1、导言定位篇规划篇开发篇附件结语成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案01受成都市政府委托，成都兴东投资有限公司负责成都市洪河片区开发建设。2007年10月，成都市兴东投资有限公司委托三组规划设计与策划机构参与成都洪河片区的规划方案征集，研究城市发展的需求和市场发展的趋势，论证功能定位，提出地区发展战略，编制片区规划，引导土地一级开发和基础设施建设。通过本次规划，合理整合各种资源，挖掘利用区域优势，提升土地价值，优化城市功能结构和空间布局，推动洪河片区成为成都绿色、健康、时尚生活的典范。洪河片区在成都城市总体规划（2003-2020）中的位臵洪河片区位于成都主城区东南部，属龙泉驿区，是东部新2、区的一部分。规划用地范围西至现状十洪大道，东至城市外环路，北至成渝高速公路，南至驿都大道。以各道路中心线为界，实测规划总用地面积8.82平方公里。洪河片区在成都东部新区总体规划中的区位1.中华人民共和国城乡规划法2.城市用地分类与规划建设用地标准3.成都市规划管理技术规定（2007）4.成都市城市总体规划（1995-2020）5.成都城市向东发展规划6.成都市城市总体规划（2003-2020）（待批准）7.成都市洪河片区规划方案征集文件规划背景规划范围规划依据成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案任务解读定位篇定位篇成都变革之中，洪河如何应变？东部构建之中，洪河如何承构？开发篇开发篇土地一3、级开发过程中如何实现规划落地？运营过程中如何实现片区与企业的可持续发展？规划篇规划篇如何因地臵宜实现战略定位的空间形态？如何协调市场实现优势资源的最佳配臵？规划洪河，从城市运营出发规划洪河，从城市运营出发规划8.82平方公里的洪河片区，要从解读业主与业主目标开始。1.1.业主是谁？业主是谁？随着城市市场化的深入和城市资源的丰富，城市运营的主体从单一的政府转向多元，而其中城市运营商，被推上前台，扮演着极其重要的角色。所谓城市运营商，是指那些承政府之上，启市场之下的土地一级半开发商。在政府宏观调控和指导下，充分运用市场化的机制和手段，通过成片大面积的土地开发来推动城市和区域经济的发展。兴东公司正是4、典型的城市运营商，是介于政府和企业之间，又将二者融为一体的特殊的企业。2.2.业主的目标是什么？业主的目标是什么？城市运营商的经营活动，既要以经济利益为导向，因为它是企业；同时兼顾长远的社会效益，因为它代表政府。因此洪河的规划，一定不是一个简单的单一目标，必须要以实因此洪河的规划，一定不是一个简单的单一目标，必须要以实现城市运营商战略目标为出发点规划洪河。现城市运营商战略目标为出发点规划洪河。我们必须达成功能目标与能力目标的协调；功能目标与能力目标的协调；政府职能与企业愿景的协调；政府职能与企业愿景的协调；战略规划与市场策划的协调战略规划与市场策划的协调核心问题界定城市发展分析城市发展分析战略5、定位思考战略定位思考理论案例研究理论案例研究规划用地研究规划用地研究发展定位发展定位规划概念规划概念交互研究交互研究相互依托相互依托战略目标战略目标发展战略发展战略规划方案规划方案规划说明规划说明交互论证交互论证土地评估土地评估方案优化方案优化相互转化相互转化开发策划开发策划城市设计城市设计交互实现交互实现地产市场研究地产市场研究02城市运营环境研究03东部新区运营研究12东部新区规划研究15洪河定位研究17成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案03取法其上，仅得其中寻找成都的城市定位休闲之都最闪耀也最好用的城市名片21世纪是城市的世纪，众多的中心城市都面临着巨大发展时机。加入WTO、西部6、大开发、三峡工程的启动以及成渝综合实验区的国家战略，又一次为成都的再度辉煌提供了战略机遇。近几年来，成都迎来了历史上经济和空间规模扩展最为迅速的时期。然而，从平庸走向辉煌并非一个简单的适应过程，自身定位的不明确，空间结构的不匹配，发展策略上的模糊不清乃至地方文化、心态和认识上的种种不利因素，大大制肘了成都快速前进的步伐，形成了发展过程中的种种瓶颈。寻找成都的城市定位成都人以及被成都人请来的各方面的城市专家们开始了艰苦卓绝而又乐此不疲的研究、争论与探索。而今天面对洪河的研究，又怎能避免对成都的再次发问。取法其上，仅得其中。洪河，起码应该在成都的发展空间中寻找到自身的战略地位。我是谁成都的城市定位7、版本不一，众说纷纭：有官方认可的三中心、两枢纽（西南地区的商贸流通中心、金融中心、科教文化信息中心及综合交通枢纽、通信枢纽）；有西部大开发背景下的西部战略高地；更有目前带有推广色彩的天府之都、东方伊甸园、中国第四城、多彩之都、成功之都、来了就不想走的城市。在众多见仁见智的城市名片中，其中一张是比较客观与概括的，也在城市运营中的确在众多见仁见智的城市名片中，其中一张是比较客观与概括的，也在城市运营中的确起到了吸引投资，扩大城市影响力的作用，那就是休闲之都。起到了吸引投资，扩大城市影响力的作用，那就是休闲之都。休闲是对成都城市气质的最好概括；休闲是成都吸引境内外游客，培育支柱产业的重要因素；休闲是8、在成渝竞合关系中成都扬长避短的优势功能；休闲是成都吸引外来购房臵业人群，推动房地产业发展，创建宜居城市的核心竞争力。休闲是当人类社会进入到以人类幸福最大化为核心价值的后工业时代背景下，日益显现出其持续增长价值的城市核心竞争力。12131500.070500100015002000亿元成都重庆名称2006年成渝工业增加值比较工业增加值7.00%44.10%48.90%12.30%43.00%44.70%0%20%40%60%80%100%成都重庆第三产业第二产业第一产业对于成都而言，与重庆的城市竞争与其说是对于成都而言，与重庆的城市竞争与其说是GDPGDP的竞争，不如说是软实力的竞争；的竞争，不9、如说是软实力的竞争；与其说是工业的竞争，毋宁说是新兴第三产业的竞争。与其说是工业的竞争，毋宁说是新兴第三产业的竞争。2006年成渝产业结构比较成都游赏之盛，甲于西蜀，盖地大物繁而俗好娱乐。宋 岁华纪丽谱成都入选2007中国十大休闲城市城市运营环境研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案04发展“休闲之都”存在的问题（一）都市型现代休闲产业资源有待整合和深度开发休闲之都并不象人们想象的那么简单。休闲生活不等于休闲产业。除了成都已经具备的优良的风光条件，适宜的休闲环境，浓郁的地方风情，舒适的生活氛围，更重要的是完善的服务体系，高素质的休闲人才、善于创新、不断提供全方位、个性化的产业项目和休闲10、服务，建立起适应未来发展需要的都市型现代休闲产业。休闲产业的主体休闲服务业属于现代服务业.现代服务业是新经济的体现者，从一开始便具有信息化、国际化、规模化、品牌化等优势，更突出了其高成长、高增长、高科技知识含量和强辐射等产业特征。而成都的休闲产业恰恰存在以下不足：而成都的休闲产业恰恰存在以下不足：规模化不足：规模化不足：成都休闲设施众多，从个体看，特色都很突出，但体量大多偏小，与周边环境不和谐。从总体看，分布分散，满天星星，没有月亮，不仅没有月亮，而且这些星星之间也过于分散，没有形成一个主题。大量的休闲设施犹如散落的珠子，缺乏一根主线将其串起来。分散的产品犹如散兵游勇，缺乏一个灵魂统领。开发深11、度欠缺：开发深度欠缺：发展都市型现代休闲产业在软件建设方面涉及城市中的文化、城市精神的培育，在硬件建设方面涉及城市规划、经济、环境、风貌。在现有管理体制下，这些职能分属经济、文化、规划、城建、旅游等十多个部门，需要在政府主导下，统筹协调相关职能部门，使之形成合力。而目前的成都休闲产业，市场配臵资源的基础性作用还未得到充分发挥，大多数休闲设施开发建设、经营管理主要由政府统包统揽，欠缺活力，而企业投资经营主体又缺乏实力。多元化投入机制没有形成，投融资渠道不畅，因此有必要根据休闲产业发展的新形势和要求，对现有体制进行必要的完善和创新。第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业传统服务业传统服务12、业现代服务业现代服务业休闲服务业休闲服务业旅游休闲旅游休闲体育休闲体育休闲文化休闲文化休闲保健休闲保健休闲餐饮休闲餐饮休闲娱乐休闲娱乐休闲购物休闲购物休闲乡村休闲乡村休闲休闲第二产业休闲第二产业休闲第一产业休闲第一产业旅游畜牧业旅游畜牧业旅游林业旅游林业旅游农业旅游农业旅游渔业旅游渔业休闲用具制造休闲用具制造业业休闲食品加工休闲食品加工制造业制造业休闲建筑业休闲建筑业休休闲闲产产业业休闲产业是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求（物质的与精神的）密切相关的产业领域，不仅包括物质产品的生产，而且也为人的文化精神生活的追求提供保障。休闲产业的主体是休闲服务业指由旅游休闲、娱乐休闲、文化休闲、体育休13、闲、保健休闲、餐饮休闲、购物休闲、乡村休闲和其他服务业复合所构成的经济形态和产业系统。各子业态之间是相互促进，协调发展的系统关系。同时带动休闲第一产业和第二产业的发展。城市运营环境研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案05发展“休闲之都”存在的问题（二）大众化休闲产品主导未形成分众化细分的产品结构休闲之于成都，就如同那天下皆知的麻辣火锅，是不分贫富、不分年龄的，是人人都参与、人人都享受的。这也是成都能够被评为幸福感最高的城市的主要原因。但从产业发展的角度来分析，满足不同层次，不同背景、不同收入的消费人群的需要，形成完善的休闲产业结构、休闲产业体系，是成都休闲产业发展的必然趋势。从目前成14、都休闲设施与产品的分布来分析，主要表现为以下几个特点：从目前成都休闲设施与产品的分布来分析，主要表现为以下几个特点：餐饮娱乐休闲占据休闲市场最大份额，也是成都休闲品牌的主要构成内容。分布主要集中在城中心区和住宅社区周边，各细分业态之间有一定联系，但相互渗透不明显，总体档次以大众消费的中档为主。保健休闲普遍档次不高，精品、高端以及专业项目不太多见。品牌缺失，缺乏特色，同质竞争明显。体育休闲占比例较小，是国内第二个体育产业基地,但与深圳相比,尚未形成明显的产业集聚与链式发展,体育休闲仅停留在大众健身的层次上,公益性体育设施的产业化运营与开发利用不足，未能满足多层次需求，缺乏对国际时尚体育休闲项目的15、引进与开发，专业与品牌不突出。乡村休闲：国内农家乐发源地。但属于自发经营，档次较低，缺乏整体运营，殛待升级。文化休闲:已经出现象金沙这样的蜀文化产业品牌，但产品还不够丰富多元。旅游休闲:观光旅游仍是主流产品.与其他休闲方式的结合不足。成都的休闲产业过于传统，必须注入积极向上的娱乐元素，搭建创新文化的平台，倡导积极休闲，高品质娱乐，打造积极向上的动感休闲之都与安逸休闲之都。设施与产品设施与产品规模与分布规模与分布餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲茶楼茶楼成都茶楼3000余家，茶楼所辐射的区域主要是居住社区和商务区，基本沿府南河分布以及各大城区。成华区经典茶楼、满庭芳，高新区的皇城老妈四、五层坝调茶社 Ba16、diao Teahouse，金牛区的顺兴老茶坊、圣淘沙等，青羊区的今梦茶坊，香茗阁大茶楼等；武侯区的菩提茶坊、大唐茶府等、府河沿线有金荘茶楼，怡园茶楼等。咖啡馆咖啡馆咖啡馆主要集聚在西餐厅集中的区域。如棕南、棕北一带。从分布上来说，锦江区的史密斯河港湾，银河王朝大酒店连天廊，真锅咖啡（春熙路店）等；武侯区的圣塔芭芭娜咖啡吧，亚非拉咖啡，等；高新区慧树咖啡，石田咖啡，圣马可意大利咖啡厅，丰尚雅典咖啡，宾诺咖啡等。酒吧酒吧成都的酒吧分布较为零散，主要集中在市中区、城南和城西片区，依附成都一些中高档的成熟社区，形成了一些比较有规模的酒吧一条街如：人民南路：芳邻路：棕南棕北：玉林片区：双楠片区：府南河17、沿线；桐梓林园区。餐饮餐饮成都由西往东呈扇形排列：大众美食：沙西线（沙湾路西延线）、经典美食：羊西线美食一条街及府南新区火锅一条街、文化美食：草堂餐饮娱乐圈（包括琴台路、锦里西路、芳邻路和青华路）、传统美食：武侯祠大街、集中于社区的美食：双楠美食区、玉林中华园美食区、科华路领事馆路美食街、生态休闲餐饮人民南路南延线一条街、中档餐饮：望平街美食区等。保健保健休闲休闲桑拿、保健桑拿、保健按摩按摩成都比较知名的桑拿浴场有：城南的中国会所、大东海保健中心、仁人休闲保健中心，牡丹阁等；武侯大道上的富丽宫、山景湾；双楠附近的蓝色海岸有水休闲（大卫营）；西沿线上的今天休闲、海龙王温泉浴场、水景湾、金色海岸休18、闲、浪淘沙浴都、福龙湾等；三洞桥的海兰云天休闲浴场；青羊宫的蜀兰药蒸桑拿保健会所；城北的天河明珠、天外天休闲会所、柳朗湾休闲广场、红宫桑拿等等。浴足浴足保健保健在成都比较上档次和规模的浴足保健中心以区域划分，青羊区的水景湾保健休闲浴足，福龙湾浴足，丰嘉浴足城，何氏保健，三友保健，金月尊休闲中心，浣花足道、金沙港休闲码头，富泉休闲等；金牛区的李林保健休闲中心；锦江区的宏都休闲中心，太阳浴足保健，春华休闲中心；武侯区的碧玉保健足疗中心，富桥浴足保健，富桥浴足保健，高新区的康桥休闲，大脚板休闲浴足中心，花仙子浴足等。美容、美发、美容、美发、美体美体在成都，现在比较上规模和上档次的美容休闲专业场所并不19、多，比较具有代表性的有：李林保健休闲会所、天指道国际美容美发休闲广场等。美容美发美体等更多是作为其配套服务的一个项目所存在的，所以像这样专业的场所并不多。体育体育休闲休闲器械健身房器械健身房健身房大多依附社区会所。规模较小。比较知名一点的健身房如英杰健身中心、新时代健康俱乐部、蓝天健身俱乐部、天美健身中心、成华天美健身健美中心、京安健身俱乐部、美姿韵体育健身中心、聚友体育健身馆、康美健身俱乐部、精英健身健美休闲俱乐部、天藤健身健美俱乐部、佳美健身健美俱乐部、加州花园健身部。专业俱乐部专业俱乐部专业俱乐部在成都分布较少，比较知名的有冠军之夜健美俱乐部和户外运动俱乐部。室内体育项室内体育项目休闲目20、休闲成都室内体育休闲场馆的项目主要为大众健身的室内羽毛球、乒乓球、游泳馆、保龄球。四川省体育馆和成都市厚子门体育场设施都比较齐全。象射箭、击剑、壁球等项目目前成都还不多见。室外体育项室外体育项目休闲目休闲成都目前户外体育运动主要为高尔夫、网球场和滑草。但总体数量并不多。乡村乡村休闲休闲休闲农庄休闲农庄成都最早的生态休闲叫农家乐，最早出现在成都周边的城乡结合部，后来郫县、双流、温江、华阳、龙泉等县份上也出现了以体验农村生活，集吃、喝、玩、乐为一体的休闲场所。主要分布在三圣花乡和成都西沿线成都部分休闲设施与产品分布研究成都部分休闲设施与产品分布研究城市运营环境研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划21、 方 案基本-非基本比率(B/NB)偏低，城市品牌较同类型城市弱城市职能（urban function）是指城市在一定地域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工，是城市对城市本身以外的区域，在经济、政治、文化等方面所起的作用。按城市成长的基础城市职能分为基本职能和非基本职能两种：基本职能基本职能，也称基本活动，凡是主要为本市以外地区提供货物和服务的活动均为城市形成、发展的基本因素，并相应产生城市的基本职能；非基本职能非基本职能，又称非基本活动，主要指为本市范围服务的活动，凡是由于城市形成、发展而建立的主要为本市提供货物和服务的活动及其相应的企业、事业，则属非基本因素，并相应产生城市的非基22、本职能。城市的基本职能是城市存在和发展的原动力。基本职能强，城市发展繁荣；基本职能弱，城市发展衰落。成都休闲产业收入基本成都休闲产业收入基本-非基本比率偏低，城市综合品牌排非基本比率偏低，城市综合品牌排名也仅位于全国城市中游。名也仅位于全国城市中游。杭州：东方休闲之都成都：来了就不想走的城市发展“休闲之都”存在的问题（三）成都与杭州是国内两个旗臶鲜明的打出休闲之都的城市。比较杭州、成都两个城市的休闲产业结构：2006年杭州旅游收入占第三产业收入比例为33.65%;成都为25.27%;外来旅游休闲给城市带来的收入，杭州比成都高出200亿元，正好是这两个城市第三产业总产值的差距；2006年全年杭州23、接待游客总量为3864.16万人次，其中境外游客占4.71%，成都为4061.7万人次，其中境外游客仅占1.42%；2006年杭州接待游客人均产值1345元；成都游客人均产值837元。与杭州立足东方休闲之都，积极发展外向型、高价值休闲项目，放眼全国乃至世界范围的休闲市场相比，成都休闲经济的外向辐射力与高价值空间还有待开发。成都城市品牌雷达表杭州城市品牌雷达表数据来源：社科院2007年城市竞争力研究06城市运营环境研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案国外休闲之都案例借鉴案例借鉴：巴黎：在历史文化轴上的延续，创新城市休闲文明成都，被誉为东方的巴黎。而成都的休闲气质与巴黎的浪漫文化也有着惊24、人的相似。巴黎在休闲产业的发展中，以下方面值得借鉴：规划创新规划创新突出巴黎的悠久文化内涵和超强国际竞争能力，通过与周边地区的协调，将工业和拥挤的人口向周边省疏散，而在巴黎市，则集中发展第三产业，尤其是文化、金融、科技等产业。通过新区规划（最为典型的是在在香榭丽舍主轴延长线上建设新的城市副中心拉.德方斯）形成工作、居住、娱乐为一体的浪漫的休闲CBD。制度创新制度创新成功地确立相关法律制度，利用休闲创造价值，形成一种各类服务、工业、技术创新和传统相结合的休闲文明。通过设立带薪假、青年招待所(auberges de jeunesse)、企业委员会(comit dentreprise)、度假支票和缩25、短法定劳动时间(RTT)。产品创新产品创新创造发明了现代休闲形式。巴黎人是全球知名的闲逛发现者(flneurs-dcouvreurs)。工业景点观光、绝对自由的环保型体育休闲都是体现着与他们的个性相一致的时代精神。旅游产业、文化产业、体育产业的复合型产品也使巴黎的休闲文化永远具有魅力与吸引。典型的巴黎休闲文化区域充满魅力的巴黎新区：蒙马特高地圣彼埃尔教堂（Lglise Saint-Pierre）艺术及艺术家的聚集地小丘广场（Place du Tertre）音乐品商店和夜总会皮嘉尔广场（Place Pigalle）07城市运营环境研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案案例借鉴：杭州：东方26、休闲之都的打造与新西湖的开发从优越的区位条件、丰富的旅游资源、深厚的文化底蕴和雄厚的经济来评估，成都和杭州具有相同的属性，但从人文、地理、人均收入、各项生活指数、生活态度、自然条件、城市建设、居民素质等细节方面评比，两座城市又有着各自的特点。杭州树立休闲之都的优势可以归纳为以下几个方面：目标明确，高起点打造休闲之都品牌目标明确，高起点打造休闲之都品牌杭州制定了天堂硅谷、休闲之都两大奋斗目标，探索着城市的独特性、差异性发展道路，一步步迈向旅游休闲的天堂、生活居住的天堂和求知创业的天堂。在2006世界休闲高层论坛上，杭州提出了更为具体的目标：2010年基本形成国际风景旅游城市和东方休闲之都的基本框27、架；2020年基本建成国际知名的风景旅游城市和东方休闲之都。2006年4月22日至10月22日，杭州成功举办了世界休闲博览会，并以此为契机打响东方休闲之都的品牌。西湖突围西湖突围西湖西进，南线贯通，西湖综合保护工程增加了西湖的景观内容，新拓展的水域改变原来水面一览无余的状况，通过数亩、数十亩、上百亩形态各异的小块水面，体现了幽和野的意境，并将原来被湖西地区建筑所阻隔的山、水相融合，达到水随山转，山因水活。新辟的六大景区，围绕田园游、民俗游、休闲游，营造可游宜憩的新景观。整合优势资源打造功能集聚的休闲产品整合优势资源打造功能集聚的休闲产品上有天堂，下有苏杭已经成为一个常识被国内外游客所接受，同时28、在游客认知度中，杭州休闲在游客的感知中褒义度高于成都休闲，倾向认为杭州休闲是一种较高层次的文人休闲。以南山路改造为例，整合后的南山路是西湖风景区中环境容量最大，历史积淀最深厚，景点类型最完整的地区。它曾是简单的酒吧一条街，但整合后，很多外地时尚报章中，已用私人会所的集中地替换了这种称谓一条聚集白领和老外，有精致会所和神秘公馆的高尚马路。南山路的消费占有率指标占西湖景区日销售总额的50%左右。南山路休闲街，将景观、文化、商业融为一体，聚集了咖啡、酒吧、茶楼、画廊、餐饮、娱乐六大行业，各行业功能在互动中达到共荣。定位文人休闲，较成都的世俗休闲更具文化附加值定位文人休闲，较成都的世俗休闲更具文化附加29、值依托西湖品牌与历史文化积淀，创造浪漫的休闲天堂，对六朝古都与江南文化的挖掘不遗余力，形成文化感召力与体验经济。国内休闲之都案例借鉴南山路上的西湖天地规划08城市运营环境研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案成都变革：全面发展现代休闲业空间变革：城市规划与城市建设空间变革：城市规划与城市建设在城市功能外扩的发展规划时，必须充分重视休闲价值和理念，体现城市的休闲功能。休闲产业与基础设施建设的结合。尤其是对体育、文化、娱乐基础设施的建设应当符合市场需要。根据休闲产业与城市发展规律规划圈层式的城市休闲娱乐新空间。避免同质化的设施重复建设与投资。城市休闲空间向商务空间、商业空间与居住空间的渗透30、，形成复合型的、个性化的创新休闲空间。发掘和利用特色的自然历史文化资源，建设一些形式多样、内容丰富、品位高尚，能让广大市民和游客互动参与、充分体验的休闲园区和基地。成都休闲之都的构建体系产业变革：产业发展与产品创新产业变革：产业发展与产品创新休闲服务从标准化和集中化转向个性化服务。注重休闲与健康的关系，重点扶持与发展健康休闲产品。形成以赢利性机构为主导的休闲产业投资经营体系，尤其对体育、文化等新兴产业。注重传统休闲产业向现代休闲产业的升级，重点发展运动健身护理产业、教育产业与文化娱乐产业。同时，对其他相关产业增加娱乐价值的再开发，如将旧厂房集聚区改造发展成艺术、休闲展览创意区。人文变革：城市文31、化与城市风貌人文变革：城市文化与城市风貌倡导城市形成充满活力的、健康的生活方式。增强社会公众对休闲重要性的认识，消除传统观念所形成的对休闲认知的负面影响，倡导健康积极的休闲观。强调城市和谐，城市与本地市民的和谐，城市与外地游客的和谐，城市与外国客人的和谐，以及城市内每个人自身和谐。以包容性的胸怀继承城市文脉，以开放性的心态构建国际风情。重视游客与居民的休闲体验，提高他们的体验程度和体验质量。工业化时代的传统休闲业工业化时代的传统休闲业后工业时代的现代休闲业后工业时代的现代休闲业以消极休闲为主倡导积极休闲提供大众标准休闲产品为主创造个性化休闲服务追求规模，粗放式发展提升质量与效率存在庸俗化的文化32、泛滥现象高品质的文化竞争单一化观光型复合型体验型传统休闲业向现代休闲业的转变传统休闲业向现代休闲业的转变09城市运营环境研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案成都变革，洪河如何应变？洪河城市空间与功能分析洪河：产业前沿、城区门户与功能聚合历史文化轴历史文化轴成都现代休闲业的拓展前沿成都现代休闲业的拓展前沿历史轴：古蜀人从河谷走进平原之路，岷江流入长江之路，川西冲积平原之纹理，地势大观之走向。主要由成灌高速、成灌公路-蜀都大道-成渝公路、成渝高速沿线区域组成。成都知名历史旅游名胜如：金沙、杜甫草堂、武候祠等分布轴线两侧。