1、物业公司工程部职责及操作管理制度汇编附表编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录一、 工程部组织架构及职责1、 组织架构2、 工程部职责3、 岗位职责二、工程部规章制度1、业户报修处理规程2、工程设备档案管理规定3、周报告、月报告、年报告制度4、能源管理制度5、设施设备管理制度6、报告制度7、安全运行管理制度8、高空作业安全操作规定9、安全用电管理制度10、防火及消防安全管理制度11、值班及交接班制度12、机房管理制度13、机房安全防火管理规定14、机房钥匙管理制度15、机电设备房出入管理制度16、配电室管理规定172、水泵房、水箱间管理规定18、设备故障处理规定19、运行事故分析20、设备预防性维护保养制度21、设备设施紧急维修管理制度22、设备的更新及系统改造管理制度23、工程部人员调配制度24、设备修理计划的变更、检查与考核制度25、公共部位巡检制度26、二次装修管理制度三、工程部操作管理规程1、机电设备运行维保工作规程2、停送电操作规程3、配电房设备缺陷工作规程4、配电房设备巡检工作规程5、电气维修工作规程6、冷水机组运行操作规程7、热交换站运行操作规程8、给排风机、新风机组操作规程9、给排水设备（设施）操作规程10、给排水设备维修保养操作规程11、水泵定期保养规程12、停水管理工作规程13、公共设3、施的维修养护周期及质量标准14、消防系统维护保养工作规程15、电梯困人救援规程16、低压配电箱（柜）维修保养工作规程17、低压配电盘及二次回路的维修保养规程18、变压器维修保养规程19、直流屏维修保养规程20、电缆井（强、弱）维修保养规程21、中央空调设备维修保养22、给排水设备维修保养23、机电设备维修保养后的检验规程24、房屋公用设施的维修方法25、消防系统检查维护、保养细则26、消防工程维修过程中的应急措施27、电梯维修保养验收标准四、运行操作表格1、xx002-A-02工程维修汇总表2、xx003-A-01设备台帐3、xx003-A-02设备档案4、xx004-A-01工程部周工作报告4、5、xx004-A-02工程部月管理报告6、xx005-A-01能源消耗统计表7、xx006-A-01工程部采购申请单8、xx006-A-02工具借用记录表9、xx006-A-03设备登记卡10、xx006-A-04单元设备档案卡11、xx006-A-05工程项目质保期及单位联系情况一览表12、xx007-A-01值班记录13、xx010-A-01工作票14、xx015-A-01钥匙借用登记表15、xx016-A-01设备房出入登记表16、xx017-A-01低压电房设备检查表17、xx017-A-02高压电房设备检查表18、xx017-A-03高、低压配电柜保养维修工作单19、xx029-A5、-01设备维修记录20、xx030-A-01倒闸操作票21、xx031-A-01设备缺陷记录表22、xx032-A-01配电房运行日志23、xx033-A-01设备维修保养记录24、xx034-A-01空调系统运行日志25、xx035-A-01热交换器运行记录26、xx036-A-01给排风机、新风机月检查表27、xx036-A-02给排风机、新风机季检查表28、xx036-A-03给排风机、新风机年检查表29、xx037-A-01水泵运行记录30、xx039-A-01水泵保养维修工作单31、xx042-A-01消防设备维保运行记录32、xx043-A-01事件报告33、xx056-A-01电6、梯日巡检记录五、突发事件处理1、各系统紧急突发事件操作规程2、几种常见的紧急突发事件的处理3、电梯困人应急预案4、台风或特大暴雨应急处理操作规程5、给排水应急操作规程6、停电应急处理操作规程一、工程部组织架构及职责1、组织架构说明：装修主任兼建筑结构、装修专业工程师，运行主任兼电气专业工程师，维修主任兼给排水、空调专业工程师，仓库管理员由文员兼任。2、工程部职责2.1、负责房屋及其设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、弱电系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。2.2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备7、）、机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度和技术规程。2.3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备）、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。2.4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。2.5、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划，经主管领导审批后组织实施。2.6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。2.7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。2.8、负责8、用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。2.9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗成本。2.10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。2.11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。2.12、负责本部门员工的管理、业务培训和考核工作。2.13、完成领导指派的工作。3、岗位职责3.1、工程经理岗位职责3.1.1.在总物业经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。3.1.2.负责小区设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。3.1.3.履行客户服务中心签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。3.1.4.贯彻执行工程部各项运作管理9、制度，确保各设施、设备处于安全、良好的运行状态。3.1.5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。3.1.6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查。3.1.7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。3.1.8.负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。3.1.9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。3.1.10.负责处理业主对工程维修工作的投诉。3.1.11.对业主的二次装修作出整体安排和管理。3.1.12.定期向总物业经理汇报工作，完成上级10、交办的临时任务。3.2、文员岗位职责3.2.1.负责文件、图纸及技术资料的建档和统一管理工作。3.2.2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3.2.3.负责出勤管理和考勤统计工作。3.2.4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。3.2.5.负责文件打印、校对及传真工作。3.2.6.负责会议纪要的整理工作。3.2.7.完成上级交办的其他工作。3.3、运行主任岗位职责3.3.1.负责各设备系统的日常运行、维护保养。掌握设备运行状况，发现异常及时处理。3.3.2.负责各设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。3.3.3.起草各项设备设施管理制度和技术规程，经审核批准后组织实施。3.11、3.4.编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用。3.3.5.负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作。3.3.6.制定重点设备部位的点检表，并亲自执行检查。3.3.7.负责与相关业务主管部门进行联系。3.3.8.负责能耗管理工作，控制运行成本。3.4、维修主任岗位职责3.4.1.负责设备设施维修、工程改造、设备更新工作。3.4.2.定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。3.4.3.制定并监督执行设备设施的日常维护计划。3.4.4.制定维修的工作要求、注意事项。编制大修工艺、程序。3.4.5.负责为业主提供服务。3.4.6.配合客户服务部做好业主入住时的交验工作。3.4.7.负12、责填写系统设备的维修材料申购表。3.5、装修主任岗位职责3.5.1.作好业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。3.5.2.对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的注意事项。3.5.3.对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方案及要求供业主参考。3.5.4.负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。3.5.5.负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。3.6、仓库管理员岗位职责（文员兼任）. 严格执行入库手续，入库的物料分类整齐存放，杜绝不安全因素13、。并设物料卡，标识清楚。3.6.2.物料入库后及时入账，准确登记。.按审核无误的领料单和先进先出的原则发料。.日清月结，凭单下账，不跨月记账，按时上交报表，做到账、物、卡一致。.做好日常盘点和月末盘点工作，保证仓库存货账实相符。3.6.6.妥善保管好原始凭证，账本以及各类文件。3.7、运行技工岗位职责3.7.1.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。3.7.2.严格执行各设备系统的日常运行、维护保养。3.7.3.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，认真填写巡查记录，发现问题及时处理。随时掌握设备运行状况。3.7.4.务必做好交接班工作，认真填写交接班记录或保养记录。3.7.5.定期清洁所管理14、设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3.7.6.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。3.7.7.参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。3.8、维修技工岗位职责3.8.1.执行有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修方法，做一名合格的维修人员。3.8.2.认真做好维修准备工作，严格按照维修主任的工作要求、注意事项和大修工艺、程序开展维修。 3.8.3.为业主提供优质的服务。 3.8.4.积极完成上级交办的各项临时任务。3.8.5.参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。 3.9装修技工岗位职责315、.9.1.负责业主装修的现场监管工作，发现问题及时做出相应处理。3.9.2.负责监督装修单位对公共设施的保护工作。3.9.3.对装修过程中违规事项，以书面或口头方式通知业主进行整改，并检查整改后的效果，做好书面记录。3.9.4.负责装修技术资料整理和归档。二、 工程部规章制度l 业户报修处理规程1 目的尽快处理业主(用户)的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务，评价维修服务质量，提高维修服务水平。2 适用范围适用于园区业主（用户）提出维修服务要求的处理。3 职责3.1 园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作，公司各部门发现问题应及时向客服前台报修。3.2 安管人员、工程人员巡楼时检查16、楼层公用设施的完好情况，对故障部位进行补报。3.3 客服部负责接收业主（用户）、保洁员和公司其他部门人员的报修事项；负责报修内容的分递传达工作；负责信息的反馈和维修过程中相关事宜的协调工作。3.4 工程部（水、电）负责报修内容的现场确认和维修工作。3.5 工程部经理负责对维修工作的监督及对客户服务通知单以外的报修内容的评审工作。3.6 客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。3.7 管理者代表负责对报修处理工作的监督和最后确认、评价工作。4 工作程序报修处理阶段划分报修 业务分递 维修准备 维 修 信息反馈 微机确认业主用户部门保洁录入微机 接收回执 礼貌入内返单 分发传递 打印工程单 检查维17、修汇总单据 收集信息 准备材料 签单确认信息反馈 协调事宜 到达维修点 协商尾留整理统计 时间： 5分 10分 5分 客服部总物业经理报修处理中心公司主服务器办公室工程部报修确 认结 论配电房4.1 微机设置(报修处理系统) 4.2 业务分递 4.2.1 报修人以电话或口头方式进行报修，报修员将业主名称、业主代号（楼层房间号）、维修项目、联系人、联系电话、故障现象输入“报修工作管理系统”。4.2.2 报修员电话通知工程部。4.2.3 报修员在打印机上打印客户服务通知单一式四联。4.2.4 当可以分派人员前往维修，受领单位派维修工人到报修处取单，进入维修部位进行作业。4.2.5 维修工作按照先业18、主后内部，先高层、后低层的原则分派任务。例如同时报修三处，只能派出1人维修时，如果三个工程作业单全部为业主报修，则按照先高后低的原则执行，如果其中一个是业主报修，则按照先业主后内部的原则执行。4.2.6 报修接待员得知维修人员已经全部派出时，应与相关值班员确认可派出人员时间，并立即与报修联系人电话联系，“小姐（先生），真抱歉，工程维修人员正在 层进行项维修，需稍候，回来后我立即通知前往您处， 可以吗？谢谢！”如果业主的维修项目很急，则与相关班组联系，改变维修次序派人前往进行维修。4.3 维修准备4.3.1 维修人员接到维修任务后，根据客户服务通知单标明的故障现象准备材料，班组储存材料包括，灯管19、节能灯、镇流器、跳泡、电话线、水龙头、密封垫等常用材料。4.3.2 准备常用工具和垫布、抹布等。4.3.3 自接收回执发出10分钟内到达维修地点。4.4 维修4.4.1 敲门（轻轻敲三下），得到允许，进入业主房间：“您好！对不起，打搅您了，我是xxxx客户服务中心派来的维修工人，现在可以维修检查吗？”得到允许后，轻步进入维修地点，放好垫布，进行检查。将检查结果向业主（用户）汇报：a) “对不起，您的设备故障是，是由于原因造成的，需要更换，价格元，您看可以吗？”。得到允许后立即维修。b) 当需要到仓库领取材料时，向业主说明：“对不起，我现在到仓库领材料，马上回来，请您稍候！”c) 当仓库无此材20、料时，应仔细检查是否还缺其他材料（避免一次检查不到位），向业主说明原因，约定维修时间（注意：约定的时间要输入微机，以便系统掌握情况及时提示，否则系统将按未执行任务项处理）。d) 当故障点一时难以确认时，应向业主道歉，说明未查出原因，约定时间再次检查，返回后立即向主管领导汇报，在约定的时间内进行重新检查。4.4.2 维修结束，维修人员清理现场，收拾工具物料，擦净作业面，请联系人验收：“小姐（先生），您交待的工作我已经完成，请您试验一下，是否可以？”。4.4.3 待业主确认后，将作业内容、消耗材料、作业时间填写好，“小姐（先生），请您在作业单上签署意见，好吗？”“请您在这签署”。4.4.4 收好签21、字作业单，“麻烦您了，非常感谢，您有什么要求，请给报修处打电话。”4.5 信息反馈4.5.1 维修人员返回后，将工程维修单交给报修处，由报修员负责将到达时间和维修结束时间及业主满意程度录入微机（报修时间、通知时间由系统自行填写）。4.5.2 客户服务通知单由报修员汇总，每月20日前交给工程部经理审核，每月20日将审核后的客户服务通知单，第三联交回客服部核销。如有费用发生，应将第二联交与财务，第四联本部门留存4.5.3 每月20日，报修员打印一份当月工程维修汇总表作为部门考核依据并存档备查。4.6 最后确认4.6.1 客服部、工程部、财务部、办公室随时在微机上调阅报修进展情况，发现问题，及时解决22、。客服部重点检查报修处分递和协调情况，必要时客服部经理亲自对业主进行协调。4.6.1.2工程部重点检查维修效率和业主满意程度，以及遗留问题的处理。4.6.1.3财务部重点检查材料供应保障情况，统计因材料供应问题停止维修的比例。4.6.1.4办公室重点检查报修分递完好率、维修按时完成率、业主满意率等情况，研究改进措施，制订不合格项纠正、预防措施。4.6.2 管理者代表负责最后确认工作。根据月工程维修汇总表对报修工作进行综合评价，确定不合格项，组织办公室制定纠正/预防措施，并组织相关部门实施。4.6.3 报修工作的奖惩，按照公司奖惩有关规定执行。4.6.3.1评分标准-优秀：98100 分；良好：23、9497.9分;-合格：9093.9分。4.6.3.2作业单不合格品扣分标准-材料验证不合格，按照材料采购、稽核管理规程二级验证扣分标准执行。-按规定时间到达维修地点，每迟到1分钟扣0.1分。-业主评价非常满意+1分，一般-1分，不满意-5分，业主投诉-10分。-维修质量，同一处工程，一天内返修-5分，二天返修-3分，三天返修-2分，四至十天返修-1分。-作业单填写整齐，内容详细，单面清洁，字迹工整各占1分，未达到标准视情况扣分。-工程维修完毕15分钟内返单到报修处，每延时5分钟扣0.1分。4.6.3.3班组成绩评定办法-班组成绩评定分日评和月评两种，主要内容包括报修起数、完成起数、按时到达、24、业主满意、遗留工程、返修数量等，以上内容均区分业主和内部两种情况统计。-工程作业单分递5分钟后，班组无法派员维修，不论其原因如何，每延时10分钟扣0.1分。-成绩评定办法：除业主满意、返修数量扣分外，按照扣分总数完成起数计扣分数；（业主满意扣分+返修数量扣分）（完成起数）2.5;100-上述两项扣分和为单位日、月实得分数。4.6.3.4个人成绩评定办法个人成绩评定按照班组4.6.3.3项成绩评定办法执行。4.6.3.4个人工作效率评定办法-为了统计个人工作效率，每月打印个人维修工程一览表，其中包括成绩评定和工程完成时限。-对个人维修工程进行横向比较，确定效率最差者，按照公司相应规定进行处罚。425、.6.3.5扣分均由报修管理系统控制，月底进行统计，除对个人实行扣分制度外，对部门工作亦做出综合评价。5 记录客户服务通知单 xx002-A-01工程维修汇总表 xx002-A-02l 工程设备档案管理规定1 目的加强设备档案的管理工作，达到标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为园区的运行和维修提供可靠的资料。2 范围 所辖设备设施档案。3 职责3.1 档案员负责园区土建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作。3.2 工程部负责提供相应专业的维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。3.3 工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行情况。4 内容4.1设备台账4.1.26、1本设备台账，包括园区所有设备，存放于工程部。4.1.2内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注（设备编号参考集团物业管理中心下发的小区设备与机房编码办法）。4.1.3使用磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。4.2设备档案4.2.1主要设备（大中型设备）应建立设备档案。4.2.1.1设备档案内容有：档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。4.2.1.2设备档案应使用电子磁盘记录和硬拷贝记录两种方式进行存储。4.3设备大中修计划4.3.1工程部应建立设27、备大中修计划。4.3.2设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修年份等。4.3.3设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定，即使用频次高、工作环境差的设备维修周期应缩短，使用频次低、工作环境好的设备应延长大中修时间。4.3.4设备应严格按照大中修计划实施维修，如需改变维修时间，应得到管理者代表的批准，以保证园区设备的完好率和使用寿命。4.4维修记录4.4.1设备大中修应在填写设备维修保养记录的同时填写设备档案，设备维修保养记录应与设备保养计划、设备档案相对应。4.4.2设备维修保养记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容28、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。