1、地产股份有限公司工程管理制度简明操作手册编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 一、 涉及施工全过程的相关制度：（一）工程管理制度1、 目的：提升集团工程管理整体水平，促进工程管理标准化、规范化、科学化，提高工程质量，确保工程进度，保障安全生产和文明施工。2、 内容：坚持综合平衡、样板引路、过程控制、标准统一的管理原则。明确了工程管理中心、城市公司总经理、工程部在管理中的权责。 城市总经理为项目管理第一责任人、工程部经理为直接责任人。3、 要点：工程部在工程前期配合、工程开工准备、施工过程管理（含进度管理、质量管理、安全、2、文明施工管理、现场综合管理等）、工程验收、工程移交、工程后评估等阶段的工作内容及需要执行的工程管理制度。（二）工程管理程序细则1、 目的：明晰项目开发各阶段工程管理关键工作的业务配合、衔接、协作及职责分工。2、 内容：分为前期设计配合、施工前期准备、工程施工、精装修、外网配套、景观、交房、项目后评估八个工作阶段管理程序。3、 要点：前期设计配合阶段：熟悉宗地情况，选取材料设备、提出建标标准，参与施工图评审。施工前期准备阶段：编制工程管理规划书、总控计划，三通一平，监理进场，降水、支护、桩基等单位确定进场。工程施工阶段：做好进度、质量、安全文明施工控制，将设计变更及图纸错误控制在工程实施以前。精3、装修阶段：做好单位选择进场，样板引路、材料确定、质量必检点控制，成品保护以及验收等工作。外网配套、景观施工阶段：提前策划、及早进场，执行景观施工管理相关制度。交房阶段：交房前完成分户验收、交房一个月前完成交房联合验收，按期向业主交房。后评估阶段：项目决算后进行工程后评估，全面总结管理中的得失、教训。（三）工程承包商资源库管理细则1、 目的：选择业绩优、能力强的工程承包商，保障集团经营计划的顺利实施。2、 内容：包括管理原则、权责、承包商类别、入库条件、入库程序、选用、考核、奖惩、列入黑名单等。3、 要点：（1）各类承包商必须满足入库条件，通过审批入库，供所有城市公司使用。战略总包单位可以直接发4、包，普通总包单位需履行招标程序。（2）逐步扩大承包商队伍，鼓励各城市公司自主优选合作单位，充分引入竞争机制。（3）定期对总承包单位进行综合考评，奖优罚劣，考评结果在全集团进行公告。对不合格的单位和项目部予以淘汰，严重的列入黑名单。（四）工程总承包单位考评管理细则1、 目的：建立量化考评指标，客观评价总包单位的履约状况、配合情况，为集团工程总包单位管理、决策提供依据。2、 内容：包括工作职责、季度考评办法、半年考评办法、奖惩等。3、 要点：（1） 考评由季度及半年考评组成。季度考评由城市（项目）公司负责组织，并按规定时间、流程将考评结果备案至工程管理中心。半年考评由工程管理中心负责组织。（2） 5、半年度考评得分依据城市（项目）公司对总包项目部的季度考评打分（权重0.6）、工程管理中心（权重0.3）以及集团考评工作评审领导小组（权重0.1）对各总包项目部半年度考评打分等，经加权计算得出。（3） 依据半年考评结果对相应单位进行奖惩。连续两次半年考评不合格的工程总承包项目部，项目经理将被淘汰，加入黑名单，永久限制承揽各项工程。（五）工程现场交流会管理办法1、 目的：加强集团各项目之间的横向沟通与交流，使项目之间能相互取长补短，相互借鉴，形成良性的内部互动，树立典型，奖优罚劣。2、 内容：包括工作职责、会议组织、会议纪律、奖惩等。3、 要点：（1）工程管理中心负责每季度召开至少一次工程现场交流6、会。（2）工程部结合实际，及时收集、推荐对集团内部工程交流有价值的议题。通过工程现场交流会，推广成熟经验，反思失败教训。（六）工程现场资料管理作业指引1、 目的：规范集团各项目工程现场资料的归档整理工作，统一工程现场资料的验收标准，确保工程现场资料的完整收集、安全管理和有效利用。