1、置业公司地产事业部房产开发成本核算管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 第一章总则 一、制定目的 为了准确核算开发成本,真实、完整地提供成本会计信息,便于成本资料的比较和分析,根据中华人民共和国会计法、企业会计准则和房地产开发企业会计制度以及相关税收法律法规,结合地产事业部各公司经营业务特点,特制定本办法。 二、适用范围 本办法适用于地产事业部各公司。 三、成本核算任务 各公司成本核算的任务是:要建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本核算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整2、地提供成本核算资料,准确结转销售及租赁成本。 四、工作职责 (一)核算涉及的部门主要有:前期开发中心、工程中心、营销策划中心、总工办、服务中心、审核部、财务部。 (二)各部门职责: 1.前期开发中心: 申报立项; 取得立项、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证等各项规证后3个工作日内按照各部门留存规证明细表将各项规证复印件传送至工程中心、总工办、审核部、财务部等相关部门; 按照成本核算对象支付涉及本部门的各项工程费用 1/13 配合财务部门提供成本分摊及成本结算所需资料 2.工程中心 确认成本核算对象 按照成本核算对象支付涉及本部门的各项工程费用 配合财务3、部门提供成本分摊所需资料 按月出具成本费用表 3.营销策划中心 按照成本核算对象支付涉及本部门的各项工程费用 配合财务部门提供成本分摊所需资料 4.总工办 按照成本核算对象支付涉及本部门的各项工程费用 配合财务部门提供成本分摊所需资料 5.服务中心 配合财务部门提供成本结算所需资料 6.审核部 审核工程量及各项工程费用支出情况 进行成本结算 7.财务部 根据各部门提供资料,正确归集、分配成本支出,准确及时进行成本结算及成本结转,根据生产经营需要提供各种成本报表。 各部门均需遵照本制度履行部门职责,按照规定时间、格式提供相关资料。未按规定时间、格式传递资料的,对责任部门负责人罚扣品牌积分。 第二4、章成本核算的基本程序 一、根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 二、根据成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和账薄,按成本核算对象归集开发成本。 三、及时、准确结转完工开发产品成本。 四、准确计算开发产品单位成本,根据配比原则正确结转完工开发成品的销售成本和 租赁成本。 五、编制成本报表,总括反映各成本核算对象的成本情况和各成本项目情况。 第三章成本核算对象的确定 一、确定原则 (一)成本核算对象的确定要满足公司的任何一项开发建设费用支出的归集。 (二)成本核算对象的确定应满足成本计算的需要,便于成本费用的归集,利于成本的及时结转,适应成本监控的要求。 (三)成本5、核算对象应在开工前确定。一经确定后不能随意变更,以保证成本核算的准确性。 二、开发成本核算对象的确定方法 各公司可根据上述原则,参照下列方法,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定房屋产品的成本核算对象。 (一)房屋开发成本核算对象的确定方法 基本确定方法:在前期申报立项的基础上考虑以下因素做合并立项或者拆分立项处理: 1.是否分期开发; 2.是否根据不同的施工队施工或总包划分成不同区域即标段; 3.产品功能(如厂房、民宅、写字楼、SOHO独栋)是否相同; 4.功能相同的产品物业类型(如单层厂房、多层厂房、定制厂房)是否相同; 5.6、标段、功能、物业类型均相同的产品开发、竣工时间是否接近。 根据上述因素的不同结果组合,确定成本核算对象如下: 如果项目分期开发,每期内不划分标段,且产品功能、物业类型、开发、竣工时间接近,可以分期划分成本核算对象。如:新亦一期、新亦二期 如果项目分期开发,但开发产品物业类型不同,可以在分期基础上按物业类型划分成本核算对象。如:东区二期定制厂房 如果两个不同项目,但由同一施工队伍施工或总包,并且产品功能、物业类型、开 发、竣工时间接近,可以合并作为成本核算对象。如:SOHO二三期 . 涉及考虑因素多于上述列举情况下,按照上述相同的方法将该因素与上述因素的不同组合结果确定成本核算对象。 (二)对独7、立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本 三、确定开发成本核算对象的程序 (一)确定部门 前期开发中心完成立项手续后,工程中心结合招标中心的招投标情况,根据上述确定方法确定成本核算对象。 (二)传送资料及流程 工程中心确定开发成本核算对象后,随集团开工审批表(附件1)报送成本核算对象确认单(附件2)经前期开发中心、总工办、营销策划中心、审核部、财务部会签。 成本核算对象确认单中需明确标明8、成本核算对象,同时需注明成本核算对象对应的地块指标及所包含的配套设施。 若各业务部门会签之前已发生费用,会签时应注明已发生费用对应的合同名称、该费用应分摊的成本核算对象,原合同名称及原费用发生时报销名称同成本核算对象名称不一致的要加以说明,供财务调整处理。 第四章成本项目及其核算内容 一、成本项目 房地产开发产品成本核算应根据开发产品的种类及具体情况,设置成本项目。成本项目一般包括以下六项: (一)土地征用及拆迁补偿费 (二)前期工程费 (三)建筑安装工程费 (四)基础设施建设费 (五)公共配套设施费 (六)开发间接费用 二、核算内容 (一)土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地使用权而发生的各种9、成本费用,对应责任部门为前期开发中心,具体包括以下内容: 1.土地出让金:项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。 2.土地整治成本:大市政配套费及其它土地整治费用。 3.土地转让费:土地转让费及转让、变更登记等手续费。 4.土地契税:土地使用权转让缴纳的契税。 5.征地及拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等。 6.其他:土地闲置费、滞纳金等不能在以上明细中进行的归集的或不能预期的其他土地成本。 (二)前期工程费 指取得土地使用权后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘10、察、测绘、“七通一平”支出等前期费用。具体包括以下内容: 1.咨询调研费:本公司发生的该项费用主要是招标代理服务费、,对应责任部门:为前期开发中心 2.勘察设计费:施工图设计费、勘察及勘察报告审图费、施工图审查费等。对应责任部门为:总工办、前期开发中心 3. 规划费:规划设计费、规划模型制作费、景观设计费等。对应责任部门为:营销策划中心 4.测绘丈量费:项目开发前的各种测绘费,如土地测绘费、房屋测绘费等。对应责任部门为:前期开发中心 5.七通一平费:接通红线外施工用临时道路、临时用电、临时用水等费用及为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用。对应责任部门为:前期开发中心、工程中心 6.临11、时设施费:非总包单位的临时围墙、围板的设计、建造、装饰、拆除费用,工地临时办公室的租用、建造及装修、装饰、拆除费用,施工用临时占道费、临时借用空地租费 等。对应责任部门为:工程中心 (三)建筑安装工程费 指房地产开发项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项建筑安装工程费及设备费。对应责任部门为:工程中心。具体包括以下内容: 1.主体建筑工程费:产品开发建设过程中发生的各项建筑工程费用。 2.主体安装工程费:产品开发建设过程中发生的各项安装工程费用。 3.其他工程费:产品开发建设过程中发生的支付给工程监理单位的工程监理费等杂项工程费用。 (四)基础设施建设费 指项目开发过程中发12、生在小区内、建筑安装工程施工图预算项目外的地下车库、道路、供电、供水、供气、供热、排污、排水、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。除供电工程支出外对应责任部门为工程中心,供电工程支出中的设备安装支出对应责任部门为前期开发中心、土建工程支出对应责任部门为工程中心。 (五)公共配套设施费 指在产品开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按配套设施名称设置明细科目。如:游泳池、会所、网球场、独立车库等。对应责任部门为:工程中心。 (六)开发间接费用 指工程完工后发生的各项验收检测费用,主要包括消防检测费、室内环境13、质量检测费、防雷检测费等各项费用;房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及售楼处、样板间的设计装饰等费用。 