1、卓越嘉兴”月芦文杉“概念方案,2020-01-15,PART 1 原策划定位,1.1地块区位,江南运河嘉兴段北起王江泾镇，南到桐乡崇福镇，流经秀洲区、南湖区、桐乡市境内，全长81.22公里。,文化遗产分别有长虹桥，文生修道院，落帆亭，月河历史街区，三塔，其黄色部分都位于地块内,嘉兴市,中心城区,长虹桥：是大运河上罕见的三孔实腹石拱大桥,文生修道院：1902年由法国神父步师加创办,杉青闸遗址：为运河入浙第一闸,落帆亭：1068年重建于杉青闸官舍旁，为当时官吏商贾的游憩之处,月河街：旧时是嘉兴工业、商贸最为繁盛之地,三塔：三塔面河背城，旧时舟子遥见三塔，遂谨慎行驶，塔实起航标作用,项目用地,京杭大2、运河,1.2月芦文杉总体规划,“月芦文杉”版块以保护世界遗产，传承历史文脉，利用文化资源为原则，打造 文化休闲、生活居住、商务社交 为一体的大运河文化活力区。,月河印巷,月河街鸟瞰图,1.3原策划主题定位,1.3原策划主题定位,1.4政府部门反馈,杉青闸地块营造低密度江南水乡院落文生修道院地块引入度假酒店品牌双魁巷、杉青闸等功能业态需进一步考虑结合考虑周边板块及交通条件，形成区域整体联动,文,杉,1.5定位修改与提升紧扣运河主题,运河文化的内涵包括了技术文化即节制工程、穿越工程、跨江河工程、闸坝工程等、制度文化即漕运及运河治理、社会文化涉及商贸文化、行旅文化、建筑文化等多种门类。,运河文化,13、.5定位修改与提升紧扣运河主题,1.5定位修改与提升助力城市更新,嘉兴老城,嘉兴建制始于秦，有两千多年人文历史，自古为繁华富庶之地，素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”美誉，是一座具有典型江南水乡风情的国家历史文化名城,PART 2 背景分析,东南片区依托高铁南站枢纽，向东南方向扩展西部以秀洲国家高新技术产业开发区为发展动力，向西延伸西南部以空港、经济开发区西部先进制造业功能区形成重要片区中心北部适当控制城镇发展规模。,城市发展状况,城市功能分区,2.1嘉兴总体规划,北部片区,西南片区,东南片区,城市中心区,“月芦文杉”,先进制造版块,空港物流版块,高铁宜居版块,湿地保护,“月芦文杉”,城市周边以工4、业用地为主，西南和东南片区住宅和其配套功能均匀分布“月芦文杉”区域以住宅用地性质为主，商办功能与生活配套配比不足,2.2月芦文杉地块周边商办配套,商业区集中在南部靠环城河中心城区，此外无成规模商办项目,1,2,3,4,1.月河商业街区,2.芦席汇街区,3.月河印巷商业综合体,4.专业市场,2.3地块周边生活配套,作为老居住区，医院学校等生活配套比较成熟,1.穆湖实验学校,2.清河中学,3.清河小学,4.嘉兴市人力资源中心,5.嘉兴市光明小学,6.嘉兴广播电视大学,7.嘉兴市第二医院,8.秀州中学,1,2,3,4,5,6,7,8,2.4地块及周边住宅现状,周边住宅以多层与小高层为主，既有新建别墅5、也有老厂房宿舍，大部分商品住宅为2000年左右建成,1,2,4,5,6,3,2.5地块交通条件,在建下闸道,3.下穿道,1.沿运河路,4.现有跨河桥梁,2.东升路桥,嘉兴站,嘉兴站方向,5.建国北路桥,6.秀洲路,四个地块呈现出南部可达性高，北部可达性低的特点，地块间的连通被多处桥梁与下穿道打断,城市主干道,嘉兴站方向,上海自驾游方向,城市次干道,城市支路,1,3,4,5,6,2,三元路,东升路,东方路,中环北路,禾兴路,1,2,6,3,5,7,2.6地块周边文旅资源,4,1.