根据城市发展战略，旧中心保留商贸中心功能，都市休闲沿轴线向东南方向拓33、展，进入洪河，平原地形渐变为浅丘地貌，在丰富的文化积淀之上，在更为富有变化的自然环境中，洪河必当承担起历史文化创新的责任，拓展新时代特点的都市现代休闲功能。成渝一体化战略成渝一体化战略成渝竞合关系中休闲之都形象展示的门户成渝竞合关系中休闲之都形象展示的门户重庆与成都的共赢，一定是成都以现代服务业主导，重庆大力发展工业；成都扩大辐射力与聚合力，重庆增强实力；重庆开厂，成都开店；软硬互补，相济共生的竞合关系。洪河，正处于成渝一体化发展方向中，城市中心区面向重庆的门户。因此，洪河是成都向重庆展示休闲魅力的窗口，也是吸纳重庆消费力的入口。城市边缘组团城市边缘组团生态环境、休闲空间、产业功能聚合的城市新34、型居住生态环境、休闲空间、产业功能聚合的城市新型居住片区片区成都市总体规划提出了构建两轴，西控分进、南北展开、中心扩大、重心东移的规划方向。绕城高速（四环）内的新城区七大边缘组团与四环外的六大卫星城规划成为成都有序列有步骤向外发展的重要拉伸节点。作为中心城区的边缘组团、东部新城的居住片区、环城休闲带的组成部分，洪河的规划一定要形成功能的聚合即优化生态环境，突出休闲空间，提升产业功能，创新居住与生活方式。工业社会工业社会后工业社会后工业社会秦秦三国三国唐唐10城市运营环境研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案02东部新区城市变革中应势而生根据成都市总体规划：构建两轴，西控分进、南北展开、35、中心扩大、重心东移，成都向东向南发展战略实施，东部新区应势而生。东部新区规划面积76平方公里，规划人口73.5万人，人均城市建设用地84.61平方米，是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区，其总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。时间时间事件事件19991999年年国务院在关于成都市城市总体规划的批复中指出，要优化中心城区的产业结构和用地布局，采取有效措施，控制中心城北部和西部的开发，引导城市向东部、南部发展。20022002年年成都市两会明确了成都市东郊工业结构调整工作，腾笼换鸟成为成都市城东新的发展语词。20032003年年成36、都市政府通过了关于我市近期重大城建项目的实施意见，再次明确了成都向东、向南发展的决策，并组建了成都兴南投资公司、兴东投资公司作为新区起步区城市基础设施建设项目的投融资主体，负责多渠道筹集建设资金开发新区。从工业城东到创新示范新区东部新区发展大事东部新区发展大事东部新区规划东部新区规划11城市运营环境研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案东部新区具备在成都构建现代休闲业体系中创新示范的基础条件在城市的快速发展中，各功能区必然经历分散-极化-聚合-成熟四个过程。从两江抱城发韧，随着城市经济的发展与房地产开发的市场化进程，成都迅速的向外扩散发展，环型加放射的格局已经形成。虽然成都的外扩相对均37、质，但从政府规划导向与产业布局上，还是出现了极化的特征。东部新区恰恰在产业集聚方向上体现了创新现代休闲业的优势条件：腾笼换鸟，空间最大腾笼换鸟，空间最大东部原为成都传统工业区，随着产业结构与布局调整，换来了东部崭新的发展空间。在目前土地资源稀缺的条件下，东部比较其他区域具备更优势的土地资源，通过产业臵换，退二进三，大力发展现代休闲业，创造资源节约，环境友好的产业空间。西方国家的许多衰退的工业区向娱乐休闲区的改造正论证了产业发展的方向。中产城东，市场依托中产城东，市场依托现代休闲产业的市场依托来自市场经济的活跃力量中产阶级，城市中最为时尚的新兴阶层，他们倡导个性、自由、活力与时尚，是现代休闲产业38、的消费主体，是新的城市文化的缔造者，是引领城市新的休闲模式与文化消费的潮流人群。资源优势，高位起点资源优势，高位起点东部新区是以生活居住、旅游休闲、教育科研、办公等功能为主的生态型城市新区。由十陵历史文化风景区、塔子山公园、凉风顶郊野公园、外环路两侧各500米生态保护带及耕地、林地构成的生态绿地总面积1129.6公顷，占总用地33.1的绿地，使这里成为成都绿地最为集中的区域，人均绿地面积30.5平方米，位居全市之首。新体育中心、沙河堡交通枢纽等优势资源的集聚决定了东部新区从起步就是以生态环境殊胜，以文体资源突出的高品位的现代城市新区。面向未来，文化创新面向未来，文化创新从都江堰发端，城市的文脉39、沿历史文化轴演进，创造着金沙、武侯祠、杜甫草堂等一个又一个历史人文里程碑，东部新区代表着成都从工业社会向后工业社会发展的趋势，担负着新时代背景下的文化创新，承载着成都从传统休闲向现代休闲演进的推动示范功能。东部新区将成为现代休闲成都的创新示范新区。东部新区将成为现代休闲成都的创新示范新区。休闲产业休闲产业区域区域分布分布重要资源依托重要资源依托主导产业与功能主导产业与功能市场形象市场形象核心核心体体传统商圈、历史文化资源商贸中心、传统文化旅游传统北部北部物流园区汽车、物流、服装、布料、机械加工、化学化工等财富南部南部市府南迁、高新区、未来政经核心区电子、会展产业、航空航天、动漫和传媒产业等国际40、东部东部交通枢纽、新体育中心、青龙湖公园、经开区先进制造业、传统生态旅游中产西部西部高新区、青城山、都江堰钢材、生物医药、电子电气、化工、旅游业、家具制鞋等人文从工业城东到创新示范新区成都东部新区传统休闲现代休闲创新示范东部新区运营研究12成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案国外案例借鉴英国曼切斯特中心区改造：从衰退的工业区到复兴的休闲中心20世纪60年代与70年代间，非工业化进程产生了许多废弃的土地和厂房。经济复苏缓慢，直至20世纪90年代后期，由于居民区的开发和休闲娱乐业的发展城市中心迎来了复兴和繁荣。重点措施：重点措施：1986年将废弃的中心火车站改建为一座G-Mex展览中心，将利41、物浦公路货运站改建成为一座科学与工业的博物馆。1998年后，增加建设了Brigewate音乐厅、北部大型超级市场、Granada影视旅游综合广场。1993年申办2000年奥运会，虽未成功，但获同意建设大型的室内运动场，包括电影制作综合广场、各类饭店和酒吧。1996年对andale大型购物中心改造工程。借鉴经验借鉴经验:：曼切斯特城市通过现代休闲项目与设施的开发，以吸引大量人流来此旅游休闲，同时增强其对永久居民的吸引力.常住人口从1970年的几百人到2001年的10000人这些休闲娱乐项目是通过公众公司和私人企业完成的,但是,最早的重要项目是单独由私营企业开发的.这种模式为政府节省了开发成本,同42、时有效的带动了产业的发展,13东部新区运营研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案国内案例借鉴南京河西区规划实现：从全运会到文、体、商务聚集区河西新城主要规划三大功能：以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；居住与就业兼顾的中高档居住区。经过3年的建设，奥体中心对南京河西新城区发展开始发挥积极效应：一是集聚效应。医疗、教育、商务等配套设施逐步到位，一个城市副中心基本成形。二是环境效应。南京奥体中心按照第五代体育建筑的理念，立足于建设一个高品位的综合性文化体育设施。实现了南京古都特色与现代文明的相互交融，周边景观与大型建筑的相互融合。三是经济效应。南43、京奥体中心的建设，带动了周边房地产大幅度增值，以台湾明基医院、艺兰斋艺术馆和奥体新城、金马郦城为代表的一大批公共配套设施和高尚居住区竞相落户，一个功能齐备、环境优美的城市副中心正在崛起。借鉴经验：借鉴经验：通过奥体中心的建设和全运会的带动下，正逐步形成以奥体为轴心、艺兰斋美术馆、金陵图书新馆为主体，集特色文化、体育健身、娱乐休闲等多种产业的文化体育产业轴线。14东部新区运营研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案创新示范新区功能要素研究创新示范的尺度下东部新区功能缺失片区片区特点特点功能功能借鉴尺度借鉴尺度副中心办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心城市副中心上海-徐44、家汇十陵公园生态公园、体育公园、历史文化旅游区体育为主的现代休闲核心资源北京-奥林匹克森林公园沙河堡集地铁站点、地面公交枢纽站点及城际铁路站点等于一体的综合交通枢纽。成渝高速铁路起点站地铁2号线7号线交汇站扩大辐射力提升产业等级杭州-高铁三圣花乡观光农业依托的生态休闲产业区休闲次核心资源生态休闲产业集聚区杭州-梅家坞以符合城市发展需求为导向的体育休闲集聚功能以符合城市发展需求为导向的体育休闲集聚功能以满足居民和游客双重需求的购物休闲整合功能以满足居民和游客双重需求的购物休闲整合功能以凸显成都特色精品高端化的生态休闲提升功能以凸显成都特色精品高端化的生态休闲提升功能以提供休闲产业引擎动力的商务创45、意与办公功能以提供休闲产业引擎动力的商务创意与办公功能缺失什么？15东部新区规划研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案东部构建，洪河如何承构？洪河功能与地位研究体育资源核心综合交通枢纽城市副中心以符合城市发展需求为导向的体育休闲集聚功能以符合城市发展需求为导向的体育休闲集聚功能以满足居民和游客双重需求的购物休闲整合功能以满足居民和游客双重需求的购物休闲整合功能以凸显成都特色精品高端化的生态休闲提升功能以凸显成都特色精品高端化的生态休闲提升功能以提供休闲产业引擎动力的商务创意与办公功能以提供休闲产业引擎动力的商务创意与办公功能对应体育资源核心：资源向资本的转化功能对应体育资源核心：资源向46、资本的转化功能对应综合交通枢纽：与升级需求的匹配功能对应综合交通枢纽：与升级需求的匹配功能对应城市副中心：休闲商务的完善补充功能对应城市副中心：休闲商务的完善补充功能对应三圣生态休闲资源：高端化的提升功能对应三圣生态休闲资源：高端化的提升功能洪河洪河和谐的休闲居住功能和谐的休闲居住功能+洪河：和谐的转化、匹配与补充功能生态休闲资源16东部新区规划研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案结论回顾洪河应变从成都城市发展的高度看洪河成都现代休闲业的拓展前沿成都现代休闲业的拓展前沿成渝竞合关系中休闲之都形象展示的门户成渝竞合关系中休闲之都形象展示的门户生态环境、休闲空间、产业功能聚合的城生态环境47、休闲空间、产业功能聚合的城市新型居住片区市新型居住片区洪河承构从东部新城发展的维度看洪河以符合城市发展需求为导向的体育休闲集聚功能以符合城市发展需求为导向的体育休闲集聚功能以满足居民和游客双重需求的购物休闲整合功能以满足居民和游客双重需求的购物休闲整合功能以凸显成都特色精品高端化的生态休闲提升功能以凸显成都特色精品高端化的生态休闲提升功能以提供休闲产业引擎动力的商务创意与办公功能以提供休闲产业引擎动力的商务创意与办公功能居住居住洪河洪河现代休闲业的拓展前沿现代休闲业的形象展示现代休闲业的创新聚合体育休闲的集聚功能购物休闲的整合功能生态休闲的提升功能休闲商务的补充功能17洪河定位研究成 都 市48、 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何集聚体育休闲功能？CSB示范园Community市民市民Sports体育运动体育运动Business商商务务示范园示范园+CSB示范园要素鼓励人们参与和享受健康、积极的体育运动！以体育运动为核心提供包括零售、体验、休闲、运以体育运动为核心提供包括零售、体验、休闲、运动、疗养等全方位、多样性的产品和服务。动、疗养等全方位、多样性的产品和服务。一个独一无二的可亲近尺度的、对所有人都使用安全一个独一无二的可亲近尺度的、对所有人都使用安全的环境与场所。的环境与场所。倡导愉悦的消费，体验型的购物。倡导愉悦的消费，体验型的购物。以体育运动的方式面向公众49、的教育性场所以体育运动的方式面向公众的教育性场所 吸引投资者的示范基地吸引投资者的示范基地 通过园区的运营带动周边土地的价值通过园区的运营带动周边土地的价值在城市边缘地区的大规模土地（占地20万平米）,充分利用地形地势,修建多功能用途的运动场馆、户外运动场地和设施，营造融于自然的 健康积极的运动氛围。整合体育商品零售交易,体育休闲服务,体育俱乐部组织,体育赛事与活动组织等体育产业链企业共同协作完成园区使命。频繁的组织各项参与性的交流活动,如马拉松,山地车等全民可参与的赛事鼓励人们参与与享受体育带来的乐趣。信息交流与活动组织信息交流与活动组织建筑、场地和设施建筑、场地和设施商务合作伙伴商务合作伙50、伴18洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何集聚体育休闲功能？典型项目借鉴：法国VILLAGE LA FORME激情之村是欧洲最大的体育用品生产和销售企业迪卡侬（DECATHLONDECATHLON）投资开发的体育产业示范园区。一般位于交通便利的城市边缘地区,占地面积在20公顷以上。主要为市民提供集中体育运动、休闲、娱乐、购物的的场所。是迪卡侬体现全民参与体育理念的示范基地。其运作有以下借鉴意义：由企业投资开发实现社会价值最大化的公益目标。一方面优化改善环境，为公众提供更能满足其需求的公共运动设施，另一方面通过整合商业资源以盈利性模式保障园区的长期运营与持51、续发展。开发满足不同层次，不同年龄、不同背景的人群的需要，以丰富的体育活动和设施，专业的运营与组织能力创造一个健康、积极、欢腾的体育乐园。倡导亲近自然的户外的体育运动，园区建设建筑面积比例较小，鼓励人们在自然中释放自我，运动身体。19洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何整合购物休闲功能？ECE游憩型购物新空间Culture以文化品味为内涵以文化品味为内涵充分利用用地的自然生态条件，如浅丘地形与水系改造，将丰富业态与环境资源相结合，形成完全开放式的购物空间。使商业街的风貌俨然是一个趣味盎然的风景区。人们在其间的徜徉流连，除了消费，更是一种游览与休闲。Ent52、ironment以自然环境为依托以自然环境为依托Experience以体验消费为核心以体验消费为核心文化氛围的营造通过建筑风格、业态规划与品牌战略来实现，书店、咖啡馆、画廊等设施在各个商业节点出现。单纯以购物为目的的消费渐变为时尚消费、休闲消费和品质消费。运用高新科技的手段，包括多媒体技术、LED与声光电，营造氛围与情景，渲染与表达出主题与故事，使顾客产生超现实的情境体验，满足个性化的愉悦的购物享受。20洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何整合购物休闲功能？项目借鉴1：欧文光谱中心（Irvine Spectrum Center）欧文光谱中心开业于199553、年9月,是欧文公司斥巨资打造的独一无二的新型娱乐购物休闲中心，定位为家庭性的消费与商务性综合消费。位于加利福尼亚州洛杉矶以南64公里处，405号高速公路和5号高速公路交会口的一处。在充满活力的光谱中心，橘郡的居民和慕名而来的游客可以购物、餐饮、娱乐，甚至只是单纯的散步徜徉，在美好的环境中放松身心。欧文光谱中心开创了LIFESTYLE商业模式的先河，到2005年，已发展为南加州最受欢迎的购物目的地之一，年接待消费者1300万。以EDWARDS电影院为主，各式餐厅，美食中心，和各种商店，服饰店，精品店，高级名牌专卖店环绕其间，是雨湾最热闹，人潮聚集最多的休闲娱乐中心。欧文光谱中心总建筑面积约8万平54、米，包括世界上最大的影院中心面积1.5万平米、设有6400个座位、拥有21个艺术级电影放映屏幕的爱德华兹影院其中还有美国西海岸第一座IMAX三维影院。气氛欢快的户外娱乐中心、四家世界级餐厅、美食广场、电脑模拟中心、书店和音像店、咖啡厅和色彩斑斓的马车和小亭子。一期工程采用了摩洛哥式的村庄建筑。将户内与户外的空间融合起来，并大胆采用了摩洛哥和其它北非国家风格的醒目的形状和鲜明的色彩，为人们增添了一种冒险感。核心是中央广场-电影院前的供人们会面和休息的公共场地。中央广场的地面铺砌得色彩缤纷-古铜色、绿松色和紫色。广场把餐厅大楼、有帐篷的美食广场，以娱乐为主的商店和爱德华兹影院连接在一起。其间点缀以55、彩色马车和15个小亭子。娱乐中心设立了树脂玻璃金字塔作为该建筑的标记，由电脑控制的照明系统在日夜间改变着金字塔的颜色，是欧文光谱中心的一个富有动感的路标。制造了视觉上的兴奋效果并为游客创造了一个梦幻乐园。二期工程受到了13世纪西班牙格伦那达的阿尔罕布拉宫的启发。借鉴了古典建筑的特色和摩尔式的细节，因而极富异国情调。阿尔罕布拉宫中的楼房是用华丽的庭院连接起来的，包括一座狮子庭园和一座爱神木庭院。第四金色庭园建造了一座高约28米的钟楼，成为整个中心的制高点。21洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何整合购物休闲功能？项目借鉴2：西爱德蒙顿购物商场(West E56、dmonton Mall)是世界最大的购物游乐场所，位于加拿大爱得蒙顿西部，简称西Mall，号称是全世界最大的Mall。西Mall占地五百三十万公顷，有800多家商店，100多家饮食店，19个电影分厅和一家豪华酒店，还有三个十八洞的迷你高尔夫球场、世界水上乐园、星河游乐场、冰宫溜冰场、深海探奇潜艇和海豚湖、海洋生物洞穴以及圣马利亚船等。西Mall内部的商店、餐厅、旅馆、游乐场和人工湖都用玻璃制的圆屋顶复盖着，即使在下雪而不能外出的严寒冬季，在这里也能得到愉快的享受。西Mall的成功运营，吸引了大批埃德蒙顿市市民、周边城镇居民及来自世界各地的游客参观与购物，营业收入占埃德蒙顿市第三产业收入的7057、%以上，年营业额12亿美元，提供23500个就业岗位，是名副其实的世界明星级购物中心。22洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案奥特莱斯”源自英语中的“OUTLETS，有“出口、出路”的含义，是目前国际上较为成熟的新颖商业零售业态。其最早诞生于欧洲，近年来在美国等国家迅速发展。OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。目前，美国各地已有400多家OUTLETS，在其国内商业企业近年来的排行榜中，前5位有3家的主58、要业态为折扣店；欧洲拥有近百家OUTLETS；亚洲地区如韩国、日本、新加坡等国OUTLETS发展也正方兴未艾。功能研究与项目借鉴如何整合购物休闲功能？项目借鉴3：奥特莱斯（OUTLETS）23上海奥特莱斯是以销售国际著名品牌折扣商品为主，集休闲、餐饮和娱乐为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城。坐落于A9（沪青平）高速公路赵巷出口处200米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、著名江南水乡风景区，是市府确定的上海赵巷现代服务业集聚区首个启动项目。项目占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中品牌服饰直销区的建筑面积为5万平方米，是一个以国际、国内时尚品牌折扣服饰和日用59、品为主，集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合性购物广场。广场总体布局以商业街道形式组成，由于品牌折扣销售的独特形式，每个品牌专卖店均有鲜明的特色与布臵方式。它既不同于百货公司的店中店，也不同于商业街上独立的专卖店。广场内的品牌专卖店均以独立商铺形式出现，商铺与商铺之间辅以商业街的形式相联系。区拥有近40间商铺，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。区餐饮休闲娱乐区，建筑面积达万平方米，主要为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地。青浦区赵巷市郊商业商务区项目作为上海规划的12个现代服务业集聚区之一，被定位为以购物休闲度假为特色的郊区商业商务60、区。奥特莱斯项目的启动对于赵巷的发展起到了集聚人流，形成商氛，带动土地价值增值，吸引商户进驻的目的。洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何提升生态休闲功能？MTL生态休闲园Metropolitan都市型都市型+HIGH-TECH高科技高科技+Landscape景观化景观化都市型是指不仅满足城市居民的食品消费需要，还为城市的多方面的需要服务：比如提供宁静而美好的环境改良城市景观和生态环境，供市民休闲游憩，为青少年课外教育，消纳城市废弃物，避减灾害、绿色餐饮等。以科技的手段实现农产品的创新研发与增值生产，同时体现生态休闲园的科技示范功能，通过温室、遥感监测、虚61、拟展示和专家系统技术构建面向公众普及现代生态知识的科普教育长廊。并使人们参与与享受到科技生态系统的成果。农田果园景观被自然而有机的保留下来，经过统一的规划，将田园自然之美引向城市。无论是从外环路的交通视野还是可亲近的参与角度，城市边缘的田园风光与高科技生态技术的集合都成为一种稀缺的景观资源。自然价值的生态文明得到了最好的诠释。24洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何提升生态休闲功能？项目借鉴1：英国伊甸工程园英国版的水立方伊甸工程园位于英国西南沿海康沃尔郡。这个建筑理念与北京水立方几乎一样的水泡式建筑，号称是世界上最大的热带植物大棚。从附近的小山上远远望62、去，占地数十亩的伊甸工程园宛如一串晶莹的大水泡。大水泡里培育着原产于非洲、亚洲、欧洲、大洋洲和美洲的热带植物，以热带植物科普教育为主旨，鼓励人们保护地球的伊甸工程园每年吸引来自世界各地的约120万参观者，名列全英十大著名休闲景点之一。伊甸工程园所在地原是当地人采掘陶土遗留下的巨坑，工程投资1.3亿英镑，历时两年，于2000年完成。而计划扩建的部分是一个将被命名为边缘的大型建筑，其中将展示人类行为如何给地球带来了不堪重负的温室效应，毁坏了人类自己的家园。管理方正在从英国慈善基金争取大约6700万英镑的工程投资。依附在大水泡旁的边缘将更加强调水、电、垃圾等的循环利用。它将告诉人们，人类可以通过自身63、行为减少对地球的破坏，达到人类与环境的和谐共存。25洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何提升生态休闲功能？项目借鉴2：北京果园餐厅（The Orchard）果园位于北京温榆河绿色生态走廊及北京市第二道绿化隔离带建设区，果园经营5年，一直从事果品、蔬菜和香料种植生产；内部园林景观打造维护；及餐饮、会务服务。果园（The Orchard）目前在本地区，以至北京，甚至全国服务业都是一个叫得响的品牌，一些国际友人已经把它列为中国及亚洲地区最好的餐饮企业之一，是一个在北京不能不去的地方，同时因在文化创意产业和新农村建设中起到的示范带动作用，已连续两年被评为朝阳区文64、化创意产业示范单位和朝阳区50个最有创意的企业之一。果园经营的效益是多方位的：经济效益：经济效益：高效利用有限的土地资源正常年份实现经营收入1392万元；年平均利税总额633.93万元；年均所得税209.2万元；税后利润424.73万元；投资利润率26.55；社会效益：社会效益：为社会提供100多个就业岗位，尤其是解决20多名本村及周边4050岁人员的就业问题；通过传统手工艺品的展示、销售，带动本村及周边家庭妇女从事传统手工艺品制作，增加农民收入；每年为当地增加税收200多万元，为乡、村集体增加收入200多万元。