1、龙湖知与行之精装修项目分析目 录一、精装修住宅的发展趋势与现状1、简要阐述精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；2、精装修住宅的运作模式分析；3、精装修住宅的营销模式分析4、万科地产的“全面家居解决方案”；5、精装修住宅的弊病及其操作要点分析。二、全装修住宅的产品设计定位1、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位；2、如何建立精装修住宅的分级体系；3、精装修住宅分级体系对应的装修标准三、精装修住宅的设计范围及设计方法1、精装修住宅的的设计范围；2、精装修住宅的设计方法；3、精装修住宅的设计流程；四、如何与住宅部品制造商共同完善产品设计1、精装修住宅主要部品的分类；2、如何完善部品产品设2、计；五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示1、户型设计阶段要考虑的设计内容；2、装修细化设计阶段需要注意的问题；3、精装修住宅中新技术、新材料、新设备的选择六、装修住宅的施工图深度标准1、龙湖装饰部分设计深度的管控2、装饰设计施工图关键控制点；七、成本控制与物料采购1、精装修设计过程的成本控制流程；2、采购过程中的成本控制；3、龙湖 三千城A区高层精装修成本管控分析八、精装修住宅的施工管理1、精装修住宅施工发包原则；2、龙湖成品住宅精装房总包管理办法3、精装修住宅施工的质量控制4、如何做好各方施工单位的成品保护工作；5、龙湖精装房清洁移交交付标准；6、精装修住宅的“业主开放日”；九、精装修住宅产3、品的售后服务1、如何建立产品保修承诺；2、如何建立售后服务机制；十、案例分析1、龙湖精装修细节控制展现案例；2、龙湖 三千城精装修案例；3、万科金域西岭，龙湖三千城，合景叠翠峰，恒大绿洲精装房的横向对比一、精装修住宅的发展趋势与现状1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；1.1、韩国 （住宅建筑、装修一体化）中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修4、，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节5、能。1.2、日本 （60年发展、标准化指标、人性化动作）日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要6、求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样。1.3、美国 （法制建全、没有为个体服务的7、装修企业）美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产，现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类8、全装修高级公寓通常先是由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师较交设计图给开发商进行施工，业主可阶段性地提出修改意见。在美国，销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚，其中建筑结构部分，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要写明白。由于计划书非常详细，开发商根本没有忽悠买房者的空间。1.4、法国 （轻装修、重装饰）欧洲的多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯的，开发商交给购房者的是一个完全满足使用要求的成品房，内装修基本按“套餐”装修出售，而不是9、菜单式的装修。最为见长的是节能方面，在功能标准上许多欧洲国家的能源管理部门制定了产品的耗能标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时还有一个要求更高的能耗标示，拥有这个标识的产品在税收上享受一定的优惠。法国全装修房装修极为简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。“轻装修，重装饰”理念在居室中有了充分体现。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明。只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明。相应的，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白，除此之外没有看得见的装修了。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得10、美伦美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。这样的潮流也在中国渐渐盛行，大概是受宜家家居简洁爽净的风格影响，许多硬装修如吊顶、电视墙之类在家装中逐渐被视为华而不实。1.5、德国 （领先于住宅节能）德国装修住宅产业化发展不如日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售。但住宅的节能却是处于世界领先水平。之前，德国房地产市场建房过程偷工减料也并不少见，在设备安装上也曾产生许多质量纠纷，往往因为装修企业安装不当伤害了材料供应商的形象。后来材料供应商与装修企业协会及相关专家协会，就安装质量及事故责任签订合约。根据相关欧洲法律，此合约对于协会成员同样生效，如果有公司违反此合约，这些协会将采取行动取11、消其会员资格。这样，开发商通过与合约成员公司合作，获得了另一种对安装质量的保障。在德国开发商有几种交锁匙方法：有按业主喜好设计并装修，费用计入总房价，由同一建筑商完成地板、墙面纸或砖、浴缸等工序的；有留下地板和墙面交钥匙的；也有全部内装修都留给业主自己处理的。德国人选择第一种交房方式的比较多，因为自己动手买材料比较麻烦，另找装修公司也不省钱。虽然住宅发展整体表现一般，但德国在住宅节能方面却保持领先水平，即使没有全部装修但包括墙体、所有设备等方面的节能措施一定会做到家。购房者对住宅的节能性也十分重视，因德国能源匮乏，消费者在购买或租赁房屋时，都会要求建筑开发商出具一份“能耗证明”，告诉消费者这个12、住宅每年的能耗，主要包括供暖、通风和热水供应。目前上海有一些全装修住宅已全面采用了从德国引进的环保节能设备。1.6、中国 （善于模仿 敢于尝试）中国的全装修房指的是新建住宅在交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。全装修房的交付标准是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次装修到位。并向购房者提供全装修住宅的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。13、业主无法从表面上看见的内部隐蔽工程，比如电线和水管的铺设等等。一般来说，在交房时，开发商会交给业主一本业主手册，里面有关于隐蔽工程的保修和质量承诺等内容，此外还有各种电器的保修卡。如果业主在验收房屋时没有收到这些物品，可以向有关部门进行投诉。目前已经有不少开发商在交房时会主动将隐蔽工程的设计图纸、相关配件品牌列表清单和质量保证书等，统一交给业主。附表中以上海精装修房为例介绍中国精装修房的发展进程。90年代初简装（毛坯）房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设施，如座便器、水槽、水龙头等，此时的装修房实际装修标准极低，14、建材品质较差，人工水平不高。家庭居室装饰装修管理试行办法1997年关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见1998年菜单式装修房崭露头角1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见1999年2000年买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。在15个新建小区内试点推行“菜单式全装修”关于在本市开展新建住宅菜单15、式全装修试点工作的通知2001年1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对精装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修逐步退出开发企业视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿。建筑装修工程质量验收规范上海市住宅产业现代化发展“十五”计划纲要住宅室内装饰装修管理办法2002年商品房住宅装修一次到位实施细则2003年开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实16、际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致2004年住宅性能评定技术标准出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房2005年2006年2007年上海全装修房预计将达到170万套2007年以近年来装修住宅增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品未来装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力逐步加强，再加以政策的引导，以全装修形式的住宅数量迅速上升。注：本表格编制以上海市精装修房发展进程为区域参考。2.1、产业链模式模模式式阐阐述述：开发商属下子公司负责设计、材料采购、配置采购以及装修实施，17、具有一条龙服务产业链。代代表表企企业业：碧桂园。操操作作方方式式：碧桂园旗下的博博意意建建筑筑设设计计院院，负责碧桂园项目定位、结构及装修设计等；旗下的全资子公司腾腾越越建建筑筑工工程程公公司司负责了碧桂园5成以上项目的建筑工程；而碧桂园的精修房、五星级酒店等的装修基本上由其旗下的雅雅俊俊装装饰饰公公司司承担；园林设计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担；主题公园由旗下红荔文化村公司运营；碧桂园旗下甚至还设有自己的砖厂、玻璃厂等建材企业。优优劣劣点点分分析析：成本低、利润空间大、竞争力强。碧桂园从土建到设计以及装修的实施，甚至装修材料，全部由属下公司承担，因此可以避免每一项环节上的利润支出，而且可以18、尽量做到合法避税。在此内部一体化的产业链操作模式下，形成了碧桂园产品的低成本、高竞争力。企业资金要求大，不适宜模仿。碧桂园的开发模式不是其他开发商可以轻易模仿的，它首先需要庞大的资金链支持。正由于此，碧桂园的精装修操作模式只是一个特例，不适合大部分开发商模仿。2、精装修住宅的运作模式分析；2.2、常规合作模式模模式式阐阐述述：开发商将设计、装修施工等全面外包，通过公开招标，委托装修公司进行设计和装修的实施，与材料供应商、家电供应商（主要是厨卫供应商）达成战略性长期合作关系。代代表表企企业业：万科等大部分开发商。操操作作方方式式：通常开发商通过公开招标，聘请设计公司进行室内装修设计，再聘请装修施19、工企业按照设计方案进行装修施工；装修所需要的材料以及家电配套，和相关供应商形成长期合作关系。优优劣劣点点分分析析：成本较低，常用操作模式。通过招标货比三家，尽量降低成本；和供应商的长期合作，成本相对较低，是目前开发商精装修房最常用的操作模式。环节繁琐，容易出问题。开发商需要和设计公司、施工企业以及材料供应商进行合作，之间环节繁琐，涉及的层面较多，容易出现问题引起纠纷。2.3、新颖合作模式模式阐述：模式阐述：开发商与住宅工业化企业达成合作，由住宅工业化企业整体负责装修事宜，包括土建、设计、装修乃至材料（家电配套）供应，全程负责，一条龙服务。代表企业：代表企业：湖南远大住工。湖南远大简介：湖南远大20、简介：（湖南远大生产基地）远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业。96年成立，从学习引进欧、美、日住宅制造科技并建立国内第一家住宅工业企业起步，组织实施了一系列革新、发明、实验活动，经过12年发展，远大住工整体攻克了中国住宅工业化一系列课题，并就我国住宅工业化发展最为关键的模数协同、产品标准、技术集成、居住空间模块化以及成本工效、工厂化生产、节能环保、质量控制、项目定制、精细管理、商业模式等课题探索了一系列解决方案和思路，建立健全并丰富发展了自主住宅工业化研发体系、制造体系、工法体系、材料体系、产品体系，形成了年产十万套成品住宅21、的动态产能。技技术术优优点点：质质量量优优异异：厂化体系确保质量可控 全过程质量品控促成严格质量标准功功能能齐齐备备：十大住宅居住性能全面优化：安全、防水、防裂、防火、保温节能、隔音、舒适、耐久、环保、人性化 户型空间利用率高，符合人体工学原理环环保保健健康康：全面采用环保材料，达到欧洲环境标准要求 空气洁净技术运用，对老人儿童尤为有益 水质净化处理，保障生活健康无无忧忧购购房房：无装修烦恼，确保入住即达到安心标准 主动式维修服务，一站式全方位售后维保，超越目前的物业管理方式满满足足购购买买力力：从城市中产阶层收入出发设计产品，一般年家庭收入可轻松拥有远大集成住宅 工业化优化过程促进成本下降与22、品质提升，不断提高性价比总总价价控控制制：在单价不降基础上总价得以控制，并降低与面积有关的其他各项费用 35万左右两房全装修房为产品供应主力户户型型优优化化：以人体工学原理控制户型面积，面积减少但效率提高，使中小户型发挥大户型效率 主力户型面积控制在70-90平米,同功能节省20%的户型面积使使用用费费用用低低：质量保障，维修成本低 节能，节约大量电费、燃气费 节省大量物业管理费用等彻底解决传统建筑质量通病远大操作模式图示：远大操作模式图示：2.3.1、系统组成图示2.3.2、建筑组建图示2.3.3、优化集成图示2.3.4、主体系统图示2.3.5、机电系统图示2.3.6、装修系统图示3.1、买23、房送装修3.1.1 操作方式由开发商选择装修公司并与其签约，装修公司根据开发商的要求和成本控制对装修房进行设计，并做出样板房，此类装修房装修品种单一，大多只有一种设计方案，或同种方案中有种颜色可以选择。虽然“买房送装修”实际此类装修房的装修成本已计入房价之中，但其总价并未与周边市场超出很多，从而体现其“送”的优势，为控制成本，开发商要求装修公司在保证一定的质量要求的前提下尽量压缩费用，装修公司在操作时也将通过批量采购等手段来满足开发商的要求。在销售中，开发商报给客户中的房价中已包含了装修的价格，由于使用“买房送装修”的营销手段，开发商通常拒绝向客户提供装修部分的价格，客户通过参加样板房对装修的24、价格进行估计。在签订合同时，客户通常需要与开发商与装修公司分别签订合同，与开发商签订的是毛坯房购房合同，其中队装修部分不作规定；与装修公司签订的是装修及售后服务合同，但此合同无标的，客户在交房后若发现装修质量问题直接由装修公司负责。3.1.2 优势分析模糊总价、创造利润由于装修公司在进行批量装修时通过各种手段控制了成本，同时保证了一定的品质，使得客户对其成本的估计大大高于其实际成本，从而认为其该住宅产品本身的价值高于周边楼盘，同时又具备省时省力等优势，加快了销售速度，因此比较“全装修、菜单装修”，“买房送装修”不仅为楼盘创造了一个卖点，更可为开发商创造额外的利润。规避装修质量风险在销售中，开发25、商与购房者签订的是毛坯房合同，在涉及延期交房等赔偿问题时都去处了装修部分的价值，因此大大降低了开发商未来的赔偿风险。若装修问题部分出现质量问题，客户将直接与这些公司联系，开发商避免了麻烦，且在经济利益上不受损失，只在一定程度上影响声誉。3、精装修住宅的营销模式分析；3.1.3劣势分析开发商需承担名誉风险市场上装修材料的价格变化万千，对于一些实力不佳，抗风险能力比较差的装修公司来说在材料价格上涨时就可能以此充好、质量下降等问题出现，导致开发商未来承担名誉受损的风险。目前家庭装修产业尚在发展之中，一些具有一定知名度和规模的装修公司由于本身业务较多，大多不愿涉及全装修房市场，而愿意参与这一市场的装修26、公司普遍规模较小，员工工艺水平不高，质量难有保证，同样会给开发商带来名誉受损的风险。销售商佣金到位困难目前大多销售商对会参与交房环节，如若出现装修质量问题而进行返工，会导致物业不能如愿交付实用，从而导致开发商对销售商资金支付的拖延。涉嫌价格欺诈由于是“送装修”开发商通常不愿意透露装修部分的价格，一方面避免客户对装修质量产生怀疑，一方面通过此方式赚取额外利润，没有给与客户应当享有的知情权，在一定程度上由价格欺诈的嫌疑。