1、吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）文 本 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）I 目录 目录 第一章 总述.1 第 1 条 规划目的.1 第 2 条 规划范围.1 第 3 条 规划期限.1 第 4 条 规划依据.1 第 5 条 规划原则.1 第二章 改造目标与策略.2 第 6 条 总体改造目标.2 第 7 条 分类改造目标.3 第三章 总体用地布局.3 第 8 条 市域“三旧”项目布局.3 第 9 条 中心城区“三旧”项目布局.3 第四章 中心城区改造分区与单元划定.3 第 10 条 改造管控体系.3 第 11 条 改造单元规划控制要求.4 第五章 中2、心城区开发强度控制.4 第 12 条 容积率控制分区.4 第 13 条 建筑高度控制分区.4 第 14 条 建筑密度控制分区.4 第六章 中心城区专项控制指引.4 第 15 条 配套设施控制.4 第 16 条 道路交通控制.5 第 17 条 历史文物保护控制.6 第七章 各镇“三旧”改造规划.6 第 18 条 各镇“三旧”改造规划.6 第八章 改造规划引导.7 第 19 条 改造类型.7 第 20 条 改造模式.8 第 21 条 改造时序.8 第九章 实施保障.9 第 22 条 配套政策制定.10 第 23 条 组织机制保障.10 第 24 条 规划管控指引.10 第 25 条 完善公众参与.3、10 附表：改造单元控制指引表附表：改造单元控制指引表.11 附图附图.25 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）1 第一章 总述第一章 总述 第1条 规划目的 第1条 规划目的 为贯彻落实广东省建设节约集约用地示范省工作方案、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978 号）及其实施意见、关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号）、广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021 年）、湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规20199 号），适应国土空间新常态发展模式，推动我市城市建4、设由外延扩张向内涵提升转变，优化城市空间布局，提升城市功能品质，促进城市高质量发展，保障“三旧”改造的有序实施，特编制本规划。第2条 规划范围 第2条 规划范围 本次规划范围为吴川市市域范围，含 5 个街道及 10 个镇，总面积 870.08 平方公里。其中，中心城区范围衔接在编国土空间总体规划的中心城区范围，总面积 139.10 平方公里，包括 5 个街道及振文镇、长岐镇、覃巴镇部分区域。第3条 规划期限 第3条 规划期限 规划期限为 2020-2035 年，近期 2020-2025 年，远期 2026-2035 年。第4条 规划依据 第4条 规划依据（1）中华人民共和国土地管理法（20205、 年）；（2）中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）；（3）广东省城乡规划条例（2013 年）；（4）广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府201696 号）；（5）广东省国土资源厅关于印发提升“三旧”改造水平促进节约集约用地工作实施方案的通知（粤国土资三旧发20173 号）；（6）关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（粤国土资规字20183 号）；（7）“三旧”改造地块数据库入库标准及成果要求（粤国土资规字 2018 65 号）；（8）广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号）；（9）湛江市城市更新（“三6、旧”改造）管理暂行办法（10）广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021 年）（2019 年）；（11）广东省“三旧”改造税收指引（2019 年版）（12）湛江市城市更新（“三旧”改造）十四五规划（13）吴川市城乡规划管理技术规定（2022）；（14）湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规 20199 号）；（15）吴川市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要；（16）吴川市城市总体规划（2011-2035）；（17）吴川市土地利用总体规划（2010-2020 年）调整完善方案；（18）吴川市 2019 年国有建设用地基准地价编制项目；（19）吴川市中心城7、区部分片区控制性详细规划（20）吴川市海滨新城控制性详细规划；（21）各镇总体规划、各镇已编及在编的控制性详细规划；（22）相关法律、法规、规章、规范与标准。第5条 规划原则 第5条 规划原则 政府引导，市场运作 制定专门配套政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢。在按市场化运作的同时，政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）2 规划统筹，完善功能 根据现状条件，以城乡规划为依据，按照城市发展要求合理划定“三旧”改造单元，挖掘城市存量用地潜力，明确改造范围，加强规划引导。优化重8、点功能区的用地布局，提高公共配套服务水平，达到完善城市功能、通过用地功能的置换，实现节约集约用地、优化土地资源配置，达到促进产业结构调整升级、提升城市形象的目标。转变经济发展方式的目标，提高城市综合竞争力，促进科学发展。以人为本，共享共赢 充分尊重和保障土地权利人的权益，建立健全平等协商机制，统筹兼顾各方利益，调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，让群众共享“三旧”改造成果，形成多方共赢局面。“三旧”改造专项规划要与棚户区改造、基础设施、公共配套设施建设等项目结合，统筹兼顾开发效益和环境优化。可引入市场力量将公益性项目与更新单元内市场化改造项目进行捆绑建设，9、实现综合效益整体平衡。近期控制，远期引导 为适应城市长远发展需求，本规划将适合的改造项目均纳入改造项目库，根据实际情况确定近期实施计划，对实施项目严格控制与落实。政策支撑，法治保障 坚持以问题为导向。瞄准入库门槛高、规划调整难、税费负担重、动迁难等问题，运用系统改革恩维，构建开放型、综合性、多元化的政策体系，形成工作合力。改造对象（1）旧城镇 主要包括城区及各镇（街）区内国有土地的旧民居、旧商铺等，城区国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物均纳入旧城镇改造范围。（2）旧厂房 主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能或布10、局的旧厂房。包括市区产业需要“退二进三”的企业工业用地，因城市规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区），国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地。（3）旧村庄 主要包括城中村、大量用地被城镇工业区等占据的园中村、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。第二章 改造目标与策略第二章 改造目标与策略 第6条 总体改造目标 第6条 总体改造目标 到 2025 年，基本建立政策稳定、流程规范、体系完整的“三旧”改造长效发展制度，促进“三旧”改造工作稳步推进。到 2030 年，全面摸清改造潜力家底，科学设定“三旧”改造规模，合理选择重点改造11、区域和重点改造项目，加速推动城市转型增效，逐步缓解城市病、提升城市风貌品质。到 2035 年，以“跨越发展、空间优化、生态立市、绿色崛起”为目标，通过土地的再开发，提高土地利用效率。经济产业目标：促进产业升级，调整产业结构 通过“工改工”促进产业升级，拆旧复垦、指标腾挪等手段为工业园的扩区提供用地及重大项目投产，实现经济快速增长。社会发展目标：完善公共设施，提高生活质量 通过对“三旧”地块建筑及各类配套设施的改造、提升和完善地块周边地区的生活居住环境。城市建设目标：完善基础设施，引导高效发展 集约节约利用“三旧”土地，提高城市发展效率；将“三旧”用地按照城市规划进行统一利用，完善城市用地布局结12、构。环境建设目标：保护生态环境，改善人居环境 通过“退二进三”、保护区及历史文化遗存，土地再开发逐步调整产业结构和产业布局，大力发展现代服务业；重点保护水源地、自然创造和谐、优美、安全、特色鲜明的人居环境。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）3 第7条 分类改造目标 第7条 分类改造目标 旧城镇一一重点在于人居环境和城市服务功能的提升 旧厂房一一重点在于提高用地效率、提供新的产业空间载体 旧村庄一一重点在于旧村环境的整治和设施的完善 第三章 总体用地布局第三章 总体用地布局 第8条 市域“三旧”项目布局 第8条 市域“三旧”项目布局 市域“三旧”项目共 331 项，总用地 13、1932.43 公顷，改造项目大部分集中在中心城区，中心城区“三旧”项目 217 项，总面积 1738.33 公顷，改造项目都为旧城镇和旧厂房项目；“三旧”项目相对较多、规模相对较大的乡镇包括塘、黄坡、覃巴、振文等镇，乡镇“三旧”项目多为旧厂房和旧村庄，项目分布较为分散且项目用地规模小。市域“三旧”项目统计表市域“三旧”项目统计表 行政范围 行政范围 数量（宗）数量（宗）面积（ha）面积（ha）镇（街道）镇（街道）名称 名称 旧城镇 旧城镇 旧厂房 旧厂房 旧村庄 旧村庄 合计 合计 旧城镇 旧城镇 旧厂房 旧厂房 旧村庄 旧村庄 合计 合计 占比 占比 梅菉街道 71 8 0 79 837.14、66 36.62 0.00 874.27 45.24%博铺街道 16 1 0 17 33.15 5.47 0.00 38.62 2.00%大山江街道 11 18 0 29 81.90 38.46 0.00 120.35 6.23%海滨街道 58 2 1 61 522.97 16.04 1.75 540.76 27.98%塘尾街道 4 8 0 12 35.74 61.49 0.00 97.23 5.03%塘镇 4 5 9 18 1.37 8.18 21.49 31.04 1.61%黄坡镇 3 22 13 38 3.16 17.13 38.38 58.67 3.04%吴阳镇 1 11 1 13 115、.16 20.57 4.94 26.67 1.38%樟铺镇 2 1 5 8 1.25 1.14 12.62 15.02 0.78%振文镇 1 7 12 20 2.48 35.58 31.18 69.23 3.58%长岐镇 1 0 0 1 3.99 0.00 0.00 3.99 0.21%浅水镇 0 4 3 7 0.00 8.30 1.70 10.00 0.52%兰石镇 0 4 4 8 0.00 2.40 1.97 4.36 0.23%覃巴镇 0 9 0 9 0.00 11.50 0.00 11.50 0.60%王村港镇 0 2 9 11 0.00 1.83 28.8730.71 1.59%合计16、 172 102 57 331 1524.83 264.70 142.901932.43100.00%合计 172 102 57 331 1524.83 264.70 142.901932.43100.00%另外规划新增三旧项目 7 项，总面积 49.29 公顷。其中，中心城区 3 项，覃巴镇 3 项，王村港镇 1 项。第9条 中心城区“三旧”项目布局 第9条 中心城区“三旧”项目布局 本次中心城区“三旧”改造用地面积共 1738.33 公顷，改造后为城市建设用地的面积1379.98 公顷；保留整治型的旧村庄（“三旧”图斑为旧城镇）不改变用地性质，面积共 323.79公顷。改造后的城市建设用地17、中居住、商业用地共 808.75 公顷，约占 47.47%；工业用地共 32.15公顷，约占 1.89%；公服、道路、市政设施、绿地广场等公益性用地共 538.60 公顷，约占31.61%。中心城区“三旧”单元图斑规划用地统计表中心城区“三旧”单元图斑规划用地统计表 序号序号用地名称用地名称 用地代码用地代码 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占城乡用地比例占城乡用地比例（%）1 居住用地 R 765.28 44.92 2 公共管理与公共服务设施用地 A 126.25 7.41 3 商业服务业设施用地 B 43.46 2.55 4 工业用地 M 32.15 1.89 5 物流仓储用地 W 0.18、48 0.03 6 道路与交通设施用地 S 291.80 17.13 7 公用设施用地 U 10.36 0.61 8 绿地与广场用地 G 110.19 6.47 9 城乡居民点建设用地 H1 1703.77 100.00 10 区域交通设施用地 H2 4.78 11 非建设用地 E 34.55 12 总用地/1738.33 12 总用地/1738.33 第四章 中心城区改造分区与单元划定第四章 中心城区改造分区与单元划定 第10条 改造管控体系 第10条 改造管控体系 规划构建“改造分区改造单元改造地块”的空间管控规划体系。以实际情况为基础，吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文19、本）4 划分 5 个“三旧”改造分区、81 个“三旧”改造单元和“三旧”改造地块。第11条 改造单元规划控制要求 第11条 改造单元规划控制要求 本次规划依据中心城区“已批控制性详细规划”的基础上，结合，“三旧”图斑范围及用地权属等划分中心城区改造单元，对改造单元进行编号。编号采用发展单元拼音简写+数字的方式，即“WC+数字”。各改造单元控制要求详见附表。第五章 中心城区开发强度控制第五章 中心城区开发强度控制 第12条 容积率控制分区 第12条 容积率控制分区 本次规划重点对单元内“三旧”改造地块的居住用地、商业服务设施用地、工业用地等经营性用地的开发强度提出控制要求，而其他功能的用地开发强20、度则依据相关规划建设标准和规范确定。考虑到现状开发强度、经济因素、城市景观环境等因素，本次规划拟对各类用地的容积率区间提出指标控制指引。各分区控制强度一览表各分区控制强度一览表 使用类型使用类型 高容积率区高容积率区 中高容积率区中高容积率区 中低容积率区中低容积率区 居住用地 3.55.0 3.04.0 3.03.5 商业服务设施用地 5.57.0 5.06.0 不大于 5.0 工业用地 1.02.5 备注：1、各镇的“三旧”项目开发强度参照吴川市城乡规划管理技术规定（2022）及湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则执行。2、具体容积率由三旧改造单元规划论证确定。第13条 建筑高度控制分21、区 第13条 建筑高度控制分区 充分考虑城市天际线的要求，根据国际常用的分区控制法，将改造范围分成三个区：（1）一级高度分布区（60-80 米）城市中心区，主要分布梅菉街道在解放路、创业大道东两侧等，旧城镇改造为居住、商住用地为主。（2）二级高度分布区（40-60 米）城市中心区，主要分布在创业大道西、人民路、梅东路两侧等，旧城镇改造为居住、商住用地为主。（3）三级高度分布区（20-40 米）城市次中心，主要分布于海滨街道、大山江街道和塘尾街道，以旧城镇改造为居住用地为主。第14条 建筑密度控制分区 第14条 建筑密度控制分区 结合地块改造后的环境景观、历史保护区、风景游览区以及与容积率指标的22、关系确定建筑密度，将改造范围分成三个区：中低建筑密度区、中高建筑密度区、高建筑密度区。高建筑密度区：主要分布在梅菉街道，解放路两侧。中高建筑密度区：分布城市中心，主要分布于梅菉街道、海滨街道公共中心区。中低筑密度区：城市次中心，主要分布于海滨街道、大山江街道和塘尾街道。第六章 中心城区专项控制指引第六章 中心城区专项控制指引 第15条 配套设施控制 第15条 配套设施控制“三旧”改造单元范围内应落实配套设施 1001 处（包括非独立占地设施），用地共计630.92ha，占改造单元面积的 16.36%，其中位于“三旧”图斑的配套设施用地 252.07ha，占“三旧”图斑总面积的 14.5%。改造23、单元范围内应落实配套设施中，公共服务设施用地共计240.22ha，占改造单元面积的 6.23%；市政公用设施用地共计 30.64ha，占改造单元面积的0.79%；综合交通设施用地共计 17.32ha，占改造单元面积的 0.45%；绿地广场用地共计342.74ha，占改造单元面积的 8.89%。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）5 改造单元内配套设施用地统计表 改造单元内配套设施用地统计表 序序号 号 用地名称 用地名称 用地用地代号 代号 改造单元 改造单元“三旧”斑块“三旧”斑块 用地面积 用地面积 （公顷）（公顷）占改造单元占改造单元用地比例用地比例（%）（%）“三旧24、”斑“三旧”斑块内面积块内面积（公顷）（公顷）占“三旧”占“三旧”斑块用地比斑块用地比例（%）例（%）1 1 公共管理与公共服务设施用地 公共管理与公共服务设施用地 A A 240.22 240.22 6.23 6.23 125.38 125.38 7.21 7.21 其中 行政办公用地 A1 28.11 0.73 19.14 1.10 文化设施用地 A2 13.31 0.35 7.36 0.42 教育科研用地 A3 137.64 3.57 69.22 3.98 体育用地 A4 23.77 0.62 16.83 0.97 医疗卫生用地 A5 33.78 0.88 9.57 0.55 社会福利设25、施用地 A6 1.33 0.03 1.31 0.08 宗教设施用地 A9 2.28 0.06 1.96 0.11 2 2 道路与交通设施用地 道路与交通设施用地 S S 17.32 17.32 0.45 0.45 6.13 6.13 0.35 0.35 其中 交通枢纽用地 S3 2.11 0.05 0.44 0.03 交通场站用地 S4 15.21 0.39 5.69 0.33 3 3 公用设施用地 公用设施用地 U U 30.64 30.64 0.79 0.79 10.36 10.36 0.60 0.60 其中 供应设施用地 U1 19.81 0.51 3.86 0.22 环境设施用地 U226、 7.86 0.20 6.05 0.35 安全设施用地 U3 2.96 0.08 0.45 0.03 4 4 绿地与广场用地 绿地与广场用地 G G 342.74 342.74 8.89 8.89 110.19 110.19 6.34 6.34 其中 公园绿地 G1 251.87 6.53 81.50 4.69 防护绿地 G2 85.03 2.20 24.70 1.42 广场用地 G3 5.83 0.15 4.00 0.23 5 5 配套用设施用地 配套用设施用地/630.92 630.92 16.36 16.36 252.07 252.07 14.50 14.50 6 6 总用地 总用地/327、857.43 3857.43 100.00 100.00 1738.33 1738.33 100.00 100.00 “三旧”改造单元范围内主要配套设施规划情况如下表，规划保留 78 项现状主要配套设施，规划扩建 8 项主要配套设施，规划新增 221 项主要配套设施。改造单元内主要配套设施规划情况一览表 改造单元内主要配套设施规划情况一览表 设施分类 设施分类 设施名称 设施名称 现状保留 现状保留 规划扩建 规划扩建 规划新增 规划新增 文化设施 图书馆 1 博物馆 1 教育设施 幼儿园 2 72 小学 18 4 20 独立初中 9 1 2 独立高中 1 完全中学 2 设施分类 设施分类 设28、施名称 设施名称 现状保留 现状保留 规划扩建 规划扩建 规划新增 规划新增 九年制学校 1 特殊教育学校 1 医疗设施 妇幼保健院 2 卫生站 8 52 卫生服务中心 2 1 10 专科医院 1 综合医院 5 2 综合专科医院 2 门诊部 1 疾病预防控制中心 1 社会福利设施社会福利院 1 托老所 17 体育设施 体育场 1 1 中型多功能运动场地 3 7 商业设施 农贸市场 5 10 肉菜市场 9 21 影剧院 3 市政公用 电厂 1 110kv 变电站 1 220kv 变电站 1 污水处理厂 1 2 自来水厂 1 合计 78 8 221 本次规划划定的改造单元配套的公共服务设施根据各改29、造地块编制法定的控规及其他法定规划要求进行控制。第16条 道路交通控制 第16条 道路交通控制 道路控制 改造单元内道路共计 617.31ha，占改造单元面积的 16.00%，其中位于“三旧”图斑内道路用地共计 290.45ha，占“三旧”图斑总面积的 16.71%。（1）落实区域性交通干道和城市主次干道“三旧”改造规划中需打通或者升级的主干道 28 条，次干道 34 条。改造过程中应优先为道路的建设或扩宽提供条件，同时位于城市重要道路两侧的地块改造中应注重打造道路两吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）6 侧城市景观。（2）对接城市主次干道，完善支路网系统 从优化路网的系统30、性入手，“三旧”改造构建完善的道路网体系，理顺、完善支路网微循环系统，并与城市主次干道系统对接。公共交通控制 所有“三旧”改造项目必须依据法定规划的相关规定，控制公交枢纽、首末站、公交车站等公共交通设施的用地；必须依据吴川市城乡规划管理技术规定的相关规定，控制社会公共停车场的用地，并按要求配套服务与项目的停车位及服务与社会的公共停车位，合理设置停车场出入口。建设要求 对涉及本专项规划确定的城市主次干道建设的“三旧”改造项目，应依法依规将相关道路纳入土地储备，也可采取一定的奖励措施，推动项目与城市道路实行捆绑建设。第17条 历史文物保护控制 第17条 历史文物保护控制 涉及文物保护的项目改造要求31、“三旧”改造项目中如涉及各级人民政府已公布的文物保护单位和已登记公布的未定级不可移动文物，应严格依照中华人民共和国文物保护法及其实施条例及相关文物保护规定实施保护。本次“三旧”改造单元共涉及 10 处文物保护单位，详见下表。在编制控制性详细规划或单元规划时应核查规划区内不可移动文物，并征询文物行政主管部门意见，按照文物保护相关规定进行控制。“三旧”改造涉及文物保护单位一览表“三旧”改造涉及文物保护单位一览表 序 序 号 号 名 称 名 称 时代 时代 类别 类别 详细地址 详细地址 级别 级别 1 广东省农民协会南路办事处旧址 中华民国（1925-1926）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市梅32、菉街道红旗社区居委会营盘街 28 号 省 2 香山古庙 清道光十四年（1834）古建筑 吴川市博铺街道香山社区居委会香山路 省 序序号号名 称 名 称 时代 时代 类别 类别 详细地址 详细地址 级别 级别 3茂山书院 中华民国 近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市博铺街道东江社区居委会东江路 省 4梅菉祖庙 清道光十八年（1838）古建筑 吴川市梅菉街道梅菉头社区居委会祖庙路 县 5天后宫 清道光十九年（1839）古建筑 吴川市梅菉街道东升社区居委会漳洲街 县 6梅菉窑业工会、窑业工人罢工斗争指挥部旧址 中华民国十四年（1925）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市梅菉街道永红社区居委会下隔海街33、 44 号 县 7吴川市烈士纪念园 1956 年 近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市梅菉街道解放社区居委会解放中路 县 8万寿庵 清 古建筑 吴川市梅菉街道东升社区居委会漳洲街 县 9广东省民众抗日自卫团第十一区统率委员会旧址 中华民国二十七年（1938）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市梅菉街道新文社区居委会横塘路 县 10关岳古庙 清康熙十六年（1677）古建筑 吴川市梅菉街道向阳社区居委会太康东路 县 涉及其他历史文化保护要素的项目改造要求 编制“三旧”改造规划，如涉及历史建筑的，应对涉及的历史建筑制定保护规划，使保护建筑的本体及其环境风貌得到有效保护和合理控制，充分发挥历史建筑展示、利34、用功能，是文化遗产保护成为促进经济社会发展的积极力量，带动城乡的产业转型，促进旅游、文化等相关产业发展，为区域经济发展提供新的增长点。同时如涉及古村落保护项目，应着力保护古村落的格局风貌，保护不同地域的文化特色，促进区域全面协调可持续发展。第七章 各镇“三旧”改造规划第七章 各镇“三旧”改造规划 第18条 各镇“三旧”改造规划 第18条 各镇“三旧”改造规划 本次规划各镇“三旧”地块拟改造用途按照各镇已编控制性详细规划用地进行控制，未编制控制详细规划的区域按总体规划用地进行控制。各镇“三旧”项目在编制改造方案前，吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）7 编制作“三旧”改造单元35、规划应以控制性详细规划或总体规划作为依据。各镇“三旧”改造项目统计表 各镇“三旧”改造项目统计表 各镇 各镇 数量（宗）数量（宗）面积（ha）面积（ha）镇（街道）名称 旧城镇 旧厂房 旧村庄 合计 旧城镇 旧厂房 旧村庄 合计 占比 镇（街道）名称 旧城镇 旧厂房 旧村庄 合计 旧城镇 旧厂房 旧村庄 合计 占比 塘镇 塘镇 4 5 9 18 1.37 8.18 21.49 31.04 1.61%黄坡镇 黄坡镇 3 22 13 38 3.16 17.13 38.38 58.67 3.04%吴阳镇 吴阳镇 1 11 1 13 1.16 20.57 4.94 26.67 1.38%樟铺镇 樟铺镇36、 2 1 5 8 1.25 1.14 12.62 15.02 0.78%振文镇 振文镇 1 7 12 20 2.48 35.58 31.18 69.23 3.58%长岐镇 长岐镇 1 0 0 1 3.99 0.00 0.00 3.99 0.21%浅水镇 浅水镇 0 4 3 7 0.00 8.30 1.70 10.00 0.52%兰石镇 兰石镇 0 4 4 8 0.00 2.40 1.97 4.36 0.23%覃巴镇 覃巴镇 0 9 0 9 0.00 11.50 0.00 11.50 0.60%王村港镇 王村港镇 0 2 9 11 0.00 1.83 28.87 30.71 1.59%合计 1737、2 102 57 331 1524.83 264.70 142.90 1932.43100.00%合计 172 102 57 331 1524.83 264.70 142.90 1932.43100.00%另外，覃巴镇新增 1 处旧城镇图斑（面积为 0.85 公顷），新增 2 处旧村庄图斑（面积分别为 0.82 公顷，15.77 公顷）；王村港镇新增旧厂房图斑 1 处（面积为 0.53 公顷）；樟铺镇建议删除 2 处旧村庄图斑（面积分别为 1.92 公顷、0.94 公顷）。第八章 改造规划引导第八章 改造规划引导 第19条 改造类型 第19条 改造类型 本次规划将“三旧”改造分为全面改造、微改38、造和混合改造三种类型。各种改造类型细分为综合整治、改变功能、加建扩建、局部拆建、拆除重建五类，对于在永久基本农田保护红线、生态保护红线内以及法定规划中规划为非建设用地的“三旧”图斑为生态修复类。全面改造（1）拆除重建 主要指“三旧”用地上以拆除重建方式为主实施的再开发。整体拆迁率（拆除部分的建筑面积与改造前的总建筑面积之比）超过 50%。改造后用地性质和用地强度均可能发生变化。（2）生态修复 主要是将农村比较老旧的住宅以及废弃的宅基地、空心村等闲置建设用地进行拆除复垦，腾退出来的建设用地指标在优先保障所在村建设需要后，节余部分以公开交易方式在省内流转，用于城镇建设的改造类型；拆旧复垦后用地性质39、转为非建设用地，不再进行建设行为。微改造（1）综合整治 主要指通过沿街立面整饰、建筑节能改造、基础设施改善等方式，或少量拆迁达到环境整治和绿化美化的目的；整体拆迁率不超过 5%的改造类型；改造后用地性质、用地强度和建设格局均基本不变。（2）改变功能 主要指旧有建筑功能不再适应发展要求或者原功能丧失，但建筑物和构筑物主体保持完好，或具有历史保留价值，通过沿街立面整饰、建筑节能改造、基础设施改善等方式，或通过少量拆迁改善环境及绿化，为其注入新的使用功能；整体拆迁率不超过 5%的改造类型；改造后用地性质改变，用地强度不变，建设格局基本不变。（3）加建扩建 主要指对原有建筑进行扩建、改建、加建，或拆除40、部分建筑，通过立面整饰、节能改造、基础设施完善等方式，达到活化建筑、扩大建筑规模的目的；整体拆迁率不超过 5%的改造类型；改造后用地性质保持不变，用地强度变化较大。（4）局部拆建 主要指通过沿街立面整饰、建筑节能改造、基础设施改善等方式，或通过少量拆迁达到环境整治和绿化美化的目的；整体拆迁率超过 5%且不超过 50%的改造类型；改造后用地性质和用地强度局部发生改变。混合改造 混合改造是指全面改造（拆除重建和生态修复）和微改造（综合整治、改变功能、加建扩建、局部拆建）相结合的类型。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）8 改造类型的选择 根据吴川市“三旧”图标建库成果，全市 341、31 项“三旧”改造项目中，有 326 项改造类型均为拆除重建，建议在旧改时应按实际的改造需要变更地块的改造类型。（1）全面改造 本次规划市域拟全面改造项目总面积约为 329.29ha，占市域“三旧”改造项目面积的17.04%，其中 21 个位于中心城区，面积约为 135.19ha，占中心城区“三旧”改造项目面积的 7.78%。（2）微改造 本次规划建议将 77.73 公顷“三旧”改造项目用地的改造类型变更为微改造，均位于中心城区，占市域“三旧”改造项目面积的 4.47%。（3）混合改造 本次规划建议将 1432.12 公顷“三旧”改造项目用地的改造类型变更为混合改造，均位于中心城区，占市域“42、三旧”改造项目面积的 74.11%。中心城区建议改造类型汇总表 中心城区建议改造类型汇总表 改造类型 改造类型 面积（公顷）面积（公顷）占中心城区“三旧”斑块比例（%）占中心城区“三旧”斑块比例（%）基本完成 93.29 5.37 建议全面改造 135.19 7.78 建议微改造 77.73 4.47 建议混合改造 1432.12 82.38 合计 1738.33 100.00 第20条 改造模式 第20条 改造模式“三旧”改造分为三大类改造方式，分别是：政府主导、自行改造以及合作改造。其中，自行改造方式分为集体改造和原土地使用权人自行改造；合作改造方式分为政府与市场合作改造和集体与市场合作改43、造。政府主导 政府完全主导，包办改造的全部工作，负责拆迁安置、土地整理等工作，收回国有“三旧”用地或征收集体“三旧”用地，投入资金主导“三旧”改造以改善城市环境和公共设施配置。