1、物业企业住宅使用及业主公约、消防管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录一、 XX业主公约7一、业主的权利、义务7（一）权利：71、依法享有所拥有物业的各项权利；73、有权按有关规定进行室内装饰装修；7（二）义务72、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定；79、在本物业范围内，不得有下列行为：8二、业主大会和业主管理委员会8三、违约责任9四、其他事项9一、前 言111.0 管理机构及职能：131.6 管理处服务时间：132.0 管理费133.0清洁卫生：144.0安全144.2人员管理144.3 火2、灾防范155.0设施及维修、养护责任165.8 电梯175.9 公共及康乐设备176.0 车辆与交通管理：177.0 应急程序：187.3 当发生意外或紧急医疗问题：187.4 罪案与安全187.5 火警187.6地震197.7水浸197.8 联络197.9大厦撤离程序207.10结语207.11 紧急电话号码:208.0其他20三、住户守则211、业主资料212、楼宇外观213、公共门窗214、楼宇结构之保护215、公共设施216、业主交付费用之责任217、材料、货品之运送218、二次装修规例219、保险2110、管理与空调收费2211、公共地方之整洁2212、垃圾之清运2213、大厦保安23、214、标牌与指示牌2215、兜售商品2216、单元用途226、业主不得安装、放置任何重型机器、装置、设备等。23四、二次装修程序231.0 装修申请表232.0 装修图纸及更改工程232.3 装修工程要求交审图纸及内容如下：232.4 户外加装设施233.0 空调安装之特别提示：244.2装修管理费所包含以下各项工作之开支:245.0聘用承造商246.0指定承造商247.0总结25五、装修规范251.0 工作时间252.0 后加设施，物件等253.0 更改、还原工程254.0 小区(大厦)设施255.0 政府法例256.0 保险257.0 施工人员操守258.0 规范之实施26二、经常检查防4、火设备，如有损坏、失效，应及时修理。26十二、火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯。27一、 凡在住宅区内营业的单位、店主应遵守小区各项管理规定。27四、在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有暂住证。27一、屋主出租房屋，需办理房屋出租许可证，方可出租。28八、违章处罚：28第二部分：管理运作制度29一、 中央智能调度中心管理制度301、 智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。303、 保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。30二、 智能停车场管理制度303、 车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。30三、 配电房及特种作业人员安全制度31四、 配电设备保养规定31二、未5、经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。31六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。31九、每年对接地网检查、测试一次。31十一、功率因素补偿低于0.9时，应及时修复。31五、 水泵房管理制度31八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。32六、 风机房管理制度32（一）、启动前的准备工作：325、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。32（二）、启动及运行：322、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。33（三）、停机：331、停机前应先御去负荷。333、停机后，将开关转至自动状态。33（四）、自动起动参数：33八、 低压配电房操作规程33（一）、合闸送电操作规范：33（二）、停电6、操作规范：33（三）、维护作业：33（三）、禁止幼儿单独进入电梯。34十、 电梯机房管理制度35七、做好机房的记录（含检查记录，维修记录）。35十一、 电梯保养管理与维护制度35一、保养管理35二、外观的维护352、搭乘处按钮以及车厢操作盘的维护36十二、 电梯月保养制度36五、“月保”人员要持证上岗，严禁无证操作。36十三、 高压环网柜安全操作36八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。37十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。37十五、 员工工作服管理规定37十六、 工程临时用电制度38三、线路不得随地拖动，移动线路必须用多股橡质软电缆。38十七、 员工工作指引及行为7、规范38（一）管理人员守则38一、守则38第一章 员工行为守则39第三章 管理原则391、 一个中心：以业主为中心39第四章 管理规则39二、忠于职守408、公司员工不得利用职权给亲友以特殊优惠。40三、工作态度406、细致。认真、耐心、细致、兢兢业业、一丝不苟。40四、仪表仪容41七、服从上司41八、合作精神41九、工作行为与规范41十、服务准则41十一、上、下班及签到422、员工上、下班必须按规定签到。42十二、证件及工号牌、员工工作证42十三、员工工作制服42十四、公司财物42十五、人事资料42十六、拾遗42十七、员工通道43十八、员工餐厅43十九、员工宿舍43二十、保密43（二）管理人8、员职业道德规范43一、思想基础方面的规范要求43二、服务精神方面的规范要求43三、经营作风方面的规范要求：44四、工作态度方面的规范要求44五、职业修养方面的规范要求44二、培训目标：44三、培训内容：44四、培训方式：45五、培训机构建立、监督、奖罚办法及培训经费45入住后期培训：每周培训，月月考核45十九、 管理人员奖惩制度45一、奖励451奖励条件：452奖励方式：463奖励程序：46二、处罚461过失种类：462外罚方式：47二十、 集体宿舍管理制度47第三部分：岗位职责49一、 管理处主任职责50四、现各有关机构、部门，配合逐惭完善智能化管理体系50八、确保住宅区地上、地下排污，雨水9、管道的畅通。57十四、 电脑资料管理员职责58四、负责管理处文件的打印和管理人员电脑培训。58十、负责电脑外部设备系统的维护和保养。59二、熟悉土壤性质，掌握季节性绿化植物的栽培技术。60十九、 法律咨询工作人员职责61第四部分：工作考核标准62业主/住户投诉处理规程78十六、不在报销凭据中作假，谎报、多报。79工 具 管 理 规 定79一、自用工具79二、公用工具79商业网点、写字楼管理规定801凡在住宅区内营业的单位、店主应遵守小区各项管理规定。80装修管理规定811.0 装修申报812.0 装修审批813.0 装修管理814.0 装修验收823.1 房屋公共部份823.2 公共设施部分810、31.0 消防管理方面831.2 业主（住户）均有防火的责任和义务，均应遵守以下公约：831.3 大厦不得有下列妨碍安全的行为：842.0 治安管理方面842.4大厦（小区）实行开放式和半封闭式相结合的管理办法。849.0施工单位要严格执行本物业的电梯使用管理规定。8514.0 严禁高空抛物。情节严重者将追究法律责任。85XXXX物业管理有限公司87一、 XX业主公约 为加强XX（以下简称本物业）的物业管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共物序，共建标志性、智能化、典范式、园林式住宅区，同意签订本公约，并共同遵守。 一、业主的权利、义务 业主是指房地产所有权人。 （一11、）权利： 1、依法享有所拥有物业的各项权利； 2、依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利； 3、有权按有关规定进行室内装饰装修； 4、在入伙时依法检验房屋室内工程、设施的质量，对不合格有权要求整改； 5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和所属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮； 6、有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权； 7、有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复； 8、有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目； 9、有权对物业管理工作12、提出建议、意见或批评； 10、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评； 11、有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。 （二）义务 1、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策规定； 2、执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定； 3、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好； 4、按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用； 5、业主如需进行住宅装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，绘制装修图纸等要求的其他资料报物业管理公司审查批准13、后，向物业管理公司缴交装饰装修押金、管理费、工本费等方可按规定施工。装修期间应随时接受管理人员的装修巡查，如有追加工程应提前申报，违章工程应立即停止，并限期恢复原状，承担因此造成的经济和工期损失。完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），押金予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的，还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费；如有额外使用公用设施（如电梯、供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用。 6、业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关费用； 7、明白并承诺与其他非14、业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约，并承担连带责任； 8、明白并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专门合同规定除外）； 9、在本物业范围内，不得有下列行为： 1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台自用面积内天面等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等； 2）对房屋的内外承重墙、隔墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、扩、搭、建； 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公用场所（地）； 4）擅自15、损坏、拆除、改造智能化系统设施管线、位置及使用功能供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施； 5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物； 6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等。 7）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品； 8）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等（包括自用面积内部分）；随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准噪音； 10）利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为； 11）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。 二、业主大会和业主管理委员会 1、业主大会是由全体业主组成，决定本物业管理重大事项的16、业主自治管理组织。 业主管理委员会是业主大会的常设（执行）机构，经政府部门批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利。 业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。 2、第一次业主大会，在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时，由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位，按法定程序和形式召集，并选举产生首届业主管理委员会。 3、本物业所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。 4、业主应亲自出席业主大会并投票，或委托他人出席和投票，否则视作弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出17、具授权委托书，否则该项委托人无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，须加盖法人公章。 5、业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式；会议表决采取投票、举手等形式。 6、业主管理委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。 经持有百分之十以上投票权的业主提议，业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开业主大会。 业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。 7、业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行；如经已住用业主中持百分之五十以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。 8、18、业主大会的出席人数达到规定人数时，在会上提出的需经决定的事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过有效。 9、业主投票时，以每套单元式住宅为一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票。一百平方米以下的每份房地产证书一票。 10、业主大会的决定和业主管理委员会章程内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的，区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。 三、违约责任 1、违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、9、10项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承19、担违约金；强制整改措施予以公告，赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准，由物业管理公司与业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立的，经区物业管理主管部门核准后执行。 2、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金、电梯运行费、智能系统运行费等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。 四、其他事项 1、本公约由受其委托的物业管理单位报市物业管理主管部门审核批准，在办理住用手续时由业主签字，并经百分之十五的已住用业主签字后生效。 2、本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业20、主更换，本公约继续有效。 3、业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并提前报市物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。 4、业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生纠纷；协助不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳仲裁委员会依法裁决。 5、本公约一式三份，业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。本业主所拥有物业：住宅： 栋 号商业用房： 栋 号（店、铺）其他：所在单位：电话： （宅） （办公室）业主（签章）：二00 年 月 日业主守则一、前 言尊敬的业主： 欢迎您入住由XXXX物业管理有限公司提21、供综合一体化管理与服务的小区（大厦）。 XXXX物业管理有限公司是经深圳市政府批准成立，专业从事物业管理、服务及物业经营的企业，隶属于XX房地产（集团）公司。 为了使您充分享受优雅、宁静、舒适、安全的工作与生活环境，本手册专门为您介绍了小区（大厦）的各种服务、设备、管理规章及安全措施等，使您更清楚自己应有的权利和义务。所以，请您务必仔细阅读本手册，如您有任何疑问，欢迎及时提出，我们将尽力为您解决。 本手册中所列条款及事项乃根据政府有关法律政策编写，均出之有据，纯为业主利益考虑，恳请各位合作。 XXXX物业管理公司二、住户手册1.0 管理机构及职能： 1.1 小区（大厦）管理处是由三九XX物业管22、理公司派出具体负责日常物业管理事务的常设机构，其职责是为业主（住户）提供专业的物业管理服务及代表全体业主根据相关规定处理有关事务。 1.2 管理处人员包括：主任、屋村事务管理人员、机电设备工程师、维修人员、保洁人员、安全管理人员等，各司其职，各负其责，直接为业主（住户）提供各项服务，并乐意接受业主、住户的批评，诚心采纳有益建议。 1.3 管理处负责小区（大厦）内的房屋本体、电梯、给排水、供电、保安监控、消防、代收代缴水电费、清洁卫生、道路、绿化、娱乐设施等的管理。 1.4 管理处除做好小区（大厦）内的管理工作外，并代表业主（住户）就日常生活中涉及有关部门的公共事务进行联系和协助解决。 