1、房地产开发公司项目设计标准管理制度附表编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1.目的1.1.为强化集团公司房地产开发设计管理，促进项目设计管理标准化、规范化，提高设计管理水平，实现房地产最佳经营运作模式，获得最佳的投资效益。1.2.设计管理应本着“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，做到“定位准确、设计创新、安全美观、环境协调”，充分发挥项目的社会效益、经济效益和环境效益。1.3.规划设计管控的重点是“功能布局、面积指标、重大效果、成本控制”四大项内容。1.4.集团房地产板块（地产事业部）的设计管理2、工作分为二级管理。集团总部的设计管理部门为集团地产事业部规划设计部，集团所属城市公司的设计管理部门为设计管理部。2.适用范围 2.1.本办法适用于集团房地产板块，其他（多元化）产业板块中的涉及设计管理工作的参照本办法。2.2.集团、城市公司，以及各合作控股公司必须遵守本管理办法。3.职责界面 3.1.集团地产事业部规划设计部：.负责集团及城市公司所有项目的概念规划方案、建筑方案、园林景观方案、室内精装修方案、泛光照明方案的设计管理。.督导、配合城市公司完成专业报建图、初步设计、施工图设计以及相关专业顾问设计的设计管理以及现场技术支持工作。.负责集团产品线的研究和设计技术标准的制定。.协调各方开3、展工作，包括内部外部协调以及平行协调。3.2.城市公司设计管理部职责：.负责报建图、初步设计阶段、施工图阶段的设计管理以及现场技术管理工作。.参与城市公司项目的概念规划方案、建筑方案、园林景观方案、室内精装修方案、泛光照明方案的设计管理，根据项目所在地相关技术规范，提供专业意见。.配合集团产品线的研究和设计技术标准的制定。4.制度内容 4.1.概念规划设计管理.为满足集团创新的经营模式需要，概念规划设计应在获得土地前开始。 .项目的概念规划设计包括总体规划、概念规划，以及配合项目拓展、项目策划策划的相关方案等。.概念规划设计前由集团地产事业部需求部门按项目建议书及设计基础资料（包括地形图、用地4、边界图、用地面积、周边情况、拟开发用地规划限制条件、当地政府的政策导向及相关要求等），提出项目构成及总体构想。.规划设计部编制设计任务书并组织设计。.规划设计部按节点计划组织方案汇报、评审和修改审定。.最终概念规划设计成果报请集团总裁审批。4.2.方案设计管理.方案设计必须以集团审批确定的概念规划方案为依据。.方案设计阶段，规划设计部通过与限额设计指标的对比，从功能、效果、成本等方面对设计文件进行综合评审。.单体方案设计的评审侧重从建筑形态、使用功能要求、建筑装饰材料、结构形式及设备系统的选用等方面对各造价构成指标进行分析。.规划、建筑单体、交楼标准、外立面、景观、客户接待中心精装样板间方案设5、计由规划设计部组织集团地产事业部策划发展部、专业设计单位、城市公司相关部门进行评审。.设计方案由规划设计部组织会议审核确定，最终方案由规划设计部报集团地产事业部总监理、集团总裁审定。4.2.7.复杂地基和特殊建筑的基础及上部结构方案、大型（复杂）非标设备系统选型方案，必要时由规划设计部组织专家进行评审确定。 .方案评审过程中如发现设计方案的主要造价指标无法满足限额设计指标的需要，必须及时优化设计。为满足一定功能、效果而导致必须突破限额设计指标的，必须报集团地产事业部总经理审批同意，批复文件应作为下阶段设计工作的依据。.方案设计经审核（评审）后，专业设计单位必须按评审意见进行修改。复核无误后规划6、设计部应按合同约定对设计文件进行验收确认，作为下阶段设计以及设计费支付、结算的依据。.方案设计经集团总裁审批确认后，再提出的修改，应根据改动大小重新进行审批或备案。4.3.报建图管理.专业设计单位提供的各阶段、各专业报建图必须符合国家、地区的相关法律、法规和标准。.方案批复阶段的报建图设计由规划设计中心负责组织审核，由城市公司设计管理部向城市公司前期开发部提供符合报建技术要求的报建图纸。.工程规划许可证阶段的报建图（包括人防、消防、园林、交通等）由城市公司设计管理部负责向前期开发部提供符合报建技术要求的报建图纸。.