1、芜湖市城镇老旧小区改造专项规划（2021-2025）芜湖市住房和城乡建设局芜湖市发展和改革委员会芜湖市财政局中铁城市规划设计研究院有限公司2020.10.10说 明 书目 录第一章 总则1第二章 老旧小区分析认定3第三章 老旧小区改造指引9第四章 分期改造时序24第五章 实施保障措施26附件目录29第一章 总则第一节 规划背景在经历了近40年的城市快速发展和迅速扩张后，我国城镇化已进入高质量发展阶段。老旧小区改造作为推动城市转型升级的重要途径，在提升城市品质、加快经济复苏、满足人民群众对美好生活的需求等方面有着重要意义。为切实抓好芜湖市老旧小区改造工作，改善群众居住环境，根据国务院办公厅关于全2、面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发【2020】23号）等要求，编制芜湖市城镇老旧小区改造专项规划（2021-2025)。第二节 指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。第三节 基本原则一、以人为本，突出重点从人民群众最关心的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市3、政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。二、整体改造，一区一策按照城市整体风貌要求，对片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合，拓展公共空间，整合共享公共资源，进行集中连片整体改造。坚持“一区（片）一策”的原则，在具体选择改造内容、确定改造标准时，应根据资金投入能力，优先保障基础类改造内容。三、传承历史，彰显特色注重维护城市传统风貌特色、地域特征和传统街巷肌理，创新历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建筑保护利用方式，加强古树名木和现有绿化成果保护。四、科学规划，分步实施坚持既尽力而为、又量力而行的原则，区分轻重4、缓急，科学编制城镇老旧小区改造规划，优先实施建成时间较早、设施严重落后、居民改造意愿强烈、筹资有保障的小区。第四节 规划依据1.国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023号）；2.关于申报2021 年城镇老旧小区改造计划任务的通知（建办城 202041号）；3.关于做好2021年老旧小区改造项目申报等工作的通知(皖政202019号)；4.安徽省人民政府关于加强城镇基础设施建设的实施意见(皖政201964号)；5.安徽省城镇老旧小区改造技术导则（2020年修订版）；6.城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）；7.芜湖市城市总体规划（20122030）；5、8.相关片区控制性详细规划；9.相关法律、法规及现行的相关技术规范、标准、规程及技术规定。第五节 规划范围本次规划范围包括芜湖市鸠江区（含经开区）、镜湖区、弋江区、三山经济开发区、湾沚区、繁昌区、无为市、南陵县城区范围内的老旧小区。第六节 规划期限本次规划期限为2021-2025年。第二章 老旧小区分析认定第一节 老旧小区认定标准一、老旧小区概念界定根据2020年7月20日国务院办公厅印发的关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见和2020年9月安徽省发布的关于做好2021年老旧小区改造项目申报等工的作通知，将老旧小区界定为：城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善6、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点对2000年底前建成的老旧住宅小区进行改造，有条件的地区，可适当将2005年底前建成的住宅小区纳入调查摸底范围。