客户风险增加、开发商签约困难由于装修公司的履约能力不足，经验水平有限，客户与其签订协约的风险相应增加，对于开发商及销售商来说，签约的困难较大，目前通过种种销售说辞，虽然大部分客户能27、够接受这种方式，但从规范市场的角度来说，此种销售方式仍有待改进。3.1.4客户反馈较周边楼盘优势显著大多客户较为接受“买房送装修”的方式，虽然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然对装修的价值予以肯定，认可其性价比。对签约抗性较大由于客户签约的装修公司的规模不大，没有知名度，许多客户在签约会提出异议。对于装修质量疑虑较大出于对装修公司的不信任，装修细节又实际无法看到，客户对装修质量心存疑虑。认为装修的风格较为单一客户希望能够提供更加多样化的产品，增加人性化和个性化的设计。经验教训对销售员的要求较高装修房在销售时对销售人员要求较高，销售人员对客户的引导作用尤为重要，因此销售前需要对销售人员进行系统培训28、，统一说辞口径，同时注意不要故意夸大夸大其辞，以免给日后的交房带来麻烦。对装修公司的要求要提高随装修房市场的扩大，客户对于装修的要求越来越高，希望装修公司设计更加多样的方案以供选择，或者能够增加根据自身要求更改线路、插座等弹性空间，同时也希望装修公司能够公开装修价格、公开施工等从而使消费者信服。装修公司的成长将伴随全装修市场的发展，作为开发商应当帮助扶持装修公司，与其共同成长。3.2、菜单式装修3.2.1 操作方式菜单式装修通常由开发商及设计单位做出每一种户型的几种可供住户选择的室内装修方案，由开发商选几家装修企业提供样板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择或参考；户主挑选装修方案，并在结构29、完全允许和管线布局合理的前提下，对方案做局部修改或另提供装饰方案，然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样，汇成一份装饰订单；由开发商或物业公司，代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工，以保证质量。菜单式装修在销售中大多也采用签两份合同的作法，但开发商承担主要责任。3.2.2 优势分析客户选择余地大，市场接受程度高客户可参与设计，选择装修材料和设计方案，可以根据自己承受能力选择不同的装修标准，在销售时客户认同度较高。3.2.3 劣势分析增加装修成本对于开发企业而言，客户选择多样化将会提高采购成本，同时给施工带来较大的麻烦和困难，质量也难以把握。3.2.3 经验教训多样化与具体操作之间的矛盾有待解决提30、供多种多样的产品品种是市场经济发展必然，解决这一矛盾主要要依靠装修公司不断发展，在实践中总结规律经验，提高施工管理水平。大面积推广仍需时日菜单式装修的推广难度较大，部分全装修房在实际操作中遇到了很多困难，如，菜单品种单一、客户接受度不高、开发商与装修公司互相推托责任等。3.3、全装修3.3.1 操作方式由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地。购房者所31、负担的房价是成品房的房价，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。3.3.2 优势分析装修责任明确开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明确，无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修价格，利于建立客户的购买信心。模糊总价与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格，开发商更加有理由不公开装修部分的价格，从而起到模糊总价的作用，但目前市场上大多开发商都提供装修的价格，当然这个装修报价与实际的装修成本存有较大的差距。3.3.3 劣势分析产品过于单一，拒绝了部分客户全装修房通常仅有一种装修设计，选择余地小，对于一些追求个性化的客户来说销售难度较大。3.3.4 32、经验教训对开发商售后服务能力要求较高合同约定开发商为第一责任人，但开发商往往并不具备装修与保修的能力，出现问题仍需找装修公司解决，因此解决装修问题的周期难以保证。另外，保修是一个相对长期的过程，对开发商的售后服务能力要求较高精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择营销方式买房送装修菜单式装修全装修操作方式签约的装修公司在开发商要求的成本控制内设计方案并做出样板房，方案单一，房价包含装修价格，但后者不会被公布开发做出各种装修方案，挑选装修企业做出样板房并标价，住户参考并33、对方案提出修改意见后，拟成装饰订单，由开发商监督施工开发商向装修公司约定，装修公司提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择的余地，装修部分作为房屋的部件计入房价之中优势分析模糊总价、创造利润；规避装修质量风险客户选择余地大，市场接受程度高。装修责任明确；模糊总价劣势分析开发商需承担名誉风险；销售商佣金到位困难；涉嫌价格欺诈；客户风险增加、开发商签约困难增加装修成本产品过于单一，拒绝了部分客户客户反馈较周边楼盘优势显著；对签约抗性较大；对于装修质量疑虑较大；认为装修的风格较为单一可以挑选装修方案，并对局部修改或另提供新装饰方案，形成装饰订单客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格34、材料品牌的余地经验教训对销售员的要求较高；对装修公司的要求要提高；合同有待于更加规范化多样化与具体操作之间的矛盾有待解决；大面积推广仍需时日对开发商售后服务能力要求较高4.1、何谓“全面家居解决方案”按照建设部的概念，就是指在交户前，室内外所有装修空间全方位完成。所有功能空间的固定墙全面铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成，水电路的布管铺设、厨卫的墙、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前一次性装修到位。4、万科地产的“全面家居解决方案”；4.2、万科“全面家居解决方案”4.2.1.公共空间系统回家的路从踏进入户大堂真正开始。入户大堂区域创新设计了一个开敞式的公共空间区域，设计中充分考虑35、住户归家的动线和沿路放松的心情，从进入大堂起，即可体验到“回家即是享受的开始”。公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿厢组成，底层电梯大堂的设计要体现和住户身份的匹配，设计参照标准是高级度假酒店大堂，这种设计标准让主人家备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。4.2.2.玄关空间系统具多功能创意设计的玄关，巧妙优化有限空间资源，将便捷使用、合理收纳融为一体，让住户无论是忙碌工作后回家，或是湿答答雨天进门，从踏进家门的第一步起就开始享受轻松4.2.3.厅房空间系统厅房空间的设置既注重品位，又要求舒适在日常生活中，与我们最为密切又最容易被人们忽视的恐怕就是光线了。在厅房设计中，需着重考36、虑的是灯光光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、客厅卧室看书时、餐厅就餐时、夜间走动时的不同光线需求，预留充分的光源和电插，以保证居家、会客的光源要求。在厅房设计理念上，万科充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络的布线的细节设计构想，要求细节设计领先于使用者的居住习惯，这样完成的精装修房客户住起来才不会有后顾之忧。4.2.4.玄关空间系统通过我们的调研，一个普通的居家主妇每天花在厨房里的时间将近3.5个小时，其中有45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余都在洗菜盆，37、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量时间。从实用功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化。冰箱、地柜收纳合理方便；自由调节隔板，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜；设计专用厨盆，满足洗刷中式烹调器具的需求。万科对厨房的设计理念从人性化出发，勾画出一个完美厨房蓝图。4.2.5.卫浴空间系统我们观察到一个普通家庭每天使用卫生间的时间将近2个小时，这其中，有40%用于洗浴，35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。万科在进行卫浴空间设计时基本38、做到两分离，即如厕、冲凉和洗漱分离，以最大限度提高卫浴空间的使用率。从实用功能层面上来说，浴室还需满足一些细部功能设计：有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学设置排水系统，不要让湿漉漉的地板滑倒人；增加置衣物架，沐浴房增加什物架，增加衣物存放的空间；密闭淋浴屏，浴霸开关设计在卫生间内，洗脸盆及台面设计足够大，令使用更舒适。4.2.6.收纳空间系统合理的收纳空间设置可以让生活更有条理，房间象刚装修出来时一样整洁美观从实用功能上来讲：收纳空间需精细化，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、汽车备用工具袋、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子中间底部设计保险柜39、位，放置存折、结婚证、户口簿等贵重物品。家庭不同成员拥有的规格不一的各种手提袋、背包、运动用品袋需要都需要在收纳系统中安排合适的位置。从美观层面上来讲：收纳空间需装饰性，一般化整为零，将吸纳空间与家居装饰结合起来。在美化家居环境的同时，实现收纳功能。4.2.7.家政空间区域解决传统装修对家务工作的忽视，我们创新设立了一个家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。家政空间从实用功能上讲，需满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求；宽敞的熨衣台面、小电器、卫生纸、洗涤剂、衣领剂等各式家庭杂物可以分类放置，专设吊柜、储物柜和水盆柜，按操作流线科学分类，主妇的家务工作因为流线和空40、间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化的角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家居一个浓缩家庭温馨的空间.4.2.8.家居智能化系统在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统，可视终端系统具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧间24小时报警按钮，厨房煤气报警系统等智能安防系统。家居智能化系统，科技让人更轻松。5.1 精装修住宅的三大弊病5、精装修住宅的弊病及其操作要点分析5.1.1 装修质量问题突出。有数据显示消费者对开发商精装修房投诉最多的是质量问题，装修房的质量已经成为消41、费者最关心的问题之一。目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。5.1.2 个性化装修被埋没 有调查显示大部分不接受精装修房的业主，其中一个主要原因是对商品房的装修风格不满意，认为千篇一律，不能展现个性。开发商尽管推出菜单式服务，有多套装修风格和档次方案给业主挑选，但不可能做到每套一个方案，因此此弊端在所难免。开发商只能在设计上更下功夫，力求满足大部分业主的需求。5.1.3 操作难度较大。商品房进行精装修，对于开发商来说并不仅仅是多了一道工序。如何与装修公司合作，如何统筹土建和装修，明确开发商与土建公司、42、装修公司之间的责任和分工，对于装修的顺利进行十分重要。倘若装修搞不好，不但起不到促进销售的作用反而对因此严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象，可谓是吃力不讨好，得不偿失。5.2 精装修操作要点问题分析5.2.1 市场对精装修住宅的满意度分析 从其他城市的抽样调查来看，已购买全装修商品房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14.3%、57.1%、28.6%（如下图示）。分析结果：目前购房者对精装修商品房的接受度和认可度较高，这也从另外一个侧面反映了随着精装市场的成熟，客户对精装修商品房是持支持和欢迎的态度的，也预示着精装修市场大有作为。5.2.2 精装修常见投诉问题分析 精装修商品房43、投诉焦点是“货不对板”，例如由于装修条款中材料及其标准的描述不清引起的矛盾、交付的装修用料、手工和当初业主在样板间看到的有天壤之别等，由此产生了大量的交收楼纠纷。归结起来主要有入住时水电隐蔽工程、家具板材质量不好、装修环保系数不高等问题，分别占14.3%、28.6%、28.6%；反映购房合同未对装修内容明确约定的占了28.6%（如下图示）。分析结果：精装修是一种趋势，推广需要一个较长的过程，需要对企业自身的条件进行科学的评估，特别是对即将出现大的系列问题又清晰的认知。基于上述的图表不难看出来，精装修市场的投诉问题主要集中在四个方面，如果开发企业能很好大解决这四个方面的问题，相信对于精装修的推广44、会起到很大的促进作用。5.2.3 精装修主要矛盾及对策 装修所带来的问题可以归结为两种矛盾：开发商与装修公司之间的矛盾、开发商与消费者之间的矛盾，针对这些矛盾需要有恰当的方式予以规避。解决开发商与装修公司矛盾的对策解决开发商与装修公司矛盾的对策 主要矛盾：装修公司以次充好、偷工减料；装修公司模糊报价；装修公司不能按规定时间完工等；对策：通过招标方式，选择有较好品牌形象的装修公司，并对外公布，这既是对工程质量的保障，同时也可增强消费者信心，提高项目形象（对于装修公司也可提升其品牌形象）；另外选择与类似湖南远大住工这些住宅产业化的企业合作，会是较好解决问题的办法之一。严格派专人监控装修公司的操作流45、程；定期组织业主对装修过程和质量进行检查和提出意见；签订周详的装修合同：在装修合同里明确工程适用的施工规范（可参照建设部颁布的住宅装饰装修施工规范）；注明装修项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目要在合同附件中备有必要的图纸；明确工程验收标准(关于验收标准各地有地方的规定家庭居室装饰工程质量验收标准，建设部有适用于全国的住宅室内装饰装修管理办法)；明确装修工程的监理公司，验收时要求出具合法监理公司的报告；明确工程进度及竣工时间；明确总项及分项的价格标准；明确保修时间和售后服务措施；明确出现问题时的罚则等。解决开发商与消费者矛盾的对策解决开发46、商与消费者矛盾的对策 主要矛盾：消费者认为“货不对板”；消费者对装修质量不满意；消费者过于挑剔或故意找茬拒绝收楼等。对策：签署装修补充协议，以保证双方利益，从装修的设计、布局到所用建材材质、品牌、型号以及施工工艺、质量、保修时间、售后服务等都作出详细说明，以此作为解决日后纠纷的依据；在样板房展示时，将非交楼标准的装修予以明示，避免消费者产生误解；设置工法样板房和装修材料展示区，把整个住宅精装修用料、工艺流程作出分步展示，使消费者看的明白，用的放心；产生装修投诉总是很难避免的，若发生投诉，应快速采取应对措施，切忌拖延，以避免事件影响范围扩大；发生投诉时，严格遵照之前签署的协议作出评判，逐一解释查47、清，从保护消费者权益出发但又要维护自身合法权益。二、全装修住宅的产品设计定位1、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位1.1、客户能够接受装修费用标准 结论：63%的客户能够接受装修费用为1000和1200两个标准。1.2、客户对装修的接受标准 说明：基础装修：顶棚、地面、墙面作装修，厨卫简单洁具结论：客户对精装修、全装修的认同度比较高，两者达到87%的比例。1.3、客户装修关注因素排序结论：客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商声誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注的区域；地板、厨具、入户门是最为关注的装修产品。