1、物业系统工作管理制度（公约、规定等）编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录业主公约-5楼宇使用及维护管理规定-15精神文明公约-19房屋装修管理规定-20装修人员管理规定-25住宅小区物品搬进(出)管理-27管理处治安管理规定-28小区园林绿化管理规定-32小区消防管理规定-35小区环境保护管理规定-39供水、供电管理规定-40燃气安全管理规定-42电梯使用管理规定-44智能化设施使用管理规定-46临时用电管理规定-47有线电视和智能化网络管线使用管理规定-48商场、写字楼管理规定-49文化娱乐场所管理规定-51暂2、住人员管理规定-54出租房管理规定-55 业 主 公 约为加强本物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。一、业主的权利、义务业主是指房地产所有权人。(一)、权利1、依法享有所拥有物业的各项权利。 2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利。3、有权按有关规定进行室内装饰装修。4、有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和所属物业管理范围的市政公用设施的状3、况，建议物业管理公司及时组织修缮。6、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权。7、有权就物业管理的有关事项向业主委员会、物业管理公司提出咨询，并得到答复。8、有权要求业主委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目。9、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。10、有权对物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议。11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修负责人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主委员会或物业管理公司强制维修养护，并按规定分摊费用。(二)、义务1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定。2、执行和服从业主委员会或业4、主大会的决议、决定。3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。 4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。 5、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审查批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，押金予以退还，否则视违章情况予以扣除井限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的，还应承担相应的补偿费用。6、业主如请物业管理公司对其自用部位及5、设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用。7、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任。8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另有专门合同规定除外)。9、在本物业范围内，必须：(1)各写字楼物业的业主，只可将其物业用作写字楼办公用途；(2)各住宅楼物业的业主，只可将其物业用作居住用途； (3)各商场店铺的业主，只可将其物业用作商业性店铺用； (4)停车场停车位的用户，只可将其物业用作停放车辆用途。未经物业管理公司书面同意，6、停车位不得用于其他用途。10、在出租所拥有的物业时，需到管理处登记，退租时书面通知管理处。 11、严禁从空中抛弃任何物品，否则须承担因故意或过失向地面抛弃物品而产生的一切后果的责任。12、在本物业范围内，不得有下列行为：(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿拆、搭建。(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所。(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。(5)不按规定堆放物品7、丢弃垃圾、高空抛物。(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害危险物品及饲养家禽、宠物等。 (7)践踏、占用绿地，损坏、涂划园林建筑小品。 (8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等。 (9)随意停放车辆，鸣喇叭制造超过规定标准的噪音。（10） 房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为。（11） 法律、法规及政府规定禁止的其他行为。二、业主大会和业主委员会l、业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主委员会是业主大会的常设(执行)机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主委员会均应8、接受市、镇、区物业管理主管部门的指导 监督。2、第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由镇、区物业管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主委员会。3、本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。4、业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。5、业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采取投票、举手等形式。9、6、业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告井报告镇、区物业管理主管部门。7、业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行。如经已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。8、业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。9、业主投票时，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米及五平方米10、以上的计算为一票，不足五方米的不计票。10、业主大会的决定和业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的，镇、区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。三、违约责任1、违反本业主公约义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10、11、12项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入；赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主委员会议定，业主委员会未成立的，经镇、区物业管理主管部11、门核准后执行。2、不按规定缴交管理服务费、房屋本体基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。四、其他事项1、本公约由开发建设单位或其委托的物业管理公司报镇、区物业管理部门审核批准，在办理住、用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。2、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换，本公约继续有效。3、业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修补充，并提前报镇、区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。4、若本公约任何条文于12、法律下成为无效，非法或不能执行，本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。5、任何需专函送达本物业业主的通知，凡注明地址送至有关业主的单元，或使用普通邮寄式挂号送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址，均被视为送达有关业主。所有以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理处。6、业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，可以协商解决；协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交z市仲裁委员会依法裁决。7、本公约一式三份，业主、业主委员会、物业管理公司各执一份。五、管理费、有偿服务、代收费用表。(见附表)序号服务项目单位收费标准备注一安13、装类1空调（窗式）台60有预留孔2空调（窗式）台100无预留孔，不含支架3空调（分体）台200不含支架、配件4铝合金空调支架副2005洗衣机台10含调试6抽油烟机台607排风扇台208热水器（电）台609热水器（气）台8010防盗门扇20011水表块3012洗手盆个8013洗菜盆个8014门锁个3015玻璃平米成本价16灯具、门铃等个成本价17水管米成本价18阀门个成本价19室内电路米成本价二维修类1浴缸堵塞个/次成本价2浴缸漏水个/次成本价3洗手、菜盆堵塞个/次成本价4马桶堵塞个/次成本价5马桶漏水个/次成本价6地漏疏通个/次成本价7水龙头漏水个/次成本价8水表漏水个/次成本价9抽油烟机台成14、本价10排风扇台成本价11热水器（电）台成本价12热水器（气）台成本价13室内电路米成本价14电话部成本价15电源插座个/次成本价16电表箱开关个/次成本价17修补瓷砖平方米2018刷油漆平方米1019空调（窗式）台成本价20空调（分体台成本价21灯具个成本价22铝合金拉手个成本价含料各类门个成本价三保洁类1抽油烟机台502排风扇台103空调过滤网个/次104房间请洁时/人10四租赁类1房屋套半月租金2车位个半月租金五其他类代办购物次/人成本价表中除特别指明外均不含材料费。 楼宇使用及维护管理规定为保障住宅区的房屋和公共设施的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造安全、清洁、舒适、优美的生活环境15、，住宅区内(高层、商场、办公楼)所有业主(或房屋承租人或其他使用人，下同)拥有居住权和享用权，其合法权益受法律保护，不受侵犯；管理处受业主委员会委托，对小区内楼宇公共配套设施等物业实施管理，并对部份实行有偿服务，费用从本体维修基金内支出，业主有合理使用权利和维护的义务。一、 业主(房屋使用人)应当遵守下列规定：1、未经房管部批准，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途：(1)、住户如对室内进行装修，应严格遵守本区关于装修管理的一切规定，不得对房屋的内外承重梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面防火隔热层和通道进行违章凿、拆、搭占及封堵通风口，不得用铅合金、铁皮、板、钢网等封闭主阳台，违者按有关规定处罚。(216、)、住户不得装设门牌(涉及商业用途)，住户单元之外墙及窗户禁止竖立任何广告或标志，并不得改变房屋原设计外墙装饰和防盗网、门窗的材料、规格形式，不得乱挂、乱搭、乱贴、乱画，违者处一百元以上罚款并责令恢复原状。(3)、严禁改变阳台为卫生间、厨房等，严禁将阳台雨水管改为排污管，严禁私自改变室内外明暗电气管道及未经许可更换水、电、气计数表，若造成严重后果，一切由住户负责。2、不得侵害他人的正当权益，不得利用房屋从事危害公共利益的活动及堆放危险物品以及排放有毒、有害物质等。(1)、楼宇公共地方、住宅区绿化地、道路等不得摆放家私、物品，严禁停放车辆和鸣号，违者罚款一千元。(2)、严禁传播黄色录像、黄色书刊17、，严禁在休息时间高声播放音乐、聚众喧哗、赌博、吸毒等活动，不能收留“三无”人员，违者送交公安部门收容审查。(3)、严禁高空抛垃圾、杂物、倾倒污水，违者罚款五十元至五百元；禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道、如导致堵、损坏，住户应负全部修理费用。(4)、禁止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，如枪支弹药、炸药、汽油等。3、为了使住宅区经常保持整洁优美的环境，住户应遵守公共道德：(1)、禁止践踏绿地，破坏或采折花草树木，禁止损坏、涂画园林艺术雕像，违者罚款一百元。(2)、禁止随地吐痰、乱丢纸屑、烟头及瓜壳，违者罚款五十元。(3)、严禁饲养家禽、家畜，违者罚款一百元。4、住户应按期缴纳各项18、管理费用。二、住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：l、室内部份由业主负责维修。2、房屋的外墙面、楼梯面、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由管理处组织定期养护和维修，其费用从住宅本体维修基金中支出。3、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、走廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由管理处统一管理维修养护，费用从管理费中支出，人为造成公共设施损坏的，费用由责任人承担。4、住宅区的水、电、气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修费用由有关业务单位支付。5、凡房屋及附属设施有影响市容或可能危19、害毗连房屋安全的，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮，拒不进行修缮的，由管理处进行修缮，其费用由业主承担。