3.3按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区；3.4对于出入护卫区内的可疑人员、车辆及其所携带的物品，按照规定进行检查；3.5在执勤中，如遇不法分子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防止；3.6对携带匕首、三棱刀等管制刀具和枪支以及其他形迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关处理；3.7对违反治安中心处罚条例的人，有权劝阻、制止和批评教育，但无处罚权利；3.8对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。4.0对讲机的使用4.1未经18、领导同意，不得擅自把对讲机带离大楼范围使用；4.2未经领导同意，不能把对讲机借给与工作无关的人员使用；4.3对讲机是由保安部防管或领班负责保管，交接班时，领还人必须做好登记签收工作；4.4交接班时，双方一定要检查对讲机是否有损坏，损坏或遗失的要及时上报；4.5保安员有责任保护及爱护对讲机，凡遗失或损坏对讲机者按原价赔偿（追犯罪分子，特殊情况损坏除外）；4.6携带对讲机时，应把对讲机放在腰带的右侧或用手拿着，不得任意摆弄；4.7当值时，不得用对讲机闲谈与工作无关的事情；4.8当值时不得把对讲机调至其他频道对讲；4.9在使用对讲机对话时，不能说粗话。5.0锁匙的保管5.1锁匙必须小心保管，用完后需19、放回原处；5.2发现锁匙丢失现象，必须及时报告保安部领导。6.0交接班6.1 每班当值员工必须提前十五分钟到位整装待命；6.2 交接班时要认真清点装备之物；6.3 详细记录值班情况。7.0警棍使用7.1警棍只用于自卫用途，使用时应避免敲击头部或要害，除警棍外，保安员决不能使用其他任何种类之物品作武器用。8.0打卡8.1 必须按照公司制度，先检查员工证后确准方可打卡；8.2 禁止允许其他部门人员替自己打卡或代人打卡；8.3 保安员禁止代本部同事或其他员工打卡。9.0发生打架斗欧事件9.1保安员发现大楼内有打架斗殴现象，必须第一时间上前劝阻并呼叫同事，上报领导人员一同到场处理，禁止有不劝不管的怕事20、现象发生或参与一方的斗殴；9.2对劝阻不了的打架斗殴现象，要第一时间报警，尽量避免大楼所属范围内发生伤人事故。10.0火灾10.1 第一时间动用灭火器材扑救；10.2 呼叫同事协助并报告保安部和中心；10.3 同时利用消防通道迅速疏散楼层里的客户。11.0停电11.1 先及时通知工程部；11.2 检查电梯有无降到底层并关闭；11.3及时性通知各租户做好停电后的照明工作。12.0台风12.1一接到台风消息先将大楼外围所有属本公司的物品搬移到安全地带；12.2检查各楼层门、窗有无关好、防止水浸。13.0防止水浸13.1保安员必须熟记工程部值班电话和各值班人员之传呼机，认备有急事时通知维修；13.221、如发现天花板或楼面有水迹，应立即检查漏水之来源，以避免恶化及用容器盛载漏水，然后通知保安部领导或中心；13.3如发现有水浸入大楼，应使用沙包或其他物品堵塞。14.0防火措施14.1必须熟悉自动淋水系统之总制位置，当听到淋水系统之警钟声时应立即通知消防局和保安部领导，同时知会中心领导，如警钟所发生之声为断断续续，则应检查水压表，如水压表跌至零度则应通知工程部值班室；14.2必须熟悉消防器材存放之位置及其使用之方法，如发现失效或损坏，应立即通知保安部或本管理办领导。14.3火警-当发现有浓烟冒出或闻到有燃烤之焦味发出，应即前往查看，报告消防局及保安部或中心领导；如因电线短路而走火，首先关闭电制，如22、扑救无效，则应立即通知消防局及中心，如发现大火应立即响警钟，报告消防局疏散人员，然后备齐所有门匙等候消防员到达，当到达后带领至现场，然后交由消防员处理，疏散时尽可能将门窗关闭以避免火热蔓延，应从消防通道走避，决不可乘搭电梯；14.4事后消防员离开现场，应恢复巡更工作，特别留意保护火警现场。