1、物业公司系统设备运行及维修保养制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 各系统设备运行/维修/保养制度1）交接班管理制度负责人：工程各专业主管内 容：交接班制度是维护安全的基本保证，值班全体人员必须严格按本制度认真执行，物业工程将按本制度考核值班人员执行情况。配电室、冷冻机房实行24小时值班制。1、 交接班前做好班前各项交班准备工作，交接未结束，交班人不能换下工作服；2、 接班人员应提前10分钟到达岗位，做好接班准备工作，包括：(1) 查看上班运行记录，听取上班值班人员运行情况介绍，交接设备运行表。(2) 检查设备运行是2、否良好。(3) 检查仪表工具、钥匙等物品是否完好齐全，并在交接班记录表上签字。3、 当班发生的问题要及时处理，未处理完要讲清情况并填写在记录上。按要求可以处理而未处理的不能下岗；4、 交班时发生的一切故障由双方共同处理，处理完后交班人方可离开工作岗位；5、 在交班中遇到的紧急情况处理不了，应及时向上级领导汇报。在处理故障过程中，未经领导同意不能下岗；6、 接班人员未到，交班人员不能擅离岗位，如离岗后发生的一切问题由交班人负责；7、 下列情况不得交接班：(1) 接班人员未到达岗位。(2) 接班人员有醉洒现象或神态不清。(3) 交班人员未清理好值班室卫生时。8、 凡接班后发生的问题均由接班人负责；3、9、 各班交接记录妥善保存，不得毁坏丢失，保持整洁；10、 对本班记录的执行情况，物业部工程进行检查，如发现不按制度执行者，将视情节后果，严肃处理。2）值班管理制度负责人：工程部各专业主管内 容：1、 值班人员要严格执行公司各项规章制度。2、 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，私自替班或换班。3、 熟悉设备的性能和操作规范，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，认真填写设备运行表，及时发现和处理隐患。4、 按时巡视设备，密切注意设备运行状态，监视各个系统运行情况，做好设备的日常保养和维修，填写相关表格，严格按照设备的操作规程操作。如要进行参数、工作状态调整要提前向主管申请。5、 禁止在值班室内吸4、烟、打闹、酗酒、接待亲朋或其他与工作无关人员。6、 禁止在值班时干其它违法违纪之事。7、 禁止在工作时间睡觉，看与工作无关的书籍或干与工作无关的事情。8、 早、午、晚及夜餐时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房都必须有人值班。严禁在设备机房内用餐。9、 每天都应打扫值班室卫生，保持清洁。10、 值班人员因特殊情况需调班时，必须事前报请主管同意。11、 执行门禁制度及事故报告制度，发现设备故障及时排除，重大问题及时向上级汇报。 12、 不准在计算机上运行与工作无关的软件。3）零维修管理规定1、 施工完毕后要做到：(1) 检查施工现场，将工具、残留物、废料等收集整理，并清点数量后带离商户区，妥善处5、理。(2) 尽量将施工现场整理清洁，如遇特殊原因，可向领导汇报，请求环境配合。(3) 检查施工质量，尽量做到一次成功。(4) 向商户表明施工完毕，并请商户检验合格。(5) 向商户征求意见，请商户在维修单上签字确认，并询问有无其它工程问题，如有应及时处理或汇报上级。(6) 向商户礼貌道别，并表示感谢配合。2、 进入商户区后，只能谈论与工作相关的话题，严禁大声喧哗或吸烟。3、 严禁做与工作无关的事情。4、 严禁无故使用或随便触摸商户的一切与工作无关的物品及设施。5、 严禁无故拖延工作时间或刁难商户。6、 对商户提出的问题要积极回答，但要考虑以下几点：(1) 在商户面前不能说不知道、不属我管等词语，6、如遇此类问题可向商户表示代为转答或寻问，并尽快给您答复。(2) 严禁将设备缺陷及公司内部决定向商户表明。(3) 严禁私自答应不在本职范围内的各种商户要求，应向商户表明可予以汇报请示。7、在施工过程中，如遇商户要进行工作或查找资料等，应尽量先礼让商户，如确实困难，必须向商户解释清楚，以最短时间完成此道工序。4）大、中修管理制度负责人：工程经理、各专业主管内 容：将磨损严重，使用年限较长的设备通过更换主机，及全面更换磨损器件来恢复设备原有的性能，为正确执行操作，做到适时合理维修及更换配件，特定此规定。1、 依据日常维修保养记录判断设备中修周期；2、 依据中修周期及结果来确定设备大修时间；3、 依据7、设备设计说明来执行中修、大修计划；4、 对设备的大、中修及改造应提出计划，经上级批准后安排施工，要求改造前后应出具设备性能指标评价报告；5、 设备大、中修工程原则上应与专业公司签订维修合同；6、 大、中修后要将各项技术指标进行试验，并填写报告。5）给排水系统巡检制度负责人：暖通专业主管内 容：1、值班人员须按规定时间、巡检线路对所属机房、设备进行巡检，主要包括（但不限于）：（1） 水泵房、各水箱间、市政主管进水间每天巡视二次；（2） 各层污水泵房、中水间、污水池每天巡视二次；（3）消防泵房每天巡视一次；（4）公共区域给/排水设备每周巡视一次；（5）不经常运行设备半月巡视一次；（6）其它设备依据8、天气及运行状况巡视；（7）特殊设备及故障设备加强巡视；2、巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。3、巡视内容主要包括（但不限于）：机房及设备卫生、各部位照明、消防设备、设备状态（显示、仪表、动作、外观、信号、温度等）、有无异味、异常声响、温度/湿度及通风、有无跑、冒、滴、漏等现象，并认真填写记录。4、记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。6）设施、设备管理制度负责人：各专业主管内 容：1、 各系统之维护保养计划及保养检修项目之制定由系统工程主管负责，并提交工程经理审阅；维修保养记录由维保人负责填写，并提交系统工程主管及工程经理审阅。2、 保养计划要根据设9、施设备的使用时间，运行时间及相关系统设备等综合考虑制定，尽量避免因同一系统设备，不同专业造成的重复影响。3、 进行工作时，要悬挂状态牌及采取其他安全措施。4、 保养计划的制定要按设备情况分出日、周、月、年等不同保养周期及项目。5、 保养用料要严格按照预算计划执行，特殊情况必须上报。6、 工作时严禁在设备间内吸烟及干与工作无关之事，如须动火，应经部门主管签字后到安全领取动火证，并在现场设监护人员。7、 值班人员时刻监视报警设备，不准乱动和拆卸机器设备在遇到报警时，要迅速查明报警点，立即通知巡查人员弄清情况，及时处理。8、 按专业归属建立设备台帐，设备档案。9、 订立各种设备保养工作内容及操作程序10、。10、 所有设备必须根据相关专业维修保养作业指导书及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、月度保养计划及保养项目。11、 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。12、 维修保养记录必须完整、真实，并须由系统工程主管建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。13、 进行正常系统维修保养及检修时，如对商户使用产生影响，必须提前三天通知客服部，由客服部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对商户之影响范围），以便使受影响之商户做好充分准备。