1、云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划 修编 广东省城乡规划设计研究院2021 年 03 月云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 一、文本 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 目 录 第一章第一章 总则总则.1 第一条 编制目的.1 第二条 规划范围.1 第三条 规划期限.1 第四条 规划依据.2 第五条 指导思想.4 第六条 基本原则.4 第七条 法律效力.4 第八条 生效日期及解释权归属.5 第二章第二章 改造目标与策略改造目标与策略.6 第九条 改造目标.6 第十条 改造类型.7 第十一条 改造策略.9 第三章第三章 改造规模与布局改造规2、模与布局.10 第十二条 重点改造片区.10 第十三条 用地规模与功能布局.10 第十四条 各街道布局.12 第四章第四章 改造管控体系改造管控体系.14 第十五条 规划空间控制三级体系.14 第十六条 改造单元划分原则.14 第十七条 改造单元编码规则.15 第十八条 改造单元划分结果.16 第十九条 规划控制要求.16 第五章第五章 改造单元规划控制指引改造单元规划控制指引.18 第二十条 改造单元功能确定原则.18 第二十一条 改造单元主导功能.18 第二十二条 改造单元主导功能控制要求.19 第二十三条 改造单元强度控制思路.19 第二十四条 改造单元强度分区.19 第二十五条 改造单3、元开发强度控制要求.20 第六章第六章 专项支撑提升与优化指引专项支撑提升与优化指引.22 第二十六条 城市产业升级指引.22 第二十七条 道路交通优化指引.22 第二十八条 配套服务设施和保障性住房建设指引.24 第二十九条 历史文化保护指引.26 第三十条 城市风貌设计指引.28 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 第七章第七章 改造时序指引改造时序指引.31 第三十一条 改造时序划分原则.31 第三十二条 近期重点行动计划.31 第三十三条 远期改造指引.33 第八章第八章 实施保障机制实施保障机制.34 第三十四条 完善政策保障体系.34 第三十五条 提升行政管理4、效率.35 第三十六条 强化规划支撑引导.36 第三十七条 丰富社会融资体系.37 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 1 第一章第一章 总则总则 第一条 编制目的 为落实党中央、国务院关于深入推进城镇低效用地再开发的决策部署、推进我省建设节约集约用地示范省建设以及加快推动市委市政府全面提升云浮市中心城区首位度，深化土地供给侧结构性改革，优化土地资源要素供给，助力乡村振兴战略实施和粤港澳大湾区城市群建设，促进高质量发展，按照 关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知（粤建规函 2014 1972 号）、关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字20183 号）5、关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号）以及广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（20192021 年）等文件的要求，开展云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编（下称本规划）工作。第二条 规划范围 本规划范围划定综合考虑行政边界、改造意愿、管理单位及发展需求，从以下三个方面考虑进行具体划定：（1）以云浮市城市总体规划（20122020）（以下简称“总规”）划定的云城组团范围为基础；（2）衔接各片区控制性详细规划编制范围；（3）尊重云城、高峰、河口三个街道的改造意愿。在此基础上划定此次“三旧”改造规划范围线，规划范围面积约为 6880ha。6、第三条 规划期限 根据 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知（粤府办 2009 122 号）及 广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（2019 年），“三旧”改造规划规划期限一般为 5-10 年。为保持规划的延续性和对未来云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 2 一定时间内的指导性，衔接将要开展的“十四五”规划，本次“三旧”改造专项规划修编的期限为 2019-2025 年。其中，按照 广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（20192021 年）文件要求，近期为 2019-2021 年。2022-2025 年是对远期规划的展望。第四条 规划依据（1）7、政策文件 1）国土资源部关于广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案的批复（国土资函2013371 号）；2）关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）（国土资发 2016147 号）；3）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978 号）；4）转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知（粤府办2009122 号）；5）关于建立“三旧”改造地块标图建库（粤国土资试点发2011175号）；6）关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（粤建规函2011304 号）；7）广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案（2013 年）；8）广东省国土资源8、厅关于进一步核查梳理“三旧”改造地块数据库的通知（粤国土资测绘电2014188 号）；9）广东省住房和城乡建设厅 广东省国土资源厅 广东省文化厅关于开展“三旧”改造用地范围内历史文化遗产普查的通知（粤建规2014195 号）；10）广东省住房和城乡建设厅 广东省国土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知（粤建规函20141972 号）；11）关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府 201696 号）；云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 3 12）关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字 20183 号）；13）关于深化改革加快推动“三旧9、”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号）；14）广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（20192021 年）（2019 年）；15）广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（2019 年）；16）云浮市城市规划技术管理规定（2018 年）；17）关于印发云浮市全面提升中心城区首位度行动方案的通知（云提升20181 号）；18）云浮市人民政府办公室关于印发云浮市“三旧”改造管理办法的通知（云府办201918 号）。（2）相关规划 1）广东省城镇体系规划（20122020）；2）云浮市土地利用总体规划（20062020 年）（调整完善方案）；3）云浮市城市总体规划（20122020）；10、4）云浮市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；5）云浮市中心城区“十三五”近期建设规划（2016-2020 年）；6）云浮市城市总体规划实施评估（20122020）；7）云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划（2015-2020）；8）云浮市城东片区控制性详细规划；9）云浮市中心城区云城组团北片区控制性详细规划；10）云浮市中心城区云城组团城中片区控制性详细规划；11）云浮市中心城区云城组团西片区控制性详细规划；12）云浮市中心城区云城组团荔枝围片区控制性详细规划；13）云浮市中心城区云城组团教育园区控制性详细规划；14）云浮市城区解放路骑楼更新改造规划。云浮市中心城区（云城组团）11、“三旧”改造专项规划修编 文本 4 第五条 指导思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，深入贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，按照党中央、国务院关于深入推进城镇低效用地再开发以及省委省政府建设节约集约用地示范省的决策部署，以优化“三旧”改造内生动力机制为方向，以提高存量土地资源配置效率为核心，以改善城乡人居环境、促进产业转型升级、加强历史文化和生态环境保护为重点，进一步提升云浮市中心城区首位度增强云浮市整体综合竞争力，促进云浮市融湾发展。第六条 基本原则（1）统筹规划，连片改造 为实现腾挪城市发展空间、优化城市格局的目12、标，本规划根据发展需要，对改造地块进行统筹规划、连片改造，力求改造后用地功能的完整性，并促进配套设施的建设。（2）公益配套，体现民生 对改造项目腾挪出来的用地，按规定需留出一定比例的用地作为公共服务设施、绿化开敞空间、市政设施、保障性住房等公益性项目，以体现“三旧”改造的公共效益。（3）近期控制，远期引导 规划充分考虑云浮市实际发展情况，进行近期控制与远期引导。近期控制，体现规划针对性与可操作性。远期引导，体现规划弹性与可持续发展，有利于“三旧”改造的效率提高与有序推进。第七条 法律效力 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编为云浮市“三旧”改造工作的指导性文件，规划范围内的“三旧13、”改造活动需遵照本规划执行；下一层次规划需遵守本规划的原则与要求进行编制。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 5 第八条 生效日期及解释权归属 本规划至获批之日起生效。本规划最终解释权归云浮市“三旧”改造相关主管部门所有。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 6 第二章第二章 改造改造目标与策略目标与策略 第九条 改造目标（1）总体改造目标“三旧”改造是云浮市提升中心城区首位度的重大战略举措。通过“三旧”改造推进产业转型升级，完善配套设施，提升城市品质，最终实现土地的集约节约利用，缓解土地供需矛盾，为新的经济增长点提供空间载体，优化城市功能和中心城区空14、间结构，提升中心城区城市综合竞争力和可持续发展能力，加快推动城市高质量发展。1）优化用地布局，推动产业升级 通过推进“三旧”改造工作，腾挪低效用地，优化用地布局，促进现状城区产业“退二进三”和升级转型，有效提升土地利用价值与使用效率，化解土地资源利用率低的矛盾，重新激活地区活力。2）完善配套设施，改善人居环境“三旧”改造是推动城市发展的重要举措，更是提升居民生活质量的惠民工程。围绕居民生活诉求，改善交通条件，补齐公共服务设施及市政设施，从生活安全、便利、舒适等角度全面提升人居环境质量，加快推动城市高质量发展。3）彰显云浮特色，提升城市品质 在提升发展效率的同时，准确把握城市发展的独特性，注重云15、浮的特色挖掘与文化形象塑造，积极利用现有的优势资源，打造云浮独有自然人文景观，提升城市品质与城市吸引力。（2）分类改造目标 旧城镇、旧厂房和旧村庄因区位条件、使用功能和权属情况等的不同，改造目标各有侧重。1）旧城镇改造目标：提升人居环境与城市服务水平 旧城镇的改造是提升城市功能与形象的重要手段，更应注重环境和社会效益。在有相关历史文化遗产的前提下，旧城镇改造应以保护历史文化遗产为基本前提，以提升城市服务功能和改善人居环境为首要目标，通过环境目标建设推动经济目云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 7 标和社会目标的实现，以促进城市功能的完善，引导空间结构的优化。同时，通过旧城16、镇改造减少危破旧房，腾挪用地，切实改善公共服务设施和基础设施，增加公共开敞空间，把旧城镇改造成环境良好、配套设施完善、地方特色鲜明、文化底蕴深厚的发展地区，提供具吸引力的服务环境和人居空间。2）旧村庄改造目标：推进城乡一体化发展 根据已批城乡规划的要求，对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有重大影响的旧村庄，以整体拆除重建为主。暂时不具备改造条件及外围地区的旧村庄，应结合实际需要以完善基础设施和实施环境综合整治为主要改造方向，有计划地将旧村庄改造为环境优美、功能配套完善的生活社区，成为承接城市空间延伸的重要组成部分，成为环境优美、绿色环保的生态家园，推进城乡一体化发展和促进城乡和谐社会建17、设。3）旧厂房改造目标：提高用地效率，推进产业升级 旧厂房改造应以提升土地使用效率、促进产业转型升级、为新的经济增长点提供空间载体为主要目标，有计划地把不符合产业发展要求、效率低下、污染较重的旧厂房改造，腾挪更多的空间作为云浮产业转型升级的重要空间载体，实现土地集约节约利用、产业集聚提升、劳动就业增加的目标。对于需要进行功能置换的旧厂房，应按照相关规划有效实施，以完善城市服务功能、提升城市整体形象、促进城市升级。第十条 改造类型 依据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（以下简称省“三旧”改造管理办法），“三旧”改造基本类型分为全面改造和微改造。全面改造指“三旧”用地以拆除重建方式为主进行再开18、发或实施生态修复、土地复垦。历史文化街区、名镇、名村的核心保护范围内不适用全面改造。微改造是指在维持“三旧”用地现状建设格局基本不变的前提下，通过局部拆建、加建扩建、改变功能、整饰修缮、完善配套基础设施与公共服务设施等方式对其进行改造提升。根据中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法，规划建议结合实际情况，有计划、有步骤地对硫铁矿宿舍等老旧小区及解放路历史街区等进行微改造。具体改造措施包括建筑主体改造（加装电梯等）、建筑立面改造、市政设云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 8 施修缮、更新消防安防设备、拆除违章建筑、梳理公共空间等。结合粤国土资测绘电2014188 号附件19、以及云浮市人民政府办公室关于印发云浮市“三旧”改造管理办法的通知内容，标图建库图斑类型主要分为以下 8 类：（1）拆除重建类：对改造地块的原有建筑物进行全部拆除，并按照规划用途予以重建。（2）生态修复类：对“三旧”改造用地进行整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途，或作为农用地使用。包括泥砖房改造、“两不具备”村庄搬迁、田水路林村综合整治、城乡建设用地增减挂钩拆旧区（土地利用总体规划用途为建设用地，现状地类为农村居民点，且确能实现复耕的）、生态控制线内建设用地退出、江河湖泊退缩线内的现状建筑物拆除，建成区范围内改造为公园、开放绿地等。（3）综合整治类：在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，改善20、市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等。（4）功能改变类：在保留建筑物的原主体结构的前提下，按照相关规划改变部分或者全部建筑物使用功能。（5）局部加建类：保留改造地块范围内的原有建筑物且不改变使用功能，在改造地块的空余土地上加建部分附属建筑物，完善改造项目用地的整体功能。（6）历史文化保护类：已纳入“三旧”改造范围内的古村落、历史建筑、文化遗产等用地，在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用。（7）基本完成改造类：相对于纳入标图建库时的情形，改造地块的开发利用情况已发生较大变化，并且到目前为止已基本完成建设活动，短期内不会进行新一轮改造。（8）非建设用地类：21、按照“三地”（边角地、夹心地、插花地）或粤国土资试点发 2011 175 号文关于同一宗地整体入库的有关规定纳入“三旧”改造范围的农用地、未利用地。根据 2018 年底标图建库数据（报省备案版本），云城组团范围内“三旧”改造项目全部为拆除重建类。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 9 第十一条 改造策略 针对改造目标，本次规划提出以下改造策略，促进目标的实现：（1）适改分析，突出重点 通过构建用地适改性评价体系，从难易程度、规划预期、土地效益和改造意愿等方面对城市存量用地进行分析，挖掘出适合改造、需要改造的用地，以此作为“三旧”改造规划的初步判断依据，给政府部门的“三旧”22、改造工作提供一定的决策参考信息。同时根据用地适改性分析，划定重点改造片区，突出重点区域的规划引导。（2）单元管控，规划先行 规划应充分协调上位规划，在控规管理单元体系的基础上，完善“改造单元”层级，形成“管理单元改造单元改造地块”的三级规划空间控制体系。各“三旧”改造项目应以改造单元为空间单位实施项目统筹管理。坚持规划对“三旧”改造工作的指导，把“三旧”改造和产业转型、城市升级、历史文化保护等紧密结合。按照国土空间规划相关要求，落实已批的土规与城规，强化规划引导功能，增强改造的科学性和可操作性。（3）计划总控，分期推进 针对“三旧”改造项目周期较长的特点，应加强对规划范围内“三旧”改造的整体把23、控和谋划，科学制订“三旧”改造工作计划，包括分期推进的具体计划。通过严格管理和灵活的动态调整机制，有效保障改造工作有计划、分步骤、稳妥有序地开展，确保社会稳定，减小政府公共财政负担，实现社会经济的良性稳定运行。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 10 第三章第三章 改造改造规模规模与与布局布局 第十二条 重点改造片区 重点改造片区是指对城市升级和产业提升有重大影响的具有一定规模的连片改造地区，能够较为明显地提升土地集约节约利用程度，为重大城市和产业功能提供空间载体，能够凸显“三旧”改造的成效。根据云浮市总体战略布局和空间发展意向，按照已批规划及相关政策文件划定重点改造片区24、 4 个。门户提升区：主要为田心片区。通过“三旧”改造增加配套商业、居住等功能，强化高速出入口周边标识，打造云浮中心城区门户，提升城市形象与知名度。产业升级区：主要包括罗沙片区和牧羊路-蟠龙天湖片区。罗沙片区逐步改造现有旧厂房用地，通过打造商业综合体、滨水创意景观商务办公区，推动产业转型升级；牧羊路-蟠龙天湖片区则结合“三旧”改造，增加商业、旅游等体验型设施，促进“退二进三”。文化彰显区：主要为解放路历史街区。通过综合整治、功能改变等方式，改善解放路历史街区、邓发故居周边用地环境，打造文化公园，增加历史文化体验馆、文化商业街区等功能，成为融文化体验和休闲生活于一体的“云浮新天地”，彰显云浮历史25、文化特色。完善配套区：主要为龙华路周边。以“三旧”改造促进公共服务设施完善，拓宽龙华路，打造精品商业街，整治现有旧村庄，结合旧厂房改造增加小学、商业、居住等功能，建设城市公共中心，提升城市服务品质。第十三条 用地规模与功能布局 根据云浮市中心城区云城组团目前已批控制性详细规划等法定规划，“三旧”改造后，将释放低效产业用地、村庄用地腾挪空间，增加城市住宅用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、绿地、交通设施用地、公用设施用地等。本规划“三旧”改造图斑共 103 宗，总用地面积为 732.25ha。其中，建设用地 718.11ha，非建设用地 14.14ha。建设用地中，城市建设用地 云26、浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 11 693.66ha，村庄建设用地 24.45ha。非建设用地中，水域 6.44ha，农林用地7.70ha。村庄建设用地（H14）为现阶段暂不具备改造条件的村庄用地，可根据实际发展情况及需求，进行综合整治，从而提升村民生产生活环境水平。改造条件充分时，可进行改造单元规划的编制，根据经济测算确定开发强度等控制指标。表 3-1“三旧”改造后城市建设用地平衡表 用地代码 用地名称 面积（ha）占城市建设用地比例（%）大类 中类 小类 R 居住用地 399.82 57.64 R2 二类居住用地 337.34 48.63 RB 商住用地 62.427、8 9.01 A 公共管理与公共服务设施用地 39.98 5.76 A1 行政办公用地 4.01 0.58 A2 文化设施用地 8.89 1.28 A3 教育科研用地 0.14 0.02 A33 中小学用地 16.09 2.32 A4 体育用地 9.68 1.4 A5 医疗卫生用地 1.10 0.16 A7 文物古迹用地 0.02 0 A9 宗教用地 0.05 0.01 B 商业服务业设施用地 47.56 6.86 B1 商业用地 33.82 4.88 B2 商务用地 10.62 1.53 B4 公用设施营业网点用地 1.52 0.22 B9 其他服务设施用地 1.60 0.23 M 工业用地28、 31.96 4.61 M3 三类工业用地 31.96 4.61 W 物流仓储用地 4.98 0.72 W1 一类物流仓储用地 4.98 0.72 S 道路与交通设施用地 121.27 17.48 S1 城市道路用地 117.17 16.89 S3 交通枢纽用地 2.09 0.3 S41 公共交通场站用地 0.51 0.07 S42 社会停车场用地 1.50 0.22 U 公用设施用地 9.45 1.36 U1 供应设施用地 5.24 0.76 U2 环境设施用地 3.36 0.48 U3 安全设施用地 0.85 0.12 G 绿地与广场用地 38.64 5.57 G1 公园绿地 33.85 29、4.88 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 12 用地代码 用地名称 面积（ha）占城市建设用地比例（%）大类 中类 小类 G2 防护绿地 2.47 0.36 G3 广场用地 2.32 0.33 H11 城市建设用地 693.66 100 表 3-2“三旧”改造后城乡用地汇总表 用地代码 用地名称 用地面积(ha)占城乡用地比例（%）大类 中类 小类 H 建设用地 718.11 97.99 H1 城乡居民点建设用地 718.11 97.99 H11 城市建设用地 693.66 95.11 H14 村庄建设用地 24.45 2.88 E 非建设用地 14.14 2.01 30、E1 水域 6.44 0.91 E2 农林用地 7.70 1.1 城乡用地 732.25 100 第十四条 各街道布局 到规划期末，规划范围内“三旧”改造图斑主要集中在云城街道，图斑 74个，用地面积为 504.64ha，占云城组团“三旧”改造用地的 69%；高峰街道“三旧”改造图斑共 17 个，用地面积为 109.26ha，占云城组团“三旧”改造用地的 15%；河口街道“三旧”改造图斑共 12 个，用地面积为 118.35ha，占云城组团“三旧”改造用地的 16%。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 13 表 3-3 各街道“三旧”改造图斑分类表 街道名称 旧城镇 旧厂31、房 旧村庄 小计 数量(个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%云城街道 13 87 67.21 86 28 68 237.82 65 33 78 199.61 81 74 72 504.64 69 高峰街道 2 13 10.7 14 6 15 30.95 8 9 14 67.61 16 17 17 109.26 15 河口街道 0 0 0 0 7 17 98.44 27 5 8 19.91 3 12 11 118.35 16 合计 15 100 77.91 100 41 100 367.21 100 432、7 100 287.13 100 103 100 732.25 100 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 14 第四章第四章 改造改造管控体系管控体系 第十五条 规划空间控制三级体系 改造单元应充分衔接已批控制性详细规划确定的管理单元、标图建库图斑、已批及意向新增的单宗改造地块，形成“管理单元改造单元改造地块”的三级空间管控体系。表 4-1 三级空间管控体系 第十六条 改造单元划分原则 依照云浮市“三旧”改造管理办法等相关政策文件要求，综合考虑“三旧”地块的现状特征及规划需求，确定划分原则如下：（1）改造单元原则上应当位于专项规划确定的重点改造区域范围内，可以结合实际情33、况进行适当修正。为保证近期项目的实施，建议改造单元覆盖“三旧”改造资源集中区域；（2）改造单元应是一个完整的功能单元，原则上需与已批控制性详细规划划定的街坊相一致。如需进一步细分的，须以城市道路为边界并做出说明。改造划分等级 空间组成 面积 控制意图 备注 管理单元 可包含一个或多个改造单元 1-3km（中心 城 区/镇 区 为0.5-1km）重点对主导属性、建设用地规模、总建筑规模、人口规模、小区级以上配套设施、开敞空间及开发强度等指标进行控制，包括强制性与引导性控制。改造单元 由较为规整、连片、符合一定规则的改造地块及其它地块构成 原则上不小于 1ha 重点对改造单元边界及面积、主导功能、34、开发强度、独立占地的公共服务设施及市政设施配套提出基本的控制要求，作为调整已批控制性详细规划和编制“三旧”改造单元规划的指导依据。改造单元编码由“城区码+改造单元号”构成，如YCC-GZ01 代表城中片区01 改造单元。改造地块 改造单元内的改造地块，其改造须符合控规或改造单元规划的要求。改造单元外的改造地块，按照现行程序进行。重点协调各改造主体的利益，使改造能按规划执行 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 15 单元原则上应位于同一控规管理单元范围内，但因道路建设、地块整合需要，确需涉及多个管理单元的，应在计划审批过程中予以专项说明；（3）改造单元内涉及权属边界参差的地35、块，可以通过土地归宗、腾挪、置换等方式进行边界优化，保证改造单元完整性和独立性；（4）改造单元的用地面积原则上应当不小于 1ha。改造单元内以拆除重建为主，可以结合综合整治、功能改变、局部改扩建、历史建筑修缮、生态修复进行整体实施；（5）改造单元内应当包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目用地。属于“工改商”的自行改造项目，应当将不低于改造单元面积的 15%无偿移交给政府用于公益性项目建设。属于非“工改商”的自行改造项目，城乡规划或者其他相关规定有要求的，从其规定；（6）实际已建但不符合“三旧”改造标图建库要求的，可以纳入改造单元一并改造，但划入面积不得超过36、改造单元总面积 20%；（7）改造单元无法达到上述要求的，基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等其他原因，确需划定改造单元的，应就改造单元边界进行论证说明，重点阐述改造单元周边用地的现状情况及规划安排；（8）改造单元范围确需修改的，可经“三旧”改造主管部门许可，在下一步改造单元规划中进行调整；（9）未被改造单元覆盖的地块作为零星改造地块。第十七条 改造单元编码规则 改造单元编码采用两级七位编码方法，由片区编码、改造单元号组成。为便于项目实施与规划衔接，城区编码与控规管理单元编码一致，其中，YCA 代表城西片区，YCB 代表荔枝围片区，YCC 代表城中片区，YCD 代表城北片区，YCE 代表教育园37、区，YCF 代表城东片区。改造单元号由“GZ”+两位数字编码组成。例如：YCC-GZ01 代表城中片区 01 号改造单元。零星改造地块方法相同，零星改造地块号由“LX”+两位数字编码组成。例如：YCC-LX01 代表城中片区 01 号零星改造地块。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 16 第十八条 改造单元划分结果 根据 2018 年 12 月的标图建库图斑、已批项目及意向新增项目改造地块布局，按照改造单元划分原则，本次规划共划定 54 个“三旧”改造单元，总面积约 1207.55ha，改造单元平均面积约 22.36ha。在本规划划定的改造单元基础上，各县（市、区）级“三38、旧”改造主管部门可根据发展战略、更新意愿、时序安排等，将规划范围内计划开展“三旧”改造的地区按照要求划定或修改改造单元，并向市“三旧”改造行政主管部门申报，纳入年度计划。表 4-2 各街道改造单元数量及面积 街道名称 单元数量（个）单元面积（ha）单元平均面积（ha）云城街道 42 823.25 19.60 高峰街道 7 205.59 29.37 河口街道 5 178.71 35.74 合计 54 1207.55 22.36 第十九条 规划控制要求 根据确定的“三旧”改造三级规划空间控制体系，本次规划提出以下规划控制要求：（1）划定改造单元的区域，原则上需按已批控制性详细规划实施“三旧”改造；39、“三旧”改造单元范围内控制性详细规划未覆盖或因实施改造确需调整控制性详细规划的，由市县自然资源部门、乡镇人民政府组织编制“三旧”改造单元规划后方可实施。（2）本次规划主要根据 2018 年 12 月标图建库、已批项目及意向新增项目的“三旧”图斑划分改造单元。考虑到标图建库图斑动态调整的实际情况，本次规划建议“三旧”改造单元执行如下更新机制：若未来有新增图斑的改造需求，市“三旧”改造主管部门可按照改造单元划分原则修改改造单元。改造申请人申请调整改造单元的，需报市“三旧”改造主管部门审核同意后，再按相关流程开展“三旧”改造工作。（3）在实际操作过程中，由于用地权属、规划调整等因素，确需对改造单元边40、界进行调整的，报市“三旧”改造主管部门审核同意后，可对原改造单元边界云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 17 进行相应调整。（4）在符合一定的条件下，允许对改造单元进行拆分与合并，具体为：1）拆分：当单元面积较大、包含改造地块数量较多且统筹难度较大时，为提升改造的可操作性，允许进行单元的拆分，但拆分后的最小单元面积原则上不小于 1ha；2）合并：为统一规划和实施，有利于更大范围内城市资源的统筹安排和设施的合理布局时，允许对改造单元进行合并。