三、管理处定期对住宅区主要的公共设施和房屋共用部份的养护规定如下：（一）、公共设施部份：1、上下管道、明暗沟、污雨水井、检查井，每年清理l2次，化粪池每年清理一次；2、道路；、绿化；4、路灯；5、供水、供电设施设备；6、停车场；、公共建筑；、其他。二、房屋专用部份：1、屋面每年维修一次，四年中修一次，八年大修一次：2、水池；3、室内上下水主管、电线、电气、阳台护栏三年刷新一次；4、消防水管、水箱；5、楼梯间、墙面、扶手；6、电子防盗门；7、其它。做到大修有计划安排，小修随时处理，房屋20、不破、不漏、管道不堵、公共设施机电设备运作保养良好。 精神文明公约为搞好本辖区精神文明建设，使广大住户享有文明、良好的工作和生活环境，特制定本公约，请共同遵守。一、遵守国家法律、法规、政策和深圳经济特区法律、法规、政策的规定以及本住宅区的物业管理规定；二、各邻里互相尊重、互相关心、互相帮助、和睦相处；三、不把黄色淫秽的物品、书刊、杂志、录像等违禁物品带进小区和家庭；四、远离毒品，不得将有害物品带进小区和家庭；五、养成讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的习惯；六、不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头、不随地吐痰和大小便，不往室外抛物和乱倒污水，共同维护住宅区公共卫生；七、不在21、公共场所、走廊堆放物品，不占用公共场所，不堵塞通道；不在公共建筑物上乱涂画、乱张贴和乱竖广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观；八、爱护公共财物、维护公共秩序、共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的居住环境。 房屋装修管理规定 为加强本小区房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一、美观。根据z市政府的有关规定，结合聚龙湾的实际情况，现对本住宅区房屋装修的有关事宜规定如下：一、装修申报 业主(承租人或其他使用人对房屋所有进行装修，应经房屋所有权书面授权)装修，应提前三天会同其委托的装修者向物业管理处申报，填写家居装修申报表，如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开22、工时间和竣工时间等内容，并提交装修合同复印件，交验装修者(承建资格证书)原件，管理处收件后，出具回执。二、装修审批 1、业主必须如实填报装修内容，并向管理处提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文(涉及消防规定的应向消防部门办理报批手续)。 2、在接业主(住户)递交装修方案及资料三个工作日内，管理处装修主管人员对方案进行审核，确保不出现违章装修方案。 3、业主(住户)收到批复后，业主和装修单位分别向管理处交纳1000元装修押金，装修单位凭身份证或暂住证等有效证件到管理处办理临时出入证，签订装修施工队伍防火责任书，领取装修许可证，方可进入小区进行装修。 4、办公楼或商场的装修面积50平方米以上23、须报消防部门审批后，按审批要求进行装修。 三、装修范围 l、所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改，如需更改，必须报管理处审批，管理处出具更改通知后方可施工。 2、房屋装修不得改变或损坏原有的结构、外貌及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能，禁止在承重墙、梁上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗，确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，业主应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报有关审批部门审批。 3、允许对房屋楼面、内墙面、天棚进行表面装修，楼地面不得凿除水泥，只允许凿毛，地面装修材料不得超过l，禁止不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙，超负荷吊顶，安24、装大型灯具，铺设厚大理石等。 4、阳台不得安装防盗网，严禁改变其使用功能，窗户内侧防护栏必须按照管理处规定的规格及样式安装，允许在客厅、主人房落地门处装设不锈钢拉闸门。(附防盗门、窗花及拉闸门图样) 、住户装修时，进户门允许更换(加装)不锈钢防盗门，但须按管理处统一式样安装，不得改变防盗门原有的安装位置及原有门洞尺寸，不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道。 6、允许改变厨房的灶台、洗涤池和卫生间的便池、洗脸盆、浴缸等，但不得改变厨房、卫生间的结构和功能，严禁将生活污水排入雨水管网，禁止破坏厨房、厕所的地面防水层。7、门窗不得随意改动，确需改动的，须经过审批。管理处按小区整栋统一规格、统一色调、统25、一施工期限的原则协调安装。8、严禁改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水主管道、供电线路、屋面防水隔热层等。禁止任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，禁止不经穿管直接埋设电线或改线。9、禁止擅自改动，暗藏燃气管道设施，确需改动，应提前一个月向燃气经营管理单位提出申请，由其组织实施。浴室内不得安装直排式热水器(安装热水器必须符合燃气公司要求，否则其不予点火)。10、装修施工作业应遵守消防规定，现场至少配备两个有效灭火器；禁止使用不符合消防要求的材料，大量使用木材时应有防火措施。四、施工管理1、从装修开工起立即采取防火措施，确保户内外安全，管理处对装修每天不定时进行巡查，装修人员凭出入证出入26、小区，工作时需佩带装修出入证，不佩带证件、涂改或转借出入证的人员一经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。2、房屋装修者应自开工之日起三个月内完工。装修工作时间：上午：，下午：晚上：。节假日允许施工，但严禁施工时发出噪音或散发有刺激性气味气体。3、装修垃圾必须按管理处指定位置、方式和时间进行堆放、清运。禁止违章堆放、抛弃装修垃圾或损坏公共设施、管线、路面、绿化。否则可按规定予以处罚。如同一栋楼两户以上同时装修施工，不能分清责任的，各装修户要共同负责4、装修施工用电，应提前7天向管理处申报，并说明电器工具的品种、负荷、使用时间、操作人员等。住户不得私自在户外接驳水、电，违者照章罚款。因装27、修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。5、住户安装空调应到管理处申请，并按指定位置安装，空调支架应用不锈钢材料，不得使用铁架子，否则，住户要承担由此造成的返工及其它损坏后果(如铁锈污染外墙面等)。6、装修人员保证公共设施完好、清洁，不得随意在楼道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则将按规定予以处罚。五、验收1、装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。2、竣工验收合格后，由管理处负责人在(家居装修申请表上验收栏内签名，否则，限期改正，再行复验。验收合格后10天，确定无明显问题，将押金退回业主和装修单位。装28、修完工一年内，如发现有渗、漏、堵、损坏等情况，仍由装修单位和业主共同负责。六、违章装修处理管理处工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受管理处工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，管理处有权作如下处理：I、责令停工；2、责令恢复原貌；3、扣留或没收工具；4、停水、停电；5、赔偿经济损失，承担违约金；6、其它按照z市政府有关规定处以罚款。以上几种处罚可同时并处。 装修人员管理规定为确保住宅小区的根本利益，并对装修施工队进行有序管理，根据z市政府有关规定和聚龙湾房屋装修管理规定，特制定如下办法一、任何施工单位进入小区施工，都要接受资质审查，提供：1、室内装修企业营业执照(复印件加盖章)： 29、2、装修企业资质等级证书(复印件加盖章)； 3、与业主签约的正规家居装饰合同书(复印件)。 同时，要接受管理处对其进行小区装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。二、本小区内装修队实行凭装修施工许可证进场和施工人员凭(出入证)进出制度。各施工队还必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求要持证上岗的工种工人要求证件齐全。三、装修施工时间：每天7：00-12：00；14：00-19：00，法定节假日原则上不允许施工，若有施工不得发出任何噪音影响邻里休息，超时施工，影响邻里休息，管理处有权责令停工，扣留其施工工具。如需延长施工工期必须提前向管理处申报。四、施工队在取得进入小30、区施工需办理如下手续：1、交纳施工押金业主、施工队各1000元； 2、办理装修施工许可证，每份交纳工本费10元；3、办理施工人员出入证，每位施工人员需交一寸免冠相片两张，出入证工本费5元。五、施工人员只能在装修施工许可证指定的现场作业，不得乱窜场地，违者每人每次罚款50元，更不得私下接工程而不办手续，违者除补交有关费用外，每队每次罚款1000元，情节严重者，将驱逐小区，取消施工资格。六、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应当天清运，楼梯过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面；墙壁完好和整洁。七、施工队应绝对按市政府装修施工管理31、规定及装修管理规定及附件和消防管理规定执行。八、施工后施工队和业主共同向管理处申请验收时交回进场“装修施工许可证”和“出入证”如丢失“装修施工许可证”、“出入证”者每证罚款50元。九、每项工程验收后，经十天后复验，确定无质量问题，办理退押金手续。 住宅小区物品搬进(出)管理一、目的。本规定旨在加强规定物品搬进(出)管理。有效控制偷盗等治安案件，维护小区内业主(住户)、商家、单位利益。二、申报制。小区内业主(住户)及商家、单位凡有物品搬出本小区时，必须是业主(产权人或业主书面委托)，事先向管理处申报，管理处应登记、开具放行条给业主，并应及时通知小区护卫员，保证在搬进(出)物品时提供方便。三、盘查32、制。管理处护卫员均有责任对所有物品搬出，根据放行条内容进行盘查，发现情况及时处理，本小区出入口岗亭护卫员须密切注意进口车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。盘查时注意礼节，以礼貌的态度，请求当事人的配合，尽量快速地完成检查以减少当事人之不便，不得无故刁难当事人。四、应急处理。小区发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电话等方式迅速与出入口岗亭护卫员、巡逻护卫员联系，报告有关特征请求截停，有关人员接到截停请求时，须及时反应并予截停盘查。五、案件处理。经盘查发现违法现象时，须及时移交派出所处理。六、登记制。发现可疑情况，及时向治安队长汇报，队长应准确及时记录在案，做到凡事有案可查33、；记录时间、地点、人、事等要素齐全。 管理处治安管理规定为了加强住宅区治安管理，保护业主(住户)的合法权益，由管理处与当地派出所负责辖区的民警共同组成小区治安办，以维护本小区良好的生活秩序，并制定本规定：一、治安办的职责和权利：1、严格执行国家公安条例，密切配合公安机关维护本区业主(住户)的生命、财产安全；2、治安办以固定岗、流动巡逻和闭路电视监控相结合的形式，实行24小时全天候值班制度；3、负责本区的机动车辆、摩托车、自行车的管理和保管，非本区机动车辆不得驶入。若确需驶入的车辆，要登记其车辆号码，驶入原因等。驶出时复查验车内装截物品，如有可疑要查明后，方可放行，维护本区交通秩序，保障小区内车34、辆安全。4、流动人员、暂住人员、无临时出入证不得放入，禁止各类修补、收旧等流动闲杂人员出入。5、门口、道口岗作好登记并控制好升降栏杆，住户搬家私或搬贵重、大件物品离开本小区，没有管理处签发的放行条不予放行。6、在本小区发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，要挺身而出，依法维护居民、用户的合法权益，及时采取抢救，补救措施，制止事态的进一步恶化，维护现场秩序，要迅速查问时间和责任，要及时通知有关部门，并协助查处。7、维护本小区业主委员会，管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户，应进行劝阻、制止、直至移交有关部门处理。8、受公安机关委托，协助辖区民警核查有关车辆、人员的证件及其他情况；对破坏35、本区治安秩序的人、事有权劝阻、制止、直至移交公安机关处理。9、负责本小区保安设施如闭路电视系统、交通管理系统和消防设施的看护、检修。二、住宅区内严禁下列行为：1、使用音量过大或发出噪音的器材影响他人正常工作和休息；2、擅自撬开他人信箱，隐匿、毁弃或私自开拆他人邮件、电报、信函等；3、非法携带、存放枪支弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品；4、非法制造、贩卖和携带匕首、弹簧刀等管制刀具；5、非法吸毒、贩毒、嫖娼卖淫、制造销售各类赌具或聚赌； 6、窝藏窝留各类犯罪分子； 7、利用住宅为盗窃活动提供方便； 8、制造、复制、发售、出租或传播淫秽录像物品； 9、未经批准擅自安装、使用家36、庭电网或改装、破坏正常供电线路；10、损坏、移动消防器材、标志，挪用消防水源： 11、故意损坏住宅区内各种公共设施； 12、侵入他人住宅、损毁他人财物； 13、使用汽枪在住宅区内进行射击。 有上述行为，治安办按治安条例予以处罚，并视情节的恶劣程度交公安机关依法处理。三、本住宅区住户职责和义务1、遵守国家、特区的有关治安管理条例和本小区业主委员会公布的，旨在维护本小区生活秩序和安全的各项规章制度；2、密切配合保安队的治安管理工作，在护卫员前来查询时，应给予主动协作；3、勇于制止，举报破坏本小区治安秩序或造成治安隐患的人、事，并协助护卫员处理；4、及时向护卫队申报留住的流动人员、暂住人员;流动人员37、应在三天内，暂住人员应在十天内持有效证件到护卫队登记。5、正确使用电子防盗门、电子防盗对讲系统，并教育小孩爱护有关设施； 6、注意锁好住宅门、窗和自己的车辆，不得让陌生人进入住宅或跟进住宅楼。