装修房屋关注的因素排序装修房屋关注的因素排序第一因素第一因素第二因素第二因素第三48、因素第三因素第四因素第四因素第五因素第五因素第六因素第六因素环保问题装修质量开发商声誉材质品牌装修风格-客厅卫生间厨房卧室餐厅阳台地板橱具入户门灯具开关面板分户门1.4、客户对厨房的装修需求 结论：客户对厨房的需求倾向舒适和干净。厨房装修关注因素排序厨房装修关注因素排序第一因素第一因素第二因素第二因素第三因素第三因素第四因素第四因素第五因素第五因素第六因素第六因素第七因素第七因素厨房门面开放式磨砂玻璃拉门透明玻璃拉门木门橱柜门把手内嵌式条形把手圆形把手橱柜台面浅色人造石深色人造石钢化玻璃水槽双槽单槽橱柜品牌海尔LG西门子方太帅康松下老板油烟机品牌海尔方太LG帅康西门子松下老板打火灶品牌海尔LG49、方太帅康西门子松下老板厨房墙面瓷砖大理石涂料厨房地面瓷砖大理石1.5、客户对卫生间的装修需求 结论：客户对卫生间的需求倾向豪华、舒适和卫生。卫生间装修关注因素排序卫生间装修关注因素排序第一因素第一因素第二因素第二因素第三因素第三因素第四因素第四因素第五因素第五因素洗手盆款式台上盆台下盆立柱式洗手盆卫生间储物柜吊柜+落地柜吊柜手盆下落地柜镜后柜洁具品牌TOTO科勒美标箭牌乐家热水器品类太阳能电热燃气热水器品牌海尔西门子史密斯林内能率卫生间附属间卫浴挂件清洗盆烘干机卫生间墙面瓷砖大理石涂料厨房地面瓷砖大理石1.6、其他区域装修需求 结论：环保是其他区域装修的主要考虑因素。其他区域装修关注因素排序其50、他区域装修关注因素排序第一因素第一因素第二因素第二因素第三因素第三因素第四因素第四因素第五因素第五因素玄关大理石地板地砖客厅墙面涂料+局部壁纸全部壁纸涂料卧室墙面涂料+局部壁纸全部壁纸涂料阳台墙面瓷砖大理石涂料客厅地面实木复合地板实木地板复合地板瓷砖大理石卧室地面实木地板实木复合地板复合地板地板格瓷砖墙/地面环保质量品牌风格涂料墙面环保质量品牌风格地板地面环保质量品牌风格1.7、客户对家电的需求说明：40人提出不需要配备家电，7人提出需要全部配备，1人提出只需要配备空调。结论：大部分人不需要配备家电，这在装修方案的确定中需要特别注意。1.8、调查小结：1、精装修或者全装修客户接受程度较高，也是51、未来市场发展的趋势；客户能接受的装修标准和地区经济水平以及客户经济能力有关。按照规律通常装修价格越高市场承接能力越小，必须适当控制装修标准，太高档次的装修并不是最好的选择，800-1500元/的装修标准为市场普遍接受；2、客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商声誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注的区域；地板、厨具、入户门是最为关注的装修产品。开发商在做好上述客户最关注的内容之外，对其他方面也需要精益求精；3、大部分客户不需要配备家电，通常需要配备家电的是投资客户或者少部分自住客户。在一般的精装修操作中，很少配备家电除非当地市场有此类需求。注：以上表格内容以万科精装房项目调查表格为例，不同精装房52、项目对调查具体内容略有差异2、如何建立精装修住宅的分级体系3.1装修风格全装修样板房根据楼盘自身的定位和客户群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。古典风格（豪华富裕）把各种象征豪华的设计嵌入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等，而且基本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。代表楼盘：徐汇御苑 汤臣一品柔和风格（平稳独立）一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。代表楼盘：上海滩花园 中环凯旋宫都市风格(53、独立个性)注入动力的风格，尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种风格大量地出现地公寓之中。由于很多时候，他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员，所以他们往往强调一种个性。代表楼盘：创智天地 碧云东壹栋清新风格（轻淡写意）这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。强调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。代表楼盘：天山河畔花园3、精装修住宅分级体系对应的装修标准3.1地板【分析分析】从上图可以看出，实木复合地板的应用几乎笼断了其它的地坪装修材料，从装修标准1000元/m到2000元/m之内的百分之七十以上的大54、众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪，剩余百分之二十会选用是实木地板，只有百分之十会选用复合地板。而在2500元/m以上的楼盘会更多的配置实木地板。3.2 整体厨房【分析分析】从上图可以看出，德国poggenpohl品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌，只有装修标准在3000元/m以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻。德国nobilia和国产美时分别是装修标准2000元/m和1000元/m左右最具人气的两个档次楼盘所欢迎。3.3 品牌卫浴【分析分析】从上图可以看出，国产科勒最多是出现在装修标准2000元/m左右的楼盘中。而装修标准1000元/m左右的楼盘则几乎被国产的TOTO，科勒平分天55、下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准2500元/m以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。3.4 品牌空调【分析分析】从上图可以看出，日本大金户式中央空调是装修标准在2500元/m以上的高档楼盘首选，其中，日本大金VRV II 户式中央空调就用在上海最奢华的楼盘汤臣一品。其次，大金分体式空调更多的出现在装修标准1000-2000元/m之内的楼盘。3.5 厨房设备（炉灶、吸油烟机、烤箱等）【分析分析】从上图可以看出，德国gaggenau的品牌形象被装修标准在4000元/m的顶级楼盘所认可，此品牌设计的炉灶、电烤箱、吸油烟机、微波炉无论从外观造型或精湛的细部都为高端客56、户所倾爱。其次，德国smeg品牌是体现高贵与完美厨房的第二选择。西门子品牌占据了装修标准在2000元/m左右的主要楼盘。林内品牌仍是装修标准1000元/m楼盘的最先选择，前几年可以笼断这个档次楼盘厨房设备的林内品牌，正逐步被后起之秀伊莱克斯品牌瓜分大半市场。3.6 墙砖【分析分析】从上图可以看出，用大理石铺砌厨房、卫生间墙地面是装修标准2500/m以上楼盘最常用的装修材料。而国产亚细亚品牌瓷砖更多的被中，高档楼盘所接受，在此需要解释的是，亚细亚品牌只是在众多国产品牌，如诺贝尔，冠军中显得略微突出，也可以说，亚细亚是国产品牌的代名词而已。精装修标准：按照三种不同的档次划分，对应不同类别部件配置装57、修标准地板整体厨房品牌卫浴品牌空调厨房设备（炉灶、吸油烟机、烤箱）墙砖800-1500实木复合地板、实木地板、复合地板德国leicht、国产美时、国产法瑞、国产欧琳TOTO、科勒、伊奈、航标日立、大金、美的、日立中央、松下中央林内、弗兰卡、伊莱克斯、松下、意大利华伦帝亚细亚、华鸿1500-3000实木复合地板、实木地板德国柏丽、德国菲林格尔、意大利comprex、德国nobilia、德国leicht、国产美时科勒、乐家、美国科勒、德国卡特维、德国villeroy、航标、德国卡特维大金、东芝、特灵中央、日立中央、美国约克中央、大金中央、东芝SMMS中央、三菱中央teka、西门子、帅康、松下、意大58、利华帝伦、美国GE、意大利comprex、德国smeg诺贝尔、大理石高于3000实木复合地板、实木地板德国poggenpohi橱柜科勒、德国villeroy&boch松下中央、东芝、大金中央德国gaggenau大理石三、精装修住宅的设计范围及设计方法1、精装修住宅的的设计范围；住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁59、具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。对于门庭入口玄关的鞋柜、卧室的固定壁橱、卫生间的步入式衣橱也应该由建筑师事先做好预留或者给出设计指引，否则后期的室内装修设计很难顺利地进行。2、精装修住宅的的设计方法；2.1、精装修住宅的设计流程 与传统的，在毛坯房基础上进行再装修设计不同，我们所提倡的全装修住宅设计，应该由建筑师、室内设计师在住宅的方案设计阶段就60、要共同开展相关的设计。当完成施工图的时候，施工图中应该包含精装修设计的内容。具体做法建议如下，当初步设计方案审批通过后，室内设计师应全面介入精装修设计工作。精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。2.2、精装修住宅建筑设计与室内设计的相互关系 系统化设计是精装修实施的开始，全装修类型的住宅开发要解决的根本问题是设计流程管理。2.3、精装设计的图纸叠加与分解2.4、精装设计的甲方常规人员配置3、精装修住宅的的设计流程（室内设计部分）；建筑设计建筑设计装修设计装修设计室内装修图纸室内装修图纸分项工程深化翻样61、设计分项工程深化翻样设计土建结构施工土建结构施工室内综合管线图室内综合管线图橱柜橱柜地采暖地采暖材料、设备选型及方案配置材料、设备选型及方案配置空调空调装修施工图装修施工图细部节点细部节点木地板木地板固定家具固定家具木门木门天棚吊顶天棚吊顶电气管线电气管线厨卫墙、地面排版厨卫墙、地面排版四、如何与住宅部品制造商共同完善产品设计1、精装修住宅主要部品的分类；住宅部品住宅部品是指按照一定的边界条件和配套技术，由两个或两个以上的住宅单一产品或复合产品在现场组装而成，构成住宅某一部位中的一个功能单元，能满足该部位一项或者几项功能要求的产品。2、如何完善部品产品设计厨房不仅仅是做饭、吃饭、清洁餐具的地方62、，还是家人亲友们闲谈、聊天的场所1.1.51.1.5、家政空间系统、家政空间系统 日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。机洗区、手洗区、放置区、专设吊柜、储物柜和水盆柜设置，工作以为流线和空间合理而变得轻松高效。1.1.61.1.6、厅房空间系统、厅房空间系统 设计充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络的布线的细节。餐厅专设插座，轻松用电火锅。1.1.71.1.7、厨房空间系统、厨房空间系统 操作动线布局合理的厨房，不但满足洗、切炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗，灶台前的墙面就是用整块不锈钢板覆盖。设计专用厨盆，满足各式烹调器具的需求。163、.1.81.1.8、家居智能化系统、家居智能化系统 主卧间24小时报警按钮、厨房煤气报警系统、门禁系统等智能化安防系统。家居智能化系统，科技让业主的居住更放心。1.1.91.1.9、人文空间系统、人文空间系统 通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。1.1、精装修住宅产品的常规九大系统；1.1.11.1.1、公共空间系统公共空间系统 拉阔的尺度只是识别身份的一个背景，入户大堂开敞式空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿线放松心情，体验到回家即是享受的开始。1.1.21.1.2、玄关空间系统玄关空间系统 体贴入微的生活，从进入家门那一刻才刚刚开始，64、玄关空间设计既便于换鞋、放置随身物品又有充分的收纳空间使长短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同类的鞋都能安放。1.1.31.1.3、卫浴空间系统、卫浴空间系统 细节着眼，点滴关心，如厕所、冲凉和洗漱分离，使用率高。毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学排水系统，室内更干燥。特制防滑地面；密闭淋浴屏；洗面盆及台面设计足够大，并无缝结合，便于卫生，不会出现死角。1.1.41.1.4、收纳系统、收纳系统 除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有合理位置，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有带锁的抽屉，存放存折等贵重物品，局部有储藏室。五、精装修住宅设计实施阶65、段的经验提示1、户型设计阶段要考虑的设计内容；1.2、精装修住宅产品的设计评判标准；1.3、需重点关注的内容及细节；1.4、关于户型设计的案例分析；1.5.户型设计阶段问题举例建筑设计在室内空间的一些细节问题上，应从美观、人性化、施工因素等方面加强重视。实际项目，有些户型的卫生间、客厅都出现了一些外露断梁、十字梁，对整个空间美观及使用都有一定的影响；另外，阳台的梁也很多，不能安装晾衣架，不实用；还有在卧室落地窗处出现许多无法进行施工操作的“死角”空间。凹位无法施工照片阳台圈梁影响阳台标高及晾衣架不能安装卫生间有断梁外露室内客厅天花梁多2、装修细化设计阶段需要注意的问题；2.2户型细化设计阶段容66、易忽略的内容 1)精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知施工图设计单位进行调整；同时，技术部如建筑方案调整，也应及时通知装修设计部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错；2)精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；3)精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；4)对有些部品的设计67、应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；5)为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；6)方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单。a、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；b、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；c、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；d、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；e、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；f、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）68、；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！2.1、户型方细化设计阶段重要关注节点：2.3 户型细化设计功能空间设计标准2.4、户型细化设计阶段节点举例：考虑收纳功能时，必须事先了解客户现有行李量、衣物量、书籍量、鞋及雨伞的数量，在此基础上再根据未来置物的可能性给出最适合客户的收纳方案 卫浴方案时，运用特殊施工方法能提高台面，更重要的是还可以改变排水位置。从这里可以看到新生活的质量体现 实现干湿分区，一般情况下浴缸、洗面台和座便器是放在一个房间里，而我们可以将它们隔离开，分别设计成独立私密的空间，更整洁易打扫。AV设备的方案中，在布局设计阶段时69、，设计一系列的智能化产品，既能把各种配线都事先预埋在墙壁中，也能把各种影音设备或扬声器等都设置在最佳的位置 在整个卧室设计方案中，也可以把DVD播放器设置在床头边，使客户随手就能操控DVD。当然，各种配线都隐藏在床边或墙壁中，使卧室保持整洁。3、如何选择工业化的专业设计与施工；基础施工基础施工+主材产品主材产品+工业化部品工业化部品+流程管理流程管理 如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套70、房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。】