（5）改造单元主导功能：本次规划将对各改造单元的主导功能提出规划指引要求，具体地块功能须在控制性详细规划或“三旧”改造单元规划中落实。41、（6）改造单元开发强度：本次规划将提出各改造单元的强度分区指引，对改造单元内“三旧”改造用地的平均净容积率上限提出控制指引。（7）在调整控制性详细规划及编制改造单元规划时，应严格遵守环境保护的相关要求，符合水源保护区、大气环境等控制要求。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 18 第五章第五章 改造改造单元规划控制指引单元规划控制指引 第一节第一节 改造改造单元单元主导主导功能指引功能指引 第二十条 改造单元功能确定原则 目前，规划范围内已完成总体规划、近期建设规划、各类专项规划以及一系列控制性详细规划的编制工作，从功能、目标、空间结构、发展思路等诸多方面进行充分论证并提出42、了规划管控要求，“三旧”改造规划原则上须符合这些规划要求，满足中心城区产业整体空间布局和各街道功能定位和发展的需要。具体原则为：（1）有效衔接已批的土地利用总体规划、控制性详细规划等相关规划，为中心城区的发展目标与思路实现提供条件。（2）已批控制性详细规划覆盖地区，其改造功能原则上以市政府批准的控制性详细规划为准。规划确定为公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地等公益性用地的，在“三旧”改造项目中应落实规划确定的规模要求，其空间布局可结合具体实施方案在“三旧”项目中优化。规划确定为其他经营性用途的“三旧”改造用地，其规划功能应考虑周边地区的主导功能和配套要求后综合判定。（3）控制性详细规划尚未43、覆盖的地区，结合城市总体规划、近期建设规划、土地利用总体规划、村庄规划、各街道发展构想、业权人改造意向以及周边发展条件，综合确定改造功能。第二十一条 改造单元主导功能 遵循功能确定原则的前提下，结合中心城区空间发展总体功能导向，综合考虑相关规划、各街道发展构想及业权人改造意向，综合确定改造单元的主导功能。在规划范围内 54 个改造单元中，居住为主导功能的改造单元较多，合计 40 个，911.46ha，面积比为 75.5%。其次是商服和公益为主导功能的改造单元，分别为7 个和 6 个，面积分别为 161.60ha 和 96.33ha，面积比分别为 13.4%和 8.0%。工业为主导功能的改造单元44、有 1 个，面积为 38.16ha，面积占比 3.1%。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 19 表 5-1 改造单元主导功能分类情况表 改造单元主导功能 单元数量（个）面积（ha）面积占比（%）公益 6 96.33 8.0 居住 40 911.46 75.5 商服 7 161.60 13.4 工业 1 38.16 3.1 总计 54 1207.55 100 第二十二条 改造单元主导功能控制要求 在确定每个改造单元的主导功能后，进而明确单元主导功能的控制指引如下：（1）改造单元主导功能控制的是改造单元的主要用地性质，具体各地块功能须以控制性详细规划为准或在“三旧”改造单元45、规划中落实。（2）因实施改造确需调整已批控制性详细规划或编制“三旧”改造单元规划时，应有效协调本次规划控制的改造单元主导功能，若因城市发展确需调整，需“三旧”改造主管部门同意后方可调整。第二节第二节 改造改造单元单元开发强度开发强度控制指引控制指引 第二十三条 改造单元强度控制思路（1）统筹考虑节约集约用地与设施支撑的关系；（2）平衡城市公共利益与改造主体合法利益；（3）统筹政府财政可实施性；（4）协调已批相关规划。第二十四条 改造单元强度分区 开发强度分区根据现行的控制性详细规划成果，将规划范围内“三旧”改造单元划分为四类强度控制分区，具体如下：高强度开发区（FAR4.5）：主要位于云城组团46、城西片区。在规划承载容量允许的前提下，应鼓励高强度开发，促进城市中心的形成，推动云城组团扩容提质。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 20 中高强度开发区（FAR4.5）：主要分布在荔枝围片区及蟠龙天湖北部区域。根据区域发展条件，在规划承载容量允许及满足相关规划要求的前提下，进行适度强度的开发。作为规划的中心区域适当提升容积率，体现集约节约用地的发展理念。中强度开发区（FAR3.5）：主要为城市功能、景观提升区域，在满足城市景观提升需求的前提下适度开发。中低强度开发区（FAR2.5）：主要为建设控制地带，临近城市重要山体、水域等重要景观要素，其开发强度应满足区域相关规定及47、规划要求。表 5-2 改造单元开发强度分区情况表 改造单元开发强度 单元数量（个）单元面积（ha）面积占比（%）中低强度开发区 5 77.47 6.4 中强度开发区 16 394.84 32.7 中高强度开发区 25 595.39 49.3 高强度开发区 8 139.85 11.6 合计 54 1207.55 100 第二十五条 改造单元开发强度控制要求 在编制“三旧”改造单元规划及“三旧”改造项目方案时，应满足改造单元开发强度控制要求。具体开发强度控制指引如下：（1）改造单元内市政府已批复开发强度的地块，按已批设计条件落实。其他“三旧”改造地块范围内各类建设用地指标应与现行的控制性详细规划成48、果和云浮市城市规划技术管理规定中对应容积率、用地性质的具体要求一致。（2）在实际操作过程中，若因改造经济平衡原因确需提高容积率的，须提供详细的经济测算材料，报“三旧”改造主管部门审查后落实。（3）改造单元开发强度明确的容积率为基准容积率，仅进行总体把控。在保证同一单元内同一性质用地的建筑总量满足控制要求的前提下，各地块容积率可进行互相调剂。具体同一单元内各地块容积率具体指标，应按照 云浮市旧村庄、旧厂房改造成本核算办法，在下层次“三旧”改造单元规划或“三旧”改造实施方案中具体明确，由“三旧”改造主管部门在审批时结合经济测算进行总体把控。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 49、21（4）公共配套设施用地及市政设施用地的建设规模均按照 云浮市城市规划技术管理规定和其他相关标准执行。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 22 第六章第六章 专项支撑提升与优化指引专项支撑提升与优化指引 第二十六条 城市产业升级指引（1 1）促进产业促进产业功能升级功能升级 落实已批相关规划对于云城组团产业发展的规划布局，充分考虑未来产业发展需求，通过“三旧”改造重塑城市产业空间格局。采取“外迁、提升、强化”等措施，从工业、低端商业走向现代服务，形成居住、商贸、饮食、休闲和娱乐一体的现代服务体系。在规划范围内的“三旧”用地以中心城区提质为目标，通过“三旧”改造规划，旧厂50、房改造为商住用地及商业用地的面积约为 46.96ha，优化中心城区现有产业功能结构。（2 2）推动推动产业集聚发展产业集聚发展 结合“三旧”改造项目，促进低效产业升级转型，实现中心城区的进一步“退二进三”。在中心城区建设现代服务业集聚区，引导金融保险、商务商贸、文化创意等服务类产业集聚，发挥规模集聚效益，提升城市发展效率的同时，提高居民生活质量。可根据市场需要，发展各类零售商业或体验型项目，如文化书店、文旅商综合体、儿童教育、运动体验、商业办公等。（3 3）抓好核心抓好核心工程工程建设建设 突出抓好牧羊路商贸文化旅游带建设、罗沙石艺创造商务区两大核心工程，辐射周边产业转型。通过“三旧”改造，牧51、羊路沿线建设“云石文化+”创新产业基地，以云石矿场遗址为基础，以文化博览、创意展销、特色商业、商贸物流等功能为外延，结合蟠龙天湖景区，打造云浮文化旅游新客厅；罗沙片区依托南山河一河两岸滨水景观，融合滨水游乐、石艺展销及设计、商务办公，打造特色石艺创造商务办公街区。第二十七条 道路交通优化指引（1 1）打通断头路，提高路网打通断头路，提高路网密度密度 优先开展打通断头路、整修道路相关的“三旧”地块建设，一方面可以加快云城组团主干路系统的建设，增强云城组团的对外交通联系，及各个片区之间的云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 23 交通组织；另一方面，可以增加完善次干路、支路系统52、的建设，提高低等级路网密度，完善城西片区、城中片区以及城北片区的道路系统建设，增强路网可达性和生活便利性。通过“三旧”改造，可打通断头路 32 条，其中城市主干路 3 条，包括围墩村及“石通天下”处主干道；城市次干路 12 条，包括天柱路、横岗村次干道等；城市支路 17 条，包括牧羊村、罗斗岗处支路等。（2 2）增补停车场，优化静态交通增补停车场，优化静态交通 此次“三旧”改造通过挖掘潜力用地，增加公益性项目，增加建设独立用地停车场，扩建原有停车场，提升片区静态交通品质。通过“三旧”改造，新增停车场 3 处，分别位于高峰路、浩林西路以及云浮市第四小学周边；改扩建位于原云浮城西客运站公交枢纽。具53、体实施过程中，根据城市居住区规划设计标准要求，居住区相对集中设置且人流较多的配套设施应配建停车场（库），并符合以下规定：1）停车场（库）的停车位控制指标，不宜低于下表的规定；2）商场、街道综合服务中心机动车停车场（库）宜采用地下停车场、停车楼或机械式停车设施；3）配建的机动车停车场（库）应具备公共充电设施安装条件。表 6-1 配建停车场（库）的停车位控制指标表（车位/100 建筑面积）名称 非机动车 机动车 商场 7.5 0.45 菜市场 7.5 0.30 街道综合服务中心 7.5 0.45 社区卫生服务中心（社区医院）1.5 0.45 （3 3）梳理步行空间，鼓励慢行梳理步行空间，鼓励慢行 54、通过综合整治等手段梳理步行空间。打造以蟠龙天湖为核心，串联历史文化资源、自然景观、商业节点的特色慢行廊道，与已规划的绿色慢行休闲环、滨水休闲廊道相连接，共同完善城区步行空间网络。规划通过“三旧”改造营造 3 条慢行廊道：沿兴云路塑造临山慢行道，串联大岭峰、文笔山、马岗山等生态节点；沿解放路塑造商业休闲慢行道，结合历史文化资源，提升文体商综合水平；通过拆除部分侵占南山河沿线河岸的厂房，建设沿南山河畔的滨水慢行道。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 24 第二十八条 配套服务设施和保障性住房建设指引（1 1）公共服务设施优化规划公共服务设施优化规划 1 1）补齐公服短板，完善55、公共服务设施体系补齐公服短板，完善公共服务设施体系 充分利用“三旧”改造项目推进公共服务设施体系建设，打造中心城区服务完善、等级清晰的“市级区级社区级”三级公共设施服务体系。“三旧”地块中，规划改造为公共管理和公共服务设施用地的总面积为 39.98ha。居住用地应配置相应的社区级幼托、文化、体育、商业、卫生、养老等用地，注重配置满足居民文体、医疗等需求的体育场馆、图书馆、医院等设施，确保居民在适宜的游憩出行范围内使用到具有一定服务品质的社区级服务。未来随着地块开发强度的提升，人口增加，对公共服务配套的需求也对应增加，针对未来人口变化较大的地块，在编制下一层级改造单元规划时应对公共服务配套需求进56、行充分论证分析，完善公共服务体系，确保城市公共服务的有效供给。2 2）丰富商业形式，升级城市商业服务丰富商业形式，升级城市商业服务 通过“三旧”改造引导更为高端的品牌入驻，根据自身条件及需求增设不同类型的商业设施。在原有小型临街商业为主的商业体系下，增加商业综合体以及特色商业街等多样的商业设施形式，推动城市商业服务升级。规划改造为商业服务业设施用地的总面积为 47.56ha。通过“三旧”改造，可新增 3 处商业综合体以及 3 条特色商业街。商业综合体包括罗沙商业综合体、石艺商业综合体以及城西片区的市级公共服务中心。依据地区特点打造不同主题特色商业街，主要包括牧羊路商业文化旅游带、沿解放路的云浮57、骑楼印象商业街以及沿龙华路的精品街。3 3）促进文化品牌塑造，优化文体设施网络促进文化品牌塑造，优化文体设施网络 结合“三旧”改造，鼓励改造时提取地方特色文化要素，将文化与产业结合，促进文化品牌塑造。可结合产业升级，发展书店、儿童教育、文商旅等文化产业。同时从空间入手，注重挖掘文体空间，鼓励通过功能改变等多种手法，将旧厂房改造为运动体验空间等，增加更多体育活动空间。对拆除重建类“三旧”改造用地，应按已批规划要求，落实相应文体设施用地，全面提高城市的文化体育生活质量，为居民提供便捷的共享型公共文体服务。通过“三旧”改造，可新增 2 处博物馆，1 处文化馆、4 处文化活动中心和 2 处体育用地。云58、浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 25 4 4）增扩教育设施，提升设施质量，平衡服务半径增扩教育设施，提升设施质量，平衡服务半径 对拆除重建类“三旧”改造用地，应落实已批规划中相应教育设施用地。重点提高部分整治需求迫切的学校，为居民提供优质全面的公共教育服务。通过“三旧”改造，可新增 2 处小学、1 处初中和 1 处九年一贯制学校；扩建 2 处现状小学（包括岔路小学和云浮市第四小学）和 1 处现状中学（云硫中学）。规划力求满足云浮市加强住宅区配套中小学校和幼儿园建设管理工作的实施办法中的要求，满足人民群众对就近入学入园的需求，保障适龄儿童少年就近入读、入园的合法权益，促进59、教育事业健康发展，需强化教育发展规划和建设，科学规划和合理布局住宅区配套中小学校和幼儿园。（2 2）市政公用设施优化规划市政公用设施优化规划 1 1）推进市政支撑）推进市政支撑系统更新系统更新，提升城市服务水平，提升城市服务水平 在支撑能力薄弱地区优先安排各类市政设施的升级改造与新建，在“三旧”改造单元范围内优先落实各类市政公用设施的用地需求，保障设施与“三旧”改造项目同步实施，系统提升云城组团乃至中心城区的基础支撑水平。通过“三旧”改造进一步落实给水、排水、电力、通信、燃气、环卫等市政设施的顺利建设，推动设施向区域延伸，以获得更大范围内的资源互补。城镇近郊乡村就近接入城镇设施网络，与农村居民60、生产和生活水平密切相关的基础设施迅速向乡村延伸。区域性基础设施廊道穿越乡村的地区，注重以集约高效为原则，合理安排各类走廊形成复合通道，尽量减少廊道设施用地。此次“三旧”改造，市政公用设施用地面积为 9.45ha。2 2）助推）助推市政基础设施优化市政基础设施优化，提供，提供多元化多元化基础基础设施服务设施服务 针对拆除重建类、功能改变类项目的不同，结合用地功能或开发强度的改变，优化、新增相应的市政基础设施，合理配置不同重点的设施体系。考虑与区域性基础设施同和接驳，方便居民享受多元基础设施服务。通过“三旧”改造，可新增 2 处垃圾处理厂，扩建 1 处污水处理厂。（3 3）保障性保障性住房建设指引61、住房建设指引 根据云浮市住房发展规划（2018-2022），云城组团在规划期内无新建公租房计划，只计划发放公共租赁住房补贴 200 户，故并无村庄整治、改造及搬迁的需求。可以“三旧”改造为契机，完善保障性住房体系。保障性住房应结合各云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 26 层次公共服务中心布局。加强重要地区保障性住房的改造和建设，提升和完善保障性住房质量和服务水平。拆除重建类“三旧”改造项目中要安排配套一定比例的保障性住房，“三旧”改造用于商品房开发项目配建不低于 10%的公租房。第二十九条 历史文化保护指引（1 1）注重注重分类保护与开发分类保护与开发 根据“三旧”地块62、自身建设水平、周边历史文化资源条件等现状，依据分类指导、量力而行、保护历史、突出特色的原则，对其进行分类保护与开发，积极探索切合实际的开发模式，突出开发重点，先易后难，分步实施。同时，更加注重历史遗存保护与旅游产业发展、公共空间营造、社区文化建设相结合，促进云浮城市特色文化的塑造。针对“三旧”改造的不同类型，确定相对应的保护策略如下，主要分为旧城镇及旧村庄。旧城镇整体保护旧城格局和风貌。重点保护历史文化街区、文物保护单位、历史建筑等有形的物质文化遗产和无形的非物质文化遗产。重视古树名木的保护与保育。旧村庄的保护主要包括历史古村落、宗祠、墓碑、古树名木等等。尤其是宗祠，广泛分布于各旧村之中，是旧63、村改造时需要保护的重要内容。（2 2）注重注重改造地块内历史文物保护改造地块内历史文物保护 目前云浮市“三旧”改造范围主要有 3 个改造地块涉及 5 个不可移动文物，分别为大睦塘毛氏宗祠、大睦塘古井、城西九龙桥、城中蟠龙天主堂以及神父楼，所在改造地块编码及详见表 6-2。具体根据实际发展需要，“三旧”改造用地编制改造单元规划及改造实施方案时，应按照云浮市文物古迹保护管理办法、广东省文物保护单位“四有”工作规范等要求，对不可移动文物划定保护范围和建设控制地带提出相应的保护控制要求。保护范围划定以及落实保护要求如下：1）保护范围划定要求：核心保护范围：落实政府公布的文物保护范围，针对不可移动文物，64、将不可移动文物本体外缘起向外延伸 20m 区域按照文保单位保护范围相关要求进行控制，具体保护范围以政府公布为准。建设控制地带范围：落实政府公布的文物保护单位建设控制地带，针对不可云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 27 移动文物，将前述参照文物保护范围进行控制的区域进一步向外延伸 30m 按照建设控制地带相关要求进行控制，具体建设控制地带范围以政府公布为准。2）落实保护要求：核心保护范围规划控制要求：根据“不改变文物原状”的原则，对登记保护的文物单位外部和内部残破的和已改变的部分进行原状修缮和复原。涉及登记保护的文物单位本体和保护范围的一切建设活动都要先经云浮市文物主管部65、门批准。对于保护范围内的建设活动控制，建议严格按照文物保护法第十七条，文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。但因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意。建设控制地带控制要求：保护建设控制地带内古树、河岸、埠头、古井、石板街等历史环境要素。提升环境质量，新设置的街道小品（标志、果皮箱等）应具地方特色。建筑形式应与文保单位本身相协调，严格控制高度；新建建筑色彩、形式、门、窗等细部均应按照传统做法，以符合传66、统风貌特色，不影响文保单位的环境特征。在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程，不得破坏文物保护单位的历史风貌；工程设计方案应根据文物保护单位的级别，经相应的文物行政部门同意后，报自然资源部门批准。表 6-2 规划相关不可移动文物一览表 序号 不可移动文物名称 改造地块编码 标图建库图斑编码 1 大睦塘毛氏宗祠 62 44530200147 2 大睦塘古井 62 44530200147 3 城西九龙桥 95 44530200155 4 城中蟠龙天主堂 86 44530200151 5 神父楼 86 44530200151 （3 3）注重“三旧”改造地块与历史文化特色的协调注重“三旧”改造地块67、与历史文化特色的协调“三旧”改造地块功能设定应与周边历史文化资源特点相协调，对历史文化保护地区控制范围内的“三旧”改造项目须严格按照相关规定进行。对城市特色云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 28 风貌区内的“三旧”改造项目需按照相关指引要求进行设计，适当扩大“三旧”用地内的文物古迹保护用地范围，尽可能地保留具有历史延续性的、与保护区性质协调的城市用地。尽可能调整与保护区的性质、功能和环境不协调或造成破坏性影响的城市用地功能，适当增加与历史及文化风貌地区相关的配套设施用地。尽量与云浮传统村镇空间形态、原有建筑风格、生活习俗、历史文化特色相协调。规划建议结合邓发故居合理开发68、利用周边用地，串联烈士陵园，带动周边九龙桥、张潭村古建筑的同时，提升周边环境品质，体现云浮人文特色。蟠龙天湖片区在总规中定位为历史文化街区，改造过程中需结合周边云石遗址公园等文化要素，提升地区品质的同时，打造特色历史文化街区。微改造是城市历史文化保护的重要手段，规划范围内开展了云浮市城区解放路骑楼更新改造规划，对解放路历史商业街进行改造指引。规划依托骑楼街自身建筑特色及周边自然与人文资源，打造云浮市标志性地段，体现“大西关”的精神与特质，展现云浮文化底蕴。其中，规划对历史价值和社会价值高、建筑精美、商业功能发挥较好的优秀骑楼建筑，加以重点控制，保护或修复其原有风貌；对多数的现存骑楼建筑，则在保69、持骑楼街风貌的前提下允许有控制的改造建设；对由于各种原因已经拆除或损坏程度较高的骑楼建筑，选择重新建设新型的当代骑楼街，新与旧相映生辉，形成强烈的历史与现实的时空层次对比，既可以展现时代的新貌，又有助于唤起人们历史的回忆。第三十条 城市风貌设计指引 通过“三旧”改造塑造城市风貌，应依托城市环境本底，在发掘和延续城市历史脉络、本土人文精神的基础上，加强“三旧”改造对象与地区整体之间在建筑风格、色彩、形态等各个方面的和谐统一，强调城市环境、地区景观风貌的整体协调性。在“三旧”改造的过程中要凸显云浮市山水相映的生态本底，留山让水，让居民能看得到景；更要进山亲水，让居民触得到景。体现云浮特色，围绕山水70、特色、禅宗文化、石文化以及历史名人文化。具体策略如下：（1 1）风貌分区）风貌分区引导，构建风貌格局引导，构建风貌格局 遵循相关已批规划的风貌保护原则，保护地方文化特色，延续城市历史文脉，弘扬城市文化，营造城市特色景观风貌。针对城市地区的不同功能定位，结合地区建设情况，采取不同的风貌引导策略，通过不同城市风貌片区的打造，构建城云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 29 市总体的风貌格局。以兴云路、河滨东路、浩林西路、闻莺路围合而成的老城中心区以延续历史文化风貌特色为主，强调云浮传统文化保护，活化利用历史建筑，疏解老城区人口和功能，营造传统街区风貌；蟠龙天湖、南山河、大岭峰、71、笔架山周边地区要加强改造开发与自然环境之间的协调，重视环境和生态恢复，加强污染场地修复工作，结合山水自然环境营造生态城市景观；其他地区，融合景观特质，延续地方特色，营造和谐统一的现代风貌城市景象。（2 2）强化）强化重点地区风貌引导重点地区风貌引导，打造城市形象品牌打造城市形象品牌 通过“三旧”改造加快重点地区的建设进程，突出对城市空间品质的提升，打造城市新名片。对 4 个重点改造片区提出相关风貌引导，分别为门户提升区、产业升级区、文化彰显区，以及完善配套区。其中门户提升区位于云浮市高速出入口区域，不仅是西江新城与云浮老城区的重要衔接点，更是云浮市对外衔接的重要窗口，在进行风貌引导时主要强调空72、间的标志性及景观品质的提升；在产业升级区，要注重自然要素与生活空间的关系，强调自然要素的同时，打造宜人的开敞空间，增强地区活力，产业升级区的罗沙滨水街区则着重打造南山河景观带，优化慢行空间；在文化彰显区，要注重保护历史街巷的尺度与空间格局，逐步完善开放空间与绿地体系；在完善配套区，要注重生活服务配套的提升，以及近人尺度的把控，营造宜人、宜居、舒适、便捷的优质空间。（3 3）加强）加强对自然对自然山水山水的的保护与保护与利用利用 云浮市具有良好的生态本底条件，在“三旧”改造的过程中，要重视城市开发建设对自然山水环境的影响，强化生态环境保护，突出污染场地防治和修复，形成生态优化、景观优化、可持续发73、展的“三旧”改造开发模式。针对上层次规划纳入城市绿线的“三旧”改造用地，要注重环境保护要求，对用地进行整体复绿或者逐步清退，保护城市生态安全格局以及自然景观风貌。对于城市重点生态核心以及生态廊道地区，要注重生态功能的发挥，结合城市绿地系统的建设，落实重要的绿化景观节点，借助良好的山水景观，提升空间品质，凸显城市特色。充分利用蟠龙天湖、南山河、大岭峰、笔架山等城市现有景观特征要素，实现城市空间景观特色的延续，创造特色鲜明、体验丰富、整体和谐的城市景观环境。通过“三旧”改造规划，可新增 6 处绿地，其中社区公园 4 个，沿河绿带 2 处；改扩建公园 4 处，均为城市公园。规划公园绿地面积共约 3374、.85ha。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 30 根据 城市居住区规划设计标准 要求，公共绿地控制指标须符合下表要求。表 6-3 公园绿地控制指标要求 类别 人均公共绿地面积（/人）居住区公园 备注 最小规模（ha）最小宽度（m）十五分钟生活圈 2.0 5.0 80 不含十分钟生活圈及以下级居住区的公共绿地指标 十分钟生活圈 1.0 1.0 50 不含五分钟生活圈及以下级居住区的公共绿地指标 五分钟生活圈 1.0 0.4 30 不含居住街坊的绿地指标 当旧区改建确实无法满足表 6-3 的规定时，可采取多点式以及立体绿化等方式改善居住环境，但人均公共绿地面积不应低于相应75、控制指标的 70%。微信：1115955733送福利，http:/，淘宝搜店铺名：建筑后浪云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 31 第七章第七章 改造时序指引改造时序指引 第三十一条 改造时序划分原则（1）优先落实已批在建“三旧”改造项目 通过市三旧办提供“三旧”改造项目台账可知，截止至 2019 年 12 月，台账共 55 个项目中，已批在建项目共 10 个，已批未建项目 23 个，已批近期动工项目 5 个，意向新增项目 12 个。为响应省政府关于深化改革加快推动“三旧”改造的政策号召，与云浮市提高中心城区首位度的决策部署，优先落实正在实施改造的项目，有效保障过渡期间实76、施改造项目的合规性、推进“三旧”改造规划的实施进程，深入推进集约节约用地开发，促进云浮市高质量发展。（2）结合适改性分析，筛选更适宜开发的“三旧”改造项目 对于已批未建项目、已批近期动工项目及意向新增项目，结合适改性分析，从改造难易程度、规划预期、土地效益，以及地方改造意愿等四个方面进行分析，筛选出符合云浮当下实际情况、适宜开发，且开发后带动效益更强的项目作为近期改造对象。（3）标图建库以外的图斑，作为远期控制 原则上，“三旧”改造实施对象为已标图建库的低效用地，但实际发展确需纳入“三旧”改造的用地可通过标图建库报备制度，进行动态调整后方可实施改造。本规划中，标图建库以外的图斑作为远期控制，调77、整入库后可进行实施，保证项目实施合规性与弹性。第三十二条 近期重点行动计划 为全面贯彻落实市委六届四次全会“全面提升中心城区首位度”的决策部署，以及响应云浮市中心城区“十三五”近期建设规划（2016-2020 年）对云城组团“特色发展，改善品质”的规划要求，中心城区云城组团在全市可通过承担相对较多的“三旧”改造任务，腾挪更多优质土地进行开发建设，为日后重大项目落地提供空间。通过现状标图建库比重估算，云城组团标图建库面积为400.8ha，占云浮市总量比重约为 25%。根据广东省深入推进“三旧”改造三云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 32 年行动方案（20192021 年）78、对新增实施与完成改造的面积要求，得出规划范围内近期新增实施“三旧”改造面积为 525 亩（35ha）以上，完成改造面积为300 亩（20ha）以上。规划到 2021 年推动改造的“三旧”用地图斑共 29 个，总用地面积约为122.98ha，占总“三旧”改造用地资源总面积的 17%。其中，完成“三旧”改造用地 7 块，面积约为 48.1ha，其余 22 处“三旧”改造用地为新增实施，共计74.88ha，应启动“三旧”改造计划，开展改造单元策划或改造项目实施方案的编制，逐步推动更新改造的落实。近期改造建设项目库需要增加或调整项目的，应对年度改造计划中每年每季度的实施情况进行评估。对确实存在个别项目79、具备近期改造必要性的，应严格按照相关程序进行申报，经审议批准后可纳入近期建设项目库，对入库但未启动改造的项目责令退出，通过动态的管理做到论证一批、淘汰一批、开工一批、建成一批。规划范围内目前尚未有老旧小区近期改造计划，未来可根据实际发展情况，将有微改造意向的老旧小区纳入“三旧”改造范围，并列入近期项目库，具体起改面积由相关部门进行明确。表 7-1 改造时序规模统计表 新增实施改造面积（ha）完成改造面积（ha）广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（20192021 年）35 20 近期“三旧”改造建设规模 74.88 48.1 近期改造项目强度控制指标应优先落实经市规审会审核批准的改造项目强80、度控制指标。对于其他未审批强度控制指标的项目，根据云浮市旧村庄、旧厂房改造成本核算办法等文件规定及要求，科学测算项目改造成本，以各方经济平衡为原则确定项目强度控制指标，协调政府收支平衡与开发商建设积极性，从而保障“三旧”改造实施社会公益性的同时有效推进项目实施。具体强度控制指标在下一层次改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。在近期项目改造实施过程中，改造项目面积变化在 20%以内的，可根据实际发展需要，由市“三旧”主管部门确定，按该改造项目指标进行落实。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 33 根据云浮市“三旧”改造管理办法要求，对改造地块所在的控制性详细规划要求落实81、的公益性用地比例超出本办法关于公益性用地无偿贡献的比例要求，超出部分容积可以转移至开发建设地块范围内。第三十三条 远期改造指引 除上述近期改造建设项目库图斑以外的均为远期改造图斑。规划远期（2021年后）推动改造的“三旧”用地图斑总用地面积为 609.27ha，占“三旧”改造用地总面积的 83%，主要分布在城西片区龙华路两侧以及城北片区罗沙周边。远期改造地块因在近期内难以改造或缺少改造动力，建议根据市场需求及风险调控，结合地区发展特色，逐步推进“三旧”改造工作。远期改造需结合土地市场需求和土地供应计划，有序推进“三旧”改造工作，维持房地产市场健康发展。根据城市发展的需要，优先推动南山河沿线及城82、市重点功能区的项目，以推动云浮市的城市品质提升与产业升级，加速城市空间格局的构建。在其他地区，建议结合构建便利的“城市服务系统”的目标，优先安排公服及市政设施建设项目、对人居环境改善和产业转型升级有较大促进作用的城市更新项目，根据市场需求及风险调控，结合地区发展特色，逐步推进城市更新工作。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 34 第八章第八章 实施实施保障机制保障机制 第三十四条 完善政策保障体系 各有关单位应贯彻落实省、市、区关于“三旧”改造的相关政策，保障“三旧”改造过程各个环节有法可依，综合运用经济、法律、技术和必要的行政手段，形成引导土地权利人自发改造的常态长效机83、制。（1）完善政府统筹“自上而下”重点片区和重大项目的管控机制。一方面探索建立社区和市场主体“自下而上”需求主导的改造申报通道，使基层的“三旧”改造利益诉求能够得到实施。另一方面可积极探索政府作为“促进者”角色提供中介服务，协助原权利人集合物权，整体开发，进一步完善土地二次开发工作机制，加快盘活存量土地资源。建议政府进一步结合本规划抓紧制定工作实施方案，全力推进“三旧”改造工作实施落地。（2）细化公益性设施用地移交程序和实施细则，促进公益性设施落地。