4.4.3设备维修保养记录由部门经理审核签字。4.5监视测量器具4.5.1建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。4.5.2监视测量器具校验计划内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注。4.5.3监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。4.6其他资料的管理4.6.1设备图纸、使用说明书、维修保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在设备档案附页内。4.6.2设备档案附件页应记录4.6.1所述资料。4.6.3设备档案应装订成册进行保管。4.6.4上述资料在使29、用时应使用复印件，以保证资料的完整和使用寿命。5 记录设备台账 xx003-A-01设备档案 xx003-A-02 设备维护保养记录 xx033-A-01 l 周报告、月报告、年报告制度1 目的及时反映工程部的工作进度，以便上级更好地了解工程进度；作出工作计划， 根据计划有条不紊地开展各项工作，加快工作进程。2 适用范围：工程部全体员工。3 职责3.1工程部各主任必须每周向工程经理提交周报告，周报告必须按工程部周工作报告格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实。3.2工程部月度工作报告由工程部经理负责编写；各专业主任负责编写本专业月度工作报告，提交工程部经理。3.3工程部年度工作报告由工程部经理30、负责编写。4 内容4.1周报告的主要内容本周计划维修工作完成情况，工作进度，未完成工作项目及未完成原因，预计完成时间等。本周客户服务通知单完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原因、预计完成时间、本周返单率等等。5.3 下周工作计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人等。4.2月报告的主要内容人员变动情况本系统各设备设施的运行情况。本月客户服务通知单的数量、故障原因、维修结果及完成率。零配件的更换及使用情况，库存情况。操作规程是否存在改善意见。维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因。人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。能源的使用情况。特别事31、故。是否有明显须改进的工程事项。整体意见。4.3年报告应包含的内容在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。设备设施运行方案之改进意见设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提升方法。重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。环保节能管理计划。人员管理、服务态度、服务标准方面的改进。5 相关记录工程部周工作报告 xx004-A-01工程部月管理报告 xx004-A-02客户服务通知单 xx002-A-01l 能源管理制度1 目的合理使用设备设施，使其达到最大限度的工作效率，减少能耗费用支出。2 32、适用范围园区内所有运行的设备设施。3 职责3.1 各部门委派一名节能管理员，协助、督促和落实工程部节能工作的开展。3.2 主任负责节能工作开展的指导，检查监督及外委修理的联络工作。4 管理制度4.1成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。4.2节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。4.3工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。4.5供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方33、式。变压器负载率经常小于30%时，应退出运行；应经常调整和保持三相电流的平衡。4.6制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。4.7空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。4.8照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。4.9照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。4.10工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。4.11工程部应派人34、每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。4.12工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标准。4.13工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。4.14充分应用楼宇自动化控制（BAS）进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。4.15加强管道保温材料的维护保养。4.16照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。4.17在可能情况下，通过技术改造，使电梯/手扶梯达到35、智能管理和运行。4.18尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如：声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。4.19合理使用设备设施，使其最大限度的达到工作效率。4.20经常检修设备设施，使设备设施保持良好的润滑、密封的运行状态。5 相关记录能源消耗统计表 xx005-A-01l 设施设备管理制度1. 目的规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。1. 适用范围适用于园区内所有的设施设备。3. 职责3.1工程部资产管理员必须做好设施设备的台帐，严格做好设施设备的库存管理。3.2工程部经理做好设施设备的保养计划与申购计划。3.3其他各部门人员对设施设备的改装、移位提出合理性36、建议。4. 内容4.1 设备技术档案管理各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定程序借用。每一台设备应设立一张设备登记卡，并按设备系统分别装订成册。设备登记卡应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。每一独立用户单元需设立一张单元设备档案卡，以便于掌握对用户设备设施的完好程度及设备返修率程度的了解。所有技术档案如需复印，必须经工程部经理批准。工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经工程部经理批准，不得随意复印、外借，否则应按员工守则的相关规定进行处罚。4.2 新增、改装及37、报废设备管理凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。物业设备设施需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备设施，由使用专业提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备设施38、改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设备设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备设施或拆除建筑物结构者，应追究责任。相同设备的更新和报废必须同时办理。设备的报废必须遵循以下原则：.1政府指定的淘汰产品.2已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设备。.3因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备.4无法修复的设备设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经上级批准。4.3 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗39、用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。日常手用工具的初次领用，必须经工程部经理批准；需要更新时，必须以旧换新，并经专业工程师批准。日常维修材料和备件，由各专业根据需要按月填写采购申请单，制定月度采购计划，报工程部经理审批后提交行政人事部汇总，经总物业经理审批后由行政人事部负责采购。特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各专业填写采购申请单，经工程部经理和总物业经理批准后，交行政人事部执行采购。所有采购物品必须交库房管理员验收并办理入库登记手续。本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台40、帐，做到工具与台帐相符。公用工具归资产管理员负责保管及借出（各种电动工具原则上由库房统一保管），需要时应进行使用登记。专业自用工具由专业工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类工具的正常使用。公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不41、得拖延。借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。专业自用工具必须由专业工程师进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由专业工程师照价赔偿。全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具。凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，应由损坏者按工具原价赔偿。所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程部经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理42、。不得使用任何工具干私活。所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期报废时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。专业员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。主任对领用量和耗用量进行核销，由专业工程师签字，并由工程部经理确认。对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。材料使用后要在客户服务通知单上填写清楚，并经主任确认。多余材料必须退回库房。5 相关记录采购申请单 xx006-A-01工具借用记录表 xx006-A-02设备登记卡 xx006-A-03单元设备档案卡 xx006-A-04工程项目质保期及单位联系情况一览表 xx006-A-05客户服务通知单 x43、x002-A-01l 报告制度1.目的规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。2.适用范围适用于工程部全体人员。3.职责3.1各系统操作人员及维修人员做好运行记录与值班记录。 3.2各专业主任检查记录情况，发现问题及时组织解决。3.3专业主任不能解决的问题或重大问题须及时书面报告工程经理。4 内容4.1各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级领班：所辖设备设施非正常操作的开停及开停时间。所辖设备设施除正常操作外的调整。所辖设备设施发生故障或停台检修。零部件更新、代换、或加工修理。运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。运行人员请假、换班、加班、倒休等。44、4.2各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告上级领班：执行维修保养计划时，发现设备设施存在重大故障隐患。重要零部件的更换、代替或加工修理。系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。维修人员请假、加班、倒休等。4.3各系统领班，在下列情况下必须书面报告本专业主任：重点设备设施除正常操作外的调整。变更运行方式。主要设备设施发生故障或停台检修。系统故障或正常检修。零部件更新、改造、或加工修理。领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。须与外专业或外部门、外单位联系。4.4专业主任在下列情况下必须以书面形式报告工程部经理：重点设备设施发生故45、障或停台检修。因正常检修必须停止系统正常运行而影响用户使用。应急抢修及正常检修后的维修总结。系统运行方式改变。影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。设备零部件的更新、代换或加工维修。系统及设备设施的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。人员调度及专业重大组织结构调整。所属人员请假、换班、倒休、加班等。对外部门、外单位联系、协调。领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。维修保养计划及工作计划的变更或调整。每周工作小结及月度工作报告。4.5除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，必须立即向上級人員汇报，不能及时联系到上46、级人员时，可以越级汇报。5 相关记录值班记录 xx007-A-01l 安全运行管理制度1.目的提高员工安全服务意识，规范员工施工安全操作，减少事故的发生。2.适用范围适用于园区内全体员工。3.职责3.1工程部人员须定期检查设施设备的安全性，对存在安全隐患的设施设备必须及时处理，处理时必须注意自身安全，严格按照安全操作规程进行操作。3.2 安管部人员负责监管施工人员安全操作情况。4.内容4.1工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同安管部认真做好安全保卫工作。各专业均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。4.2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围47、内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报本专业主任、工程部副经理或工程部经理。4.3应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。4.4根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。4.5加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备设施检修、工作时，主任(值班工程师)或经理应亲自到场指挥。4.6在进行有危险的设备设施检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备设施。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。4.7对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须按规定时间48、进行年度检验。4.8对中央空调、变配电、锅炉的压力表、安全阀等，必须定期送有关单位进行校验。4.9易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。4.10水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。4.11各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。4.12重要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。4.13木工作业场地严禁吸烟，并49、要每天清除木屑。4.14避雷装置必须在雨季前进行接地测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。4.15对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。4.16物业内进行电、气焊，必须取得动火施工证。4.17电梯维修保养时应遵守安全规定，维修人员必须互相配合并应注意联络。4.18有毒物品的处理对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物50、严禁随意抛弃，须收集包装交回库房统一处理，以保证环境的安全。4.19 密闭地方的工作规定当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但对可能含有可燃气体、可燃物的地方严禁采用火焰试验。若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机强制通风为热力管沟降温、清除有害气体。工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员安全。工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。l 高空作业安全操作规定151、.目的提高作业人员安全服务意识，规范作业人员高空作业安全操作，减少事故的发生。2.适用范围适用于园区内高空作业人员。3.职责3.1高空作业人员必须严格按照安全操作规定完成高空作业。3.2安管部人员负责监管作业人员安全操作情况。4.内容4.1从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。4.2遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。4.3对高空作业的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。4.4高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板52、等。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。4.5作业范围周边必须加设防护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外高空坠物伤及人员或设备设施。4.6作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。4.7尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。4.8高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。4.9高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。4.10严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。4.11操作人员在2米以上检修设备设施，必53、须带好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶挡及监护。l 安全用电管理制度1.目的提高员工安全用电意识，规范员工用电安全操作，减少事故的发生。2.适用范围适用于园区内全体员工。3.职责3.1工程部人员进行电气操作或电气维修工作时，必须严格按照安全操作规定进行。3.2其他部门须配合工程部的安全用电工作。3.3工程部及时向客服部反映停电缘由，客服部须及时通知业主停电事宜。4.内容4.1严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册。4.2各部门需架设临时线路的，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合54、“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。客用区一般不准加临时线。4.3物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：根据工作内容和需要，填写工作票。除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。