四、护卫员应严格执行治安条例规定，严禁打骂和无故刁难住户，不得扣留住户身份证、索要钱财、乱罚款、收款不给单据等，抓到嫌疑人员，不得殴打和擅自审讯，只能严加看管，尽快移交有关部门处理。五、凡管理处员工均有责任维护本区治安，若有看见违法的事不管或监守自盗者，住户有权向管理处护卫队或公安机关举报，一经核实，将给予严厉惩处，直至追究其法律责任。 小区园林绿化管理规定为搞好住宅区的绿化养护管理工作，保持住宅区环境优38、美，特制定本规定。一、住宅区的绿化，指区内绿化、花草、树林，园林建筑小品等，属住宅区公用设施组成部份，其更新、改造和完善工程由管理处负责，并按市政府绿化达标要求管理区内绿化。二、管理处采用各种形式开展宣传，使“保护绿化、美化住宅区”成为居民共识，形成良好风气，自觉爱护区内“一草一木”。三、管理处绿化人员职责如下：1、熟悉住宅区的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量，充分利用绿化面积，保持绿化完好率在98以上，并且合理布置花草树木的品种和数量。2、熟悉花草树木的名称，特性和培植办法，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当地方公告其名称、种植季节、生长特征、养护办法等，供居民观赏。3、对花草树木39、定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修枝补苗、淋水，大棵的灌木要给予造型，丰富绿化内容。4、保持绿化地清洁，保证不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，使花木生长茂盛。5、每月检查、记录、报告树木情况，及时劝阻和处理违反有关绿化管理规定的行为。6、维护好剪草机、喷洒器、电机及其它器材、工具。四、本区住户是绿化的享用人，赋有爱护、管理本区绿化的权利和义务，严禁下列破坏生态环境、妨害绿化的行为： 1、占用绿化地段； 2、践踏绿化草地、林带； 3、攀折花木，毁损涂污园林小品： 4、行人和车辆在绿化带上行驶，碰坏绿篱和栅栏； 5、在绿化区内堆放物品，设置广告招牌： 6、在花木、建筑物、雕塑小品上拉绳晾晒40、衣物； 7、在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物。凡有上述第一项行为，按侵占每平方米罚款2050元处理，并限期恢复原貌；其余各项中，凡损坏花草树木，按“损一罚五”罚款；凡损坏设施者，按造价的2倍罚款。五、根据市政府规定，凡人为造成花木及保护设施损坏的，作如下处罚：1、对乱砍或碰断树木主子，每株罚款150元，对攀爬树木、剥树皮造成损伤的每株罚款15元；2、攀摘花朵、枝条的，每朵(枝)罚款1元。因乱放材料或其它事故损坏花木的，每枝罚款20元，破坏草坪每平方米罚款8元。3、撞坏铁栏栅，每公尺罚款150元。4、对在绿化地带晾晒衣物、被褥者，由管理人员予以警告，并对其进行教育。为了做好这项工作，对检举破坏绿化的41、人员，给予罚款收入的50作为奖励，奖罚由管理处执行。对违反园林绿化规定，不听劝阻、刁难或殴打管理人员情节严重的，送交司法部门处理。 小 区 消 防 管 理 规 定 为了加强本住宅区消防工作，保护住宅区的公共财产和广大业主的生命财产的安全，根据中华人民共和国消防条例和市政府有关消防规定，特制定管理规定如下：一、认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，管理处主任为消防责任人，管理处全体员工均为兼职义务消防员，其职能如下：l、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作的批示，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每月学习训练一次。2、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材设置装置处于良好42、状态；检查防火通道，时刻保持畅通；检查防火安全公约的履行情况，及时纠正消防违章和消除火灾隐患。3、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。4、按住宅区楼宇整栋为单位，实行防火责任制，组织业主制定防火安全公约，责任到户由楼长督促履行。5、当台风、暴雨来临时，管理处应提前通知各住户，做好防风、防雨的准备措施，以保障住户财产及生命安全。6、暴雨、台风来临前，管理处应全面检查住宅区沟渠，是否受杂物堵塞，以免积水泛滥。二、本区内居民均有防火、防暴风雨的责任和义务，除了自身和他人的安全，应遵守以下公约：1、让学龄前儿童及需要照顾的老、弱、43、病、残人单独在家。 2、不准把扫把、衣物等可燃物晒在阳台防盗网上晾衣物应不超出阳台平面，并且晾干后及时收入户内。3、安全使用气瓶装液化气，烟头及火柴余灰要随时清理。出门时，关闭燃气阀门。4、不得把烟头及其他带火物品投向室外。5、教育小孩不要玩火和在住宅区燃放烟花炮竹。6、使用气体燃气时，尽量将窗户打开，保持室内空气流通，一旦发生漏气时，亦可避免气体积聚，在燃气报警时，不得使用门铃和室内电话。7、发生火灾，应立即拔火警电话119，同时告知管理处，并关闭电闸和燃气阀门，迅速离开住所。8、发生火灾，切勿搭乘电梯逃生，应使用楼梯走廊；烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，免受烟雾熏晕。944、当台风、暴雨来临时，各住户应做好以下措施。1)、检查容易被风吹倒的物件，如：窗口、冷气机、盆载花草等。2)、紧扣门窗，防止强风吹开，切勿在玻璃门窗附近停留，防止吹破玻璃后碎片散落伤人。3)、收回室外晾晒的衣物等。4)、遇强雷电天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾。三、住宅区内严禁下列妨碍消防安全的行为：1、严禁损坏、挪用消防器材、挪用消防水源。2、禁止不审批进行室内装修。3、进行室内装修需要增设电气线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉乱接电气线路。4、严禁用不符合防火要求，未经防火处理的材料进行装修。5、烧焊等作业，必须向管理处申请，审批后在安全状态下方可作业(如用电线45、路符合安全规定，楼下窗户已关好，各部份无易燃易爆物品，也不妨碍他人，烧及草地等)，严禁未办理手续和非持证作业人员进行动火作业。6、严禁占用、堵塞住宅区任何消防通道，楼梯通道、天台出口或其它安全疏散口；严禁在楼道、天台进行喷油漆等作业。7、严禁在户内存放大量易燃、易爆物品，小量存放时必须避开高温撞击。8、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明或消防等标志。9、严禁在住宅区内以至冰箱内存放乙醇等易产生爆炸的化学物品。10、严禁在阳台堆放燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶剂，泡沫塑料类、纸、布屑等易燃易爆物品。11、各住户必须服从消防机关和本管理处有关消防方面的管理、监督，不得刁难、辱骂或以暴力威胁等手46、段妨碍消防监督工作人员依法执行公务；纵火者，则追究刑事责任。违反以上第一至十条任何一条者，根据情节轻重，处以人民币1000元至2000元罚款，并可上报处以行政拘留；违反第十一条者，处以人民币300至500元罚款情节严重者，按治安管理条例从严处理。 小区环境保护管理规定为了维护本小区的幽雅、宁静；舒适的居住环境，提高小区管理的环境效益，实现住宅区可持续发展战略，对本区的环境保护作出如下规定：一、做好聚龙湾的绿化规划设计，小区绿化覆盖率达到40以上，绿化完好率达到99以上。二、爱护小区绿化，不踩踏草地，攀折树木花草，共同参与绿化管理。三、充分利用空间，扩大绿化面积，采用屋顶、墙面、阳台绿化，挖掘小47、区绿化潜力。四、居民生活垃圾必须按指定地点投放。不得在走廊和公共场所堆放垃圾和杂物。五、严禁在小区内鸣放汽车喇叭、高音音响及大声喧哗等，特别在休息时间，必须共同维护小区的宁静。六、合理排放厨房烟气，管理处重点检测商业网点的废气排放，对于超检者将按市有关环保规定处理。七、合理排放污水，并交纳排污费。八、小区居民应爱护小区内的垃圾收集等环保设施，未经管理处批准，不得拆除或挪作他用。九、定期对小区的蚊蝇的孽生点进行消杀。 供水、供电管理规定为了加强住宅区划各项配套设施的管理，保障住户正常用水、用电，维护小区内良好的生活环境秩序，特制定本规定：一、凡经管理处接收、接管或未办移交手续由供水、供电部门委托48、管理处管理的供水、供电系统，一律由管理处依照下列规定实施管理。1、在住宅区移交时，管理处必须抄表到户，并检查水、电的计表、管线的完好程度，详细记录，以备保修单位维修和备查。2、管理处维修工是住宅区供水、供电的管理责任人，应熟悉住宅区供水、供电设备机组的维修保养规定。3、每天检查记录配电房、水泵房的运行情况，发现小型故障应及时维修，大型故障隐患应立即书面报告管理处，通知有关专业单位进行维修。4、若临时停水、停电、停气，必须提前书面通知住户做好准备，并联系供电、供水、供气系统提供临时解决措施。二、住户使用供水、供电的各种设施，应注意安全，遵守下列规定：1、未经批准，不得擅自更改原安装好的供水、供电49、等设备。2、除业务主管部门、维修员工外，任何人不得擅入水泵房、配电室。3、供水、供电的开关、闸门不得随意扳动(如属小孩所为，追究其家长的管理责任)。4、住户离家、家中又无人照料时，应关闭水、电阀门。5、若违反上述规定，造成的一切经济损失或事故，均由当事人负责。三、凡未经批准在本住宅区所属供水、供电系统管线路接驳用电、用水，均属偷用电，偷用水行为，按如下规定处理：1、私自增加设施容量接驳水管、电线的，除暂停供电、供水外，按每增容(14伏安)，每用10度电罚款20元。2、私自装电、接水，除追计补水电费外，处以十至一百倍罚款，并责令重新申请增容。3、私自启动(改动)电子计量器、水表的封印或运行回路，50、每次罚款300-500元；停用计量器的，不管其停用时间长短，量少按六个月追补水、电费，并停止供水、供电三天至七天。4、违反安全用电、用水规定，或拒绝供电、供水部门和管理处水电工检查和不采纳安全用水、用电意见及措施而造成事故者，按事故所造成的实际损失处以罚款。四、住户用电需要增容时，须向管理处申请，经审查符合增容要求，批准后，按如下规定办理：1、增容每干伏安(即千瓦，不足按千瓦计算)收增容费600元。2、增容时，如原线路不足负荷，需另拉电缆、电线的，工程费由使用人负责。3、批准增容的电表，按增容后，电表容量计收电费基本费。 燃气安全管理规定为了加强聚龙湾小区燃气的安全管理，保护住户的人身和财产安51、全，根据市燃气安全管理规定以及国家有关规定，结合实际制定本规定：1、市管道燃气由市燃气集团有限公司统一经营。2、市人民政府建设行政部门负责管理燃气安全工作，劳动行政部门负责全市燃气的安全监察，公安消防部门负责燃气的消防监督。3、燃气安全管理体制实行“企业负责，行业管理，国家监察，群众监督，劳动者遵章守纪。”4、物业管理处应当确定相应的安全管理机构，明确专人负责，管理处负责人为燃气安全管理第一责任人。5、作为管道燃气的经营单位应当按照国家或当地规定的质量标准，保证燃气的热值、组份、臭味、压力等达到国家标准，并保证持续稳定地供气，涉及用户的停气降压过程，须提前24小时通知用户(紧急情况除外)。6、52、管道燃气管网及设施的安全管理。入户分支阀内以后的燃气管道、设备及燃器具由燃气用户负责日常安全管理。商业用户负责其入户总阀以后的燃气管道及设施的日常安全管理。7、管理处应掌握本辖区内燃气管及控制阀门的分布和运行状况，建立健全燃气管道及设施日常安全管理的规章制度及安全管理档案加强对管理辖区范围内燃气管道设施用户燃气设施的巡视和监控及燃气用户及相关人员应当配合。8、任何单位或个人在物业辖区未向物业管理处申报，擅自在辖区内进行地下开挖作业， 管理处有权责令停工并处以1000元以上1万元以下罚款。9、任何单位、用户不得擅自拆、改迁、装燃气管道和设施，不得将燃气管道及设施埋墙或暗设。严禁明火检漏，如发现有53、上述现象，管理处将处以1千元罚款10、确因需要拆除、迁移管道供气设施的，必须到燃气经营单位办理手续。 电梯使用管理规定为保证电梯正常运行，更好地为住户服务，制定本规定：一、电梯机房除电梯维修管理人员外，其它人未经允许不得进入，机房内的设备非电梯维修人员不得操作。二、运行中电梯出现突然故障，值班人员尽可能先救援出乘客，并通知电梯维修员检修，值班人员如不能救援乘客时，应安慰乘客，不要惊慌并尽快通知维修人员救援乘客。三、当电梯超载报警时，后上的乘客应自觉退出轿箱，分批搭乘，以免超载发生危险。四、切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。五、发生火警时，切勿搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困54、于电梯内，被困者可能因浓烟而窒息。六、电梯管理员每天对电梯作例行检查，并作好记录，如发现有震荡，不正常的声音或电梯有损坏，应立即停梯检修。七、发现有水渗入电梯或电梯槽底有积水时，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全地方。八、电梯保洁员应每天用清洁剂擦电梯一遍。九、电梯管理维修人员应每天检查电梯机房的通风、降温设备、机房必须上锁。十、电梯内求救警铃、电风扇必须保持工作状态。十一、电梯管理员实行每天24小时值班制。十二、因维修、保养、正常停用等任何情况下的停梯，应在一楼挂牌告示。十三、装修期间、电梯轿厢应用夹板将电梯轿厢面板封闭，以免装修搬材料时，将电梯碰坏。十四、业主(住户)搬运家55、私时，应将电梯置于手动状态。 智能化设施使用管理规定为了智能化设施的正常使用功能，发挥其在物业管理、治安防范和便利生活等方面的重要作用，特制定本规定：一、住户在入住前，应参加管理处举办的智能化设施使用培训或由管理处派发智能系统使用说明书。更好地了解智能化设施安装情况和使用操作方法，减少误报、错报等。二、住户装修不得拆墙体或擅自更改智能化设施预埋管路线，以免影响使用功能。如确需改动，请和管理处联系，由管理处联系厂家或施工单位组织实施三、按照正确操作程序对大堂的门禁系统进行布防，并牢记密码，特别对生人和小孩加强教育和培训。四、住户在发生紧急事件而使住户的生命、财产安全受到威胁的情况下，如：受到非法56、入侵、突发疾病、发生火灾等时使用紧急求助按钮，管理中心人员将在2分钟内到现场或用电话对话核实。五、住户应爱护各类智能化公用设施，不得私自拆卸室内各表、探头、按钮，发现有人为损坏时，应予以制止并及时通知管理处。六、智能化各元器件不得靠近热源，元器件除尘应用干布擦拭，严禁用水擦洗。 临时用电管理规定一、为了维护住宅区(大厦)正常的用电秩序，保证用电安全，杜绝违章用电现象，特制定本措施。二、各临时用电户在拉线前，需向管理处提出书面申请，填写临时用电申请表，经管理处主管审批后，由维修技工审核其安全保护措施，方可临时用电。