1、 阳江市市区阳江市市区（江城区）（江城区）“三旧”改“三旧”改造专项规划（造专项规划（20212035 年）年）文本文本（征求意见稿）（征求意见稿）阳江市自然资源局 阳江市城市规划设计院 2024 年 10 月 文本文本目录目录 第一章 总则.1 第二章 现状梳理和分类.4 第三章“三旧”改造总体目标.5 第四章“三旧”改造规划用地空间体系.7 第五章 市区“三旧”改造分区.8 第六章 近期重点改造单元.9 第七章“三旧”改造项目管理机制.14 第八章 规划实施保障.18 图集图集目录目录 一、区位图 二、三旧用地现状分布图 三、现行标图建库改造分类示意图 四、“三旧”旧厂房改造潜力图斑分布图2、 五、“三旧”改造空间指引图 六、三旧改造三区三线管控图 七、三旧改造控制单元布局规划图 八、三旧改造分区划定图 九、市区近期重点改造单元划定图 十、市区近期重点项目分布图 1 第一章第一章 总则总则 第一条第一条 编制目的编制目的 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，提高节约集约用地水平，改善人居环境，促进高质量发展，以及自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的要求，落实省委“1310”具体部署和“百县千镇万村高质量发展工程”重大部署，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，按照广东省旧城3、镇旧厂房旧村庄改造管理办法的“三旧”改造专项规划编制要求编制阳江市市区（江城区）“三旧”改造专项规划（20212035 年），以“沿海经济带的深度融湾先行区、高质量发展的现代化海洋城市”为改造目标，通过重构型、统筹型、集聚型的专项规划，引导“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造有序实施，以空间重塑盘活发展资源，高效率推动低效用地改造升级，大力盘活存量用地，提高土地利用效率，不断促进城乡高质量发展。第二条第二条 规划编制依据规划编制依据（一）相关法律、法规、规范性文件（一）相关法律、法规、规范性文件 1、中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）2、中华人民共和国土地管理法（2019 年修正）4、3、广东省土地管理条例（2022 年）4、自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知（自然资发2023171 号）5、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（广东省人民政府令第 279 号）6、支持城市更新的规划与土地政策指引（2023 版）自然资办发202347 号 2 7、国家、省、市其他相关法律、法规、条例（二）相关规划（二）相关规划 1、阳江市国土空间总体规划（2021-2035 年）2、阳江市国民经济和社会发展第十四个五年规划 3、阳江古城保护与复兴规划 4、国家、省、市其他相关规划（三）相关地方规定、办法（三）相关地方规定、办法 1、阳江市深入推进“三旧”改造工作实施细则（阳府25、02146号）2、阳江市关于深化工业用地市场化配置改革的实施细则 3、阳江市城市规划管理技术规定（阳部规202330 号）4、其他相关地方规定、办法 第三条第三条 规划对象规划对象“三旧”改造，是指对旧厂房、旧城镇、旧村庄用地上盖建（构）筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮等活动。旧城镇改造，是指城区内旧民居片区、商业区、公共服务设施以及少量分散的工业、仓储等用地改造。旧厂房改造，是指因城乡规划调整不再作为工业用途的厂房用地、不符合安全生产和环保要求的厂房（厂区）用地、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业等原厂房用地改造。6、旧村庄改造，是指“城中村”、被城镇化工业区或物流园等产业园区大量范围占据的“园中村”以及不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等村庄改造。