1、置业企业电梯管理制度（工作程序、维护保养等）编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录1目的42 适用范围43电梯维修工职责44 工作程序44.1电梯的维修与保养44.2 向园区使用单位提供及时满意的服务4.1电梯事故应急预案54.2.3.2电梯困人应急预案5.6因停电造成电梯停梯时的应急预案55 相关文件56 质量记录53、工伤事故分为以下四类；61、电梯在故障状态救援须由专业维修人员进行；67、在救援工作开始前，必须先检查各层门是否关闭；7发生火灾时的应急预案72、及时通报单位领导及救援小组组长等相关人员；7电梯侵2、水时的应急预案83.3 电梯内禁止吸烟，以免发生危险，请严格遵守。11电梯钥匙管理使用制度113、电梯开梯钥匙应由运行负责人根据工作需要发放。126、各备用钥匙应由专人妥善保管；129、电梯所用各种钥匙，借用记录应吊专人保管完好，以随时备用。123.5 特种设备注册登记表和设备及其部件的出厂随文件。134. 电梯验收标准13监督电梯维修保养规定136、维修、保养工作至少应由两名持证人员进行；161、在轿厢内工作时：162、在机房内工作时：163、在轿顶上工作时：174、在底坑工作时：18电梯维修人员工作守则184、认真遵守和执行维保、修理单位的各种规章制度；186、服从工作安排，严格执行本单位3、的各项管理制度；198、工作中，不做与自己本职工作无关的其他事情，保证安全作业。19电梯技术档案管理制度191、电梯技术档案应由专门的部门或人员进行专项管理；193、有关质量记录应填写清晰、及时、完整并有签字认可；197、当需用技术资料及有关质量记录时，经过必要审批可暂借用。20电梯常规检查制度205、电梯机房应每周打扫一次卫生；239、电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。23电梯手动盘车须知231、手动盘车前必须切断主电源开关；234、应定期对维修人员进行电梯的构造、运行有关知识的培训；247、不允许无证或特种设备操作证过期未复试人员上岗工作。25管理组织及紧急情况发生前准4、备程序253.4 确认电梯内无乘客时，将停机开关转至（停梯）。27电梯维护保养标准287、 感应器：位置与平层准确度，感应器各部件的调整与更换。311 电动机、发动机组312 曳引钢丝绳312.1调整钢丝绳张力，与平均值相差不大于5。313 导靴324 开门机325 导轨325.2清晰导轨，并清除锈蚀部分。326 接线盒及电缆327 极限、限位开关327.2极位开关越程50150mm,锁油部位应加注润滑油.32一年保养标准331 曳引机332 制动器333 限速系统333.1清洗限速轮、张紧轮及轮轴。334 选层系统344.1 清洗选层器污垢灰尘及传动机构。345 厅、轿门系统346 对象345、7 平衡绳、平衡链348 缓冲器348.2检查缓冲器的水平度、垂直度，紧固螺栓。349 绝缘及接地测试349.2测试各部位接地电阻，其阻值不大于35电梯服务控制程序1目的 对电梯进行维护和保养，确保电梯安全无事故运行。2 适用范围适用于XXXX置业有限公司管辖区域内的C01的服务工作。3电梯维修工职责1）负责园区所有电梯运行的管理。2）负责园区电梯维修保养和故障检修的检查工作。3）负责各电梯井道及井道底、各梯整流器、控制柜的清洁。4）负责电梯的照明及内选外呼的修理。5）配合保养站完成月和年度电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管；6）及时处理应急停机故障，做好电梯机房的清洁工作，6、做到无污迹、无灰尘、无垃圾。4 工作程序4.1电梯的维修与保养电梯维修一般要求：4.1电梯维修分为：维护保养，日常检修，大，中，小修及改造工程。电梯维修分为：半月保养，月保养，季度保养，半年保养，年保养。厂家有特殊要求的，应遵照厂家要求。保养时如发现设备不正常，应立即进行检查，待修理正常后再运行。电梯日常检修是指：电梯在运行中发生一般故障的检查，修理，通过调整或更换零件使设备达到正常运行。在处理紧急故障时应遵守电梯电梯操作规程。正常运行机制的电梯修理工程频率，可分为中修和大修。当主机与电控设备磨损严重或性能全面下降时，应进行大修；当部分重要部件磨损严重，运行性能下降时应进行中修。中修一般定为三7、年一次，大修一般定为5-6年一次。