1.5 23、业主（住户）如不依时付清本体基金、管理费、水电费等，管理处有权对业主（住户）提出奉劝、警告，甚至停止该户之水电供应。 1.6 管理处服务时间： 周一至周五：8：00AM-11：30AM 14：00PM-17：30PM 周一至周五的下班时间和周六、周日全天：为值班时间，管理处均安排有管理及维修人员随时准备为业主（住户）服务。 1.7 业主（住户）如欲对管理工作提出投诉或建议，可用写信、电话或亲自前往的方式向管理处提出，并敬请告知具体联络方式，以便及时予以回复和解决。 1.8 管理处电话：25130011 25130999-339232.0 管理费 2.1 管理费:管理费是为保障各业主（住户）之物24、业的长远利益，本着取之于民，用之于民的原则而收取的。各住户须依法承担日常的保养维修和日常管理开支。管理费将用于管理处对本小区（大厦）内所涉及的环境保护、清洁卫生、安全保卫、公共绿化养护、公共用电、公共用水等能源消耗及其有关的设备、工具的使用折旧和材料使用消耗、管理人员工资及其他杂费等。 2.2 本体维修基金:根据有关政府规定，业主（住户）应每月交纳按建筑面积计收的本体维修基金。本体维修基金将用于管理处对本小区内房屋本体承重结构部分（包括楼盖、屋顶、梁、柱、墙体及基础）、外墙面、楼梯间、电梯、走廊通道、门厅等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供电线路、公用天线、消防设施、屋顶水箱、水泵电梯等整25、体性的共用设备等维修、养护。 由管理处以房屋本体设专帐代管，使用情况定期公布，本体维修基金不足时，按建筑面积由管理处负责向业主（住户）计收，业主（住户）应及时交付，如不按时交纳影响使用功能及安全所可能产生的后果，将由业主（住户）承担。 根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则规定，当业主发生变更时，原业主所交本体维修基金不予退还。 2.3 管理处每月向业主（住户）收取管理费。各业主（住户）应承担费用乃依据其拥有建筑面积计算所得。 业主办理入住手续时必须按规定预交管理费用，预交水电费周转金；周转金于业权更改或产权到期后无息退还。 、为了方便业主，管理处采取银行托收、电脑划帐形式收取费用，每26、月1-10日为收缴时间。业主（住户）请于指定银行开立活期帐户，亦可委托管理处办理，并依时存入足额款项。因故未划到款者，应在当月底前亲自前来管理处交纳现金，逾期不交者，将被加收滞纳金。 、业主（住户）须在存折上留存足够的存款。逾期不交纳费用（或存款少于应缴费用导致划不到款）者，按每天3收取滞纳金。 2.4 不论贵户是否空置，均须自办理入住手续之日起交纳各项管理费用。3.0清洁卫生： 3.1 小区（大厦）实行垃圾袋装化，各业主（住户）倾倒垃圾应系好垃圾袋放到管理处设置的垃圾桶内（垃圾袋管理处有售）；请勿将垃圾摆放在门口、走廊等任何公共场所，违者将可能受到处罚，并承担相应费用。 3.2请勿于小区（大27、厦）范围内任何公共地方随地吐痰、随地大小便、乱扔烟头、果皮、纸屑等杂物，违者将可能受到处罚，并承担相应费用。 3.3切莫把垃圾、菜叶、布屑、胶袋或废纸等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当而导致堵塞或损坏，业主（住户）应及时通知管理处进行处理，并承担相应费用。 3.4小区（大厦）内任何公共地方，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者应负责清理、粉刷费用，如属小孩所为，由监护人承担责任。 3.5凡在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌者，除责令其限期拆除并恢复原状外，将可能受到处罚，并承担相应费用。4.0安全 4.1小区（大厦）内二十四小时内均有人当值，热情地为各业主（住户）服务，并协助处理任何紧急28、事故。 4.2人员管理 管理处工作人员在小区（大厦）工作、巡查，到各住宅单位走访、抄水、电表，皆佩带工作证。对无证人员和陌生人员来访，在未弄清身份之前，应谢绝进入。 遵守特区户籍管理条例，凡有客人到贵处留宿，及出租屋的承租人须到小区（大厦）管理处办理登记手续，违者责任自负。 切勿接待无证件客人及可疑人员，以免带来不必要的麻烦。 业主有义务向管理处提供其住宅单位入住人员的姓名、年龄、性别、职业及工作单位等资料，如有变更，应及时通知管理处。 为加强户内保安，楼栋之防盗闸门须经常关闭，防避陌生人士擅入；由于住户人数众多，常有搬迁，管理人员可能难以完全逐一记忆辨认，为避免错认外来人士而误启防盗闸门，故29、一般不能为住户提供开启服务，敬请住户使用对讲机与府上联络，以开启闸门。 各单位户内已预装了保安防盗对讲机，请住户提醒到访之亲友在抵楼栋闸门时，先以对讲机与府上联络，防止歹徒擅闯。 由于职责所在，管理员在必要时，会查询内进之陌生人士，请向贵亲友解释此乃加强小区(大厦)内保安措施。各住户开启大堂闸门进出时，请留意陌生人士跟随，提防随门而入，若有怀疑，请即通知看守大堂之管理员。 当遇见或听见任何可疑人士或声音，请立即通知管理处；切勿随便开启防盗闸门给陌生人士；凡遇见自称公共机构或政府人员，必须清楚查验其证件，若有怀疑，即时致电该机构查询；避免将贵重财物存放家中；既要安装防盗铁闸，亦须有稳固之大门门锁30、；外出时，将所有窗户关闭，黑夜最好留有适度照明灯光。 4.3 火灾防范 、私人地方 a、任何人不得占用消防通道。楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻。 b、请留意市政府禁止市内燃放烟火，爆竹之规定，以免引起火警;小区（大厦）内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆品以及剧毒物品,违者将可能受到有关处罚;。 c、注意安全用电，应使用适当插头，不可超负荷用电,不可在同一插座接驳太多电器，避免电线负荷过度; 不可将电线直接驳插座，不乱拉接电线;府上各成员应知道电源总掣之所在，当紧急时，即时关截。 d、不可储存过量易燃物品，如火水、石油气等；火柴、打火机及其它易燃、危险物品，应远离儿童31、。 e、使用石油或煤气时，请将窗户打开，以保持空气流通，万一气体泄漏时，亦可免积聚于室内；停止使用时，应关闭所有石油气或煤气总掣。 f、外出时，倍加小心，非常小心处理燃烧中香烛，烟蒂及火柴等，留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬,关闭所有门窗及防烟门。 g、定期检查及更换电线和电器，注意接驳油气或煤气之橡皮管否老化。 h、高层楼宇业主（住户）请勿在阳台私自安装防盗网，如确实需要，应在管理处统一管理下安装。 公共地方 a、请紧记所有楼梯及安全出口必须保持畅通，为个人及公众安全，万勿阻塞公众地方,任何公众地方摆放的物品将会被搬走,其相关费用将由有关住户（业主）负责。 b、小区（大厦）内任何地方均不得32、燃烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物品。业主（住户）应教育小孩不要玩火,免生火警。 c、公共地方均安装有灭火筒、灭火喉及其防火设备，请各住户敦促子女切勿移玩此等设备。 d、防火门应经常关闭，但切勿上锁。5.0设施及维修、养护责任 5.1小区（大厦）楼宇自交付使用时（以入住通知单签署日期为准）起，根据有关规定，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏），由发展商负责对土、木建筑保修一年，水、电设施保修半年，管理处负责代为住户（业主）进行联系。 5.2由于属自然灾害、自然损耗, 或业主（住户）使用不当所致的质量问题需维修，不在保修范围内，管理处将尽力为业主（住户）提供有偿服33、务；业主（住户）自行装修中涉及结构、管道、电路及卫生间、厨房间等的设施，管理处不予保修，凡这类房屋的维修，费用均由业主（住户）承担，管理处尽可能提供有偿服务。 5.3保修期之后的日常房屋维修，根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则等有关法律及规定，业主（住户）可委托物业公司管理处，在管理处力所能及的范围内进行维修及收取管理服务费用。 5.4承重结构部分（包括楼盖、屋顶、梁、柱、墙体及基础）、外墙面、楼梯间、电梯、走廊通道、门厅等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供电线路、公用天线、消防设施、屋顶水箱、水泵电梯等整体性的共用设备产权为全幢住宅业主共有，其维修，更新由全幢住宅业主共同承担34、，维修、更新以及大、中修费用根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则在本体维修基金中支出。 5.5住宅建筑以外管理区域以内的道路上下水管道、井、化粪池、路灯照明、绿化等公共设施由所有使用者共同承担修理、养护费用，由物业管理处管理、维修，费用在管理费中支出。 5.6住宅的公用部位、公用设备以及公用设施凡属人为损坏，由损坏者负责修复,并承担有关费用。 5.7住户（业主）自用单位日常维修由住户（业主）负责；如需管理处提供维修服务，可通知管理处，填写维修申请单，管理处将尽可能提供有偿服务,安排人员进行维修服务，其费用由有关住户（业主）承担。维修费用将与管理费一并交纳结算。 5.8 电梯 电梯是每35、位业主的共有财产，也是所有共有财产中最为昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命既是您的责任，也将会节省您的更新支出。 客梯只限载客，请勿用客梯运载货物。 消防电梯只限运载电梯能够放进的装修材料及垃圾、日常生活、办公用品和贸易样品等物品。运货时须先到管理处提出申请，办妥手续后方可使用。违章运货者，将可能受到处罚，并承担相应费用。 使用电梯时应文明操作，请勿用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮，请勿用物体挡住电梯门，使其不能自动关闭。违者将可能受到处罚，并承担相应费用。 儿童乘坐电梯须有大人陪同，以免发生意外。 电梯内请勿吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿箱内装饰物，违者将可能受到处罚，并承担36、相应费用。 电梯在运行中突然发生停运等故障时，不要慌张，可按警铃报告，管理处将会及时派员采取措施；请勿采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。 乘客看到停运标志时，请勿采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外。 火警时切勿乘坐电梯。 5.9 公共及康乐设备 本物业内各花园、平台花园、树木、草坪均经统一规划设计，皆为住户所建设，所有住户均有责任爱护花草和保持清洁卫生。 请万分小心敦促孩童千万不可攀登园内树木及跨越各处栏杆、围墙，以免发生危险。 请勿在花园、平台玩耍球类、脚踏车、滑板及其他一切会碰撞、伤害他人或设施之各类游戏。 请勿在花园、平台之坐椅及草坪睡卧及晾晒衣物，损害或37、采摘花卉、树木，违者可能受到处罚，并承担相应费用。 5.10 所有使用大厦设施之人士，必须遵守政府所订定之有关法例及管理处所定的守则。如业主（住户）需进行二次装修,请遵守本手册之装修守则。6.0 车辆与交通管理： 6.1小区（大厦）乃全体业主（住户）公共场所，为保证停车场之使用和满足业主（住户）的需求，请业主（住户）遵守、服从管理员的指挥；所有外来车辆未经管理处许可，不得进入小区（大厦）。 6.2凡经许可进入小区（大厦）之所有车辆，遵照指示、规定的行车路线及停车位置，并按规定交纳车位使用费或道路占用费。 6.3停车区域内所有车辆请勿装载、存放汽油桶、气瓶及不得在小区（大厦）内乱停乱放，违者将可38、能受到处罚并承担有关费用。 6.4业主（住户）车辆在小区行驶或停放过程中造成其他设施之损坏，应按规定承担有关费用。 6.5如业主（住户）使用之车辆有屡次违反有关规定之记录,管理处将可能收回小区停车证，拒绝该车进入小区。 7.0 应急程序： 7.1紧急事故可能随时发生，管理处必须为处理这些情况作好准备，以尽量减低人员及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助业主（住户）预防和处理紧急事故而设。 7.2单位内物品处理。业主（住户）请定期检查单位内存放之物品，以免阻塞危急时逃生之通道。任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其他易燃物品等，均不应随处放置在室内。 7.3 当发生意外或紧39、急医疗问题： 尝试尽可能获取有关损伤的资料； 使伤者处于温暖舒服的状况，并加以安慰； 拨电话要求急救医疗服务，市急救中心电话：120； 通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、目击者等； 在任何情况下，应尽量保持镇定。 7.4 罪案与安全 为防止偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，以下的建议对你可能有所帮助： a、如遇偷窃或经常性盗窃，即向警方报告。匪警电话：110； b、如遇到抢劫、骚扰、袭击或其它严重罪案，即向警方报告； c、所有案件均须向管理处报告，并把已采取的行动告知管理处工作人员； d、遇到任何不寻常的事情，皆应通知公安部门及管理处； e、如于本小区（40、大厦）范围内遇到形迹可疑之人、物，应立即通知管理处。 7.5 火警 业主（住户）必须熟悉小区（大厦）内的灭火器、警报系统与及消防部门的电话号码：119。 若是轻微失火（如废纸篮、烟灰碟等），尽可能将火扑灭，但切勿冒险。 如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势。 发生火警时，若情况许可时尽量尝试进行下列各项重要步骤： a、通知小区管理处，依照的指示，尽可能通知所有用户。 b、通知消防部门说出有关单位的名称、地点；火警蔓延的范围及位置；说出燃烧物质；你的电话号码、姓名。 c、如被火焰或高热所围困，有可能的话，致电管理处、消防部门求助；打破玻璃警41、报系统之玻璃片，使警报讯号能发出，把门关闭，将火热的源头隔离；紧记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧气量较高，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；如有需要，打破窗子以求空气流通。 身处火场上层的人，应向天台方向逃生，如身处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生。 所有逃离火场的人，须在小区管理处指定之空旷地方聚集。 发生火警时，管理处工作人员会协助、消防员和公安阻止公众人士进入有关单位，在管理人员或消防部门未宣布有关单位安全之前，任何人等不得进入。 7.6地震 保持镇定，切勿离开处身地方。 躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。 远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件。 地震地不要躲在楼梯底下42、。 准备应付接连更多次的余震。 如单位受到破坏，立即通知管理处。 切勿散播谣言或夸大的报告。 7.7水浸 a、遇有可能发生水浸时： a、把有可能受损的贵重物品移往较高处； b、在水浸出现前，切断电器用具的电源； c、提防通电的电线。 水浸之后： a、检查财物以鉴定损失； b、委派及监督负责清洁的员工； c、逐渐抽出积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害； d、清除单位内，家俱及其他地方的积水，避免破坏环境卫生； e、做好提防抢掠的措施，须加强安全，防止盗贼进入单位。 7.8 联络 用电话报案时，请提供以下所有资料： a、报案人的姓名； b、紧急事故的位置； c、小区（大厦）的名称及地址； d、所43、住楼栋单位编号； e、有无人员受伤； f、紧急事故的种类、火警、罪案等。 待对方确定了资料后，方可挂断电话。 7.9大厦撤离程序 当发生火警或任何其他紧急事故，所有人都应该完全撤离火场，不能有所例外。 在撤离火场或进行火警演习时，业主（住户）的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人须负责锁上室内所有进出的门。 开启由单位通往街外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现该门是热的，须慢慢开启，若情况许可，应前往预先指定的楼梯然后随撤离程序逃生。 7.10结语 没有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避免人员和财物损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上仅提供尽可能系统和周全的步44、骤，以应付意外或灾难之突然来临。 通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，再加上业主（住户）的合作，当万一发生紧急事故时，管理处有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助管理处及业主（住户）作出即时反应，以保障人员及财物安全。 制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障业主（住户）的投资。然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业主（住户）熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可尽量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。 7.11 紧急电话号码: a、火警电话：119b、匪警电话：110c、急救中心电话：120d、交通查询：122 e、管理45、处:25130011 25130999-339238.0其他 8.1禁止饲养宠物。在本小区（大厦）内养猫狗及其它宠物，不单会妨碍公共卫生，并引致邻户不满，因此禁止饲养猫狗及其它宠物；根据市府有关规定，禁止在市区内饲养家禽、家畜，敬请各住户留意，违者将受到处罚。 8.2神位:为保持环境清洁卫生，住户勿在单位门口或其他公众地方摆设固定神位及燃点香烛等。 8.3晾晒衣物:衣物必须尽量拧干，方可晾晒，以免滴水，引致下层不满投诉。除预定之晾晒架外，请勿在窗外或公共地方晾晒衣物。 8.4物业用途限制:本小区（大厦）乃根据政府所拟之计划及条款进行使用，业主（住户）不得改变房屋原有用途。三、住户守则所有业主都46、必须遵守以下所列之条款 1、业主资料 业主必须填妥“业主资料表格”交回管理处存档，以便紧急之需。 2、楼宇外观 住宅（大厦）外墙不容许由业主作出任何的更改以致影响住宅（大厦）的外观。 3、公共门窗 住宅（大厦）公共部分开关之门窗只容许在紧急的情况下关启，在得到管理处批准下，业主方可在特别情况下关启门窗。不遵守此规定者可能被处罚并承担有关费用。 4、楼宇结构之保护 楼宇内结构部分不可改动。业主不准损害任何住宅（大厦）内之结构。如发现受破坏，修补费用将会由该单元业主负责。5、公共设施 业主有责任对小区（大厦）内的设施，如排水，电力系统等保持其质量及保护。