杉青闸,2.落帆亭,3.老海关,4.双魁巷,5.水天庵,7.月河街,6.芦席汇,穆湖公园与苏州塘闸,环城河与南湖,运河6、畔、老城区、配套缺少交通不便、历史文化底蕴深厚如何形成区域联动发展更新？,PART 3 功能定位,大型购物中心区,河畔风情街区,文创社区,度假酒店,历史遗迹,度假酒店,2.6参考案例美国圣安东尼奥运河水街,圣安东尼奥位于美国南部，德克萨斯州，城内圣安东尼奥河穿过。沿运河分布河畔主题餐、酒吧，度假酒店，水上舞台，历史建筑遗迹，购物中心等，多种功能混杂。,功能分区,中心区运河长1.6KM,2.6参考案例美国圣安东尼奥运河水街,运河串联各个功能区块的同时，游客可以通过游船到达不同的功能分区。,水上交通,2.6参考案例美国圣安东尼奥运河水街,圣安东尼奥运河两岸有丰富的历史建筑遗址。西班牙人在18世纪建7、立的教士大宅院(Mission)，将教堂、军事要塞和住宅等多重功能结合于一体，成为吸引人的景点。,文化特色依托古迹、文创街区,2.6参考案例英国伯明翰运河区,伯明翰有60公里长的河道，市区中心33%的城市人口居住于距运河1公里的范围内。河道曾是工业的交通命脉，现在已改作旅游用途。城市中心的布林德利区是由老工业建筑改造而成的著名商业区，沿河还设有大型公共建筑，并保留了大量住宅和工业遗存区，是一个多地块功能复合街区。,功能分区,2.6参考案例英国伯明翰运河区,水上连接,中心区有2.5公里长的河道，沿途有很多餐厅及酒吧，游客可以乘着小船随运河顺流而下欣赏沿途景致。,2.6参考案例英国伯明翰运河区,布8、林德利运河区(Brindley place)是将已经废弃的工业革命时期运河区老建筑经过改造，并巧妙的融合了古典和现代建筑，不仅成为区域历史建筑改造更新的成功案例，也成为英国第一个被评为知名水畔景区的城市特色游览区域。,文化特色老建筑改造,2.7案例总结,注重水上交通连接,复合多种使用功能,建立文化吸引力,2.8策划主题定位,杉青闸,月河街：江南市井,芦席汇：水乡民居,文生修道院：从隐逸度假到运河漕商,杉青闸：从江南院落到旅居社区,依托运河的漕运功能和本土的发达农业，嘉兴城市范围不断外扩，在唐宋时期已成为东南地区的政治、经济、军事重镇，运河上的重要节点。,运河入城的门户地段，曾经是嘉兴城北重要的9、贸易集散地。存续时间跨度长，是运河商埠市井文化的物质载体,结合老海关地块，串联运河文化，以漕商为主题打造主题城市功能区与运河历史展示区,结合运河景观和城市自然绿化，融入运河旅居历史，打造独特的旅居体验,月河街区,文生修道院,芦席汇,2.8策划功能定位,居,业,娱,游,打造江南院落与度假酒店，提升老城区居住品质,设置人才公寓、企业孵化和商务办公为老城区引入新型产业基地,历史文化景点，传统风貌街区，运河自然风光和主题声光电展示馆，创造新的休闲娱乐目的地,沿运河设置水上旅游线路，树立嘉兴旅游新名片,“游”,2.9”月”地块业态规划江南市井,特色民宿,购物商街,酒吧街,特色餐饮,2.9”芦”地块业态规10、划水乡民居,2.9”文”地块业态规划运河漕商,2.9”杉”地块业态规划旅居社区,杉,水天庵,月河街,芦席汇,双魁巷,落帆亭,杉青闸,3.4景点与游览动线,月芦文杉游览动线,老海关,文,穆湖公园,城市范围游览动线,石臼漾,放鹤洲,运河公园,中央公园,嘉兴体育中心,月河,杉青闸,双魁巷,凌公塘文化主题公园,穆湖森林公园,落帆亭,南湖,芦席汇,范蠡湖,嘉兴博物馆,对运河保护好 传承好 利用好也是嘉兴城市的发展更新,PART 4 