三、对未办理临时用电申请手续的违章用电处罚，未经电表和私自搭接用电的，按窃电处理。57、四、违章用电一次处罚50口200元，并立即拆除，窃电一次处罚200500元，严重送公安机关按盗窃罪处理。 有线电视和智能化网络管线使用管理规定为保证住户电视接收效果，智能化设施处于良好状态，特制定本规定：一、本区使用的有线电视系统统一由管理处组织相关单位负责调校、养护、维修二、住户及无关人员不得转动、移动、损坏有线电视系统，否则承担恢复原状的费用三、如因台风、暴雨等客观原因造成电视收视效果不良、住户应立即通知管理处值班室，管理处应在2小时内通知相关单位派员检修、维修。四、住户应爱护公用天线，平时要锁好天台门，以防无线或放大器被盗。发现有人在动用或盗窃天线时，应予以制止并通知管理处。五、禁止住户58、私自从顶楼安装电视天线，既影响房屋外观，又不便于统一管理，违者罚款1000元以下，并责令立即拆除，如有特殊要求，请到无线电管理委员会申请后，报管理处通过。六、住户正确使用智能化设施，禁止对预埋或已安装的智能化管线进行更改或破坏，若因此而造成的不良后果，追究违章住户的责任。 商场、写字楼管理规定为了加强住宅区内各商场、写字楼的管理，住宅区营业的单位和业主除严格遵守国家和特区有关政策和法规，依法经营外，还应遵守本住宅区制定的下列规定：1、严禁随意动用水电设施、消防器具，违者视情节轻重处以5000元以下罚款。2、严禁在走廊、公用场所堆放物品或扩大营业场地，违者要限令搬走，恢复原貌，逾期不整改者，处以59、100元至1000元罚款，并没收其物品。3、必须按规定向管理处申请悬挂招牌事宜，凡在公共场所贴广告、标牌，乱竖指示牌、广告牌等，罚款100元以上，并责令限期拆除。4、必须按管理处规定的地方置放垃圾桶，严格遵守“门前三包，户内达标”的卫生公约，保持店容店貌及环境清洁，无蚊蝇孽生地，违者罚款200元至2000元。5、合法经营，严禁变卖过期、变质食品和假冒伪劣产品，以及从事卖淫、赌博等违法活动，违者送交有关部门并责令停业整顿、中止租赁合同或吊销执照直至拘留审查。6、不哄抬物价，短斤少两，违者处罚同上第五条。7、商场、写字楼使用人必须加强安全防范，下班锁好房门、财物、重要文件等，保险柜锁钥匙随身带走，60、关闭水、电、气开关，否则一切后果自负。8、商场、写字楼装修必须严格遵守住宅区装修管理规定。9、按时缴纳管理费、卫生费、水电费。 文化娱乐场所管理规定为了丰富和方便居民的文化生活，促进两个文明建设，特制定本区文体娱乐场所管理规定。l、本区文体娱乐活动场所属非营利性质，由管理处立足于提高整个住宅区居民的文化层次，而提供健康的、老少皆宜的各类活动场所。2、管理处印发通知，张贴于各大堂告示牌，向住户提供活动项目、时间、如何联系、有偿和无偿分类，以及简明扼要的规则。3、为了给住户提供“安全第一，卫生第一，服务第一，开心第一”之最佳服务的活动环境：1)、文明工作，礼貌待人，佩证上岗，仪表端庄，和蔼可亲，勤61、于打理，创造良好的活动环境。2)、游泳场的救生员应具备健康的身体和娴熟的水性，熟悉各种救生技术。值班时，必须保持精神高度集中，以保障游泳者的安全和避免事故发生。3)、游泳场的水管员是保障游泳池水质卫生的责任人，应严格按照国家规定的卫生标准，每周抽水样一至二次，每天做好详细的交货、消毒、水循环情况工作记录。4)、不得利用职权和工作之便，进行营私舞弊，私自放人进入有偿活动场所。5)、不得与游客发生争执或骂人、打人。6)、在不同的岗位上，各负其责，做好器材保养，遗失器材须照价赔偿。4、住户进入文化娱乐场所，有责任和义务遵守下列规定：1)、禁止吸烟，随地吐痰，乱丢杂物，高声喧哗。2)、在文化娱乐场所只62、能进行健康、合法的娱乐活动，禁止唱黄色、反动、低级趣味的歌曲和随意搬动、遗失或损坏音响器材。3)、凡进入游泳池者，必须持有区级以上医疗单位出具的健康证明，严禁有皮肤病、传染病、心脏病、重症沙眼、急性结膜炎、中耳炎、癣病及酗酒者进入游泳池。4)、儿童、老人进入游泳池，必须有家人陪同。5)、要爱护文化娱乐场所内的各种设施，遵循设施的使用、操作规则，不得损坏，因使用不当而损坏的应照价赔偿。6)、在文化娱乐场所内，大家要和气相处，互相尊重，不得抢场，要服从管理人员的先后安排。尤其在中午12：00-2：00，晚上1l：00-早上6：00期间，避免影响周围住户的休息。7)、允许外借的刊物、器具，须经管理人63、员同意并登记，交一定押金后方可外借，否则以盗窃论处。8)、节约用水、用电。9)、凡进入有偿服务场所时，必须按规定缴费，不得蛮横无理和拒绝缴费；进入无偿服务场所时，要注意安全(无管理人员在场服务)并自觉爱护场地设施。10)、凡违反以上规定者，将视情节轻重处以教育、罚款或送交公安机关处理。 暂住人员管理规定本区暂住人员(包括有常住户口的在内)主要是居住在本小区的(大厦)非业主的流动人员。为了维护本区居民生活环境安定，确保业主合法权益，特制定如下规定：1、由建设开发单位出租的房屋居住人员情况，管理处随时与之取得联系，做好变动登记。2、凡单位购买做集体宿舍或业主出租的房屋，其居住人员有变动的，应到管理64、处重新登记备查，并留下单位或业主的联系电话、地址，一旦发生紧急情况，方便管理处联系，防止事态发展。3、居住本区的暂住人员，必须持有效、合法证件，并到派出所申报暂住户口或迁移户口。1)、在本市工作的，须持有本辖区派出所登记签发的暂住证或常住户口。2)、在本市工作的港、澳、台和外籍人士，须持有居留证。3)、投靠亲友的外来人员，居住时间超过三天以上，须到派出所申报临时户口。4、居住本区的暂住人员必须严格遵守本区的管理制度，违者，管理处向有关部门申请或责令其单位、业主终止租赁合同，情节严重者，送有关部门从来处罚。 出 租 房 管 理 规 定 本区出租房屋分为两种：第一种，由开发建设单位出租的周转房；第65、二种，由业主出租的房屋。为了便于住宅区，保持住宅区的居民安居乐业，特制订如下规定：一、根据市政府有关文件的规定：1、开发建设单位负责的维修养护范围：室内维修和楼房本体的公共部分如天面、外墙、楼梯间、配电箱、上下水管道、公用天线、消防设施等，以及整栋属出租房的维修。2、管理处负责维修和养护的范围：室外的绿化、道路、路灯、消防设施、单车房、室外上下管道、明暗沟、沙井、化粪池、垃圾屋、雕塑小品等公共配套设施，以及零散维修的，由管理处组织实施，维修费用按建设部有关规定，由租赁公司和非租房住户共同承担。二、业主出租房屋必须遵守下列规定：1、业主出租房屋时，必需到房屋租赁部门办理房屋出租许可证，方可出租。66、2、业主需到管理处及辖区派出所将房屋出租情况登记备案。3、只准将房屋出租给有正当职业的本地人或有暂住证的外地人居住，并需出具承租人的单位证明。4、出租房屋只限于居住生活，不得改变房屋的用途。二、 凡居住本住宅区的承租人，必须严格遵守本住宅区关于装修、治安、消防、绿化卫生、交通车辆、暂住人员等管理规定，若有违反将依据有关住宅区管理规定从严处罚或送公安机关处理。第二节内部岗位责任制目 录管理处主任岗位职责-60管理处副主任岗位职责-62管理处助理主任岗位职责-63管理处助理员职责-65管理处维修班长岗位职责-66管理处维修技工岗位职责-67管理处电工岗位职责-68管理处水(管)工岗位职责-70管理67、处空调操作工岗位职责-71管理处高空作业工岗位职责-72管理处电梯工岗位职责-73管理处护卫队长岗位职责-74管理处护卫班长岗位职责-75管理处护卫员岗位职责-76管理处大堂岗岗位职责-78管理处道口岗岗位职责-79管理处车库(场)岗岗位职责-80管理处巡逻岗岗位职责-81管理处摩托车、单车保管员岗位职责-82管理处各级人员在火灾扑救中的主要职责-83管理处义务消防员岗位职责-85管理处保洁班长岗位职责-86管理处绿化班长岗位职责-87管理处园艺工岗位职责-88管理处保洁员岗位职责-89管理处仓管员岗位职责-90管理处财务主任职责-91管理处收款员职责-92管理处出纳员职责-93 管理处主任岗68、位职责管理处实行在公司领导下的主任负责制，管理处主任全权负责处理本小区工作中的一切事务，具体职责如下：1、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定，坚持为业主服务、为社会服务的经营目标，努力搞好小区物业管理工作。2、定期向公司报告管理处工作情况，提交公司有关小区综合开发物业管理的计划建议，认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。3、建立富有活力的高效率的管理组织机构，科学完善的制度，以及监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈通畅，管理工作高效。并在实践中不断根据管理计划、目标和工作成效，调整管理体系。4、经常巡视管理区内外各场所，管理处各部门工作情况，检查服务质量，及时发现问题、积极69、解决问题。5、督促属下的管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况，并正确评价、培训管理人员，做好人员的考核工作。6、以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质和修养，使管理处具有高度凝聚力，最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。7、指导后下各部门工作，树立正气，坚决打击歪风邪气，保障管理工作顺利进行。8、坚持“取之于民，用之于民”的收费和使用原则，审批资金收支，严格按财务制度办事，努力增收节支，合理使用管理费，不得挪作他用，或向住户乱摊派，乱收费。9、组织开展社区文体娱乐活动，根据管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班，丰富居民生活内容，搞好精神文明建设。10、积极配合70、有关部门做好住宅区有关的工作。 管理处副主任职责在管理处主任的领导下，带领管理处员工对小区实施全面管理，努力完成各项工作任务。1、根据统一管理与专业分工负责的原则，领导全处人员对全区楼宇的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫及交通管理等各项工作实施全面的管理，完成各项任务指标。2、熟悉小区的楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的基本情况，制订切实可行的管理措施。3、定期检查、监督所辖各项工作的完成情况，查处违章，提出改正措施4、负责处理住户对本处工作和管理人员的投诉，不拖延，不推诿，与住户保持友好关系。5、加强本处员工的团结协作，公正、公平地评71、价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工积极性。6、重视业主委员会建议，自觉接受业主委员会和住户的监督。与居委会、派出所等有关部门保持友好关系，争取各方面的理解和支持，共同搞好住宅区的各项工作。7、配合有关部门做好安全防范和计划生育等工作。8、完成领导交办的其它工作。 管理处助理主任岗位职责在管理处主任、副主任的领导下，对住宅区的楼宇、公共设施、治安、交通、绿化、清洁等实施全面管理。1、熟悉住宅区楼宇的结构、楼宇的排列、单元数、户数：管线的走向：各种设备操作方法和开关位置；楼宇和公共设施的维修养护要领和常见故障、常用维修方法；住户的种类、数量、居住人员情况；熟悉公共设施维护费、卫生72、消杀费、管理费、水电费的收费标准和计算方法；熟悉抄看水、电表，协助及时收缴管理费。2、熟悉特区有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定，并能熟练运用；负责提出责任区内管理服务工作计划，监督、指导、检查本责任区维修、绿化、治安、清洁、消杀等工作，保证责任区内各项管理指标达到市、省、国家文明住宅区要求，负责处理责任区内违章、违法、违纪行为和突发事件；懂得发生火警、电梯困人、台风、治安案件时的应急处理办法，并且能够有效及时地处理。3、坚持每天详细巡查辖区楼宇，维护公用设施和楼宇的安全、完整、美观、监督住户的装修、改造工程，发现违法、违章行为及时处理。做好每天的工作日记。4、密切与住户的友好联系73、，组织责任区内小型社区文化活动，定期上门征求住户意见和建议，填写拜访住户登记表，归纳总结住户意见并向主任报告。5、热情接待住户和来访客人，对住户的投诉要耐心解释，及时处理。投拆处理率达100。6、建立、健全责任区管理档案，定期向资料员查询档案情况，如有档案不全或丢失应及时向上级反映并设法健全7、向住户宣传国家的方针政策，及时传达政府和公司的各项通知、规定，配合公安、居委会搞好人口管理和计划生育工作。8、完成主任交待的其它任务。 管理处助理员职责1、执行主任、副主任下达的各项工作指令，协助助理主任工作。2、办理管理处办公事务用品、劳保用品、福利用品、接待用品的采购、分发。3、负责发文稿的文号登记74、管理及管理处各类文书(含外来文件、自制文件、合同书、函电、文稿)的登记、传阅、催办、送印、分发、归档管理。4、负责办公室人员考勤、管理处印章的使用管理。5、负责管理处固定资产、办公家具、办公用品、用具的购发、管理。6、负责管理处会议的会务准备、组织工作。7、协助主任做好IS09002质量保证体系的运行。8、协助主任做好小区的社区文化活动。9、督促水电班按时查水电表并准确计费，准时发放水电缴费通知单。10、与财务密切配合，做好水电费的收缴、催缴工作。 管理处维修班长岗位职责 1、根据管理处的管理目标制订住宅区内物业维修及养护的实施方案2、具备物业的有关管理知识，熟悉物业管理条例以及管理处有关规章75、制度。3、掌握住宅区房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。4、每天具体布置安排班内员工的工作，监督检查安全工作。5、组织维修工对住宅区内房屋本体、公共配套设施及智能系统末端设备、设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管的畅通。6、经常巡视住宅区及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。7、制定维修材料备品备件计划，报管理处及公司审批。8、收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录，督查每人完整地作好各项记录。9、承上启下，团结组织全班员工操作维修管理处所辖楼宇内全部建筑、机电设备。10、遵章守纪，认真负责，严把质量关。 管理处维修技工岗位职责1、遵守员工守则和公司各项规76、章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一”、“严格苛求、自觉奉献”的标准。2、熟悉住宅区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施和水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况、管线主控制位置以及设备的性能和使用状况。