任何损坏最终由业主负责。6、业主交付费用之责47、任 所有业主都应在接收单元前依时交付管理处规定费用，入住以后亦须依时交纳各项管理费用。如有拖欠，将加收滞纳金等费用。7、材料、货品之运送 1、业主需要运送、货品时，必须依照管理处所指定之人口及路线搬运及使用指定货运电梯。 2、业主需为他们所聘请的运送工人的操守及行为而负责。所以因运输而对大厦造成之破坏，其修补费用由业主负责。 3、在得到管理处批准之前，业主不得运入或运出以下物品：保险柜、重型机械，大型物件等。8、二次装修规例 谨提醒各类住户必须留意及遵守此手册之装修规例。9、保险 1、管理处未对业主单元范围内购买保险，因此，管理处建议阁下为本单元内的装修、家俱等购买保险。 2、业主不得作出或容48、许发生任何违反管理处为公共地方购买的保险或令保费增加之任何行为。10、管理与空调收费 业主须按合同规定之方式、时间缴付每月的各项费用，如有合同未说明内容，则须遵照管理处之规定执行。11、公共地方之整洁 业主不得放置任何物品，家俱，垃圾等于电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品会被搬走而有关费用将会由有关业主住户负责。12、垃圾之清运 业主需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清走而费用由有关业主(住户)承担。13、大厦保安 管理处已安排了24小时由安全管理人员在大厦范围站岗及巡逻以保持大厦安全。如阁下需要夜间进出大厦，希望能遵守以下程序49、： 1、进入大厦前，请于接待处留下姓名、身份证号码、电话、所进入单元及签署。安全警卫人员有权检查大厦人士之身份证。 2、离开大厦时，通知接待处管理人员并签署离开。为本大厦之安全，安全警卫人员有权于办公时间以外拒绝任何人士进入本大厦。14、标牌与指示牌 1、业主在未得到管理处批准前，不得擅自在公众地方或小区大厦）外围竖立或放置任何标志、标牌、通告、广告及天线等物品。如发现上述物品，管理处在不另行通知下会将上述物品即时搬离现场。所有费用将会由有关业主承担。 2、在业主要求下，管理处在审批后可以安排在大堂或楼层指示牌更改有关业主公司资料等，费用将会由有关业主支付。15、兜售商品 未得到管理处批准前，50、业主不得在小区（大厦）或公众地方作出兜售行为、派发传单、广告、赠品等。16、单元用途 1、业主除在公约允许情况下不得将房屋改作规定以外之用途。 2、业主不得将房屋用作进行违法，不道德等行为的用途。 3、业主不得在房屋内贮存易燃、易爆或危险物品等。 4、业主不得收留或饲养宠物。 5、业主在任何原因下不得任意发出或容许过大的噪音、震动等，以避免对其他使用者产生不便。 6、业主不得安装、放置任何重型机器、装置、设备等。 7、业主不得对小区（大厦）结构、地板、天花或墙身等作出任何破坏、更改或附加建设等行为。 8、业主必须自费对其房内的设备、装修等进行日常的维修、保养等以维持房屋的正常用途。 9、在未得51、到管理公司或有关环卫当局、市政府指导下，业主不得在房屋内安装锅炉或排放废气等的机械设施。 对小区（大厦）管理方面的意见，管理公司欢迎业主以书面形式提出，我们对阁下之意见非常重视并乐于协助阁下解决任何问题。 四、二次装修程序 业主在内部装修开展前需留意并必须遵守以下条款：1.0 装修申请表 业主与装修施工单位需填妥附页的“装修申请表”及“治安责任书”并交回管理处，以便办理“装修施工许可证”。2.0 装修图纸及更改工程 2.1为保护小区(大厦)公共设施，业主必需呈交3份其单元之装修图纸、装修用料及机电技术资料与管理处审阅，未得到管理处以书面批准装修图纸及颁发装修施工许可证前，任何有关之二次装修工程52、不得开展。 2.2小区(大厦)之燃气管道、消防系统、公共给排水系统及空调系统将不被批准进行任何修改或增加接驳等工程，有关业主（住户）单位内加装设施亦不得干扰及毁坏上述之公共设施，否则有关业主须负赔偿责任, 承担有关恢复费用。 2.3 装修工程要求交审图纸及内容如下： 室内平面布置图(1：50),室内间隔或墙高度至吊顶天花或结构天花； 任何保险柜或重型装置重量达到或以上并标明有关装置之尺寸，重量等详细资料； 任何提高地面工程,以便安排有关管线。 室内装饰大样图(1：50) 电力分布图及简图(1：100),总配电盘，分区配电盘之位置，类别和功率；总配线图并具备详细技术资料；总耗电量之计算。 其他有53、关图纸 2.4 户外加装设施 走道已装有足够灯光，请勿在贵单位外加设照明灯饰，以免影响观瞻。 请业主（住户）勿在贵单位外（包括户外门、走道、外墙、外窗等）加装标牌、商业机构的名称、广告及标识；如属必要，请报管理处批准。如未经批准加装标牌等，业主（住户）将可能受到处罚，并承担有关费用。3.0 空调安装之特别提示： 3.1 已安装中央空调系统之部位，各业主（住户）不得再自行安装任何空调装置。 3.2业主（住户）安装窗式或分体式空调机，应依管理处指定位置安放，并将滴水管引入自家下水管道中，不得向外排放。4.0 装修管理费及押金 4.1装修施工单位需在装修工程开展前交纳费用 装修管理费：根据小区（大厦54、）的不同情况以及屋型面积具体规定 装修押金(￥2000元/户) 及其它有关费用(费用标准由管理处根据有关规定制订) 4.2装修管理费所包含以下各项工作之开支: a、审阅装修图纸及技术资料及提出建议 b、额外之安全及清洁安排 c、临时电力及水之安排 d、装修期间工程之监察 e、施工人员之管理 4.3装修管理费及押金以批准装修期30天计算，超过批准装修期30天之装修管理费（逾期金30元-50元/天.户）及押金，由业主（住户）另行缴付后，方可继续进行装修工程。 4.4装修完工后1个月内，经管理处审核、验收，半年考验期满后，押金将不计利息发还予有关业主（住户）。5.0聘用承造商 5.1业主（住户）需保55、证及指示所聘用之工人在执行装修工程时与管理处工作人员充分合作，以免影响日常操作。 5.2业主指定聘用之装修承造商必须持有深圳市有关部门认可的有效施工营业证明文件，方可展开其装修工程。 5.3装修工作开展前，所有施工人员需向管理处申请工作证。在进入小区（大厦）范围时，施工人员必需佩带工作证，但管理处有最终决定权可以不批准持证施工人员进入小区(大厦)工作。 5.4业主（住户）自行装修或亲属代为装修，也须按上述程序进行。6.0指定承造商为确保所有公共设施能正常使用及避免系统受到有意或无意破坏，所有有关电力分布系统，公共天线系统，电话线路之增加，删除及改动等工程或其他和小区(大厦)系统连接上的工程都必56、需由管理处批准或指定承造商进行。7.0总结 管理处再次提醒各业主，只在下列情况下，装修工作方能展开。 a、管理处已书面发出批准装修许可证 b、所有有关费用已经缴付 c、所有工程并没有和国家法律有任何抵触d、消防机关已发出批准文件。五、装修规范业主（住户）必需留意并遵守以下装修规例及条款1.0 工作时间 1.1规定可进行装修工程之时间为：星期一至星期五早上八时至下午六时，如需超时加班工作，必须向管理处事先提出申请。 1.2管理处有权随时停止一切产生噪音，震荡，强烈气味或对其他业主（住户）滋扰的工程。凡这类工程都应在非办公时间或管理处指定时间内或地点进行。2.0 后加设施，物件等 在未得到管理处事57、前批准之前，业主（住户）不得在单位外（包括户外门、走道、外墙、外窗、屋顶等）装标牌、商业机构的名称、广告及标识，安装任何空调机，天线或雨蓬等物件。3.0 更改、还原工程 管理处保留要求业主对所有装修工程进行更改或还原的权利，如该工程影响小区(大厦)设施，装修结构，管理处会发出书面通知，业主（住户）须在一个月之内完成对此等工程要求，并负责一切费用。如业主未能在指定时间内完工，管理处会安排该项工程，而所需费用将会由业主（住户）承担。4.0 小区(大厦)设施业主（住户）必须保持小区(大厦)内所有设备及消防设施都不得封死以致不能维修或检查。所有检查活门、渠盖、门、百页等都不能安装或放置任何物品以影响正58、常开启。5.0 政府法例 业主需对其装修设计有关政府部门审批的项目，应自行申请并遵守各部门所发出之指引及规定。6.0 保险 管理处建议业主（住户）及其聘用之承造商，购买足够之保险如；火险、劳动赔偿及公众一切险等，以防意外造成损失。任何因业主（住户）装修工程所造成之责任,将由相关业主（住户）承担。7.0 施工人员操守业主（住户）需对其聘请之施工人员在施工现场作出的行为而负责。业主（住户）需对此装修规范熟悉及遵守。管理处有权对违反规定者要求停止工作，截断其单元之电力供应或将施工人员逐出小区(大厦)外。管理处不会对此行动所引致的后果而负责。8.0 规范之实施 物业管理公司在需要时可对此手册之项目作出59、修改，并对此手册有解释之权。社区文明建设公约 为搞好小区精神文明建设，使广大住户享有文明、健康的生活环境，特制定如下公约，敬请遵守：一、国家法律、法令、政策和特区的有关规定及本住宅区的各项规定， 做一个遵纪守法的居民。二、住户邻里互相尊重、互相关心、互相帮助、和睦相处。三、不把违禁品、黄色淫秽的书刊、画片、影碟等带入小区。四、养成讲道德、讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的生活习惯。五、爱护公共卫生，不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头，不随地吐痰和大小便，不往室外抛物和倒污水，共同维护住宅区公共卫生。六、不在公共场所堆放物品、占用公共场所、阻塞通道；不在建筑物上乱图乱画乱60、张贴及乱坚路牌、广告等，保持建筑物的原貌和美观。七、爱护公共财物，维护公共设施，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的居住环境，消防管理制度 一、熟悉使用小区防火设备、线路、性能、使用方法，如有疑问询问专职管理消防工作人员或公安消防部门。 二、经常检查防火设备，如有损坏、失效，应及时修理。 三、设法使住户了解、熟悉如何启用智能报警设备及按钮、防火设备。可利用通告、标贴。 四、每日上班时检查天台，前后楼梯，走廊等走火通道。严禁有阻塞通道情况。 五、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志。 六、制止儿童在住宅区范围内玩火。 七、注意收听电话，如有异常，应即派人修理。 八、严禁住户擅61、自将住宅改为工厂，尤其是原料制品容易酿成火灾者，或发现住户有大量易燃易爆物品，皆应迅速向上级报告。 九、切勿将防火门打开，以免万一火警发生时浓烟散播及火势蔓延。 十、如发现某住家有浓烟冒出或火烧焦味，而又无人开门，应即与智能控制中心联系，并作紧急处理。 十一、若发现火警须通过网络与市消防中心联系，同时按动警报通知住户疏散，在安全情况下使用灭火器或水喉设法灭火。 十二、火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯。十三、劝告拜神的住户小心燃点香烛，禁止住户在走廊燃烧元宝纸等。十四、报警时必须清楚说明火场地址，报案人姓名及电话。十五、所有消防装置应由认可的消防处最少每年检查维修一次。商业网点管理规定 为了保障62、住宅区住户及商户的整体利益，创造良好的经营环境，特制定此规定。一、 凡在住宅区内营业的单位、店主应遵守小区各项管理规定。二、任何商业网点不得占用公共场所，不得在走廊堆放物品或扩大营业场地，违者要限令搬回，恢复原貌。三、各网点必须按规定挂招牌，不得在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌等。四、店主应保持店容店貌及环境清洁，做好门前三包（包市容卫生、包环境秩序、包绿化美化），如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，情节严重者，报请有关部门责令停业整顿或吊销执照或中止租赁合同。五、任何商业网点不得容留与商场经营无关的人员。商场夜间留宿人员数目须报物业管理处治安联防队办公室批准。六、凡在住宅区内营业网点装修63、，应严格按规定审批装修申请，特别强调不得随意更改房屋结构，损坏电子报警系统，并承担由此产生的损失。七、所有营业单位、店主均应文明经商、合法经营，不得出售伪、变质有害健康的商品、食物，不得强买强卖，欺行霸市。八、任何营业单位、店主应自觉遵守消防规定，必须按每30平方米（建筑面积）配备灭火器1只。暂住人员管理规定 为了加强对暂住人员的管理，确保住宅区安全，保障业主权益，特制定本规定： 一、遵守国家法律、法规，接受公安机关管理部门的检查，不得私用出租屋从事非法活动。 二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报暂住户口。 三、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证。 四、在本市工作的64、港、澳、台和外国人，须持有暂住证。 五、投靠亲友的外来人员，居住时间超过三天以上，须到派出所申报临时户口。 六、凡暂住人员须持合法证件自觉到本区内治安办登记。 七、暂住人员不得在本区内从事非法活动,违者从严处理。 八、暂住人员必须遵守本区的其他有关管理规定。出租房屋管理制度 为了加强对出租屋的管理，防止案件发生，特制定如下制度： 一、屋主出租房屋，需办理房屋出租许可证，方可出租。 二、出租屋业主要到管理处治安组登记出租情况实行备案。承租人入住后一星期内要办理户籍资料。违反规定者，将停止水、电供应。 三、只准将房屋出租给有正当职业的本地人或有暂住证的外地人居住，并需出具承租人的单位证明。业主必须65、留下地址、身份证编号、联系电话。 四、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。 五、出租屋内不得进行违法行为。 六、业主必须经常了解其承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时通知管理处或派出所。 七、业主需向管理处交纳管理押金人民币200元，房屋不再出租时，退还押金。 八、违章处罚： 1、违反以上规定者处以人民币1000元以下罚款，必要时将承租人送交公安机关处理。 2、承租人多次违反管理规定，并拒不接受处理者，扣业主所交押金，并从严处罚。 九、承租人必须服从有关物业管理条例，如违反者，经多次劝阻无效，管理处有权采取必要的措施，直至改过或搬出小区为止。第二部分：管理运作制度1. 智能系66、统设施设备管理制度2. 中央智能调度中心值班制度3. 消防工作管理制度4. 智能车场管理制度5. 配电房及特种作业人员安全制度6. 配电设备保养规定7. 风机管理制度8. 水泵房管理制度9. 柴油发电机组管理制度10. 柴油发电机操作规程11. 低压配电房操作规程12. 电梯管理制度13. 电梯运行管理制度14. 电梯机房管理制度15. 电梯保养管理与维护制度16. 电梯月保养制度17. 高压环网柜安全操作18. 给排水管理制度 19. 财务公开制度20. 员工工作服管理规定21. 工程临时用电制度22. 员工工作指引及行为规范23. 办公区管理规定24. 管理人员培训制度25. 管理人员奖惩67、制度26. 食堂管理规定27. 回访制度一、 中央智能调度中心管理制度智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：1、 智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。2、 智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。3、 保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。4、 控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。5、 随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。6、 控制中心68、各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。7、 遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。8、 如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。9、 定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。二、 智能停车场管理制度1、 枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。2、 XX停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户卡和临时卡，出口由安全69、管理员依卡中记录，核对后合理收费。3、 车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。4、 车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。5、 车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。6、 了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。7、 严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。8、 车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智70、能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。9、 车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得徇私舞弊，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。三、 配电房及特种作业人员安全制度1、 配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。2、 绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。3、 特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件71、必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。4、 特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在场。严禁违章操作，确保安全。5、 需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。6、 各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。四、 配电设备保养规定 一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。 二、未经许可，72、任何闲杂人员不得擅自进入机房。 三、设备操作人员，必须持有特种作业操作证方可上岗。 四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。 五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。 六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。 