7）设备事故管理制度负责人：各专业主管首要原则：当管辖范围内设备、设施11、出现紧急故障时，发现人应立即通知总值及各部门相关人员在五分钟内到达现场，到达现场后，专业人员应在保证人员、设备、设施安全的情况下，在最短时间内采取应急措施，关闭设备设施上级开关，以“将损失降到最低范围内”为原则，采取一切有效方法，严防二次事故发生，并立即配合清理现场减少影响面，随即最长在10分钟内维修负责人立即安排修复该设备、设施，以保障广场各系统设施正常运行时用。措施及规定：1、 管辖范围内所有非特殊房间钥匙，包括各工程房间钥匙，均在安全封存一套，当紧急情况发生时，抢险人员能够在第一时间打开相应房门。2、 物业库房钥匙应在安全封存一套，以便在非办公时间内紧急维修时取用。（其余时间一律由行政专12、人负责）3、 在使用物业封存库房钥匙时，需由不同部门人员2人以上同时启封，在总值记录上签字确认，方可使用，并于次日立即向上级领导汇报。4、 在非办公时间领用库房内物品时，应由总值将所领用物品逐一登记，由领用人签字，并于次日向行政部库管员汇报，办理相关领用手续。5、 设备设施紧急故障发生后，总值应立即到达现场，将现场情况拍照存档。接报工程维修人员应在5分钟内到达现场，进行紧急处理，并同时检查相关设备设施是否受到影响，一并采取紧急处理措施，处理程序按广场紧急预案规定执行。6、 当设备、设施紧急故障发生在非办公时间，发现人应立即通知总值或各部门相关领导或维修人员，由总值或现场部门负责人立即向总经理汇13、报。7、 设备、设施紧急故障发生后，相关部门负责人接到报告后在以下情况下（包括但不限于），应立即赶到现场组织抢修：(1) 故障设备影响次日广场正常运行；(2) 故障设备影响面积在一层以上；(3) 故障导致其它重要设备受损；(4) 当值班人员不能判断事故原因及后果；(5) 当值班人员无能力进行紧急处理修复；8）暖通专业运行巡视制度负责人：暖通专业主管内 容：一、 各巡视人员不得随意乱动非本专业设备，如果以上设备出现故障应立即通知上级组织人员解决，同时作好记录告知专业主管。二、 如本专业设备出现故障，应立即用对讲机通知上级派维修班人员修理。同时作好记录。三、 值班人员必须按规定时间、巡检线路对所属14、机房、设备进行巡检，主要包括（但不限于）：1. 冷冻机每小时巡视一次2. 热力站每2小时巡视一次3. 各层风机房、空调机房每天巡视一次4. 公共区每班巡视一次5. 不经常运行设备半月巡视一次6. 其它设备依据天气及运行状况巡视7. 特殊设备及故障设备加强巡视四、 巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。五、 巡视内容主要包括（但不限于）：公共区设备状态、机房及设备卫生、设备状态（显示、仪表、动作、外观、信号、温度等）、消防设备、各部位照明、有无异味、异常声响、温度/湿度及通风、有无跑、冒、滴、漏等现象，皮带、风机轴承、电机底座、过滤网及冷凝水是否畅通等，并认真填写记录。六、15、 记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。9）空调及新风机组操作规程负责人：暖通专业主管内 容：一、目的：确保空调设备设施保持良好性能，保证广场空调温、湿度适宜。二、适用范围：空调设备、设施的运行管理。三、职责：暖通运行工负责制冷机的操作、监视和记录。负责空调设备的操作、监视和记录。暖通维修工负责设备检修，日常清洁维护。暖通主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。四、暖通运行工作程序：运行人员严格执行设备操作规程，按运行时间启停设备。按照空调机操作规程进行设备区域巡查，记录在设备巡视表中。及时调整设备，保持广场办公区温度适宜。严格按照16、交接班制度及巡视制度执行，巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷却水量及冷冻水循环状况。五、制冷机、空调机设备由运行员负责操作运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷。保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。六、制冷机组操作规程1、开机前的准备工作。（1）检查冷冻水与冷却水系统的阀门是否处于正常开启位置；（2）检查冷冻水泵及冷却水泵是否处于正常状态；（3） 检查电源电压是否在机组设计的额定电压范围内，如低于或超过设计的额定电压范围不准开机。（4）检查制冷机油位，应在低视位窥镜里面看到油位在视镜中线上方超过1/2位置。检查主机的高低压力读数17、是否与已往正常状态下的压力读数相一致，以此判断主机是否有气体泄漏现象产生。给主机送电，通过控制屏幕检查主机系统是否有故障及通过控制屏幕核对技术参数是否与厂家提供销的技术相符，如有故障应先排除故障及报警信号“待机组控制部分正常后，方进入启动状态。检查冷却塔处于运行自动状态。2、开机程序 第一步 首先启动冷却塔风机； 第二步 启动冷却水泵； 第三步 启动冷冻水泵； 第四步 最后启动中央空调主机。注：在每一项设备启动运转正常后才能进行下步工作。3、 停机程序与开机程序相反进行第一步 先停主机；第二步 停冷却水泵；第三步 停主机10分钟以后停冷冻水泵；第四步 停冷却塔风扇。主机运行中检查要点。启动冷冻18、水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。开启冷却塔风扇。启动主机检查工况、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电流、温差。记录主机运行状态，油温应保持在（4348）。冷却水温应在（2732），根据室外气温调整出水温度。10）给排水设备、设施操作规程负责人：暖通专业主管内 容：一、 目的给排水设备、设施保持性能稳定，运行正常。二、 适用范围给排水设备、设施的操作。三、 术语指专用设备固有的特性和作用功能。四、 职责值班员负责给排水设备的操作、巡查、记录和异常情况的报告。五、 给水设备操作规程1、 检查水箱水位、电源开关19、水阀位置。2、 开启进水阀，关闭泄水阀。3、 水泵控制开关，转到“手动”位置。4、 按控制柜上“启动”按钮（水泵开始运转）。.5、 缓慢打开出水阀门观察压力表指向上升位置。6、 压力表指针低于0.4MPA时，将压水阀门关水，噪声将下降。7、 指针上升超过0.4MPA时，再慢开泄水阀，噪声继续下降。8、 指针在0.8MPA时，可将压水阀门全部打开。9、 按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）。10、将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运行状态。六、 排水设备（潜水泵）操作程序1、 手动操作控制箱转换开关拨到“手动”位置按“启动”按钮水泵运转按”停止“按钮水泵停止运转2、 自动运行潜水泵控20、制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。