第四条第四条“三旧”改造类型“三旧”改造类型（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发；3 （二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以综合整治、局部改扩建、整饰修缮的方式实施改造；（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。第五条第五条 规划范围规划范围 规划范围市区包括江城区、阳江高新技术产业开发区和海陵岛经济开发试验区。下文所示“市区”均表示包含江城区、阳江高新技术产业开发区和海陵岛经济开发试验区。7、第六条第六条“三旧”改造意义“三旧”改造意义 本规划属于国土空间规划体系的专项规划类型，是对阳江市范围内“三旧”改造工作做出的总体安排和综合部署，是制定“三旧”改造项目年度计划的依据，是指导“三旧”改造单元计划申报和详细规划编制的上位规划。本规划成果包含规划文本、图集和说明书。其中，文本和图集配套使用，具备法定规划效力。说明书是对文本的解释说明。第七条第七条 规划期限规划期限 本规划期限为2021-2035年，近期为2024至2028年，远期为2029至 2035 年。其中：近期重点明确“三旧”改造规模目标、市域总体改造分区、近期重点改造单元机规划传导要求和政策指引、中心城区重点统筹改造片区统8、筹机制；远期基于五年期的专项规划实施评估，通过专项规划中期调整的方式，合理修正“三旧”改造规模目标和相关规划内容。第八条第八条 规划解释权规划解释权 本规划解释权属阳江市自然资源局 4 第二章第二章 现状梳理和分类现状梳理和分类 第九条第九条 标图建库数据标图建库数据和对接上层次规划和对接上层次规划情况情况 根据阳江城市发展目标，着眼于解决城市发展中遇到的问题，结合“三旧”改造重点，本次专项规划确定的“三旧”改造用地范围是以现行阳江市“三旧”标图建库资料为基础（现行的标图建库是于2021 年从省国土资源技术中心取得的数据，于 22 年增加 5 个图斑入标图建库），本标图建库划定该范围图斑数量49、90块，总规模为2840.79公顷。旧城镇用地规模为 2081.28 公顷，占“三旧”总用地规模的73.26%。其中江城区旧城镇用地规模为 1832.98 公顷；高新区旧城镇用地规模为 42.20 公顷；海陵岛旧城镇用地规模为 206.10 公顷。旧厂房用地规模为505.79 公顷，占“三旧”总用地规模的17.80%。江城区旧厂房用地规模为 418.66 公顷；海陵岛旧厂房用地规模为87.12 公顷。旧村庄用地规模为 253.72 公顷，占“三旧”总用地规模的 8.93%。江城区旧村庄用地规模为 156.40 公顷；高新区旧村庄用地规模为46.46 公顷；海陵岛旧村庄用地规模为 50.86 公10、顷。通过对接阳江市国土空间总体规划，剔除不符合阳江市国土空间总体规划“三区三线”的图斑，本轮符合阳江市国土空间总体规划“三区三线”的图斑面积为 2712.39 公顷。以此作为本规划统筹市区“三旧”改造工作的基础数据。第十条第十条 存量工业及仓储用地调查评价存量工业及仓储用地调查评价 本规划的存量工业及仓储用地调查评价的数据基础为 2020 年全国国土变更调查数据及第三次土地利用调查基数转换数据中的现状工业及仓储用地。本次调查评价方法为首先利用标图建库的认定标准，筛选符合条件的旧厂房改造潜力图斑；然后剔除 2009 年后建设5 的工业及仓储用地和不符合国土空间规划“三区三线”管控要求的用地，最终11、形成“三旧”旧厂房改造潜力图斑，以此作为本规划统筹市区“三旧”潜力旧厂房改造工作的基础数据。本次市区“三旧”旧厂房改造潜力图斑总面 551.79 公顷，涉及“工改工”的图斑面积为 273.66 公顷。第十一条第十一条 近年来“三旧”改造情况近年来“三旧”改造情况 根据对已纳入省系统的“三旧”改造成效统计，阳江市区范围内，从时间序列来看，市区的三个区 2015 年已完成 9 个改造项目，面积39.79 公顷；2016 年已完成 1 个改造项目，面积 0.86 公顷；2017 年已完成 21 个改造项目，面积 31.88 公顷；2018 年已完成 9 个改造项目，面积 20.35 公顷；2019 12、年已完成 14 个改造项目，面积 23.76 公顷；2020 年已完成 12 个改造项目，面积 18.84 公顷；2015-2020 年合计已完成改造项目 66 个，面积 135.5 公顷。