1、投资发展公司工程及房地产成本管理制度附表编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录造价部工作职责3工程成本管理制度4第一章 总则4第二章 工程成本管理与监控4第三章 立项及规划设计环节的成本控制5第四章 施工招标环节的成本控制5第五章 施工过程的成本控制6第六章 竣工交付及结算环节的成本控制7第七章 附则7工程材料及设备价格确定流程8工程现场签证管理规定9工程现场签证流程10工程设计变更审批表11工程成本增加预警报告表12工程款支付办理规定13工程进度款审核流程14工程设计费申请/审批表15房地产成本管理制度16一、 总2、 则16二、房地产成本管理职责16（一） 公司总部的成本管理职责16（二） 开发项目的成本管理职责18三、房地产成本监控19（一）成本监控系统19（二）成本监控的要求19四、房地产开发环节的成本控制22（一）立项环节的成本控制22（二）规划设计环节的成本控制23（三）施工招标环节的成本控制24（四）施工过程的成本控制25（五）工程材料及设备管理27（六）竣工交付环节的成本控制29（七）工程结算管理29（八）其他环节的成本控制30五、 附 则31造价部工作职责职能概述工作职责工程项目预算（1）根据工程设计图纸组织编制工程项目预算。（2）根据承包商的分工进行预算分配。（3）提出合同方供应材料的采购3、项目和预算。工程款的结算与支付（1）根据工程现场进度，对每月上报的工程量统计表进行审核。（2）根据工程验收单和施工承包合同为承包商办理结算手续。工程成本控制（1）负责工程成本控制体系的建立，分析测算目标成本，编制成本控制表。（2）负责开发项目全过程目标成本的跟踪监控、反馈、预警等动态管理，编制季度、年度成本执行状况分析表，及时分析并提出意见，修正偏差。（3）负责编制实际成本汇总表，比较目标总成本，形成项目成本控制总结评价报告。（4）负责建立设备、半成品、材料价格及同行业成本指标信息数据库，定期进行成本的横向分析比较。（5）负责有关工程材料及设备的商务谈判，拟定供货价格；审核合同方供应材料的采购4、计划，进行数量和价格的把关。（6）负责审核工程预算书，编制招标工程标底，计算工程量清单，审核工程结算书，结算报批，办理三算单手续。（7）负责审核月报工程进度款，办理支付会签；负责审核工程保修款的支付。（8）负责审核工程现场签证报告及示意图，核定现场签证金额。（3）负责成本技术资料分类管理；按照工程档案的统一要求，在工程结算满一年后将成本技术资料移交归档。工程项目决算（1）工程竣工时，编制工程决算方案。（2）为工程承包商、材料供应商进行最终决算。（3）进行最终的决算与预算的成本差异分析，并向公司提出工程成本报告。技术支持（1） 参与公司招投标领导小组组织的市场调研、工程招标书编制、招标答疑。（25、）参与设计、工程合同的审核，拟定工程计费标准、合同的支付方式及结算方法。（3） 参与图纸会审和设计、施工技术交底，对成本控制提出经济评价。（4） 参与各分项工程的预验收及验收工作，会签解除工程保修责任书。（5）为财务部或其他部门提供有关数据，配合财务部门向公司领导提出企业经营效益分析报告，并提出改进方案。其它（1）负责组织工程造价人员的业务培训和资格证年审、注册。（2）配合完成开发项目后评估工作，并从造价的角度向公司领导提供对今后项目发展建议的书面报告。（3）完成公司领导交办的其他工作。工程成本管理制度第一章 总则第一条 成本管理是企业经营工作中的重要工作环节。为加强成本控制力度，降低成本费用6、，提高市场竞争力，依据国家法律、法规和各级政府的有关条例、规定，结合公司实际，制定本制度。第二条 成本监控的任务：遵守国家法律、法规，落实岗位责任制，以合同为中心，以动态成本、实际发生成本和实付成本为主线，建立责任成本体系，完善成本管理基础和成本监控系统，实行工程全过程动态成本管理。努力降低成本，提高经济效益。第三条 成本管理的工作内容1、新项目投资费用估算；2、编制初步设计概算；3、审核施工图预算或编制标底；4、建立成本目标，实行动态管理；5、编制工程资金支付计划；6、审核工程进度款；7、市场调研，商务谈判；8、审核现场签证；9、竣工结算。第四条 成本管理人员守则1、自觉遵守国家的法律、法规7、和公司的各项规章制度；2、敬业爱岗，尽职尽责，服从工作调配和管理；3、恪守职业道德，严格工作纪律，遵纪守法，秉公办事；4、严格保密制度，不得泄露工程标底，不准擅自将工程结算资料提供给外单位和个人。第二章 工程成本管理与监控第五条 严格监控工程三算编制及审核过程。各造价专业人员负责编制或审核工程概、预、结算，由造价部领导复审工程概、预、结算书，报公司领导审批。第六条 进行工程成本市场调研，收集信息，及时了解国家有关法规政策，为公司领导决策提供参考依据。第七条 做好动态成本预测，设定目标成本，实行工程全过程成本控制。每季度末，跟踪检查成本控制情况，分析实际成本与预算成本、目标成本的对比差异，找出原8、因，提出控制措施，汇编成本报表，报公司领导。第八条 规范成本结构模式，建立成本数据库。收集各项目成本动态资料，对比、分析项目间成本关系，提炼出关键的成本指标，完善能兼容所有项目的目标成本数据库。为未来项目的开发发挥指导作用，为公司领导提供充分、有效的决策依据。第九条 工程成本发生异常偏差，应及时上报：1、有关法规政策的重大调整；2、成本超降率占单项成本10%以上、占其本身预算成本或计划30%以上的项目（包括重大设计变更、计划外增减项目、现场签证等）。第三章 立项及规划设计环节的成本控制第十条 投资估算在可行性研究阶段，由造价工程师负责对新项目的政治法规环境、经济环境及市场价格进行调查，收集同类9、工程的造价指标，制定相应的计价标准，编列投资成本估算表，确定投资控制目标，经部门领导审查后，报公司领导审定；第十一条 设计概算1、规划设计阶段应采取限额设计的预控手段，促使设计在满足质量、效果和功能的前提下，不超过计划投资，并要求设计单位在每一设计阶段必须出具设计概算。2、造价工程师依据现行计价标准，审核设计单位提供的概算，并按设计的深化，完成修正概算。经公司领导审批后，概算作为控制拟建项目工程造价的最高限额。第十二条 在设计出图前，对技术的合理性、施工的可行性、造价的最经济性要认真审核，严格控制设计变更对造价产生的重大影响，尽量减少设计变更，避免因设计考虑不周或失误造成的经济损失。第四章 施10、工招标环节的成本控制第十三条 造价人员参与招标工作的具体策划，拟定招标条款要周全、严谨、准确。第十四条 各专业造价人员收到招标书、招标施工图纸及工程部的工程施工范围划分书面通知后，立即进行工程量计算并编列工程量清单，经部门领导复审，报公司审批、盖章后，送公司招投标领导小组，与招标文件一并发给投标单位，投标单位必须按工程量清单报价。