15.0炸弹15.1如接到电话声称大楼内藏有炸弹，应立即报告大楼管理办负责人及保安部最高领导，由有关负责人决定是否报警，同时保持镇静展开搜索，如发现有可疑物品，应立即报警，先以报告当地之派出所为宜，将该地区内人员疏散，切勿触摸该物体，只可用沙包堆喜人于四周，如人手不够，可于岗位附过巡视，留意可疑人物，当警察到23、场后，将一切详细情形报告警方，但绝不可向报界透露，事后应将详细资料向中心报告。16.0示威或暴动16.1无论因劳资纠纷或政治性发生之示威行动，保安员处理此类事件，必须特别小心，应如有迹象显示可能发生时，需立即通知有关负责人，然后：16.2对示威者不可回答任何问题或发表意见，保持沈默，以免影响对方之情绪，一切决策由有关负责人决定；16.3密切注视示威者之可能行动，例如张贴标语，投掷石块、纵火、破坏大楼之设施或使用暴力等，未经特别指示，决不可撕下标语，撕去标语时以警方在场控制局面为宜；16.4如于夜间发生，应将外围之灯光全部打开，以利于观察；16.5处理此类事件，保安员不宜与示威者争论，或以武力对24、待，此种行并不能解决问题，只能撩起对方之激动，如处理不当，则造成非常严重后果。17.0拾遗之处理17.1若于岗位内获现金或其他财物，必须交予保安部领导及落簿。(三)安全员考核奖惩细则为加强对物业管理部安全管理人员的管理，充分发挥员工的积极性、创造性，根据奖惩条例的有关规定，特制定本奖惩细则。(1) 奖片细则以积分制形式具体，以安全管理日常工作准则为标准，个人的基数为10分，上下浮动。(2) 每人每月以人币 元作为奖惩依据，单位为 元/分。(3) 奖惩细则由领班或以上级别员工负责执行，在工作中或其他检查中如发现违反规定者，可即时执罚，并由被处罚人在奖惩细则执行通知收上签字。(4) 安全管理组次月25、2日前将上月之安全人员奖惩所得分报行政人事部，由行政人事部负责审核并报财务部计发工资或进行处分。(5) 每月实扣分数超过3分，或三个月累计实扣分数超过6分，或六个月累计实扣分数超过10分，管理处将予以书面警告处分。(6) 每月实扣分数超过5分，或三个月累计扣分超过10分，或六个月累计实扣分数超过15分，管理处将予以辞退而不作任何补偿。(7) 违反“奖惩条款”中第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11条者将即时予以解聘，在就职期间第二镒违反“奖惩条款”12、13、14、15、16、17条任意一条也将予以解聘，并且一律不邓作任何补偿。(8) 计算个人当月奖惩所得分时可将奖励和惩罚之分数不得26、抵销。(9) 本奖惩细则未尽之事项以管理处奖惩条例为准，管理处保留对扣分或处分的最后决策权，管理处奖惩对本细则之扣分标准也可随时作必要之更改。(10) 本奖惩细则由行政人事部监督执行。(四)紧急应变方案1.0火灾应急方案1.1 接到火警后，消防中心人员往现场向现场人员问清情况和侦察火情后，根据火警范围大小、程序多少确定报警范围。1.1.1通知安全、保卫部门及应急分队；1.1.2通知着火区域单位负责人到现场；1.1.3通知工程部人员到现场；1.1.4报告中心管理处主任和物业部主管。1.1.5 应急分队接到火警后，五分钟内赶到现场。1.1.6 侦察火情再次确定报警范围；立即抢救受困人员和疏散物资；27、1.1.7 立即运用消防器材扑灭火灾，并负责调查起火原因。1.2安全、保卫部门接到火警，应在最短的时间内调义务消防医疗救护队赶赴现场。1.2.1义务消防队赶赴现场后，第一梯队所有成员迅速携带灭火器材进行灭火，并启动现场的消防设施进行抢救火灾；1.2.2义务消防队第二梯队对现场通道进行清理，对人员和物资进行疏散，同时保障前线救火人员的消防器材供给；1.2.3医疗救护队在火灾现场准备抢救火灾伤病人员。