在全面调查摸底、搞清老旧小区房屋及配套设施情况下，对2000年底前建成的老旧小区，过去已按照当地有关规定实施基础类改造的（未享受国家、省级补助，未纳入改造计划的）小区，可根据居民意愿及有关设施缺失情况，纳入调查摸底范围，进行完善提升改造。二、老旧小区分类标准依据国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023号），将确定改造的老旧小区分为基础类、完善类、提升类3类。1.基础类。为满足居民安7、全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边养老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休8、闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施三、老旧小区分类评价以老旧小区现状调研工作为基础，综合考虑芜湖市上位规划相关要求，结合小区居民改造意愿。以满足人民对美好生活的期盼为根本出发点，构建一套适宜芜湖市城镇老旧小区专项分类的评估指标体系。通过评价体系对老旧小区现状居9、住条件进行评价，依据现状居住评价结果的好坏程度分别归纳为基础类改造小区、完善类改造小区以及提升类改造小区。指标体系的构建遵循问题导向原则，充分体现芜湖市各区老旧小区存在的问题及相关诉求，注重“问需于民，突出重点”。依据指标体系构建的科学性、全面性、数据可获得性以及以人为本的原则，从小区基本属性、配套情况两大方面（表）构建芜湖市老旧小区城市分类指标体系。芜湖市老旧小区分类评价因子项目指标名称评价内容小区基本属性区域位置主城区、紫线区域建造年代建筑交付年代产权形式公房小区、已房改房小区、普通商品房小区、经济适用房保障房小区、集资房、其他改造规模栋数、户数、总建筑面积小区配套情况公共安全违章建筑、消10、防设施、照明设施、安防设施基础设施供排水设施、供电设施及管线设施、供气设施、无障碍设施和适老设施、与小区直接相关的城市基础设施、道路和停车设施、通信设施、儿童安全出行路径及标识、智慧管理建筑修缮房屋公共部分修缮（涉及安全及基本功能）、房屋公共部分修缮（不涉及安全及基本功能、特色风貌环境整治标识系统、围墙大门、环境景观整治、小区海绵化改造、口袋公园、入口提升改造、景观小品便民设施环卫设施、服务设施（健身、快递）、游乐设施、公共座椅、 信息宣传栏、菜市场或生鲜超市、公共晾晒设施、公共连廊、文化设施、幼儿园及托儿所、居家养老设施、便利店、银行、电信、邮政等营业场所、小区服务驿站、信报箱社会治理业主委11、员会、小区物业、小区党建阵地第二节 老旧小区摸排结果2021-2025年我市共计划改造老旧小区652个。按照行政区划划分镜湖区161个，弋江区30个，三山经开区6个，鸠江区（含经开区）16个，湾沚区132个，繁昌区23个，无为市235个，南陵县49个。芜湖市老旧小区摸排结果一览表全市合计镜湖区弋江区三山经开区鸠江区（含经开区）湾沚区繁昌区无为市南陵县652161306161322323549老旧小区改造类型应综合考虑小区现状建设条件和居民改造意愿，通过公布不同改造类型建设标准，引导居民合理筹资，将筹资情况和市级财政补助相结合，由小区居民自主选择改造类型。规划根据现状建设条件对我市652个小区初12、步进行了改造类型划分：基础型共392个，完善型176个，提升型82个。其中镜湖区基础型共74个，完善型74个，提升型13个；鸠江区（含经开区）基础型共6个，完善型5个，提升型5个；弋江区基础型共16个，完善型12个，提升型2个；三山经开区基础型0个，完善型6个，提升型0个；湾沚区基础型共86个，完善型20个，提升型26个；繁昌区基础型17个，完善型4个，提升型2个；无为市基础型共181个，完善型29个，提升型25个；南陵县基础型共13个，完善型27个，提升型9个。