生态效益：生态效益：该项目是一个集绿色生态、园林景观、能源开发利用为一体的绿化改造65、升级工程，将普通林地及苗圃改造升级为景观优美的多样性的高质量观赏林区。26洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何实现休闲商务的补充功能？为休闲产业从业者提供激发创意的商务办公空间厂房改造与厂房改造与借陈出新借陈出新保留部分城市成长的记忆，通过厂房改建，保留个性化的建筑形式，形成文化艺术创意展示空间，并具备公共游憩功能。为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供场所。依托院校集聚创意工作室依托院校集聚创意工作室和院校结合，依托人才优势，形成产、学、研一体化的创意、设计工作室。SOHO SOHO LOFTLOFT混合空间混合空间针对面对创意人群66、所属的白领和中产阶层，通过不俗的外观、可组合的未来型空间及全精装修，引领时尚生活，汇聚富有创意、富于想象与追求的人群。27洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案功能研究与项目借鉴如何实现休闲商务的补充功能？项目借鉴:798文创艺术区北京798艺术区位于北京市朝阳区东北部酒仙桥718大院内，是21世纪初在原有工业建筑闲臵空间的基础上逐渐发展起来，以当代艺术为特色的艺术区。北京798艺术区涵盖了包括原798厂、706厂、797厂、707厂、718厂（现已合并成北京七星华电科技集团有限责任公司）在内的区域，总建筑面积23万平方米。其主要建筑由上世纪50年代前东德专家设计并建造，采用了67、当时世界最先进的工艺和包豪斯设计理念，强调在实用性中体现艺术性，建筑的时代特征明显，造型简洁，内部空间完整、高大。建筑北侧的高天窗形成较为均质的室内光环境，对当代艺术活动的建筑和空间需求有着很好的适应性。由于受包豪斯建筑及周围厂区环境幽静，交通便利等特点的吸引，从2002年开始，不同风格的艺术家纷至沓来，北京798艺术区逐步成为雕塑、绘画、摄影等独立艺术工作室、画廊、艺术书店、时装店、广告设计、环境设计、精品家居设计、餐饮、酒吧等各种文化艺术空间汇集的聚集区。目前入驻北京798的文化艺术类机构近300家，这里已成为中国当代艺术的重要集散地，成为国内外具有影响力的文化产业区。目前，北京798艺术68、区已被北京市政府列为首批10个文化创意产业集聚区之一，并被朝阳区政府列入朝阳区首批文化创意产业聚集区。艺术区将通过吸引国内外知名艺术家及艺术机构的入驻，进一步加强对艺术区的宣传与推广，为艺术品的制作、展示、交易与拍卖搭建良好平台，推进园区产业升级，从而展示艺术区的魅力，打造798艺术区品牌，把798艺术区建设成为北京最具特色和影响力的文化创意产业基地和世界著名的文化创意产业园区。借鉴意义：借鉴意义：创意人才与机构集聚，带动区域经济发展与文化产业；厂房改建，形成独特的当代艺术氛围，成为新兴的城市人文景观；促使城市边缘地区发展成为新的都市休闲中心。28洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划69、 方 案功能研究与项目借鉴四大产业功能与居住之间的关系 集聚创意人才集聚创意人才 推动产业发展推动产业发展 宜业带动宜居宜业带动宜居欢欢享享洪洪河河时尚洪河时尚洪河绿绿逸逸洪洪河河创意洪河创意洪河宜居宜居洪河洪河 活力创新休闲活力创新休闲 健康提升品质健康提升品质 欢乐主导宜居欢乐主导宜居 文化丰富魅力文化丰富魅力 体验促生消费体验促生消费 时尚提升宜居时尚提升宜居 生态优化环境生态优化环境 绿色创造价值绿色创造价值 闲逸田园洪河闲逸田园洪河29洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案洪河定位创享娱城东创享娱城东尚逸居洪河尚逸居洪河现代休闲人居示范区和谐生态新区和谐生态新区：充分70、利用浅丘地形，山、水、人、居为生态基调。采用节能减排技术，建设绿色生态建筑，实现水系循环利用，实现人与自然的和谐。在居住规划中落实住房政策，公平发展，实现人与社会的和谐。现代休闲新区现代休闲新区：以自由健康的体育休闲集为主，整合生态与购物休闲，以激发创意的、休闲商务办公注入产业动力，让休闲渗透至片区的每个角落，塑造现代的休闲人居新城。战略整合新区：战略整合新区：在现代休闲业的大旗下，整合资源，辐射区域、提升功能，有效利用市场投资主体.实现人口积淀与资源向资本的战略转变和区域的可持续发展。区域发展三大理念：区域发展三大理念：30洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案核心功能板块建71、议（一）名称名称细化定位细化定位重要设施重要设施项目特征项目特征开发模式开发模式A：CSB体育休闲示范区体育休闲体验活动中心;体育用品消费中心;运动健康疗养中心;体育商务中心与组织机构集聚区;国际体育用品零售展示卖场大型独立商业品牌时尚商品国际模式运营定向招拍挂定向招拍挂.由有运营经验与实力的国际体育品牌运营商进行统一开发建设招商与运营(作为定向的附加条件,由运营商投资进行公共体育设施场地与环境的建设)大型户外体育运动场地与设施与山地和环境结合，可举行全民参与的各种体育活动,如自行车.攀岩,露营,跑步等各类型专业健身运动俱乐部包括健身瑜珈壁球等各类型室内运动项目.运动修复保健疗养中心与生态环境72、结合的专业保健疗养中心,提供阶段性修复健康疗养健康咨询健康膳食与住宿等服务,包括检测放松理疗按摩水疗等设施定向招拍挂定向招拍挂.由有运营经验与实力的国际疗养品牌运营商进行统一开发建设与运营洪河定位31洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案名称名称细化定位细化定位重要设施重要设施项目特征项目特征开发模式开发模式B：ECE游憩型购物区集购物休闲文化品鉴餐饮娱乐为一体的时尚消费公园品牌折扣购物公园花园式购物广场,国际一线品牌折扣店集群,环境优越,建筑密度低定向招拍挂或合作定向招拍挂或合作开发开发由国际品牌商业集团统一开发建设招商与运营或与一级开发企业合资成立运营机构时尚家居广场国内外73、顶级时尚家居展售体验广场与交易平台,占地规模大,建筑密度低图书馆电影院满足区域居民文化娱乐要求并与购物公园互动的文娱设施分项目进行招拍挂以提升土地运营收入餐饮娱乐配套服务于购物区游客的时尚餐饮休闲设施.核心功能板块建议（二）洪河定位名称名称细化定位细化定位重要设施重要设施项目特征项目特征开发模式开发模式C：MTS绿色生态走廊绿不断线、景不断链、三季有花、四季常绿的绿色隔离走廊;高新技术生态系统的示范园区;都市型生态休闲的体验天地湿地景观区利用原生水系高塘与湿地因地臵宜的改造成景观化的生态公园由兴东公司统一进行规划,可建设用地进行土地招拍挂,所得土地收入一部分用于绿色生态走廊的建设.或定向招拍挂74、,由有运营经验的企业代征开发运营.都市型农林业研发生产温室生态展示基地利用高新科技手段如温室大棚无土栽培进行农林业研发生产,同时提供展示教育与游览生态餐饮与高端商务会所依托绿色产品与绿色环境,利用绿隔中有限的可建设用地,提供高端餐饮会议度假庆典娱乐等服务32洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案名称名称细化定位细化定位重要设施重要设施项目特征项目特征开发模式开发模式E：创意商务区为休闲产业提供创意源空间小型艺术创意区将原有部分工厂厂房进行改造,成有一定游憩功能的艺术展览创意空间土地招拍挂由二级开发商进行开发创意SOLO集群结合川师大视觉艺术学院的工作室集群名称名称细化定位细化定75、位重要设施重要设施项目特征项目特征开发模式开发模式F：交通枢纽商务区以地铁站为核心与游憩购物区结合的商务区地铁上盖商务建筑群副中心商务区的延伸强调办公的mix-use打造工作、休憩、交流一体的特色功能区土地招拍挂二级开发商开发。核心功能板块建议（三）洪河定位33洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案核心功能板块建议（四）洪河定位名称名称建议区位建议区位建议容积率建议容积率建议住宅密度建议住宅密度项目特征项目特征借鉴项目借鉴项目项目示意项目示意1.公园地产板块用地北侧,接近青龙湖公园区域3.5-3.817%公园地产概念景观高层卖点高尚居住社区北京.棕榈泉国际公寓2.体育地产板块C76、SB示范园周边3.2-3.518%将生活、运动和娱乐相结合，形成特色鲜明的大型体育主题社区,以高层,小高层为主要建筑形式上海.奥林匹克花园3.绿色田园板块临近MTS绿色生态走廊2.6-3多层:27%高层:16%融合外环绿化生态区、混合高层、小高层带电梯多层居住群。北京.山水文园4.创意地产板块创意商务区周边4-4.223%结合浅丘地形,与创意艺术区渗透结合,形成丰富的充满趣味的创意地产板块,体现居住与创意混合的LOFT空间上海.海上海创意园5.城市公寓板块地铁与副中心商圈辐射范围内的城市公寓板块4.550%商业与办公混合分布,以城市公寓商住公寓SOHO酒店式服务公寓为主要产品形式北京.建外SO77、HO居住功能板块居住功能板块34洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案定位支撑规划实现定位的四项原则创享娱城东创享娱城东尚逸居洪河尚逸居洪河1 1、结合周边，勾画两区、结合周边，勾画两区尊重新区城市结构和发展轴线。洪河西临区域级中心城区，南接城市快速轨道节点，西南片在功能和交通上与城市有联通融合的愿望，通过构筑以商务，商业混合开发为主的产业职能，打造城市活力片区；基地东北片北接城市体育公园，东部为大面积生态绿地，环境条件极佳，通过组团式的土地使用模式和集约高效的土地使用效率，建设生态宜居片区。形成动静相宜的城市肌理2 2、产业集聚，景观融合、产业集聚，景观融合依托外部资源，构建78、CSB体育休闲示范区、ECE游憩型购物区、MTS绿色生态走廊、创意商务区和交通枢纽商务区，强调同类产业设施的集聚性，避免了分散布局竞争力不够的局面。同时运用生态景观将各集聚区融合，使之成为以山水生态为底蕴的现代休闲之城。3 3、居住渗透，丰富空间、居住渗透，丰富空间产业集聚休闲功能的基础上向居住功能进行渗透，实现公共活动空间向私人空间的自然过渡，使社区居民充分享受到休闲洪河的自由氛围与活力气质，通过内部构建的形态各异开放空间，结合穿插其间的特征功能，延续城脉，彰显特色文化的休闲情趣，形成多元、丰富、生动的人的空间4 4、契合市场，项目落地、契合市场，项目落地综合考虑公共绿地、公共设施与盈利性开79、发建设用地的配比，前瞻公共空间的后期市场运营，在营造环境，提升区域总体开发价值的同时，实现操作的可行性，针对性的为落地项目预留空间。35洪河定位研究成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案定位支撑运营实现定位的三点考虑1 1、市场优先，定向保护、市场优先，定向保护对于有投资实力和运营经验的开发商，尤其是符合规划总体意图，并且具有国际品牌号召力的企业给予市场保护和优先政策，并且可以通过让意向企业前期介入规划意见的手段使规划方案更具实操性。2 2、介入运营，持续发展介入运营，持续发展对于一些可经营的关键项目，一级开发企业可以利用自身的背景优势，保留部分开发与运营权，一方面实现企业可持续发展，另一80、方面保障公共利益的最大化与规划意图的贯彻实施。3 3、综合开发，效益均衡、综合开发，效益均衡一级开发商主导，统一规划并完成前期征地与基础设施投资。大型公共设施与项目可结合盈利性开发建设用地统一开发运营，实现综合开发，政府、企业、市民的利益达到均衡发展。创享娱城东创享娱城东尚逸居洪河尚逸居洪河36洪河定位研究规划条件分析37多方案比选49规划创意55原则与目标59结构规划60用地规划62居住用地规划64道路交通规划67绿地系统规划73水系规划77地下空间规划81市政基础设施规划82城市设计85用地开发控制104成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案成都市城市空间发展态势（一）成都市城市总体规81、划（2003-2020确定成都的城市性质为：四川省省会，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，中国西部主要中心城市、新型工业基地，国家历史文化名城和旅游中心城市。由此，成都市未来的社会经济发展发展应立足国家层面，其影响范围和辐射力度在中国西部地区。1989年-2000年，成都中心城实际居住人口以年均4.7%的速度递增，成都的高科技产业、旅游业、房地产业和交通枢纽在全国、西南地区占有重要的地位。成都城市空间发展规划策略是：中心城调整优化与新城发展联动。未来发展的重点在于洪十等七大边缘组团和龙泉驿等六大新城。中心区以商业、商务、文化等功能为主，行政办公、居住、高等教育、区域性医疗服务设施等82、向边缘片区和新城疏解。从公共设施发展来看，将以城市核心区为中心，形成南北、东西两条十字交叉轴线，集中布臵城市公共设施。其中沿人民路延伸的南北向轴线，作为城市行政文化综合发展轴，主要承担行政办公、文教、科研、会展等职能；沙西线西延线、蜀都大道和老成渝路东西向轴线，作为城市商业金融和旅游文化综合发展轴，重点布臵商业、商务、金融及旅游文化等现代服务功能。成都正同时经历区域地位上升和内部空间职能结构调整的过程，中心区功能外扩，洪十片区等七大边缘组团和龙泉驿等六大新城成为未来发展重点地成都正同时经历区域地位上升和内部空间职能结构调整的过程，中心区功能外扩，洪十片区等七大边缘组团和龙泉驿等六大新城成为未来83、发展重点地区。洪河片区对于城市东部新区的崛起和城市东部发展主轴线的构建具有重要作用。洪河片区的建设应立足城市整体发展战略的高度来认识。区。洪河片区对于城市东部新区的崛起和城市东部发展主轴线的构建具有重要作用。洪河片区的建设应立足城市整体发展战略的高度来认识。城市空间拓展主要呈轴向扩展、圈层分布态势，东部发展具有空间优势城市空间拓展主要呈轴向扩展、圈层分布态势，东部发展具有空间优势1990年以后，成都城市扩展方向主要表现为轴向扩展，在空间形态上表现出单中心同心圆式的均衡结构。在行政机关、大型商场、现状宾馆、新闻单位、主要美食店、医疗卫生设施方面表现为由中心向外围均匀扩散的分布形式；在专业市场、大84、专院校现状分布方面，东部地区表现为区别于其它区位的优势，而在新建房地产项目、文化娱乐、停车设施方面表现为比较欠缺。在对成都中心城区各个方位的发展条件比较后，东部地区具有明显的比较优势，其发展制约条件相对较小。这一区域没有机场净空限制，大部分为未开发用地，现状用地简单，拆迁量少，搬迁难度不大，地价和征地成本较低。而且由于成都东郊工业区改造，搬迁出一大批工业企业,腾挪出大批工业土地,可供投入城市建设和房地产开发,改善了城市功能结构和人居环境。成都市城市总体规划（2003-2020）主城区用地布局结构图规划条件分析37成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案成都市城市空间发展态势（二）成都市城市总85、体规划（2003-2020）主城区公共设施规划图（城市空间发展轴线分析引自成都空间发展战略规划）沿沿CBDCBD核心向南的公共服务轴线得到强化，东西向公共服务轴线的潜力和东部地区成长趋势日趋显核心向南的公共服务轴线得到强化，东西向公共服务轴线的潜力和东部地区成长趋势日趋显现现在近年的城市发展中，以CBD为核心，沿人民路和天府大道为中轴，向南，向北形成了城市行政、商务、文化综合发展轴线，尤其在人民路与城市内环、一环、二环、三环的交接点，众多高品质的商住楼和写字楼分布两边。南北向的城市公共服务轴线得到进一步强化。与此同时，城市东西向公共服务轴线的潜力和东部地区成长趋势也逐渐显现，一是成渝经济联系加86、强，沙河堡客运枢纽的建设增强了东部地区作为城市重要门户的发展预期；二是由于三环路、绕城高速路、驿都大道、成龙大道、成渝高速、十洪大道建设，地铁2号线立项建设，东部地区的交通区位条件更加优越；三是龙泉驿区在建的成都经济技术开发区迅速发展，东西向城市轴线是城市中心与东部产业区间的联系要道，沿轴线区域的商务、文教创新、商住地产开发等产业都会得到较大发展。成都各片区功能节点成长迅速，逐步形成特色；东部地区应发挥后发优势，整合空间资源，形成完成都各片区功能节点成长迅速，逐步形成特色；东部地区应发挥后发优势，整合空间资源，形成完整的城市副中心功能架构整的城市副中心功能架构近几年，依托市内教育资源、历史古迹87、市场和文化设施资源，成都形成了一系列有特色的片区商业服务节点地区。包括以川医大为中心的医疗用品及药品市场；以武侯祠为中心的旅游市场；以民族大学为中心的民族用品市场；以科技街为中心的IT资讯中心；以洗面桥为中心的橱柜市场；永丰立交桥下的家具专卖市场，诸如此类的片区商业服务节点成为一些中小公司的成长基地和居住区公共服务中心的依托区域。多个这样的商业服务节点集聚，既形成集中提供公共服务的次级公共服务中心，亚CBD地段。东部地区相对城市西部和南部地区，在同等的圈层区域，东部地区的发展相对滞后，应充分利用交通区位优势，以及环境生态和体育休闲等方面的特色形成较完整的城市副中心功能架构，提高东部城区吸引力88、，聚集人气。在新的城市发展阶段，把握发展机遇，利用城市空间建设一批重大项目。东部新区各片区较大的发展空间在新的城市发展阶段，把握发展机遇，利用城市空间建设一批重大项目。东部新区各片区较大的发展空间和较少的开发限制条件有利形成较完善的用地功能结构。和较少的开发限制条件有利形成较完善的用地功能结构。结合东部产业的发展，形成片区特色产业，成为城市产业升级的重要节点。随着交通区位条件的改善、创结合东部产业的发展，形成片区特色产业，成为城市产业升级的重要节点。随着交通区位条件的改善、创新型产业新型产业落地落地、环境面貌改善等重大举措，将使洪河片区的面貌得到根本的改变。、环境面貌改善等重大举措，将使洪河片89、区的面貌得到根本的改变。38规划条件分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案洪河片区区位条件分析（一）交通区位条件优越，道路网结构有待完善交通区位条件优越，道路网结构有待完善洪河片区位于规划在建的成都东部城市副中心（也是东部新区的核心区，规划面积1.38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心）东侧。用地紧邻成渝高速公路、城市外环路、城市三环路；现状有洪河大道、驿都大道两条主干道，是连接成都中心区和龙泉驿新城区的联结点。规划中的地铁II号线从片区南侧经过，地铁IV号线与V号线从片区周边经过。形成便捷的轨道交通网络。洪河片区处于城市东部交通门户与规划沙河堡成90、都新客运站之间，是成渝联系方向上的重要区域。东部新区五纵五横道路网结构中，五横（五条从城市中心到城市外围的快速路和主干道）已经建成，城市中心到东部新区和城市外围的联系交通已比较便捷，而五纵主路中，仅有三环路、东洪路和十洪大道。十洪大道向北尚未贯通。加快东部新区纵向道路网建设，尤其是尽快贯通东部新区脊柱十洪大道，并建设与各条东西向快速路的便捷联系，对形成符合城市副中心定位的新区，形成较完整的新区用地功能结构十分重要。（成都市东南部快速轨道交通线网规划图）（东部新区现状道路网分析图）39规划条件分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案洪河片区区位条件分析（二）周边生态环境较好，具有住宅、商业91、商务、文体休闲地产开发基础周边生态环境较好，具有住宅、商业商务、文体休闲地产开发基础洪河片区南部临近成都最成熟的农家乐地区之一三圣花乡；北与十陵风景区毗邻，东望龙泉山。在片区东侧有500米宽的城市绿环。周边区域生态环境较为优越。沿外环内侧的绿色走廊生态带，将十陵历史文化风貌保护区和三圣生态农业基地连接起来，并通过东西向绿色廊道（景观大道）与沿三环绿带及各片区集中绿地连接，成为区域发展的生态基底，为住宅、商业商务、文体休闲等地产开发奠定基础。（东部新区绿地系统分析）（三圣花乡某农业生态园）（明十陵）（龙泉山景观）（青龙湖公园效果图）40规划条件分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案洪河片92、区区位条件分析（三）东部发展三大东部发展三大引擎引擎强力拉动，洪河片区发展借力启动强力拉动，洪河片区发展借力启动在规划建设中，东部城区发展的三大引擎三圣片区的成都东部城市副中心、十陵片区的成都体育会展中心、沙河堡片区的沙河堡客运枢纽中心的功能地位逐渐明晰。洪河片区发展一方面应结合十陵体育、观光游憩资源，发展文体休闲旅游；延伸东部副中心部分功能，发展文化展演、商业商务功能；结合四川省师范大学视觉传媒学院，加强教育服务功能，提供产学合作机会，发展创新型产业，另一方面，洪河片区应利用沙河堡客运枢纽中心及其站前景观大道建设、地铁二号线建设等带来的人流发展洪河片区的特色主导产业。洪河片区周边交通、生态条93、件优越。洪河片区规划以开放性的城市建设模式参与东部新城建设，应结合洪河片区周边交通、生态条件优越。洪河片区规划以开放性的城市建设模式参与东部新城建设，应结合周边城市战略发展资源，建立与东部其他片区互补的新兴产业服务平台，扩大东部新城产业聚集效益；应结周边城市战略发展资源，建立与东部其他片区互补的新兴产业服务平台，扩大东部新城产业聚集效益；应结合东部生态环境建设，塑造功能和空间特色，建设宜居城市片区。合东部生态环境建设，塑造功能和空间特色，建设宜居城市片区。（东部发展三大片区中心东部发展三大片区中心）（东部新区主要用地规划草案拼合东部新区主要用地规划草案拼合）（沙河堡新客运站方案模型沙河堡新客运94、站方案模型）（成都东部副中心方案模型东部副中心方案模型）（成都东部副中心方案效果图东部副中心方案效果图）41规划条件分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案相关规划解读（一）成都市城市总体规划成都市城市总体规划（1995199520202020）东部新区功能定位为：以生活居住、休闲旅游、教育科研等为主的生态型城市新区，总规划面积为76平方公里，规划人口73.5万人，总体结构包括一个副中心、一个片区中心、6个片区、15个居住区，其道路结构为五纵五横。六个功能片区包括保和综合发展区、沙河堡发展片区、十陵旅游配套片区、青龙湖公园、洪河片区和三圣片区。成都市城市总体规划成都市城市总体规划（20095、32003-20202020）2002年，成都市政府委托中国城市规划设计研究院承担成都市空间发展战略的研究编制工作。战略规划编制完成以后，随即启动了新一轮城市总体规划(2003-2020)的修编。在已经审批的新一轮总体规划大纲中，确立了积极实施向东、向南发展的战略决策，突破单中心圈层式的城市布局，城市结构由圈层式向扇叶式、单一中心向城乡一体化转变，着力建设城东和城南两个副中心。在成都东部地区，通过建设成都经济技术开发区、成都东部副中心、三圣花乡休闲文化基地、十陵风景区等重点项目，优化城市架构、形态和功能布局，丰富城市空间层次，增大绿化面积，分散中心城市功能提升对用地空间的压力。成都城市向东发展96、规划成都城市向东发展规划在规划中将东部新区内部空间结构概括为一带三片。一带绿色生态走廊带。沿外环内侧形成的绿色生态走廊带。三片包括十陵片区：SLD体育休闲区；洪河片区：CRD文体休闲区；三圣片区：RBD休闲商务区东部新区内部功能发展可总结为一轴三点。