11）热力站运行操作规程负责人：暖通专业主管内 容：为了进一步提高管理水平，杜绝因操作原因引起供热事故，确保各种换热设备的稳定运行，特制定如下操作规程：一、 运行前热力系统充水热力系统的补水应根据情况先站内、后站外：先二次、后一次：先回水、后供水的流程。充水时，放气阀门应开启，泄水阀门应关闭，然后缓慢开启补水阀门，直到放气阀连续冒水。空气放净应立即关闭放气阀门，当满水信号显示或达到正常运行的静水压力时应停止充水。二、 热力系统的启动运行值班员接到供热指令后，应做如下操作：1、 检查站内阀门是否开关到位。2、 系统压力是否正常，仪器、仪表是21、否准确。3、 配电是否输送到位（电压是否在允许范围360420V内）。4、 按水泵安全技术操作规程开启水泵（DL泵需启动前盘车，G泵需放气）。5、 启泵后，观察电压、电流是否合格，水泵运转声音、进出口压力是否正常。6、 运行期间，水泵吸入端的压力不低于2 Kg/cm2，以免系统倒空，水泵汽化。确认以上操作准确无误后，将指令执行情况向上一级汇报，待水泵运转稳定后，按指令将运行参数调节到位。三、 热力系统的停止运行值班人员接到停止供热运行的指令后：1、 关闭加热器一次水阀门（先供后回）。2、 按水泵安全技术操作规程停止水泵的运行。3、 关闭二次水阀门（先供后回）。操作完毕后，将指令执行情况向上一级22、汇报。12）二次供水操作规程负责人：暖通专业主管内 容：1、目的保证二次供水水质符合卫生检验标准，保证饮用安全、卫生。2、适用范围自来水储水箱和热压供水装置的管理，储水箱和清洗消毒工作的监管。3、职责(1) 维修运行员负责储水箱的清洗、消毒工作的监管。同时联系相关单位进行水样取样及水质检测工作。(2) 主管负责制定年度储水箱清洗及消毒工作计划安排，并监督实施。(3) 工程经理负责审核和批准年度储水箱清洗及消毒工作计划和停水通知发布。4、二次供水工作程序要求(1) 二次供水由指定给排水运行维修工负责管理。(2) 运行维修工负责水箱的管理工作，要求每个水箱需结构外观完整，人孔检查口有凸沿，盖板严实23、，加锁，并有二次供水卫生合格证。(3) 二次储水箱清洗消毒人员需有卫生防疫站认可的“健康证”、“培训证”。5、二次供水储水箱清洗、消毒程序(1) 发出停水通知在不影响业主工作、生活的时间段进行工作并保证按时完工。(2) 工具、用具的准备：工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明、鼓风机、水泵、口罩、眼镜等。(3) 安全事项：a、 照明电源要用24V低压电或应急灯，水泵电源要有良好的防水绝缘，并加三相漏电保护开关。b、 在水箱底部连接鼓风机连续对池箱内通风2-3小时，从水箱、水池人孔用绳系点燃的蜡烛放入池、箱底部，试验是否缺氧（蜡烛不熄灭，说明不缺氧），否则，继续通风到无问题为止。（4） 注意事24、项在清洗水箱过程中，应有监护人员，作业人员需佩戴防护眼镜和口罩，如在池、箱内感觉头晕，眼睛酸痛，心闷、气紧，乏力等，应马上离开水池、水箱，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。（5） 除杂物和清洗时，先将池、箱底沉积物用铁铲除净，用扫把和长柄尼龙刷反复从池、箱顶部器壁墙角墙底角底部依次刷洗，再用清水冲洗一遍，排除污水。（6） 消毒a) 消毒剂按使用说明书调制水溶液比例进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将入孔盖盖好，封闭半小时后排除消毒剂。b) 水池、水箱内注入适量自来水，反复清洗上述位置，彻底清除消毒药水。c) 消毒完毕后，检查供水阀门机械各部件是否完好、灵活，如：浮子球内应无存水，25、连杆连接牢固，轴销应无严重磨损，橡胶垫无老化、变形，弹性良好，支架无裂痕和锈蚀，手动截止阀门应符合使用要求。（7） 注水在清洗工作彻底完成后，开启阀门向水箱、水池内注水达到标定的水位高度，取出水样后，盖好入孔检查口并锁好。（8） 取水样a) 水样抽取点应从低位水箱，高位水箱，高、低区用户各取样一支，由维修人员完成此项工作。b) 盛放水样的容器应自防疫站取回，抽取水样后，并在瓶外粘贴水样单位，水箱代号，房间号及取样日期，送防疫站进行检测。c) 如水样经受检不合格时，给排水主任应报告工程部领导安排重新清洗和消毒，并请卫生防疫站派人监督全过程，直至检测合格为止。（9） 记录和报告a、 维修员负责记录26、清洗消毒水箱的全过程，并记录生活水箱清洗消毒记录表，由专业主管审核，工程经理签字后交文员存档。b、 将“卫生检测结果报告单”原件存档，专业主管留副件保存备查。13）变（配）电设备运行管理规范负责人：强电主管内 容：一、 目的 确保变、配电设备处于良好工作状态，保证供、用电正常。二、 适用范围 我方接管区域变、配电设备的管理。三、 职责1、 配电室运行人员负责设备的操作、监控、记录和紧急故障的处理。2、 维修员负责外围电气设备的维护检修及工单维修。3、 强电领班负责变、配电设备的综合管理及上述工作的检查、监督和外围电气设备的计划维保，并根据设备运行情况和工单反映出的问题及时调整工作。4、 工程经27、理负责上述工作综合管理，并协调与其他专业部门、单位的关系及上述工作检查及停电检修前发布通知。四、 配电室运行工作程序1、 值班员负责变、配电设备24小时运行的监控、记录和操作，观察各分路用电负荷的变化，按时填写配电室值班记录表。2、 根据分路用电负荷的变化，及时检查电容器的投入和退出运行，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全。3、 严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电的操作执行紧急停电处理规程。五、 维修员工作程序1、 按电气设备计划检修表的要求进行维修保养。2、 执行上级指令安排的电气设备增改安装工作。3、 按期完成日常电气设施的维护工作和维修工单的维修内容。六、 变配28、电室的管理工作程序1、 非工作人员不得进入变配电室。特殊情况需经主管以上人员或工程经理批准后，由值班员陪同方可入内，并有人员入室登记。2、 变、配电室设备由值班员负责操作，其它人员不得擅自操作。3、 操作前填写工作票、操作票，一人操作、一人监护，完成后在运行记录本上详细记录操作过程。4、 变、配电室应保持良好的通风及室温控制，每班检查空调设备的运转情况，发现异味、温度过高、漏水、噪声增大等异常现象，及时通知工程值班室派人解决。5、 应急照明灯应保持随时能使用。6、 保持消防设施完好，禁止吸烟。七、 停电管理工作程序需要停电才能进行设备检修时，事前由强电主管填写停电报告，经工程经理审核批准后，交29、由管理处领导进行复审、批准后下发，强电领班实施指令，配电值班员负责组织其它专业配合执行指令工作。配电室值班人员在约定时间停电前1小时负责与物业总值联系，确认最后停电时间。检修完毕后，检修人员及时通知总值已恢复供电。14）变（配）电室电气设备巡检制度负责人：强电主管内 容：一、 巡视1、 正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况或大风雷雨天应随时加强巡视检查。2、 雷雨天气需要巡视室外高压设备时应穿绝缘靴，并不接近避雷器、避雷针及其接地装置（对避雷针应保持5米以上的距离）。任何情况下，巡视人员距高压带电部位应保持规定的安全距离。禁止超过遮拦巡视。3、 10KV高压设备发生接地故障时，人体距接地点30、的安全距离：室内应大于4米；室外应大于8米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套。