适用范围：基础设施、公园绿地等公益性项目；具有示范意义的改造项目；旧城镇和国有旧厂房改造等。自行改造（1）村集体自行改造 在政府相关政策扶持下，村集体与村民在“三旧”项目改造、拆迁、补偿等方面达成一致，完成改造的各项工作。适用范围：在规划期内，处于主要城区建设范围边缘的村庄，以旧村环境改造、公共设施建设为主的综合整治；或者以拆旧复垦为主的生态修复。（2）原土地使用权人自行改造 在政府相关政策扶持下，原土地使用权人完成改造44、的各项工作。适用范围：适用于旧厂房改造，原土地使用权人利用其所拥有的土地作为开发建设地块，将土地开发建设为符合城市规划的住宅、商业用地等。合作改造（1）政府与市场合作 政府负责前期拆迁安置和基础设施配套、政策规则制定及规划编制，引进社会资金对“三旧”项目进行市场化改造。适用范围：具有较高经济价值的改造项目，如改造为房地产、商业、办公的项目等（2）集体与市场合作 村集体以“土地入股”形式与开发商共同改造集体所有“三旧”项目，参与项目利润分配；或是开发商垫付集体所有“三旧”项目，并拥有改造后项目若干年经营权，年限到期后由村集体收回经营。适用范围：适用于有一定市政设施、公共设施的城区内的旧村庄改造，45、城区新开发建设区域的旧村庄改造。第21条 改造时序 第21条 改造时序 分期原则“三旧”改造项目的推进应根据以下原则逐步推进：吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）9（1）条件成熟，有实际建设计划的项目优先。（2）试点先行，全面规划。（3）社会公益性的项目优先（公共设施、公共绿地）。（4）亟待完善用地手续的项目优先。分期实施计划 本次规划分为近期和远期进行实施，近期时段为 2020-2025 年，远期时段为 2026-2035年。近期改造地块共 33 个单元，涉及“三旧”项目用地面积 257.91 公顷，约完成改造任务的 27.64%。近期实施“三旧”单元计划表近期实施“三旧46、”单元计划表 单元编号 单元编号 单元面积 单元面积（公顷）（公顷）涉及三旧斑块面积（公涉及三旧斑块面积（公顷）顷）近期完成三旧改造近期完成三旧改造面积（公顷）面积（公顷）单元三旧改造完成单元三旧改造完成度（%）度（%）WC0103 79.39 19.31 1.42 7.33%WC0104 35.47 16.52 5.83 35.27%WC0106 61.73 25.73 2.52 9.79%WC0109 41.38 37.03 19.54 52.78%WC0112 15.00 15.00 1.24 8.26%WC0114 41.01 22.97 4.92 21.42%WC0115 26.2847、 25.32 2.14 8.44%WC0116 34.57 33.70 0.65 1.92%WC0117 25.67 25.58 3.16 12.34%WC0119 45.56 39.80 4.18 10.51%WC0120 32.91 32.91 1.21 3.67%WC0121 41.04 40.86 2.82 6.90%WC0126 51.85 41.97 27.39 65.26%WC0127 37.15 37.15 5.70 15.34%WC0128 55.95 55.81 16.39 29.37%WC0130 36.15 21.52 20.88 97.04%WC0131 44.46 48、33.98 2.23 6.58%WC0132 52.63 19.34 9.70 50.15%WC0203 52.24 13.03 1.56 11.99%WC0204 24.40 22.03 2.63 11.94%WC0205 33.39 30.85 7.00 22.68%WC0206 82.68 63.87 20.69 32.40%WC0207 21.78 18.01 0.57 3.15%WC0208 35.02 28.23 2.56 9.05%WC0209 90.02 30.51 1.75 5.74%WC0211 108.61 57.47 3.00 5.23%WC0214 37.75 23.49、25 3.71 15.96%WC0224 49.69 6.29 5.35 85.16%WC0307 72.74 38.02 29.98 78.84%WC0309 17.42 2.78 0.39 13.90%WC0310 31.37 10.82 6.10 56.41%WC0311 52.71 23.74 23.71 99.86%WC0505 86.16 19.84 17.00 85.69%合计 1554.18 933.24 257.91 27.64%合计 1554.18 933.24 257.91 27.64%近期重点全面改造图斑 近期重点全面改造的图斑 158.86 公顷。其中旧城镇 101.50、17 公顷，旧厂房 27.87 公顷，旧村庄 6.15，规划新增图斑 18.86 公顷。梳理近期改造项目 10 个，近期改造项目都位于近期重点改造图斑内。近期“三旧”改造计划实施项目表 近期“三旧”改造计划实施项目表 改造改造类型类型序序号号项目名称 项目名称 项目地址 项目地址 计划改造总计划改造总面积（亩）面积（亩）改造意向 改造意向 旧城镇 吴川市供销合作社旧城镇改造项目 吴川市解放北路 79号 16.70(暂定)住宅（兼容商业）吴川市发展和改革局及吴川市粮食发展公司旧城镇改造项目 梅录街道解放路 12.38 住宅（兼容商业）吴川市樟铺供销社旧城镇改造项目 吴川市樟铺镇樟洲路 13 号 51、5.60 住宅（兼容商业）旧厂房 吴川市机械集团旧厂房改造项目 吴川市梅录街道解放北路 64 号 30.10 住宅（兼容商业）吴川市宏力投资有限公司力车厂旧厂房改造项目 梅录街道解放路 120号 12.90 住宅（兼容商业）吴川市铧盛房产咨询服务有限公司旧厂房改造项目 吴川市大山江街道白务岭工业小区 5.80 商业（兼容住宅）旧村庄 振文镇湖塘边勇村片区旧村庄改造项目 吴川市鉴江西岸第一城西侧 99.85 住宅（兼容商业）塘尾东村旧村庄改造项目 吴川市海滨街道塘尾社区东村大路坡地块 66.94 住宅（兼容商业）吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）10 吴川市海滨街道鸿城社区52、鹩歌寨经济合作社旧村庄改造项目 吴川市海滨街道梅东路旁 13.95(暂定)住宅（兼容商业）吴川市大山江街道河东社区那贞经济合作社旧村庄改造项目 吴川市大山街道河东社区那贞经济合作社 355.67(暂定)住宅（兼容商业）总计 619.89 第九章 实施保障第九章 实施保障 第22条 配套政策制定 第22条 配套政策制定 规划法定化。贯彻落实省、市关于“三旧”改造的相关政策，推动全市“三旧”改造规划、控制性详细规划、“三旧”改造单元规划等编制和审批，确定规划的法律地位。尽快出台相关的“三旧”改造系列配套政策文件，解决制约现阶段“三旧”改造工作推进中的重大问题。第23条 组织机制保障 第23条 组织53、机制保障 市自然资源局建立涵盖“三旧”改造全流程的网上申报及管理系统，明确“三旧”改造全链条审批环节、标准和时限，并及时向社会公开。完善“三旧”改造项目的批后监管程序，重点梳理公共配套设施用地的入库、出库、建设、移交等环节。精简审批环节。对“三旧”改造配建人才住房和保障性住房、创新型产业用房等项目，探索立项审批简易程序，保障与更新项目同步实施。第24条 规划管控指引 第24条 规划管控指引 本次规划是“三旧”改造全市层面的总体引导，用以指导控制性详细规划或“三旧”改造单元规划的编制。改造项目原则上需编制控制性详细规划或“三旧”改造单元规划后方可实施。编制近期实施计划，确保全市改造工作高效有序进54、行。加强对于涉及“三旧”改造的相关规划的管理动态监控，定期开展规划实施评估，保障规划与管理的无缝对接。第25条 完善公众参与 第25条 完善公众参与 建立互动开放的“三旧”改造公众参与制度，将公众参与贯穿于政策与计划制定、规划编制、项目实施与监管的全过程，形成多方互动、和谐共赢的社会参与机制。编制“三旧”改造专项规划、单元规划和近期实施计划应当公开征求意见，保障土地权利人的知情权和参与权。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）11 附表：改造单元控制指引表附表：改造单元控制指引表 单元单元编号 编号 单元面积 单元面积（公顷）（公顷）涉及“三旧”涉及“三旧”图斑编号 图斑编号55、 涉及三旧斑块涉及三旧斑块面积（公顷）面积（公顷）配套设施 配套设施 城市道路 城市道路 历史文化保护 历史文化保护 单元位置 单元位置 公共服务 公共服务 市政公用 市政公用 综合交通 综合交通 绿地广场 绿地广场 WC0101 37.30 44088300037、44088300064 4.76 加油加气站 公园：5 个，共 21.45 公顷防护绿地：共 1.08 公顷 主干道：规划主干路、梅化公路、沿江路 次干道：规划次干路 梅菉街道 WC0102 63.22 44088300368、44088300036、44088300065 37.41 大型多功能运动场地、农贸市场、综合文化活动中56、心 垃圾收集站 公园：7 个，共 3.9 公顷 梅菉街道 WC0103 79.39 44088300013、44088300014、44088300038、44088300118 19.31 老年人日间照料中心 2处、农贸市场、社区服务站 2 处、卫生站、文化站 2 处、物业管理 2处、小学、幼儿园 4处、中型多功能运动场地、综合医院 公共厕所 2 处、开闭所、垃圾收集站 3处、再生资源回收点、再生资源回收点社会停车场 公园：9 个，共 7.17 公顷 防护绿地：共 0.65 公顷 主干道：滨江北路、梅化公路、沿江路 次干道：规划次干路 梅菉窑业工会、窑业工人罢工斗争指挥部旧址 梅菉街道 WC57、0104 35.47 44088300039、44088300040、44088300067 16.52 老年人日间照料中心、卫生站、幼儿园 公共厕所、加油加气站、垃圾收集站、再生资源回收点 公园：1 个，共 12.78 公顷防护绿地：共 0.74 公顷 广场：1 处，共 0.46 公顷 主干道：规划主干路、梅化公路 次干道：规划次干路 梅东街道抗日纪念馆 梅菉街道 WC0105 44.27 44088300179、44088300182、44088300183、44088300067、44088300196、44088300197、44088300198 26.07 公园：2 个，共 1.058、1 公顷 防护绿地：共 0.82 公顷 主干道：规划主干路、梅化公路 次干道：规划次干路 2 条 梅菉街道、博铺街道 WC0106 61.73 44088300199、44088300241、44088300007、44088300030、44088300039、44088300040、44088300067、44088300193、44088300210 25.73 初中、大型多功能运动场地 2 处、老年人日间照料中心 2 处、农贸市场、肉菜市场 2 处、商业服务设施、社区服务站 2 处、社区居委会、室外健身场地 2 处、特殊教育学校、卫生服务中心、卫生站 3 处、文化站 2 处、物业管理 59、2处、小型多功能运动场公共厕所 5 处、垃圾收集站 2 处、再生资源回收点 2 处 公交首末站、社会停车场 公园：2 个，共 3.43 公顷 防护绿地：共 1.79 公顷 主干道：规划主干路 2条、长安路 次干道：规划次干路 梅菉街道、大山江街道、博铺街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）12 地 2 处、小学 3 处、邮政电信营业所、幼儿园2 处、综合文化活动中心 2 处、综合医院 WC0107 33.65 44088300098 33.65 体育场 公共厕所 公园：1 个，共 20.07 公顷 梅菉街道 WC0108 46.41 44088300015、44088360、00034、44088300035、44088300050、44088300062、44088300086、44088300106 41.45 初中、大型多功能运动场地、街道办事处、门诊部、派出所、肉菜市场 2 处、社区服务中心、社区居委会 2 处、图书馆、小学 3 处、影剧院、幼儿园 5 处、综合文化活动中心、综合医院 垃圾收集站 2 处 社会停车场 公园：6 个，共 0.73 公顷 防护绿地：共 0.09 公顷 主干道：解放路、沿江路 次干道：规划次干路 3 条 梅镇古庙、广东省农民协会南路办事处旧址、广东省民众抗日自卫团第十一区统率委员会旧址、关岳古庙、万寿庵、天后宫 梅菉街道 WC0161、09 41.38 44088300010、44088300011、44088300012、44088300015、44088300017、44088300034、44088300071、44088300082、44088300086、44088300087、44088300106 37.03 健身设施 2 处、肉菜市场 2 处、社区居委会 3处、托老所 2 处、文化室 2 处、小学、幼儿园、综合医院 公共厕所 2 处、垃圾收集站 2 处垃圾收集站、邮政所 公园：2 个，共 1.31 公顷 防护绿地：共 0.23 公顷 广场：3 处，共 1.1 公顷 主干道：解放路、沿江路、长寿路 次干道：规划62、次干路 吴川市烈士纪念园 梅菉街道 WC0110 48.58 44088300015、44088300034、44088300035、44088300047、44088300050、44088300071、44088300072、44088300087 27.32 老年人日间照料中心、社区服务站、卫生服务中心、文化站、文化站、文化站、幼儿园、中型多功能运动场地 公共厕所 2 处、垃圾收集站、邮政局、再生资源回收点 社会停车场 公园：3 个，共 4.73 公顷 主干道：解放路 次干道：规划次干路 4 条 梅菉街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）13 WC0111 22.63、72 44088300015、44088300019、44088300050、44088300071、44088300072 18.57 老年人日间照料中心、肉菜市场、社区服务站、卫生站、文化站、物业管理、幼儿园 3 处 公共厕所 2 处、垃圾收集站、再生资源回收点 公园：5 个，共 1.54 公顷 主干道：滨江北路、梅东路 次干道：规划次干路 3 条 真武庙、梅菉头抗日纪念馆 梅菉街道 WC0112 15.00 44088300047、44088300071 15.00 幼儿园 主干道：解放路、长安路 次干道：规划次干路 2 条 梅菉街道 WC0113 27.44 44088300019、464、4088300048、44088300063、44088300069、44088300071、44088300072 27.44 肉菜市场、文化站、小学、影剧院 公共厕所 主干道：梅东路、长安路 次干道：东风路、规划次干路 2 条 梅菉祖庙 梅菉街道 WC0114 41.01 44088300019、44088300020、44088300042、44088300063、44088300069、44088300071、44088300072 22.97 初中、老年人日间照料中心、肉菜市场、社区服务站、室外健身场地、卫生站、文化站 2处、物业管理、小型多功能运动场地、小学、幼儿园 公共厕所、垃圾65、收集站、垃圾转运站、污水处理厂、再生资源回收点 公园：2 个，共 2.02 公顷 防护绿地：共 0.71 公顷 主干道：滨江北路、梅东路、长安路 次干道：东风路、规划次干路 3 条 梅菉街道 WC0115 26.28 44088300008、44088300009、44088300010、44088300032、44088300033、44088300071、44088300079 25.32 老年人日间照料中心、社区居委会、卫生服务中心、卫生站、文化站、物业管理、小学 垃圾收集站、再生资源回收点 社会停车场 公园：1 个，共 0.02 公顷 主干道：解放路、长安路、长寿路 次干道：规划次干路66、 梅菉街道 WC0116 34.57 44088300008、44088300049、44088300063、44088300069、44088300071、44088300073、44088300546 33.70 老年人日间照料中心、卫生站、文化站、小学2 处、幼儿园 3 处、中型多功能运动场地 公共厕所、垃圾收集站、再生资源回收点 公园：1 个，共 1.66 公顷 主干道：梅东路、长安路、长寿路、中山路 次干道：东风路、规划次干路 梅菉街道 WC0117 25.67 44088300042、44088300049、44088300063、44088300069、44088300072、467、4088300074 25.58 肉菜市场、社区居委会、卫生站、小学 垃圾收集站 主干道：长安路、中山路 次干道：东风路、规划次干路 梅菉街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）14 WC0118 29.68 44088300019、44088300020、44088300069、44088300074 13.37 老年人日间照料中心、卫生站、幼儿园 公共厕所 2 处、垃圾收集站、再生资源回收点 公园：5 个，共 3.73 公顷 防护绿地：共 0.57 公顷 主干道：滨江北路、长安路、中山路 次干道：规划次干路 梅菉街道 WC0119 45.56 44088300004、68、44088300011、44088300012、44088300029、44088300031、44088300082、44088300083、44088300091 39.80 初中 2 处、老年人日间照料中心、农贸市场、卫生服务中心、卫生站、文化站、幼儿园 2处、中型多功能运动场地 公共厕所、垃圾转运站 公园：1 个，共 0.20 公顷 主干道：沿江路、长寿路 次干道：广沿路、规划次干路 梅菉街道 WC0120 32.91 44088300002、44088300003、44088300010、44088300011、44088300028、44088300059、44088300061、69、44088300082、44088300083、44088300091、44088300079 32.91 初中、综合文化活动中心 加油加气站 社会停车场 主干道：解放中路、长寿路 次干道：广沿路 梅菉街道 WC0121 41.04 44088300002、44088300003、44088300018、44088300059、44088300061、44088300091、44088300127、44088300079、44088300079 40.86 初中、疾病预防控制中心、老年人日间照料中心、农贸市场、卫生站、文化站、小学、影剧院、幼儿园 2 处、中型多功能运动场地、综合医院 垃圾收集70、站 主干道：解放中路、人民东路、长寿路 次干道：规划次干路 2 条 梅菉街道、海滨街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）15 WC0122 50.19 44088300008、44088300018、44088300045、44088300069、44088300073、44088300074、44088300075、44088300080、44088300127、44088300153、44088300079 49.14 老年人日间照料中心 2处、肉菜市场、社区服务站 2 处、室外健身场地、卫生站 2 处、文化站 2 处、物业管理、小型多功能运动场地、幼儿园 2 处、71、综合文化活动中心 110kv 变电站、公共厕所、加油加气站、垃圾收集站 2 处、再生资源回收点、再生资源回收点 公园：3 个，共 2.80 公顷 防护绿地：共 0.30 公顷 主干道：梅东路、人民东路、长寿路、中山路 次干道：东风路、规划次干路 2 条 梅菉街道、海滨街道 WC0123 32.77 44088300020、44088300043、44088300044、44088300058、44088300069、44088300074、44088300119、44088300153、44088300156 32.47 初中、肉菜市场、社区服务站、卫生站、物业管理、小学 公交首末站、社会停车72、场 主干道：人民东路、中山路 次干道：东风路、规划次干路 2 条 梅菉街道、海滨街道 WC0124 19.28 44088300019、44088300020、44088300043、44088300074、44088300116、44088300156 15.08 大型多功能运动场地、老年人日间照料中心、体育场、卫生站、幼儿园、综合文化活动中心 公共厕所 2 处、垃圾收集站、再生资源回收点 公园：4 个，共 1.22 公顷 主干道：滨江北路、人民东路、中山路 次干道：规划次干路 2 条 梅菉街道、海滨街道 WC0125 51.44 44088300083、44088300091、44088373、00092、44088300096 40.39 肉菜市场 2 处、卫生服务中心、银行、幼儿园4 处 公共厕所、垃圾收集站 社会停车场 主干道：沿江路 次干道：潮江路、广沿路、规划次干路 3 条 梅菉街道 WC0126 51.85 44088300001、44088300003、44088300026、44088300083、44088300091、44088300092、44088300093、44088300111、44088300110 41.97 老年人日间照料中心 2处、社区服务站、卫生站 3 处、文化站 2 处、物业管理、幼儿园、中型多功能运动场地 2处、综合医院 公共厕所 2 处、74、垃圾收集站 3 处、再生资源回收点 2 处 公园：1 个，共 7.62 公顷 主干道：解放中路、人民西路 次干道：广沿路、规划次干路 2 条 萧氏陵园 梅菉街道、海滨街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）16 WC0127 37.15 44088300001、44088300060、44088300091、44088300093、44088300111、44088300110 37.15 老年人日间照料中心、肉菜市场、卫生站、文化站、小学 2 处、幼儿园 公共厕所、加油加气站 社会停车场 主干道：人民西路 次干道：规划次干路 3 条 梅菉街道、海滨街道 WC0128 575、5.95 44088300024、44088300025、44088300060、44088300091、44088300093、44088300094、44088300096、44088300110 55.81 妇幼保健院、老年人日间照料中心 2 处、肉菜市场 2 处、社区服务站2 处、室外健身场地 2处、卫生站 3 处、文化站 2 处、物业管理、小型多功能运动场地 2处、小学 2 处、幼儿园2 处 公共厕所 4 处、广播电视台、垃圾收集站4 处、再生资源回收点 2 处 公园：1 个，共 0.82 公顷 主干道：人民西路 次干道：潮江路、规划次干路 2 条 梅菉街道、海滨街道 WC0129 76、52.99 44088300096 24.63 老年人日间照料中心、社区服务站、完全中学、卫生站、物业管理、幼儿园、综合文化活动中心 电信局、公共厕所、垃圾收集站、再生资源回收点 公交首末站 公园：2 个，共 3.32 公顷 防护绿地：共 0.48 公顷 主干道：观海大道、沿江路 次干道：潮江路、规划次干路 2 条 梅菉街道、海滨街道 WC0130 36.15 44088300022、44088300096、44088300548 21.52 大型多功能运动场地、老年人日间照料中心、肉菜市场、肉菜市场、社区服务站、室外健身场地、卫生站、文化站、物业管理、小型多功能运动场地、幼儿园 公共厕所 377、 处、垃圾收集站、再生资源回收点 防护绿地：共 0.59 公顷 主干道：创业大道、观海大道 次干道：潮江路、规划次干路 梅菉街道、海滨街道 WC0131 44.46 44088300476、44088300480、44088300502、44088300504、44088300474、44088300478、44088300479 33.98 社区服务站、物业管理、文化站、小型多功能运动场地、室外健身场地、肉菜市场、幼儿园、卫生站、老年人日间照料中心 公共厕所、垃圾收集站、再生资源回收点 公园：2 个，共 1.55 公顷 防护绿地：共 0.23 公顷 主干道：X661 次干道：规划次干道 振文78、镇 WC0132 52.63 44088300481、44088300484、44088300505 19.34 社区服务站 3 处、物业管理 2 处、文化站 2处、小型多功能运动场地 2 处、室外健身场地2 处、肉菜市场 2 处、幼儿园 2 处、卫生站 2邮政电信营业所、公共厕所 4 处、垃圾收集站 2 处、再生资源回收点 2 处、消防站公交首末站、社会停车场 公园：2 个，共 1.15 公顷 防护绿地：共 0.64 公顷 主干道：X661 次干道：规划次干道 振文镇 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）17 处、老年人日间照料中心 2 处、农贸市场 2处、大型多功能运动79、场地、综合文化活动中心、卫生服务中心 WC0201 24.05 44088300174 2.91 小学 公共厕所、垃圾收集站 公园：2 个，共 1.56 公顷 防护绿地：共 0.71 公顷 主干道：规划主干路、创业大道 次干道：规划次干路 海滨街道 WC0202 55.70 44088300173 1.11 居民运动场、群众健身设施 4 处、社区居委会、卫生服务中心、小学 公共厕所 4 处、加压站、垃圾收集站 2 处公交首末站、社会停车场 公园：2 个，共 9.2 公顷 防护绿地：共 0.66 公顷 广场：1 处，共 0.6 公顷 主干道：创业大道、沿江路 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道80、 WC0203 52.24 44088300109、44088300143、44088300097 13.03 肉菜超市、社区居委会2 处、托老所 2 处、卫生站、文化活动站 2处、小学、邮政服务网点、幼儿园 2 处、综合文化活动中心 公共厕所 2 处、垃圾收集站 公园：2 个，共 1.5 公顷 防护绿地：共 1.99 公顷 主干道：创业大道、观海大道、沿江路 次干道：规划次干路 梅菉街道、海滨街道 WC0204 24.40 44088300024、44088300060、44088300091、44088300094、44088300110 22.03 农贸市场、卫生站、幼儿园、综合医院 垃81、圾收集站 社会停车场 公园：1 个，共 0.29 公顷 防护绿地：共 0.13 公顷 主干道：创业大道、人民西路 次干道：规划次干路 梅菉街道、海滨街道 WC0205 33.39 44088300091、44088300110、44088300111、44088300110、44088300110 30.85 社区服务站、室外健身场地、托老所、卫生站、文化站、小型多功能运动场地、幼儿园 垃圾收集站、再生资源回收点 广场：1 处，共 0.32 公顷 主干道：创业大道、解放中路、人民西路 次干道：规划次干路 2 条 梅菉街道、海滨街道 WC0206 82.68 44088300003、44088382、00091、44088300127、44088300153、44088300176 63.87 初中、大型多功能运动场地、老年人日间照料中心、农贸市场、社区服务站、卫生站、文化站、物业管理、物业管理、小学、幼儿园 2处、综合文化活动中心 公共厕所 4 处、开闭所 2 处、垃圾收集站、垃圾转运站 2处、再生资源回收点 公园：3 个，共 1.59 公顷 广场：1 处，共 2.47 公顷 主干道：创业大道、解放中路、梅东路、人民东路 次干道：规划次干路 2 条 梅菉街道、海滨街道 WC0207 21.78 44088300045、44088300080、44088300153、4408830017683、 18.01（含规划新增图斑0.57ha）派出所、小型多功能运动场地 公共厕所、垃圾收集站、垃圾转运站、再生资源回收点 公交首末站、社会停车场 公园：3 个，共 1.2 公顷 防护绿地：共 0.31 公顷 主干道：创业大道、梅东路、人民东路 次干道：东风路 梅菉街道、海滨街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）18 WC0208 35.02 44088300019、44088300020、44088300074、44088300112、44088300116、44088300119、44088300153、44088300156 28.23 街道办事处、老年人日间照料中心84、肉菜市场、社区服务中心、卫生服务中心、卫生站、文化站、小学、幼儿园 公共厕所、垃圾收集站、再生资源回收点 公园：2 个，共 1.78 公顷 主干道：滨江北路、创业大道、人民东路 次干道：东风路 梅菉街道、海滨街道 WC0209 90.02 44088300144、44088300172、44088300164 30.51 加油站、群众健身设施2 处、肉菜超市、社区居委会、小学、综合专科医院 公共厕所 3 处、垃圾收集站、垃圾转运站、消防站、邮政局所 客运站 公园：2 个，共 2.36 公顷 防护绿地：共 7.56 公顷 主干道：创业大道、沿江路 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 WC0285、10 140.09 44088300117、44088300144、44088300146、44088300171 86.70 九年制学校、群众健身设施、肉菜超市、社区居委会、社区居委会、托老所、托老所、完全中学、卫生服务中心、卫生站、文化活动站、文化活动站、小学、幼儿园、幼儿园 公共厕所 4 处、垃圾收集站 2 处 社会停车场 公园：1 个，共 2.57 公顷 防护绿地：共 4.48 公顷 主干道：创业大道、观海大道、沿江路 次干道：规划次干路 2 条 梅菉街道、海滨街道 WC0211 108.61 44088300115、44088300134、44088300136、440883001486、6、44088300167、44088300171 57.47 群众健身设施、肉菜超市、社区居委会 2 处、托老所 2 处、卫生站、文化活动站、小学、邮政服务网点、幼儿园 2处 公共厕所 4 处、垃圾收集站 2 处、邮政局所 防护绿地：共 3.28 公顷 主干道：创业大道、海港大道、沿江路 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 WC0212 65.76 44088300105、44088300130、44088300131、44088300132、44088300151、44088300553 13.47 老年人活动中心、派出所、肉菜超市、社区服务中心、社区居委会 2处、托老所、卫生站、文化活87、动站、幼儿园 公共厕所 2 处、垃圾收集站 防护绿地：共 2.80 公顷 主干道：创业大道、海港大道、沿江路 次干道：规划次干路 海滨街道 WC0213 54.10 