七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。 八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。 九、每年对接地网检查、测试一次。 十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。 十一、功率因素补偿低于0.9时，应及时修复。 十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。五、 水泵房管73、理制度 水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。 一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。 二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。 三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。 四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。 五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水74、泵管道每月检查擦洗一次。 六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。 七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100良好状态。 八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。 九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。六、 风机房管理制度 风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定： 一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。 二、机房内应保持环境清洁，通风良好。 三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。 四、每半75、月同消防检查一起，试运行一次。 五、严禁在机房内吸烟。 六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。 七、开关平时应置于高速状态。七、 柴油发电机操作规程（一）、启动前的准备工作： 1、全面检查柴油机各部分是否正常。 2、检查水箱水位（2/3以上）。 3、检查机油油位。 4、检查燃油是否充足（2/3以上）。检查油箱开关及有无渗漏。 5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。（二）、启动及运行： 1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。 2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。 3、手动启动时，启动后应调整手柄。76、使电压达到380V至420V，频率达到50HZ51HZ。 4、试运行期间做好各项记录。 5、水温合成至60度时，方可带动负载。 6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。（三）、停机： 1、停机前应先御去负荷。 2、先将转速降至800转/分（此时相电压约为240V）。 3、停机后，将开关转至自动状态。（四）、自动起动参数： 1、市区断电后，延时5秒起动。 2、起动后延时2分钟自动送电至配电房。3、停机须手动进行。八、 低压配电房操作规程（一）、合闸送电操作规范： 1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。 2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。 3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象77、。 4、合闸后检查各表指示，并观察五分钟。（二）、停电操作规范： 1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。 2、断开低压配电柜总开关。 3、挂好禁止合闸标志（三）、维护作业： 1、严禁带电操作。2、按计划进行维护保养。电梯管理制度 电梯管理员必须熟悉电梯的性能、操作规程及日常维护知识，定期对电梯进行巡查，注意防盗、防热、防潮，掌握常见故障原因，重点解决。（一）、电梯发生故障，应及时通知机电设备工程师，必要时通知保修单位派人修理。同时要善言安慰被困乘客，请其耐心等候，切勿自行启梯门，以免发生危险。（二）、用电梯人数过多时，应维护秩序，妥善安排，分批搭乘，以免超载而发生危险。（三）、禁止幼78、儿单独进入电梯。（四）、经常清理电梯门导轨内外积存的垃圾，以免影响电梯门开关。（五）、发现电梯有震荡，不正常声音或电梯有损坏时，应立即通知机电设备工程师人员进行处理。当修理员到达时，管理人员需详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必须详细记录。（六）、遇大雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入时，应立即尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水情况。（七）、凡有水渗入电梯，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全的地方。（八）、电梯机房锁匙及电梯门锁匙，除维修员、电梯专职管理人员外，任何人员不得使用。（九）、电梯槽底有积水时，应立即组织清理，并报告上级处理，同时查究水的来79、源，尽早修理。（十）、冲洗走廊及楼梯时,禁止让水流入电梯内,以免破坏电梯设备。（十一）、火警发生时，严禁搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停电，而将人困于电梯内，被困后可能因浓烟而致命。（十二）、经常检查电梯机房通气是否足够，门窗是否完好，机房门须特别上锁，加上“机房重地，闲人勿进”之警告的字样。（十三）、电梯内求救警钟、电扇必须正常运转，以免紧急时无法求救导致窒息。九、 电梯运行管理制度 一、电梯运行应由专人负责，并对运行情况作出记录。 二、出现运行异常，及时关闭电梯，并对电梯进行检查、修复。问题严重时， 应及时与电梯公司联系。 三、当电梯出现故障，乘客被困时，应将动力电源断开，先以善言安慰乘客80、， 同时请专业人员尽快解决。 四、楼层水管破裂或因其他原因引起水流入电梯进道时，应及时断开电源， 将电梯停至顶层。 五、台风、暴雨来临时，应及时做好防护措施。 六、定期检查坑道有无积水，应做到坑道无积水、清洁。如有积水杂物应及 时排除。随时保持轿顶及门槛的清洁。 七、定期检查电梯的安全保护设施，做到安全运行，万无一失。 八、定期检查电梯运行状况，对问题应及时发现，及时解决。 九、非电梯维修人员，不得擅自拆卸，修理电梯，不得进入非乘客空间。 十、做好电梯运行记录，以及维修运行报表。 十一、电梯实行二十四小时运行制。 十二、进行电梯维修时，应在首层电梯口注明，通知各住户。 十三、电梯维修应尽快进行81、。 十四、按“电梯保养管理与维护制度”，“电梯月保养制度”的规定，对电 梯进行检查和保养，并做好记录。十、 电梯机房管理制度 机房为电梯的心脏部位。为保障电梯安全可靠的运行，加强对机房的管理，特制定本规定： 一、机房内照明应保持完好，线路整齐，无临时接线。 二、机房内应保持环境清洁，通风良好，门窗完好。 三、机房内应备有灭火器，放置在易取处。 四、机房钥匙由专人保管，任何无关人员不得进入机房。 五、严禁在机房内吸烟、 六、每日对机房内的设备进行一次检查，确保设备运行正常。 七、做好机房的记录（含检查记录，维修记录）。 八、在台风暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备，并在风雨过后，及时进行检查82、。十一、 电梯保养管理与维护制度 电梯的运行操作虽然简单，但是其机械控制、电气结构相当复杂。为保证电梯运行良好，延长其寿命，特制定以下制度：一、保养管理 1、每日应进行一次来回运转测试，确认对讲装置及应急灯保持正常功能。 2、对搭乘处与车厢的门沟内的杂物要做到随有随清。 3、电梯门的门启钥匙须由专人妥善保管。二、外观的维护 1、车厢室壁，搭乘处与车厢门上的脏污应做到随有随清以免被腐蚀变色，处理方式如下： 灰尘或尘埃 每日须用羽毛或法兰绒的刷子清扫一次。 中性污渍 用中性清洗剂轻轻擦拭，把污渍擦掉后，再用水擦拭，注意不可造成伤痕。没有污渍的地方尽可能不要擦拭。 油性污渍 蜡笔或油漆等用中性洗洁剂83、无法洗掉的污渍，先用汽油洗去污渍，以中性洗洁剂擦拭掉汽油，再用水擦拭，然后用干布擦干。 铅笔印 用橡皮擦谨慎擦掉。 涂装面顽固的污渍 用天那水在污处轻轻的揉擦，再用水擦拭并用布轻轻的擦拭。注意：天那水不宜使用过于频繁，否则对涂装面有不良影响。 2、搭乘处按钮以及车厢操作盘的维护 污渍严重时可用柔软的布沾上中性清洁剂进行擦拭。 （注：碱性的肥皂水、油性的稀薄剂等，绝对禁止使用。 十二、 电梯月保养制度 一、电梯的月保养应与具有专业保养资格的公司签订保养合同，并由专业人员进行保养。 二、每月严格按照“月保养单”上的项目进行保养，使各项数据达到规定要求。 三、“月保”完毕后，由“月保”单位填写“月保84、单”，并由电梯责任人签字确认。 四、电梯责任人必须对每部电梯按“月保单”上的项目进行检查后，方可在“月保单”上签字，严禁未经检查签字确认。 五、“月保”人员要持证上岗，严禁无证操作。 六、在“月保”中发现问题，“月保”人有义务向电梯责任人说明，并加以解决。责任人则必须将此记录备案。十三、 高压环网柜安全操作 一、必须由管理处主任批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压环网柜室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作环网柜前，应仔细阅读环网柜说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。十四、 给排水管理制度 一85、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。 二、应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水池，使水箱每三个月清洗一次，以保持卫生。 三、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭,并即时发出通告,受影响的住户,立即安排紧急维修。 四、注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。 五、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途。 六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻而水浸。 七、楼宇外86、墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。 八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。 九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。 十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。 十一、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。 十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并做好记录备案。财务管理公开制度 为了进一步规范管理运作，加强群众监督，依照深圳经济特区住宅区物业管理条例、深圳市房屋本体维修基金管理规定有关物业管理法规、政策，特制订本制度： 一、管理处需定期向全部业主公布的财务帐包括：管理服务费87、和本体维修基金（以下称本体基金）、电梯、智能系统运行费的收入和支出情况。 二、管理服务费的收入包括部分商业用房租金、向业主收取的管理服务费、有偿维修费等其他合法收入；管理服务费的支出包括公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修、养护费用、管理处人员津贴、福利及办公费用、公用设施、设备必要的保险费、税费、社区文化活动费用。 三、本体基金的收入参照深圳市指导标准按0.25元/平方米向全体业主收缴；其支出用于房屋共用部分的维修养护，本体基金30用于房屋本体共用部位的日常维护和零星小修，其余70用于房屋本体共用部位中修以上维护工程；用于中修以上维护工程时须经业主管委会或该栋50以上业主书面同意。 四、88、管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。 五、管理服务费、本体基金的收支项目，由财务人员依照帐本的实际情况每三个月公布一次，接受有关部门和业主的监督和咨询。六、财务管理公开采用定期在花园宣传栏内张榜公布，过期到管理处查询的形式。 七、如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布财务帐目，须向全体业主书面说明。 八、如有关部门或业主对所公布的帐目有质疑，请到管理处查询。如需对帐目进行说明或必要的更正，须另行在宣传栏内公布。十五、 员工工作服管理规定 一、新工作服：凡新到岗人员均发放两套工作服，工作满两年后，可更换新工作服。 二、不得在上班时间以外着工作服89、，不得将工作服转借给其他人。 三、如因工作原因造成工作服损坏，需由当事人写明损坏原因，书面报告管理处主任，经管理处主任同意后方可更换。 四、非因工作原因造成的工作服损坏，由当事人自行承担购买工作服的费用。 五、冬、夏之交需更换工作服时，需由领用人将工作服清洗干净，交还管理处后，由管理处统一发放。 六、如员工办理离、辞手续时，需将工作服洗净后交回管理处，并作为离、辞人员完善手续之一。十六、 工程临时用电制度 为了加强小区的用电管理，防止用电不当而发生人身安全、设备安全事故，确保小区电力正常运行，特制定此制度。 一、前来联系临时用电者，必须持有合格的电工上岗证方可填写临时用电审批表。按用电量的多少90、时间长短预付用电费用押金。 二、必须装有供电局检验合格的三线四制电度计量表，按负荷大小、长度选择导线、漏电总开关。用电量不得超过总负荷的20，线路安装高度不得低于15M。 三、线路不得随地拖动，移动线路必须用多股橡质软电缆。 四、线路必须是三线四制，另外加一条可靠的保护接地，每分支用电线路必须安装不超过10A的可靠空气开关，不得使用金属导线代替保险丝。 五、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。 六、使用电动工具时，必须检查其绝缘强度是否达到0.5M以上,不得戴手套，长袖衣服要扣钮扣，违反者后果自负. 七、烧电焊前须检查周围是否有可燃物品。电焊时必须两人以上同91、时作业，至少配备1211灭火器一个。 八、电焊作业完成后，必须详细检查周围环境，是否有遗留火种，确定无热源后方可离开现场。违者重罚并赔偿经济损失。 九、不得改动煤气管道，不得用电焊烧煤气管道，违者重罚并赔偿经济损失。情节严重者送交公安机关处理。十七、 员工工作指引及行为规范（一）管理人员守则一、守则1、 三九精神：艰苦创业，实业报国。2、 价值观： 以人为本，服务社会。3、 团队精神：忠诚、和谐、求实、创新。4、 服务宗旨：以人为本，依法管理，业主至上，服务第一。5、 经营方针：优质服务，保本微利。6、 管理理念：以业主为中心，以业主满意度为标准，全心全意为业主创造良好的生活环境和便利服务。792、 员工管理：以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。8、 工作观念：挑战平凡，无限创新。第一章 员工行为守则1、勉敬业，忠于三九事业，服从公司利益；2、遵纪守法，忠于职守，克已奉公；3、服从领导，关心下属，团结互助；4、爱护公物，节约开支，杜绝浪费；5、自尊、自爱、自信、自立、自强；6、诚信守时，勤奋学习，精益求精；7、热情主动，忠诚本分，宽以待人；8、“五讲、四美”，尊重业主，关爱社区；9、 顾全大局，积极进取，勇于开拓；第三章 管理原则1、 一个中心：以业主为中心2、 二种手段：一手抓业主服务，即全程全面全方位为业主提供优质服务，满足其精神上、物质上和生活上的需求和便利；一手抓物业管理，93、即确保物业保值、升值、环境优雅、安全舒适。3、 三个满意：业主满意，企业满意，社会满意。4、 三个效益：社会效益，经济效益，环境效益。第四章 管理规则1、 公司员工必须遵守公司章程及各项规章制度，尽职尽责高质量按时完成本职工作。2、 注重品德和文明素质的修养，自觉遵纪守法，遵守职业道德；对待业主彬彬有礼；住户上门办事要主动起立相迎；必须言谈得体，切忌粗俗、粗暴、举止轻浮。3、 在业务作业进程中，要按照本行业的特点，使用礼仪用语与住户沟通，树立本企业友好、礼貌、专业的形象。礼仪用语见附件一。4、 遵守考勤制度，上班签到，因公离开办公室须填写外出登记表；病、事假须提前一天报请主管主任或经理批准。审94、批权限主管级为半天，主任二天。做好事前工作安排。每周一上午9：00管理处每周例会；周五下午14：00管理处各部门每周例会及业务学习周二、四、六下午16：00军体训练；周五下午16：00保中队业务学习。5、 接听电话：电话铃响三声必须接听以“您好！服务中心，有什么事能帮到您？”开头，注意使用礼貌用语。6、 热爱祖国，拥护共产党领导，遵守国家法律、法规和各项政策，遵守公司规章，维护国家尊严。7、 遵守社会公德，讲究职业道德，讲究文明礼貌，热爱本职工作，维护公司声誉，遵守劳动纪律。8、 敬业乐业、积极进取、刻苦学习专业知识、不断提高业务水平和工作能力、提高服务质量。二、忠于职守 1、按时上、下班，工95、作时间不得擅离岗位，不得迟到早退，下班后未经允许不得在小区(大厦)内逗留。 2、上、下班必须行走员工通道、乘员工电梯，进入岗位必须穿工作制服。 3、工作时间不得打私人电话，不得陪带亲友到工作区域参观游逛，操作人员不得会客。紧急的私人电话则由所在部门或人事部接收转告。 4、在工作岗位上不准吃东西、不准阅读书报、不准聊天、唱歌、听收录音机。 5、未经部门主管指派，员工不准进入本岗位工作区外的宾客接待所或餐厅、客房楼面等地；非工作指派，不得行走大厦前门、不得进入大堂、不得乘客梯、不得使用洗手间。 6、不准与客人争辩、不准用粗言秽语对待客人与同事、不得讥讽或嘲笑客人、不允许存在不理睬客人的怠慢行为、不96、得在公共场合与人争辩或大声喧哗。 7、在工作(服务)岗位，要热情、礼貌、周到接待客人，与客人和同事交谈要使用敬语。当值时要按公司要求的标准姿式站立服务，不准倚靠墙壁或家私，不准高声谈话或聊天，不许当着宾客的面做不雅观的动作，如：梳理头发、掏耳朵、触摸鼻孔等 。 8、公司员工不得利用职权给亲友以特殊优惠。 三、工作态度 1、礼貌。礼貌是公司员工最起码的准则。无论对待客人还是对待同事都要以礼相待，使用敬语。