1、题目：宁波湾头地区城市设计导则 定义：城市设计是在城市区域功能定位的基础上，设计城市空间形态，营造城市空间景观与环境品质，体现时代性、地方性、民族性，突显城市特色的一个设计过程。方案特色？-时尚岛 长寿岛 购物岛 冒险岛 文化岛 健康岛 风光岛 生态岛 艺术岛 丽人岛 构思源泉：湾头地区前期发展策划与概念规划 设计要点：总体布局结构 道路交通设计 绿地系统规划 城市开放空间体系设计 城市特色区域设计 开发强度设计 分期实施建议 投入产出估算 第一部分 湾头地区前期发展策划与概念规划概述 发展战略研究SWOT 场地解读 国内外相关案例分析 区位条件解读 场地现状解读 前期规划解读 场地功能定位-2、RBD 城市RBD研究 国内RBD案例分析 城市RBD项目库 市区相关功能区比较 场地项目定位分析 主要休闲区比较 周边中心区比较 比较分析法 因子评价法 场地项目菜单 特色主题策划 场地设计导则 都市乌托邦 都市森林 后世博园 都市农庄 时尚半岛 场地信息库 综合方案二：休闲三明治 综合方案一：时尚岛 综合方案三：树街 方案重组与细化 推荐概念方案 规划指标控制 投资效益分析 What to do?How to do?工作框架图 1 区位条件解读 1.1 1.1 区位条件区位条件 位于现状建成区北部，紧邻三江口CBD；余姚江下游，毗邻老三江口的新“三江口”；300吨级航道将升级改线。1.2 3、1.2 区位解读区位解读 作为未来城市几何中心 将是为城市提供公共服务职能的理想场所。作为城市功能交汇中心 应展示宁波悠久的历史文化、时代的前进步伐和可持续发展的建设理念。作为城市中心区 1.应是城市某种特定功能的集聚和强化；2.应是人气的集聚和市场繁荣的场所。作为城市功能转换点 1.人的行为方式需要在此转变；2.场地的城市功能应具有兼容性。2 场地现状解读场地现状解读 2.1 场地现状场地现状 湾头地区三面环水，一面临路，含甄隘、下江、姚江和包家（部分）四个行政村。总用地211.6ha（含水面14.1ha），总建筑面积44.31万m2（农宅21.35万m2、工矿建筑17.5万m2、违章建筑54、.46万m2）。平整的场地 低矮的房屋 辽阔的菜地 洁净的淡水 舒缓的水岸 宽阔的河道 漫长的岸线 2.2 场地特点场地特点 2.3 现状解读现状解读 人口如何安置？水面如何利用？水面如何利用？蔬菜基地可否利用？蔬菜基地可否利用？安置政策：就近安置；安置位置：环城北路西北侧；安置面积：15公顷用地。湾头地区规划范围共有村民3949人，住宅建筑面积21.35万m2；环城北路以南共有村民1183人，住宅建筑面积6.3万m2。水域开阔、清洁，是开展水上运动的理想场所。场地内近1km2的蔬菜基地，可否加以利用？3 前期规划解读 3.1 前期规划定位前期规划定位 宁波市城市总体规划宁波市城市总体规划 滨5、水绿地环绕的居住公建综合区。宁波沿江百里文化长廊研究宁波沿江百里文化长廊研究 小三江口文化休闲区。三江文化长廊规划三江文化长廊规划 作为相对于商贸中心（一级中心）的城市次级中心，起到综合功能中心的作用，同时承担起居住区服务中心的职能。将湾头西部临江地段，定义为以健身休闲为主的功能区。宁波市江北核心区及甬江两岸详细规划宁波市江北核心区及甬江两岸详细规划 将湾头地区的开发模式分为三种：中心绿地型、整体绿地型和外围绿地型。宁波市体育设施专项规划宁波市体育设施专项规划 湾头水域规划为水上运动基地。3.2 规划解读规划解读 湾头地区应具有的功能属性是：以水为基调，以绿色为背景的，以娱乐、休闲、健身为主要6、功能，以居住、商业为辅助功能的城市功能复合区。4 案例分析 Whittier半岛位于美国俄亥俄州首府哥伦布市，Scioto河流转弯处，邻近哥伦布市中心区，占地面积65公顷。场地曾经被用于钢铁铸造厂，焚烧场，垃圾堆存处和掩埋场等市政设施。场地的规划目标是将曾经被滥用的工业场地转变为城市中最具都市化的区域。Whittier半岛的再开发分为公园和一个相对高密度的、功能混合的新传统社区两部分。其中公园用地32公顷临近河岸，其他用地为住宅、商业、办公和其他公共设施用地。通过公园与街坊的并举开发，极好地满足了经济效益、社会效益和环境效益的三方统一。该场地与湾头地区有相似的区位条件，但场地规模较小。湾头地区7、应有更多的独立性与可能性，也将承担更多的城市职能。美国美国Whittier半岛再开发半岛再开发 Toledo市国际公园位于美国特里多市Maumee河东岸，邻近特里多市中心区，占地面积80公顷。Maumee河是进入Great湖的主要支流，在城市航运中占有显著地位。是Toledo市滨水再开发中的核心地带，河西岸是高档住宅区、Owens Corning的世界总部、仓储式超市、高级市场、剧院、露天体育场等设施。场地现有船舶展示港口，码头，体育竞技台，船只博物馆等设施。位于国际公园与Erie湖之间耗资4亿美圆新建的大桥将带来新的开发机会。场地开发的目标是建立区域性滨水公园，服务于大众。使市中心区对市民和8、游览者更具有吸引力，并使公众可更大程度地接近河流，为市民提供富有吸引力的可举办重大公共事件的集会场所。场地规划有排球比赛场地、体育竞技台更新、旅店娱乐综合体、节庆广场等设施。该场地与湾头地区有相似的区位条件和周边资源，该公园作为区域性的滨水公园服务于公众娱乐，场地中用于展示各国船只的月牙形的港湾和周围的各国旗帜使场地获得了独特的意义。同时各体育设施、博物馆、娱乐住宿综合体、码头、公园、集会场所等公共的和私人的项目使该区成为富有吸引力的地区。美国美国Toledo市国际公园市国际公园 Narragansett Landing滨水码头区位于罗德岛市中心，占地面积80公顷。