4.4在全部停电或部分停电的电气设备或设施上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：4.5断开电源。在工作场所必须断开电源的设备设施，包括需检修设备设施的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m55、(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修的设备设施至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。4.6验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。4.7装设接地线。将检修的设备设施的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。4.8悬挂指示牌和装设遮挡栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。4.9电气56、操作及维修必须执行下列安全组织措施：工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气工程主任，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。工作许可人为工程部经理，许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。工作间断、转移和终结制度。在电57、气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。5.相关记录工作票 xx010-A-01l 防火及消防58、安全管理制度1.目的提高员工防火及消防安全意识，规范员工防火及消防安全操作，减少事故的发生及增强员工对事故的应急处理能力。2.适用范围适用于园区内全体员工。3.职责3.1工程部须保证消防水泵、正压风机、排烟风机正常运行，保证正常供水供电。3.2工程部人员须及时通知安管部灭火，并提供必要的协助，配合安管部进行灭火工作。3.3安管部须认真做好消防配置的置放与管理工作，发生火灾时，要及时做好灭火工作及人流的疏散。4.内容4.1在中央保安监控室，应具备以下资料及锁匙：一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图，包括：烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯位置，消防栓箱59、破玻璃按钮和警铃位置，消防栓和喷淋系统外接消防接合器位置、喷淋泵和消火栓泵位置等。一套清楚及准确的建筑平面图，图内明确表示各防火卷闸、防火墙、防火门、消防电梯、疏散通道、疏散楼梯等。一套各种消防设备设施之备件清单。一套完整的排烟通风图。一套完整的天然气管道分布图及阀门位置图。紧急情况时联络人的电话、手机号码等联系表。所有公共通道门钥匙。4.2所有吸烟人员必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟灰缸。4.3维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各专业不得存放易燃油料。4.4不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。4.5当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认60、是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要过于急躁。4.6任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和本人的动向。4.7各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。4.8任何用户的二次装修和工程部外判施工必须遵循施工安全防火管理制度。4.9如发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知安管人员灭火。4.10发生火灾时，工程部应做好以下工作：工程部经理前往消防控制室协调救火工作。迅速从消防报警系统主屏找出火警的楼层和61、警报之种类。通知工程师有关情况。通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。 当消防员到场，立刻配合安管员向他们报告所知情况。其他当值工程人员留守岗位候命戒备。专业工程师职责：.1立即通知小区冷水机组房和配电室发生火警警报，关闭冷水机组。.2确保各消防系统运作正常。.3向消防指挥员提供技术意见。.4通知与消防操作无关的工程人员在工程部或本岗位候命。.5根据情况改变以下设备设施的运行状态：.5.1开启适当位置的排烟系统.5.2空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾之楼层、其上两层和下一层之空调和送风系统关闭，以防止浓烟蔓延。.5.3根据消防控制室的指挥，停止客用电梯和手护电梯。.5.4根据消62、防控制室的指挥，开启或停止消防系统水泵运行。.5.5根据消防控制室的指挥，关闭正常照明，保证应急照明。在冷水机组房的员工应：.1立刻察看全机房范围，确定警报是否源自冷水机组房。.2如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关闭冷水机组，用现有灭火器将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻离开现场。当值工程人员发现所属区域发生火情时职责：.1立刻上报，不要独自冒险，.2在可能情况下，用手提灭火器尝试把火扑灭。.3如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，.4与工程部保持联络及依照上级之指示行动。当火被扑灭或确证是误报后：.1将火灾警报系统及其它消防、喷淋系统重置还原，如有消防局官员在场，须征得其同意才可行动。.2如63、喷淋系统正在洒水，应关闭相应区域信号闸阀，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备设施，使系统尽快恢复正常。.3检查受影响的楼层，并拍照作好记录。.4尽快写出报告连同照片及出事原因呈交总物业经理。5 相关记录事件报告 xx043-A-01l 值班及交接班制度1.目的规范人员值班与交接班管理，有利于端正工作人员的工作态度，提高工作效率。2.适用范围适用于园区内工程部全体员工。3.职责3.1工程部值班人员做好值班与交接班记录。3.2工程主任对值班人员进行指导与监督。4.内容4.1值班人员应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。4.2交班：第一交设备，64、即设备运行状况及发现的问题，并做好清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗工作；第四交运行记录、值班记录和巡视检查记录。4.3接班：必须查看当天告示牌或值班记录内是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告专业工程师或工程部经理处理。4.4接班人员接班时必须检查以下工作：查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。检查所辖设备设施之运行情况是65、否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入值班记录备注栏，查看值班记录中是否有上级主管及工程师发布之特别任务或安排，并在值班记录上签字。4.5在下列情况时不得交班：接班人员未到岗时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后 方可进行交接班。接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。所辖设备设施有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排66、除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。 交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。4.6当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。4.7必须认真填写值班记录，双方认可后，共同在记录上签字。4.8值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。4.9值班人员随时对设备设施、管线进行巡视检修，提高设备设施完好率。4.10每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备设施，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备设施隐患。4.11值班人员每天要认真填67、写运行记录、值班记录、巡视检查表及其他相关表格。4.12当工作需要离开岗位时，须向主任请示并告知去向，完毕后立即回到值班室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。4.13值班电话为工作电话，不得谈论与工作无关的话题，谈论工作事宜要简明扼要，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。4.14须按计划及工程师之安排做好设备设施日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无法处理时，应立即报告上级领班或主任。4.15当发生重大意外事故时（如火灾等），要冷静处理，及时向主管和保安部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌68、芽状态。4.16值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备设施表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。4.17值班室内严禁吸烟。5.相关记录值班记录 xx007-A-01l 机房管理制度1.目的提供一个舒适安全的机房环境，提高员工的工作效率。2.适用范围适用于园区内全体员工。3.职责3.1任何人员进入机房必须遵守机房相关管理规定。3.2工程部负责监督与指引进入机房人员的行为。4内容4.1冷水机组房、变配电室、水泵房、各楼层设备机房、电缆井、管井等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。4.2工程部应加强69、对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备设施的安全和正常运行。4.3各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。4.4无人值守机房、竖井等必须上锁。4.5非本专业人员不得进入机房，因工作需要确需进入的必须取得本专业工程师或工程部经理的书面认可，并须在来访记录上登记签字。4.6本专业人员不得私自允许他人入内，不得在值班室内会客，对强行入内者有权制止。4.7不得将食品及非工作物品带入机房。4.8要定期打扫机房内的卫生，随时清理检修后的杂物，保持机房内良好的环境。4.9机房内机器70、设备由运行人员负责操作，其他人不得操作，除须检查或意外紧急事故，未经专业工程师同意，不得随意打开或关闭系统中所有的电气开关及阀门，不得随意拆卸任何设备零件。4.10不得擅自改动机房线路、器材。若需改动或临时接线，要经过专业工程师批准，再由专业电工接线，严禁非电工操作。临时线路要有可靠的安全措施，进入水池内操作时必须采用符合规定的低压安全照明。4.11所有相关规章制度、值班表、检修计划等均应打印成表格，粘贴于值班室内明显位置。l 机房安全防火管理规定1.目的提供一个舒适安全的机房环境，保证人员的安全。2.适用范围适用于园区内全体员工。3.职责3.1任何人员进入机房必须遵守机房相关管理规定。3.271、工程部负责监督与指引进入机房人员的行为。4 内容4.1认真执行国家消防法规，严格遵守本 客户服务中心相关制度。机房内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，机房内要保持良好通风。4.2严格遵守操作规程，密切监视设备运转，定期检查维修设备。4.3配电室值班人员应认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压器、开关柜等，防止灰尘造成短路。4.4坚持执行倒闸操作规程，必须一人操作一人监护。4.5严禁超时送电、停电，严禁非电气管理人员下达停送电指令，严禁违章维修电气设备。4.6每年在雨季之前要对避雷设备设施进行检查；逢重大节假日或重大活动之前要全面检修线路和设备设施。4.7木工房内严禁拉设临时电源72、线。4.8电机电柜等设备必须保持干燥、清洁，各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物。4.9碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在机房内存放。4.10机房内不得过量存放木料、油漆、松节水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。4.11各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情应根据情况采取灭火措施，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。4.12爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。4.13凡违反本规定者，按客户服务中心消防管理规章有关规定处理。l 机房钥匙管理制度1.目的规范机房钥匙的管理，提高设施设备的安全性。2.适用范围适用73、于园区内全体员工。3.职责3.1任何人员领用机房钥匙必须遵守本管理制度。3.2工程部主任负责监督机房钥匙领用情况，发现问题及时处理并向上级放映。4 内容4.1凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套机房钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。4.2任何人不得私自配制钥匙。4.3凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4.4无关人员不得借用机房钥匙，若需借用钥匙须经工程部主任级以上人员批准，填写钥匙借用登记表后，方可借用。4.5遗失钥匙须立即报告。4.6无人值班机房借用钥匙需登记。5 相关记录钥匙借用登记表 xx015-A-01l 机电设备房出入管74、理制度1.目的严格控制人员进出机房，营造良好机房工作环境，确保机房设施设备的安全。2.适用范围适用于园区内全体员工。3.职责3.1任何人员进入机房必须遵守机房相关管理规定。3.2工程部负责监督与指引进入机房人员的行为。4 内容4.1工程部机电设备房包括范围：高低压配电室各楼层空调机房、风机房监控机房各电梯机房楼层强弱电竖井、管道竖井冷水机组房和水泵房楼宇自控机房4.2以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本物业内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。4.3 本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值人员75、开门后进入，同时在设备房出入登记表上做好记录。4.4凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管工程师陪同，通知当值人员开门进入，同时在设备房出入登记表上认真做好记录。4.5本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值人员处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。4.6凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值人员处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作76、无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。4.7所有人员进入上述场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备设施。4.8所有施工和检修人员必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清洁。4.9所有人员均不得将任何无关杂物带入或存放于这些机电设备房。5 相关记录设备房出入登记表 xx016-A-01l 配电室管理规定1.目的严格控制进入机房人员，营造良好机房工作环境，确保机房设施设备的安全。2.适用范围适用于园区内全体员工。3.职责3.1任何人员进入配电室必须遵守本管理规定。3.2工程部负责监督与指引进入配电室人员的行为。4 内容4.1配电室全部机电设77、备，由专业技术人员负责管理和值班。送、停电由值班人员负责完成，无关人员禁止入内。4.2建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上报上级。每班巡视内容为：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电气运行声音是否正常；室内是否有异味。4.3室内照明、通风良好，室内温度控制在40度以下。4.4供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员严禁动手操作。4.5应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。4.6严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生等制度。4.7严78、格履行岗位职责，遵守电业系统有关变配电的各项规程。4.8严格执行各种设备的安全操作规程。4.9在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并及时作好记录。4.10操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。5 相关记录低压电房设备检查表 xx017-A-01高压电房设备检查表 xx017-A-02高、低压配电柜保养维修工作单 xx017-A-03l 水泵房、水箱间管理规定1.目的保证园区内各种水源的提供。2.适用范围适用于园区内全体员工。3.职责3.1任何人员进入水泵房、水箱间必须遵守本管理规定。4 内容4.1水泵房是提供业主或使用人79、生活用水、消防用水的关键部位。为管理好水泵房，工程部必须严格执行本管理制度。4.2水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理，认真做好记录。4.3难以解决的问题书面报告上级，争取早日解决。4.4无关人员不得进入水泵房。4.5消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置，操作标志都应简单明确。4.6保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器触点应定期检查擦洗。4.7消防泵每月运转一次（10分钟以上），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。80、4.8正常情况下，水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。4.9所有水箱、水池必须定期清洁、消毒，并定期进行卫生检疫，取得卫生检疫合格证书。4.10机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。5 相关记录水泵房设备检查表 xx018-A-01水泵运行记录 xx037-A-01l 设备故障处理规定1. 物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电源、水源、天然气等危险能源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、客服部及总物业经理。工程部当值负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障原因，采取果断应急措施。2. 总物业经理、工程部经理、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关81、闭有关设备进行抢修。3. 查出故障原因后，工程部经理和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报总物业经理。4. 主任工程师写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报工程部经理审批，抄报总物业经理。