如设备性能完好，周期可适当延长。中修根据检查结果可参照大修有关项目确定。电梯主要配套设备突发损坏需立即更换时，此类属于中修，不受时间限制，其技术要求视同大修。经保养和修理后的电梯运行性能应正常，各安全装置必须灵活可靠，符合标准要求。维护保养的技术要求：主要检查以下各部位工作是否正常，清洁，润滑。电梯日常保养项目包括：电源开关，安全开关、曳引机、控制柜、厅门、门自关力、地坎，门套、曳引绳、对重架、缓冲器、导轨等。4.2 向园区使用单位提供及时满意的服务在所有电梯轿厢中公布维修电话。维修时有备用梯的用备用梯运行，无备用梯的属急迫性维修的应在30分钟内赶到现场紧急抢8、修，有发生紧急情况时的处置预案:.1电梯事故应急预案4.2.3.2电梯困人应急预案.3发生火灾时的应急预案.4电梯侵水时的应急预案.5发生地震时的应急预案.6因停电造成电梯停梯时的应急预案.7电梯紧急状况发生时的注意事项5 相关文件5.1维修服务标准执行京房地修字1998第799号文件规定。5.2特种设备质量监督与安全监察规定5.3北京市电梯安全使用管理规定5.4国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定5.5北京市电梯安全监察办法5.6中华人民共和国安全生产法6 质量记录6.1电梯验收记录单 6.2电梯月保养检查记录 6.3电梯工巡检运行记录表 6.4电梯工作日志 6.5电梯保养年度计划表 69、.6 电梯急修任务单 6.7电梯回访表6.8特种设备故障记录单电梯事故应急预案 1、凡发生重大事故必须在半小时之内首先通知电梯主管，并汇报C01相关领导。之后园区通知电梯厂家，当地技术监督局，检察院，派出所，街道办事处劳动科等，前来现场调查立案。2、发生工伤事故后，首先及时解救伤员，把伤亡降到最低点，之后派专人保护现场（并封锁机房，电梯各层厅门）。3、工伤事故分为以下四类； 轻伤事故；负伤休息一个工作日以上。 重伤事故；按国家标准制定的企业职工伤亡事故分类标准。 重大伤亡事故；一次伤亡1至2人，一次重伤3人以上。 特大伤亡事故；一次死亡3人以上或死亡虽不足3人，但死亡总数在10人以上的。4、 10、发生重大事故时，必须从速由多方组成联合调查组，进行调查处理。 对事故经过的调查；联合调查组对职工要高度负责，把事故的经过深入细致的调查清楚。 对事故原因的调查；对重大事故做到；“三不放过”（本人没受到教育不放过，原因查不清楚不放过，没有制定出防范措施不放过）。 要分清各级责任及处理意见，联合调查组对所发生的重大事故，要追究各级主管领导的责任。 事故发生后，本部门必须立即采取果断的安全措施，保证今后不再发生类似的问题。 对重大事故写出联合调查报告，凡发生重大伤亡事故，联合调查必须按照上述四条，写出联合调查报告，报当地技术监督局，检查院等部门。电梯困人应急预案紧急救援操作说明电梯运行中因电梯故障或11、供电中断等原因突然停驶，将乘客困在轿厢内，应由维修人员及有关人员进行紧急救援，特制定本操作规程：1、电梯在故障状态救援须由专业维修人员进行；2、救援人员需要保持镇静，及时与单位及有关人员取得联系，告之具体情况；3、救援人员应向乘客说明故障原因，使乘客镇静等待，并劝阻乘客不要强行扒轿门或企图出入轿厢，并与维修人员取得联系；4、不准从轿厢安全窗撤离被困人员，以防发生人身伤害事故；5、确定统一指挥、监护、操作人员；6、指挥人员、维修人员应了解被困人数及健康状况，轿厢内应急灯是否完好，轿厢所停层站位置，以便开始救援操作；7、在救援工作开始前，必须先检查各层门是否关闭；8、在救援操作前先通知被困人员，救12、援操作开始，请司机或乘客予以配合；9、在机房拆去曳引机电动机轴尾的防护罩（若有的情况下）；10、按照电梯手动盘车须知程序进行操作；11、当轿厢未超出顶层或底层平层位置时，可向较省力的方向移动轿厢。当电梯超出顶层或底层的平层位置时，则应向顶层或底层的反方向移动轿厢；12、当按上述方法和步骤操作救援时发生异常情况，应立即停止救援，并及时拨打110电话进行紧急求援；13、故障状态下救援工作结束后，应由维修人员全面检查故障原因，并及时处理恢复电梯的正常运行；14、维修人员及有关人员就将故障原因及排除方法记录在事故记录本上备查。发生火灾时的应急预案1、及时与消防部门取得联系，告之火情实际情况，如：地区位13、置、楼层高低、灾情大小、有无困人等等情况；2、及时通报单位领导及救援小组组长等相关人员；3、发生火灾时，应立即砸开消防功能玻璃，并按动“消防按钮”使电梯进入消防归底状态。