3、具备熟练的施工拉能，在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和操作规范，争取做到一专多能，适应住宅区维修工作的需要。4、服从班长调度和安排，按时按质按量完成工作任务，注意安全操作，保证维修质量，做到以工作质量确保业主(住户)满意。5、遵守操作维修技术程序，作到高效、优质、安全地完成维修任务。6、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。7、对住户彬彬有礼，77、以优质服务为公司争取荣誉。8、维修完后，应作到“工完场清”，注意节约材料。9、着装整洁，进户需佩挂员工牌，保持公司良好形象。 管理处电工岗位职责1、熟练地掌握管辖区内的供电系统线路布置、设备技术性能及实际操作。2、持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导及班长安排。3、坚守岗位，定时巡视配电房、水泵房设备，注意负荷变动，发现异常情况分析原因井报告主任，认真作好值班记录及配电房、水泵房巡查记录。4、按时上班，不脱岗。紧急事故未排除时不进行交接班，应上下两班协同排除，井详细记录异常情况5、认真记录办公室的通知、小业主的维修申请及投诉，发现问题及时向班长报告6、做好预防小动物、防水、防火工作，78、确保安全运行。7、发生事故或停电时应保持头脑冷静，按规程操作，及时排除故障，正确停送电。8、严格遵守安全操作规程，除经主管主任批准并制定了可靠的安全措施，一般不允许带电作业。对于故障线路，必须在停电作业线路柜的主开关把手上挂“禁止合闸”标志牌。9、经常保持配电房、变压器房、值班室内外的清洁卫生工作。10、积极做好节约用电宣传教育工作，每月认真做好同市供电所表员一同抄表的计量工作，并对每月的用电量进行分析统计，上报管理处主任，对于不合理的用电应及时采取有效措施，节约用电。 管理处水(管)工岗位职责1、负责保管好水池、水箱检查孔盖的钥匙，保证小区正常供水。2、随时掌握及查询供水设备运行情况，发现问79、题及时向管理处主任汇报，并提出节约用水的合理化建议。3、按市政府的有关规定监督水质卫生，保管水质资料。按季节(夏季每月三次，冬季每月二次)向水池(箱)加漂粉精消毒，确保向用户供应干净卫生的生活用水。4、放水清洗水池过程要认真检修浮球阀。5、发现管道阀门跑、冒、滴、漏，应立即报告班长安排修理，修理后要进行实际复查。6、执行市政府供水、节约用水的决定，积极作好节约用水的宣传教育工作，对楼宇每月用水总量进行统计分析，发现异常立即上报管理处主任，采取有效措施节约用水。管理处空调操作工岗位职责1、按照管理处制定的空调运行时间表，开关空调制冷机组井严格按照机组操作程序、规定、进行开机、运行、关机操作。2、80、充分了解、熟悉制冷机和附属设备的性能及操作方法。3、遵照物业管理公司工程部制定的值班记录表，认真准确记录机器设备的运行情况、分析异常的数据、查明原因，确保主机处于良好的运行状态4、定期巡视冷水机组运行情况，包括冷冻水泵、冷却水泵、凉水(冷却)塔风机。要求所有设备不漏水、不漏油、无异常噪音，发现问题立即处理。做到小事不过夜，大事不影响正常供应冷气，并作好事故处理记录。5、每周检查各风机盘管、新风空调机的制冷效果一次6、每天班前清扫空调值班室，保持室内整洁。7、接受维修班长的工作安排，及时汇报工作情况和存在的问题。8、按用户实际需要及时调整空调设备，作到高效节能运行。 管理处高空作业工岗位职责高空81、作业维修及保养直接关系操作者、行人、周围建筑安全。高空作业工必须遵守以下操作要求：1、作业前须制订安全作业措施，经班长、主任审查并下发安全作业通知单后方可进行。2、高空作业工须配备一辅助工一起工作，以监护工作绳、安全绳、绳支架等的牢固性，防止松动磨损断股，保障工作的安全性。3、工作前全面认真检查绳索、坐板、挂钩、安全带、绳支架、维修工具等是否达到牢固安全要求。4、工作点地面应设置警示牌，拉警示绳，必要时拉安全防护网、设专人监护，以防伤及行人。5、所有高空作业小型工具必须系工具安全绳，以防跌落伤人。6、注意防止物渣高空飞溅、跌落工作面伤及行人。7、高空作业人员必须系安全绳、安全带、穿防滑鞋，必要82、时应戴安全帽。8、高空作业人员经公司考核，并每年体检一次，各项合格后持证上岗。 管理处电梯工岗位职责1、熟悉小区电梯分布、使用情况，掌握电梯使用、维修、养护及大中修规程。2、参加小区电梯验收和接管工作。工作应一丝不苟，严把现场质量关，杜绝任何隐患，为保证业主安全尽职尽责3、积极参加技术培训活动，努力提高技术水平。4、严格执行电梯巡视检查内容，每周应对电梯作例行检查，如发现有震荡、不正常的声音或电梯有损坏；应立即停梯检修，将每次检查结果详细记录备案。5、对客户投诉电梯内容，听候领导安排，及时对电梯进行检修，保证电梯运行安全。6、按电梯定期保养项目表的内容对电梯进行保养。7、严格按电梯维修细则对电83、梯进行日常维修及大中修工作。8、电梯出现紧急情况，接到通知后30分钟内赶到现场，分析故障原因，了解损失程度并及时采取对策措施，对解决不了的技术问题应及时向主管领导汇报。9、完成领导交办的其它相关工作。 管理处护卫队长岗位职责1、带领并督促全队搞好训练，不断提高素质和业务水平。2、带领全队人员加强政治思想学习和保安队业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。3、督促全队积极参加文体活动，锻炼身体，增强体质。4、督促和检查全队人员热爱本职工作，忠于职守，积极自觉地加强工作责任心。5、全面、统一协调全队的工作，监督全队人员着装整齐，文明执勤，礼貌诗人，树立良好的保安形象，严格执行作息时间制度。6、每周对84、全队人员的业务训练进行考核，掌握全队人员的思想工作。7、详细收集住户意见和发现质量问题，及时做好处理，并迅速上报。8、完成上级交待的其他任务。管理处护卫班长岗位职责l、主持本班工作，坚决执行主任和主管领导的指令，带领和督导全班人员依据岗位职责，认真做好安全保卫工作。2、负责主持召开班务会，及时传达上级指示和护卫队长例会精神，研究提出贯彻意见，并具体组织落实。3、负责本班人员的考勤，如实记载本班执勤中遇到和处理的问题，重大问题要及时向主管主任请求报告。4、负责协调本班与其他班组之间的工作关系和本班人员之间的关系。5、爱业敬业、遵纪守法、严于律己、以身作则，起模范带头作用。6、熟悉护卫各岗位职责、85、任务，掌握管理区域内治安保卫工作的规律及特点。7、对因管理不力而造成本班在执勤中发生重大失误，或本班人员严重违法违纪的情况负责。 管理处护卫员岗位职责1、护卫员上岗必须穿着统一制服，配戴规定装备，佩带统一的工作牌，严肃仪容，纠正违章时先敬礼，必须做到文明服务、礼貌待人。2、上岗时要认真检查设备设施，认真做好防火、防盗、防抢劫工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保小区的安全。3、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。4、熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。86、5、爱护设施设备、公共财物，对小区内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。6、值班期间，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且作奸记录。7、遇有紧急、突发性重大事情，要及时向主管领导请示报告。8、严格执行交接班制度，按时交接班，不得迟到、早退，更不能误班、漏班。9、积极向业主(住户)进行遵纪守法和治安防范知识的宣传。10、认真完成领导交办的其他任务。 管理处大堂岗岗位职责1、24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班班长就地处置，必要时可通过对讲机向办公室报告，且随时汇报变动87、情况直到问题处理完毕。2、掌握在大堂活动的客人动态，维护大堂秩序，监视并保持电梯的正常运行。3、严密注意进入小区的人员，严格执行来客登记制度，对身份不明(无任何证件)，形迹可疑，衣冠不整者，应禁止其进入。4、熟悉小区内各住户的人员情况及经常交往的社会关系。5、认真做好执勤记录，接班人员未上岗前，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。6、对于进入小区进行作业的各类人员，必须按照有关规定认真进行验证登记后方可进入。7、对于搬家的业主(住户)，按照有关规定，认真核准证件后，凭放行条方可放行。 管理处道口岗岗位职责1、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。2、对进出停车场的车辆进行检查核88、对、换证、登记。3、当发现进场车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷。4、提醒和指挥车主(司机)进场后按规定路线行驶、泊车。5、对在道口附近泊车、摆摊者，要进行劝阻和制止。6、私家车位停车场，应严格控制外来车辆进入。7、坚持原则，对外宾车辆进入停车场，必须按规定标准收取费用，严禁收费不给票据和乱收费8、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。 管理处车库(场)岗岗位职责1、严格执行小区停车场管理规定。2、维持进出车辆交通秩序，保证道路畅通。对进出车辆作好登记和车辆检查记录。3、管理好停泊的车辆，严禁非机动车辆和闲杂人员进出车场。4、对89、违章车辆，及时制止并加以纠正，纠正前必须先敬礼。5、检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、车窗等现象及时通知司机(车主)或报告管理处值班人员。6、检查车辆是否停放在指定位置上，发现未上锁等情况及时通知车主。7、搞好车库(场)值班室的清洁卫生。8、定期检查消防设施是否完好、有效，如有损失，要及时报告上级，维修更换，不准使用消防水源洗车等。9、值班人员要勤巡逻，多观察，随时注意进入车库的车辆情况及驾驶员的行为，对发现的问题要及时报告班长或上级部门。 管理处巡逻岗岗位职责l、熟悉小区的地形、地物及消防设施、智能化设备的分布和使用知识。2、监视管区内人员、车辆活动情况，维护管区内秩序，防止发90、生不安全事故。3、巡察、登记公共部位设施设备完好情况。4、对管区内可疑的人员和物品进行盘问和检查。5、制止管区内的打架、滋事事件。6、驱赶管区内的摆卖、乞讨、散发广告等闲杂人员。7、每班巡楼一至两次，对楼内的闲杂人员进行盘问和驱赶，对业主（住户）违反管理规定，影响他人工作、休息的行为要进行劝阻和制止。8、检查、看管好停放在管区内的车辆，防止丢失和损坏。9、指挥机动车辆按规定行驶和停泊，保证消防通道畅通，防止发生交通事故。10、负责火警、匪警的验证和处置。11、回答访客的咨询，必要时为其导向。12、巡查护卫各岗位执勤情况，协助处理疑难问题。 管理处摩托车、单车保管员岗位职责1、认真负责，保持饱满91、的精神状态，热情接待存取车辆的群众，保证进入单车保管室的车辆不遗失。2、严格执行存取车辆登记挂卡制度，严格执行存车取卡、取车交卡制度，定号定位存放车辆。3、值班时间保管员不得离开岗位，随时方便住户和其他人士存、取车辆，无论何时不得刁难群众存取车辆。4、经常检查单车保管室的设施器材是否完好，如有破损应及时提出维修。5、保持车辆停放整齐有序和室内清洁，严禁闲杂人员进入保管室。6、注意保管室周围的人物动向，维护附近住户财物安全，发现可疑或异常，及时与治安员或管理处其他人员联系、报告。7、督促住户及时到管理处办理月卡，对临时停放车辆要按规定收费，给回收据，如实上交管理处。8、防止冒领车辆事件，注意有牌92、取车人士开锁动作，无牌取车者一律到管理处办理申报、审批手续，并登记在册，以防漏洞。 管理处各级人员在火灾扑救中的主要职责一、管理处主任、辖区负责人的职责：1、接到火灾信息后，即到着火楼层组织指挥灭火救灾工作。2、组织火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场的重点，及时召集力量灭火。3、根据教人灭火的需要，确定通报人员疏散和报告公安消防队。4、向各部门明确救人、灭火、疏散、供水任务。5、公安消防队到达后，及时报告情况，服从统一指挥。三、 保安队主管(消防主管)的职责：1、组织灭火力量，坚决执行上级下达的灭火任务。2、组织力量严密监视火势发展，及时向管理处主任报告火场的变化情况，提出相应对策。3、组织93、人员疏散、救护。4、组织火场警戒工作。三、消防控制中心值班员的职责：1、自动报警系统显示火警信号后，立即通知治安员前往核实。2、火灾核实后，通知中央值班调度室或值班部长，必要时通知管理处主任。3、根据火场情况和管理处主任的指示，执行通报程序，启动有关消防设备，并向公安消防部门报警。4、组织现场与消防控制中心、值班部长与治安大队大队长的联络，及时反映情况，并检查通讯设备，保持联络畅通。5、做好火场记录。 管理处义务消防员岗位职责管理处主任是住宅区消防负责人，管理处员工都是义务消防员，须履行消防员职责如下：1、管理处全体员工积极主动参加每月消防训练，按消防部门有关规定要求，认真学习有关消防知识和熟94、练掌握消防器材的正确使用方法和规范操作技术。2、在有关部门的指导下，熟练掌握救生的基本方法。在发生火灾、台风、液化气泄漏、水灾等情况下，能及时赶到现场，疏散和组织住户到达安全地点。3、熟悉住宅区消防器材和设备的分布情况，当有事故发生时，能迅速地找到和利用附近的消防器材进行抢救工作。4、对住宅区内的各楼宇的消防器材设备定期检查及时维修，保证设备处于完好状况，检查防火通道，时刻保持畅通，及时纠正消防违章和消防火险隐患。5、积极做好宣传教育和防范工作，在凡是设有消防器材的地方标明“消防”字样和火警电话“119”，与住户订立防火安全公约，向业主普及消防知识和基本的救生、抢险措施以及自救、逃生的方法。695、在发生火灾、液化气泄漏、暴风雨等情况时，立即通知有关消防单位，并协助调查事故原因，接受消防人员的指挥，全力开展救护工作。 管理处保洁班长岗位职责1、服从领导，模范带头，以身作则，积极带领队员完成上级交给的各项任务。2、全面负责小区内的清洁卫生工作的安排，做好每口检查记录并及时向主管汇报。3、负责做好保洁员的思想教育、法纪教育工作，组织保洁员学习文化和专业知识。4、每天督促保洁员负责按时收集、清运生活垃圾。5、每日检查监督卫生、消杀，评定工作效益，搞好环境卫生，抓好宿舍内务卫生管理。6、坚持每日巡查小区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。7、坚持原则、办事公道。 8、完成管理处主任交待96、的其他任务。 管理处绿化班长岗位职责 对住宅区的绿化工作实施全面统筹管理，为住户创造、保持怡人的绿化环境。 1、熟悉住宅区绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保持绿地率达35以上，绿化覆盖率达40以上，绿化率完好达99以上。