5. 如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由主管工程师根据情况对责任者提出处理意见，报工程部经理审批后给予处罚，并通知行政人事部备案；如果情况较复杂，需要免除责任时，需报行政人事部和总物业经理批准。l 运行事故分析1 目的了解事故发生原因，避免类似事故再次发生，同时增强处理应急事故的能力。2 适用范围适用于工程部全体员工。3 职82、责3.1 工程部负责工程维修工作及与相关事故协调工作。3.2 客服部负责通知业主和协调工作。4 内容41不需要停止运行进行修理的事故，称一般事故，由工程师调查与分析原因，提出修理意见和责任事故原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。42设备设施因非正常原因，造成物业停电、停气、停水、停冷、停暖、停电梯及消防系统设备故障等影响物业正常营业，造成恶劣影响的均属重大事故，应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。应由工程部组织人员紧急抢修和配合有关部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚、肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前，决不放过。43设备设施因非正常原因，造成物业停电、停气、83、停水、停冷、停暖、停电梯及消防系统设备故障等事故处理结果应上报总物业经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人，应追究行政和经济或刑事责任。l 设备预防性维护保养制度1. 所有设备设施必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。2. 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命，并减少紧急维修的机会。3. 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由专业工程师建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。 4. 各系统的维护保养计划及保养检修项目的制订由专业工程师负责84、，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件的记录由主管负责，并提交专业工程师及工程部经理审阅。5. 进行正常系统维修保养及检修时，如对用户使用产生影响，必须提前三天通知客服部，由客服部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对用户之影响范围），以便使受影响的用户做好充分准备。6. 影响正常营业时的施工及设备维修保养6.1对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部制订维修保养计划，报总物业经理审批。6.2对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同保安部制定维修计划，报总物业经理审批后统一实施。6.3经总物业经理审批后的维修计划在实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停85、气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知有关部门。必要时由客服部发书面通知给用户。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和用户需要。6.4停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。工程部经理和专业工程师应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。6.5维修保养结束时作好记录，填写维修项目、时间、更换零件名称型号，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。6.5设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告总物业经理，通报有关使用部门，恢复正常营业。l 设备设施紧急维修管理制度86、1. 必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。2. 如因紧急维修，必须对用户使用产生影响时，须立即通知客服部，并由客服部向受影响之用户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。3. 如发生故障的设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对用户的影响，并立即通知有关供应商的保修负责人。4. 紧急维修结束后，须由主管填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件的名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向专业工程师报告，并提交工程部经理审阅。此报告由工程部经理负责存入设备维修档案备查87、。l 设备的更新及系统改造管理制度1. 出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备设施做出更新或改造之建议。2. 设备设施更新及改造建议，必须向总物业经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3. 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对用户影响最小之时间进行。l 工程部人员调配制度1. 各专业工程师根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业人员，安排好时间、器材、工具。2. 正常情况下，各专业按工程部专业职责范围，负责各自所属设备设施系统，完成自身的工作。3. 工程部经理有权根据工作情况，临时调配88、人力、工具，各专业工程师均应服从。4. 维修保养人员根据主任的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。5. 维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。6. 专业工程师要进行维修保养结果的检查，工程部经理亦应抽查。7. 在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。8. 当发生突发事件时，需要各专业之间协作解决，各工程师应调配人力、工具，解决问题。当发生危及人身安全或设备设施安全时，工程部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，不得以工种、专业的限制为借口推脱责任。9. 一般情况下，维修保养工作必须按计划进行，不得拖延维修保养的时间。189、0. 由工程部经理负责跟进维修保养的落实情况。l 设备修理计划的变更、检查与考核制度1. 修理计划是按科学程序制定的，是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件，也是物业经营计划的重要组成部分，具有严肃性，必须加强调度，认真执行，努力完成。2. 当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时，应按原审批程序，经申请批准后，方可执行变更的计划。3. 在下列情况下，维修计划可以进行计划调整申请：3.1设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时，可提前修理或增补项目。3.2设备技术状态劣化比预期的慢，与计划投修期矛盾，则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。3.3已投修的设备，经解90、体鉴定后发现，实际需要修理的内容与计划差别过大，则可酌情改变修理类别和停修时间。3.4设备已达到计划投修期，但修前准备不足，会导致修理不能按原计划如期开工和完工，此时可酌情推迟修理时间。4. 在计划执行过程中，要做好检查、鉴定、验收和考核工作。除按季、月检查计划执行情况外，年中还应进行半年计划执行情况小结，分析总结并调整下半年计划。抓好设备修理质量的鉴定、验收工作，对不合格者要安排计划，及时加以返修。5. 客户服务中心对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖惩。各项计划指标要按级落实、考核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率以及设备停修限额和修理成本等。l 公共部位巡检制度191、. 所有设备机房、竖井等内部设备设施由工程部派人进行巡查检修。一般故障均由巡检员现场修复，较大故障由巡检员汇报后安排检修。巡检员必须按巡检记录要求进行逐项巡检，并认真填写巡检记录。2. 巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。 3. 巡检中发现异常情况，巡视员应立即进行处理，对不能立即修复的，应报告上级，并将详细情况记入巡检记录备注栏。 4. 巡检人员在巡视完毕机房、泵房、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。5. 巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配92、电设施后，必须将柜门锁好。l 二次装修管理制度1. 二次装修管理必须严格执行二次装修管理工作程序，认真办理各项手续，不得缺项。2. 装修公司、装修图纸等必须严格审查，严禁玩忽职守、以权谋私等行为，如有发现此等行为，将根据员工手册严肃处理。3. 施工过程中，二次装修巡视检查人员应每天巡视各施工现场，必须严格检查施工质量、施工规范，以及是否符合已经审核的设计图纸，并应严格检查是否对本物业原有结构、原有系统、原有公共设备设施造成破坏，认真记录二次装修巡视检查表，发现问题，必须立即上报。4. 工程部经理根据装修施工中存在问题之严重性，有权要求停止该施工，经总物业经理批准后，由客服部发出停工通知。5. 93、二次装修中如有系统改造等隐蔽施工，必须进行隐蔽工程验收。6. 二次装修完工后，必须进行竣工验收，由工程部经理签署验收意见，验收合格后，由项目客户服务中心向用户发出入住通知。7. 如二次装修验收存在问题，工程部应提供具体问题及其改善建议，交总物业经理决定是否同意用户入住。三、工程部运行操作管理规程l 机电设备运行维保工作规程1 目的保证园区机电设备正常运行，维修、运行达到规范化、科学化。2 适用范围园区所管辖的设备。3 职责3.1 运行人员负责设备的运行工作。3.2 维修人员负责设备的维修保养工作。3.3 管理人员负责设备运行、维修保养检查监督工作。4 内容4.1 执行设备维修保养计划， 并对其94、所进行的工作进行技术督查、指导。4.2 工程人员应熟悉园区的供配电系统、给排水系统、 消防系统、空调系统等设备状况，掌握工作原理， 清楚设备设施位置，能熟练地对设备进行操作、维护保养、故障处理等工作。4.3 工程人员进行作业时， 须按相应工作规程进行，要做好安全监护工作。电气维修人员应持有电工证上岗，应严格执行电工安全操作规范进行作业。维修人员进入业户室内工作时，严格遵守公司有关文明服务规范，为业主提供优质满意服务。4.4 做好设备防水、防火、 防小动物的安全管理工作。定时巡视设备运行情况，认真做好巡视记录和值班记录。发现重大隐患及不安全因素要立即上报专业主任领导，及时处理解决。4.5 遇到突95、然停电或其它突发性事故时， 工程人员要采取应急措施，进行排除故障或采用备用设备，保证小区动力设备正常运行。4.6 保持工作场所干净整洁。5 相关文件及记录设备维修记录 xx029-A-01l 停送电操作规程1 目的停电时，能使业户有准备，防止设备损坏。2 职责2.1 工程部负责停送电工作。2.2 客服部负责业户的协调工作。2.3 安管部做好停电时的安全保卫工作。3 范围管辖区域4 内容4.1 正常情况下的倒闸操作4.1.1 工程部要提前2天通知客服部具体倒闸的时间和原因。4.1.2 客服部接到通知后，提前一天贴出停电通知一告知业户。4.1.3 倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至96、首层。4.1.4 在确定的时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作。4.1.5 倒闸操作完成后，运行人员要检查设备的运行情况。4.1.6 倒闸操作尽可能在晚间10：00以后进行。4.1.7 做好各项相关记录。4.2 紧急状态下倒闸操作4.2.1 紧急状态是指：接到电业主管部门的调度指令紧急倒闸；配电室内发生冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故。4.2.2 当发生紧急状态时，值班人员应立即通知主任。主任立即报告工程部经理，并通知其他部门。立即启动紧急广播，通过广播对停电原因进行解释；电梯立即降至首层。4.2.3 配电房值班人员要与监控中心保持联系，根据情况进行停电操作。4.2.497、 若是事故停电，先查明原因，排除故障，对损坏的部分尽快修复，以恢复供电。4.2.5 做好各种记录，重大事故以报告的形式上报给上级领导。5 相关记录倒闸操作票 xx030-A-01l 配电房设备缺陷工作规程1 目的消除变电配电室设备缺陷，保证设备安全运行。2 适用范围所辖园区配电房内的设备。3 职责3.1 当值值班员负责处理、记录设备缺陷。3.2 工程主管负责组织处理设备缺陷。4 工作规程4.1 在额定条件下运行或备用的设备上发生了影响安全的异常现象或达不到一类的设备条件的问题，均叫做设备缺陷，设备缺陷可分为重大缺陷和一般缺陷。重大缺陷：设备缺陷严重威胁设备安全运行或人身安全，不及时处理，可能造98、成事故的。一般缺陷：设备缺陷不及时处理，尚能保持安全运行的。4.2 发现设备重大缺陷，当班值班员应立即组织消除或采取可靠措施，防止缺陷进一步扩大。当班不能消除的缺陷，应由工程主任组织力量予以消除。主管无力消除的缺陷，应及时向上一级领导汇报，上级领导应指定专人及时消除，并由值班人员监督执行。4.3 发现设备一般缺陷，可列入正常维修计划进行处理。4.4 发现设备缺陷，无论消除与否，均由值班员记入设备缺陷记录簿， 并向上一级领导汇报。4.5 值班人员在运行中， 应加强设备缺陷的监视，在交接班时详细进行交待。工程主管应经常查阅设备缺陷记录簿，了解设备缺陷内容和处理情况，对未消除者，应尽快安排处理。4.99、6 消除重大设备缺陷遇有困难时，应及时向当地电业局部门取得联系，请求支援，以免造成更大损失。5 相关记录设备缺陷记录表 xx031-A-01l 配电房设备巡检工作规程1 目的了解设备运行状况，保证设备安全运行。2 适用范围所辖园区配电房设备3 职责3.1 当值值班员负责巡检工作。3.2 工程主任负责监督、检查工作。4 工作规程4.1 值班人员对运行和备用（包括附属）设备及其周围环境，每2小时进行巡视检查，记录有关参数。4.2 遇有下列情况由当值人员增加巡视次数：4.2.1 过负荷或负荷有显著增加时；4.2.2 新装、长期停运或检修后的设备投入运行时；4.2.3 设备缺陷有发展，运行中有可凝现象100、时；4.2.4 遇有大风、雷雨、浓雾、冰冻、大雪等天气变化时；4.2.5 根据领导指示增加巡视等。4.3 巡视后发现的设备缺陷应及时处理和汇报，并将发现的缺陷记入设备缺陷记录薄，重大设备缺陷应立即向领导汇报。4.4 工程主管每周至少巡视一次。值班员每月至少进行一次夜间熄灯巡视。4.5 巡视中遇有严重威胁人身和设备安全情况，应按事故处理规定进行处理，并及时向领导汇报。5 记录配电房运行日志 xx032-A-01l 电气维修工作规程1 目的1.1 保证园区电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化，保证电气设备正常运行。2 适应范围2.1 从高压进线到业户电表箱开关前端、到住户室内开101、关箱前端、到照明灯具、到室内插座的配电系统及其用电设备的维修。3 职责3.1 工程主任负责检查维修质量和维修计划的落实。3.2 电工负责维修工作。4 工作程序4.1 电气工作人员必须持证上岗作业，严格按照部颁标准电气安装工作规程作业。4.2 在进行电气作业维修时维修人员应戴好安全防护用品，配备良好的电工工具。4.3 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，工程主任应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行。4.4 停电、清扫、检修时，应严格执行倒闸操作的各项规程，认真进行检查，做好操作监护。4.5 在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，102、应设专人监护，并至少二人进行。4.6 一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。4.7 在维修的线路上，应在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸上悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标示牌。4.8 维修保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。5 记录设备维修保养记录 xx033-A-01客户服务通知单 xx002-A-01l 冷水机组运行操作规程1 目的确保机组安全运行，严格按操作规程工作。2 适用范围所辖园区空调机组3 职责3.1 经理负责安排冷水机组的运行管理、维护、保养。3.2 值班员负责103、按照操作规程操作，认真做好运行记录，发现问题立即向主任报告。3.3 主任每天检查机组运行记录和机组运行状况，监督值班人员严格遵守操作规程。4 工作程序4.1 总则：操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗。运行人员必须熟悉冷冻机工作原理与使用性能，熟悉掌握运行逻辑图，严格执行冷冻机运行的各项规程，做到高效、低能安全运行，提供优质满意的服务。4.2 运行守则4.2.1 运行人员须着装上岗，严格执行开停机时间，做好开机前的准备工作，发现重大问题及时报告主管，待处理好后方可开机。4.2.2 严格执行开机准备规则：.1开机前先检查冷冻机组的冷冻水管、冷却水管的进出水阀门，冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔的104、进出水阀门是否完全打开。4.2.3 检查各冷冻水，冷却水，油温及各项设定值是否正确，检查无误后方可开机。4.2.4 检查各部分自动控制装置是否正常。4.2.5 检查冷却水进出口温度，冷冻水进出口温度及机器上各部位表温。4.2.6 切实熟练掌握紧急状态下的停机处理办法。如停电，必须检查冷冻机组、冷却水泵、冷冻水泵是否已回到停止状态。4.2.7 停机时，将操作盘运转开关拨到停止位置。冷冻水泵，冷却水泵运转10分钟后停车。4.2.8 运行人员必须每小时填写运行记录，发现异常及时汇报和处理。4.2.9 交接班应在下一班前10-15分钟进行，并在运行记录上签字，并写出问题和处理方法用文字表达。4.2.1105、0 值班人员应做到安全生产、文明生产，做到现场洁净，设备清洁。场地安全、无隐患。4.2.11 运行人员值班内不得离开工作岗位，非工作人员未经批准不得带入机房，工作时间不得看与工作无关的书籍。奖惩制度将按公司考核细则执行。5 记录冷冻机组运行记录 xx034-A-01l 热交换站运行操作规程1 目的确保热交换器安全运行，按操作规程进行操作，提供优质、低耗、安全运行工作状态。2 适用范围所辖园区内热交换站机组3 职责3.1 经理负责热交换站的运行管理、维护、保养。3.2 值班员应按照操作规程操作，做好运行记录，发现问题应立即排除并向主任报告。3.3 主任每天检查运行记录和检查热交换站的运行状况，监106、督值班员严格遵守操作规程，保证交换站的正常工作状态。4 工作程序4.1 总则4.1.1 操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗，运行人员必须熟悉热交换器工作原理与使用性能，熟练掌握运行技能，严格执行热交换器运行的各项规程，做到高效、低耗运行，提供优质满意的服务。4.2 运行守则4.2.1 运行人员必须着装上岗，严格执行开机停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题及时报告主管，待处理好后方可开机。4.2.2 开机前认真检查各类辅助运行设备，检查热交换器冷水进入及热水输出的截止阀是否打开。送蒸汽前须先运行辅助设备，待水系统运行无误时，方可慢慢打开蒸汽阀，及冷凝水疏水器总阀。然后向热交换器送107、入蒸汽。供、回水温度保持在70-40之间。4.2.3 检查降温降压系统是否达到设定值。4.2.4 关闭系统时，应先关闭所有蒸汽入口管道和冷凝水排出管道上的截止阀，然后关闭热水输出管道和冷水进入管道截止阀。4.2.5 运行人员必须每小时填写运行记录，发现异常须及时汇报和处理。4.2.6 交接班应在下一班前10-15分钟内进行，并在运行记录上签字，记录问题和处理方法，用文字表达清晰。4.2.7 值班人员应做到安全生产、文明生产，做到现场洁净，场地安全，无隐患。