4、有关人员组织疏导乘客尽快离开轿厢，在步行楼梯安全撤离。并将电梯至于“停止运行”状态，用手关闭轿门并切断总电源；5、井道内或轿厢发生火灾情况时，应立即停止运行并疏导乘客尽快撤离，切断电源，用干粉灭火器进行灭火扑救；6、相邻建筑特发生火灾时，也应立即停梯，以免火灾停电造成电梯停梯而造成困人事故。电梯侵水时的应急预案电梯机房一般处于建造物的最高层，底坑处于建筑物的最低层，井道通过层站与楼道相连接，机房会因层顶或门窗漏雨而进水，底14、坑除因建筑物防水层处理不好而渗水外，还会因暖气、上下水管道、家庭用水及因施工不当的跑水等，使水从楼层经井道流入底坑。发生洪水时，井道轿厢及底坑各设备、电器开关等也会遭遇水淹。发生漏水事故除从建筑设施上采用堵漏措施外，还应采取应急措施：1、当底坑内出现少量水或渗水较多时，应将电梯停在二层以上，中止运行并切断总电源；2、当楼层发生跑水，水淹而使进道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层的上一层，中止运行，切断总电源，以防止轿厢进水；3、当机房或底坑进水较多，应立即停梯，切断总电源，以防止发生短路触电事故；4、当发生漏水时，应尽快切断漏水源，以保证电器设备不沾水或少沾水；5、漏水电梯在正常使用前应进行除湿15、处理，如采取擦拭、热风吹干、自然通风、更新管线及有关部件等方法，确认湿水消除，绝缘电阻经重新测试符合要求并经试运行无异常后，方可投入运行；6、电梯恢复运行后，对漏水原因、处理方法、防范措施等应记录清楚并存档备查。发生地震时的应急预案1、当接到有省、自治区、直辖市人民政府发布地震预报时，由主管领导通知乘客按照国务院发布的破坏性地震应急条例执行；2、当地震已经发生，其震级为四级以下，烈度为六度以下时，应对电梯进行如下检测：检查测试电梯供电系统有无异常；电梯主结构如机房、井道、轿厢有无异常；电梯以检修速度上、下全程运行若干次，发现异常立即停梯，并使电梯停靠在基站，由专业维修人员检查修理；电梯以检修速16、度上、下全程运行若干次无异常现象时，方可进行试运行，经多次试运行一切正常后方可投入使用；当地震震级为四级（含四级）以上，列度为六度以上时，应由专业人员对电梯进行全面安全检验，无异常现象或对电梯进行检修后方可做试运行；试运行正常后，应由特种设备检验部门的专业检测人员进行全面的安全检测，经检测合格领取电梯安全检验合格证后方可正常运行。电梯紧急状况发生时的注意事项1. 目的 对电梯提供的服务工作实施统一、规范的管理。2. 适用范围 适用于物业管理辖区内提供电梯服务现场的管理。3. 电梯紧急状况发生时的注意事项3.1 万一电梯停在楼层与楼层之间时，只需轻按操作盘上的紧急呼叫按钮和电梯轿厢电话抑待救援即17、可，切勿私自想从电梯中逃脱，以免发生危险。3.2 地震火灾发生时请避免乘用电梯，若乘坐中发生此情况时，尽快于最安全的楼层停靠并迅速离开电梯。3.3 电梯内禁止吸烟，以免发生危险，请严格遵守。3.4 超过规定人数时警铃会响，请严格遵守在电梯操作盘上注明的规定乘坐人数。电梯钥匙管理使用制度电梯是关系到人身安全的特种设备，为保证电梯安全运行和机房设备安全及电源、层门应急开启特制定本制度。1、电梯机房活板门、检修门、电源开关和层门外开钥匙必须指定专人保管，单位内有多个机房的，各种钥匙要做好标记，由主管人员集中保管；2、如需用机房钥匙，应报主管人员批准，由专业人员配合开锁，不得将钥匙借与他人；3、电梯开18、梯钥匙应由运行负责人根据工作需要发放。4、电梯外开专用层门机械钥匙的使用应为受过专门训练并取得电梯维修、检验等相应资格人员，层门外开专用钥匙的发放要有专人负责，建立领用登记本，无特种作业操作证的只员不能领用；5、需要配制备用机房、电源开锁及外开机械锁钥匙时必须报主管领导批准，未经批准任何人不准私自配制；6、各备用钥匙应由专人妥善保管；7、当单位人员变动时，原保管人与接替人要有交接手续。应有文字记录，并由双方签字；8、当合同到期更换维保单位时，由主管领导检查交接手续，并要求原维保单位交出机房、活板门、检修门钥匙、外开机械钥匙及司机开锁电源钥匙，做好交接记录；9、电梯所用各种钥匙，借用记录应吊专人19、保管完好，以随时备用。电梯验收须知和标准1. 目的 对电梯提供的服务工作实施统一、规范的管理。