一轴南北轴向的发展轴。通过轴线拉开东部新区城市构架，整体构筑城市副中心的强大磁力。三点在三个片区内部各形成的核心节点。十陵片区以综合体育场为核心，带动整个十陵片区相关体育及旅游产业的联动发展。洪河片区受周边辐射影响，形成以文体休闲为主的核心，带动洪河片区的发展。三圣片区以片区综合服务为核心，带动周边地块的连锁发展。参照成都城市向东发展规划东部三片区97、（十陵、洪河、三圣）空间结构分析42规划条件分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案相关规划解读（二）洪河片区控制性详细规划洪河片区控制性详细规划初步方案要点初步方案要点 方案以五纵五横的主次道路网系统联系各用地功能组团，沿驿都大道布臵50米宽轨道交通用地，沿主干路布臵的80米宽东西向高压走廊；方案居住用地比例占40%以上，片区开发以居住项目为主。居住用地划分为五大居住区，在各居住区中心分别配建居住区配套公共服务设施；方案沿十洪大道布臵少量商业金融用地，与十洪大道西侧的四川师范大学呼应。在片区用地南部，结合轨道交通2号线站点设臵较大规模的文化娱乐用地；方案沿城市外环路规划500米宽生态绿98、地，在洪河片区中心保留部分山体，规划公共绿地公园，在各居住组团中心布臵块状公共绿地，保留了百鹤支渠、秀水河水道（洪河片区控制性详细规划初步方案）序号序号用地性质用地性质地块面积（公顷）地块面积（公顷）比例（比例（%）1二类居住用地（R2）368.541.82商业用地（C2）29.83.43文化娱乐用地（C3）47.45.44体育用地（C4）2.30.35医疗卫生用地（C5）2.90.36市政用地（U）29.33.37公共绿地（G1）112.712.78防护绿地（G2）154.917.69特殊用地（D）2.10.210道路用地（S1）132.115.0合计-882.0100控制性详细规划初步方案99、之建设用地汇总表控制性详细规划初步方案之建设用地汇总表43规划条件分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案场地研究区域构造和地震地质资料表明，用地内无全新活动断裂，区域地质构造稳定，环境工程地质条件简单，土质均匀，地基稳定，地下水对工程建设基本无影响，适宜工程建设。规划范围内以浅丘地形为主，用地内最高点海拔550余米，最低点海拔507米，虽然有43米高差的地形起伏，但坡度变化较小，地势较为平坦，有利于景观营造。（现状地形分析图）（现状地形坡度变化分析图）现状用地地形以浅丘为主，无特殊不良地质条件，适宜工程建设现状用地地形以浅丘为主，无特殊不良地质条件，适宜工程建设（用地内地面径流分布）（100、用地内雨水汇水分析）现状水体有条件作为景观水源现状水体有条件作为景观水源现状用地内，东风渠从用地东侧蜿蜒流过；用地内东南方有百鹤支渠，西南角有秀水河，这些水道和中部低地形有利于建设水景环境。如营造景观水体，一方面可以通过东风渠（由于城区扩大、工业搬迁，灌溉面积和工业用水需求减小）、百鹤支渠、秀水河调水，另外也可利用地形汇集雨水，经中水处理循环使用。44规划条件分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案现状用地现状村镇建设用地和工业用地较少，待开发用地潜力大现状村镇建设用地和工业用地较少，待开发用地潜力大（用地内村民住宅现状）（成都成工机械股份有限公司厂房）（上东阳光小区路景观）（成都神钢工101、程机械有限公司厂房）（洪河片区用地现状图）现状建设用地汇总表现状建设用地汇总表序号序号用地性质用地性质地块面积（公顷）地块面积（公顷）比例（比例（%）1二类居住用地（R2）57.36.52三类居住用地（R3）29.23.33商业用地（C2）4.70.54二类工业用地（M2）67.27.65其它用地723.682.1合计-882.0100在规划范围882公顷用地中，主要为未建设用地。未建设用地723.6公顷，以一般农田为主。已建设用地为158.4公顷。主要包括二类和三类居住用地，以及工业用地和少量商业用地。现状用地内村镇建设用地（三类居住用地）较少，仅约占总用地的约3.2%，正处于规划片区西部中102、心位臵，搬迁难度较大，对片区景观环境塑造有影响。工业用地主要位于用地西南角，厂房质量较好，搬迁工厂可考虑对原厂房建筑继续使用。用地内需保留的项目包括：上东阳光、常青藤、白鹤小区、晨光丽景小区和洪河中学。居住类房地产开发项目整体品质较高，销售状况较好。上东阳光小区沿十洪大道一侧已形成部分商业餐饮项目，经营状况较好。45规划条件分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案现状交通片区西部、南部对外联系畅通，北部、东部交通不便片区西部、南部对外联系畅通，北部、东部交通不便西部依托十洪大道，向南联系三圣花乡和成龙快速路，南部依托驿都大道联系老城和龙泉驿方向。北部和东部分别受到成渝高速和城市外环路的阻103、挡，造成两个方向上联系不便。目前，由成都市中心城区和龙泉驿新城方向到规划用地的交通主要依托驿都大道（老成渝公路），而与成渝高速公路联系不畅。由成渝立交桥下至高速公路辅路，辅路路况和路边景观环境较差，亟待改善通车条件。在东三环路与外环路之间的成渝高速公路路段，现状有2座跨线桥联系洪河片区与十陵片区。两座跨线桥建筑质量状况较差，标准较低。据报道，成都将正式启动对成渝高速公路三环至外环路段的改造。将综合考虑平交、下穿、上跨等改造方式处理成渝高速与南北向道路的交叉口处理，使三大片区实现便捷联系。（现状沿成渝高速公路辅路，联系十陵片区与洪河片区的两座跨高速车行桥、引桥景观）公交线路的延伸已为洪河片区的开104、发做好了准备公交线路的延伸已为洪河片区的开发做好了准备为更好地促进成都东部新区的建设和东西向公共服务轴线的形成，轨道2号线已立项建设，2007年12月开工，预计2012年通车，采用地铁的建设模式。二号线一期建设东端终点站经干院站即设于片区南端，是地铁线与二期建设轻轨线的换乘车站。沿十洪大道，现状有12路和856路公交线路，公共交通比较便捷。轨道交通的兴建，将改变市民的居住习惯，市民生活区将逐渐向中心城区外围转移，以应对日益拥堵的道路交通和拥挤的城市中心区环境。而且，轨道交通建设能改变土地价格呈圈层式以地段划分等级的模式。城市边缘组团的楼盘因为环境质素更好，基础设施建设标准高，依托轨道站点的配套105、商业服务完善，其房价甚至可能超过中心地段。地铁房产将极大稀释市区和郊区概念，促进郊区的开发建设。（十洪大道上公交站点站牌）（东部新区现状道路网分析图）46规划条件分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案现状公共服务设施公共服务设施薄弱，片区开发缺少配套设施支持公共服务设施薄弱，片区开发缺少配套设施支持洪河片区周边有四川师范大学、成都大学、树德中学、洪河中学、167厂医院和人民医院。四川师范大学隔十洪大道与洪河片区相邻，是省属重点大学。大学提升了区域的人文氛围，也为高校周边区域生活服务业增加了消费人群，为与高校专业相关的生产服务业的培育发展提供人力，促进洪河片区的功能提升。除大专院校分布较106、为集中，其他公共服务设施较为欠缺。沿十洪大道北段，形成特色商业街道，以餐饮为主，规模较小。现状用地内，仅有洪河中学一所教育机构。洪河中学占地27亩，建筑面积4000多平方米，现有20多个教学班级，1130名学生。总体来看，规划区及周边地区公共服务设施不齐全，缺少办公、商业、文化娱乐、体育休闲、旅馆等设施。小学、托幼、超市、菜市场、邮局、银行等居住区配套设施也很欠缺。消防站等市政设施尚未建设。目前，洪河片区开发以房地产开发商住房建设为主。由于缺少配套公共服务设施，地产开发吸引力不足。（四川师范大学入口景观）（上东阳光小区沿十洪大道商业街景观）（洪河中学校园）（现状公共服务设施分析图）47规划条件107、分析成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案高压走廊分割用地，应归并入地高压走廊分割用地，应归并入地现状市政公用设施十洪大道、驿都大道的市政管网可以为片区提供市政接口。片区内现有7条高压线穿过，对洪河片区的地块分割影响很大，宜进一步归并高压线，沿规划高压走廊通过用地，将原十洪大道旁变电所转移至沿外环防护绿带设臵。由于沙河堡新客运站建设，将建设自西向东通过东部新区的景观大道，结合道路建设，将高压线入地。（现状高压走廊及高压线塔景观）（现状用地中高压走廊）48规划条件分析市政管网已延伸至周边，具备开发条件市政管网已延伸至周边，具备开发条件成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案比选条件在规108、划前期研究的基础上，提出3种方案构思，通过对3种不同方案在功能配臵、空间组织、开发强度的同异性比较，优选出最理想的设计方案。而方案将对以下问题作出回答：功能协调功能协调如何通过合理的用地功能布局，使洪河片区内部功能组织，洪河片区与东部新区其它片区协同发展？强度合理强度合理如何控制合理片区开发强度，使片区运行效率、城市景观、开发收益更合理？空间可识别空间可识别方案将体现怎样的洪河片区形象？景观均好景观均好什么样的景观系统最能整合现状绿地空间，在合理的市政工程量条件下，取得较大的景观生态效益？上位规划研究上位规划研究片区功能定位片区功能定位区位条件研究区位条件研究用地现状研究用地现状研究三个初步三109、个初步方案构想方案构想综合方案综合方案用地结构用地结构空间形态空间形态开发强度开发强度开发时序开发时序重点项目重点项目方案比选方案比选概念方案概念方案49多方案比选成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案一 “灵动绿带、有机组团”用地结构用地结构 尊重现状用地地形特点，以较自由的组团式布局为主，L型公共设施用地沿片区西南边缘呈带状 布臵，根据用地条件，灵活布臵不同开发类型的居住组团。形成绿脉贯通，各功能地块有机分布其间的用地功能结构。空间结构空间结构 片区中部的两横两纵主干路围合片区中心，其中，保留山体最高部分，形成绿心。片区中心内除山体外用地布臵低强度开发居住用地。结合场地景观要素设计110、片区内部景观中心，优化了内部地块居住环境。片区中心外围北侧、东侧为居住带，西南侧为公建带。沿外环路空间为休闲绿带。50多方案比选成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案二 “绿网镶珠、悠闲自然”用地结构用地结构 结合地形特点，设计7字型绿带，将洪河片区划分为东西两个嵌套的板块，东侧为以居住组团为单元的居住带，西侧由混合商业商务和居住功能的功能组团构成。空间结构空间结构 十字曲轴，一带两区的空间结构。片区主轴沿城市主干路布臵，偏向用地西侧，连接洪河地铁站点地块、片区中心，至十陵体育中心；片区副轴自西向东，西段为创新商务轴线，东段为生态休闲轴。两条空间轴线的交汇处以商住混合建筑为中心，建设采111、取高地高建的原则，在三维空间上创造识别性强，特征明显的片区中心。绿带与贯通的水系结合，自然形态的绿带贯穿地块内部，营造生态绿脉网络。绿带即是两区边界又是交流联系的场所，创造出由西向东由动到静的变化。51多方案比选成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案三 “绿心水链、活力轴带”用地结构用地结构 以片区中心绿地（绿心）为核，以十字形功能轴带为骨架。轴带功能分别为体育体验休闲区、生态廊道、文化展演休闲区、商务区和艺术创意区。十字形轴带将片区居住用地划分为四大居住区，各居住区又分为若干各具特色的居住组团。外环路生态绿带通过多条廊道向片区中心渗透。空间结构空间结构 十字直轴，交汇于生态绿心。十字112、轴线将山、水、城市的功能与特色景观串接，沿东西、南北向展开。南北轴线使片区在更大范围融入成都东部城市空间；向心性的形态布局强化基地特征，形成片区特色，提升周边相应地块价值，使绿心开发带动效益最大化；文化体育设施赋予轴带之上，将文化休闲性的特征引入地块纵深，更深层次带动周边地块的开发，延续地铁站优势地块辐射带动能力。52多方案比选成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案对比分析方案一方案一方案二方案二方案三方案三用地功能用地功能居住功能为主，功能比较单一，没有明确的产业项目拉动居住、商业、文体休闲三大功能，导入水系、广场，自由绿带景观，水轴线与居住轴线形成十字曲轴相互辉映居住、商业、文体休闲、113、健康养生等多种功能混合并存，水系广场的营造，使得山水城居共生，内外形成联动功能布局功能布局各用地功能布局比较集中，混合用地规模较少，不利于各地块后期协同发展各个功能布局有机结合各个功能布局有机结合用地指标用地指标商业金融、文化娱乐等规模较大，加大了其后期招商与运营风险；市政公共设施、生态绿地、水域规模较少，不利于地块的市场价值的提升居住、混合用地面积最大，增加了市场获利区域；减少了公共绿地与生态绿地的面积，防护绿地面积的加大、水域面积的加大均加大了开发成本居住用地面积较小，绿地、水域规模较大，但其未来的市场价值足以弥补；其余指标较为均衡，利用各功能协同发展景观节点景观节点可以利用营造的景观节点114、较少营造绿地、水系、广场等营造多种景观节点营造水系、绿心、广场等多种景观节点市场卖点市场卖点市场卖点较少，大片的居住用地没有较好的市场卖点，仅靠自身居住环境营造绿地、水系、广场的导入，增加市场卖点绿地、水系、广场、生态体育等的导入增加了市场的功能卖点开发成本开发成本该方案没有导入贯通水系，一级开发成本较低水系的导入，增加了开发成本；其公共绿地为纯住宅打造，内部不存在增值项目，这就使得后期的维养问题成为一大隐患，将增加片区后期运营成本水系、绿地导入的成本较高；绿地占地面积较大，但其中植入了重点盈利项目，起到了心脏造血 的功能，实现了绿地的自给自足市场升值空间市场升值空间升值空间有限，未来收益受到115、影响绿地、水系、广场的导入使得地块价值得到了提升充分提升了片区的市场价值，提升市场的二级开发品质方案一方案二方案三用地性质用地性质地块面积地块面积（公顷）（公顷）地块面积地块面积（公顷）（公顷）地块面积地块面积（公顷）（公顷）商业金融用地（C2）49.818.225.6文化娱乐用地（C3）17.711.410.6医疗卫生用地（C5）6.53.95.3混合用地（F）24.446.345.0居住用地（R2）271287.6266.4特殊用地（D1）2.13.91.8道路广场用地（S）205.6198.4192.2市政公共设施用地（U）3.212.46.2公共绿地（G11）61.652.988.2休116、闲绿地（G12）63.347.648.5防护绿地（G2）157.6171.1161.3水域（E1）19.227.930.9882882882备注：规模最大规模居中最小规模各方案用地指标统计对比各方案用地指标统计对比各方案特点比较各方案特点比较53多方案比选成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案选择方案选择综合上述对三套方案的比较，方案三为优选方案综合上述对三套方案的比较，方案三为优选方案 方案三中其有6项用地指标的规模居中，这几项功能指标设臵与片区内其他功能实现了有机的平衡，商业用地、居住用地在一个合理的范围之内，居住、商业、文体休闲、健康养生等多种功能混合并存，水系广场的营造，使得山117、水城居共生，使得片区内部功能与外部功能形成联动；片区内最大限度的缩小了道路用地，体现了土地的集约化利用，在保障路网便捷的基础上实现最经济的规划；公共绿地与水域用地面积的加大，虽然提高了其开发成本，但其对未来片区的市场升值奠定了基础，改变片区价值洼地现状；绿地中植入了重点盈利项目，对于绿地而言，起到了心脏造血 的功能，实现了绿地的自给自足，对于片区而言，加大了未来市场的升值空间，具有一箭双雕的效果；虽然此方案中居中用地面积较小，但依靠营造周边环境所产生的价值，足以弥补其所失收益。我们认为方案三最能实现洪河片区开发综合价值最大化，结合方案一和方案二的优点，对方案三进行优化调整，形成最终的综合方案。118、54多方案比选成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案有机嵌入符合城市的整体要求，融入未来东部新区的空间建设符合城市的整体要求，融入未来东部新区的空间建设成都东部新区发展的一大优势在于兴东公司能够统筹东部新区与各片区建设。洪河片区与东部新区的空间结构应该互相衔接。目前，三大中心及其配套市政基础设施建设均已启动，包括沙河堡客运站、轨道二号线、青龙湖公园在内的重点项目动工，预示新区开发建设进入加速阶段。在洪河片区内及周边，近期多个重大项目对片区发展起到关键作用。诸如成渝高速公路改造、沙河堡客运站的站前景观大道项目及其配套工程（高压线入地改造）等等。成都东部城市副中心、沙河堡客运中心、十陵市级体育119、会展中心是成都东部新区腾飞的三大引擎，东部新区内各片区的开发建设都必然受三大中心功能的辐射影响。洪河片区位于三大中心之间偏东，受到直接影响，尤其与东部城市副中心、十陵市级体育会展中心之间的联系更加密切。同时，洪河片区紧临城市外环路，是目前东部新城的东侧边缘，不能完全采取依靠市级公共设施建设，进行房地产开发的建设模式，应培育片区内部特色产业，建设片区级公共配套服务中心，融合与参与东部新区各板块开发，形成新区完整的城市架构。承北承北，承接奥体中心、会展中心和青龙湖公园的优势；启南启南，连接三圣花乡的生态与休闲特色；西联西联，与东部副中心、沙河堡中心相联系；东拓东拓，成为洪河以东的区域开拓的基点。5120、5规划创意成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案01多元活力营造休闲宜居、时尚的城市氛围营造休闲宜居、时尚的城市氛围东部新区相对成都市其它新区较充足的用地空间和后发优势使其具有较大的可塑性。通过比较东部地区东部副中心、洪河片区和龙泉驿山前居住片区的城市形态、用地功能等内容，确定洪河发展应将城市运行效率、城市活力和生态宜居、休闲特色、适宜开发强度结合。尊重新区城市结构和发展轴线以促进新区发展。洪河西临区域级中心城区，南接城市快速轨道节点，西南片在功能和交通上与城市有联通融合的愿望，通过构筑以商务，商业混合开发为主的产业职能，打造城市活力片区。片区东北部北接城市体育公园，东部为大面积生态绿地，121、环境条件极佳，通过建设片区文体休闲中轴线，控制适宜的开发强度，建设生态宜居片区。城市形态城市形态东部副中心东部副中心洪河片区洪河片区龙泉驿山前居住片区龙泉驿山前居住片区用地功能用地功能综合性公共服务设施用地为主特色服务业用地、居住用地及片区综合配套服务用地居住用地为主城市风貌城市风貌与空间特与空间特点点高效的城市空间，具有较强中心感和向外i扩展辐射感满足都市运营效率要求同时，兼具居住组团开发的亲切尺度。形成自身向心、相对独立的空间系统独立小镇风貌，体现休闲亲切特色，强调社区向心性，较为封闭独立开发建设开发建设模式模式以都市快速发展的主要动能推动和城市开发联动，在大的城市发展架构下，形成自身内部122、的有机成长模式地产项目开发带动，形成自身发展体系交通系统交通系统强调内部与外围间高效便捷的联系在片区独立交通系统和便捷的外部联系交通间平衡发展相对独立，与周边的相互流动不强公共服务公共服务设施布局设施布局满足区域与内部，居住人口和大量流动人口的双重需求具有服务功能层级性，也强调均好性。同时具有都市特色服务功能设施和片区的邻里服务设施仅满足普通居住需求休闲宜居与城市活力休闲宜居与城市活力56规划创意成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案山水绿城承山理水，营造具有山水特色的园林新区承山理水，营造具有山水特色的园林新区中国人讲天人合一。山水是人类安身立命之所，水是生命之源。古人还说智者乐山，仁者123、乐水，上善若水，水利万物而不争。山水能陶冶情操，营造和谐环境。洪河片区山不高、水不长，但在成都东部已算山水之地，只需加以整理便可营造出良好的景观环境。山体和水系是片区最重要的生态环境要素。洪河片区有良好的水系和坡地条件。在规划方案中应有效、合理地利用资源，通过营山理水，渗透绿楔，营造丰富的山水景观；增强片区空间品质和特色，凸显基地生态特征，从而带动基地内部功能片区的开发；构建一个人和自然和谐共存的环境，营造人、社区生活、自然环境和谐相处的家园。以绿心水链、活力轴带为核心概念，亲山近水，水网绿脉，营造片区休闲情趣。片区内保留三座山丘，留出两片绿核，分别作为商业商务区的中央公园和城市级体育休闲中心124、公园。山体虽不峻奇，但可以做得形美，成为工作、居住和休闲的宜人空间。片区内的水系设计应形态各异，有自然风格的，有人工化的，有蜿蜒曲折的，有笔直开阔的，丰富的水体景观便于营造出高品质的商业商务、居住休闲、创意文化等各类空间。东风渠规划范围内水系规划范围内保留山体57规划创意成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案生态健康通过在空间上贯通南北，东西渗透，形成生态健康的城市空间通过在空间上贯通南北，东西渗透，形成生态健康的城市空间规划方案在人文上传承成都休闲传统，同时注入积极、健康、向上的新兴产业动力，遵循以人为本的原则，将居住休闲、都市活力、健康生活等文化融入到基地内的功能布局和空间形态中，通过125、内部构建的形态各异开放空间，结合穿插其间的特征功能，赋予方案不同的文化内涵。延续城脉，彰显特色文化的休闲情趣，向单一的居住功能进行渗透，形成多元、丰富、生动的人的空间。沿外环生态绿带布臵运动休闲、生态体验式休闲功能，并且通过预留的绿廊，将绿色空间和城市活力引入居住社区和片区中轴的各休闲功能区。58规划创意成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案规划原则尊重新区城市结构和发展轴线城市结构和发展轴线以促进新区发展；规划符合市场规律，达到开发商预期的经济回报经济回报；合理的建设时序时序增加对市场变动的适应性；清晰可感知的城市空间空间结构，创造鲜明的城市特色；充分利用现有的人文自然资源，形成可持续性126、发展可持续性发展；高水准的文化体育娱乐休疗养设施营造一定规模的休闲产业产业。规划目标通过精明增长方式，打造时尚、安逸、宜居的洪河。打造景观优美，特色突出的示范新区建设设施完善，生态和谐的宜居新区构筑交通高效，环保清洁的宜业新区59原则与目标成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案空间结构洪河片区规划结构概括为：一心三轴、五片一廊洪河片区规划结构概括为：一心三轴、五片一廊。一心一心保留现状山体，形成洪河片区绿心，具有康体休闲、体育休闲、城市公园等综合功能。用地面积40公顷，绿地率为85%。三轴三轴一条主轴：主轴沿南北方向贯通洪河片区，北接十陵体育会展中心，南至洪河地铁交通枢纽。沿主轴布臵文体休127、闲用地和大量绿地开敞空间，是洪河片区的脊柱。两条次轴：一条自西向东方向景观大道横贯洪河片区，该轴线是交通联系沙河堡客运枢纽的主要通道，需要营造道路景观，积聚城市功能。另一条由绿心指向四川师范大学，该轴线既有一定的功能，也对丰富新区景观，起到重要作用。一廊一廊沿外环高速路西侧布臵500米宽绿化廊道，其中以防护绿地为主，遵守控制要求，少量布臵运动休闲、生态休闲功能，并将绿色空间通过小型绿楔引入居住社区和新区中轴线。五片五片分别为花谷居住区、龙首居住区、百鹤居住区、创意居住区和川师东居住区。