严格落实广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法、云浮市“三旧”改造管理办法 中关于公益性用地移交相关规定。属于“工改商”的自行改造项目，应当将不低于84、改造单元面积的 15%无偿移交给政府用于公益性项目建设，建议以“同步规划、同步设计、同步建设、同步实施”的原则，按如下程序落实公益性用地移交：1）明确设计条件。明确移交公益性用地的类型及规模，划定公益性用地红线。划定红线时应保障用地可达性，至少有一侧临道路。应在办理协议出让手续前确定，并作为条件之一落实在“三旧”改造项目用地规划条件中，用地规划条件按照余下 85%用地给出容积率、建筑密度等指标。2）编制移交方案。改造主体结合“三旧”改造项目实施方案制定公益性用地移交方案，主要内容包括移交主体、移交土地或者建筑的面积、位置、移交期限等。移交方案应明确移交方式及核定移交面积。明确移交方式。移交方式85、以移交独立净地为主。当改造地块较小时，可采用云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 35 建筑物移交和缴纳土地价款等方式。核定移交面积。根据“三旧”改造项目实施方案中公益性用地布局，复核移交公益性用地的规模。对超出 15%部分的容积率，可转移至开发建设地块范围内。3）移交方案审定。由县级“三旧”改造行政主管部门报镇政府（街道办事处）初审，初审通过后报市自然资源部门审定。4）公益性用地移交。改造主体负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，并将用地和相关证件移交政府相关部门。分期实施的项目应在首期落实移交。第三十五条 提升行政管理效率（1）构建全面高效的管控数据库86、，强化各部门协调机制 重视技术对管理的变革作用，利用大数据等先进手段，构建涉及“三旧”改造活动的各方面的管控数据库，利用先进的技术处理方法，提升“三旧”改造基础研究、规划编制、审批实施、效益评价等工作的办事效率。应简化各项办事程序，加强各部门对接，强化部门间协调机制。打破部门间的行政管理隔阂，共享基础数据资料，利用信息化技术手段构建快速的信息传递路径和流程管理程序。（2）优化“三旧”改造项目审批流程 建议明确各环节（包括政府审批环节）办理时限，探索“三旧”改造用地审批事项一次性打包审批。实地在 2009 年 12 月 31 日前已建设使用且已纳入标图建库范围的，遵循实事求是的原则，落实建设用地87、规模后可按建设用地办理“三旧”用地手续。涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的“三旧”改造项目，可将改造项目实施方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料打包一并报地级以上市人民政府审批。（3）落实动态调整机制 应落实云浮市“三旧”改造管理办法中“三旧”改造标图建库动态调整机制，每季度末可调整一次。县级“三旧”改造主管部门负责受理本辖区内拟新云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 36 增、调整和删减的“三旧”改造地块材料，初审后报市“三旧”改造主管部门审查。市“三旧”改造主管部门按年度（每年 12 月底前）将调整完善后的“三旧”改造地块数据库一次性报送省国88、土资源技术中心备案。第三十六条 强化规划支撑引导“三旧”改造大多涉及用地功能和开发强度的变化，必须强调规划先行，通过规划引领支撑和引导项目的具体实施，加强改造项目的可操作性。（1）建立规划管控体系 根据省“三旧”改造管理办法和云浮市“三旧”改造管理办法，结合云浮市“三旧”改造实际情况，建立“改造专项规划-改造年度实施计划-改造单元规划-改造项目实施方案”的“三旧”改造规划体系，促进“三旧”改造长效运作的系统性机制形成。项目落地前需做好环评报批等环保手续，统筹做好“三旧”改造后的环保设施配套等工作。（2）优化建设用地规模调节机制 根据粤府201971 号文，确需实施“三旧”改造，但因不符合土地利89、用总体规划而无法纳入“三旧”改造标图建库范围的，可按程序和权限修改土地利用总体规划，落实建设用地规模后纳入标图建库范围。涉及城市总体规划限建区的，可按程序一并调整。各级国土空间规划编制完成后，各地可按照国土空间规划管理要求进行衔接或调整。（3）加强规划实施评估 应加强对于涉及“三旧”改造相关规划的管理动态监控，推进“三旧”改造调查研究、规划管理、动态监控信息系统建设，定期开展规划实施评估，保障规划与管理的无缝对接，促使“三旧”改造工作系统化、常规化，实现可监测、可评估、可考核。（4）建立分层编制审批流程 根据粤府201971 号文，探索“单元通则+地块图则”的分层编制、审批和实施管理模式，优化90、审批流程。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 文本 37 第三十七条 丰富社会融资体系（1）设立长期稳健的政府“三旧”改造专项资金 加大政府对改造的财政支持力度，拓宽筹资渠道，设立“三旧”改造专项资金。专项资金主要来自政府从“三旧”改造中所取得的土地出让金和财政配套扶持资金。专项资金主要用于涉及“三旧”改造的公共基础设施建设。成立专项资金管理机构（部门），规范专项资金使用和实行计划管理，提高专项资金的使用效率。（2）积极拓展社会资本融资渠道 完善社会资本参与的政策环境，探索最大程度满足不同利益诉求的参与模式，形成以“企业为项目运作主体，采用市场化融资方式，辅助以长效的制度保障”91、相结合的社会资本引入渠道和空间，构建“三旧”改造多元融资格局，健全市场参与机制，完善“三旧”改造投融资机制，增强“三旧”改造动力与活力。（3）制定财税优惠及支持措施 涉及房地产开发的改造项目大多能够实现盈利，但对于产业升级或企业异地搬迁的项目而言，其改造资金的压力就相对要大得多。建议对涉及产业升级、企业搬迁、复垦复绿等项目进行有针对性的研究，制定鼓励该类项目实施的财税优惠及支持政策，以保障城市产业的良性发展和城市用地布局的合理调整。第三十八条 建立常态宣传引导 综合利用信息网络、新闻媒体、专家论坛、项目推介会等多种形式，广泛宣传“三旧”改造对美化人居环境、补充公益设施等方面的重要意义、突出成效92、，营造全社会共同推动“三旧”改造的良好氛围。建立常态化宣传互动机制，主动争取社会各界对“三旧”改造的理解支持，同时有效扩大“三旧”改造的社会效应，积极引导市场主体和优质资金积极参与改造活动。建立健全舆情监控和应对机制，营造有利于“三旧”改造工作的良好舆论氛围，稳步有序推进“三旧”改造。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 规划附图 二、规划附图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 规划附图 规划规划附图附图目录目录 1.区位图 2.“三旧”改造标图建库图斑现状分布图 3.修编建议新增标图建库图斑分布图 4.修编“三旧”改造用地图斑分布图 5.“三旧”改造地块编码图93、 6.“三旧”改造土地利用规划图 7.“三旧”改造单元划分图 8.“三旧”改造单元主导功能指引图 9.“三旧”改造单元基准容积率分区图 10.北片区基准容积率分区图 11.中片区基准容积率分区图 12.西片区基准容积率分区图 13.“三旧”改造道路交通规划图 14.“三旧”改造配套设施规划图 15.“三旧”改造时序指引图 16.“三旧”改造近期重点项目分布图 17.近期重点项目容积率分区图 18.近期重点项目建筑密度分区图 19.近期重点项目建筑高度分区图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 规划图则 三、规划图则 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 规划图则 94、规划图则目录：规划图则目录：近期重点项目及控规未覆盖项目指标一览表近期重点项目及控规未覆盖项目指标一览表 序号 项目名称 用地性质 用地面积（M)容积率 建筑密度（%）建筑限高（M)绿地率（%）配套设施 备注 备注 1 高峰村委高八村改造项目 居住 28677 4 30 75 30 文化活动中心、居民健身场所、公共厕所、垃圾收集站 云旧改办通20106 号。2012 年 11 月，市规审会审议同意指标调整。2014 年 7 月，市城乡规划委员会同意项目调整范围。近期重点项目 2 云浮市鸿粤建材实业有限公司 居住 126418 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期95、重点项目 3 高峰水浸塘原石料总厂改造项目 居住、公园绿地 49286 2.5 25、28 60 30 幼儿园、垃圾收集站 云国土规划条字2019第 0107 号 近期重点项目 4 高峰水浸塘原云城区水电建材预制厂改造项目 居住 32955 3.5 30 100 30 云旧改办通201228 号。2013 年 3 月，市规审会审议通过项目主要规划指标。近期重点项目 5 南方磁材厂改造项目 居住、商住 119562 2.5 30 90 30 社区居委会、文化站、服务中心、卫生站、居民健身场所、老人服务中心、托儿所、垃圾收集站 云旧改办通20129 号。2012 年 11 月，市规审会审议通过项目96、主要规划指标。近期重点项目 6 原钢铁厂改造项目（尚东世纪）居住、公园绿地、水域 88821 4 30 100 30 服务中心、托儿所、老人服务中心、垃圾收集站 云旧改办通20123 号。2012 年 6 月，云浮市规划审批委员审议通过项目主要规划指标。近期重点项目 7 云城街道田心村永丰岗地块 居住、公园绿地、水域 13713 社区居委会、文化站、卫生站、居民健身场所、托儿所 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期重点项目 8 云城街大塱村民刘柏兴地块 居住、公园绿地 6003 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期重点项目 9 白97、水泥厂“三旧”改造项目 商住、农林用地 39541 3.4 50 60 30 幼儿园 2014 年 3 月，市三旧办批复同意项目启动改造（云旧改办通20144 号）。2015 年 1 月，市城乡规划委员会审议通过项目主要规划指标。近期重点项目 10 粤云新型石材厂改造项目 居住、公园绿地 35611 4.9 40 95 32 社区居委会、服务中心、卫生站、托儿所、老人服务中心、垃圾收集站 2012 年 5 月，市三旧办批复同意项目启动改造（云旧改办201214 号）。2013 年 3 月，市规审会审议通过项目主要规划指标。具体指标来源为云国土规划条字2014第 0134 号。近期重点项目 1198、 金濠花苑小区 居住、商住 73061 3.5 40 70、90 30 文化室、居民健身设施、幼儿园、服务中心、肉菜市场、公共厕所、垃圾收集站 2012 年 1 月，市三旧办批复同意项目启动（云旧改办通20121 号）。2012 年 11 月，市规审会审议通过项目主要规划指标。具体指标来源为云国土规划条字2015第 0147 号。近期重点项目 12 高峰东方村委旧村庄改造项目 居住 164574 4.2 30 100 30 幼儿园、公共厕所、垃圾收集站（带压缩装置）、卫生站 云旧改办通20109 号。2014 年 7 月，云浮市城乡规划委员会 2014 年第一次会议审议通过项目的主要规划指标。99、指标来源为云规编业务函201290 号。近期重点项目 13 云城区炮仗岭改造项目 居住 8972 云旧改办函201836 号。建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期重点项目 14 旧县府大院改造项目 居住 31718 6 45 100 25 文化室、居民健身设施 云旧改办通20111 号。2012 年 6 月，市规审会审议通过项目主要规划指标。近期重点项目 15 京都大酒店片区改造项目 居住 23632 7.955 62 168 幼儿园 云旧改办通201219 号。2012 年 1 月，市规审会审议通过项目（建行、粮食局片区）主要规划指标。近期重点项目 16 翠丰100、路西江房地产李屋村改造项目 商住 11312 3.5 35 100 25 云旧改办通201114 号。2014 年 7 月，市规审会审议通过项目主要规划指标。指标来源为云国土规划条字2015第0047 号。近期重点项目 17 市发改局及物资大院改造项目 居住 35794 6 50 80 25 云旧改办通20113 号。2012 年 6 月，市规审会审议通过项目主要规划指标。近期重点项目 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 规划图则 序号 项目名称 用地性质 用地面积（M)容积率 建筑密度（%）建筑限高（M)绿地率（%）配套设施 备注 备注 18 丰收纸品厂改造项目 居住 561101、43 4 35 90 30 云旧改办通201110 号。2012 年 11 月，市规审会审议通过项目主要规划指标。近期重点项目 19 云城区云城街头塘讯村改造项目 居住 25536 6 45 90 25 公共厕所、垃圾收集站 云旧改办通201218 号。2013 年 3 月，市规审会审议通过项目主要规划指标。具体指标来源为云国土规划条字2013第 0176 号。近期重点项目 20 解放东路原明园阁宾馆改造项目 商业、医疗卫生用地、绿地 19880 5 60 36 25 云旧改办通201222 号。2014 年 7 月，市城乡规划委员审议通过项目主要规划指标。近期重点项目 21 旧机械城 居住 102、51749 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期重点项目 22 云城街道丰收村委金龙桥第一、二经济社和练屋第四经济社旧村改造项目 商住、居住 9287 4.9 40 95 32 云国土规划条字2019第 0096 号 近期重点项目 23 董兴标、董剑波、董均南、董炳林三旧改造项目（城北花岗岩厂）商住 4664 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期重点项目 24 区屋大围村改造项目 居住 16826 4 42 95 30 幼儿园、公共厕所、垃圾收集站（带压缩装置）云旧改办通201020 号。2012 年 6 月，市规审会审议通过项目103、主要规划指标。2015 年 1 月，市城乡规划委员会同意调整建筑密度。指标来源为云国土规划条字2016第 0050 号。近期重点项目 25 罗斗岗旧村改造项目（蟠龙御景苑）居住 26648 4 30 70 30 云旧改办通20119 号。2012 年 6 月，市规审会审议通过项目主要规划指标。近期重点项目 26 环市西路迳口村 居住 16061 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期重点项目 27 大睦塘村改造项目 居住、商住 77996 服务中心、文化室、托儿所、公共厕所、垃圾收集站 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期重点项目 104、28 迴龙围村改造项目 居住 29277 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期重点项目 29 云浮市远洋建筑工程有限公司市区环市中路地块（环市中路地块）商住 9977 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。近期重点项目 30 聚福路以东云六路以西改造项目 居住 11324 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。控规未覆盖项目 31 云城街城北石板坑村”三旧“改造项目 居住、公园绿地、水域 73371 文化室、居民健身场所、服务中心、托儿所、垃圾收集站 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明105、确。控规未覆盖项目 32 高峰双坑桥“三旧”改造项目 居住 6056 建设指标需在下一层次的改造单元规划或改造项目实施方案中进行明确。控规未覆盖项目?01-?01?YCC-GZ01-01R2?28677?4.0?30?75?30?YCC-GZ01-01?23978304.07530?P?02-?02?YCD-GZ12-01E2YCD-GZ12-02R2?YCD-GZ12-04R2?P?G32?YCD-GZ12-03R2YCD-GZ12-05R24?126418?YCD-GZ12-01?2339?YCD-GZ12-02?87546?YCD-GZ12-03?5897?YCD-GZ12-04?143106、8?YCD-GZ12-05?13039?03-?03?YCD-GZ03-01R2YCD-GZ04-02R2YCD-GZ04-01G1?P?49286?2.5?60?30?YCD-GZ03-01?17304252.56030?YCD-GZ04-01?2746-?YCD-GZ04-02?19770282.56030-YCD-GZ04-01G1?04-?04?YCD-GZ06-01R2?32955?3.5?30?100?30?YCD-GZ06-02G1?YCD-GZ06-01?23781303.510030-?201228?YCD-GZ06-02?1085-?P?06-?06?YCD-GZ17-02107、G1YCD-GZ17-01R2?88821?4.0?30?100?30?P?YCD-GZ17-01?83532304.010030?YCD-GZ17-02?4158-?13713?YCD-GZ18-01?7400?YCD-GZ18-02?5068?YCD-GZ18-03?1244?07-?07?YCD-GZ18-02G1YCD-GZ18-01RB?YCD-GZ18-03E1?P?G3?24?08-?08?YCA-GZ06-01G1YCA-GZ06-02R2?P?YCA-GZ06-01?780?YCA-GZ06-02?4980?6003?09-?09?YCD-GZ09-01RB?P?39541?108、3.4?50?60?30?YCD-GZ09-03E2YCD-GZ09-02RB?YCD-GZ09-01?31505503.46030?YCD-GZ09-02?301503.46030-YCD-GZ09-03?1369-?10-?10?YCD-GZ09-01R2?P?YCD-GZ09-02G1?35611?4.9?40?95?32?YCD-GZ09-01?32446404.99532?YCD-GZ09-02?2204-?73061?3.5?40?30?11-?11?YCC-GZ10-01R2YCD-GZ19-01RB?YCD-GZ19-02RB?P?YCC-GZ10-01?46834403.57109、030?2015-012?YCD-GZ19-01?7264403.59030-YCD-GZ19-02?10153403.59030-?12-?12?YCC-GZ04-01R2YCC-GZ04-02R2YCC-GZ04-03R2YCC-GZ04-04R2YCC-GZ04-05B1YCC-GZ04-06R2YCC-GZ04-07R2YCC-GZ04-08R2YCC-GZ04-09R2?P?YCC-GZ04-01?14855283.510025-?YCC-GZ04-02?165150324-?YCC-GZ04-03?47970403.88025-?YCC-GZ04-04?7143403.88025?110、YCC-GZ04-05?5579-?YCC-GZ04-06?11962283.510025-?YCC-GZ04-07?55513302.510030?YCC-GZ04-08?6101283.510025-?YCC-GZ04-09?5836283.510025?164574?4.2?30?100?30?13-?13?YCC-GZ05-01R2?P?8972?YCC-GZ05-01?5685?YCC-GZ11-01?4860-?-YCC-GZ11-02?28133456.010025?14-?14?YCC-GZ11-01A1YCC-GZ11-02R2?P?34509?6.0?45?100?25?Y111、CC-GZ07-01?10756?YCC-GZ07-02?11486627.955168-?15-?15?YCC-GZ07-01R2YCC-GZ07-02RB?P?23632?7.955?62?168?-?-?16-?16?YCC-LX01-01RB?P?11312?3.5?35?100?25?YCC-LX01-01?9503353.510025-?YCC-GZ05-01?7065?YCC-GZ05-02?19846?YCC-GZ05-03?8363506.08025?17-?17?YCC-GZ05-01R2?P?35794?6.0?50?80?25?YCC-GZ05-02R2YCC-GZ05112、-03R2?YCD-GZ20-01?108203549030-?201110?YCD-GZ20-02?335893549030-?18-?18?YCD-GZ20-01R2YCD-GZ20-02R2?P?56143?4?35?90?30?19-?19?YCC-GZ11-01R2?P?25536?6?45?90?25?YCC-GZ11-01?233234569025?20?YCC-GZ12-01B1?YCC-GZ12-02G1YCC-GZ12-03B1?P?19880?5?60?36?25?YCC-GZ12-04A5?YCC-GZ12-01?138226053625-?YCC-GZ12-02?43113、0-YCC-GZ12-03?24866053625-?YCC-GZ12-04?3121-?-?21-?21?YCA-GZ03-01R2?YC1-GZ03-02R2?P?YCA-GZ03-01?14942?YCA-GZ03-02?31196?51749?22-?22?YCD-GZ09-01RB?P?YCD-GZ09-01?7671404.99532?9287?4.9?40?95?32?-?23-?23?YCB-LX02-01RB?P?4664?YCB-LX02-01?4470?24-?24?YCC-LX05-01R2?16826?4.0?42?95?30?P?YCC-LX05-01?158524114、249530?25-?25?YCD-GZ08-01R2?P?26648?4.0?30?70?30?YCD-GZ08-04B4YCD-GZ08-03R2YCD-GZ08-02R2?YCD-GZ08-01?8921304.07030?YCD-GZ08-02?7193?YCD-GZ08-03?3586?YCD-GZ08-02?411?26-?26?YCA-LX03-01R2?9081?YCA-LX03-01?P?27-?27?P?77996?YCA-GZ12-04R2YCA-GZ12-01RBYCA-GZ12-02R2YCA-GZ12-03R2?YCA-GZ12-01?26371?YCA-GZ12-115、02?390?YCA-GZ12-03?37865?YCA-GZ12-04?250?28-?28?YCD-GZ17-01R2?P?G32?YCD-GZ17-02R2YCD-GZ17-03G1YCD-GZ17-04E14?YCD-GZ17-01?8791?YCD-GZ17-02?16704?YCD-GZ17-03?946?YCD-GZ17-04?540?29277?29-?29?YCC-LX02-01B1?P?YCC-LX02-01?9977?9977?30-?30?YCC-GZ01-01R2?P?11324?YCC-GZ01-01?11324?31?YCB-LX01-01R2?P?YCB-LX0116、1-02G1YCB-LX01-03E1?11324?YCB-LX01-01?71912?YCB-LX01-02?69?YCB-LX01-03?237?32-?32?YCC-LX01-01R2?P?6056?YCC-LX01-01?6056?云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 四、说明书 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 1 目 录 1.1.规划编制背景规划编制背景 .1 1 1.1 规划背景.1 1.2 工作目的与任务.3 1.3 规划范围与规划期限.3 1.4 指导思想与规划原则.5 1.5 规划依据.5 1.6 技术路线.7 2.2.上轮三117、旧改造规划评估上轮三旧改造规划评估 .9 9 2.1 云城组团现状发展特征.9 2.2 上轮旧改主要内容.22 2.3 实施成效及主要问题.25 2.4 最新发展形势与需求.32 2.5 本轮修编方向.40 3.3.“三旧三旧”改造资源分析改造资源分析 .4242 3.1 用地适改性评价.42 3.2“三旧”改造资源规模与分布.54 3.3“三旧”改造资源类型.63 3.4“三旧”改造资源权属特征.64 3.5“三旧”改造资源合规性分析.65 3.6 需协调的内容.69 4.4.改造目标与策略改造目标与策略 .7575 4.1 改造目标.75 4.2 改造类型.76 4.3 改造策略.79 5118、.5.改造规模与布局改造规模与布局 .8080 5.1 重点改造片区.80 5.2 用地规模与功能布局.81 5.3 各街道布局.84 6.6.改造管控体系改造管控体系 .8686 6.1 改造单元划分目的.86 6.2 改造单元划分原则及编码规则.87 6.3 规划空间控制三级体系.88 6.4 规划控制要求.88 7.7.三旧改造单元规划控制指引三旧改造单元规划控制指引 .9090 7.1 改造单元划分.90 7.2 改造单元主导功能指引.91 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 2 7.3 改造单元开发强度控制指引.94 8.8.专项支撑提升与优化指引专项支撑提升119、与优化指引 .100100 8.1 城市产业升级指引.100 8.2 道路交通优化指引.102 8.3 配套服务设施和保障性住房建设指引.106 8.4 历史文化保护指引.111 8.5 城市风貌设计指引.115 9.9.改造时序指引改造时序指引 .119119 9.1 改造时序划分原则.119 9.2 近期重点行动计划.119 9.3 远期改造指引.122 10.10.实施保障机制实施保障机制 .124124 10.1 完善政策保障体系.124 10.2 提升行政管理效率.125 10.3 强化规划支撑引导.126 10.4 丰富社会融资体系.128 10.5 建立常态宣传引导.129 云浮120、市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 1 1.1.规划编制背景规划编制背景 1.1规划背景 1.1.1落实上级工作部署，推进节约集约用地示范省建设的重要行动落实上级工作部署，推进节约集约用地示范省建设的重要行动 2016 年，国土资源部发布关于印发关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知（国土资发2016147 号），要求各省级政府部门，健全节约集约用地制度，盘活建设用地存量，提高土地利用效率，深入推进城镇低效用地再开发。2019 年 6 月国务院常务会议，李克强总理部署推进城镇老旧小区改造，强调顺应群众期盼改善居住条件，加强政府引导，压实地方责任，创新投融资机121、制，推动建立小区后续长效管理机制。2014 年 10 月省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合印发了关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知（粤建规函20141972 号），明确要求各地市认真开展“三旧”改造规划修编工作，加强改造规划与城乡规划、土地利用总体规划的衔接，促进城市有机更新、保障公共利益和可持续发展。2018 年，省国土厅印发关于深入推进“三旧”改造工作实施意见，进一步优化了“三旧”改造政策，明确了“三旧”改造一系列标准。2019 年 8 月，省人民政府印发关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号），要求加强“三旧”改造的运作机制、加快推动“三旧”122、改造进展，促进我省高质量发展。2019 年 9 月，广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（20192021年）（以下简称三年行动方案），要求 2020 年 12 月底前修编完善“三旧”改造专项规划，提出各地市“三旧改造”指标要求。同时广东省积极推动“三旧”改造改革创新试点工作，为了进一步衔接落实新政策、新要求，需要对既有“三旧”改造规划进行更新。此次“三旧”改造修编是响应省级部署的重要举措，为云浮市进一步推进低效用地再开发、促进城市有机更新、保障城市公共利益和可持续发展提供新的动云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 2 力。省下发的三年行动方案更是明确了近三年云浮市的改123、造规模要求，为此次云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造规划修编制定合理可行的近期行动计划提供了有力支撑。1.1.2云浮中心城区实现控规全覆盖，“三旧”改造亟需与控规充分衔云浮中心城区实现控规全覆盖，“三旧”改造亟需与控规充分衔接接 2017 年 1 月，云浮市中心城区“十三五”近期建设规划（2016-2020 年）获市政府批复，该规划基于新的发展形势和要求，对 云浮市城市总体规划（2012-2020 年）进行了修正，明确了一批重点项目和重大平台工程，部分项目需结合“三旧”改造工作予以落实。2017 至 2018 年，云浮市大力推进中心城区控规全覆盖工作，力求实现城乡规划法定化、精细化管理。在124、控规编制过程中，根据用地权属等信息，深化细化了原先规划的用地布局和经济指标，部分内容与目前“三旧”改造规划有一定的变化，亟待协调统一。1.1.3云浮致力于提升中心城区首位度，注重云浮老城区提质发展云浮致力于提升中心城区首位度，注重云浮老城区提质发展 2015 年云浮“三旧”改造规划修编批复实施以来，“三旧”改造拓宽了城市发展用地空间，提高了土地利用水平，对云城组团发展起到了较好的促进作用。2018 年 11 月，关于印发云浮市全面提升中心城区首位度行动方案的通知发布。为全面贯彻落实市委六届四次全会“全面提升中心城区首位度”的决策部署，盘活中心城区可利用土地，需积极推进中心城区“三旧”改造工作的125、规划与实施。目前距离上轮“三旧”改造规划已经过去近 3 年，这三年云城组团发展较快，部分地区改造条件已经成熟，亟待纳入“三旧”项目库，通过“三旧”政策加快推进。