第十五条 标底编制要保证质量，严格执行深圳市工程消耗量标准及有关工程计费规定计价。标底应控制在合理的下限。材料价格原则上采用深圳市工程信息价格，没有价格信息的，由造价部至少两人以上进行市场考察定价。甲方标底是投标报价的衡量标准。第十六条 零星工程在两个以上的施工单位中11、，综合考虑其技术力量，按工程量清单报价。在其他条件同比的前提下，价低者优先。第五章 施工过程的成本控制第十七条 施工合同1、合同文件涉及工程造价条款要严密，合同价款调整的条件和方式、暂定价格的取定方式应有详细的约定。2、合同工程施工范围划分要明确，工作内容要清晰、全面，避免遗漏造成结算比预算大幅度的增加。第十八条 成本例会1、每月10日前，由公司领导牵头，组织造价部、规划设计部、工程部召开工程成本控制例会；2、造价部对上一季度动态成本增加情况及与目标成本对比分析做汇报。相关部门根据工程情况，预计在本季度内的设计变更、现场签证事项向例会提交书面报告，供会议讨论；3、造价人员对例会通过的增加事项，12、进行造价计算。单项造价增加3万元以上的要填写预警报告单，报公司领导审批后，重新调整目标成本。第十九条 现场签证1、签证原因、内容、草图必须清楚；复印件不得作为结算依据；结算期间不能补办签证。2、签证复印件不得作为结算依据，结算期间不能补办签证；3、凡实行造价大包干的工程，在施工过程中不得办理任何签证。第二十条 材料、设备价格1、材料价格的市场调研，必须由造价人员两人以上，依据设计要求，进行市场广泛寻价、谈价，货比三家后，由施工单位以书面形式确定价格，作为计价依据。施工单位不得随意选材和报价。2、设备供应商按招标要求的规格型号报出不同品牌的设备价格。造价人员根据设计要求，按不同品牌，做好市场调研13、，采用信息库收集的价格信息做比较后，由造价人员两人以上，进行双方的多轮商务谈判，将各家最终商务谈判结果列表，报公司领导审定。第二十一条 工程进度款1、原则上不向施工单位支付备料款，确需支付者，应不超过工程造价的20%，并在工程进度款支付到总造价30%时，开始抵扣预付备料款。2、每月下旬，造价人员必须在3天内，依据施工合同规定及甲方工程师确认的月工程形象进度，对施工单位的工程进度完成月报进行审核，核定当月进度款金额后，交工程部按程序报批。3、工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上停止支付进度款，竣工结算后支付至结算造价的95%，其余5%为保修款。4、造价人员根据工程状况，应分别列出当年在建工14、程资金支付计划表、结算工程款支付状况表、工程保修金支付状况表明细，同时每季度末进行一次盘点，编列下一季度工程资金支付计划表，报公司领导，并分送公司财务部。第六章 竣工交付及结算环节的成本控制第二十二条 造价人员参与现场验收，了解验收中工程整改情况。竣工资料齐全后，由工程档案室签发造价部，则具备结算条件。第二十三条 造价人员依据竣工资料及施工合同规定，对施工单位报送的结算进行逐项核对资料，认真计算，实事求是，严格审核。施工单位对审核意见进行核对，并确认签字盖章。部门领导复审后，报公司领导审批。第二十四条 结算造价50万元以下，可以直接分送财务部；结算造价50万元以上，应报送市造价部门审定，并及时15、办理三算核准单，同时分送营销部、财务部、工程档案室。第二十五条 比较简单的工程结算，在2个工作日内完成；一般结算，应在7个工作日内完成；复杂的工程结算，应在45个工作日内完成。第二十六条 造价部对竣工结算工程成本进行评价，进行汇总、分析、比较，通过总结，找出超成本的因素，并提出改进措施和意见。第七章 附则第二十七条 本制度未尽事宜，按国家有关规定执行。第二十八条 本制度由公司造价部负责解释。工程材料及设备价格确定流程工程现场签证管理规定为进一步明确工作责任，规范工程签证程序，加强现场签证管理，严格控制工程成本，制定本规定。第一条 工程现场签证是指在施工图纸、施工合同、施工组织设计以外，发生在施16、工现场所采取的各类技术措施的施工补充文件和计费补充文件。第二条 现场签证的主要内容有：现场施工条件所限发生的修改、因发包方原因产生的零星施工项目的增减等。其费用主要包括合同价以外的人工增加费用、工效降低增加费用、材料费增加及摊销、增加机械使用费、机械窝工或降效费、技术处理补救措施费，以及其他直接费、现场经费、间接费等。第三条 大宗现场签证事项形成前，由工程部、造价部及监理公司初审，单笔金额5万元以上的报公司公司领导审批，5万元以下的由施工单位按程序报审。第四条 工程需发生现场签证时，由施工单位向现场工程监理人员提交现场签证一式四份，说明签证发生的原因，并附签证内容示意图。第五条 每周工程例会后17、，由分管领导主持召开联签会议，审定签证内容示意图。第六条 监理工程师负责对现场发生签证的原因及内容作出意见，签字、盖章。第七条 甲方现场工程师负责对提出的意见进行现场核实，并审查签证内容的示意图，确认后签字、盖章。第八条 甲方造价管理人员在接到现场工程工程师确认的签证报告单和签证示意图后，应于两个工作日内做出认证的费用计算或提出意见，签字、盖章，报分管领导审定。第九条 由甲方造价管理人员将审定的签证报告单一式四份转交工程资料室，由工程资料室存档一份，其余分别由监理公司、造价部、施工单位留存。第十条 下列签证属于无效签证1、签证不附示意图；2、事后补办的签证；3、签证单无甲方工程师和监理工程师签18、字；4、未经造价工程师认证的；5、签证费用在合同价内容及综合费率中已经发生的；6、其他不应纳入结算的签证。第十一条 工程技术管理人员均应严格执行本规定，凡违反本规定，导致工程延误或造成经济损失的，应追究直接当事人的责任。第十二条 本规定由公司招投标领导小组负责解释。工程现场签证流程工程设计变更审批表工程名称变更事项变更金额：5万 5万以上 经办人：专业审核会签设计部门意见造价部核算分管领导意见审批总经理董事长工程部签发备注：与监理公司签订监理协议的工程，由监理公司签字并盖章。工程成本增加预警报告表工程名称工程分项工程名称预计超预算金额预算成本经办人说明 经办人： 造价部审核意见 分管领导意见审19、批总经理董事长备 注工程款支付办理规定为进一步规范和强化公司工程款的审批制度，确保各项工程款按合同规定的时间支付，减少工程合同执行过程中的经济纠纷，避免发生经济索赔，保证各项工程项目的顺利实施，制定本规定。第一条 工程款审批由工程部派专人负责全程跟踪办理，各业务部门严格按规定办理交接手续和签收手续。第二条 施工单位申报当月工程量完成时间为每月23日。第三条 工程款审批办理按以下时限执行（业务部门的办理时限为自然天数）：工程部1天；造价部3天；公司领导审批时间2天；财务部1天；银行4天。第四条 本规定适用于合同中有明确约定工程款支付时限的工程合同。