1、嘉兴”月芦文杉“概念方案2020-01-15PART 1 原策划定位1.1地块区位江南运河嘉兴段北起王江泾镇，南到桐乡崇福镇，流经秀洲区、南湖区、桐乡市境内，全长81.22公里。文化遗产分别有长虹桥，文生修道院，落帆亭，月河历史街区，三塔，其黄色部分都位于地块内嘉兴市中心城区长虹桥：是大运河上罕见的三孔实腹石拱大桥文生修道院：1902年由法国神父步师加创办杉青闸遗址：为运河入浙第一闸落帆亭：1068年重建于杉青闸官舍旁，为当时官吏商贾的游憩之处月河街：旧时是嘉兴工业、商贸最为繁盛之地三塔：三塔面河背城，旧时舟子遥见三塔，遂谨慎行驶，塔实起航标作用项目用地京杭大运河1.2月芦文杉总体规划月 芦文2、杉1234567杉青闸地块面积约300亩目前征迁已基本完成，部分工业厂房遗存保留月河街地块面积约135亩月河历史街区以水乡市井文化为主要特征，打造历史文化街区芦席汇地块面积约350亩芦席汇打造以水乡民宿为主要风情的特色街区文生修道院地块面积约200亩目前正在征迁，修道院遗址保留“月芦文杉”版块以保护世界遗产，传承历史文脉，利用文化资源为原则，打造 文化休闲、生活居住、商务社交 为一体的大运河文化活力区。月河印巷月河印巷占地面积约47000平米，地面以上为城市主题历史文化街区广场，地下一层为商业功能月河街鸟瞰图1.3原策划主题定位1.3原策划主题定位1.4政府部门反馈n杉青闸地块营造低密度江南水3、乡院落n文生修道院地块引入度假酒店品牌n双魁巷、杉青闸等功能业态需进一步考虑n结合考虑周边板块及交通条件，形成区域整体联动月 芦文杉1.51.5定位修改与提升定位修改与提升紧扣运河主题紧扣运河主题运河文化的内涵包括了运河文化的内涵包括了技术文技术文化化即即节节制工程、穿越工程、跨江河工程、闸坝工程制工程、穿越工程、跨江河工程、闸坝工程等、等、制度文制度文化化即即漕漕运及运河治理、运及运河治理、社会文化社会文化涉及商贸文化涉及商贸文化、行旅文化、建筑文化等、行旅文化、建筑文化等多种门多种门类。类。运河文化1.51.5定位修改与提升定位修改与提升紧扣运河主题紧扣运河主题1.51.5定位修改与提升定4、位修改与提升助力城市更新助力城市更新嘉兴老城嘉兴建制始于秦，有两千多年人文历史，自古为繁华富庶之地，素有嘉兴建制始于秦，有两千多年人文历史，自古为繁华富庶之地，素有“鱼米之乡鱼米之乡”、“丝绸丝绸之府之府”美誉，是一座具有典型江南水乡风情的国家历史文化名城美誉，是一座具有典型江南水乡风情的国家历史文化名城PART 2 背景分析东南片区依托高铁南站枢纽，向东南方向扩展西部以秀洲国家高新技术产业开发区为发展动力，向西延伸西南部以空港、经济开发区西部先进制造业功能区形成重要片区中心北部适当控制城镇发展规模。城市发展状况城市功能分区2.1嘉兴总体规划北部片区西南片区东南片区城市中心区“月芦文杉”先进制5、造版块空港物流版块高铁宜居版块湿地保护“月芦文杉”城市周边以工业用地为主，西南和东南片区住宅和其配套功能均匀分布“月芦文杉”区域以住宅用地性质为主，商办功能与生活配套配比不足2.2月芦文杉地块周边商办配套月月芦芦文文杉杉月河月河印巷印巷商业区集中在南部靠环城河中心城区，此外无成规模商办项目12341.1.月河商业街区月河商业街区2.2.芦席汇街区芦席汇街区3.3.月河印巷商业综合体月河印巷商业综合体4.4.专业市场专业市场2.3地块周边生活配套月月芦芦文文杉杉月河月河印巷印巷作为老居住区，医院学校等生活配套比较成熟1.1.穆穆湖实验学校湖实验学校2.2.清清河中学河中学3.3.清河小学清河小学6、4.4.嘉嘉兴市人力资源中心兴市人力资源中心5.5.嘉嘉兴市光明小学兴市光明小学6.6.嘉嘉兴广播电视大学兴广播电视大学7.7.嘉嘉兴市第二医院兴市第二医院8.8.秀秀州中学州中学123456782.4地块及周边住宅现状1.加洲长岛2.嘉城景帆苑3.香橼别墅4.加丝联宿舍5.清华社区6.福临新家园月月芦芦文文杉杉月河月河印巷印巷周边住宅以多层与小高层为主，既有新建别墅也有老厂房宿舍，大部分商品住宅为2000年左右建成1245632.5地块交通条件在建下闸道3.下穿道1.沿运河路4.现有跨河桥梁2.东升路桥月芦文杉嘉兴站嘉兴站方向可达性高可达性低5.建国北路桥6.