44088300102、44088300124、44088300140、44088300170 7.23 群众健身设施、社区居委会、托老所、卫生站、文化活动站、小学 公共厕所 3 处、垃圾收集站、邮政局所 公园：1 个，共 6.59 公顷 防护绿地：共 1.98 公顷 主干道：创业大道、沿江路 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）19 WC0214 37.75 44088388、00102、44088300108、44088300113、44088300124、44088300140、44088300152 23.25 加油站、居民运动场、派出所、群众健身设施2 处、社区居委会 公共厕所、垃圾收集站 公交首末站、社会停车场 公园：1 个，共 2.42 公顷 防护绿地：共 0.85 公顷 主干道：滨江南路、创业大道、沿江路 次干道：规划次干路 海滨街道 WC0215 17.24 44088300166 2.31 社区居委会、托老所、卫生站、邮政服务网点、幼儿园 变电站、公共厕所 防护绿地：共 2.92 公顷 主干道：沿江路 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 WC0289、16 43.40 44088300099、44088300148 4.65 独立初中、老年人活动中心、社区服务中心、社区居委会、托老所、卫生站、文化活动站、小学 公共厕所 2 处、垃圾收集站 公交首末站、社会停车场 公园：1 个，共 0.99 公顷 防护绿地：共 5.64 公顷 主干道：规划主干路、海滨一路 次干道：规划次干路 海滨街道 WC0217 87.78 44088300135、44088300145、44088300146、44088300149、44088300542 12.19 独立初中、群众健身设施 3 处、肉菜超市、社区居委会 4 处、卫生服务中心、卫生站、综合文化活动中心 90、电信支局、公共厕所6 处、垃圾收集站 3处、消防站、邮政局所 公园：6 个，共 8.5 公顷 防护绿地：共 3.32 公顷 主干道：观海大道、海滨一路、沿江路 次干道：规划次干路 3 条 海滨街道 WC0218 61.92 44088300115、44088300146、44088300150、44088300155、44088300167、44088300175 28.92 独立高中、派出所、社区服务中心、社区居委会 2 处、托老所 2 处、卫生站 2 处、文化活动站、文化活动站、小学、邮政服务网点、幼儿园 2 处 变电站、公共厕所 3处、垃圾收集站 公交首末站、社会停车场 公园：2 个，共91、 1.75 公顷 防护绿地：共 2.43 公顷 主干道：海滨一路、海港大道、沿江路 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 WC0219 70.08 44088300105、44088300123、44088300130、44088300137、44088300138、44088300151、44088300155、44088300175 27.79 独立初中、群众健身设施、社区居委会、托老所、卫生站、文化活动站、小学、幼儿园 公共厕所 2 处、垃圾收集站 公园：2 个，共 9.76 公顷 防护绿地：共 2.1 公顷 主干道：海港大道、体育大道、沿江路 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 WC92、0220 60.68 44088300103、44088300114、44088300123、44088300126、44088300139 26.05 群众健身设施、社区居委会、小学、邮政服务网点 公共厕所、垃圾收集站 2 处 公园：2 个，共 7.43 公顷 防护绿地：共 1.85 公顷 主干道：规划主干路、体育大道、沿江路 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）20 WC0221 87.21 44088300102、44088300108、44088300113 16.63 老年人活动中心、肉菜超市、社区居委会、托老所、卫生站、卫生93、站、文化活动站 2 处、幼儿园 2 处、综合专科医院 公共厕所 2 处、垃圾收集站 公园：4 个，共 3.98 公顷 防护绿地：共 1.43 公顷 广场：1 处，共 0.41 公顷 主干道：规划主干路 2条、滨江南路、沿江路 次干道：规划次干路 3 条 大山江街道、海滨街道 WC0222 25.49 44088300100 2.03 博物馆、街道办事处 公共厕所 公交首末站、社会停车场 公园：2 个，共 4.88 公顷 防护绿地：共 1.62 公顷 主干道：海滨一路、海港大道 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 WC0223 40.44 44088300120、44088300138、44094、88300177 19.18 公共厕所、垃圾收集站 公园：3 个，共 4.92 公顷 防护绿地：共 0.87 公顷 主干道：海港大道、体育大道 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 WC0224 49.69 44088300114 6.29 群众健身设施、肉菜超市 公共厕所 2 处、邮政局所 公园：3 个，共 14.52 公顷防护绿地：共 1.28 公顷 主干道：体育大道 次干道：规划次干路 2 条 海滨街道 WC0301 24.60 44088300191、44088300185、44088300187、44088300188、44088300192、44088300202、4408830095、203、44088300233 6.02 老年人日间照料中心、卫生站、小学、幼儿园 220kv 变电站、公共厕所、垃圾收集站、再生资源回收点 防护绿地：共 1.88 公顷 主干道：规划主干路 2条、梅化公路 大山江街道、博铺街道 WC0302 20.48 44088300225、44088300206、44088300223、44088300224、44088300544 4.53 防护绿地：共 0.06 公顷 主干道：梅化公路 大山江街道 WC0303 45.27 44088300241、44088300218、44088300241、44088300218 10.47 大型多功能运动场地、96、老年人日间照料中心、农贸市场 2 处、商业服务设施、社区服务站、室外健身场地、卫生服务中心、卫生站、文化站、物业管理、小型多功能运动场地、小学、邮政电信营业所、幼儿园、综合文化活动中心 公共厕所 4 处、垃圾收集站 2 处、再生资源回收点 公交首末站、社会停车场 公园：3 个，共 7.04 公顷 防护绿地：共 1.60 公顷 主干道：规划主干路 2条、长安路、中山路 次干道：规划次干路 梅菉街道、大山江街道 WC0304 37.66 44088300241、44088300203、7.43 老年人日间照料中心、肉菜市场、社区服务站、室外健身场地、卫公共厕所、垃圾收集站、再生资源回收点 公园：197、 个，共 1.03 公顷 防护绿地：共 0.85 公顷 主干道：规划主干路 2 条 次干道：规划次干路 大山江街道、博铺街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）21 44088300210、44088300211 生站、文化站、物业管理、小型多功能运动场地 WC0305 34.36 44088300241 7.01 垃圾转运站 防护绿地：共 1.93 公顷 主干道：规划主干路、中山路 次干道：规划次干路 大山江街道 WC0306 81.21 44088300241、44088300205、44088300212、44088300213、44088300214 3.50 防98、护绿地：共 0.03 公顷 主干道：规划主干路、中山路 大山江街道 WC0307 72.74 44088300241、44088300218、44088300219、44088300234、44088300235、44088300240、44088300241、44088300218 38.02 初中、老年人日间照料中心、农贸市场、肉菜市场 2 处、社会福利院、社区服务站 3 处、社区居委会、室外健身场地 3 处、卫生站、文化站 3 处、物业管理 3处、小型多功能运动场地 4 处、小学 2 处、幼儿园 公共厕所 3 处、垃圾收集站、再生资源回收点 公园：4 个，共 6.91 公顷 防护绿地：共99、 2.05 公顷 主干道：规划主干路 2条、创业大道、中山 大山江街道 WC0308 35.98 44088300220、44088300240 16.80 村委会、肉菜市场、司法所、卫生站、文化站、中型多功能运动场地 公共厕所、垃圾收集站、垃圾转运站 公园：2 个，共 3.62 公顷 防护绿地：共 0.08 公顷 主干道：X633、创业大道 次干道：规划次干路 2 条 大山江街道、海滨街道 WC0309 17.42 44088300221 2.78 老年人日间照料中心、商业服务设施、社区服务站、室外健身场地、卫生站、物业管理、小型多功能运动场地、邮政电信营业所、幼儿园 公共厕所、垃圾收集站、100、邮政局、再生资源回收点 防护绿地：共 0.15 公顷 主干道：X633、创业大道 次干道：规划次干路 大山江街道 WC0310 31.37 44088300222 10.82（规划新增图斑6.1ha）加油加气站、污水处理厂 公交首末站、社会停车场 公园：2 个，共 0.45 公顷 防护绿地：共 1.93 公顷 主干道：X633、滨海路 次干道：规划次干路 2 条 大山江街道 WC0311 52.71 44088300222 23.74（含规划新增图斑12.19ha）初中、老年人日间照料中心、农贸市场、社区服务站、室外健身场地、卫生站、文化站、物业管理、小型多功能公共厕所 4 处、垃圾收集站、再101、生资源回收点 公园：4 个，共 15.94 公顷主干道：滨海路、滨江南路 次干道：规划次干路 2 条 大山江街道、海滨街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）22 运动场地、小学、幼儿园 WC0312 26.39 44088300238 1.32 电厂 主干道：规划主干路、滨江南路 次干道：规划次干路 大山江街道 WC0313 26.90 44088300231、44088300237、44088300236、44088300540 5.73 主干道：X633 大山江街道 WC0314 96.18 44088300427、44088300428、44088300429、4102、4088300430、44088300431、44088300434、44088300451、44088300432 9.90 变电站、开闭所、加油加气站 公园：3 个，共 0.45 公顷 防护绿地：共 5.45 公顷 主干道：G228、规划主干路 覃巴镇 WC0401 30.88 44088300178、44088300179 8.03 老年人日间照料中心、肉菜市场、室外健身场地、卫生站、文化站、小型多功能运动场地、幼儿园 公共厕所、垃圾收集站、再生资源回收点社会停车场 公园：3 个，共 1.05 公顷 防护绿地：共 1.5 公顷 主干道：规划主干路 次干道：规划次干路 2 条 梅菉街道、博103、铺街道 WC0402 48.34 44088300179、44088300180、44088300181、44088300182、44088300185、44088300186、44088300187、44088300202 17.52 老年人日间照料中心、农贸市场、农贸市场、肉菜市场、商业服务设施、社区服务站、室外健身场地、卫生服务中心、卫生站、文化站、物业管理、小型多功能运动场地、邮政电信营业所、幼儿园、中型多功能运动场地 公共厕所 3 处、垃圾收集站、再生资源回收点 公交首末站、客运站 公园：3 个，共 0.96 公顷 防护绿地：共 1.56 公顷 广场：1 处，共 0.47 公顷 主干104、道：规划主干路、梅化公路 次干道：规划次干路 2 条 香山古庙、茂山书院 大山江街道、博铺街道 WC0403 26.30 44088300181、44088300187、44088300188、44088300189、44088300192、44088300194 3.22 小学 自来水厂 防护绿地：共 1.03 公顷 主干道：规划主干路、梅化公路 次干道：规划次干路 大山江街道、博铺街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）23 WC0404 31.86 44088300190、44088300191、44088300199、44088300241、44088300067105、44088300193、44088300210 2.13 街道办事处、派出所、社区服务中心 防护绿地：共 0.46 公顷 主干道：规划主干路、梅化公路 次干道：规划次干路 梅菉街道、大山江街道、博铺街道 WC0501 83.81 44088300248 4.59 大型多功能运动场地、老年人日间照料中心、肉菜市场、卫生服务中心、卫生站、文化站、小学、幼儿园、综合文化活动中心 公共厕所、垃圾收集站、再生资源回收点 防护绿地：共 1.58 公顷 主干道：环城快速、沿江路 次干道：规划次干路 3 条 塘尾街道 WC0502 52.33 44088300243 11.57 公园：3 个，共 11 公顷106、 防护绿地：共 0.67 公顷 主干道：创业大道、沿江路 塘尾街道、海滨街道 WC0503 58.72 44088300251、44088300252、44088300249 17.97 次干道：规划次干路 塘尾街道 WC0504 102.44 44088300246、44088300250、44088300251、44088300252、44088300154 26.23 初中、妇幼保健院、老年人日间照料中心 3处、农贸市场、肉菜市场 2 处、商业服务设施、室外健身场地、卫生站 4 处、文化站 3处、物业管理、小型多功能运动场地、邮政电信营业所、幼儿园 5处、专科医院 公共厕所 6 处、加油107、加气站、垃圾收集站4 处、消防站、再生资源回收点 3 处 社会停车场 公园：2 个，共 3.81 公顷 防护绿地：共 3.03 公顷 主干道：创业大道、环城快速 次干道：规划次干路 4 条 塘尾街道 WC0505 86.16 44088300245、44088300242 19.84 街道办事处、老年人日间照料中心 3 处、农贸市场、派出所、肉菜市场、社区服务站、社区服务中心、室外健身场地、司法所、卫生站 3处、文化站 3 处、物业管理、小型多功能运动场地、小学、银行、幼儿园 3 处、中型多功能运动场地、综合文化活动中心 公共厕所 3 处、垃圾收集站 4 处、垃圾转运站、污水处理厂、再生资源回108、收点 3 处公交首末站、社会停车场 2 处 公园：2 个，共 5.84 公顷 防护绿地：共 2.10 公顷 主干道：创业大道、环城快速、沿江路 次干道：规划次干路 塘尾街道、海滨街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）24 WC0506 14.17 44088300247 5.30 主干道：创业大道 塘尾街道 WC0507 31.43 44088300253 11.73 主干道：创业大道 次干道：规划次干路 2 条 塘尾街道 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（文本）25 附图附图 1.规划范围图 2.市域“三旧”项目标图建库图 3.市域“三旧”项目与土规建109、设用地叠加分析图 4.中心城区“三旧”项目土地利用现状图 5.中心城区“三旧”项目土地利用规划图 6.中心城区旧厂房项目改造后用地布局图 7.中心城区旧城镇项目改造后用地布局图 8.中心城区旧村庄项目改造后用地布局图 9.中心城区改造单元划分图 10.中心城区容积率分区图 11.中心城区高度分区图 12.中心城区配套设施规划图 13.中心城区道路交通规划图 14.中心城区历史文化保护规划图 15.中心城区建议改造类型图 16.中心城区改造时序规划图 17.中心城区重点全面改造图斑分布图 18.塘镇“三旧”改造项目现状图 19.塘镇“三旧”改造项目用地布局图 20.黄坡镇“三旧”改造项目现状图 110、21.黄坡镇“三旧”改造项目用地布局图 22.吴阳镇“三旧”改造项目现状图 23.吴阳镇“三旧”改造项目用地布局图 24.樟铺镇“三旧”改造项目现状图 25.樟铺镇“三旧”改造项目用地布局图 26.振文镇“三旧”改造项目现状图 27.振文镇“三旧”改造项目用地布局图 28.长岐镇“三旧”改造项目现状图 29.长岐镇“三旧”改造项目用地布局图 30.浅水镇“三旧”改造项目现状图 31.浅水镇“三旧”改造项目用地布局图 32.兰石镇“三旧”改造项目现状图 33.兰石镇“三旧”改造项目用地布局图 34.覃巴镇“三旧”改造项目现状图 35.覃巴镇“三旧”改造项目用地布局图 36.王村港镇“三旧”改造项111、目现状图 37.王村港镇“三旧”改造项目用地布局图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）说 明 书 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）I 目录 目录 1 总则.1 1.1 规划背景.1 1.2 规划范围.2 1.3 规划期限.2 1.4 规划依据.2 1.5 规划原则.3 2 项目概况.4 2.1“三旧”改造对象.4 2.2“三旧”地块标图建库情况.4 2.3“三旧”地块现状情况.5 2.4 土地利用现状.6 2.5 相关规划解读.7 2.6 标图建库图斑与相关规划控制线协调.10 2.7 已完成“三旧”项目改造情况实施评估.12 3 改造目标与策112、略.16 3.1 总体改造目标.16 3.2 分类改造目标.16 3.3 改造策略.16 4 总体用地布局.18 4.1 市域“三旧”项目布局.18 4.2 中心城区“三旧”项目布局.18 5 中心城区改造分区与单元划定.20 5.1 改造管控体系.20 5.2 改造分区规划指引.20 5.3 改造单元划定.20 6 中心城区开发强度控制.22 6.1 容积率控制分区.22 6.2 建筑高度控制分区.24 6.3 建筑密度控制分区.25 7 中心城区专项控制指引.27 7.1 配套设施控制.27 7.2 道路交通控制.29 7.3 历史文物保护控制.30 8 各镇“三旧”改造规划.33 8.1113、 塘镇.33 8.2 黄坡镇.35 8.3 吴阳镇.37 8.4 樟铺镇.39 8.5 振文镇.41 8.6 长岐镇.43 8.7 浅水镇.45 8.8 兰石镇.47 8.9 覃巴镇.48 8.10 王村港镇.50 9 改造规划引导.53 9.1 改造类型.53 9.2 改造模式.56 9.3 改造时序.57 10 实施保障.60 附表一：改造单元控制指引表.61 附件一：部门意见及回复.75 附件二：专家评审意见及回复.87 附件三：规划公示及意见情况.88 附件四：规委会审议及意见回复.89 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）1 1 总则总则 1.1 规划背景 1.114、1 规划背景（1）国家层面一一国土空间规划新常态，打破惯性的扩张式发展思维惯性和传统路径，城市建设由外延扩张向内涵提升转变。当前，中国经济已进入新常态发展阶段，经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整。城市作为经济发展的核心载体，其建设发展也迎来重要拐点，由外延式转向内涵式、由粗放式转向集约式发展，由更多关注速度转变为更多关注质量、品质和内涵，优化完善城区功能。城市规划方面，注重提高土地的利用率，走存量发展路线，中央城镇化工作会议提出“提高城镇建设用地利用效率”等 6 大推进城镇化的重要任务，“三旧”改造无疑成为挖掘存量用地、提高城市土地利用效率、优化城市功能的重要抓手。坚115、持增存并举推动高质量发展，实施优势空间精准投放与存量空间价值挖掘。在保障优势地区新增用地精准投放的同时，国土空间规划要引导城市从“摊大饼”扩张式发展，向内部精细管理转变。国土空间规划的初衷是满足高质量发展的要求，通过限定城市无序扩张和粗放发展，明确发展的“天花板”，坚持“集约节约、保护优先、自然恢复”的发展理念，促使地方政府挖掘存量，整理低效用地，倒逼全社会形成绿色的发展方式，以提升质量为导向，以优化结构、布局为手段，通过功能升级、结构调整、品质提升等方式提高存量空间资源的效率与价值。优化城市空间布局，提升城市功能品质。在改造开发中要优先安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共116、设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目，可根据实际配建保障性住房或公益设施，按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发，履行公共性、公益性义务的，可给予适当政策奖励。（2）广东省层面一一从注重提高城市土地利用效率向注重城市品质提升、高质量发展转变“三旧”改造是国家赋予广东省先行先试的一项特有政策。为推动经济社会可持续发展，2008 年 12 月份开始，国土资源部、广东省人民政府合作推进节约集约用地试点示范省工作。在经国务院同意的广东省建设节约集约用地示范省工作方案中，将“三旧”改造作为一项重要内容，要求制定扶持政策，积极推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改117、造。试点先行。广州、深圳、佛山、东莞等试点城市，从各自实际出发，先行先试，积极探索，大胆实践，取得了初步成效。在此基础上，广东省政府出台了关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978 号）及其实施意见，为全省“三旧”改造工作提供了政策指导与保障。新阶段新修编。当前广东省正处于大力推进粤港澳大湾区建设、促进高质量发展的关键阶段，面对新形势、新任务、新要求，必须下更大力气深入推进“三旧”改造，优化土地利用结构，完善城市功能布局，提高节约集约用地水平，推动城市老旧区域转型升级，为省高质量发展提供更加有力的土地资源保障。自 2009 年以来，省积极推进“三旧”改造工作，有力促进了省118、高质量发展和生态文明建设。但是，也存在一些地方推进积极性不高、配套政策不完善、系统性的倒逼激励机制尚未形成等突出问题，导致推进难度越来越大，速度相对缓慢，与省委、省政府的要求存在较大差距，为此，省政府近期颁布实施关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号），对“三旧”改造工作进行再部署、再推动、再提升。同时，省厅配套印发广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021 年），对指导意见进行细化落实、责任分解和进度安排。“三旧”改造单元规划可作为项目实施依据。结合国土空间规划工作部署及实际工作需要，及时启动新一轮“三旧”改造专项规划修编工作，对“三旧119、”改造总体目标和规模、重点区域、改造时序和策略等作出统筹安排。（各地级以上市人民政府负责，2020 年 12 月底前完成）。吴川市积极响应相关文件要求，有序推进“三旧”改造专项规划编制工作。（3）湛江市层面一一城市发展建设的新形势 新政策的要求：“三旧”改造工作开展以来，先后出台了 10 份“三旧”改造政策配套文件。2021 年，为规范城市更新活动，促进城市高质量发展，湛江市印发湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法的通知，2019 年，为进一步推进“三旧”改造工作，湛江市出台 湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规 2019 9 号），吴川市“三旧”改造专项规划（2120、020-2035）（说明书）2 针对实际工作中遇到的一些突出问题，对政策进行调整完善。1.2 规划范围 1.2 规划范围 本次规划范围为吴川市市域范围，含 5 个街道（梅菉街道、博铺街道、大山江街道、塘尾街道、海滨街道）及 10 个镇（覃巴镇、长岐镇、兰石镇、樟铺镇、塘镇、振文镇、黄坡镇、吴阳镇、王村港镇、浅水镇），总面积 870.08 平方公里。其中，中心城区范围衔接在编国土空间总体规划的中心城区范围，总面积 139.10 平方公里，包括 5 个街道及振文镇、长岐镇、覃巴镇部分区域。规划范围图规划范围图 1.3 规划期限 1.3 规划期限 规划期限为 2020-2035 年，近期 2020-121、2025 年，远期 2026-2035 年。与吴川市国土空间规划（2020-2035）期限保持一致。1.4 规划依据 1.4 规划依据 1.中华人民共和国土地管理法（2020 年）；2.中华人民共和国城乡规划法（2019 年修正）；3.广东省城乡规划条例（2013 年）；4.广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府 201696 号）；5.广东省国土资源厅关于印发提升“三旧”改造水平促进节约集约用地工作实施方案的通知（粤国土资三旧发20173 号）；6.关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（粤国土资规字20183 号）；7.“三旧”改造地块数据库入库标准及成果要求（122、粤国土资规字201865 号）；8.广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号）；9.湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法 10.广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021 年）（2019 年）；11.广东省“三旧”改造税收指引（2019 年版）12.湛江市城市更新（“三旧”改造）十四五规划 13.吴川市城乡规划管理技术规定（2022）；14.湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规20199号）；15.吴川市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要；16.吴川市城市总体规划（2011-2035）；17.123、吴川市土地利用总体规划（2010-2020 年）调整完善方案；18.吴川市 2019 年国有建设用地基准地价编制项目；19吴川市中心城区部分片区控制性详细规划 20.吴川市海滨新城控制性详细规划；21.各镇总体规划、各镇已编及在编的控制性详细规划；吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）3 22.相关法律、法规、规章、规范与标准。1.5 规划原则 1.5 规划原则 1.5.1 政府引导，市场运作 制定专门配套政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢。在按市场化运作的同时，政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。1.5124、.2 规划统筹，完善功能 根据现状条件，以城乡规划为依据，按照城市发展要求合理划定“三旧”改造单元，挖掘城市存量用地潜力，明确改造范围，加强规划引导。优化重点功能区的用地布局，提高公共配套服务水平，达到完善城市功能、通过用地功能的置换，实现节约集约用地、优化土地资源配置，达到促进产业结构调整升级、提升城市形象的目标。转变经济发展方式的目标，提高城市综合竞争力，促进科学发展。1.5.3 以人为本，共享共赢 充分尊重和保障土地权利人的权益，建立健全平等协商机制，统筹兼顾各方利益，调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，让群众共享“三旧”改造成果，形成多方共赢局面。125、“三旧”改造专项规划要与棚户区改造、基础设施、公共配套设施建设等项目结合，统筹兼顾开发效益和环境优化。可引入市场力量将公益性项目与更新单元内市场化改造项目进行捆绑建设，实现综合效益整体平衡。1.5.4 近期控制，远期引导 为适应城市长远发展需求，本规划将适合的改造项目均纳入改造项目库，根据实际情况确定近期实施计划，对实施项目严格控制与落实。1.5.5 政策支撑，法治保障 坚持以问题为导向。瞄准入库门槛高、规划调整难、税费负担重、动迁难等问题，运用系统改革恩维，构建开放型、综合性、多元化的政策体系，形成工作合力。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）4 2 项目概况项目概况 126、2.1“三旧”改造对象 2.1“三旧”改造对象 旧城镇：主要包括城区及各镇（街）区内国有土地的旧民居、旧商铺等，城区国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、存在安全隐患以及因公共利益需要拆迁的房屋及其附属物均纳入旧城镇改造范围。旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房。包括市区产业需要“退二进三”的企业工业用地，因城市规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区），国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地。旧村庄：主要包括城中村、大量用地被城镇工业区等占据的园中村、村民逐步迁出或整体搬迁形成的127、“空心村”等。2.2“三旧”地块标图建库情况 2.2“三旧”地块标图建库情况 本次“三旧”用地标图建库成果市域范围内共有“三旧”地块 331 项，其中，旧城镇172 项，旧厂房 102 项，旧村庄 57 项。总用地面积共 1932.43 公顷。中心城区范围内共有“三旧”地块 217 项，总面积 1738.33 公顷。其中旧城镇 161 项，用地面积 1515.28 公顷；旧厂房 52 项，用地面积 203.55 公顷；旧村庄 4 项，用地面积 19.49公顷。