场地北侧为工业区，南侧紧邻州9、际公路及商业中心区。场地的规划目标是在城市中创造了一个新型滨水区以联结城市中心及周边地区。以此推动公众参与城市生活并刺激该区城市新发展潜力。此举也为周边地区房地产开发提供了更多的机会。规划通过在主要街道附近设置一系列彼此联系的公园和开放空间使以前被工业区及州际公路割裂的周边城市区域再次紧密粘合在一起。在场地的中心规划一个12英亩潮汐公园。沿江1英里长的滨河绿化步行廊道强化整个地区的开放空间系统。场地规划项目包括居住、商业、文化娱乐设施和城市绿化开放空间等综合设施。该场地与湾头场地有相似的区位条件，邻近繁荣的市中心商业区。对于这类项目，如何保护、利用、提升滨水资源将是关键问题之一。通过改善滨水区10、的易达性、过渡与缓冲及视觉联系将滨水空间与城市肌理有效联系，增强了市中心区及周边的街坊社区的粘合性，给它们带来了新的发展机会同时也形成了都市化的滨水景观。美国美国Narragansett landing滨水码头区滨水码头区 该地区与湾头地区具有相似的区位条件和场地形态，强调新区与西贡河之间在物质形态及精神溯源两方面的双重联系。但该规划案例规模是湾头地区的一倍，并将作为未来城市的新区及中心区发展。而湾头地区因其规模和特定区位，决定其功能更偏重于城市中心区的综合功能。Thu Thiem 新城区位于越南胡志明市西贡河岸，三面环水，与传统中心区相连，占地面积700公顷。西贡河曾作为城市边界界定城市范围11、，现则将转化为城市中心区。规划目标是连接Thu Thiem新城区与西贡河，在Thu Thiem 与原市中心及东面的开发区之间建立紧密联系。规划项目包括城市绿化开放空间、居住、办公、酒店、零售、娱乐项目、文化设施等，是城市功能综合区域。越南越南Thu thiem新城区新城区 深圳蛇口海洋世界深圳蛇口海洋世界 蛇口海洋世界位于深圳经济特区西部，蛇口渡口端头东侧临海，占地面积45公顷。规划目标是通过改造蛇口滨水地带使其成为向东进入深圳市区过程中的一个大型综合区域，建立场地与现存城市CBD之间紧密强大的轴线关系。海洋世界的综合发展将为广泛的用途提供场地，其职能将包括：居住、办公、酒店、零售、娱乐项目、12、文化设施，成为市民休闲娱乐的最佳场所。海洋世界发展计划内的居住区用地16公顷，建筑面积31.3万平方米。居住单元沿滨水开放空间布置，为住户提供良好的南方海洋景观，整个住宅的建设将随着向内陆地拓展而逐渐提高密度及高度。居住建筑的庭院、屋顶花园、邻近的开放空间及商业、娱乐服务设施为居民提供了高质量的生活环境。作为国内具相似性的案例，其整体社会经济条件及环境与湾头地区比较接近。该场地具有同湾头地区相类似的滨水开发条件及周边资源。并均意图通过以一处大型综合性文化娱乐游憩区块为依托发展区域性的滨水综合体服务于公众。并且均以此为进入城市中心区的门户。场地中用于展示邓小平南巡史迹的场景使场地获得了独特的意义13、。同时各种依托于海洋世界主题的体育游乐设施、博物馆、娱乐住宿综合体、码头、公园、集会场所等公共的和私人的项目使该区成为富有吸引力的地区。但该区域较湾头地区面积小，作为依托有主题的城市游憩综合体，其开发强度及整体开发策略有异于湾头地区。湾头地区应具有的城市功能应该是：以休闲功能为主，整合旅游、购物、体育、健身等各类项目的新兴产业区，是都市生活的新亮点。我们将具有这类特征的功能区定义为：城市城市RBD。5 推导结论 城市绿心城市绿心 娱乐中心娱乐中心 休闲中心休闲中心 动力中心动力中心 城市城市RBD 6 城市RBD研究 RBD是英文Recreational Business District的缩14、写，简称“旅游商业区”，有时直译为“游憩商业区”。意为城市中以旅游者为对象的购物休闲娱乐之地。这一概念由C Stansfield和J E Rickerty于1970年在研究旅游区购物问题时，为描述这类旅游地的结构和功能特性首次提出的。RBD是城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分。6.1 RBD概念概念 6.2 RBD的特性的特性 RBD是社会经济发展到一定阶段的自然产物。是社会经济发展到一定阶段的自然产物。RBD是是CBD的功能延续和补充，是的功能延续和补充，是CBD的伴生物。的伴生物。RBD与与CBD是邻里关15、系。是邻里关系。与CBD在空间上有一定距离，能够获得相对低廉的地价。与CBD距离较近，为上班族提供近便的服务。RBD的消费主体是：的消费主体是：CBD上班族、城市居民、旅游者。上班族、城市居民、旅游者。RBD的是都市旅游的主体。的是都市旅游的主体。一个完整意义的旅游城市应该是都市旅游与郊野景区旅游的完美结合。而都市旅游的概念应该是：都市旅游=中央商贸游憩区（RBD）+环城市旅游度假带。6.3 国内国内RBD案例分析案例分析 北京北京RBD燕莎地区燕莎地区 北京的燕莎地区RBD，占地面积约3km2。20世纪90年代初，随着燕莎中心的开业，形成了以外国人为主导消费人群的、中外有钱人的理想消费场所。16、在这个近邻CBD的区域形成了一个各种业态存在的综合区域，是很多CBD上班族们热衷消费的区域。广州广州RBD琶洲岛琶洲岛 广州的琶洲岛RBD，占地面积约5.25km2。规划以广州会展博览中心为核心，发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD型、生态型的城市中心区的重要组成部分。安排会展中心、体育公园、酒店、商务办公、居住和商业等建设项目。杭州杭州RBD萧山萧山 杭州的萧山RBD，占地面积约4.6km2。2006年将在此举办世界休闲博览会。休博园以杭州乐园为中心，形成一个集休闲、旅游、度假、会展、人居为一体的现代休闲旅游度假综合社区。