1.3工程部人员接到火警后，立即派人到现场协助扑救火灾。1.3.1根据需要采取着火区域停电；1.3.2保证消防所需的电力、水力的正常运行。1.4设施服务中心负责人（即火场总指挥）视情况需要，调集人员援28、助。1.5应急分队应在起火后三分钟内到现场进行火势控制和灭火，义务消防队应在起火后五分钟内到现场抢救火灾，其他协助人员应起火后十分钟左右赶到现场进行消防抢救工作。2.0防爆炸品事件及应采取之行动2.1各物业管理员工在工作时必须特别小心，尤其是须留意下列各地点是否有可疑物体：2.1.1 会客地点2.1.2 升降机大堂2.1.3 升降机2.1.4 公众厕所2.1.5 走火梯通道2.1.6 废纸厢2.1.7 花盆2.1.8 放置垃圾的地方2.2如发现有可疑物体或收到任何炸弹恐吓，必须立即报告保安部及物业中心，同时须实时采取下列措施：2.2.1 报警2.2.2 通知安全管理员其他同事2.2.3 在警方29、人员及拆弹专家到场前，各员工须采取下列行动：2.2.4 隔离发现可疑物体的地方2.2.5 不准未被授权者进行该范围2.2.6 如可疑物体放置在某升降机内，应将该部及同槽及升降机停在升降机大堂及关掉开关，并且将该处范围隔离。2.3当须要疏散时，必须以平静的语调发出指示，万万不能因紧张而引起恐慌（此行动通常由警方执行）。在整个过程中，应避免提及“炸弹”的字眼。2.4对一切新闻界所提出之问题必须指示其往管理处查询。2.5不能碰触或尝试干扰该可疑物体。2.6紧记：报警、不要引起恐慌、平静地疏散附近人群、封锁现场。2.7若发生爆炸后：保持冷静、抢救生命、灭火、协助警方、消防员和救伤员抢救伤者。2.8物业30、经理负责对下属或有关之清洁承办商人员发出正确的指示。2.9一切公众地方，尤其是放置废物处必须保持整齐及清洁，这样如有任何可疑物体被放置当能较易被及早发觉。3.0电力中断3.1如果是全座大厦电力突然中断，应立即致电供电公司查询，若属大厦供电系统有问题，则应立即通知工程部派员抢修，并且在当眼地方张贴停电通知及检查客/货升降机是否有人被困。3.2如发现大厦公共设施电力突然中断，控制室应立即派员到停电现场看正确位置。3.3查看停电区域，通知工程部检查停电原因及进行抢修。3.4加派安全管理员往停电现场巡逻及查看各项公共电器有否受停电影响，避免住户及访客受惊恐及发生意外，同时避免不法之徒乘虚而入，招致小区31、之财物受损。3.5于电力恢复后，应通知有关部门技工到现场检查受影响之公共电器、设施是否也已恢复正常操作，同时须派员详细巡楼一次，确保各项设备已恢复正常。3.6于事后查明有关停电原因，以书面报告全部经过。3.7备注：分辨故障之原因3.7.1 若单是掣柜上的三盏来电讯号灯（红、黄、绿）熄了，多数是供电公司供电系统有问题。3.7.2 若同时掣柜上的灯号熄掉，供电开关跳掣及水气表旗躺下，多数是大厦供电系统失灵。3.7.3 若遇部份或个别单位电力中断，应立即检查大厦分层电掣中否有问题，如是则通知公司派员抢修，倘属个别单位电掣有问题时，则通知该用户雇人修理。4.0供水中断4.1若属个别单位供水中断，处理如32、下：4.1.1 先到该单位内检查有关水喉闸掣是否被关上；4.1.2 然后到水表房检查该单位的水表闸掣是否关上，及邻近单位水表数码有否转动；4.1.3 再到天台检查加压泵操作有否正常。倘上述各项正常的话，则通知自来水公司派员检查或管理处工程部确认水表是否淤塞，然后进行维修疏通。4.2如果全座大厦供水中断，处理如下：4.2.1先到地面泵房水缸检查自来水公司的供水是否正常；4.2.2接着检查泵房的供水系统是否操作正常；4.2.3然后到天台检查水缸水泵系统及加压泵是否操作正常；4.2.4最后到大厦中层位置检查中途泵系统是否操作正常。5.0气体泄漏如发现或接获煤气/石油气体泄漏事件发生，应迅速抵达现场，33、在安全情况下把怀疑泄漏气体的地方之所有门窗打开及打掉输送该处气体之分掣，然后立即通知气体供应商处理。