与此同时，云城组团也面临诸如：“三旧”改造工作进展相对缓慢；“三旧”改造地块开发强度偏高、配套设施不足；“三旧”改造项目改造程序有待完善等云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 3 问题，迫切需要深化旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的进一步探索与创新。1.2工作目的与任务 1.2.1工作目的工作目的“三旧”改造规划是有序推进城市更新的基础和前提，本次规划旨在更好落实全省“三旧”改造修编工作的要求，深入推进“三旧”改造建设工126、作的实施，成为云城组团“三旧”改造工作的重要抓手，为“三旧”改造审查和审批改造地块方案的依据，促进城市总体规划、土地利用总体规划、近期建设规划、控制性详细规划等衔接协调。主要规划目的包括：（1 1）推进用地节约集约示范省建设，激发地区活力；）推进用地节约集约示范省建设，激发地区活力；（2 2）促进城区扩容提质，彰显云浮特色，提升城市品质，改善城乡人居环）促进城区扩容提质，彰显云浮特色，提升城市品质，改善城乡人居环境；境；（3 3）提升“三旧”改造效率，加快“三旧”改造进程。）提升“三旧”改造效率，加快“三旧”改造进程。1.2.2工作任务工作任务（1）综合评估上版“三旧”改造规划；（2）提出改造127、目标和策略、确定改造规模及布局；（3）划分改造单元，并在此基础上进行开发强度指引、产业布局优化、配套设施完善、民生保障落实、历史文化保护、特色风貌营造等。1.3规划范围与规划期限 1.3.1规划范围规划范围 本规划范围划定综合考虑行政边界、改造意愿、管理单位及发展需求，从以下三个方面考虑进行具体划定：（1）以云浮市城市总体规划（20122020）（以下简称“总规”）划定的云城组团范围为基础；（2）衔接各片区控制性详细规划编制范围；云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 4（3）尊重云城、高峰、河口三个街道的改造意愿。在此基础上划定此次“三旧”改造规划范围线，规划范围面积约为128、 6880ha。图 1-1 云城组团“三旧”改造规划范围示意图 1.3.2规划期限规划期限 根据 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知（粤府办2009122 号）及广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（2019年），“三旧”改造规划规划期限一般为 5-10 年。为保持规划的延续性和对未来一定时间内的指导性，衔接将要开展的“十四五”规划，本次“三旧”改造专项规划修编的期限为 2019-2025 年。其中，按照 广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（20192021 年）文件要求，近期为 2019-2021 年。2022-2025 年是对远期规划的展望。云浮市中心城区（云129、城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 5 1.4指导思想与规划原则 1.4.1指导指导思想思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，深入贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示批示精神，按照党中央、国务院关于深入推进城镇低效用地再开发以及省委省政府建设节约集约用地示范省的决策部署，以优化“三旧”改造内生动力机制为方向，以提高存量土地资源配置效率为核心，以改善城乡人居环境、促进产业转型升级、加强历史文化和生态环境保护为重点，进一步提升云浮市中心城区首位度乃至云浮市整体综合竞争力，促进云浮市融湾发展。1.4.2规划规划原则原则（1 1）130、统筹规划，连片改造）统筹规划，连片改造 为实现腾挪城市发展空间、优化城市格局的目标，本规划根据实际发展需要，对改造地块进行统筹规划、连片改造，力求改造后用地功能的完整性，并促进配套设施的建设。（2 2）公益配套，体现民生）公益配套，体现民生 “三旧”改造用地按规定需留出一定比例的用地作为公共服务设施、绿化开敞空间、市政设施、保障性住房等公益性项目，以体现“三旧”改造的公共效益。（3 3）近期控制，远期引导）近期控制，远期引导 规划充分考虑云浮市实际发展情况，进行近期控制与远期引导。近期控制，体现规划针对性与可操作性。远期引导，体现规划弹性与可持续发展，有利于“三旧”改造的效率提高与有序推进。1131、.5规划依据 1.5.1政策文件政策文件（1）国土资源部关于广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 6 的批复（国土资函2013371 号）；（2）关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）（国土资发2016147 号）；（3）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府 200978 号）；（4）转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知（粤府办2009122 号）；（5）关于建立“三旧”改造地块标图建库（粤国土资试点发 2011 175号）；（6）关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（粤建132、规函 2011304 号）；（7）广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案（2013 年）；（8）广东省国土资源厅关于进一步核查梳理“三旧”改造地块数据库的通知（粤国土资测绘电2014188 号）；（9）广东省住房和城乡建设厅 广东省国土资源厅 广东省文化厅关于开展“三旧”改造用地范围内历史文化遗产普查的通知（粤建规 2014 195 号）；（10）广东省住房和城乡建设厅 广东省国土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知（粤建规函20141972 号）；（11）关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府 201696 号）；（12）关于深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知133、（粤国土资规字20183 号）；（13）关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号）；（14）广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（20192021年）（2019 年）；（15）广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（2020 年）；（16）云浮市城市规划技术管理规定（2018 年）；云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 7（17）关于印发云浮市全面提升中心城区首位度行动方案的通知（云提升20181 号）；（18）云浮市人民政府办公室关于印发云浮市“三旧”改造管理办法的通知（云府办201918 号）。1.5.2相关规划相关规划（1）广东134、省城镇体系规划（20122020）；（2）云浮市土地利用总体规划（20062020 年）（调整完善方案）；（3）云浮市城市总体规划（20122020）；（4）云浮市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；（5）云浮市中心城区“十三五”近期建设规划（2016-2020 年）；（6）云浮市城市总体规划实施评估（20122020）；（7）云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划（2015-2020）;（8）云浮市城东片区控制性详细规划；（9）云浮市中心城区云城组团北片区控制性详细规划；（10）云浮市中心城区云城组团城中片区控制性详细规划；（11）云浮市中心城区云城组团西片区控制性详细规划；（1135、2）云浮市中心城区云城组团荔枝围片区控制性详细规划；（13）云浮市中心城区云城组团教育园区控制性详细规划；（14）云浮市城区解放路骑楼更新改造规划。1.6技术路线 此次“三旧”改造规划修编主要从战略、规划、行动三个方面进行把控。结合发展的实际情况，找寻问题、分析政策、明确方向，保证规划正确性；做实规划深度，由适改性分析入手，落实产业、交通、配套设施、市政基础、历史文化特色等多个方面的内容，保证规划完整性；推动建设发展，结合实际提出近期重点行动计划与保障实施机制，保证规划可实施性。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 8 图 1-2 技术路线 云浮市中心城区（云城组团）“三136、旧”改造专项规划修编 说明书 9 2.2.上轮三旧改造规划评估上轮三旧改造规划评估 2.1云城组团现状发展特征 2.1.1土地利用：用地功能混杂，三生空间低效组合土地利用：用地功能混杂，三生空间低效组合 规划范围内总用地面积为 6880ha，其中建设用地总面积为 2390.96ha，占规划总面积的 34.8%，城乡建设用地共 2342.75ha。非建设用地总面积为4489.04ha，占规划总面积的 65.2%。现状建设用地主要包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施及村集体用地等用地。其中，居住用地面积为 835.49ha，公共管理与公共服务用地 178.8ha，商业服务业设施用地137、主要沿道路分布在规划区中间部分，用地面积为 203.82ha。村庄建设用地主要为村民居住用地和村集体物业用地，总用地面积为 342.86ha。规划非建设用地主要包括水域、农林用地。其中，水域用地面积 167.33ha，农林用地面积 4321.71ha。图 2-1 土地利用现状图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 10 表 2-1 现状城市建设用地汇总表 用地代码 类别名称 用地面积（ha）占总用地比例 大类 中类 R 居住用地 835.49 41.8%R2 二类居住用地 732.75 36.6%R3 三类居住用地 91.14 4.6%RB 商住用地 11.61 0.6138、%A 公共管理与公共服务用地 178.8 8.9%A1 行政办公用地 47.36 2.4%A2 文化设施用地 8.89 0.4%A3 教育科研用地 94.16 4.7%A4 体育用地 6.07 0.3%A5 医疗卫生用地 18.36 0.9%A6 社会福利用地 3.29 0.2%A7 文物古迹用地 0.35 0.0%A9 宗教用地 0.32 0.0%B 商业服务业设施用地 203.82 10.2%B1 商业用地 176.82 8.8%B2 商务用地 4.04 0.2%B3 娱乐康体用地 0.68 0.0%B4 公用设施营业网点用地 4.25 0.2%B9 其他服务设施用地 18.03 0.9%139、M 工业用地 541.95 27.1%W 物流仓储用地 23.44 1.2%S 交通设施用地 165.78 8.3%S1 城市道路用地 148.1 7.4%S3 交通枢纽用地 2.79 0.1%S4 交通场站用地 2.15 0.1%S9 其他交通设施用地 12.74 0.6%U 公用设施用地 22.29 1.1%U1 供应设施用地 22.15 1.1%U2 环境设施用地 0.13 0.0%G 绿地 28.32 1.4%G1 公园绿地 17.84 0.9%G2 防护绿地 6.93 0.3%G3 广场用地 3.55 0.2%城市建设用地 1999.89 100.0%云浮市中心城区（云城组团）“三旧140、”改造专项规划修编 说明书 11 表 2-2 现状城乡用地汇总表 用地代码 用地名称 用地面积（ha）占总用地比例 大类 中类 小类 H 建设用地 2390.96 34.8%H1 城乡居民点建设用地 2342.75 34.1%H11 城市建设用地 1999.89 29.1%H14 村庄建设用地 342.86 5.0%H2 区域交通设施用地 4.14 0.1%H4 特殊用地 19.49 0.3%H5 采矿用地 24.58 0.4%E 非建设用地 4489.04 65.2%E1 水域 167.33 2.4%E2 农林用地 4321.71 62.8%合计 6880 100.0%云浮市由于历史发展原因141、，建筑质量、环境质量较差的城中村、石材厂以及仓库等普遍分布于云浮市中心城区以内，中心城区呈现出产、城、村混杂的现象，其中以环市路沿线以及龙华路周边地段较为典型，城市整体形象较差，生产生活质量有待提高。图 2-2 龙华路段现状街景图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 12 云城组团现阶段的产业发展均围绕石材主题，第二产业以石材加工制造为主，第三产业则以石材销售为主。商业服务设施主要为基本经济部类，以对外生产销售为主，对内提升居民生活质量的生活性服务设施以沿街零售为主，商业等级较低，发展水平有待提高。从产、城、村分布来看，工业用地相对集中，且分布较为边缘化，主要集中于城北142、片区以及城东片区，与村庄建设用地交叉较为严重，对村民提升生活质量有较大影响。基于石材生产的石材销售主要分布于牧羊路、兴云路与环市路，但仍存在零散分布与组团内部、与居住用地和村庄建设用地均有交叉的现象。生产生活空间相互交叉产生负面影响，影响环境质量提升，也影响了土地效益的进一步提高。图 2-3 云城组团产、城、村现状分布图 2.1.2公服配套：整体数量不足公服配套：整体数量不足，分布不均衡，分布不均衡（1 1）整体数量不足整体数量不足 公共服务配套是提升城市居民生活水平的重要手段，也是衡量城市宜居性的重要指标。通过整理云城组团现状公共服务设施用地规模与人均指标，并与城云浮市中心城区（云城组团）“143、三旧”改造专项规划修编 说明书 13 市公共服务设施规划标准 GB50442-2015（修订）征求意见稿中各类公共服务设施标准进行对比，评价云城组团现状文化、体育、医疗卫生、教育等公共服务设施建设水平。得出现阶段云浮市中心城区云城组团公服设施用地规模与数量相对不足，普遍缺乏公益性设施，且主要是文化娱乐、体育，以及社会福利三类公益性设施用地较标准有所不足。表 2-3 云城组团现状公共服务设施用地规模与人均指标对比表 用地性质 用地面积（ha）现状人均指标（m/人）标准要求人均指标（m/人）行政办公 47.5 2.48 0.8-1.3 文化娱乐 9.57 0.50 0.8-1.1 教育科研 94.144、89 4.97 2.9-3.6 体育 6.07 0.32 0.5-0.7 医疗卫生 18.45 0.97 0.6-0.8 社会福利 5.5 0.28 0.3-0.4 商业金融 79.3 4.15 3.3-4.4 图 2-4 云城组团公共服务设施用地现状分布图 公共服务设施用地指标体现整体水平，具体的学位数则更直观地反映了教育层面云城组团公共服务设施的发展质量。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 14 图 2-5 云城组团现状教育设施分布图 表 2-4 云城组团现状教育设施承载力分析表 名称 用地面积（平方米）核定班数 实际班数 在校学生人数 市四小 2500 6 16 145、915 市六小 6743 16 21 1051 市七小 6400 15 6 295 市八小 14440 18 10 495 迳口小学 4340 6 6 107 鹏石小学 6600 8 6 184 富丰小学 1800 3 6 116 循常小学 4800 6 6 114 邓发小学 12613 30 51 3208 邓发小学岔路校区 5520 8 9 361 市一小 22000 52 54 2945 市二小 14224 34 52 3207 市五小 10024 24 24 1333 云硫小学 19998 47 33 1477 高峰街道冯强学校 15326 19 17 878 河口希望小学 14680146、 18 18 942 河口初城学校 14402 18 8 383 河口马岗小学 4860 6 6 312 河口红光小学 4950 6 7 380 河口田心小学 3913 5 5 151 河口布务小学 2930 4 5 97 河口红阳小学 3305 5 5 99 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 15 由下图可以看到，云城组团核心区范围内学位数严重不足，外围的市七小、市八小等几所学校尚有学位剩余，老城区的学生数则超出应有学位数，致使老城区学校处于“超载”的状态，严重影响核心区学生的受教育环境与学习生活质量，需要寻找用地新建学校或扩建现有学校，以疏解超员情况。图 2-6 147、云城组团现状教育设施学位超员情况分布图（2 2）分布不均衡分布不均衡 现状各类公共服务设施分布较不均衡，主要集中于老城区核心区，即城中片区，其他片区公共服务设施较为缺乏，需要在规划中进一步完善。其中：1）医疗卫生用地：规划范围内，现状独立的医疗卫生用地共有 13 处，主要集中分布于城中片区，城北片区有一处市人民医院，城西片区以及城东片区现状相对欠缺。图 2-7 云城组团现状医疗卫生设施服务半径分析图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 16 2）文化设施用地：规划范围内，独立用地的文化设施用地共有 10 处，现状主要的大型文化设施用地集中于世纪大道以南，其他文化设施用地148、主要集中于星岩路两侧，从服务半径分析来看，周边区域文化需求相对较难得到满足。图 2-8 云城组团文化设施用地服务半径分析图 3）体育用地：规划范围内，体育用地集中于城中片区，主要分布于星岩路、牧羊路周边，共有体育用地 6 处，且规模相对较小。总体而言，云城组团体育设施相对缺乏。图 2-9 云城组团体育用地服务半径分析图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 17 2.1.3道路交通：道路网体系不完善，断头路和停车问题明显道路交通：道路网体系不完善，断头路和停车问题明显（1 1）道路网体系不完善道路网体系不完善 云城组团目前道路主要集中在现状城区，外围地区干道路网密度较小，149、其中城北片区主要缺乏西北东南向道路，城北与城东片区则主要缺乏南北向的交通联系。道路网作为承载人流、物流、信息流的重要通道，是建设发展的基础，需要进一步完善云城组团的交通网络建设，实现对内对外交流的强化。（2 2）断头路现象普遍断头路现象普遍 由于以往历史原因，云城组团存在较多断头路，断头路主要集中在蟠龙天湖以北地区以及荔枝围片区，主要呈现为原生路网、自由式的断头路交织，现状道路网络较为复杂，严重影响了现有道路的通达性。图 2-10 云城组团道路交通设施现状分析图（3 3）静态交通紧张静态交通紧张 云城组团现状独立用地停车场较少，大型社会公共停车场严重缺乏，多为酒店等商业配套设施停车场，总量严重150、不足。现阶段公共停车主要以路边停车为主，缺乏统一规划与管理，占道停车现象严重，进一步侵占道路资源，加剧交通拥堵的现象。同时，部分地区占用人行道停车，严重破坏慢行交通连续性与舒适度。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 18 图 2-11 星岩路路边停车调研照片 图 2-12 云城组团停车场分布现状图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 19 2.1.4环境品质：资源利用率较低，地方特色亟待彰显环境品质：资源利用率较低，地方特色亟待彰显（1 1）公园绿地较少，自然资源利用率低公园绿地较少，自然资源利用率低 现状公共绿地用地占比指标与人均绿地指标对比国151、家建设规范均严重不足，现有公园与活动场所主要集中在南山公园、蟠龙天湖和青少年宫周边。总体来看，现状公园绿地分布较为零散，未成体系，布局不均，可达性不强，对环境品质提升作用不强。表 2-5 云城组团绿地广场现状指标表 用地性质 用地代码 用地面积（ha）占比（%）人均指标（m/人）GB50137-2011 人均用地指标（m/人）占比（%）绿地与广场用地 G 26.20 0.4 1.37 10.0 10-15 图 2-13 云城组团绿地广场分布现状图 云浮市自然资源丰富，依山傍水，自然景观秀丽，然而大量建筑依山滨水，优良的自然资源及开敞空间被厂房、住宅等占用，形成了近山难进山，有水难亲水的困境，降152、低了自然资源的利用效率，也减弱了自然资源对城市品质提升的正云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 20 面效应。（2 2）文化资源利用较少，地方特色难以体现文化资源利用较少，地方特色难以体现 云浮市由于特殊的历史发展过程以及奇异的自然资源，拥有着独特的禅文化、云石文化、以及南江文化，规划范围内就拥有着邓发故居、云石矿场遗址、蟠龙洞遗址、九龙桥、石麟山摩岩石刻、吴家祖屋、马坪城隍庙引亭、目塱村区氏大屋等多处历史文化保护单位。但现状对这些文化资源利用率较低，部分甚至出现了损坏严重的情况，亟需保护与利用。表 2-6“三旧”改造相关历史文化保护单位信息汇总表 所在街道 历史文化保护153、单位名称 历史文化保护等级 云城区 邓发故居 省级 云城区 云石矿场遗址 省级 云城区 蟠龙洞遗址 市/县级 云城区 九龙桥 市/县级 云城区 石麟山摩岩石刻 市/县级 云城区 吴家祖屋 市/县级 云城区 马坪城隍庙引亭 市/县级 云城区 目塱村区氏大屋 市/县级 图 2-14 云城组团部分历史文化资源现状照片 2.1.5建筑情况：建筑建筑情况：建筑结构结构较好，以低层较好，以低层为主为主（1 1）建筑结构较好建筑结构较好 根据调查统计，规划范围内建筑以砼结构或框架结构为主；其次为砖结构或云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 21 砖混结构，主要分布于城北片区与城中片区解154、放路周边；比重最少的是土结构或简结构建筑，分布较为零散，各个片区均有部分此类建筑存在，这类建筑也是此次“三旧”改造的重点改造对象。图 2-15 现状建筑结构分布图（2 2）建筑层数以建筑层数以低层为主低层为主 根据调查统计，规划范围内建筑以 13 层为主；其次为 46 层建筑，多分布于规划范围中心部位的城中片区以及荔枝围片区；最少的 7 层以上建筑多为新建住宅以及行政办公建筑等，主要分布于城中片区以及荔枝围片区，多沿街分布。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 22 图 2-16 现状建筑层数分布图 综上，云城组团现阶段发展问题主要集中于用地功能混杂、公服配套不齐全、交通155、体系不完善、环境品质较低等问题，此次“三旧”改造要从存量用地入手，逐步解决城市现状问题。2.2上轮旧改主要内容 2.2.1规划范围与期限规划范围与期限 上版规划的规划范围为云浮市中心城区云城组团的范围，规划总面积约 60平方公里。规划期限为 2015-2020 年。其中近期为 2015-2017 年。2.2.2改造规模改造规模 上版规划“三旧”改造地块总数为 57 个，改造总面积为 352.13ha（5281.92亩）。其中，旧村庄 30 个，改造总面积为 196.71ha（2950.61 亩）；旧城镇 15个，改造总面积为 62.52ha（937.77 亩）；旧厂房 12 个，改造总面积为 156、92.90ha云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 23（1393.54 亩）。图 2-17 上版规划“三旧”改造地块红线图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 24 2.2.3改造目标改造目标 近期（2015-2017 年）重点改造项目共 35 个，改造总面积 166.45ha，其中旧城镇改造项目 10 个，改造用地面积 17.09ha；旧厂房改造项目 9 个，改造用地面积 55.49ha；旧村庄改造项目 16 个，改造用地面积 93.87ha。中期（2018-2020 年）改造地块 22 个，改造总面积 185.68ha，其中旧城镇改造地块 5157、 个，改造用地面积 45.43ha；旧厂房改造地块 3 个，改造用地面积37.41ha；旧村庄改造地块 14 个，改造用地面积 102.84ha。2.2.4改造总体用地布局改造总体用地布局 上版规划“三旧”改造总用地规模 352.13ha。其中，居住用地 237.23ha，占改造总面积 67.37%；公共管理与公共服务用地面积 18.01ha，占 5.11%；商业服务业设施用地19.18ha，占5.45%；道路与交通设施用地53.66ha，占15.24%；公用设施用地 2.18ha，占 0.62%；绿地与广场用地 17.10ha，占 4.85%；城市建设总用地 347.36ha，占规划改造总面158、积 98.64%。水域 3.73ha，农林用地1.04ha，非建设用地 4.77ha，占规划改造总面积 1.36%。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 25 图 2-18 上版规划“三旧”改造用地布局图 2.3实施成效及主要问题 2.3.1上版规划实施情况上版规划实施情况（1 1）落实已审批的城区“三旧”改造项目，有效指导部分“三旧”项目实）落实已审批的城区“三旧”改造项目，有效指导部分“三旧”项目实施施 截至 2016 年，云城组团已批“三旧”改造项目共 49 个，总面积约 236.8ha（3552 亩），已批复项目主要集中在城区中部，包括牧羊路、兴云中路沿线地区。上159、述已审批的“三旧”改造项目中，有 44 个已明确在上版规划中落实或部分落实，为“三旧”改造项目的实施建设提供规划依据。涉及改造总面积约 219.7ha（3295.5 亩）占总面积的 93%。已批的 49 个“三旧”改造项目中，已建成的项目共 5 个，合计面积约 8.5ha，占已批项目总面积的 3.6%；已批“三旧”改造项目中在建项目共 11 个，合计面积约 53.9ha，占已批项目总面积的 22.7%；已批“三旧”改造项目中近期动工项目共 6 个，合计面积约 13.2ha，占已批项目总面积的 5.6%；而已批“三旧”云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 26 改造项目中未160、建项目共 27 个，合计面积约 161.2ha，占已批项目总面积 68.1%。图 2-19 云城组团已批复的“三旧”项目情况 表 2-7 云城组团已批复的 49 个“三旧”改造项目台账 序号 项目名称 建设情况 审批情况 面积（ha）1 建设南路 78 号改造项目 已建 2013 年 3 月，市规审会审议通过。0.78 2 星岩路罗斗岗粮库三旧改造项目 已建 2014 年 7 月，市规审会审议通过。2.42 3 家乐福综合体项目 已建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。1.47 4 区屋大围村改造项目 近期动工 2012 年 6 月，市规审会审议通过。1.58 5 高峰村委高八村改造项161、目 近期动工 2012 年 6 月，市规审会审议通过。2.85 6 高峰水浸塘云昌陶瓷厂改造项目 近期动工 2012 年 6 月，市规审会审议通过。3.27 7 云城区云城街头塘讯村改造项目 近期动工 2013 年 3 月，市规审会审议通过。2.55 8 罗斗岗（蟠龙御景园）改造项目 近期动工 2012 年 6 月，市规审会审议通过。0.92 9 翠丰路西江房地产李屋村项目 近期动工 2014 年 7 月，市规审会审议通过。1.13 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 27 序号 项目名称 建设情况 审批情况 面积（ha）10 白水泥厂“三旧”改造项目 在建 2015 162、年 1 月，市规审会审议通过。3.95 11 原云浮电焊条厂改造项目 在建 2015 年 12 月办理规划设计条件。1.57 12 高峰东方村委旧村庄改造项目 在建 2012 年 6 月，市规审会审议通过。16.03 13 原东方饮料厂改造项目 在建 2012 年 6 月，市规审会审议通过。0.7 14 丰收纸品厂改造项目 在建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。5.61 15 金濠花苑小区 在建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。7.31 16 原钢铁厂改造项目 在建 2012 年 6 月，市规审会审议通过。10 17 高峰水浸塘原云城区水电建材预制厂改造项目 在建 2013163、 年 3 月，市规审会审议通过。4.97 18 京都大酒店片区改造项目 在建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。2.35 19 解放东路原明园阁宾馆改造项目 未建 2014 年 7 月，市规审会审议通过。1.84 20 星岩三路七一九地质大队基地改造项目 未建 2013 年 3 月，市规审会审议通过。1.8 21 旧县府大院改造项目 未建 2012 年 6 月，市规审会审议通过。3.17 22 市发改局及物资大院改造项目 未建 2012 年 6 月，市规审会审议通过。0.84 23 罗沙村委下棋盘旧村庄改造项目 未建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。20.54 24 高峰高二164、村改造项目 未建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。4.49 25 富丰村委丰门墩旧村庄改造项目 未建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。7.62 26 云硫宾馆、办公楼改造项目 未建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。5.04 27 南方磁材厂改造项目 未建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。9.89 28 云硫机械厂改造项目 未建 2012 年 11 月，市规审会审议通过。12.77 29 云城街道罗沙稔塘村（原松香厂）改造项目 未建 2013 年 3 月，市规审会审议通过。21.29 30 粤云新型石材厂改造项目 未建 2013 年 3 月，市规审会审议通165、过。