市域“三旧”项目标图建库图市域“三旧”项目标图建库图 “三旧”地块标图建库项目统计表“三旧”地块标图建库项目统计表 数量（宗）数量（宗）128、面积（ha）面积（ha）镇（街镇（街道）名称 道）名称 旧城旧城镇 镇 旧厂旧厂房 房 旧村旧村庄 庄 合计 合计 旧城镇 旧城镇 旧厂房 旧厂房 旧村庄旧村庄合计 合计 占比 占比 梅菉街道 梅菉街道 71 8 0 79 837.66 36.62 0.00 874.2745.24%博铺街道 博铺街道 16 1 0 17 33.15 5.47 0.00 38.62 2.00%大山江街道 大山江街道 11 18 0 29 81.90 38.46 0.00 120.356.23%海滨街道 海滨街道 58 2 1 61 522.97 16.04 1.75 540.7627.98%塘尾街道 塘尾街道 129、4 8 0 12 35.74 61.49 0.00 97.23 5.03%塘镇 塘镇 4 5 9 18 1.37 8.18 21.4931.04 1.61%黄坡镇 黄坡镇 3 22 13 38 3.16 17.13 38.3858.67 3.04%吴阳镇 吴阳镇 1 11 1 13 1.16 20.57 4.94 26.67 1.38%樟铺镇 樟铺镇 2 1 5 8 1.25 1.14 12.6215.02 0.78%振文镇 振文镇 1 7 12 20 2.48 35.58 31.1869.23 3.58%吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）5 长岐镇 长岐镇 1 0 0130、 1 3.99 0.00 0.00 3.99 0.21%浅水镇 浅水镇 0 4 3 7 0.00 8.30 1.70 10.00 0.52%兰石镇 兰石镇 0 4 4 8 0.00 2.40 1.97 4.36 0.23%覃巴镇 覃巴镇 0 9 0 9 0.00 11.50 0.00 11.50 0.60%王村港镇 王村港镇 0 2 9 11 0.00 1.83 28.87 30.71 1.59%合计 172 102 57 331 1524.83264.70 142.90 1932.43100.00%合计 172 102 57 331 1524.83264.70 142.90 1932.431131、00.00%2.3“三旧”地块现状情况 2.3“三旧”地块现状情况 2.3.1 旧城镇建设特点旧城镇建设特点 1）人口密度大，居住环境质量差 旧城建设强度持续增加，空间拥挤，城市传统特色逐渐消失。随着城市发展、人口增长、经济活动繁荣、交通流量的不断增加，旧城区人口和建筑密度持续增高，生活环境质量逐渐恶化，历史风貌难以延续，城市文化和特色形象急需深入挖掘和塑造。2）道路狭窄、交通压力大 旧城内部道路普遍较狭窄、主次干道密度较低。几条主次干道如解放路、人民路、长寿路等沿街商铺密集，占道经营、占路为市现象较普遍，人流车流高度集中，且缺乏公共停车场，多年来交通压力难以缓解，对居民生活也造成不少干扰。3132、）城市综合服务功能不尽完善 旧城区缺乏高品质服务中心和高端服务业态，区内的商业及服务业的业态偏中低端，导致城市综合服务功能不尽完善。此外，文化娱乐设施不健全，居民缺乏休闲娱乐场所。4）基础设施陈旧老化 旧城区供电设施陈旧，遇到恶劣天气常有停电发生；污水仍有明沟排放，排水系统不完善，台风暴雨时节内涝时有发生。5）公共开放空间缺乏 目前旧城区内基本没有社区公园和街头绿地，居民生活品质较低。2.3.2 旧厂房建设特点旧厂房建设特点 1）现状旧厂房多以粗放型经济为主、生产效益低下，存在对环境造成污染的传统企业 现状旧厂房为劳动密集型工业，大多以来料加工，粗放型经济为主，如纺织、塑料、农产品初加工等，这133、些产业对对土地、能源等资源消耗较高，对环境破坏大，且经济效益低，影响产业的可持续发展。2）建设有一定量的简易结构厂房及临时厂房，存在安全隐患 上世纪 90 年代建设的企业对厂房要求低，建筑消防间距不符合安全规范，内部消防设施也较为缺乏，存在较大的安全隐患；大部分厂房结构简易而且占地面积大、层数低，未能节约集约利用土地，难以适应现代企业的生产要求。3）旧厂房分布零散，与周边用地功能不协调 现状厂房分布零散，与现状城乡居民点相混杂，降低了土地利用效率，居民与工厂之间的矛盾较为突出。同时，各企业的工业厂房建筑风貌不一，对环境和景观均造成较大的影响。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说134、明书）6 2.3.3 旧村庄建设特点旧村庄建设特点 1）布局零散，建设无序，密度过大 由于村落是自发建设形成，没有城市规划的指导，村镇建设无章可循，用地布局零散，功能混杂，因此，建筑密集，楼距狭窄，部分村庄存在“握手楼”、“贴面楼”现象。2）村民居住环境亚待改善 由于房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出，村容村貌普遍较差。村民的生活方式并未根本改变，使得生活和生产性污水就近排入河涌和鱼塘，固体废弃物无序堆放，造成周边环境恶化。3）基础服务配套设施不完善“旧村”道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理等配套不够完善，各种管道、电线杂乱无章，排水排污不畅，内涝时有发生，并135、且缺乏公共绿地与体育等配套设施。4）消防隐患严重 城区存在一定量的“城中村”，内街巷狭窄弯曲，外围道路又往往被店铺挤占，消防通道严重不足或堵塞，会造成消防车难以进入，存在较大的消防隐患。内部消防系统不健全，甚至没有消防设施。5）管理形式松散 城区内或周边的旧村庄人口密集、人员复杂，治安死角多，加上缺乏管理，使得城中村的社会治安混乱，存在一定的安全隐患。2.4 土地利用现状 2.4 土地利用现状 2.4.1 市域土地利用现状市域土地利用现状 吴川市包括 5 个街道及 10 个镇。其中以中心城区开发程度和建设密度较高，其余各中心镇以农用地为主，用地构成简单，配套设施缺乏，用地布局散乱，多种功能混杂136、。其他镇村散布在市域中，中心城市辐射带动能力弱，小城镇发展滞后，市域整体城镇化率较低。乡镇地区用地以农用地为绝对主导，城镇化水平明显落后，城乡联系弱，二元结构突出，城乡发展条件差异大，统筹发展难度高。2.4.2 中心城区土地利用现状中心城区土地利用现状 从用地结构来看，居住用地比例明显偏高，且三类居住用地较多，主要原因是存在较多城中村、城郊村，农村与城镇分界线不明显。同时近年来同一时期的城区建设以居住建设为主，绿地与广场用地增加比例偏低。主要原因是吴川经济发展水平有限，以及对生态景观重视程度不足。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）7 中心城区土地利用现状图中心城区土地利137、用现状图 土地利用现状统计表土地利用现状统计表 序序号 号 分类名称 分类名称 中心城区 中心城区“三旧”斑块“三旧”斑块 用地面积用地面积（公顷）（公顷）占中心城区用占中心城区用地比例（%）地比例（%）用地面积用地面积（公顷）（公顷）占“三旧”斑块占“三旧”斑块用地比例（%）用地比例（%）1 农林用地 农林用地 7898.20 7898.20 56.78 56.78 151.72 151.72 8.73 8.73 其中 01 耕地 3082.39 22.16 36.28 2.09 02 园地 362.40 2.61 6.63 0.38 03 林地 2086.02 15.00 87.50 5.138、03 04 牧草地 0.00 0.00 0.00 0.00 05 其他农用地 2367.40 17.02 21.30 1.23 2 建设用地 建设用地 3764.41 3764.41 27.06 27.06 1516.24 1516.24 87.22 87.22 其中 城乡建设用地 城乡建设用地 3522.90 3522.90 25.33 25.33 1482.36 1482.36 85.27 85.27 其中 06 居住用地 2155.96 15.50 908.14 52.24 07 公共设施用地 378.66 2.72 209.64 12.06 08 工业用地 524.51 3.77 16139、6.82 9.60 09 仓储用地 38.13 0.27 18.26 1.05 10 道路与交通设施用地 373.63 2.69 158.61 9.12 11 公用设施用地 29.66 0.21 14.76 0.85 12 绿地与广场用地 5.40 0.04 3.44 0.20 13 留白用地 16.96 0.12 2.68 0.15 其他建设用地 其他建设用地 241.51 241.51 1.74 1.74 33.88 33.88 1.95 1.95 其中14 区域基础设施用地 158.91 1.14 20.61 1.19 15 特殊用地 59.07 0.42 7.80 0.45 16 采矿140、盐田用地 23.53 0.17 5.47 0.31 3自然保护与保留 自然保护与保留 2247.71 2247.71 16.16 16.16 70.37 70.37 4.05 4.05 其中 17 湿地 664.71 4.78 0.15 0.01 18 其他自然保留地 707.70 5.09 61.93 3.56 19 陆地水域 875.30 6.29 8.29 0.48 20 海域海岛 0.00 0.00 0.00 0.00 4海洋利用 海洋利用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其中 21 渔业用海 0.00 0.00 0.00 0.00 22141、 工矿用海 0.00 0.00 0.00 0.00 23 交通运输用海 0.00 0.00 0.00 0.00 24 游憩用海 0.00 0.00 0.00 0.00 25 特殊用海 0.00 0.00 0.00 0.00 5总用地 总用地 13910.32 13910.32 100.00 100.00 1738.33 1738.33 100.00 100.00 2.5 相关规划解读 2.5 相关规划解读 2.5.1 湛江市城市更新（“三旧”改造）十四五规划湛江市城市更新（“三旧”改造）十四五规划 更新目标：十四五期间，城市更新（“三旧”改造）目标为基本建立政策稳定、体系完善的长效发展制度，促142、进城市更新（“三旧”改造）工作稳步推进，以“跨越发展、空间优化、生态立市、绿色崛起”为方向，通过土地的再开发，提高土地利用率 更新思路：1、重点推进清源村二期旧村庄改造，旧村建筑密度高配套设施不完善，环境较差，存在安全隐患，呕待通过城市更新（“三旧”改造），营造干净整洁平安有序的人居环境：2、推进吴川市沿江居住区旧城镇改造项目，改造老旧小区，逐步改善危破旧房，完善和提升公共服务设施和基础设施。“规划”提到根据各县（市、区）现状建成区比例不同、实际改造占比不同，以及处吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）8 于城市更新（“三旧”改造)不同发展阶段所导致的改造动力和趋势特征存在143、差异等，提出五年行动计划具体规模安排，吴川市至 2025 年更新规模目标为 42 公顷。2021-2025 年城市更新（“三旧”改造）规模安排表年城市更新（“三旧”改造）规模安排表 本次“三旧”专项规划将衔接上位规划的更新目标、更新思路及更新规模。2.5.2 吴川市城市总体规划（吴川市城市总体规划（2011-2035）城市性质：湛茂阳沿海经济带的黄金走廊、粤西立体交通的重要枢纽、中国南方滨海休闲旅游理想目的地、更具发展活力更具集聚力更具幸福感的湛江重要副中心城市、宜居宜业宜游的江海魅力之城。规划结构：打造市域“一核系五轴，四心带三片”的城镇空间布局结构。中心城区用地布局：规划集中建设区形成“三144、心六轴八组团”的空间布局结构。2020 年，吴川中心城区人口规模为 35 万，其中城镇人口为 31.5 万人。城乡建设用地规模为 38.07 平方公里，其中城市建设用地规模 28.26 平方公里，人均城市建设用地面积为 89.73 平方米。2035 年，吴川中心城区人口规模为 48 万人，其中城镇人口为 45.6 万人。城乡建设用地规模为 53.69 平方公里，其中城市建设用地规模 44.50 平方公里，人均城市建设用地面积为 97.58 平方米。“三旧”改造规划道路系统、总体用地布局以及主要公共服务设施和市政设施布局参考吴川市城市总体规划（2011-2035）并且进一步深化和补充，以更加符合145、当前三旧改造工作的实际需要，尤其是从充分挖掘土地价值潜力和提高土地集约利用水平上进行了进一步的深化，以便于同下层次控规更好对接。吴川市城市总体规划（吴川市城市总体规划（2011-2035）土地利用规划图）土地利用规划图 2.5.3 吴川市各片区控规吴川市各片区控规 在与 吴川市城市总体规划（2011-2035）协调的基础下，“三旧”改造规划道路系统、总体用地布局以及主要公共服务设施和市政设施布局严格遵守吴川市中心城区部分片区控制性详细规划及吴川市海滨新城控制性详细规划，并且进一步深化和补充，以更加符合当前三旧改造工作的实际需要，尤其是从充分挖掘土地价值潜力和提高土地集约利用水平上进行了进一步的146、深化，以便于同下层次控规更好对接。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）9 吴川市中心城区部分片区控制性详细规划用地规划图吴川市中心城区部分片区控制性详细规划用地规划图 吴川市海滨新城控制性详细规划用地规划图吴川市海滨新城控制性详细规划用地规划图（3）各镇总规 各镇的“三旧”改造规划道路系统、总体用地布局以及主要公共服务设施和市政设施布局参考各镇的总体规划，并且进一步深化和补充，以更加符合当前三旧改造工作的实际需要，尤其是从充分挖掘土地价值潜力和提高土地集约利用水平上进行了进一步的深化。2.5.4“三旧”图斑入库标准解读“三旧”图斑入库标准解读 根据关于深入推进“三旧”改造147、工作的实施意见（粤国土资规字20183 号）文件，三旧地块应符合一下入库标准：（1）纳入“三旧”改造地块数据库的地块应当以宗地为基本单元。在旧村庄和旧城镇改造中，宗地数量多且面积小的，可以将相邻多个宗地作为整体入库。对无合法用地手续地块，按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）10（2）严格把握用地时间范围及上盖物占地比例。2009 年 12 月 31 日前已建设使用，地块上盖物基地面积占入库单元地块面积比例达 30%以上。符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”148、）和最新的土地利用现状图认定的建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。上盖物基地面积占入库地块面积比例不足 30 的，经原土地权利人自愿申请，可按照 2009 年 12 月 31 日前上盖物占地面积确定可纳入图标建库的用地面积。（3）特殊情形处理。上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可不受 30%比例限制。属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入图标建库范围。“二调”认定为非建设用地，但实地在 2009 年 12 月149、 31 日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。根据广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号）文件，优化图标建库审查：实地在 2009 年 12 月 31 日前已建设使用且符合上盖物占地比例要求，但第二次全国土地调查或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可纳入标图建库范围。将相邻多宗地整体入库的，可以整体核算上盖物占地比例，但不得包含已认定为闲置土地的地块。上盖物占地比例未达到 30%，但符合相关规划条件或行业用地标准规定的下限，或改造后用于建设教育、医疗、养老、体150、育等公益性项目的，可纳入标图建库范围。根据“三旧”改造地块数据库入库标准及成果要求（粤国土资规字201865 号）文件，不得入库的情形：拟入库地块出现下列情形之一的，不得纳入标图建库范围：1）不属于布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，以及“土地综合整治”、“美白乡村”、生态修复类等项目用地：2）改造后用途不符合土地利用总体规划所确定的用途；3）已认定为闲置土地；4）无上盖物或上盖物为 2009 年 12 月 31 日之后建成使用。2.6 标图建库图斑与相关规划控制线协调 2.6 标图建库图斑与相关规划控制线协调 2.6.1“三旧”图斑与土地利用规划调整完善方案叠加151、“三旧”图斑与土地利用规划调整完善方案叠加 现行吴川市土地利用总体规划（2010-2020）年调整完善方案确定吴川市 2020 年城乡建设用地规模控制在 11666.41 公顷以内，耕地保有量为 30153.89 公顷，其中基本农田保护面积为 27290.36 公顷。通过叠合分析，有 6 宗图斑（共计 3.57 公顷）位于土规建设用地范围外，其余 325 宗图斑符合“三旧”改造入库标准。建议国土空间规划与本次专项规划进行衔接，解决落实位于建设用地外图斑用地规模问题。吴川市“三旧”图斑与土地利用总体规划调整完善方案叠加分析图吴川市“三旧”图斑与土地利用总体规划调整完善方案叠加分析图 吴川市“三旧152、”改造专项规划（2020-2035）（说明书）11 2.6.2“三旧”图斑与生态保护红线叠加“三旧”图斑与生态保护红线叠加“三旧”图斑与现行生态保护红线叠加分析，331 宗图斑与生态保护红线无冲突，均符合“三旧”改造入库标准。“三旧”图斑与吴川市生态保护红线叠加冲突图斑空间分布图“三旧”图斑与吴川市生态保护红线叠加冲突图斑空间分布图 2.6.3“三旧”图斑与永久基本农田控制线叠加“三旧”图斑与永久基本农田控制线叠加 通过“三旧”图斑与永久基本农田控制线叠加分析，331 宗图斑与永久基本农田无冲突，均符合“三旧”改造入库标准。“三旧”图斑与吴川市永久基本农田叠加分析图“三旧”图斑与吴川市永久基本153、农田叠加分析图 2.6.4“三旧”图斑与城镇开发边界协调“三旧”图斑与城镇开发边界协调 城镇开发边界内“三旧”图斑内的建设用地管理，按照既有城市（镇）总体规划和土地利用总体规划相关规定执行。城镇开发边界外较为零碎“三旧”图斑内的城镇建设用地，按照现行法律法规进行管理。各类新城、新区、开发区、产业园区等特定地区不得在边界外选址。“三旧”图斑与城镇开发边界（湛江划定过程）叠加分析，有多处图斑位于城镇开发边界外。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）12 “三旧”图斑与吴川市城镇开发边界叠加分析图“三旧”图斑与吴川市城镇开发边界叠加分析图 2.6.5“三旧”图斑与集体所有权及国土154、统征用地协调“三旧”图斑与集体所有权及国土统征用地协调 通过对“三旧”图斑与集体所有权线叠加分析，存在多处“三旧”图斑范围与用地权属范围相矛盾。同时图斑并应与 2009 年以后国土统征用地综合考虑统征用地开发意愿，“三旧”图斑完整性等多种因素，对“三旧”图斑进行校核。本次规划建议衔接与集体所有权线相冲突的图斑，并删除位于 2009 年以后国土统征用地内的“三旧”图斑，修改与2009 年以后国土统征用地重叠部分的“三旧”图斑，以保证改造范围的完整性。“三旧”图斑与用地权属图斑叠加冲突空间分布图“三旧”图斑与用地权属图斑叠加冲突空间分布图 2.6.6 小结小结 建议“三旧”图斑与“土规”、生态保护155、红线及权属线等有冲突的地块逐步更新、修正、增减相关图斑，进一步完善图标建库数据。2.7 已完成“三旧”项目改造情况实施评估 2.7 已完成“三旧”项目改造情况实施评估 2009 年以来，吴川市陆续推进一系列“三旧”改造项目。改造完成各类“三旧”项目多项，目前还有部分项目处于规划阶段。整体来看，吴川市“三旧”项目改造意愿不强烈。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）13 已完成及在建部分“三旧”改造项目列表（部分节选）已完成及在建部分“三旧”改造项目列表（部分节选）序序号 号 项目名项目名称 称 镇街 镇街 用地面用地面积积（）（）改造改造类型 类型 容积容积率 率 建筑密建156、筑密度（%）度（%）建筑高建筑高度（m）度（m）备注 备注 建设建设情况 情况 1 清源村二期 海滨街道 126286 旧村庄 居住兼容商业 在建 2 吴川市交通进口车修理厂 梅菉街道 1701 旧厂房 6.0 50 商业服务业用地 已完成 3 塘缀鑫盛名城 塘镇 36340.37 旧厂房 4.15 32 工业用地和商业用地改住宅用地，其中，11525.17 未纳入“三旧”图斑 已完成 4 湛江华坤实业公司 黄坡镇 8862 旧厂房 5 40 80 改居住用地，其中 883 未列入三旧改造图斑 在建 5 吴川市南方实业发展有限公司 梅菉街道 5610 旧城镇 4.8 65.09 商业用地改居住157、用地（兼容商业）在建 6 吴川市远大置业投资有限公司 梅菉街道 1675 旧城镇 6.0 48 工业用地、商业用地改商业服务业用地 已完成 7 吴川市百盛房地产开发有限公司 黄坡镇 22516.22 旧厂房及旧村庄 4.8 45 100 工业用地改商住混合 未建 8 明城实业有限 公司三旧项目 海滨街道 3096.3 旧厂房 6.0 50 工业用地改居住用地（兼容商业）在建 9 塘缀镇供销社 三旧改造项目 塘缀镇 5795.13 旧城镇 4.5 47.5 首期：商服用地改居住用地（兼容商业）在建 二期：用地面积 1255.54，容积率 3.0,建筑密度42%（改商业用地）10康亚金三旧改造项目158、梅菉街道2643.315 旧厂房 4.86 62.5 综合用地改商业和居住用地 在建 11吴川市鑫锋房地厂开发有限公司 塘缀镇 24815.1旧厂房 4.15 32 工业用地和商业用地改居住用地 在建 2.7.1 改造动力判断改造动力判断 1）受改造者改造意愿偏低，改造工作难以推进 项目进展缓慢，未起到示范作用。自规划批复至今，吴川市完成改造积及正在改造的“三旧”项目中。项目周期过长直接导致改造主体改造意愿降低，对政府、本地开发商信任度降低。旧村居改造方面，受改造者缺乏政策理解，传统思想阻碍工作推进在村民当中，对于“三旧”改造政策缺乏理解，宣传力度不足，加之中国人传统的落叶归根思想也是间接造成159、村民拆迁意愿不强的原因之一。2）本地民间资本为主导，改造资本不足 在实际项目中，优秀的房地产商可以对改造项目的质量较好地把控，并且提供充沛的资本，保障拆迁工作顺利进行。城区己完成及己批的“三旧”项目中，缺乏外地资本注入，本地投资商的资本注入占据主导。2.7.2 改造模式总结改造模式总结 1）政府主导改造类型 政府主导改造是指市人民政府授权土地储备机构、镇（街）政府进行具体项目的改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作两种类型，政府可通过建立招商引资平台，积极鼓励社会资金参与改造。目前，尚未有己完成改造的政府主导类型的三旧改造项目。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）14160、 2）自行改造类型 对于条件相对成熟，改造意愿特别强烈的村庄，政府鼓励其进行自主改造，即村集体经济组织利用其所有的集体建设用地自行改造，或申请将其所有的集体建设用地改变为国有土地后自行改造，或与有关单位合作开发建设的改造等。以村集体经济组织自行改造的模式能够较好的表达受改造者的意愿，且拆迁、安置等问题能够得到较好的协调。目前，吴川尚未有己完成改造的集体经济组织自行改造类型的三旧改造项目。3）合作改造类型 政府负责前期拆迁安置和基础设施配套、政策规则制定及规划编制，引进社会资金对“三旧”项目进行市场化改造。包括政府与市场合作，市场与集体合作等等模式。适用具有较高经济价值的改造项目，如改造为房地产161、商业、办公的项目等。目前，已完成的改造项目多为该类型。4）小结 依据改造主体不同，目前广东省内的“三旧”改造项目的模式总体可分为三种：政府主导改造类型、集体经济组织自行改造类型、合作改造。现有的改造模式相对比较单一，以政府与市场合作改造的模式为主。2.7.3 改造规划控制改造规划控制 对已完成的“三旧”项目，“规划”对城市容积率、建筑密度、建筑高度等控制。（1）容积率上限过高，造成改造后开发强度过大“规划”结合现状情况、区位情况、土地价值、改造的难易度、拆建比等因素确定“三旧”图斑内容积率，因为未编制上位专项规划，对各个地块容积率未有指导。并未针对旧厂房、旧城镇、旧村庄三种不同特点图斑进行容162、积率区间研究，在政府职能部门审批、管理具体项目时参考依据不足。在实际项目中，往往由于拆迁安置成本过高，为了保证开发商的利益，容积率的审批往往采用分区的上限值，造成了改造项目容积率高于平衡项目的成本与收益。部分居住地块容积率高达 6.0。成片的高容积率改造项目超出地区的交通、自然资源的负荷，而独立的地块高强度开发与城市肌理形成强烈对比。（2）建筑密度一一对城市传统肌理造成冲击，形成新的城市风貌 建筑密度合理性在“三旧”改造项目中的应用，可以有效地梳理过去由于城市缺乏规划控制造成的肌理混乱的情况，主要道路的疏通也为延续城市脉络起到重要作用。由于未编制上位专项规划，各地块建筑密度实施情况主要考虑到改163、造后的环境景观，通过建筑密度的低限控制来提高土地的集约节约利用程度，保证城市集聚效益的产生。为统筹考虑城市肌理，道路脉络的衔接。已改造完成的“三旧”项目建筑密度都较高，各项目建筑密度大多不超过 50%，个别高达 65%。高密度的开发无法保障改造项目的居住卫生及居住环境。（3）建筑高度一一塑造活力城市 与建筑密度、容积率分区控制开发强度的作用不同，建筑高度分区主要为了形成高低错落、富有韵律的城市形态，形成优美的城市天际线。已完成开发项目，大多开发强度较高，居住建筑高度多为高层，甚至超高层，对城市天际线产生较大影响。2.7.4 实施绩效及政策评估实施绩效及政策评估（1）吴川“三旧”改造进程缓慢，已164、改造完成及正在改造的“三旧”项目相对较少，改造面积不足，占现行“三旧”规划总改造项目改造面积比例低。全面改造面积偏少，改造动力不足。（2）少部分项目通过设施配建或者主题设计直接或间接地展现城市魅力 改造的完成的“三旧”项目中，多为住宅商业项目，部分项目配套有公共服务设施、市政基础设施及社区服务设施，为项目本身及周边地区提供了配套设施，一定程度上完善了城市功能，体现出吴川市的宜居性。（3）道路交通、公共设施及市政设施改造进展缓慢 已改造的项目中，对于规划了配套设施的项目，受项目规模及项目收益等因素，各项目中配套设施用地所占比例不能完全满足地区需求。（4）配套政策、决策和保障机制以及三旧改造的政策165、文件针对性不足，未能有效促进实际的三旧项目推进。部分不够明确“三旧”改造项目规模小、动迁及配套成本高，相关政策、资金及指标优惠措施细化项目推进难度大。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）15 2.7.5 评估结论评估结论 在广东省积极推动粤东西北扩容提质和促进健康城镇化发展的政策背景下，吴川市统筹全域发展要素，形成“一核系五轴，四心带三片”发展格局，并重点建设产业园区和发展平台，为中心城区“三旧”改造带来新的机遇和动力；同时，近年来城市规划编制和管理采用了多种先进技术和方法，增加了规划的可实施性和操作性。在改造方向上，未能突出产业园区扩能增效、中心城区扩容提质等目标；“三166、旧”改造项目中，公共服务设施、民生保障项目较少，以人为本体现不够；现有“三旧”改造项目基本为商住类项目，缺乏对中心城区的产业类型进行补进，对发展平台建设应对不足；已完成“三旧”项目多为市场主导的，因此不可避免的为了利益，因相关上位规划指引较少，项目开发强度往往取上限值，甚至突破上限。先进技术和创新规划模式利用不足。因此，有必要对吴川市“三旧”项目整体统筹考虑，系统的规划，有序推进各个地块的改造更新，为此编制本次吴川市“三旧”改造专项规划。2.7.6 本轮规划编制的重点本轮规划编制的重点 本轮规划将填补吴川“三旧”改造专项规划的空白，并针对近年来规划实施过程中存在的主要问题，结合城市发展新趋势，167、重点调整改造范围和规模，筛选近期的重点项目，以“三旧”项目规划单元为核心推进成片连片改造，兼顾单个地块改造，灵活用好空间管理政策，创新“三旧”改造模式，提升改造动力，形成新型城镇化建设的规划管理依据。主要包括以下几项内容：（1）以“项目落地”为指导思想，合理调整改造规模 本次规划在已实施改造项目的基础上，结合当地实际发展需求、产业发展需求、生态环境需求和改造效益等，充分了解改造意愿，借鉴已开展实施的“三旧”项目，以标图建库的图斑为基础，重新整合和确定“三旧”改造的规模和范围，确保“三旧”改造的有序实施。（2）推进成片连片改造，提高改造综合效益 以后的“三旧”图斑范围的划定是全面而细致的，但却未168、充分考虑到不同区位的项目具有不同的发展方向、作用价值和现状概况等。因此应在有条件发展地区充分整合分散的土地资源，根据城市产业发展布局积极推动成片连片改造，提高改造综合效益。（3）明确改造政策分类，制定改造规划单元的开发指引 本次规划将以控制性详细规划为基础，结合相邻地块划分改造单元，根据单元特征对项目进行政策分类；选择重点项目，统筹确定开发强度以及需配建的公共服务设施，同时为用地和功能的规划管理提供审批依据，对公益性改造为主的地块，给出容积率奖励政策区间及上限。（4）配套完善政策，探索创新的改造模式 结合当前国家推行棚户区改造为契机，在国家、省对棚户区改造的“资金政策”和对“三旧”改造“土地政169、策”框架下，对不同项目类型提出“三旧”改造模式建议，推动“三旧”项目由开发商主导转变为政府主导、市场运作的方式。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）16 3 改造目标与策略改造目标与策略 3.1 总体改造目标 3.1 总体改造目标 到 2025 年，基本建立政策稳定、流程规范、体系完整的“三旧”改造长效发展制度，促进“三旧”改造工作稳步推进。到 2030 年，全面摸清改造潜力家底，科学设定“三旧”改造规模，合理选择重点改造区域和重点改造项目，加速推动城市转型增效，逐步缓解城市病、提升城市风貌品质。到 2035 年，以“跨越发展、空间优化、生态立市、绿色崛起”为目标，通过土170、地的再开发，提高土地利用效率。本次规划从以下四个方面树立目标：（1）经济产业目标：促进产业升级，调整产业结构 通过“工改工”促进产业升级，拆旧复垦、指标腾挪等手段为工业园的扩区提供用地及重大项目投产，实现经济快速增长。（2）社会发展目标：完善公共设施，提高生活质量 通过对“三旧”地块建筑及各类配套设施的改造、提升和完善地块周边地区的生活居住环境。（3）城市建设目标：完善基础设施，引导高效发展 集约节约利用“三旧”土地，提高城市发展效率；将“三旧”用地按照城市规划进行统一利用，完善城市用地布局结构。（4）环境建设目标：保护生态环境，改善人居环境 通过“退二进三”、保护区及历史文化遗存，土地再开发171、逐步调整产业结构和产业布局，大力发展现代服务业；重点保护水源地、自然创造和谐、优美、安全、特色鲜明的人居环境。3.2 分类改造目标 3.2 分类改造目标 旧城镇、旧厂房和旧村庄因区位条件、使用功能和权属情况等的不同，改造目标各有侧重。（1）旧城镇改造目标一一重点在于人居环境和城市服务功能的提升 旧城镇内历史文化遗产和危破旧房集中，同时承载着城市及片区的核心功能，其改造应更注重环境和社会效益。旧城镇改造应以保护历史文化遗产为基本前提，以提升城市服务功能和改善人居环境为首要目标，通过环境目标建设推动经济目标和社会目标的实现，以促进城市功能的提升，引导空间结构的优化。同时，通过旧城镇改造全面消除危破172、旧房，切实改善公共服务设施和基础设施，增加公共开敞空间，把旧城镇改造成环境良好、配套设施完善、地方特色鲜明、文化底蕴深厚的发展地区，提供具吸引力的服务环境和人居空间。（2）旧厂房改造目标一一重点在于提高用地效率、提供新的产业空间载体 旧厂房是全区传统工业发展的重要载体，其改造具有较强的经济效益。