可由专业制造商完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。4、精装修住宅中新技术、新材料、新设备的选择；4.1、新风系统 新风系统是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。安装在吊顶内的风机通过管道与一系列的排风口相连，风机启动，室内受污染的空气经排风口及风机排往室外，使室内形成负压，室外新鲜空气便经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。4.2、太71、阳能热水系统 太阳能热水系统是利用太阳能集热器，收集太阳辐射能把水加热的一种装置，是目前太阳热能应用发展中最具经济价值、技术最成熟且已商业化的一项应用产品。太阳能热水系统的分类以加热循环方式可分为：自然循环式太阳能热水器、强制循环式太阳能热水系统、储置式太阳能热水器等三种.4.3、直饮水系统 直饮水即指可以直接饮用的水。直饮水去除了水中悬浮物、异味、病毒、有害离子、致癌、致突变、致畸等对人体有害的物质。采用变频稳压供水设备和循环回流管网，当用户不需用水时，水也在不断地流动、循环，避免在管道中停留而引发二次污染。用户拧开专用的直饮水龙头即可放心直接饮用，水质纯净、新鲜、甘甜可口。直饮水系统是分支72、供水系统（不同质量的水用不同的管路送入用户，现在常做的有一般生活用水系统、直饮水系统和中水系统）的一部分，它是在纯水的基础上提出的更加适合人体饮用的水4.4、下排油烟系统 下排油烟系统现在市场统称为集成灶。集成灶工作时，炒锅是内嵌入集成灶内，围着灶有一圈吸气口，抽油烟机离灶距离更近，在5公分之内。吸油烟的效果更好。据说用集成灶炒辣椒闻不到呛味。但该技术还不成熟，尚有许多不完善之处。市场褒贬不一。但其创新的改革了厨房传统抽油烟机位置，使厨房的美观新颖大大加强。4.5、中央吸尘系统 中央吸尘系统由吸尘主机、管网、吸尘插口、吸尘组件组成。吸尘主机置于建筑物的机房、阳台、车库、设备间内（或室外）。主机73、通过网管与每个房间的吸口相连接，在进行清洁工作时将吸尘组件插入吸口，有害气体与灰尘通过真空吸尘管道，将室内且有害的灰尘吸到大容量的垃圾袋中。操作简单，避免了噪音对室内的影响，避免了灰尘带来的二次污染且彻底的清除了体积较小污染。4.6、小型中央空调系统 小型中央空调系统也称家用中央空调系统，是基于大型中央空调机组的小型化，单机一般适用于300平米以下面积。目前在国外已逐渐普及，在国内近几年才被人们所接受。但是，随着多居室以及商用房间多元化的发展和空调生产技术的日新月异，介于大型中央空调系统与家用空调之间的小型中央空调有了越来越大的市场。4.7、同层排水系统 建筑物卫厨间同层排水是对应于常规卫生器74、具的布置与排水设计提出的新理念。常规的做法是，卫生器具坐落在卫厨间的地面上，排水支管穿过所在层的地面，排水横管在下一层楼面顶部汇合，最后流入排水立管。而所谓的同层排水，是指排水器具的出水管不穿越所在楼层，采用后排水的方式，各卫生用具的排水汇合横管在与卫生器具同一楼层沿墙敷设，从而避免了常规做法的缺陷。它与传统隔层排水系统相比具有明显的优势，其主要区别在于：隔层排水系统是卫生间洁具排水通过管道穿越到下一层，在下一层顶部横向进入立管的排水方式；而室内同层排水系统是将所有室内排水器具通过敷设在楼板上的横管连接，由苏维脱或球型多通接至排水立管，具有节省通气立管、减少室内开洞、避免卫生死角、防止排水噪音75、等优势。同层排水系统与传统排水方式图解将水箱及管路系统安装在龙骨及石膏板墙内，墙体可自由设置，即：双面石膏板墙系统组件已被固定在金属框内，金属框外可固定石膏板。系统组件已被固定在金属框内，金属框外可固定石膏板最后固定石膏板。优点：无卫生死角，易打扫卫生；可实现卫生间的自由分区；可开辟存放物品的平台，利于摆放物品；安装简单、快捷，不会破坏防水层、墙体结构，施工更安全。天地安装：系统组件已被固定在金属框内，金属框外可固定石膏板最后固定石膏板。优点：无卫生死角，易打扫卫生；可预组装；使公共卫生间达到理想效果4.8、家居智能化管理系统 所谓的家庭智能化就是通过家居智能管理系统的设施来实现家庭安全、舒适76、信息交互与通信的能力。家居智能化系统由如下三个方面组成：（1）家庭安全防范（HS）；（2）家庭设备自动化（HA）；（3）家庭通讯（HC）。其目前主要包含子系统有：家居布线系统、家庭网络系统、智能家居（中央）控制管理系统、家居照明控制系统、家庭安防系统、背景音乐系统、家庭影院与多媒体系统、家庭环境控制系统等八大系统。其中，智能家居（中央）控制管理系统、家居照明控制系统、家庭安防系统是必备系统，家居布线系统、家庭网络系统、背景音乐系统、家庭影院与多媒体系统、家庭环境控制系统为可选系统。六、装修住宅的施工图深度标准1、龙湖装饰部分设计深度的管控；装饰项目部阶段性成果评审表装饰项目部阶段性成果评审表77、注：经办/组织 参与 审核/复查 审批/决策 抄送/备案 阶段阶段阶段性成果阶段性成果评审要点评审要点产品类型产品类型评审链层级评审链层级装饰项目部装饰项目部项目部项目部造价采购造价采购部部研研发发部部营营销销部部运营运营物业公物业公司司精装房精装房住宅公住宅公共空间、共空间、会所会所设设计计管管理理组组工工程程管管理理组组安安装装支支持持专专员员职职能能负负责责人人土土建建工工程程师师安安装装工工程程师师材材料料采采购购工工程程师师项项目目成成本本经经理理项项目目研研发发经经理理项项目目营营销销经经理理项目总项目总监监前期介前期介入组入组概念设计1、概念设计文本/演示材料风格定位是否清晰并符78、合产品特点 是否提炼出产品的亮点及敏感点对目标客户群的特点把握是否清楚（是否有场景设计）2、风格意向图片所提供图片是否能准确反映设计风格 是否能完全反映主要立面方案设计1、平面布置图各功能分区的分布是否合理,各空间尺度、比例是否恰当，能否满足使用需求（住宅公共空间及会所部分）动线是否流畅相关联空间的联系是否合理（如餐厅与厨房，卧室与卫生间等）家具摆设是否合理特殊空间的设备布局是否合理（如厨房、卫生间）设备间及各类管井的位置及大小是否合理与架空层功能性空间的关系是否正确（限于住宅大堂）2、地面材质铺贴平面图各功能空间采用物料是否符合相应空间的需求，以及其色调是否符合整体的装修风格拼贴方式是否有施79、工难度拼贴方式是否能发挥材质本身特点3、天花平面图天花造型是否符合风格定位，与平面是否有呼应吊顶高度是否满足空间要求吊顶高度是否满足设备安装管线、结构标高要求，空调的安装及送回风方式是否合理灯光设计是否合理（住宅公共空间及会所部分）灯具位置、数量、型号是否便于物业后期管理4、主要立面主要立面是否符合风格定位立面造型比例是否协调立面造型材质选用是否协调5、效果图主要功能房间效果图空间各面色彩搭配是否协调6、成本概算是否满足目标成本要求7、材料样板是否为本地市场常见材料地面材质是否防滑、耐脏（住宅公共空间及会所部分）注：经办/组织 参与 审核/复查 审批/决策 抄送/备案 阶段阶段阶段性成果阶段性80、成果评审要点评审要点产品类型产品类型评审链层级评审链层级装饰项目部装饰项目部项目部项目部造价采购部造价采购部研发研发部部营销营销部部运营运营物业公司物业公司精装房精装房住宅公共住宅公共空间、会空间、会所所设计设计管理管理组组工程工程管理管理组组安装安装支持支持专员专员职能职能负责负责人人土建土建工程工程师师安装安装工程工程师师材料材料采购采购工程工程师师项目项目成本成本经理经理项目项目研发研发经理经理项目项目营销营销经理经理项目总监项目总监前期介入前期介入组组注：经办/组织 参与 审核/复查 审批/决策 抄送/备案 阶段阶段阶段性成果阶段性成果评审要点评审要点产品类型产品类型评审链层级评审链层81、级装饰项目部装饰项目部项目部项目部造价采购造价采购部部研发研发部部营销营销部部运营运营物业公物业公司司精装房精装房住宅公住宅公共空间、共空间、会所会所设计设计管理管理组组工程工程管理管理组组安装安装支持支持专员专员职能职能负责负责人人土建土建工程工程师师安装安装工程工程师师材料材料采购采购工程工程师师项目项目成本成本经理经理项目项目研发研发经理经理项目项目营销营销经理经理项目总项目总监监前期介前期介入组入组施工图设计1、施工图平、立、剖面是否对应（住宅公共空间及会所部分）梁、柱定位是否与土建施工图一致收边、收口处理合理节点大样详细，能有效指导施工水、电点位合理并符合土建水电系统 设备管道合图 82、2、材料样板（设计封样）是否可用于材料采购 3、家具、配饰选型清单是否符合项目特点，对后期软装选择具有指导意义 2、装饰设计施工图关键控制点；2.1、装饰图纸审查的敏感点n 图纸在使用功能方面是否还存在需要改进的地方，效果与功能方面是否存在冲突。n 设计图纸中装修效果及材质的运用，是否与营销向客户承若诺的交房标准要相符，不能有重大遗漏，以免日后发生索赔n 施工图纸是否经正规设计单位正式签章、是否需要通过有关部门审核通过后才能实施，避免给工程竣工验收带来麻烦。n 几个单位共同设计的，或同一设计单位的不同专业部门设计的，相互之间有无矛盾；各专业之间及平、立、剖面图之间是否有矛盾，标高是否一致。n 83、施工做法是否具体，与施工质量验收规范、规程等是否一致。n是否采用了特殊材料或新型材料，其品种、规格、数量等材料的来源和供应能否满足要求。n 施工图纸是否有特殊要求，施工装备条件能否满足设计要求，如需要采用非常规的施工技术措施时，技术上有无困难，能否保证施工安全。n 是否有违反强制性条文的情况。诸如装饰栏杆的高度等问题。n 在保证设计效果的前提下，是否可以进行施工做法的优化，达到降低施工难度或节约成本的目的。2.2、施工图关键控制点举例排砖图问题排砖图问题排砖图纸必须严谨（不能随意填充），确保现场施工时基本是按图纸进行排砖，如果施工中变化太大，“损耗率”问题会发生扯皮涉及到贴砖，砖的排版方向、排84、版原则必须结合材料规格、美观、节约及符合装修规范（例如对切砖的要求，切砖块一般不能小于整砖的/、门窗洞口位置除外）这些方面的因素来进行设计。而且确保在施工的时候是按设计的排砖图纸施工的，这样才可以使材料用量的偏差得到控制及保证所有相同户型排砖的一致性。例如厨房、卫生间等涉水空间中，设计图纸的排砖图如果没有考虑切砖块尺寸应大于整砖/这个原则，将会导致现场施工排砖与设计图纸有较大的偏差，会造成与施工单位在材料损耗率这方面的扯皮，以及材料用量的偏差值较大。地面标高及排水坡度问题地面标高及排水坡度问题 室内各功能区的完成面标高关系，以及对土建找平预留标高的要求必须在设计中明确,并在施工中严格要求；有排85、水要求的卫生间、阳台区域，应该设计足够的下沉高度，才能保证完成面有足够的排水坡度实际项目中，特别是有管线的地方容易出现土建的地坪超高，导致地面无法按设计要求贴砖的情况；及阳台排水坡度很小、走水缓慢的情况出现管线处地面超高门洞尺寸及封边线问题门洞尺寸及封边线问题精装修门洞尺寸的控制是一个十分关键的环节，否则很容易造成大量门框塞缝的签证费用及墙体开裂质量。一般来说，卧室的门洞设计预留尺寸为mm宽*2150mm高（特小户型宽度可做mm)，厨房8mm宽*2150mm高,卫生间mm宽*2150mm高，为了门框安装的需要。以上尺寸只允许有正误差（一般允许在10-15mm），门洞要求两侧应设计有mm宽以上的86、门垛。但土建在施工的过程中一般很难完全控制好这个尺寸要求，总会存在误差，而且验收规范也允许有一定的误差，在10-20mm的范围,所有,要解决好塞缝的问题，主要还是要通过封边线的遮盖，封边线的宽度应该在50-60mm之间。实际项目，如果设计的侧面贴脸线宽度较窄，就会导致很多门框与墙体之间的缝隙无法盖住，留下空隙,这种情况如果用水泥塞缝的方法，除了引起费用签证外，更重要的是很容易导致墙体开裂的质量隐患，造成业主投诉贴脸线偏小 贴脸线宽度盖不了墙缝室内空调机位设计问题室内空调机位设计问题室内空调的设计，应注意以下几个方面的问题：a卧室空调出风方向不宜直对床位；b卧室空调机不宜设计在床头上方位置；c从87、美观角度考虑，空调挂机与空调洞、插座的水平距离不能太长（mm左右较合适），并且空调洞与插座位应该在空调的同一侧。不够美观瓷砖沟缝材料问题瓷砖沟缝材料问题一般情况下，瓷砖沟缝采用的是白水泥，但从美观的角度考虑，白水泥只能用在白色系列的砖沟缝对于其它颜色的砖，应该采用有色填缝材料，这样可以提升整个砖面美观效果但这在设计中往往很容易忽略在精装修设计施工图中必须明确，在招标时考虑该部分费用，以免引起施工过程中的签证和费用扯皮。对于空调管穿过客厅走道等位置的天花，外露部分比较长的情况，应该采取遮挡设计（例如封假梁、吊天花等方法）。对于精装修不送空调的，而空调管要穿过卫生间天花的情况，应该在天花内预穿PV88、C连通管，以便以后业主要装空调的时候不用拆除天花，进行麻烦的施工例如渔农村项目的返建房，很多空调管建筑设计都是要穿卫生间天花出外墙的，而目前空调是没有的，也没有预埋PVC穿管(因为已经施工完毕），以后要装空调的时候，必须拆天花，很麻烦七、成本控制与物料采购1、精装修设计过程的成本控制流程；a、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在3001000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。b、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可有装修设计公司来完成）。c、按确定的装修设计进行主要装89、修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。d、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。e、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。f、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。2、采购成本控制2.1、常规的采购控制手段对共性需求的材料设备实行集团采购对共性需求的材料设备实行集团采购n 电梯n 空调n 热水炉n 木地板n 洁具n 龙头n 门锁n 石材n 涂料、墙纸n 厨房电器影响装饰效果的分项工程实行专业化分包影响装饰效果的分项90、工程实行专业化分包n木制品（木门、固定家具、橱柜、木地板）n空调n地采暖n干湿作业n电气管线及设备安装2.2、分项采购的细节控制木门的采购木门的采购对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一关注的质量要点木材干燥水平。木材本身的品质。门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。饰面做法。油漆质量。门套的设计方式。将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段橱柜的采购橱柜的采购关注的质量要点台面人造石的质量，价格差别可达10倍。柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。每一种五金件。进口和非进口价91、格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。封边条的工艺及材料。各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。加工水平。施工阶段的划分第一阶段第二阶段第三阶段衣柜及成品木作的采购衣柜及成品木作的采购几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。活动部件的可靠性需要认真把握。防潮能力常常不足。制作安装的时间比较长。安装时对现场有一定影响。木地板的采购木地板的采购木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广92、东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。不过，木地板的安装倒是非常快速。上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。瓷砖的采购瓷砖的采购尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：瓷砖的损耗远大于定额值第二点，墙砖采用无缝砖时第三点，排版设计时第四点，色差最好按照每一色号准备2的瓷砖用于物业维修。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦水泥的采购水泥的采购通常要求没有结构施工那么多，但是93、对其质量也不能过分放松。白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。