设有会展区、游乐区、17、休闲区、度假区和休闲社区等部分，园内建有超大规模的室内主题公园、亚健康休闲体检中心、上百项游乐健身项目等。功能 功能代码 主项 主项代码 子项 游憩 A 景区 服务区 度假区 户外游憩区 A1 A2 A3 A4 自然景区、人文景区 温泉假日酒店、港湾酒店，会议中心 滨水度假别墅区、度假农庄 露营地、垂钓区、烧烤区、跑马场 商业 B 购物街 购物中心 餐饮中心 宾馆酒店 会展中心 B1 B2 B3 B4 B5 精品服饰购物街、特产购物街 购物广场、地下购物城 小吃街、小吃城、露天美食文化广场 宾馆、商务酒店 会议中心、展览中心 文化 C 影视中心 艺术展示中心 表演剧场 影视制作基地 艺术家村 18、艺术品交易中心 C1 C2 C3 C4 C5 C6 4D电影城、音像世界 美术馆、民俗文化馆、博物馆、科普馆、展览馆 剧场、音乐厅、滨水露天剧场“老宁波”生活剧拍摄基地 艺术家工作坊 古玩交易市场、艺术品拍卖中心 娱乐 D 大型游乐场 酒吧街 娱乐休闲中心 D1 D2 D3 水上游乐世界、嘉年华游乐园 商业街区酒吧、滨水酒吧街 歌舞厅、健身中心、保健中心、博彩中心 体育 E 体育场馆 水上运动基地 滨水沙滩运动场 高尔夫球场 E1 E2 E3 E4 体育场、体育馆 赛艇俱乐部、皮划艇俱乐部、水上运动场 沙滩排球场、沙滩浴场 18洞高尔夫球场、高尔夫训练俱乐部 绿地 F 综合性公园 主题公园 农19、业园 F1 F2 F3 河滨公园、社区公园、街头绿地 森林公园、湿地公园、植物园、动物园、雕塑园、盆景园 苗圃园、蔬菜园、果园 居住 G 普通住宅区 高档住宅区 别墅区 G1 G2 G3 安居小区、普通商品房 高档公寓、高尚住区 别墅、TOWN HOUSE 办公 H 商务写字楼 SOHO办公 H1 H2 写字楼 SOHO 6.4 RBD项目库项目库 7 场地项目定位 7.1 与市区相关功能区的比较分析与市区相关功能区的比较分析 7.1.1 与市区主要休闲区的比较分析与市区主要休闲区的比较分析 功能定位 服务等级 服务定位 东钱湖旅游渡假区 旅游渡假 城市级 为市民提供周末的旅游、渡假和休闲的场20、所 东部新城商务休闲区 商务休闲 城市级 为行政及商务办公者提供工休时间的休闲和交流场所 三江口文化休闲区 文化休闲 城市级 为市民提供日常的文化娱乐场所 湾头地区城市RBD 生态休闲生态休闲 城市级城市级 为市民提供日常的休闲活动场所，是为市民提供日常的休闲活动场所，是CBDCBD上班族的身心放松之地上班族的身心放松之地 湾头地区作为城市级RBD，在承担为整个城市服务的休闲职能的前提下，必须体现自己的特色生态休生态休闲闲。同时加快完善湾头地区的道路交通条件，提高区域交通的可达性。湾头地区作为城市新型动力中心动力中心，将与三江口老城CBD及西北、东北部两个区级中心区形成功能互补的城市动力风轮动21、力风轮，带动城市中心区的发展。而作为城市RBD的湾头地区将成为市民及游客休闲、娱乐、康体、健身的好去处。1.2 与场地周边中心区的关系分析与场地周边中心区的关系分析 级别 位置 职能 交通联系 开放空间体系 庄桥中心区 区级中心 湾头西北侧 为庄桥片区提供综 合公共设施服务。现状庄桥、甬江 两个区级中心尚未形 成，湾头地区与三江 口有较为便利的交通 联系。规划将建立起有 效的道路及轻轨交通 联系，促进中心区间 的经济往来和客流的 良性循环。现状基本为农田 菜地。规划以湾头地区 为城市生态开放空间 的源头和中心，通过 滨江绿带向周边地域 发散，与场地周边中 心区紧密联系在一 起，形成步行交通的 22、生态廊道。甬江中心区 区级中心 湾头东北侧 为甬江片区提供综 合公共设施服务。三江口中心区 市级CBD 湾头南侧 为城市提供商务、办公、金融、文化 娱乐等综合服务。湾头地区（城市RBD）市级RBD 核心位置（动力中心）为城市提供休闲、娱乐、康体、健身 等综合服务。7.2 场地项目定位分析场地项目定位分析 7.2.1 矩阵分析法矩阵分析法 A1A1 A2A2 A3A3 A4 A4 景区景区 服务区服务区 度假区度假区 户外游憩区户外游憩区 B1B1 B2B2 B3B3 B4B4 B5 B5 购物街购物街 购物中心购物中心 餐饮中心餐饮中心 宾馆酒店宾馆酒店 会展中心会展中心 C1C1 C2C2 23、C3C3 C4C4 C5C5 C6 C6 影视中心影视中心 艺术展示中心艺术展示中心 表演剧场表演剧场 影视制作基地影视制作基地 艺术家村艺术家村 艺术品交易中心艺术品交易中心 D1D1 D2D2 D3 D3 大型游乐场大型游乐场 酒吧街酒吧街 娱乐休闲中心娱乐休闲中心 E1E1 E2E2 E3E3 E4 E4 体育场馆体育场馆 水上运动基地水上运动基地 滨水沙滩运动场滨水沙滩运动场 高尔夫球场高尔夫球场 F1F1 F2F2 F3 F3 综合性公园综合性公园 主题公园主题公园 农业园农业园 G1G1 G2G2 G3 G3 普通住宅区普通住宅区 高档住宅区高档住宅区 别墅区别墅区 H1H1 H224、 H2 商务写字楼商务写字楼 SOHOSOHO办公办公 明星区明星区：是指销售增长率和市场占有率“双高”的项目群。瘦狗区瘦狗区：是指销售增长率和市场占有率“双低”的项目群。问号区问号区：是指销售增长率高、市场占有率低的项目群。现金牛区现金牛区：是指销售增长率低、市场占有率高的项目群。对于湾头场地来说，如果能同时具有问号项目问号项目，明星项目明星项目和现金牛项目现金牛项目这三类，就有希望即保证RBD当前的利润率，又保证长远的利润增长空间，形成合理的项目结构，保持RBD的持续增长活力。