从分区来看，2015-2020 年，江城区已完成 50 个改造项目，面积 111.05 公顷；海陵区已完成 8 个改造项目，面积 14.79 公顷；高新区已完成 8 个改造项目，面积 9.66 公顷。目前，正在和已经完成改造的地块主要集中于旧城区和城北。从分类来看，旧厂房占大多数，有一部分为旧城镇，但单个地块的改造规模较小。与此同时，过去“三旧”改造也存在现状工业用地粗放利用、破碎分散，呈现工业不连片、产业13、不成带，缺少微改造和公益性用地移交等问题 第三章第三章 “三旧”改造总体目标“三旧”改造总体目标 第十二条第十二条 总体目标总体目标 遵循政府统筹、市场参与、尊重历史、分类施策、规划引领、共建共享的原则，以“制造业新高地”和“城市空间提质”为改造目标6 系统推进“三旧”改造，构建“远近结合、分区引导、单元传导”的改造空间体系，划定市域总体改造分区和近期重点改造单元，指导各类改造项目有序实施。第十三条第十三条 分项目标分项目标 本规划确立的具体分项目标如下:(一)“城市空间提质”的分项目标:通过全面改造增强城市中心活力，引导城市中心区“三旧”改造活动，促进旧村庄改造项目、工改其他用途项目向城市中14、心区有序集中，提升土地节约集约利用水平，释放公益性设施用地，适度调节商住用地供应节奏，加快推进重点“三旧”改造项目实施。通过微改造擦亮旧城镇历史文化魅力，坚持历史文化资源保护与利用，对纳入法定保护要素清单的历史文化资源实施严格保护，在符合相关法律规划前提下，鼓励对历史文化资源集中地区探索采取微改造方式实施活化利用。(二)“制造业新高地”的分项目标:通过增存联动、连片整备的方式，保障产业发展空间，提升产业发展竞争力，加快推进“工改工”项目、旧厂房升级改造项目和统筹开展土地储备项目的实施。促进产城人文融合，促进工业集聚区内生产、生活空间融合发展，结合土地整备项目集中配置服务设施，提升工业集聚区内部15、服务设施水平。第十四条第十四条 分区改造目标分区改造目标 根据阳江市国土空间总体规划针对识别市区内用地改造的空间，通过存量再开发优化中心城区开发保护格局，增强中心城区的辐射带动能力，助力阳江打造区域强能级中心城区。在老城补足公共设施配套，保障基础设施建设，打通城市绿网，提升居住品质。引导产业集聚和转型升级，保障风电城的产业用地供给与落位。通过微更新围绕鼍城与漠阳江打造历史文化街区，传承历史文化。7 第四章第四章 “三旧”改造规划用地空间体系“三旧”改造规划用地空间体系 第十五条第十五条 市区体改造空间指引市区体改造空间指引 基于国土空间总体规划确定的市域层面“一核双心、三带六区”的总体空间格局16、，结合“三旧”用地空间分布特点，确定三大重点改造区域和多个重点改造组团。三大重点改造区域包括江城区重点改造区和高新区、海陵岛.重点改造区域。江城区重点改造区域包含城市综合服务区（老城组团、城北组团、城东组团、长洲组团、城南组团）、滨海功能区（金朗岛组团、滨海功能区）、TOD 引领发展区（空港组团、银领组团）三大区域，属于强化中心城区形象与功能的重大片区；高新区重点改造区域为海上风电产业集聚区，包含高新组团和临港组团。海陵岛重点改造区域为海陵岛国际旅游区，包含石井组团、南湾组团、金沙滩组团和大角湾组团。第十六条第十六条 市区改造空间体系市区改造空间体系 本规划在市区总体改造空间的框架下，构架“分17、区引导、单元传导”的改造空间体系，完善“总体规划专项规划详细规划”的规划管理体系，划定市区总体改造分区和近期重点改造单元两个层次。市区总体改造分区：以详细规划编制单元为基本单元，划定市区总体改造分区，重点是落实国土空间总体规划，引导总体改造方向。近期重点改造单元：以详细规划为基本单元，围绕重点改造区域和组团，划定差异化的近期重点改造单元，包含重点统筹改造单元、工业连片整备单元和历史活化提升单元。8 第五章第五章 市区“三旧”改造分区市区“三旧”改造分区 第十七条第十七条 市区总体改造空间分区市区总体改造空间分区 基于市区总体空间格局，结合空间优化和改造方向，以详细规划单元为基本单元划定市域总体18、改造分区，包含城镇中心提升地区、工业集聚发展地区和乡村发展地区三类。城镇中心提升地区是指主要位于城镇开发边界内，通过改造提升城镇中心发展能级和空间品质的地区，该地区总面积 11199.24 公顷，占比 34.45%。工业集聚发展地区是指主要位于城镇开发边界及工业集聚区内，通过改造提升工业集聚发展水平和产业竞争力的地区，该地区总面积2569.46 公顷，占比 7.90%。