在对客服务时，还要做到：迎客要问候声、离别客人要有致谢声、工作出现差错和失误要有致歉声。 2、微笑。微笑服务是公司对员工的基本要求。微笑自然、得体、要发自内心，使客人感到宾至如归、温馨和谐、轻松97、愉快。 3、效率。做任何事情都讲效率，说到就要做到，对工作不推诿、不拖拉，接待客人要善始善终，交接工作要清楚。 4、责任。对各项工作要有责任心，要有对客人、对公司高度负责的精神。 5、诚实。诚实、可靠、正直、不循私情、不行贿受贿、不贪图别人的钱财和物品、不向客人索要小费。 6、细致。认真、耐心、细致、兢兢业业、一丝不苟。 四、仪表仪容 1、员工进入岗位必须穿着工作服，并保持工作服干净、整洁，领花、袖口要扣好，衬衣要将下摆放入裤(裙)内，西装要系领带，皮鞋要保持光亮，袜头不可外露，不可穿破损的袜子，衣裤的纽扣要扣好，拉链应拉紧。 2、保持身体清洁、勤洗澡冲身，勤更换内衣、勤洗头剪发、勤修剪指甲；98、工作期间不吃异味食品，保持口腔卫生。 3、不准梳留怪异发型，女员工不准披头散发，头发长度不宜过肩；男员工头发发脚不遮耳部，发长不盖衣领，每天须剃胡须，不准烫发、不准留小胡子、不准留大鬓角。 4、站立要端正，挺胸、收腹、抬头、两眼平视。男子两臂自然下垂于体前交叉，右手放在左手上。女子将双手背于背后；男子双脚开立与肩同宽，脚尖向前；女子双脚呈字形，膝和后脚跟要靠紧。 5、就坐姿式要保持上体挺直，两肩放松，下巴向内收，胸部挺起，使背部与臀成一直角，双手自然地放在膝上，坐在椅子面积的三分之二处为宜。 6、行走要轻松稳健、挺胸抬头、两眼平视、步距要符合标准。 7、在岗位上行为要规范。不准在客人面前打喷嚏99、打哈欠、伸懒腰、挖耳鼻、梳头发、剔牙、打饱咯、挖眼屎、搓泥垢、修指甲；不准交头接耳；不准说笑聊天。 五、电话接听：电话铃声响三声之内必须接听，先说“您好，振业物业公司某某部门或管理处”，然后再询问对方有什么可以帮助的。不得使用不礼貌或粗鲁的语言。 六、言谈：与客户交谈时，应不卑不亢，两眼平视对方，不时点头，以示在认真倾听。 七、服从上司 1、各级员工必须有强烈的服从意识。每一位员工必须明确自己的直接上司，切实服从上司的工作安排和督导，按时完成本职任务。 2、不得顶撞上司，不得无故拖延、拒绝或终止上司安排的工作，若遇疑难或不满可按正常程序向领导或人事部门投诉。 3、若在工作中出现意外情况而自己100、的直属上司不在场，又必须立即解决时，可越级向上级主管请示或反映。 八、合作精神 公司和各项物业管理服务工作，依赖于多个部门或岗位共同合作。各部门的工作都是为着一个共同的目标。员工必须树立合作的意识，在做好本职工作的同时，还要为下一岗位或部门创建条件，保证业主(住户)对我们工作的满意。 九、工作行为与规范 公司对每个岗位的工作都制定了工作程序和规范，作为约束和指导员工的工作步聚。一般情况下，员工不可随意更改，如需变更，须征得有关部门的同意，由公司管理部门通过一定的程序进行更改。 十、服务准则 业主至上，宾至如归，使业主(住户)对我们的服务无可挑剔，是公司全体员工的共同准则。 十一、上、下班及签到101、 1、员工必须按时上下班。在工作时间内未经主管批准，不得无故早退，员工必须按部门主管编排的时间表进行工作，若需对值班时间做出调整或更改，必须事先得到主管的批准，否则均按旷工论处。 2、员工上、下班必须按规定签到。 3、代人或托人签到，均属舞弊行为，将会受到公司的严厉处分。 十二、证件及工号牌、员工工作证 员工证是员工当值的证件和标志，仅供员工当值使用，不准借给他人，员工证和工号牌如有遗失，应立即向管理部报告并办理补领手续。 员工离职时应将员工证交回管理部。 十三、员工工作制服 1、新员工入职后，公司将根据员工的工作岗位需要，按规定提供统一工作制服，所有工作制服均属公司财产，员工必须按照公司规定102、的程序签领并按照公司的制服管理规定进行使用和保管。 2、员工在上岗当值期间必须按规定着装，并保持工装整洁、端庄。除在公司规定范围内的因公或批准外，不准穿着或携带制服离开公司。 3、员工离职时，必须将制服交回公司，并按规定办清退还手续，如有遗失或人为损失，则需按规定赔偿。 十四、公司财物 1、爱护公司财物是每位员工的义务，每一位员工必须养成节约用电、节约用水和节约使用其它易耗品的良好习惯。 2、未经批准员工不得擅自取用公司内的各类物品作个人自用，否则，以偷盗论处。员工如因蓄意疏忽或恶意而引致公司的财产损失，将会受到所损坏物价值之10倍的索赔，并受到严厉的处分。 3、如果员工犯有盗窃财物行为，将会103、被立即开除职务并送公安部门查办。 十五、人事资料 员工入职后为了便于公司考察、使用，需要填交各种人事资料。员工填交的各种表格必须真实，不得隐瞒伪造，如有隐瞒或伪造，一经发现公司立即作出严厉的处理，并保留追究行政责任的权力。 十六、拾遗 员工在小区(大厦)范围内，拾到任何财务，都应即时送交部门主管或转送公司管理部，并将详细情形记录在拾遗本内。若拾遣不报，据为已有，则以盗窃论处；拾金不昧者，则将受到奖励。 十七、员工通道 员工上下班，必须行走指定的员工通道，工作期间亦应搭乘员工电梯，行走员工楼梯或通道。 十八、员工餐厅 1、员工当值期间必须在公司员工饭堂用膳，并执行公司规定的就餐规则，不得在饭堂以104、外的地方进膳。(经管理部门批准者除外) 2、员工进膳必须按部门主管安排的时间进行。用餐时应出示餐卡，接受饭堂有关人员的核实。 3、员工每月将获公司颁发餐卡一张，餐卡只限持卡员工个人使用，不得转借他人，若有遗失，应即上报部门主管并知会管理部，办理补领手续，并按规定补交费用。 十九、员工宿舍 1、员工入职后，可根据个人生活的需要，向所属部门主管提出宿舍申请报告，并由所属部门统一向管理部申请，公司会根据情况为员工提供一人床位的住宿条件。 2、员工办妥入住宿舍手续的同时，可收到一份宿舍管理规定，员工应认真阅读此规定，并在住宿须知上签字，以表确认。如有违反，将会按规定的情节受到处分。 二十、保密 未经公105、司批准，员工不得向外界透露、传播或提供公司的内部资料，公司的一切有关文件、档案和资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者通过正常手续与管理部联系。（二）管理人员职业道德规范 职业道德，就是从事一定职业的人，在工作中所遵循的与其职业活动紧密联系的准则和规范。员工的职业道德，就是员工在接待业主(住户)时所应遵循的职业行为准则。它的核心是为业主(住户)服务，并通过全体员工的一言一行，表达出企业对业主(住户)的服务精神，反映出企业的精神面貌。 物业管理公司员工职业道德规范的内容，包括对员工在思想基础、服务精神、经营作风、工作态度以及职业修养等方面的规范要求。这是调节员工在其工作中如何正确处理各种关系106、的行为准则。 一、思想基础方面的规范要求 首先要树立热爱本职，忠于职守的思想。热爱本职，主要是指热爱自己所从事的职业，维护本职业的利益，在技术上精益求精，力求掌握最好的职业技能；忠于职守，主要是指要认识到自己从事的职业对社会、对他人应履行的义务，具有高度的职业责任感，发扬职业献身精神。 二、服务精神方面的规范要求 物业管理行业是服务行业，其根本宗旨是为业主(住户)服务。因此，所有员工必须本着全心全意为人民服务的精神，主动、热情、耐心、周到地为业主(住户)服务。 要努力提高服务质量。应逐步建立规范服务，即正常服务、多功能服务、专项服务、现代技术服务的质量要求。正常服务就是在物业管理过程中热情、公107、平、周到、负责；多功能服务就是提供与物业管理相关的连带服务以满足多种需要；专项服务就是为服务对象提供特殊的需要；现代技术服务就是随着商业技术装备的逐步改进，扩大科学技术服务。 要热爱业主(住户)，把他们当亲人，要以平等的态度接待他们，一视同仁，不厚此薄彼，不以衣帽取人，做到生人熟人一个样，大人小孩一个样，职务高低一个样。 三、经营作风方面的规范要求： 社会主义社会条件下的一切经营活动，都是为人民日益增长的物质文化需要和社会主义现代化建设服务。因此，每一个员工必须端正经营作风，做到信誉第一，诚信无欺。 四、工作态度方面的规范要求 廉洁奉公，公私分明，这是社会主义职业道德的本质要求。每一个员工必须108、严于律已，清正廉洁，不损公肥私。要敢于同贪污、盗窃等违法行为做斗争。要始终把集体利益放在第一位，个人利益放在第二位，个人利益服从集体利益。 五、职业修养方面的规范要求 要树立崇高的理想和信念。要树立正确的人生观，人生观解决人为什么活着，怎样活着的问题，是指导人们思想言行的总开关。人生的目的、理想和信念，对人生起着精神推动力的作用。 要努力学习业务技术。光有为业主(住户)服务的思想是不够的，还必须有为业主(住户)服务的本领。这就要求员工必须抓住一切机会和时间努力学习业务技术，不断提高业务水平和服务技能。要有高度的正义感和社会责任感，敢于抵制一切违反社会主义职业道德的行为，做到不敷衍，不放任，不采109、取自由主义态度，为整个社会风气的好转做出自己的贡献。十八、 管理人员培训制度 一、培训宗旨： 向管理要效益、向培训要人才 通过短期密集培训及中长期培训，多出人才，快出人才，出好人才，造就新型的适合XX智能化物业管理的高素质人才，为行业造就一批精通管理与现代技术的专业队伍。 二、培训目标： 100的持证上岗率 100%的精通智能化网络，成功掌握23门相关专业 通过23年造就一批现代物业管理的高素质队伍 三、培训内容： 1智能化住宅的设施、设备的管理使用，智能住宅可能出现的管理漏洞； 2各岗位培训，特种工种操作及新技术、技能培训； 3服务质量服务技巧培训； 4企业形象及住户满意系统培训； 5XX管110、理模式培训； 6电脑基本操作技能培训； 7法律、法规、物业发展动态培训。 四、培训方式： 集中密度的短期与中长期培训相结合，自办培训与联办、代训相结合，知识结构原理培训与具体实践操作相结合。 五、培训机构建立、监督、奖罚办法及培训经费 培训由公司领导专职负责，专设培训部、层级落实，统筹安排。 入住前期培训：每日培训、周末考评 入住后期培训：每周培训，月月考核 管理人员的培训与考核将作为工作业绩的重要考核依据之一，严格按照优秀、及格、不及格等级别处以不同程度奖罚，不合格者将予以调换岗位甚至辞退。 在所有培训的管理人员中，实行10的淘汰率，能者上，庸者下，力争通过培训，提高各级管理人员的综合素质，111、将物业管理推向更高的境界。 培训经费：聘请老师、场租、书籍等费用，原则上由管理服务费中提取，根据实际情况可由被培训人员补充部分不足经费。十九、 管理人员奖惩制度 为增强管理人员服务意识，鼓励其积极性、创造性并对违反劳动纪律和规章制度的管理人员给予应有的惩处，管理处在管理中将严格贯彻奖优罚劣的基本方针，即：有功必奖，有过必罚、小过即改，既往不咎、制度面前，人人平等。 一、奖励 1奖励条件： 员工表现符合下列条件之一者，管理处将酌情给予奖励： 1）对改进经营管理、提高效益方面有重大贡献的； 2）在完成工作、任务及服务质量方面有显著成绩的； 3）在发明、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果或使公司112、在经营管理中取得显著效益的； 4）节约资金和能源的； 5）防止或挽救事故有功，使国家和人民利益免受重大损失的； 6）检举、揭发损害管理处及住宅区利益或违规行为，抵制歪风邪气，事迹突出的； 7）一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公，舍已为人或做好人好事事迹突出的； 8）见义勇为，舍已为人或做好人好事事迹突出的； 9）其他应当给予奖励的。 2奖励方式： 1）口头或通报表扬； 2）记功； 3）晋升工资或晋级； 4）通令嘉奖； 5）授予荣誉称号。 在给予上述奖励的同时，可发给一次性奖金。 3奖励程序： 凡符合奖励条件者，由所在部门直接向上级将事迹书面报告和奖惩建议申请书呈报管理处主任办公室，经公司经理签署113、后执行。 二、处罚 1过失种类： 管理人员过失分甲、乙、丙三类，触犯其中任何一条都要给以相应的处罚。有下列行为之一者，属甲类过失： 1）上班迟到、早退的； 2）非因工作需要，上班时间会客聊天或长时间占用电话的； 3）拖延执行上级命令的； 4）不按规定着装的； 5）有其他不道德的行为的。有下列行为之一，属乙类过失： 1）代人打卡、迟到、早退当月累计达5次以上的； 2）不按规定要求进行操作，尚未造成经济损失的； 3）当值时擅自离岗、睡岗或干私活的； 4）私藏、私拿公司各种物品占为已有或违反规定浪费、损坏、丢失公物的； 5）涂改或伪造医生证明书、各类工作记录表格的； 6）在禁烟场所吸烟的； 7）没有114、尽职及时报告事故的； 8）使用亵渎性或辱骂语言的； 9）服务态度差，遭业主（住户）合理投诉的； 10）一切有碍生产安全和公共秩序行为的。有下列行为之一，属丙类过失： 1）连续旷工15天以上（含15天）或1年内累计旷工30天以上的； 2）贪污、受贿、盗窃、赌博、营私舞弊，不够刑事处分的； 3）玩忽职守，违反技术操作规程和安全规程，违章指挥隐瞒工作过失造成事故或损失的； 4）损坏设备、工具造成经济损失的； 5）不服从正常工作调动或公开拒绝执行上级命令的； 6）服务态度差，当年累计被客户投诉5次以上或损害客户利益的； 7）发生紧急情况时不参与救护或逃离现场的； 8）参与打架斗殴、寻衅闹事，造成人员伤115、亡的； 9）其他严重违犯公司规定的。 管理人员有上述行为，情节严重，触犯刑律的，由司法机关依法惩处。 2外罚方式： 1）口头警告； 2）书面警告； 3）降级、撤职、罚款； 4）辞退或开除； 3公司正式职工触犯国家法令法规，应接受有关部门的制裁。其他人员如下规定： 1）责令停止履行职务（岗位）职权，停职期间取消浮动工资及奖金，直至另行安排工作后按新的岗位计发工资 、奖金； 2）员工被公安机关行政拘留期间，只按本人原工资标准的60发给生活费； 3）被收留审查、刑事拘留、司法拘留、留用察看处分或被判处徒刑期间的工资参照深圳企业工资管理暂行规定条例执行； 4）在给予员工行政处分的同时，如需责令赔偿经济116、损失的，经济损失金在员工本人工资中扣除。 公司聘用工、临时工如触犯国家法令法规，除应接受有关部门的制裁外，公司有权随时予以辞退。二十、 集体宿舍管理制度 为搞好集体宿舍的管理工作，创造一个卫生、舒适、优美的生活环境，维护管理处及公司的形象，特制定如下管理制度： 一、树立良好的思想品德和修养，热爱集体、团结友爱，自觉做好个人卫生和环境卫生。 二、认真维护并合理使用宿舍内智能系统，收到指令立即投入工作。 三、宿舍必须坚持每天有人值日，负责室内外的环境卫生工作，监督他人搞好内务卫生，负责来人来访的接待工作。 四、严禁外来人员留宿，有特殊情况（如直系亲属）的要向队长汇报，经管理处同意后方能留宿，并做好117、登记。严禁集体宿舍男女混住，如有不汇报又不听劝阻者，以扣罚工资至开除为止。 五、根据不同工作岗位，在具体要求的起床时间起床，做到不迟到、不早退，按时按质完成本职工作。禁止在宿舍内大声喧闹影响他人休息,班后外出一律执行请、销假制度,晚上点后，除上班人员外，其他队员必须就寝。 六、做好安全防火工作，禁止在室内乱拉电线和使用大功率的电器。 七、严禁偷盗行为，一经发现一律作除名处理，并酌情交有关部门处理。单车禁止放在寝室内。 七、自觉做好节约用水、用电。二十一、 回访制度 为了加强梅林住宅区管理工作的落实，进一步提高工作效率和物业管理能力，特制定回访制度。 一、管理处主任不定期进行访问住户，解释管理处118、的内部管理程序，运作情况，住宅区管理制度，人员的责任范围。 二、上门征求业主和住户对管理人员工作的意见和建议，改善我们工作方法，使我们能够进一步为住户服务。 三、上门征求业主和住户对管理处员工的意见、工作表现和工作能力，大力协助我们进行人事安排。 四、管理处人员接到住户的投诉电话或口头投诉，必须进行登记、备案，小问题立即处理，大问题上报管理处主任，并有一个明确的答复，三天内解决完毕，并记录解决的方法，告知住户解决问题的程度。 五、住户有偿服务较大项目审报单须请住户填写服务意见的评语，管理处依据住户的评语，对维修人员进行考核。六、对有偿服务收费标准进行公开，收费标准严禁超出收费标准，对超收标准者119、，管理处应对当事人作出严肃处理。第三部分：岗位职责1. 管理处主任职责2. 管理处副主任职责3. 中央智能调度中心工作人员职责4. 中央智能调度中心5. 屋村事务部部长职责6. 屋村事务助理职责7. 社区文化部部长职责8. 社区文化部工作人员职责9. 设施维修部部职责10. 机电工程师职责11. 电讯工程师职责12. 设施维护管理员职责13. 商业服务部部长职责14. 商业服务部工作人员职责15. 安全事务部部长职责16. 安全管理员职责17. 安全主任职责18. 财务部部长职责19. 会计职责20. 出纳职责21. 物资供应部部长职责22. 资料采购员职责23. 电脑档案管理员职责24. 环120、境保护部部长职责25. 绿化园艺师职责26. 绿化工职责27保洁员职责28法律咨询工作人员职责一、 管理处主任职责 管理处主任在公司总经理的直接领导下，带领管理处全体管理人员，按照条例、委托承包管理合同对住宅区实施综合性的系统管理，接受管委会、业主、住户和有关业务部门的监督，实现各项管理指标。具体岗位职责如下： 一、坚决执行党和国家改革开放的方针、政策、特区物业管理的各项法规、政策和公司的有关规章制度，加强政策研究和业务学习，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。 二、建立富有活力的高效率的组织机构，按照合理的知识结构、年龄结构，配备高素质的管理人员队伍；建立完善的科学的制度。监督和考121、核体系，确保政令畅通，信息反馈通畅，管理工作高效。实践中不断根据管理计划、目标和工作成效，调整管理体系。 三、负责制定实现振业物业公司承诺的一年建成全国优秀管理住宅区，建成全国唯一一个示范园林智能住宅区管理目标实施方案，全面落实各项管理指标。 四、现各有关机构、部门，配合逐惭完善智能化管理体系 五、坚持取之于民、用之于民的收费原则，负责审批管理处财务收支，合理使用管理费，保证管理费的52用于住宅区维修养护和办公费开支；不得向住户乱摊派、乱收费。 六、积极与住宅区、派出所、居委会、房管局等管理机构和智能开发建设单位、供电所、供气所、供水所、天威视讯、邮政通讯等服务机构建立友好的业务关系和人际关系122、；自觉接受业主管委会和业主、住户的民主监督；征求和采纳员工合理化建议，建立良好的个人形象，树立领导威信。 七、接受公司总经理和业主管委会组织的年度和任期考核，接受奖惩，对总经理和业主负责。 八、关心员工生活，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生活，增强集体凝聚力。 九、完成住宅局、振业物业公司交办的其它任务。二、 管理处副主任职责 管理处副主任在公司总经理和管理处主任领导下协助主任按照条例、委托承包管理合同对住宅区实施综合性的系统管理。具体岗位职责如下： 一、认真学习党和国家改革开放的方针、政策、特区物业管理各项法规、政策规定和公司的有关规章制度，加强政策研究和业务学习，在实践中为不断提高123、自身的业务素质和领导工作能力。 二、协助管理处主任分管住宅区治安、社区文化、绿化、保洁、资料、电脑室等方面工作，在管理处主任不在时履行主任职责。 三、必须全身心投入到管理工作中。坚持制定有系统的工作计划，有力的落实措施和严格的考核、奖惩办法，把本住宅区管出特色，管出水平。 四、负责组织市文明小区，市、省、全国优秀物业管理住宅小区的评选申报工作和组织实施工作，坚持高质量、高水准，切实提高住宅区的管理服务水平。 五、切实抓好住宅区宣传教育和社区文化工作。坚持宣传教育与社区文化相结合，大型主题活动与日常文化生活相结合，开展各种各样的社区文化活动，提高村民的文化修养和道德水准。充分利用各种大众媒体，宣124、传文明向上的精神风貌，树立住宅区整体公众形象。 六负责组织管理处的各项工作检查。