2、 内容：包括工作职责、工程部现场资料整理质量、组卷、移交要求、各参建单位资料核查目录等。3、 要点：(1) 工程部负责本项目工程现场资料收集、整理工作。(2) 工程现场资料借阅必须符合XX集团档案借阅管理细则规定，严格履行相关手续，不得遗失，更换。(3) 每月对监理单位、施工单位工程现场资料进行审查，并形成审查记录7、(4) 工程人员离职时，需办理工程资料离职交接手续。(5) 工程竣工后，工程部需将工程现场资料（含电子文档）移交管理部。二、 施工准备阶段相关制度：（一）工期模板编制及管理作业指引1、目的：充分保障项目工程计划实施的有效性和科学性，明确项目工程计划控制要点，提高集团各项目的工程进度管控组织水平。2、内容：包括工程总控计划、工程施工进度总控计划的编制要求、编制时间、申报、修改流程，项目工程工期参考值的具体使用等。3、要点：（1）工期参考值（附表一）为各产品类型建造工期的最长值，项目计算工期时不得突破。（2）工期模板对重要分项工程的最迟完成时间进行了细化，以保证后续工序能按时插入施工。（3）根据集8、团经营任务需要，个别特殊赶工项目工期可以不参照本指引编制。（二）工程管理规划书1、 目的：提前确定本项目工程管理的要点，明确工程的重点、难点，指导本项目工程管理有计划、有条理、有节奏的顺利实施。2、 内容：包括工程管理规划书编制要求、流程、格式、内容等。3、 要点：（1） 重点体现开工前各项准备工作思路：如，现场平面布置，采购计划、方案，施工图审查，报批报建等方面的安排。（2） 重点体现“三控二管一协调”管控要点：如，工程重点、难点分析、项目关键节点保证措施、必检点、样板引路管控、安全文明施工管理等；（3） 重点突出样板房、样板区的实施方案，理清思路，明确分工，切实能为销售提供工程形象支持。（9、4） 收到施工图三十日内，工程部经理组织编制完成，并按规定流程进行审批。三、 施工阶段相关制度：（一） 工程施工质量管理制度1、 目的：强化施工过程控制，确保施工质量满足国家规范、技术标准，达到施工合同要求，并使工程施工质量具有可追溯性。2、 内容：包括工作职责、各阶段（施工准备、施工、工程竣工验收）质量管理要求、质量事故处理程序等。3、 要点：（1）工程开工前，城市公司工程部必须组织设计、监理、施工等单位的相关人员进行图纸会审，并形成图纸会审纪录。（2）施工单位在组织材料、设备进场前，必须严格按照合同的规定并依照封样采购，在进场前必须提前告知监理单位及城市公司工程部。（3）关键部位、关键工序10、必须实行施工技术方案先行审查机制。施工单位在施工前，必须按照规定程序和要求编制专项施工方案，并报监理审核、城市公司工程部审批。（4）施工阶段必须严格执行样板引路制度，做到样板先行。（5）质量事故发生后，施工单位应维持现场原状，严禁私自处理。工程部、监理单位、施工单位共同对质量事故进行评判、分级、处理。（二） 工程现场检查管理细则1、 目的：规范各级管理人员的工作行为，强化其责任心，保证现场各项工程检查有序进行。2、 内容：包括工程现场检查依据及内容、相关人员检查的频次、时间、记录要求。3、 要点：（1）规范现场质量、进度、安全文明施工、工程资料、合同履约、协调配合等检查要求。（2）检查频次要求11、：专业工程师每日不少于5小时，工程部经理每日不少于2小时，项目总经理每周不少于1次，工程中心每月不少于1次。检查情况均需在工程日志中记录。（三） 工程质量样板引路作业指引（修订中）1、 目的：规范主要分部分项工程样板引路作业行为，统一、明确工作标准，提高工作效率，确保施工质量，为大规模施工提供验收依据。2、 内容：包括工作职责、需样板引路工程项目。3、 要点：（1）所有样板工程必须在大面积施工前按规定流程、要求进行操作，并做到方案先行、过程控制，严格验收、记录完整。