4、 巡视高低压设备时，应随时将门关好，防止小动物由门进入高低压室造成事故。5、 巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地故障时，应有防止跨步电压的措施。6、 巡视线路，如发现高压线断落地面或悬挂空中，应设法让行人远离断线处8米以外，一方面派人看守，一方面迅速进行处理。7、 发现设备有问题应随时做好缺陷记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格执行安全工作制度。二、 检查1、 检查主31、进柜瓷部件和开关是否正常，检查带电显示是否正常。2、 检查运行变压器声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。3、 负荷急剧变化，恶劣天气或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。4、 所有瓷绝缘部分应无掉瓷、破碎、裂纹以及闪络放电痕迹和严重电晕现象。5、 观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。6、 巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表、电压表指示是否在正常数值范围内。7、 检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象。8、 检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有32、无异味。9、 各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点镙丝是否压实，有无因过载变色现象。10、 检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、端子是否有灰尘，是否该清扫消除灰尘，如有必要须办理停电手续（不影响商户正常营业的情况下）进行停电清扫灰尘。15）强电系统巡检制度负责人：强电主管内 容：1、值班人员必须按巡检路线检查所属设备。2、值班人员必须按时对所属机房公共区等重要地点进行巡检，主要包括（但不限于）：(1) 各层配电间每天巡视一次；(2) 公共区（照明、开关、插座、烘手气等）每天巡视一次；(3) 外围照明依据天气情况至少每班一次；(4) 运行设备控制柜每33、天巡视一次；(5) 其它照明设备及备用电器设施依据天气及运行状况巡视；(6) 特殊设备及故障设备加强巡视。3、巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。4、巡视内容主要包括（但不限于）：公共区设备状况、机房及设备卫生、各部位照明、门窗、设备状态（显示、仪表、动作、外观、信号、温度等）、室内温度/湿度及通风、消防设备、有无异味、异常声响、过热等现象，并认真填写记录。5、记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。16）倒闸操作工作规程负责人：强电主管内 容：1、 倒闸操作应根据工作需要或调度命令进行，倒闸操作应执行操作票制度，监护制度及复诵的规定。2、 倒闸操作应由34、两人进行。一人操作，一人监护。重要的或复杂的倒闸操作，值班人员操作时，现场应有值班负责人监护。3、 倒闸操作前，应根据操作票的顺序在模拟板上进行核对性操作。操作时，应先核对设备名称、编号，并检查断路器（或隔离开关）的原始状态与操作票所写的是否相符。操作中，应认真监护、复诵。每操作完一步即应有监护人在操作项目前划“”。4、 操作中发生疑问时，必须向调度员或电气负责人报告，弄清楚后再进行操作。不准擅自更改操作票。5、 在封闭式配电装置进行操作时，对开关设备每一项操作均应检查其位置指示装置是否正确，发现位置指示有错误或有怀疑时，应立即停止操作，查明原因，排除故障后方可继续操作。6、 操作电气设备的人35、员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿防护工作服和绝缘靴并根据操作任务采取相应的安全措施。7、 停电操作应按先断断路器，后断隔离开关，先断负荷侧隔离开关，后断电源侧隔离开关的顺序进行；送电操作的顺序与此相反；严禁带负荷拉、合隔离开关。8、 用手动机构分、合断路器设备及隔离开关，使用验电器及用绝缘杆装、拆地线时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘靴。9、 带电装卸高压熔丝管和熔丝时，应使用绝缘夹钳或绝缘杆，带防护眼镜和绝缘手套并站在绝缘垫（台）上操作。10、 下列操作项目应填入操作票内：(1) 应分、合的断路器和隔离开关；断路器小车的拉出、推入；(2) 检查断路器和隔离开关的分、合位置，36、带电显示装置指示；(3) 验电：装设、拆除临时接地线，检查接地显示是否拆除；(4) 检查负荷分配；(5) 安装和拆除遥控回路、电压互感器回路的操作件，投入或解除自投装置，切换保护回路和检查是否有电压等。11、 在发生人身触电事故或电气火灾时，可不经许可先行断开有关电源，再报告有关上级和供电部门。特别重要部门应根据本单位具体情况制定现场细则。12、 下列各项操作可以不用填写操作票：(1) 事故处理；(2) 分、合断路器的单一操作；(3) 拉开接地刀闸或拆除配电室内的一组接地线。但各项操作应记入值班记录内。事故处理后应在值班记录中记录处理的详细过程。17）外围照明、霓虹灯、广告灯箱管理规定负责人：37、强电主管内 容：1、 外围照明、霓虹灯及广告灯箱不仅是广场对外宣传的窗口，又起着美化首都的作用，非常重要，启闭时间应严格遵守市政管委通知及本广场规定。2、 按时巡视，发现有部分损坏不亮时，应立刻关闭电源。通知厂家维修，并向领导报告做好记录。3、 在遇大风（四五级以上）、雨、大雪等恶劣天气时应将其关闭。4、 每年检查一次其电源线绝缘情况。18）电梯安全管理规定负责人：强电主管内 容：1、 电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。2、 电梯工每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。3、 工程经理在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现的安全隐患，立即组织整改。4、 工程经理组织人38、员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。5、 电梯维修工负责对电梯保养和维修工作质量进行日常跟踪和检验。6、 广场统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。7、 在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。8、 经技术监督局检测不合格未取得准用证的电梯严禁投入使用。19）电梯巡检制度负责人：强电主管内 容：1、 值班人员必须每天按规定时间、巡检线路对所属机房、设备进行巡检。2、 巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。