7.2.2 对比分析法对比分析法 A1A1 A2A2 A3A3 A4 A4 景区景区 服务区服务区 度假区度假区 25、户外游憩区户外游憩区 B1B1 B2B2 B3B3 B4B4 B5 B5 购物街购物街 购物中心购物中心 餐饮中心餐饮中心 宾馆酒店宾馆酒店 会展中心会展中心 C1C1 C2C2 C3C3 C4C4 C5C5 C6 C6 影视中心影视中心 艺术展示中心艺术展示中心 表演剧场表演剧场 影视制作基地影视制作基地 艺术家村艺术家村 艺术品交易中心艺术品交易中心 D1D1 D2D2 D3 D3 大型游乐场大型游乐场 酒吧街酒吧街 娱乐休闲中心娱乐休闲中心 E1E1 E2E2 E3E3 E4 E4 体育场馆体育场馆 水上运动基地水上运动基地 滨水沙滩运动场滨水沙滩运动场 高尔夫球场高尔夫球场 F1F1 26、F2F2 F3 F3 综合性公园综合性公园 主题公园主题公园 农业园农业园 G1G1 G2G2 G3 G3 普通住宅区普通住宅区 高档住宅区高档住宅区 别墅区别墅区 H1H1 H2 H2 商务写字楼商务写字楼 SOHOSOHO办公办公 城市的发展使老城职能呈现综合化、多样化的特点。现东部新城及东钱湖的发展，实际上是老城部分功能的分离和强化。东部新城是老城会展、行政办公职能的分离和强化。东钱湖是老城旅游度假职能的分离和强化。湾头地区也应是老城湾头地区也应是老城职能的分离和强化职能的分离和强化 即城市即城市RBD职能的职能的分离和强化。分离和强化。7.2.3 因子评价法因子评价法 功能 代 码 主27、项 代 码 子项 评价因子 项目的可 选择程度 I II III 游憩 A 景区 服务区 度假区 户外游憩区 A1 A2 A3 A4 自然景区、人文景区 温泉假日酒店、港湾酒店，会议中心 滨水度假别墅区、度假农庄 露营地、垂钓区、烧烤区、跑马场+0+2 5 7 8 商业 B 购物街 购物中心 餐饮中心 宾馆酒店 会展中心 B1 B2 B3 B4 B5 精品服饰购物街、特产购物街 购物广场、地下购物城 小吃街、小吃城、露天美食文化广场 宾馆、商务酒店 会议中心、展览中心+0+0+0 0+0 5 3 6 1 1 文化 C 影视中心 艺术展示中心 表演剧场 影视制作基地 艺术家村 艺术品交易中心 C28、1 C2 C3 C4 C5 C6 4D电影城、音像世界 美术馆、民俗文化馆、博物馆、科普馆、展览馆 剧场、音乐厅、滨水露天剧场“老宁波”生活剧拍摄基地 艺术家工作坊 古玩交易市场、艺术品拍卖中心+0 0+0+4 3 2 5 6 5 娱乐 D 大型游乐场 酒吧街 娱乐休闲中心 D1 D2 D3 水上游乐世界、嘉年华游乐园 商业街区酒吧、滨水酒吧街 歌舞厅、健身中心、保健中心、博彩中心+3 5 6 体育 E 体育场馆 水上运动基地 滨水沙滩运动场 高尔夫球场 E1 E2 E3 E4 体育场、体育馆 赛艇俱乐部、皮划艇俱乐部、水上运动场 沙滩排球场、沙滩浴场 18洞高尔夫球场、高尔夫训练俱乐部+0+29、0+0 2 9 8 1 绿地 F 综合性公园 主题公园 农业园 F1 F2 F3 河滨公园、社区公园、街头绿地 森林公园、湿地公园、植物园、动物园、雕塑园、盆景园 苗圃园、蔬菜园、果园+0+3 7 8 居住 G 普通住宅区 高档住宅区 别墅区 G1 G2 G3 安居小区、普通商品房 高档公寓、高尚住区 别墅、TOWN HOUSE+3 6 7 办公 H 商务写字楼 SOHO办公 H1 H2 写字楼 SOHO 0+0+1 7“因子因子 I”RBD项目对场地现状资源可利用程度，包括项目对现状地形、建筑、景观等资源的可利用程度。“因子“因子 II”RBD项目与城市相关项目的互补程度，包括对城市同类现有30、及规划项目的竞争性及同类稀缺项目弥补的必要性等。“因子“因子III”RBD项目本身的市场可经营程度，包括项目本身在场地的市场前景、项目运作周期、投入产出效能等因素。项目代码 主项 子项 主食（必选项目）A4 B1 B3 D2 D3 E2 E3 G2 户外游憩区 购物街 餐饮中心 酒吧街 娱乐休闲中心 水上运动基地 滨水沙滩运动场 高档住宅区 露营地、垂钓区、烧烤区、跑马场 精品服饰购物街、特产购物街 小吃街、小吃城、露天美食文化广场 商业街区酒吧、滨水酒吧街 歌舞厅、健身中心、保健中心、博彩中心 赛艇俱乐部、皮划艇俱乐部、水上运动场 沙滩排球场、沙滩浴场 高档公寓、高尚住区 主菜（首选项目）A31、3 C1 C5 C6 F2 F3 度假区 影视中心 艺术家村 艺术品交易中心 主题公园 农业园 滨水度假别墅区、度假农庄 4D电影城、音像世界 艺术家工作坊 古玩交易市场、艺术品拍卖中心 森林公园、湿地公园、植物园、动物园、雕塑园、盆景园 苗圃园、蔬菜园、果园 配菜（配选项目）A1 A2 B2 B4 B5 C2 C3 C4 D1 E1 E4 F1 G1 G3 H1 H2 景区 服务区 购物中心 宾馆酒店 会展中心 艺术展示中心 表演剧场 影视制作基地 大型游乐场 体育场馆 高尔夫球场 综合性公园 普通住宅区 别墅区 商务写字楼 SOHO办公 自然景区、人文景区 温泉假日酒店、港湾酒店，会议中心32、 购物广场、地下购物城 宾馆、商务酒店 会议中心、展览中心 美术馆、民俗文化馆、博物馆、科普馆、展览馆 剧场、音乐厅、滨水露天剧场 “老宁波”生活剧拍摄基地 水上游乐世界、嘉年华游乐园 体育场、体育馆 18洞高尔夫球场、高尔夫训练俱乐部 河滨公园、社区公园、街头绿地 安居小区、普通商品房 别墅、TOWN HOUSE 写字楼 SOHO 7.2 场地项目菜单场地项目菜单 场地项目菜单市区主要休闲区比较周边中心区比较矩阵分析法对比分析法因子评价法场地项目菜单市区主要休闲区比较周边中心区比较矩阵分析法对比分析法因子评价法 8 场地主题策划 “时尚半岛”就是集时尚产业、会展产业、旅游产业、房地产业为一体33、的综合性项目，是能够充分展示宁波时尚风采的场所。