3.55 31 府前路原市公路局住宅区“三旧”地块 已建 云旧改办通201211 号 3.1 32 拆建原富华酒店、教育路教师宿舍及李屋村 已建 云旧改办通20101 号 0.75 33 岔路村委会“三旧”用地 未建 云旧改办通20103 号 25.16 34 城北上显围村 B3“三旧”未建 云旧改办通20112 号 8.79 35 云城街城北石板坑村“三旧”地块 未建 云旧改办通20114 号 7.33 36“华侨新村”小区“三旧”用地 未建 云旧改办通201212 号 2.56 37 河口街道马岗岗顶村计划“三旧”改造 未建 云旧改办通201221 号 0.47 云浮市中心城区（云城组166、团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 28 序号 项目名称 建设情况 审批情况 面积（ha）38 原云浮县水利电力局花木场、旧宿舍区、云浮市中心体校 未建 云旧改办通201226 号 1.46 39 新丽晶酒店停车场、原梦幻摇滚城“三旧”用地 未建 云旧改办通201227 号 0.4 40 高峰水浸塘原云城区水电建材预制厂“三旧”用地 未建 云旧改办通201228 号 3.3 41 云城区春岗山“三旧”地块 未建 云旧改办通201229 号 2.48 42 大塱村委大汉岗村“三旧”地块 未建 云旧改办通201230 号 10.12 43 城西客运站“三旧”用地 未建 云旧改办通201231 号167、 3.13 44 广东省云浮水泥厂住宅区“三旧”用地 未建 云旧改办通20131 号 1.23 45 城南黄屋村“三旧”用地 未建 云旧改办通20137 号 0.92 46 高峰双坑桥“三旧”用地 未建 云旧改办通20147 号 0.6 47 云城街道岔路村委永逸停车场“三旧”地块 未建 云旧改办通20149 号 0.45 48 原云浮市塑料制品厂“三旧”地块 在建 云旧改办通20151 号 1.19 49 星岩三路原市食品企业集团公司宿舍地块 在建 云旧改办通20163 号 0.31 资料来源：云浮市三旧办（2 2）优化城市用地布局，对人居环境和城市形象有一定改善。优化城市用地布局，对人居环168、境和城市形象有一定改善。首先，规划的地块范围具备一定的改造潜力，包含了牧羊路周边及龙华路周边用地等重点改造区域，有利于推动城市产业升级，使规划范围内部分项目得到有效推动。规划落实已审批的城区“三旧”改造项目，涉及改造总面积占规划地块总面积的 93%。其次，规划也强调了历史文化保护与传承，对规划片区的历史文化特色进行了识别，并在此基础上提出保护指引，为在城市更新的过程中留住城市的发展特色做出了一定贡献。通过“三旧”改造，增加多处商业广场，如名尚商业街项目。通过旧厂房改造实现“退二进三”，鼓励发展现代服务业，完善城区配套服务，实现功能提升。“三旧”改造推动路面改造、排水改造等工程建设，增加高档住宅169、小区及大型商业广场，有效实现城市环境综合整治及景观整体提升，提升云浮城市形象。（3 3）实施完成度较低，从面积上看完成度仅为）实施完成度较低，从面积上看完成度仅为 1 17 7%。通过统计各类已批项目在上版“三旧”改造图斑的项目面积，汇总已建、在建、近期动工这三类项目的图斑内面积，与上版“三旧”改造图斑总面积进行比较，作为上版“三旧”改造规划的实施完成度，得出实施完成度为 17%。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 29 表 2-8 云城组团上版专项规划实施完成度分布表 建设情况建设情况 图斑内面积（图斑内面积（haha）占图斑面积比例（占图斑面积比例（%）已建 11.170、1 3 在建 39 11 近期动工 10.5 3 实施完成量实施完成量 6 60.60.6 1717 2.3.2上版规划实施过程的主要障碍上版规划实施过程的主要障碍 从已实施改造项目的情况来看，项目数量及规模总量与上版规划预期的目标（上版规划确定 2015-2017 年重点改造项目共 35 个，改造总面积 166.45ha）相比均有较大的差距。上版规划实施过程中的主要障碍有以下几个方面：（1）部分旧村改造项目（如头塘讯村改造项目）因改造规模或涉及少量拆迁钉子户，相应征地拆迁难度大，改造工作推进进度相对缓慢。目前尚未有旧村庄项目改造完成，已实施旧村改造的项目只有高峰东方村委旧村庄改造项目，分两期171、建设，其中首期于 2018 年 2 月开始动工建设。而正在实施改造的城中村改造项目包括云城区云城街道区屋大围村、高峰街道高八村和罗沙下棋盘村改造项目，涉及改造面积 22.92ha，但由于旧村庄改造拆迁难度大、成本高等原因，改造工作进度推进相对缓慢。（2）部分项目涉及土地权利人变更（如水浸塘云昌陶瓷厂改造项目），办理土地使用权变更，开发主体变更等手续耗时较长，影响了改造工作的推进进度。（3）部分项目牵涉到国有资产处置问题，如南方磁材厂改造项目，其改造方案、方式要待省国资委、省公司审批方可推进，因此该类型项目暂时无法实施。2.3.3规划实施的主要问题规划实施的主要问题（1 1）改造资金短缺且单一，172、旧村改造动力不足改造资金短缺且单一，旧村改造动力不足 从云浮市中心城区已改造完成的项目来看，目前改造资金来源较为单一，主要来源于市场，而对于开发商而言，因缺乏相应的财政鼓励政策，投资意愿不强，后期动力不足，存在项目后期无法推进的状况，或是在利益的驱动下不断左右开云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 30 发强度，从而导致规划实施困难。旧村庄改造由于拆迁难度大、成本高，牵涉到多方利益的分配，村集体内部关系复杂、容易产生矛盾纠纷，导致旧村庄改造决心不大，存在畏难、避难情绪，因此近年来把“三旧”改造的工作重点转到推动相对较容易的旧厂房改造上，旧村改造动力不足。（2 2）意向实施173、意向实施的“三旧”改造用地范围与上版规划相比有较大变化的“三旧”改造用地范围与上版规划相比有较大变化 根据地方三旧办提供的已批“三旧”改造用地资料，已落实或部分落实 44个项目中，有 11 个项目范围突破上版“三旧”图斑。其中 7 个在建，3 个未建，1 个已建，突破面积约 18ha，占上版图斑面积 5%。在 11 个与图斑有冲突的项目中，高峰水浸塘原云城区水电建材预制厂改造项目与上版“三旧”图斑绝大部分冲突；其他 10 个项目存在边界线与图斑有少量差异的现象，差异面积共约 13ha。突破上版“三旧”改造规划范围的项目缺乏专项规划支撑，一方面在项目方案编制、报批的过程中缺乏上层次专项规划依据，174、影响了意向实施项目的推进工作，说明了上版规划的划定无法满足现实发展需求，另一方面也体现了此次规划修编的重要性与迫切性。图 2-20 意向实施项目突破上版“三旧”用地示意图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 31（3 3）改造项目以地产开发为主，改造质量和效益不高。改造项目以地产开发为主，改造质量和效益不高。由于城区内部分“三旧”地块地段较优，房地产开发能获得较好效益的原因，大部分已实施改造的项目以房地产开发为主，部分项目容积率较高，相应其建筑高度、建筑密度等指标控制要求相对较低，改造后部分项目居住环境质量不高，局部地段由于“三旧”改造而短时间内大量增加的居住小区以及相175、应缺乏同步的设施配套建设，同时也造成了住宅库存压力大，设施配套不足等问题。已完成改造的项目中以“村改居”、“居改居”、“工改居”、“工改商”类型为主，缺乏产业升级和导入谋划等，造成“三旧”改造经济效益、社会效益大打折扣。图 2-21 改造类型分布饼图（4 4）改造方式以拆除重建改造方式以拆除重建为主，建设难度大所需时间较长为主，建设难度大所需时间较长 目前“三旧”改造实施项目的改造类型均为拆除重建，这种单一的改造方式成本高、建设难度大、改造周期长，同时难以进行连片改造，小地块的开发又难以平衡公服等公益设施的建设，导致城区越建越密，人越聚越多，降低了“三旧”改造的社会效益与经济效益。云浮市中心城176、区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 32 图 2-22 拆除重建类项目实地调研照片 2.4最新发展形势与需求 2.4.1政策相关政策相关（1 1）广东省住房和城乡建设厅）广东省住房和城乡建设厅 广东省国土资源厅广东省国土资源厅 20142014 年年 1010 月关于开月关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知（粤建规函展“三旧”改造规划修编工作的通知（粤建规函2014201419721972 号）号）该文件明确了“三旧”改造修编工作重点：全面评估上一轮改造规划；明确规划范围、目标和策略；科学谋划城市产业升级；强化历史文化保护利用；落实配套服务设施；加强改造用地空间管控；注重城市特色177、风貌营造；制定近期行动计划；建立健全规划实施机制。（2 2）广东省人民政府）广东省人民政府 20192019 年年 8 8 月关于深化改革加快推动“三旧”改造月关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府促进高质量发展的指导意见（粤府201920197171 号）号）该文件首先明确了改造单元规划与控制项详细规划的关系：“三旧”涉及控规调整的，可参考控规修改程序批准“三旧”改造单元规划，覆盖原控规。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 33 强调了改造模式、容积率确定原则，以及公益性保证：支持旧城、旧村整体改造。拆除重建实施的项目应以收支平衡为原则合理确认178、容积率；因用地和规划条件无法实现平衡的，可通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡；整体连片改造时要合理安排一定比例公共设施建设。采取多种地价计收方式：在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。加大对“工改工”及公益性项目奖补力度：财政部门负责建立资金统筹机制，制定完善土地出让收入分配使用、“工改工”项目及公益性项目财政奖补等政策。（3 3）广东省自然资源厅）广东省自然资源厅 20192019 年年 9 9 月广东省深入推进“三旧”改造三年月广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（行动方案（2019201920212021 年）年）该179、文件对专项规划的时间安排、分层编制体系、审批流程，以及各市改造任务做出了明确要求：1）2020 年 12 月底前完成“三旧”改造专项规划修编。2）有条件、有需求的地区应根据成片连片改造需要和有关技术规范要求，合理划定改造单元，组织编制实施“三旧”改造单元规划。3）建立健全“三旧”改造涉及详细规划的分层编制审批流程。探索“单元通则+地块图则”的分层编制、审批和实施管理模式，优化审批流程。4）探索“三旧”改造用地审批事项一次性打包审批，优化市县层面审批流程。5）要求到 2021 年，云浮市新增实施改造任务 2100 亩（140ha），完成改造任务面积1200亩（80ha），完成“工改工”改造项目任180、务面积200亩（13.3ha）。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 34 表 2-9“三旧”改造任务分配情况表 单位：亩 （4 4）广东省自然资源厅）广东省自然资源厅 20202020 年广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办年广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法法 该文件主要从规划管理、用地审批、改造方案等方面对“三旧”改造进行规范，解答过渡时期“三旧”改造规划的发展问题：单元规划修改：修改“三旧”改造单元规划前，组织编制机关应当对规划修改的必要性进行论证，按照控制性详细规划修改审批程序，报原规划审批机关批准实施。地块图则的修改应报原审批机关批准，并报地级以上市规划主管部181、门备案后实施。打包审批：县级以上人民政府应当按照“多审合一”的要求，优化“三旧”改造审批流程，由“三旧”改造主管部门会同有关主管部门编制打包审批方案，将相关审批事项按照不同审批层级分类打包报批，并由有批准权的审批机关一次云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 35 性进行审批。地块图则：是指“三旧”改造单元规划实行分层编制的情况下，依据单元规划确定的总体指标和强制性内容，结合实际在改造单元内确定分地块的建设指标、用地功能和规划布局。过渡衔接：新一轮国土空间总体规划批准实施前，本办法第二章的国土空间总体规划对应经批准的土地利用总体规划和城市、镇总体规划；新一轮控制性详细规划批182、准实施前，本办法第二章的控制性详细规划对应经批准的控制性详细规划。（5 5）云浮市自然资源局）云浮市自然资源局 20192019 年年 1212 月云浮市“三旧”改造管理办法月云浮市“三旧”改造管理办法 该文件针对云浮市自身特色及要求，对省级文件做出进一步细化。1）增加动态调整频率：“三旧”改造标图建库实行动态调整，每季度末调整一次;明确公益性用地比例：2）改造单元用地总面积 15%的土地无偿移交给政府，用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除。2.4.2规划要求规划要求（1 1）云浮市中心城区“十三五”近期建设规划（）183、云浮市中心城区“十三五”近期建设规划（20162016-20202020 年）年）云城组团：特色发展，改善品质。云城组团：特色发展，改善品质。云城老城区要实现提质发展。坚持以提升公共服务水平和城市精细化管理为重点，促进云城老城区提质发展。近期工作重点是把云城组团北片区建设成为景观门户，突出抓好田心片区综合改造提升工程项目，加快推进新城快线、世纪大道沿线的“城市主轴带状公园”建设，打造体现云浮“现代生态城市”特色的新城门户风貌。启动牧羊路商贸文化旅游带建设，整合蟠龙天湖风景名胜区和云石遗址等旅游资源要素，大力发展商贸、文化、休闲旅游，将其打造成为面向区域、服务城区的重要公共服务中心。1）发展目标184、：云城组团基础发展条件良好，是目前云浮中心城区的主要发展辐射中心。坚持以提升公共服务水平和城市精细化管理为重点，促进云城老城区提质发展。规划针对云城组团提出发展目标为：重点改善教育、文化、体育、商业商贸等生活云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 36 配套设施，加强城市综合服务功能，把优化城市发展和提升城市活力作为城市建设的重要组成部分，将云城组团发展成为经济发达、文体繁荣、环境友好的城市核心区和公共服务中心。2）分区指引：改善成熟区域。包括云浮老城片区和初城片区，本次规划为近期重点片区，近期主要工作包括梳理现有存量用地空间，疏通交通系统和绿地景观系统，拓展商业发展空间，185、通过产业转型升级、各类基础设施和配套设施的改善，提升居民生活品质，以辐射带动周边用地发展。谋划战略区域。包括云浮教育园和健康医药产业园，是云浮老城片区城市拓展的重要空间平台，已具备一定的发展基础，近期主要工作为继续完善基础配套设施，加强政府的规划引导和建设管理工作，为云城组团创造新的经济增长极，发挥其对城市整体发展的带动和提升作用。图 2-23 近规分区示意图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 37 规划规划衔接内容：衔接内容：云浮市中心城区“十三五”近期建设规划（2016-2020 年）从中心城区层面对云城组团提出了“特色发展，改善品质”的规划定位，而云浮老城区作为186、改善成熟区的首要工作是利用存量空间扩容提质，都是对本次“三旧”改造专项规划的上位规划支撑。具体此次“三旧”改造规划需落实该规划对相关道路建设的指引。2.2.云浮市中心城区各片区控制性详细规划云浮市中心城区各片区控制性详细规划 云浮市城东片区控制性详细规划：云浮市石材产品展销、技术服务综合配套区。以云浮市石材产业为基础，通过现代化的营销理念，将城东片区打造为国际知名的石材产品专业展览、采购中心，以此为依托，全面发展石材产业设计、研发、认证、检测等一系列现代服务业，引领云浮市经济发展，促进石材产业的升级转型。城东片区作为云浮市石材产品展销、技术服务综合配套区，需结合“三旧”改造等项目，进一步推动产187、业升级转型。云浮市中心城区云城组团北片区控制性详细规划：新区老城公共服务的共享区、时尚健康休闲产业的引领区、产城融合联动发展的示范区、科学营山智慧理水的形象区。规划打通罗斗岗路、博林路至高峰路连接线两条“三旧”改造道路，打通断头路，完善道路系统。村庄整治计划分为全面改造、活化利用、保留整治三种类型。云浮市中心城区云城组团城中片区控制性详细规划：云城之心，云城区行政办公及公共服务中心，云浮市城市公共服务核心节点；宜居之城，拥蓝抱绿，配套齐全，休闲慢生活的宜居生活片区；魅力之都，最具岭南魅力，云浮气质的城市形象展示窗口。本次规划落实政府已批三旧改造方案容积率，结合“三旧”改造地块，在片区内重要道路188、和重要轴线上的局部地块适当增加建筑高度，构建富有变化的天际轮廓。结合“三旧”改造推动立体停车楼建设；将蟠龙天湖广场、烈士公园打造成为城市名片，打通断头路，保障交通枢纽和站场用地。云浮市中心城区云城组团西片控制性详细规划：以商贸、教育、居住为主，配套行政办公、文化、旅游等公共服务设施，塑造独具特色的山水相融宜居幸福新区。以城乡一体化发展为总体策略，整合城乡空间资源。结合规划区重点战略平台、“三旧”改造、重大基础设施的建设，促使村庄进行全面改造。云浮市中心城区云城组团荔枝围片区控制性详细规划：以居住、商贸为主的生态宜居社区。规划可结合“三旧”改造等项目，优化片区配套服务设施建云浮市中心城区（云城组189、团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 38 设。云浮市中心城区云城组团教育园区控制性详细规划：以教育功能为核心，集体育、居住、公共服务为一体的书香生态园区。结合“三旧”改造等项目，腾挪空间，完善公共服务功能。规划规划衔接内容：衔接内容：控制性详细规划作为直接指导城市建设的法定规划，对各个片区的定位、具体建设要求都做出了一定指导，而“三旧”改造专项规划作为改造单元规划的上位规划，也具有一定时间的指导性。因此，此次“三旧”改造专项规划要与控规做好衔接，正确引导城市建设。具体需在用地布局、用地性质、用地指标、道路建设及配套设施建设要求等方面做出衔接。2.4.3发展需求发展需求 保障近期新增项目落地满190、足新增项目的需求：近年来，“三旧”改造地块数据库进行了数次调整，部分近期意向新增的项目地块未相应纳入专项规划的规划范围，此次修编需考虑发展需求，纳入专项规划改造范围。图 2-24 政府意向新增项目示意图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 39 表 2-10 近期意向新增项目表 序号 项目名称 用地规模（ha）1 高峰水浸塘原石料总厂改造项目 4.93 2 云浮市远洋建筑工程有限公司市区环市中路地块（环市中路地块）1.15 3 东西约村 4.51 4 印象新城（十幢楼改造）2.47 5 迴龙围 2.93 6 三元里汽修厂 0.22 7 大塱村民刘柏兴地块 0.60 8 191、环市西路迳口村 1.61 9 董兴标、董剑波、董均南、董炳林三旧改造项目（城北花岗岩厂）0.42 10 大睦塘村改造项目 7.80 11 岔路村栗子围 2.68 12 星岩路罗斗岗村路口地块 0.76 13 城北荔枝围 0.50 14 文笔新村 3.60 15 天柱新村 0.80 16 蟠龙社区山村坛 1.15 17 牧羊龙蟠围村 0.25 18 牧羊工业园 28.84 19 牧羊朱屋改造项目 11.05 20 市发改局及物资大院改造项目扩大地块 2.41 21 夹河村地块 11.54 22 发电厂地块 38.18 23 陈创忠地块 0.97 24 云城街河南路（丰力花岗岩厂）0.25 25 192、河口泰安榃山村 0.61 预留公服设施项目建设的需要：根据最新政策文件要求，需要明确落实改造地块预留公益性项目用地空间。目前城区内部公服用地不足，需通过“三旧”改造规划预留公服设施用地，合理调节土地增值收益分配，提升改造的综合效益，充分保障公共利益，提升中心城区首位度。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 40 2.5本轮修编方向 2.5.1以用地优化和产业转型为抓手，注重提升用地效率再开发以用地优化和产业转型为抓手，注重提升用地效率再开发 目前，涉及中心城区石材企业的“三旧”改造规划面积较大，石材企业的改造在中心城区旧厂房改造中占有大量的用地空间，本次“三旧”改造修编应193、结合中心城区首位度工作部署与实际改造条件，将部分涉及石材企业改造列入近期重点改造计划，加快推动中心城区石材企业“三旧”改造工作，鼓励企业进行“三旧”改造，引导工业用地合理置换，推动城区零散工业入园发展，从而腾出城市发展用地空间，改善用地功能混杂、三生空间低效组合的现状，提升土地效益，促进城市经济和社会可持续发展。2.5.2以增加公益设施为目标，注重提升设施保障和改善民生以增加公益设施为目标，注重提升设施保障和改善民生 将保障社会民生、促进社会和谐稳定发展作为本次“三旧”改造规划修编的重要方向，依据相关规划要求以及考虑现实需求，在涉及“三旧”改造地块范围内统筹安排教育、医疗、养老等配套服务设施，194、明确在拆除重建类“三旧”改造项目中要安排配套各项配套设施及开放空间，解决公共服务设施配套不足且分布不均的问题，积极探索公益性“三旧”改造模式。2.5.3以彰显云浮特色为要求，注重提升城市品质与城市风貌以彰显云浮特色为要求，注重提升城市品质与城市风貌 本次“三旧”改造规划修编严格落实上层次规划 云浮市中心城区“十三五”近期建设规划（2016-2020）年、各片区控规中明确划定的绿线（绿地）、蓝线（水域）等生态管控要素，包括蟠龙湖及周边公园绿地、文笔山公园、南山河沿线滨水绿地等，加强对影响城区城市意象的生态自然资源、功能景观轴带等生态要素的控制，切实保护城区原有的空间尺度和肌理。改善现状“近山难进195、山，有水难亲水”的现状问题，利用得天独厚的山水资源，改善城市风貌与品质。同时依据 2017 年已批准的 云浮市中心城区城市历史风貌保护规划（以下简称 保护规划），严格落实保护规划中关于城区历史文化街区、文物保护单位、紫线、建设控制地带等相关历史要素和管控措施，确保改造后保持历史街区和历史云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 41 建筑等历史文化遗存的真实性和完整性，通过结合生态基底、历史要素等同步控制，塑造具有云浮特色的城市风貌，整体提升城市形象和活力。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 42 3.3.“三旧”改造资源分析“三旧”改造资源分析 3.196、1用地适改性评价 3.1.1评价目的及意义评价目的及意义（1 1）分析目的）分析目的 用地适改性评价是基于现状与规划预期分析，来分析改造难易程度以及发展潜力的综合评价体系，其目的是在规划范围内寻找到相对容易改造且改造价值较大的地块。（2 2）分析意义）分析意义 科学化：为以经验性为主的规划提高客观分析成分，量化主观性评价指标，为规划提供科学支撑。可操性：选择出改造难度小、发展潜力高的用地，用于近期改造，更有利于项目落地实施；同时，成功改造的项目会提高经济效益与社会效益，有利于后续项目的推进。3.1.2评价体系评价体系 指标体系采用大类、中类、小类 3 级分类体系。本次适改性分析体系共分为4 大197、类、10 中类、16 小类。其中大类分为改造难易程度、规划预期、土地效益以及改造意愿 4 项指标；中类分为土地用途、开发强度、土地权属复杂程度、建筑质量、综合区位条件、综合交通条件、公共服务条件、生态人文条件、土地经济条件以及社会可接受度等 10 项指标；小类则分为 16 项指标，具体详见下表。表 3-1 适改性分析评价体系 序号 大类 中类 小类 小类对总目标权重 指标要素 权重 指标要素 权重 指标要素 权重 1 改造难易程度 0.5 土地用途 0.3“三旧”类别旧厂房、旧村庄、旧城镇 1 0.15 现状开发强度 0.2 地块平均容积率 1 0.1 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专198、项规划修编 说明书 43 序号 大类 中类 小类 小类对总目标权重 指标要素 权重 指标要素 权重 指标要素 权重 土地权属复杂程度 0.2“三旧”改造图斑内改造主体数量 1 0.1 现状建筑质量 0.3 建筑结构评价 0.6 0.09 建筑层数评价 0.4 0.06 2 规划预期 0.3 综合区位条件 0.2 综合区位评价 1 0.06 综合交通条件 0.3 道路可达性评价 0.6 0.054 交通枢纽设施评价 0.4 0.036 公共服务条件 0.3 医疗服务设施评价 0.3 0.027 教育服务设施评价 0.3 0.027 商业服务设施评价 0.4 0.036 生态人文条件 0.2 生态199、绿地系统评价 0.3 0.018 生态水文资源评价 0.4 0.024 人文历史资源评价 0.3 0.018 3 土地效益 0.1 土地经济条件 1 商业/住宅/工业用地楼面基准地价 1 0.1 4 改造意愿 0.1 社会可接受度 1 改造利益相关方评价 1 0.1 3.1.3评价结果评价结果（1 1）改造难易程度）改造难易程度 1）土地用途：根据以往“三旧”改造实施经验，旧厂房改造最容易、旧村庄改造难度相对较大，旧城镇改造难度最大。因此得出以下赋值表：表 3-2 土地用途评价赋值表 评价因子 赋值 旧厂房 6 旧村庄 4 旧城镇 3 2）现状开发强度：根据地形图等现状数据的分析及现状调研结果200、，得出云城组团各用地现状开发强度即现状容积率。基于现状容积率分布，依照开发强度越大，拆迁难度越大的原则对土地进行赋值，得出以下赋值表：表 3-3 开发强度评价赋值表：评价因子 赋值 FAR=1.2 3 1.2FAR=3 1 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 44 图 3-1 现状开发强度评价分析图 如图所示，云城组团整体开发强度较低，外围大部分地区容积率小于等于 1.2，南山河以北、蟠龙天湖以南区域开发强度相对较高，但也为 1.2 至 3 之间。未来可通过“三旧”改造项目有效提高土地利用效率。3）土地权属复杂程度：对云城组团现状不动产登记信息进行分析，图斑内改造主体数201、量越多，改造难度越大。依据“三旧”改造图斑内改造主体数量对图斑进行赋值：表 3-4 土地权属复杂程度评价赋值表 评价因子 赋值 图斑内改造主体数量5 1 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 45 图 3-2 土地权属复杂程度评价分析图 如图所示，因地块图斑过大及历史原因，大部分地块土地权属较复杂，改造时涉及的主体众多，整合难度较大。未来在近期“三旧”改造项目的选取上，可优先选择土地权属复杂程度评分较高的地块，提高“三旧”改造专项规划的可实施性，推动“三旧”改造进展。4）现状建筑质量：现状建筑质量的评价由建筑结构和建筑层数共同组成，建筑结构越坚固则改造难度越大、建筑层数越202、高则改造难度越大，依照此原则对建筑质量进行赋值：表 3-5 建筑质量评价赋值表 评价要素 评价因子 赋值 建筑结构 土/简结构 3 砖/砖混结构 2 砼/框架结构 1 建筑层数 低层（低于 3 层）3 多层（46 层）2 高层（7 层及 7 层以上）0 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 46 图 3-3 现状建筑质量评价分析图 如图所示，城西片区及广梧高速以北区域现状建筑质量较差，迫切需要通过“三旧”改造予以改善。（2 2）规划预期）规划预期 1）综合区位条件：依照已批的总规、近规及控规中明确的核心区与非核心区进行划定。2）综合交通条件：综合交通条件分为道路可达性评价203、以及交通枢纽设施评价。道路可达性评价根据规划范围内的城市道路等级进行选取分析，主要对规划范围内的干路系统进行评价。将云浮市规划道路划分为快速路、主干路、次干路三个等级，通过运用 GIS 软件对三个等级的道路进行空间信息录入和影响半径的多环缓冲区分析，并按照下表赋值，得出规划范围内的道路可达性评价。表 3-6 道路可达性评价赋值表 评价因子 影响半径划分（单位：米）赋值 快速路 300 3 500 2 800 1 主干路 150 3 300 2 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 47 评价因子 影响半径划分（单位：米）赋值 500 1 次干路 80 3 150 2 30204、0 1 交通枢纽设施评价则是选取规划的普铁站、客运站以及高速出入口作为分析因子。同样通过 GIS 软件对不同等级交通设施进行空间信息录入和影响半径的多环缓冲区分析，按照下表赋值，得出交通枢纽评价，再与道路可达性评价进行权重叠加，得出最终的综合交通条件评价分析图。表 3-7 交通枢纽设施评价赋值表 评价因子 影响半径划分（单位：米）赋值 普铁、高铁站 300 3 800 2 1500 1 客运站 300 3 800 2 1500 1 高速出入口 300 3 800 2 1500 1 图 3-4 综合交通条件评价分析图 通过对道路等级、交通枢纽设施因子叠加分析，评估出综合交通条件对规划云浮市中心城205、区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 48 范围内各地块综合影响力大小。如图所示，综合交通条件最好的地区为现状城区和东片区，其他地区服务分分布足。未来云浮中心城区云城组团“三旧”改造可结合 TOD 用地混合开发，建立交通枢纽更新地区，将众多城市功能（交通功能、商业功能、办公功能、居住功能等）与枢纽站点的设计、建设与开发相结合，创造出新的公共活动与区位经济优势，来推动城市开发与“三旧”改造。3）公共服务条件：公共服务条件分为医疗服务设施评价、教育服务设施评价以及商业服务设施评价。其中，医疗服务设施评价按照规划划分为三甲/二甲医院以及社区医院两个等级，通过 GIS 软件对其进行空间信息录206、入和影响半径的多环缓冲区分析，按照医疗服务设施评价赋值表赋值得出规划范围内的医疗服务设施评价；教育设施评价则是选取规划的小学、中学以及高等院校作为分析因子。同样通过 GIS 软件对其进行空间信息录入和影响半径的多环缓冲区分析，按照教育服务设施评价赋值表赋值，得出教育服务设施评价；将商业服务设施进行购物中心以及市场的等级划分，并以同样的方法参照商业服务设施评价赋值表进行赋值，得出评价结果后再与医疗、教育服务设施评价进行权重叠加，得出最终的公共服务条件评价分析图。表 3-8 医疗服务设施评价赋值表 评价因子 影响半径划分（单位：米）赋值 三甲/二甲医院 50 3 1000 2 2000 1 社区医207、院 300 3 500 2 800 1 表 3-9 教育服务设施评价赋值表 评价因子 影响半径划分（单位：米）赋值 高等院校 800 3 1500 2 2000 1 中学 500 3 1000 2 1500 1 小学 300 3 500 2 1000 1 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 49 表 3-10 商业服务设施评价赋值表 评价因子 影响半径划分（单位：米）赋值 购物中心 500 3 1000 2 2000 1 市场 300 3 500 2 1000 1 如图所示，公共服务布局影响最密集的地区主要为城中片区、牧羊路周边以及云浮国际石材博览中心附近地区，其他地区208、公共服务设施有待提升。