基于建设条件的老旧小区类型划分结果一览表全市合计镜湖区弋江区三山经开区鸠江区（含经开区）湾沚区繁昌区无为市南陵县基础型392741613、06861717913完善型1767412652042927提升型8213205262259合计652161306161322323549第三节 老旧小区现状问题老旧小区建成时间较早，原建设标准相对较低，加之管理不善，各种基础配套设施日渐老化破损，严重影响居民生活和生命财产安全；不同老旧小区因改造类型不同，其现状问题也存在一定差异。老旧小区现状问题一览表主要突出问题备注基础设施不完善部分路面破损，雨污混流现象普遍，小区供水、排水、供气管道老化 管线搭建问题架空杆线私搭乱接，严重影响小区环境面貌，存在安全隐患安全问题消防通道堵塞,消防栓配置不足或已经废弃，存在严重安全隐患环境卫生问题部分小区缺乏14、物业管理，环卫设施缺乏，环境卫生有待提升，小广告随处粘贴建筑本体问题建筑物立面破损脏污，立面破旧凌乱。停车位问题配建停车位严重不足绿化问题绿化不足、缺乏养护，部分绿地被侵占违法建设问题违建现象较为突出，防盗网、雨棚杂乱公服设施配套不足问题基层公共服务设施覆盖率低，难以满足日益增长的人民群众的需求第三章 老旧小区改造指引第一节 基础类老旧小区改造内容基础类老旧小区改造内容主要包括市政配套基础设施改造提升和小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。一、市政配套基础设施改造提升内容市政配套基础设施改造包括提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、通信、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类等基础15、设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。（一）供水设施改造1.应按照相关标准要求，对用户水表与水表前的管道进行系统实施改造；2.实现“一户一表”，计量水表采用智能水表；3.老化、破损的给水管、水表、供水设备等应更换，供水水质、水量和水压应满足生活用水要求；4.生活给水管应避开毒物污染区，当受条件限制不能避免时，应采取防护措施；5.用户水表及其控制阀门，应便于管理维护；6.室外给水管网改造时，应设置室外消火栓，水量和水压应满足消防用水要求。（二）排水设施改造1.进行雨污分流改造，老旧小区内部实现雨污分流；2.对於堵的排水管予以疏浚清淤，对破损的、管径或坡度不符合规范的排水管予以更换；3.对破损16、的屋面雨水立管进行更换。（三）供电设施改造1.整理架空线路，拆除废弃多余的线路，低压电力线改电缆捆绑入户，弱电改穿管埋地入户；2.供电实施一户一表，每套居民住宅供电标准不宜低于4KW；3.“一户一表”应采用智能电表，电表箱应安装在公共区域，安装位置不得影响居民的正常通行。4.应对小区现有供电设施的配电总装机容量进行核算，不能满足正常使用需要时应考虑增容，并改造供电设备及线路。（四）通信设施改造1.应采用光纤到户方式，实现三网融合；2.新增的光纤线路应统一设计、统一敷设；3.集中设置室外、楼道内的光纤分配箱；4.室外、楼道内的光纤分配箱位置宜与单元配电箱集中布置，摆放整齐，室外箱体防护等级不应低17、于IP54。（五）照明设施改造1.公共照明设施改造应达到小区公共场所照明标准，确保用电安全；2.公共照明应覆盖小区道路、出入口和活动场地、单元出入口、楼梯间等；3.住宅门厅、楼道等公共空间照明应采用节能灯具，宜选用LED等，并设置红外感应或声光控延时开关控制；4.小区道路及庭院照明应采用节能灯具，宜选用LED等或高压钠灯，并采用时间控制方式；5.