8.1 时尚半岛主题时尚半岛主题 时尚半岛概念时尚半岛概念 时尚半岛必要性时尚半岛必要性 早在7000年前的河姆人就已掌握了编织技术；宁波是中国海上“丝绸之路”的启航地；17世纪中叶，宁波产生了一个可以代表传统中国裁缝的流派“浙慈帮”；宁波是“中国近代服装的发祥地”，开创了五个第一：中国第一套西服、第一套中山装、第一家西服店、第一部西服理论著作、第一所西服工艺学校；具有200余年创业历史的宁波“红帮裁缝”是近代服装业的著名流派，“一把剪刀走天下”享誉全国。“后世博园”是后于传统世博园而提出的一种新概念，它在园区的后续发展、经营模式和项目安排等方面34、都克服了传统世博园的诸多弊端，用一句话概括：后世博园就是融入RBD功能的世博园。8.2 后世博园主题后世博园主题 后世博园的概念后世博园的概念 以永久经营为目的，博览会结束后，保留大部分设施进行经营活动。以参与性活动为主体，作为旅游休闲购物活动的密集区（RBD），为城市发展提供持久的经济增长活力。服务对象的多元化：它不以外地游客为消费主体，而是面向广大市民的日常消费和持久消费。收入来源多样化：它不以门票收入为主要经济来源，而是通过项目经营来增加园区的收入。传统世博园的弊端传统世博园的弊端 后世博园的特点后世博园的特点 园中好看的多，好玩的少；观赏的多，参与的少；静态的多，动态的少。场地现状大部35、分为农田及未利用地，为营建都市森林提供良好场地条件。气候条件好，适宜各种园林树木种植。场地用地规模适宜建设都市森林。场地区位适宜建设都市森林。8.3 都市森林主题都市森林主题 发展都市森林的可行性发展都市森林的可行性 都市森林的概念都市森林的概念 发展都市森林的必要性发展都市森林的必要性 都市森林，顾名思义就是都市里的森林，它有别于郊野森林，是融入都市活动、与广大市民日常生活息息相关的森林概念。广义上，都市森林属于森林公园的范畴，但有异于一般意义的森林公园，它更强调人的休闲、娱乐和健身活动，在这里特指“融入RBD功能的森林公园”。为城市中心区提供“绿肺”。是城市功能的需要。8.4 都市农庄主题36、都市农庄主题 都市农庄顾名思义是指都市里的农庄，其目的不是为了农业种植本身，而是为了都市人群的农业体验，是发展体验经济的一种手段。人类社会经历了农业经济、工业经济和服务经济这三个阶段，下个阶段应该是什么呢？是体验经济时代。以对蔬菜的生产和消费来说，当农民种菜并自给或出售时，这种经济是农业经济；当在工厂（或蔬菜大棚中）不受季节制约生产蔬菜并出售时，这种经济是工业经济；当饭店用蔬菜向顾客提供饮食服务时，这种经济是服务经济；当顾客亲自采摘、购买蔬菜并进行野餐，在这一过程中获取享受时，这种经济就是体验经济。新都市主义概念 现代主义是二十世纪初从美国兴起。它以“效率”和“功能”为城市规划核心，强调城市街37、区的功能划分，将工厂、商业、办公和居住分布于不同的区域；这种模式下的城市出现了诸多问题，如城市空心化问题、生活时间成本大幅增加问题等等。新都市主义于二十世纪七十年代兴起于美国，在全面反思现代主义基础上，提出的一种新型城市规划思想，强调街区的功能复合化。都市乌托邦的概念 都市乌托邦是指创造都市理想的生活模式，它是一个功能复合体，强调土地功能混合开发，打破界限分明的功能区域划分，将住宅、商业、办公、公建、公园、娱乐、休闲等设施紧凑布局，可以最大限度地满足人性的多样化需求。都市乌托邦在湾头地区的特定涵义是，城市RBD区域中的理想家园。8.5 都市乌托邦主题都市乌托邦主题 都市乌托邦是指理想的都市生活38、模式，在此特指“新都市主义”在宁波的具体表现型式。第二部分 宁波湾头地区城市设计导则 1 规划编制背景规划编制背景 根据宁波湾头地区前期发展策划与概念规划对湾头地区的城市功能定位，即以绿色为背景，以休闲为主要功能，集合旅游、娱乐、购物、健身、居住等多功能的城市复合区城市RBD。以此为规划目标，构建环境宜人、行居便利，具有超强吸引力的城市特色功能区。1.1 规划范围规划范围 湾头地区规划范围南起环城北路，北、西、东三面环水，西临余姚江干流，北、东两面紧靠余姚江支脉。规划总用地面积2.36平方公里。1.2 规划目标规划目标 含甄隘、下江、姚江和包家（部分）等四个行政村。总用地面积235.52公顷（39、3530亩）。其中水域14.13公顷 总建筑面积44.3万平方米，其中农民住宅建筑面积21.35万平方米，工矿建筑面积17.50万平方米。农村总人口为3949人、1837户。2 基地现状分析基地现状分析 平整的场地 低矮的房屋 辽阔的菜地 洁净的淡水 舒缓的水岸 宽阔的河道 漫长的岸线 场地特点场地特点 3 总体布局规划总体布局规划 3.1 规划布局原则规划布局原则 强化“岛”的主题 满足绿地率要求 珍惜关爱土地 规划以道路、水系为结构骨架，绿地为背景，建筑点缀其中的结构体系。3.2 规划布局结构规划布局结构 4 道路交通规划道路交通规划 4.1 路网结构与断面路网结构与断面 场地的交通组织为40、“环路“环路放射路”放射路”的模式。“环路”分为外环和内环。外环路外环路 “外环”的主要功能是对外交通联系，是城市级主干路，外环路包括滨江路和城庄路。滨江路：双向四车道、三块板，道路红线28米。城庄路：双向六车道、四块板，道路红线4454米。内环路内环路 “内环”主要是各功能岛的联系道路，规划道路红线宽14米，车道宽8米，为机非混行道路。放射路放射路 “放射路”主要指各岛屿与外环路间的联系道路，规划道路红线宽12米，车道宽8米，为机非混行道路。