3、 巡视内容主要包括（但不限于）：(1) 机房及设备卫生，各部位温度/湿度及39、通风、照明及消防设施是否正常。(2) 动力电源、导线、机组、控制柜、各安全回路等是否正常，有无异常声响、异味。(3) 各润滑部位是否缺油，油标是否在正常范围。(4) 限速器、限速绳运转是否正常。(5) 轿箱内乘感、照明、指示、风扇、警铃、电话、LCD屏等是否正常。(6) 外呼及显示、厅门钥匙开关、厅门地坎有无异物，状态是否正常。(7) 底坑内有无异物，各涨紧轮是否在规定范围。(8) 对重缓冲器是否在正常范围250mm-350mm之内。4、 记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。20）楼宇设备设施保养操作规程负责人：弱电主管内 容：1、 运行人员应按规定按时到岗。2、 做好设备40、的日常保养，按时查看各分系统运行情况，发现设备故障应及时排除。3、 系统报警的处理：(1) 系统出现状态报警，需核对系统运行状况再确认，不要随意删除报警记录。(2) 系统出现故障报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。(3) 系统出现重大事故报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。(4) 系统出现硬件报警（离线），应及时上报领导，同时通知相关专业采取相应措施保障设备正常运行。4、 密切配合相关专业的设备检修工作。5、 工作时间不得无故离岗，如必需离开须有人接管。21）电梯安全操作规程负责人：强电主管内 容：1、 电梯行驶前的检查与准备工作：(1) 开启厅门进入轿厢之前，要注意轿厢是41、否停在该层。(2) 开启轿厢内照明。(3) 每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。(4) 厅门关闭后，从厅门外不能用手拔启，当厅门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。(5) 平层准确度应无显著变化（在规定范围内）。(6) 经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。2、 电梯行驶中应注意事项：(1) 轿厢内的载重量应不超过额定载重量。(2) 客用电梯不许经常作为载货电梯使用。(3) 不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。(4) 不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运超长物件。(5) 电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门42、上。(6) 轿厢顶上部，除电梯固有设备上，不得放置他物。3、 当电梯使用发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修(1) 层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；(2) 运行速度显著变化时；(3) 层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；(4) 行驶方向与选定方向相反时；(5) 内选、平层、快速、召唤和楼层信号失灵失控时；(6) 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；(7) 当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；(8) 安全钳或限速器误动作时；(9) 接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；(10) 发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。4、 电梯使用完毕停用时，管理人员应将轿厢停在顶层，将43、操纵盘上开关全部断开，并将厅门关闭。5、 电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。22）电梯、电扶梯外包维修保养管理操作规程负责人：强电主管内 容：一、 职责1. 电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写电梯保养记录。2. 电梯维修工负责跟踪检查，并对检查内容进行确认。二、 内容1、 机房：(1) 先关闭电源：控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。(2) 电动机、曳引机、曳引轮的检查及油质油量的检查。(3) 齿轮箱、油量、油质的检查。(4) 限速器及开关的检查、清扫、活动部位注油。(5) 制动器的行程、动作、灵活性，制动闸瓦磨耗的检查及活44、动部位注油。(6) 电动机冷却风扇注油。2、 机身及井道：(1) 保养时从最高层向下保养（用检修速度）。(2) 轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、限位开关等）(3) 内外门开闭动作及门脚胶检查。(4) 内外门检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门连锁、门头钢丝绳、路轨检查清扫。(5) 内外门闸锁及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。(6) 接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。(7) 各种撞动开关、刀、接点检查。(8) 超重开关清扫、抹油。（9）行车情况检查。（起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音45、程度、平层等。）（10）各指示灯检查及灯泡更换。（11）各油杯油量检查补充，张紧轮加油。（12）井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。3、扶梯参照直梯执行。23）电梯维修规定负责人：强电主管内 容：1、 职责(1) 电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。(2) 电梯维修工进行维修保养工作时按照本规定执行。2、 内容(1) 电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。(2) 在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各挚板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。(3) 在轿顶应合上检修开关，在轿顶须长时间维修或保46、养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。(4) 在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。(5) 操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。