或情况严重的话，应立即打电话报警，在消防人员到场前须采取下列行动；5.1隔离情疑泄漏气体的地方及不准未被授权者入该范围；5.2当须要疏散时，必须以平静的语调发出指示，万万不能紧张而引起恐慌（此行动通常由保安部执行）。5.3对一切新闻界所提出之问题必须指示其往中心查询。5.4备注：为安全计，到现场调查时，切记不要作出下列可能引爆气体之行动：开关电筒、对讲机、打电话，按动门锺及灯掣等。6.0意外受伤处理如发现有人受伤，首先应通知控制室其正确位置及人数，而控制员应按受伤者情况及伤势分配人手增援或致电报34、案，在场同事应留意下列情况及按情况处理:-6.1观察伤者情况及伤势，尽可能帮助减轻伤者痛楚，切忌阻延救伤工作及施救。6.2如伤员伤势轻微及少量流血，安全管理员可协助急嫠或包扎伤口。6.3如伤者之伤口大量流血，安全管理员应用棉布等制止伤口继续流血。6.4如觉察伤者伤势严重，则切忌移动伤者，避免影响其伤势。6.5如伤者仍然清醒，应以关怀的语调安慰伤者，如有可能，可询问伤者之姓名、地址等有关资料转知主管、同时在场之安全管理员应陪同伤者至救护车或其他同事到场接替为止，于事后以书面报告形式报告事件经过。C. 清洁管理运作制度(一)清洁管理方案1.0总规划深圳港中旅花园之清洁工作将外判予清洁分包公司, 物35、业管理公司将派出环卫主任及经理等经验丰富之人员进行监察及检查清洁公司之质量, 从而使港中旅花园之工作环境保持清洁卫生。2.0港中旅花园清洁管理方案2.1办公大楼设定之运作程序如下:-l 每日清洁3次各大堂、通道、公共空间及其室内每个表面(含天花、墙、地面等)、集散点、楼梯及升降机。l 每日清洁2次各外墙、更衣室、卫生间、储物室及各类用房、出入口及垃圾站。每日清洁程序：I. 擦洗门面 / 地面 / 表面II. 清洁壁板及表面III. 擦洗地皮、墙脚线IV. 机器打磨地板（淡色）V. 清洁厕所（含厕缸、尿兜、水盆、镜子等）VI. 擦净门（内、外）VII. 清洁指示牌 / 架VIII. 擦净信息板（36、含指示、指示牌等）IX. 擦洗烟灰缸与垃圾箱X. 地毯、垫子吸尘XI. 图片、家具、桌子除尘、擦洗XII. 清洗邮箱注：定期与小区员工安排清理升降机底。每周清洁程序：I. 壁板及表面清洗、上油打磨 / 打蜡，包括装饰木材II. 擦洗镜子III. 清洗植物盆IV. 擦洗水龙带卷箱外部V. 擦洗邮箱VI. 擦洗、清洁、上蜡、打磨门面、地板，要反亮泽VII. 擦洗天花板（包括墙纸 / 金属天花）VIII. 擦洗光线漫射屏的外部每30天清洁物业中庭顶部及表面物料。垃圾收集及运送每日2次。2.2物业范围内之其他地方设定之运作程序如下:-设定之运作程序如下:-l 每日清洁2次各通道、公共空间及其内每个表面37、(含天花、墙、地面等)、集散点、楼梯、各泊车位、上落货区; 地面水池、园圃、车道、出入口、护土墙、行人路、卷闸、玻璃幕墙。每日清洁程序：I. 擦洗门面 / 地面 / 表面II. 清洁壁板及表面III. 擦洗地皮、墙脚线IV. 机器打磨地板（淡色）V. 清洁厕所（含厕缸、尿兜、水盆、镜子等）VI. 擦净门（内、外）VII. 清洁指示牌 / 架VIII. 擦净信息板（含指示、指示牌等）IX. 擦洗烟灰缸与垃圾箱X. 地毯、垫子吸尘XI. 图片、家具、桌子除尘、擦洗XII. 清洗邮箱每周清洁程序：I. 壁板及表面清洗、上油打磨 / 打蜡，包括装饰木材II. 擦洗镜子III. 清洗植物盆IV. 擦洗水38、龙带卷箱外部V. 擦洗邮箱VI. 擦洗、清洁、上蜡、打磨门面、地板，要反亮泽VII. 擦洗天花板（包括墙纸 / 金属天花）VIII. 擦洗光线漫射屏的外部垃圾收集及运送每日2次。