4.2.8 运行人员值班内不得离开工作岗位，非工作人员未经批准不得带入机房，工作时间不得看与工作无关的书籍，奖惩制度将按公司考核细则执行。5108、 记录热交换器运行记录 xx035-A-01l 给排风机、新风机组操作规程1 目的规范开机程序，保障设备正常运行，使园区给排风系统达到工作标准。2 范围所辖园区排风机及新风机组。3 职责3.1 主任负责对设备的运行管理、维护、保养。3.2 值班员负责按照操作规程操作，做好运行记录，发现问题应立即排除并向主任报告4 工作程序4.1 开机前检查4.1.1 送排风机在开机前，检查叶轮有无卡住现象，运转是否平稳，有无异常声响。4.1.2 消防防排烟风机，未经主管领导批准，任何人不得擅自开启。4.1.3 新风机组开机前应检查以下内容：4.1.3.1 水系统应无泄漏现象。4.1.3.2 凝结水盘的排水管道109、应无阻塞现象。4.1.3.3 电源应连接牢固、风机转向是否正常。4.1.3.4 箱体内是否清洁、无异物。4.2 开机运行4.2.1 正常操作顺序：开机时，先开风机，后开水汽；停机时，先关水汽，后关风机。4.2.2 当新风温度低于零度时，开机前应先开预热盘管，待回水管温度达到热水温度，再开风机进行调温，防止机组内盘管冻裂。4.2.3 采用楼宇自控启动机组运行前，由水组、电组责任人确认各部位无误后，方可开机。4.2.4 避免未开机组进出口调节阀，防止箱体出现高压或负压，致使箱体变形。4.2.5 检查空气过滤器阻力，应在开机前进行清洗或更换。 停机时，如环境温度低于0度时，应排尽管内存水，以免管道冻110、裂。l 给排水设备（设施）操作规程1 目的使给排水设备、设施性能稳定，保证园区正常运行。2 适用范围辖区内给排水设备、设施的操作。3 职责运行人员负责给排水设备、设施的巡检工作。4 工作程序4.1 给水设备（水泵）操作流程：4.1.1 确定给水泵的各部分阀门在正确的位置。4.1.2 确定给水泵的电器控制信号指示在正常状态。4.1.3 给水设备运行时，观察电流、电压指示信号及压力表指示位置、检查水泵有无异常机械震动、噪音。4.1.4 填写运行记录。4.1.5 水泵处于自动运行状态如遇异常情况，要立即关闭水泵总电源开关，并根据实际情况，关闭水泵总进出水阀门、进行检查并上报主管。4.2 排水设备（潜111、水泵）操作流程4.2.1 确定排水管道的阀门在正确的位置。4.2.2 确定排水泵的电器控制指示信号在正常的状态中。4.2.3 设备运行时，观察指示信号是否异常、排水是否畅通。4.2.4 如遇异常情况要立即关闭水泵总电源开关，并根据情况检查电路部分或水泵机械部分并上报主任。5 相关记录水泵运行记录 xx037-A-01l 给排水设备维修保养操作规程1.目的及时处理给排水设备设施故障，确保设备安全可靠运行。2.适用范围园区内给排水设备设施的维修保养工作。3.职责3.1 给排水维修工负责给排水设备的维修保养工作。3.2 主任负责维修保养工作指导，检查监督及外委修理的联络工作。4 工作程序4.1给排水112、设备维修保养工作程序给排水维修工负责给排水设备设施的维修保养。工程部经理每年12月制定下年度的给排水设备设施检查保养计划表并按运行情况制订中修、大修计划。给排水维修工按给排水设备检查保养计划表、给排水设备检查保养项目表要求，并将维修保养情况记录于设备维修保养记录表，零部件更换及大、中修同时记录于设备档案。给排水设备出现重大故障，应将故障原因上报工程部。工程部组织相关人员制定解决方案，及时解决。若需外委协助的应请示上级领导批准，由外协单位协助解决。如需停水进行维修保养应遵守停水管理工作程序执行。 4.2 给排水设备设施故障一般处理工作程序4.2.1 给水泵出现故障时，值班人员上报主任经批准后，应113、马上启用备用泵给水，给排水维修领班应同时安排给排水工及时维修给水泵。4.2.2 排污泵出现故障时，首先应先查故障原因，如果是电器部份原因，应先通知维修电工来排除故障。重大故障时，应先启用备用排污泵工作。主任组织有关人员协调解决故障或更换部件。4.2.3 给水管网出现发生影响正常给水故障时，主任要立即上报工程经理，并立即组织人员抢修，并做好受影响业主的解释工作。4.2.4 排污井、化粪池等因堵塞造成下水不畅、浸水等要立即组织有关人员抢修，保障畅通。4.3 给排水设备设施检查保养表序号检查保养项目保养内容及标准周期保养内容标准01多级给水泵及附件外观清洁、无滴油擦洗、除污、清洁无油污一周压力表指示114、测试、调整、准确半年电机主回路、控制回路检查、测试、调整合格、标准半年水泵轴承检查、清洗、加油合格大中修单向阀（止回阀）检查、调整合格不定期02 管 道检查、除锈、涂漆无滴漏半年 阀 门检查、调整、润滑无锈蚀、无滴漏不定期03公用室内卫生间手盆混合水嘴擦洗、换芯片无滴漏不定期手盆下水阀检查、调整开关自如不定期小便冲淋器检查、调整开关自如半月大便冲水器检查、调整、局部更换开关自如半月卫生间地漏检查、清洗无损坏半月拖布池清理无堵塞半月04污水泵电气控制部分测试、调整正常运行半月机械部分、轴承分解、调整、润滑、加油、检查运行正常阀门、管道检查、除锈、涂漆开关灵活、标识准确半年05污水井井壁清理、池内115、清理除垢、除污、清理、排除井内垃圾畅通半年、一年06给水水箱水箱防锈层涂刷防腐层（专业队伍）符合卫生标准一年水箱水质化验末梢余氯0.05mg/l合格2次/天进水浮球阀检查调整开关灵活、无滴漏一月水箱清理除污、排污符合饮用水水箱标准一年5 相关记录设备维修保养记录表 设备档案 l 水泵定期保养规程1 目的确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。2 适用范围 所有园区内安装的生活水泵，消火栓泵，喷淋泵，补压泵，排污泵，潜水泵、空调水泵。3 职责由机电安装维修工程部维修组负责。4 内容4.1 生活水泵和空调系统每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。4.2 消火栓泵和喷淋泵每两月、补压泵每116、三月进行一次试运行，运行时间1015分钟，消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。4.3 排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。4.4 水泵保养时应把与泵体相边5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。4.5 泵体的保养。4.5.1 检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。4.5.2 补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。4.5.3 检查盘根（填料）密封情况，若有漏水应增加或更换石棉填料。4.5.4 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。4.5.5 紧固机座螺丝并做防锈处理。4.5.6 生活水泵和空调水泵因运转117、频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。4.6 电机的保养。4.6.1 外观检查应整洁，铬牌完好，接地线连接良好。4.6.2 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值不低于0.5兆欧。4.7 相关阀门、管道及附件的保养。4.7.1 各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。4.7.2 单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。4.7.3 压力表指示准确，表盘清晰。4.7.4 管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。4.7.5 点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。4.8 控制柜的保养：4.8.1 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停118、止按钮动作应灵活可靠。4.8.2 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，坚固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。4.8.3 清洁控制柜内外灰尘。4.8.4 合上总电源，检查电源指示应正常。4.9 保养完毕起动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。4.10 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。5 记录水泵保养维修工作单 xx039-A-01l 停水管理工作规程1. 目的为确保园区的正常给水， 保证紧急停水或外网的原因停水时对用户不造成影响。2. 适用范围适用于园区外网停水和内部维修停止对园区楼层给水。3. 职责a) 工程部负责与自来水公司协调和119、工程维修工作。b) 客服部负责通知业主和协调工作。4. 工作规程a) 因不可避免的原因，确需要停水应由园区客服部提前24小时通知用户。b) 因突发外网给水线路停水，应尽快联络有关部门处理，并争取在短时间内恢复给水，并由客服部向用户做出解释。c) 突发性的停水，如园区内出现水管路断裂、堵塞，电路出现故障，应以最快时间组织人员，全力进行抢修，并报客服部向用户解释，请求给予谅解。d) 发现停水立即行动，查找原因，逐级上报，并和相关部门取得联系，做好人力安排与各种安全措施。同时，要做好提前准备工作，保障给水的需求。l 公共设施的维修养护周期及质量标准序号项目标准检查、保养内容与周期1地基基础观测房屋无120、倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、 剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋裸露等发现问题随时修补，每年进行一次全面检查3墙体、墙面(马赛克、大理石 、条砖、 喷涂)喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年全面检查一次大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，马赛克外墙面8年清洗一次，室外喷涂墙体墙面8年喷涂一次，室内楼道、楼梯墙面34年全面修补粉刷或涂油漆一次4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补一次5楼梯、扶手无121、混凝土碳化产生裂缝、剥落、钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷油漆一次。6公共门窗：木门、铁门、防火门窗：铝合金窗（推拉、平开）、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次7屋面隔热层、防水层屋面防水层老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺少现象。每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损及时修补8水箱、水池完好、无渗122、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。每月检查一次，发现问题及时修补，每半年清洗一次水箱9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀。每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次10消防设施（消火栓、消防管、消防阀门）无损坏、开关自如、清洁，无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。消火栓按“小区消火栓保养规定”执行，消防管道每年检查一次，每23年油漆一次11公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修13信报箱123、箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100。每月检查一次。每年刷一次漆（如需要）14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换15散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好，无脱落开缝现象，无排水不畅现象。每季检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及时修复16楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷、表面平整，无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。发现问题及时修复，每年全面检查一次17通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季检查一次，发现问题及时维修18上、下雨污水管124、无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修补，每4年水管油漆一次19设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好，无渗、漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高）要求刷漆，水泵房部分位置、墙面、地面刷防水漆，地面尽量贴瓷片。每月全面检查一次，平时发现问题立即修补，每年对设备房刷一次漆20室外建筑小品、标识牌完好率100，符合安全要求，标识牌齐全醒目。是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需要更新，要求每周检查一次21A道路整体要求路125、面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口随时检查，发现问题随时修补B水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损，每500平方米，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等立体不超过1.51.51.5立方厘米随时检查，发现问题随时修补C道板砖、拼花砖不能缺少一块，98没有松动，单块破损面积大于20的道板在100平方米内不超过4块随时检查，发现问题随时修补D路牙整齐，没有很明显塌陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20车道路牙1年刷一次黄、黑相间的漆E拦土坡墙每处塌陷破损面积不超过0.005平方米（50平方厘米）随时检查，发现问题随时修补F踏步、台阶126、没有明显破损随时检查，发现问题随时修补22给排水A雨污水井、盖排水通畅。井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超出8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震圈，以车驶过不振响为准B明暗沟沟体完好，明暗盖板齐全，沟渠通畅无阻塞发现问题随时维修，每半年全面检查一次C给排水管道水管水阀完好，无渗漏，水管畅通无堵塞发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次D化粪池排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，127、井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超出8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻一季度全面检查一次，半年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震圈，以车驶过不振响为准25室外停车设施、消防设施A值班室岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范发现问题随时修补，每半年保养一次B道闸道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏配件齐全，手动，自动控制正常按“道闸保养规定”执行C车位画线、禁停线和标识色彩鲜明，字体清晰醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致半年重刷一次D路障牢128、固、无明显倾斜（10度之内），完好，红白间条鲜明、醒目半年漆一次E室外消火栓无渗、漏水现象，每个消火栓有水，开关灵活发现问题随时检查，每年保养一次公共设施定期检查项目一览表类别周期序号检查内容本体共用设施维修养护每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6房屋隔热层、防水层（雨季前须另外检查）7楼板、地面砖半年1天面扶栏、避雷带每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房（水泵房、配电房、电梯房）5消防栓每周公用电器室外公共设施维修养护半年1明、暗沟（全面检查）2给排水管道（含绿化用水管阀）每季1雨、129、污水井、盖2化粪池随时检查1道路（包括水泥路面、道板砖、拼花砖、电缆沟盖板、路牙、挡土坡或墙、踏步、台阶等）2其它l 消防系统维护保养工作规程1 目的保证消防设备完好率100%2 适用范围所辖园区内的消防设备3 职责保证消防设备的正常运行4 内容4.1 消防水系统及相应的电气设施、增压排风系统百叶窗机械部分由工程部负责维护、管理。消防系统全部处于自动控制标准。4.2 对被污染和损坏的探头，工程部及时维修更换。4.3 消防总控制联动系统、消防水泵、自动喷淋系统、增压排风系统每季度最后一个月的下旬由消防安管部会同工程部联合组织检查试运行一次。4.4 工程部每月对消防泵房设备（含接力设备及顶层消防稳130、压设备）检查保养一次，每月对消防管路、阀门、配电设备检查一次。4.5 工程部每周对消防泵房、消防设备间、防排烟风机及天台设备间进行一次清扫。4.6 电组每月对配电柜、安全指示灯进行一次清扫整理，并对应急照明灯进行一次充放电。5 记录消防设备维保运行记录 xx042-A-01l 电梯困人救援规程1 目的 遇到电梯因故障困人时，及时将乘客救出电梯。2 适用范围适用于电梯紧急故障发生时救援乘客。3 职责3.1 监控室干事负责监控电梯紧急故障情况，使用对讲电话安慰被困乘客，并及时通知电梯维修工及维保单位人员到现场解救乘客。3.2 电梯维修工协助维保单位负责被困乘客的救援工作，及时处理电梯故障，并做好电131、梯维修记录。4 救援程序4.1 轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小开启厅门察看);关闭机房电源总开关;用专用厅门钥匙开启厅门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢;4.2 轿厢停于远离厅门口的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近的电梯厅门口(以高于或低于楼面不超过0.5米为合适)，然后按照上述4.1中所列步骤救出乘客。4.3 移动轿厢的方法如下：4.3.1 电梯关进乘客，监控干事利用对讲电话劝慰被困乘客保持镇静， 电梯维修工正在救援乘客，并告知轿厢随时移动，不必惊慌；4.3.2 电梯维修工及时到达现场，用厅门钥匙小心打开厅门察看轿厢所在132、位置，并及时反馈给监控中心；4.3.3 利用对讲电话或其他方式通知被困乘客保持镇静，并说明轿厢可能移动， 不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危险，同时如轿厢门处于半关闭或开启状态，则应先行将其完全关闭。4.3.4 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；打开故障电梯曳引机上的后盖，安上盘车手柄。一人持住手柄，一人手持掣动释放杆，轿厢将会由于自重而移动。为避免轿厢上升或下降太快而发生危险，操作时应断续动作，使轿厢慢慢移动，直到最接近电梯厅门口为止。4.3.5 操作时，应注意如轿厢停于最高层电梯厅门以上之位置或最低层电梯厅门口以下位置时，不可以只撬开掣动，便轿厢自行移动，而应在松开掣动的同时，握紧133、摇柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。4.3.6 救出乘客后，立即处理电梯故障，并做好相关记录。5 记录事件报告 xx043-A-01l 低压配电箱（柜）维修保养工作规程1 目的确保低压配电柜和各设备控制柜的正常安全运行.2 适用范围适于低压配电柜，各设备的控制柜维修操作。3 职责3.1 工程主任负责低压配电柜维修的组织和维修前的准备工作。3.2 值班员和维修工人按照操作规程进行维修作业。4 工作程序4.1 准备工作 在低压配电柜停电保养前一天通知用户停电起止时间。 停电前做好一切准备工作，办理好工作票手续。 由主任负责统一指挥，思想一致，行动统一，分工协作合理。4.2 保养程序。 实行分段134、保养。 