报建图批复后，如果政府部门提出修改的，按如下程序管理：所作修改与原方案相比，对重7、要技术经济指标和外观效果影响较小的（如：设备用房，局部功能调整等），由开发部门报送主管领导及城市公司第一责任人批准后，设计管理部门委托专业设计单位进行修改。所作修改与原方案相比，对重要技术经济指标和外观效果影响较大的（如：立面效果，户型，容积率，面积指标、层高等），经城市公司第一负责人确认，开发部门报集团总裁批准后，设计管理部门委托专业设计单位进行修改。.报建批复文件作为项目经营方案编制的依据之一。.经政府部门批复的报建图及文件，由城市公司开发部门送档案室归档，批文抄送规划设计部、城市公司设计管理部、营销策划部。4.4.施工图设计管理.专业设计单位完成的施工图，须满足国家和地方的相关法律、法规8、和标准的要求，同时符合合同规定的施工图深度要求、设计要求以及限额设计指标。.设计施工图由城市公司设计管理部组织各专业进行综合会审（内部评审），根据会审意见调整完的施工图必须经规划设计部确认后方可出图。.各专业设计方案、市政管线、基坑支护设计方案由城市公司设计管理部参与审核。.施工图（含二次深化设计）正式出图前由集团及城市公司成本部根据集团成本管理中心下发的施工图成本关键限额设计指标进行审核，审核后符合限额设计指标要求的才能正式发图。.施工图超出限额设计指标要求又确实无法优化的，经规划设计部各专业确认后，报规划设计部职能负责人、营销策划职能负责人、成本管理职能负责人、地产事业部总经理、集团主管副9、总裁和集团总裁最终审批同意方可正式发图。.施工图审核时应关注建筑、结构、水暖、电气、装修，景观各专业指标与限额设计指标的对比分析。.施工图正式出图必须加盖专业设计单位相关印章，并由城市公司设计管理部负责施工图的收发。4.4.8.施工图电子文件由城市公司设计管理部负责按照规定的范围发放，电子文件必须只能查看，不能修改。.施工图必须进行施工图综合会审（技术交底）后才能用于施工，以减少各专业矛盾及工程变更，图纸会审由城市公司设计部组织相关部门进行，图纸会审记录经城市公司设计管理部专业工程师审批后报规划设计中心备案。根据会审意见由专业设计单位修改（补充）设计文件，并经规划设计部审核确认后下发，作为施工10、图的补充，此部分内容不作为签证依据。4.5.设计变更、工程洽商管理.设计管理部门对设计变更要严格控制，原则上争取不变更，尽量少变更，严控大变更。.无论哪个部门在进行设计变更时该部门都应了解现场的材料进场及施工情况，并在设计变更审批表中列明现场施工状况、变更原因、费用增减情况及已购材料如何处理等内容：由于设计原因引起的设计变更，增加（减少）工程成本在 万元以下的由城市公司设计管理部负责审核，由城市公司总经理审批； 万元以上的由规划设计部职能负责人负责审批；由于销售原因而引起的工程变更，增加（减少）工程成本在 万元（由城市公司和集团各个中心各自填写）以下的由城市公司营销部负责审核，由城市公司总经理11、审批； 万元（由城市公司和集团各个中心各自填写）以上的由集团营销策划职能负责人负责审批；由于施工单位原因引起的工程变更，增加（减少）工程成本在 万元（由城市公司和集团各个中心各自填写）以下的由城市公司工程部负责审核，由城市公司总经理审批； 万元（由城市公司和集团各个中心各自填写）以上的由集团工程管理职能负责人负责审批；.经审批后的设计变更由城市公司设计管理部通知专业设计单位出图，并报规划设计部备案。.由于设计变更导致销售面积发生改变而影响到销售合同的，城市公司设计管理部须书面通知城市公司营销策划部和客户服务部。.城市公司设计管理部必须建立设计变更台帐，并根据授权分类进行统计。4.6.材料定板及12、设备选型.施工图设计开始后，进行材料定板及设备选型工作。.专业设计单位应提供设计的主要材料样板和主要材料表，不得在施工图纸中标明生产厂家及品牌。.材料定板和设备选型由城市公司设计管理部负责组织相关部门评审，影响效果的材料及重要设备必须由规划设计部、发展策划部和成本管理部审核，由规划设计部职能负责人审定。.主要装饰材料必须限定品牌范围或提供材料样板、技术标准，城市公司会同规划设计部、发展策划部、成本管理部讨论后由总裁批准。.材料、设备选用必须以“安全、合理、经济”为原则，以“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成的浪费。.