通过检查、考核，加强部门及责任人的工作责任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作的有效落实，提高管理工作的深度和广度。 七、经常巡视住宅区，走访、回访住户，广泛联络各界人士，征求、收集对物业管理工作的意见，不断改进管理服务工作。 八、完成公司总经理和管理处主任交办的其它任务。三、 中央智能调度中心管理人员职责 智能化集控中心是整个住宅区的控制枢纽，负责对接到的各类信息进行处理，及时反馈、调度并安排有关人员执行。它集各类业务信息处理中心、报警中心、交通指挥中心于一体。其具体职责是： 一、熟悉掌握智能化系125、统设施、设备性能及使用、控制方法。 二、中心人员必须熟悉住宅区管理处各类人员的职责范围及特长，熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数。业主、住户情况及各类设备、器材布置及其控制范围。 三、了解住宅区管理处各类人员每天工作安排及行动去向。 四、通过各类通讯设施，及时通知有关人员处理有关事宜。 五、密切监视智能报警信号，及时处理并做好记录。 六、通过监视器密切监视出入小区人员情况，发现可疑人物及时通知附近有关人员注意和处理，并记录在案。 七、指挥调度中心处理任何紧急情况，实施管理方案，必要时通知有关领导及联网的社会机构求助，并做好详细记录。 八、顾客装修或专业技术人员需要暂时隔离某报警点时，应126、积极配合，及时恢复并作好记录。 九、参加管理处组织召开的业主、住户座谈会，作好沟通工作，争取业主、住户对管理处工作的理解和支持。十、完成管理处主任交办的其他任务。四、 屋村事务部部长职责 屋村事务部部长在管理处主任直接领导下组织屋村事务助理对住宅区物业实施规范管理，对管理处主任和业主负责。具体岗位职责： 一、坚决执行国家和深圳市有关住宅区物业管理的各项法规、政策规和管理处的各项管理制度，坚持不断的学习先进管理理论，掌握先进科学的管理方法，不断提高自身业务素质和组织领导能力。 二、根据本部门岗位职责要求，组织开展专业管理工作，做到员工之间分工明确，责任落实，有检查、考核标准，每半月考核、评比员工127、工作绩效。 三、保证每天有40时间在工作现场巡视，督导工作，监督服务质量。定期走访、回访住户，密切业主、住户关系，主动争取业主、住户对管理处工作的支持和参与。 四、负责制定公共设施大、中修计划，审核施工方案和预决算，把住现场质量控制和竣工验收关。 五、根据员工情况和管理工作的需要，修订员工岗位职责和作业标准，制定并实施本部门员工教育培训计划。 六、健全业主、住户档案，组织收集管理工作档案，归类整理，定期移交档案室。 七、定期组织召开楼长会议，安排公司总经理、管理处主任开展总经理投诉接待日活动，积极参加市文明住宅小区、全国优秀管理住宅小区的创建工作，组织、参加管理处重大社区活动。 八、积极钻研电128、脑应用新技术，能熟练操作电脑，熟练应用物业管理专用软件，探索计算机网络技术和多媒体技术在物业管理上的应用，不断提高工作效率。 九、完成管理处主任交办的其它任务。五、 屋村事务助理职责 屋村事务助理在屋村事务经理的直接领导下，对住宅区的楼宇实施管理，并对主任和业主、住户负责。具体岗位职责如下： 一、积极参加时事政治和业务学习；自觉地遵守国家和特区的法律、法令、政策以及公司的各项规章制度。 二、熟悉住宅区智能网络的安装位置、运行方式、性能及智能控制中心的工作制度，随时向住户解释使用方法。 三、坚守岗位，按时上下班；上班佩带工作牌；热情接待业主、住户和来访客人，对业主的投诉要耐心解释,及时处理(一般129、在24小时内处理完毕)。投诉处理率达100。 四、熟悉住宅区楼宇的结构。楼座的排列、单元户数；管线的走向；各种设备操作方法和开关位置；业主、住户的数量、居住人员情况；管理费、水电费的收费标准和计算方法，及时收缴管理费，收缴率达99以上。 五、熟悉特区有关物业、市容卫生、绿化、消防等管理规定，懂得抄看水表、电表及简单维修，懂得发生火警、电梯困人、台风、治安案件的应急处理方法。 六、坚持每天详细巡查辖区楼宇二遍，维护公用设施和楼宇的安全、完整，监督住户的装修、改造工程，发现违章行为，及时处理。 七、密切业主、住户的友好联系，定期上门征求住户意见和建议，业主、住户投诉率不得高于1。 八、配合绿化、保130、安、卫生人员共同搞好住宅区的绿化、治安、环境卫生等管理工作。 九、向业主、住户宣传国家的方针政策，及时传达政府和公司的各项制度、规定，配合公安、居委会搞好安全防范和计划生育工作。十、完成屋村事务部部长交待的其他任务。六、 社区文化部部长职责 社区文化部部长在管理处主任的直接领导下，以营造管理处与员工、住户和社会公众间良好的关系及健康向上的社区文化，树立住宅区高尚整体形象为已任。具体岗位职责如下： 一、通过开展各项活动，参与处理住户投诉，以及通过板报、宣传栏公布各种信息等措施，与住户建立广泛的、畅通的信息流通网络。 二、通过开展联谊会、茶话会、登门拜访、致感谢信等活动形式，与物业主管部门、公安、131、工商、税务、物价、水电气供应、有线电视、邮政通讯等企事业单位建立信息流通网络和良好的协作关系，为物业管理工作创造一个宽松的外部环境。 三、制定系统的社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活。定期组织住宅区升国旗仪式，举办艺术节、运动会，组建合唱团、演出队、体育运动队，成立“小太阳”少儿活动中心和“夕阳红”俱乐部等有广泛群众参加的大型社区文娱、体育活动，致力营造健康向上的、个性鲜明的社区文化。 四、负责开展管理处宣传教育工作和公益性活动。 五、利用各种大众传媒，树立文明高尚住宅区的整体形象。 六、负责统一接待来村检查、指导工作的各级领导、业务部门和外地参观考察团（组），正确宣传住宅区整体公众形132、象和介绍屋村管理经验。 七、建立、完善社区文化工作档案，充分运用摄影、摄像、录音等手段，记录重大社区文化活动和住宅区大事记，并定期移交档案室保存。 八、完成管理处主任交办的其它任务。七、 社区文化部工作人员职责 社区文化工作人员在管理处主任的直接领导下，以营造管理处与员工、住户和社会公众间良好的关系及健康向上的社区文化，树立住宅区高尚整体形象为已任。具体岗位职责如下： 一、负责建立完善管理处内部信息流通网络，确保信息上传下达通畅。筹划各种会议和活动，增进干部与员工、员工与员工之间互相沟通，融洽关系。正确处理管理工作中重大过失，积极挽回过失造成的不良影响。 二、通过开展各项活动，参与处理住户投诉133、，以及通过板报、宣传栏公布各种信息等措施，与住户建立广泛的、畅通的信息流通网络。 三、通过开展联谊会、茶话会、登门拜访、致感谢信等活动形式，与物业主管部门、公安、工商、税务、物价、水电气供应、有线电视、邮政通讯等企事业单位建立信息流通网络和良好的协作关系，为物业管理工作创造一个宽松的外部环境。 四、制定系统的社区文化计划，丰富业主、住户的文化活动。定期组织住宅区升国旗仪式，举办艺术节、运动会，组建合唱团、演出队、体育运动队，成立小太阳少儿活动中心和夕阳红俱乐部等有广泛群众参加的大型社区文娱、体育活动，致力营造健康向上的、个性鲜明的社区文化。 五、负责开展管理处宣传教育工作和公益性活动。 六、利134、用各种大众传媒，树立文明高尚住宅区的整体形象。 七、负责统一接待来住宅区检查、指导工作的各级领导、业务部门和外地参观考察团（组），正确宣传住宅区整体公众形象和介绍屋村管理经验。 八、建立、完善社区文化工作档案，充分运用摄影、摄像。录音等手段，记录重大社区文化活动和住宅区大事件，并定期移交档案室保存。 九、完成管理处主任交办的其它任务。八、 设施维修部部长职责 设施维修程部长在管理处主任直接领导下，组织本部门开展专业维修工作，对管理处主任负责。具体岗位职责如下： 一、组织消防设施和机电设备的定期检查、检修工作，把住维修质量关。 二、负责处理业主、住户维修申请，及时安排维修人员为业主、住户提供服务135、，核定收费项目和标准，现场督导维修工作。 三、直接组织房屋和公共设施大、中、小修计划，改建、扩建计划项目的施工，现场监督质量，办理竣工验收和预决算工作。 四、熟悉住宅区各类房屋的结构、安全要求，研究科学的养护方法，延长房屋的使用寿命；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作。 五、经常巡视住宅区，走访、回访业主、住户，把维修工作做在投诉之前。 六、完成主任交给的其它工作。九、 机电管理员职责 机电管理员是在管理处主任的领导下，对住宅区机电设备的运行、保养和维修实施具体管理。具体岗位职责如下： 一、熟悉区内供水、供电、电梯、智能系统136、管线路和控制位置、交通管理系统、消防系统、机电设备的性能和使用状况。会安全用电操作，会供水供电操作，会使用消防设备，会排除故障，会处理电梯困人。 二、懂得各种设备的使用操作，严格执行操作规程，遵守公司制订的水电运行维修保养制度，每周保养一次，小修不过夜，中修三天内处理完毕。会判断和处理一般性的故障，能及时采取应急措施。 三、每天巡查设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录，发现问题要及时处理，处理率达100。 四、每天要对值班房、机房、配电房清扫一次，保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要达100，水泵、发电机、电脑、保安系统的运行率达100，及时更换坏了的开关和灯泡，保证照明和用水。 五、137、发生停电、停水、火警或其它事故，应及时到场，并迅速查明原因，采取应急措施。 六、坚守岗位，按时上下班，并做好交接工作，保管好资料、图表、工具。 七、完成管理处主任交办的其它任务十、 设施管理员职责 设施管理员在主任的领导下，为住宅区的住户提供房屋维修服务，组织对房屋本体公用配套，设施及住宅区内室外公用配套设施的维修及养护，为住宅区创造一个舒适而完好环境。 一、设施管理员包括电子报警系统维修员、机电设备维修员、土建维修员、水、电维修员，均属设施维修部统一管理、 二、必须服从主任和工程部部长的工作安排，做好各项维修工作。 三、熟悉管理处的各项规章制度，管理目标以及各项考评标准。 四、掌握物业管理的138、有关知识，树立为住户服务的指导思想。 五、熟悉住宅区内各类电子报警系统安装、性能、房屋结构特点,使用要求以及维修养护方法。 六、熟悉住宅区内公用配套设施，设备的种类分布，掌握各类管道（地下、地上）的分布走向，位置以及维修及养护的方法。 七、对住宅区要经常巡视，发现房屋及设施有无损坏，隐患或其它不正常情况，应及时维修，确保公共配套设施设备的正常运用。 八、确保住宅区地上、地下排污，雨水管道的畅通。 九、及时满足住户的维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时修完。大修必须做好直辖市工作后，三天内维修完成，如维修服务超过三天，则视为不及时，必须追究有关维修工及负责人的责任。 十、上门维修应对住户态度139、热情，服务周到，按规定收取维修费，上交管理处，给住户开具收据，不得向住户索要小费或其它物品，如有收费不交或索要小费的一经查证按规定给予罚款或辞退处理。 十一、对任何维修须在一周后回访，了解维修后运行情况，回访可采用电话、亲临等形式，及时记录回访情况。 十二、积极参加管理处组织的各项义务活动和物业管理专业知识的培训，努力提高自己的维修技能。 十三、完成主任交给的其它任务。十一、 安全部部长职责 一、带领全体队员努力完成小区（大厦）治安防范和车场的管理工作，协助管理处搞好辖区内的治安综合治理和环境综合治理工作。 二、以身作则，做好队员思想政治工作，提高警惕，及时掌握和处理突发事件的发生。 三、抓好140、队员岗位训练，提高队员业务素质，关心队员生活，负责队员宿舍的管理工作。 四、负责查岗、查哨和辖区的巡视工作，发现问题及时纠正，发生重大问题应及时报告管理处和公司。 五、负责辖区内居民对治安工作的投诉、来访、查询工作。 六、负责队员编班，考勤和执行考核内容的记扣分工作。 七、完成公司领导交办的其他工作。十二、 安全管理员职责 安全管理员在管理处主任和当地派出所指导下，在智能集控中心值班人员的调度下，利用现代化管理手段落实住宅区内的防火、防盗、防治安事故等安全措施，防止各类案件的发生，保障住宅区的安全、住户生命财产的安全。 一、熟悉相关法律政策及治安条例、法令等，依法管理住宅区事务。 二、熟悉住宅141、区及住户情况，了解巡视辖区内的重点、要害部位及本岗位工作内容，能够采取宣传、教育、预防等措施，防止发生治安案件及非真实报警。 三、熟练掌握住宅内智能报警、监控系统的工作性能和基本操作方法。 四、着装整齐、精神饱满，遵纪守法，服从命令，坚守岗位。 五、在区内执行巡逻任务时，应严格按指定的路线和频率工作，准时签到，发现有任何可疑情况时应及时与智能集控中心联系，同时调查处理，必要时等待机动人员到场统一行动。 六、机动安全管理员不得擅离岗位，并能在任务下达后以最快速度到达现场按指令处理问题。 七、车辆安全管理员必须有高度的责任心，能够利用现代化手段确保车辆安全，交通顺畅；按规定收费，不得收费不给票据。142、 八、发现可疑人员和物品，应认真盘查，得以证实后才能放行。 九、遇有重大抢劫、杀人、盗窃、放火等严重刑事犯罪，应沉着、冷静、果断处理，并及时报告智能报警中心，并保护好现场。 十、懂得火警、匪警发生时的应急措施，懂得基本救护知识，发生紧急事故能及时、正确处理。 十一、练就必要的武功，对违反治安条例的人和事能及时有效地制止。 十二、能完成领导交给的其它任务。十三、 摩托车、单车保员职责 为搞好XX摩托车、单车保管，XX设专人看管理单车、摩托车，配备专职安全管理员，实行两班制24小时看管服务，保管员职责如下： 一、认真负责，保持饱满的精神状态，礼貌接待存取车辆的群众，保证进入的单车不遗失。 二、严格143、执行存取车辆登记制度，如有发生车辆事故，保管员负责赔偿。 三、值班时间看管员不得离开岗位，随时方便住户和其它人士存、取车辆，无论何时不得刁难群众存取车辆。 四、经常检查单车、摩托车停放情况，保持车辆停放整齐有序，严禁闲杂人员进入停放区。 五、注意周围人物的动向、维护住户财物安全，发现可疑或异常，及时处理，并与其它队员联系报告管理处。 六、防止冒领车辆事件，注意取车人开锁动作，以防假象及漏洞，出现意外。十四、 电脑资料管理员职责 一、认真贯彻执行公司管理处的规章制度,完成职责范围内的各项工作及临时性任务。 二、负责管理处档案的建立与管理，依管理制度，科学分类，方便检索。 三、及时准确做好电脑系统144、的数据录入工作，对电脑系统数据的准确性、保密性负责。 四、负责管理处文件的打印和管理人员电脑培训。 五、收集原始资料的同时，对文件初步分析、统计，提出可能存在的管理问题。 六、对电脑系统设计、程序运作和数据流向进行分析和检查，提出改进意见。 七、学习掌握有关文件管理、方法以及智能化网络系统，提出档案管理改进措施以便与智能系统相互匹配形成完善管理体系。 八、认真搜集管理处电脑系统所需的技术资料，改进管理软件版本，提高工作效益。 九、编制档案检索手册，方便管理文件的利用和管理，制定电脑系统的技术使用手册。 十、负责电脑外部设备系统的维护和保养。 十一、了解其它部门对电脑工作、档案管理的意见和建议，145、定期汇报。 十二、为有需要及有权限的人员提供服务。十五、 会计职责 会计在管理处主任领导和公司财务部指导下，负责屋村管理处经济核算和各种费用的收支工作，对管理处主任负责。具体岗位职责如下： 一、严格执行财务制度，坚持取之于民，用之于民的收支原则。 二、熟悉住宅区的单元户数和面积，以及管理费、电梯智能系统运作费等收费标准和计算办法。 三、熟悉掌握记帐原则和方法，建立和健全各种台帐，并于每月5日前做好上月帐务、核算表、对帐工作，做到帐目清晰，手续齐全，帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误。建立健全财务档案。 四、依照财务公开制度于1、4、7、10月前十个工作日内编制完成管理处各项收支情况季度报表146、。经主任审核后公布于住宅区内各宣布栏及智能网络上。 五、做好管理处的财产、用具的保管和登记工作，保障管理处公有财产不流失。 六、定期分析资金往来及运用情况，监督管理处合理使用资金。 七、审查员工工资和奖金的发放。八、完成管理处主任交办的其他任务。十六、 出纳员职责 出纳员在管理处主任领导和公司财务部的业务指导下，负责各种管理服务费银行托收结算、管理处现金收支工作，对管理处主任负责。具体岗位职责如下： 一、负责管理服务费银行托收、管理处现金、银行存款的收支、管理、记帐、结算工作。 二、熟悉辖区内的单元户和面积，以及管理费、电梯智能系统运行费等收费标准计算办法。收缴各种管理费并开具收据，做好收费的147、统计、核算及催收工作，做到及时、不重不漏，收费率达100。 三、负责于每月25日前提供住宅区各项管理费用收缴情况，统计收缴率，分析原因，并报会计、主任各一份备案。 四、负责于1、7月25日前提供住宅区各项管理服务费用收缴汇总表，并统计收缴率，报会计、主任各一份备案。 五、熟悉掌握出纳帐的记帐原则和方法，建立健全现金、银行存款日记帐和其它帐目，定期核对，做到帐目清晰、手续完备、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误。 六、严格执行财务制度，收付款项均须与会计填制的记帐凭证相符并经管理处主任批准，不得挪用公款或私自借支。 七、负责管理处员工考勤情况汇总，及时发放员工工资和奖金。 八、购买管理处日常148、办公用品和员工劳保用品，并负责登记和发放。 九、完成管理处主任交办的其他任务。十七、 绿化工职责 绿化管理是物业管理最具特色的一项重要工作，这项工作的目的是要在管理区域内创造出一个绿色的世界。生机勃勃的绿色象征着管理处及公司生机勃勃的旺盛生命力，象征着管理区域内的和谐、文明、向上和进步的人文气氛，因此要求绿化人员尽心尽责，开动脑筋，提高修养，出色完成绿化管理工作，具体职责要求如下： 一、熟悉管理区域的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量。 二、熟悉土壤性质，掌握季节性绿化植物的栽培技术。 三、懂得花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理的方法。 四、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和病虫害149、，并且要修枝剪叶，补苗、浇水。 五、要保证绿化草地不留杂草，不缺水、不死苗，不被偷窃，花木生长茂盛。 六、熟悉防治病虫害的农药性能和作用，及时防治和护理。 七、对一些观赏性绿化植物要经常保持其清洁。 八、维护好水井、水泵、电机、喷淋设备及其它器材工具。 九、正确使用剪草机及其配套设备，做好日常保养工作。十八、 保洁员职责 清洁员在管理处及清洁负责人的直接领导下，尽心尽责做好各自的保洁清理工作，维护好小区的环境卫生达到一个高标准的水平，具体职责如下： 、按时清扫小区内道路、绿化带、停车场及小区公共部分，做到每天清扫两次，上、下午各一次(上午早6:00-8:00时,下午13:00-15:00时)。150、 、小区内保持全天候清洁(早8:00-晚6:00)，并保证区内地面干净整洁、无烟头、纸屑、泥沙、污水；绿化带无瓜果、纸皮、无树枝、树叶等杂物。 、垃圾池内的垃圾每天收集四次（上下午各两次），使池内垃圾无积存，并保证池内无臭、无污水、无虫蝇滋生等。 、每栋楼梯按管理处规定，每周清扫两次，每月清洗一次（每月10日前），使楼梯干净整洁无尘土、无垃圾、纸屑、污水，墙面无蛛网。 、垃圾池每天冲洗两次（上下午各一次），每周消杀一次，确保池内干净、无臭、无污水、无蚊蝇滋生。 、定期投放鼠药，定期喷药灭蝇，把“四害”滋生密度，控制在国家规定标准范围内。 