天花角线天花角线大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品或者高分子材料。扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。各类装饰胶合板各类装饰胶合板有关裂缝问题有关含水率问题省份省份最大最大最小最小94、平均平均省份省份最大最大最小最小平均平均黑龙江黑龙江14.912.513.6湖北湖北16.812.915.0吉林吉林14.511.313.1湖南湖南17.015.016.0辽宁辽宁14.510.112.2广东广东17.814.615.9新疆新疆13.07.510.0海南海南19.816.017.6青海青海13.57.210.2甘肃甘肃13.98.211.1四川四川17.39.214.3宁夏宁夏12.29.710.6贵州贵州18.414.416.3陕西陕西15.910.612.8云南云南15.910.612.8云南云南18.39.414.4山西山西13.59.911.4北京北京11.410.8195、1.1河北河北13.010.111.5天津天津13.012.112.6西藏西藏13.48.610.6山东山东14.810.112.9上海上海17.313.615.6江苏江苏17.013.515.3重庆重庆18.213.615.8安徽安徽16.513.314.9浙江浙江17.014.416.0江西江西17.014.215.6福建福建17.413.715.7河南河南15.211.313.2铝合金吊顶铝合金吊顶卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。安装96、完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。乳胶漆乳胶漆乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平（随产品不同略有差别）。石材石材石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，97、特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。镜子镜子容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶根据不同情况，采用不同性质的，常规采用中性，周边要求密封防潮。镜子的损耗极高。五金件五金件一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经常使用的部件，质量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。卫生洁具卫生洁具马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。开关插座开关插座集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持98、较低的造价，因此建议采用较高档产品。灯具灯具对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。其次，因为施工过程中难免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。T5灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于控制T5暗藏灯带时，因灯具功率较大，需要采用加强型（52W），但也并非完美的组合。序号项目内容单位工程量单价(元)小 计（万元）备注 1总面积m2133,214.00900.0011,989.262挑高露台二次装修m23,682.801075.00396.00合 计万元136,89699、.80904.7212,385.26目标成本组成情况目标成本组成情况3、龙湖 三千城A区高层精装修成本分析总成本组成情况分析总成本组成情况分析楼栋单元总套数总面积（m2）总价(万元)单方造价 (元/m2)备注3#楼119618,061.20 1570.95869.79219618,061.20 1570.95869.794#楼119618,180.82 1522.69837.53219620,775.49 1836.69884.07319620,775.49 1836.69884.075#楼119618,788.59 1568.19834.65219619,898.69 1698.87 853100、.76 挑高露台1923,682.80396.001075.00合计71372138224.2812001.03868.23 该费用分析中未包含施工单位措施费该费用分析中未包含施工单位措施费(指成品保护、甲供材料上下车等指成品保护、甲供材料上下车等)施工费及甲供材料组成比例情况分析施工费及甲供材料组成比例情况分析内容数量总 价(万元)单方造价(元/m2)施工费甲供材料费金 额(万元)占总价比例（）单方造价(元/m2)金 额(万元)占总价比例（）单方造价(元/m2)单元数712,001.03868.23 5,390.2644.92%389.976,610.7655.08%478.26总套数137101、2总面积（万m2）13.82施工费用成本组成情况施工费用成本组成情况楼栋单元总套数总面积（m2）施工费 （万元）单方造价（元/m2）备注3#楼119618,061.20 653.53 361.84 219618,061.20 653.53361.84 4#楼119618,180.82 652.07358.66 219620,775.49 786.54378.59 319620,775.49 786.54378.59 5#楼119618,788.59 701.02 373.11 219619,898.69 759.43381.65 挑高露台1923,682.80396.001,075.00 合计102、71,372 138,224.285,388.65389.97 该费用分析中未包含施工单位措施费该费用分析中未包含施工单位措施费(指成品保护、甲供材料上下车等指成品保护、甲供材料上下车等)甲供材料费用成本组成情况汇总分析甲供材料费用成本组成情况汇总分析楼栋单元总套数总面积（m2）甲供材料费（万元）单方造价（元/m2）备注3#楼119618061.20 917.42 507.95 219618061.20 917.42 507.95 4#楼119618180.82 870.62478.87 219620775.49 1050.16 505.48 319620775.49 1050.16 505.103、48 5#楼119618788.59 866.40461.13 219619898.69 938.60 471.69 挑高露台1923682.80 0.00 0.00 合计71372138224.286610.76 478.26 序号材料(设备)名称样板房已使用品牌总金额（万元）单项占总成本比例(%)备注1墙地砖东鹏 斯米克1012.02 15.312厨房墙砖（150*150）安东尼奥104.58 1.583陶瓷洁具科勒282.70 4.284龙头/花洒/水槽/卫浴/五金摩恩394.88 5.975实木复合地板安信824.53 12.476厨房电器方太609.72 9.227空调格力1358.104、28 20.558橱柜欧派612.75 9.279户内门千川1000.92 15.1410浴室柜未定410.406.21合 计6610.76 100.00甲供材料费用明细组成情况分析甲供材料费用明细组成情况分析一、施工招投标及组织方面一、施工招投标及组织方面 1、加强考察力度，精挑细选，选择最适合本项目的施工单位；2、采取清单投标报价方式，对清单的内容及形式（应包括计价部分和措施部分）进行全面详尽的梳理，并在招标文件中做出详细的要求；3、合同主要经济条款：采用按户型总价包干，变更签证另计的形式；4、增大招标工程量，减少标段，加强议价能力；5、按合同约定协助工程做好施工界面的移交，跟进和协调装饰105、总分包关系；6、跟踪精装的后设计内容（比如户内栏杆、挑高露台封闭等）。二、甲供材料招投标及组织方面二、甲供材料招投标及组织方面 1、采取邀请招标的方式，对报价清单的内容及形式（包括供货周期、成品保护和质保时 间等）进行全面详尽的梳理，并在招标文件中做出详细的要求；2、在合同签订中对材料的备货要求、按时供应到场（或带安装）、验收过程及质保体系等进行明确的约定，控制其他 间接成本发生；3、对受市场波动大的材料在招标及合同签订过程中重点关注，应充分分析市场行情和走势，在供货周期内在保证材料质量、供货时间的前提下尽量做到成本最优；4、协助装饰总包控制供货节奏，及时跟进现场验收情况，配合工程协调总分包关106、系，控制一些类似多次搬运、交叉作业、多次污染等隐性成本的随意发生；5、对“甲限乙供材料”及时跟踪施工单位和商家签订供货合同，控制材料质量和价格 及时锁定。三、及时在月度运营会和项目周例会上针对成本变动情况进行通报、反馈，、及时在月度运营会和项目周例会上针对成本变动情况进行通报、反馈，加强职能与项目间的互动和沟通，确保项目既定目标优质实现。加强职能与项目间的互动和沟通，确保项目既定目标优质实现。成本的管控重点成本的管控重点1、精装修住宅施工发包原则 ；八、精装修住宅的施工管理2、龙湖成品住宅精装房总包管理办法定义精装饰总包：1.装饰总包是精装工程的总组织者和管理者，对单个项目而言，它不仅代表分包107、单位的项目管理，也代表着对整个项目的施工管理；2.总包管理主要包括：质量、进度、工期、安全、分包管理、合同履约等；3.总包管理的主要分包单位有：木地板、空调、套装门、橱柜、甲供主材、入户门等施工单位；4.精装饰总包从接收土建移交场地开始对施工界面内的工作和质量负全部责任。组织结构精装饰的总包：XXX建筑装饰有限公司；甲方的分包单位：XXX木地板、XXX空调、户内实木套装门、XXX橱柜。结构关系：甲方甲方装饰总包装饰总包甲方分包甲方分包XXX木地板木地板甲方分包甲方分包XXX橱柜橱柜甲方分包甲方分包XXX空调空调甲方分包甲方分包XXX户内实木门户内实木门组织结构从合同关系看结构：分包和总包是平行108、关系；从工程管理的角度看：分包应被总包管理；精装饰总包管理的时间：从进场之日起到精装房移交小业主止；甲方直接分包的形式将取消。精装饰总包管理内容一、质量管理：计划、实施、检查、处理二、安全管理三、文明施工 四、合同履约五、工期控制六、水电使用责权七、分包成品保护制度八、清洁费用及其他费用的分摊九、交叉配合问题十、出入施工区域管理精装饰总包管理质量管理计划计划 总包编制完整的项目实施计划、以及各分包的配合计划，甲供材料的配合计划，总包对项目的总工期负完全的责任。分包单位应有在总包施工总计划下编制明确的质量控制目标计划，实现目标的方案和措施。各分包单位应按总包单位的质量控制计划确定独立的质量控制的109、组织制度、工作流程、技术施工方法、合理资源配置、检验等要求、质量记录方式和不合格管理措施等具体内容和做法文件。总包单位应根据其实现预值期目标的可引性、有效性、合理性引进分析。计划的关键点：计划的关键点：1、分包的插入时间，完成的控制时间，前道工序的状态：2、空调和栏杆是墙纸完成后进场；3、室内木门装框是厨卫地砖完成后进场；4、橱柜是厨卫墙地砖完成、天棚的腻子和底漆完成进场；5、木地板室内的空调、户内门扇完成进场。总包管理内容：一、质量一、质量管理：计管理：计划划精装饰总包管理质量管理实施实施1.计划和实施方案的交底；场地的移交；2.作样板和样板点评；3.总包单位应监督各分包单位的实施执行情况并110、对进度进行动态的监控。总包管理内容：一、质量管一、质量管理：实施理：实施精装饰总包管理质量管理检查检查 总包单位应对分包单位计划实施过程进行各种检查。包括分包单位的自检、互检和专职管理者专检。总包单位应检查分包单位是否严格执行了计划方案。实际条件是否发生变化，不执行计划的原因，应检查计划执行的结果。即产生的质量是否达到标准的要求，对此进行确认和评价。总包管理内容：一、质量管一、质量管理：检查、理：检查、精装饰总包管理质量管理处理处理 总包 对于质量检查所发现的质量问题或质量不合格情况，及时同分包单位进行原因分析，采取必要措施予以纠正，保证质量形成的受控状态，达到纠正和预防目的。总包单位应定期组111、织分包单位进行每周质量分析专题会，做到事前控制、事中控制和事后控制。总包管理内容：一、质量管一、质量管理：处理理：处理精装饰总包管理安全管理二、安全管理：二、安全管理：总包对项目的安全管理负全部的责任安全生产是指：为使生产过程处于避免人生伤害、设备损坏和其他不可接受的损害风险的状态。1.总包单位必须明确安全生产方针“安全第一，预防为主”，总包单位建立班组长以上的管理员必需佩戴安全执勤的袖章；2、每周例会对管井、电井消费等设备的状态进行回顾重点是强弱电的电缆、水表井的水阀等3、对于空调室外机的高空作业必需有专题的方案；总包管理内容：二、安全二、安全管理管理精装饰总包管理安全管理消除危险源：以总包112、为龙头，各分包单位在他们在各自范围内对安全生产负责。并建立安全生产责任制安全教育：1、在总包单位组织下开展广泛的安全生产宣传教育，使其树立认识到安全生产的重要性和必然性，树立安全第一的思想，自觉遵守各项安全生产法律法规和规章制度。2、加强对特殊工种的安全教育，实行分工种教育，特殊工种必须经过专业安全技能培训。3、总包单位因定期进行安全文明施工检查，发现隐患及时整改，重点检查违章指挥、违章操作等行为。4、总包单位还应组织专业的安全人员负责日常安全生产任务。由总包建立安全处罚制度 总包管理内容：二、安全二、安全管理管理精装饰总包管理文明施工文明施工：文明施工：总包单位是文明施工的第一责任人，分包单113、位应服从总包单位的文明施工制度。1、总包单位进场前必需完成如下管理；安全检查制度、奖罚制度、出入管理制度等。特别注意对临时工的岗前教育工作。2、施工现场设置明确的标牌，管理人员在施工现场应佩带工作证及职位胸牌。3、应按施工总平面设置临时设施。施工现场的用电线路、用电设施的安全设置和使用必须符合安全规范安全操作规范。4、由总包单位修建专门的卫生间，避免在施工现场的大小便。总包在进场必须起草文明施工的管理办法，所有的处罚管理办法需监理和甲方审批通过。总包管理内容：三、文明施三、文明施工工 精装饰总包管理合同履约合同履约（对分包）合同履约（对分包）总包对建设单位负责，分包单位按分包的范围对总包负责，114、总包、分包共同对建设单位承担连带责任。这里讲的分包括，是甲方指定的所有分包单位，如户内门、空调、橱柜、厨房设备、木地板、其它五金安装等；合约主要按照合同执行条款按照合同的约定；由于在实际施工中总包单位对分包单位的工程质量、施工进度及施工技术人员进行总包管理。总包管理费主要内容：1、分包的水、电、电梯使用822点、分包单位的清洁必须按照总包的要求，将垃圾用袋子装运到指定的位置，由总包统一将所有垃圾清运出场；2、最后的交房保洁费（包括业主回访保洁或移交龙湖物管的保洁）；3、为了便于总包的管理和成品保护，各分包单位进场后交纳5000元的押金于建设方工程部，如果分包单位在施工过程中违反相关的规定，甲方115、和监理有权进行处罚并从押金中扣除；押金的退付为分包施工完成后由监理、总包签字在甲方退还押金。总包管理内容：四、合同履约四、合同履约精装饰总包管理工期控制工期控制工期控制 按合同约定，总包单位应制定详细的施工进度计划，控制节点时间、时段，各分包单位应按总包单位制定的 施工进度计划制定各分包单位的进度计划，归总包单位统一控制。总包管理内容：五、工期控五、工期控制制精装饰总包管理水电使用责权水电使用责权水电使用责权1、各分包单位应根据各单位的水电使用量向总包单位提出申请，总包单位应根据各分包单位的申请用水、用电，分包单位应在进场前完善相关手续，总包单位负责提供分包单位用水用电接口。2、分包单位应自备116、三级或多级配电箱，分包单位的临时用水用电设备同样必须符合施工用水用电使用要求，必须符合相应规范、标准要求，并派专人负责日常的维护。3、分包单位由于用水用电不当造成的后果自负，并对由此产生的损失进行相应赔偿和罚款。总包单位也应承担连带责任。总包管理内容：六、水电使用六、水电使用责权责权精装饰总包管理成品保护制度成品保护制度：成品保护制度：总包承担对成品保护负主要责任；精装总包单位首先应加强前期施工过程中土建方移交的成品保护工作。1、防盗门的保护应采用软质材料包裹防盗门门扇与门框；采用板材制作U型盖板保护铝合金阳台门门框不因施工造成滑伤、变形或难以清洁的后果；2、对于阳台栏杆（含百叶等）也应采用软117、质材料进行包裹、覆盖。施工材料的堆放应整齐，不靠墙、栏杆、门窗等已完施工内容。3、其次还应作好施工过程中的成品保护工作。防水层、地面砖施工完毕后避免尖硬物品对其造成的破坏，高凳、人字梯等应用软料包裹四脚。4、水泥、腻子、乳胶漆等施工中不污染门窗框、护栏等设施。