秀洲路四个地块呈现出南部可达性高7、，北部可达性低的特点，地块间的连通被多处桥梁与下穿道打断城市主干道嘉兴站方向上海自驾游方向城市次干道城市支路134562三元路东升路东方路中环北路禾兴路1263572.6地块周边文旅资源月芦文杉41.杉青闸2.落帆亭3.老海关4.双魁巷5.水天庵7.月河街6.芦席汇穆湖公园与苏州塘闸环城河与南湖运河畔、老城区、配套缺少交通不便、运河畔、老城区、配套缺少交通不便、历史文化底蕴深厚历史文化底蕴深厚如何形成区域联动发展更新？如何形成区域联动发展更新？PART 3 功能定位大型购物中心区河畔风情街区文创社区度假酒店历史遗迹度假酒店2.6参考案例美国圣安东尼奥运河水街圣安东尼奥位于美国南部，德克萨斯州，8、城内圣安东尼奥河穿过。沿运河分布河畔主题餐、酒吧，度假酒店，水上舞台，历史建筑遗迹，购物中心等，多种功能混杂。功能分区中心区运河长1.6KM2.6参考案例美国圣安东尼奥运河水街运河串联各个功能区块的同时，游客可以通过游船到达不同的功能分区。水上交通2.6参考案例美国圣安东尼奥运河水街圣安东尼奥运河两岸有丰富的历史建筑遗址。西班牙人在18世纪建立的教士大宅院(Mission)，将教堂、军事要塞和住宅等多重功能结合于一体，成为吸引人的景点。文化特色依托古迹、文创街区2.6参考案例英国伯明翰运河区城市中心区：市民中心 剧院 会议中心 公园布林德利区：步行商业街区工业区居住区居住区居住区城市中心区：体9、育场居住区中心区运河长度：2.5km办公/工业区：各类工厂/办公楼伯明翰有60公里长的河道，市区中心33%的城市人口居住于距运河1公里的范围内。河道曾是工业的交通命脉，现在已改作旅游用途。城市中心的布林德利区是由老工业建筑改造而成的著名商业区，沿河还设有大型公共建筑，并保留了大量住宅和工业遗存区，是一个多地块功能复合街区。功能分区2.6参考案例英国伯明翰运河区水上连接中心区有2.5公里长的河道，沿途有很多餐厅及酒吧，游客可以乘着小船随运河顺流而下欣赏沿途景致。2.6参考案例英国伯明翰运河区布林德利运河区(Brindley place)是将已经废弃的工业革命时期运河区老建筑经过改造，并巧妙的融合10、了古典和现代建筑，不仅成为区域历史建筑改造更新的成功案例，也成为英国第一个被评为知名水畔景区的城市特色游览区域。文化特色老建筑改造2.7案例总结注重水上交通连接复合多种使用功能建立文化吸引力2.8策划主题定位杉青闸月河街：江南市井芦席汇：水乡民居文生修道院：从隐逸度假到运河漕商杉青闸：从江南院落到旅居社区依托运河的漕运功能和本土的发达农业，嘉兴城市范围不断外扩，在唐宋时期已成为东南地区的政治、经济、军事重镇，运河上的重要节点。运河入城的门户地段，曾经是嘉兴城北重要的贸易集散地。存续时间跨度长，是运河商埠市井文化的物质载体结合老海关地块，串联运河文化，以漕商为主题打造主题城市功能区与运河历史展示11、区结合运河景观和城市自然绿化，融入运河旅居历史，打造独特的旅居体验月河街区文生修道院芦席汇2.8策划功能定位“居”“居”“居”“娱”“业”“业”娱居业娱游打造江南院落与度假酒店，提升老城区居住品质设置人才公寓、企业孵化和商务办公为老城区引入新型产业基地历史文化景点，传统风貌街区，运河自然风光和主题声光电展示馆，创造新的休闲娱乐目的地沿运河设置水上旅游线路，树立嘉兴旅游新名片“游”“业”2.9”月”地块业态规划江南市井特色民宿购物商街酒吧街特色餐饮2.9”芦”地块业态规划水乡民居文化主题民宿配套商业服务运河景观码头特色餐饮2.9”文”地块业态规划运河漕商酒店/居住商服配套运河古迹文化展示企业办公12、2.9”杉”地块业态规划旅居社区江南院落企业孵化商办综合社区运河公园带月芦杉水天庵月河街芦席汇双魁巷落帆亭杉青闸3.4景点与游览动线月芦文杉游览动线老海关文穆湖公园城市范围游览动线石臼漾放鹤洲运河公园中央公园嘉兴体育中心月河杉青闸双魁巷凌公塘文化主题公园穆湖森林公园落帆亭南湖芦席汇范蠡湖嘉兴博物馆对运河保护好 传承好 利用好也是嘉兴城市的发展更新PART 4 规划设计资源分析、土地利用与产品选型地块景观资源以运河河景和历史古迹为主，受红线外绿带公园限制一线河景抬高河景古树文保景杉地块内部树木抬高河景一线河景落帆亭公园修道院与古树现状公共绿地现状文保建筑现状古木大树A-A剖面B-B剖面道路 