岛内道路岛内道路 各岛屿内部主要道路红线宽度12米，车道宽度为7米，用以疏解岛内交通。4.2 交通流线组织交通流线组织 5 绿地系统规划绿地系统规划 541、.1 绿地系统结构绿地系统结构 采用“点、线、面”相结合的结构模式。面：面：整个场地处于一片绿色背景之中。线：线：整个时尚岛形成一条滨水绿地景观带和若干主题岛屿环岛绿化带。点：点：每个岛内有相对集中的公共绿地。5.2 植物景观设计植物景观设计 植物景观设计按城市绿地分类及各功能区（主题岛）的特色，提出总体设计指导原则。规划区绿地分类如下：公园绿地：包括游乐公园、其他专类公园、带状绿地。附属绿地：包括居住绿地、公共设施绿地、道路绿地。长寿岛（南）长寿岛（南）购物岛购物岛 长寿岛（南）是一高、中、低、密结合的居住区，植物规划应注意它们的隔与合，植物选择也要考虑以安全、识别性强、观赏性强等为标准；同42、时满足小区的通风采光、遮挡西晒等要求。购物岛是与中央生态休闲湖相临、以商业休闲办公为主的公共设施用地，植物规划应整体、协调，既考虑自身功能要求，又需营造中央滨水区休闲娱乐氛围，加强场地轴线关系。植物多选择姿形优美、冠大荫浓的观赏乔木及适量花灌木。冒险岛是一个规模较大的游乐公园，植物规划在配合各功能分区而或密或疏时，要特别注意避免有毒、刺激性气味或有过敏的花木，多采用姿叶奇特、色彩鲜艳、气味怡人的植物。冒险岛冒险岛 长寿岛（西）长寿岛（西）长寿岛（西）是一临近游乐公园的中密度居住组团，植物规划时既要考虑避免游乐公园的干扰，又需注意对滨水区的利用，植物的选择应以安全、识别性强、观赏性强等为标准；植43、物的种植还应考虑小区的通风采光、遮挡西晒等。文化岛文化岛 健康岛健康岛 健康岛是以康体休闲为主的一处公共设施用地，植物规划应充分考虑运动设施与周围环境的特点，植物的选择应以不带刺激性气味、无落花落果、无种毛飞扬、萌发力强，枝条柔韧性好为前提。文化岛是以文化设施为主的一处公共设施用地，植物规划应充分考虑其文化品质，并需加强中央滨水区休闲娱乐氛围的营造，与整个中央生态休闲湖区相协调。风光岛风光岛 长寿岛（北）长寿岛（北）风光岛是整个场地中具有转折意味的点，岛上以园艺博览为主题，设置山茶园、紫薇园、杜鹃园、竹园、宁波特种植物园等。长寿岛（北）是以Townhouse为主、位于场地中心轴线上一个特殊的居44、住组团，植物规划在考虑居住区特有的功能需求基础上，还要注意与整个轴线保持统一协调关系，以及高档别墅区的品质。生态岛生态岛 丽人岛丽人岛 生态岛位于场地内重要节点上，既是余姚江生态廊道的重要组成部分，又是场地中轴线的尽端，植物规划在大力倡导运用乡土树种的同时，应注意自身作为场地背景与探头的功用。丽人岛是以服装为主题的综合发展区域，植物规划应注意对不同时尚风格的烘托，并且保持自身的背景身份。同时并需加强中央滨水区休闲娱乐氛围的营造，与整个中央生态休闲湖区相协调。艺术岛艺术岛 艺术岛是为艺术家提供创作、居住休闲之所，为艺术品展卖之地，植物规划应充分考虑其特色，注意植物意韵上的捕捉、色彩上的搭配、季相45、上的变化，并尽量多采用乡土树种。外环道路是体现宁波城市特色的廊道，故可采用市树香樟作为外环行道树。滨江休闲带是场地内临余姚江岸线最长的一个带状公园，植物规划既要考虑与三江滨江带的协调，又要注意自身特色的营造，它对于统辖该场地滨江面的植物景观具有重要影响。滨江绿化休闲带滨江绿化休闲带 外环路植物规划外环路植物规划 内环道路临近中央生态休闲湖，同时又是各功能岛的联系道路，因此既要增强其识别性，又要体现滨水休闲特色，故可采用樱花、合欢等作为内环行道树。内环路植物规划内环路植物规划 6 城市开放空间设计城市开放空间设计 6.1 宁波开放空间要领宁波开放空间要领“三江六岸”是宁波城市开放空间的骨架，湾头46、地区作为这一骨架上的重要节点，起到承上启下的作用。城市广场、公园是城市开放空间上的重要节点，是城市公共活动的聚集点和展开面。湾头地区是城市重要的公共活动中心。由余姚江支脉围合的湾头地区，是城市的“绿肺”，亦是城市开放空间的核心和发源地。6.2 开放空间体系规划开放空间体系规划“水”是宁波城市开放空间体系的重要特色，是不可或缺的重要元素。因此，在规划中做足“水”的文章，开挖内湖以形成“内聚”、“向心”的开放空间体系。“沿江”和“环湖”是湾头重要的室外公共活动空间（即城市开放空间），岛间水系是联系它们的纽带。“岛头”是城市开放空间的“岛头”是城市开放空间的敏感点。敏感点。规划将“西岛头”和“北岛头47、”设计为城市级公园。“西岛头”作为余姚江生态廊道上的视觉敏感点，与姚江公园共同构成都市游乐园。“北岛头”独特的地理位置决定它作为来自三个方向（西北、东北、南）的视觉焦点。6.3 开放空间设计开放空间设计 6.3.1 滨水开放空间设计滨水开放空间设计 硬质滨水空间硬质滨水空间 软质滨水空间软质滨水空间 沙滩滨水空间沙滩滨水空间 生态水岸设计生态水岸设计 6.3.2 场地剖视空间设计场地剖视空间设计 6.3.3 城市家具设计城市家具设计 照明灯照明灯 指示牌指示牌 座椅座椅 其他室外家具其他室外家具 6.3.4 街道铺装设计街道铺装设计 长寿岛长寿岛 满足居民生活需要：室外活动、跑步健身、散步。购48、物岛购物岛 满足人流集散，同时考虑短暂驻留需求，色彩明快。冒险岛冒险岛 冒险、刺激、色彩斑斓、活跃。风光岛、生态岛风光岛、生态岛 古朴、自然、粗犷。艺术岛艺术岛 铺装构图精美、色彩高雅、具有艺术美感。丽人岛丽人岛 体现时尚文化、色彩斑斓、时装艺术美。其它铺装形式其它铺装形式 6.3.5 城市立面形态设计城市立面形态设计 7 主题岛设计导则主题岛设计导则 7.1 长寿岛（南）长寿岛（南）城市设计要点城市设计要点 由南向北建筑高度逐渐降低。