5、分包单位在进入施工现场前，应向总包单位提供成品保护施工方案，还应对现场施工人员进行技术交底的同时进行文明施工教育，加强技术工人的文明施工意识。从思想上断绝损坏、污染的源头，从而在行动上控制有意识或无意识的行为，达到成品、半成品无污染、无损坏。对于木地板、空调、户内门、橱柜分包必须有专项成品保护措施总包管理内容：七、分包成品保护七、分包118、成品保护制度制度精装饰总包管理及其他费用的分摊清洁费用及其他费用的分摊清洁费用及其他费用的分摊 在施工过程中各分包单位和总包单位都不可避免的产生了施工垃圾。1、各分包单位不能因产生垃圾的多少而拒绝进行垃圾清扫及出渣责任。应及时清理各自的施工垃圾，统一堆放到建设单位指定堆放地点，并由总包转运出本工地以外。2、如各分包单位未及时清理产生的费用由造成污染施工单位负责并在本月工程进度款中加倍扣除。3、分包单位不参与总包单位任何费用的分摊，但应该配合总包和建设单位在施工期间的各内活动。（总包不予收取电梯使用费；临时用水用电费用；公共区域清洁及维护费用）总包管理内容：八、清洁费用及八、清洁费用及其他费用的119、分摊其他费用的分摊精装饰总包管理交叉配合交叉配合交叉配合：总包负责对交叉施工的协调1、在施工中的产生交叉配合问题，各分包单位应在即将施工的前一两天内通知总包单位，即将进行施工的施工区域、施工人数、施工工期及须配合事项。2、出具由建设单位、监理单位共同签字认可的开工令，总包单位应根据分包单位的开工令进行合理安排，避免出现交叉作业的可能。3、对不具有建设单位、监理单位共同签字认可的开工令而强行施工的，总包单位可不对分包单位进行配合，必要时通知建设单位、监理单位。总包管理内容：九、交叉配九、交叉配合问题合问题精装饰总包管理出入施工区域管理出入施工区域管理出入施工区域管理 总包负责对施工现场的封闭式的120、管理，在施工阶段各分包单位应服从总包单位的统一管理。1、施工技术人员及管理人员必须佩带表明身份的统一胸牌。分包单位应统一从总包单位领取工作牌，牌上表明施工单位、施工范围、技术工种及施工人员姓名等资料，并加盖本单位公章。2、同时总包单位收取相应费用及押金每个工作牌收押金20元。施工完毕后分包单位统一交还总包单位，总包单位无息退还押金；对工作牌遗失的或在施工现场违规操作总包单位有权没收工作牌。3、对于造成极大影响的人员（如偷盗、斗殴、严重损坏施工产品）总包单位有权没收其工作牌，并不允许其进入施工现场，情节严重的交派出所处理。总包管理内容：十、出入施工区域十、出入施工区域管理管理3.1 检验标准nG121、B50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范nGB50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范nDB31/30-2003上海市住宅装饰装修验收标准n各地政府发布的分户验收标准 n实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同n实用的检验标准是菜单式问题清单n过程中搞一些有意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金3、精装修住宅施工的质量控制3.2 建立统一的、标准化的管理体系沟通评估沟通评估沟通评估沟通评估统一的工程管理体系统一的工程管理体系客户的客户的工程管理体系工程管理体系供应商在本工程供应商在本工程上的管理体系上的管理体系咨询公司的咨询公司的管理体系管理体系关键流程管理程序关键流程管理程序P122、1，2.支持性流程管理程序支持性流程管理程序P-1.1,1.2.C:安装类工程安装类工程作业指导书作业指导书B:装饰类工程装饰类工程作业指导书作业指导书A:操作类工程操作类工程作业指导书作业指导书装饰工序大体分装饰工序大体分三个层次三个层次外立面和内部湿作业室内装修的基层作业面层及设备家具安装3.3 施工现场完善质量检查与验收制度：n统一放线、验线制度n材料进场验收制度n工序流程交接制度n工艺标准制度n样板间引导制度3.4 施工工序控制和验收程序室内装修总体流程控制的总原则室内装修总体流程控制的总原则先湿后干从上到下从内到外先基层后饰面3.5 施工工序流程可分为四个阶段：第一阶段第一阶段：厨卫123、间湿作业、铝合金门窗工程、管线、空调及相关设备、洁具安装第二阶段第二阶段：有隔墙、吊顶工程，此阶段包括腻子、涂料、地龙骨、毛地板等施工，在此阶段原则上考虑交叉施工。第三阶段第三阶段：从橱柜、木门、家具、软包饰面等工程到各工种整改完成，此阶段属于成品施工阶段，此时室内只能有一个单位施工，由于此阶段装修施工对成品保护的影响最大，故由分包单位保管钥匙，直至装修退场。第四阶段第四阶段：地板施工阶段，此阶段不再允许其它工种进场施工（检修除外），由总包配套管理部保管钥匙。3.6 工程验收流程：n结构验收主体工程完工后进行。n交接验收进入装修阶段前，栋号与安装工程、装修工程部进行。n隐蔽工程验收装修工程中进124、行，比如天面吊顶封板前、封毛地板前对地龙骨进行隐蔽验收、采暖地板铺设前的隐蔽验收。n工序验收上一道工序完工后，进行下一道工序前进行。n配套验收景观工程、市政配套设施完工后进行。n竣工验收装修工程竣工后进行。3.7 质量控制手段编制详尽的作业指导书利用图片进行教育运用统计技术标准化简单化数字化ABC分析持续改进因素A因素C因素B80%100%因素N累计出现百分比累计出现次数M（A）M（AN）精装修质量通病的防治质量通病防治混凝土及抹灰裂缝质量通病防治混凝土及抹灰裂缝n混凝土裂缝控制技术已经取得了较大进步。n抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。n水泥砂浆、混合砂浆抹灰的125、比较。n混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。n烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。质量通病防治墙砖空鼓质量通病防治墙砖空鼓n规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：n基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。n基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。n墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。n采用二次成活法126、。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大n门边、门头位置尤其要防止空鼓。n在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。n瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。质量通病防治地砖空鼓质量通病防治地砖空鼓n规范对地砖的空过稍微宽松，我司标准仍然为不允许出现空鼓。n砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下：n铺贴前楼面板要湿润。n干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。n采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10m127、m厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。n铺完之后24小时以上严禁上人。n采取养护措施对防止空鼓大为有利。质量通病外窗渗漏的改进节点质量通病外窗渗漏的改进节点n洞口移交。砌体洞口应做抹成标准形状的窗套n临时固定窗框，螺钉固定，深度40-50mmn素水泥浆刷面n砂浆塞缝，充分密实n木砖部位塞缝，充分密实n塞缝部位刷素水泥浆n聚合物水泥基复合涂膜n外墙抹灰收口（向外墙卷，接槎远离窗框）n贴外墙砖nDC793填缝质量通病防治厨房卫生间渗漏质量通病防治厨房卫生间渗漏质量通病防治烟道渗漏质量通病防治烟道渗漏质量通病防治墙地砖色差质量通病防治墙地砖色差n损耗128、比定额规定大得多。n瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量，在与供货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的10以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。n预留2瓷砖用于维修。质量通病防治木作工程裂缝质量通病防治木作工程裂缝n有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。n尽量减少木材使用范围，能用石膏板代替的吊顶可尽量替换。n“回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地129、降低此处出现裂缝的可能性。n木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。n尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。n妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。n某些木材更容易受潮，最好避免。质量通病防治乳胶漆观感不佳质量通病防治乳胶漆观感不佳n乳胶漆是细活，工价不同，投入的工时不同，效果差异明显。尽量延长乳胶漆的作业时间，保证慢功出细活。n尽量减少其它工序对乳胶漆的影响。这是非常重要的一点。n工艺方法的选择：施工方法可以是刷、喷、滚涂。n阴阳角130、不顺直。强烈建议在刮该部位腻子的时候，先用白水泥打底，用铝合金刮尺结合刮板将其刮平，阳角质量可立刻得到大幅度改观。n白天、晚上两种工作状态检查乳胶漆质量。质量通病吊顶不平变形开裂质量通病吊顶不平变形开裂n吊点及挂件节点出现虚假受力情况。n龙骨与板缝位置不正确，或者龙骨刚度、数量不足。n石膏板钉钉位置、间距不正确。n缝隙位置胶带、填充腻子施工工艺方法不正确。n可耐福吊顶体系质量通病防治木作油漆质量不佳质量通病防治木作油漆质量不佳n衣柜等尽量采用工厂化施工。n必须在现场施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。n最好与室内其它木作油漆在色彩上保持一致。n工厂化制作的可能性质量通病墙根返潮质量通病墙根返131、潮n与砌筑使用的材料直接相关，采用彩色涂料时更加明显质量通病防治其它问题质量通病防治其它问题n铝扣板天花露缝：采用咬合式断面。选用较厚的产品。灯具一次安装就位。n大面积的石材窗台板非常容易空鼓。补救的办法是贴好后连续养护。n木地板空鼓：地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工！n五金件安装时破坏墙面瓷砖：用优质的玻璃钻头可以减少破坏的可能性。n快交工时发现管道渗漏：n移交时一定要打压！最好先通水！一进场就将冷热水管对接起来，这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏。如果没有通水，那就没有办法，只能寄希望于打压的质量了。n施工过程中的损坏也不在少数。n有几种情况容易损坏管道：一是贴卫生间墙面靠下的第二132、块墙砖时，固定用钉子容易钉破水管；二是洗脸台的角钢架安装时容易打破水管，建议采用扁的支架，不要做成三角斜撑；三是楼面暗藏管道一定要标记范围；四是木踢脚线施工时，因为各种标记已经被遮掩，很容易钉破水管，要特别注意。n跳闸或者相序错误n不要太相信土建单位的细心，相序很可能是错误的，一定要逐根检查。n除了正式测试外，开关插座还必须较长时间通电试验，排除质量故障。国家标准装饰质量验收制度n工程质量是经过项目决策、设计、施工、验收和保修等阶段形成的，强调过程控制。n在质量控制过程中，执行的相对国家标准更高要求的行业或企业验收标准。n对各项目的允许偏差提出了更高的要求。4、如何做好各方施工单位的成品保护工133、作：部品部品入户门、室内门责任方责任方木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）标准做法标准做法成套木门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，高度不小于1.5m保洁要求保洁要求严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。部品部品木地板责任方责任方地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。标准做法标准做法地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收合格后，134、由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜。周边和衔接部位用胶带纸封闭；保洁要求保洁要求地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面部品部品地砖责任方责任方装修单位标准做法标准做法地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺；清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定；保洁要求保洁要求在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的干净棉布（135、回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主部品部品橱柜责任方责任方橱柜安装单位负责材料铺设，装修单位负责维护。标准做法标准做法橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固保洁要求保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品浴缸责任方责任方装修单位标准做法标准做法浴缸的五金配件（下水地漏盖、花洒等）一般在移交验收前一周安装，过早安装会给产品保护和防盗带来不便；浴缸安装结束、验收合格后方可进行下道工序施工（如瓷砖收边、浴缸保护）；采用浴缸进场报装所有的136、细木工板覆盖在浴缸上面，周边用美纹纸和瓷砖粘贴牢固保洁要求保洁要求不得使用酸、强碱性等清洗剂，避免使用坚硬粗糙材料直接接触浴缸铀质表面，以免产生划痕，应用干净棉布湿润后轻轻擦拭。部品部品洗手台盆责任方责任方装修单位标准做法标准做法台盆安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美术纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固保洁要求保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品马桶责任方责任方装修单位标准做法标准做法注意保留原包装物，安装完成后用原包装直接包裹马桶，不得在保护纸壳上面堆放材料，或把保护纸壳移作他用保洁要求保洁要求不得用铲刀、钢丝球等铲擦马桶。不得使用腐蚀性清137、洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。部品部品窗台石材责任方责任方装修单位标准做法标准做法验收合格后，仔细清理大理石表面、拼缝及拼角部位的垃圾杂物，之后用干净棉布清除表面灰尘。清洁完毕，用适宜尺寸的成品瓦楞纸板折成L型，覆盖在大理石窗台表面，覆盖时必须确保大理石完全被包覆。在纸板交接处及转角处，需用胶带固定。保洁要求保洁要求在大理石产品清洁时禁用有腐蚀性的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主部品部品浴室镜子责任方责任方装修单位标准做法标准做法安装完成后，进行清洁，然后用泡沫板或纸板护膜满贴保护，138、用美术纸进行粘贴固定；保洁要求保洁要求不得用铲刀、钢丝球等铲洗，不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。部品部品开关插座责任方责任方装修单位标准做法标准做法面板安装中避免工具对面板表面造成划痕。面板安装完成、对表面污染进行清除后，用美纹纸满包保护。