、随时清洗每栋楼梯底层张贴各种形式的广告，配合保安队禁止151、户外人员进内张贴广告、散发传单，禁止各种单车、汽车、摩托车乱停乱放等不良现象。 、每栋楼宇天面每周清扫、清理一次，保持天面无垃圾、无污水、无鼠、无虫蝇滋生地，无乱堆放杂物等，天面绝不准有乱搭建，乱拉线现象出现。十九、 法律咨询工作人员职责 一、认真学习国家法律、法规,物业管理相关法规、条例、物业发展动态，有相当的法学理论功底和科学常识，熟悉了解管理处各项规章制度，管理模式等。 二、加强自身修养 ，廉洁自律，树立良好的职业形象，得到住户、委托人信赖。 三、严格在咨询范围内开展工作，不得接受业务范围以外的委托或兼职经办与法律有关的其他委托代理业务，不得以职业律师的名义从事法律服务活动。 四、严格按152、收费标准收取咨询服务费，统一由管理处出纳办理，工作人员不得擅自收费，不得附加其他费用或向委托人收取报酬。 五、遵守职业道德，不得利用工作之便泄露在咨询业务中得悉的委托人的隐私、秘密和委托人不愿公开的其他事实和材料。 六、不得在委托人未同意的情况下超越委托权限或利用委托关系从事与委托代理事务无关的活动。 七、工作人员树立良好的敬业精神和全心全意为业主、住户服务的思想，热情为住户排忧解难，不得拒绝业主、住户咨询服务要求,不得无故拖延，玩忽职守，草率处理。 八、工作人员受理法律咨询事务时，应坚持以事实为根据，以法律为准绳，公正分析，提供服务，不得歪曲事实，迎合当事人的需要，给咨询人以正确的指引。 九153、工作人员在开展各项业务时不得以任何方式损害其他业主、住户以及管理处的利益，不得违反管理处各项规章制度。第四部分：工作考核标准1. 管理处主任考核标准2. 管理处副主任考核标准3. 管理处主管级人员考核标准4. 屋村事务助理考评标准5. 管理人员考核标准6. 管理处保洁员考核标准7. 管理处绿化工考核标准8. 管理处安全管理员考核标准9. 设施维护员考核标准10. 全安管理质量标准11. 土建工程维修质量标准12. 消防管理质量标准13. 绿化管理质量标准14. 交通管理质量标准15. 保洁管理质量标准16. 室内电器、照明维修质量标准17. 铝合金门窗维修质量标准18. 楼宇装修养护质量标准154、19. 给排水维修质量标准为了切实提高管理处各类人员管理服务水准，严格落实管理处各项规章制度，验证各类人员工作及服务效绩，特制订如下考核标准：一、 管理处主任考核标准序号项 目标 准等级得分比例1管理处 整体发展思想有创见、有体系、清晰详尽、规章制度健全、运作程序规范、能良性循环。202管理处 整体经营业绩管理费收支平衡，略有盈余，经营业绩良好。203管理处 整体管理水平有明确的指标、有管理、有监督、有反馈、有激励和奖罚措施，员工服务意识强，住户满意率在99以上。204管理处 社会效益及荣誉能够获得极佳的社会效誉，受到公众传媒赞颂，获得政府嘉奖。205管理处 承诺完成状况能顺利完成各项承诺，住155、户投诉率在5以下。20二、 管理处副主任考核标准序号项 目标 准等级得分比例1管理处运作程序严格按照管理处规章制度及各类操作程序，落实各项工作。202组织领导能力坚持有意识的工作计划，有力的落实措施 和严格的考核办法，确保各项管理服务水准。203沟通协调能力定期走访、回访住户，争取业主对管理处工作的理解和支持，有效处理住户投诉。204资源开发能力督导部属降低成本、减少开支，积极挖掘潜力，合理调配人力、物力资源。205整体工作效绩所属人员能按时按质完成各项工作任务，办事理严谨、效率高、无差错。20三、 管理处主管级人员考核标准序号项 目标 准等级得分比例1主管部门业务管理水平熟悉本行业业务发展状156、况，建立健全各种规章制度，员工服务水平有整体提高202部门工作绩效工作进展顺利，效率高、住户满意率在99以上203部门监察力度经常巡查、回访、及时处理违章、违纪现象，住户投诉率在5以下204部门沟通协调能力与社会各阶层建立友好人际关系和业务关系，能理顺各种工作环节，创造良好的口碑205部门取得的社会效益及荣誉能够获得本部门极佳的社会效益，多次受到上级及公众传媒的表扬20四、屋村事务助理考评标准序号考 核 内 容评分标准自评1住宅楼宇破损超过1天未修复1处扣1大面积和严重破损超过3天未修复1处扣2住户要求维修超过1天未修复1次扣1违章装修不整改1处扣1违章装修未达成限期整改1处扣2责任区内乱拉、157、乱搭、乱挖1处扣1公共设施破坏超过2天未修复1处扣1影响住户生活1次扣2单车、摩托车保管室脏、乱、差1次扣1发生误报警扣0.52发生治安案件扣1火灾、刑事案件、汽车被盗1宗扣2交通事故、严重交通堵塞扣1社区秩序混乱，闲杂人员聚集1宗扣13保洁率、清洁率99以下（每降低1）扣1下水井（口）脏、堵、长期破损（处）扣14绿化整体长势不好,明显缺水缺肥,死树1棵扣1草地被踩坏0.52平方米(1处)扣1草地设施损坏、遗失、不能正常运作扣2住户合理投诉1次扣1草地被踩2平方米以上（1处）扣25住户评议满意率每降低1扣1引起新闻媒介、上级领导的批评扣2与住户争吵、打骂扣1住户书面投诉1次扣16未严格按工作流158、程要求工作扣1上门拜访不合要求扣1对责任区情况不熟悉扣5徇私舞弊，利用工作之便 谋取私利扣5管理费收缴率降低1扣17责任区房管档案不全扣5工作日记不完整、不真实、不完善扣18住户表扬（1次）加1送绵旗（面）加3引起新闻媒介、上级领导表扬（1次）加19在管理过程中，集中住户意见，提出完善管理建议加1为管理处创造明显经济效益加3推出新颖实效的管理措施加1及时、有效地处理突发事件,消除消极影响加310考 评 得 分五、管理处保洁员考核标准序号项目评分标准得分比例1履行操作程序严格按照保洁作业完成规定保洁项目。202保洁技能懂得一般清扫保洁技巧及消杀常识。203任务完成情况所辖区域内整洁无污染、无病虫159、害，垃圾100日产日清。304清洁率所辖清洁率99以上。105服务情况完成本职工作任务，住户投诉率1以下。30六、 管理处绿化员考核标准序号项目评分标准得分比例1履行操作程序包括整体造形、施肥、浇水、除杂草、补缺、杀虫等严格按照程序文件要求操作。302操作技能熟练掌握以上操作技能，随问随答，合格率99以上。203达标情况草地基本无杂草，纯度99以上，绿化物完好率99以上，绿化地保洁率99以上。304学习训练情况熟悉各项法规、法律常识，遵纪守法，执行军事训练过关。155熟悉住宅区绿化地面积和布局七、 全管理员考核标准序号项目评分标准得分比例1管岗检查情况车辆进出数全年登记100，仪表整洁、标志齐160、全202跟踪巡查情况按规定的时间巡视。车辆无违章停、无鸣笛、无挂碰、无噪音，违章率1以下。203事故反映情况事故发生后二分钟内到达现场，及时采取措施，控制局面，迅速报知，等候支援。154学习训练情况熟悉各项法规、法律常识，遵纪守法。5操作程序执行情况严格按照保安员工作程序，履行各项职能，做好质量记录。30八、 管理处设施维护人员考核标准序号项 目评 分 标 准得分比例1业务熟悉程度熟悉住宅区设施、设备的种类、分布等要求，掌握各类管线的分布、走向位置及其养护办法，随问随答，正确率99以上。202维修保养技能具备工民建基础知识，能识读施工图纸，会安全供电、供水操作，排除故障，采取应急措施。203维161、修及时、合格率及时率100，合格率99以上。204设备设施完好率完好率99以上。205管理处取得的社会效益社区文化活动效果明显，社区服务项目增多，受到公众传媒的表扬和政府部门的嘉奖。30九、 维修员考核标准序号考评项目分数考 评 内 容扣分1外观、形貌12衣衫不整,上班不穿工作服,每发现1次1上班左胸上无佩戴工作证,每发现1次1走路无精打采,头发蓬松的,每发现1次12责任区内房屋及公共配套的养护与维修管理25房屋外观破损,每发现1处0.5房屋外观不整洁,每发现1处0.5房屋完好率达不到98%以上的,每出现1次1人行道破损1处面积达0.15平方米以上1车行道路面每破损1处0.5雨水井、污水井无盖162、,每发现1处1排水管道堵塞,每发现1处0.5未按期清理化粪池,检查排水系统每次1梯间灯不亮或灯罩破损,每发现1盏0.5室外路灯不亮或灯罩破损,每发现1盏13房屋室内维修管理25维修时服务态度差,住户每反映1次1维修及时率达不到98%以上,每出现1次1维修合格率达不到100%,每出现1次1维修后每返工1次1维修后不按收费标准收费,每出现1次14住宅区内基本概况9不了解各类房屋结构特点、安全要求3不懂得公用配套设施种类以及使用要求3不熟悉地上地下管道走向、标高35其他综合表现29不服从领导的工作安排,每次1不协调其他部门做好工作,每次0.5不参加集体组织的义务活动,每次0.5本人岗位职责不明确,每163、1条0.5不懂物业管理法规,每1条1做不到“四个不讲”,每发现1次0.5做不到“五个不能”,每发现1次0.5做不到“三个一样”,每发现1次0.5不参加单位组织的专业培训,每次0.56考 评 得 分十、安全管理质量标准工作内容定岗检查流动巡查学习与训练家居安全刑事违法案件装修监督车辆停放.保管环境保护突发事件理论学习思想教育技能训练工作频度24小时24小时 一遍/15分钟2分钟内保安到达现场每周一次,每次二小时每周一次,每次二小时每周二次,每次二小时质量标准车辆正常进出率100%,登记100%,无车辆被盗、无收购、叫卖乞讨、可疑人物进出被盗、刑 事、治安案件年发案率1以下违章率1以下,智能设备损164、坏率1%,修恢率100%,智能报警误报率5以下无可疑,闲杂人物接近车辆,未锁门、关窗车辆或遗忘贵重物品及时通知,重点守护,无被盗、违章无破坏绿化带，无践踏草坪，无乱扔、乱倒、乱吐、乱烧，无各类噪声扰民智能集控中心及时发现或接受报警,及时采取措施，控制出局面必要时与有关部门联系等待援助各项法律常识、政策条例、智能系统设备性能，使用方法遵纪守法，执行学雷锋做好人好事，严明保安纪律健身、擒拿格斗，队列训练行走、跑步、敬礼督导方式定岗认真负责，巡更规范运行，统一指挥调度，机动队随时待命激励方法每月队评比一次，每半年、每年度处评比一次。月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金奖状，不合格者离岗参加基础培训165、，并按奖惩制度处理十一、建工程维修质量标准房屋维修项目质量标准砖墙面修补及小型砖墙砌体（高3米内）砌筑及修补墙的水泥浆标号不低于25MM砌体水平灰缝的饱满度不小于80%砌筑墙体上下竖缝应错开，不能有直缝出现砌筑墙体轴线位置偏移允许偏差为1.5mm砖筑墙体垂直度允许偏差为5mm砖筑及修补墙面表面平整度允许偏差为2mm砖筑及修补墙面水平灰缝平直度允许偏差为5mm砖墙砌筑转角处须预埋直径6mm钢筋或留槎合格：组砌正确，刮缝深度适宜，墙面清洁优良：组砌正确，刮缝通顺，刮缝深度适宜、一致、楞角整齐，墙面清洁美观砖墙面抹灰及修补（高2米内）各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘结牢固，无脱层空鼓,面层无爆灰166、和裂缝(风裂除外)等缺陷立面垂直度允许偏差11.5mm表面平整度允许偏差1mm阴阳角垂直度允许偏差11.5mm阴阳角方正度允许偏差为2mm合格：表面光滑，按槎平整，线角顺直，墙面纹路基本均匀优良：表面光滑，洁净、按槎平整，线角顺直清晰，墙面均匀一致瓷片镶贴及修补(高2 米内)镶贴牢固，以水泥为粘结料时，严禁空鼓，无歪斜、缺楞、掉角、裂缝等缺陷立面垂直度允许偏差12mm表面平整度允许偏差1mm阳角方整度允许偏差1.5mm接缝平直度允许偏差2mm接缝高低允许偏差为1mm地面镶贴要符合排水要求，无明显积水现象合格：表面基本平整，洁净优良：表面平整，洁净，色泽协调一致，上口线平顺墙面修刷乳胶漆刷后无掉167、粉、起皮、漏刷、透底合格：无明显流坠、溅沫、接缝优良：刷缝通顺、均匀、面洁白、新老颜色一致水管修刷防锈漆刷后无脱皮、漏刷、反锈无透底、流坠、皱皮合格：面有轻微流坠，透底，皱皮，基本光滑和光亮优良：面无流坠，透底，皱皮，新老油漆无明显区别，大面光滑和光亮十二、消防管理质量标准工 作智能集控流动巡查、宣传消防设备、设施检查学习训练演习内 容中心监控家 居安 全施工装修监督公共场地设备消防泵栓带灭火器具报警、通讯、车辆学习训练演习学习作业频度24小时每日8:00-21:00每周一次专职队员一次/3天,义务队员一次/周一次/每季度入伙期及平日月周一次组织住户学习ISO9000质量标准智能报警、通讯设备168、畅通,值班人员素质高,调度得当,机动队及必须时消防部门及时到达,灭火迅速.措施得力,抢救及时。无堆放易燃易爆物品,安全使用液化气具,安全使用电器,无乱搭接电线,智能报警系统有效使用。无违章用火.用电,无使用易燃材料装修。无挤占消防通道和设施,天面无堆放杂物。泵:运转良好，无异常声音、无振动，表面无尘无油污栓:无漏无锈蚀,开闭灵活带:无破损无霉潮,带柜完好。放置合理无缺失,无过期,表面清洁100%完好。室内智能报警系统设施完好,合理使用车辆无故障。熟悉消防法规、消防知识和小区消防情况,掌握基本消防技能。组织严密,重点突出,专家指导,住户参加。熟悉智能报警系统作用，使用方法及应急常识，灭火设备使用169、方法。督导方式智能集控中心统一调度指挥、机动人员随时待命。屋村事务助理每日巡查、监督，主任每月重点抽查.激励方法在灭火、演习、训练中表现突出的及时给予物质和精神奖励；总结起火原因，按规定对责任者给予罚处，每月队评比一次,每半年、每年度处评比一次。月先进发一定奖金,半年、年度先进发奖金+奖状,不合格者离岗参加基础培训，并按奖惩制度处理十三、绿化管理质量标准工作项目整形造型施 肥浇 水除杂草补 缺杀 虫保 洁防 风作业频度按月计划及图纸分片分景区进行春秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍保洁员随见随除屋村事务助理巡查随见随补一遍/季,发现虫害时连续多次至消灭为止14小时/天台风季节前和台风过后质170、量标准修剪下重枝、内生枝、灌木造型、地被草保持48公分均分无重无漏均匀适量，不损花木，渗透地表5公分基本无杂草，纯度99以上保证人均绿地1.6平方米以上,绿地率37.5%以上,绿化覆盖99%以上用药正确,卫生，无污染环境,长势优良保洁率99%以上风前设立支柱疏剪枝叶,风后清理断枝,扶正苗木工 作流 程7:00-9:30浇水、施肥。9:3011:30除杂草、整形造型、保洁；14:0016:00除杀虫、补缺、保洁，16:0017:30浇水、施肥。督 导方 式园艺师及屋村事务助理每天巡视.检测,主任每月不少于四遍不定期抽查每月队评比一次,每半年.年度处评比一次.激 励方 法月先进发一定奖金，半年、年171、度先进发奖金奖状，一月不合格参加基础培训，连续二月不合格警告，年度评比实行10淘汰率十四、交通管理质量标准工 作内 容定 网检 查智能系统监 控巡 更系 统跟 踪巡 查事 故处 理学习、训练法规学习技能训练思想教育作业频度24小时24小时按规定路线、频度一遍/小时事故发生后3分钟内机动队人员到达现场。二次/周二次/周二次/周质量标准车辆进出、登记率100，礼貌服务，先敬礼后收费，仪表整洁，标志齐全随时报告异常情况，设备状况良好，无脱岗及时发现问题，及时疏导或与智能集控中心联系车辆无违停、无鸣笛、车辆无挂、擦碰。保护现场，制止纠纷，疏导交通，及时报案。熟悉交通法规，掌握处理事故一般知识。掌握交通172、指挥、疏导技能。遵纪守法，模范执法，学雷锋做好事，清正廉洁。督导方式智能集控中心统一指挥调度、监督,主任每月抽查。激 励方 法每月队评比一次,每半年度处评比一次。月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金奖状，一月不合格重新参加培训，连续二月不合格警告，年评实行10淘汰率。十五、保洁管理质量标准工作项目地面清扫保 洁楼梯道垃圾清运消 杀灭鼠、灭蟑灭螂工作频度二遍/天14小时/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住户发药二遍/年质量标准地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、单车棚楼梯口无杂物、无蜘蛛网，清洁率99以上。所有公共场所无杂物垃圾、保洁率99以上。无杂物173、无蜘蛛网、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘、清洁率99以上。100日产日清、整洁、无味无污积。无蝇少蚊少虫。鼠密度1以下。蟑螂密度：室内15平方米、室外管道20米4只以下。工作流程5:007:00地面清扫；7:008:30清运垃圾；8:0010:30保洁楼梯清洁、消杀灭四害，13:0015:00地面清扫；15:0016:00清运垃圾（10:3013:00、16:3019:00保安员、绿化工保洁）督 导方 式保洁员划片包干责任区，每周队评比一次，每半年处评比一次。屋村事务助理每天巡视，不定期检测，主任每月不少于四遍不定期抽查。激 励方 法月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金奖状，一月不合格警告，174、连续二月不合格者辞退，年终评比实行10的淘汰率。十六、室内电器、照明维修质量标准电器照明维修项目质 量 标 准查线换线导一截面容量不能小于原设计的截面容量，严禁有扭绞、死弯、绝缘层损坏和护套断裂等缺陷。导线间和导线对地面间的绝缘电阻必须大于0.5。管内穿线：在盒内导线有适当余量，导线在管内无接头；不进入盒的垂直管子的上口穿线后密封处理良好，导线连接牢固；包扎严密，绝缘良好，不伤芯线；盒内清洁无杂物，导线整齐、护套线齐全不脱落。换线后的导线必须与插座及用电设备接触良好，并达到使用要求。室内低压电器安装及维修电器的导电接触面和母线的接触面必须接触紧密。电器安装后部件完整，安装牢固，排列整齐，绝缘器175、件无裂缝缺损，电器的活动接触部分良好，表面整洁、固定，电器的支架或盘、板平整，电器的引线整齐，固定可靠，电器及其支架油漆完好，通电后无异常噪音。接地(接零)以线敷设：连接紧密，接地支线截面选用正确，需防锈部分涂漆均匀，无遗漏，线路走向合理，色标准确。十七、铝合金门窗维修质量标准铝门窗维修项目质 量 标 准铝合金门窗安装及维修门窗安装、开启方向必须与原设计要求一致。门窗安装必须牢固，预埋件数量、位置、埋设方法符合原设计要求。门窗框对角线长度差允许偏差为2。门窗扇框与邻扇立边平行度允偏差为2。门窗横框标高允许偏差为1.5。门窗横框标高允许偏差5。安装或维修后；关闭严密，间隙均匀，开关灵活。合格：表176、面洁净，大面无划痕、碰伤、锈蚀、涂胶表面光滑、无气孔。优良：表面洁净，无划痕、碰伤，无锈蚀，涂胶表面光滑、平整，厚度均匀，无气孔。铝合金门窗玻璃安装玻璃裁割尺寸正确，安装平整，牢固、无松动。橡皮垫与裁口、玻璃及压条紧贴，整齐一致。玻璃胶打边必须均匀，线条一致，与玻璃、铝合金粘贴紧密，无渗水。合格：无明显斑污、洁净，安装朝向正确。优良：洁净、无油灰、浆水等斑污，朝向正确。十八、楼宇装修、养护管理标准工作内容装修审核装修监督巡视清理室内维修室外维修、养护道路、停车场天面空调架楼梯及墙面明暗沟外墙供 水供 电供 气公共娱乐场所路灯、庭园灯作业频度8小时随来随办四遍/天,入伙期6小时/天一遍/天污水井177、雨水井(口)一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季急修不过夜、小修小补24小时内完成,大、中修两天内回音检查二遍/天,随坏随修每月检查一遍每年油漆一次每年漆刷一遍,查换梯灯一遍/周,随坏随修检查一遍/周,即坏即修检查一遍/月 ,即坏随修检查一遍/月,发现异常,立即报水电、气部门检查一遍/月,即坏即修检查一遍/月,即坏即修质量标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途，无妨碍智能设备运行。熟悉房屋公用设施种类,位置、分布安全要求,开关位置,公用设施完好率99%以上。无堵、少污积、无外溢、无缺损、井(口)盖完好率99%以上。凭票收费,不索小费好处,100%回访住户满意率99%以上。