小区夜间照明应满足安全、舒适、节能、环保要求，应限制夜间照明光污染，控制照明灯具的亮度、照射角度，避免眩光对居民生活产生影响。（六）消防设施改造1.消防设施的改造应按照消防改造实施方案的要求进行；2.清理疏通消防通道，修复完善消防设施，满足原设计要求；18、3.应检查修缮小区公共区域既有的消防设施，更换老旧、过期的灭火器材、疏散照明灯等消防设施；4.未设置室外消火栓系统的小区，应结合室外供水管网改造增设室外消火栓系统；5.消防水源、电源不能满足使用要求的，应结合室外供水管网、供电设施改造等一并进行改造。（七）环卫设施改造1.小区改造按照垃圾分类要求，积极推进垃圾分类，垃圾容器宜为分类收集垃圾箱。不宜在楼梯间设置生活垃圾分类收集容器；2.小区按楼栋分布合理设置生活垃圾集中投放点，按照垃圾分类要求，设置在合适位置，便于投放和清运，不影响小区环境卫生；3.小区固定垃圾收集点应按要求设置，不得影响道路通行和小区景观。（八）道路设施改造1.应按功能要求明确19、细化道路等级，优化路网系统；2.应设置道路标识，明确消防通道和无障碍通道；3.小区道路应能满足消防、救护等应急车辆通行；4.小区道路路面改造时宜采用柔性路面（沥青混凝土为面层的道路），宅间路可采用刚性路面（水泥混凝土路面结构）。人行道部分宜采用透水性较好的砌块路面。小区出入口、地下车库出入口宜设置减速带；5.对出现龟裂、坑槽、沉陷等问题的路面，应结合管线排查进行局部修补。（九）综合管线整治1.小区各类管网改造应统一规划建设，宜选择地下敷设的方式。对保留的架空电力、电讯等线路，宜统一高度和线路走向，积极推动弱电等空中管线下地，并满足相关规范要求；2.管道燃气覆盖范围内的小区，应铺设燃气管道；3.20、水、电、气三表未出户的小区，应结合小区水电气改造，实现“一户一表”管理到户，水表、电表宜集中设置于公共区域；4.小区内不能满足功能需要的给水管道、消防管网应进行更新，管道用材宜选用PE 管等新型材料；5.应按照雨污分流的原则确定小区排水系统，制定化粪池、商业隔油池整治方案。鼓励实施雨水收集和再生水利用工程；6.室外排水管宜采用 HDPE 双壁波纹管，管材应符合国标及行业标准的要求。雨、污水检查井可采用混凝土检查井、成品塑料检查井等。检查井井盖可采用球墨铸铁井盖、复合材料井盖等；7.小区变压器、供电线路改造应符合居住区供配电系统技术规范DB34/T1469的规程要求；8.小区内室外配电箱、柜改造21、应符合外壳防护等级（IP 代码）GB/T 4208 的规程要求；9.小区改造宜同步实施光纤到户通信系统，并符合住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范GB50846 的规程要求。二、小区公共部位维修内容（一）房屋公共部分建筑构配件维护1.对于不满足安全和整厂使用要求的雨棚、单元入口坡道、台阶、栏杆扶手等户外构件，应进行改造和修复。无雨棚的楼道单元入口应增设防坠落雨棚；2.对于外墙上存在风化、剥落等安全隐患的建筑构配件，应进行修复、拆除或加固处理；3.对于建筑外墙上不满足安全和防火要求的附加公共设施，应进行改造和修复；4.有条件的小区宜对破损和风化严重的房屋外墙进行防渗、加固和粉刷处理，必22、要时重新进行隔热保温、装饰层施工；5.有条件的小区宜对沿街建筑物较完整的外墙饰面进行清洗或重新饰面粉刷，并与周边环境风貌相协调。位于历史城区内的小区，其外墙治理应保持原有风貌特色，强化地域文化特色；6.有条件的小区宜对破旧、黑暗和杂乱的楼道进行修缮整治。楼道内墙和顶棚应进行粉刷，饰面宜平整光滑并以浅色调为主，楼道内公共设施应满足整厂使用要求。（二）屋面修缮1.漏水的建筑物屋面，应结合实际情况按照施工工艺流程进行修缮，以达到防水和使用要求。宜结合建筑节能改造进行，宜选用平改坡方案；2.屋面原太阳能水管应按单元集中布置；3.屋面雨水管及阳台排水管应分别设置,阳台排水管应接入污水管网；4.结合屋顶修23、缮应对防雷设施进行修复更新。（三）立面整治1.