检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固连接螺丝，螺栓若有生锈应予更换，确保接头连接紧密，检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧蚀痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。 把各分开关从抽屉中取出，紧固各接线端子，检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活性及可靠性，紧固空气开关进出线、清洁开关柜内和配电柜后面引出线的卫生。保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用10mm2以上的导线把电容器逐个放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝，检查接地装置是否良好，检查电容器135、壳体有无胀肚现象，并清洁柜内灰尘。 逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器的高压侧开关，装设接地线，悬挂“线路有人工作，禁止合闸”标示牌。 按所有要求保养完毕配电柜后，拆除标示牌、接地线，合上变压器投入运行无误后，将低压配电柜逐级送电。4.3 定检 运行中的继电保护装置及二次回路的定期检验为23年1次。 仪表的定期检验为2年1次，新装或在运行中发生异常情况时，应进行检验。5 记录设备维修保养记录 xx033-A-01倒闸操作票 xx030-A-01l 低压配电盘及二次回路的维修保养规程1 目的确保园区各用电设备正常使用。2 适用范围配电房各低压配电柜及二次回路。3 职责3.1 工程主任负责低压136、配电盘及二次回路维修的组织和维修前的准备工作。3.2 值班员和维修工人按照操作规程进行维修作业。4 工作程序4.1 各部件导体的连接线、点有无过热及腐蚀现象。4.2 所有瓷瓶表面清洁，无破碎、裂纹及放电烧伤痕迹。4.3 有无异音、异味及放电现象。4.4 负荷开关的灭弧完整无损，合闸时三相应同期。4.5 刀闸的动触头与静触头接触良好，无过热烧蚀现象。4.6 检查电容器施加的电压不得超过额定电压1.1倍。4.7 电容器施加的电流不得在超过1.3倍额定电流情况下长期运行。4.8 禁止电容器组在带电情况下合闸，不论何种原因，电容器组停运1分钟内不得再次投入运行。4.9 电流互感器的一、二次接线端子连接137、良好，无过热或放电现象，电流表的指示与实际负荷一致。5 记录设备维修保养记录 xx033-A-01l 变压器维修保养规程1 目的确保变压器的正常运行，可靠供电。2 适用范围配电房变压器。3 职责值班员负责监视变压器运行指标并认真填写运行记录。4 工作程序4.1 变压器正常运行。 变压器在额定条件下可常年运行。 变压器所加的一次电压不得超过运行分接头额定值的5%，变压器的二次电压则按额定电流运行。 干式变压器各部分的温度不得超过下表规定。绕组变压器部位温升限值测量方法A级绝缘60电阻方法E级绝缘75电阻方法B级绝缘80电阻方法F级绝缘100电阻方法H级绝缘125电阻方法4.2 运行中的变压器巡视138、检查。检查变压器电流及电压是否超过允许值。有无异音、异味。接线端子有无过热现象。干式变压器的巡视检查内容，按制造厂规定执行。4.3 变压器并列运行的条件。接线组别相同。 电压比相等，不得超过0.5%。 阻抗电压相等，不得超过10%。 容量不得超过1/3。4.4 新装或变动内外连接线及改变过绪线组别的变压器，在并列运行之前，必须核定相位。4.5 变压器停运6个月后，在投入运行前应做绝缘电阻试验；停运超过一年应做绝保试验，合格后方可投入运行。5 记录设备维修保养记录 xx033-A-01l 直流屏维修保养规程1 目的确保配电房高压操作柜正常操作。2 适用范围园区配电房直流屏。3 职责3.1 配电房139、值班员定期对直流屏进行维护保养。3.2 工程主任确认直流屏的工作性能达到规定指标。4 工作程序4.1 使用本设备前必须阅读说明书，掌握操作程序方可使用。4.2 本设备在正常工作时，只有可控硅整流在稳压状态下浮充电源，另一套可控硅整流电源作备用。4.3 蓄电池应保持在浮充电状态。4.4 严禁在合闸回路接照明或其它用电设备，因浮充电流很小，不足以补充照明或其它用电消耗掉的电量。4.5 严格执行交接班制度，巡检直流屏运行情况。4.6 每班检查直流屏电压、电流是否在允许范围内。4.7 每月进行一次清洁、保养，检查各部件是否松动。 5 相关记录设备维修保养记录 xx033-A-01l 电缆井（强、弱）维140、修保养规程1 目的规范电缆管井管理，保证园区各层的正常供电。2 适用范围园区所有的电缆管井3 职责3.1 配电房负责对电缆管井的管理，确保他人未经允许不得进入电缆管井内。3.2 电缆管井责任人定期对电缆管井进行检查维护。4 工作程序4.1 检查强电管井内预分支电缆表面是否良好，有无过热现象。4.2 接地线是否紧固。4.3 表箱内空开、互感器、电度表线有无松动、掉线。4.4 接地线是否紧固。4.5 强电管井卫生清洁，线路整齐。4.6 检查弱电管井电话线路是否完备无损，有线电视接线端有无脱落，是否正常运行。5 记录设备设施巡检记录 l 中央空调设备维修保养1 目的及时处理空调设备故障，保障园区空调141、设备正常安全运行。2 适用范围园区内中央空调设备的维修保养工作。3 职责3.1 空调系统设备由园区工程部负责维护保养。3.2 主任负责执行维护保养工作计划，技术工作指导及设备外委修理的上报意见和联系工作。4 工作要求4.1 空调设备由空调维修工负责维修保养，重大维修委托厂方或具有专业维修能力的正规单位进行维修。4.2 若须停机进行维修时，应遵守停机上报工作程序和停机工作时间安排程序。4.3 工程部经理每年12月制定下年度设备维保计划，并按工作计划制定中修实施方案，项目内容，时间安排，资金需求等上报上级领导审批。4.4 空调维修工按空调设运行维护手册和设备维保计划要求进行维修保养，并将维修保养工142、作情况详细记录于设备维护保养记录，零部件更换及大、中修情况同时记录于设备档案。4.5 重大故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的，应将故障原因，解决方案，所需时间以工作联络单形式上报总物业经理。5 工作内容5.1 巡检（例行检查）5.1.1 空调水系统的保养5.1.1.1 检查冷却水塔循环水水质是否清洁，若不清洁应及时加药和排放。5.1.1.2 清洗冷却水塔的布水器、填料、塔盘，防止堵塞。5.1.1.3 在冷却水系统中加入缓蚀剂（根据水质化验报告）。5.1.1.4 检查冷却水塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常。5.1.1.5 检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。5.2 半年保养风机盘143、管的保养：每年5月、10月对各风机盘管进行清洁回风过滤网，风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关（三速开关）。5.3 一年保养5.3.1 主机由外委厂家负责保养，工程经理检查合格后在保养记录上签字。5.3.2 冷却水系统、冷冻水系统、冷却水塔的清洗由外委厂家和工程经理检查合格后在保养记录上签字。5.3.3 冷却水塔检查5.3.3.1 风机风叶螺栓紧固，检查转动时是否异常振动、风机风叶刮到塔壁。5.3.3.2 注油、轴承温升检查，补加润滑油。5.3.4 管道系统阀门漏水检修，保温层修补。5.3.5 水泵保养（见水泵电机维保标准）。6 相关记录设备维护保养记录 xx033-A-01l 给排水设备维144、修保养1， 目的及时处理给排水设备设施故障，确保设备安全可靠运行。2，适用范围：园区内给排水设备设施的维修保养工作。3， 职责3.1 给排水维修工负责给排水设备的维修保养工作。3.2 主任负责维修保养工作指导，检查监督及外委修理的联络工作。4， 工作程序a) 给排水设备维修保养工作程序i. 给排水维修工负责给排水设备设施的维修保养。ii. 工程部经理每年12月制定下年度的给排水设备设施检查保养计划并按运行情况制订中修、大修计划。iii. 给排水维修工按给排水设备检查保养计划、给排水设备检查保养项目要求，将维修保养情况记录于设备维护保养记录，零部件更换及大、中修同时记录于设备档案。iv. 给排水145、设备出现重大故障，应将故障原因上报工程部。工程部组织相关人员制定解决方案，及时解决。若需外委协助的应请示上级领导批准，由外协单位协助解决。v. 如需停水进行维修保养应遵守停水管理工作程序。 b) 给排水设备设施故障一般处理工作程序i. 给水泵出现故障时，值班人员上报主任经批准后，应马上启用备用泵给水，暖通班长应同时安排给排水工及时维修给水泵。ii. 排污泵出现故障时，首先应先查故障原因，如果是电器部份原因，应先通知维修电工来排除故障。重大故障时，应先启用备用排污泵工作。主任组织有关人员协调解决故障或更换部件。iii. 给水管网出现发生影响正常给水故障时，主任要立即报告工程经理，并立即组织人员抢146、修，同时做好受影响业主的解释工作。iv. 排污井、化粪池等因堵塞造成下水不畅、浸水等要立即组织有关人员抢修，保障畅通。c) 给排水设备设施检查保养表序号检查保养项目保养内容及标准周期保养内容标准01多级给水泵及附件外观清洁、无滴油擦洗、除污、清洁无油污一周压力表指示测试、调整、准确半年电机主回路、控制回路检查、测试、调整合格、标准半年水泵轴承检查、清洗、加油合格大中修单向阀（止回阀）检查、调整合格不定期02 管 道检查、除锈、涂漆无滴漏半年 阀 门检查、调整、润滑无锈蚀、无滴漏不定期03公用室内卫生间手盆混合水嘴擦洗、换芯片无滴漏不定期手盆下水阀检查、调整开关自如不定期小便冲淋器检查、调整开关147、自如半月大便冲水器检查、调整、局部更换开关自如半月卫生间地漏检查、清洗无损坏半月拖布池清理无堵塞半月04污水泵电气控制部分测试、调整正常运行半月机械部分、轴承分解、调整、加油、检查运行正常阀门、管道检查、除锈、涂漆开关灵活、标识准确半年05污水井井壁清理、池内清理除垢、除污、清理、排除井内垃圾畅通半年、一年06给水水箱水箱防锈层涂刷防腐层（专业队伍）符合卫生标准一年水箱水质化验末梢余氯0.05mg/l合格2次/天进水浮球阀检查调整开关灵活、无滴漏一月水箱清理除污、排污符合饮用水水箱标准一年5， 记录设备维护保养记录 xx033-A-0l 机电设备维修保养后的检验规程1 目的1.1 保证机电设备148、完好率。2 适用范围2.1 园区内所管辖设备。3 职责3.1 工程主任负责一般设备的维修保养后检查验收工作。3.2 工程经理负责主要设备的保养后的检查验收工作。3.3 工程部员工负责维修后的自检工作。序号设备名称保养周期检测标准方法备注一电动机根据设备规定而定1手动盘转应无异常声响无卡阻。2三相绕组绝缘大于70.5M。3联轴器的联接可靠，间隙合乎标准，传动皮带或传动链的联接可靠，松紧适度。4带负荷运行无异常声响。5三相电流应平衡。（参考标称值）1耳听。2用1000V摇表摇测。3联抽器联接间隙约23毫米，传动皮带、传动链在两传动轮中部下压可压下一指高为松紧适度。4用长螺丝刀一端与电动机相接触，另149、一端与耳朵相贴，听其内部声响。5用钳形电表测电流。二干式变压器一年1变压器内外清洁无异物。2母线、电缆线之间联接处接触良好。3高低压测绕组绝缘合乎要求。4带负荷试运行声响正常。1目测。2移至此处，用手扳动无松动感。3移至此处，用2500V摇摇测。4耳听。三低压配电柜半年1配电柜内外清洁无尘、无异物。2母线、电缆线之间联接处接触良好。3各电器开关完好无损。4各电器在投入运行后能正常运行，无异常声响。1目测。2抽取部分联接处用手扳动无松动感。3抽取部分操作作试验。（绝保试验）4综合观察。四水泵一月1 泵体外观清洁，标识无破损。2手动盘车无卡阻、无异常声响。3泵体与电机联接可靠，同轴度合乎要求。4泵150、体和附近与之相连的管道阀门无漏水。5压力表压力指示正常单向阀门无倒流。6润滑油脂在规定范围内密封良好。7试运行无异常声响。1目测。2耳听。3联轴器圆周对称抽四点检查间隙是否一致。4目测。5目测。6打开旋塞观察。7耳听。五风机半年1风机及其相连的帆布软接管清洁无杂物。2传动皮带联接良好，松紧适度。3手动盘车风机皮带轮无卡阻、无异声。4试运行无异常声响。1目测。2手压皮带轮间的皮带中部，可压下一指高。3耳听。4耳听。六防盗监控系统一月1电视图像清晰逼真。2主机功能齐全。3摄像镜头覆盖范围调节适当，镜头防护良好，清洁无尘。1目测。2试机检查。3目测。七空调系统一月1冷却水清洁，管道上清洁无尘。2空调151、机组进风过滤网清洁。3冷冻泵、冷却塔、主机运行声响正常，各仪表指示正常。4系统无渗、漏水现象。1目测。2目测。3耳听目测。4目测。八防火卷帘门一月1卷帘门外观无破损。2机械转动机构灵活可靠无锈蚀。3手动操作卷帘门升降、停止灵活。1目测。2目测。3试机检测。九火灾报警系统一月1消防集控柜内外清洁无尘。2接线端子联接紧固无松脱。1目测。2抽取部分检查。年检1烟、温感报警器清洁无尘、无锈斑，线头紧固。2消防模块箱内外清洁。1抽检部分。2用手拨动线头，无松脱。十疏散出口指示一月1灯箱无破损。2灯箱内外清洁无尘。1目测。2目测。十一自动喷水灭火系统一月1系统管网、阀门无漏水。2喷头外观清洁。3压力表指示152、正常。4放水试验报警性能可靠。1目测。2目测。3目测。4试验。（每季度抽检）十二干粉灭火器一月1压力表指示正常。2无锈蚀。3灭火器存放位置合乎要求，有检验合格证。4灭火器重量合乎要求。灭火器是否过期。1目测。2目测。3综合考察。4抽取5%称重。5综合考察。 记录设备维护保养记录 xx033-A-01l 房屋公用设施的维修方法1 目的1.1 为使房屋公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便用户。2 维修原则2.1 坚持经济、合理、安全的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。2.2 修理及更换配件应尽量保持与原有配件型号、规格一致的原则。2.3 为业主（153、住户）提供方便的原则。3 维修依据3.1 符合维修方案或设计图纸的要求。3.2 符合房屋修缮工程质量检验评定标准有关条款标准。4 各项维修项目标准4.1 地基基础4.1.1 如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。4.1.2 将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清 除。4.1.3 用1：3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。4.2 恢复勒脚饰面4.2.1 如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。4.2.2 如不严重，应做好巡查和记录。4.2.3 如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。4.2.4 如情况较严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查154、鉴定。4.3 梁、板、柱主体露筋4.3.1 将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。4.3.2 用钢丝刷清洁干净。4.3.3 充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。4.3.4 用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。4.4 有裂缝4.4.1 先进行全面仔细查看。4.4.2 如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。4.4.3 如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：4.4.3.1 沿裂缝用工具将两伸基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除 粉散颗粒。4.4.3.2 用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。4.4.3.3 准备足够的膨胀水155、泥，调成半干状，并及时使用。4.4.3.4 用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。4.4.3.5 修复饰面（按用户原标准）4.4.3.6 如裂缝很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。4.4.4 有孔、洞。4.4.4.1 将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。4.4.4.2 用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。4.4.4.3 充分喷水湿润孔、洞内壁。4.4.4.4 如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大156、，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。4.4.4.5 按原标准做好饰面。4.4.5 破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。4.5 墙体4.5.1 墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修）。4.5.2 裂墙157、4.5.2.1 先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形。4.5.2.2 用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。4.5.2.3 均匀地涂刷一道素水泥浆。4.5.2.4 再用比砌筑浆高一个强度等级的1：3水泥砂浆填缝、抹平。4.5.2.5 用同规格，尺寸的墙体饰面村料修复饰面。4.5.3 砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损4.5.3.1 先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫浮动灰、土。4.5.3.2 充分喷水湿润破损面。4.5.3.3 用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（所用砌块应先充分湿润）。4.5.4 墙体室外饰面缺损4.5.4.1 将缺损饰面及158、其周边松散层一并凿除。4.5.4.2 用钢丝刷清扫干净浮动灰土。4.5.4.3 充分喷水湿润水泥浆。4.5.4.4 均匀地涂刷素水泥浆。4.5.4.5 用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。4.5.5 墙体室内饰面缺损4.5.5.1 同4.3的1、2、3、4。4.5.5.2 用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面。4.5.6 外墙渗水4.5.6.1 外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。4.5.6.2 窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有泄水坡度，窗樘底的外侧应留有10CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。4.5.6.3 在外墙159、渗水部位采用和四道氯丁建“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）水泥砂浆面层。4.5.6.4 外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂12道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。4.5.6.5 墙、板接通处渗水，可用预制胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥浆勾缝和封闭。4.5.6.6 用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边护大100150mm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层160、，在基层上涂刷23道氯丁胶，在最后一遍胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。4.6 顶棚4.6.1 维修程序4.6.1.1 如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施a) 用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部委周边已松散的抹灰层全部铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下；b) 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止；c) 用喷水器具充分喷水湿润23次；d) 均匀地刷一道素水泥浆；e) 用1：3水泥砂浆打底抹平；f) 批三道灰膏，带干硬后用砂纸打磨平整；g) 刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复；h161、) 清理垃圾，恢复原地整洁。