第五条 对于未能按本规定办理的相关责任人，将依据20、公司有关责任追究制度进行追究。第六条 本规定由公司工程部负责解释。工程进度款审核流程工程设计费申请/审批表工程名称合同编号合同金额已付金额： 元，占合同总造价 %设计进度本次申报金额大写：小写：申请单位经办部门意见造价部核算分管领导意见审批总经理董事长备注：与监理公司签订监理协议的工程，由监理公司签字并盖章。房地产成本管理制度一、 总 则1、 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合公司成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。2、 成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。3、 成本监控的任21、务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 二、房地产成本管理职责（一） 公司总部的成本管理职责1、 制定、修正公司成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2、 进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给公司和各开发项目管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和公司成本管理环境的了解，协助房地产项目争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策22、，合理配置资源，帮助公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： 立项资料是否齐全、规范； 市场定位是否明确、恰当； 投资成本估算是否经济、合理； 投资回报是否符合公司利润目标要求； 投资风险能否有效控制。4、 跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编公司成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发项目做好项目操作过程中的成本控制工作。5、 建立成本信息监控，及时收集各项目成本动态资料，为公司管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发项目。6、 组织各项目成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管23、理意识，推广公司内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进公司成本管理水平的提高。7、 根据管理的需要，派出专员对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。8、 逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。（二） 开发项目的成本管理职责1、 认真执行公司成本管理制度，结合实际制定本单项目的成本管理制度，并自觉接受总部监督。 2、 根据本项目业务总体规划、开发范围和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向公司总24、部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、 规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。4、 客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。5、 遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。6、 正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开25、发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7、 组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本动态报表等有关资料。坚持成本动态报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。 8、 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。 9、 定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报公司财务部。三、房地产成本监控（一）成本监控系统1、 根据公司的管理体制，建立以工程部、财务部、成本部、26、营销部、各开发项目部为核心的成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。2、 各部门应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。3、 各开发项目应根据管理需要和项目实际情况，设置成本管理职能岗位，保证成本控制工作的顺利进行。（二）成本监控的要求制度建设1、 根据管理的需要，各项目应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并报公司总部备案： 成本管理责任制及监控程序； 计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)； 招、投标管理制度； 合同管理制度； 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度； 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结27、算、款项拨付)管理制度； 费用控制制度； 材料设备管理制度。 以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。2、 公司总部应不断总结各开发项目成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善公司房地产成本管理制度。计划管理1、 各开项目应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况： 开发产品成本计划(按完全成本口径)； 期间费用计划； 降低成本技术组织措施计划。 