因地制宜，合理布置花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。2、提高绿化养护管理的知识的技能，熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法、园林器械的使用方法。 3、对花木进行挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等，方便居民欣赏。4、巡视小区绿化，做好分析、记录，掌握绿化的基本情况。 5、借鉴他人先进的管97、理方法，收集住户对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，制定管养计划、管养办法，确保绿化管养的正常运作。 6、关心绿化员工的生活，多交流思想，为绿化工作好后勤工作，解释工作疑难，多渠道增进绿化工的知识和素质。 7、广开门路，与社区文化部结合，建设小区“爱绿化、护绿化”的文化环境。 8、与管理处其他部门精诚合作，搞好单位的各项活动。 9、完成管理处主任交办的其他工作。 管理处园艺工岗位职责 1、负责小区的花草树木的养护工作，根据住宅区的土壤水质状况制定和实施管理养护方案。 2、根据花草的不同生长特性，制定工作安排程序，时间上安排合理，并给每个品种都插牌公告其名称、种植季节、生长特性、管理办法等。398、绿化带内外保持环境清洁，无枯枝、枯叶、大小花盆堆放整齐，盆载花草品种分类集中管理，摆放高低错落有序，便于住户观赏。4、根据培养花草的生长特性进行浇水、松土、剪叶、施肥、除虫。若不遵循花草的生态规律，不定期浇水、松土、修枝剪叶、施肥、除虫而导致花草枯萎、死亡者，一切经济损失自负。5、向住户提供室内绿化免费咨询服务，并定期联系住户，帮助指导住户进行正确的培植和介绍有关基本知识。6、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木的防风加固工作，检查苗圃的沟渠是否堵塞，花圃木棚结构是否牢固，防止造成大的损失。7、按管理处的收费标准进行收费，不得拿小区的花草私自送人或向住户索要小费和好处，或者收费不开收据，或99、多收、少收、不收费，违者按所送花草的价值或收取额的四倍处罚，并立即辞退。 管理处保洁员岗位职责 1、清扫、清洗：高层电梯间、大堂每天清扫一遍，每两天拖洗一遍，电梯每天擦、抹一遍，后楼梯每周拖洗一遍，公共场所、商场每天清扫一遍，商场每三天打蜡一次。 2、负责小区所有生活垃圾的收集，并协助清运工作，清理干净工作现场。高层住宅、商场、公共场所每天垃圾清运一次。 3、保洁：当班时间责任区内任何垃圾；脏物、废物、杂物等，随产随清，保持责任区内的卫生 4、负责大厦周围的道路，地面停车场，绿化带的清洁保养工作。 5、负责楼宇首层至天台，地下室所有公共部分的清洁保养。 管理处仓管员岗位职责 l、熟悉所管物资的100、名称、产地、商标、规格、品种、单价、包装、用途和库存位置。 2、对入库的物资应办好入库手续并严格检查，如进次品而未查出，须负责任。 3、对所管物资材料，要分门别类，妥善保管、严禁损坏或丢失。 4、建立库台帐，坚持每周一报账、每月一盘库，并报台账给管理处主任。 5、对于消耗量大而库存量小的物资材料，应及时知会管理处。 6、对出库的物资材料，须严格按规定程序办理出库手续。 管理处财务主任职责 1、严格遵守各项财经纪律和财务规章制度，努力学习，不断提高业务水平。 2、编制年、季、月度财务计划和决策报告，做到真实、准确、完整、及时掌握、检查计划的执行情况。 3、负责管理处的一切往来账目的办理，认真审核101、原始单据，根据审核无误的原始单据，填制记账凭证并及时入帐。 4、主持收支预算、决算，及时清理债权、债务，正确反映经济活动情况和成果。 5、负责固定资产的分类、建帐立卡、增减折旧、资产清查、报废计划以及大修理等核算业务，做到帐、卡、物三者相符 6、按照管理处费用开开支标准和开支范围，负责各项经营管理费、医疗费、劳保费用的审核报销。 7、负责会计档案的整理、立卷归档工作，并妥为保存。 8、完成管理处和公司财务部领导交办的其它工作。 收款员职责1、严格遵守各项财经纪律和财务规章制度，努力学习，不断提高业务水平。 2、对工作认真负责，坚持制度，对业主做到态度和蔼、礼貌热情，保持仪表端庄。3、负责大厦各102、项费用的收取统计、核算工作，保证做到日清月结。帐据相符，钱据相符。 4、及时做好收费统计工作，做到帐目清楚。5、收款情况应有考核，认真编制日报、月报表。做到帐目相符，明细与会计相符，按月核对。 6、完成领导交办的其他工作。 出纳员职责1、严格遵守各项财经纪律和财务规章制度，努力学习，不断提高业务水平。 2、负责管理处现金日记帐、银行存款日记帐的登记工作。 3、妥善保管现金、空白支票、有价证券和收据。4、及时办理银行结算业务，管理银行帐户，月终应及时将银行日记帐与银行对帐单进行核算，并编制银行存款余额调节表。 5、按照规定，具体办理报销及经营收入手续收支现金或转帐款项。 6、按时计发各类人员的工103、资、补贴、奖金，编制报表。7、负责员工统筹医疗费的报销登记工作，严格控制超标报销。 8、完成领导交办的其他工作 第三节管理运作 制度目 录员工守则-97管理人员文明服务准则-99员工办公制度-100管理处部门月计划及月总结工作规程-102管理处廉洁制度-103管理处员工培训制度-105管理处档案资料管理制度-107管理处办公用品申请、购买、领用制度-108管理处员工宿舍管理制度-109管理处投诉处理、回访制度-111管理处机电设备的编号方法-114管理处机电设备统计制度-115管理处财务管理及会计核算制度-116管理处智能信息调度室管理规定-122消防控制中心管理规定-123管理处水泵房管理制104、度-124管理处配电房管理制度-125管理处防火安全检查制度-126管理处大厦建筑灭火作战方案-127管理处地下车库灭火应急方案-128管理处电梯的值班检查制度-131电梯机房管理制度-132聚龙湾管理处整体运作流程-133管理处住户投诉处理流程-134管理处物业验收与接管流程-135小区住户入住流程-136管理处住户装修管理流程-137管理处档案建立流程-138管理处房屋室内维修流程-139公共设施维修养护流程-140管理处机电设备维修流程-141小区社区文化活动开展流程-142小区治安管理运作流程-143小区消防应急处理流程-144小区室内安防报警应急反应流程-145小区园林绿化管理流程-105、146小区保洁管理流程-147 员工守则1、管理处全体员工在上班工作时间内，必须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。2、对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。3、必须严格按时上、下班(交接班)，不得无故迟到、早退。遇到特殊情况需请假时，员工应事先取得管理处主任同意，管理处管理人员请假需获得公司人事部同意。4、管理处员工不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。5、管理处主任必须严格执行公司各项指示，井定期召开各级员工会议，向公司做定期工作汇报。员工必须服从管理处主任的工作调配和岗位编排。6、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。7、不得假106、借公司名义或利用职权对外做有损于公司声誉或利益的行为。8、不得向业主，住户或与公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物或小费。9、所有公物不得据为私有，不得损坏公司财物，对各公物如有损坏要负责赔偿。10、台风袭击或其它突发事件期间，各员工必须依时当值，坚守岗位，并按管理处指令进行防范、抢救工作。11、必须严格遵守和执行管理处发出的一切通告，按章办事。管理人员文明服务准则1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上、服务第一”的宗旨和全心全意为住户服务的思想。2、上班时间穿戴整洁，佩戴工作卡，保持仪表端庄，精神饱满，不得在上班时间穿拖鞋，短裤或赤身赤脚，以及做不雅观的举107、止。3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，笑容可掬，举止文雅，讲话清楚，用词准确，不含糊其词，不用不雅之词。4、在工作中坚持原则，秉公办事，不循私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。5、遵守管理规章制度和岗位责任制度，精简办事程序，明确分工，各司其职，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。6、当住户有无理言行时，应尽量容忍，耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，更不允许与住户发生打骂行为。 7、认真热情地处理住户来信、来访，积极为他们排忧解难。对住户的投拆、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报，做到事事有着落，件件有回音。不能推诿、扯皮，推卸责任，更不允许有打108、击报复现象发生。8、房屋维修工程(属保修期还应该作好解释工作)按计划进行，保证按时施工，急他人之所急、急他人之所需，热情周到，不吃请、不怠工、不刁难住户。 员工办公制度为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定。1、出勤：一月内迟到或早退二次扣一天工资。2、请假：必须要有请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由管理处主任批准，三天以上要报公司批准。擅自离开者，按自动辞工处理，扣发七天工资。1）、请事假扣发当天工资。2）、请病假，必须要有医生证明，方可带薪休假。3）、旷工者除扣当天工资外，年终奖加扣一天工资。4）、请一天以上假者必须提前申请。5）、上班时间内109、，必须坚守在自己的工作范围内，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。3、坚持工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权作出辞退处理。4、如损坏管理处及住户财产，视损坏程度扣奖金或照价赔偿。5、管理处的工具、机器、设备未经办公室同意、不准外借。6、上班时间不得看报、闲聊，不得用通讯设备聊天，有多余时间应努力学习业务知识。7、工作时间不得在本住宅区从事本职工作以外有偿劳务。8、严禁发生向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。9、热情、周到、主动、高效为住户服务。 管理处部门月计划及月总结工作规程1、办公室负责各部门月服务工作计划表110、和月服务工作总结表的发放、月计划实施情况的监督以及月服务工作计划表和月服务工作总结表的收集工作。2、办公室在每月25日将管理处月服务工作计划和管理处月工作总结表(2份)发放到各部门，各部门负责人收到表后，根据部门工作的具体情况，对当月工作进行总结并拟定下月工作计划，并于当月30日、下月1日前分别将其中一份交办公室。3、办公室将计划表交管理处主任审核，进行必要的修改和补充，批准后予以实施。并根据计划表中的内容检查和监督各部门的工作，如实填写计划表中的“完成情况”栏。4、各部门根据工作的完成情况，进行每月工作总结，填写管理处月服务工作总结表，并将该表于每月30日前交办公室。5、每月2日，由管理处主111、任主持召开上月工作总结会议，并对本月的工作计划进行必要的修改、补充，并批准实施。6、对不按时上交月服务工作计划表和月服务工作总结表，以及不按时完成工作计划的部门或个人，由管理处按有关规定进行处罚。 管理处廉洁制度 为加强管理处精神文明建设，体现廉政、高效，更好的服务住户，搞好各项管理工作，特制定本制度。1、认真学习毛泽东思想、邓小平理论，坚持四项基本原则，热爱本职工作，勇于探索、不断提高管理水平。2、坚持“依法管理、住户至上、文明礼貌、服务第一”的行为准则，牢固的树立全心全意为住户服务的思想。在工作中坚持原则，秉公办事，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私，不乱收费，不得收费不开收据，不得在112、值班时间干私活、不贪赃枉法，不循私情，不得敲诈勒索，不得索取或收受贿赂、好处。3、建立和执行各项规章制度，完善办事程序，严格执行岗位制度，明确分工，各司其职，团结协作，互相配合，互相监督，完成本职工作，保证职责范围内的工作达标，使本区各项管理工作制度化、规范化、法制化。4、认真、热情地处理住户来信、来访，积极为他们排忧解难，对住户的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理，做到事事有着落、件件有回音。5、树立时效观念，提高工作效率，工作中做到不推诿、不扯皮、自觉接受住户监督。6、坚持“取之于民、用之于民”，“收支两条线”的管理费收支和管理原则，不违反财经制度，定期向管委会和住户公开管理费财务账目，113、自觉接受监督。7、增加透明度，公开投诉电话，设立住户信箱，欢迎公众监督。8、公司或管理处员工在上门拜访时应主动诚恳征求住户的意见，发现问题及时处理或上报主任。 管理处员工培训制度为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅的办法，提高管理人员的文化素质、业务能力和工作水平，做到全员持证上岗。1、新招聘人员在试用期，实行一个月业务学习，二个月实习，经公司和管理处考试合格者留用。2、保安员每日早晨进行常规训练，晨跑、自由搏击、擒拿术、散打、队列练习等增强体力和防卫能力。每月思想教育学习不少于三次，以提高保安员的政治思想觉悟。增强保卫住宅区安全的责任心。3、管理处每周安排一定时间学习有关业务文件114、报刊、书籍，举行管理经验座谈会。使员工及时总结管理中的经验教训，提高处理问题的能力和工作水平。4、在消防部门的指导下，每月举行一次全员消防训练，学习有关消防器材的使用方法、熟悉住宅区消防设施分布状况以及学习有关救生方法，并举行模拟演习，要求人人达标。5、定期培训管理处员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握在发生火警、电梯困人、台风暴雨天气、治安案件等情况下应急处理方法，把损失减少到最小程度，要求人人达标。6、每年组织到市内外的先进单位参观学习，取长补短，并结合本小区的实际情况，总结提出小区改进措施和新的管理设想。7、管理处与市劳动局、有关院校、培训单位联系，有计划的安排员工、机电、维修、绿化、115、电脑、财会等各工种员工分批进行培训学习和深造，鼓励员工获取国家认可的学历和职称证书，以确保员工的整体文化素质，做到管理处员工全员持证上岗。