旧厂房改造应以提升土地使用效率、促进产业转型升级、为新的经济增长点提供空间载体为主要目标，有计划地把不符合产业发展要求、效率低下、污染较重的旧厂房改造整治成为布局合理、配套完善的现代产业发展基地，成为产业转型升级的重要空间载体，实现土地集约节约利用、产业集聚提升、劳动就业增加的目标，加快全市产业现代化发173、展进程。对于需要进行功能置换的旧厂房，应按照相关规划有效实施，以完善城市服务功能、提升城市整体形象、促进城市升级。（3）旧村庄改造目标一一重点在于旧村环境的整治和设施的完善 旧村庄改造具有重要的社会和环境效益。应以改善人居环境和提升土地使用效率为主要改造方向，有计划地将旧村庄改造为环境优美、功能配套完善的生活社区，成为承接城市空间延伸的重要组成部分，成为环境优美、绿色环保的生态家园，推进城乡一体化发展和促进城乡和谐社会建设。3.3 改造策略 3.3 改造策略 3.3.1 规划策略：明晰责权，完善体系规划策略：明晰责权，完善体系（1）建立三层次规划管控传导体系 建立“改造片区一改造单元一重点改造174、地块”三层次规划管控体系。优先改造和高质吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）17 量改造重点改造地块，强化片区统筹力度以推动成片连片改造，将片区公共服务设施及基础设施建设落实到各改造单元，保障公共利益。（2）完善全周期政策管控支撑体系 建立三旧推进政策体系，构建各级政府、“三旧”改造主管部门、相关职能部门组成的多层级管控体系，明确各自职责。建立“规划一计划”、“申报一审批”、“实施一监管”等“三旧”改造全周期的实施流程，制定各阶段工作指引，固化各环节相关要求。3.3.2 空间策略：突出重点、整体开发空间策略：突出重点、整体开发 集中优势资源重点抓好位于重要地区、条件成熟的175、“三旧”改造项目，迅速提升城市建设的整体水平；实行项目整体开发制度，保障“三旧”改造项目全面实施；实行项目整体开发制度，防止借“分片实施”之名，行“零星插花”之实，通过土地管理、规划管理、资金管理各个环节的严格控制，保障“三旧”改造项目全面实施。3.3.3 模式策略：分期推进、分类指导模式策略：分期推进、分类指导 加强对“三旧”改造规模的总量调控，严格实施工作计划，科学制定分期推进方案和近期实施计划；结合本地居民改造意向，针对不同类型、不同地区、不同情况的“三旧”项目选择切合实际改造模式；加强对“三旧”改造项目的类型、模式进行研究，立足实际、因地制宜、量力而行；根据其现状条件主要问题、市场潜力176、及与城乡规划的关系，提出相应的改造目标、实施策略和规划指引。3.3.4 组织策略：全市统筹，政策配套组织策略：全市统筹，政策配套 重视和发挥政府在“三旧”改造中的作用，明确政府推进和市场开发的事项及其差异化政策，明确各级政府的责任；积极探索经济、社会文化形态的改造措施，为空间形态改造配套良好的政策氛围；在抓紧开展空间改造和规划管理工作的同时，查处违法建设行为，同时努力改善配套公共服务水平，积极探索经济、社会文化形态的改造措施，为空间形态改造配套良好的政策氛围，并为实现全面改造奠定政策基础。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）18 4 总体用地布局总体用地布局 4.1 市域177、“三旧”项目布局 4.1 市域“三旧”项目布局 市域“三旧”项目共 331 项，总用地 1932.43 公顷，改造项目大部分集中在中心城区，中心城区共涉及地块 217 项，总面积 1738.33 公顷，改造项目都为旧城镇和旧厂房项目；“三旧”项目相对较多、规模相对较大的乡镇包括塘、黄坡、覃巴、振文等镇，乡镇“三旧”项目多为旧厂房和旧村庄，项目分布较为分散且项目用地规模小。市域“三旧”项目标图建库图市域“三旧”项目标图建库图 市域“三旧”项目统计表市域“三旧”项目统计表 行政范围 行政范围 数量（宗）数量（宗）面积（ha）面积（ha）镇（街镇（街道）名称 道）名称 旧城旧城镇 镇 旧厂旧厂房 房178、 旧村旧村庄 庄 合计 合计 旧城镇 旧城镇 旧厂房 旧厂房 旧村庄旧村庄合计 合计 占比 占比 梅菉街道 梅菉街道 71 8 0 79 837.66 36.62 0.00 874.2745.24%博铺街道 博铺街道 16 1 0 17 33.15 5.47 0.00 38.62 2.00%大山江街道 大山江街道 11 18 0 29 81.90 38.46 0.00 120.356.23%海滨街道 海滨街道 58 2 1 61 522.97 16.04 1.75 540.7627.98%塘尾街道 塘尾街道 4 8 0 12 35.74 61.49 0.00 97.23 5.03%塘镇 塘镇 179、4 5 9 18 1.37 8.18 21.4931.04 1.61%黄坡镇 黄坡镇 3 22 13 38 3.16 17.13 38.3858.67 3.04%吴阳镇 吴阳镇 1 11 1 13 1.16 20.57 4.94 26.67 1.38%樟铺镇 樟铺镇 2 1 5 8 1.25 1.14 12.6215.02 0.78%振文镇 振文镇 1 7 12 20 2.48 35.58 31.1869.23 3.58%长岐镇 长岐镇 1 0 0 1 3.99 0.00 0.00 3.99 0.21%浅水镇 浅水镇 0 4 3 7 0.00 8.30 1.70 10.00 0.52%兰石镇 180、兰石镇 0 4 4 8 0.00 2.40 1.97 4.36 0.23%覃巴镇 覃巴镇 0 9 0 9 0.00 11.50 0.00 11.50 0.60%王村港镇 王村港镇 0 2 9 11 0.00 1.83 28.8730.71 1.59%合计 172 102 57 331 1524.83 264.70 142.901932.43100.00%合计 172 102 57 331 1524.83 264.70 142.901932.43100.00%4.2 中心城区“三旧”项目布局 4.2 中心城区“三旧”项目布局 1）本次中心城区“三旧”改造用地面积共 1738.33 公顷，改造后为181、城市建设用地的面积 1379.98 公顷；保留整治型的旧村庄（“三旧”图斑为旧城镇）不改变用地性质，面积共323.79 公顷。2）改造后的城市建设用地中居住、商业用地共 808.75 公顷，约占 47.47%；工业用地共 32.15 公顷，约占 1.89%；公服、道路、市政设施、绿地广场等公益性用地共 538.60 公顷，约占 31.61%。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）19 中心城区“三旧”项目土地利用规划图中心城区“三旧”项目土地利用规划图 中心城区“三旧”单元图斑规划用地统计表中心城区“三旧”单元图斑规划用地统计表 序号序号 用地名称用地名称 用地代码用地代码182、 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占城乡用地比例占城乡用地比例（%）1 1 居住用地 居住用地 R R 765.28 765.28 44.92 44.92 其中 二类居住用地 R2 765.28 44.92 2 2 公共管理与公共服务设施用地 公共管理与公共服务设施用地 A A 126.25 126.25 7.41 7.41 其中 行政办公用地 A1 19.14 1.12 文化设施用地 A2 7.36 0.43 教育科研用地 A3 69.22 4.06 体育用地 A4 16.83 0.99 医疗卫生用地 A5 9.57 0.56 社会福利设施用地 A6 1.31 0.08 文物古迹用地 A7183、 0.87 0.05 宗教设施用地 A9 1.96 0.12 3 3 商业服务业设施用地 商业服务业设施用地 B B 43.46 43.46 2.55 2.55 其中 商业用地 B1 32.21 1.89 商务用地 B2 8.74 0.51 娱乐康体用地 B3 0.05 0.00 公用设施营业网点用地 B4 2.31 0.14 其他服务设施用地 B9 0.16 0.01 4 4 工业用地 工业用地 M M 32.15 32.15 1.89 1.89 其中一类工业用地 M1 14.45 0.85 二类工业用地 M2 17.70 1.04 5 5 物流仓储用地 物流仓储用地 W W 0.48 0.184、48 0.03 0.03 其中一类物流仓储用地 W1 0.48 0.03 6 6 道路与交通设施用地 道路与交通设施用地 S S 291.80 291.80 17.13 17.13 其中城市道路用地 S1 285.66 16.77 交通枢纽用地 S3 0.44 0.03 交通场站用地 S4 5.69 0.33 7 7 公用设施用地 公用设施用地 U U 10.36 10.36 0.61 0.61 其中供应设施用地 U1 3.86 0.23 环境设施用地 U2 6.05 0.35 安全设施用地 U3 0.45 0.03 8 8 绿地与广场用地 绿地与广场用地 G G 110.19 110.19 185、6.47 6.47 其中公园绿地 G1 81.50 4.78 防护绿地 G2 24.70 1.45 广场用地 G3 4.00 0.23 9 9 城乡居民点建设用地 城乡居民点建设用地 H1 H1 1703.77 1703.77 100.00 100.00 其中城市建设用地 H11 1379.98 81.00 村庄建设用地 H14 323.79 19.00 10 10 区域交通设施用地 区域交通设施用地 H2 H2 4.78 4.78 11 11 非建设用地 非建设用地 E E 34.55 34.55 其中水域 E1 10.48 农林用地 E2 24.08 12 12 总用地 总用地/1738.186、33 1738.33 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）20 5 中心城区改造分区与单元划定中心城区改造分区与单元划定 5.1 改造管控体系 5.1 改造管控体系“三旧”改造用地普遍存在分布零散、规模较小、边界不规整等情况，若地块单独改造，将存在经济平衡难度大（直接导致改造容积率较高）、公益性设施难以落地、较难与周边用地功能相协调等诸多问题，不利于改造地区整体环境的明显提升，难以较好地反映“三旧”改造的实施成效。另外，如果仅考虑成片连片改造而忽视用地权属的问题，又会导致实施主体不明、利益分配复杂等难题。因此，须结合城市战略发展的空间格局和以人为本的公共服务框架，以实际情187、况为基础，划分“三旧”改造分区、“三旧”改造单元和“三旧”改造地块，构建“改造分区改造单元改造地块”的空间管控规划体系，整合零散地块、规整用地边界，从整个片区或项目层面对其范围内的用地及设施统筹考虑，作为成片连片“三旧”改造的空间管控单位。“三旧”改造分区：为更好的引导改造方向，便于规划管理，形成管理体系。本次改造分区基于中心城区行政界线分别划为 5 个改造分区。“三旧”改造单元：是指成片连片，位于市、区重点地区，对产业转型升级、人居环境改善、城市形象提升有显著作用的战略性区域。“三旧”改造单元范围内的“三旧”改造用地权属较为复杂，且多为旧城镇、旧厂房和旧村庄三种类型的混合。一个“三旧”改造单188、元可以包括一个或者多个“三旧”改造地块。“三旧”改造地块：是指以实施可行性为前提的，以某一拟改造用地权属范围为基础、为开展小规模改造而划定的区域，其面积相对较小。“三旧”改造地块用地范围内的“三旧”改造用地类型多为旧城镇、旧厂房或旧村庄中的一类，其用地多为单一权属用地或经研究可统一进行“三旧”改造的多宗权属用地。5.2 改造分区规划指引 5.2 改造分区规划指引 本次规划以吴川市域作为研究范围，其中约 65%的“三旧”图斑位于中心城区，且中心城区情况相对外围地区更复杂，故本次规划改造分区划分主要围绕中心城区划定。其他镇村建议以各镇规划范围线单独作为一个改造分区控制。依据吴川市行政区划，便于管理189、的原则，吴川中心城区基于行政界线划分为 5 个发展分区。以发展分区为基本单位，搭建规划管理的空间平台，按照“定量、定位、定界、定区”四种方式统筹配置公园绿地、公共服务设施、交通设施和市政基础设施等空间要素，指导下层次规划的编制。对吴川中心城区已有控规覆盖的发展分区，本规划发展分区指引侧重在对发展片区级公共服务设施的统筹，以及对发展单元内重点地区的发展指引；对尚未有控规编制的地区，本规划发展单元侧重在对规划公共设施的落实。中心城区改造分区划分图中心城区改造分区划分图 5.3 改造单元划定 5.3 改造单元划定 5.3.1 改造单元划分目的改造单元划分目的 为了能更好地指导改造项目的道路交通、配套190、设施、绿化与开敞空间等专项内容的安吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）21 排，以及改造强度划定和后续的实施与管理工作，本次“三旧”改造专项规划划定“改造单元”，作为“三旧”改造规划专项配套、强度控制与实施管理的单位，需要在下层次控制性详细规划中统筹考虑。作为连片改造的空间管控单位。通过划定“三旧”改造单元，整合零散地块、规整用地边界，从整个单元层面对其内的用地及设施统筹考虑，作为连片“三旧”改造的空间管控单位。作为“三旧”改造中观层面管控的依据。相对于“三旧”改造地块来说，改造分区的规模过大（3-5k m2），很难适应连片“三旧”改造的控制需要，因此，需要在管理单元与改191、造地块之间建立一个中观层面的控制空间（改造单元），以满足地块连片改造的需要。作为编制“三旧”改造单元规划的空间单位。改造单元划定之后，将作为今后编制“三旧”改造单元规划、进行控制性详细规划调整的空间单位。己划分改造单元的“三旧”地块应统筹规划，整体开发，单元控规编制时需开展经济分析，根据经济分析确定地块开发强度。5.3.2 改造单元划定原则及编码规则改造单元划定原则及编码规则（1）“三旧”改造单元的划定应符合以下原则：1）“三旧”改造单元应当符合国民经济和社会发展规划、总体规划、土地利用规划等的要求。2）“三旧”改造单元应是一个完整的功能单元，须与已编控规划定的功能组团相一致。如控规划定的功能192、组团过大，确需进一步细化分的，须以次干道及以上道路为边界，划定时作出相应的说明。3）规划为同一街坊的用地需整体划入改造单元范围内。4）优先在“三旧”改造核心区内划定改造单元，改造核心区内的旧村庄应整体纳入同一个“三旧”改造单元。5）一个“三旧”改造单元内，拆除用地的面积应当不小于 1 公顷。6）不具备足够面积要求的，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需要划定“三旧”改造单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专题说明。（2）“三旧”改造单元编码规则 改造单元划分参照控制性详细规划管理单元划分的原则，采取“行政区代码+改造分区”的三级编码体系。吴川市“三旧”改造专项规划（193、2020-2035）取“吴川”汉字字母“WC”为行政区代码；中心城区 5 个改造分区分别按 0105 标示。改造单元编码采用自上而下、从左到右的编号方法，依次用 01，02，03阿拉伯数字表示，即最终得到WC0101，、WC020l，、WC030l，等 81 个改造单元，规模大都在 50 公顷左右。中心城区改造单元划分图中心城区改造单元划分图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）22 6 中心城区开发强度控制中心城区开发强度控制 6.1 容积率控制分区 6.1 容积率控制分区 为确保城市良性发展和有序运行，维持良好的城市形态，同时能促进“三旧”改造的高效推进，本次规划拟对194、“三旧”改造单元的开发强度进行合理的控制和引导，为下一阶段编制控规和“三旧”改造单元规划提供参考。其中，最为关键的是对居住用地、商业服务业设施用地、工业用地等经营性用地的开发强度进行引导，其他功能的用地开发强度依照相关规划建设标准和规范确定。通过基于交通、服务、环境和经济平衡的控制，以及对环境效益的保护和经济效益的保证，形成张弛有致、节奏鲜明的城市格局。1）各改造单元的开发强度在整个强度分区内实现区域平衡，单元内各地块容积率可以在总量平衡的前提下相互调剂，改造地块容积率的具体指标应在下层次的控制性详细规划中具体确定；2）单个改造地块的建筑容量控制指标应结合现状情况、服务区位、交通区域、环境区位195、和土地价值等因素进行综合分析后确定，一般地块的建筑容量控制按照相关技术规定确定；3）为充分体现集约节约土地利用原则，交通枢纽、城市服务功能聚集区等中心功能突出区域的开发强度可适当提高。（1）强度控制原则）强度控制原则 基于上述的综合方面考虑，为利于利益各方的协调，确定“三旧”改造的强度控制原则为：旧城地区应以控量提质为目标，总体强度按照相关规划要求控制；在基础设施承载能力较强的地段，开发强度应适度提高，现状中心区、城市中轴线等；在重点地区，受惠于政府高标准的基础设施建设投入和城市形态的需要，开发强度也应适度提高；生态廊道、组团隔离绿带、滨河景观带等结构性控制地区，开发强度应给予限制。（2）强度196、控制依据）强度控制依据 为确保“三旧”改造能有效促进城市发展空间结构的实现和城市面貌的切实改善，具体的控制依据主要参考如下：吴川市城市总体规划（2011-2035）；吴川市土地利用总体规划（2010-2020）调整完善方案；吴川市城乡规划管理技术规定（2022）；湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规 2019 9 号）；吴川市 2019 年国有建设用地基准地价编制项目；控制性详细规划导则及控规整合成果；地块现状开发强度等；（3）强度控制分析）强度控制分析 1）相关规划控制要求分析 吴川市中心城区部分用地控制性详细规划已批复，容积率以吴川市人民政府批复成果为准。2）相关规197、划管理技术标准与规定 吴川市现行开发强度的规定主要是依据吴川市城乡规划管理技术规定（2022）；结合现状实际，本次“三旧”改造项目居住用地容积率最高不超过 5.0。根据湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则规定，当“三旧”地块为商业、办公用地，地块面积1 公顷时，容积率最高不超过 8.0。地块面积1 公顷时，容积率最高不超过 7.0。3）现状建设基础分析 依据现状城市公共中心区、重要区域服务节点，历史保护区，现状地块开发强度、地块经济价值等。城市公共中心区，地块经济属相高，应鼓励高强度开发，如梅菉街道解放路两侧等；而现状用地开发强度则与该地块“三旧”改造后核准容积率成正比。现状容积率是控制地198、块开发强度的一项重要指标。计算区域内容积率，并按相应的区间对容积率进行分区，分别对应不同分值。分值越高意味着城镇开发强度需求越高。人口密度衡量城市环境品质与承载压力的重要指标，通过对分区现状人口密度进行分析，判定现状城镇分区人口压力与承载容量需求。交通承载力是城市交通发展和土地利用之间存在紧密的轮转式结构互换关系。以城市道路用地占比以及与高等级道路距离为评价标准，分别对应不同分值。分值越高意味着城市道路网容量越大，交通承载力越大，可容纳城镇开发强度越高 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）23 综合人口密度、交通承载力、容积率现状评价因子，得出城镇开发强度评价得分，进而将199、吴川市中心城区划分为高强度区、中高强度区、中低强度区等三个城镇开发强度分区。综上，高强度区、中高强度区主要位于梅菉街道、海滨街道海港大道一带。中低强度区、中低强度区主要位于城郊片区、滨水地区。地块现状开发强度分析图地块现状开发强度分析图 现状人口密度现状评价图现状人口密度现状评价图 现状交通承载力现状评价图现状交通承载力现状评价图 城镇开发强度综合评价图城镇开发强度综合评价图（4）容积率分区指引）容积率分区指引 1）容积率分区划分 结合控规开发强度控制要求、基础设施承载力的分析、现状开发强度、人口密度和交通承载力等综合评价分，本次规划划在单元划分的基础上，将中心城区分 3 类开发强度控制区，实200、行差异化分级控制：高容积率区：城市中心节点和聚集区，主要改造为商住、办公用地，主要分布于城市中心区，解放路两侧。在规划承载容量允许的前提下，应鼓励高强度开发。中高容积率区：城市中心，主要分布于梅菉街道、海滨街道、振文镇。根据区域发展条件，在规划承载容量允许及满足相关规划要求的前提下，进行适度强度的开发。中低容积率区：城市次中心，主要分布于海滨街道、大山江街道和塘尾街道。属于限制高层发展区，以低层与多层建筑为主。中心城区开发强度分区图中心城区开发强度分区图 2）开发强度控制指引 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）24 根据以上三类强度分区结果，本次规划重点对单元内“三旧”201、改造地块的居住用地、商业服务设施用地、工业用地等经营性用地的开发强度提出控制要求，而其他功能的用地开发强度则依据相关规划建设标准和规范确定。考虑到现状开发强度、经济因素、城市景观环境等因素，本次规划拟对各类用地的容积率区间提出指标控制指引。各分区控制强度一览表各分区控制强度一览表 使用类型使用类型 高容积率区高容积率区 中高容积率区中高容积率区 中低容积率区中低容积率区 居住用地 3.55.0 3.04.0 2.53.5 商业服务设施用地 5.57.0 5.06.0 不大于 5.0 工业用地 1.02.5 备注：1、各镇的“三旧”项目开发强度参照吴川市城乡规划管理技术规定（2022）及湛江市区202、“三旧”改造项目开发强度核准细则执行。2、具体容积率由三旧改造单元规划论证确定。规划确定的容积率分区可作为指导三旧改造项目实施的基准容积率，为进一步提高集约节约建设，在进行下一步控制性详细规划及“三旧”改造单元规划时，可对地块容积率进行修正。主要由地块规模、地块周边设施承载力等因素综合确定，配合基准容积率，共同指导三旧改造具体项目的实施。遵循以下原则：1）上表设定的各类用地开发强度为改造单元内“三旧”地块净容积率，但同一性质的开发强度在单元整体开发时，可在单元内统筹平衡。即有部分单元内用地开发强度容积率在满足一定条件下可超过上表容积率上限或低于下限。改造单元内各地块容积率的具体指标应在下层此次203、的控制性详细规划或“三旧”改造单元规划中具体确定。2）满足各项设施承载力的前提下，可依据项目的土地贡献率、拆建比、经济可行性等综合考虑容积率的修正；3）城市主干道周边地块，在满足市政及公共服务设施承载力的基础上，容积率可适当增加；4）城市重要的轴线两侧，重要的门户位置地区，重要节点位置地区，以及重要的地标建筑，在满足市政及公共服务设施承载力的基础上，容积率可适当增加；5）紧邻历史文化街区、文物单位、城市公园、自然山体、水体的地区，应编制城市设计，确定合理的建筑高度，并对容积率适当进行核减；6）项目周边各项设施严重缺乏，且无法通过规划手段予以解决的地区，其地块改造的容积率应适当核减。6.2 建筑204、高度控制分区 6.2 建筑高度控制分区 城市规划中建筑高度的限定基于技术经济指标即容积率、建筑密度等基础之上，满足城乡规划现行技术规定，在现代化的浪潮下，结合各种自然景观等城市空间构成要素直接或间接的影响着城市顶界面的天际线空间形态。当然，城市天际线规划和控制是城市建设的关注重点。进而在研究城市建筑高度分区中要融入城市建设与城市规划设计，以交叉式的思考方式促进城市发展的良性循环。1、考虑因素（1）城市天际线 城市天际线是城市整体艺术形象和深层历史文化的高度概括，它综合展现了城市本体的结构功能和精神蕴含，既是城市魅影，也是独一无二的城市指纹。而天际线形态作为经济社会发展的空间化表征，结合了自然地205、理，景观环境也分为第一层次的前景天际线、第二层次的中景天际线和第三层次的背景天际线。而建筑高度则受制于中景天际线，以城市建设区域主体为主要构成要素，规范化城市建筑与自然景观的融合。（2）满足各类建筑高度限制规范 优先考虑并满足建筑位于文物、建筑保护区、建筑控制区等特殊区块的建筑限高；不超越净空要求的控制区；建筑高度通过日照计算法获取科学取值；建筑建设满足民用建筑设计通则等专业规范。（3）建筑高度控制方法 分区控制法。这是最为常见的控制方法，在很多国家都被使用，特别是在对传统城区的保护上。这个方法的原则是，首先确定保护区域，然后在保护区域的周围确定控制区域中再划分若干个小区域，然后在每个小区域里206、确定建筑物的控制高度。眺望控制法。眺望控制法是更为具体的高度控制方法。它设定了眺望区域和被眺望对象，原则是在眺望区域内眺望被眺望对象时，视线不受遮挡和其他影响。所以在被眺望对象的前面形成一个前景区域，同时在被眺望对象的后面也形成一个背景区域，这两个区域吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）25 内的建筑物高度都受限制。（分别为控制区域为眺望走廊，控制区域为广角眺望协议区域）。2、建筑高度管制分区 充分考虑城市天际线的要求，根据国际常用的分区控制法，将改造范围分成四个区：一级高度分布区、二级高度分布区、三级高度分布区。（1）一级高度分布区（60-100 米）城市中心区，主要分207、布梅菉街道在解放路、创业大道东两侧等，旧城镇改造为居住、商住用地为主。（2）二级高度分布区（40-80 米）城市中心区，主要分布在创业大道西、人民路、梅东路两侧等，旧城镇改造为居住、商住用地为主。（3）三级高度分布区（20-54 米）城市次中心，主要分布于海滨街道、大山江街道和塘尾街道，以旧城镇改造为居住用地为主。中心城区高度分区图中心城区高度分区图 6.3 建筑密度控制分区 6.3 建筑密度控制分区 城市建筑密度的合理制定，有利于城市形态的引导、公共空间的塑造以及城市环境质量的营造。建筑密度对于城市的良性发展至关重要，城市化进程加快的同时，应在城市建设方面更应该立足高远，合理调控城市的建筑密208、度，优化城市环境。1、考虑因素（1）城市格局 通过基于城市轮廓线与景观的控制、对环境效益的保护和经济效益的保证，形成张驰有致、节奏鲜明的城市格局。（2）土地经济利用 通过建筑密度的低限控制来提高土地的集约节约利用程度，限制低密度蔓延式开发，保证城市集聚效益的产生；通过建筑密度的高限来营造宜居的城市环境。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）26（3）历史风貌保护区 城市历史风貌区的建筑密度普遍较高，即高于现行城市规划技术规范关于建筑密度指标的标准。建筑间距不大，街道尺度宜人，宽度与高度之比通常不超过 1.5：1 形成了亲密友好的空间。如上海市城市规划管理技术规定规定，中心城209、区内环线以内居住建筑展商建筑密度为 33%，而徐汇区衡山路复兴路历史文化肌貌保护区内平均建筑密度则约为 40%。采用类比的方法，历史文化保护区在生活环境质量上是有它明显优势的，反映在区位优势带来的可达性和完善的服务，以及空间、文化资源的独特性、唯一性和稀缺性。与此同时，在原有较高的建筑密度和较低的绿地率的情况下造成的日照、通风、采光、消防、卫生等方面的问题通过设计手段，细致分析等三维空间的解决方式给予改善。使我们在的空间资源有限和历史文化资源稀缺的现实中达到既遵循历史文化风貌区空间保护的原则，又可以大大改善生活环境质量以符合现行城乡规划规范和现代生活的要求目标。（4）空间环境品质 A 根据空间210、品质的状况（空间内公共设施的配置情况）可分为：a.完善的空间：指具有良好的空间品质，完善的配套设施，良好的城市空间。b.有待完善的空间：指空间品质不好、环境设施缺乏或公共配套设施不恰当的城市空间。由此可见城市的建筑密度在满足城乡技术规定的前提下，选取合理的取值，有助于城市土地利用的合理化、环境质量的改善，城市的良性发展。B 建筑密度管制分区 考虑到地块改造后的环境景观、历史保护区、风景游览区以及与容积率指标的关系确定建筑密度，将改造范围分成三个区：中低建筑密度区、中高建筑密度区、高建筑密度区。高建筑密度区：主要分布在梅菉街道，解放路两侧。中高建筑密度区：分布城市中心，主要分布于梅菉街道、海滨街211、道公共中心区。中低筑密度区：城市次中心，主要分布于海滨街道、大山江街道和塘尾街道。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）27 7 中心城区专项控制指引中心城区专项控制指引 7.1 配套设施控制 7.1 配套设施控制 7.1.1 控制原则控制原则 改造项目必须按照湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规20199 号）及相关政策文件的规定进行配套设施控制。积极引导各类投资主体通过“三旧”改造加强对居住区级、小区级公益性设施建设和改造，以提升居住配套设施服务功能。法定的控制线详细规划是落实“三旧”改造项目配套设施类型、规模、用地布局的重要手段。控规一经批准实212、施，必须严格依据控规对配套设施进行刚性控制，不得随意改变配套设施用地的规模和使用性质。具体“三旧”改造住宅项目编制改造方案时依据的配套设施、类型、规模、布局等必须以经法定程序审议通过的控制性详细规划或其他法定规划为准。7.1.2 配套设施类型配套设施类型 根据“三旧”改造项目建设规模，按照城市居住区规划设计规范（2018 年版）、广东省义务教育标准化学校标准、广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见（粤教基201621 号）、吴川市城乡规划管理技术规定等相关标准及各类规定的要求，依法建设公共服务设施、市政公用设施、综合交通设施、绿地广场等配套服务设施。公共服务设施公共服务设施：包括213、行政管理设施、文化娱乐设施、教育设施、体育设施、医疗卫生设施、社会福利设施、社区服务设施等。市政公用设施市政公用设施：包括给水工程设施、排水工程设施、电力工程设施、通信工程设施、燃气工程设施、环境卫生设施、安全防灾设施等。综合交通设施综合交通设施：包括交通枢纽、公共交通场站、公共停车设施等。绿地广场绿地广场：包括公园绿地、防护绿地、城市广场等。7.1.3 配套设施控制配套设施控制 控制形式分为三种，对于“独立占地、限定位置”的设施，在土地使用规划与控规图则中进行划定，对于“独立占地、弹性位置”与“附属配建、弹性用地”的设施，应在地块出让或划拨时，将其列入规划设计条件进行控制。县级、镇级配套设施214、：县级、镇级配套设施：“三旧”改造项目范围内，涉及各层次规划控制为城镇公共服务设施、城镇市政公用设施、城镇综合交通、城镇大型绿地广场等公益性设施，用地经政府批准后由政府依法收储、收回、征收。住宅项目配套：住宅项目配套：编制或修改住宅“三旧”改造项目的控制性详细规划、单元规划，应居住区规范，结合地块的建设强度，进行公共服务、市政公用设施配建。应配设施用地规模及项目类型，需满足湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府规20199 号）、吴川市城乡规划管理技术规定等相关技术规范及政策的规定。划留的公共服务配套设施用地按统筹安排、合理布局，避免重复建设的原则，综合考虑项目配套要求、周215、边片区的设施配套情况，以及预留配套用地的规模和设施安排的迫切程度，科学确定改造项目应配套的具体设施类型和规模。“工改商”项目配套：“工改商”项目配套：旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下称“工改商”项目），原土地权利人自行改造的，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目工业用地总面积 15%的土地（含红线退缩用地）无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。应当根据项目类型和规模，依法配建公益性设施。