图 3-5 公共服务条件评价分析图 4）生态人文条件：生态人文条件分为生态绿地系统评价、生态水文资源评价以及人文历史资源评价。其中，生态绿地系统评价按照规划划分为森林公园和自然风景区、综合公园以及集中绿地三个等级，通过 GIS 软件对其进行空间信息录入和影响半径的多环缓冲区分析，按照生态绿地系统评价赋值表赋值得出规划范围内的生态绿地评价；生态水文资源评价，则是选取碧道作为分析因子。同样通过 GIS 软件对其进行空间信息录入和影响半径的多环缓冲区分析，按照生态水文资源评价赋值表赋值，得出生态水文资源评价；将人文历史资源按照国家省云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划209、修编 说明书 50 级文保单位以及市县级文保单位进行等级划分，并以同样的方法参照人文历史资源评价赋值表进行赋值。表 3-11 生态绿地系统评价赋值表 评价因子 影响半径划分（单位：米）赋值 森林公园、自然风景区入口 500 3 1000 2 2000 1 综合公园入口 500 3 800 2 1500 1 集中绿地 100 3 300 2 500 1 表 3-12 生态水文资源评价赋值表 评价因子 影响半径划分（单位：米）赋值 碧道 500 3 1000 2 1500 1 表 3-13 人文历史资源评价赋值表 评价因子 影响半径划分（单位：米）赋值 国家级、省级文保单位 200 3 500 2210、 800 1 市级、县级文保单位 50 3 100 2 300 1 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 51 图 3-6 生态人文评价分析图 对生态绿地、生态水文及人文历史三个因子进行权重叠加，得出最终规划范围内生态人文对周边地块的影响力评价。如图所示，生态人文资源布局最密集的地区分布在南山河沿线地区。（3 3）土地效益）土地效益 土地经济条件：依据基准地价资料，运用 GIS 软件进行空间信息录用和空间统计分析，由于“三旧”改造后的用地性质与改造前存在转变，因此按商业、住宅、工业的最大值进行分析，参照下表进行赋值，得出土地经济条件评价分析图。表 3-14 土地经济条件评211、价赋值表 评价因子 影响等级划分（单位：元）赋值 商业用地基准地价 3600 1 住宅用地基准地价 1600 1 工业用地基准地价 850 1 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 52 图 3-7 土地经济条件评价分析图（4 4）社会可接受度）社会可接受度 改造利益相关方评价：根据相关镇街三旧办反馈划定改造接受度较高的区域赋值 3，其他地区赋值 1。（5 5）适改性分析最终结果）适改性分析最终结果 根据适改性分析评价体系的权重分配进行结果叠加分析，最终得出适改性分析评价结果。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 53 图 3-8 适改性评价分析图 212、评价值高说明用地已经具备较好的改造条件，越适宜改造，而评价值低说明暂时不具备改造的条件。通过适改性评价分析结果我们能看出，具有较好改造条件。适宜改造的区域主要集中在田心片区、罗沙片区、牧羊路周边及龙华路周边。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 54 3.2“三旧”改造资源规模与分布 根据广东省住房和城乡建设厅广东省国土资源厅关于开展“三旧”改造规划编制工作的通知（粤建规函20141972 号）及广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字20183 号），“三旧”改造专项规划应以“三旧”改造标图建库成果为基础，统筹安排新增与存量用地，将具213、备改造条件、近期可能实施改造的“三旧”用地全部纳入规划范围，充分保障建设用地规模，“三旧”用地的规划审核参照新增建设用地的规划审核标准执行。因此，本次“三旧”改造规划涉及“三旧”资源总面积为 738.6ha。主要由标图建库、已批“三旧”改造项目及意向新增“三旧”改造项目三部分组成。具体规模统计如下：表 3-15“三旧”资源统计表 组成组成 来源来源 数量（个）数量（个）面积面积（haha）标图建库 报省备案标图建库数据库 71 400.8 已批“三旧”改造项目 市三旧办 55 253.1 意向新增 市三旧办、区三旧办、街道反馈 27 140.72 适改性分析筛选 15 164.4 注：各类来源214、之间有重叠，面积相加大于总量 图 3-9“三旧”改造资源分布图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 55（1）标图标图建库建库 指 2018 年底标图建库内图斑（报省备案版本）。经统计，云城组团范围内标图建库图斑共计 71 块，总面积 400.8ha。从用地分布来看，标图建库“三旧”图斑主要分布于云城街道，占总图斑面积的 78%，而云城街道内的“三旧”改造图斑类型以旧村庄为主，占街道图斑面积的 54%。各街道具体规模及分布详见下表与下图：图 3-10 云城组团“三旧”改造图斑于各街道分布图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 56 表 3-16“215、三旧”改造图斑分布表 街道名称 旧城镇 旧厂房 旧村庄 小计 数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%云城街道 21 88 74 83 10 77 69.7 72 27 73 170 79 58 78 313.7 78 高峰街道 3 12 14.7 17 2 15 16.8 18 10 27 45.6 21 15 20 77.1 19 河口街道 0 0 0 0 1 8 10 10 0 0 0 0 1 2 10 2 合计 24 100 88.7 100 13 100 96.5 100 37 100 2216、15.5 100 74 100 400.8 100 注：存在图斑跨越街道边界的情况，数量相加大于总量 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 57（2）已批已批“三旧三旧”改造改造项目项目 为 2008 至 2019 年已批“三旧”改造项目，共 55 个，总面积约 253.1ha。从用地分布来看，已批“三旧”改造项目主要分布于云城街道，占已批项目总面积的 79%，而云城街道内的“三旧”改造图斑类型以旧村庄为主，占街道图斑面积的 65%。各街道具体规模及分布详见下表与下图：图 3-11 云城组团“三旧”改造已批项目于各街道分布图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划217、修编 说明书 58 表 3-17“三旧”改造已批项目分布表 街道名称 旧城镇 旧厂房 旧村庄 小计 数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%云城街道 14 93 34.3 87 7 58 36.6 65 23 82 129.9 82 44 80 200.8 79 高峰街道 1 7 5.0 13 2 17 7.8 14 5 18 27.7 18 8 15 40.5 16 河口街道 0 0 0 0 3 25 11.8 21 0 0 0 0 3 5 11.8 5 合计 15 100 39.3 100 12218、 100 56.2 100 28 100 157.6 100 55 100 253.1 100 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 59 表 3-18“三旧”改造已批项目一览表 序号 项目名称 面积（ha）1 云城街道岔路村委永逸停车场“三旧”地块 0.45 2 大塱村委大汉岗村“三旧”地块 10.12 3 城南黄屋村“三旧”用地 0.92 4 城西客运站“三旧”用地 3.13 5 解放东路原明园阁宾馆改造项目 1.84 6 广东省云浮水泥厂住宅区“三旧”用地 1.23 7 新丽晶酒店停车场、原梦幻摇滚城“三旧”用地 0.40 8 原云浮县水利电力局花木场、旧宿舍区、云219、浮市中心体校 1.46 9 云城区春岗山“三旧”地块 2.48 10 白水泥厂“三旧”改造项目 3.95 11 原云浮市塑料制品厂“三旧”地块 1.19 12 星岩路罗斗岗粮库三旧改造项目 2.42 13 高峰水浸塘原云城区水电建材预制厂“三旧”用地 3.30 14 高峰双坑桥“三旧”用地 0.60 15 高峰东方村委旧村庄改造项目 16.03 16 区屋大围村改造项目 1.58 17 原东方饮料厂改造改造项目 0.70 18 高峰村委高八村改造项目 2.85 19 岔路村委会“三旧”用地 25.16 20 星岩三路七一九地质大队基地改造项目 1.80 21 旧县府大院改造项目 3.17 22220、 城北上显围村“三旧”地块 8.79 23 市发改局及物资大院改造项目 0.84 24 云城街城北石板坑村“三旧”地块 7.33 25 丰收纸品厂改造项目 5.61 26 罗沙村委下棋盘旧村庄改造项目 20.54 27 金濠花苑小区 7.31 28 高峰高二村改造项目 4.49 29 原钢铁厂改造项目 10.00 30 富丰村委丰门墩旧村庄改造项目 7.62 31 云硫宾馆、办公楼改造项目 5.04 32 高峰水浸塘云昌陶瓷厂改造项目 3.27 33 高峰水浸塘原云城区水电建材预制厂改造项目 4.97 34 南方磁材厂改造项目 9.89 35 云硫机械厂改造项目 12.77 36“华侨新村”小221、区“三旧”用地 2.56 37 京都大酒店片区改造项目 2.35 38 云城街道罗沙稔塘村（原松香厂）改造项目 19.89 39 云城区云城街头塘讯村改造项目 2.55 40 河口街道马岗岗顶村计划“三旧”改造 0.47 41 粤云新型石材厂改造项目 3.55 42 罗斗岗（蟠龙御景园）改造项目 0.92 43 翠丰路西江房地产李屋村项目 1.13 44 云城街道罗沙稔塘村（原松香厂）改造项目 19.89 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 60 序号 项目名称 面积（ha）45 星岩三路原市食品企业集团公司宿舍地块 0.31 46 蟠龙社区山村坛建材厂用地 0.82 222、47 云城区炮仗岭改造项目 0.99 48 田心永丰岗村改造项目 1.37 49 鸿粤实业石通天下 12.64 50 江屋村“三旧”改造项目 0.64 51 叶庚新村民改造地块 1.76 52 玉屏社区西街经济联合社 1.36 53 谭志清“三旧”改造地块 0.43 54 旧机械城从改造项目 5.17 55 宝马路改造地块 0.93 （3）意向意向新增新增“三旧三旧”改造改造项目项目 结合相关部门反馈、镇街反馈和用地适改性分析，意向新增“三旧”改造图斑共 25 个，总面积约 139.69ha。其中：云浮市三旧办、区三旧办提供 25 个，面积约 136.22ha；镇街反馈 1 个，面积约 4.5223、ha；适改性分析筛选用地 15 个，面积约 164.4ha。从用地分布来看，意向新增“三旧”改造项目主要分布于云城街道，占总图斑面积的 68%，而云城街道内的“三旧”改造图斑类型以旧厂房为主，占街道图斑面积的 84%。各街道具体规模及分布详见下表与下图：云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 61 表 3-19“三旧”改造意向新增项目分布表 街道名称 旧城镇 旧厂房 旧村庄 小计 数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%云城 街道 5 83 6.57 85 13 59 186.6224、8 75 10 77 28.7 60 28 68 221.95 73 高峰 街道 1 17 1.2 15 3 9 114.03 5 0 0 0 0 4 7 15.3 5 河口 街道 0 0 0 0 7 32 49.1 20 3 23 18.74 40 10 24 67.84 22 合计 6 100 7.77 100 23 100 248.88 100 13 100 47.44 100 42 100 305.12 100 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 62 图 3-12 云城组团“三旧”改造意向新增项目于各街道分布图 表 3-20“三旧”改造政府提供意向新增项目一览225、表 序号序号 项目名称项目名称 用地规模用地规模（haha）来源来源 1 高峰水浸塘原石料总厂改造项目 4.93 市三旧办 2 云浮市远洋建筑工程有限公司市区环市中路地块（环市中路地块）1.15 市三旧办 3 东西约村 4.51 街道 4 印象新城（十幢楼改造）2.47 市三旧办 5 迴龙围 2.93 市三旧办 6 三元里汽修厂 0.22 市三旧办 7 大塱村民刘柏兴地块 0.60 市三旧办 8 环市西路迳口村 1.61 市三旧办 10 大睦塘村改造项目 7.80 市三旧办、云城区三旧办 11 岔路村栗子围 2.68 云城区三旧办 12 星岩路罗斗岗村路口地块 0.76 市三旧办 13 城北荔226、枝围 0.50 云城区三旧办 14 文笔新村 3.60 云城区三旧办 15 天柱新村 0.80 云城区三旧办 16 蟠龙社区山村坛 1.15 云城区三旧办 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 63 序号序号 项目名称项目名称 用地规模用地规模（haha）来源来源 17 牧羊龙蟠围村 0.25 云城区三旧办 18 牧羊工业园 28.84 云城区三旧办 19 牧羊朱屋改造项目 11.05 云城区三旧办 20 市发改局及物资大院改造项目扩大地块 2.41 市三旧办、云城区三旧办 21 云城街河南路（丰力花岗岩厂）0.25 云城区三旧办 22 河口泰安榃山村 0.61 云城区三227、旧办 23 夹河村地块 11.54 市三旧办 24 发电厂地块 38.18 市三旧办 25 陈创忠地块 0.97 市三旧办 26 原云浮县石料厂 1.03 市三旧办 3.3“三旧”改造资源类型“三旧”改造资源类型主要为旧厂房用地,其次为旧村庄用地。其中，旧城镇比重最小，改造面积约 80.5ha，占总用地面积的 11%；旧厂房改造面积约367.4ha，占总用地面积的 50%；旧村庄改造面积约 290.7ha，占总用地面积的39%。图 3-13 云城组团“三旧”改造用地类型比例 旧厂房旧城镇旧村庄云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 64 图 3-14 云城组团“三旧”改造资228、源总量分布图 3.4“三旧”改造资源权属特征“三旧”图斑分为国有用地、集体用地和混合权属用地，总体来看混合权属用地最多，总面积约 549.9ha，占比 80%，主要分布于云城组团的城中片区；其次为国有用地，总面积约 114.7ha，占比 17%，主要分布于云城组团城中及城北片区；集体用地相对较少，总面积约 23.3ha，占比 3%，主要分布于边缘地带。混合权属改造难度相对较大，近期“三旧”改造用地应优先选择权属较单一的地块进行改造。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 65 图 3-15 云城组团“三旧”资源用地权属分布图 表 3-21 云城组团“三旧”资源权属情况表 国229、有 集体 混合 小计 旧厂房 89.4 34.8 242.2 366.4 旧村庄 30.0 0 242.2 272.2 旧城镇 33.5 0 66.5 100 总计 152.9 34.8 550.9 738.6 3.5“三旧”改造资源合规性分析 3.5.1“三旧”改造资源与“三旧”改造资源与土土规规的关系的关系 现行土地利用总体规划确定云浮市云城、高峰、河口三个街道建设用地规模及布局。通过与“三旧”资源总量进行叠加分析，能看出“三旧”资源总量主要位于建设用地范围，建设用地总面积约为 723.0ha，占“三旧”资源总面积的97.9%；部分位于农用地，“三旧”资源范围内农用地总面积约为 11.5h230、a（主要包含耕地与林地），占“三旧”资源总面积的 1.6%；少量位于其他用地，用地类型主要为水域，面积约为 4.1ha，占“三旧”资源总面积的 0.5%。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 66 图 3-16“三旧”资源与土地利用总体规划关系 土地利用总体规划除期末规划地类图斑划定外，还包含基本农田划定的内容。根据土地管理法第三十四条规定，国家实行基本农田保护制度。根据土地利用总体规划划入基本农田保护区的耕地，要进行严格管理。经核实，本次规划的“三旧”资源总量与基本农田不存在冲突。图 3-17“三旧”资源与基本农田关系 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编231、 说明书 67 3.5.2“三旧”改造资源与城规的关系“三旧”改造资源与城规的关系 由于云浮市中心城区“十三五”近期建设规划（2016-2020 年）规划期限将至，在过渡时期，已批控规具有更强的建设指导意义与规划传导意义。因此，本次“三旧”改造规划主要与已批控规进行对比与协调。将“三旧”资源总量与控规土地利用拼合成果进行叠合分析可知，在 738.6ha的“三旧”资源总量中，控规规划为城乡建设用地的面积约 708.31ha，占“三旧”资源总量的 95.93%，主要分布于城北和城中片区；控规规划为非建设用地的面积约 17.5ha（主要为水域和农林用地），占“三旧”资源总量的 2.3%；控规规划为发232、展备用地的面积约 1.29ha，占“三旧”资源总量的 0.17%；图斑未被控规覆盖的面积为 11.5ha，占“三旧”资源总量的 1.6%，主要分布于环市路以西。图 3-18“三旧”资源与控制性详细规划关系 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 68 3.5.3“三旧”改造资源与生态保护“三旧”改造资源与生态保护红线的关系红线的关系 生态保护红线的实质是生态环境安全的底线，目的是建立最为严格的生态保护制度，对生态功能保障、环境质量安全和自然资源利用等方面提出更高的监管要求，从而促进人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一，近年来逐步得到国家、省、市各级政府的重视。将本次“233、三旧”资源总量与省厅下发的生态保护红线进行叠合分析可知，在738.6ha 的“三旧”资源总量中，有 3.2ha 与生态保护红线冲突。主要分布于云石遗址公园、蟠龙洞风景名胜区以及马岗山公园周边。图 3-19“三旧”资源与生态保护红线关系 3.5.4“三旧”改造资源与生态类风景名胜区保护范围的关系“三旧”改造资源与生态类风景名胜区保护范围的关系 风景名胜区总体规划的编制，是体现人与自然和谐相处、区域协调发展和经济社会全面进步的要求，坚持保护优先、开发服从保护的原则，突出风景名胜资源的自然特性、文化内涵和地方特色，在城市发展建设中划定了一部分禁止开发与限制开发的范围。根据风景名胜区管理条例第二十七条234、：禁止违反风景名云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 69 胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出。将本次“三旧”资源总量与生态类风景名胜保护范围进行叠合分析可知，在738.6ha 的“三旧”资源总量中，有 6.0ha 与生态类风景名胜保护范围冲突。主要分布于云石遗址公园、环市路与星岩路交叉路口，以及蟠龙洞风景名胜区周边。图 3-20“三旧”资源与生态类风景名胜区保护范围 除此外，与林业生态保护线（级保护区）范围、饮用水水源保护区（一级）、自235、然保护区（核心区、缓冲区）范围、森林公园（核心景区）范围及湿地公园（保育区）范围等地区进行比对，均无冲突。3.6需协调的内容 通过对既得“三旧”资源的进行合规性分析，得出以下四类用地需要进一步协调。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 70 3.6.1部分已批项目部分已批项目及意向新增项目及意向新增项目需需尽快尽快纳入纳入标图建库标图建库范围范围内内 对于标图建库外的已批项目及意向新增项目，需要结合标图建库动态调整机制，在年底省厅备案前尽快调整标图建库。从而进一步推进项目的建设，以及“三旧”改造规划的实施进程。此类用地共约 287.4ha，布局如图所示。图 3-21 建议236、尽快纳入标图建库用地示意图 3.6.2部分部分用地用地突破突破基本农田基本农田、生态保护红线生态保护红线以及生态类风景名胜区保以及生态类风景名胜区保护范围，护范围，建议建议不纳入不纳入专项规划范围。专项规划范围。基本农田与生态保护红线是生态底线，在“青山绿水就是金山银山”的生态文明时代背景下，我们更要严守底线，注重生态环境与民生福祉，走可持续发展路线。因此，在此次“三旧”改造规划中，建议将突破基本农田、生态保护红线以及生态类风景名胜区保护范围的部分划出本次专项规划范围。此类用地共约5.4ha，布局如图所示。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 71 图 3-22 与生态底237、线冲突用地示意图 3.6.3在两规中同时为非建设用地的部分，建议不纳入在两规中同时为非建设用地的部分，建议不纳入专项规划范围专项规划范围。控制性详细规划与土地利用总体规划作为本次专项规划的相关规划，对此次“三旧”改造规划进行了各方面的指导。对于在控制性详细规划与土地利用总体规划中均为非建设用地的部分，无相关规划指导建设，建议不纳入专项规划范围。此类用地共约 0.9ha，布局如图所示。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 72 图 3-23 两规均为非建设用地部分示意图 3.6.4未同时符合两规的用地，建议在下一步国土空间规划中落实；如未同时符合两规的用地，建议在下一步国土238、空间规划中落实；如亟需落实，建议调整土规或编制改造单元规划。亟需落实，建议调整土规或编制改造单元规划。对于未同时符合两规的用地，有控制性详细规划或土地利用总体规划作为发展依据。由于过渡时期特殊性，建议在下一步国土空间规划中进行落实；如亟需落实，建议调整土规或编制改造单元规划后落实。在广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（20192021 年）、关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971号）等相关政策文件中已有明确相关指导要求：优化建设用地规模调节机制。确需实施“三旧”改造，但因不符合土地利用总体规划而无法纳入“三旧”改造标图建库范围的，可按程序和权限修改土地利239、用总体规划，落实建设用地规模后纳入标图建库范围。涉及城市总体规划限建区的，可按程序一并调整。各级国土空间规划编制完成后，各地可按照国土空间规划管理要求进行衔接或调整。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 73“三旧”改造单元规划可作为项目实施依据。“三旧”改造涉及控制性详细规划未覆盖的区域，可由规划主管部门组织编制“三旧”改造单元规划，参照控制性详细规划审批程序批准后，作为控制性详细规划实施。“三旧”改造涉及控制性详细规划调整的，可参照控制性详细规划修改程序批准“三旧”改造单元规划，覆盖原控制性详细规划。图 3-24 标图建库建议调整用地示意图 通过对以上四类需协调用地进240、行相应调整后，得出此次“三旧”改造规划涉及“三旧”资源总用地，其规模约为 732.25ha，后续的规划均以此为基础进行开展，保证了此次“三旧”改造规划的衔接性与合规性。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 74 图 3-25 调整后标图建库用地示意图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 75 4.4.改造改造目标与策略目标与策略 4.1改造目标 4.1.1总体改造目标总体改造目标“三旧”改造是云浮市提升中心城区首位度的重大战略举措。通过“三旧”改造推进产业转型升级，完善配套设施，提升城市品质，最终实现土地的集约节约利用，缓解土地供需矛盾，为新的经济241、增长点提供空间载体，优化城市功能和中心城区空间结构，提升中心城区城市综合竞争力和可持续发展能力，加快推动城市高质量发展。（1 1）优化用地布局，推动产业升级）优化用地布局，推动产业升级 通过推进“三旧”改造工作，腾挪低效用地，优化用地布局，促进城区产业“退二进三”和升级转型，有效提升土地利用价值与使用效率，化解土地资源利用率低的矛盾，重新激活地区活力。（2 2）完善配套设施，改善人居环境）完善配套设施，改善人居环境 “三旧”改造是推动城市发展的重要举措，更是提升居民生活质量的惠民工程。围绕居民生活诉求，改善交通条件，补齐公共服务设施及市政设施，从生活安全、便利、舒适等角度全面提升人居环境质量，242、加快推动城市高质量发展。（3 3）彰显云浮特色，提升城市品质）彰显云浮特色，提升城市品质 在提升发展效率的同时，准确把握城市发展的独特性，注重云浮的特色挖掘与文化形象塑造，积极利用现有的优势资源，打造云浮独有自然人文景观，提升城市品质与城市吸引力。4.1.2分类改造目标分类改造目标 旧城镇、旧厂房和旧村庄因区位条件、使用功能和权属情况等的不同，改造目标各有侧重。（1 1）旧城镇改造目标：提升人居环境与城市服务水平）旧城镇改造目标：提升人居环境与城市服务水平 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 76 旧城镇位于城市的核心区，影响着城市的整体形象以及城市效率的提高。旧城镇的243、改造是提升城市功能与形象的重要手段，更应注重环境和社会效益。在有相关历史文化遗产的前提下，旧城镇改造应以保护历史文化遗产为基本前提，以提升城市服务功能和改善人居环境为首要目标，通过环境目标建设推动经济目标和社会目标的实现，以促进城市功能的完善，引导空间结构的优化。同时，通过旧城镇改造减少危破旧房，腾挪用地，切实改善公共服务设施和基础设施，增加公共开敞空间，把旧城镇改造成环境良好、配套设施完善、地方特色鲜明、文化底蕴深厚的发展地区，提供具吸引力的服务环境和人居空间。（2 2）旧村庄改造目标：推进）旧村庄改造目标：推进城乡一体化发展城乡一体化发展 旧村庄改造具有重要的社会和环境效益，切实影响着村民244、的生活质量与生活方式。根据已批城乡规划的要求，对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有重大影响的旧村庄，以整体拆除重建为主。暂时不具备改造条件及外围地区的旧村庄，应结合实际需要以完善基础设施和实施环境综合整治为主要改造方向，有计划地将旧村庄改造为环境优美、功能配套完善的生活社区，成为承接城市空间延伸的重要组成部分，成为环境优美、绿色环保的生态家园，推进城乡一体化发展和促进城乡和谐社会建设。（3 3）旧厂房改造目标：提高用地效率，推进产业升级）旧厂房改造目标：提高用地效率，推进产业升级 旧厂房是传统工业发展的重要载体，其改造具有较强的经济效益。旧厂房改造应以提升土地使用效率、促进产业转型升级245、为新的经济增长点提供空间载体为主要目标，有计划地把不符合产业发展要求、效率低下、污染较重的旧厂房改造，腾挪更多的空间作为云浮未来城市发展的重要空间载体，实现土地集约节约利用、产业集聚提升、劳动就业增加的目标。对于需要进行功能置换的旧厂房，应按照相关规划有效实施，完善城市服务功能、提升城市整体形象、促进城市升级。4.2改造类型 依据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（以下简称省“三旧”改造管理办法），“三旧”改造基本类型分为全面改造和微改造。全面改造指“三旧”用地以拆除重建方式为主进行再开发或实施生态修复、土地复垦。历史文化街区、名镇、名村的核心保护范围内不适用全面改造。云浮市中心城区（云城246、组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 77 微改造是指在维持“三旧”用地现状建设格局基本不变的前提下，通过局部拆建、加建扩建、改变功能、整饰修缮、完善配套基础设施与公共服务设施等方式对其进行改造提升。结合粤国土资测绘电2014188 号附件以及云浮市人民政府办公室关于印发云浮市“三旧”改造管理办法的通知内容，标图建库图斑类型主要分为以下 8 类：（1）拆除重建类：对改造地块的原有建筑物进行全部拆除，并按照规划用途予以重建。（2）生态修复类：对“三旧”改造用地进行整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途，或作为农用地使用。包括泥砖房改造、“两不具备”村庄搬迁、田水路林村综合整治、城乡建设用地增减挂247、钩拆旧区（土地利用总体规划用途为建设用地，现状地类为农村居民点，且确能实现复耕的）、生态控制线内建设用地退出、江河湖泊退缩线内的现状建筑物拆除，建成区范围内改造为公园、开放绿地等。（3）综合整治类：在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造等。（4）功能改变类：在保留建筑物的原主体结构的前提下，按照相关规划改变部分或者全部建筑物使用功能。（5）局部加建类：保留改造地块范围内的原有建筑物且不改变使用功能，在改造地块的空余土地上加建部分附属建筑物，完善改造项目用地的整体功能。（6）历史文化保护类：已纳入“三旧”改造范围内的248、古村落、历史建筑、文化遗产等用地，在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用。（7）基本完成改造类：相对于纳入标图建库时的情形，改造地块的开发利用情况已发生较大变化，并且到目前为止已基本完成建设活动，短期内不会进行新一轮改造。（8）非建设用地类：按照“三地”（边角地、夹心地、插花地）或粤国土资试点发 2011 175 号文关于同一宗地整体入库的有关规定纳入“三旧”改造范围的农用地、未利用地。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 78 图 4-1 改造类型示意图 根据 2018 年底标图建库数据（报省备案版本），云城组团范围内“三旧”改造项目全部为拆除重建类。根据中央财政城镇保249、障性安居工程专项资金管理办法，规划建议结合实际情况，有计划、有步骤地对硫铁矿宿舍等老旧小区及解放路历史街区等进行微改造。