8、定期进行电脑培训和闭路电视、电子控制系统等规范操作及物业管理程序的培训，引进现代高科技管理技术，提高工作效率。 管理处档案资料管理制度 1、管理处文档管理人员负责管理处所有文件(通知、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要等)及资料(技术图纸、说明书、手册、个人简历、员工档案、市府法规，车辆档案、住户档案等)的存档、收集和保管。2、任何人员借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。3、属秘密文件的要妥善保管，不准散播其内容，不准给未经领导批准116、的人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。4、职员、员工个人档案材料属秘密材料，他人无权翻阅，文档管理人员不准将这些资料擅自给他人过目。5、文件资料等要进行合理归档要注意整齐，归档前要先把资料分类，无论是按字母顺序还是按内容、按时间等形式分类，其目的都是为了查找迅速方便，因此都必须在档案夹里清楚的标明。6、要经常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期的文件资料，要及时清理，无保存必要的材料，经管理处领导批准可做销毁处理。管理处办公用品申请、购买、领用制度为了加强管理处办公用品的管理、有计划、按规定申请、购买、领用办公用品，特制定此制度。1、常用办公用品，由各部门按每月的数量、价格、种类填写购买申请117、表，经向主任审批后购买。2、非常用办公用品，由管理处向公司物料配送中心申报，统购买。3、管理处全体员工必须本着“节约第一、按需领用”的原则使用和领用办公用品，不得以任何形式和借口多占多领。4、个人常用办公用品的领用方法原则上采用按职务及工作性质按月领用。领用时需在“办公用品领用登记表”上签名，注明办公用品的品名、数量等。5、公用常用办公用品的领用须各部门负责人领取，领用时需在“办公用品领用登记表”上签名，注明办公用品的品名、数量，并注明“公用”。6、非常用办公用品的领用按照申请购入多少、领用多少的原则发放，领用时必须填写“办公用品申领单”，注明用途。7、办公用品每年度按部门的工作需要进行预算，118、年季进行盘点。8、各部门应本着节约、节俭的原则中领办公用品，如未经同意，个人领用办公用品超过规定数量的，从工资中扣除多领取用品的费用。管理处员工宿舍管理制度为了进一步加强员工宿舍的管理，保持宿舍长期卫生和秩序，创造文明宿舍和良好的作息生活环境，维护管理处的整体形象，特制定以下管理制度。1、宿舍必须有舍长，并实行舍长责任制，由舍长对整个宿舍进行全面的综合管理，每天对宿舍的内务、卫生实行监督、检查，舍长对宿舍全面负责，舍员必须服从舍长的宿舍管理，凡不服舍长管理，不遵守舍规，管理处将对其进行处罚。2、每个宿舍必须有本宿舍卫生值日表，每天必须安排人员值班，每天一小扫，每周一大扫。3、个人内务由本人负责119、，被子、蚊账及其它日常生活用品的收拾、摆放按准军事化宿舍管理。4、宿舍内禁止乱贴、乱挂、乱堆、乱摆等有碍舍容舍貌的行为。5、宿舍内严禁留宿外来人员，一经发现，严肃处理。6、各员工在宿舍活动时，应注意文明生活，不得大声喧哗，影响他人休息；不得做有损住户利益和不道德的事情；宿舍内不得有打麻将、聚赌等其他违纪行为。提倡员工多加强文化素质的学习，不断提高自己的业务知识水平，充实自己。7、严禁任何员工在集体宿舍里使用煤气炉、电炉、电饭煲等炊具，以免造成隐患。8、各舍友之间应该团结友爱、和睦相处，共创文明宿舍，不搞小帮小派、小团体主义，不搞地方主义。9、管理处设一面“文明宿舍”流动红旗。评比第一名宿舍将授120、予流动红旗称号。 管理处投诉处理、回访制度为加强管理处与住户的联系，及时为住户排忧解难，把管理工作置于住户监督下，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉回访工作制度。一、接待来访投诉工作1、接待来访投诉工作由办公室、维修班值班人员负责，管理处应设置宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。2、任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。3、对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，并在当天进行调查、核实，121、然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任；不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。4、当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。5、责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。6、全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评，将住户的不满解决在投诉之前。7、当同122、行物业管理单位要求来参观时，须征求公司主管部门的同意后，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。二、回访工作1、回访要求：1)、管理处正、副主任把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。2)、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。3)、回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约回复时间。4)、回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理、综合研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100，有效投诉率控制在1以下。2、回访时间及形式：1)、管理处主任每年登门回访1次。2123、)、利用节日庆祝活动、社区文化活动等形式广泛听取住户意见反馈。3)、有针对性地对住户发放“住户调查问卷”，作专题调查，听取意见。4)、维修回访。派工单在20张以下的，均按固定值5张回访；派工单在2050张之间的，抽取派工单总量的30(6至15张)回访；派工单在50至100张之间的，抽取派工单总量的15(8至15张)回访；派工单在100张以上的，均按固定值抽取20张回访。回访一半是上门回访，其余可以是电话回访。 管理处机电设备的编号方法设备编号由以下四部分组成：1、第一部分表示设备的类别：用数字0199表示；2、第二部分表示单位的名称：用字母AZ表示；(按接管入伙的时间顺序来排列，机关编号为z，124、)：3、第三部分表示单位设备序号：用数字1，2，3表示；4、第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字I、II、表示。例：03 B l (I) 电 海 1 I梯 丽 号 级 电 管 梯 理 设备管理处机电设备统计制度1、公司工程部负责机电设备的统计工作，并坚持真实、准确、账物相符的原则。2、机电设备的统计以机电设备台账的形式，主要统计没备的基本情况，内容包括：设备名称、设备型号、安装地点、装机容量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单位、使用时间、设备原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随机资料、设备图样等。3、机电设备使用状态的统计以机电设备运行一览表的形式反映设备的状态，内容包括125、：设备名称、型号规格、电机容量、设备编号、使用情况等。4、管理处对所管理的所有设施设备都应建账。5、管理处对所管理的所有设施设备的资料都应建档保管。6、设备的统计资料必须全部真实地反映实情，并交文档管理员存档备查。 管理处财务管理及会计核算制度为发扬严谨治家，把每一分钱合理地用在小区管理和建设上，达到少投入、多收效的目的，本管理处根据国家有关会计制度，特制定本制度。一、会计核算原则会计核算以实际发生的经济业务为依据，做到记录准确，内容完整，手续齐全。1、会计年度按照公历年度确定，即自每年1月1日起至12月31日止。2、采用权责发生制的原则记账。3、财产按实际成本核算。4、采用借贷复式记账法。5126、设置日记账、总分类账和明细账三种主要账簿，根据实际需要还可以设置辅助性账簿。6、财务人员每季度(下季度第一个月的15日)向业主委员会公每季度会计报表，并在本管理处内务宣传栏上公布，接受业主委员会的查询。二、固定资产的管理1、固定资产的标准根据管理处情况，凡使用年限在一年以上，价值在2000元人民币以上的房屋及建筑物(不包括临时性的简易设施)、机器设备、运输工具、主要的工具及其他设备等，均作为固定资产进行管理。2、固定资产的分类、电子设备；、办公设备及用具；、交通运输设备；、房屋及建筑物。3、固定资产计价、自行建造的固定资产以实际造价为原则；、任何购买的固定资产，以购置的实际成本为原则；、进口127、设备价款加装卸费、运杂费、包装费、保险费、关税及有关费用为原价；、作为投资的固定资产，一律以公司记账本位币人民币计价。4、固定资产折旧采用平均年限法(直线法)，按类别提取折旧，计算公式为：某类固定资产原值*(1残值率)某类固定资产月折旧额= *100%固定资产使用年限各类固定资产的折旧年限为：办公设备及工具 5年交通运输工具 5年房屋及建筑物 20年5、固定资产的购建需要购买或建造时，购买人员应写申请购买(或建造)固定资产的报告，说明理由，报管理处主任批准。6、固定资产实行账、卡及实物相结合的管理，每年盘点一次。即每年12月进行全面盘点。固定资产实行谁使用，谁负责管理的原则。如发生报废、损坏、128、被盗，使用者应及时汇报原因，如果是不按操作规程造成损坏，由当事人赔偿损失。7、固定资产的维修及保养由保管人负责。8、固定资产的报废及清理。损坏或不适用需报废的固定资产，应由保管人提出申请，报管理处主任批准，并到会计处办理手续才能进行账务处理。三、流动资金管理l、流动资金的管理、在现金管理方面，管理处规定在以下情况下可支付现金：A、职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费；B、支付给不能转账的集团单位或城乡居民个人的劳动报酬和购买物质的款项；C、在转账金额起点1000元以下的零星支付款项。管理处与其他单位的经济往来，除规定范围可使用现金外，其他应当通过开户银行进行转账结算。因采购地点不固定，交通不129、便以及其他特殊情况，必须使用现金的，应说明理由，经管理处主任审批后予以支付现金。管理处的现金库存限额为5000元。超过限额的现金应予当天送存银行，以策安全，出纳员应每天清点现金库存做到账款相符。会计应定期和不定期检查库存现金。发现账款不符，应及时查明原因，进行处理。如果是出纳员造成差错，应由出纳员赔偿。、银行存款管理管理处的收入，除国家另有规定外，部必须当日送往银行。一切支出除规定可用现金支付外，其他应按银行有关结算规定，通过银行办理转账结算。A、开立新的银行账户或撤消旧账户需报管理处领导研究决定后，方可进行处理；B、银行预留印鉴的管理：第一、管理处任何一种银行账户均预留两枚印鉴：财务专用章、130、管理处主任私章；第二、按财务制度要求，实行印鉴分管。财务专用章由会计员负责管理，管理处主任私章由出纳员负责管理；C、支票签发的管理：支票签发应严格按照公司的审批程序办理，写明收款单位、金额和用途，严禁开空白支票；D、月终出纳员应上开户银行拿银行对账单逆行核对，及时做银行存款余额调节表，没有对上的应查明原因。、建立内部互相控制制度，管账不管钱，管钱不管账，会计员专职负责各种记账业务处理，不得兼管现金支付。2、债权资产的管理、管理处由于业务所形成的应收款和各种债权，应严格执行谁经手谁追回款项的原则，会计员经常核查经济损失的多少，视情况给子一定的经济处罚，以弥补管理处的损失。、低值易耗品的管理低值易131、耗品由办公室统一购买和保管，财务上采用一次摊销方法，即领用时就全值摊销；8、每月初各部门报购买计划，办公室专管人员统一平衡，作出购买计划报管理处领导审批后，进行购买；9、领用人在领用登记簿上登记。四、专项资金的管理专项基金必须遵循专款专用的原则，任何人不能擅自挪用。财会人员有权监督使用。五、财务审批程序1、管理处所有开支需经管理处主任批准后方可支付；2、费用报销须经会计审核后，管理处主任批准方可报销，出纳员见出具的有关凭证付款或收款。六、有关费用开支标准1、管理处员工差旅费标准，参照公司规定执行；2、管理处员工探亲假有关费用的报销，参照公司规定执行；3、管理处业务费开支有关规定：A、因公出差办132、事车费按小巴和大巴车标准给予报销。乘坐出租车需经管理处主任批准方可乘坐，特殊紧急情况乘坐的，要即时向管理处主任江报，否则，不给予报销；B、必要的业务宴请，需事先报管理处主任批准，主任视宴请人员的级别、人数批准宴请金额。七、对财务人员的要求管理处财务人员是企业的参谋，应根据管理处财务情况定时和不定时的向管理处领导反映分析财务情况，提出合理化建议，监督和控制资金的使用，用好和用活资金，充分发挥资金的效能，达到少投入、多实施的目的。管理处智能信息调度室管理规定1、信息室实行专职人员全日值班负责制。2、信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任133、。3、控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按有关“应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录在智能控制值班记录表中。4、智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动、手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在智能控制值班记录表中。5、智能控制设备出现故障时，值班员应填写智能控制设备维修申报单，并立即通知信息室以及调度工程技术部维修人员进行维修。6、智能控制中心内的电话属专用报警、调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送。7、智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆危险品，中心内按规定配备便携式灭火器和常用灭火器械。8、严禁外人进入智能134、控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经管理处许可，中心工作人员不得接待任何来访者。消防控制中心管理规定1、消防控制中心实行专职人员全日值班负责制。