第五章成本核算流程 一、成本归集 (一)成本归集原则:能直接归集到一个成本核算对象的开发成本,直接计入“开发成本”科目各成本核算对象的相关成本项中,不能直接归集到一个成本核算对象的待分摊开发成本,先计入“待分摊开发成本”科目、“开发间接费用”科目的相关成本项中进行归集。 (二)涉及部门:前期开发中心、营销策划中心、工程管理中心、总工办、审核部、财务部 14、(三)传送资料及程序: 1.合同 合同签订原则上按照成本核算对象名称单独签订,特殊情况不能按照成本核算对象签订,可根据其上级项目名称签订。前期开发中心、营销策划中心、工程管理中心、总工办签订合同当日内将按规定编号的合同传送至财务部。 合同编码规则:明确合同所属成本核算对象、签订部门、合同签订时间、本部门合同顺号。如:东区一期-前期- 2009-001 2.成本付款 成本类支出由各业务部门按照付款制度进行,财务部门根据房产开发成本报销单(附件 3)中明确的成本核算对象进行成本归集。 二、成本分配 (一)待分配成本内容 待分配成本分为以下三种: 1.进行独立成本核算的待分配成本。如:基础设施费、公15、共配套设施费等 2.按照一揽子合同签订的待分配成本。如:同一家设计或施工单位对应几个成本核算对象的设计或施工成本。 3.开发间接费。 (二)成本分配基本原则: 1.待分配对象在内部立项时就应予以明确,在内部立项时不能予以明确的在合同签订时予以明确。 2.成本分配的时间: 开发间接费分配时间:每季度分摊。 其他成本分配时间为:成本核算对象竣工时分摊。 3.成本分配依据: 建设用地面积由总工办提供; 建筑面积数据按照以下优先级取得:建设工程规划许可证规定面积;规划验收测量面积;房产证实测面积;实际施工图面积。除实际施工图面积由总工办提供外其他数据由前期开发中心提供。 4.成本分摊比例表由所负责业务16、部门填列。 (三)各项成本具体分配 1.土地成本的分配 分配对象:地上产品所属成本核算对象 建设用地面积(土地价款、拆迁补偿费) 建筑面积(按建筑面积缴纳市政配套费、档案编制费等各项费用) 分配公式: 某成本核算对象分摊的土地成本=土地成本*某成本核算对象的分摊比例 某成本核算对象分摊比例=成本核算对象的占地或建筑面积土地面积 分配步骤 前期开发中心填列完成待分摊土地成本分配比例表(附件4)中的成本核算对象、成本核算对象的建设用地面积(由总工办提供)或建筑面积、待分摊土地面积。 财务部根据前期开发中心填列完成的待分摊土地成本分配比例表中的相关信息,计算分配土地成本 2.前期工程费的分配 分配对17、象:前期工程费所属成本核算对象 分配依据:合同已经明确的根据合同分配,合同未明确的根据分配对象的建筑面积分配。 分配公式: 某成本核算对象分摊的前期工程费=前期工程费*某成本核算对象的分摊比例 某成本核算对象的分摊比例=该成本核算对象的建筑面积所有分配对象的建筑面积 分配步骤: 前期开发中心、工程中心、总工办填列完成待分摊前期工程费分配比例表(附件 5)中的待分配成本核算对象及其建筑面积。 财务部根据相关业务部门填列完成的待分摊前期工程费分配比例表中的相关信息,计算分配前期工程费。 3.建筑安装工程费 分配对象:对几个工程一并招标出包且按标价结算的成本核算对象 分配依据:分配对象的预算造价 分18、配公式: 某成本核算对象分摊的建筑安装工程费=工程标价*某成本核算对象的分摊比例 某成本核算对象的分摊比例=该成本核算对象的预算造价/所有分配对象的总预算造价 工程中心填列完成待分摊建筑安装工程费分配比例表(附件5)中的工程标价、待分配成本核算对象及其预算造价。 财务部根据相关工程中心填列完成的待分摊建筑安装工程费分配比例表中的相关信息,计算分配建筑安装工程费。 4.基础设施费的分配 分配对象:受益产品所属成本核算对象 分配依据:分配对象的建筑面积 分配公式: 某成本核算对象分摊的基础设施费=基础设施费*某成本核算对象的分摊比例 某成本核算对象的分摊比例=该成本核算对象的建筑面积所有分配对象的19、建筑面积 分配步骤: 工程中心填列完成待分摊基础设施费分配比例表(附件5),确定分配对象及其建筑面积。 财务部根据工程中心填列完成的待分摊基础设施费分配比例表中的相关信息,计算分配基础设施费。 5.无偿公共配套设施费的分配 分配对象:受益产品所属成本核算对象 分配依据:分配对象的建筑面积 分配公式: 某成本核算对象分摊的公共配套设施费=公共配套设施费*某成本核算对象的分摊比例某成本核算对象的分摊比例=该成本核算对象的建筑面积所有分配对象的建筑面积 分配步骤 工程中心填列完成无偿公共配套设施分配比例表(附件5),确定分配对象及其建筑面积。 财务部根据工程中心填列完成的无偿公共配套设施分配比例表中20、的相关信息,计算分配公共配套设施费。 6.