2. 适用范围 适用于物业管理辖区内提供电梯服务现场的管理。3. 电梯验收须知3.1 电梯出厂时，必须有制造企业电梯产品部件的出厂合格证，使用维护说明书。3.2 必须有出厂随机文件清单。3.3 必须有驱动主机、控制柜、安全装置部件的型号和编号。3.4 门锁、安全钳、限速器、缓冲器安全部件必须具有有效的型式试验合格证书。3.5 特种设备注册登记表和设备及其部件的出厂随文件。4. 电梯验收标准4.1 电梯验收文件：包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证。4.2 使用维护说明。4.4 电梯验收记录单。20、4.5 安全使用许可证。4.6 电梯安全技术检验报告书。4.7 产品合格证。监督电梯维修保养规定为了加强对电梯维修公司所进行的电梯维修保养工作实行更有效的监督检查，以确保电梯的维修保养质量和电梯安全，特制定此规定。1、为保证电梯机房设备的绝对安全，工程部必须把机房门锁死。不准随意打开机房门，严禁无关人员进入机房，以防设备被盗或被损坏，更不允许任何人将机房作为留宿之用。2、电梯机房门钥匙必须由专人妥善保管，不准随便挂在墙上，以防钥匙被人随意拿走。3、电梯公司维修人员要进行维修保养工作时，必须由动力科相关主管人员陪同参与维修保养工作的监督检查，核实维修保养的项目及效果，并签字确认。4、电梯临时维修21、及定期维修保养，动力科必须有一套完整的档案、资料记载。相关负责人应填写齐全。装修期间电梯使用管理方案 一、目标：安全无损坏，突出安全：方便有限度，限度中实行收费制度；旨在强化管理，服务业主，维持电梯使用寿命。二、任务：1、严禁超载运行；2、严查擅自使用电梯运送装修材料及垃圾；3、严禁无关人乘座电梯；4、严格货物运载管理制度（如全包：则凭货物准乘电梯运载许可证可随时使用，如按时计费，要提前一天申请，（预定电梯和使用的时间、预交费用（从装修押金中扣除），做好包装（散装物品必须成袋、箱），禁运不安全物品（易燃、易爆及有毒、有腐蚀的货物）；5、协助专职司机搞好运输（公司配备一到两名专职电梯司机）；6、22、协助电梯维修工，定期和不定期对电梯进行保养和维修，及时排除故障和险情；7、看护电梯不受损坏；8、发现问题立即报告。安全操作规程为贯彻执行国务院颁发的特种设备监察条例，国家总局及市质量技术监督局的有关规定，根据特种设备维修、保养的具体要求，编制该操作规程。凡从事本专业的工作人员应严格遵守执行。一、一般安全规定：1、凡上岗人员要取得特种设备操作证后方能参与维修、保养工作；2、凡是正式上岗人员一定要熟知维修、保养人员安全操作规程；3、严禁酒后操作和连续长时间工作；4、对电梯进行维修、保养作业，必须放置“保养、检修”警示牌；5、电梯维修应以检修速度运行电梯，维修完毕后以正常速度试车时，工作人员应撤离现23、场或站在安全的位置上；6、维修、保养工作至少应由两名持证人员进行；7、工作前必须穿戴好工作服，穿好绝缘鞋，严禁穿拖鞋、高跟鞋或赤脚作业；8、电梯在维修、保养期间严禁载客；9、电梯在盘车行走时，严禁任何人出入轿厢；10、应熟悉自己维护、保养电梯的型号、规格及一般故障的解决办法；11、严禁同时在机房、轿顶、轿内、底坑任何两部位同时进行维修和保养工作。二、维修、保养人员安全操作规程：1、在轿厢内工作时：1）进入轿厢前，首先看清轿厢是否停在本层，切不可只看楼层显示即进入层门、轿门防止踏空坠落；2）进入轿厢后，要检查操纵盘各按钮是否可靠，急停开关是否起作用，轿内照明是否正常；3）在轿厢内检修维护时，严禁24、将外层门敞开走车，如检查门锁时，检查完毕应及时将门关闭以免他人坠落；4）因故层门暂不能关闭时，必须派专人监护或安好防护栏，挂好明显警示 标志，防止他人误入井道；5）在轿厢内工作时，身体各部位不能超越轿厢地坎以外，若必须将身体某部位伸出时，一定要断开急停开关；6）无论何种情况严禁将身体站在轿厢与层门处之间的位置，以防“剪切”事故的发生。2、在机房内工作时：1）在机房内进行维修工作时，必须将电源开关切断（除因工作需要，且有绝对把握外），挂好明显标记（如严禁合闸）并派专人看守；2）在机房操纵轿厢时，必须与轿厢内或轿顶上、底坑下人员联系好，将层门、轿门关闭完好，门锁作用正常，方可开车。