岛内由一条环路贯穿。岛的西北角设置一中学及商业配套设施。建筑设计原则建筑设计原则 由南到北从高层（28层）、小高层（11层）逐渐向多层（6层）过渡。高层住宅采用49、“一梯四户”塔式建筑、小高层住宅采用“一梯两户”板式建筑。配套设施以1至2层为主。现代建筑形式，颜色浅色。石材、玻璃、涂料。景观设计原则景观设计原则 岛内开挖围合的水道。岛的中部南北绿地，为该区提供一个人开放空间。每个住宅组团间均为公共空间，步行道连接到水边休闲步道及自行车道。绿地中设置运动场、开放草坪及小型健身游乐区提供多种运动机会。西北侧结合水面设置游船码头。7.2 购物岛购物岛 城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 紧临城市干道，交通容量大。岛内设大型休闲购物广场，配有商务酒店、公寓写字楼以及其它休闲购物设施。江南水乡特色的商业步行街。商业步行街北50、部设置观水广场。地面2至3层楼高之裙楼，作为休闲购物广场，具有连续性人行道。高度100米高层商务酒店，公寓写字楼。幕墙、金属、花岗岩。现代shoppingmall店面设计，灯光，标志，色彩鲜明。商业步行街建筑2至3层高。砖块、白墙灰泥及传统建材。购物广场室外以高品质色彩的图案铺地及装饰品组成，配有树阵及植栽。临主干道设置集中停车场。以传统水街特色的处理方式来表现传统街道特征。南北商业步行街北端设置观水广场。临水岸边设置步行道及自行车道。7.3 长寿岛（西）长寿岛（西）城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 以小高层为主。一条环路联系全岛，设有东、南两个出入51、口。临水为公共绿地，为居民提供休闲娱乐健身的场所。中间为贯穿南北的绿化廊道。高度以1011层为主。现代建筑风格，结合宁波传统建筑符号。石材、玻璃、涂料。浅色调，暖色系。临水为公共开放绿地，包含人行步道及自行车道，为居民提供休闲、娱乐、健身的场所。住宅间的开放空间，间隔性用作停车或服务功能，或社区绿地公园。7.4 冒险岛冒险岛 城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 位于城市新三江口（余姚江支脉分流处）。设置较大型游乐场，安排一些游乐、冒险、刺激的体验项目。在入岛的两个出入口处设置配套服务设施及公共停车场。岛的南侧设置人工山体，北侧设置人工沙滩。配套设施以152、至2层为主，现代建筑形式。以石材，玻璃及水泥等材料。色彩明快，浅色。游乐场周围多以硬材质与草地相结合，开敞空间。围绕人工山体种植大量植栽，灌木乔木等，其间设置步行道自行车道，小型休闲广场。北部设置人工阳光沙滩。7.5 文化岛文化岛 城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 位于大闸路东侧、紧邻场地中央生态休闲湖。综合安排图书馆、文化馆、音乐厅、影视中心等文化设施。一个与众不同且综合使用来吸引市民及附近居民。东侧设置大型观水广场。临水为公共绿地设置人行道及自行车道。4至6层底层建筑。现代形式的建筑立面。现代建筑材料包含石材、金属、玻璃及水泥等。临水为公共绿地设53、置步行道及自行车道。建筑门前开敞广场地坪以硬地材表现，设有集中停车场。滨水绿地步行道边设置一系列小型花园、体育健身设施。岛的东侧设置大型观水广场。7.6 健康岛健康岛 城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 滨江路北侧设置观江酒店及码头。滨江路南侧设置体育馆、康乐休闲中心、高尔夫训练基地、篮球场、网球场等运动休闲设施。南侧滨水绿地中的设置咖啡馆、酒吧或餐厅可俯视整个水景。观景酒店裙楼高度1至2层，主体建筑4至6层。体育建筑1至3层。玻璃，幕墙，金属，花岗岩，钢材，石材。暖色系，灰色。建筑周围以硬地材铺设并设置植栽点缀。滨水绿地沿线内提供连续性的休闲步行道，54、穿插设置休憩小广场、垂钓、健身器材、座椅等。临余姚江设置一公共船坞，该船坞提供停泊及展示船只的机会。高尔夫练习场球道处种植草地，球道间填土堆成小山丘，种植大量乔木、灌木。7.7 风光岛风光岛 城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 以园艺博览为主，展现岛内迷人风光。该区仅设行人步道，不设机动车道。南部设置小型游船码头。低层配套服务设施。提供多方发展现代建筑形式。颜色采用明快浅色调。该岛提供开放绿色空间与园艺展示的综合体，园艺展示采用“田”字形分隔，从水边向岛内呈梯田逐渐升高。沿湖水岸提供主要开放空间，设置休闲行人步道。南部结合咖啡馆或河岸餐厅设置河岸游船码55、头。7.8 长寿岛（北）长寿岛（北）城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 以Townhouse为主。河道水岸发展成公共绿地，含行人步道及自行车道。一条道路贯穿全岛。临水岸住宅建筑三层高，中间建筑四层高。现代建筑风格，建筑外墙暖色色系。住宅建筑的阳台与花园能够得到最佳使用。每户一层或地下设停车位。沿水岸的公共绿地为该社区提供公共开放空间。绿地内设置行人步道、体育健身设施、休闲广场。7.9 生态岛生态岛 城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 为强化余姚江生态廊道的功能，将此处规划为生态公园。岛的南侧人工建造一座小山，可56、俯瞰江景。在南北轴线上设置观景平台，科普展示建筑。东侧设置人工沙滩，设置沙滩会所。