1、现代企业物业电梯系统工作管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 物业电梯系统的管理制度1电梯系统的组成（1）电梯系统主要由以下不同用途的电梯组成：乘客电梯；载货电梯；客货两用电梯；病床电梯；住宅电梯；服务电梯（杂物电梯）；特种电梯，包括观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、自动人行道；其他提升设备（液压升降平台、高空作业车）；电梯控制系统。（2）电梯系统的分析。下面通过对一总体数量大、分布广、使用率高的电梯系统进行分析，说明电梯系统的特点。电梯系统设备房的环境要求（1） 电梯机房。1） 电梯机房的天花、墙身刷白，2、无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。2） 门外开，并有锁紧装置，门上应有“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”标示牌。3） 机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。4） 机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引线、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10cm的永久性防水围拦。5） 主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。6） 盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用3、。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。7） 电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人时解救的步骤。8） 当同一机房内设置有数台 曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标示牌。（2） 轿厢1） 轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。2） 轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。3） 厅门和轿门地4、坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。3电梯系统的标识（1）电梯机房主要出入门外应有“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”标示牌。（2）首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。（3）对外墙用的提升设备多于一台的应作好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开起”警示牌。4电梯系统的管理规定（1）保持电梯机房内干净通风，温度不超过40，堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材齐备完好，紧急救援工具齐全，其他标示明确。（2）保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等干净无杂物。（3）电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者5、完成，电梯必须有明确维修养护责任人，电梯必须有明确的紧急困人解救小组和解救方案。（4）电梯专用钥匙、专用工具由专人保管，造册登记，使用人必须经专业培训并取得相应资格证书。（5）电梯维保时须设立完整的维修养护记录和其他相关记录。5电梯系统的操作规程（1）电梯的操作规程。1）具有电梯操作上岗证者操作电梯，方可在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源，检查电梯轿厢，控制箱、电梯井及井底情况，地一切情况正常后可开启电梯。2）检查机房内滑油、曳引机等是否正常。3）检查机房内电源，观察正常后，用专用钥匙开启电梯。4）用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将操作盒内选择开关打开至FAN，LIGHT，R6、UNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。5）关闭控制盒。6）几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。7）若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。8）若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打开至HAND即可实现手动控制。9）若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打到FAN OFF，LIGHT OFF，STOP即可停止电梯运行。10）在火灾情况下，消防中心员工可于消防控制中心控制电梯回至首层基站。（2）手扶电梯的操作规程1）准备。在梯头或梯尾的照明开关处用梯匙开电扶梯照明。2）起动。检查确认梯级上无乘客且电扶梯周7、围无障碍物。在梯头或梯尾的起动开关处用梯匙起动电扶梯。在达到额定转速前，检查电扶梯是否起动自如，若有异常，即按急停按钮停止。一切正常交付使用。3）应急停止。紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。4）转变行程方向。检查确认扶梯级无乘客。停止电扶梯运行。待完全停止后，再转向起动。6电梯系统的运行管理（1）垂直电梯的运行管理。1）物管部负责电梯的日常管理，并监管电梯维修养护承包商的工作。2）每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。3）注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。4）进行检查时，应放置工作牌。5）升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。6）搬运有可能超载的沉重物件时，应8、及时与承包商联系，确定可行性，避免意外。7）故障及紧急事故时，采取临时应变措施。8）日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁济清洁。（2）手扶电梯的运行管理。1）电扶梯的日常运行管理由电工组负责，维修养护由指定承包商负责。2）每天按上下班时间表起/停电扶梯。3）严格遵守电扶梯操作规程。4）当值人员每班每两小时巡查扶梯一次。5）当发现或接报扶梯发生故障时应马上停止故障梯，并由通知养护商到场维修。（3）电梯运行技术参数。记录每天巡检电梯运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。（4）电梯运行数据统计及其表格。1）电梯每日运行巡查记录表如表2-71所示。2）电梯故9、障处理记录表电梯故障处理记录如表2-72所示。3）其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，作一次记录）。4）当班运行人员要对其记录负责，认真签字，每月由对其运行记录、各类统计表格由工程部主管（工程部经理）进行审核并签字。（5）电梯运行情况分析。每季度及每年度，要求由电梯养护公司提交对电梯本季度及本年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统进行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容。1）全年电梯运行的故障率（%），计算公式为 故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间x100%2）分析统计时段系统运行的主要技术特点。