1、金科中梁公元2025项目报告 金科地产集团股份有限公司,2023年05月18日,项目情况,区域分析,操盘方介绍,收益预测,区位信息周边配套地块详细指标进度计划,城市定位城市总规GDP指标产业结构人口指标房产政策,板块梯度相邻板块土地市场商品房市场典型竞品,公司基础信息销售规模及营收财务报表分析负债分析三道红线重大负面舆情,利润收益敏感性分析,PART-01,项目情况,项目情况区位信息,PART-01,所属省份：江苏省,所属城市：无锡市,所属区县：江阴市,所属板块：华士镇板块,(仅配色示例),项目情况周边配套,PART-01,周边5公里无地铁站及公交站；附近5公里内有江阴市华士实验小学(普通)、2、江阴市华士高级中学(环南路)(重点)，附近5公里内有绿城新世界商业广场、新世界商业广场东二区1层，神华寺、石佛寺；提示距项目1.36km有花圈店一处、1.97km有巷路里批发一处。,PART-01,项目情况地块详细指标,数据取自AUR投资分析平台,项目情况进度计划,PART-01,节点计划：项目2021-11-05开盘预售，2022-06-21 封顶，2023-02-18竣备，2024-05-23交付,附注：工期排布参照品牌房企标准工期数据取自AUR投资分析平台；,PART-02,区域分析,城市简介无锡，简称“锡”，古称梁溪、金匮，是江苏省辖地级市，国务院批复确定的长江三角洲地区中心城市之一、3、重要的风景旅游城市。城市定位长三角世界级城市群的重要中心城市国际级创新型智能制造先锋城市国家历史文化名城和风景旅游城市全国性综合交通枢纽城市支柱产业高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高档家电业、特色冶金及金属制品业、精细化工及生物医药业,区域分析|城市宏观|城市总规,总体规划：构建“一轴一环三带、一体两翼两区”的国土空间开发格局：通过一轴一环，串联三条发展带；通过一体两翼两区，构建特大城市群，加快推进市域一体化；“一轴”：太湖长江发展轴（锡澄实力轴)“一体”：无锡市区“一环”：太湖湾科技创新带（锡宜魅力环)“两翼”：江阴市、宜兴市“三带”：沪宁发展带（大运河文化带）、沿江绿4、色发展带、宁杭发展带“两区”：锡澄协同发展区、锡宜协同发展区,区域分析城市宏观GDP指标,PART-02,无锡市的2022 年GDP 14,850.82 亿元，同比增长 6.05%，近五年复合增长率 5.36%;无锡市的2022 年人均 GDP 19.84 万元，同比增长 5.86%，近五年复合增长率 2.63%。,无锡市近五年 GDP 及增速情况,无锡市近五年人均 GDP 及增速情况,数据取自各城市公布统计年鉴/统计公报,区域分析城市宏观产业结构与投资规模,PART-02,无锡市2022年一产占比 0.9%、二产占比 48.3%、三产占比 50.8%;无锡市2021年房地产投资额 1,5685、.06 亿元，固定资产投资额 3,985.20 亿元，其中房地产投资占比 39.35%。,无锡市 近五年产业结构及走势,无锡市 近五年固定资产及房地产投资情况,数据取自AUR投资分析平台,PART-02,无锡市 2022 年户籍人口 519 万人，常住人口 749 万人；2021 年在校小学生 46 万人。,无锡市 近五年人口指标及变化情况,无锡市 近五年小学生指标及变化情况,区域分析城市宏观人口指标,数据取自各城市公布统计年鉴/统计公报,PART-02,区域分析市场研究房地产政策,数据取自AUR投资分析平台,PART-02,区域分析市场研究房地产政策,数据取自AUR投资分析平台,PART-06、2,本项目属于无锡市的-，板块商品房价格区间为-元/m。,区域分析市场研究板块梯度,(仅配色示例),数据取自AUR投资分析平台,PART-02,本项目属于无锡市的-中的华士镇板块，该板块近一年板块无土地成交，该板块近一年商品房成交均价为-。,区域分析市场研究相邻板块,(仅配色参考),数据取自AUR投资分析平台,PART-02,无锡市 的2022 年土地供应面积 960.81 万，成交 955.39 万，成交楼面价约 10,204.01 元/，较上年涨幅-10.58%；其中 江阴市 的2022 年土地供应面积 110.42 万，成交 110.42 万，成交楼面价约 7,252.29 元/，较上年7、涨幅-33.56%；,无锡市 近五年土地市场量价情况,江阴市 近五年土地市场量价情况,区域分析市场研究土地市场-无锡市及江阴市,数据取自AUR投资分析平台,PART-02,华士镇板块的2022年土地供应面积-万，成交-万，成交楼面价约-元/。