对沿街建筑物较完整的外墙饰面宜进行清洗或重新饰面粉刷，并与周边环境风貌相协调；2.破损、风化严重的房屋外墙应结合实际进行防渗、粉刷处理；3.空调冷凝水管应改为有组织排水，禁止随意排放。空调外机机位宜整齐或设计遮挡装饰，并对住户原有空调外机支架进行检查，对不满足安全要求的，应督促采取加强或防护措施。（四）楼道整修1.破旧、黑暗、杂乱的楼道应进行修缮整治，达到安全、明亮、整洁的标准，楼道内公共设施使用正常；2.应对影响正常使用的护栏、扶手进行整修；3.应对小区房屋公共楼梯间、走道的老旧照明灯进行更换。应选用节能型灯具，控制方式宜采用自动控制装置。第二节24、 完善类老旧小区改造内容完善类老旧小区改造内容包括环境及配套设施改造、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。一、环境及配套设施改造（一）公共绿地空间改造1.拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），回复原有绿化功能，见缝插针开辟具有休息、游憩功能的公共空间；2.结合小区实际情况，优化绿化空间布局，调整乔灌木配比和常绿落叶植物比例，新增植物品种选择应以乡土植物为主；3.保留小区原有高大乔木，立体绿化等绿化特色，适量增加座椅、花架、廊架、景亭等景观小品，设置游步道、健身设施；4.小区内宜设置应急预留空间，满足卫生防疫、社区服务等小区管理和基本生活需求；5.因空间局促难以保证绿化要求的小区，宜采用25、立体绿化等方式，改善公共空间景观环境；6.绿地改造中应关注合理利用雨水资源，结合雨落管改造和竖向设计，提供雨水滞留、缓释空间，就地消纳自身雨水径流；7.应对小区内原有的古树名木制定保护方案。（二）停车设施改造1.采用多种形式的停车方式以满足居民非机动车和机动车的停车需求，利用空坪隙地规划停车位，有条件的小区合理规划路面停车位；2.合理设置机动车和非机动车停车场地，规范停车秩序，基本实现机动车和非机动车分区停放，标识标线清晰；3.新增室外停车场地时，宜采用易于维护、经济性好的可渗透地面及材料，并考虑乔木林荫等遮荫设施；4.因地制宜设置非机动车车棚，新建车棚不得影响周边居民住宅通风采光，宜采用轻型26、材质建造，色彩与周边环境协调，并配置充电插座、充气筒；5.结合小区道路交通条件，设置机动车泊车位和生态停车位，整顿修复原有车库、车位停车功能，增设交通标志，可在老旧小区周边非交通行道路或支路设置夜间临时停车位。（三）充电设施及场所改造1.应结合小区实际情况，因地制宜，满足安全、统筹解决的原则对小区的室外停车场和地下停车库配置或预留电动汽车充电桩；2.小区的电瓶车充电场所宜采用在室外独立设置的车棚，电瓶车不应再疏散通道、安全出口、楼梯间等公共区域停放或充电；3.电瓶车和电动车的停放充电场所应采取防雷、防风、防雨及排水等措施，充电装置应采取防撞措施；4.车棚和车库内集中充电设施具备定时充电、自动断27、电等功能，电气设备和线路铺设符合线性国家和地方规程要求。（四）管理用房1.对小区原有物业管理用房挪作他用的，恢复其原有用途；2.未按照安徽省物业管理调理规定设置物业管理用房、小区保安室（门卫室）的，可增建改造。（五）其它设施1.应根据小区不同年龄层次人群的需求，合理配置健身设施，健身设施的设立应保证安全，每项健身器械或场地内均应设置相应的保护措施；2.维修、更新升级小区内破旧的信报箱，增设智能快件箱，信报箱、智能快件箱规格和设置应规范并方便居民使用；3.宜在小区主入口或公共活动场地父近设置公共宣传设施；4.应在公共区域的主要出入口、住宅出入口增设无障碍设施；5.宜增设总平面示意图、社区引导牌、28、道路引导指示牌、安全警示牌、楼栋号等标识，完善小区服务管理的标识系统。二、小区内建筑节能改造（一）外窗及遮阳改造1.外窗节能改造可采用换玻璃、包覆窗框、双层窗和换整窗的方法，改造后其传热系数、气密性等级应满足安徽省建筑节能设计标准；2.