(6) 操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。(7) 严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。 (8) 使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。3、 电梯维修保养注意事项：(1)47、 非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。(2) 工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得遗留在设备内。(3) 离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。24）弱电系统巡检制度负责人：弱电主管内 容：1、 值班人员必须按规定时间、巡检线路，对所属机房、设备进行巡检，主要包括（但不限于）：(1) 公共区消防报警、监控等弱电设备、设施，弱电机房每周巡视一次；(2) 中控室设备、楼宇自控系统、车库管理系统每天巡视一次；(3) 其它设备线路依据运行状况巡视；(4) 特殊设备及故障设备加强巡视。2、 巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。3、 巡视内容48、主要包括（但不限于）：公共区设备状态、机房及设备卫生、设备状态（显示、仪表、动作、外观、信号、温度）、消防设备、照明、有无异味、异常声响、温度/湿度及通风等情况，并认真填写记录。4、 记录表格要干净、整齐，内容要详尽、真实，不得编造、涂改。5、 个人操作口令不准互相传播。6、 不准在计算机上运行与工作无关的软件。7、 对火灾自动报警系统要努力按计划做好设备及系统的维护，对设备和消防回路出现的故障，要及时处理，努力保证报警系统的正常工作。8、 弱电系统及设备出现的各种故障要设法尽快修复，保证设备的正常运转。25）消防设备设施保养操作规程负责人：工程各专业主管内 容：1、 每次分区进行检查测试，全49、年对控制模块滚动测试一遍。2、 外观检查，控制模块有无遗失、破损及污染，安装应牢固。不应被阻挡且应处于正常工作状态。3、 每月对测试区线路的末端电压级进行检查，其电压应在设备正常所需的电压范围内。4、 消防手报按钮及声光报警器每月检查一次，全年对所有消防手报按钮及其相应声光报警器测试一遍。要求达到如下结果：(1) 每次分区进行检查测试，全年对所有消防手报按钮及其相应声光报警器滚动测试一遍；(2) 外观检查，消防手报按钮及其相应声光报警器有无遗失、破损，安装应牢固。不应被阻挡且应处于正常工作状态；(3) 每月对测试区线路的末端电压进行检查，其电压是否在设备正常所需的电压及范围内；(4) 进行报警50、功能测试，相应的反馈信号应反馈至消防中控室，并测试电压输出值。5、 消防电话插孔每月检查一次，全年对消防电话插孔滚动测试一遍，要求如下：(1) 每次分区进行检查，全年对所有消防电话插孔滚动测试一遍；(2) 外观检查，消防电话插孔有无遗失、破损，安装应牢固，不应被阻挡且应处于正常工作状态；(3) 每月对测试区线路的末端电压进行检查，其电压应在设备正常所需的电压及范围内。6、 消防切电功能每月检查测试一次，全年对所有消防强切系统检查一遍，要求达到如下结果：(1) 每次分区进行检查，全年对所有消防强切系统检查一遍；(2) 接线检查，接线应正确、牢固；(3) 进行电压测量，其电压应在设备正常所需的电压51、范围内。7、 可燃气体泄漏报警系统每月检查测试一次，要求达到如下结果：(1) 外观检查，应保持清洁无污染，安装应牢固，周围应无杂物，并不应被遮挡；(2) 用专用气体进行测试，现场报警与中控室报警功能正常且地址正确。8、 消防、排烟设备的维护保养：(1) 排烟口/正压口每季度检查测试一次，全年对所有排烟口、正压口检查测试一遍，要求达到如下结果；a、 外观检查排烟口、正压口有无破损，安装应牢固，关闭应紧密无变形；b、 排烟口、正压口应不被阻挡；c、 排烟口距可燃物距离不小于1米；d、 现场手动和远程打开、关闭测试，功能应正常，信号反馈应准确；e、 接线检查，应牢固无松脱现象。(2) 排烟风机、正压52、风机每季度检查测试一次，全年对排烟风机/正压风机系统检查一遍，要求达到如下结果：a、 电源检查，所供电源应为消防电源；b、 排烟风机、正压风机运行测试，运行应正常；c、 对排烟量及送风压力进行测试，其测量值应在允许范围内。(3) 防火阀每季度检查测试一次，全年对所有防火阀系统检查一遍。要求如下：a、 外观检查防火阀应无破损，安装牢固，关闭、打开应紧密无变形；b、 现场手动/远程打开、关闭测试，功能应正常，信号反馈应准确；c、 接线检查，应牢固无松脱现象；d、 防火阀联动功能检查，应能可靠联锁关闭排烟机或空调机。(4) 防火卷帘门每季度检查测试一次，全年对所有防火卷帘门检查一遍，要求如下：a、 53、外观检查，防火卷帘门导轨应无破损，安装应牢固，无扭曲变形；b、帘板间无缝隙，无锈蚀。帘板窜动量不大于2MM。卷帘的不平直度不大于洞口的1/300；c、卷帘传动轴承安装牢固，无异样，每年加油一次；d、手动和电动操作卷帘门应能可靠动作，限位准确，信号反馈正常；e、检查金属熔断装置，并进行测试实验，卷帘应依靠自重自动降落；f、门两侧的手操装置应能可靠运行；g、电控箱内电器元件安装牢固，接线正确，无异常现象。9、防火门每月检查测试一次。要求达到如下结果：(1) 外观检查；门框、门扇组件齐全，木质门小五金件齐全。门框、门扇表面无明显凹凸擦痕，无扭曲变形。双扇门配合应严密无缝隙。闭门器、顺序器、电磁门吸安54、装牢固，动作可靠。防火门的开启方向正确；(2) 电磁门吸能可靠释放，信号反馈正确；(3) 周围应无杂物、遮挡物，影响门的开启关闭。10、消防疏散设备的维护保养：(1) 疏散指示、安全出口灯、应急照明每季度检查测试一次，全年对所有疏散指示、安全出口灯、应急照明检查一遍。疏散通道每月检查一次，要求达到如下结果；(2) 外观检查，疏散指示、安全出口灯有无破损，安装应牢固，方向指示应正确无误；疏散用应急灯照度测试，应不低于标准值；(3) 进行主电切断测试，应能可靠投入备电运行，并满足要求；(4) 疏散通道内应无杂物堆积，照明功能正常，通道宽度符合规范要求。11、消防广播系统每月检查测试一次，全年对所有55、消防广播系统检查一遍，要求如下：(1) 每次分区进行检查，全年对所有消防广播系统检查一遍；(2) 外观检查，消防广播应无遗失、破损，安装牢固，消防广播不被遮挡；(3) 消防广播手动选层功能检查，声压级应大于背景噪音，选层正确；(4) 自动切换功能测试，对火灾及相应区域进行自动广播测试；（5) 对测试区线路的末端电压进行检查，其电压应在设备正常所需的电压范围内。12、消防电梯每季度检查测试一次，要求达到如下结果：(1) 检查电梯轿箱内电话并与消防控制室通话，话音应清晰；(2) 电梯井底排水设施检查，排水渠道通畅；(3) 消防按纽外表应完整无破损。按下消防按纽，消防电梯应自动迫降到首层，并自动开门56、，电梯处于消防状态；(4) 消防自动迫降功能检查，在消防系统处于自动状态下，电梯应能自动降至首层，并自动开门。13、消防灭火设备的维护保养：(1) 消防水泵每月检查测试一次。要求达到如下结果；a、 水泵外观检查。