乡村发展地区是指主要位于城镇开发边界外，通过改造提升乡村风貌和公共服务水平的地区，该地区总面积 18736.83 公顷，占比57.64%。第十八条第十八条 分区改造指引分区改造指引（一）城镇中心提升地区改造指引（一）城镇中心提升19、地区改造指引 城镇中心提升地区鼓励通过“三旧”改造，提升城市中心区的土地节约集约利用水平，保障住宅建筑面积的有序供给，补齐中心区公共服务设施短板，提升中心区的设施服务能级。城镇中心提升地区涉及“三旧”改造图斑 2280.64 公顷，占全部“三旧”改造图斑比重约 84.40%。其中，旧村庄用地 143.18 公顷、旧城镇用地 1673.31 公顷、旧厂房用地 464.15 公顷。该地区应系统推进“三旧”改造项目，鼓励通过旧村庄、旧厂房全面改造方式改善城市形态和空间品质，鼓励探索旧村庄、旧城镇微改造方式完盖低成本的居住空间和产业空间。9 （二）工业集聚发展地区指引（二）工业集聚发展地区指引 工业集20、聚发展地区鼓励工业用地集聚发展，提升工业用地利用效率和节约集约水平，鼓励配置产业相关服务设施，促进“产城人文”相融合，实现制造业高质量发展 工业集聚发展地区涉及“三旧”改造图斑 236.32 公顷，占全部“三旧”改造图斑比重约 8.74%。其中，旧村庄用地 24.46 公顷、旧城镇用地 196.10 公顷、旧厂房用地 15.76 公顷。该地区应重点实施旧厂房改造，以“工改工”项目为主，保障工业用地有序供应，以“工改其他用途”项目和旧村庄改造项目为辅，结合工业集聚区“产城人文”相融合的需求，通过全面改造等方式完善相关服务配套。（三）乡村发展地区指引（三）乡村发展地区指引 乡村发展地区鼓励发展农村21、集体经济，通过拆旧复垦以及乡村微改造，完善乡村服务配套并提高生态环境质量。乡村发展地区涉及“三旧”改造图斑 185.32 公顷，占全部“三旧”改造潜力图斑比重约 6.86%。其中，旧村庄用地 78.66 顷、旧城镇用地 104.63 公顷、旧厂房用地 2.038 公顷。该地区重点实施村级工业园升级改造项目（“工改居”项目除外）、微改造项目等“三旧”改造项目，除乡村振兴和因特殊用途管控需要的项目外，原则上不实施改造为商品住房用途项目。第六章第六章 近期重点改造单元近期重点改造单元 第十九条第十九条 近期重点改造单元近期重点改造单元 在市区总体改造分区的基础上，结合“三旧”用地分布和近期重点改造区22、域，以详细规划为基本单元划定近期重点改造单元，包括重点统筹改造单元、历史活化提升单元和工业连片整备单元三类。（一）重点统筹改造单元（一）重点统筹改造单元 重点统筹改造单元的划定标准：将涉及城市重要功能节点、城北片区、金朗岛片区、一河两岸周边地区等，具备连片改造可行性且改10 造意愿较高的区域划入重点统筹改造单元。市区划定重点统筹改造单元面积 3600.82 公顷，涉及“三旧”改造图斑的面积 800.42 公顷，其中旧城镇 544.23 公顷，旧厂房 237.69公顷，旧村庄 18.50 公顷。（二）历史活化提升单元（二）历史活化提升单元 历史活化提升单元的划定标准:将位于市区中心城区的城镇中心23、提升地区内，涉及历史城区、历史文化名镇名村及传统村落、历史文化街区及历史文化风貌区的区域划入历史活化提升单元。其中，历史文化资源按保护范围进行管控。市区历史活化提升单元面积 1090.06 公顷，占城镇中心提升地区面积 9.75%。涉及“三旧”改造图斑的面积 441.33 公顷，其中旧城镇390.22 公顷，旧广房 46.11 公顷，旧村庄 5.00 公顷。（三）工业连片整备单元（三）工业连片整备单元 工业连片整备单元的划定标准：将位于工业集聚发展地区范围内，涉及银岭高新产业园、龙涛及城北工业园等重点制造业平台，且具备“工改工”和新增工业用地连片整备可行性的区域划入工业连片整备单元。市区划定工24、业连片整备单元面积 673.45 公顷，涉及“三旧”改造潜力图斑的面积 161.85 公顷，其中旧城镇 158.26 公顷，旧广房 3.6公顷，不涉及旧村庄。第二十条第二十条 重点统筹改造单元的规划要求与政策支撑重点统筹改造单元的规划要求与政策支撑（一）规划要求（一）规划要求 重点统筹改造单元以鼓励土地集约节约、补充公共设施短板、贯通绿地景观体系、增强城市中心活力为目标，以单元内旧村庄、旧厂房用地为主要改造对象，采取政府统筹、市场参与、连片改造方式实施改造。