保洁要求保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品住户电箱责任方责任方装修单位标准做法标准做法装修总包在刮腻子前，用塑料纸或薄膜用胶带粘贴牢固，防止污染保洁要求保洁要求禁用钢丝球、毛刷等接触配电箱外壳表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可 部品部品五金件责任方责任方装修单位标准做139、法标准做法安装完成、验收合格后，用原包装物包裹保护。保洁要求保洁要求禁用钢丝球、毛刷等接触五金件表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可部品部品楼梯栏杆扶手责任方责任方装修单位标准做法标准做法装修总包进场后，将楼梯栏杆扶手转角部位用3厚珍珠棉包裹3层，防止运输装修材料时碰伤保洁要求保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可部品部品瓷砖阳角责任方责任方装修单位标准做法标准做法墙砖镶贴施工中及时擦掉表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用填缝剂将45度拼角缝隙填满、擦顺。墙砖镶贴完成、验收合格后第三日用质地稍硬一点的板条或瓦楞纸板从两边将阳角保护好，防止施工过140、程中碰撞砖角。保洁要求保洁要求在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂和易褪色的干净棉布（回丝）等擦拭表面，更不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品电梯轿厢责任方责任方装修单位标准做标准做法法验收合格后清除石材拼缝及拼角部位的垃圾杂验收合格后清除石材拼缝及拼角部位的垃圾杂物，用干净棉布清除石材表面灰尘。用适宜尺物，用干净棉布清除石材表面灰尘。用适宜尺寸的成品瓦楞纸板拆成门套形状，用胶带固定寸的成品瓦楞纸板拆成门套形状，用胶带固定在外侧瓷砖上。应在转角部位用稍硬板条加强在外侧瓷砖上。应在转角部位用稍硬板条加强保护，防止材料进出电梯时损坏石材；保护，防止141、材料进出电梯时损坏石材；电梯轿箱安装调试完成、经专业验收机构验收电梯轿箱安装调试完成、经专业验收机构验收合格后，在监理单位的主持下，移交给装饰总合格后，在监理单位的主持下，移交给装饰总包单位，由装饰总包单位使用原专用保护膜满包单位，由装饰总包单位使用原专用保护膜满贴，在此基础上用贴，在此基础上用6 6厘夹板满封，进一步强化保厘夹板满封，进一步强化保护效果；由装饰总包单位指派持有电梯驾驶操护效果；由装饰总包单位指派持有电梯驾驶操作证的专人操作电梯。细部整改对电梯部位影作证的专人操作电梯。细部整改对电梯部位影响较小，需要保持轿箱内清洁卫生、不超载、响较小，需要保持轿箱内清洁卫生、不超载、材料袋装即142、可。材料袋装即可。保洁要保洁要求求保洁时禁用腐蚀性溶液，避免蚀伤不锈钢表面及塑料配件，用干净棉布湿水擦拭即可。5、龙湖精装房清洁移交交付标准精装房清洁移交交付标准所用工具:水桶、纯棉毛巾、纯棉拖布、梯子、掸子、加长杆、刀片、云石铲刀、家用吸尘器、玻璃套装工具、刮子、涂水器等。所用药剂：全能清洁剂、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、NCL除胶剂、除渍剂、强酸性清洁剂、洁厕精、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂、蜡水等。具体位置工艺流程质量效果图片展示室内装修垃圾清捡、清扫室内无装修垃圾 阳 台清扫装修垃圾，对阳台栏杆、露台部分进行全面抹尘除污，用鸡毛掸子处理灰尘；再用钢丝球、百洁布处理水泥垢、油漆点和143、污迹；最后用毛巾擦抹干净。整体洁净，手摸无积尘或污渍,大理石地面光亮（不锈钢栏杆上不锈钢油）门及框分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，从上到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；要求做到无遗漏、无死角.所有门不能使用酸性药品，实木门的清洁不能用百洁布和刀片无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土；入户防盗门无保护膜（窗槽和推拉门滑槽内无积尘。室内玻璃首先检查玻璃胶的连接和铺装情况，检查窗槽和滑动门槽内有无装修和建筑垃圾玻璃胶线条平整、垂直，窗槽或滑槽内无杂物首先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水144、溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净。目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净；玻璃胶线条平整、垂直厨房和卫生间厨房和卫生间根据由上而下的原则进行清洁。首先清理室内的杂物并进行擦拭清洁，认清室内顶子的材质，区分是PVC的或是铝塑板，再根据不同的材质选择不同的药剂进行清洁；用清洁球或是板刷清洗墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁厨案的面板、厨具和卫生间内的面盆、洁具；用不锈钢清洗液对各种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地面进行最后的清洁，由其是地面的边145、角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍；厨房烟机和灶具只能用毛巾擦拭表面积尘，不能用百洁布和刀片以及强酸强碱性清洁剂。墙体无水迹、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。清洁注意事项：清洁过程中人员不准踩踏户内家俱及设施上（如卫生间台盆、马桶、灶台、大理石台面等）。酸性药剂不能使用及放置在大理石、花岗石、不锈钢、木地板、地毯上面。处理室顶的污垢时，尽量将毛头或毛巾拧干，这样可避免毛头或毛巾的药水滴入眼内。清洁卫生间墙面时，不能用水冲洗，因为墙上有电源插座，易沾水漏电。卧室及大厅（墙146、面及顶篷）房间内部由上到下全面除尘；墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理；对于墙纸、开关盒、空调口、排风口，家具可以采用润毛巾进行擦拭。墙壁无尘土，灯具表面洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出风口，家具无灰尘、无胶点；地面和贴脚线木地板用纯棉拖布配合 全能清洁剂先拖两遍，木地板的U槽可用牙刷来配合清理干净。再用纯棉毛巾擦一遍（边擦边除污渍）。最后上免抛光面蜡。木地板无胶渍、洁净；瓷砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光泽；石材无污渍、无胶点、无腐点（斑）、光泽度高。地面是瓷砖的、或是石材时就选择全能清洁剂进行清洗。地面上的胶渍可用刀片清除，顽固的可用去胶剂处理。贴脚线用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料147、点等，贴纸的地角线切忌用能用百洁布和刀片，以免造成损坏。业主开放日时间周期6、精装修住宅的“业主开放日”为了加强与准业主之间的沟通和感情培养，建立良好客户关系，提升服务附加值和客户满意度。可由客户关系中心主导，项目部、设计部和物业管理处配合，举行业主开放日的活动。第一次开第一次开放日时间放日时间：装修完成30%左右（即湿作业基本完工）这个阶段很多业主都对自己的房子没有具体的视觉感官印象，对于房子的大部分信息可能都来源于销售承诺，对于能到自己的房子看，业主主要关心的多数在于房子的位置，房子的硬件条件（面积，花园，朝向，造型等）是否符合销售承诺。个性化变更接受 第一次业主开放日为集中接受业主个性化148、变更的申请。每一期的业主所需要的个性化变更在第一次业主开放日接受申请，之前不接受个性化变更申请，其申请范围及收费按文件规定，由客服收取统一交给财务，项目部负责按已签协议发指令单给施工单位进行现场变更，以签证的形式结帐。此流程的优点在于通过项目部对变更质量进行监督管理，避免施工单位与小业主直接对接引起的投诉隐患。九、精装修住宅产品的售后服务 1、如何建立产品保修承诺；精装修房产的常规保修项目及其保修期限：1、屋面防水：保修3年。2、有防水要求的墙面、卫生间地面、外墙面、地下室、管道的防渗漏：1年。3、墙面抹灰层脱落：1年。4、管道堵塞：1年。5、供暖系统和设备：竣工验收后的一个供暖期。6、现装修149、工程：2年。7、门窗、地板翘裂、五金件损坏：1年。8、电器开关、电气管线、灯具：6个月。9、卫生洁具、厨具、橱柜：1年。10、地基础和承重主体结构：在设计规定的合理使用寿命年限内。11、保安系统：1年。12、地面大面积空鼓、开裂、起砂：1年。13、国家的住宅工程另有规定：按国家规定。2、如何建立售后服务机制；n成立由物业公司为主导、有总包单位、分包单位、物业公司方面的技术工人组成的维修部门 n制定相应维修细则和应急措施，快速进行维修 n在交房前地产公司将合约中分供方的维修条款和零配件清单交付物业公司n形成良好的服务意识。地产工程、采购、技术部门积极配合维修部开展工作，第一时间解决问题，防止事态150、扩大化 n维修部门在不同阶段、定期对小业主进行回访 1、龙湖精装修细节控制展现案例；十、案例分析踢脚线园角收口自然倒园角自然，美观大方同扶手油漆色玻璃胶效果较好踢脚线高于门套线收口做法预留给水管外露，采用较大的装饰盖收口效果较好预留给水管外露，较浅装饰盖收口效果差石材与砖排版对缝，效果良好卫生间门套下方增做石材门角线，避免受潮，维护利于口条端头超出门套，外露扣条断面，效果较差扣条退进踢脚之内，收口干净，效果较好顶面细节处理要点检查口（暗装优于明装，但边口必须平直留缝均匀）阴角线非常平直，墙纸裱贴完美，省去打胶工序更显品质墙面细节处理要点墙纸和乳胶漆（在墙纸裱贴完毕后弹涂乳胶漆，使胶液收住墙纸边151、线，线条平直且墙纸不易卷边）墙面细节处理要点收口线（水平线条厚度超出竖直线条时，水平线条转直角收入墙面是最佳选择）墙面细节处理要点护墙板（护墙板收边线条厚度超出门套线时，水平线条转直角收入墙面并做同色底板）墙面细节处理要点石材窗台收口墙面细节处理要点石材花线收口（花线转直角时细细地磨成四分之一圆，比转角线条收口效果好很多）墙面细节处理要点踢脚板转角（转角处尺寸虽已极小，踢脚板和收口线也必须转直角收到门套线）墙面细节处理要点高低处踢脚板（此处收口涉及很重要的一个风险点，高低处踢脚板的标高必须核实准确）地面细节处理要点地毯与石材（地毯绒面略高于石材面23mm效果最佳）地面细节处理要点地板与石材（木152、地板面略低于石材面1mm效果最佳，木地板基层处理必须平整）地面细节处理要点石材拼花（四方踢脚板对称分布在圆形石材拼花边带上，体现了精细地排版和工艺）地面细节处理要点门槛石（门槛石比户外花岗石略高5mm,可以挡水又不会绊脚，直线收口还美观）地面细节处理要点铝合金门框（铝合金门框比花岗石略高2mm,直线收口美观又不会绊脚，）楼梯细节处理要点踏步侧面收口（踏步侧面必须做线条转直角收口效果最佳）楼梯细节处理要点地毯踏步（地毯踏步阳角做半圆木线条衬底使棱线饱满,收口效果更佳）其他细节处理要点开关面板（开关面板在一条直线上视觉效果最佳）其他细节处理要点地漏（有意识地让地漏周围的线条对称，视觉效果最佳）2、153、龙湖 三千城精装修案例 3-2-2户型；原始平面图平面布置图地面物料布置图天花物料布置图分部分项工程量清单表分部分项工程量清单表工程名称：三千城3-2-2#户型序号项目名称项目特征及工程内容计量单位工程数量主材价格（元）综合单价（元）合价（元）净面积净面积单方造价一客厅、玄关、餐厅及走廊 21040.041 35.50 592.68 二主卧及主卧阳台8439.762 13.85 609.37 三次卧3542.690 8.10 437.37 四书房3590.900 5.88 610.70 五卫生间 13112.370 3.91 3353.55 六厨房 16200.843 5.50 2945.61154、 七生活阳台401.215 2.76 145.37 八开关插座灯具及管线 7029.815 75.50 93.11 合计 73357.64 加上不可预见费5%后总造价 77025.52 单方造价(销售面积 86m2)895.65 单方造价(净装修面积 75.5m2)1020.21 龙湖 三千城实景照片欣赏龙湖 三千城实景照片欣赏3、万科金域西岭，龙湖三千城，合景叠翠峰，恒大绿洲精装房的横向对比；项目：万科金域西岭，龙湖三千城，合景叠翠峰，恒大绿洲研究户型选取：万科、龙湖、恒大均选取90平米左右户型，合景85平米户型为豪华套一，户型尺度与普通90户型有较大差异，本次研究选取150平米的3房；各精155、装修项目概况-万科金域西岭户型情况：建筑面积89平米，两房两厅单卫；装修风格：现代风格；装修价格：报价1000元/平米，实际成本660元/平米；装修特征：重功能性，收纳投入高；各精装修项目概况-龙湖三千城户型情况：建筑面积91平米，三房两厅单卫；装修风格：现代风格；装修价格：报价1500元/平米，实际成本为1000元/平米；装修特点：重装饰性，天、地、墙面投入高；各精装修项目概况-合景叠翠峰户型情况：建筑面积150平米，三房两厅双卫；装修风格：现代风格；装修价格：报价2500元/平米；装修特点：石材大规模铺设；洁具、橱柜、镜柜档次高；公共空间的投入高；各精装修项目概况-恒大绿洲户型情况：建筑面156、积92平米，三房两厅单卫；装修风格：现代风格；装修价格：报价1500元/平米；装修特点：装修品质与报价不匹配、细节粗糙；同时展示样板间与交楼标准；成本蛋糕比较：西岭 VS 三千城万科收纳系统的投入比例为8%；万科五金、洁具投入比例三千城墙纸投入比例为12%；三千城赠送空调，电器投入比例达到27%；万科金域西岭万科金域西岭龙湖三千城龙湖三千城1 1、装饰方面：、装饰方面：龙湖不惜在天棚、地面、墙面投入成本（所有房间天花局部石膏板吊顶、地面东鹏仿石材地砖、墙面墙纸）；2 2、功能方面：侧重点不同、功能方面：侧重点不同 A：万科重收纳；B：在满足基本使用的部品上，龙湖通过增加产品档次的方式加大了投入157、，比如：通过洁具使用科勒、橱柜使用欧派等来提高装修的档次。玄关研究1 1同行解读同行解读 同行玄关配置情况同行玄关配置情况玄关：换鞋、换外套、仪容整理、鞋及玄关：换鞋、换外套、仪容整理、鞋及相关物品收纳等；相关物品收纳等；u 西岭：重点放在玄关柜上西岭：重点放在玄关柜上，充分考，充分考虑玄关收纳功能；虑玄关收纳功能；u 三千城：玄关地面的单独处理；三千城：玄关地面的单独处理；u 叠翠峰、恒大绿洲：因户型设计问题，叠翠峰、恒大绿洲：因户型设计问题，无单独的玄关区域；无单独的玄关区域；小结：西岭玄关柜设计值得借鉴；户型小结：西岭玄关柜设计值得借鉴；户型设计时必须考虑玄关分区及功能。设计时必须考虑玄158、关分区及功能。西岭三千城叠翠峰恒大绿洲玄关柜地面墙面天花1.55M乳胶漆乳胶漆乳胶漆乳胶漆石材瓷砖玄关-万科金域西岭特点：重收纳功能功能，集存放鞋、衣服、伞分区，置物台、展示台、玄关凳、穿衣镜于一体的玄关柜组天花天花:ICI:ICI乳胶漆乳胶漆,20,20元元/平米平米玄关镜面玄关镜面地面：东鹏仿石材地地面：东鹏仿石材地砖，砖，9090元元/平米平米玄关柜：史丹利玄关柜：史丹利(1.7(1.7米米)，22382238元元墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆，乳胶漆，2020元元/平米平米玄关收纳柜上预留置物板空间，方便摆放植物、装饰品玄关地砖防滑、耐磨，便于清洗收纳柜抽屉，换鞋凳，不落地柜体设计玄关159、-龙湖三千城天花天花:ICI:ICI乳胶漆乳胶漆地面：东鹏玻化砖地面：东鹏玻化砖+石材波打线石材波打线墙面墙面:墙纸墙纸玄关-合景叠翠峰户型无单独的玄关区域天花天花:乳胶漆，吊顶乳胶漆，吊顶地面：法国米黄云石地面：法国米黄云石墙面墙面:乳胶漆乳胶漆玄关-恒大绿洲无单独的玄关区域餐厅研究2 2同行解读同行解读 同行餐厅配置情况同行餐厅配置情况餐厅：进餐、酒类及饮料收纳；餐厅：进餐、酒类及饮料收纳；u 西岭：餐厅的地面和吊顶均与客厅连西岭：餐厅的地面和吊顶均与客厅连为一体，木作背景墙；为一体，木作背景墙；u 三千城：餐厅单独吊顶，地面采用大三千城：餐厅单独吊顶，地面采用大尺寸瓷砖，石材波打线；尺寸160、瓷砖，石材波打线；u 叠翠峰：石材地面；叠翠峰：石材地面；u 恒大绿洲：赠送水晶灯；恒大绿洲：赠送水晶灯；小结：餐厅吊顶或造型成为提升设计效小结：餐厅吊顶或造型成为提升设计效果的共识；三千城石材波打线效果好；果的共识；三千城石材波打线效果好；各同行尚未关注餐厅的收纳功能。各同行尚未关注餐厅的收纳功能。