7.1.4 中心城区改造单元配套设施中心城区改造单元配套设施 吴川市中心城区“三旧”单元涉及的法定规划包括 吴川市城市216、总体规划（2011-2035）、吴川市中心城区部分片区控制性详细规划、吴川市旧城改造沿江居住区控制性详细规划修编、吴川市海滨新城控制性详细规划、吴川市吉兆湾文化旅游观光体验区南海明珠片区控制性详细规划、吴川市鞋业产业基地首期控制性详细规划。“三旧”改造项目必须严格依据上述法定规划对配套设施进行刚性控制，不得随意改变配套设施用地的规模吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）28 和使用性质。规划通过“三旧”改造配套设施，盘活存量建设用地，提升城市整体服务和保障能力，满足城市发展和居民生活的多样化需求，填补部分地区配套服务的空缺，提升配套服务水平。经核查，“三旧”改造单元范围内应217、落实配套设施 1001 处（包括非独立占地设施），用地共计 630.92ha，占改造单元面积的 16.36%，其中位于“三旧”图斑的配套设施用地 252.07ha，占“三旧”图斑总面积的 14.5%。改造单元范围内应落实配套设施中，公共服务设施用地共计 240.22ha，占改造单元面积的 6.23%；市政公用设施用地共计 30.64ha，占改造单元面积的 0.79%；综合交通设施用地共计 17.32ha，占改造单元面积的 0.45%；绿地广场用地共计 342.74ha，占改造单元面积的 8.89%。改造单元内配套设施用地统计表 改造单元内配套设施用地统计表 序序号 号 用地名称 用地名称 用地218、用地代号 代号 改造单元 改造单元“三旧”斑块“三旧”斑块 用地面积 用地面积 （公顷）（公顷）占改造单占改造单元用地比元用地比例（%）例（%）“三旧”“三旧”斑块内面斑块内面积（公积（公顷）顷）占“三占“三旧”斑块旧”斑块用地比例用地比例（%）（%）1 1 公共管理与公共服务设施用公共管理与公共服务设施用地 地 A A 240.22 240.22 6.23 6.23 125.38 125.38 7.21 7.21 其中 行政办公用地 A1 28.11 0.73 19.14 1.10 文化设施用地 A2 13.31 0.35 7.36 0.42 教育科研用地 A3 137.64 3.57 69219、.22 3.98 体育用地 A4 23.77 0.62 16.83 0.97 医疗卫生用地 A5 33.78 0.88 9.57 0.55 社会福利设施用地 A6 1.33 0.03 1.31 0.08 宗教设施用地 A9 2.28 0.06 1.96 0.11 2 2 道路与交通设施用地 道路与交通设施用地 S S 17.32 17.32 0.45 0.45 6.13 6.13 0.35 0.35 其中 交通枢纽用地 S3 2.11 0.05 0.44 0.03 交通场站用地 S4 15.21 0.39 5.69 0.33 3 3 公用设施用地 公用设施用地 U U 30.64 30.64 220、0.79 0.79 10.36 10.36 0.60 0.60 其中 供应设施用地 U1 19.81 0.51 3.86 0.22 环境设施用地 U2 7.86 0.20 6.05 0.35 安全设施用地 U3 2.96 0.08 0.45 0.03 4 4 绿地与广场用地 绿地与广场用地 G G 342.74 342.74 8.89 8.89 110.19 110.19 6.34 6.34 其中 公园绿地 G1 251.87 6.53 81.50 4.69 防护绿地 G2 85.03 2.20 24.70 1.42 广场用地 G3 5.83 0.15 4.00 0.23 5 5 配套用设施用221、地 配套用设施用地/630.92 630.92 16.36 16.36 252.07 252.07 14.50 14.50 6 6 总用地 总用地/3857.43 3857.43 100.00 100.00 1738.33 1738.33 100.00 100.00 “三旧”改造单元范围内主要配套设施规划情况如下表，规划保留 78 项现状主要配套设施，规划扩建 8 项主要配套设施，规划新增 221 项主要配套设施。改造单元内主要配套设施规划情况一览表 改造单元内主要配套设施规划情况一览表 设施分类 设施分类 设施名称 设施名称 现状保留 现状保留 规划扩建 规划扩建 规划新增 规划新增 文化设222、施 图书馆 1 博物馆 1 教育设施 幼儿园 2 72 小学 18 4 20 独立初中 9 1 2 独立高中 1 完全中学 2 九年制学校 1 特殊教育学校 1 医疗设施 妇幼保健院 2 卫生站 8 52 卫生服务中心 2 1 10 专科医院 1 综合医院 5 2 综合专科医院 2 门诊部 1 疾病预防控制中心 1 社会福利设施社会福利院 1 托老所 17 体育设施 体育场 1 1 中型多功能运动场地 3 7 商业设施 农贸市场 5 10 肉菜市场 9 21 影剧院 3 市政公用 电厂 1 110kv 变电站 1 220kv 变电站 1 污水处理厂 1 2 吴川市“三旧”改造专项规划（2020223、-2035）（说明书）29 设施分类 设施分类 设施名称 设施名称 现状保留 现状保留 规划扩建 规划扩建 规划新增 规划新增 自来水厂 1 合计 78 8 221 本次规划划定的改造单元配套的公共服务设施根据各改造地块编制法定的控规及其他法定规划要求进行控制，具体配套项目详见附表 1。中心城区“三旧”改造项目配套设施规划图 中心城区“三旧”改造项目配套设施规划图 7.2 道路交通控制 7.2 道路交通控制 7.2.1 道路控制道路控制“三旧”改造对用地功能布局的调整及开发强度的改变，将会带来交通总量和出行结构的变化，必须把握“三旧”改造的契机，可以进一步完善交通体系，落实上层次城市规划交通路224、网，优化城市交通出行结构，促进城市与交通的可持续发展。改造单元内道路共计 617.31ha，占改造单元面积的 16.00%，其中位于“三旧”图斑内道路用地共计 290.45ha，占“三旧”图斑总面积的 16.71%。（1）落实区域性交通干道和城市主次干道）落实区域性交通干道和城市主次干道 协调“三旧”改造规划布局与总体规划及相关控规道路交通规划之间的关系，保障改造后“三旧”用地与城市道路交通系统衔接良好。对于有区域性交通干道和城市主次干道穿越的“三旧”用地，应留出交通通道，保障城市交通路网的形成与畅通。“三旧”改造规划中需打通或者升级的主干道 28 条，次干道 34 条。改造过程中应优先为道路225、的建设或扩宽提供条件，同时位于城市重要道路两侧的地块改造中应注重打造道路两侧城市景观，具体各单元涉及城市主次干道详见附表 1。（2）对接城市主次干道，完善支路网系统）对接城市主次干道，完善支路网系统 从优化路网的系统性入手，“三旧”改造构建完善的道路网体系，理顺、完善支路网微循环系统，并与城市主次干道系统对接。对于历史街区保护范围，基于对空间格局和肌理保护的需要，尽量避免对内部道路进行大规模拓宽，主要通过构建和加强微循环系统建设，完善路网体系。对于新区，从构建完整道路系统的角度，尽量保证支路的连续性和系统性。7.2.2 公共交通控制公共交通控制 所有“三旧”改造项目必须依据法定规划的相关规定，226、控制公交枢纽、首末站、公交车站等公共交通设施的用地；必须依据吴川市城乡规划管理技术规定的相关规定，控制控制社会公共停车场的用地，并按要求配套服务与项目的停车位及服务与社会的公共停车位，合理设置停车场出入口。对位于中心城区重点地段的改造地区，结合公共空间的建设营造优美的慢行环境，留出人流集聚和疏散的广场用地或公共绿地，建设可步行的街区。7.2.3 建设要求建设要求 对涉及总规确定的重大城市交通基础设施的“三旧”改造项目，应加强用地控制，妥善解决相关问题，依法依规纳入土地储备，全力配合政府推动城市交通设施的建设进程。对涉及本专项规划确定的城市主次干道建设的“三旧”改造项目，应依法依规将相关道路吴川227、市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）30 纳入土地储备，也可采取一定的奖励措施，推动项目与城市道路实行捆绑建设。另外，建设政府出台相关政策文件，对必须在报建、选址阶段组织开展建设项目交通影响评价的“三旧”改造项目作出具体规定。中心城区“三旧”改造项目道路交通规划图 中心城区“三旧”改造项目道路交通规划图 7.3 历史文物保护控制 7.3 历史文物保护控制 7.3.1 涉及文物保护的项目改造要求涉及文物保护的项目改造要求“三旧”改造项目中如涉及各级人民政府已公布的文物保护单位和已登记公布的未定级不可移动文物，应严格依照中华人民共和国文物保护法及其实施条例及相关文物保护规定实施保228、护。涉及文物实施原址保护的，建设单位应当事先确定保护措施，根据文物保护单位的界别报相应的文物行政主管部门批准，并将保护措施列入可行性研究报告或者涉及任务书，在改片区报建时一同上报文广新、城乡规划等相关职能部门。未能实施原址保护、必须迁移异地保护或者拆除的，必须按照中华人民共和国文物保护法第二十条规定实施。在“三旧”改造实施过程中涉及文物单位保护范围应严格按照中华人民共和国文物保护法第十七、十九至二十六条的保护要求执行，保护范围内的新建建筑应与文物本体相协调，其建筑高度不得高于文物建筑；涉及建设控制地带应严格按照中华人民共和国文物保护法第十八至二十条执行，不得建设污染文物保护单位及其环境的设施，229、不得进行可能影响文物保护单位安全及其环境的活动。根据吴川市第三次全国文物普查，吴川市市域不可移动文物共 246 处，其中文物保护单位 41 处。通过核查，本次“三旧”改造单元共涉及 10 处文物保护单位，详见下表。在编制控制性详细规划或单元规划时应核查规划区内不可移动文物，并征询文物行政主管部门意见，按照文物保护相关规定进行控制。吴川市文物保护单位一览表 吴川市文物保护单位一览表 序序号号名 称 名 称 时代 时代 类别 类别 详细地址 详细地址 级别 级别 1广东省农民协会南路办事处旧址 中华民国（1925-1926）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市梅菉街道红旗社区居委会营盘街 28 号 230、省 2双峰塔 明万历二十七年（1599）古建筑 吴川市吴阳镇文塔社区居委会塔脚村 省 3陈兰彬故居 清光绪元年（1875）古建筑 吴川市黄坡镇黄坡村委会黄坡村内 省 4张炎故居 中华民国 近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市塘缀镇樟山村委会樟山村 省 5水潭吴氏大宗 明万历三十五年（1607）古建筑 吴川市黄坡镇水潭村 省 6香山古庙 清道光十四年（1834）古建筑 吴川市博铺街道香山社区居委会香山路 省 7李汉魂故居 中华民国二十二年（1933）古建筑 吴川市黄坡镇岭头村委会岭头村 省 8世德学校旧址（含世德陵园、世德故居）中华民国二十年（1931）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市塘缀镇樟山231、村委会樟山村 省 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）31 序 序 号 号 名 称 名 称 时代 时代 类别 类别 详细地址 详细地址 级别 级别 9 茂山书院 中华民国 近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市博铺街道东江社区居委会东江路 省 10 林召棠故居与芾南图书馆 清乾隆四十年（1755）古建筑 吴川市吴阳镇霞街社区居委会霞街村 省 11 极浦亭 清 古建筑 吴川市吴阳镇街道社区居委会中街村 市 12 吴川学宫大成殿 清光绪年间 古建筑 吴川市吴阳镇街道社区居委会吴阳中学内 市 13 真衣庙 中华民国 近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市黄坡镇大岸村委会大岸村 市 14232、 上郭吴氏大宗 明洪武三十年（1397）古建筑 吴川市吴阳镇上郭社区居委会上郭村 市 15 庄艮林氏大宗 中华民国二十年（1931）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市兰石镇庄艮村委会庄南村 市 16 百官山多角井 清代 古建筑 吴川市兰石镇五一村委会百官山村 市 17 出王岭潘氏墓群 宋代 古墓葬 吴川市王村港覃寮村委会覃寮村 市 18 霞街林氏大宗 明 古建筑 吴川市吴阳镇霞街社区居委会霞街村 市 19 居仁祖祠 明 古建筑 吴川市吴阳镇那良西村 市 20 余席珍墓 宋 古墓葬 吴川市塘缀镇龙安村委会松木岭 市 21 三柏李氏古墓葬 宋 古墓葬 吴川市吴阳镇海山村委会大岭脚村 市 22 南城233、门 明洪武二十七年（1394）古遗址 吴川市吴阳镇街道社区居委会南路口 县 23 状元井及古街道 明 古建筑 吴川市吴阳镇霞街社区居委会霞街村 县 24 吴阳中山纪念堂 中华民国二十四年（1935）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市吴阳镇街道社区居委会城里村 县 序序号号名 称 名 称 时代 时代 类别 类别 详细地址 详细地址 级别 级别 25麦屋麦氏大宗祠 清乾隆二十六年（1761）古建筑 吴川市塘尾街道麦屋社区居委会麦屋村 县 26吴川人民抗法斗争总指挥部旧址 清 近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市黄坡镇三柏村委会三柏村 县 27茂化吴梅边区党组织旧址 中华民国 近现代重要史迹及代表性建234、筑 吴川市长岐镇良村村委会良村小学内 县 28梅菉祖庙 清道光十八年（1838）古建筑 吴川市梅菉街道梅菉头社区居委会祖庙路 县 29天后宫 清道光十九年（1839）古建筑 吴川市梅菉街道东升社区居委会漳洲街 县 30梅菉窑业工会、窑业工人罢工斗争指挥部旧址 中华民国十四年（1925）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市梅菉街道永红社区居委会下隔海街 44 号 县 31吴川市烈士纪念园 1956 年 近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市梅菉街道解放社区居委会解放中路 县 32万寿庵 清 古建筑 吴川市梅菉街道东升社区居委会漳洲街 县 33广东省民众抗日自卫团第十一区统率委员会旧址 中华民国二十七年235、（1938）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市梅菉街道新文社区居委会横塘路 县 34关岳古庙 清康熙十六年（1677）古建筑 吴川市梅菉街道向阳社区居委会太康东路 县 35梧山岭遗址 新石器时代 古遗址 吴川市长岐镇黎屋村委会黎屋村梧山岭 县 36丽山岭遗址 明代 古遗址 吴川市塘缀镇东村村委会丽山村 县 37南路特委抗日武装起义指挥部旧址 中华民国三十二年（1943）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市塘缀镇岭脚村委会低岭村 县 38莫士纯家族墓 元元统一年（1333）古墓葬 广东省湛江市吴川市黄坡镇平城村委会那涝大寰岭县 39大岸黄氏始祖古墓群永乐十七年（1419）古墓葬 国营吴川林场海关楼236、工区五指岭（又名塘榄高岭）县 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）32 序 序 号 号 名 称 名 称 时代 时代 类别 类别 详细地址 详细地址 级别 级别 40 冼氏宗祠 乾隆十六年（1751）古建筑 吴川市黄坡镇新屋村委员会冼村 县 41 许冠英故居 民国三十一年（1942）近现代重要史迹及代表性建筑 吴川市樟铺镇车头村委会车头村 县 中心城区“三旧”改造项目历史文化保护规划图 中心城区“三旧”改造项目历史文化保护规划图 7.3.2 涉及其他历史文化保护要素的项目改造要求涉及其他历史文化保护要素的项目改造要求 编制“三旧”改造规划，如涉及历史建筑的，应对涉及的历史建237、筑制定保护规划，使保护建筑的本体及其环境风貌得到有效保护和合理控制，充分发挥历史建筑展示、利用功能，是文化遗产保护成为促进经济社会发展的积极力量，带动城乡的产业转型，促进旅游、文化等相关产业发展，为区域经济发展提供新的增长点。同时如涉及古村落保护项目，应着力保护古村落的格局风貌，保护不同地域的文化特色，促进区域全面协调可持续发展。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）33 8 各镇“三旧”改造规划各镇“三旧”改造规划 8.1 塘镇 8.1 塘镇 塘镇“三旧”改造总用地规模为 31.04 公顷，共 18 项，多为旧村庄项目。根据吴川市塘镇总体规划（2005-2020），改造后238、居住、商业用地 15.22 公顷，占总用地的 49.05%，公服、道路等配套设施用地 11.55 公顷，占总用地的 37.22%，非建设用地 4.26 公顷，占总用地的 13.74%。塘镇“三旧”改造项目统计表 塘镇“三旧”改造项目统计表 名称 名称 数量（项）数量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 5 8.18 旧城镇 4 1.37 旧村庄 9 21.49 合计 18 31.04 塘镇“三旧”改造规划用地统计表 塘镇“三旧”改造规划用地统计表 序号 序号 用地名称 用地名称 用地代号 用地代号 用地面积 （公顷）用地面积 （公顷）占总用地比例（%）占总用地比例（%）1 居住用地 R 1239、1.11 35.81 1 居住用地 R 11.11 35.81 其中 二类居住用地 R2 11.11 35.81 2 公共管理与公共服务设施用地 A 1.08 3.48 2 公共管理与公共服务设施用地 A 1.08 3.48 其中 行政办公用地 A1 0.20 0.63 文化设施用地 A2 0.03 0.10 教育科研用地 A3 0.85 2.75 3 商业服务业设施用地 B 4.11 13.24 3 商业服务业设施用地 B 4.11 13.24 其中 商业用地 B1 4.11 13.24 4 道路与交通设施用地 S 7.13 22.97 4 道路与交通设施用地 S 7.13 22.97 其中240、 城市道路用地 S1 7.13 22.97 5 公用设施用地 U 0.14 0.44 5 公用设施用地 U 0.14 0.44 其中 供应设施用地 U1 0.14 0.44 6 绿地与广场用地 G 3.21 10.33 6 绿地与广场用地 G 3.21 10.33 其中 公园绿地 G1 2.92 9.40 防护绿地 G2 0.29 0.93 7 城乡居民点建设用地 H1 26.78 86.26 7 城乡居民点建设用地 H1 26.78 86.26 其中 城镇建设用地 H12 26.78 86.26 8 非建设用地 E 4.26 13.74 8 非建设用地 E 4.26 13.74 其中 水域 241、E1 0.28 0.90 农林用地 E2 3.98 12.84 9 9 总用地 总用地/31.04 31.04 100.00 100.00 塘镇“三旧”改造地块一览表塘镇“三旧”改造地块一览表 序序号号地块编号地块编号坐落单位坐落单位名称 名称 权属单位权属单位名称 名称 改造类改造类型 型 改造方式 改造方式 现土地用现土地用途 途 拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1 44088300382 塘缀村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 3.19 2 44088300383 塘缀村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.10 3 44088300385 塘242、缀村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 5.93 4 44088300387 塘缀村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.19 5 44088300393 塘缀村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.82 6 44088300402 塘缀村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 村庄 工业用地 0.59 7 44088300404 塘缀村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.52 8 44088300407 塘缀村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.53 9 44088300408 塘缀村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇243、 城镇住宅用地 1.24 1044088300409 塘缀村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 4.68 1144088300410 塘缀村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 1.15 1244088300411 塘缀村 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.02 1344088300412 塘缀村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 5.75 1444088300415 塘缀村 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.39 1544088300416 塘缀村 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.43 244、1644088300418 塘缀村 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇 机关团体用地 0.54 1744088300425 塘缀村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 科教用地 0.79 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）34 18 44088300557 南村 南村 旧村庄 拆除重建类 村庄 农村宅基地 2.19 塘镇“三旧”改造项目现状图 塘镇“三旧”改造项目现状图 塘镇“三旧”改造项目用地布局图 塘镇“三旧”改造项目用地布局图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）35 8.2 黄坡镇 8.2 黄坡镇 黄坡镇“三旧”改造总用地规模为 58.67245、 公顷，共 38 项，多为旧厂房、旧村庄项目。根据吴川市黄坡镇总体规划（2005-2020）以及黄坡镇鉴西江东北部片区控制性详细规划，改造后居住、商业用地 33.24 公顷，占总用地的 56.66%，公服、道路等配套设施用地 23.56 公顷，占总用地的 40.15%，非建设用地 0.85 公顷，占总用地的 1.45%。黄坡镇“三旧”改造项目统计表 黄坡镇“三旧”改造项目统计表 名称 名称 数量（项）数量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 22 17.13 旧城镇 3 3.16 旧村庄 13 38.38 合计 38 58.67 黄坡镇“三旧”改造规划用地统计表 黄坡镇“三旧”改造规划用地246、统计表 序号序号 用地名称用地名称 用地代号用地代号 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占总用地比例（占总用地比例（%）1 1 居住用地 居住用地 R R 28.86 28.86 49.19 49.19 其中 二类居住用地 R2 28.86 49.19 2 公共管理与公共服务设施用地 A 0.78 1.33 2 公共管理与公共服务设施用地 A 0.78 1.33 其中 行政办公用地 A1 0.71 1.22 文化设施用地 A2 0.05 0.08 医疗卫生用地 A5 0.02 0.03 3 商业服务业设施用地 B 4.39 7.48 3 商业服务业设施用地 B 4.39 7.48 其中 商业用247、地 B1 4.25 7.24 公用设施营业网点用地 B4 0.14 0.24 6 道路与交通设施用地 S 17.20 29.31 6 道路与交通设施用地 S 17.20 29.31 其中 城市道路用地 S1 17.06 29.07 交通枢纽用地 S4 0.14 0.24 7 公用设施用地 U 0.28 0.48 7 公用设施用地 U 0.28 0.48 其中 供应设施用地 U1 0.22 0.37 环境设施用地 U2 0.07 0.11 8 绿地与广场用地 G 5.30 9.03 8 绿地与广场用地 G 5.30 9.03 其中 公园绿地 G1 0.37 0.63 防护绿地 G2 4.93 8248、.41 9 城乡居民点建设用地 H1 57.52 98.03 9 城乡居民点建设用地 H1 57.52 98.03 其中 城镇建设用地 H12 56.80 96.81 村庄建设用地 H14 0.72 1.22 10 10 非建设用地 非建设用地 E E 0.85 0.85 1.45 1.45 其中水域 E1 0.84 1.43 农林用地 E2 0.01 0.01 11 11 区域交通设施用地 区域交通设施用地 H41 H41 0.31 0.31 0.52 0.52 13 13 总用地 总用地/58.67 58.67 100.00 100.00 黄坡镇“三旧”改造地块一览表 黄坡镇“三旧”改造地249、块一览表 序序号号地块编地块编号 号 坐落单位名坐落单位名称 称 权属单位名称 权属单位名称 改造改造类型 类型 改造方改造方式 式 现土地用途现土地用途拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1 44088300254 大岸村,黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 1.75 2 44088300256 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.41 3 44088300260 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.57 4 44088300261 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.250、47 5 44088300262 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.84 6 44088300263 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.57 7 44088300264 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 1.73 8 44088300265 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 1.85 9 44088300268 黄坡镇政府 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.02 1044088300269 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.251、14 1144088300270 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 商务金融用地 0.22 1244088300272 平泽村 平泽村 旧厂房 拆除重建类 村庄 城镇住宅用地 0.73 1344088300274 黄坡镇政府 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.12 1444088300278 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.94 1544088300279 黄坡镇政府,平泽村 黄坡村,镇政府,平泽村 旧厂房 拆除重建类 村庄,建制镇 农村宅基地 1.12 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）36 16 440252、88300280 黄坡镇政府 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.44 17 44088300281 大岸村,平泽村 镇政府,平泽村 旧村庄 拆除重建类 村庄,建制镇 农村宅基地 1.33 18 44088300282 唐禄村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 5.30 19 44088300283 岭头村,唐禄村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 8.39 20 44088300291 大岸村 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 2.74 21 44088300295 平泽村 平泽村 旧厂房 拆除重建类 村庄 农村宅基地 0.47 2253、2 44088300296 大岸村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 4.93 23 44088300297 大岸村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.03 24 44088300298 黄坡镇政府,平泽村 镇政府,平泽村 旧村庄 拆除重建类 村庄,建制镇 农村宅基地 2.76 25 44088300299 大岸村,黄坡镇政府 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 3.69 26 44088300300 大岸村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.16 27 44088300301 大岸村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 科教用地0254、.83 28 44088300302 唐禄村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 2.89 29 44088300305 岭头村 镇政府,岭头村 旧村庄 拆除重建类 村庄,建制镇 农村宅基地 5.37 30 44088300306 唐基村 唐基村 旧厂房 拆除重建类 村庄 农村宅基地 0.33 31 44088300307 唐基村 唐基村 旧厂房 拆除重建类 村庄 农村宅基地 0.33 32 44088300321 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.30 33 44088300541 黄坡镇政府 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.255、80 34 44088300547 黄坡镇政府 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇,公路用地 城镇住宅用地 0.36 35 44088300552 黄坡村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇,村庄 城镇住宅用地 1.09 3644088300554 平泽村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 村庄 农村宅基地 1.47 3744088300555 唐基村 唐基村 旧厂房 拆除重建类 村庄 农村宅基地 0.09 3844088300556 黄坡镇政府 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.06 黄坡镇“三旧”改造项目现状图黄坡镇“三旧”改造项目现状图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020256、-2035）（说明书）37 黄坡镇“三旧”改造项目用地布局图 黄坡镇“三旧”改造项目用地布局图 8.3 吴阳镇 8.3 吴阳镇 吴阳镇“三旧”改造总用地规模为 26.67 公顷，共 13 项，多为旧厂房项目。