2、 成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。3、 各开发项目应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考28、核指标。分析检查1、 各开发项目在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析， 以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是： 计划及其执行情况； 实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因； 分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策； 评价、结论与提示。 2、 公司总部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。信息交流1、 应报公司总部的常规性成本资料主要包括：项目基本情况； 按制度规定应编报的成本动态报表； 成本动态情况及其分析资料； 当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。2、 按例外29、管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时报公司总部： 当地有关法规政策的重大调整； 成本超降率占单项工程成本总额10%以上、占其本身预算成本或计划成本30%以上的的项目、事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、事件)； 合作条件更改； 补交地价。3、 各开项目应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制1、 各项目立项时必须向公司总部提交立项请示和详细的可行性研究报告，并经公司立项听证会讨论通过。可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景30、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容： 成本费用估算和控制目标及措施； 投资及效益测算、利润体现安排； 税务环境及其影响； 资金计划； 竞投方案（仅限招标、拍卖项目）； 投资风险评估及相应的对策； 项目综合评价意见。2、 可行性研究报告应至少在立项听证会前提前一周上交公司总部。3、 若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向公司总部提交立项申请。4、 招标或拍卖项目的竞价不得突破公司批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。5、 招标、拍卖合同或合作开发合同应经公31、司总部律师审核后正式签署。（二）规划设计环节的成本控制1、 规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则： 能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成； 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。2、 总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具设计概（预）算，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的建造成本概（预）算，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。3、 32、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的施工图预算原则上不得突破我方编制的建造成本预算。4、 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。（三）施工招标环节的成本控制1、 除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。2、 主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。3、 应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招33、标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。4、 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5、 凡投资额超过人民币1,00万元的工程项目招标，应由公司总部组织有关招标、评标等工作。6、 50万以下零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。7、 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。8、 施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条34、件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9、 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。10、 出包工程应严禁擅自转包。（四）施工过程的成本控制现场签证1、 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2、 现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由公司统一制定。3、 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。435、 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。5、 因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写设计变更审批表并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由公司统一制定。