原则上主要的材料、设备应在集团、地区年度中标产品中选用。.13、设计选板应在满足使用要求和装饰效果的同时，考虑建筑成本方面的承受能力，不能超出限额设计。.集团层面参与选定的材料样板由集团分管设计负责人或城市公司设计管理部负责人背面签名确认（含日期）后，由城市公司管理存档。.招标完成后，不能随意变更材料、设备，如因特殊情况确实需要变更的，须经城市公司第一负责人和成本管理部、规划设计部批准。4.7.客户接待中心的设计管理.客户接待中心方案由规划设计部负责，施工图设计管理由城市公司设计管理部负责。.客户接待中心包括销售接待区、客户体验区、样板间展示区。.由城市公司营销策划部提出立项，并提供项目定位书。.客户接待中心设计应该包含建筑设计、装修设计、软装设计、示范区14、景观设计及销售包装等，必须按照集团下发的客户接待中心限额设计指标标准进行。4.7.6.客户接待中心工程完工后由城市公司工程部组织设计管理部、营销部等相关部门进行初验，由集团相关职能部门验收合格后开放。4.8.标准图库及设计资料档案管理.设计管理部门在设计文件审核确认完成后，负责将项目所有设计资料上传到集团信息化系统中的项目图库。.标准图库为经过标准图评定委员会评定，能成为全集团通用标准的设计资料库，标准图的评定必须经过推荐、评审、确定等程序，由标准图评定委员会评选确定，信息化系统管理员负责录入。.信息化系统标准图库和设计资料、项目图库的内容必须通过授权才能在开放的终端浏览查看，必须通过审批才可15、以在开放的终端下载，以确保设计资料的保密与数据安全。5.附则5.1.集团直管项目公司适用于本办法，其具体的审批权限及流程参照集团相关规定。5.2.本办法及相关业务表单及流程，例如合同会签表、验收付款表等公布于OA系统信息平台，各单位应严格按照集团统一规定的表单及流程执行。5.3.本办法条款与相关法律、法规存在冲突的，适从相关法律、法规。5.4.本制度由集团规划设计中心负责解释和修订。5.5.本办法自公布之日起生效试行。支持文件：xx集团设计任务书（方案类）审批流程图xx集团设计任务书（施工图类）审批流程图； xx集团设计方案审批流程图xx集团施工图审批流程图 xx集团设计变更审批流程图xx集团16、设计材料定板及设备选型审批流程图设计任务书（方案类）审批流程图拟设计任务书，根据营销定位报告集团地产事业部规划设计部，城市公司设计部审校、修改设计任务书(方案)集团地产事业部规划设计中心组织成本管理部,发展策划部配合会签审批地产事业部总经理设计任务书(方案)下发总裁批准后，由地产事业部规划设计部下发设计任务书（施工图类）审批流程图拟设计任务书集团会签审批地产事业部规划设计部，地产事业部总经理城市公司会签审批营销副总经理、工程副总经理、城市公司总经理审校、修改设计任务书城市公司设计管理部组织、成本部、营销策划部、项目管理部配合城市公司设计管理部设计任务书下发地产事业部总经理批准城市公司设计管理部17、下发设计方案审批流程图提出项目定位书发展策划部及城市公司营销部设计委托、方案设计（按审批后的设计任务书）规划设计部方案设计评审会总裁、地产事业部总经理、设计、陈本、发展策划各部门负责人，城市公司各部会议、方案修改规划设计部方案审查（含各项经济技术指标）规划设计部、发展策划部、成本管理部、城市公司各部，城市公司总经理方案评审会，填写设计方案审批表董事长、总裁、地产事业部总经理、设计、成本、城市公司总经理（城市公司设计部发起，相关部门会签后上报）批准董事长注：规划、单体、重要的装修、景观设计方案由地区公司报会审组会审，并报董事长确认，一般的设计方案由地区公司总经理审定确认，集团公司备案。施工图审批18、流程图施工图预审图纸外部设计单位初审、填写施工图审核意见书城市公司设计管理部主办，城市公司成本部和工程部、营销部、招采部参与图纸修改城市公司设计管理部组织设计单位盖章、存档、下发施工部、预算部城市公司设计管理部超基准价和重大方案（面积指标）调整的图纸审查规划设计部、成本管理部、地产事业部图纸修改城市公司设计管理部组织设计单位审核、批准总裁注：施工图中涉及规划、单体、重要的装修、景观设计方案修改由地区公司报会审组会审，并报董事长确认，涉及一般的设计方案修改由地区公司总经理审定确认，集团公司备案。