根据吴川市吴阳镇中心区控制性详细规划，改造后居住、商业用地 11.07 公顷，占总用地的 41.50%，公服、道路等配套设施用地 15.60 公顷，占总用地的 58.50%。吴阳镇“三旧”改造项目统计表 吴阳镇“三旧”改造项目统计表 名称 名称 数量（项）数量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 11 20.57 旧城镇 1 1.16 旧村庄 1 4.94 合计 13 26.67 吴阳257、镇“三旧”改造规划用地统计表 吴阳镇“三旧”改造规划用地统计表 序号序号用地名称用地名称 用地代号用地代号 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占总用地比例（占总用地比例（%）1 居住用地 R 6.03 22.61 1 居住用地 R 6.03 22.61 其中 二类居住用地 R2 6.03 22.61 2 公共管理与公共服务设施用地A 4.57 17.15 2 公共管理与公共服务设施用地A 4.57 17.15 其中 文化设施用地 A2 0.59 2.21 教育科研用地 A3 1.54 5.78 医疗卫生用地 A5 2.27 8.52 文物古迹用地 A7 0.17 0.64 3 商业服务业设施用258、地 B 5.04 18.89 3 商业服务业设施用地 B 5.04 18.89 其中 商业用地 B1 5.04 18.89 4 道路与交通设施用地 S 7.21 27.04 4 道路与交通设施用地 S 7.21 27.04 其中 城市道路用地 S1 6.84 25.65 交通枢纽用地 S3 0.37 1.39 5 绿地与广场用地 G 3.82 14.31 5 绿地与广场用地 G 3.82 14.31 其中 公园绿地 G1 1.04 3.89 防护绿地 G2 2.78 10.42 6 城乡居民点建设用地 H1 26.67 100.00 6 城乡居民点建设用地 H1 26.67 100.00 其中259、 城镇建设用地 H12 26.67 100.00 7 7 总用地 总用地/26.67 26.67 100.00 100.00 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）38 吴阳镇“三旧”改造地块一览表 吴阳镇“三旧”改造地块一览表 序序号 号 地块编地块编号 号 坐落单位名坐落单位名称 称 权属单位名称 权属单位名称 改造改造类型类型改造改造方式 方式 现土地用途 现土地用途 拟改拟改造用造用途 途 面面积积hmhm1 44088300349 吴阳街道居委会 吴阳街道居委会,镇政府 旧厂房 拆除重建类 风景名胜及特殊用地,建制镇 城镇住宅用地 1.00 2 440883003260、50 海山村,吴阳街道居委会 海山村,吴阳街道居委会,镇政府 旧厂房 拆除重建类 村庄,风景名胜及特殊用地,建制镇 城镇住宅用地 1.32 3 44088300352 吴阳街道居委会 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 2.38 4 44088300353 上郭居委会 上郭居委会 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 2.03 5 44088300354 秧义村 秧义村 旧厂房 拆除重建类 村庄 城镇住宅用地 0.42 6 44088300355 吴阳街道居委会 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.63 7 44088300356 吴阳街道居委会 镇政府 旧261、厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.49 8 44088300357 吴阳街道居委会 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 2.30 9 44088300358 吴阳街道居委会 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 6.35 10 44088300359 吴阳街道居委会 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 1.49 11 44088300362 吴阳街道居委会 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 科教用地 4.94 序序号号地块编地块编号 号 坐落单位名坐落单位名称 称 权属单位名称 权属单位名称 改造改造类型 类型 改造改造方式 方式 现土地用途262、 现土地用途 拟改拟改造用造用途 途 面面积积hmhm1244088300367 上郭居委会上郭居委会 旧厂房 拆除重建类 建制镇 批发零售用地 2.16 1344088300543 吴阳街道居委会 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 1.16 吴阳镇“三旧”改造项目现状图 吴阳镇“三旧”改造项目现状图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）39 吴阳镇“三旧”改造项目用地布局图 吴阳镇“三旧”改造项目用地布局图 8.4 樟铺镇 8.4 樟铺镇 樟铺镇“三旧”改造总用地规模为 15.02 公顷，共 8 项，多为旧村庄项目。根据吴川市樟铺镇中心区控制性详细规划，263、改造后居住、商业用地 14.0 公顷，占总用地的 33.65%，公服、道路等配套设施用地 6.01 公顷，占总用地的 40.0%，非建设用地 1.11 公顷，占总用地的 7.63%。樟铺镇“三旧”改造项目统计表 樟铺镇“三旧”改造项目统计表 名称 名称 数量（项）数量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 1 1.14 旧城镇 2 1.25 旧村庄 5 12.62 合计 8 15.02 樟铺镇“三旧”改造规划用地统计表 樟铺镇“三旧”改造规划用地统计表 序号序号用地名称 用地名称 用地代号 用地代号 用地面积（公顷）用地面积（公顷）占总用地比例（%）占总用地比例（%）1 居住用地 R 5.9264、9 39.92 1 居住用地 R 5.99 39.92 其中 二类居住用地 R2 5.99 39.92 2 公共管理与公共服务设施用地 A 3.14 20.90 2 公共管理与公共服务设施用地 A 3.14 20.90 其中 行政办公用地 A1 0.58 3.88 文化设施用地 A2 0.15 0.97 教育科研用地 A3 0.58 3.89 医疗卫生用地 A5 1.83 12.16 3 商业服务业设施用地 B 1.91 12.70 3 商业服务业设施用地 B 1.91 12.70 其中 商业用地 B1 1.91 12.70 4 道路与交通设施用地 S 1.70 11.30 4 道路与交通设施265、用地 S 1.70 11.30 其中 城市道路用地 S1 1.70 11.30 5 公用设施用地 U 0.51 3.42 5 公用设施用地 U 0.51 3.42 其中 安全设施用地 U3 0.51 3.42 6 绿地与广场用地 G 0.66 4.41 6 绿地与广场用地 G 0.66 4.41 其中 公园绿地 G1 0.43 2.89 广场用地 G3 0.23 1.52 7 城乡居民点建设用地 H1 13.91 92.64 7 城乡居民点建设用地 H1 13.91 92.64 其中 城镇建设用地 H12 13.91 92.64 8 非建设用地 E 1.11 7.36 8 非建设用地 E 1.266、11 7.36 其中 农林用地 E2 1.11 7.36 9 9 总用地 总用地/15.02 15.02 100.00 100.00 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）40 樟铺镇“三旧”改造地块一览表 樟铺镇“三旧”改造地块一览表 序序号 号 地块编号 地块编号 坐落单位坐落单位名称 名称 权属单位权属单位名称 名称 改造类改造类型 型 改造方式 改造方式 现土地用现土地用途 途 拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1 44088300458 樟铺村 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.81 2 44088300459 樟铺村 镇政府 旧村庄267、 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.94 3 44088300460 樟铺村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.92 4 44088300461 樟铺村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 3.97 5 44088300462 樟铺村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.52 6 44088300463 樟铺村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.14 7 44088300467 樟铺村 镇政府 旧城镇 拆除重建类 建制镇 机关团体用地 0.44 8 44088300469 樟铺村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 268、4.27 樟铺镇“三旧”改造项目现状图 樟铺镇“三旧”改造项目现状图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）41 樟铺镇“三旧”改造项目用地布局图 樟铺镇“三旧”改造项目用地布局图 8.5 振文镇 8.5 振文镇 振文镇“三旧”改造总用地规模为 69.23 公顷，共 20 项，多为旧厂房、旧村庄项目。根据吴川市振文镇中心区控制性详细规划，改造后居住、商业用地 24.61 公顷，占总用地的 35.55%，公服、道路等配套设施用地 30.50 公顷，占总用地的 44.06%，非建设用地0.40 公顷，占总用地的 0.58%。振文镇“三旧”改造项目统计表 振文镇“三旧”改造项目统269、计表 名称 名称 数量（项）数量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 7 35.58 旧城镇 1 2.48 旧村庄 12 31.18 合计 20 69.23 振文镇“三旧”改造规划用地统计表 振文镇“三旧”改造规划用地统计表 序号序号用地名称用地名称 用地代号用地代号 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占总用地比例（占总用地比例（%）1 居住用地 R 14.54 21.00 1 居住用地 R 14.54 21.00 其中 二类居住用地 R2 14.54 21.00 21.00 2 公共管理与公共服务设施用地 A 5.76 8.32 2 公共管理与公共服务设施用地 A 5.76 8.32 其270、中 行政办公用地 A1 3.64 5.25 5.25 教育科研用地 A3 0.72 1.04 1.04 体育用地 A4 1.00 1.45 1.45 医疗卫生用地 A5 0.27 0.39 0.39 宗教设施用地 A9 0.13 0.19 0.19 3 商业服务业设施用地 B 10.07 14.55 3 商业服务业设施用地 B 10.07 14.55 其中 商业用地 B1 10.07 14.55 14.55 4 物流仓储用地 W 6.30 9.09 4 物流仓储用地 W 6.30 9.09 其中 一类物流仓储用地 W1 6.30 9.09 9.09 5 道路与交通设施用地 S 11.06 15271、.97 5 道路与交通设施用地 S 11.06 15.97 其中 城市道路用地 S1 10.39 15.01 15.01 交通场站用地 S4 0.66 0.96 0.96 6 公用设施用地 U 1.45 2.09 6 公用设施用地 U 1.45 2.09 其中 安全设施用地 U3 1.45 2.09 2.09 7 绿地与广场用地 G 5.94 8.58 7 绿地与广场用地 G 5.94 8.58 其中 公园绿地 G1 5.30 7.65 7.65 防护绿地 G2 0.64 0.93 0.93 8 城乡居民点建设用地 H1 68.05 98.29 8 城乡居民点建设用地 H1 68.05 98.272、29 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）42 其中 城镇建设用地 H12 55.11 79.61 79.61 村庄建设用地 H14 12.93 18.68 18.68 10 非建设用地 E 0.40 0.58 10 非建设用地 E 0.40 0.58 其中 水域 E1 0.16 0.23 0.23 农林用地 E2 0.24 0.35 0.35 11 发展备用地 0.78 1.13 11 发展备用地 0.78 1.13 12 12 总用地 总用地/69.23 69.23 100.00 100.00 振文镇“三旧”改造地块一览表 振文镇“三旧”改造地块一览表 序序号 号 地273、块编号 地块编号 坐落单位坐落单位名称 名称 权属单位名称 权属单位名称 改造改造类型 类型 改造方改造方式 式 现土地现土地用途 用途 拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1 44088300487 振文村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.19 2 44088300474 水口渡村 吴川市政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 2.92 3 44088300476 水口渡村 水口渡村,吴川市政府 旧村庄 拆除重建类 村庄,建制镇 农村宅基地 10.06 4 44088300478 水口渡村 吴川市政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.67 5 4274、4088300479 水口渡村 吴川市政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.70 6 44088300480 水口渡村 水口渡村 旧厂房 拆除重建类 村庄 农村宅基地 9.20 7 44088300481 湖塘村 湖塘村 旧厂房 拆除重建类 村庄 农村宅基地 12.52 8 44088300484 湖塘村 湖塘村 旧厂房 拆除重建类 村庄 农村宅基地 2.06 9 44088300485 沙尾村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 2.11 10 44088300488 振文村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 科教用地0.28 11 44088300489 山东村,275、振文村 山东村,镇政府 旧村庄 拆除重建类 村庄,建制镇 科教用地0.76 12 44088300490 振文村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 科教用地0.22 13 44088300491 振文村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.99 14 44088300494 沙尾村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.03 序序号号地块编号地块编号坐落单位坐落单位名称 名称 权属单位名称 权属单位名称 改造改造类型 类型 改造方改造方式 式 现土地现土地用途 用途 拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1544088300496 山东村,振文村 山东村,276、镇政府 旧村庄 拆除重建类 村庄,建制镇 农村宅基地 3.19 1644088300500 沙尾村,山东村 山东村,镇政府 旧城镇 拆除重建类 村庄,建制镇 城镇住宅用地 2.48 1744088300501 振文村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 科教用地3.66 1844088300502 水口渡村 水口渡村 旧厂房 拆除重建类 村庄 城镇住宅用地 2.26 1944088300504 水口渡村 水口渡村 旧厂房 拆除重建类 村庄 农村宅基地 6.16 2044088300505 水口渡村 吴川市政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 4.76 振文镇“三旧”改造项目现状图 振文277、镇“三旧”改造项目现状图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）43 振文镇“三旧”改造项目用地布局图 振文镇“三旧”改造项目用地布局图 8.6 长岐镇 8.6 长岐镇 长岐镇“三旧”改造总用地规模为 3.99 公顷，共 1 项，多为旧村庄项目。根据吴川市长岐镇总体规划（2013-2030），改造后居住用地 2.68 公顷，占总用地的 73.94%，公服、道路等配套设施用地 0.94 公顷，占总用地的 26.05%。长岐镇“三旧”改造项目统计表 长岐镇“三旧”改造项目统计表 名称 名称 数量（项）数量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 旧村庄 旧城镇 1 3.99（镇278、域内面积：3.62 公顷）合计 1 3.99 长岐镇“三旧”改造规划用地统计表 长岐镇“三旧”改造规划用地统计表 序号序号用地名称用地名称 用地代号用地代号 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占总用地比例（占总用地比例（%）1 1 居住用地 居住用地 R R 2.68 2.68 73.94 73.94 其中二类居住用地 R2 2.68 73.94 3 3 道路与交通设施用地 道路与交通设施用地 S S 0.21 0.21 5.91 5.91 其中城市道路用地 S1 0.21 5.91 4 4 绿地与广场用地 绿地与广场用地 G G 0.73 0.73 20.14 20.14 其中公园绿地 G1279、 0.73 20.14 5 5 城乡居民点建设用地 城乡居民点建设用地 H1 H1 3.62 3.62 100.00 100.00 其中城镇建设用地 H12 3.62 100.00 6 6 总用地 总用地/3.62 3.62 100.00 100.00 长岐镇“三旧”改造地块一览表 长岐镇“三旧”改造地块一览表 序序号号地块编号地块编号坐落单位坐落单位名称 名称 权属单位名称 权属单位名称 改造改造类型 类型 改造方改造方式 式 现土地用现土地用途 途 拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1 44088300368 肖山村 吴川市政府,肖山村 旧城镇 综合整治类 村庄,建制镇 城镇住宅280、用地 3.99 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）44 长岐镇“三旧”改造项目现状图长岐镇“三旧”改造项目现状图 长岐镇“三旧”改造项目用地布局图长岐镇“三旧”改造项目用地布局图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）45 8.7 浅水镇 8.7 浅水镇 浅水镇“三旧”改造总用地规模为 10.00 公顷，共 7 项，多为旧厂房、旧村庄项目。根据吴川市浅水镇总体规划（2013-2030），改造后居住、商业、工业用地 4.42 公顷，占总用地的 44.24%，公服、道路等配套设施用地 3.88 公顷，占总用地的 38.78%。浅水镇“三旧”改造项目统计表281、 浅水镇“三旧”改造项目统计表 名称 名称 数量（项）数量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 4 8.30 旧村庄 3 1.70 旧城镇 合计 7 10.00 浅水镇“三旧”改造规划用地统计表 浅水镇“三旧”改造规划用地统计表 序号序号 用地名称用地名称 用地代号用地代号 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占总用地比例占总用地比例（%）1 居住用地 R 4.39 20.41 1 居住用地 R 4.39 20.41 其中 二类居住用地 R2 4.39 20.41 2 公共管理与公共服务设施用地 A 1.04 4.82 2 公共管理与公共服务设施用地 A 1.04 4.82 其中 教育科研用282、地 A3 0.88 4.08 医疗卫生用地 A5 0.16 0.74 3 商业服务业设施用地 B 0.03 0.16 3 商业服务业设施用地 B 0.03 0.16 其中 商业用地 B1 0.03 0.16 4 工业用地 M 0.58 2.67 4 工业用地 M 0.58 2.67 其中 二类工业用地 M2 0.58 2.67 5 物流仓储用地 W 0.05 0.24 5 物流仓储用地 W 0.05 0.24 其中 一类物流仓储用地 W1 0.05 0.24 6 道路与交通设施用地 S 2.32 10.78 6 道路与交通设施用地 S 2.32 10.78 其中 城市道路用地 S1 2.32 283、10.78 7 绿地与广场用地 G 1.12 5.22 7 绿地与广场用地 G 1.12 5.22 其中 公园绿地 G1 1.12 5.22 8 城乡居民点建设用地 H1 19.80 92.08 8 城乡居民点建设用地 H1 19.80 92.08 其中 城镇建设用地 H12 9.53 44.30 村庄建设用地 H14 10.27 47.77 9 发展备用地 1.70 7.92 9 发展备用地 1.70 7.92 10 10 总用地 总用地/21.50 21.50 100.00 100.00 浅水镇“三旧”改造地块一览表 浅水镇“三旧”改造地块一览表 序序号号地块编号地块编号坐落单位坐落单位名284、称 名称 权属单位名称 权属单位名称 改造类改造类型 型 改造方改造方式 式 现土地用现土地用途 途 拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1 44088300329 高栈村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 工业用地2.65 2 44088300334 双塘村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.16 3 44088300338 龙首村 龙首村,吴川市公路局 旧厂房 拆除重建类 村庄,建制镇 城镇住宅用地 2.02 4 44088300344 双塘村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.27 5 44088300346 双塘村 镇政府 旧厂房 拆除重285、建类 采矿用地城镇住宅用地 3.47 6 44088300347 双塘村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.71 7 44088300348 双塘村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.72 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）46 浅水镇“三旧”改造项目现状图浅水镇“三旧”改造项目现状图 浅水镇“三旧”改造项目用地布局图浅水镇“三旧”改造项目用地布局图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）47 8.8 兰石镇 8.8 兰石镇 兰石镇“三旧”改造总用地规模为 4.36 公顷，共 8 项，多为旧厂房、旧村庄项目。根据吴286、川市兰石镇总体规划（2013-2030），改造后居住、商业用地 2.52 公顷，占总用地的57.76%，公服、道路等配套设施用地 1.84 公顷，占总用地的 42.24%。兰石镇“三旧”改造项目统计表 兰石镇“三旧”改造项目统计表 名称 名称 数量（项）数量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 4 2.40 旧村庄 4 1.97 旧城镇 0.00 合计 8 4.36 兰石镇“三旧”改造规划用地统计表 兰石镇“三旧”改造规划用地统计表 序号序号 用地名称用地名称 用地代号用地代号 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占总用地比例（占总用地比例（%）1 居住用地 R 1.33 30.51 1 居287、住用地 R 1.33 30.51 其中 二类居住用地 R2 1.33 30.51 2 公共管理与公共服务设施用地 A 0.63 14.47 2 公共管理与公共服务设施用地 A 0.63 14.47 其中 行政办公用地 A1 0.62 14.22 教育科研用地 A3 0.01 0.25 3 商业服务业设施用地 B 1.19 27.25 3 商业服务业设施用地 B 1.19 27.25 其中 商业用地 B1 1.19 27.25 4 道路与交通设施用地 S 1.21 27.78 4 道路与交通设施用地 S 1.21 27.78 其中 城市道路用地 S1 1.21 27.78 5 城乡居民点建设用地288、 H1 4.36 100.00 5 城乡居民点建设用地 H1 4.36 100.00 其中 城镇建设用地 H12 4.36 100.00 6 6 总用地 总用地/4.36 4.36 100.00 100.00 兰石镇“三旧”改造地块一览表 兰石镇“三旧”改造地块一览表 序序号 号 地块编号 地块编号 坐落单位坐落单位名称 名称 权属单位权属单位名称 名称 改造类改造类型 型 改造方改造方式 式 现土地现土地用途 用途 拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1 44088300509 兰石村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.63 2 44088300510 兰石村 镇289、政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 城镇住宅用地 0.61 3 44088300512 兰石村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 商务金融用地 0.39 4 44088300513 兰石村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 工业用地 0.77 5 44088300516 兰石村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 商务金融用地 0.50 6 44088300519 兰石村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 机关团体用地 1.09 7 44088300520 兰石村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 科教用地 0.12 8 44088300521 兰石村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇290、 机关团体用地 0.26 兰石镇“三旧”改造项目现状图 兰石镇“三旧”改造项目现状图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）48 兰石镇“三旧”改造项目用地布局图 兰石镇“三旧”改造项目用地布局图 8.9 覃巴镇 8.9 覃巴镇 覃巴镇“三旧”改造总用地规模为 11.50 公顷，共 9 项，多为旧厂房、旧村庄项目。根据吴川市覃巴镇中心区和工业长廊控制性详细规划，改造后居住、工业用地 8.77 公顷，占总用地的 76.29%，公服、道路等配套设施用地 2.74 公顷，占总用地的 23.81%。