严禁在层门敞开的25、情况下移动轿厢；3）在机房盘车前，必须与轿厢内、轿顶上、底坑下的人员联系，为防止抱闸打开时轿厢产生意外溜车，操纵盘车人员应继续工作，并做好随时刹车准备；4）接近带电体工作时，要有防护触电措施并有专人监护；检查维修控制柜内各电器元件时，必须断电工作；5）维修用手持电动工具须由专人保管，使用时按规定做好接零保护。3、在轿顶上工作时：1）在轿顶上工作必须戴好安全帽，穿好绝缘鞋，袖口、裤口均应扣紧；2）在轿顶上不应超过三人同时工作；3）在轿顶上工作不准开快车，必须用检修速度运行，且应由轿顶控制开或停；4）轿厢行驶时，不得将身体任何部位探出安全防护栏杆；5）在进入轿厢顶部之前，首先看清楚轿厢是否在本层理26、想的位置上，不可只看楼层指示灯，即进行轿顶，防止踏空坠落；6）在任何情况下，不可将身体跨在层门与轿门之间工作，更不可将身体某 部位置于中间梁下、层门口下及各种支架下进行工作。若确属工作需要，应具有切实可行的安全措施并切断总电源；7）在对电梯进行维护时，相邻电梯应相互呼应，以确保安全，如果确实难以达到安全要求时，应将相邻电梯关闭；8）在轿顶工作时，轿内操作人员必须听从轿顶操作人员指挥；9）在轿顶维修完毕，离开轿厢时，操作人员应把层门关好，轿顶各开关恢复正常。4、在底坑工作时：1）在底坑内工作应戴好安全帽，将急停工关断开，禁止在电缆、绳索或导轨上滑行、摇荡或攀爬；2）工作时需要上、下底坑使用爬梯时27、，梯脚要落在实处，梯子上端不得靠在导轨上；3）在检查换速、限位和极限开关等安全开关时，维修人员必须注意选好安全可靠的身体位置，司机配合要精神集中，听从维修人员的统一指挥，开车前一定要重复口令；4）在底坑工作确需要开车时，维修人员一定要站在安全位置。以防被电缆、轿厢护脚板及平衡链兜碰倒；5）底坑在有维修人员工作时，轿厢应停止运行，如需要启动电梯上、下行时，启动之前，维修人员一定要注意站在安全位置；6）在底坑工作完毕后，维修人员应恢复各开关，确认完全正常后，方可爬登上底坑，关好层门后，进行试运行；7）工作完毕后，在爬登出底坑时，电梯轿厢至少应依靠距最低层三层以上，以确保维修人员安全撤离。电梯维修人28、员工作守则1、必须持有有关部门颁发的特种设备操作证上岗；2、应具有与所承担的维修工作相适应的技术能力与水平；3、努力学习和掌握国家技术监督局关于电梯维保、维修工作的有关技术规范及要求，钻研专业知识和维修技术；4、认真遵守和执行维保、修理单位的各种规章制度；5、熟知维修保养工作的安全操作规程及有关日、周、月、季的保养内容；6、服从工作安排，严格执行本单位的各项管理制度；7、工作中应与有关人员（司机、其他的维修人员）密切配合，做到不违章操作，严禁各种事故的发生；8、工作中，不做与自己本职工作无关的其他事情，保证安全作业。电梯技术档案管理制度电梯技术档案的管理涉及到电梯的技术资料及相关资料的保存与完29、整。它应直接反映出电梯的状况及电梯有关数据，因此它是非常重要的。1、电梯技术档案应由专门的部门或人员进行专项管理；2、电梯的原始技术档案及检验报告、建档登记、维修保养过程中形成的各种质量记录均包括在技术档案内；3、有关质量记录应填写清晰、及时、完整并有签字认可；4、有关部门及人员对质量记录进行整理，定期移交专门部门或人员存档；5、有关责任部门应按国家、质量技术监督局的要求妥善保管质量记录，不得有破损现象；6、各在关质量记录、检验报告保存期限根据国家有关规定进行存档（如技术监督局定期年检报告及整改意见书至少应保存三年）；7、当需用技术资料及有关质量记录时，经过必要审批可暂借用。电梯常规检查制度为30、贯彻国家及技术监督局相关文件规定的要求，结合实际情况，特制定常规检查制度。1、每月组织有关部门人员进行对有关电梯使用、运行工作状况的抽查。发现问题填写“整改意见书”，制定纠正和预防措施，保证检查工作的实效性；2、每月对在运行使用的电梯进行专检和抽检，确保电梯正常使用并满足标准要求。对在次月需要进行年度检验的电梯进行年度最终检验，保证年检电梯符合检验要求规范；3、电梯有关维修人员每天必须对自己管辖的电梯进行巡检，认真填写“日巡检质量报告”，发现问题及时处理，处理不了的问题及时上报主管人员，由电梯主管人员组织人员解决；4、电梯主管人员每月对电梯有关部门、人员的工作状况进行检查，对质量记录的填写状况31、如内容、签字、日期等进行检查，如有未签字或漏交质量记录的，按相关制度处理；5、主管人员每周对相关部门人员的工作进行检查，布置下周工作，切实做到本周工作本周完成。常规检查工作是一项很重要的工作，它需要有关人员积极的协调与配合，将电梯运行中的质量问题和不安全因素消灭在检查与整改中，以保证电梯的正常运行。