外窗遮阳改造宜设置水平或倾斜简易固定外遮阳，也可采用卷帘式百叶、活动织物外遮阳或玻璃贴膜、涂膜，改造后综合遮阳系数、可见光透射比应满足设计标准。（二）屋面改造1.屋面节能改造宜与屋面防水修缮同步进行；2.有风貌要求的地区平屋面宜改造成坡屋面，或采用增加保温层，设置通风架空层等技术方法进行屋面节能改造。（三）外墙改造1.外墙节能改造宜与外墙饰面工程同步进行，有条件29、地区可采用外墙保温装饰一体化、隔热涂料等技术形式，改造后的外墙平均传热系数应满足设计标准；2.外墙节能改造的施工操作过程应符合国家和地方现行安全和防火标准规范的规定，以及相关工艺要求。（四）其他改造1.老旧小区建筑节能改造时宜采用绿色建筑技术措施，设计安装太阳能等可再生能源，对屋顶、外墙面等部位实施立体绿化，既有建筑绿色改造评价可执行既有建筑绿色改造评价标准；2.小区公共空间照明宜采用 LED 照明，小区道路及庭院照明宜采用太阳能路灯、节能灯及 LED 灯。三、加装电梯改造（一）一般规定1.加装电梯工程应遵循自愿、安全、节能、环保、经济原则，并便于施工、安装和运营维护；2.同一居住区内加装电梯30、时建筑风格宜保持一致，并与原有建筑风格和居住区环境相协调；3.加装电梯工程应确保既有住宅的结构安全。应对既有住宅结构进行安全性评估；4.多层住宅加装电梯工程应符合相关规范要求，并考虑加装电梯对建筑内外排水、燃气、强弱电管线产生的影响；5.加装电梯工程应根据各市加装电梯建设流程进行审批。工程实施中，应尽量减少对居民生活的影响，保障施工安全。加装电梯工程完成后，按相关规定组织竣工验收，办理使用登记后方可投入使用，并宜由生产厂家维护保养。（二）总平面1.加装电梯后居住区需通行消防车的道路，其净宽和净高应符合有关规范的要求。当原有道路宽度不满足现行规范要求时，不得再减小道路宽度；2.加装电梯工程应减少31、对相邻建筑、现状绿化和城市景观的影响，按照要求不得降低相邻幼儿园、托儿所等的原有日照标准。（三）建筑结构1.加装电梯宜以平层进入相应楼层为主要方式；2.加装电梯宜选用无机房电梯，贴邻原有楼梯间布置；3.加装电梯井道结构宜采用钢结构形式；4.候梯厅深度不宜小于 1.5m,当电梯厅和楼梯共用平台时，平台深度不宜小于1.8m；5.井道、轿厢与电梯参数符合下列要求：（1）电梯载重量不宜小于 630kg；（2）轿厢净深不宜小于 1.4m，净宽不宜小于 1.1m；（3）轿厢门应设开门保护装置，门净宽不应小于 0.8m；（4）轿厢地面材料应防滑，侧壁宜设 0.850.9m 高扶手；（5）宜选择可容纳担架的电32、梯；6.首层电梯厅、电梯井道应有防止雨水灌入的措施。（四）机电设备1.应根据工程特点、用电容量和实际供电条件合理确定机电方案，电梯电源应自住宅计量总箱（柜）以专用回路供电，并设置专用的计量装置，接入方案应符合当地供电技术规程要求；2.加装电梯工程应符合建筑物防雷设计规范GB 50057 的相关要求；3.应根据既有住宅门禁系统、视频监控系统等智能化系统实际情况，结合用户需求，合理设置智能化系统；4.在电梯轿厢、电梯厅、连廊等公共区域宜设置视频监控系统或预留安装条件；5.电梯轿厢内应设置紧急报警装置。轿厢内的对讲设备、专线电话与监控信号应接至小区的安保控制中心或物业值班室；若无安保控制中心或物业值33、班室时应引至单元入口门厅等公共部位的声光报警装置；6.加装电梯宜设置梯控系统。第三节 提升类老旧小区改造内容提升类老旧小区改造内容主要为公共服务设施配套建设及其智慧化改造。一、公共服务设施配套建设包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。（一）完善公共服务设施1.对片区内的公共服务设施整体测算，集中建设、共同享用。重点完善片区的医疗、文教、体育、养老、托幼、助餐、家政、邮政快递服务站等功能性公共服务设施，鼓励打造社区便民生活服务圈，拓34、展形成“完整社区”；2.