规划设计,资源分析、土地利用与产品选型,地块景观资源以运河河景和历史古迹为主，受红线外绿带公园限制,一线河景,抬高河景,古树文保景,杉地块内部树木,抬高河景,一线河景,落帆亭11、公园,修道院与古树,现状公共绿地,现状文保建筑,现状古木大树,A-A剖面,B-B剖面,道路,公共绿地,河道,现状住宅,本项目地块,地块景观利用利用运河景色需要建筑拔高,现状文保建筑,现状周边住宅,拟建住宅,现状河面,无河景范围,全河景范围,A-A剖面,B-B剖面,道路,公共绿地,河道,现状住宅,本项目地块,地块价值取向分析杉青闸地块,运河半岛 环境私密 高档住宅,杉青闸旧址 文化公园 适宜酒店或住宅,可达性好 滨水公园 适合公寓类城市型住宅,厂房改造 大空间高层高 适合共享办公 配套商业 博物展览,交通可达性弱，红线外绿地公园不能划为住宅院落,城市道路对私密性影响，地块纵深很难利用河景,地块价12、值取向分析文生修道院地块,普通河景 南侧修道院树木建筑景,修道院景色 河景及可利用绿地 适合酒店或高档住宅,北侧修道院景观 南侧隔路老海关地块 西侧隔河落帆亭公园,城市道路与匝道的影响与地块割裂作用 适合城市性的酒店或商墅,城市道路将其与修道院地块割裂，存在效率较低的尖角地,南侧与东侧城市道路的影响，适合城市性强的商办商业配套,概念方案总图一 酒店的文化特色 修道院的利用,经济技术指标表,完整的杉青闸地块合院叠拼住宅区利用修道院建筑与自然环境作为酒店增值服务区酒店地块面积受限，门口道路交通性强，影响酒店品质文生修道院地块沿河设置住宅区提升总货值,180/200合院 150叠拼 120别墅酒店客13、房 50单元式酒店客房单层120-150商务别墅/独栋办公,概念方案总图二 住宅的溢价与运河商业文化区,经济技术指标表,酒店置于杉青闸旧址地块，规模与私密性更好，提升杉青闸地块住宅品质文生修道院地块沿古运河形成完整的老城高品质商务办公区，修道院在极少改造的原则下作为主题商务展场和会所文生修道院地块沿东侧设独立高品质住宅区,180/200合院 150叠拼 120别墅酒店客房单层120-150商务别墅/独栋办公,概念方案对比总结,方案一 杉青闸完整住宅地块，修道院地块主打商旅主题作为运河游终点,方案二 杉青闸地块以居旅为主题，文生修道院地块以商务文化为主题，运河游终点放在杉青闸旧址公园,住宅产品选14、型,院墅160,住宅产品选型,院墅200,一层,二层,三层,住宅产品选型,叠拼（6层）170+145+130,住宅产品选型,下叠,一层,二层,三层,四层,中叠,上叠,五层,六层,叠拼（6层）170+145+130,住宅产品选型,叠拼（5层）125+120+120,上叠,一层,二层,三层,四层,五层,平层,下叠,住宅造型参考,绿城桃李春风古典中式,住宅造型参考,绿城乌镇雅园民国式,住宅造型参考,万科苏州大家现代,商墅产品选型,平层 155,复式167,商墅造型参考,衡山坊西风东渐,酒店参考,青城山六善古典地域式,用地面积：约16万平方米建筑面积：约4万平方米客房数量：121间客房面积：80-300平,酒店参考,青城山六善古典地域式,酒店参考,乌镇阿丽拉现代地域式,用地面积：约6万平方米建筑面积：25161.76平方米客房数量：125间客房面积：108-300平,酒店参考,乌镇阿丽拉现代地域式,比选概念方案 地标住宅 充分河景利用,万科湖心岛：总用地95100平方米，总计容199710平方米，主力产品面积段200-350平方米，容积率2.10，最高180米,城市配套 商业商务区,谢谢聆听！,