设计变更审批流程图说明事由、提出单位提出解决方案填办设计变更审批表城市公司设计管理部从各自角度审核变更19、的可行性，审核变更对工程进度的影响、成本的影响审核城市公司开发部、营销策划部、工程部、成本部审核变更对成本的影响10万元审核（大于10万元）成本管理部、规划设计部、营销管理中心、地产事业部签署审定意见审定城市公司总经理（小于10万元），地产事业部（大于10万元）告知相关各部门地区设计管理部与设计单位沟通，报设计备案设计、出图城市公司设计管理部变更台帐登记工程部、成本部部决算依据预算审核部变更实施工程部、施工单位 重要设计材料定板及设备选型审批流程图选择需定板选型的材料、部品设备（根据审定方案）地产事业部规划设计部，城市公司设计管理部选择潜在品牌供货商（35家）送样各专业工程师提出选样意见城市公20、司招采部组织封样总裁审批或授权审批送样规划设计部，成本管理部分管地产事业部总经理审签评审材料设备送样城市公司设计管理部、成本部、招采部、项目部 部门备案、留存 设计管理部、招采部、项目配套表格设计任务书（方案类）审批表设计任务书（施工图类）审批表设计方案审批表施工图出图审批表设计变更审批表设计材料定板及设备选型审批表设计任务书（方案类）审批表 编号：项目名称设计范围背景及主要经济技术指标（概述概况，任务书作为附件。）确认栏经办部门意见： 设计部：营销策划部意见： 营销部：成本管理部意见： 成本部:公司总经理意见： 公司总经理：集团总部各相关部门和领导会签意见(附后)集团成本管理部意见： 专业总21、监： 集团发展策划部意见： 专业总监：集团规划设计部意见： 专业总监： 地产事业部总经理意见： 总经理：总裁意见（最终审批）：总裁：项目设计经理日期电话设计任务书（施工图类）审批表 编号：项目名称设计范围背景及主要经济技术指标确认栏经办部门意见： 设计部：工程管理部意见： 工程部：成本管理部意见： 成本部:公司总经理意见： 公司总经理：集团总部各相关部门和领导会签意见(附后)集团成本管理部意见： 专业总监： 集团规划设计部意见： 专业总监： 地产事业部总经理意见： 总经理：总裁意见（最终审批）：总裁：项目设计经理日期电话设计方案审批表 编号：项目名称设计范围背景及主要经济技术指标（概述方案主要22、经济技术指标，总图，效果图附后）确认栏经办部门意见： 设计部：营销策划部意见： 营销部：成本管理部意见： 成本部:公司总经理意见： 公司总经理：集团总部各相关部门和领导会签意见(附后)集团成本管理部意见： 专业总监： 集团规划设计部意见： 专业总监： 地产事业部总经理意见： 总经理：总裁意见（最终审批）：总裁：项目设计经理日期电话施工图（报建图）出图审批表 编号：项目名称是否超基准价设计范围图纸内容经办意见：主管设计师：地区公司专业设计师建筑 签名： 结构 签名：设备 签名：园林 签名：装修 签名：设计部经理集团公司规划设计和成本管理，地产事业部总经理（超基准价）总裁（超基准价最终审批）注：123、本表适用于设计施工图及报建图出图审批，如和方案有重大变化必须报集团审批；2、经成本管理部确认的预算指标分析表作为本表的附件。3、会签完毕，此表送集团成本管理中心备案。设计变更审批表编号：项目名称变更费用估算工程名称变更部位设计部门意见变更原因及内容（附页）：经办人： 经理： 年 月 日营销部门意见经理： 年 月 日前期部门意见经理： 年 月 日工程部门意见 经理： 年 月 日成本部门意见经理： 年 月 日项目公司意见项目总经理： 年 月 日地区公司意见总经理： 年 月 日集团成本部意见专业总监： 年 月 日集团规划设计部意见专业总监： 年 月 日地产事业部意见总经理： 年 月 日集团总裁意见总裁： 年 月 日董事长意见 董事长： 年 月 日设计材料定板及设备选型审批表编号：项目名称定板项目工程名称定板材料或设备设计部门意见定板内容（附页）：经办人： 经理： 年 月 日营销部门意见经理： 年 月 日前期部门意见经理： 年 月 日工程部门意见 经理： 年 月 日成本部门意见经理： 年 月 日项目公司意见项目总经理： 年 月 日地区公司意见总经理： 年 月 日集团成本管理意见专业总监： 年 月 日集团规划设计部意见专业总监： 年 月 日地产事业部意见总经理： 年 月 日集团副总裁意见总裁： 年 月 日董事长意见 董事长： 年 月 日