不同的施工单位，只能采用一个统一样板标准。（2）必须实施样板引路的项目：（1）防水工程（包括地下室、卫浴间、屋面、露台）；（2）外12、墙外保温工程；（3）外墙装饰工程；（4）门窗安装工程；（5）填充墙的砌筑、抹灰工程；（6）楼地面工程；（7）交房样板间；（8）公共部位内装饰；（9）新材料、新设备、新工艺的应用。（3）交房样板间需在大面积内粉前完成，室内的土建、安装工程（电气、给排水、暖气、弱电、天然气管道等）均应按集团交房的标准实施到位（实施时确有困难的如天然气管道等要用代用材料模拟出准确安装位置）。(4)本次修订主要内容为：对需样板引路的项目进行调整，细化验收流程、参验人员、资料留存、样板施工标准等方面的要求。（四） 工程实测实量作业指引1、 目的：测量室内实体尺寸，动态监控现场质量管理状况，加强施工现场过程控制，促进工程13、实体质量水平的提升。2、 内容：包括工作职责、操作程序、操作方法、检查记录等。3、 要点：（1）实测实量项目包括混凝土结构、砌筑、抹灰三个工序。（2）总包单位对实测实量项目需100%检查，工程部与监理单位按总包检查数量的30%进行抽查，并做好检查记录。（3）工程部每月随工程月度总结流程报送实测实量合格率结果。（4）工程管理中心对各项目的实测实量实施过程及测量数据进行监督、抽查。（五） 工程必检点实施细则1、 目的：提升各级工程人员质量安全意识，规范“工程必检点”控制行为，提高工程管控水平，引导项目对重要工序、敏感部位的高度重视，杜绝重大质量、安全恶性事件发生。2、 内容：包括工作职责、必检项目14、检查要点、检查要求、奖惩措施等。3、 要点：（1）工程必检点包括建筑物放线、验线、深基坑支护及降水、防水、土方回填、模板、钢筋、混凝土（含结构尺寸）、交房样板间、外墙面砖、幕墙、大堂、公共部位精装修等9个分项，除建筑物放线、验线、土方回填、幕墙外，其余6个分项均需工程管理中心进行抽查。（2）工程部对必检点进行日常检查、验收，并对其真实性负责。需抽查项目应按规定时间、程序提请工程管理中心。（3）专业工程师对必检点工程实体进行全数、全过程检查，工程部经理对每项内容检查不少于三次。检查结果、跟踪整改情况应在工程管理日志中记录。（4）工程管理中心监控工程部必检点项目实施效果，对抽查不合格项，督促工程15、部整改、返工，对严重质量问题或安全隐患有权要求暂停施工。（5）工程部经理负责组织专业工程师、施工单位、监理单位整改落实检查中出现的质量、安全问题，并针对工程管理中心在抽查中提出问题的整改落实情况进行备案。（六） 工程防开裂体系1、 目的：减少或消除建筑工程中的开裂现象，确保建筑工程的使用功能与质量，以质量促进品牌建设，提高客户满意度。2、 内容：包括工作职责、材料控制、设计做法、施工管理及过程控制、关键工序验收等。3、 施工阶段控制要点：（1） 重点控制部位：砌筑、抹灰、楼地面、保温、外墙装饰、屋面、厨卫间现浇板、大体积结构等。（2） 砌块施工要点：砌块龄期宜42d（必须大于28d），以防止龄16、期不到造成墙体砌筑后收缩开裂。填充墙砌至接近梁底、板底时，保留约200mm高的空间（一般保留一或两皮平砖加一个斜砖的空间），待填充墙砌筑完14d以后，采用小砖斜砌上部空隙，保证砖之间及墙体与梁底接合的砂浆饱满。（3） 抹灰施工要点：基层应对其表面进行甩毛处理（砼面凿毛）或刷界面剂，表面刷洗干净，使之凝固在基层表面，以手掰不动为准。严格控制各层抹灰间隔时间（六七成干）和分层抹灰厚度。局部墙体抹灰超20mm时，要进行分层批灰，如厚度过大，在分层处应设钢丝网；抹灰超厚处砂浆可用聚合物防水砂浆加强；抹灰后一天应及时养护，不少于3天（4） 外保温施工要点：基层检查合格后方可进行下道工序施工；压网格布作为17、专项进行检查验收，网格布搭接不合格严禁下道工序施工；门窗洞口四周需加强部位要作为专项进行检查验收；（5） 面砖施工要点：基层要平整、干净，不得有空鼓、开裂，接茬处要平顺；选用专用勾缝剂勾缝，用勾缝工具挤压出浆至密实，要求无裂纹、空鼓；面砖粘贴完或勾缝完，应及时洒水养护。