(二)环境清洁的工作程序物业范围内之清洁工作对于保持物业之可观性及操作性起着重要的作用, 我司对于港中旅花园之清洁工作及管理亦相对地重视, 以下为本公司对于环境清洁的工作及内容重点:-外判清洁公司对于驻场清洁公司及其员工，物业中心应对其做相应的管理，具体为：一、清洁的素质提高清洁工素质，使其与大厦的档次相符合。二、清洁工技能时常抽查清洁效果，督促清洁公司加强对其员工的技能培训，并要求不断吸取先进的清洁技巧，使清洁工作不39、断进步。三、清洁工的劳动纪律经常检查清洁工的工作态度，到岗情况及出勤情况。四、清洁公司驻场配备的设备清洁工作中时常使用的机器设备，如： 吸尘器、擦地机、吸水机、抛光机、刮水器、抹布、水桶、离压水力清洗机等，这一点应在与清洁公司签定的清洁承包合同中详细说明，管理必须时常对这些设备检查，督促其保証设备的数量及完好正常。五、清洁公司使用的清洁材料这是非常重要的一个方面，材料的好坏正确与否，是直接影响清洁效果和对大厦建筑的养护方面起重要作用，严禁任何清洁工作中使用强酸、强碱、强腐蚀及稀释材料，应有针对性的专项清洁剂进行对口清洁。六、巡检从中心自身方面加强巡检的次数及质量，并督促其驻场的清洁管理人员对清40、洁工工作的检查。七、配合管理处提供相应的协助，如： 供电、供水，与业户协调等方面，共同做好清洁工作。(三)清洁工作检查规程纵使物业管理公司会先制定一套完善的投标方案, 以挑选适合之清洁公司, 但为了保持清洁公司之服务达到满意之质素, 管理处环卫检查之工作人员亦会根据特定之检查程序, 巡查清洁工作。巡查之工作程序如下:-1.地面清洁工作检查i ) 检查地面(包括地下室地面)有无杂物、垃圾、道路是否干净、无杂草。ii ) 检查清洁工是否每日清洁垃圾桶, 桶周围目视干净。iii ) 检查花坛、草地是否每日清扫, 无杂物。iv ) 检查地面指示牌、宣传栏等是否清洁, 目视无明显灰尘。2.楼层清洁工作检41、查i ) 目视大堂通道干净, 无污渍, 有光泽。ii ) 目视楼梯台阶面干净, 无杂物、污渍。iii ) 用纸巾抹拭各扶手或大门表面, 纸巾不被污染。iv ) 转换层地面目视干净, 无杂物。v ) 目视不锈钢表面无污渍, 无锈迹, 光泽明亮。vi ) 目视电梯轿厢地面无砂料、无杂物、无灰尘。vii ) 每日清洗公共卫生间, 作到无杂物、无污渍、无异味出现。D. 绿化管理运作制度(一)绿化管理方案l 区内通道绿化管理方案小区范围种植的绿化物，本公司亦会监察绿化外判公司对项目外围公共通道之绿化工作。本公司管理处环境绿化监管人员会每星期巡查通道上之绿化植物数次, 以监察环境质素。(二)绿化(地)的养42、护工作程序为监管港中旅花园的绿化管理, 物业管理公司特别为港中旅花园制定一套绿化养护工作程序。一.管理处绿化人员是港中旅花园绿化管理工作的直接监管责任人，负有监管培植、维护、管理绿化的权利和义务。1、 充分利用和发展绿化地面积，并且合理布置花草树木的品种和数量。2、 熟悉花草树木的名称、特性和培植方法，并对较多名贵、稀有或数量较大的品种在适当的地方公告其名称、种植季节、生长特征、管理办法等，方便各人观赏。3、 对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修枝剪叶、补、淋水，大棵的灌木要予以造型，丰富绿化内容。4、 保持绿化地清洁，保证不留杂物、不缺水、不死苗，花木生长茂盛。5、 劝阻和处罚43、违反有关绿化管理规定的行为。二.港中旅花园的每位工作人员亦负有爱护、管理小区绿化的权利和义务，必须遵守：1、 不得砍伐攀折花木、划树皮、摘花果、不得用树木晾晒衣物或树木上扎铁丝、打钉等。禁止在绿化地倒污水和垃圾杂物，禁止损坏花木的保护设施及花台。2、 行人和车辆不得跨越和通过绿化带，不得损坏绿篱栅栏。3、 不得在绿化范围内堆放任何物品。三.凡人为造成花木及保护设施损坏的，罚款处理如下：1、 对乱砍或碰断树木主干，每株罚款150元；对攀爬树木、剥树皮造成损伤的，每株罚款15元。2、 攀摘花朵、枝条的，每朵（枝）罚款1元；因乱放材料或其他事故损坏花木的，每枝罚款20元；破坏草坪的，每平方米罚款4044、元。