公共13、绿地河道现状住宅本项目地块地块景观利用利用运河景色需要建筑拔高现状文保建筑现状周边住宅拟建住宅现状河面无河景范围全河景范围A-A剖面B-B剖面道路 公共绿地河道现状住宅本项目地块地块价值取向分析杉青闸地块运河半岛 环境私密 高档住宅杉青闸旧址 文化公园 适宜酒店或住宅 可达性好 滨水公园 适合公寓类城市型住宅 厂房改造 大空间高层高 适合共享办公 配套商业 博物展览 交通可达性弱，红线外绿地公园不能划为住宅院落城市道路对私密性影响，地块纵深很难利用河景地块价值取向分析文生修道院地块普通河景 南侧修道院树木建筑景修道院景色 河景及可利用绿地 适合酒店或高档住宅北侧修道院景观 南侧隔路老海关地块 14、西侧隔河落帆亭公园 城市道路与匝道的影响与地块割裂作用 适合城市性的酒店或商墅城市道路将其与修道院地块割裂，存在效率较低的尖角地南侧与东侧城市道路的影响，适合城市性强的商办商业配套概念方案总图一 酒店的文化特色 修道院的利用经济技术指标表建设用地面积（）建筑面积（）容积率住宅地块A116579.5116579.51人才公寓地块B8269.312403.951.5人才公寓地块C38955842.51.5酒店标准客房地块D20492102460.5酒店别墅客房地块E112155607.50.5住宅地块F23829.523829.51商务办公地块G16698.325047.451.5厂房改造地块H415、851.7130002.6合计205830.3212556.4住宅建筑面积占比（扣除人才公寓与厂房改造地块）77.44%n完整的杉青闸地块合院叠拼住宅区n利用修道院建筑与自然环境作为酒店增值服务区n酒店地块面积受限，门口道路交通性强，影响酒店品质n文生修道院地块沿河设置住宅区提升总货值180/200合院 150叠拼 120别墅酒店客房 50单元式酒店客房单层120-150商务别墅/独栋办公概念方案总图二 住宅的溢价与运河商业文化区建设用地面积（）建筑面积（）容积率住宅地块A86799.786799.71酒店地块B29779.814889.90.5人才公寓地块C8269.312403.951.516、人才公寓地块D38955842.51.5住宅地块E35044.235044.21商务别墅地块F20492.330738.451.5商务办公地块G16698.325047.451.5厂房改造地块H4851.7130002.6合计205830.3223766.15住宅建筑（含F地块商务别墅）面积占比（扣除人才公寓与厂房改造地块）79.26%经济技术指标表n酒店置于杉青闸旧址地块，规模与私密性更好，提升杉青闸地块住宅品质n文生修道院地块沿古运河形成完整的老城高品质商务办公区，修道院在极少改造的原则下作为主题商务展场和会所n文生修道院地块沿东侧设独立高品质住宅区180/200合院 150叠拼 120别17、墅酒店客房单层120-150商务别墅/独栋办公概念方案对比总结方案一 杉青闸完整住宅地块，修道院地块主打商旅主题作为运河游终点方案二 杉青闸地块以居旅为主题，文生修道院地块以商务文化为主题，运河游终点放在杉青闸旧址公园住宅产品选型院墅160住宅产品选型院墅200一层二层三层BASEMENTUNIT TWOL I F TUNIT THREEBASEMENTUNIT ONE上叠中叠下叠住宅产品选型叠拼（6层）170+145+130住宅产品选型下叠一层二层三层四层中叠上叠五层六层叠拼（6层）170+145+130住宅产品选型叠拼（5层）125+120+120上叠一层二层三层四层五层平层下叠住宅造型参18、考绿城桃李春风古典中式住宅造型参考绿城乌镇雅园民国式住宅造型参考万科苏州大家现代商墅产品选型平层 155复式167商墅造型参考衡山坊西风东渐酒店参考青城山六善古典地域式用地面积：约16万平方米建筑面积：约4万平方米客房数量：121间客房面积：80-300平酒店参考青城山六善古典地域式酒店参考乌镇阿丽拉现代地域式用地面积：约6万平方米建筑面积：25161.76平方米客房数量：125间客房面积：108-300平酒店参考乌镇阿丽拉现代地域式比选概念方案 地标住宅 充分河景利用万科湖心岛：总用地95100平方米，总计容199710平方米，主力产品面积段200-350平方米，容积率2.10，最高180米 城市配套 商业商务区谢谢聆听！