,华士镇板块 近五年土地市场量价情况,华士镇板块 近一年土地市场量价情况（按月）,数据取自AUR投资分析平台,区域分析市场研究土地市场-华士镇板块,PART-02,区域分析市场研究土地市场-土地地图,数据取自AUR投资分析平台,PART-02,无锡市的2022 年供应面积 372.35 万、成交面积 441.21 万，成交均价 22,040.39 元/，较8、上年涨幅 4.05%，供求比 0.84。无锡市的2023年04月成交均价 21,322.99 元/，同比涨幅-8.86%，环比涨幅-3.03%。,无锡市 近五年商品房市场量价情况,无锡市 近一年商品房市场量价情况（按月）,数据取自AUR投资分析平台,区域分析市场研究商品房市场-无锡市,PART-02,华士镇板块的2022 年供应面积-万、成交面积-万，成交均价-元/，较上年涨幅 暂无-数据缺失，供求比-。华士镇板块的2023年04月成交均价-元/，同比涨幅 暂无-缺失去年同期数据，环比涨幅 暂无-数据缺失。,华士镇板块 近五年商品房市场量价情况,华士镇板块 近一年商品房市场量价情况（按月）,数9、据取自AUR投资分析平台,区域分析市场研究商品房市场-华士镇板块,PART-02,区域分析市场研究商品房市场-新房地图,数据取自AUR投资分析平台,PART-02,区域分析市场研究商品房市场-二手房地图,数据取自AUR投资分析平台,PART-02,区域分析市场研究商品房市场-新房存量及去化周期,截至2023年05月，板块狭义库存面积0.00万，狭义去化周期0个月；板块广义库存面积0.00万，广义去化周期0个月。,板块项目选择：默认选择首次取证时间在19年及以后的项目；典型竞品选择：默认选择广义去化周期超6个月的项目中平均流速最高的项目和成交均价与本项目最接近的项目；未售项目去化周期计算时选取的10、平均流速参照板块内已售项目的平均流速,数据取自AUR投资分析平台,PART-03,操盘方介绍,操盘方介绍公司基础信息,PART-03,操盘方介绍销售规模及营收,PART-03,2021 年合约销售金额 1,347.20 亿元,同比增长-15.1%；2021 年实现营业收入 1,123.10 亿元,同比增长 28.06%。,近五年合约销售额及增速,近五年营收及增速,近五年合约销售额及增速,操盘方介绍财务报表分析资产负债表,PART-03,总资产3,714亿，总负债2,936亿，净资产777.32亿，少数股东权益388亿，扣除少数股东权益后净资产389.17亿；资产负债率-，扣除预收账款与合同负债11、的资产负债率67.98%，净负债率64.23%；货币资金余额289亿。,截至2021年,操盘方介绍财务报表分析现金流量表,PART-03,经营活动净现金流142亿，同比-2.09%；投资活动净现金流-18亿，同比89.51%；筹资活动净现金流-273亿，同比-360.96%；,2021年度,操盘方介绍财务报表分析利润表,PART-03,营业收入1,123亿，同比28.06%；营业成本1,032亿，同比33.33%；净利润67亿，同比-31.08%；扣除少数股东损益31亿后，归属母公司净利润为36，同比-48.78%。销售毛利率-%，同比-；销售净利率-%，同比-；,2021年,操盘方介绍财务报12、表分析利润走势,PART-03,利润走势情况如下,归母净利润及增速,毛利率及净利率,操盘方介绍发债情况-境内-人民币,PART-03,截至2023年05月18日，存续债券发行金额2,122,425.00(CNY,万元)，当前余额1,559,636.00(CNY,万元)；一年内到期的境内债总额0万元。,加权发债成本,发债金额,债券到期情况,操盘方介绍发债情况-境外-港元,截至2023年05月18日，存续债券发行金额为2,122,425.00注(CNY,万元)，当前余额1,559,636.00注(CNY,万元)；一年内到期的港元债总额0万元。,PART-03,加权发债成本,发债金额,债券到期情况,13、操盘方介绍发债情况-境外-美元,截至2023年05月18日，存续债券发行金额为2,122,425.00注(CNY,万元)，当前余额1,559,636.00注(CNY,万元)；一年内到期的美元债总额0万元。,PART-03,加权发债成本,发债金额,债券到期情况,操盘方介绍三道红线,PART-03,最新三道红线指标：,资产负债率及剔预资产负债率,净负债率,现金短债比,操盘方介绍重大负面舆情,PART-03,近期较为重大的负面舆情主要为,PART-04,收益预测,收益预测项目利润,项目利润表,PART04,收益预测敏感性分析-销售均价,根据测算，在中性情况下，项目净利润率8.34%，净利润为12,569万元,PART04,收益预测敏感性分析-单方建设成本,根据测算，在中性情况下，单方建设成本为4,599元/，项目净利润率8.34%，净利润为12,569万元,PART04,