覃巴镇“三旧”改造项目统计表 覃巴镇“三旧”改造项目统计表 名称 名称 数量（项）数291、量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 9 11.50 旧村庄 旧城镇 合计 9 11.50 覃巴镇“三旧”改造规划用地统计表 覃巴镇“三旧”改造规划用地统计表 序号序号用地名称用地名称 用地代号用地代号 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占总用地比例（占总用地比例（%）1 居住用地 R 0.73 6.30 1 居住用地 R 0.73 6.30 其中 二类居住用地 R2 0.73 6.30 2 公共管理与公共服务设施用地A 0.31 2.73 2 公共管理与公共服务设施用地A 0.31 2.73 其中 行政办公用地 A1 0.31 2.73 3 工业用地 M 8.04 69.89 3 工业292、用地 M 8.04 69.89 其中 二类工业用地 M2 8.04 69.89 4 道路与交通设施用地 S 1.01 8.78 4 道路与交通设施用地 S 1.01 8.78 其中 城市道路用地 S1 0.85 7.41 社会停车场用地 S42 0.16 1.37 5 绿地与广场用地 G 1.42 12.30 5 绿地与广场用地 G 1.42 12.30 防护绿地 G2 1.42 12.30 6 城乡居民点建设用地 H1 11.50 100.00 6 城乡居民点建设用地 H1 11.50 100.00 其中 城镇建设用地 H12 11.50 100.00 7 7 总用地 总用地/11.50 1293、1.50 100.00 100.00 覃巴镇“三旧”改造地块一览表 覃巴镇“三旧”改造地块一览表 序序号号地块编号地块编号坐落单位坐落单位名称 名称 权属单位权属单位名称 名称 改造类改造类型 型 改造方改造方式 式 现土地用现土地用途 途 拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1 44088300427 环镇村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 工业用地0.42 2 44088300428 环镇村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 工业用地0.52 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）49 3 44088300429 环镇村 镇政府 旧厂房拆除重建类 建制镇 294、工业用地0.51 4 44088300430 环镇村 镇政府 旧厂房拆除重建类 建制镇 工业用地0.35 5 44088300431 环镇村 镇政府 旧厂房拆除重建类 建制镇 工业用地0.29 6 44088300432 环镇村 镇政府 旧厂房拆除重建类 建制镇 工业用地0.33 7 44088300434 环镇村 镇政府 旧厂房拆除重建类 建制镇 工业用地1.03 8 44088300436 覃华村 覃华村 旧厂房拆除重建类 村庄 工业用地1.60 9 44088300451 环镇村 镇政府 旧厂房拆除重建类 建制镇 工业用地6.43 另外，根据覃巴镇的实际情况，规划将旧城镇图斑 1 处（覃295、巴镇旧镇政府，面积 1.79公顷），旧村庄图斑 2 处（覃华仔村，面积 0.82 公顷）、（梅楼村，面积 15.77 公顷），纳入到本次三旧规划中。覃巴镇“三旧”改造项目现状图 覃巴镇“三旧”改造项目现状图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）50 覃巴镇“三旧”改造项目用地布局图 覃巴镇“三旧”改造项目用地布局图 8.10 王村港镇 8.10 王村港镇 王村港镇“三旧”改造总用地规模为 30.71 公顷，共 11 项，多为旧村庄项目。根据吴川市王村港镇中心区控制性详细规划，改造后居住、商业用地 19.42 公顷，占总用地的63.22%，公服、道路等配套设施用地 8.70296、 公顷，占总用地的 28.22%，非建设用地 1.91 公顷，占总用地的 6.21%。王村港镇“三旧”改造项目统计表 王村港镇“三旧”改造项目统计表 名称 名称 数量（项）数量（项）总用地（公顷）总用地（公顷）旧厂房 2 1.83 旧村庄 9 28.87 旧城镇 合计 11 30.71 王村港镇“三旧”改造规划用地统计表 王村港镇“三旧”改造规划用地统计表 序号序号用地名称用地名称 用地代号用地代号 用地面积用地面积 （公顷）（公顷）占总用地比例（%）占总用地比例（%）1 居住用地 R 16.15 52.58 1 居住用地 R 16.15 52.58 其中 二类居住用地 R2 16.06 52297、.30 三类居住用地 R3 0.09 0.29 2 公共管理与公共服务设施用地 A 0.72 2.36 2 公共管理与公共服务设施用地 A 0.72 2.36 其中 行政办公用地 A1 0.14 0.47 教育科研用地 A3 0.58 1.89 3 商业服务业设施用地 B 3.27 10.64 3 商业服务业设施用地 B 3.27 10.64 其中 商业用地 B1 3.27 10.64 4 道路与交通设施用地 S 6.92 22.54 4 道路与交通设施用地 S 6.92 22.54 其中 城市道路用地 S1 6.77 22.06 城市轨道交通用地 S2 0.15 0.48 5 公用设施用地 298、U 0.02 0.08 5 公用设施用地 U 0.02 0.08 其中 环境设施用地 U2 0.02 0.08 6 绿地与广场用地 G 1.03 3.34 6 绿地与广场用地 G 1.03 3.34 其中 公园绿地 G1 1.03 3.34 7 城乡居民点建设用地 H1 28.80 93.79 7 城乡居民点建设用地 H1 28.80 93.79 其中 城镇建设用地 H12 28.11 91.54 村庄建设用地 H14 0.69 2.25 8 非建设用地 E 1.91 6.21 8 非建设用地 E 1.91 6.21 其中 农林用地 E2 1.91 6.21 9 9 总用地 总用地/30.71299、 30.71 100.00 100.00 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）51 王村港镇“三旧”改造地块一览表 王村港镇“三旧”改造地块一览表 序序号 号 地块编号 地块编号 坐落单位坐落单位名称 名称 权属单位权属单位名称 名称 改造类改造类型 型 改造方改造方式 式 现土地现土地用途 用途 拟改造用拟改造用途 途 面积面积hm hm 1 44088300522 覃寮村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 工业用地 1.20 2 44088300525 覃寮村 镇政府 旧厂房 拆除重建类 建制镇 工业用地 0.63 3 44088300528 覃寮村 镇政府 旧村庄300、 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 12.534 44088300529 覃寮村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 2.18 5 44088300530 覃寮村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 4.21 6 44088300531 覃寮村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 1.95 7 44088300532 覃寮村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.67 8 44088300533 覃寮村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 0.10 9 44088300534 覃寮村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 农村宅基地 3301、.95 10 44088300535 覃寮村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 批发零售用地 0.05 11 44088300537 覃寮村 镇政府 旧村庄 拆除重建类 建制镇 科教用地 3.23 另外，根据王村港镇的实际情况，规划将旧厂房图斑 1 处（王村镇中学东侧，面积 0.53公顷），纳入到本次三旧规划中。王村港镇“三旧”改造项目现状图 王村港镇“三旧”改造项目现状图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）52 王村港镇“三旧”改造项目用地布局图王村港镇“三旧”改造项目用地布局图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）53 9 改造规划引导改造规302、划引导 9.1 改造类型 9.1 改造类型 本次规划根据广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法，“三旧”改造分为全面改造、微改造和混合改造三种类型。全面改造是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治。混合改造是指全面改造和微改造相结合的类型。在差异化、多目标情况下，采取“多种类型、分类指导”的思路，针对吴川市“三旧”图斑现状，城市发展建设特点、“三旧”改造实施情况、难易程度和改造意愿，将改造类型细分为综合整治、改变功能、加建扩建、局部拆建、拆303、除重建五类，对于在永久基本农田保护红线、生态保护红线内以及法定规划中规划为非建设用地的“三旧”图斑为生态修复类。9.1.1 全面改造全面改造（1）拆除重建）拆除重建 属于“全面改造”范畴，主要指“三旧”用地上以拆除重建方式为主实施的再开发，包括建设格局、用地功能、配套设施、环境景观等方面的重建；整体拆迁率（拆除部分的建筑面积与改造前的总建筑面积之比）超过 50%的改造类型；改造后用地性质和用地强度均可能发生变化。1）适用范围 对城市规划实施有较大影响或与城市总体规划确定的用地性质、城市功能和定位严重不符或有安全隐患的地块；现状存在问题比较突出，区位优势明显、土地价值较高，规模不大，且原土地使用304、权人有较强改造意愿的，在多种因素作用下自身有更新改造需求的地块。2）改造策略 a.旧城镇：改变旧城镇原有的建筑空间形态，提高用地的建设强度，完善基础配套设施的建设，提升城镇风貌。形成生态居住、商业办公和文化娱乐等多功能混合的发展模式，促进用地集约节约发展 b.旧厂房：根据城市发展需要以及上层次规划要求，加快吴川市产业升级转型，将部分低效旧厂房进行改造以及功能升级，发展居住、商业、科研等服务配套功能，提升服务配套水平；c.旧村庄：按照城市建设的标准进行商品房开发建设，提升公共服务设施、交通设施和市政设施的配套、降低建筑密度，增加开发强度。原则上采取原地或就近集中安置方式，改善村民生活环境。（2）305、生态修复）生态修复 属于“全面改造”范畴，主要是将农村比较老旧的住宅以及废弃的宅基地、空心村等闲置建设用地进行拆除复垦，腾退出来的建设用地指标在优先保障所在村建设需要后，节余部分以公开交易方式在省内流转，用于城镇建设的改造类型；拆旧复垦后用地性质转为非建设用地，不再进行建设行为。1）适用范围 生态保护红线内非特色营造类旧村庄；农村旧住宅、废弃宅基地、空心村等闲置建设用地。2）改造策略 a.坚持因地制宜，进一步丰富盘活农村建设用地的途径 现行拆旧复垦政策更多地关注不具备自行开发能力和条件的偏远地区，由于传统思想等原因，村民开展拆旧复垦的意愿不强，建议允许村民小组统一拆除旧房后，可以村集体名义种植306、经济作物等以获取收益。b.坚持生态环保，进一步加强对建筑废物的环境管理 拆除旧房不可避免产生大量建筑废弃物，若随意堆放侵占农用地，必将带来更大的生态破坏。建议在制订复垦试点工作方案时，科学预测建筑废弃物产生量，明确拟采用的处理方式和处置地点，并将处理情况作为复垦项目竣工验收的重要内容，加强对建筑废物的环境管理。c.坚持质量优先，加强对复垦农用地的后续管护 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）54 现行管理办法规定，复垦后的土地要达到农用地利用状态。为了杜绝一些地方只重视拆旧交易，不重视后续管护等问题，建议明确土地使用权仍归原宅基地户主，由其承担管理和提升肥力等责任，确保复307、垦土地真正达到并保持农用地利用状态。同时，建议建立后评估机制，适时对复垦土地管护情况开展评估，确保复垦农用地的质量。9.1.2 微改造微改造（1）综合整治）综合整治 属于“微改造”范畴，主要指通过沿街立面整饰、建筑节能改造、基础设施改善等方式，或通过少量拆迁达到环境整治和绿化美化的目的；整体拆迁率不超过 5%的改造类型；改造后用地性质、用地强度和建设格局均基本不变。1）适用范围 具有历史保护价值的建筑、街区；整体建设情况较好，改造动力不足，问题不太严重的地块；现状建筑密度较大、全面改造难度较大的地块。2）改造策略 a.旧城镇：基本不改变原有城镇的用地性质及规模，保留旧城镇的形式与格局，只进行环308、境整治，并适当配套相应交通、市政和公共服务设施。b.旧厂房：改变和提升原有产业，引进新的生产模式，提高生产效率，不改变原有的用地性质和开发强度。c.旧村庄：在保持村庄用地性质不变的基础上通过村庄规划、土地整治、调整产业结构等方式提高生产力，优化基础设施建设和公共服务设施。（2）改变功能）改变功能 属于“微改造”范畴，主要指旧有建筑功能不再适应发展要求或者原功能丧失，但建筑物和构筑物主体保持完好，或具有历史保留价值，通过沿街立面整饰、建筑节能改造、基础设施改善等方式，或通过少量拆迁改善环境及绿化，为其注入新的使用功能；整体拆迁率不超过 5%的改造类型；改造后用地性质改变，用地强度不变，建设格局基309、本不变。1）适用范围 建筑功能不再适应发展要求或者原功能丧失，建筑主体建设情况较好，改造动力不足，问题不太严重的地块；具有历史保护价值的建筑、街区，但使用功能丧失的地块；2）改造策略 a 旧城镇：基本不改变原有城镇的建筑形式、规模与格局，只进行环境整治，并适当配套相应交通、市政和公共服务设施，使原有建筑变更使用功能时达到活化的目的。b.旧厂房：鼓励有条件的工业企业发展创意产业，在保留旧厂房的结构和机械设备基础上，对产业类历史用地进行保护性再利用；激活改造空置的旧仓库、旧厂房为创意产业基地、展览馆、购物中心等设施。c.旧村庄：一般为旧村庄旧有公共建筑，通过翻新整饰、完善配套等方式，注入新的使用功310、能。（3）加建扩建）加建扩建 属于“微改造”范畴，主要指对原有建筑进行扩建、改建、加建，或拆除部分建筑，通过立面整饰、节能改造、基础设施完善等方式，达到活化建筑、扩大建筑规模的目的；整体拆迁率不超过 5%的改造类型；改造后用地性质保持不变，用地强度变化较大。1）适用范围 现状整体情况较好，只需要对局部空间进行加建扩建就可满足使用需求的地块；原土地使用权人经济实力强或能够吸引外来资金投资的，能推动片区的产业更新升级，但又难于推行成片或整体拆除改造的地块。2）改造策略 a.旧城镇：根据实际情况，适当调整土地开发强度。b.旧厂房：引导企业产业转型升级，鼓励工业企业根据生产要求，适当提高容积率和土地利311、用率，并完善厂区配套设施。c.旧村庄：根据实际情况，适当调整土地开发强度。（4）局部拆建）局部拆建 属于“微改造”范畴，主要指通过沿街立面整饰、建筑节能改造、基础设施改善等方式，或通过少量拆迁达到 环境整治和绿化美化的目的；整体拆迁率超过 5%且不超过 50%的改造类型；改造后吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）55 用地性质和用地强度局部发生改变。1）适用范围 现状整体情况较好，只需要对局部空间和环境进行改造的地块；原土地使用权人经济实力强或能够吸引外来资金投资的，能推动地区的产业更新升级，力图改造部分片区，但又难于成片推行整体拆除改造的地块。2）改造策略 a.旧城镇：312、充分挖掘旧城区内部空置地、拆除旧城内部零星危旧建筑或临时建筑，腾出空间用于建设绿地、公园、广场和停车场，并配套相应公共服务设施，疏解旧城密度；根据实际情况，适当调整土地开发强度；对具有历史价值的地区，改造成集娱乐、文化、展览为一体的休闲娱乐用地。b.旧厂房：引导企业产业转型升级，鼓励工业企业根据生产要求，适当提高容积率和土地利用率，并完善厂区配套设施；鼓励有条件的工业企业发展创意产业，在保留旧厂房的结构和机械设备基础上，对产业类历史用地进行保护性再利用；激活改造空置的旧仓库、旧厂房为创意产业基地、展览馆、购物中心等设施。c.旧村庄：挖掘村庄内部空置地，或局部拆除危旧房屋，腾出空地进行绿化，疏解313、村庄密度，改善旧村环境。对旧村建筑立面进行整治，提高村庄的建筑辨识度，增强旧村庄特色。9.1.3 混合改造混合改造 混合改造是指全面改造（拆除重建和生态修复）和微改造（综合整治、改变功能、加建扩建、局部拆建）相结合的类型。9.1.4 改造类型的选择改造类型的选择 根据吴川市“三旧”图标建库成果，全市 331 项“三旧”改造项目中，有 326 项改造类型均为拆除重建，建议在旧改时应按实际的改造需要变更地块的改造类型。（1）全面改造 对城市近期建设重点地区内，与城乡规划冲突严重、安全隐患等问题较为突出的“三旧”改造项目，选取全面改造类型（拆除建筑面积与改造项目改造前总建筑面积之比高于50%），按照314、规划要求重新建设，能较为彻底地改变“三旧”改造项目的空间形态，调整用地功能，消除“三旧”改造项目与周围地区用地布局和景观面貌的严重冲突，全面提升空间环境质量，提升用地效益。本次规划市域拟全面改造项目总面积约为 329.29ha，占市域“三旧”改造项目面积的17.04%，其中 21 个位于中心城区，面积约为 135.19ha，占中心城区“三旧”改造项目面积的 7.78%。（2）微改造 微改造是在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，对与城市总体规划无严重冲突、建筑布局较整齐、居住环境较好、基本能够适合居住需要的旧城镇项目，及符合生产要求、环境要求、有提升空间的旧厂房项目进行综合整治。规划采取各315、种手段对居住环境、生产环境进行净化、美化、优化改造。微改造基本不涉及房屋拆建，有针对性地开展建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善等工作。以改善生活环境和整体景观，促进其与城市发展的协调。如涉及城市景观节点而又无法在近期推行拆除改造的，则应对建筑设施进行外部整饰，并适当增加绿地和开敞空间。本次规划建议将 77.73 公顷“三旧”改造项目用地的改造类型变更为微改造，均位于中心城区，占市域“三旧”改造项目面积的 4.47%。（3）混合改造 与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要存在局部冲突的旧厂房改造项目，以及对城市规划实施产生影响的或借重大设施建设提316、升自身的旧城镇，应当根据实际需要和城乡规划要求实施局部拆建，将部分用地内的建筑物全部拆除（拆除建筑面积与改造前总建筑面积之比高于 5%、低于 50%），按照规划要求重新建设。本次规划建议将 1432.12 公顷“三旧”改造项目用地的改造类型变更为混合改造，均位于中心城区，占市域“三旧”改造项目面积的 74.11%。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）56 中心城区建议改造类型图 中心城区建议改造类型汇总表 中心城区建议改造类型图 中心城区建议改造类型汇总表 改造类型 改造类型 面积（公顷）面积（公顷）占中心城区“三旧”斑块比例（%）占中心城区“三旧”斑块比例（%）基本完成317、 93.29 5.37 建议全面改造 135.19 7.78 建议微改造 77.73 4.47 建议混合改造 1432.12 82.38 合计 1738.33 100.00 9.2 改造模式 9.2 改造模式 根据开发主体的不同，将“三旧”改造分为三大类改造方式，分别是：政府主导、自行改造以及合作改造。其中，自行改造方式分为集体改造和原土地使用权人自行改造；合作改造方式分为政府与市场合作改造和集体与市场合作改造。9.2.1 政府主导政府主导 政府完全主导，包办改造的全部工作，负责拆迁安置、土地整理等工作，收回国有“三旧”用地或征收集体“三旧”用地，投入资金主导“三旧”改造以改善城市环境和公共设318、施配置。适用范围：基础设施、公园绿地等公益性项目；具有示范意义的改造项目；旧城镇和国有旧厂房改造等。9.2.2 自行改造自行改造（1）村集体自行改造 主要内容：在政府相关政策扶持下，村集体与村民在“三旧”项目改造、拆迁、补偿等方面达成一致，完成改造的各项工作。适用范围：在规划期内，处于主要城区建设范围边缘的村庄，以旧村环境改造、公共设施建设为主的综合整治；或者以拆旧复垦为主的生态修复。（2）原土地使用权人自行改造 主要内容：在政府相关政策扶持下，原土地使用权人完成改造的各项工作。适用范围：适用于旧厂房改造，原土地使用权人利用其所拥有的土地作为开发建设地块，将土地开发建设为符合城市规划的住宅、商319、业用地等。9.2.3 合作改造合作改造（1）政府与市场合作 主要内容：政府负责前期拆迁安置和基础设施配套、政策规则制定及规划编制，引进社会资金对“三旧”项目进行市场化改造。适用范围：具有较高经济价值的改造项目，如改造为房地产、商业、办公的项目等（2）集体与市场合作 主要内容：村集体以“土地入股”形式与开发商共同改造集体所有“三旧”项目，参与项目利润分配；或是开发商垫付集体所有“三旧”项目，并拥有改造后项目若干年经营权，年限到期后由村集体收回经营。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）57 适用范围：适用于有一定市政设施、公共设施的城区内的旧村庄改造，城区新开发建设区域的旧村320、庄改造。9.3 改造时序 9.3 改造时序 9.3.1 分期原则分期原则“三旧”改造项目的推进应根据以下原则逐步推进：（1）条件成熟，有实际建设计划的项目优先。根据供地计划，各镇实际改造需求，结合吴川市城市总体规划、“十四五”规划、近五年政府工作报告等提出“三旧”改造近期实施项目计划，优化推进中心城区范围内的条件成熟的“三旧”改造单元及项目。（2）试点先行，全面规划。优先启动中心城区的重点项目或试点项目的改造，从而发挥其引导作用，以点带面，促进全区的三旧改造。（3）社会公益性的项目优先（公共设施、公共绿地）。“三旧”改造项目拟改造为公共服务设施、市政基础设施、以及公共绿地和开敞空间等社会公益性321、项目，在改造实施时序上予以优先安排。（4）亟待完善用地手续的项目优先。“三旧”改造涉及需要完善历史遗留用地手续的项目，按照相关程序优先办理。9.3.2 分期实施计划分期实施计划 本次规划分为近期和远期进行实施，近期时段为 2020-2025 年，远期时段为 2026-2035年。近期“三旧”改造的项目主要有以下几类：（1）位于中心城区，建筑密度较低，改造动力足的改造地块；（2）位于中心城区，有明确改造意向，条件成熟的地块；（3）位于中心城区，属于控规近期建设计划的地块；根据以上分析，确定近期改造地块共 33 个单元，涉及“三旧”项目用地面积 257.91 公顷，约完成改造任务的 27.64%。322、近期实施“三旧”单元计划表近期实施“三旧”单元计划表 单元编号 单元编号 单元面积 单元面积（公顷）（公顷）涉及三旧斑块面积涉及三旧斑块面积（公顷）（公顷）近期完成三旧改造近期完成三旧改造面积（公顷）面积（公顷）单元三旧改造完成单元三旧改造完成度（%）度（%）WC0103 79.39 19.31 1.42 7.33%WC0104 35.47 16.52 5.83 35.27%WC0106 61.73 25.73 2.52 9.79%WC0109 41.38 37.03 19.54 52.78%WC0112 15.00 15.00 1.24 8.26%WC0114 41.01 22.97 4.9323、2 21.42%WC0115 26.28 25.32 2.14 8.44%WC0116 34.57 33.70 0.65 1.92%WC0117 25.67 25.58 3.16 12.34%WC0119 45.56 39.80 4.18 10.51%WC0120 32.91 32.91 1.21 3.67%WC0121 41.04 40.86 2.82 6.90%WC0126 51.85 41.97 27.39 65.26%WC0127 37.15 37.15 5.70 15.34%WC0128 55.95 55.81 16.39 29.37%WC0130 36.15 21.52 20.88324、 97.04%WC0131 44.46 33.98 2.23 6.58%WC0132 52.63 19.34 9.70 50.15%WC0203 52.24 13.03 1.56 11.99%WC0204 24.40 22.03 2.63 11.94%WC0205 33.39 30.85 7.00 22.68%WC0206 82.68 63.87 20.69 32.40%WC0207 21.78 18.01 0.57 3.15%WC0208 35.02 28.23 2.56 9.05%WC0209 90.02 30.51 1.75 5.74%WC0211 108.61 57.47 3.00 5325、.23%WC0214 37.75 23.25 3.71 15.96%WC0224 49.69 6.29 5.35 85.16%WC0307 72.74 38.02 29.98 78.84%WC0309 17.42 2.78 0.39 13.90%WC0310 31.37 10.82 6.10 56.41%WC0311 52.71 23.74 23.71 99.86%WC0505 86.16 19.84 17.00 85.69%合计 1554.18 933.24 257.91 27.64%合计 1554.18 933.24 257.91 27.64%吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035326、）（说明书）58 中心城区改造时序图 中心城区改造时序图 9.3.3 近期重点全面改造图斑近期重点全面改造图斑 通过对中心城区用地权属，现状建设情况，历史文化保护、公共服务设施的等方面的协调研究，并根据现状改造诉求意向，规划梳理出近期重点全面改造的图斑 158.86 公顷。其中旧城镇 103.11 公顷，旧厂房 30.74 公顷，旧村庄 6.15，规划新增图斑 18.86 公顷。梳理近期改造项目 10 个，近期改造项目都位于近期重点改造图斑内。中心城区近期重点全面改造图斑 中心城区近期重点全面改造图斑 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）59 近期“三旧”改造计划实施项目327、表 近期“三旧”改造计划实施项目表 改造改造类型 类型 序序号 号 项目名称 项目名称 项目地址 项目地址 计划改造总计划改造总面积（亩）面积（亩）改造意向 改造意向 旧城镇 吴川市供销合作社旧城镇改造项目 吴川市解放北路 79号 16.70(暂定)住宅（兼容商业）吴川市发展和改革局及吴川市粮食发展公司旧城镇改造项目 梅录街道解放路 12.38 住宅（兼容商业）吴川市樟铺供销社旧城镇改造项目 吴川市樟铺镇樟洲路 13 号 5.60 住宅（兼容商业）旧厂房 吴川市机械集团旧厂房改造项目 吴川市梅录街道解放北路 64 号 30.10 住宅（兼容商业）吴川市宏力投资有限公司力车厂旧厂房改造项目 梅录328、街道解放路120 号 12.90 住宅（兼容商业）吴川市铧盛房产咨询服务有限公司旧厂房改造项目 吴川市大山江街道白务岭工业小区 5.80 商业（兼容住宅）旧村庄 振文镇湖塘边勇村片区旧村庄改造项目 吴川市鉴江西岸第一城西侧 99.85 住宅（兼容商业）塘尾东村旧村庄改造项目 吴川市海滨街道塘尾社区东村大路坡地块 66.94 住宅（兼容商业）吴川市海滨街道鸿城社区鹩歌寨经济合作社旧村庄改造项目 吴川市海滨街道梅东路旁 13.95(暂定)住宅（兼容商业）吴川市大山江街道河东社区那贞经济合作社旧村庄改造项目 吴川市大山街道河东社区那贞经济合作社 355.67(暂定)住宅（兼容商业）总计 619.89329、 近期“三旧”改造计划实施项目分布图 近期“三旧”改造计划实施项目分布图 吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）60 10 实施保障实施保障 10.1 配套政策制定 10.1 配套政策制定（1）规划法定化。贯彻落实省、市关于“三旧”改造的相关政策，推动全市“三旧”改造规划、控制性详细规划、“三旧”改造单元规划等编制和审批，确定规划的法律地位。（2）相关政策配套。在 湛江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见（湛府办201919 号）等文件的指导下，尽快出台相关的“三旧”改造系列配套政策文件，解决制约现阶段“三旧”改造工作推进中的重大问题，主要包括：1）明确“三旧”330、改造项目土地、房屋确权实施细则；2）明确拆迁补偿方式选用原则，提出公租房配建具体要求；3）明确“微改造”的具体操作流程与指引；4）明确“三旧”改造从策划到实施的全套流程和要求等；5）完善改造地块强度管理指引和容积率审查技术指引；6）继续探索解决公益性用地落实难的问题；7）强化“三旧”改造中产业升级、人居环境改善、历史文化保护等方面的政策激励机制，并将其作为评价更新绩效的重要指标，激励“三旧”改造实现多元目标。10.2 组织机制保障 10.2 组织机制保障 结合强区放权要求，由市自然资源局建立涵盖“三旧”改造全流程的网上申报及管理系统，明确“三旧”改造全链条审批环节、标准和时限，并及时向社会公开331、。进一步完善“三旧”改造项目的批后监管程序，重点梳理公共配套设施用地的入库、出库、建设、移交等环节。精简审批环节，探索绿色通道。对重大产业升级与民生保障项目，探索开通绿色通道；对于符合一定条件的单一地块项目和“工改工”项目，探索“三旧”改造环节精简优化；对“三旧”改造配建人才住房和保障性住房、创新型产业用房等项目，探索立项审批简易程序，保障与更新项目同步实施。10.3 规划管控指引 10.3 规划管控指引“三旧”改造大多涉及用地功能和开发强度的变化，必须强调规划先行，通过规划引领和引导项目的具体实施，加强改造项目的可操作性。（1）本次规划是“三旧”改造全市层面的总体引导，用以指导控制性详细规划332、或“三旧”改造单元规划的编制。改造项目原则上需编制控制性详细规划或“三旧”改造单元规划后方可实施。通过编制规划，能有效控制和引导改造项目的具体实施，使其符合城市空间和功能发展要求。为有效指导“三旧”改造单元规划编制工作，建议尽快开展单元规划编制和审批的操作指引等配套工作。（2）编制近期实施计划。加强“三旧”改造近期计划管理，各镇街应根据改造需求和自身发展需要科学编制近期计划，确保全市改造工作高效有序进行。（3）加强规划实施评估。应加强对于涉及“三旧”改造的相关规划的管理动态监控，定期开展规划实施评估，保障规划与管理的无缝对接。10.4 完善公众参与 10.4 完善公众参与 建立互动开放的“三旧333、”改造公众参与制度，将公众参与贯穿于政策与计划制定、规划编制、项目实施与监管的全过程，形成多方互动、和谐共赢的社会参与机制。编制“三旧”改造专项规划、单元规划和近期实施计划应当公开征求意见，保障土地权利人的知情权和参与权。吴川市“三旧”改造专项规划（2020-2035）（说明书）61 附表一：改造单元控制指引表附表一：改造单元控制指引表 单元单元编号 编号 单元面积 单元面积（公顷）（公顷）涉及“三旧”涉及“三旧”图斑编号 图斑编号 涉及三旧斑块涉及三旧斑块面积（公顷）面积（公顷）配套设施 配套设施 城市道路 城市道路 历史文化保护 历史文化保护 单元位置 单元位置 公共服务 公共服务 市政公用 市政公用 综合交通 综合交通 绿地广场 绿地广场 WC0101 37.30 44088300037、44088300064 4.76 加油加气站 公园：5 个，共 21.45 公顷防护绿地：共 1