建筑以1至2层为主，现代建筑形式。玻璃，钢材，石材。色彩明快，浅色。岛内种植各种生态植物。绿地中包含步行道及自行车道。河岸线上穿插设置一系列休闲广场空间。东侧人工沙滩提供亲水功能。7.10 艺术岛艺术岛 城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 岛内设有艺术家村和艺术品市场。艺术家村是艺术家的创作园地和居住休闲之地。艺术品市场是艺术品的展卖之地。滨水空间则为艺术家提供非正式交流场所，包含连续性的步行道和自行车道。滨水设置一系列小广场。艺术家村建筑高度为1至2层，院落式。艺术品市57、场建筑高度一层。采用砖块，木材，玻璃等传统材料，结合现代建筑形式。色彩明快，鲜明，暖色调。开敞式庭院设计，硬地材与软地材相结合。传统与现代结合的标识体系。步行道连接至滨水非正式交流场所。7.11 丽人岛丽人岛 城市设计要点城市设计要点 建筑设计原则建筑设计原则 景观设计原则景观设计原则 以服装为主题综合发展区域，包含时装发布、展示、表演和时装名品购物。临近滨江路，交通便捷。东侧发展为时装零售购物长廊。岛的中部发展成时装发布，展示及表演区。西侧发展为滨水咖啡茶座，休闲酒吧，成为服装交易的非正式交流场所。滨水为公共绿地。建筑12层为主。材料采用玻璃，木料，石材。注意入口，店面，屋檐等细节，结合宁波58、传统建筑符号，设计成富有趣味性的现代建筑。购物长廊为步行，用硬地材铺设，以植物点缀。路边提供绿荫停车位。标识系统现代，明确。滨水连续步行道及自行车道，设置观景节点小广场，休憩座椅，景观小雕塑。8 开发强度控制开发强度控制 序号 项目 数值 1 规划用地总面积规划用地总面积 235.52公顷公顷 其中 陆地面积 199.0公顷 水域面积 36.52公顷 2 经营性用地面积经营性用地面积 110.65公顷公顷 其中 住宅用地 43.77公顷 商业用地 66.88公顷 3 道路用地面积道路用地面积 29.80万万m2 4 总建筑面积总建筑面积 130.72万万m2 其中 住宅建筑总面积 45.72万59、m2 公建建筑总面积 85.00万m2 5 毛容积率毛容积率 0.57 6 净容积率净容积率 1.18 其中 住宅用地容积率 1.04 商业用地容积率 1.27 7 建筑毛密度建筑毛密度 10.0%8 建筑净密度建筑净密度 20.6%9 绿地率（含水面）绿地率（含水面）55.0%注：“水域面积”指标包括各功能岛的内部景观水系的面积。“毛容积率”指规划总建筑面积与规划总用地面积的比值；“净容积率”指规划总建筑面积与经营性用地面积的比值。“建筑毛密度”指规划总建筑基底面积与规划总用地面积的比值；“建筑净密度”指规划总建筑基底面积与经营性用地面积的比值。区名区名 用地面积用地面积（万（万m2）建筑面60、积建筑面积（万（万m2）容积率容积率 建筑密度建筑密度（）（）绿地率绿地率（）（）一区一区 22.21 25.87 1.16 25 60 二区二区 30.43 46.65 1.53 30 40 三区三区 14.81 15.82 1.07 28 50 四区四区 24.83 1.48 0.06 8 75 五区五区 8.73 5.44 0.62 25 55 六区六区 20.36 9.37 0.46 22 65 七区七区 5.51 0.18 0.03 2 90 八区八区 7.62 4.75 0.62 20 70 九区九区 25.75 0.95 0.04 2 90 十区十区 9.75 8.57 0.8861、 25 55 十一区十一区 10.29 5.73 0.56 25 55 十二区十二区 18.71 5.91 0.32 10 85 水域水域 36.52 0 0 0 0 合计合计 235.52 130.72 0.57 10 55 分区规划控制指标分区规划控制指标 9 分期实施建议分期实施建议 9.1 第一阶段 拆迁安置 解决场地农民拆迁安置，实施长寿岛（西）安置区建设工程。9.2 第二阶段 基础设施 建设城庄路、滨江路，构建场地道路骨架。修建西北、东北两座跨江大桥，加强区域间交通联系。建设滨江沙滩公共活动区域，吸引市民及游客参与，初步形成人气聚集地。建设生态岛，提升时尚岛环境品质。9.3 第三阶62、段 初见成效 开发购物岛、长寿岛（南），形成态势良好的沿街主立面。开挖人工中央生态休闲湖，同时开挖中央生态休闲湖与余姚江的联系河道，初步形成时尚岛公共活动核心区域。9.4 第四阶段 发展完善 沿生态湖周边逐步开发建设冒险岛、文化岛、风光岛、长寿岛（北）、艺术岛、丽人岛，构建时尚岛整体风貌。建设岛间及岛内路网体系。设置公交停靠站，满足居住出行及市民、游客出游需要。第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 休闲商业街 绿色交通 中央生态休闲湖 湖滨休闲绿地 农业休闲 滨水餐饮 驳岸景观 水街 10 投资效益估算投资效益估算 序号 项目 金额（万元）1 征地拆迁成本 184048 其中 土地征购费 99950 拆迁补偿费 84098 2 基础设施建设费 21812 其中 道路桥梁建设费 15166 土石方工程费 2350 绿化建设费 1468 3 专业及管理费用 10293 4 未预见费 20586 5 贷款利息 34303 费用合计 271042 非经营性用地124.87公顷 经营性用地110.65公顷：居住用地43.77公顷 商业用地66.88公顷 土地投入成本土地投入成本 土地出让收益土地出让收益 根据宁波湾头城区附近地块的现状土地出让价格调查，初步确定湾头地区的土地出让平均价格为5000元/平方米。以此为依据计算湾头地区的土地出让收益为553250万元。