空间结构规划图空间结构规划图60结构规划成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案用地功能分区洪河片区规划用地128、功能多样，并强调对地块的混合利用。洪河用地功能分区可概括为九类。商业商务区商业商务区沿驿都大道北侧布臵，用地面积约41.5公顷。以商业销售和商务办公功能为主，还包括公寓和公共交通换乘枢纽功能。文化娱乐区文化娱乐区占地面积约14.8公顷，位于片区主轴线的南段。沿规划水系安排主要文化娱乐设施，分为南北两片，南片主要是休闲会所和文化会馆，承担城市服务功能，北片以图书馆、文化活动中心等片区级公共服务设施为主，承担区内服务功能。文化创意区文化创意区紧邻十洪大道，与四川师范大学视觉艺术学院隔路相望。面积约7.2公顷。以视觉艺术创作、创意专业教育、SOHO公寓，展示空间等功能为主。体育休闲混合区体育休闲混合129、区位于景观大道和成渝高速公路之间，新区主轴的北段，占地面积约23公顷。包括居住、体育用品商场、体育健身馆、体育产业商务办公等主要功能。生态休闲区生态休闲区位于外环路绿廊内，以餐饮、温室观赏功能为主的休闲公园。体育运动区体育运动区位于外环路绿廊内，面积20公顷。主要为各式球场和室内运动馆。公园绿地公园绿地主要包括片区绿心、景观大道绿带、商业商务区中央公园。总用地约250公顷。居住区居住区分为五大居住区，用地面积约317公顷。防护绿廊防护绿廊沿外环路西侧控制300-500米防护绿地用地功能结构规划图用地功能结构规划图61结构规划成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案用地规划用地规划图用地规划图130、62用地规划成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案用地结构 用地构成用地构成总用地为882公顷，其中建设用地762.95公顷，占86.5%，非建设用地（高速公路防护绿地）119.05公顷，占13.5%。建设用地分类建设用地分类建设用地分类按国标，增加混合用地，包括商业与居住混合（RC)，商业与市政混合用地(CU)（公交枢纽上的商业）。建设用地结构建设用地结构在建设用地中，居住用地占41.6%，公共设施用地占11.36%，道路广场用地占22.78%，绿地占22.43%。其中人均公共绿地面积为7.5平方米。63用地规划成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案新区规划用地构成公共服务设施用地居131、住用地及其它混合用地绿地及水面道路市政等城市基础设施居住用地规划64居住用地规划图居住用地规划图居住用地规划 居住规模与居住人口居住规模与居住人口根据成都市规划管理技术规定（2007）对中心城区第三类分区的要求，可按人均占用居住用地18平方米计算居住人口规模，则未来建设完成以后，洪河片区居住人口规模将达到约18万人。以此推算，洪河片区人均建设用地约为50平方米/人。规划居住用地面积为317.37公顷，人均居住用地17.6平方米。居住用地结构居住用地结构规划5片居住区。居住区再划分为若干小区。花谷居住区：居住人口约3.5万人龙首居住区：居住人口约4万人川师东居住区：居住人口约3万人创意居住区：居132、住人口约4万人百鹤居住区：居住人口约3.5万人 住房政策住房政策住房建设需符合国家现行政策，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案居住区开发模式65居住用地规划各种居住模式的组合符合城市功能要求，满足市场的住房消费需求。典型模式主要包括商住混合开发模式、社区型住宅开发模式和低密度住宅开发模式。成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案社区公共服务设施配套序序号号设臵项目设臵项目内容内容1文化娱乐设 施文化活动中心包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青133、少年和老年人学习活动场地、用房等2体育设施体育活动中心室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、小型足球场、健身房和游泳池等设施项目3行政管理与社区服务设 施街政管理中心包括街道办事处及市政、环卫等管理用房社区服务中心提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等服务派出所4社会福利与保障设施养老院为老年人综合福利设施，提供老年人全托、日托服务。5医疗卫生设 施社区卫生服务中心含残疾人康复服务中心、残疾人托养所6邮政电信设 施邮电设施提供电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施7商业金融服务设施菜市场包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等售卖社区商业金融134、服务设施超市，餐饮、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理；服装、鞋店、礼品、鲜花、照相、音像制品、日用杂品、五金电器、文具、洗浴等其他商业服务设施，银行储蓄所等金融服务设施8其他设施公共厕所、再生资源便民回收站、停车设施等社区公共服务设施规划图社区公共服务设施规划图根据洪河片区居住人口规模，规划范围内安排相应大小的4所中学，6所小学居住用地规划66成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案交通发展策略67倡导绿色交通，推行公交优先，线网布局和公交换乘方式满足人们便捷出行的需要。以人为本，行人优先，鼓励健康出行，结合绿地构建环境友好的新区步行系统。实行节约型交通，以交通设施供给引导土地开发，135、轨道站点和公交枢纽与商业设施结合布局。道路交通规划成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案区域路网结构68路通则兴良好的对外联系是新区成长的生命线。新区与区域路网的协调需要放大到城东新区的范围进行。新区涉及的对外联系道路包括：城际联系路、城市组团之间联系路和片区间的联系路。城际联系路、城市组团之间联系路和片区间的联系路。城际联系路：城际联系路：成渝高速。城市组团间联系路：城市组团间联系路：包括城市外环路、十洪大道、驿都大道和轨道交通线。城市片区间联系道路：城市片区间联系道路：包括景观大道及其它区内主干路。道路交通规划（洪河片区区域交通分析图）成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案新区路网136、系统 路网结构路网结构本次方案设计的道路网选线在原洪河片区控制性详细规划初步方案基础之上，进行了优化。道路网结构基本得到延续，形成三横三纵的内部主干路网加外围城市快速路的路网结构。交叉口设计交叉口设计由于成渝高速公路改造，收费站外移，成渝高速洪河段改为城市快速路，在洪河片区有条件新增道路接口。规划在片区北部设臵2处互通式立交，在东部设臵2处互穿式立交，并根据地形选择下穿或上跨。高速公路改造主要是增加与城市边缘组团主干路的交叉口，缩短交叉口间距，加强中心城与城市边缘组团的联系。片区内规划交叉口以平交为主，主次干路交叉口采取渠化和信号灯控制；支路与主干路交叉口只允许右进右出。69道路交通规划道路系137、统规划图道路系统规划图成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案 道路等级道路等级路网分为快速路、主干路、次干路和支路四级。快速路即成渝高速公路和城市外环路，采用四块板设计。成渝高速公路三环至外环段正计划进行道路断面改造，改为带辅路的城市快速路。从节约用地，营造街道空间感，促进公共交通系统发展角度考虑，合理缩小街道红线宽度，减小道路间距，同时不减小主次道路网密度和道路交通用地比例。这样，通过道路合理地划分地块大小，适当增加社区支路密度，提高土地开发强度。主干路断面红线宽度40米以上，采用四块板和三块板形式；次干路红线宽度25-36米，采用一块板断面形式；支路红线宽度9-20米，采用一块板断面形138、式。静态交通静态交通片区内停车场布局要集中与分散相结合，地面地下相结合。商业商务区、体育休闲区以地下集中停车为主，占地块总停车位的80%以上。公园以地面集中停车为主。在文化娱乐区、康体休闲区、文化创意区以及各组团服务中心，以地面分散停车方式为主。70道路交通规划道路等级成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案 步行系统步行系统步行线路按功能和景观特色分为城市休闲步行线、社区休闲步行线和城市公共活动步行线。城市休闲步行线以片区绿心为中心，形成围绕绿心的休闲游线，再向东、南、北三个方向延伸出带型可往返的休闲步行线，将康体休闲功能与果园生态休闲、文化娱乐休闲、体育休闲等多种休闲方式贯通起来，将不同139、方式的休闲公园汇聚成洪河片区最有特色的一条休闲带。社区休闲步行线将社区服务中心、社区公园和社区景观路联系在一起，作为居住社区日常散步、游憩、体育锻炼的步行线。城市公共活动步行线沿线建设硬质铺地广场式步行道，体现商业商务等公共空间的特质。对用地内规划广场用地按功能进行分类，分为娱乐休闲游园、社区休闲游园、商业商务广场。社区休闲游园布臵体育锻炼器材，座椅等城市家具；商业商务广场布臵报刊亭、雕塑、休憩树池等等。根据不同步行系统的功能，确定其景观特色和沿线活动设施。71步行系统规划图步行系统规划图道路交通规划步行系统规划成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案公共交通站点规划 公共交通倡导公交优先的140、理念，大力发展城市轨道交通和快速公交系统。为城市市民提供便捷的出行服务，有序的引导土地开发利用。远期形成快速公交与常规公交互为补充的交通服务体系，根据要求分步实施，远近结合。地铁二号线建设与洪河片区的分期开发结合，轨道站点与公交枢纽、商业设施相结合，方便换乘，节约用地。快速公交系统沿片区边缘道路，即成渝高速公路、驿都大道和十洪大道设臵，途经洪河片区主要对外道路出入口设臵上下车站，快速公交站间距800-1200米。常规公交根据用地布局，在区内主要主次干路布臵公交线路。常规公交车站间距500-800米。位于主干路，并临近主要道路交叉口的站点，设臵港湾式停靠站。按站点500米服务半径要求，全部公交站141、点的服务范围覆盖片区建设用地的所有地块，即片区内各地块均能有效享受公交便利。72公交系统规划图公交系统规划图道路交通规划成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案绿地系统规划充分利用周边环境资源，形成开放式的生态网络，结构建构两条纵向绿色廊道，加强横向渗透与连通。73区域绿地网络分析图区域绿地网络分析图绿地系统规划成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案绿地系统规划74绿地系统规划图绿地系统规划图绿地系统规划 绿地规模绿地规模规划绿地总面积171.15公顷，其中公共绿地135.99公顷，包括各级公园和街头绿地，人均公共绿地面积7.5平方米。防护绿地35.16公顷，包括成渝高速公路防护绿带，市142、政供电设施周边防护绿地。城市外环路防护绿地不计入城市建设用地统计。突出场地环境特色，营造尺度宜人的山水环境突出场地环境特色，营造尺度宜人的山水环境尽可能保留原自然山体和微地形。除了局部地段为了满足道路设计的基本条件，对地形少量改造外，基本保持了原有的地形地貌特色。用地内除了地表溪流外，还有大量的池塘。对其进行梳理，结合部分水处理系统，塑造出连续、和谐的中心人工水体系统。建立完善的城市绿地系统建立完善的城市绿地系统1）多层次的城市公园，包括3个城市公园和3个社区公园。城市公园与片区功能紧密结合，突出运动、健康休闲主题。分别为：运动康体公园、生态休闲公园和南部商务公园。2）网状分布的滨水绿地和街头143、绿地：结合水系和步行系统设臵绿地和游憩设施，形成安逸的休闲空间。3）在片区外围构建绿色防护圈层，沿外环路规划约300米宽防护绿带（不计入建设用地），沿成渝高速规划20米宽绿化带，沿驿都大道轨道交通线规划50米宽绿化带。成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案绿化栽植设计植栽系统突出特色，强化可识别性植栽系统突出特色，强化可识别性 生态化植栽主要以地方植被为主，形成自然的生态环境 自然公园绿地植栽主要布置在较大的绿地开放空间，或自然水体驳岸及生态化植栽区域周边，以形成生态节点 都市化绿地公园植栽主要布置在商务片区，结合都市道路和广场，适应都市化的景观和活动需求 商业活动广场植栽结合商业设施的绿144、地开放空间，以适应较大人群聚集活动为主 林荫道路植栽主要利用街边绿地和行道树形成一定密度的宜人的街道活动空间绿地栽植分析图绿地栽植分析图绿地系统规划75成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案绿地系统规划以经营的概念开发绿地以经营的概念开发绿地商业中心绿地、社区绿地、广场绿地由周边地块开发并享受绿地收益主题公园绿地、区域中心绿地可单独进行开发建设并经营城市开放绿地、城市防护绿地由城市统一建设和管理政府周边开发商城市居民城市公共绿地政府周边开发商城市居民城市公共绿地投资投资获益获益获益获益投资获益指导监督意见反馈绿地经营分析图绿地经营分析图绿地系统规划76成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方145、 案水系规划营造水景的意义营造水景的意义在洪河片区营造水体景观，可以将东部新区内的十陵青龙湖公园、体育中心与三圣休闲片区的水景衔接起来，使山水景观成为东部新区建设的一大亮点，形成良好的人居环境，提升东部新区整体形象。通过营造水体景观，建设洪河片区南北向主轴线。在主轴线的不同区段，被赋予了不同的城市功能。水体景观的特色营造与城市功能相对应，为沿主轴线的地块及周边地块的开发增色。水体景观无疑增加了地块的灵性和卖点，提升了地块的土地价值，能促进东部新区土地开发。以下为水系设计的较完整研究结构，本次水系规划专项内容的重点为方案研究以下为水系设计的较完整研究结构，本次水系规划专项内容的重点为方案研究水系146、规划77成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案水系规划水系运行模式水系运行模式水系水面高程设计水系水面高程设计水系平均水深控制水系平均水深控制 水源：东风渠引水、雨水、中水回用水。水系运行模式：a)从东风渠引水泵房至中水处理厂泵站，至各处出水口。b)片区雨水、景观排水经各段水道，或由雨水干管（景观用水排水管），汇流至中水处理 厂，经处理由泵站至各处出水口。即水流在片区内循环使用，以东风渠水和雨水作为补充水流。根据现状地形地势条件，设计水面高程，以减少土方量，与周边地块的标高协调。设定不同区段的水体平均水深，由1.2米至2.5米不等。通过计算，总土方（填方加挖方）量约36万立方米（居住用地内147、水系土方量由二级开发商实施），全水系容纳水约27万立方米。（水系运行模式分析图）（水系水面高程设计）（水系平均水深设计）水系规划78成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案水系规划水系方案的综合成本分析关于中水回用建设成本管网铺设成本水景营造的综合成本土建填挖方成本水处理设备投资运行成本水源水费运行电费管理人工成本设备损耗与维修水体景观的营造要结合地形特点和土地开发要求，合理利用水资源。综合考虑水体景观的开发成本、维护成本和开发收益。若保证每月水体循环一次，约每日处理和提升水10000立方米。设全水系平均每月蒸发量（夏冬不同）约占总水体6%，景观植物浇灌、地下渗透损耗用水月均约占总水体的12148、%，年降雨能补充1.5次水体，则每月约需补水5%-6%左右，即平均每日补水500立方米。中水景观设计的关键在于建立一个优化的中水循环利用模式和有效的工艺流程,既要保证中水回用在成本上的可行性，又要保证水质的高标准。设计合理的水景本身也可成为水体循环净化的一个环节；景观湖是解决排水出水及雨季出水不均匀的有效方式；中水供给景观水体的盈余部分，可用于片区公共绿地的植物浇灌。适度地连续取水，对于促进水体流动、维持水体自净能力也是十分有利的。水系规划79成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案水系规划水系方案的水景类型由水体周边地块用地性质和地形地势条件，以及景观特质要求，将水景类型划分为城市中心景观149、水景、城市公园水景、人工河道水景、生态湿地水景、住宅区水景、高尔夫水景。不同的水景类型采取不同的水岸模式和水深标准。城市中心景观水景城市公园水景生态湿地水景人工河道水景住宅区水景（水体景观类型分析）水系规划80成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案地下空间规划规划鼓励合理利用地下空间，人车流分离。建议在轨道交通枢纽周边及沿主干路高层的地下部分，设臵地下停车与过街空间。货运、交通换乘、停车等功能在地面以下完成，地面为人行道和居民活动场所。公共建筑地下一层为商业步行空间；地下二层以下安排轨道交通换乘、停车功能。社区住宅地下建筑安排辅助功能用房和停车库。地下空间利用方式主要有三类：一是地下通道和150、地下广场；二是地下商业空间；三是停车库和辅助功能房。地下空间规划81成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案市政基础设施规划 给水工程给水工程根据新编成都市城市总体规划(2003-2020)给水工程规划指标要求，人均综合生活用水指标按450升/人.日计（包括公建和市政用水），区内规划人口为18万人，则远期用水量为8.1万立方米/日。成都市给水采用区域性集中供水，在规划区周边有城市输水干管通过。为保证供水的安全性和可靠性，区内管网采用环网供水系统，不考虑采用大型水塔或高位水池等流量调节设施，高层建筑可自设地下贮水池，配臵加压设备进行加压供水。污水工程污水工程规划污水量按给水量的85%计算，则区151、内污水量约7.0万吨/日。根据成都市城市总体规划，本规划区属于城市第污水分区，有污水处理厂两座：第二污水处理厂(乌龟碑污水处理厂)，规模为30万吨/日；沙河污水处理厂，规模为10万吨/日。根据本规划区地形特点，分为南、北两大污水分区：北部污水分区由北边的成渝快速路污水主干管收集；南部污水分区由西边的十洪大道污水干管收集，最后送入乌龟碑污水处理厂或沙河污水处理厂进行处理，处理后的污水可进行中水回用，在中心城区统一进行考虑。规划区采用雨、污水分流制的排水体制，并要求严格执行，在区内形成完善的雨水、污水排放系统。市政基础设施规划82成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案市政基础设施规划 雨水工程152、雨水工程雨水工程结合规划区内景观水系改造进行建设，根据现状西高东低、南高北低的地形特点，规划雨水流向由西向东、由南向北汇集到规划水系，作为景观水系补充水源，最后从片区最低处东侧外环路中段流出。雨水管渠流量计算采用成都市暴雨强度公式：q=2806(1+0.803*lgP)/(t+12.8P0.231)0.768升/秒顷其中：q=设计暴雨强度(l/s.ha)；P为设计重现期(a)；t=降雨历时（min）。干道及重要地段重现期P采用1.52年，其他地段重现期采用1年；径流系数采用0.60.7，雨水起始流速不小于0.75米/秒。供电工程供电工程本规划区电力负荷采用成都市城市总体规划中相同的指标进行预测153、，并结合规划区总体用地布局规划，得出电力负荷为14.7万千瓦。根据用地的不同性质和建设时序，规划以南北向水系为界分为东、西两片供电片区，并分别建设一座110KV变电站，容量按34万KVA或35万KVA考虑。高压线走廊应考虑安全实用、节约用地、长远规划、远近结合的原则进行规划，现状有7回110KV及以上电力架空线路由东向西穿越规划区，规划考虑全部采用电力电缆，沿站前景观大道南侧的电缆沟地下敷设，并预留40米宽绿化隔离带，既可满足电力安全的要求，又能满足道路景观的需要。市政基础设施规划83成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案市政基础设施规划市政基础设施规划 通信工程通信工程规划区电话交换机容154、量预测采用成都市城市总体规划中相同的指标，远期主线普及率为59%，则设备交换容量为13.3万门。规划在北部和东部分别建设一座电信交换局和邮政支局，每座交换局容量约7万门，移动通信设备容量在中心城区内统一考虑。居住小区应同步建设邮政局所、信报箱群，建立零售报刊杂志、邮票等便民网点和信件收集系统，发展函件、汇票、音像、速递、零售、邮购等业务。结合中心城区通信网络，建设完善的通信干线传输网和用户接入网，应用高速光纤通信和宽带多媒体技术，构建融语音、数据、图象为一体的新一代信息通信网络，实现光纤到小区、光纤到大楼、光纤到用户的发展目标。燃气工程燃气工程根据成都市城市总体规划燃气工程规划指标，居民生活人155、均综合用气指标按0.45 立方米/人日，管道气化率达95%以上，规划人口为18万人，则用气量为8.1万立方米/日。在北部的成渝快速路和南部的驿都大道均有天然气高压输气管通过，规划在南部的驿都大道北侧建设一座高/中压调压站，采用高/中压二级管网输配系统，供气压力采用中压供气系统，中压管道将燃气输送到居住小区或各用气单位，在居住小区边缘设臵中/低压调压站调成低压后，供应各燃气用户。环卫、消防设施环卫、消防设施根据成都市城市总体规划，规划区内生活垃圾近期运往长安垃圾卫生填埋场进行处理，远期运往垃圾焚烧厂进行焚烧处理，焚烧后灰渣卫生填埋。建设具有压缩功能的密闭式垃圾转运站，根据规划区用地布局，按照国家156、有关环卫设施设臵标准的要求，规划建设4座垃圾转运站，每座用地面积不少于800平方米，公共厕所设臵标准：人流密集区和商业区，公共厕所设臵间距300500米，设臵密度为610座/平方公里；居住区内公共厕所间距为500800米，设臵密度为35座/平方公里。商业区、重要公共设施、重要交通客运设施、公共绿地及其它环境要求高的区域，公共厕所不低于一类标准；主、次干路及行人交通量较大的道路沿线，公共厕所不低于二类标准。消防设施是城市不可缺少的重要公共设施，结合成都市城市总体规划，在规划区西部建设1座一级消防站，用地面积0.5公顷。市政给水设施应满足消防给水的技术要求，消火栓沿道路两旁、靠近交叉路口设臵，消火157、栓保护半径不大于150米，间距不大于120米，消防用水量应在供水管网建设时统一考虑。市政基础设施规划84成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案01浅丘之形态浅丘之形态自然景观的提示，城市景观的核心自然景观的提示，城市景观的核心高地之大观高地之大观构筑片区形态中心，凸现高地特征构筑片区形态中心，凸现高地特征地形之趋势地形之趋势基地环境格局，形成视觉开阔场所基地环境格局，形成视觉开阔场所低地之走向低地之走向构筑特色景观，成就开敞空间构筑特色景观，成就开敞空间利用策略：保留形态优美的山体、山脚轮廓线和植被，引入健康活动，制造片区核心，构筑活力绿色空间利用策略：高地高建，在地势最高点构筑标志高层建158、筑，高度向两侧逐级降低，提升基地特征在视觉和空间上的感知，构筑片区空间形态之大观利用策略：利用地势取向，顺应高差变化，构筑片区内部视觉开敞边界，有效指导城市三维空间形态利用策略：规划基地中部有长约3公里低地，是整个片区景观建设最有潜力的区域，为打造未来洪河片区独特的带状公共空间形态提供了良好的基础核心。