重点统筹改造单元的规划要求如下：项目管理方面，旧村庄、旧城镇全面改造项目和工改其他用途项目应集中布局在重点统筹改造单元。位于重点统筹改造单25、元的旧村11 庄、旧城镇全面改造项目和工改其他用途项目比例原则上不低于70%。连片改造方面，重点统筹改造单元应整体开展详细规划（含控制性详细规划和“三旧”改造单元规划，下同）编审报批工作。在详细规划中明确“三旧改造项目类型（含全面改造项目和微改造项目）、项目范围和改造方式，系统谋划单元内各类改造项目，推动连片改造提升。规划容量方面，重点统筹改造单元在开展详细规划编制与修改工作时，应明确单元内规划容量（居住人口规模和住宅建筑规模），并明确各全面改造项目内部的规划容量。公共设施方面，重点统筹改造单元在编制详细规划时，应结合短板设施评估结果和人均公共设施配置要求，明确全面改造项目应承担的公共设施捆绑26、实施责任。对项目范围内额外解决周边设施欠账问题的，在规划容量上予以支持绿地系统方面，重点统筹改造单元应强化单元内绿地系统的连通性，整体性，优化公园绿地体系，结合公园绿地体系贯通慢行系统。其中，居住用地采取开放公园绿地形式的，宜采取通廊控制，保障通风廊道和景观廊道的贯通。（二）政策指引（二）政策指引 支持简化“三旧”改造项目审批和规划调整程序。简化单元计划申报材料，允许单元计划、控制性详细规划（含“三旧”改造单元规划）同步申报。简化控制性详细规划修改（含控规修编和局部调整）的必要性论证报告和程序。做好开发强度的把控。重点统筹改造单元内的“三旧”改造项目，强度应符合阳江市深入推进“三旧”改造工作实27、施细则（阳府202146 号）的强度指引和阳江市城市规划管理技术规定（阳部规202330 号）的强度要求。强化政府统筹作用。重点统筹改造单元原则上由政府主导开展基础数据调查、容量论证、单元计划等前期工作。由属地政府统筹单元12 内多个项目申报单元计划。鼓励属地区、镇（街道）采取政府统筹储备土地模式推进连片改造。第二十一条第二十一条 历史活化单元的规划要求与政策支撑历史活化单元的规划要求与政策支撑（一）规划要求（一）规划要求 历史文化资源按法律法规执行严格保护，强化改造项目的要素管控和风貌协调。历史活化提升单元的规划要求如下:要素管控方面，阳江市历史文化保护规划、阳江古城保护与复兴规划确定的法定28、历史文化资源按相关法律法规要求保护利用。改造方式方面，历史文化资源核心保护范围采取整饰修缮的微改造方式，鼓励对建设控制地带及环境协调区的“三旧”用地采取局部拆建或功能转变等微改造方式。历史活化提升单元内，除了历史文化资源保护范围外的其他“三旧”用地确需实施全面改造的，应加强城市设计与风貌管控，与历史文化资源风貌保持协调。（二）政策指引（二）政策指引 强化历史文化资源全流程管理工作。微改造项目应在单元计划阶段同步开展历史文化资源调查评估工作，并按管理权限征询相关主管部门意见；在实施方案阶段按照管控要求编制保护与活化利用方案，科学合理制定具体保护措施微改造项目单元计划和实施方案可同步申报。经自然资29、源、住建、消防、环保等部门联审通过后，实施方案报区人民政府审批。支持探索改造项目完善历史用地手续。鼓励通过建筑整饰修缮、生态环境整治、公共设施建设、交通市政设施建设等方式实施微改造，可按程序完善历史用地手续、改变土地及建筑功能以及延长土地使用年限。支持探索微改造项目捆绑实施平衡成本。以微改造方式实施历史文化资源保护的，允许将微改造成本按土地市场评估价折算为规划容量进行平衡。支持完善历史文化资源周边公共配套设施。支持通过已批控制性13 详细规划深化村庄建设用地（H14），明确村庄内公共设施布局。在满足结构、消防安全等条件下，支持利用“三旧”用地改建为综合服务中心、幼儿园、托儿所、社区卫生服务站、30、养老院、停车楼等公共服务设施。允许按既有格局肌理进行规划控制。微改造项目涉及城市紫线和法定历史文化保护要素的，在符合消防安全的条件下，其道路红线和建筑间距、退让、面宽、建筑密度、绿地率等指标可按既有空间格局控制。第二十二条第二十二条 工业连片整备单元的规划要求与政策支撑工业连片整备单元的规划要求与政策支撑（一）规划要求（一）规划要求 工业连片整备单元以保障工业连片发展空间为目标，建立增存联动、连片整备的实施机制，以单元内旧厂房用地为主要改造对象，推动重点制造业平台内的“改工”项目和新增工业用地连片整备。工业连片整备单元的规划要求如下：用地比例方面，工业连片整备单元内，规划工业用地占城乡建设用地31、比例原则上不低于 70%。