3、 撞坏铁栏栅，每公尺罚款150元。4、 对在绿化地带晾晒衣物，被褥者，由管理人员予以警告，并对共进行教育。违反上述规定的罚款，一律由本人支付。为了做好这项工作，对检举破坏绿化的人员，给予罚款收入的50%作为奖励，奖罚由管理处执行。对违反园林绿化规定，不听劝阻、刁难、辱骂或殴打管理人员，情节严重的，送交司法部门处理。四. 绿化管理及工作程序：l 绿化员纪律1、 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度。2、 履行职责，按时上下班，不迟到早退，不旷工离岗，不做与本职工作无关的事。3、 上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。4、 执行“公司文明礼貌用语规范”文明服务，礼貌待人。5、 不做有损公45、司形象的事，不收取业主或住户的钱物。6、 服从领导，团结同事，互相帮助。7、 爱护公物，遗失工具照价赔偿。l 育苗培植1、 工作程序(1) 选定育苗培植方法：有性繁殖（播种）或无性繁殖（扦插、分株、压条等）。(2) 备茵床和土壤：精细翻耕、除草、施基肥，将土敲细、耙平待用。(3) 播种：A 选择播种时间：按不同的品名科目，以及小区绿化整体情况而定，最好在春季和秋季。B 播种方法：按苗床而定，采用撒播、条播和点播的方法。C 复土：用筛子筛出细土撒在种子上，控制厚度爲种子直径的2至3倍。(4) 扦插：选择时间为春天，插穗长度为5至10CM，3至4个节。2、 注意事项(1) 插穗时，芽朝上，切记不能46、插反。(2) 防日灼，注意浇水。l 花卉栽培1、 工作程序(1) 选定栽培花卉的品种。(2) 配制培养土，装盆备用。(3) 种植时带土移栽，如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽。(4) 复土时应复出营养土1-2cm，低于盆口2-3cm。(5) 淋水养护，将新种的盆花放在荫棚里，每天早晨淋水一次，每半个月施少许花肥，发生病虫害要及时防治。(6) 根据不同的花种，做好修剪或摘心工作。2、 标准叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率达95%。3、 注意事项花卉施肥和治虫时要少量多次，避免重施损苗。l 乔木、灌木的整形修剪1、 工作程序 简单概括为“一知，二看，三剪，四拿，五处理”。“一知”：知道不同栽植类型树47、木的修剪要点及技术规范要求。“二看”：修剪前应仔细观察，剪法做到心中有数。“三剪”：因地制宜，根据树木修剪的原则，做到合理修剪。 “四拿”：剪后的断枝，随时拿下，集中在一起。“五处理”：剪下的枝条要及时集中清运处理，以免引起病虫害。2、 标准(1) 造型美观，形态逼真。(2) 绿篱每年至少要修剪4次，造型每年6次，乔木每年12次。(3) 九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过15厘米，勒杜娟造型新长枝不超过30厘米。3、 注意事项(1) 绿篱在1-3季度生长期修剪，乔木应在休眠期或秋季修剪。(2) 修剪高大乔木时应注意人身安全，防止人从树上或梯子上掉下。(3) 作业人员在高处工作时，应将工具放稳48、，防止掉下来伤人。l 中耕除草1、 工作程序(1) 每一季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。(2) 连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后（土不粘耙子），对结的土壤用铁耙子松土，提高土壤透气性。(3) 草地以人工拔杂草为主，除下雨天以外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔除，拔除的杂草应及时清运处理，控制杂草的繁殖。