地势视觉层次丰富高地水堰果林遍布小山初成园洪河片区现状景观要素分析城市设计85成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案用健康休闲来催化片区经济和文化，让休闲推动发展，使片区吸引更多的休闲相关产业，形成规模效应。01城宜居适业丘基地特征水休闲形态林优良植被设计目标：设计目标：创造片区特色规划充分159、利用现有场地基质和自然资源，使自然环境与人工环境有机结合。营造清晰可感知的城市空间结构，创造鲜明的城市特色。营建舒适健康的人居环境规划设计以人为本，营造舒适健康的人居环境，实现人与自然的和谐统一，增强片区的归属感。凸显健康休闲产业塑造区域休闲中心创造一个休闲者天堂，以休闲为主题的城市生活格调。结合购物、娱乐和健康体育的功能，将片区融入到的惬意，闲适的氛围中。城市空间形态主题城市设计86成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案01城市设计空间结构洪河片区总体城市设计空间结构概括为“一心、两园、三轴、多片区一心、两园、三轴、多片区”。一心：一心：是以运动康体公园为依托的城市绿色景观核心。规划保留160、现状山体,通过引入体育休闲、健身俱乐部、养生会馆等多种形式的活动赋予绿心充沛的活力两园：两园：保留现状两座浅丘及其周边绿地，规划南部商务公园和生态休闲公园三轴：三轴：分别是指贯穿基地南北的公共活力景观主轴：轴线以地铁站综合区为起点，安排休闲购物、特色餐饮、文化娱乐、体育等多种功能，凸显城市活力的同时，结合自然滨水开敞空间展现片区特色风貌；城市风貌景观轴：是沙河堡客运站城市景观轴线向东的延续，规划利用建筑退线形成的步行空间结合商业布局，彰显片区内部现代城市景观特质；创意文化景观轴：是联系川师大和中央绿心的景观轴，重点体现创新、文化等时尚风貌；多片区：多片区：是指城市特色景观片区，根据展现的风貌特161、征的不同分为：商务商业景观区、枢纽综合景观区、休闲文娱景观区、创意风尚景观区、活力都市景观区、运动康体景观区、水网绿脉景观区、休闲生态景观区、片区门户景观区、体育休闲景观区城市空间结构分析图城市空间结构分析图城市设计87成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案01重点地段城市设计总平面图重点地段城市设计总平面图重点地区城市设计城市设计88成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案01城市主要界面分析开敞界面连续界面韵律界面绿地应作为城市空间界面的重要组成部分，通过绿化构成的开敞界面和渗透型界面在城市空间、场所中的有机运用，丰富城市空间层次。在内部地势起伏变化丰富的主干道和北部高速路沿线利用高162、层形成城市韵率界面，凸现基地特征，加强片区对外形象展示作用。沿基地外围城市主干道和景观道路，建筑界面后退道路红线统一，建筑临街面形式应相对连续，风格协调，形成完整的城市风貌。城市主要界面分析图城市主要界面分析图城市设计89成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案城市公共开敞空间洪河片区的公共开敞空间按城市公共活动空间和社区公共活动空间两级结构进行布臵。片区规划城市广场10处，结合城市景观轴线和步行系统进行布臵；商业商务活动空间位于驿都大道沿线，以地铁枢纽为依托布臵连续、丰富的商业商务活动空间；文化娱乐空间结合绿地水系进行布臵，以低层低密度建筑为主，塑造休闲、安逸、自然的空间形象；健康养生活动163、空间依托基地中部保留的浅丘，建筑穿插在绿化之中，将人的活动与自然结融合在一起；室外体育活动空间和生态休憩活动空间利用片区东部绿化带布臵，增加种植果树和花木，创造大面积绿色开敞休憩空间。社区活动空间结合社区的公共绿地进行布臵，为市民提供便利的活动空间。城市公共开敞空间分析图城市公共开敞空间分析图公共开敞活动空间是城市设计的重要客体，是人们活动发生和聚集的地方。在洪河片区规划设计中，规划设计多功能的公共开敞空间体系。主要包括：（1）城市广场（2）商业商务活动空间（3）文化娱乐活动空间（4）健康养生活动空间（5）体育休闲活动空间（6）室外体育活动空间（7）生态休憩活动空间城市设计90成 都 市 洪 164、河 片 区 规 划 方 案景观路景观路以片区内部三条主要景观路径为骨架，特有的景观道路断面设计，穿插联系内部功能路径和自然人工环境，可在更大范围形成整个景观道路系统。一般视廊一般视廊规划注重各功能板块与中央绿心、南北活力轴线和东部自然生态休闲带的视线关系，以内部次干道、支路为主要一般视线通廊，增加重要特征空间的可感知度。视线通廊视线通廊基地内部最重要的带形开敞空间，串接片区特色空间的主廊道，规划充分考虑其两侧建筑的韵律性和连续性，利用空间的承启开合、轴线的转折，构成跌宕起伏的廊道。城市节点城市节点规划城市节点共6处，是片区内部主要的特征区域，主要位于道路交叉口、地铁枢纽周边、浅丘地势最高点以及165、主要空间轴线开始和转折的重点地段。标志物标志物规划人工标志物（8处）和自然标志物（2处），位于重要城市节点区域。标志性建筑及构筑物与城市景观轴线、视廊相协调，共同组成完整的城市景观系统。城市标志、节点和视廊分析图城市标志、节点和视廊分析图城市标志、节点和视廊分析城市设计91成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案城市轮廓线与地标分析城市轮廓线城市轮廓线规划重点考虑沿主要道路城市轮廓线的变化。根据突出地势高差、切合功能特征、展示标志区域、打通景观视线等各方面确定整体轮廓线变化起伏的节奏。使片区特征在外围即具有较强的展示特征。城市设计92成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案城市口门设计城市166、级口门是展现城市形象的窗口，城市口门可以通过多种方式来塑造，体现进入城市的入口特征。规划通过利用构筑物来塑造城市口门。利用建筑形态形成城市口门。利用道路交叉口形成口门。利用肌理风貌对比形成口门。构筑片区4处主要的对外展示口门节点：1、片区西南口门节点意象特征：通过具有标志性的塔楼和裙房形成建筑群体，退让街角形成识别性的口门形象3、片区西部口门节点（沙河堡东沿线交口）意象特征：利用建筑退让红线形成步行景观道，沿道路布臵节奏变化的塔楼群体形象，形成城市景观路的口门节点4、北部口门节点意象特征：作为片区面向北侧展开的立面，建筑沿开放 空间轴线向纵深方向布臵，增加口门节点的立体特征2、东南口门节点意象167、特征：利用大面积的绿化开敞空间和建筑组团的对比，形成空间特征明确的口门形象城市设计93成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案01滨水岸线分析自然草坡岸线A挺水植物岸线 B卵石岸线 C亲水台阶式岸线E广场式岸线F自然栈道式岸线 D规划沿水岸布臵连续的步行路径，水景边缘以木甲板及花岗岩做点缀，重点在于提供良好的亲水性，加强水岸的可达性，为市民亲水活动提供方便。人工滨水岸线把水体和商业、文化、娱乐有机结合，形成大型水体景观，同时作为水体的一部分串联起整个景观体系。自然滨水岸线重视绿化层次以及植被种植设计，强调形成多层次特色滨水岸线。根据城市与水体边界的特征选用六种主要形式的滨水岸线形式：自然岸线168、人工岸线自然草坡岸线挺水植物岸线卵石岸线广场式岸线亲水台阶式岸线栈道式岸线滨水岸线分析图水系断面改造示意图城市设计94成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案城市夜景点点，包括城市中夜间需要重点展现的标志性建筑、城市制高点、城市广场等。线线，主要是指城市中重要道路的景观照明、主要商业街照明、以及滨水沿岸的线性照明。面面，主要指城市的重要活动区域照明，以及主要的园林区域照明。城市中其它部分的照明及设施作为城市夜景的有益补充。城市设计95片区夜景照明控制规划图片区夜景照明控制规划图成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案商业商务区设计意向平面图三维空间示意图位臵示意图城市设计96成 都 市 洪169、 河 片 区 规 划 方 案枢纽综合区节点设计意向平面图三维空间示意图位臵示意图城市设计97成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案文化娱乐区设计意向平面图三维空间示意图位臵示意图城市设计98成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案运动康体公园设计意向平面图三维空间示意图位臵示意图城市设计99成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案创意风尚区设计意向平面图三维空间示意图位臵示意图城市设计100成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案体育休闲区设计意向平面图三维空间示意图位臵示意图城市设计101成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案生态休闲公园（北区）设计意向平面图三维空间示意图位臵170、示意图城市设计102成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案生态休闲公园（南区）设计意向平面图三维空间示意图位臵示意图城市设计103成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案将洪河片区用地划分为街区、街坊、地块三个层次。将洪河片区用地划分为街区、街坊、地块三个层次。以城市主次干路和水系为边界，划分16个街区。街区。编码方式为：H1、H2以城市支路为边界，划分各街区内部的街坊。街坊。编码方式为：H1-1、H2-2再根据不同的地块用地性质划分地块。地块。编码方式为：H1-1-1、H1-1-2街区划分编码图街区划分编码图为便于规划管理部门实施管理，适应不同用地规模开发的需要，建设对洪河片区用地进行171、分层控制，按照用地规模的大小分为街区、街坊和地块。并据此建立编码系统。用地开发分层控制用地开发控制104成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案指标取值洪河片区控制指标包括强制性指标和引导性指标。强制性指标强制性指标它是集约利用土地，维护公共利益的根本保障。包括：用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、建筑后退红线距离、禁止开口路段、公益性配套服务设施和市政公用设施。引导性指标引导性指标。它是控制环境容量、静态交通容量和城市景观的指标，包括人口数量、停车率和特别控制要求。地块控制指标图地块控制指标图用地开发控制105成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案建筑高度控制建筑高度控制对应172、各地块不同的用地性质、开发强度、开发模式和城市设计意向，对建筑限高进行评定，分为5级，对应低层及多层建设模式，高层建设模式，超高层建设模式。建筑高度分区图建筑高度分区图用地开发控制106成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案建筑密度控制建筑密度控制参照成都市规划管理技术规定，套用规定中对第二分区和第三分区的开发强度控制，对放射状城市干道用地、城市轨道站点周边用地和其他建设用地进行开发控制设计。建筑密度分区图建筑密度分区图用地开发控制107成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案容积率控制容积率控制建筑容积率分区图建筑容积率分区图用地开发控制108成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案173、绿地率控制绿地率控制各地块的绿地率控制分为四类。医疗卫生用地、社区公共服务设施、某些居住用地按绿地率35%控制，一般居住区按绿地率30%控制。绿地率分区图绿地率分区图用地开发控制109成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案各地块用地指标控制表用地开发控制110成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案各地块用地指标控制表用地开发控制111成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案图则范例为了落实用地的各项控制指标，并有效指导街区内具体项目的建设，洪河片区内每个街区分图图则包括开发控制指标图则开发控制指标图则和地块形体环境地块形体环境控制图则控制图则两部分。规划选取H14-1街区做分图图则范174、例H14H14-1 1分图图则分图图则开发控制开发控制指标图则指标图则用地开发控制112成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案图则范例用地开发控制113H14H14-1 1分图图则分图图则开发控制开发控制指标图则指标图则房地产市场研究114一级开发与运营模式研究119土地一级开发策划124成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案开发运营是规划的实现。洪河的开发与运营是兴东公司以企业行为通过市场机制实现政府战略意图的开发。因此，所谓开发模式的创新，本质上改变政府直接参与开发和单纯财政运营的模式，转换为政府主导，企业操作。规划的实现有赖于政策力向市场力的转换。故而，以市场的眼光评估洪河的成长175、空间与发展潜力，检验规划的可操作性与能够落地实现，是制定洪河土地开发策略的重要依据。房地产市场研究是制定开发策略的重要依据开发运营实现规划从政策力向市场力的转换与北京、上海以及其他经济发达省份的省会城市相比，成都房地产市场存在着比较明显的后发优势。因此，成都市场的成长速度呈现井喷状态。无论是开发供应规模、土地房产价格都处于高速增长期。成都成为各大开发商争相进入的一方热土，整体的开发水准大大提升。但，风险与危机同样潜在：从更长远的可持续增长考虑，是借着新兴市场的高速增长期短期收益还是谋求更为长远从更长远的可持续增长考虑，是借着新兴市场的高速增长期短期收益还是谋求更为长远的开发策略？的开发策略？洪176、河，东部新区的住宅片区之一，在国际城南、人文城西、财富城北的夹缝中，是不是洪河，东部新区的住宅片区之一，在国际城南、人文城西、财富城北的夹缝中，是不是要把中产坚持到底？要把中产坚持到底？136961003517900140217743694313178149099646738847785283020004000600080001000012000140001600018000北京四环上海内环广州深圳杭州成都五城区元/平方米2007年六大城市房价比较房价二手房交易价格22041847237220461742192722042144163619821100119605001000150020002177、500北京四环上海内环广州深圳杭州成都五城区元/月2007年六大城市租金、人均可支配收入比较租金比较元/月人均可支配收入元/月房地产市场研究房地产市场研究114成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案板块竞争分析530053007000460046002000053005300100005000500060000500010000150002000025000羊西线区域光华路区域南延线区域成渝路区域区域名称区域名称区域价格对比区域价格对比区区域域价价格格范范围围片区片区片区范围片区范围房价范围房价范围开发强度开发强度建筑形式建筑形式羊西线区羊西线区域域沿羊西线从三环至绕城高速53007000178、元/平方米0.94.4分散于1.2以下；3.8以上别墅、洋房、多层、小高层、高层光华路区光华路区域域沿光华路从绕城高速至温江460020000元/平方米1.174.39集中于1.33别墅、洋房、多层、小高层、高层南延线区南延线区域域沿人民南路南延线从三环至华阳区域530010000元/平方米2.94.5集中于4.2以上小高层、高层成渝路区成渝路区域域沿老成渝路从三环至绕城高速50006000元/平方米2.44.65老成渝路南3以上；本案区域分散洋房、多层、小高层、高层在成都市房地产迅速向外扩充时，西部、南部的大发展先声夺人，横向比较：东部存在较为明显的价值洼地。就目前而言，东部的洼地效应对二级179、开发主体仍有较大的吸引力，其潜力空间也是可以吸引知名开发商进入的重要条件但，填洼是暂时的。东部不能永远扮演后来者的角色。洪河也必须表现出居上的姿态与爆发力，超越洼地而形成新的价值高地。从热点板块开发强度及建筑形式对比看来，位于主城区的南延线、羊西线两个区域，小高层、高层容积率均在3.8以上，而本案现有开发强度尽到3，可见，东部仍有提升空间。从城东、城西、城南区域热点板块其区位所对应的价格来看，城东热点板块价格略低，仍有提升空间；东部相对西、南两大区域仍旧存在价值洼地。板块比较，东部存在价值洼地房地产市场研究房地产市场研究115成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案开发模式分析片区片区诉求资180、源诉求资源羊西线区域羊西线区域西部、高新区光华路区域光华路区域西部、水景、花博会南延线区域南延线区域市府南迁、南部规划、未来政经核心区成渝路区域成渝路区域中产、坡地、区政府定址片区片区片区节点片区节点引领楼盘引领楼盘羊西线区域羊西线区域三环外，高新西区起始端中海国际社区光华路区域光华路区域绕城高速外，花博会及仁和春天大道仁和春天大道南延线区域南延线区域三环与南延线交结点及新会展南城都汇、骄子世纪城成渝路区域成渝路区域三环与成渝高速及成龙路交结点卓锦城、万科魅力之城从片区开发情况来看，一级开发基本是以城市主干线为依托，开发路两旁地块，基本属于线式开发模式，没有成片的开发，无法真正的形成区域中心。181、带动区域升值基本靠环线与城市放射性道路的交接点上的名企大盘。而这些大盘几乎都占尽了这一片区的较好的交通和景观资源。虽能提价，但缺失了土地均好性。针对诉求资源来看，土地增值明显的区域，其土地诉求资源也相对较多，如：南延线区域有政府南迁、国际南城、高新区、新会展等；羊西线区域有非物质文化公园、高新西区、西部；光华路区域有花博会、西部等。针对诉求资源辐射力来看，东部的诉求资源相对于其他三个板块所拥有的辐射成都，甚至西南的资源相比，却更显匮乏无力。针对土地开发模式来看，各热点板块的土地的开发模式中，更多的线式开发，使地块无法形成真正的区域中心。通过大盘的房价拉升来提升土地价值。造成其它土地可利用资源较182、少等问题，这都是现有开发模式所带来的问题。洪河，必须整合现有资源，并设臵强辐射力资源，以实现区域的强增值；同时还要规避线式开发的弊端，实现土地的均好性。西南优势资源明显，板块开发模式单一房地产市场研究房地产市场研究116成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案市场危机分析潜在危机巨大，创新势在必行400400800800380380810810100100800800020040060080010001200价格价格光华片区光华片区建设路片区建设路片区驷马桥片区驷马桥片区区域名称区域名称区域土地价格增长区域土地价格增长成都房地产市场尚处于扩张型、粗放型的高速增长期，住宅市场过火过热，与城市长183、远发展定位显现出格局的不均衡。其危机不言而喻，要如何规避？片区定位不明确，个性化较差，以及现有开发模式中线性开发所带来的问题，大盘引动所带来的弊端，规划中，要如何规避？洪河，冷静的面对高速增长下各种危机，模式创新势在必行01000200030004000500060002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年房地产施工面积房地产竣工面积商品房销售面积从土地价格提升程度来看，我们不难发现在短短的两年时间里，成都市的土地至少翻了一番，并且居住用地的增长速度惊人，三环外的居住用地价格已经逼近城市核心商业区内的商业用地。恶性竞争后续乏力概念雷同公共资源配臵失衡184、商业地产运营存在风险现有片区的竞争多停留在概念的竞争层面上，这在开发后期如若没有造血功能，将会导致持续的土地价值增长力缺失。在整个成都市的开发中，东、西、南特色不明显，各片区诉求有多个雷同，更显现出其片区特色的雷同性。功能单一在高速增长下的地产市场，各片区的土地相继推出，使得竞争更加趋向于恶性化，竞争的加大也就会去除洼地，增加危机。依市中心向外放射的道路所形成的线性发展，并且边缘片区功能单一，对市中心的依赖较大，在建成之后所导致的交通压力更是显而易见。片区开发模式中，大盘虽然带动了地价的上升，但也尽占了片区的优势资源。这也影响了片区内其他土地的再升值。房地产发展用地水平向面状扩展比较明显，城市185、发展仍然处在比较原始的粗放外延扩展。所以城市边缘、郊区土地溢价大，房价上升快。但对土地的浪费也较为明显。与许多大城市一样，由于过度追求大马路，导致城市成为交通境域，间接导致沿线商业地产价值损失。房地产市场研究房地产市场研究117成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案小结长期运营持续增长长期运营持续增长中期突破固有模式中期突破固有模式短期发展填平低洼短期发展填平低洼基于市场研究的发展战略基于市场研究的发展战略板块比较，东部存在板块比较，东部存在价值洼地价值洼地西南优势资源明显，西南优势资源明显，板块开发模式单一板块开发模式单一潜在危机巨大，创新潜在危机巨大，创新势在必行势在必行开发初期：开发186、初期：充分释放洼地效应，放量一部分土地升值潜力不大的地块，作为前期开发投入平衡资金。开发中期：开发中期：避免大盘尽占资源的模式，以产业集聚辐射周边实现资源优化配臵与均质的价值提升，兼顾效率与公平。长期运营：长期运营：区域品牌的形成与持续增长单纯依靠土地的市场配臵是无法实现的，必须依靠城市运营商的长期运营建立保障体系，实现区域的自我滚动、自我积累与自我增值。房地产市场研究房地产市场研究118成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案四个阶段与四个悖论开发模式中的四个悖论开发模式中的四个悖论阶段阶段1.1.土地整理与基础设施投入土地整理与基础设施投入阶段阶段2.2.土地招拍挂与可经营土地招拍挂与可187、经营公共设施招商公共设施招商阶段阶段3.3.二级房地产开发与公共二级房地产开发与公共设施投入建设设施投入建设阶段阶段4.4.