具体改造措施包括建筑主体改造（加装电梯等）、建筑立面改造、市政设施修缮、更新消防安防设备、拆除违章建筑、梳理公共空间等。其中，老旧小区改造改造要素分为 2 个板块、9 个分类、共 60 个要素，以满足功能需求为目标，进行标准化、普适性设计引导，详见下表。表 4-1 要素分类表 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 79 4.3改造策略 针对改造目标，本次规划提出以下改造策略，促进目标的实现：（1 1）适改适改分析分析，突出重点，突出重点 通过构建用地适改250、性评价体系，从难易程度、规划预期、土地效益和改造意愿等方面对城市存量用地进行分析，挖掘出适合改造、需要改造的用地，以此作为“三旧”改造规划的初步判断依据，给政府部门的“三旧”改造工作提供一定的决策参考信息。同时根据用地适改性分析，划定重点改造片区，突出重点区域的规划引导。（2 2）单元管控，规划先行单元管控，规划先行 规划应充分协调上位规划，在控规管理单元体系的基础上，完善“改造单元”层级，形成“管理单元改造单元改造地块”的三级规划空间控制体系。各“三旧”改造项目应以改造单元为空间单位实施项目统筹管理。坚持规划对“三旧”改造工作的指导，把“三旧”改造和产业转型、城市升级、历史文化保护等紧密结合251、。按照国土空间规划相关要求，落实已批的土规与城规，强化规划引导功能，增强改造的科学性和可操作性。（3 3）计划总控，分期推进计划总控，分期推进 针对“三旧”改造项目周期较长的特点，应加强对规划范围内“三旧”改造的整体把控和谋划，科学制订“三旧”改造工作计划，包括分期推进的具体计划。通过严格管理和灵活的动态调整机制，有效保障改造工作有计划、分步骤、稳妥有序地开展，确保社会稳定，减小政府公共财政负担，实现社会经济的良性稳定运行。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 80 5.5.改造改造规模与布局规模与布局 5.1重点改造片区 重点改造片区是指对城市升级和产业提升有重大影响的252、具有一定规模的连片改造地区，能够较为明显地提升土地集约节约利用程度，为重大城市和产业功能提供空间载体，能够凸显“三旧”改造的成效。根据云浮市总体战略布局和空间发展意向，按照已批规划及相关政策文件，本次规划划定重点改造片区 4 个。门户提升区：主要为田心片区。通过“三旧”改造增加配套商业、居住等功能，强化高速出入口周边标识，打造云浮中心城区门户，提升城市形象与知名度。产业升级区：主要包括罗沙片区和牧羊路-蟠龙天湖片区。罗沙片区逐步改造现有旧厂房用地，通过打造商业综合体、滨水创意景观商务办公区，推动产业转型升级；牧羊路-蟠龙天湖片区则结合“三旧”改造，增加商业、旅游等体验型设施，促进“退二进三”253、。文化彰显区：主要为解放路历史街区。通过综合整治、功能改变等方式，改善解放路历史街区、邓发故居周边用地环境，打造文化公园，增加历史文化体验馆、文化商业街区等功能，成为融文化体验和休闲生活于一体的“云浮新天地”，彰显云浮历史文化特色。完善配套区：主要为龙华路周边。以“三旧”改造促进公共服务设施完善，拓宽龙华路，打造精品商业街，整治现有旧村庄，结合旧厂房改造增加小学、商业、居住等功能，建设城市公共中心，提升城市服务品质。表 5-1 重点改造片区一览表 重点片区名称 位置 改造重点 门户提升区 田心片区 增加公园绿地；提升门户形象 产业升级区 牧羊路-蟠龙天湖片区、罗沙片区“退二进三”；推动产业转型254、 文化彰显区 解放路历史街区 提炼地方特色；打造文化品牌 完善配套区 龙华路片区 完善配套设施；提高生活品质 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 81 图 5-1 重点片区分布示意图 5.2用地规模与功能布局 根据云浮市中心城区云城组团目前已批控制性详细规划等法定规划，“三旧”改造后，将释放低效产业用地、村庄用地优化空间，增加城市住宅用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、绿地、交通设施用地、公用设施用地等。本次规划“三旧”改造图斑共 103 宗，总用地面积为 732.25ha。其中，建设用地 718.11ha，非建设用地 14.14ha。建设用地中，城市建设255、用地 693.66ha，村庄建设用地 24.45ha。非建设用地中，水域 6.44ha，农林用地 7.7ha。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 82 图 5-2 用地功能布局图 表 5-2“三旧”改造后城市建设用地平衡表 用地代码 用地名称 面积ha 占城市建设用地%大类 中类 小类 R 居住用地 399.82 57.64 R2 二类居住用地 337.34 48.63 RB 商住用地 62.48 9.01 A 公共管理与公共服务设施用地 39.98 5.76 A1 行政办公用地 4.01 0.58 A2 文化设施用地 8.89 1.28 A3 教育科研用地 0.14 256、0.02 A33 中小学用地 16.09 2.32 A4 体育用地 9.68 1.4 A5 医疗卫生用地 1.1 0.16 A7 文物古迹用地 0.02 0 A9 宗教用地 0.05 0.01 B 商业服务业设施用地 47.56 6.86 B1 商业用地 33.82 4.88 B2 商务用地 10.62 1.53 B4 公用设施营业网点用地 1.52 0.22 B9 其他服务设施用地 1.6 0.23 M 工业用地 31.96 4.61 M3 三类工业用地 31.96 4.61 W 物流仓储用地 4.98 0.72 W1 一类物流仓储用地 4.98 0.72 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”257、改造专项规划修编 说明书 83 用地代码 用地名称 面积ha 占城市建设用地%大类 中类 小类 S 道路与交通设施用地 121.27 17.48 S1 城市道路用地 117.17 16.89 S3 交通枢纽用地 2.09 0.3 S41 公共交通场站用地 0.51 0.07 S42 社会停车场用地 1.5 0.22 U 公用设施用地 9.45 1.36 U1 供应设施用地 5.24 0.76 U2 环境设施用地 3.36 0.48 U3 安全设施用地 0.85 0.12 G 绿地与广场用地 38.64 5.57 G1 公园绿地 33.85 4.88 G2 防护绿地 2.47 0.36 G3 广258、场用地 2.32 0.33 H11 城市建设用地 693.66 100 表 5-3“三旧”改造后城乡用地汇总表 用地代码 用地名称 用地面积(ha)占城乡用地比例（%）大类 中类 小类 H 建设用地 718.11 97.99 H1 城乡居民点建设用地 718.11 97.99 H11 城市建设用地 693.66 95.11 H14 村庄建设用地 24.45 2.88 E 非建设用地 14.14 2.01 E1 水域 6.44 0.91 E2 农林用地 7.7 1.1 城乡用地 732.25 100 村庄建设用地（H14）为现阶段暂不具备改造条件的村庄用地，可根据实际发展情况及需求，进行综合整治259、，从而提升村民生产生活环境水平。改造条件充分时，可进行改造单元规划的编制，根据经济测算确定开发强度等控制指标。对比现状发展用地，此次“三旧”改造释放低效产业用地、村庄用地腾挪空间，新增约 208.67ha 城市建设用地。其中新增用地主要为公服、绿地、交通和居住，为城市建设品质提升和建设用地集约节约利用提供了支撑条件。表 5-4 现状规划用地规模对比 用地名称 现状用地面积（ha）规划用地面积（ha）差值（ha）居住用地 129.41 399.82 270.41 公共管理与公共服务用地 14.36 39.98 25.62 商业服务业设施用地 91.96 47.56-44.4 云浮市中心城区（云城260、组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 84 用地名称 现状用地面积（ha）规划用地面积（ha）差值（ha）工业用地 168.09 31.96-136.13 物流仓储用地 10.49 4.98-5.51 道路与交通设施用地 67.34 121.27 53.93 公用设施用地 0.21 9.45 9.24 绿地与广场用地 3.13 38.64 35.51 城市建设用地 484.99 693.66 208.67 村庄建设用地 122.04 24.45-97.59 非建设用地 125.22 14.14-111.08 城乡用地 732.25 732.25 0 5.3各街道布局 到规划期末，规划范围内“261、三旧”改造图斑主要集中在云城街道，图斑 74个，用地面积为 504.64ha，占云城组团“三旧”改造用地的 69%；高峰街道“三旧”改造图斑共 17 个，用地面积为 109.26ha，占云城组团“三旧”改造用地的 15%；河口街道“三旧”改造图斑共 12 个，用地面积为 118.35ha，占云城组团“三旧”改造用地的 16%。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 85 表 5-5 各街道“三旧”改造图斑分类表 街道名称 旧城镇 旧厂房 旧村庄 小计 数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（ha）占比%数量（个）占比%面积（262、ha）占比%云城街道 13 87 67.21 86 28 68 237.82 65 33 78 199.61 81 74 72 504.64 69 高峰街道 2 13 10.7 14 6 15 30.95 8 9 14 67.61 16 17 17 109.26 15 河口街道 0 0 0 0 7 17 98.44 27 5 8 19.91 3 12 11 118.35 16 合计 15 100 77.91 100 41 100 367.21 100 47 100 287.13 100 103 100 732.25 100 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 86 6.263、6.改造管控体系改造管控体系 6.1改造单元划分目的（1 1）作为连片改造的空间管控单位作为连片改造的空间管控单位 “三旧”改造图斑普遍存在分布零散、规模较小、边界不规整等情况，若地块单独改造，将存在改造成本难以均衡、规划容积率较高、公益性设施难以落地、较难与周边用地功能相协调等诸多问题，不利于旧改地区整体环境的明显提升，难以反映“三旧”改造的实施成效，因此，通过划定改造单元，整合零散地块、规整用地边界，从整个单元层面对其内的用地及设施统筹考虑，作为连片“三旧”改造的空间管控单位。（2 2）作为“三旧”改造中观层面管控的依据作为“三旧”改造中观层面管控的依据 目前已编的控制性详细规划的管理单元264、面积一般为 1-3 km，对于“三旧”改造地块来说，规模过大，难以适应连片改造的控制需要，因此需要在管理单元和改造地块之间建立一个中观层面的控制单元，即改造单元，以满足地块连片改造的需要。（3 3）作为编制“三旧”改造专项规划的空间单位作为编制“三旧”改造专项规划的空间单位 改造单元划定之后，将作为今后编制“三旧”改造单元规划、调整控制性详细规划的空间单位。图 6-1 改造地块、改造单元与管理单元的关系示意图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 87 6.2改造单元划分原则及编码规则（1）划分原则：依照云浮市“三旧”改造管理办法等相关政策文件要求，综合考虑“三旧”地块的265、现状特征及规划需求，确定划分原则如下：1）改造单元原则上应当位于专项规划确定的重点改造区域范围内，可以结合实际情况进行适当修正。为保证近期项目的实施，建议改造单元覆盖“三旧”改造资源集中区域；2）改造单元应是一个完整的功能单元，原则上需与已批控制性详细规划划定的街坊相一致。如需进一步细分的，须以城市道路为边界并做出说明。改造单元原则上应位于同一控规管理单元范围内，但因道路建设、地块整合需要，确需涉及多个管理单元的，应在计划审批过程中予以专项说明；3）改造单元内涉及权属边界参差的地块，可以通过土地归宗、腾挪、置换等方式进行边界优化，保证改造单元完整性和独立性；4）改造单元的用地面积原则上应当不小266、于 1ha。改造单元内以拆除重建为主，可以结合综合整治、功能改变、局部改扩建、历史建筑修缮、生态修复进行整体实施；5）改造单元内应当包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目用地。属于“工改商”的自行改造项目，应当将不低于改造单元面积的 15%无偿移交给政府用于公益性项目建设。属于非“工改商”的自行改造项目，城乡规划或者其他相关规定有要求的，从其规定；6）实际已建但不符合“三旧”改造标图建库要求的，可以纳入改造单元一并改造，但划入面积不得超过改造单元总面积 20%；7）改造单元无法达到上述要求的，基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等其他原因，确需划定改造单元的，267、应就改造单元边界进行论证说明，重点阐述改造单元周边用地的现状情况及规划安排；8）改造单元范围确需修改的，可经“三旧”改造主管部门许可，在下一步改造单元规划中进行调整；9）未被改造单元覆盖的地块作为零星改造地块。（2）编码规则：云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 88 改造单元编码采用两级七位编码方法，由片区编码、改造单元号组成。为便于项目实施与规划衔接，城区编码与控规管理单元编码一致，其中，YCA代表城西片区，YCB 代表荔枝围片区，YCC 代表城中片区，YCD 代表城北片区，YCE 代表教育园区，CD 代表城东片区。改造单元号由“GZ”+两位数字编码组成。例如：YCC268、-GZ01 代表城中片区 01 号改造单元。零星改造地块方法相同，零星改造地块号由“LX”+两位数字编码组成。例如：YCC-LX01 代表城中片区 01 号零星改造地块。6.3规划空间控制三级体系 改造单元应充分衔接已批控制性详细规划确定的管理单元、标图建库图斑、已批及意向新增的单宗改造地块，形成“管理单元改造单元改造地块”的三级空间管控体系。表 6-1 三级空间管控体系 6.4规划控制要求 根据确定的“三旧”改造规划控制三级体系，本次规划提出以下规划控制要求：划分等级 空间组成 面积 控制意图 备注 管理单元 可包含一个或多个改造单元 1-3km（中心 城 区/镇 区 为0.5-1km）重点269、对主导属性、建设用地规模、总建筑规模、人口规模、小区级以上配套设施、开敞空间及开发强度等指标进行控制，包括强制性与引导性控制。改造单元 由较为规整、连片、符合一定规则的改造地块及其它地块构成 原则上不小于 1ha 重点对改造单元边界及面积、主导功能、开发强度、独立占地的公共服务设施及市政设施配套提出基本的控制要求，作为调整已批控制性详细规划和编制“三旧”改造单元规划的指导依据。改造单元编码由“城区码+改造单元号”构成，如YCC-GZ01 代表城中片区01 改造单元。改造地块 改造单元内的改造地块，其改造须符合控规或改造单元规划的要求。改造单元外的改造地块，按照现行程序进行。重点协调各改造主体的270、利益，使改造能按规划执行 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 89（1）划定改造单元的区域，原则上需按已批控制性详细规划实施“三旧”改造；“三旧”改造单元范围内控制性详细规划未覆盖或因实施改造确需调整控制性详细规划的，由市县自然资源主管部门、乡镇人民政府组织编制“三旧”改造单元规划后方可实施。（2）本次规划主要根据 2018 年 12 月标图建库、已批项目及意向新增项目的“三旧”图斑划分改造单元。考虑到标图建库图斑动态调整的实际情况，本次规划建议“三旧”改造单元执行如下更新机制：若未来有新增图斑的改造需求，市“三旧”改造主管部门可按照改造单元划分原则修改改造单元。改造申271、请人申请调整改造单元的，需报市“三旧”改造主管部门审核同意后，再按相关流程开展“三旧”改造工作。（3）在实际操作过程中，由于用地权属、规划调整等因素，确需对改造单元边界进行调整的，报市相关部门审核同意后，可对原改造单元边界进行相应调整。（4）在符合一定的条件下，允许对改造单元进行拆分与合并，具体为：1）拆分：当单元面积较大、包含改造地块数量较多且统筹难度较大时，为提升改造的可操作性，允许进行单元的拆分，但拆分后的最小单元面积原则上不小于 1ha；2）合并：为统一规划和实施，有利于更大范围内城市资源的统筹安排和设施的合理布局时，允许对改造单元进行合并。（5）改造单元主导功能：本次规划对各改造单元272、的主导功能提出规划指引要求，具体地块功能须在控制性详细规划或“三旧”改造单元规划中落实。（6）改造单元开发强度：本次规划提出各改造单元的强度分区指引，对改造单元内“三旧”改造用地的平均净容积率上限提出控制指引。（7）在调整控制性详细规划及编制改造单元规划时，应严格遵守环境保护的相关要求，符合水源保护区、大气环境等控制要求。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 90 7.7.三旧改造单元规划控制指引三旧改造单元规划控制指引 7.1改造单元划分 根据 2018 年 12 月的标图建库图斑、已批项目及意向新增项目改造地块布局，按照改造单元划分原则，本次规划共划定 54 个“三旧273、”改造单元，总面积约 1207.55ha，改造单元平均面积约 22.36ha。图 7-1 改造单元分布图 从各街道情况来看，云城街道的改造单元数量最多，为 42 个；其次为高峰街道，为 7 个；河口街道改造单元数量较少，为 5 个。具体分布情况详见下表：表 7-1 各街道改造单元数量及面积 街道名称 单元数量（个）单元面积（ha）单元平均面积（ha）云城街道 42 823.25 19.60 高峰街道 7 205.59 29.37 河口街道 5 178.71 35.74 合计 54 1207.55 22.36 通过分析改造单元与改造地块的关系可知，本次规划划定的改造单元划定已云浮市中心城区（云城274、组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 91 覆盖了大部分的改造地块图斑。其中，位于改造单元范围内的“三旧”图斑面积约为 686.83ha，占总图斑面积的 93.8%；位于改造单元范围外的“三旧”图斑面积约为 45.42ha，占总图斑面积的 6.2%，主要为分布零散的用地或面积小于1ha 的用地，相对难以与周边“三旧”用地整合改造，建议结合已批控规或相关规划实施改造。图 7-2 改造地块图斑与改造单元关系图 表 7-2 各街道改造地块图斑与改造单元的关系 镇街 位于改造单元内的图斑 位于改造单元外的图斑 小计（ha）面积（ha）占比 面积（ha）占比 云城街道 482.35 95.6%22.2275、9 4.4%504.64 高峰街道 91.88 84.1%17.38 15.9%109.26 河口街道 112.60 95.1%5.75 4.9%118.35 合计 686.83 93.8%45.42 6.2%732.25 在本规划划定的改造单元基础上，各县（市、区）级“三旧”改造主管部门可根据发展战略、更新意愿、时序安排等，将规划范围内计划开展“三旧”改造的地区按照要求划定或修改改造单元，并向市“三旧”改造行政主管部门申报，纳入年度计划。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 92 7.2改造单元主导功能指引（1）功能确定原则功能确定原则 目前，规划范围内已完成总体规划、276、近期建设规划、各类专项规划以及一系列控制性详细规划的编制工作，从功能、目标、空间结构、发展思路等诸多方面进行充分论证并提出了规划控制要求，“三旧”改造规划原则上须符合这些规划要求，满足中心城区产业整体空间布局和各街道功能定位和发展的需要。具体原则为：1）有效衔接已批的土地利用总体规划、控制性详细规划等相关规划，为中心城区的发展目标与思路实现提供条件。2）已批控制性详细规划覆盖地区，其改造功能原则上以市政府批准的控制性详细规划为准。规划确定为公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地等公益性用地的，在“三旧”改造项目中应落实规划确定的规模要求，其空间布局可结合具体实施方案在“三旧”项目中优化。规划确277、定为其他经营性用途的“三旧”改造用地，其规划功能应考虑周边地区的主导功能和配套要求后综合判定。3）控制性详细规划尚未覆盖的地区，结合城市总体规划、近期建设规划、土地利用总体规划、村庄规划、各街道发展构想、业权人改造意向以及周边发展条件，综合确定改造功能。（2）改造单元主导功能改造单元主导功能 遵循功能确定原则的前提下，结合中心城区空间发展总体功能导向，综合考虑相关规划、各街道发展构想及业权人改造意向，综合确定改造单元的主导功能如下图所示。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 93 图 7-3 改造单元主导功能指引图 在规划范围内 54 个改造单元中，居住为主导功能的改造单278、元较多，合计 40个，面积共 911.46ha，面积比为 75.5%。其次是商服和公益为主导功能的改造单元，分别为 7 个和 6 个，面积分别为 161.60ha 和 96.33ha，面积比分别为13.4%和 8.0%。工业为主导功能的改造单元，仅有 1 个，面积为 38.16ha。表 7-3 改造单元主导功能分类情况表 改造单元主导功能 单元数量（个）面积（ha）面积占比 公益 6 96.33 8.0%居住 40 911.46 75.5%商服 7 161.60 13.4%工业 1 38.16 3.1%总计 54 1207.55 100%（3 3）主导主导功能控制指引功能控制指引 在确定每个改279、造单元的主导功能后，进而明确单元主导功能的控制指引如下：1）改造单元主导功能控制的是改造单元的主要用地性质，具体各地块功能须以控制性详细规划为准或在“三旧”改造单元规划中落实。2）因实施改造确需调整已批控制性详细规划或编制“三旧”改造单元规划时，应有效协调本次规划控制的改造单元主导功能，若因城市发展需要确需调整，工业 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 94 需“三旧”改造相关主管部门同意后方可调整。7.3改造单元开发强度控制指引 7.3.1强度强度控制思路控制思路（1 1）统筹考虑节约集约用地与设施支撑的关系）统筹考虑节约集约用地与设施支撑的关系 随着土地资源的日渐稀280、缺，国家节约集约用地的战略思路也更为明确。广东省作为国家节约集约用地示范省，在城市整体开发强度方面应有所提高，确保土地资源的高效利用。另一方面，开发强度提高又需要相应的配套设施（市政、交通、公服等）予以支撑。因此，改造在坚持节约集约用地的原则上，考虑区域及周边地区的建设情况，特别是交通、市政和公服等配套设施的承载能力后综合确定，以保持地段的良好城市形态、合理城市结构和城市负载，改善交通条件。（2 2）平衡城市）平衡城市公共公共利益利益与与改造主体改造主体合法利益合法利益 与新区规划不同，“三旧”改造规划的对象是现状建设用地，这就要求其在考虑城市公共利益的同时，必须统筹兼顾现有业权人的权利，充分281、调动业权人的改造积极性，有效发挥市场的力量。开发强度的确定只有平衡了城市公众和业权人两者的利益诉求，才能实现的稳定和最优化，“三旧”改造规划也才具有可实施性。（3 3）统筹）统筹政府财政可实施性政府财政可实施性 “三旧”改造的一个重要目标是促进人居环境和城市形象的提升，提高生活配套设施水平，完善城市服务功能，要求用地中的一部分用地用于城市公益性设施（如市政、交通、公服、绿地等）建设。在这种背景下，政府需要投入较大的公共财政予以支持，适度提高“三旧”改造用地的开发强度，给政府与现有业权人谈判提供一定的弹性空间，减轻政府财政压力。（4 4）协调已批）协调已批相关规划相关规划 目前规划区内已批的城市282、总体规划、近期建设规划、控制性详细规划等是从发展目标、城市形态、功能分区、土地价值、建设效益等方面出发，对开发强度分区及具体地块的开发强度管控均提出了相应的要求。本次规划应在充分协调已批相关规划确定的开发强度分区及控制要求的基础上，根据实际情况确定“三旧”改造地块的开发强度。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 95 7.3.2 强度强度控制原则控制原则与与依据依据（1 1）强度强度控制原则控制原则 综合考虑，为利于利益各方的协调，确定强度控制原则为：差异管控，疏密有度。通过差异化管控，确保改造能有效促进已批相关规划确定的城市发展空间结构的实现和城市面貌的切实改善。1）基283、础设施承载能力较强的地段，开发强度应适度提高；2）在重点地区，因城市形态、结构构建的需要，开发强度应适度提高；3）生态廊道、组团隔离绿带、滨河景观带等结构性控制地区，开发强度应给予限制。已经市政府批准实施的控制性详细规划覆盖的“三旧”改造用地，其改造强度原则上应按已经市政府批准的控制性详细规划实施。因实施改造确需调整的，应进行充分研究与论证，编制改造单元规划或调整控制性详细规划后落实。（2 2）强度控制依据及强度控制依据及参考参考 本次强度控制主要根据云浮市城市规划技术管理规定及已批控制性详细规划进行管控，对相关强度控制划定进行优化。1 1）云浮市城市规划技术管理规定云浮市城市规划技术管理规定284、 云浮市城市规划技术管理规定（以下简称为管理规定）对居住用地、商业服务业设施用地及工业用地在新区与旧区的容积率、建筑密度、绿地率等作出了规定。按照规定的要求，规划范围内一般地块的建筑容量宜符合下表的规定。表 7-4 容积率控制指标表 用地用地 类型类型 建筑建筑 分类分类 新区新区 旧区（建成区）旧区（建成区）容积率（容积率（FARFAR）容积率（容积率（FARFAR）居住用地 低层 1.0FAR1.5 1.0FAR1.5 多层 1.8 2.0 中高层 2.2 2.5 高层 3.0 3.5 商业服务业设施用地 低层 1.5 1.8 多层 2.8 3.0 高层 4.0 4.5 工业用地（不包括特285、殊工业项目）物流仓储用地 1.0 1.0 注：特殊工业项目可根据国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标中具体门类确定最低容积率。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 96 对未列入上表的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等建设项目的开发容量控制指标，应符合国家、省的相关技术规定，但不宜超过上表中相应层数住宅建筑的控制指标。规定同时明确了各类用地绿地率控制指标：居住用地绿地率新区不应低于 30%，旧区改建不宜低于 25%。医院、休疗养院等医疗卫生单位绿地率不得低于 40%。高等院校绿地率不得低于 40%；其他学校、机关团体等单位绿地率不得286、低于 35%。商业服务业设施用地的绿地率，总建筑面积在 20000 平方米以上，绿地率不应低于 35%；总建筑面积在 20000 平方米及以下，绿地率不应低于 30%。工业用地绿地率不得超过 20%。交通场站用地绿地率不应低于 20%。一、二类物流仓储用地绿地率不应低于 20%；三类物流仓储用地绿地率不应低于 40%。其他建设用地不应低于 25%。城市公园建设用地指标，应当符合国家行业标准，公园绿化用地面积应当占总用地面积的 70%以上，游览、休憩、服务性的建筑面积不得超过总用地面积的 5%。2 2）已批控制性详细规划已批控制性详细规划 目前，规划范围内控制性详细规划覆盖面积约 62 平方公里287、。除外围部分地区外，其他区域应按照已批控制性详细规划进行落实。根据相关规划资料，规划商业服务业设施用地平均容积率约为 4.0，规划居住用地平均容积率约为 3.5，高强度用地主要集中在牧羊路、金山路及世纪大道两侧。高建筑密度用地主要集中在荔枝围片区以及云六路周边。总体来看，已批控规中，用地开发强度控制较高，体现了新时期集约节约用地的发展思路。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 97 图 7-4 已批控规强度分区图 图 7-5 已批控规密度分区图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 98 7.3.3开发强度分区开发强度分区 开发强度分区根据现行的控制288、性详细规划成果，将规划范围内“三旧”改造单元划分为四类强度控制分区，具体如下：高强度开发区（FAR4.5）：主要位于云城组团城西片区。在规划承载容量允许的前提下，应鼓励高强度开发，促进城市中心的形成，推动云城组团扩容提质。中高强度开发区（FAR4.5）：主要分布在荔枝围片区及蟠龙天湖北部区域。根据区域发展条件，在规划承载容量允许及满足相关规划要求的前提下，进行适度强度的开发。作为规划的中心区域适当提升容积率，体现集约节约用地的发展理念。中强度开发区（FAR3.5）：主要为城市功能、景观提升区域，在满足城市景观提升需求的前提下适度开发。中低强度开发区（FAR2.5）：主要为建设控制地带，临近城市289、重要山体、水域等重要景观要素，其开发强度应满足区域相关规定及规划要求。图 7-6 容积率控制指引图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 99 表 7-5 改造单元开发强度分区情况表 改造单元开发强度 单元数量（个）单元面积（ha）面积占比（%）中低强度开发区 5 77.47 6.4 中强度开发区 16 394.84 32.7 中高强度开发区 25 595.39 49.3 高强度开发区 8 139.85 11.6 合计 54 1207.55 100 7.3.4开发开发强度控制强度控制要求要求 在编制“三旧”改造单元规划及“三旧”改造项目方案时，应满足改造单元开发强度控制要290、求。具体开发强度控制指引如下：（1）改造单元内市政府已批复开发强度的地块，按已批设计条件落实。其他“三旧”改造地块范围内各类建设用地指标应与现行的控制性详细规划成果和云浮市城市规划技术管理规定中对应容积率、用地性质的具体要求一致。（2）在实际操作过程中，若因改造经济平衡原因确需提高容积率的，须提供详细的经济测算材料，报“三旧”改造主管部门审查后落实。（3）改造单元开发强度明确的容积率为基准容积率，仅进行总体把控。在保证同一单元内同一性质用地的建筑总量满足控制要求的前提下，各地块容积率可进行互相调剂。具体同一单元内各地块容积率具体指标，应按照云浮市旧村庄、旧厂房改造成本核算办法，在下层次“三旧”291、改造单元规划或“三旧”改造实施方案中具体明确，由“三旧”改造主管部门在审批时结合经济测算进行总体把控。公共配套设施用地及市政设施用地的建设规模均按照 云浮市城市规划技术管理规定和其他相关标准执行。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 100 8.8.