旧厂房用地位于工业用地控制线内的，须对应国土空间总体规划实行“工改工”的改造方式。工业连片整备单元应整体开展详细规划（含控制性详细规划和“三旧”改造单元规划，下同）编制与修改工作。在详细规划中统筹新增建设用地和存量建设用地，整体规划工业用地连片布局。配套设施方面，工业连片整备单元内应结合就业人口统筹配置工业园区的邻里中心，集中配置兼具文化、卫生、教育、体育等多种功能的生产服务、行政办公、生活服务设施。（二）政策指引（二）政策指引 支持降低改造门槛、简化审批程序。支持按省政策放宽“改工”项目标图入库门槛，支持“改工”项目承诺拆除量后完善历史用地手续。简化“改工”项目单元32、计划、详细规划和实施方案审批程序。14 支持“三地”指标优先保障该区域连片开发，简化工业连片整备单元内的“三地”认定程序。支持集中成片工业用地储备的“农转用”指标。支持探索土地利益平衡模式。支持探索固定补偿挂账收储方式平衡改造成本；支持探索“征改并用”，按照确定的用途比例实施征收，参照“三旧”改造补偿标准折算土地补偿款，以平衡土地收益。支持探索改造权公开交易实施连片改造 支持探索服务设施集中独立地块开发。支持工业连片整备单元内、同一士地使用权人相邻多宗国有工业用地、或由地方国企统筹开发运营的工业园区，可统一规划布局、适度集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施。第七章第七章 “三旧”改造项目管33、理机制“三旧”改造项目管理机制 第二十三条第二十三条 建立近期重点改造项目库建立近期重点改造项目库 通过重点项目收集整理工作，收集市区近五年（2024-2028 年）拟实施“三旧”改造项目 15 个，其中江城区近五年拟实施“三旧”改造项目 10 个，高新区近五年拟实施“三旧”改造项目 3 个，海陵区近五年拟实施“三旧”改造项目 2 个。第二十四条第二十四条 完善项目分类管理机制完善项目分类管理机制 深化完善“三旧”改造项目分类管理机制。聚焦全面改造类项目的管理，明确旧厂房全面改造项目（含“工改工”和“工改其他用途”项目）、旧村庄和旧城镇全面改造项目的管理重点和机制。第二十五条第二十五条 旧厂房34、改造项目管理机制旧厂房改造项目管理机制（一）一般管理机制（一）一般管理机制 旧广房改造项目包含全面改造项目和微改造项目两种类型。其中，对于旧厂房全面改造项目，应结合阳江市工业用地红线划定方案的要求，分类实施“工改工”和“工改其他用途”两类全面改造15 项目。（二）“工改工”全面改造项目管理机制（二）“工改工”全面改造项目管理机制 优先推进工业集聚区和工业用地红线内的“工改工”项目，并在改造过程中应严禁房地产开发，并按照村级工业园升级改造等要求保障“工改工”规模比例。具体按我市工业用地红线相关规定执行。涉及“工改工”项目改造为商品广房分割销售的，应加强对商品厂房供应情况实施总量监管和空间统筹，严35、格落实商品厂房的产业准入和主体准入要求。（三）“工改其他用途”全面改造项目管理机制（三）“工改其他用途”全面改造项目管理机制 对于工改其他用途项目，按照年度计划、项目计划、项目实施、监督核查全链条动态监管各区工业用地规模，确保我市工业用地在升级改造中实现增改平衡。（四）旧厂房微改造项目管理机制（四）旧厂房微改造项目管理机制 旧厂房微改造项目应已纳入“三旧”改造标图建库范围，且其土地、建筑物权属无争议。结合土地、房屋建筑功能，旧广房微改造项目可分为局部加拆建类和功能改变类两种类型。完善历史用地手续的管理要求。旧广房微改造项目应符合省、市相关政策要求。由区政府三旧主管部门负责对微改造项目中拟保留建36、筑能否补办手续出具初步意见。申请人取得同意补办手续的联审意见后可开展实施方案的批复及完善历史用地手续等工作。局部加拆建类项目的管理要求。在改造实施过程必须满足加拆建面积不低于改造前上盖物 20%（按建筑基底面积计算）。如不能完成不动产登记，则对其进行拆除或整个项目按拆除重建方式实施。局部加拆建类微改造项目，除由政府统一组织实施的项目外，原则上不能再实施功能改变。功能改变类项目的管理要求。申请功能改变的建筑需重新办理规划报建和验收、完善建设工程质量安全监督和施工许可、消防、环保、房屋产权登记等手续。16 整饰修缮类项目的管理要求。旧广房涉及历史文化街区和历史建筑的，其修缮方案应委托相关技术单位进37、行技术审查，并征求自然资源、住房和城乡建设、文物等职能部门的书面意见，必要时应当组织专家论证和征求公众意见。