物业管理与公共设施运营物业管理与公共设施运营城市片区的开发与运营可以分为以下四个阶段城市片区的开发与运营可以分为以下四个阶段:一级半开发商一级半开发商大盘开发商大盘开发商政府政府物业与公共设施运营商物业与公共设施运营商城市服务对象城市服务对象土地资源流向经济收入流向政府必须借助企业实现长期公共目标政府必须借助企业实现长期公共目标 VS VS 企业前景的不确定性造成的短期行为企业前景的不确定性造成的短期行为一级开发商以土地出让实现社会目标一级开发商以土地出让实现社会目标 V188、S VS 大盘开发商出于本我目标的圈地造城大盘开发商出于本我目标的圈地造城大盘开发商的利润预期与资源垄断造成的高价格大盘开发商的利润预期与资源垄断造成的高价格 VS VS 物业和公共设施运营需要的低门槛和市场培育期物业和公共设施运营需要的低门槛和市场培育期被抬高成本的运营商不能持续提供公共服务产品被抬高成本的运营商不能持续提供公共服务产品 VS VS 区域经济持续发展和市民应享受城市福利的需要区域经济持续发展和市民应享受城市福利的需要一级开发与运营模式研究一级开发与运营模式研究119成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案解决悖论的创新思路确立城市运营商的企业定位确立城市运营商的企业定位,制189、定以公共目标为主导的企业愿景制定以公共目标为主导的企业愿景,和不同资源条件下的阶段发展目标和不同资源条件下的阶段发展目标根据整体区域目标谋求与大盘开发商的战略合作，整合资源，协调利益，推动区域开发根据整体区域目标谋求与大盘开发商的战略合作，整合资源，协调利益，推动区域开发直接与商业运营商和公共设施运营机构对接，通过直接与商业运营商和公共设施运营机构对接，通过BOTBOT、TOTTOT等模式以经营为导向进行开发等模式以经营为导向进行开发持有部分提供公共产品的资源与物业，通过合作的形式逐渐介入运营，直接为城市提供公共服务和产品持有部分提供公共产品的资源与物业，通过合作的形式逐渐介入运营，直接为城市190、提供公共服务和产品与城市共同成长的城市运营商一级开发与运营模式研究一级开发与运营模式研究120成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案案例借鉴泰达集团由被动承担政府委托的土地一级开发的国有企业起步，十年发展，抓住历史机遇，形成了卓有成效的3+1城市运营模式。泰达集团的产业定位和企业经营目标以土地为核心资源，对接国内外资本市场，实现股权多元化，力争成为中国最具势力的城市运营商之一。城市运营的泰达模式31模式。所谓3就是把城市运营的核心业务分为三个层次。第一个层次是以土地资源为主的成片土地开发和以环保、绿化产业为代表的城市运营，以资源经营为主。第二个层次是在土地资源基础上，包括住宅及商业开发的房191、地产业。利用集团现有的紧密和半紧密企业资源，在土地实现收益的基础上，在二级开发中获得相关利润第三个层次就是对城市运营中的专业经营型业务，实现专业领域专业经营的目标，如餐饮、娱乐、商业等将以参股、租赁、委托、承包经营为主。所谓1就是在城市运营的实践过程中，充分发挥合作伙伴的专业作用，打造一个城市运营的战略联盟体。目前泰达集团战略联盟伙伴有万通，韩国的新世界集团、新加坡的新展集团、上海的广洋集团、法国的雅高集团以及美国最大的健身连锁商-宝力豪。一步一步脚踏实地的打造商业联盟是泰达集团在天津提速中的基本战略。泰达集团城市运营的31模式，其目的是要最大化实现土地资源的利用，谋求土地价值的再次增值，形成192、土地经营的集约化发展模式，通过项目为当地政府创造新的税收来源，有效改善当地的生活环境和人文环境，形成一个与各级政府合作、与地方经济互动、与资本运作结合、与战略伙伴共赢的新经济平台。泰达战略合作联盟泰达3+1模式一级开发与运营模式研究一级开发与运营模式研究121成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案案例借鉴与泰达从一级开发商转型不同，华侨城是大盘开发商的极致发展。华侨城集团拥有雄厚的企业实力与综合性业务基础，是华侨城城市运营的基础。总资产近350亿元人民币，融合房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项核心业务在内的综合性企业集团。旗下拥有华侨城控股、康佳集团193、华力控股3家上市公司，地产、旅游、康佳、酒店、香港华侨城五个一级子品牌，并在市场上建立了波托菲诺、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、华侨城大酒店、威尼斯酒店、城市客栈等闻名全国的产品品牌。主题公园提升区域价值主题公园提升区域价值在深圳华侨城旅游主题公园每收入1元钱，就能带动其他相关行业的收益7元钱，包括所有的酒店及其他旅游相关收入。除了自身取得收益之外，华侨城主题公园直接拉动整个区域的发展。主题公园的落成，环境质量得以大幅度提升，将有利于地区发展旅游及周边关联行业，酒店、娱乐、零售、服务性行业的进入，将造成区域的结构性变化，产生诱人的经济发展潜力，带动相关投资。承载了促使地区转型、推动地区发展的责194、任。旅游旅游+地产地产+完善配套完善配套一般华侨城住宅部分所占土地比例不足1/3，其余的用以建设公园、商业及其它文化及教育配套。与其它依靠区域内原有公园的居住项目不同，华侨城的旅游地产模式对公园和配套采取的是先期开发、相互完善、综合运营的方式。足够的土地面积由规划师综合排布住宅与公园以及其它配套的关系，形成有机的整体。华侨城包括北京欢乐谷主题公园、主题居住区、维吉奥广场、OCAT当代艺术中心、大剧场、CITYINN城市客栈酒店、双主题会所等配套设施，所有配套全部隶属于华侨城集团，同时附加幼儿园及九年一贯制的学校，旅游、地产、酒店、文化、艺术等领域所获得的经验成为保障开发模式落地的重大因素。华侨195、城旅游主题地产模式一级开发与运营模式研究一级开发与运营模式研究122成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案关于兴东在洪河的开发模式研究起步洪河，开启兴东的城市运营商战略兴东公司由一级半开发商向城市运营商的转变，是实现兴东公司的可持续发展的必然，更是实现洪河以及整个东部新城可持续发展的需要。兴东公司运营模式的四个转化兴东公司运营模式的四个转化:开发战略转移。开发战略转移。由一级开发向相关专业经营领域的转移。基于东部新城的独特资源与洪河的现代休闲人居示范区定位，兴东应谋求现代休闲产业领域经营的业务发展。人才经营与组织架构的变化。人才经营与组织架构的变化。开发方式的转化。开发方式的转化。由单一的196、土地规划、拍卖转化为一级开发、商业经营、体育休闲产业经营等多个轮子转动。管理模式的转变。管理模式的转变。由单一的土地运营转变为管理发展商群体。兴东公司运营模式转化的相关策略：兴东公司运营模式转化的相关策略：建立战略联盟：建立战略联盟：与国际专业商业运营机构建立战略合作关系；合作介入开发：合作介入开发：对于一些核心旗舰项目采用合作介入开发的模式；争取政府支持：争取政府支持：代表政府提供公共产品和服务，寻求部分政策优惠；资本运作体系：资本运作体系：在业务转型的同时，通过资本运作实现企业跨越式发展。洪河土地运营原则持续运营原则：持续运营原则：以运营指导规划，以运营协调开发，规避对资源的一次性投入与开197、发，实现可持续发展。平等共享原则：平等共享原则：注重地块开发的资源均质共享，创造和谐的区域氛围与文化。峰值预留原则：峰值预留原则：根据土地评估和用地级差分析，预留峰值用地，配合人口积淀与区域开发成熟，逐步实现土地最高价值。时空配合原则：时空配合原则：结合用地周边资源的开发与重大的时间节点，借势进行开发与经营，在土地转让与利用时，选择最为成熟和合适的时机，避免利好变利空。主力带动原则：主力带动原则：优先引进主力与旗舰项目，采用定向招拍挂等方式谋求持续增长效益的长期合作，不以短期土地收益为唯一条件。一级开发与运营模式研究一级开发与运营模式研究123成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案总体开发198、策略总体开发策略思路引爆引爆提升洪河地位提升洪河地位以核心体育休闲项目的引入，为片区开发的切入点；通过项目品牌力和辐射力，形成对成都市，乃至西南的吸纳力，实现城市体育休闲区的全新形象推出。加持加持增幅洪河形象增幅洪河形象在经过第一步城市体育休闲区推出之后，进一步推出奥特莱斯购物休闲商业体，以名品、国际的能级效应的大辐射，完成辐射西南的洪河形象地推出。挤压挤压整合东部休闲整合东部休闲站在整个东部新区的发展路径上，北部十陵公园中项目对洪河北侧区域辐射，南部东部副中心对洪河南侧区域的辐射。在洪河内部南北两侧同时放量，完成南北休闲轴线的形成，并实现东部休闲的整合。完善完善实现宜居宜业实现宜居宜业城市化199、格局形成之时，土地价值完全爆发，休闲、生态已渗透至片区的每个角落，放量剩余地块，完成宜居宜业空间构想的实施。土地一级开发策划土地一级开发策划124成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案开发时序及策略建开发时序及策略建议议分期开发目标战略组合开发策略重点核心要素导入近期一期、二期洪河形象推出激进主动地发展战略，通过核心体育休闲项目和国际名品奥特莱斯项目，为洪河片区打造形象。以知名项目引动为开发导向，以合作经营的形式引入国际知名的体育休闲项目。以此来聚集人气和增进外部投资者的投资信心。以招商的形式引入国际名品奥特莱斯项目，以此来增强洪河区域吸引力。形成较高端的形象。打造区域便捷交通，为项目吸引200、人流提供条件。中心南北景观带国际知名体育休闲项目名品奥特莱斯开发策略：中心引爆，两端挤压开发策略：中心引爆，两端挤压图例图例一期一期二期二期三期三期四期四期土地一级开发策划土地一级开发策划125成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案开发时序及策略建开发时序及策略建议议分期开发目标战略组合开发策略重点核心要素导入中期三期整合东部休闲依托两侧大型的产业的辐射力，打造南北休闲轴线，从而实现东部休闲业的联动。在中心引爆的情况下，开始从南北两侧挤压式开发。以东部副中心和地铁枢纽为依托，实现洪河片区南侧休闲商务的聚集。以洪河北部奥体中心及内部体育休闲项目为依托，实现洪河片区北侧体育休闲的集聚。特色商业201、休闲商务艺术展览（仓库）各种混合类住宅开发策略：中心引爆，两端挤压开发策略：中心引爆，两端挤压图例图例一期一期二期二期三期三期四期四期土地一级开发策划土地一级开发策划126成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案开发时序及策略建议开发时序及策略建议分期开发目标战略组合开发策略重点核心要素导入远期四期实现洪河片区整体规划针对土地价值爆发后的优质地块进行开发。完成东侧绿隔特色商业和公园。针对东侧优质地块进行开发。特色商业绿隔公园开发策略：中心引爆，两端挤压开发策略：中心引爆，两端挤压图例图例一期一期二期二期三期三期四期四期土地一级开发策划土地一级开发策划127成 都 市 洪 河 片 区 规 划 202、方 案洪河片区开发方案财务分析洪河片区开发方案财务分析不同诉求物业划分不同诉求物业划分项目项目占地面积占地面积建筑面积建筑面积代表色块代表色块体育休闲板块体育休闲板块595690289895购物休闲板块购物休闲板块245414282552生态休闲板块生态休闲板块77093323864创意商务板块创意商务板块69589204033交通枢纽商务交通枢纽商务板块板块293152945103公园地产公园地产280799574521体育地产体育地产424988949115生态地产生态地产12724402421014创意居住地产创意居住地产9139861951787城市公寓板块城市公寓板块27911551203、4837土地一级开发策划土地一级开发策划128成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案洪河片区开发方案财务分析洪河片区开发方案财务分析洪河片区各物业类型开发规模及周期表洪河片区各物业类型开发规模及周期表外部因素外部因素20082008年成渝高速改造完成年成渝高速改造完成20122012年地铁建成年地铁建成20132013年第年第1212届全运会届全运会20172017年第年第1313届全运会届全运会序号序号物业板块物业板块总计总计一期（一期（20082008年年-20102010年）年）二期（二期（20112011年年-20132013年）年）三期（三期（20142014年年-2016201204、6年）年）四期（四期（20172017年年-20192019年）年）建筑面积建筑面积占地面积占地面积建筑面积建筑面积占地面积占地面积建筑面积建筑面积占地面积占地面积建筑面积建筑面积占地面积占地面积建筑面积建筑面积占地面积占地面积1 1体育休闲板块体育休闲板块289895595690115958238276115958238276579791191382 2购物休闲板块购物休闲板块28255224541484765.673624.284765.673624.256510.449082.856510.449082.83 3生态休闲板块生态休闲板块238647709334772.8154186.61205、1932385466.57159.2231279.94 4创意商务板块创意商务板块2040336958961209.920876.761209.920876.761209.920876.720403.36958.95 5交通枢纽商务板块交通枢纽商务板块945103293152189020.658630.4567061.8175891.2189020.658630.46 6公园地产公园地产574521280799114904.256159.8402164.7196559.357452.128079.97 7体育地产体育地产949115424988379646169995.2474557.5212206、49494911.542498.88 8生态地产生态地产24210141272440242101.4127224726304.2381732726304.2381732726304.23817329 9创意居住地产创意居住地产19517879139861171072.2548391.6585536.1274195.8195178.791398.61010城市公寓板块城市公寓板块51483727911551483.727911.5154451.183734.5205934.8111646102967.45582311道路建设道路建设1270600127060012其他用地其他用地20830002207、08300013总建筑面积总建筑面积8,156,7218,156,7212200207.42200207.42411038.62411038.6231920923192091226266.11226266.114总占地面积总占地面积8,499,7068,499,7061510090.11510090.11533330715333307885574.8885574.8单位单位（平方米）（平方米）土地一级开发策划土地一级开发策划129成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案洪河片区开发方案财务分析洪河片区开发方案财务分析项目项目计算依据计算依据项目分期项目分期一期一期二期二期三期三期四期四期成本208、成本直接费用直接费用（元）（元）征地赔偿及拆迁补偿费用征地赔偿及拆迁补偿费用1,487.66 元元/平方米平方米16,057,800,000基础基础建设建设费用费用七通一平七通一平600元元/平方米平方米6,476,723,820道路建设道路建设300元元/平方米平方米381,180,000公共绿地公共绿地300元元/平方米平方米407,970,000水系营造水系营造300元元/平方米平方米50,100,000分期投入小计（元）分期投入小计（元）16,057,800,0007,315,973,820直接费用总计（元）直接费用总计（元）23,373,773,820间接费用间接费用（元）（元）不可209、预见费用不可预见费用直接费用的1%58,434,434.5558,434,434.5558,434,434.5558,434,434.55推广费用推广费用直接费用的0.25%14,608,608.6414,608,608.6414,608,608.6414,608,608.64管理费用管理费用基础建设费用的2%146,319,476.4分期投入小计（元）分期投入小计（元）73,043,043.192,193,6251.673,043,043.1973,043,043.19间接费用小计（元）间接费用小计（元）438,491,649.15成本总计（元）成本总计（元）23,812,265,469.1210、5收益收益土地销售土地销售（元）（元）居住用地居住用地单价（单价（元/平方米)4,3605,0145,866.386,863.66土地放量（平方米）土地放量（平方米）943,026.3965,396.2782,851.7480,053.8总金额（元）总金额（元）4,196,467,0354,940,415,0544,647,242,5473,334,199,746商业用地商业用地单价（单价（元/平方米）5,1905,968.56,923.468,100.45土地放量（平方米）土地放量（平方米）273,207.9545,593.9750,455.2405,521总金额（元）总金额（元）1,366211、,039,5003,164,444,6205,092,588,9873,219,682,642收益总计（元）收益总计（元）29,961,080,131净现金流（元）净现金流（元）-10,568,336,508-9,998,813,175-332,024,6846,148,814,661洪河开发资金测算表洪河开发资金测算表土地一级开发策划土地一级开发策划130成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案洪河片区开发方案财务分析洪河片区开发方案财务分析基于对成都土地市场的研究与预测，根据土地开发周期安排，利用网格分析法对各地块进行评估，测算整体片区开发财务情况：本片区的总投资约为238.12238.212、12亿元；一级土地转让收入为299.61299.61亿元；静态投资收益率为25.82%25.82%。总投资（万元）总投资（万元）2,381,226.552,381,226.55总出让收入（万元）总出让收入（万元）2,9961,08.012,9961,08.01净利润（万元）净利润（万元）614,881.47614,881.47静态投资回报率（静态投资回报率（%）25.8225.82土地一级开发策划土地一级开发策划131成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案专题一：产业选择研究专题一：产业选择研究产业选择方法引入产业选择方法引入面临成都市经济快速发展，城市不断向外扩充，老城区功能外移，后工业213、时代新兴产业的兴起，产业重新布局，作为尚未形成新兴优势产业的东部，既是挑战也是机会。如何选择适合自己的产业，提升原有产业基础，是东部新区面临的一大课题。对于东部新区产业而言，所选择的产业既要考虑对整个区域原有产业的连带作用，又要考虑其对区域经济增长的拉动作用，它们能够依靠科技进步或创新获得新的生产函数，有效带动其他相关产业快速发展，因此具备较高的产业关联度、较高的区位商成为东部新区产业选择的首要条件。同时，应具备三个特征：能够依靠科学进步或技术创新，引入新的生产函数；能够形成持续高速的增长率；具有较强的扩散效应。因此，本研究中对东部新区依托产业的选择主要采用比较选择、现状选择和价值选择这三种选214、择方式逐步选出，并通过对选择方案的综合评估最终确定。132成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案名称名称产业类型产业类型主要项目及其功能主要项目及其功能南京河西新区南京河西新区体育产业体育产业（奥体中心）（奥体中心）功能完备的奥体中心场馆：举办十运会的主体育场、网球中心、排球馆、游泳馆、棒球场、垒球场、体育公园等、一级运动员村等配套服务设施。生态产业生态产业会展产业会展产业以绿博园为代表，集博览、科普、环保、休闲、度假与旅游功能，配以适量的商业服务、游赏设施的大型城市绿色开放公园；体育博览等会展以及小型展示活动（绘画作品、艺术品等）；江心洲艺术创意园吸引书法、绘画、陶艺、设计、雕塑、居家装215、饰等多种艺术形式的创意、制作、展览、交流、教育、服务、旅游等项目入驻，形成综合性艺术创意产业集聚区。休闲产业休闲产业图书馆、艺术馆等，集教育、医疗卫生、文化、邻里中心等公益设施；凸出特色的滨江风光带：以滨江大道及滨江生态公园、商务中心绿轴、主干道两侧景观及主题广场、空地绿化等景观为主，展示绿色河西风貌；各种表演以及提供特色食品街。金融、商贸、信息类服务业金融、商贸、信息类服务业大型的餐饮城、娱乐城、shopping mall；商务、商务功能的金融保险业集聚区；现代商贸业集聚区、信息服务集聚区、创意企业集聚区以及总部企业集聚区。科技产业群科技产业群北部鼓楼新加坡科技园和东南部新城科技园初具规模，216、迅速汇聚新的生产要素，奠定新城产业发展的基础。旅游业（集散地）旅游业（集散地）南京奥林匹克体育中心或河西其他交通枢纽地段。利用河西得天独厚的交通优势和旅游资源建设南京市级现代化全功能旅游集散服务中心，主要承担南京市重要的旅游宣传中心、咨询中心、服务中心和集散中心等职能。比较选择法比较选择法比较选择法小结比较选择法小结从对南京河西新区依托之产业与主要项目及其功能的比较分析，我们可以得出如下结论：全运会的片区在后期的发展基本以体育产业为基础，大力发展休闲、旅游及文化、零售等关联产业；同时，辅以金融、商贸、信息类服务产业。有鉴于南京河西新区与东部新区都属于新开发的区域，且产业基础尚未凸显优势，南京河217、西新区借全运会之机，打造体育休闲、生态会展产业，佐以相应的商业服务业，成都东部新区可以借鉴此种产业发展模式，利用北部体育中心、中部休闲、文化产业，南部生态产业，西部综合发展及交通枢纽等功能，将片区功能进行饱满与深化，形成内部的良好互动效果。专题一：产业选择研究专题一：产业选择研究133成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案现状选择法现状选择法东部新区发展规划现状东部新区发展规划现状东部新区规划结构为：一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区。其中，沙河堡发展片区为区域交通枢纽；十陵以自然景观、体育休闲、历史文化旅游配套为主；青龙湖公园以新体育中心项目为主，配合修建会议中心、五星酒店218、；三圣片区则主打生态农业、休闲商务。目前，几个片区均已逐步启动改造建设工程。从东部新区的战略规划来看，其北部十陵片区、青龙湖片区均拥有10万亩以上的建设用地，两者功能定位于集体育、旅游及其配套产业的综合体，南部三圣片区定位为生态农业区域，同时，其他片区的发展也已经逐步展开，陆续逐渐完善东部新区产业。东部新区现状东部新区现状目前，就东部新区来看，其产业基础薄弱，除原有的部分工业产业及农业产业外，其依然是依附于市中心，为成都提供综合配套服务与旅游的内向型发展模式。东部新区内部空间结构发展呈现出了一带三片的格局:即绿色生态走廊穿越十陵、洪河与三圣三个片区南北纵向发展；东部新区内部功能发展可总结为一轴219、三点，即由三个片区内部各形成的核心节点串联起来的南北轴向的发展轴。由 一带三片、一轴三点拉开东部新区城市构架，形成了整体构筑城市副中心的强大磁力。