工程质量与监理1、 项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2、 工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查36、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3、 应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。工程进度款1、 原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。2、 工程进度款的拨付应当按下列程序办理： 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完37、成月报表； 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料； 预算部门整理复核工程价值量； 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。3、 应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。4、 工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。（五）工程材料及设备管理1、 项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合38、同中加以明确：2、 甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；3、 实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。4、 应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。5、 甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位： 能够实行赊销或定金较低的供货商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商； 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商； 售后服务39、和信誉良好的供货商。6、 工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。7、 采购合同中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。8、 各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。9、 对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格40、证。10、 材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。11、 甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。（六）竣工交付环节的成本控制1、 单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。3、 凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格41、。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。4、 工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订保修协议书，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。5、 采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6、 甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。（七）工程结算管理工程竣工结算应具备以下基本条件： 符合合同（协议）有关结算条款的规定； 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； 项目设计变更、现场签证及其42、他有关结算的原始资料齐备； 工程遗留问题已处理完毕； 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。2、 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。3、 “点工”必须按照定额价计取、结算。4、 审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。5、 编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。6、 审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。7、43、 在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。（八）其他环节的成本控制1、 正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的销售承诺事项清单，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。销售承诺事项清单及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。2、 销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。3、 应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。4、 各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。五、 附 则1、 本制度适用于集团所属的房地产开发企业。各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。2、 本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行。本制度由总部财务管理部根椐集团成本管理的需要进行修订和完善。