2、消防值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报消防主管，遇到重大问题迅速上报消防责任人。3、消防控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如属火灾报警，按消防工作于册小的“消防应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录在水电、消防值班记录表中。4、消防控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动、手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在水电、消防值班记录表中。5、消防设备出现故障时，值班135、员应填写设备维修申报单，立即通知机电运行部维修人员进行维修。6、消防控制中心内的电话届专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联络。7、消防控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险品，消防控制中心内应备有便携式灭火器和常用灭火器械。8、严禁外人进入消防控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准。管理处水泵房管理制度l、水泵房生活及消防系统全部机电设备由水电值班员负责监控和定期保养、维修、清洁。2、水泵房内的机电设备内水电值班员操作，其它人严禁操作，无关人员不得进入水泵房。3、水电值班人员，必须每天巡视水泵房一次，主要察看有无漏水、机械损坏、脱落和生锈现象，发现问题及时解决，并填写水电值班记录136、表。4、消防泵、生活泵、喷淋泵、稳压泵、污水泵在正常状况下，应置于自动位置，所有操作标志简单明确。5、水泵房每周打扫一次，泵及管道每月擦洗一次。管理处配电房管理制度l、配电房的全部机电设备，由水电值班员负责管理及值班，值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施，无关人员禁止进入配电室。2、保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在40度以下，配备灭火器材，各标志牌清晰、醒目。3、实行24小时值班制度，并建立运行记录，值班员每四小时巡查一次，并在配电房巡视记录表上做好记录，发现问题及时修理，不能解决的问题及时上报领导。4、巡查内容包括室内有无异味、噪声，并记录电压、电流、温度、电表行数，137、检查屏上指示灯，补偿柜运行情况等，发现异常及时修理与报告。5、房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要，书面上报管理处主任。6、配电房内设备的线路改变要经管理处主任同意，重大改变报主管部门审批。7、严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。管理处防火安全检查制度一、检查方式l、定期检查根据小区防火的特点，配合有关安全活动，公司对下属管理处每年进行二次防火安全检查，由公司安全部组织人员对消防设施进行检查，井做好有关记录，填写防火安全检查记录表。2、突击检查突击检查小区的防火安全措施是否真正落实、消防设施是否完好，由消防第一责任人每季度组织一次，井做好相138、关记录。二、检查内容1、消防通道安全疏散标志是否完好。2、消防设施包括自动火灾报警装置、消防水池、消火栓系统、消防水泵及气体灭火系统等是否正常运行。3、用火用电方面。火源的控制情况，电气设备安装是否符合安全要求，是否有超负荷现象等。三、火险隐患的整改l、若检查发现火险隐患，检查负责人应填写火险隐患整改通知书，并派发到受检单位。2、受检测单位接到整改通知后，应组织人员对火险隐患及时进行整改，并按规定时限完成。3、受检单位整改完毕后，检查负责人应组织人员对火险隐患进行复查，并记录复查结果。管理处大厦建筑灭火作战方案一、初期火灾扑救在起火后57分钟内，必须先利用内部固定的消防设施，立足自救，力争控制139、与扑灭初期火灾，在组织扑灭初期火灾的自救工作中，值班员、义务消防员应依次做好下列工作：1、向大厦消防控制中心和消防部门报警，并通知防火责任人，组织义务消防员赶赴现场。2、用消防广播向各住户(特别是着火层及着火层以上的住户) 发出通报，迅速指导人员的疏散，切断煤气和市电电源，启动备用发电机供电。3、使用消火栓和各种灭火器材进行灭火，并采取排烟措施，降下防火卷帘门，启动送风、排风设备，关闭竖井防烟、防火门，阻止烟气扩散。4、对受到火势威胁的易燃易爆物品迅速转移到安全地带，并派人专管。5、组织医护人员救护，在大楼的厅门设置纠察人员，不准无关人员进入警戒区，以保证灭火工作顺利进行。二、火场侦察和选择进140、攻路线1、消防队员到场后，先进行火场侦察。消防人员应充分利用通讯设备和监控装置，对起火部位、火势蔓延方向、燃烧范围及人员被用等情况，进行反复侦察，并准确报告指挥部。2、进攻路线的选择，应以内攻为主，内外结合为原则。通过内部楼梯、消防梯从内部入着火层或从外部攀登进入着火层。三、扑救措施l、确定进攻起点，缩短攻援距离。进攻起点应选择不受烟火威胁，便于进攻的楼层，一般可选在着火层以下的第一、二层作为灭火进攻起点。2、堵截火势，控制火势的蔓延。根据火场发展的情况，采取堵截的方法，控制火势蔓延。着火层在楼梯口设置水枪阵地，并不断向前推进，围歼火势，而在着火层的上三层和下一层，就应分别在楼梯口、管井、窗口141、等开口部位，设置水枪阵地，防止火势蔓延。四、供水措施启用消防水是扑灭火灾的主要方法，发生火灾后，可用如下几种方法供水：1、开启室内给水设施供水，使用塔楼顶蓄水池的消防水和室内消防栓。2、使用低水池供水，开启消防泵。3、使用室外消防栓供水。4、利用水泵接合器向管网供水。5、在条件许可的情况下，采用水带铺设的方式直接供水。五、疏散与抢救当高层建筑发生火灾时，应用消防广播通知着火层，并通告安全疏散的路线、方法等。疏散时，应按如下顺序进行：首先从着火层开始疏散。2、疏散着火层以上两层内的人员。3、消防电梯应专人操作，应首先考虑护送年老体弱者和行动不便的人员。4、为了争取时间，可先将着火层人员疏散到着火142、层下两层的安全地方，无法往下疏散时，可先将人员疏散到屋顶。六、防烟排烟措施1、当高层建筑发生火灾时，为防止人员因浓烟而窒息，应立即启动风机。2、在塔楼和裙楼，利用送风机进行正压送风。3、在地下室，关闭所有自然通风口和送风机，启动排烟机进行排烟。4、消防人员应穿戴好防烟防毒面具。 管理处地下车库灭火应急方案小区地下停车库，一旦发生火灾，除有爆炸危险、连锁反应、多车着火、疏散困难等外，还有毒烟浓雾，这对灭火、疏散工作不利。在地下车库中设计了自动喷淋系统，消火栓系统，防排烟系统和自动报警系统，同时还装备有手提式灭火器，为了提高灭火的成功率，应采取如下灭火对策：一、在地下车库起火后12分钟内由烟感或温143、感器报警，在消防中心值班人员或车库保安员发现火灾后；应在1分钟内向消防总指挥和义务消防队发出通知，义务消防队灭火组长和救护组组长应在3分钟内率队员做好准备，赶赴现场。二、消防中心值班员在2分钟内切断市电电源，启动备用发电机，启动防排烟风机进行排烟，关闭自然通风口。三、义务消防队救护组主要重点职责是疏散起火点附近车辆。四、灭火时，灭火组队员应重点保护受威胁的油箱，避免爆炸发生，除了采用手提式灭火器扑救初起火灾外，采用喷水冷却车辆是最常用的方法。五、技术保障组的主要职责是保障地下车库自动喷淋系统和防排烟系统的正常工作，这是扑灭火灾的重要途径。管理处电梯的值班检查制度一、电梯的值班巡视检查由管理处电144、梯值班员进行。二、电梯值班员须经市劳动局特种操作技能培训后，持证上岗。三、电梯值班员须每天对所辖电梯进行巡视检查，巡视检查内容包括：l、电梯运行过程与正常状态有无差别；2、电梯的配套设施是否齐全完好；3、电梯机房减速箱是否正常；4、电梯钢丝绳外观是否有断丝断股现象；5、电梯制动器是否可靠制动、禁锢件是否松动；6、电梯维修保养工作是否留有缺陷；7、电梯机电运转是否正常；8、各呼梯、选层、指示装置、对讲电话是否正常；9、减速箱油位、温升是否正常；10、有无异声、异味现象和底坑水浸现象等。四、电梯经巡视检查后须认真填写电梯值班巡视检查记录表，包括下述内容：1、电梯维修保养人员的主要工作内容简述；2、145、电梯维修保养人员的人数名单；3、电梯维修保养更换的主要零部件；4、故障处理跟踪记录；5、困人解救情况；6、交代下一班的主要任务；7、电梯卫生状况等。四、 电梯值班人员困人解救后，须填写困人统计表。电梯机房管理制度1、机房除维修、管理人员外，其它人员未经允许严禁入内。2、维修管理人员每天对机房机械及电器部件巡视检查一遍。3、保持电梯机房的清洁，曳引机、减速箱无漏油现象。4、限速器旋转部件每周加油一次，及时清理钳口油垢。5、保持制动器清洁，经常检查制动轮与制动闸瓦之间间隙，保证制动灵活，电梯运行安全可靠。6、经常检查机房室内温度，保持机房内照明、通讯及降温设备正常工作状态。7、机房必须配备消防器材146、。聚龙湾管理处整体运作流程拟定管理方案、规章制度、准备入伙资料物业接管与验收管 理 处 事 物财 务 管 理房 屋 及 公 共 设 施 维 修 与 保 养内 部 管 理 与 监 督治 安 管 理社 区 文 体 活 动档 案 管 理消 防 设 备 管 理机 电 智 能 设 备 养 护清 洁 绿 化 服 务便 民 服 务交 通 车 辆 管 理管理处住户投诉处理流程来访投诉电话投诉来信投诉管理人员接待，填处理单处理单第一联交责任部门责任人签收责任人处理投诉，完毕后由所在部门负责人签字认可处理单第二联交管理中心保存管理中心收到责任部门投诉处理回执单后，进行回访，填写回访记录表部门责任人填投诉回单，收投147、诉处理单交管理中心每月整理、汇总所有的投诉填写统计表，分析信息，并将有关信息反馈给主任管理处物业验收与接管流程接受全套建筑施工资料：政府批文、红线图、总平面图；供水、供电、供气及公共设施线路图；消防设施图；停车场与交通通道图；电梯及机电说明书、合同、保险协议；操作设备、维修保养说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图、竣工图；建筑物经济技术指标统计表。会同地盘监理公司、施工队进行质量验收，如实填写质量验收单，向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期与罚则对楼宇以不定数目单元模拟居住，测定综合居住指标，发现隐患及时整改。抄水、电、煤气表底数，输入电脑备案归类整理保修项目、期限、标准、责任、方式等有148、关资料及重大保修项目附细则与图纸。填报书面移交手续、签署物业管理正式接受文件、接管、进驻。小区住户入住流程住户提供入住资料：入伙通知书、购（租）房合同、身份证出示原件复印件留底，同时持指定银行存折办理管理费等托收手续，领取入住索引。查验入伙通知书，发放入住文件袋收回填好的业主公约、业主住户成员登记表等资料入伙通知书、业主公约住户手册盖章凭入住交费收据发放钥匙，业主在钥匙发放登记表签收维修班人员携带灭火器陪同业主验收房屋抄水、电表；填写验收交接表，双方签字各执一份，记录业主维修要求，约定维修时间，业主在验收记录上签字入住文件汇总、分类、装订、归档、核对钥匙，填写入住情况汇报表。管理处住户装修流程149、业主、装修施工单位负责人共同到管理处办理装修手续。 业主填写装修申请登记表，施工单位负责人填写防火责任书、装修施工许可证，交由管理处相关责任人审批。 施工责任人出具施工单位营业执照、资质证明(要求加 盖单位公章施工图、身份证复印件。业主、施工责任人各缴纳装修押金一千元。施工人员填写施工人员登记表，领取施工许可证。 管理处相关负责人、维修班人员、护卫员追踪监督施工状况，日巡视施工现场两次。住宅装修竣工及时进行消防验收，装修负责人会同业主验收住宅，签署验收意见。装修竣工后，管理处装修负责人验收合格后，十日内退还押金管理处档案建立流程 收集： 1、工程技术、维修、改造资料： 2、住户资料、证件、购、150、租合同、装修资料；3、历次大型活动的书面、音像记录。 整理分类： 1、产权材料； 2、技术资料； 3、住户资料、按栋分类，包括电脑磁盘、登记表登记册、购(租)合同、证件、装修审批表； 4、管理工作资料记录； 5、管理处文件、通知、资料、历次活动记录； 6、管理规章及内部管理制度： 7、财务账表及其分布方案。 归档：根据档案条例分类保存、输入计算机管理。 利用：按规定借阅、利用。管理处房屋室内维修流程业主提出维修管理处维修班约时间查对维修发派工单公司工程部保修项目非保修项目复杂简单办公室解释并评估价修理修理完后业主签收交回维修班长工程部通知施工队施工队维修会同业主验收验收单交回管理处消项修理修理151、完后由业主验收并签名，按规定收费交回维修班长公共设施维修保养流程编制施工方案，报有关部门审批 重大项目维修班人员、护卫班人员日常巡视检查或其他途径发现问题，填发现故障通知单维修班长签收发现故障通知单班组分工，实施方案准备工具材料维修人员到现场维修 监督指导维修完工后，经验收合格，填写维修记录表归档保存反馈管理处机电设备维修流程出现运行故障，申报维修。填写设备维修申报单。主任审批交班组。组织维修人员到现场维修。报公司工程部到现场指导监督维修。本单位无法维修，填写外委托、维修单，报主任审批后实施。维修班长报主任。做好维修记录。维修完毕、检验，试运行合格。小区社区文化活动开展流程制订年度社区文化工作152、计划制订社区文化月工作计划活动方案策划实施组织、准备工作实施大型主题活动管理处各部门协助配合争取上级部门、有关领导支持邀请嘉宾出席活动总结，建立活动档案周边系列活动发动住户参与小区有关活动邀请新闻单位宣传报道根据住户调查、形式变化情况修正计划临时性活动小区治安管理运作流程定岗值勤检查、登记流动巡逻发现问题及时处理、做好记录报警紧急情况通知消防中心流动巡逻人员紧急处理交由办公室阅后，编号存档记录小区消防应急处理流程接到报警判断地点，立即派人到报警处灾情轻：通知保安人员自行处理灾情严重：通知消防主管、管理处主任，报火警119误报：查明原因，记录在案组织人员疏散，进行安全保护组织保安人员感到现场灭火153、检查已经启动的消防设备工作情况，必要时可强行启动其他消防设施切断煤气及市电供应，转换消防电源监测火势情况，坚守消防中心岗位清理火灾现场，做好灾情记录，追究火灾责任人，并向有关部门汇报小区室内安放报警应急反应流程接到报警调度巡逻护卫员前往事发地察看查明原因记录备案是否误报？是确认调度应急保安应急出动信息反馈抢救人员擒拿疑犯制止罪案是否报110？报110是记录、总结、存档汇报小区园林绿化管理流程主任、园艺师巡视检查现场指导发现问题填写绿化问题统计表，园艺师提出施工方案，报主任审批主管安排人员施工。植 保 组草 坪 组修 剪 组补 苗防 治病 虫保 洁浇 水施 肥剪 草除杂草灌 木乔 木修 剪整 形主任复查，填写统计表小区保洁管理流程督导整改情况实施整改检查组保洁组发现问题填写卫生保洁问题统计表，提出整改意见，主管安排人员迅速解决。主任及检查员巡视检查现场指导部长复查填写统计表