现状选择法小结现状选择法小结综合对东部新区已有项目的产业性质一级发展规划现状的研究，可以得出以下结论：东部新区如此大手笔，大尺度的公建设施、旅游、体育、自然景观设施，无疑，是在打造一个国际化的休闲城东。东部新区必须把握好这一历史时机，从自身基础出发，结合成都市经济发展的现状，在成都市政府产业规划背景指导下，打造出拥有自己特色的集文化旅游、体育、商务、购物休闲为一体的产业集群。专题一：产业选择研究专题一：产业选择研究134成 都 市 洪 河 片 区 规220、 划 方 案价值选择法价值选择法产业类型产业类型主体产业分支主体产业分支主要发展方向主要发展方向主要关联产业主要关联产业体育休闲产业体育休闲产业体育竞赛表演业体育训练业体育健身业体育娱乐业体育咨询业体育培训业体育竞赛、大型娱乐演艺体育服装、器材集散中心健身休闲体育技能培训及中介咨询中心体育用品制造业、体育相关衍生品零售业交通运输业餐饮住宿业广播电视新闻服务业金融保险业计算机信息服务业文化旅游产业文化旅游产业文化产品制作和销售活动文化传播服务文化休闲娱乐服务旅游休闲产业体育休闲产业文化休闲产业娱乐休闲产业成都历史文化成都现代文化（饮食文化、茶文化、麻文化等等）艺术创意文化度假旅游森林旅游体育健身221、文艺演出、会展购物、娱乐、消遣、餐饮相关纪念品的制作与销售文化用品、文化设备的生产和销售相关文化产品的制作和销售相关文化展演活动剧院、露天广场等活动场所相关用品的制造和销售业住宿餐饮业交通运输业健康生态产业健康生态产业生态旅游业生态知识业生态服务业健身养生业保健食品业医药卫生业体检理疗业生态旅游植物观光园、林果蔬菜采摘园、生态示范园；研发试验、知识传播、咨询策划；观摩教育、贸易交流，保健体检理疗养生中心等。第一产业相关部门、广告传媒业、计算机信息服务业、租赁与商务服务业等。价值选择法小结价值选择法小结集体育休闲产业、文化休闲产业、健康生态产业为一体的多重性质，导致东部新区在产业选择的价值取向以222、体育休闲产业、文化休集体育休闲产业、文化休闲产业、健康生态产业为一体的多重性质，导致东部新区在产业选择的价值取向以体育休闲产业、文化休闲产业、健康生态产业为主导，同时，几类产业的价值链与产业环节链也表明东部新区以体育休闲产业、文化休闲产业、健康生态产业闲产业、健康生态产业为主导，同时，几类产业的价值链与产业环节链也表明东部新区以体育休闲产业、文化休闲产业、健康生态产业为重点依托产业发展，将具有良好的价值增值空间和趋势。为重点依托产业发展，将具有良好的价值增值空间和趋势。专题一：产业选择研究专题一：产业选择研究135成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案东部新区产业趋势选择东部新区产业趋势选223、择综合以上的产业选择结果表明：对东部新区的产业选择经过比较选择、现状选择、价值选择等三种方法选取结果综合考虑后，认为：文化、体育，休闲产业、健康产业、生态产业是东部新区未来发展趋势。因此，东部新区的重点依托产业选择为体育休闲、文化休闲、和养生生态等现代休闲产业，同时可以发展其他关联产业。专题一：产业选择研究专题一：产业选择研究136成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案目的：目的：按地价水平在土地空间上的分布差异规律划分土地级别，找出不同方案的核心价值区域，并测量出核心价值区域的用地规模，通过核心价值区域来比较方案优劣。主要方法：主要方法：评价单元划分是地价分区定级的一个基本程序，评价单元224、划分的方法主要有：主导因素判定法、网格法、均质地域法。综合以上三种方法，考虑到研究区域面积为综合以上三种方法，考虑到研究区域面积为8.828.82平方公里，平方公里，确定网格地块确定网格地块平均面积范围约为平均面积范围约为0.530.53平方公里。平方公里。地块网格地块网格分析法分析法专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究1、根据网格划分法划分网格单元，由于地块的不规则性以及洪河片区的现实情况，故而我司根据红线宽度30米以上的内部道路来划分网格单元，考虑到研究区域面积为9.05平方公里，确定网格地块平均面积范围约为0.53平方公里（如右图所示）。2、根据成都市土地基准225、地价及成都东部新区洪河片区的现实情况，通过邀请专家，选定影响地块价值的七大核心因素，进行对各因素分析与多轮讨论，得出七大因素不同影响权重（如下右所示）。3、按照各个因素对土地价值影响，对地块的各个网格单元进行专家评分，分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用20、15、10及5代表。4、综合以上评分，根据特尔菲法确定的权重，获得各个地块分值，设定分值15分的为一级地块，12-14分的为二级地块，9-11分的为三级地块，9分以下的为四级地块。5、对上述7因素权重进行2次偏差调整，按照如上方法再次进行综合评分，得到三种综合评定结果，由上次三种情况设定的权重分析结果，找出三种情况下的共同的一级价值区226、域，即取三次分析结果的交集，可以用红实线将此区域标出，即得到一个方案的核心价值区域。6、按照如上所述的方法，确定出三个方案的核心价值区域；通过对三个方案的核心价值区域的用地规模进行比较，找出核心价值规模最大的方案。分析步骤：分析步骤：商贸繁华程度（权重15）道路交通状况（权重25）基础配套设施状况（权重15）环境条件（权重5）产业影响因素（权重10）城市规划（权重20）宗地现状及内部资源（权重20）因素权重137成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案商服繁华程度道路交通基础配套设施状况环境条件城市规划宗地现状及内部资源分值总数取整影响程度15%25%15%5%20%20%100%100地块227、1101010105588地块210151015101011.512地块31015510101010.511地块地块4 415151515151515151515151515151515地块510151515101012.2512地块地块6 610102020151510101515151515.2515.251515地块地块7 710101010202020202020202016161616地块81010515201512.513地块9201520510101414地块地块101010101515101020201515202014.7514.751515地块115101015151010228、.511地块1220152010101014.2514地块13510101010109.259地块145105510108.258地块151515155101012.513地块1610151515151514.2514地块1720151010101012.7513备注：代表1级地块；代表2级地块；代表3级地块；其余为4级地块。方案一分析方案一分析1：专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究138成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案一分析方案一分析2：商服繁华程度道路交通基础配套设施状况环境条件城市规划宗地现状及内部资源分值总数取整影响程度10%20%20%15229、%20%15%100%100地块110101010558.258地块210151015101011.7512地块3101551010101010地块地块4 415151515151515151515151515151515地块510151515101012.7513地块地块6 610102020151510101515151514.7514.751515地块地块7 710101010202020202020202017171717地块81010515201512.513地块92015205101013.2513地块地块101010101515101020201515202015151515地块230、115101015151011.2511地块122015201010101414地块13510101010109.510地块145105510107.758地块151515155101011.7512地块地块161610101515151515151515151514.514.51515地块172015101010101212备注：代表1级地块；代表2级地块；代表3级地块；其余为4级地块。专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究139成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案一分析方案一分析3：商服繁华程度道路交通基础配套设施状况环境条件城市规划宗地现状及内部资源分231、值总数取整影响程度10%20%10%15%25%20%100%100地块110101010557.758地块210151015101011.7512地块31015510101010.511地块地块4 415151515151515151515151515151515地块510151515101012.2512地块地块6 610102020151510101515151514.7514.751515地块地块7 710101010202020202020202017171717地块81010515201513.7514地块92015205101012.2512地块地块101010101515101232、020201515202015.7515.751616地块115101015151011.512地块122015201010101313地块13510101010109.510地块145105510108.258地块151515155101011.2511地块地块161610101515151515151515151514.514.51515地块172015101010101212备注：代表1级地块；代表2级地块代表3级地块；其余为4级地块。专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究140成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案一：核心价值区域判定方案一：核心价值区233、域判定综合上述分析一、二、三，找到三种分析结果的交集，也就是方案一的核心价值区域，即：4、6、7、10这四个单元地块，通过测量计算得到其占地为189.2公顷公顷。专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究141成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案商服繁华程度道路交通状况基础配套设施状况环境条件城市规划宗地现状及内部资源分值总数取整影响程度15%25%15%5%20%20%100%100地块110151015101011.512地块210151515201014.2514地块地块3 35 51515202020202020151515.515.51616地块41020234、1510101013.2513地块510101510101010.7511地块610151015151012.513地块地块7 715151515202020202020202018181818地块81010101015151212地块91520151010101414地块地块101020201515202015151515202017.517.51818地块11510101010109.259地块1215201010101013.2513地块地块131315151515151515151515151515151515地块145105101057.58地块152020101010101414地235、块地块161620201515151515151515151515.7515.751616地块172015101010511.7512方案二分析方案二分析1：备注：代表1级地块；代表2级地块；代表3级地块；其余为4级地块。专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究142成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案二分析方案二分析2：商服繁华程度道路交通基础配套设施状况环境条件城市规划宗地现状及内部资源分值总数取整影响程度10%20%20%15%20%15%100%100地块110151015101011.7512地块地块2 21010151515151515202010236、1014.7514.751515地块地块3 35 51515202020202020151516.7516.751717地块41020151010101313地块51010151010101111地块610151015151012.7513地块地块7 715151515202020202020202018.518.51919地块810101010151511.7512地块915201510101013.514地块地块101020201515202015151515202017.2517.251717地块11510101010109.510地块1215201010101012.513地块地块13237、1315151515151515151515151515151515地块145105101057.758地块152020101010101313地块地块161620201515151515151515151515.515.51616地块172015101010511.2511备注：代表1级地块；代表2级地块；代表3级地块；其余为4级地块。专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究143成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案商服繁华程度道路交通基础配套设施状况环境条件城市规划宗地现状及内部资源分值总数取整影响程度15%15%10%20%20%20%100%100地块11238、0151015101011.7512地块210151515201014.2514地块地块3 35 51515202020202020151516161616地块41020151010101212地块510101510101010.511地块610151015151012.7513地块地块7 715151515202020202020202018.518.51919地块81010101015151212地块915201510101012.7513地块地块101020201515202015151515202017.2517.251717地块11510101010109.259地块12152010239、10101012.2512地块地块131315151515151515151515151515151515地块145105101057.758地块152020101010101313地块地块161620201515151515151515151515.7515.751616地块172015101010511.2511备注：代表1级地块；代表2级地块；代表3级地块；其余为4级地块。方案二分析方案二分析3：专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究144成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案综合上述分析一、二、三，找到三种分析结果的交集，也就是方案二的核心价值区域，即：3240、7、10、13、16这五个单元地块，通过测量计算得到其占地为231.4公顷。方案二核心价值区域方案二核心价值区域专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究145成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案商服繁华程度道路交通基础配套设施环境条件城市规划宗地现状及内部资源分值总数取整影响程度15%25%15%5%20%20%100%100地块110151015101011.512地块210151515201014.2514地块地块3 310101515202020202020151516.2516.251616地块45201010101011.7512地块515101510241、101512.513地块62015101515101414地块地块7 720201515202020202020202018.7518.751919地块815101020201514.2514地块地块9 920202020151510101515151516.7516.751717地块地块101015151515202020201515202017171717地块111010101010101010地块122020101010101414地块地块131315151515151520202020151516.2516.251616地块14151051010599地块152020101010101242、414地块地块161620201515151515151515151515.7515.751616地块1720151510101013.514备注：代表1级地块；代表2级地块代表3级地块；其余为4级地块。方案三分析方案三分析1：专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究146成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案商服繁华程度道路交通基础配套设施状况环境条件城市规划宗地现状及内部资源分值总数取整影响程度10%20%20%15%20%15%100%100地块110151015101011.7512地块地块2 210101515151515152020101014.7514243、.751515地块地块3 310101515202020202020151517.2517.251717地块45201010101011.512地块515101510101512.2512地块620151015151013.7514地块地块7 720201515202020202020202019191919地块815101020201514.7515地块920201510151515.7516地块地块101015151515202020201515202017.517.51818地块111010101010101010地块122020101010101313地块地块1313151515151244、51520202020151516.7516.751717地块1415105101058.759地块152020101010101313地块地块161620201515151515151515151515.515.51616地块172015151010101313备注：代表1级地块；代表2级地块；代表3级地块；其余为4级地块。方案三分析方案三分析2：专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究147成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案三分析方案三分析3：商服繁华程度道路交通基础配套设施状况环境条件城市规划宗地现状及内部资源分值总数取整影响程度15%15%10%20245、%20%20%100%100地块110151015101011.7512地块210151515201014.2514地块地块3 310101515202020202020151516.7516.751717地块45201010101010.7511地块515101510101512.2512地块620151015151014.2514地块地块7 720201515202020202020202019.2519.251919地块815101020201515.7516地块920201510151515.516地块地块101015151515202020201515202017.517.51818246、地块111010101010101010地块122020101010101313地块地块131320201515151520202020151517.7517.751818地块1415105101059.259地块152020101010101313地块地块161620201515151515151515151515.7515.751616地块1720151510101012.7513备注：代表1级地块；代表2级地块；代表3级地块；其余为4级地块。专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究148成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案综合上述分析一、二、三，找到三种分析247、结果的交集，也就是方案三的核心价值区域，即：3、7、9、10、13、16这六个单元地块，通过测量计算得到其占地为251.1251.1公顷公顷。方案三核心价值区域方案三核心价值区域专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究149成 都 市 洪 河 片 区 规 划 方 案方案一方案一方案二方案二方案三方案三一级地块（核心价值区）4、6、7、103、7、10、13、163、7、9、10、13、16占地规模189.2ha231.4ha251.1ha核心价值区域规模比较及优化方案评估核心价值区域规模比较及优化方案评估通过网格分析法判定区域土地价值,作为优选方案的参考依据。同时用网格248、分析法对优化方案进行评估。根据结果对地块进行级差判定，结合基准地价作为开发策划土地出让价格评估的依据商服繁华程度道路交通基础配套设施状况环境条件城市规划宗地现状及内部资源分值总数取整影响程度10%20%20%15%20%15%100%100地块110151015101011.7512地块地块2 210101515151515152020101014.7514.751515地块地块3 310101515202020202020151517.2517.251717地块45201010101011.512地块515101510101512.2512地块620151015151013.7514地块地块249、7 720201515202020202020202019191919地块815101020201514.7515地块920201510151515.7516地块地块101015151515202020201515202017.517.51818地块111010101010101010地块122020101010101313地块地块131315151515151520202020151516.7516.751717地块1415105101058.759地块152020101010101313地块地块161620201515151515151515151515.515.51616地块172015151010101313专题二：网格分析土地价值评估研究专题二：网格分析土地价值评估研究150装订背脊示意装订背脊示意