专项支撑专项支撑提升与优化提升与优化指引指引 8.1城市产业升级指引 城市产业发展是城市经济增长的主要动力，也是关系城市核心竞争力提升的关键因素。“三旧”改造作为推动城市产业转型升级的重要抓手，对转变城市经济发展方式，支撑我市现代服务业发展具有重要意义。实施“三旧”改造的同时，城市面貌、城市功能与地方产业升级同步，才能发挥“三292、旧”改造最大效益。石材产业是云浮传统特色支柱产业，对全市经济社会有着重要意义。规划范围通过“三旧”改造，盘活存量土地，打破城市产业发展的土地瓶颈，为城市产业升级提供空间载体，推动制造业向产业链、供应链、价值链高端发展。另一方面，调整城市产业空间布局，通过“三旧”改造的实施，将高污染、低附加值的传统制造业转移出去，改善城市环境，改变原有产业发展空间无法适应新兴产业发展的情况，同时引入现代服务业、高新科技产业、创意产业等新兴产业，构建低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间和科技企业孵化器，以创新能力带动城市产业的全面升级，推动产业向高品质转变，实现产业空间布局的优化调整。（1 1）升级策略升级策293、略 1 1）规规划划引领引领，优化产业布局优化产业布局 将“三旧”改造与产业发展规划相结合，以“三旧”改造为抓手，为产业发展腾出空间。在“三旧”改造项目实施过程中，要坚持规划先行，通过科学规划来引导改造区域的产业发展方向、城市建设重点等，统筹兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的产业发展环境。2 2）整合整合用地，聚集产业优势用地，聚集产业优势 此次标图建库的图斑数量较为庞大，存在众多分布零散、面积较小、改造开发潜力较低的地块，若各地块单独改造则存在较大困难，且不利于产业空间集聚。合理引导产业空间布局，形成产业空间集聚效应，将产业空间发展与城市“三旧”改造相结合，为推动产业转型发展294、奠定基础。3 3）因地制宜因地制宜，推进推进重点项目重点项目 采取“因地制宜”的产业发展思路，根据现有发展基础，积极探索合适的产云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 101 业类型与模式，有针对性地量身制订“三旧”改造和产业发展策略，合理制定产业发展比例，并结合各地区、各项目的实际情况、基础条件利用“三旧”改造推进重点项目的实施。（2 2）产业产业升级规划升级规划 1 1）促进产业促进产业功能升级功能升级 落实已批相关规划对于云城组团产业发展的规划布局，充分考虑未来产业发展需求，通过“三旧”改造重塑城市产业空间格局。采取“外迁、提升、强化”等措施，从工业、低端商业走向现代295、服务，形成居住、商贸、饮食、休闲和娱乐一体的现代服务文化体系。在规划范围内的“三旧”用地以中心城区提质为目标，通过“三旧”改造规划，旧厂房改造为商住用地及商业用地的面积约为 46.96ha，优化中心城区现有产业功能结构。图 8-1 产业功能升级规划示意图 2 2）推动推动产业集聚发展产业集聚发展 结合“三旧”改造项目，促进低效产业升级转型，实现中心城区的进一步“退二进三”。在中心城区建设现代服务业集聚区，引导金融保险、商务商贸、文化创意等服务类产业集聚，发挥规模集聚效益，提升城市发展效率的同时，提高居云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 102 民生活质量。可根据市场需要296、，发展各类零售商业或体验型项目，如文化书店、文旅商综合体、儿童教育、运动体验、商业办公等。图 8-2 旧厂房改造意向图 3 3）抓好核心抓好核心工程工程建设建设 突出抓好牧羊路商贸文化旅游带建设、罗沙石艺创造商务区两大核心工程，辐射周边产业转型。通过“三旧”改造，牧羊路沿线建设“云石文化+”创新产业基地，以云石矿场遗址为基础，以文化博览、创意展销、特色商业、商贸物流等功能为外延，结合蟠龙天湖景区，打造云浮文化旅游新客厅；罗沙片区依托南山河一河两岸滨水景观，融合滨水游乐、石艺展销及设计、商务办公，打造特色石艺创造商务办公街区。8.2道路交通优化指引 交通基础设施是支撑城市发展的重要条件。为了缓解297、日益增长的道路交通供需矛盾，结合“三旧”改造提升交通，已经成为缓解交通拥堵的重要手段，也是改善城市居住环境，促进城市可持续发展的必然要求。同时，“三旧”改造大多会带来用地功能的调整或开发强度的提高，对改造项目周边的交通总量和出行结构均会产生相应的影响。为缓解现状交通拥堵情况，减轻因“三旧”改造带来的交通影响，同时利用改造增加交通设施、促进交通与土地利用的协调发展，保障“三旧”改造持续、良性推进，需要对“三旧”改造的综合交通提出优化指引。（1 1）优化策略优化策略 1 1）落实上层次落实上层次规划路网，规划路网，衔接衔接控规路网，控规路网，完善道路网系统完善道路网系统 通过“三旧”改造严格控制和298、落实相关规划所确定的高速公路、城市快速路、城市干线性主干道、城市主干道以及城市轨道交通用地。原则上不调整此类路网体系，并应结合改造加快规划道路建设。同时，落实已批控规确定的次干路、支路及相关交通设施，补齐断头路，完善道路网系统。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 103 2 2）改善改善交通条件，交通条件，缓解缓解城市交通压力城市交通压力 此次“三旧”改造规划，通过补齐断头路、拓宽现有道路、调整局部用地布局等方式，达到交通通达性、交通舒适性的提升，以及局部地区职住平衡等成效，有效改善交通条件，缓解城市交通压力，提升城市整体交通水平。3 3）创造创造条件鼓励慢行，提倡绿色299、交通出行条件鼓励慢行，提倡绿色交通出行 重视慢行交通在城市综合交通系统中的战略地位，通过“三旧”改造加快局部道路的功能调整，梳理慢行空间，串联城市公共服务节点与生态要素；另一方面，通过“三旧”改造，提升中心城区扩容提质，低效用地置换公益性用地，增加公共停车场，减轻停车压力，缓解路边停车严重的问题，腾挪慢行空间，鼓励绿色出行。（2 2）道路交通优化规划道路交通优化规划 1 1）打通断头路，提高路网打通断头路，提高路网密度密度 优先开展打通断头路、整修道路相关的“三旧”地块建设，一方面可以加快云城组团主干路系统的建设，增强云城组团的对外交通联系，及各个片区之间的交通组织；另一方面，可以增加完善次干300、路、支路系统的建设，提高低等级路网密度，完善城西片区、城中片区以及城北片区的道路系统建设，增强路网可达性和生活便利性。通过“三旧”改造，可打通断头路 32 条，其中城市主干路 3 条，包括围墩村及“石通天下”处主干道；城市次干路 12 条，包括天柱路、横岗村次干道等；城市支路 17 条，包括牧羊村、罗斗岗处支路等。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 104 图 8-3“三旧”相关断头路示意图 图 8-4 道路交通规划图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 105 2 2）增补停车场，优化静态交通增补停车场，优化静态交通 由于现阶段云城组团静态交通301、紧张，路边停车现象屡见不鲜，严重影响城区道路通畅程度。此次“三旧”改造通过挖掘潜力用地，增加公益性项目，增加建设独立用地停车场，扩建原有停车场，提升片区静态交通品质。通过“三旧”改造，新增停车场 3 处，分别位于高峰路、浩林西路以及云浮市第四小学周边；改扩建位于原云浮城西客运站公交枢纽。图 8-5 静态交通规划图 具体实施过程中，根据城市居住区规划设计标准要求，居住区相对集中设置且人流较多的配套设施应配建停车场（库），并符合以下规定：1、停车场（库）的停车位控制指标，不宜低于下表的规定；2、商场、街道综合服务中心机动车停车场（库）宜采用地下停车场、停车楼或机械式停车设施；3、配建的机动车停车场302、（库）应具备公共充电设施安装条件。表 8-1 配建停车场（库）的停车位控制指标表（车位/100 建筑面积）名称 非机动车 机动车 商场 7.5 0.45 菜市场 7.5 0.30 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 106 名称 非机动车 机动车 街道综合服务中心 7.5 0.45 社区卫生服务中心（社区医院）1.5 0.45 3 3）梳理步行空间，鼓励慢行梳理步行空间，鼓励慢行 通过综合整治等手段梳理步行空间。打造以蟠龙天湖为核心，串联历史文化资源、自然景观、商业节点的特色慢行廊道，与已规划的绿色慢行休闲环、滨水休闲廊道相连接，共同完善城区步行空间网络。规划通过“三旧303、”改造营造 3 条慢行廊道：沿兴云路塑造临山慢行道，串联大岭峰、文笔山、马岗山等生态节点；沿解放路塑造商业休闲慢行道，结合历史文化资源，提升文体商综合水平；通过拆除部分侵占南山河沿线河岸的厂房，建设沿南山河畔的滨水慢行道。图 8-6 慢行空间营造示意图 8.3配套服务设施和保障性住房建设指引 配套服务设施主要包括公共服务设施和市政公用设施。公共服务设施指行政办公设施、文化设施、教育科研设施、体育设施、医疗卫生设施、社会福利设施、外事设施、宗教设施等，市政公用设施包含供应设施、环境设施、安全设施等。以完善城市空间结构、提升城市服务功能、增强城市保障能力、创造更加舒适的云浮市中心城区（云城组团）“304、三旧”改造专项规划修编 说明书 107 生活环境为导向，全面合理布局配套服务设施及保障性住房，优化服务空间，提升服务品质。为推荐城乡一体化发展，提升云城组团乃至中心城区整体服务水平，“三旧”改造应优先保障公共服务设施、市政基础设施等用地的供给，优先纳入“三旧”改造年度计划，满足城市发展和居民生活的多样化需求，提升民生幸福水平。可结合实际需求，通过拆除重建、功能改变、综合整治等方式完善配套设施，也可对既有配套设施进行挖潜改造，提高服务供给能力。编制下一层次改造单元规划时，要优先安排公共配套设施和住房保障建设项目。在“三旧”改造过程中，通过建立相应的开发权补偿机制或激励机制，积极调动原土地权属人提305、供配套服务设施及保障性住房用地和建设相关项目的积极性，有效推动“三旧”改造项目的配套服务设施及保障性住房建设。（1 1）优化策略优化策略 1 1）完善完善配套服务设施配套服务设施和保障性住房体系和保障性住房体系 配套服务设施及保障性住房布局应与未来城乡发展空间布局相结合，合理利用“三旧”改造用地资源完善配套服务设施及保障性住房建设，构筑多中心、多层次、网络化的配套服务设施体系，满足教育、医疗、体育、文化等各类生活需求，提升居民生活水平。2）落实并落实并优化已批优化已批相关相关规划规划确定的确定的配套设施用地配套设施用地布局布局“三旧”改造应与总体规划、近期建设规划、现行控规等进行充分协调，原则306、上需严格落实上述规划确定的配套设施用地规模和空间布局，若经详细论证后确需优化调整，则需在保证原规划配套设施用地规模不减少的前提下，对其空间布局进行合理优化。3）根据实际根据实际情情况合理扩充或新增配套设施况合理扩充或新增配套设施，提升配套，提升配套设施保障能力设施保障能力“三旧”改造将带用地功能或开发强度的改变，其对配套设施的需求也将发生相应的变化。因此，在进行“三旧”改造的同时，要针对此种变化优化、新增相应的配套设施，以满足“三旧”改造和城市发展的需要。（2）公共服务设施优化规划公共服务设施优化规划 1 1）补齐公服短板，完善公共服务设施体系补齐公服短板，完善公共服务设施体系 充分利用“三旧307、”改造项目推进公共服务设施体系建设，打造中心城区服务云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 108 完善、等级清晰的“市级区级社区级”三级公共设施服务体系。“三旧”地块中，规划改造为公共管理和公共服务设施用地的总面积为 39.98ha。居住用地应配置相应的社区级幼托、文化、体育、商业、卫生、养老等用地，注重配置满足居民文体、医疗等需求的体育场馆、图书馆、医院等设施，确保居民在适宜的游憩出行范围内使用到具有一定服务品质的社区级服务。未来随着地块开发强度的提升，人口增加，对公共服务配套的需求也对应增加，针对未来人口变化较大的地块，在编制下一层级改造单元规划时应对公共服务配套需求308、进行充分论证分析，完善公共服务体系，确保城市公共服务的有效供给。2 2）丰富商业形式，升级城市商业服务丰富商业形式，升级城市商业服务 通过“三旧”改造引导更为高端的品牌入驻，根据自身条件及需求增设不同类型的商业设施。在原有小型临街商业为主的商业体系下，增加商业综合体以及特色商业街等多样的商业设施形式，推动城市商业服务升级。规划改造为商业服务业设施用地的总面积为 47.56ha。通过“三旧”改造，可新增 3 处商业综合体以及 3 条特色商业街。商业综合体包括罗沙商业综合体、石艺商业综合体以及城西片区的市级公共服务中心。依据地区特点打造不同主题特色商业街，主要包括牧羊路商业文化旅游带、沿解放路的云309、浮骑楼印象商业街以及沿龙华路的精品街。3 3）促进文化品牌塑造，优化文体设施网络促进文化品牌塑造，优化文体设施网络 结合“三旧”改造，鼓励改造时提取地方特色文化要素，将文化与产业结合，促进文化品牌塑造。可结合产业升级，发展书店、儿童教育、文商旅等文化产业。同时从空间入手，注重挖掘文体空间，鼓励通过功能改变等多种手法，将旧厂房改造为运动体验空间等，增加更多体育活动空间。对拆除重建类“三旧”改造用地，应按已批规划要求，落实相应文体设施用地，全面提高城市的文化体育生活质量，为居民提供便捷的共享型公共文体服务。通过“三旧”改造，可新增 2 处博物馆，1 处文化馆、4 处文化活动中心和 2 处体育用地。310、4 4）增扩教育设施，提升设施质量，平衡服务半径增扩教育设施，提升设施质量，平衡服务半径 通过“三旧”改造扩建、新建中小学用地，缓解目前教育设施分布不均衡的问题，完善中心城区优质资源建设，加快中小学的布局调整优化。对拆除重建类“三旧”改造用地，应落实已批规划中相应教育设施用地。重点提高部分整治需求迫切的学校，为居民提供优质全面的公共教育服务。通过“三旧”改造，可新云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 109 增 2 处小学、1 处初中和 1 处九年一贯制学校；扩建 2 处现状小学（包括岔路小学和云浮市第四小学）和 1 处现状中学（云硫中学）。规划力求满足云浮市加强住宅区配311、套中小学校和幼儿园建设管理工作的实施办法中的要求，满足人民群众对就近入学入园的需求，保障适龄儿童少年就近入读、入园的合法权益，促进教育事业健康发展，需强化教育发展规划和建设，科学规划和合理布局住宅区配套中小学校和幼儿园。图 8-7 公共服务设施规划布局图 根据城市居住区规划设计标准要求，公共管理与公共服务设施控制指标须符合下表要求。表 8-2 控制指标表（/人）类别 十五分钟生活圈居住区 十分钟生活圈居住区 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 公共管理与公共服务设施 12502360 11301380 18902340 730810 具体实施过程中，“三旧”改造片区的配套设施建设可遵循规划312、匹配、建设补缺、综合达标、逐步完善的原则进行改造。各类设施的规模、服务内容、设置要求等应符合 城市居住区规划设计标准 中居住区配套设施规划建设控制要求。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 110（3 3）市政公用设施优化规划市政公用设施优化规划 1 1）推进市政支撑推进市政支撑系统更新系统更新，提升城市服务水平，提升城市服务水平 城市市政公用设施是建设城市物质文明和精神文明的重要基础保障，是持续推动城市可持续发展的关键性工程系统，但城市建设过程中，因社会经济发展水平和自然资源条件的不同导致城市市政基础设施的不平衡发展，缺乏中心城区与外围镇区之间、城市和乡村之间的统筹协调313、。在支撑能力薄弱地区优先安排各类市政设施的升级改造与新建，在“三旧”改造单元范围内优先落实各类市政公用设施的用地需求，保障设施与“三旧”改造项目同步实施，系统提升云城组团乃至中心城区的基础支撑水平。通过“三旧”改造进一步落实给水、排水、电力、通信、燃气、环卫等市政设施的顺利建设，推动设施向区域延伸，以获得更大范围内的资源互补。城镇近郊乡村就近接入城镇设施网络，与农村居民生产和生活水平密切相关的基础设施迅速向乡村延伸。区域性基础设施廊道穿越乡村的地区，注重以集约高效为原则，合理安排各类走廊形成复合通道，尽量减少廊道设施用地。此次“三旧”改造，市政公用设施用地面积为 9.45ha。2 2）助推助推314、市政基础设施优化市政基础设施优化，提供，提供多元化多元化基础基础设施服务设施服务 针对拆除重建类、功能改变类项目的不同，结合用地功能或开发强度的改变，优化、新增相应的市政基础设施，合理配置不同重点的设施体系。考虑与区域性基础设施同和接驳，方便居民享受多元基础设施服务。通过“三旧”改造，可新增 2 处垃圾处理厂，扩建 1 处污水处理厂。图 8-8 市政基础设施规划布局图 云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 111（4）保障性保障性住房建设指引住房建设指引 根据云浮市住房发展规划（2018-2022），云城组团在规划期内无新建公租房计划，只计划发放公共租赁住房补贴 200 315、户，故并无村庄整治、改造及搬迁的需求。可以“三旧”改造为契机，完善保障性住房体系。保障性住房应结合各层次公共服务中心布局。加强重要地区保障性住房的改造和建设，提升和完善保障性住房质量和服务水平。拆除重建类“三旧”改造项目中要安排配套一定比例的保障性住房，“三旧”改造用于商品房开发项目配建不低于 10%的公租房。8.4历史文化保护指引 历史文化承载的是城市的内涵，关系着城市品牌与形象的塑造，对城市的综合竞争力和知名度的提升有着重要作用。在“三旧”改造的进程中，要抓紧梳理云城组团中历史文化保护单位及具有地方特色的传统风貌建筑、文化街区等重要历史要素，包括邓发故居、解放路历史文化街区等。在保护的前提316、下进行利用，赋予其新的功能与活力，提升片区和城市的文化价值与内涵。通过“三旧”改造，对历史文化遗产进行保护和修缮，并与改造有机结合，通过改造赋予历史文化遗产新的活力，进而促进“三旧”改造的循序推进。具体“三旧”改造与历史文化保护协调策略如下：（1 1）注重注重分类保护与开发分类保护与开发 根据“三旧”地块自身建设水平、周边历史文化资源条件等现状，依据分类指导、量力而行、保护历史、突出特色的原则，对其进行分类保护与开发，积极探索切合实际的开发模式，突出开发重点，先易后难，分步实施。同时，更加注重历史遗存保护与旅游产业发展、公共空间营造、社区文化建设相结合，促进云浮城市特色文化的塑造。针对“三旧”317、改造的不同类型，确定相对应的保护策略如下，主要分为旧城镇及旧村庄。1）旧城镇旧城镇 整体保护旧城格局和风貌。整体保护旧城格局和风貌。坚持“红线避让紫线、红线协调特色街道风貌”的原则进行旧城区道路的调整，确保旧城空间肌理和整体格局得到最大维护。重视地区传统特色和生活氛围的延续，尽可能保持社会网络的完整性。坚持历史文脉保护与环境改善相结合，传承旧城文化，维系非物质文化遗产。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 112 重点保护历史重点保护历史文化街区、文化街区、文物保护单位、历史建筑等有形的物质文化遗产和文物保护单位、历史建筑等有形的物质文化遗产和无形的非物质文化遗产。无形的318、非物质文化遗产。“三旧”改造项目涉及到相关文化遗产的，在制定改造方案时要征求文物行政部门的意见，建设工程的选址尽可能避开不可移动文物，建设前应报相应的文物行政部门同意后再实施，涉及重要的文物保护的，应组织文物、规划等多学科专家进行充分论证。蟠龙天湖周边及解放路历史文化街区，串联了以邓发故居为代表的省级文物保护单位和石麟山摩岩石刻这一县级保护单位，街区两侧更是体现岭南特色的骑楼建筑，是能体现云浮历史特色与人文气质的重要街区。重视古树名木的保护与保育。重视古树名木的保护与保育。已定为古树名木的树木，应严加保护，不得砍伐、迁移和损毁。相关职能部门应组织编制古树名木名录，明确古树名木的养护责任，提出具319、体的养护要求。2 2）旧村庄旧村庄 旧村庄的保护主要包括历史古村落、宗祠、墓碑、古树名木等等。尤其是宗祠，广泛分布于各旧村之中，是旧村改造时需要保护的重要内容。旧村改造时要严格按照已批相关规划确定的保护原则和要求对村落文化遗产实施保护；同时，改造应充分利用优秀的村落文化遗产资源，通过保护文化遗产及周边环境，改善当地的生态和人文环境，特别是结合旅游、文化等相关产业的开发，推动乡村地区经济社会的全面发展。（2）注重注重改造地块内历史文物保护改造地块内历史文物保护“三旧”改造项目在不损害文物安全的情况下开发建设，必须合法有效地保护文物，施工前需要协调做好地下文物考古调查、勘探工作。对于文保单位，划定320、保护范围及建设控制地带，加强历史建筑修缮与再利用，重点保护特定空间形态和文化氛围。优秀历史建筑及核定为文物保护单位的单体文物应按照已批相关规划划定的保护范围及建设控制地带进行控制，加强历史建筑修缮与再利用，重点保护特定空间形态和文化氛围。目前云浮市“三旧”改造范围主要有 3 个改造地块涉及 5 个不可移动文物，分别为大睦塘毛氏宗祠、大睦塘古井、城西九龙桥、城中蟠龙天主堂以及神父楼，所在改造地块编码及详见表 8-1。具体根据实际发展需要，“三旧”改造用地编制改造单元规划及改造实施方案时，应按照云浮市文物古迹保护管理办法、广东省文物保护单位“四有”工作规范等要求，对不可移动文物划定保护范围和云浮市321、中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 113 建设控制地带提出相应的保护控制要求。保护范围划定以及落实保护要求如下：1）保护范围划定要求：核心保护范围：落实政府公布的文物保护范围，针对不可移动文物，将不可移动文物本体外缘起向外延伸 20m 区域按照文保单位保护范围相关要求进行控制，具体保护范围以政府公布为准。建设控制地带范围：落实政府公布的文物保护单位建设控制地带，针对不可移动文物，将前述参照文物保护范围进行控制的区域进一步向外延伸 30m 按照建设控制地带相关要求进行控制，具体建设控制地带范围以政府公布为准。2）落实保护要求：核心保护范围规划控制要求：根据“不改变文物原状”的322、原则，对登记保护的文物单位外部和内部残破的和已改变的部分进行原状修缮和复原。涉及登记保护的文物单位本体和保护范围的一切建设活动都要先经云浮市文物主管部门批准。对于保护范围内的建设活动控制，建议严格按照文物保护法第十七条，文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。但因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意。建设控制地带控制要求：保护建设控制地带内古树、河岸、埠头、古井、石板街等历史环境要素。提升环境质量，新323、设置的街道小品（标志、果皮箱等）应具地方特色。建筑形式应与文保单位本身相协调，严格控制高度；新建建筑色彩、形式、门、窗等细部均应按照传统做法，以符合传统风貌特色，不影响文保单位的环境特征。在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程，不得破坏文物保护单位的历史风貌；工程设计方案应根据文物保护单位的级别，经相应的文物行政部门同意后，报自然资源部门批准。表 8-3 规划相关不可移动文物一览表 序号 不可移动文物名称 改造地块编码 标图建库图斑编码 1 大睦塘毛氏宗祠 62 44530200147 2 大睦塘古井 62 44530200147 3 城西九龙桥 95 44530200155 云浮市中心城324、区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 114 序号 不可移动文物名称 改造地块编码 标图建库图斑编码 4 城中蟠龙天主堂 86 44530200151 5 神父楼 86 44530200151 （3）注重“三旧”改造地块与历史文化特色的协调注重“三旧”改造地块与历史文化特色的协调“三旧”改造地块功能设定应与周边历史文化资源特点相协调，对历史文化保护地区控制范围内的“三旧”改造项目须严格按照相关规定进行。对城市特色风貌区内的“三旧”改造项目需按照相关指引要求进行设计，适当扩大“三旧”用地内的文物古迹保护用地范围，尽可能地保留具有历史延续性的、与保护区性质协调的城市用地。尽可能调整与保护325、区的性质、功能和环境不协调或造成破坏性影响的城市用地功能，适当增加与历史及文化风貌地区相关的配套设施用地。尽量与云浮传统村镇空间形态、原有建筑风格、生活习俗、历史文化特色相协调。规划建议结合邓发故居合理开发利用周边用地，串联烈士陵园，带动周边九龙桥、张潭村古建筑的同时，提升周边环境品质，体现云浮人文特色。蟠龙天湖片区在总规中定位为历史文化街区，改造过程中需结合周边云石遗址公园等文化要素，提升地区品质的同时，打造特色历史文化街区。图 8-9 历史文化周边改造示意图 微改造是城市历史文化保护的重要手段，规划范围内开展了云浮市城区解云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 115 326、放路骑楼更新改造规划，对解放路历史商业街进行改造指引。规划依托骑楼街自身建筑特色及周边自然与人文资源，打造云浮市标志性地段，体现“大西关”的精神与特质，展现云浮文化底蕴。其中，规划对历史价值和社会价值高、建筑精美、商业功能发挥较好的优秀骑楼建筑，加以重点控制，保护或修复其原有风貌；对多数的现存骑楼建筑，则在保持骑楼街风貌的前提下允许有控制的改造建设；对由于各种原因已经拆除或损坏程度较高的骑楼建筑，选择重新建设新型的当代骑楼街，新与旧相映生辉，形成强烈的历史与现实的时空层次对比，既可以展现时代的新貌，又有助于唤起人们历史的回忆。图 8-10云浮市城区解放路骑楼更新改造规划立面规划图 图 8-11327、云浮市城区解放路骑楼更新改造规划骑楼街屏峰山段效果图 8.5城市风貌设计指引 城市风貌是城市自然景观和人文景观及其所承载的历史文化和社会内涵的总和，城市风貌特色的营造，关系着城市品牌和城市形象的构建，对城市核心竞争力的塑造具有重要作用。通过“三旧”改造塑造城市风貌，应依托城市环境本底，在发掘和延续城市云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 116 历史脉络、本土人文精神的基础上，加强“三旧”改造对象与地区整体之间在建筑风格、色彩、形态等各个方面的和谐统一，强调城市环境、地区景观风貌的整体协调性。在“三旧”改造的过程中要凸显云浮市山水相映的生态本底，留山让水，让居民能看得到景328、；更要进山亲水，让居民触得到景。体现云浮特色，围绕山水特色、禅宗文化、石文化以及历史名人文化。具体风貌特色彰显策略如下：（1 1）风貌分区）风貌分区引导，构建风貌格局引导，构建风貌格局 遵循相关已批规划的风貌保护原则，保护地方文化特色，延续城市历史文脉，弘扬城市文化，营造城市特色景观风貌。针对城市地区的不同功能定位，结合地区建设情况，采取不同的风貌引导策略，通过不同城市风貌片区的打造，构建城市总体的风貌格局。以兴云路、河滨东路、浩林西路、闻莺路围合而成的老城中心区以延续历史文化风貌特色为主，强调云浮传统文化保护，活化利用历史建筑，疏解老城区人口和功能，营造传统街区风貌；蟠龙天湖、南山河、大岭峰329、笔架山周边地区要加强改造开发与自然环境之间的协调，重视环境和生态恢复，加强污染场地修复工作，结合山水自然环境营造生态城市景观；其他地区，融合景观特质，延续地方特色，营造和谐统一的现代风貌城市景象。（2 2）强化）强化重点地区风貌引导重点地区风貌引导，打造城市形象品牌打造城市形象品牌 城市重点区域是城市的名片，是城市形象展示的重要载体。重视对城市空间品质的塑造是提升城市形象、强化城市特色、建设宜居城市的重要途径。通过“三旧”改造加快重点地区的建设进程，突出对城市空间品质的提升，打造城市新名片。对 4 个重点改造片区提出相关风貌引导，分别为门户提升区、产业升级区、文化彰显区，以及完善配套区。其中330、门户提升区位于云浮市高速出入口区域，不仅是西江新城与云浮老城区的重要衔接点，更是云浮市对外衔接的重要窗口，在进行风貌引导时主要强调空间的标志性及景观品质的提升；在产业升级区，要注重自然要素与生活空间的关系，强调自然要素的同时，打造宜人的开敞空间，增强地区活力，产业升级区的罗沙滨水街区则着重打造南山河景观带，优化慢行空间；在文化彰显区，要注重保护历史街巷的尺度与空间格局，逐步完善开放空间与绿地体系；在完善配套区，要注重生活服务配套的提升，以及近人尺度的把控，营造宜人、宜居、舒适、便捷的优质空间。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 117 图 8-12 门户提升区风貌提升改331、造示意图（3 3）加强）加强对自然对自然山水山水的的保护与保护与利用利用 云浮市具有良好的生态本底条件，在“三旧”改造的过程中，要重视城市开发建设对自然山水环境的影响，强化生态环境保护，突出污染场地防治和修复，形成生态优化、景观优化、可持续发展的“三旧”改造开发模式。针对上层次规划纳入城市绿线的“三旧”改造用地，要注重环境保护要求，对用地进行整体复绿或者逐步清退，保护城市生态安全格局以及自然景观风貌。对于城市重点生态核心以及生态廊道地区，要注重生态功能的发挥，结合城市绿地系统的建设，落实重要的绿化景观节点，借助良好的山水景观，提升空间品质，凸显城市特色。充分利用蟠龙天湖、南山河、大岭峰、笔架山332、等城市现有景观特征要素，实现城市空间景观特色的延续，创造特色鲜明、体验丰富、整体和谐的城市景观环境。通过“三旧”改造规划，可新增 6 处绿地，其中社区公园 4 个，沿河绿带 2 处；改扩建公园 4 处，均为城市公园。规划公园绿地面积共约 33.85ha。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 118 图 8-13 公园绿地规划布局图 根据 城市居住区规划设计标准 要求，公共绿地控制指标须符合下表要求。表 8-4 公园绿地控制指标要求 类别 人均公共绿地面积（/人）居住区公园 备注 最小规模（ha）最小宽度（m）十五分钟生活圈 2.0 5.0 80 不含十分钟生活圈及以下级居333、住区的公共绿地指标 十分钟生活圈 1.0 1.0 50 不含五分钟生活圈及以下级居住区的公共绿地指标 五分钟生活圈 1.0 0.4 30 不含居住街坊的绿地指标 当旧区改建确实无法满足表 8-4 的规定时，可采取多点式以及立体绿化等方式改善居住环境，但人均公共绿地面积不应低于相应控制指标的 70%。云浮市中心城区（云城组团）“三旧”改造专项规划修编 说明书 119 9.9.改造时序改造时序指引指引 9.1改造时序划分原则 根据标图建库及改造项目的实际情况，按照广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（20192021 年）要求，本次规划将“三旧”改造时序分为近期与远期。主要划分改造时序原则包括以下方面：（1 1）优先落实已批在建“三旧”改造项目优先落实已批在建“三旧”改造项目 通过市三旧办提供“三旧”改造项目台账可知，截止至 2019 年 12 月，台账共 55 个项目中，已批在建项目共 1