各进出口阀门手轮应转动灵活，阀杆上有黄油；b、 检查并紧固水泵电机端子，摇测电机绝缘；c、 安排好消火栓系统、喷淋系统的泄水点；d、 试运行水泵，手动/自动远程启动每台泵一次，使水泵处于手动/自动远程工况，手动/自动远程起、停水泵，起泵信号应正确反馈到消防控制室。(2) 稳压泵加压延时一段时间仍未达到系统设定压力主泵是否启动补水；模拟主泵故障，备泵应能自动启动；(3) 消防水池和水箱每57、季度清洗检查一次，要求达到如下结果；a、 检查阀门手轮转动应灵活，阀杆上有黄油；b、 液位报警应可靠准确无误，泵启动正常。消防低液位报警准确，启泵功能正常可靠；c、 进水管不被堵塞，自动补水装置完好。溢水管、泄水管应完好，阀门动作灵活；d、 每季度进行清洗一次。(4) 信号阀、水流指示器、报警阀每季度检查测试一次，要求达到如下结果：a、 外观配置无破损、锈蚀，安装牢固，无遮挡物，其保护区标牌正确无误。阀门应处于常开状态、动作灵活，阀杆上有黄油，并有锁位装置；b、 阀门关闭信号应在中控室可靠报警，并准确无误；C、功能实验：对相应区域进行放水实验，水利警铃应能可靠报警，同时中控室产生报警信号。(558、) 喷淋头每月检查测试一次，全年对所有喷淋头滚动检查一遍；要求达到如下结果：a、 每次分区进行检查测试，全年对所有喷淋头滚动检查一遍；b、 外观检查，应保持清洁无污染，安装应牢固，装饰盘或喷头罩应完好；c、 喷头周围应无杂物，并不应被遮挡，影响其喷水效果。(6) 消防预作用系统及干式消火栓系统每季度检查测试一次，要求达到如下结果：a、 外观配置无破损、锈蚀，安装牢固，无遮挡物，其保护区标牌正确无误。阀门应处于常开状态、动作灵活，阀杆上有黄油，并有锁位装置；b、 气泵及压力正常，并进行失压测试，能可靠失压启泵；c、 阀门关闭及低压信号应在中控室可靠报警，并准确无误；d、 启动电磁阀工作正常，接线59、牢固可靠。(7) 室内消火栓每季度检查测试一次，要求达到如下结果：a、 消火栓箱不应被阻挡，箱门上的“消火栓”字样完整、清晰。箱内配置齐全，各种配件外观良好，不破损；b、 消火栓开关灵活，阀杆上有黄油，无生锈、漏水，接口及垫圈无缺陷；c、 自救装置灵活完好。(8) 室外消火栓每季度检查测试一次。要求达到如下结果：a、 消火栓井的井盖标志应明显。井盖附近及井内禁止有杂物；b、 消火栓配置齐全，阀门动作灵活，阀杆上有黄油，无生锈、漏水现象；c、 在末端进行放水实验，检查其供水能力；d、 每年10月份采取防冻措施。(9) 消防水泵结合器每季度检查测试一次。要求达到如下结果：a、 消防水泵结合器标志应60、明显，井盖附近禁止有杂物；b、消防水泵结合器应配置齐全，阀门动作灵活，阀杆上有黄油，无生锈、漏水现象；每年10月份采取防冻措施。(10) 气体灭火系统每季度检查测试一次。要求达到如下结果；a、 防护区内的气体喷头应无损坏、丢失、阻挡及阻塞；b、 气瓶外观检查：手动操作处有铅封，充填记录齐全，钢瓶外观无碰撞变形，无锈蚀。电磁启动装置动作灵活，电气线路符合防火要求。高压软管无变形及老化现象。储气瓶压力正常。气体驱动管道应畅通无阻，无锈蚀；c、 进行手动/自动功能检测：检查警笛是否报警，在30S内按下停止按钮，检查启动信号是否消除。(11) 油烟管道每季度进行一次清洗。要求达到如下结果：a、 烟道在61、停用期间清洗，不得在使用期间进行；B、采用高压水枪清洗，先洗外部，后洗内部。清洗工作由专业公司进行。26）综合维修巡检制度负责人：暖通主管内 容：1、 当值人员必须每周对公共区、消防通道、卫生间、室外走道及楼面平台、楼体等墙面、地面、天花、窗户、门及门锁等进行巡检，并认真填写记录。2、 巡检主要包括（但不限于）：上述各表面有无污物及废弃物、裂痕、五金配件有无松动丢失、各部位是否入槽、卫生间配套设施是否完好、地面平台防水是否完好、各门窗玻璃有无破损、天花有无破损及无用的悬挂物、公共区通道有无障碍物等。3、 巡视过程中，除发生紧急故障外，一般情况只记录、汇报，不处理。4、 记录表格要干净、整齐，内62、容要详尽、真实，不得编造、涂改。5、 每两周必须对整个广场做彻底巡查记录及完成情况汇总并上报工程经理。27）电气、焊安全操作规程负责部门：物业部工程组内 容：1、 工作前必须穿戴好各种工作所需要的防护用品，围上挡板使人体及眼睛免受强光影响，并打开通风设备，保证良好通风，在高空作业时应系好安全带。2、 工作前必须检查焊接设备的各个部位是否漏电、漏气、阀门压力表等安全装置是否灵敏可靠。3、 乙炔、氧气、氢气等设备必须检查各部位安全装置，使用时不得碰击、振动和强光下暴晒。使用后各种气瓶必须保持留有1-2个大气压。4、 在煤气、乙炔、氧气管和贮存过易燃物品的金属容器焊接时，必须清洗（用肥皂水或水清洗）63、，并用蒸气和压缩空气吹净，容器所有通气口打开与大气相通，否则严禁焊接。5、 工作前应检查电焊机和金属台有无牢固的接地装置，电焊机外壳必须有单独合乎规格的接地线，接地线不得接在建筑物和各种金属管上。清除周围易燃物品。6、 电极夹钳的手柄外绝缘必须良好，否则应立即修理，如确实不能使用，应立即更换。7、 电焊导线不能从乙炔氧气管道附近通过或放在同一沟内。8、 焊接大件及加温厚重零件时，须配备搬运人员，焊接时应摆放稳固，以防倒塌或坠落伤人。9、 在金属容器内进行焊接时，至少应该在容器外面设一人监护。10、 工作完毕后，检查焊接地点有无火星遗留，并清理电焊机卫生，要安全文明生产。11、 焊接中发生回火时64、，应立即关闭乙炔和氧气开关，应先关乙炔后再关氧气，并立即检查，查找回火原因。12、 每个安全器只能带一把焊枪，安全器的防爆阀只能用0.04MM厚锡合金片一片，不得任意增加或用其它物品代替，每周更换一次水，保持水位适当，防止回火时锡合金片超压引起安全器的爆炸。13、 氧气瓶、氧气管道减压器及一切氧气附件严禁有油脂沾污（油脂与氧气接触时，会立即氧化产生高温，产生燃烧爆炸），发现有油脂时用四氧化碳洗涤。14、 在氧气瓶上减压时，人应站在侧面，装好后检查减压器上的调节螺栓是否松开，在打开氧气瓶开关时应慢慢进行，然后慢慢拧紧减压器调节螺栓，达到焊接时所需要的压力为止。15、 氧气瓶离开焊接地点距离不得少65、于5米，氧气瓶必须竖置存放牢固，以免碰倒爆炸伤人。16、 氧气瓶严禁在强日光下暴晒，震动和其它热源附近贮存，氧气瓶存放室温不得超过39度。17、 乙炔气瓶开关应保持严密。乙炔、氧气管道每年应清洗试压一次，压力表每6个月核对一次。18、 动火前必须开动火证，焊工做到执证上岗。28）安全用具管理操作规程负责部门：物业部工程组内 容：1、 个人防护用具是保障工人免受职业意外伤亡的最后防线，在任何合理切实可行的情况下，只有当不能执行实际的控制措施才应使用，因为个人防护用具只能为使用的员工提供保护，而没有消除在工作空间的潜在危害，因此对附近工作的员工构成危害。2、 安全帽/安全头盔：任何人如无佩戴适当的66、安全帽，则不得进入建筑地盘。而其它地方，若有高空堕物危险，员工都要正确地戴上安全帽，以免被高空堕物伤及头部。一般认可安全帽标准请参阅附表眼睛防护设备。 3、 听觉保护用具雇主需为长期暴露于高噪音工作环境下的员工提供适合的认可的听觉保护用具。劳工处处长认可的听觉保护用具。4、 呼吸防护用具：工作环境空气质量的好坏，对员工的安全及健康构成直接影响，在切实可行的情况下，理想的防护措施应控制污染物的源头及减少污染物混进新鲜空气的途径，如情况不许可下，则正确选择合适的呼吸防护器具是必要的。 