电梯维修保养制度为保证维修、保养工作各环节密切相连，做到随时维护每日巡检，每周保养，每月保养，每年度保养等制定本维修、保养制度。1、每日对电梯进行巡检，发现问题及时处理并填写6.2电梯日巡检记录；2、每半月对电梯进行半月保养，每部电梯每半月必须保养一次，填写电梯保养作业报告；主管人员应核实情况后，在32、电梯保养作业报告上认可签字；3、每年在技术监督局检验之前，由主管人员及维保单位维修人员进行年度保养，填写电梯保养作业报告；4、当电梯发生故障时，需两人以上人员进行操作，电梯修复后要先进行试运行，确认无误后再投入运行，将修复状况填入电梯急修任务单并要求报修人员或配合维修人员确认签字。电梯机房管理制度1、电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管；2、机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏540度之间；3、机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其他杂物；4、机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内；5、电33、梯机房应每周打扫一次卫生；6、闲杂人员不准进入机房，若因工作需要确需进入时，须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房；7、未取得特种设备操作证的人员，不得随意动用、操作电梯设备；8、由专业人员依据安全操作规程规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，保证电梯的正常运行；9、电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。电梯手动盘车须知1、手动盘车前必须切断主电源开关；2、通过对讲电话告之轿厢内乘客，不要依靠在轿厢门上，应尽量远离轿厢门，听从操作人员指挥；3、手动盘车操作至少应由两人以上进行，一人用开闸搬手打开制动器，另外一人（或二人）进行盘车；4、盘车时应缓慢进行34、，尤其当轿厢轻载状态下，往上盘车时防止因对重侧重，造成溜车；5、当将轿厢盘至就近层站平层时，应停止盘车，并使制动器复位；6、确认制动可靠后，手应放开（或拿下）盘车手轮；7、从曳引绳层标及其他措施确认轿厢平层位置后，维修人员到轿厢停站楼层用外用机械钥匙打开层、轿门放出被困人员；8、对无变速成齿轮箱的电梯进行手动盘车时，应加倍小心，防止因电梯轿厢的总重量所产生的重力加速过大而失去控制。培训、考核制度对电梯管理人员、维修人员进行定期的培训与考核是针对电梯这一特种设备而制定的：1、所培训人员应无防碍从事电梯作业（维修人员）的疾病和生理缺陷；2、应定期对维修人员进行电梯维修安全操作规程，电梯应急救援等培35、训工作；3、应定期对维修人员系统培训并使其掌握有关工具和一些仪表的使用（万用表、卡尺、盒尺）；4、应定期对维修人员进行电梯的构造、运行有关知识的培训；5、应定期对管理人员、维修人员等有关人员对相关电梯法规标准、检验规程及其具体技术要求的培训；6、定期组织管理人员、维修人员参加由技术监督局组织的取证或换证工作；7、不允许无证或特种设备操作证过期未复试人员上岗工作。管理组织及紧急情况发生前准备程序1. 目的 对电梯提供的服务工作实施统一、规范的管理。2. 适用范围 适用于物业管理辖区内提供电梯服务现场的管理。3. 管理组织及紧急情况发生前准备程序3.1 为确保电梯的正常运行，必须选任对电梯相关知识36、非常了解的管理的维修人员上岗。3.2 紧急状况发生时，须有迅速正确的对策办法，所以必须及时与维保单位联络。3.3 必须时常备有手电筒，及工作梯以备及时之用，另外在机械室要将刹车器把手、马达把手等常用器具摆置在明显位置备用。3.4 明确标示，机房出入钥匙、候梯厅开关钥匙、运行钥匙要有管理人员专人负责，并进行严格管理，严禁转交给无关人员。电梯停止及启动工作程序1. 目的 对电梯提供的服务工作实施统一、规范的管理。2. 适用范围 适用于物业管理辖区内提供电梯服务现场的管理。3. 电梯停止及启动工作程序停机关转至到行下。