吊顶西岭三千城叠翠峰恒大绿洲吊顶石膏造型吊顶其他地面墙面天花墙纸乳胶漆乳胶漆乳胶漆瓷砖石材瓷砖木地板水晶灯木作背景墙餐厅-万科金域西岭特点：效果效果，同客厅连为一体的吊顶，木作背景墙木作背景墙：安洋木作背景墙：安洋墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆，乳胶漆，2020元元/平米平米天花：石膏板吊顶，天花161、：石膏板吊顶，综合单价综合单价8888元元/平米，平米，内设内设T5T5灯管灯管地面：鸿基实木复合地面：鸿基实木复合地板地板12mm12mm，8080元元/平平米米餐厅-龙湖三千城特点：效果效果，餐厅单独吊顶；和客厅连为一体的地面铺花设计；大尺寸的铺砖；石材波打线墙面墙面:墙纸，安信实墙纸，安信实木踢脚线木踢脚线天花：石膏板吊顶，天花：石膏板吊顶，ICIICI乳胶漆乳胶漆地面：东鹏玻化砖地面：东鹏玻化砖800800*800+800+石材波打线石材波打线餐厅-合景叠翠峰特点：效果效果，餐厅单独吊顶，和客厅连为一体的地面铺花设计，大尺寸的铺砖墙面墙面:多乐士乳胶漆多乐士乳胶漆天花：石膏板吊顶，天花162、：石膏板吊顶，乳胶漆乳胶漆地面：啡贝花云石地面：啡贝花云石餐厅-恒大绿洲特点：效果效果，天花石膏板造型；地面做波打线墙面墙面:乳胶漆乳胶漆天花：乳胶漆，石膏天花：乳胶漆，石膏 板造型板造型地面：嘉俊抛光砖地面：嘉俊抛光砖+周边波打线周边波打线灯具：迪宝水晶灯，灯具：迪宝水晶灯，市场价市场价16091609元元厨房研究3 3同行解读同行解读 同行厨房配置情况同行厨房配置情况厨房：备餐，餐具、炊具、调料收纳；厨房：备餐，餐具、炊具、调料收纳；u 西岭：厨房流线，收纳功能，细节设西岭：厨房流线，收纳功能，细节设计；计；u 三千城：橱柜档次，墙砖三千城：橱柜档次，墙砖45度斜拼，度斜拼，吊顶；吊顶；u163、 叠翠峰：人造石台面及高级组合橱柜叠翠峰：人造石台面及高级组合橱柜对效果提升作用大；对效果提升作用大；u 恒大绿洲：上层橱柜预留微波炉位置；恒大绿洲：上层橱柜预留微波炉位置；小结：西岭在功能及细节设计方面的印小结：西岭在功能及细节设计方面的印象深刻，三千城、叠翠峰橱柜、吊顶提象深刻，三千城、叠翠峰橱柜、吊顶提高厨房效果。高厨房效果。石膏板造型西岭三千城叠翠峰恒大绿洲灰镜造型吊顶硅酸钙板铝扣板地面墙面天花瓷砖马赛克瓷砖瓷砖瓷砖瓷砖石材瓷砖瓷砖欧派雅科波罗德贝灶具水槽橱柜摩恩摩恩摩恩摩恩方太西门子老板方太其他抽油烟机方太西门子老板方太方太消毒柜西门子消毒柜微波炉老板消毒柜厨房-万科金域西岭特点：功164、能细节地面：马可波罗地面：马可波罗300300*300300（C3326C3326），），141141元元/平米平米水槽、龙头及皂液器：水槽、龙头及皂液器：摩恩，摩恩，13431343元元橱柜橱柜:德贝德贝，3.53.5组，组，一套一套40774077元；元；天花：铝扣板，综合天花：铝扣板，综合单价单价7373元元/平米平米燃气灶：方太燃气灶：方太JZ12T.2-HL2GJZ12T.2-HL2G，696696元元抽油烟机：方太抽油烟机：方太CXW-CXW-189-SY04189-SY04，851851元元墙面：马可波罗墙面：马可波罗100100*100100（CZ6102CZ6102），），8165、080元元/平米平米橱柜散热窗柜间距700mm前后挡水线脚步移动空间阻尼器防尘角洗、切、炒流线厨房-龙湖三千城特点：效果提升地面：东鹏地面：东鹏水槽、龙头：摩恩水槽、龙头：摩恩橱柜橱柜:欧派，欧派，2 2组；组；天花：石膏板造型天花：石膏板造型燃气灶：方太燃气灶：方太抽油烟机：方太抽油烟机：方太墙面：安东尼奥仿古墙面：安东尼奥仿古砖，局部东鹏墙砖砖，局部东鹏墙砖消毒柜：方太消毒柜：方太橱柜面板图案、拉手吊顶造型墙砖45度斜拼厨房-合景叠翠峰特点：石材、橱柜提升档次地面：仿石砖地面：仿石砖水槽、龙头：摩恩水槽、龙头：摩恩橱柜橱柜:人造石台面，人造石台面，豪华木黑镜饰面柜组豪华木黑镜饰面柜组合橱柜166、合橱柜天花：铝质天花造型天花：铝质天花造型吊顶吊顶消毒柜消毒柜/微波炉：西微波炉：西门子门子抽油烟机：西门子抽油烟机：西门子墙面：仿石墙砖墙面：仿石墙砖燃气灶：西门子燃气灶：西门子橱柜散热窗不锈钢挡板厨房-恒大绿洲特点：微波炉预留位置的设计比较有新意；整体效果一般地面：马可波罗防滑地面：马可波罗防滑砖砖水槽、龙头：摩恩水槽、龙头：摩恩橱柜橱柜:雅科波罗吸塑雅科波罗吸塑面板组合橱柜面板组合橱柜；天花：硅酸钙板，乳天花：硅酸钙板，乳胶漆胶漆燃气灶：老板燃气灶：老板抽油烟机：老板抽油烟机：老板墙面：马可波罗墙面墙面：马可波罗墙面砖砖橱柜散热窗不锈钢挡板预留微波炉位置消毒柜：老板消毒柜：老板客厅研究4167、 4同行解读同行解读 同行客厅配置情况同行客厅配置情况客厅：休闲，聚会，进餐，收藏展示等；客厅：休闲，聚会，进餐，收藏展示等；u西岭：木作电视背景墙；西岭：木作电视背景墙；u三千城：大理石飘窗，空调赠送；三千城：大理石飘窗，空调赠送；u叠翠峰：石材地面；叠翠峰：石材地面；u恒大绿洲：水晶灯赠送；恒大绿洲：水晶灯赠送；小结：客厅吊顶或造型成为提升设计效小结：客厅吊顶或造型成为提升设计效果的共识；各同行均采用各种措施来提果的共识；各同行均采用各种措施来提升客厅效果。升客厅效果。吊顶西岭三千城叠翠峰恒大绿洲吊顶石膏造型吊顶其他地面墙面天花墙纸乳胶漆乳胶漆乳胶漆瓷砖石材瓷砖木地板水晶灯木作背景墙电器格168、力大理石飘窗特点：吊顶、电视背景墙提升客厅效果天花天花:ICI:ICI乳胶漆，乳胶漆，2020元元/平米平米木作电视墙：安洋木作电视墙：安洋墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆，乳胶漆，2020元元/平米平米天花：石膏板吊顶，天花：石膏板吊顶，综合单价综合单价8888元元/平米，平米，内设内设T5T5灯管灯管吊顶灯带，提升装修品质感平板电视墙，斜面凸槽设计，预留墙纸的收口空间所有插座电源隐蔽预埋地面：鸿基实木复合地面：鸿基实木复合地板地板12mm12mm，8080元元/平平米米客厅-万科金域西岭客厅-龙湖三千城特点：吊顶提升客厅效果；客户地砖铺设和餐厅连为一体；空调：格力柜机空调：格力柜机天花：石膏169、板吊顶，天花：石膏板吊顶，ICIICI乳胶漆乳胶漆墙面墙面:墙纸，安信实墙纸，安信实木踢脚线木踢脚线地面：东鹏玻化砖地面：东鹏玻化砖800800*800+800+石材波打线石材波打线飘窗：大理石飘窗：大理石客厅-合景叠翠峰特点：吊顶，石材天花：石膏板吊顶，天花：石膏板吊顶，多乐士乳胶漆多乐士乳胶漆墙面墙面:多乐士乳胶漆多乐士乳胶漆地面：啡贝花云石地面：啡贝花云石+深色柞木脚线深色柞木脚线客厅-恒大绿洲特点：吊顶提升客厅效果；客户地砖铺设和餐厅连为一体；天花：石膏板角线，天花：石膏板角线，乳胶漆乳胶漆墙面墙面:乳胶漆乳胶漆地面：嘉俊抛光砖地面：嘉俊抛光砖+周边波打线周边波打线灯具：迪宝水晶灯，灯170、具：迪宝水晶灯，市场价市场价15871587元元卫生间研究5 5同行解读同行解读 同行卫生间配置情况同行卫生间配置情况卫生间：洗漱、洗浴、入厕、化妆，相卫生间：洗漱、洗浴、入厕、化妆，相关收纳等；关收纳等；u 西岭：洗漱区的镜柜收纳功能，墙面西岭：洗漱区的镜柜收纳功能，墙面马赛克腰线；马赛克腰线；u 三千城：天花石膏板造型，淋浴区排三千城：天花石膏板造型，淋浴区排水槽；水槽；u 叠翠峰：热带雨林啡云石台面及豪华叠翠峰：热带雨林啡云石台面及豪华木黑镜饰面柜，淋浴区收纳设计；木黑镜饰面柜，淋浴区收纳设计；u 恒大绿洲：延伸洗手台，淋浴区排水恒大绿洲：延伸洗手台，淋浴区排水槽；槽；小结：西岭镜柜、叠171、翠峰淋浴区收纳、小结：西岭镜柜、叠翠峰淋浴区收纳、三千城及恒大绿洲的淋浴区排水槽值得三千城及恒大绿洲的淋浴区排水槽值得借鉴。借鉴。防水石膏板西岭三千城叠翠峰恒大绿洲乳胶漆硅酸钙板铝扣板地面墙面天花瓷砖瓷砖大理石瓷砖瓷砖瓷砖瓷砖瓷砖瓷砖浴霸马桶面盆淋浴杆及龙头科勒TOTO科勒美标淋浴屏洗手台/镜柜/台下柜雅科波罗阿波罗摩恩摩恩摩恩摩恩奥普奥普奥普卫生间-万科金域西岭特点：马赛克腰线，提升效果地面：马可波罗地面：马可波罗300300*300(CH6352)300(CH6352)，综合单价综合单价141141元元/平米平米马桶：美标，马桶：美标，890890元元墙面墙面:马可波罗马可波罗300300172、*300(CH6258)300(CH6258)，综合单价综合单价121121元元/平米平米浴室柜浴室柜/镜柜：德贝，镜柜：德贝，综合综合16001600元元面盆面盆:美标美标面盆龙头及下水：摩面盆龙头及下水：摩恩，综合恩，综合444444元元/套套卫生间-万科金域西岭特点：淋浴区拼花设计，提升效果淋浴龙头淋浴龙头:摩恩，摩恩，550550元元/套套地面：马可波罗地面：马可波罗100100*100(CH13176BQ100(CH13176BQ1)1)，综合，综合150150元元/平米平米墙面墙面:马可波罗马可波罗100100*100(CH13176BQ100(CH13176BQ1)1)，综合，综173、合121121元元/平米平米吊顶：铝扣板面层，吊顶：铝扣板面层，7373元元/平米平米浴霸：奥普浴霸：奥普PDF610BPDF610B，563563元元淋浴屏淋浴屏卫生间-龙湖三千城地面：东鹏地砖地面：东鹏地砖马桶：科勒马桶：科勒墙面墙面:东鹏墙砖东鹏墙砖洗手台梳妆镜洗手台梳妆镜面盆面盆:科勒科勒面盆龙头及下水：摩面盆龙头及下水：摩恩恩洗面台洗面台卫生间-龙湖三千城特点：淋浴区地面坡形设计；天花石膏板造型；淋浴区较小，不配置淋浴屏；淋浴龙头及花洒淋浴龙头及花洒:摩摩恩恩墙面墙面:东鹏墙砖东鹏墙砖吊顶：吊顶：ICIICI乳胶漆，乳胶漆，石膏板造型，局部铝石膏板造型，局部铝扣板扣板浴霸：奥普浴霸：174、奥普淋浴区排水槽卫生间-合景叠翠峰特点：材料材料，热带雨林啡云石台面及豪华木黑镜饰面柜；地面：莎安娜砖、啡地面：莎安娜砖、啡贝花砖贝花砖马桶：马桶：TOTOTOTO墙面墙面:热带雨林啡云热带雨林啡云石及莎安娜砖石及莎安娜砖洗手台洗手台/镜柜：热带镜柜：热带雨林啡云石台面配台雨林啡云石台面配台下豪华木黑镜饰面柜下豪华木黑镜饰面柜面盆、龙头及下水面盆、龙头及下水:TOTO:TOTO淋浴龙头及花洒淋浴龙头及花洒:摩摩恩恩天花：天花：多乐士防水乳多乐士防水乳胶漆胶漆浴霸：奥普浴霸：奥普淋浴屏：钢化玻璃淋浴屏：钢化玻璃洗手台延伸较长，增加物品搁置面积镜柜镜柜说明：图解为叠翠峰次卫；淋浴龙头后的收纳隔断设175、计卫生间-恒大绿洲特点：洗手台延伸较长，增加物品搁置面积地面：马可波罗防滑地面：马可波罗防滑砖砖马桶：科勒马桶：科勒墙面墙面:马可波罗马可波罗墙砖墙砖洗手台洗手台/镜子镜子/淋浴屏：淋浴屏：品牌不详品牌不详面盆面盆:科勒科勒面盆龙头及下水：摩面盆龙头及下水：摩恩恩墙面墙面:马可波罗马可波罗墙砖墙砖浴霸浴霸:不赠送不赠送厕纸架厕纸架/毛巾架：摩毛巾架：摩恩恩洗手台延伸较长，增加物品搁置面积淋浴区地面单独拼花，排水槽卧室研究6 6同行解读同行解读 同行卧室配置情况同行卧室配置情况卧室：睡觉，休闲，梳妆，衣物收纳等；卧室：睡觉，休闲，梳妆，衣物收纳等；u 三千城：主卧吊顶，次卧石膏板造型三千城：主卧176、吊顶，次卧石膏板造型u 叠翠峰：卧室均吊顶，海浪金大理石叠翠峰：卧室均吊顶，海浪金大理石窗台板；窗台板；u 恒大绿洲：卧室天花均做石膏角线，恒大绿洲：卧室天花均做石膏角线，主卧赠送水晶灯；主卧赠送水晶灯；小结：卧室均采用实木地板、无衣柜赠小结：卧室均采用实木地板、无衣柜赠送，效果提升主要靠天花吊顶、大理石送，效果提升主要靠天花吊顶、大理石窗台板提升。窗台板提升。主卧吊顶次卧造型西岭三千城叠翠峰恒大绿洲主次卧均吊顶石膏造型乳胶漆其他地面墙面天花墙纸乳胶漆乳胶漆乳胶漆安信柞木地板大自然鸿基主卧水晶灯电器格力大理石窗台板大理石窗台板主卧、次卧-万科金域西岭特点：软装提升效果天花天花:ICI:ICI乳177、胶漆，乳胶漆，2020元元/平米平米地面：鸿基实木复合地面：鸿基实木复合地板地板12mm12mm，8080元元/平平米米墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆，乳胶漆，2020元元/平米平米主卧 次卧主卧、次卧-龙湖三千城特点：主卧吊顶，次卧石膏板造型天花天花:ICI:ICI乳胶漆；主乳胶漆；主卧吊顶，次卧石膏板卧吊顶，次卧石膏板造型造型地面：安信实木复合地面：安信实木复合地板地板墙面墙面:墙纸，安信实墙纸，安信实木踢脚线木踢脚线主卧 次卧书房-龙湖三千城特点：软装提升效果天花天花:ICI:ICI乳胶漆，局乳胶漆，局部石膏板造型部石膏板造型地面：安信实木复合地面：安信实木复合地板地板墙面墙面:墙纸墙纸178、主卧、次卧-合景叠翠峰特点：卧室吊顶，海浪金大理石窗台板天花天花:ICI:ICI乳胶漆，石乳胶漆，石膏板吊顶膏板吊顶地面：深色柞木地板地面：深色柞木地板配啡贝花云石门槛配啡贝花云石门槛墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆乳胶漆主卧 次卧窗台板窗台板:海浪金大理海浪金大理石石卧室-恒大绿洲特点：实木地板，石膏角线天花天花:乳胶漆，石膏乳胶漆，石膏角线角线地面：大自然复合实地面：大自然复合实木地板木地板墙面墙面:乳胶漆乳胶漆主卧-加软装 交楼标准灯具灯具:主卧送主卧送迪宝水迪宝水晶灯晶灯，市场价市场价560560元元过道研究7 7同行解读同行解读 同行过道配置情况同行过道配置情况过道：装饰，收纳；过道：179、装饰，收纳；u 西岭：储存柜；西岭：储存柜；u 三千城：地面瓷砖拼花造型，天花石三千城：地面瓷砖拼花造型，天花石膏板造型；膏板造型；u 叠翠峰：展示柜，石材地面；叠翠峰：展示柜，石材地面；小结：西岭、叠翠峰通过储存柜和展示小结：西岭、叠翠峰通过储存柜和展示柜增加功能，三千城通过过道区域的地柜增加功能，三千城通过过道区域的地面拼花、天花造型提升效果。面拼花、天花造型提升效果。石膏板造型西岭三千城叠翠峰恒大绿洲乳胶漆乳胶漆乳胶漆其他地面墙面天花墙纸乳胶漆乳胶漆乳胶漆瓷砖石材瓷砖木地板储存柜展示柜过道-万科金域西岭特点：走道设计储存柜，提高收纳容量天花天花:ICI:ICI乳胶漆，乳胶漆，2020元元180、/平米平米地面：鸿基实木复合地面：鸿基实木复合地板地板12mm12mm，8080元元/平平米米墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆，乳胶漆，2020元元/平米平米户内门户内门:安洋，安洋，941941元元储存柜储存柜:史丹利史丹利(1.55(1.55米米)，22382238元元过道-龙湖三千城特点：效果，地面瓷砖拼花造型，天花石膏板造型天花天花:ICI:ICI乳胶漆，局乳胶漆，局部石膏板造型部石膏板造型地面：东鹏玻化砖，地面：东鹏玻化砖，石材波打线石材波打线墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆乳胶漆户内门户内门:千川实木门千川实木门过道瓷砖拼花过道-合景叠翠峰特点：展示柜天花天花:ICI:ICI乳胶漆乳胶181、漆地面：啡贝花云石配地面：啡贝花云石配深色柞木脚线深色柞木脚线墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆乳胶漆展示柜展示柜过道-恒大绿洲特点：无特殊处理天花天花:乳胶漆乳胶漆地面：嘉俊抛光砖地面：嘉俊抛光砖墙面墙面:乳胶漆乳胶漆生活阳台研究8 8同行解读同行解读 同行生活阳台配置情况同行生活阳台配置情况生活阳台：洗衣，晾晒，杂物收纳，拖生活阳台：洗衣，晾晒，杂物收纳，拖把洗涤等；把洗涤等；u西岭：拖布池，升降晾衣架；西岭：拖布池，升降晾衣架；u叠翠峰、恒大绿洲：墙面为外墙砖；叠翠峰、恒大绿洲：墙面为外墙砖；小结：西岭注重生活阳台功能的配置，小结：西岭注重生活阳台功能的配置，叠翠峰、恒大绿洲将墙面与外墙一同182、处叠翠峰、恒大绿洲将墙面与外墙一同处理。理。乳胶漆西岭三千城叠翠峰恒大绿洲乳胶漆乳胶漆乳胶漆其他地面墙面天花乳胶漆外墙砖外墙砖乳胶漆地砖地砖地砖地砖拖布池晾衣架生活阳台-万科金域西岭特点：拖布池，晾衣架天花天花:ICI:ICI乳胶漆，乳胶漆，2020元元/平米平米地面：马可波罗，地面：马可波罗，8080元元/平米平米拖布池拖布池/龙头龙头:美标美标/摩恩，摩恩，200/38200/38元元晾衣架晾衣架:好太太，好太太，300300元元墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆，乳胶漆，2020元元/平米平米生活阳台-龙湖三千城特点：交楼标准仅对地面、墙面和天花进行处理，但样板间有升降晾衣架、熨衣板等功能展示天花天花:ICI:ICI乳胶漆乳胶漆地面：东鹏地砖地面：东鹏地砖墙面墙面:ICI:ICI乳胶漆乳胶漆生活阳台-合景叠翠峰特点：外墙砖铺满生活阳台天花天花:ICI:ICI乳胶漆乳胶漆地面：防滑地砖地面：防滑地砖墙面墙面:外墙砖外墙砖生活阳台-恒大绿洲特点：外墙砖铺满生活阳台天天花花:I IC CI I乳乳胶胶漆漆地地面面：东东鹏鹏防防滑滑地地砖砖墙墙面面:龙龙驹驹外外墙墙砖砖