4.6.1.2 如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落：a) 同用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层全部铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下；b) 用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止；c) 用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边衣锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋；d) 均匀地刷一道素水泥浆；e) 用1：3水泥砂浆打底抹平f) 批三道灰膏，带干硬后用砂纸打磨平整；g) 刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复；h)162、 清理垃圾，恢复原地整洁。4.7 楼梯间4.7.1 踏步缺损4.7.1.1 将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。4.7.1.2 用钢丝刷清扫干净浮土。4.7.1.3 充分喷水湿润。4.7.1.4 均匀地涂刷一道素水泥浆。4.7.1.5 用1：3水泥砂浆做好基层。4.7.1.6 修复饰面4.7.2 栏板缺损：如为砼或砌块栏板，可参照4.2和4.3相应程序执行。如为木材或金属材料栏板，维修程序如下：a) 如不能修复，应及时更换新b) 使栏板、梯板、扶手连接牢固；c) 修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。4.7.3 扶手a) 如不能修复，应及时更换新配件；b) 使之与栏板连接牢固；c) 修复饰面（163、如：油漆、乳胶漆）。4.8 门、窗4.8.1 维修程序a) 检查门窗的附件是否齐全；b) 检查有无配件损坏；c) 更换配件，达到预期效果；d) 维修后请用户验收；e) 检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，达到开关自如的目的。4.8.2 告知用户须知4.8.2.1 需定期往转动的部分加油4.8.2.2 如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。4.9 屋面避雷设施4.9.1 锈蚀；4.9.1.1 用砂纸除锈。4.9.1.2 均匀涂刷红色防锈漆和一道银灰漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。4.9.1.3 如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上164、防锈漆。4.9.2 连接部位断开4.9.2.1 除锈清洁后，焊接牢固。4.9.2.2 刷两道防锈漆。4.10 屋面隔热层、防水层4.10.1 隔热层缺损：及时更换，用1：3水沁砂浆嵌缝。4.10.2 屋面（渗）水（刚性屋面）a) 用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变开、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水；b) 纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理；c) 出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料洞膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等；d) 檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的165、方法来修漏。4.11 人行道和车道4.11.1 修补损坏的砼路面：如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照胶水附带的说明书进行修补，对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。a) 将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准；b) 凿子将坑底砌底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘面向里掏凿成下凹齿形，再用钢丝刷将将破坏面上的一切散粒刷除干净；c) 将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）；d) 湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将基捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入填166、内的砼要稍稍高出坑内，以便捣碎、实下沉（砼坍落度要控制在30mm）。e) 用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹水再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。4.9.2 修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）a) 凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷淋水使表面充分湿润；b) 待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）；c) 将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砼缝多余泥浆；d) 必须留缝，灰缝表面必须167、光滑平整，不得高出块材面；e) 修补工作完毕后，把块材表面清扫干净；f) 对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可参3%防水剂），然后再坐砌块材。4.12 雨水管道4.12.1 如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新辅设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。4.12.2 如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆封堵。4.12.3 最后修复地坪。4.13 化粪池4.13.1 如池168、水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉定物和堵塞杂物，并制定定期清掏制度；4.13.2 如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。4.14 排水渠4.14.1 如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。4.14.2 如果渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如果砼或钢筋砼壁还在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。4.14.3 如果杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。4.14.4 池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常工作运作，然后抽干池里的169、水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。4.15 壁纸粘贴4.15.1 将原破旧壁纸刮掉，清擦干净墙面。4.15.2 将合适的新壁纸粘到墙面，注意按缝处无痕迹。4.15.3 用干毛巾擦净新壁纸。4.16 饰面(如瓷砖、手盆)破损、修复、更换4.16.1 将破损部位的松散层清除，再用相同的瓷砖配以水泥灰粘合、找平，恢复原状。4.16.2 手盆上的五金配件损坏，可按原型号配置。4.17 手盆、拖布池堵塞4.17.1 查明堵塞原因；4.17.2 取下存水弯倒掉杂物；4.17.3 装好存水弯，并试验是否疏通且不170、漏水；4.17.4 通知所在业主尽量不要倒入杂物。4.18 楼层无电4.18.1 查明停电原因；4.18.2 用电器超负荷；4.18.3 用电器短路；4.18.4 电源接触不良；4.18.5 维修时应关掉主电源，挂牌工作；4.18.6 恢复送电；4.18.7 根据情况向业主解释用电常识，阻止违章用电；4.18.8 请业主签字。4.19 园区玻璃幕维修操作规程(应由专业公司进行)4.19.1 发现玻璃镶边高强度胶裂纹、脱离要及时处理：4.19.2 将原旧玻璃胶用刀刮干净后，用毛巾拭擦干净，用原装高强度玻璃胶重新均匀涂上。4.19.3 24小时后方可使用修复的玻璃窗。4.19.4 更换玻璃程序a)171、 将旧碎玻璃小心取下，如果是窗玻璃先将窗铰链取下，再取下玻璃；b) 拭擦干净玻璃框，将合适的玻璃更换上，并均匀涂胶；c) 24小时后方可使用玻璃窗或推动玻璃；d) 向业主介绍使用玻璃的功能及方法。l 消防系统检查维护、保养细则1 目的 确保园区消防设备设施处于正常状况，维修保养工作规范化，使园区消防设备设施的维修、保养工作能达到标准化、规范化。2 范围园区内消防设备设施。3 职责3.1工程部负责消防系统电气、水系统、通风系统的监督管理工作。4 细则4.1 总则对园区消防系统进行检查、维护、保养的人员必须注意：在消防系统中，更换维修任何设备、零部件等，都要与园区消防中心取得联系并登记，经过主管领172、导批准后方可进行。任何人不得擅自操作、维修和更换设备及其零部件等，更不得擅自变动设备及零部件的规格、型号、额定值等，违反者将视情节轻重，给予处罚。工程作业结束后，要及时通知消防中心，将检查、维修、更换的内容，详细地填写在相应的检查记录簿上备查。以下详细列出消防系统工程检查、维护、保养的具体要求。4.2 在通常情况下，消防各类水泵及风机的电源“空气开关”均处于通电（合）状态；手动与自动（远动）转换开关常处于自动（远动）状态；各对应的双电源互投空气开关开也处于全通电（合）状态。因此，在每次检修后都要保证达到自动控制状态。4.3 定期(每月)检查一次消防水泵轴承润滑油位是否正常，若缺润滑油时，及时补173、加润滑油至油线位置。4.4 定期（每月）检查一次各类水泵进、出口闸阀开关是否灵活，并确定与自动工作状态下相关的各类阀门是否处在全开状态（除去消防试验或其系统放水时所要开启的阀，也就是在常规下要关闭的阀除外），使之能保证达到消防联动控制给水工作状态。4.5 按照检查项目单的要求，定期（半年）检查和记录水泵房、加压水泵房和顶层稳压水泵房的所有水泵、阀门填料压盖处和管路接口等处的跑、冒、滴、漏情况及完好情况。及时修复和更换漏水的盘根（填料）和机械密封，对阀杆螺纹处涂抹干油润滑，保证开关灵活。将检查结果及时填写记录，同时记录各管道处的压力表数值。4.6 定期（半年）检查和记录一次各楼层喷淋末端放水处的174、压力表数值、闸阀、球阀及该处水管路的完好状态，及时维修和更换不合格的部件；同时进行各楼层喷淋水流指示器和信号蝶阀开启指示的反馈信号检验。4.7 定期（半年）检查记录消防外部给水结合器处的室内、外消防管路和接合口处是否有漏水和冻冰现象，蝶阀是否全开，安全阀是否完好，并及时清理室外结合器处的灰尘，保证每年冬季前将弯头止回阀处的丝堵打开，将存水放净，再扭紧，还要做一些必要的防冻处理。4.8 定期(每月)检查消防水池溢水管处有无溢水现象;各泵进、出口减震橡胶软接头有无异常变化；各水泵排水口止回阀有无漏水声。4.9 每年至少打开泵吸入口过滤器清垢、清渣12次，保证泵吸入口畅通。4.10 定期（三个月）结175、合园区消防联动试验对各类水泵（高、低区喷淋水泵、加压水泵）试运转一次。4.11 定期（每月）检查试验高、低区喷淋湿式报警系统。具体要求是：打开副排水阀（小阀），观察排水流量计指针，调节流量至50Lmin，使系统受到较大的水力冲击），排水30秒钟左右，该湿式报警阀的水力警铃，就应报警，相应的压力开关就应将此信号传至消防中心，并进行声光报警，同时，检查关闭相应的蝶阀时，确认关闭信号能否反馈至消防中心；还要检查该处各类阀启闭是否灵活可靠；信号旁路水管过滤器是否有渣垢等物堵塞，试验结束时，还要检查湿式报警阀两侧的压力在平衡以后，阀瓣能否关闭严等，全部正常后，系统要恢复至日常状态。4.12 对消防各类泵176、的电机绕组，每年年底之前均需进行一次绝缘测试检查，检查确定电机轴承润滑脂，并对配电柜内相应的各类电器每半年进行一次检查保养，保持柜内清洁。4.13 定期（每周）检查高区消火栓，高区喷淋系统的稳压罐及其装置。其中各系统稳压罐电接点压力表指针压力控制范围是：上指针0.14Mpa，下指针0.10Mpa。稳压罐及其系统的具体要求是： 每星期检查时，转换一次工作稳压水泵和备用稳压水泵的使用状态。 检查确诊该处的电源空开是否处于要求的全合（通电）自动稳压工作状态。 检查该处各类阀门是否处于全开状态（除放空排气阀处外），并确认阀门启闭是否灵活可行，有无漏水现象，相应的止回阀能否止水、保压，所稳压的系统有无其177、他较大的泄漏，而导致稳压时间较短的现象发生。 检查确认稳压罐电接点的压力表，控制稳压水泵运转、停止的装置是否完好可靠。4.14 定期（半年）检查和修补消防水系统的各类泵、阀门和管道的外表腐蚀处和掉漆处，及时对腐蚀处进行除锈防腐（涂刷沥青、环氧树脂等）处理，并对该处和掉漆处进行刷油漆处理，要求补刷的油漆颜色与原色保持一致。4.15 为保证消防水系统各类水泵、阀门等可靠工作，每年至少应对该系统管道内的存水更换一次，除掉管道内的铁锈等污垢，使管道存水清洁。4.16 定期（每星期）要彻底清理和清扫一次消防水泵房、接力水泵房、稳压水泵房内的所有水泵、阀门、管道和配电柜及室内地面等处的表面灰尘。保证房间内178、配电柜及室内地面等处的表面无灰尘，保证房间内清洁、美观。同时，在每次检修试验后，都要及时清理现场，保证现场和水泵房内无杂物和存水，从而达到清洁干净的效果。4.17 定期（三个月）联动试验加压送风机、排烟风机，要求每台风机在消防中心联动控制柜上，能启动和停止，启动联动控制柜后应能显示其工作状态（灯亮）。同时现场也能启动和停止（现场检查应先作）。检查各个消防风机的紧固地脚螺栓、减震器、吸风口连接及传动三角带是否完好可靠，确定风机主轴轴承是否缺润滑油，缺油时要及时补加，并将检查维修结果详细记录。4.18 定期（三个月）对园区高低区消火栓泵、高低区喷淋泵的远程手动启动、联动启动试验至少检查一次，从而保179、证园区消防系统联动控制稳定可靠。4.19 总之，对园区的消防设备、设施，全体员工都应引起高度的重视，随时汇报，登记和解决所发现的问题。按照“预防为主、防消结合”以及“专业消防与义务消防结合”的方针，把防火看成头等大事，在平时，必须清醒地认识到“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的道理，无一例外地履行消防管理的基本职责，做到每人都是义务消防员，从而树立“以法治火”的意识，保证园区消防设备、设施长期处于可靠、稳定的状态。5 记录 设备维护保养记录 xx033-A-01l 消防工程维修过程中的应急措施1 目的保证园区消防系统各部位在维修时，采取的措施以保证当紧急情况发生时，各系统仍能正常运行180、。2 适用范围园区消防设备设施。3 职责3.1 工程部负责制定、修改本措施。3.2 工程人员对消防系统维护时应严格遵守本措施规定。4 工作程序4.1 高区消火栓系统维修4.1.1 顶层稳压系统采取应急措施：关掉消火栓上端闭合管所有控制阀，这样，可以不影响有火情时消火栓水泵及室外水泵接合器的正常工作及给水量。高区喷淋系统及低区消火栓系统，喷淋系统都处在正常工作状态。4.1.2 接力水泵房设备检修采取一条主管单独维修，另一条管路保证正常供水。4.1.3 地下水泵房，主泵维修，也是采取一台水泵单独进行，当有火情时，可以保证有一台主水泵仍能正常运行。4.2 低区消火栓系统维修步骤及措施同高区消火栓系统181、。4.2.1 水泵接合器维修：关闭水泵接合器前的蝶阀进行检修，采取逐个检修的办法，就是一台水泵接合器在检修时，其它水泵按合器仍在正常工作状态。4.3 喷淋系统检修4.3.1 高区喷淋系统.1顶层稳压系统检修：关闭稳压管与主水泵相连管，这样，维修时可以保证喷淋水泵在工作状态，不影响有火情时主泵的正常工作，此条要求监控中心人员与现场维修人员采取一定的联系措施。.2接力水泵房设备维修可以采取将接力水泵吸入口及出口的阀门关闭的方法进行检修，保证主水泵工作。.3地下水泵房采取措施为主水泵分别检修，有火情时可以保证一台主水泵正常工作。.4地下湿式报警阀检修，由于湿式报警阀控制整个喷淋系统的主干网，维修此项182、工作时，要求保证相应的防火区域内的消火栓正常工作，并加强人员人巡逻，以便及时发现火情，及时处理。4.3.2 低压喷淋系统检修时的应急措施同高区喷淋系统。4.4 消防监控中心在施工期间，要求加强整个园区的防火监护，一旦发生火情，及时与施工人员联络。5 记录设备维护保养记录 xx033-A-01l 电梯维修保养验收标准1 目的 使电梯维修保养工作按标准执行，保证电梯的正常运行。2 适用范围 适用于整个园区的电梯系统。3 职责3.1 电梯工负责日常巡检工作，维修保养工作由电梯公司负责，并遵照此标准进行。3.2 部门经理负责标准落实情况的督促和检查工作。4 内容4.1 机房内维修保养标准：4.1.1 183、机房通风良好，温度应保持在540范围之内，相对湿度不大于85%(在 25时)，保证没有雨、雪侵入的可能。4.1.2 机房内干粉灭火器应保持正常压力。4.1.3 机房的电梯困人救援规程等制度齐全，并挂于明显处。4.1.4 轿厢平层标志应用黄漆标在主钢丝上，使其清晰可见(以利于紧急救援用)。机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。4.1.5 机房照明，电源插座要保持良好。4.1.6 机房不得住人，存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。4.1.7 曳引轮对铅垂线的偏差2.0mm。曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差 1.0mm;4.1.8 限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内参照(GB5972-184、86)，运 行时应无异常声音。4.1.9 限速器开关灵活可靠；限速器安全开关动作时，能使电梯可靠地停止运行。4.1.10 曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。4.1.11 各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80(注油轴承应保持油 量饱满)，工作2500-3000小时后更换新油。4.1.12 电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。4.1.13 错相、断相保护器应正常。如有错、断相发生，电梯应不能运行。电动机的短路、过载保护应可靠。4.1.14 掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上。当松闸时，两侧闸瓦185、应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm。掣动轮表面不得有油污、杂物。掣动闸瓦磨损超过厚度的1/4，螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。4.1.15 轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电轿厢应能完全停止。4.1.16 电梯救援的手动松闸杆，手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得挪用。4.1.17 曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5mm时应更换或重车。4.2 井道与轿厢部分的维修保养4.2.1 上、下极限，限位开关灵活可靠。4.2.2 绳头组合固定。4.2.3 各根钢丝绳张力与其平均张力之差5%，钢丝绳磨损报186、废标准。4.2.4 详见GB597286。4.2.5 对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。4.2.6 安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为50.5mm。4.2.7 轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。4.2.8 平层精确度：V2.5m/s时，应在15mm内。4.2.9 轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。4.2.10 每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。 断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要可靠地停止运作。4.2.11 轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住187、门时，门会自动返回。