3.2 无停机关开关时,打开电梯操作盘，管理者操作面板，将照明（）运行（）自动（）37、风扇（）等开关打开，开关设定后必须将面板锁上，完成上述操作后，就可做全自动运行。3.3 运行停止时按下例候梯厅指示器的呼叫按钮，使用电梯到达停机开关的设置楼层。3.4 确认电梯内无乘客时，将停机开关转至（停梯）。3.5 无停机开关时，打开电梯内操作盘由管理者操作盘，将运行风扇照明的开关关掉。开关关掉后必须将面板锁上。日巡检标准1、 轿厢：轿内照明是否完好，操纵盘各开关、按钮功能是否完好（目视检查，操作试验）。2、信号：各指示灯，呼梯钮是否完好，呼梯铃是否（目视检查，操作试验，耳听检查）。3、 层门轿厢门：启闭是否灵活；有无异常声响；门锁是否有效，接触良好（目视检查，耳听检查）。4、 运行：电梯38、运行中有否异常震动，异常声响，异常气味；运行速度和方向有无异常变化；平层准确度是否正常（目视检查）。5、 设备卫生：轿厢和层轿门清洁，层轿门地坎槽内是否清洁（目视检查）。6、 减速机：油位是否正常，在无漏油；有无异常震动，杂音；轴承和减速机油温是否正常（目视检查、耳听检查、手摸检查、运行试验）。7、 制动器：制动是否可靠；松闸时制动带与制动轮间隙小于07MM；线圈温升正常；销轴处润滑（目视检查、耳听检查、手摸检查、运行试验）。8、 限速器：无异常声响，销轴润滑，胀绳轮限速器绳工作正常（目视检查、耳听检查、油杯润滑）。9、 控制柜：导线无松动，无异常声响，气味，电弧，工作准确（目视检查，运行试验39、）。电梯维护保养标准一、要设备完好干净：电梯所有零件，如电气元器件，门安全触板，各种盒盖，干簧继电器装置，上下换速限位开关，钢带轮、顶门锁轱辘门防尘板，轿内装潢板，照明灯、检修灯等完好齐全。曳引机、电机、发电机组（铜头）钢丝绳，抗绳轮，控制柜，电阻箱，励磁柜，选层器，井道接线盒，轿顶，轿底、井道过粱、轨道、道架、厅上下门坎、底坑等保持无油垢干净。二、要安全装置工作灵敏可靠、保证绝对安全。1、控制系统：急停控制回路，如急停按钮、测速机、钢带、限速器、安全窗、超载、安全钳等开关和内外门锁、厅门不能扒开上下换速限位开关、极限开关、相序继电器、门安全触板等不允许封线使用。2、机械系统：限速器、安全钳、40、连轴器、抱闸、钢丝绳（头）平衡链、缓冲器等要注意经常检查，保证工作正常。三、要润滑部位有油、保证润滑：曳引机、电动机、发电机组、钢带轮、限速器、抗绳轮、乘压缓冲器、内外门轴承、加油盒等保持有油，工作正常。四、要整机性能好、不带病运行：速度曲线圆滑，起制动不楞，舒适感好，直流快速梯不得低于900转/分，起制动时间不得超过35秒，平层准确度钢丝绳受力均匀，其差值小于5%，杆与电机轴连接后的不同心度，弹性连接不大于0.1mm，钢性连接不大于0.02 mm，抱闸间隙不小于0.7 mm，导靴间隙不小于2 mm对重、轿厢与弹簧之间距离尺寸：0.51米/秒，电梯200350 mm1.53.0米/秒 电梯1541、0400 mm，下钢带轮距地面尺寸300400 mm，限速器下轮距地面尺寸：交速梯为750 mm，快速梯为550 mm，慢速梯为400 mm，直流电机在额定负载下换向器上不得有大于1/2级的火花出现，电刷与铜头接触面不得小于70%。总闸，主接（压）线良好，熔丝不准勾铜丝，接触器触头良好开关门不撞击，运行中直流梯不振荡，交流梯不拌动，无异声异味信号正常。五、要维修及时，确保设备正常运行：检修项目：月：铁壳开关、空气开关、极限开关、接触器、电阻箱、主接线端子。半年：轿门、厅门、发电机组、电机、门电机、测速机、限速器、安全钳、钢丝绳、（头）、平衡链、抱闸。一年：测量接地电阻，不大于4，测量电器设备如42、电机、主线绝缘电阻，每伏不应小于1K，把测量结果报队存档备查。曳引机换油，液压缓冲器加油、电扇加油、电机清理加油。全面检查控制系统，各线盒、端子、操纵盘（清洁、禁闭压线）安全装置年、整机调整。半月保养标准1、 控制柜：控制柜内各元件的灰尘，测量电机和制动器的温升，以及各电器元件的性能、触点、烧蚀情况，电器连接导线外观与端子等。开关接触器、继电器、熔断器等各种电器元件的修理、调整与更换，调整接触器噪音，继电器延时时间，坚固松动的螺丝与接线，按照使用维护说明书中的控制柜内的电器检测方法，对电器进行检查。2、 曳引机：油位、油质、油温、制动器闸门的间隙，蜗杆窜量，齿合绳槽磨损，高速抱闸间隙，蜗杆窜量43、，修理与更换轴承，减速箱与轴头部加油换油，坚固松动的螺丝、张紧轮；润滑部位添加与更换润滑油。