鼓励新建项目在满足小区自身需求的基础上，与相邻老旧住宅区共享公共服务设施。公共服务设施的服务半径不宜超过相关规定；3.构建片区公共设施开放格局，鼓励附属设施向公众开放、分时共享，解决空间不足困境，补充公共服务设施短板；4.片区公共空间改造统筹考虑景观和应急避难要求。（一）塑造片区特色1.延续片区文化，挖掘片区的发展历史、地域特点、特色建筑、文化共识等元素，融入片区改造设计，打造独特片区文化。对具有历史文化保护价值的建筑等历史名录，按规定进行历史文化保护，体现文化传承，强化城市特色空间；2.片区建筑色彩与城市色彩相协调，增强不同建筑的可识别性；3.注重社区引导牌、道路引导35、指示牌等标识，完善小区服务管理的标识系统；小区、楼、单元、门牌等相关标识宜结合小区整体改造，具有一定辨识度、文化特色；4.小区围墙宜通过改变其造型、色彩及材质与周围环境相结合形成特色景观空间；增强片区联系，相邻小区间的围墙，有条件的宜采用生态绿篱进行替代，以增加小区的空间感受，增加居民交往连通性。（二）适老化改造老旧小区“适老化”改造应遵循易识别、易到达、无障碍、保安全的原则。“适老化”改造应符合老年人生理和心理特征。1.配套设施（1）老旧小区改造时，宜通过置换、改建等方式，配套建设社区居家养老服务设施；（2）小区宜增加居民家庭适老助老呼救系统。有条件的小区，宜结合改造，为小区住户提供远程呼救36、设备安装条件；（3）小区应选择地形平坦、自然环境良好、排水通畅的室外场地，配设无障碍设施，有条件小区宜配置康复训练设施；2.室外空间（1）老旧小区改造时，小区宜建设老年人适宜的交往空间。 外部空间“适老化”应考虑安全性、便利性、舒适性、智慧型、便于交往等方面设计改造措施；（2）适合老年人活动的室外场地宜种植较大阔叶乔木和硬铺装，为老人的活动创造充足的具有遮荫条件的场所。逐步提升小区的功能性和舒适性；3.无障碍设计（1）小区主要公共活动区域，应完善无障碍设施，增加无障碍坡道，休息座椅留有轮椅停留空间，方便特殊人群使用；（2）宜对小区公共建筑、住宅楼的室内外高差进行改造，对建筑入口进行无障碍设计。37、小区公共建筑走道、住宅公共走廊宜增设扶手；（3）宜在有条件的老年人居住区比例高的既有住宅加装电梯；（4）条件允许的小区，宜推进设置无障碍停车位。二、公共服务设施智慧化改造（一）智慧安防改造1.应根据小区实际情况，维修小区单元防盗门，宜增加小区大门门禁系统，满足小区安全管理需要。2.小区宜安装视频监控系统。按照智慧安防要求，小区主要出入口、重要通道、公共区域、车辆集中停放等区域宜设置监控设备。视频监控系统主控室宜设在物业值班室，并接入公安联防监控系统。3.已安装智能化监控系统的小区应对现有设备及线路进行检修，及时更换损坏设备、改造升级安防监控系统。第四节 老旧小区改造投资估算通过分类改造，我市238、021-2025年老旧小区改造预计投资额193193万元。其中镜湖区56093万元，弋江区15604.4万元，三山经开区2580万元，鸠江区（含经开区）9500万元，湾沚区15635.8万元，繁昌区5769.9万元，无为市73760.32万元，南陵县14249.53万元。芜湖市各区老旧小区改造投资估算一览表行政区划预计投资额（万元）镜湖区56093弋江区15604.4三山经开区2580鸠江区（含经开区）9500湾沚区15635.8繁昌区5769.9无为市73760.32南陵县14249.53总计（万元）193193第四章 分期改造时序第一节 老旧小区分期改造评价因素一、分期改造原则老旧小区分期39、改造应综合考虑现状建设条件和居民改造意愿，从改造紧迫度出发，考虑楼宇条件、配套设施、综合环境、管理水平等条件，在居住空间、房屋安全、市政设施、服务设施、防灾救护、卫生环境、自然环境、交流环境、治安安全、物业管理等条件，以及人均居住面积、房间通风、采光情况等具体情况，综合确定。