第二十六条第二十六条 旧村庄改造项目管理机制旧村庄改造项目管理机制 年度实施计划管理。各区人民政府应制定旧村庄改造项目年度实施计划，并报市“三旧”改造主管部门备案。其中，涉及通过微改造完善历史用地手续或实施功能转变的项目，需要纳入微改造项目年度实施计划方可开展。鼓励将乡村发展地区的旧村庄微改造项目纳入年度实施计划。其余仅涉及立面整饰、公共环境整治等微改造项目无需纳入年度实施计划。未纳入年度实施计划的旧村庄全面改造项目，不得开展前期工作、不得审批单元计划、详细规划和实施方案。改造规模管理。38、遵循“规模可控、重点突出、平稳推进、切实可行”的原则，强化旧村庄全面改造项目的可行性论证，对旧村庄全面改造项目规模实施总量调控。项目主体管理。中心城区的旧村庄全面改造项目前期调查摸底工作原则上由政府组织开展，已按政策公开招选前期服务机构的项目除外。旧村庄全面改造项目的前期服务机构在服务期内，拟招选市场改造主体的，应在开发建设条件确定的前提下（原则上以审批通过或经市规委会审议通过的详细规划为依据），通过镇（街道）及以上公共交易平台选取。规划容量管理。改造用地的强度依据阳江市人民政府关于深入推进“三旧”工作的实施细则进行控制。密度、绿地率控制应根据阳江市城市规划管理技术规定中“控规未覆盖、已出让、39、容积率无约定用地指标控制”的要求执行。高度控制应根据改造项目用地位于有城市设计、有控高要求的老城区或有城市景观要求的重要区域的，还须满足上述区域的规划控高要求。如因经济测算平衡、用地地理位置、用地性质、人口密度、规划控制要求等因素需对容积率调整17 的，采取“一事一议”的方式按集体研究决策程序审批。第二十七条第二十七条 旧城镇改造项目管理机制旧城镇改造项目管理机制 年度实施计划管理。各区人民政府应制定旧城镇改造项目年度实施计划，并报市“三旧”改造主管部门备案。其中，涉及通过微改造完善历史用地手续或实施功能转变的项目，需要纳入微改造项目年度实施计划方可开展，其余仅涉及立面整饰、公共环境整治等微改40、造项目无需纳入年度实施计划。未纳入年度实施计划的旧城镇改造项目，不得开展前期工作、不得审批单元计划、详细规划和实施方案。项目类型管理。旧城镇改造原则上应采取微改造方式。因居住环境恶劣、消防、安全隐患大、业主改造意愿强烈等原因，可以对旧城镇实施全面改造。旧城镇全面改造项目应参照旧村庄全面改造项目纳入全面改造项目面积实施总量管控。项目主体管理。旧城镇全面改造项目原则上应由政府（或其指定单位）组织相关专业技术机构开展前期调查摸底工作，并在开发建设条件确定的前提下（原则上以审批通过或经市规委会审议通过的详细规划为依据），由政府确定市场改造主体的招选方式。规划容量管理。改造用地的强度依据阳江市人民政府关41、于深入推进“三旧”工作的实施细则进行控制。密度、绿地率控制应根据阳江市城市规划管理技术规定中“控规未覆盖、已出让、容积率无约定用地指标控制”的要求执行。高度控制应根据改造项目用地位于有城市设计、有控高要求的老城区或有城市景观要求的重要区域的，还须满足上述区域的规划控高要求。如因经济测算平衡、用地地理位置、用地性质、人口密度、规划控制要求等因素需对容积率调整的，采取“一事一议”的方式按集体研究决策程序审批。第二十八条第二十八条 负面清单管理负面清单管理 涉及下列负面清单的原则上不得纳入旧厂房、旧村庄、旧城镇全面改造类项目：18 （一）改造范围不符合国土空间总体规划得建设用地规模的；（二）改造范围42、位于国土空间总体规划划定的城镇开发边界外，或者违反生态保护红线和永久基本农田管控规定的；（三）改造方向不符合阳江市历史文化保护规划规定的历史文化资源保护要求的；（四）改造用途不符合工业用地红线用途管制和现状工业用地管理台账要求的；（五）改造方向不符合生态环境保护要求和“三线一单”管控要求的。除了上述负面清单管理要求以外，具体“三旧”改造项目在实施前，应依法土壤污染状况调查，调查地块应纳入建设用地土壤污染状况调查名录管理。如项目涉及饮用水水源保护区，应符合相关管理要求并征求生态环境局意见。同时，应符合中华人民共和国水污染防治法等法律法规的管理要求。第八章第八章 规划实施保障规划实施保障 第二十九43、条第二十九条 完善规划传导完善规划传导 建立专项规划传导机制。建立专项规划传导机制。本规划确定的市区改造空间体系应纳入区级“三旧”改造专项规划，详细规划应落实本规划提出的规划要求。各区人民政府可综合实施情况，对近期重点改造单元实施动态调整。