3、 限速器：安全绳与楔块间隙，螺栓坚固开关动作，轮槽磨损。调整、修理与更换限速器部件或整机，润滑部位加油，清除夹绳钳口处的异物和油污。4、 极限开关：灵活、灵敏、齐全有效。5、 检查各部位的接地线：检测接地电阻值，坚固松动的接地线。6、 轿厢：轿顶、轿底的导靴间隙，靴衬磨损情况，接线盒的电线与端子有无松动；轿内操纵盘元件动作与显示。调整导间隙，更换靴衬，调整与更换及显示元件，照明、电扇警铃等器件；更换各部位螺钉或坚固。7、 感应器：位置与平层准确度，感应器各部件的调整与更换。8、 开门机：电动机磨损、44、皮带的松紧及电气开关完好情况，开门机开关及传动部件的调整与更换。9、 安全钳：拉杆机构与电器开关安全钳间隙，调整安全钳间隙；调整动作机构，更换部件。10、 开门速度：开门刀与安全触板的位置，调整开门速度，调修轿门各部件，更换轴承，吊门轮，开关等。11、 轨道：接道板、压道板、支架螺栓有无松动与锈蚀，坚固各处松动的螺丝，清除锈蚀，定期加润滑油，清洗轨道。12、 厅门：吊门轮、档轮、门锁与门滑道。调整厅门各部位间隙，门把手与杠杆；修换吊门轮、断绳开关；滑道清洗、加油。半年保养标准 1 电动机、发动机组1.1添加轴承润滑油。1.2检查修理碳刷刷架。1.3检查清理换向器。 2 曳引钢丝绳2.1调整钢丝45、绳张力，与平均值相差不大于5。2.2钢丝绳表面油垢过多，应清除，并宜涂有薄而均匀的ET板压稀释型钢丝绳脂.2.3检查钢丝绳头组合及绳头板是否完好无损.2.4检查钢丝绳断丝与锈蚀情况.3 导靴3.1清洗自动润滑装置.3.2轴承处加注钙基润滑脂.3.3检查滚轴导靴的滚轮有无异常响声,发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的均应更换，滑动导靴衬垫磨损过原厚度的1/4适应更换。3.4紧固导靴螺栓。3.5固定式导靴与导轨正面间隙应符合要求。4 开门机4.1检查整个系统，转动部位填充润滑脂。4.2开门电极碳刷磨损超过原长度的1/2应更换。4.3传动系统可靠无损。5 导轨5.1检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架及焊46、接部位应无松动无开焊，并紧固各处的螺栓。5.2清晰导轨，并清除锈蚀部分。6 接线盒及电缆6.1检查各接线盒，紧固各接线端子，清除其灰尘。6.2检查电缆有无挂碰，损伤。6.3紧固电缆架螺栓。7 极限、限位开关7.1对极限开关做越程实验，越程距离为150250mm.锁轴部位应加注润滑油.7.2极位开关越程50150mm,锁油部位应加注润滑油.一年保养标准1 曳引机1.1检查蜗轮蜗杆的轴向游隙、齿侧间隙，其值应符合原设计要求。1.2曳引机油箱换油。1.3曳引机噪声应不大于80dB.2 制动器2.1调整制动弹簧,以保证平面层准确度和舒适感。2.2调整、清洁铁芯，加适量润滑机。2.3制动器闸瓦磨损超过原47、厚度1/4或铆钉露出时，应更换。3 限速系统3.1清洗限速轮、张紧轮及轮轴。3.2限速器绳索伸长超过标准要求时（限值见），应截去伸长部分。3.3检查转动连杆装置，动作是否灵活，有无卡阻现象。3.4调整安全钳楔块与导轨间隙，期间隙应符合规定且均匀。3.5检查安全钳锲块磨损情况。3.6清理钳口油污。4 选层系统4.1 清洗选层器污垢灰尘及传动机构。4.2老型号电体应清洗钢带轮，对锈蚀严重，断裂二处以上、连续缺齿的钢带应更换。5 厅、轿门系统5.1调整开关门速度及门限力。5.2修理调整轿门、层门各部位。A、 轿门关闭后各处间隙不大于26mm；B、 层门门扇与门扇，门扇与门套，门扇与下端地坎的间隙为16mm；C、 门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢底坎的间隙应保证510mm。6 对象6.1检查对重导轨，对重块锁紧装置。6.2紧固对重绳头螺栓、开口锁。6.3对重架应无扭曲变形。7 平衡绳、平衡链7.1平衡绳头固定要固定可靠，平衡绳的张紧装置运行时上下浮动灵活。7.2紧固平衡链螺栓，运行时无撞击声。7.3 U型固定卡应加锁紧装置。8 缓冲器8.1油压式缓冲器要做复位实验，并添加油，电气开关动作要可靠。8.2检查缓冲器的水平度、垂直度，紧固螺栓。9 绝缘及接地测试9.1测试各部位绝缘电阻，其阻值动力电路不小于0.5M，其它电路不小于0.25M。9.2测试各部位接地电阻，其阻值不大于