平整无积水178、,无缺损完好率99%以上。无积水,无漏,隔热层完好无损。无锈、无损、保持美观。整洁、无缺、扶手完好、梯灯正常、无张贴痕迹。畅通、无积水,无塌陷、无鼠洞。无脱、无鼓、无渗水无违章、整齐统一。运作正常、无乱搭接、无泄漏。整洁、安全、无改建、无乱堆乱放。灯泡正常.灯罩完好,完好率100%。工作流程8:00-8:30向值班室了解和处理住户申报、投诉；8:30-10:00监督；10:00-12:00维修、养护巡视；14:00-15:30巡视维修、养护；15:00-17:00室内整理、学习；17:00-18:00回访。督导方法由工程维修部统一调度指挥,并负责质量检查,维修员凭单上工,组长每天巡视检查,主任179、每月不少于四遍不定期抽查;每月部评比一次,每半年、年度处评比一次;每月一次”一专多能”考核。激励方法月先进发一定奖金,半年、年度先进发奖金+奖状，一月不合格警告,并离岗参加基础培训,按奖惩制度处理，年度评比最后一名辞退。十九、排水维修质量标准给排水维修项目质 量 标 准室内排水水管安装及维修安装必须牢固，管箍固定方法正确，排水畅通，无渗漏排水管接口的捻口填料密实、饱满，凹入承口边缘不大于5，且环缝均匀，灰口不整,光滑,养护良好上下节管连接紧密，承插方向、长度和管箍间距符合原设计要求上下水管油漆均匀，无脱皮，漏涂出现室内给水管道、附件安装及维修螺纹接口必须清洁、规整、无断丝、缺丝，连接牢固，接口180、处无外露油麻等缺陷焊接接口表面无穿、裂纹和明显的结瘤、夹渣及气孔等缺陷管道支架埋没平整，排列整齐，支架与管子接触紧密阀门安装，进出口方向正确，连接牢固、紧密，启闭灵活，朝向合理，表面洁净卫生器具给水配件的安装及维修，镀铬件完好无损伤，接口严密，启闭部分灵活，安装端正，表面洁净，无外露油麻下水道堵塞疏通后下水管水流畅通无阻，不破坏管壁坐厕更换污水口与下水管道必须接合严密，安装位置正确，无渗漏、泄水现象安装后，坐厕必须无破损，无堵塞现象业主/住户投诉处理规程1、 凡因工作不当，造成损失及不良影响的、有损公司的外在形象，并引致业主不满而向公司反映的行为，均视为投诉；2、 业主的投诉方式分为来人投诉、181、来函投诉、来电投诉和其他投诉四种。根据投诉的性质又可分为普通投诉和特殊投诉或紧急投诉两种。3、 业主的投诉处理分为投诉、接诉、处理、回复四个过程。投诉处理的责任部门为物业公司的客户服务部。4、 当业主投诉时，投诉人均应以高度的热情服务态度予以受理，不能对投诉置之不理。5、 接诉人在受理业主投诉时，应根据其投诉性质的不同采取相应的处理方式；并及时跟进，掌握处理情况，处理结果汇报有关领导。1） 普通投诉。接诉人应将业主的投诉转到相关的责任部门，由所属部门的负责人根据投诉的具体情况，进行核实和确认，并在进行详细了解以后及时做好登记，向上级领导汇报，提出得理意见。经上经领导批准后再按实际情况分别通知相182、应部门予以处理。2） 特殊投诉或紧急投诉。客户服务部事务助理在通知相关责任部门处理的同时应将业主的投诉立即反映给上级领导，由上级领导进行处理。3） 非工作时间的投诉。非工作时间投诉的责任人为当值客户服务部主管，当值主管在接到投诉后，要做好登记，联系相关部门予以解决处理。6、 业主的投诉处理要求及时。普通投诉的处理一般不超过1个工作日，特殊投诉的处理一般不超过3个工作日。7、 各部门负责人在处理投诉过程中，应公正廉明，认真负责，文明礼貌，不得向业主索取贿赂或进行其他不良行为。8、 各部门负责人员处理完投诉后，应及时将处理情况反馈给客户服务部，以便客户服务部予以确认统计。9、 当投诉的问题得到解决183、后，各相关部门应根据业主的投诉方式分别给予不同的回复。或走访投诉人，或回函投诉人，或打电话给投诉人，或按其投诉形式给予相应的回复。10、 整个投诉处理完毕，客户服务部对投诉的材料应分别进行整理和归档，以备查用。11、 在每个月末，客户服务部负责人对所负责区域内当月的投诉处理材料进行全面的统计，并做出质量分析。12、客户服务中心廉洁制度良好及有效的管理有赖于住户对管理处员工的信任和支持。为了搞好各项管理工作，体现廉洁公正、更好地为住户服务，特制定本制度：一、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。二、自觉抵制不正之风，严守法纪。三、不以权谋私，不利用工作之便占公司和住户的便宜。四、不在上班时干私活184、，不得用公司的通讯设备进行私人活动，如炒股票、讲私人电话、用对讲机聊天等。五、业余时间，不利用公司机具、材料向住户承揽私活。六、不乱收费或收费不开收据。七、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。八、不以次充好，弄虚作假，欺骗住户，赚取物价价差。九、不拿单位属保密的资料，向有关索取人出售。十、不利用公款拉私人关系请客吃、喝。十一、不挪用、拖欠和侵吞公款。十二、不索取或收贿赂、好处，要洁身自好。十三、节约用水、用电。十四、不浪费办公用品、公司财产，坚持勤俭节约。十五、不得利用管理处工作人员的身份，免费享受文化娱乐活动和要求住宅区商场提供优惠服务和物价。十六、不在报销凭据中作假，谎报、185、多报。十七、不利用工作环境和住户对管理处的信任，私下向住户推销产品，赚取外快。管理处员工凡违反上述规定，经教育屡次不改者，给予辞退处理。工 具 管 理 规 定一、自用工具1、 在采购员购回工具，由仓管填写收料单进行登记后，由各维修员在工具领用登记表对所领用的工具进行登记，仓管核对后发放工具； 2、 维维员自用工具，由各维修员全权负责保管和使用，仓管对工具进行定期或不定期的清点； 3、 自用工具因自然损坏或因工作的原因损坏的，维修员应及时向仓管说明报主管后作报废处理；4、 自用工具因个人因素而导致损坏的，由责任人按原价赔偿，或购回同样规格、样式的工具；二、公用工具 1、 采购员购回公用工具后，由186、仓管填写收料单并在公用工具领用登记表上将工具的规格、样式、配件等资料进行登记；2、 公用工具借用时，由借用人填写公用工具领用登记表后，由仓管发放工具；3、 公用工具原则上不借给外单位人员使用，如确因公司事务需借用的，在公司人员作担保，说明情况后办理借用手继； 4、 借用人借用工具时，应详细检查工具的数量、规格、配件、完损程度，如有疑问及时向仓管说明； 5、 公用工具的借用时间不超过4小时，遇特殊情况由借用人说明情况经同意后办理借领手续；6、 公用工具归还时，由仓管对工具进行检查，并在公用工具领用登记表上登记相应情况。1、 公用工具因自然损坏或因工作的原因损坏的，借用人应及时向仓管说明报主管后作187、报废处理；2、 公用工具因个人因素而导致损坏的，由责任人负责维修，严重损坏的责任人应按原价赔偿，或购回同样规格、样式的工具；商业网点、写字楼管理规定1凡在住宅区内营业的单位、店主应遵守小区各项管理规定。2任何商业网点不得占用公共场所，不得在走廊堆放物品或扩大营业场地，违者要限令搬回，恢复原貌。3各网点必须按规定挂招牌，不得在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指路牌、广告牌等。4店主应保持店容店貌及环境清洁，做好门前三包（包市容卫生、包环境秩序、包绿化美化），如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，情节严重者，报请有关部门责令停业整顿或吊销执照或中止租赁合同。5任何商业网点不得容留与商场经营无关的人员。商场夜间留188、宿人员数目须报物业管理处治安联防队办公室批准。6凡在住宅区内营业网点装修，应严格按规定审批装修申请，特别强调不得随意更改房屋结构，损坏电子报警系统，并承担由此产生的损失。7所有营业单位、店主均应文明经商、合法经营，不得出售伪、变质有害健康的商品、食物，不得强买强卖，欺行霸市。8任何营业单位、店主应自觉遵守消防规定，必须按每30平方米（建筑面积）配备灭火器1只。装修管理规定1.0 装修申报业主（用户）装修其单元，须向客户服务中心提出申报，由事务部事务助理对业主或使用人的资格进行确认。2.0 装修审批2.1 业主（用户）必须如实填报装修申报表、装修人员登记表的各款内容，面积超过50平方米的写字楼单189、位和商铺还需到消防部门办理装修审批手续。经营餐饮业还需环保部门批准，同时需提交以下资料： 装修平面图。 消防部门或环保部门的装修审批意见。 施工单位营业执照（加盖公章之复印件）。2.2 在收到业主（用户）递交的装修方案三个工作日内，事务部会同工程部，对方案进行严格的审核，确保不出现违章方案。装修方案审核后，由事务助理将方案交经理审批。2.3 业主（用户）收到批复后，交纳装修保证金，并由装修施工队负责人签定装修责任书，办理施工人员临时出入证，领取装修许可证后方可进场装修施工。3.0 装修管理3.1 施工前及施工期间，装修施工单位必须在装修单元外张帖由事务部发出的装修许可证，以便管理人员检查、监督190、。3.2 所有施工必须严格按审批的方案完成，不得有任何更改。如实际情况必须更改，应报客户服务中心审批，出具更改通知后方可进行。3.3 装修施工不得改变或损坏房屋结构及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能，地面装修不得铲除水泥砂浆层，违者将责令其恢复原状并赔偿由此造成的一切损失。3.4施工如需动火或烧焊，必须另行向客户服务中心申请，获批后由持有合格证件的人员进行操作，严格按消防管理制度执行，作业现场应至少配备两个灭火器。3.5装修施工用电不得超过该装修单元的装表容量，严禁擅自乱接乱拉电源线；超量用电在与客户服务中心协商后，在管理人员指定位置处接临时电源线，否则造成的一切后果由业主（用户）负191、责。3.6除客户服务中心所提供的公司名称指示牌位置外，所有用户一律不许在公共地方装饰公司标识或招牌。3.7必须使用客户服务中心指定的电梯运载装修材料和垃圾，超长、超宽材料必须裁截后方可使用电梯，零散装修材料及垃圾必须装袋后方可进出楼宇，并按客户服务中心指定位置放置。3.8装修严禁封阳台，防盗窗应按照客户服务中心统一设计样式制作，严禁阳台改做厨房使用，改变阳台使用功能；煤气管理、阳台下水管道严禁私自改动或封闭。3.9空调及空调管道应安装在客户服务中心统一规划的位置，以保持楼宇外观的整齐。3.10 严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品，装修过程如违章摆放、抛弃装修垃圾或损坏道路，必须照价赔偿。3.11 施192、工时间：上午10：0012：00，下午14：3018：30（正常休息时间不得产生较大噪音）。3.12 装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不超过30天。如确需延期，必须到管理处办理延期手续。4.0 装修验收4.1装修工程完毕后，业主（用户）和施工队负责人共同到客户服务中心申请竣工验收。4.2 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，客户服务中心可安排拆除隐蔽部分遮挡再进行验收，由此造成的损失由业主（用户）自己负责。4.3竣工验收合格后，由客户服务中心验收人员在室内装修验收表签名确认。验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。4.4装修验收合格并使用15日后，经客户服务中心复查确193、定工程无明显质量总是将保证金退回业主（用户）（参照装修管理收费项目和标准）。楼宇修缮管理规定1.0房屋自建设单位交付使用之日起，房屋本体保修期为一年，室内水电安装保修期为半年。1.1 保养期内，房屋室内部份有质量问题，由业主向客户服务中心提出，客户服务中心专业人员现场鉴定，属建设单位责任的，由客户服务中心联系建设单位修缮；属业主人为因素，由业主负责。1.2 保修期内，房屋共用部份和公共设施，有质量问题，在客户服务中心专业人员现场鉴定后，属建设单位责任的，由客户服务中心联系建设单位修缮；属人为因素的，客户服务中心向责任人收取维修费用；属意外或不可搞力的，房屋室内属业主负责，公共部份由客户服务中心194、负责维修，费用从专项维修基金支付。2.0保修期满后，室内部份由业主自行负责。凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，业主应及时进行修缮，拒不修缮，由客户服务中心进行修缮，其费用由业主承担。3.0保修期满后，房屋共用部份和公共设施的维保由客户服务中心负责定期维护，费用从专项维修基金支付。3.1 房屋公共部份 屋面每二年维修一次，四年中修一次。 水池每年检修一次。 楼梯间、电梯间的墙面、天花、扶手三年刷新。 停车场、道路每年维修一次，停车场墙面、天花每五年刷新。 外墙饰面为玻璃幕墙的每年清洁一次，外墙饰面为条码、大理石、花岗岩、马塞克，至少每二年清洗一次。3.2 公共设施部分195、室外上下管道、避雷网每三年刷新。地下管道、明暗沟、污（雨）水井、每年检查二次，化粪池每年清理一次。绿化：每天养护。场地：即坏即修。路灯：每月养护1次，即坏即修。灯杆：每年刷漆1次。消防水管（箱）每三年刷新。其他：由市住宅部门确定（按必要，不定期）。物业使用安全管理规定1.0 消防管理方面1.1 客户服务中心为大厦消防负责人，客户服务中心全体员工均为兼职消防员，其职责如下： 认真贯彻“预防为主、防消结合”的方针，执行消防法规，普及消防知识，熟练掌握消防器材的使用方法。 经常检查和记录消防器材、劾和消防通道，及时纠正消防声音，消除火灾隐患。 接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔走现场196、，启用消防设施扑救，并协助消防部门查清火灾原因。1.2 业主（住户）均有防火的责任和义务，均应遵守以下公约： 不得让学令前儿童及需要照顾的老、弱、病、残人员独留在家。 不得把衣物、拖把、扫把等可燃物晾在防盗网、阳台外面上。 不得把烟头及其它带火物品投向户外，烟头及火柴余灰要随时清理。 不得在楼宇及住宅区内燃放烟花、炮竹，并教育小孩不要玩火。 使用液化气时，应将窗户打开，保持室内空气流通，出门时关闭液化气总阀；如发生漏气需报警时，不得使用室内电话和启动室内电器。遇强雷电天气，尽量关闭所有电器，拨掉电源插座，防止烧环电器或引发火灾事故。发火警，应立即拨火警电话119，同时报告客户服务中心，并关闭电197、闸和液化气阀门，迅速离开住所或办公场所。发生火灾时，切勿搭电梯逃生，应使用楼梯走道；烟雾浓密时，应昼贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，预防类雾熏晕。1.3 大厦不得有下列妨碍安全的行为： 擅自损坏、挪动消防器材，挪用消防水源。 擅自损坏、拆除及乱拉乱搠电器线路，烧焊作业必须向客户服务中心申请，审批后在安全状态下方可作业（如：用电线路符合安全规定，楼下各窗户已关，各阳台无易燃物品，也不得妨碍行人，烧及草地等），严禁未办理手续和非持证人员进行动火作业。占用、堵塞大厦任何消防通道、楼梯通道、消防出口或其它安全疏散口。封闭或损坏安全疏散批示事故照明设施及消防标志。违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等198、物品和排放有毒、有害、危险物质。违反规定随意停放车辆、超速飞车和鸣喇叭，以及排放超标气体。2.0 治安管理方面2.1大厦内严禁进行一切违反政府治安管理条例和锊犯法律的活动。2.2 公共区域的安全保卫工作由管理处护管部负责。管理处人员有权对违反管理规定的行为进行检查、纠正。2.3 业主应认真填报大厦（小区）业主情况登记表，积极配合安全管理员共同做好本大厦的联防工作。2.4大厦（小区）实行开放式和半封闭式相结合的管理办法。2.5 进出本大厦（小区）的装修施工人员和设备维修人员，均需佩戴客户服务中心发放的临时出入证，便于安全管理员识别管理。2.6 客户服务中心安全管理员如有违纪、违章或无无刁难客户等199、现象，发现者可通过电话、信函等方式及时向事务部投拆。文明施工管理规定为加强丹枫白露的治安、消防管理，维护全体业主的合法权益，保障物业的安全合理使用，维护公共秩序，创造良好环境，特制定本规定，请共同遵守和维护。1.0 施工（单位）人员在取得进入本大厦施工资格并接到工程后，需到物业公司办理施工人员出入证，每位施工人员须交一寸免冠照片两张，身份证或暂住证复印件一份。2.0 统一接受物业管理公司对其进行的装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。3.0本大厦实行施工人员凭装修临时出入证进场制度，一人一证，人证相符，严禁涂改或转借他人使用；有效期满后，由施工单位负责人到管理处申请延期200、，工程验收结束后统一回收到管理处；若出入证遗失，出入证押金不予退还。4.0施工人员进出本物业及工作时必须佩带工作证，而且必须做到人证相符。出入证到期，必须提前由施工单位负责人向管理公司申请办理延期，否则作废。5.0施工单位必须按照经管理公司批准装修（施工）方案进行作业，不得超范围作业，否则管理处将予制止，一切损失由业主及施工单位自负。6.0施工现场必须配备灭火器，作业人员严禁在现场吸烟,使用外裸式热水器（如使用将予没收）7.0严格遵守作业时间，不得提早或超时作业，以免影响其他业主的休息。施工时间为上午10：00至中午12：00（上午不允许有噪音施工，即不允许敲打和使用冲击钻、电锯、气泵、切割机201、等一切有噪音的工具）；下午14：30至18：30;周六、周日及节假日不允许施工。 8.0施工人员及材料进出本大厦必须使用消防电梯，从地下室出入；不得使用客用电梯，从大堂进出。施工人员及材料进出必须自觉接受物业管理人员的检查，对不符规定者，工作人员将不允其进出。9.0施工单位要严格执行本物业的电梯使用管理规定。10.0施工人员在本物业公共区域范围内严禁大声喧哗、打闹、吸烟、随地吐痰、乱扔杂物及上身赤裸或内裤在本物业内行走等不文明行为。11.0 施工材料及垃圾不得随便堆放，装运砂石、水泥等装修材料和垃圾时必须袋装，不得占用公共区域；垃圾要堆放在指定地点。12.0 施工单位要自觉爱护物业的公共卫生，202、必须自备扫把、地拖等清洁工具，在每天中午及下午收工时将区域内的公共走廊进行清洁；运输材料或垃圾要及时将公共区域内卫生进行清理。13.0 施工人员要在指定的范围内作业，不得超范围活动，不得在公共区域内逗留；施工单位及人员不得在本物业范围内会客。14.0 严禁高空抛物。情节严重者将追究法律责任。15.0 因工作需要需留宿的施工人员，必须遵守上述各项管理规定，并做好各项安全工作，严禁吸烟、动用明火、用电做饭、烧水等。上述各项施工单位要教育施工人员自觉遵守，不得违反，并接受管理处人员的检查监督。如有违反任何一项管理处将按违约金100500元不等收取。 装修人员登记表装修房号业主姓名有效日期施工单位负责203、人照片照片照片照片照片照片姓名证件号码出入号码照片照片照片照片照片照片姓名证件号码出入号码照片照片照片照片照片照片姓名证件号码出入号码 装修许可证 NO：经审批同意 对 进行现场装修。 XXXX物业管理有限公司 年 月 日 临时用电审批表丹枫白露客户服务中心 ： ： 工程项目用电单位用电单位负责人联系电话现场负责人电话申请用电单位专业电工（姓名）证件号码用电类型施工用电家庭装修用电其它电源来源（配电箱号）电表号电表初始度数电表终止度数申请负荷单相：30/40A 230V； 60/100A 230V。三相四线：30/60A 400/230V；100A 400/230V ；KVA400/230V总用电需求量供 电 日 期年 月 日 至 年 月 日施 工 图 纸主 要 设 备名称型号数量名称型号数量预交用电押金 元。 收款人签名： 年 月 日付费单位/用电单位经办人签字： 年 月 日酒店工程部经理审批意见：签字： 年 月 日客户服务中心财务部审批意见：签字： 年 月 日公司经理审批意见：签字： 年 月 日