芜湖市老旧小区改造时序考虑因素大类中类小类楼宇条件居住空间内部设施情况日照采光情况房屋安全建筑整体风貌房屋结构安全情况房屋私搭电线整治情况配套设施市政设施小区路灯照明设施情况小区公共管线接入情况小区机动车停车位情况服务设施社区商业服务设施情况小区无障碍设施情况社区提供残疾人服务情况就近教育设施情况社区医疗设施情况防灾救护小40、区防灾消防设施小区医疗救护设施综合环境卫生环境小区排水及雨污设施情况小区生活垃圾处理情况小区垃圾分类情况小区整治违章搭建情况小区楼道路面清洁情况自然环境小区绿地率小区景观质量交流环境社区开展交流活动情况小区内部活动空间情况管理水平治安安全小区 24h 轮班警卫情况小区监控设备安装情况物业解决投诉案件率小区物业费收缴情况第二节 老旧小区分期改造时序安排综合考虑各小区现状建设条件和居民改造意愿，确定芜湖市老旧小区分期改造计划。其中，2021年全市共改造老旧小区187个，2022年188个，2023年124个，2024年112个，2025年41个。镜湖区2021年改造老旧小区24个，2022年48个41、，2023年38个，2024年29个，2025年22个；弋江区2021年改造老旧小区5个，2022年14个，2023年8个，2024年3个；三山经开区2023年2个，2024年2个，2025年2个；鸠江区（含经开区）2021年改造老旧小区3个，2022年6个，2023年3个，2024年2个，2025年2个；湾沚区2021年改造老旧小区56个，2022年31个，2023年34个，2024年11个；繁昌区2021年改造老旧小区4个，2022年6个，2023年4个，2024年3个，2025年6个；南陵县2021年改造老旧小区45个，2022年4个；无为市2021年改造老旧小区49个，2022年78个42、，2023年35个，2024年62个，2025年11个。芜湖市各区城镇老旧小区分期改造时序表全市合计镜湖区弋江区三山经开区鸠江区（含经开区）湾沚区繁昌区无为市南陵县2021年1862450356449452022年1874814063167842023年124388233443502024年112293221136202025年432202206110合计652161306161322323549第五章 保障措施一、加强组织领导，严格责任落实充分发挥市老旧小区领导小组统筹协调作用。同时明确各部门职责，形成合力，共同推进城镇老旧小区改造。老旧小区改造过程中，市领导小组办公室每月定期调度，采取“四43、不两直”方式组织检查，联合市委督办室、市民生办、市“两治三改”办共同开展督查检查，发现问题及时通报、督促整改，对整改不力的开展督导约谈，追究责任。二、加大宣传力度，健全居民参与利用多种媒体形式大力宣传引导，宣传改造政策、方法步骤和改造成效，形成社会广泛支持、群众积极参与的良好氛围。老旧小区改造过程中，应综合考虑小区现状建设条件和居民改造意愿，通过公布不同改造类型建设标准，引导居民合理筹资，将筹资情况和市级财政补助相结合，由小区居民自主选择改造类型。拟参考居民筹资额和市级财政补助额如下：1.基础型小区：每户居民可不筹资，市级财政在中央财政补助的基础上每平米补贴不少于10元改造费用；2.完善型小区44、：每户居民筹资500元以上，地方政府在中央财政补助的基础上每平米补贴不少于50元改造费用；3.提升型小区：每户居民筹资1000元以上，地方财政在中央财政补助的基础上每平米补贴不少于100元改造费用。三、建立长效机制，提前谋划安排老旧小区改造过程中同步建立社区党组织，居委会、业主委员会、物业服务企业参与的“四位一体”小区管理联席会议机制。同时引进物业服务企业管理，确保城镇老旧小区改造成果。将改造任务完成、工作推进、资金筹措、长效管理等方面情况作为考核指标，对县（市）区进行目标责任考核，市级财政对考核排名靠前的县（市）区给予资金奖励。对下一年度确定改造的小区提前启动改造方案编制并征求意见，在上一年度秋季前确定下一年度改造计划。28