5、 手部防护用具：任何人从事任何手部有可能接触到有害或腐蚀性化学品的员工，需提供适合的手部防护用具，防护手套应具67、备良好的接触感、伸缩性和卷握性，不滑手及容易穿脱，材料可由棉质、树胶、尼龙或皮革等造成，要视乎工作性质而采用，惟不可使用防护手套于可能被卷入的旋转危险部份，如钻床、机械转动部份。6、 安全带：任何人在高空工作时，必须采取的基本安全措施，包括提供适合的工作台、安全进出口及在危险的地方架设适当护栏，如果此等安全措施并不切实可行，便须使用安全带，安全带大致分为单腰带式和全身式两种类别。7、 安全鞋：使用合适的安全鞋，可减低员工在作业中脚部受伤及引致其它意外的发生，例如滑倒或被坚硬、滚动的对象触碰所引致的意外。8、 防护工作服：防护工作服主要能提高对员工身体的保护及改善他们在工作时的舒适感。29、冷却68、塔维修保养操作规程负责人：暖通主管内 容：1、 检查冷却塔冷却水是否清洁，若不清洁应更换。2、 清洁冷却塔，塔体和填料应清洁。3、 清洁冷却管上的过滤器/X格。4、 在冷却水系统中加入缓蚀剂（水处理公司）。5、 检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。6、 检查系统阀门有无渗漏，如有渗漏及时修补。7、 清洁冷却塔设备的表面。30）水泵定期保养操作规程负责人：暖通主管内 容：1、 季度保养，检查、补充、更换润滑油，如油变色或有铁屑，应全部更换。2、 检查泄漏：盘根良好，泵体无渗水、砂眼、溢水、泵轴渗水每秒不超过两滴。3、 转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴同心，机座紧固，螺栓不锈。4、 外观整洁，油69、漆完好，铭牌清晰。5、 阀门开关灵活，无卡阻、关闭严密，内外无漏水。单向阀动作灵活，无泄漏。6、 压力表指针准确灵活，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。7、 潜水泵检查有无阻塞。8、 水泵、机电设备外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有保护，接地良好。9、线及界限端子接触牢靠，无发热变色，无裸露部分，线号清晰，外连线无松动。无防碍操作，绝缘电阻多或少符合规范。10、点动水泵二次，观察转向，启动电源，电器动作顺序、指示信号等均正常后，方可投入正常运转。11、泵输出水压正常并能满足楼宇用水要求，运转平稳，无明显震动，无异音。压力表指示稳定，电流接近额定值。12、控制柜元件齐全，70、操作手柄完好，无过热现象、无异音。前后动作符合要求，信号指示正确。31）设备维修管理操作规程负责人：暖通主管内 容：为确保设备性能良好、正常运行，必须贯彻维修保养考核标准，各专业维修保养工作必须做到“三严”，维修保养人员必须做到“四会”，设备应达到“三干净”、“四不漏”、“五良好”。一、“三严”1、 严格管理好设备及安全保护装置，确保完好无损，线缆布置整齐，接线牢固可靠， 设 备动作正常，工具附件齐备，标志清晰醒目。2、 严格执行设备运行管理规程，安全操作规程，遵守交接班制度及工作票制度，认真做好当班记录。认真做好节约能源，降低物耗。3、 严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制71、订完整详细的检查保养项目，认真做好维修保养记录。二、“四会”1、 会使用本专业设备。熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得要求持证上岗工种的证书。2、 会保养。掌握保养的程序要求。保持设备无灰尘、无油污，保持管辖范围清洁。3、 会检查。熟悉设备运行的检查程序及方法，掌握检测工器具的使用。4、 会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。三、设备应做到“三干净”、“四不漏”、“五良好”1、 “三干净”：设备干净、机房干净、作业场所干净。2、 “四不漏”： 不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。3、 “五良好”：性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。对72、设备维修保养质量考核标准的执行情况要由上级主管组织定期检查和评比考核。对考核不合格者要组织培训，并且与岗位薪金挂钩。32）空调水系统换季操作规程负责人：暖通主管内 容：1、 水系统保养，清洗管道过滤器，倒换系统阀门。2、 风机保养：清洁过滤网、风机传动部位注油、检查电动阀、温控开关和BA控制系统能否自动控制。3、 水泵（详见水泵保养规定）。4、 主机保养（半年一次）：应委托机组厂家/或代理商进行保养。5、 控制柜的保养（每季度保养一次），（见低压柜保养）。6、 管道系统（半年一次）：(1) 阀门漏水检修，保温层修补；(2) 冷却水管道加药除垢，除水藻（水处理公司）；(3) 冷冻水管道加药除水垢73、（同上）；7、 做好月、季、年度保养记录，存档备案。33）弱电竖井维修规程负责人：弱电主管内 容：1、 楼层弱电井是楼层通信枢纽节点，弱电井钥匙由弱电组保管。2、 楼层弱电井的巡视工作每周不得少于二次。巡视内容：设备工作状态、室内电源、室外温度、通风及有无火灾隐患。3、 保持弱电室井内卫生，每两周清扫一次，井道内严禁吸烟。4、 为了满足业主要求，需要改动线路配线位置的，必须及时修改弱电井机房手册。5、 自觉维护业主权益，不得擅自、私自使用弱电井的设备。6、 制作日常工程流程，并填写或指导下属填写日常巡查记录，维修保养记录。7、 提高班组内员工的工作技能业务水平，指导共实施岗位操。8、 制定弱电74、工程紧急预案，定期组织相关人员进行模拟训练。9、 完成公司及项目领导交办的临时性工作。34）风机盘管清洗及检修操作规程负责人：暖通主管内 容：1、 风机盘管过滤网每年清洗两次，清洗时间一般为为供冷前和供暖前。2、 每三年需对风机盘管进行一次盘管化学清洗，提高该风机盘管的热交换效率。目的是将翅片上积尘去除、将盘管内积垢清除,但是不能因此腐蚀翅片根部和盘管,故须搞清所使用化学药剂的配方、成分和特性等,必要时应要求供应商或工程服务商提供相关保证。3、 每年一次检查风机盘管的馈电接线盒及其熔断器是否完好。用500V绝缘摇表测量其风机电动机定子线圈绕组的绝缘电阻,用电桥或数字式万用表，测量其风机电动机定75、子线圈绕组的直流电阻，并计算它们的平衡度。紧固所有的电器接线头。4、 每年一次检查、清洗凝结水盘及其凝结水管和接口。目的是防止积尘污堵凝结水盘或凝结水管及其接口,同时应检查凝结水管的坡度是否符合规范要求。尤其在物业装修或在装修结束前的隐蔽工程查验和竣工查验时，必须落实检查工作,并应该注意检查凝结水管的管径等。5、 必须利用回风静压箱回风,建议不利用天花吊顶回风,但回风口必须设置可以拆卸的空气过滤网。风机盘管回风静压箱应设置检修口(用于日后检查、维修风机盘管的电动机及其接线装置、更换风扇等、清洗盘管翅片等)。在装修过程中必须用防尘罩保护风机盘管。6、 在中央空调系统的末端空气环境中(尤其是二管制系统)的风机盘管必须与其温度控制器一一对应。7、 风机盘管的出、回风温度和供、回水温度，是区分风机盘管运行是否正常或该空气环境冷设备配置合理的关键指标(在物业装修或在装修的竣工验收时必须进行检查的项目)；它们是识别风机盘管是否故障的重要参数(在维修保养时进行检查的项目)。