4.2.12 轿箱内告示牌应明显清洁，报警装置功能正常，随时保持能和监控中心机房正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。4.2.13 指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。4.3 底坑内维修保养4.3.1 补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定，二次保护要可靠。4.3.2 底坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。4.3.3 随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。4.3.4 液压缓冲器油量应充足，无锈蚀现象，缓冲器安全开关动作可靠。4.3.5 限速器张紧轮安全开关应动作可靠。4.3.6 188、井道底坑无积水、杂物等。4.3.7 各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。4.3.8 超载报警装置在空载状态下手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。5 记录电梯日巡检记录 xx056-A-01四、运行操作表格_月/年工程维修汇总表制表人： 制表日期： 年 月 日系统设备名称设备台帐编号维修次数返修次数投诉次数所用材料材料费用人工费用设备台帐年 月 日设备名称制造国别出厂日期型号生产厂家进场日期规格出厂编号安装日期安装地点设备编号使用日期总重量电机数量验收日期外型尺寸电机功率设备原值主要技术性能设备配套主要附件序号名称型号规格数量设备档案年 月 日系统设备编号设备名称设备资料安装位置第189、 周工作报告部门工程部姓名职务提交日期工作总结：工作计划：部门经理签名/日期：总物业经理意见： 总物业经理签名： 工程部_月管理报告1.0 系统/设备设施移交移交内容移交时间遗留问题跟进2.0 二次装修报告单元交图至管理处时间递交设计院日期装修开始日期完工期装修商3.0 维修工作统计地点时间维修内容维修结果负责人4.0设施运转及维护4.1 空调通风系统 正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.2强电系统4.2.1 发电机组正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.2.2 双配电组正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.2.3 升降机及电动扶梯正常 不正常 原因 例检190、日期： 负责人签字： 4.2.4 电器维修正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.2.5 公共照明正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.3 弱电系统4.3.1 消防系统正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.3.2 防火及防烟门正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.3.3 消防疏散通道正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.3.4 可视对讲及电话系统正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.3.5 保安监视系统正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.4 排水系统正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.5 停车场设191、施4.5.1 出入门及收费系统正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.5.2 通风及抽气系统正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.5.3 抽水及防洪系统正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 4.5.4 路牌及车位设施正常 不正常 原因 例检日期： 负责人签字： 5.0 遗留工程跟进6.0 需发展商协调事宜7.0 下月工作计划：能源消耗统计表年 月 日区域范围系统本月用电量/水量上月用电量/水量差距原因分析强弱电系统给排水系统电梯系统消防系统送风系统强弱电系统给排水系统电梯系统消防系统送风系统采购申请单申购部门： 申购日期： 序号名称规格型号品牌单价（元）数量金额(192、元)备注制表人： 部门经理： 批准日期 工具借用记录表序号物品名称规格型号数量领用时间归还时间借用人备注设备登记卡设备台账编号：设备名称制造国别出厂日期型号生产厂家进场日期规格出厂编号安装日期安装地点设备编号使用日期总重量电机数量验收日期外型尺寸电机功率设备原值主要技术性能设备易损件名称及规格供货商联系资料零配件更换及大修记录日期内 容记录人签名单元设备档案卡单元名称： 设备名称设备台帐编号主要技术性能零配件更换及大修记录记录人记录日期工程项目质保期及单位联系情况一览表序号项目名称单位名称项目负责人联系电话/手机质保结束期年 月 日质保金额备 注移交方： 接收方：值班记录日期值班情况记录及时处193、理情况记录值班人备注工 作 票小区（小区）名称： 年 月 日操作人监护人值班员操作任务操作时间序 号操 作 项 目完成情况12345备注注：操作完成情况一项在其序号前打“”。借出时间钥匙名称及编号数量借用人及联系电话借用原因归还时间借出经手人归还经手人钥匙借用登记表设备房出入登记表设备房名称：日期进入时间离开时间进入原因进入人及联系方式值班人备注低压配电房设备检查表设备编号配电柜外观表计开关动作确认无功补偿室温通风照明门窗运行情况巡检人注：每班巡查一次，工程领班每二天检查一次，工程主任每周一检查一次，工程部经理每月检查一次。工程领班： 工程主任： 部门经理： 高压配电房设备检查表日期设备编号设194、备外观表计室温开关 动作确认设 备运行情况机房照明机房通风机房清洁消防装置防小动物装 置巡检人注：每班巡查一次，工程领班三天检查一次，工程主任每周一检查一次，工程部经理每月检查一次。工程领班： 工程主任： 部门经理： 高、低压配电柜保养维修工作单设备名称及安装地址：保养(维修)日期： 年 月 日时 分报告人保养(维修)记录：确认签名检查部位设备卡号检查部位设备卡号1、抽屉架15、闭合电磁铁2、本体16、欠电压脱扣电磁铁3、贮能机构17、脱扣电磁铁4、闭合弹簧18、闭合按钮5、主电路导体19、断开按钮6、主触头20、抽出闸门7、互感器21、连接位置8、灭弧室22、试验隔离、抽出位置9、弧触头23195、手动、电动贮能10、晶体管继电器24、手动、电动闭合11、贮能手柄25、电房、母线12、分励脱扣器26、电房环境13、自动接线端子27、母线绝缘电阻14、辅助触头28、母线接线备注：说明：“”表示要修理；“O”表示要调整、整备等实施；“”表示确认正常；“/”表示在定期、定时保养项目非本次检查项目；“”表示该设备没有此装置。设备维修记录设备台帐编号：设备名称：设备型号：设备编号：设备地点：设备使用人：设备数量：设备使用日期：设备生产日期：是否保修期：维修单位名称： 联 系 地 址及邮编：负 责 人： 联系电话：设备故障现象描述：维修处理过程及结果（费用情况）：故障原因分析：预防措施：修复日期、196、时间：年 月 日 时 分维修人员签名：设备维修验收人：工程部主任：备注：倒闸操作票操作开始时间： 年 月 日 时 分 结束时间： 日 时 分共耗时： 时 分操作任务：顺序操作项目备注：操作人： 监护人： 值班负责人： 值长：设备缺陷记录表序号设备编号及缺陷名称发现人发现时间处理人处理方法处理时间处理结果备注1.2.3.4.5.6.配电房运行日志巡查日期巡查时间巡查人巡 查 情 况 记 录及时处理情况记录备 注设备维修保养记录设备序号维护保养项目清理检查调整记录不良部分情况记录及处理结果1234567保养人： 验证：空调系统运行日志 参数 时间 电压V电流A压缩机冷凝器蒸发器冷冻水泵冷却水泵记录197、人压力MPa压力M/a温度压力MPa温度电压V电流A压力MPa电压V电流A压力MPa高压低压进水出水进水出水进水出水进水出水进水出水进水出水9：001#2#11：001#2#13：001#2#15：001#2#17：001#2#19：001#2#21：001#2#交接班记录 （早班） 交接班记录 （中班）送排风机、新风机月检查表检查风阀开关是否灵活检查风机运转中声音是否正常检查整机是否震动剧烈检查电机轴承外部温度是否正常转动部分加注润滑油调校皮带松紧度天 面 风 机地库检查人： 日期： 工程主任： 日期：送排风机、新风机季检查表转动部分加注润滑油调校皮带松紧度检查整机是否震动剧烈检查帆布软接头198、有否破损紧固电机地脚或吊码螺丝和皮带罩螺丝检查消防送、排烟机试运转，确认其处于最佳待命状态天 面 风 机地库检查人： 日期： 工程主任： 日期：送排风机、新风机年检查表设备名称及编号检测轴承磨损度，需要时更换检查消防送、排风机机械运转，确认其处于最佳状态清洁猪笼风叶及测试猪笼扇叶平衡情况机座支架除锈刷防锈漆紧固电机地脚或吊码螺丝和皮带罩螺丝天 面 风 机地库检查人： 日期： 工程主任： 日期：日期水泵运行记录间时称 名 水泵生活水泵消火栓水泵消防喷淋水泵蓄水池水位渗漏情况设备房清洁设备房照明巡查记录人备注运行压力运行电流电源电压运行状态运行泵号运行压力运行电流电源电压运 行状态运行压力运行电流199、电源电压运行状态高中低MPaAVMPaAVMPaAV注：1、生活水泵运行状态有a.手动、b.自动、c.工频、d.变频。2、消防水泵运行状态有a.手动、b.自动.3、其它正常打“”否“”.楼层： 年 月 日至 年 月 日 水泵保养维修工作单设备名称及安装地址：保养(维修)日期： 年 月 日时分报告人保养(维修)记述：确认签名检查部位设备台帐编号泵、阀门管道表计质量验收标准验收情况1、外表清洁、除锈1、外表清洁、保护层好2、紧固连接螺丝2、运行平稳，无异声，异味3、检查润滑油3、润滑良好4、检查密封，必要时调换密封圈、盘根4、密封良好，滴水不成线5、检查轴承、轴套5、接地电阻4欧姆，绝缘电阻0.5200、兆欧姆6、检查电压6、阀门动作灵活、正确，每年测试合格7、检查电流7、消火栓、喷淋控制阀门采用铅封或锁链固定在规定状态8、检查压力8、管道色标正确9、测试绝缘电阻9、安装固定牢靠10、检查标识状态10、表计指示灵敏、正确 11、检查管道流向标识、色标11、消防、喷淋泵每月一次试运行正常12、检查管道保护层12、标识正确、完整13、检查表计灵敏度可靠性14、消防、喷淋泵每月一次试运行15、调换易损件、润滑油、锈蚀螺丝16、对外表除锈、油漆备注消防设备维保运行记录年 月 日日 期维 保 运 行 内 容维保人检查人事件报告事件编号：_ 日 期：_年_月_日 (星期_)时 间：_时_分 地 点：_事件201、类别：_事件经过： _事后处理：_报告人：_日 期：_总物业经理意见：_签 署：_日 期：_电梯日巡检记录电梯编号： 巡检人： 时间：设备名称检查情况设备名称检查情况1机房门21轿厢内楼层显示板2窗户22内呼按钮板3照明灯23轿厢对讲功能4机房排气扇/空调机24轿厢应急灯5灭火器25各层外呼按钮6维修吊钩26各层层站显示装置7盘车工具27厅门三角匙8曳引机28安全年检合格证9限速器29井道照明灯10控制电柜30主电源开关箱11双电源切换柜31照明插座开关箱12轿厢对讲电话32电梯机房钥匙13电线槽33井底设备14轿厢照明33.1缓冲器15轿厢风扇33.2井底插座安全灯16轿厢壁板33.3井底爬202、梯17轿厢摄像33.4对重架护栏18轿厢天花33.5井底土建结构19轿厢地板34 轿厢面板钥匙20轿厢门35三方对讲功能备注：五、突发事件处理各系统紧急突发事件操作规程1 目的明确紧急突发事件应急程序，为业主（用户）提供安全、舒适的生活环境。2 适用范围适用于公司及下属各管理处紧急突发事件的处理。 3 职责1）公司领导负责处理重大紧急突发事件。2）安管部负责较大治安紧急突发事件的处理。3）工程部负责设备突发重大故障的处理。4）消防中心负责火警火灾事件的处理。4 程序1）重大事件指：因劫匪、火灾、燃气泄露、特大水灾、台风灾害、地震灾害等。2）重大紧急突发事件的处理。3）发生重大紧急突发事件，接待203、人应填写重大事件情况记录表。4）客服部当日值班负责人或保安队负责人除了向有关部门报告外，都必须第一时间电话或口头向公司领导和部门经理汇报。5）并组织人员处理，避免严重后果发生。6）然后书面上报紧急突发事件报告，要求有事件发生的地点、时间、起因、紧急处置措施等。7）部门经理根据事态的严重性，成立应急处理小组，委派专人负责，事件处理完毕后，对事件的原因、损失、处理结果进行总结，报告总物业经理。8）公司各部门、各单位必须服从公司的统一调配。9）部门根据事态的严重性，成立应急处理小组，委派专人负责，事件处理完毕后，对事件的原因、损失、处理结果进行总结，报告总物业经理。几种常见的紧急突发事件的处理1、电204、梯困人应急预案2、台风或特大暴雨应急处理操作规程3、给排水事故应急处理操作规程4、停电应急处理操作规程电梯困人应急预案1.任一员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知保安消防监控室，同时记录接报和发现时间。2.保安消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向安管部经理或当班领班汇报，请求派人或联系工程部前往解救。3.安管部经理或当班领班接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客205、不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向总物业经理或值班领导汇报。4.工程部经理或值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯公司维修人员前来解救。5.若工程部和电梯公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应视情况向公安部门或消防部门求助（应说明求助原因和情况）。向公安、消防部门求助前应征得公司总物业经理或值班领导的同意。6.在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷206、（尤其是老人或小孩），应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。7.被困者救出后，安管部经理或当班领班应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。8.被困者救出后，工程部应立即请电梯公司查明故障原因，修复后方可恢复正常运行。9.安管部经理或当班领班应详细记录事件经过情况，包括接报时间、保安和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码；被困人员有伤207、者的，应记录伤者情况和被送往的医院。10.工程部经理或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。台风或特大暴雨应急处理操作规程台风二号风球或红色暴雨信号发布后，客户服务中心应：1所有员工取消休假、到岗待命。2总物业经理应负责整个小区应急工作的指挥调度。3应通过广播、电视、电话等途径密切注意天气变化、市三防办通知和公司紧急安排，并做好传达工作；准确完整地回答业主（用户）的查询。4.应检查应急工具（包括雨衣等）、所有通讯设备（电话和对讲机等）、急救药箱（消毒止血药等），确保齐全可靠使用。客服部应尽快通过宣传栏和传单等形式通知业主（用户）注意下列事项：a) 天气最新情况、变化趋势、紧208、急电话号码及急救常识。b) 切勿逗留在房屋、工地、树下、电线杆、围墙等危险区域周围。c) 搬走阳台、窗台上的可移动物品（如花盆、衣服等），对于不能移走的（如空调等）应检查加固。d) 关紧门窗并检查门窗是否牢固，发现问题紧急修理；检查玻璃是否破裂或松动，若是则贴上胶带。e) 加固户外招牌、霓虹灯、临时搭建物，防止倒塌，并切断户外电源。f) 把车辆停入室内停车场（库）或安全地带。1.1 巡楼员应检查业主（用户）的预防措施是否做好，若仍有安全隐患，应立即通过电话、对讲、上门等各种途径通知业主（用户）尽快处理。1.2 总物业经理应将客户服务中心所有员工（包括清洁工、绿化工和不当值的安管员）明确分工，落209、实责任，可分为房屋、外围和设备等几个小组，对小区进行全面检查：房屋组应：a) 绑紧或临时拆除所有悬挂物或高处可移动物体（如吊灯、风铃等）。b) 巡查并关紧各栋楼内所有公用楼道以及受托管理的房屋（如空置房、办公用房、杂物房等）门窗，不能关紧或已损坏的要立即修理或绑紧。c) 疏通所有地下室（包括停车库、仓库等）排水管道，采取适当措施防止地面雨水涌入，并准备沙包、水桶，以防万一。外围组（含清洁工、绿化工）应：a) 检查围墙（挡土墙）的结构安全，必要时在2米外用绳子简单围起来，并做好警告标识。b) 检查室外供电线路和室内可能淋雨的电线电器，切断不必要的室外供电。c) 检查室外招牌、霓虹灯、临时搭建物、210、建筑工地和其它危险区域，通知所有（负责）人检查加固。d) 加固或用绳索捆好所有树木、标识警示牌和宣传栏等。e) 将室外可移动物体（如垃圾筒、果皮箱、指示牌等）移至室内。f) 及时清理城区道路沙井盖杂物，保证排水畅顺；安全及时处理低洼地带水涝情况。g) 处理可能阻碍交通的情况（如道口停放车辆等），做到及时有效疏导道路。h) 注意加强治安防范，防止有人趁火打劫。设备组：a) 做好设备（配电房、电梯、水泵、发电机等）机房的防水措施，随时准备切断供电，以防漏电短路。b) 准备排水工具，如潜水泵等。c) 检查天线、航标灯的稳固，及防水防雷安全。d) 检查擦窗器的稳固。1总物业经理应及时汇总情况，将存在的211、问题立即口头通报安管部，存在重大安全隐患报告公司领导。2台风三号风球或蓝色暴雨信号发布后，公司应急小组成员应到公司本部值班，注意天气变化趋势、巡视收集客户服务中心的预防和损失情况，统一指挥调度。3台风袭击过程中，客户服务中心全体员工在保证人身安全的情况下坚守岗位（重要设备房和其它重要地方必须有人看守），及时向总物业经理汇报情况、保持联系；总物业经理要灵活调度、保证随时能组织人员抢险抢修。台风或暴雨信号解除后，管理处应立即检查并统计受损情况、清理场地；对有严重安全隐患的问题立即处理，并报告公司领导。给排水应急操作规程给水系统临时停水1一旦停水，维修工应立即查明原因并告知客服部，以便在住户询问时答212、复。2根据查明的原因，3客户服务中心可向有困难的住户提供就近水源。供水水泵突然损坏或暴管维修工应：1迅速切断该泵电源，关闭进、出水闸阀。2备用泵开关由手动状态切换成自动状态。3如泵房出现积水，应立即疏通排水管道，必要时，启动排污泵排除积水。4告知客户服务中心负责人。进行抢修，必要时，相关部门应提供帮助。小区内供水管道、阀门故障维修工应：1迅速查明故障部位及原因并告知客服部，以便在住户询问时答复。若预计修复时间较长，客服部（值班人员）应立即在小区通知栏醒目位置张贴停水通知。2进行抢修，必要时，上报总物业经理。市政供水管网故障1客服部应立即与水电公司、工程部、安管部联系，了解故障原因及恢复供水时间213、，若预计修复时间较长，客服部（值班人员）应立即在小区通知栏醒目位置张贴停水通知。2客服部（值班人员）应保持与水电公司的联系。若在预定时间内不能恢复供水，应在小区通知栏醒目位置张贴延长停水时间通知。检修停水1接到水电公司检修停水通知并确认后，客服部（值班人员）应立即在小区通知栏醒目位置张贴停水通知。2二次供水水池、水箱清洗和消毒时间确定后，客服部应提前24小时在小区通知栏醒目位置张贴停水通知。3如供水系统出现严重故障，预计停水时间超过24小时，工程部应立即组织专业人员研究制定临时供水方案，以保证用户的基本生活用水需要。4恢复供水后，维修工应立即检查供水系统，保证设备正常运转。排水系统1.下水管堵214、塞，维修工应立即疏通，属严重堵塞的，应向工程部经理汇报，并请专业公司及时疏通。必要时，应在外围树立标识牌。2.下水管泄漏，维修工应及时抢修，属严重泄漏的，应向工程经理汇报，并请专业公司及时处理。必要时，应在外围树立标识牌。3.泵房进水，维修工应立即启动排污泵进行排污。4.台风、暴雨来临前，维修工应检查排污泵，确保排污泵能正常运转。5.当跑水事故发生时，维修工应及时采取有效的防护措施，确保电梯、供电设施等的安全。停电应急处理操作规程供电线路检修停电1接到水电公司停电通知并确认后，客服部（值班人员）应立即在各小区通知栏醒目位置张贴停电通知。2维修工检查备用发电机及油料储备，确保备用发电机在停电期内215、能正常运转。3一旦停电，维修工应立即查看备用发电机的运转情况，确保电梯、楼道照明及消防用电。4客服部（值班人员）应保持与水电公司联系，若在规定的时间内检修不能恢复送电，应问明原因，并在各小区通知栏醒目位置张贴延长停电时间通知。临时停电1一旦停电，维修工应立即查看备用发电机的运转情况，确保电梯、楼道照明及消防用电。2维修工应迅速查明停电原因并告知客服部，以便在住户询问时进行解释。3属小区配电房开关柜出线端至分户配电箱进线端的故障，维修工应立即抢修，报告工程经理；其它供配电故障，客服中心应立即通知水电公司和工程部、安管部。4若在短时间内无法完成抢修恢复送电，客服部应在各小区通知栏醒目位置张贴临时停电通知。5.恢复送电后，维修工及巡楼员应立即检查，确保所有设备设施正常运转使用。 6.维修工应定期检查应急电筒及其它照明设备，确保随时能够使用。