（6） 外墙涂料施工要点：必须基层平整无开裂、表面干燥；选用高弹性防开裂腻子，要分层涂刮，薄厚均匀，上道腻子干燥后再刮批下道； （七） 工程防渗漏体系1、 目的：减少或消除建筑工程中的渗漏现象，确保建筑工程的使用功能与质量，以质量促进品牌建设，提高客户满意度。2、 内容：包括工作职责、材料控制、设计做法、施工管理及过程控制、关键18、工序验收等。3、 施工阶段控制要点：（1） 重点控制部位：地下室防水、楼地面（卫浴间）防水、外墙防水、门窗防水、屋面、露台防水等。（2） 防水工程应由相应资质的专业队伍进行施工，作业人员应持证上岗。（3） 工程施工前14天，进场的防水材料按规定抽样复验合格后方可使用。（4） 施工前，施工单位必须编制专项施工方案，并按照规定程序报审、报批。正式施工前，必须执行样板引路制度，整个施工过程必须监理旁站。（5） 闭水试验需各方签字验收，并做好成品保护。（6） 卷材防水施工要点：重点控制基层、基层处理剂、附加层、卷材施工、搭接、过墙管节点和穿墙螺栓处理、保护层厚度和强度、成品保护等施工验收。（7） 防水19、混凝土施工要点：重点控制好砼计量搅拌（预拌砼质量证明文件）、振捣，施工缝、变形缝、后浇带、穿墙管、埋设件等施工验收。（8） 卫浴间防水施工要点：卫浴间墙四周根部设砼挡水坎，高度满足设计要求。现浇板预留洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑主楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行第一次闭水试验（结构闭水），无渗漏后，再用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土填塞。（9） 外墙防水施工要点：施工单位编制专项施工方案，进行详细的技术交底，重点控制好门窗洞口、雨棚、阳台、变形缝、伸出外墙管道、女儿墙压顶、外墙预埋件、挑板等部位施工。（10） 外窗防水施工要点：施工单位编制专项施工方案，20、进行详细的技术交底，明确节点构造做法，特别强调对细部构造施工操作要领的掌握。（八） 批量精装修施工管理细则1、 目的：建立批量精装修施工管理体系，规范批量精装修工程施工流程。2、 内容：包括职责、材料设备验收、过程控制、质量停歇点、文明施工、竣工验收等。3、 要点：（1） 所有材料、构配件和设备的进场报验都需进行严格把关。（2） 土建界面验收合格后，装修单位方可进行大面积施工。（3） 施工前必须做样板，完成样板经确认后，方可进行大面积施工。（4） 总包和装修单位需共同做好半成品、成品保护工作。（5） 在工程竣工验收前，装饰总包单位必须提交具有相应资质检测单位出具的室内环境质量检测合格报告；（九21、） 景观工程施工管理细则1、 目的：明确工作流程和职责，强化景观工程施工管理，实现景观工程进度、质量控制。2、 内容：包括工作职责、组织管理、质量管理、竣工验收、单位考评等。3、 要点：（1）工程部根据施工图设计情况和现场实际情况及时组织景观施工单位进场穿插施工。（2）工程部组织施工现场协调会，及时解决交叉施工中存在的问题。（3）工程部要认真组织苗木、土建、装饰及水电等材料的进场验收。（4）地面铺装、墙体面层粘贴及树木支撑的施工，应先做样板，经工程部验收合格后，再大面积展开施工。（5）景观工程必检点包括乔木栽植、地（路）面铺装。（6）需及时对景观施工单位进行竣工考评及年度考评，作为对其客观评价22、的依据。