动态调整原则上应以先详细规划街坊为基本单元，以年度为调整周期。近期重点改造单元的累计调整幅度不超过 30%。建立规划评估和中期调整机制。建立规划评估和中期调整机制。建立系统的五年规划评估制度，定期对本规划实施情况进行评估和检讨。考虑到城市发展的不确定性，应增加规划弹性，本规划经批准印发后，市“三旧”改造主管部分可结合全市经济社会发展和产业发展需要，以及根据规44、划实施评估情况，开展中期调整工作。19 第三十条第三十条 政策保障政策保障 在“三旧”改造中统筹开展土地储备工作。在“三旧”改造中统筹开展土地储备工作。深化土地储备制度改革，强化政府土地一级市场的调控管理，加强土地资源要素统筹保障和调控能力，深索土地储备新模式。鼓励在“三旧”改造中统筹开展土地储备工作，研究优化现行“三旧”改造项目管理流程、土地供应方式、收储补偿与地价计收等政策。做好新旧项目模式衔接。做好新旧项目模式衔接。已按政策公开选取前期服务机构、前期土地整理人及市场改造主体的项目，原则上按照原政策执行。支持合理评估、妥善处理既有项目，经评估确需转变实施方式的，支持在妥善处理。解决历史问题45、后转为政府统筹储备土地方式实施。完善规划实施政策保障。完善规划实施政策保障。本规划成果印发后，应配套出台规划实施意见，落实本规划提出的改造规模目标、政策指引、重点统筹改造片区统筹机制、项目分类管理机制等内容。完善工业用地连片整备相关政策。完善工业用地连片整备相关政策。结合低效用地再开发试点工作，强化政府对工业聚集区范围内“三旧”用地和非“三旧”用地的统筹作用，推动连片整备工业用地。在村级工业园升级改造政策的基础上，支持国有土地企业自改自用，鼓励企业增资扩产，降低企业自改的前期工作成本和门槛。适时修订片区土地市场评估价。适时修订片区土地市场评估价。结合房地产运行情况，适时修订片区的土地市场评估价46、，明细各类“三旧”改造项目的地价成本。结合修订的土地市场评估价，为市场改造主体提供清晰、合理的成本指引。探索微改造激励措施。探索微改造激励措施。对历史活化提升单元的项目，支持探索容量转移、捆绑开发等方式，平衡历史文化资源微改造项目成本。完善微改造项目的完善用地、建筑手续的操作指引和审批机制。20 第三十一条第三十一条 机制保障机制保障 完善“三旧”改造项目管理制度。完善“三旧”改造项目管理制度。制定阳江市深入推进“三旧”改造工作实施细则，完善“三旧”改造项目管理要求和全流程管理机制。建立年度计划指标分配和动态调整机制。建立年度计划指标分配和动态调整机制。规划期内，各区应进一步明确行政区范围内的47、“三旧”改造规模目标，将“工改工”全面改造项目、旧村庄及旧城镇全面改造项目、“工改商住”全面改造项目规模合理分配至每年度。“三旧”改造年度计划应与土地储备、供应计划相协调。健全动态监管与计划清理机制。健全动态监管与计划清理机制。加强“三旧”改造项目的动态监管，实施“三旧”改造单元计划有效期管理机制，搭建常态化的计划清理或调出机制，“三旧”主管部门按规定对符合清理条件的“三旧”改造项目采取调出措施，建立促进项目实施的倒逼机制。完善历史文化资源和古树名木监督检查机制。完善历史文化资源和古树名木监督检查机制。“三旧”主管部分应做好项目实施区域内历史文化资源和古树名木调查评估工作，对涉及历史文化资源和48、古树名木的“三旧”改造项目进行全流程监督检查，鼓励建立项目自查评估机制，及时开展专项调查。对涉及历史文化资源以及非法砍伐、采挖、移植古树名木等行为的“三旧”改造项目，要求限期彻底整改，并对相关责任人和责任单位作出处理。完善实施监管机制。完善实施监管机制。按照“三旧”改造项目全流程管理要求，在项目实施方案批复后，对实施过程中的关键性事项纳入监管协议、项目开发建设相关协议等，并落实监管要求的管理过程。监管主体应统筹有关部门按照土地管理、国土空间规划、“三旧”改造、历史文化保护等有关法律法规及文件要求，以批复的详细规划（“三旧”改造单元规划）、实施方案、签订的监管协议、土地出让（出租）合同、项目开发建设相关协议等为依据，开展“三旧”改造项目实施监管工作。完善实施绩效考核机制。完善实施绩效考核机制。根据广东省“三旧”改造年度任务分工，21 落实市“三旧”改造主管部门监督责任，对市区改造成效完成情况实施年度考核。完善“三旧”改造公共参与机制。完善“三旧”改造公共参与机制。将公众参与贯穿于“三旧”改造项目的单元计划制定、详细规划编制、项目实施与监管的全过程，形成多方互动、和谐共赢的社会参与机制。