3）分析统计时段出现故障的主要原因。4）对全年系统运行的评价。10、5）根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。（6）提高电梯系统运行效率的方法。1）选择全周自由式服务方式，提高电梯的运行效率。2）采用先进的操纵控制技术（如计算机控制、并联控制、群控控制、智能控制），优化电梯运行状态，有效缩短乘客的候梯时间。7电梯系统的应急处理方案（1）电梯困人。无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯，还是因为消防系统报火警引起电梯迫降，都会给乘梯人员带来极大不便，甚至使乘客受到惊吓。为此，发生停梯时须严格按照以下程序执行，保证乘客的人身安全。1）当消防系统报火警引起停梯时，消防值班人员应沉着冷静，迅速查清报警点位置和数量，电话通知保安值班人员急赴现场查看，同时11、用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时，必须立即通知物业管理处保安部组织人员灭火救灾，同时停止电梯运行。若系误报，尽快排除故障，恢复电梯、扶梯正常运行。2）突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行，消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措，不可将身体任何部位探出轿厢外，然后立即通知水电班人员，根据楼层灯指示或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解救被困人员离开轿厢前，应先切断故障电梯电源，视情况依下列步骤释放困乘客。轿厢停于接近候梯厅门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5m时，用专用外门钥匙开启外门，同时用力缓缓打开轿厢门，协助乘客安全离开轿厢，然后重新将外门关好。轿厢停于远12、离侯梯厅门口位置，如果轿厢门处于半关闭状态，应先将其完全关闭或开启，然后通过手动盘车使轿厢就近平层，用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员，然后重新将外门关好。手动盘车时，至少两人进行，一人双手抓牢盘车轮，另一人撬开抱闸，每松开抱闸一次，盘车一次，进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时，应在松开抱闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移动，严禁松闸后让轿厢自行移动。若电梯因安全钳动作停车，手动盘车无法生效，则从安全窗解救出被困乘客。3）电梯自身发生故障时，解救出被困人员后立即组织人员检修，查明事故原因，消除隐患，必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢复电梯正13、常运行，并写出事故书面报告交区域经理审核后上报总办职能部门（2）水浸事故1）工程部员工或保安员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立即通知工程部主管（工程部经理），当值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。2）电梯维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。3）拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。4）即刻将情况报告工程部主管（工程部经理）和电梯承包商。（3）巡查中发现电梯异常。1）电工巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立即通知消防监控中心。2）消防监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人14、从最近的楼层离开故障电梯。3）电梯维修员将故障电梯关闭。4）即刻将情况报告工程部主管（工程部经理）和电梯承包商。262电梯系统的维修养护1电梯系统的维修养护管理（1）电梯系统维修养护的管理制度。1）委托电梯保养承包商对电梯进行维修养护。2）工程部负责与承包商联系，督促并协助其维修养护。遇到特殊情况时，其他部门可以直接与承包商联系，并及时通知工程部。3）将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备养护记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台帐。4）每季度末对电梯电源开关柜进行一次检查并做维修养护。5）电工对电梯设备的维修、养护进行检查监督。6）当电梯年检期到期前，督促分包商进行电梯年检年15、审。（2）电梯系统维修养护商的人员职责。1）分承包方电梯维修养护人员。每周按电梯系统周期检查、保养计划和电梯系统维修养护规程的内容要求进行定期养护，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表中。对电梯系统维修工作进行记录。设备发生异常和故障及时报告工程部主管（工程部经理），进行记录，并及时处理。2）电工。每日按照电梯系统巡查内容与程序巡查电梯设备，并时行记录。发现异常及时通知分承包方电梯维修养护人员并报告工程部主管（工程部经理），督促维修养护。负责电源部分的维修养护及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，并进行记录。4） 工程部主管（工程部经理） 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托养16、护工作。 每年12月份制订下一年度电梯系统（年度）检查、保养计划，并按运行情况制订电梯系统（年度）维修计划。 实施电梯设备的运行管理，按电梯设备维修养护分承包方服务质量监督办法对分承包方进行监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证。 每周巡视电梯机房设备，检查巡视记录。 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，作好电梯设备完好率月度统计并交区域经理审核后报公司主管部门。（3） 电梯系统维修养护的考评。为了方便对电梯系统的维修养护管理，可以制订电梯系统维修养护月考评表（表2-73），每月对分承包方的维修养护工作进行考评17、。 2电梯系统的日常检查 （1）电梯系统的日常检查内容。1）电动机油位不低于油镜中线，不漏油，通风良好。2）检查轿厢是否平稳，是否有不正常声音，警铃、对讲电话、风扇等是否正常。3）限速器转动部分加润滑油，转动灵活，无异常声响。4）检查接触器、继电器是否正常、无异声，接点有无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。5）自动门传动机构，安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有无损坏。6）检查轿厢和对重导靴油盒中的油量，缺油时应及时加油。7）检查各指示灯、按钮有无损坏。8）检查各平层感应器是否有移位，平层准确是否在正常范围内。（2）电梯系统的日常检查记录。对电梯系统的日常检查记录，可以根据检查的内容不同、重点不同，制定不同的电梯系统日常检查表，表2-74、表2-75、和表2-76列举了三种比较常见的检查表，电梯维修登记表如表2-77所示。3电梯系统的维修养护内容电梯系统的维修养护内容主要有：曳引绳张紧度的调整维护；导轨、安全钳的工作情况维护；转动、滑动部的维护；各项安全装置的维护；计算机控制板等的维护检测。具体的维修养护内容与方法如表2-78所示。4电梯系统的维修养护记录对电梯系统进行维修养护后需对其进行记录，根据维修养护的时间和内容不同，记录的表格也会有所不同，表2-79、表2-80和表2-81列举了记录表格的三种不同形式。