（十） 园林景观工程验收管理细则1、 目的：规范园林景观工程的验收内容、验收程序、验收标准及验收记录，促进和加强园林景观工程的管理，确保效果达到预期目的。2、 内容：包括验收内容、验收组织和验收程序等。3、 要点：（1）工程部需进行绿化工程、地（路）面工程、园林构筑物及其他造景、园林给排水和园林用电等工程的专项验收。（2）景观工程竣工验收，由工程部组织，景观竣工验收小组成员共同参与。（3）绿化栽植、硬质景观、水电安装等三方面的细部构造要求，需参见XX集团景观工程验收图例手册进行验收。（十一） 建筑工地安全文明施工作业指引1、 目的：树立企业良好形象，提高现场管理人员安全文明施工意识，规23、范安全文明施工标准，使安全文明施工有章可循，实现安全文明施工的标准化、规范化。2、 内容：包括围挡封闭、施工场地、临建建设、料具堆放、现场防护、现场标牌、治安、环境综合治理等方面的管理。3、 要点： （1）需在招标文件及合同中写明此指引内容，要求施工单位严格执行。（2）施工主道路采用混凝土硬化路面，宽度不低于5m，厚度及强度应满足载重施工车辆通行。在市区主要路段的工地周围围挡高度应不低于2.5m，其它路段的围挡高度应不低于1.8m，围挡使用砌体或彩色压型钢板等硬质材料。（3）施工工地的出入车辆应有防尘措施，不得撒漏飞扬污染物。施工现场应有排水、排污措施以确保排水畅通。（4）现场材料应堆放整齐、24、有序，设置明显的状态标牌。（5）严禁楼层超载乱堆物料，废料做到随做随清、工完料净场清。（6）合理配备消防灭火器材，应有消防水源，超过30米的高层建筑要随层做消防水源管道，每层留设消防水源接口。（7）看房通道：配合项目营销上的需要，工程部负责组织人员搭建看房通道。看房通道必须安全、便利。（8）各建筑物四周立面采用密目式安全立网进行遮护封闭，挂设要求整齐、美观、无漏挂、无脱落。“四口”、“五临边”等部位应按相关规定要求做围挡。（9）危险区域要有醒目的安全警示牌，夜间施工设警示红灯及照明。基坑工程施工前应编制方案并经过论证审批，基坑周围应有规范安全的围挡防护措施。安全通道要牢固、安全、醒目、方便通行25、。（10）施工现场的用电线路、用电设施的安装和使用必须按照施工组织设计进行敷设，严禁任意拉线接电。（11）工地临时用宿舍、办公用房的建筑构件的燃烧性能等级应为A 级。当采用金属夹芯板材时，芯材的燃烧性能等级应为A 级，推荐芯材使用岩棉，严禁使用易燃的聚氨酯芯材等。四、 竣工交房阶段相关制度：（一）工程质量分户验收作业指引1、 目的：提高交房满意度，减少投诉。2、 内容：包括验收前提条件、验收准备、验收内容、工作职责、验收方案及组织程序、验收结果判定等。3、 要点：（1）介入时间：单体工程施工完成，各种结构、功能性检测合格，节能验收合格。（2）验收主要内容：外观及室内空间、尺寸、使用功能；地面、26、墙面、顶棚质量；门窗、水、电、气、暖安装质量。其中防水工程及管道压力试验作为专项验收。（3）组织程序：工程部按照分户验收方案进行组织，对每户验收结果形成明确结论。对有不合格项的，要及时进行处置。（4）工程管理中心对分户验收项目进行抽查，若总包单位不同，应分别抽查。（二）XX集团交房图例手册（土建、安装、装修、景观）1、 目的：明确、统一交房标准，增强各项目工程精品意识，提高集团交房满意度。2、 内容：包括交房应具备的基本条件、土建验收标准、安装验收标准、景观验收标准、大堂与公共部位精装修验收标准等。3、 要点：（1）采用图文并茂的方式直观展示交房标准。 (2)土建验收标准主要包括室内、公共、室外等三方面的构造做法。（3）安装验收标准主要包括给排水、暖通、电气、电梯、消防、智能等六方面的构造做法。（4）景观验收标准主要包括绿化栽植、硬质景观、水电安装等三方面的构造做法。（5）装修验收标准主要包括地面、墙面、吊顶、安装、成品保护等五方面的构造做法。