(4) 大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药20天后将土深翻15厘米，过一星期后耙平备用。2、 标准(1) 中耕深度为5CM左右，以不损伤树木根为准。(2) 没有明显的杂草，草地纯度为90%。l 防风防涝1、 工作49、程序(1) 对新种的乔木须用水泥柱或竹杆做防护架。(2) 平时应注意对灌木和乔木进行培土。(3) 对乔木进行剪枝以减少阻风力。(4) 检查保持雨水井和明沟、暗沟畅通。(5) 对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。(6) 风雨过后对中心范围内的绿化进行全面检查，发展受害的树木在12小时内根据情况，可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。2、 注意事项支撑物或拉绳与树杆之间垫上柔软的东西，以防破坏树皮。l 浇水抗旱1、 工作程序(1) 大面积浇水采用喷淋淋水，单株淋水可有担水的方法。(2) 浇水时间：夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。(3) 新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应优先50、保证一次浇透。2、 注意事项冬季早上不浇水，夏天中午不浇水。l 补栽补种1、 工作程序(1) 确定须补种的植物品名及地点。(2) 对须补种地翻土或打洞，加施茎肥。(3) 挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝和叶。、(4) 补栽复土时应将土敲细，新土高出地面3至5厘米。栽台湾草时土高出界面处1至2厘米，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。(5) 对新种乔木用支撑保护。(6) 浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次，2、 标准(1) 新种植物与原有的成行。(2) 确保成活率达95%以上。(3) 最大裸露块在0.4平方米以下，裸露面积占总面积的0.5%以下，缺株在0.5%以下。l 施肥应注意51、的事项及要求1、 工作程序(1) 根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定有机肥（垃圾肥、磨茹、饼肥等）、无机肥（氮、磷、钾、复合肥）。(2) 施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施；无机肥（化肥）多用撒施、喷施和根施作追肥。(3) 施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。2、 标准“四多、四少、四不和三忌”(1) 四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕蕾期多施，花后多施。(2) 四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施。(3) 四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。(4) 三忌：忌浓肥，忌热肥（指高温夏季），忌坐肥（指栽花时根部贴在盆底基肥上）。3、 注意事项(1) 施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”。(2) 施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状或粉状。