开发间接费用的分配 分配对象:季度内在建产品所属成本核算对象 分配依据:分配对象的建筑面积 分配公式: 某成本核算对象分摊的开发间接费=开发间接费*某成本核算对象的分摊比例 某成本核算对象的分摊比例=该成本核算对象的建筑面积所有分配对象的建筑面积 分配步骤: 工程中心填列完成开发间接费用分配比例表中的成本核算对象及其建筑面积 财务部根据工程中心填列完成的开发间接费用分配比例表(附件5)中的相关信息计算分配开发间接费。 (四)各项成本预分配 财务部根据成本分配原则和从业务部门取得的相关指标,每月对各项成本进行预分配,计入管理会计账套,并出具相应成本报表。21、 三、成本结算 (一)单项合同结算 1.审核部出具合同结算书后当日将结算书传送至工程中心、财务部。 2.审核部每月28日将结算台账传送至财务。 (二)项目结算 1.项目结算条件: 开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工,进行项目结算: 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 开发产品已开始投入使用。 开发产品已取得了初始产权证明。 2.成本结算原则: 工程完工并移交后1个月内,工程中心组织竣工验收并出具竣工验收报告,审核部收到竣工验收报告后3个月内出具结算书。 财务部收到竣工验收报告和工程结算书后,根据结算金额将未发生支出预提计入项目成本。 财务部收到竣工报告时,根据合同金额将未发生22、支出预提计入项目成本,收到结算书后根据结算金额对原结转成本进行调整 财务部收到竣工报告时,根据合同金额将未发生支出预提计入项目成本。此后,若该项目清算完毕,收到结算书后将结算金额同原结转成本之间的差额直接记入新开发项目或当期损益。 3.涉及部门:前期开发中心、工程中心、总工办、审核部、服务中心、财务部 4.传送资料及程序: 竣工验收报告 工程竣工后,由工程中心组织相关部门按照规定程序进行初验-复验-竣工验收,工程竣工验收合格后,当日内将工程中心、总工办、监理单位、施工单位签字确认的竣工报告传送至财务部。 结算书 项目竣工验收后,审核部组织结算,出具各部门审批同意的结算书后,当日内将其传送至财务23、部,由财务部据以预提未发生工程支出。 报批报建费用预提表 收到工程竣工验收报告后,前期开发中心应于当日填写报批报建费用预提表,经审核部审核后报送财务部门,据以预提应向政府上交但尚未上交的报批报建费用。 物业完善费用预提表 收到工程竣工验收报告后,物业中心应于当日填写物业完善费用预提表经审核部审核后报送财务部门,据以预提按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 5.财务部收到结算书及相关费用预提表后3日内进行成本结算,并出具完整项目开发成本表。 四、成本结转 (一)开发成本结转 1.开发成本结转原则:财务部根据房产用途结转已结算的开发成本。用于销售或持有目的不明确的物业结转24、至“开发产品”,用于租赁的物业结转至“投资性房地产”。 2.涉及部门:工程中心、服务中心、财务部 3.传送资料:单位厂房验收移交表、房产存货明细表 (二)销售成本结转 1.销售成本结转原则:开发产品的销售成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。对于分期收款销售开发产品,可根据当期收到销售款占销售额的比例结转当期应确认的销售成本。 2.计算公式: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已售开发产品的销售成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 当期确认的销售成本=已售开发产品的销售成本*当期收到销售款销售额 (三)租赁成本结转 租赁成本结转原则:投资性25、房地产的租赁成本,预留土地和房产摊销年限的差异造成的土地残值后,按预计残值率5%,预计使用年限20年每月计算摊销。 第六章成本报表 一、按月出具报表 (一)报表内容:根据实际工程量出具的成本费用表 (二)涉及部门:工程中心、审核部、财务部 (三)传送资料及流程: 1. 工程中心每月28日根据按照实际工程量应支付的工程费用填写成本费用表(附件7)、房产在建项目明细表的相关项目,经审核部审核后报送财务部。 2.财务部根据工程中心填列成本费用表将未发生支出录入管理账套。随同管理报表报送成本费用表 二、按季出具报表 (一)报表内容:项目开发成本表(附件8)、项目成本表(附件9) (二)出具部门:财务部 每季度,财务部根据管理账套出具项目开发成本表、项目成本表 此制度自年4月1日起试行三个月。由财务部负责解释、修订。