1、Planning of the villages Inside the City in Yangxi阳西城中村改造总体规划广东省城乡规划设计研究院2020.07前言编制意义有利于节约集约土地空间资源，推进城市的内涵式发展、有利于盘活土地有利于盘活土地，优化城市空间结构、促进城市转型升级有利于推动宜居城乡建设，提高人民生活质量规划原则分类指导改造，兼顾各村发展需求坚持以人为本，满足美好生活需求减少大拆大建，保护地方传统文脉阳西2021行动方案要求阳西县进一步优化城市格局，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，深入摸排城中村内街内巷等基础设施情况，由阳西县三旧办牵头，编制阳西县城中村改造规划2、。本规划包含总体层面和详细指引的内容。目录CONTENT2.现有模式解析1.现状研究3.政策与趋势4.总体规划5.规划指引现状研究改造范围改造范围基本特征基本特征安置用地情况安置用地情况现状问题现状问题01Analysis of Current SituationAnalysis of Current SituationPLAN SCOPES改造范围改造对象确定 现状城市建设用地范围内的村庄全部纳入本次城中村改造范围，共21个自然村，涉及行政村5个行政村行政村自然村自然村黎昌朗村新村、张公桥、茶山坡、尖岗村、元村石桥铺村上大凼村、大路坑村、青龙地村苏村村新塘村、大地村太平村上高兰村、下高兰村、3、马路村、下企石、上企石、太一、太二、太三、岗平村、村仔岭仓新村新屋地村阳西县中心城区土地利用现状图（2019年）青龙地新村大路坑村石桥铺村茶山坡张公桥尖岗元村上大凼新塘大地马路村村仔太二太一太三下企石上企石上高兰下高兰新村岗平新屋地PLAN SCOPES改造范围改造对象确定 考虑未来发展需要，法定总体规划中确定的建设范围内村庄纳入城中村改造范围，共49个自然村，涉及行政村10个阳西县中心城区土地利用规划图（法定已批版）行政村行政村自然村自然村黎昌朗村龙迳村、岭咀村、黎昌朗村、旺茂村、马塔田、增仔坑、长兴、万禾田、新安石桥铺村上石井、石井、红花根、吉子山村、芦荻垌、猪头潭、银山联安村连塘、新湾、4、牛路坡、荔枝山、石头步、牛皮坡、旱坑、大榕树、新屋仔、大地村、七星垌、牛刨岭、水湖氹、石克、胡尾村、上麻思营、下麻思营长岐村白石垌、龙甲窝牛岭村细寸村、石挞村、北雪村太平村高垌村、上石碇村、下石碇村、陂头降村、长坪村、高车垌、礼一、礼二大环村上五里村仓新村仓面村岑村村虎头山村长兴芦荻垌银山增仔坑马塔田马塔田岭咀村黎昌朗村万禾田旺茂升龙迳白石垌连塘石头步荔枝山胡尾村牛皮坡旱坑大榕树七星垌新屋仔水湖氹联安新村吉子山村红花根牛路垌麻营石克大地牛刨岭石井下石井茶山坡新湾石挞细寸北雪北雪高垌上石碇下石碇村仔岭高车垌长坪坡头降礼一礼二上五里仓面虎头山龙甲窝PLAN SCOPES改造范围改造对象确定 综合考5、虑现状发展要求与未来发展需要，本次纳入改造范围的自然村共70个，涉及行政村范围10个，具体如下：序号序号行政村行政村自然村自然村1黎昌朗村龙迳村、岭咀村、黎昌朗、旺茂村、新村、张公桥、茶山坡村、尖岗村、元村、马塔田、增仔坑、长兴、万禾田、新安2石桥铺村上大凼村、大路坑村、青龙地村、上石井、石井、红花根、吉子山村、芦荻垌、猪头潭、银山3联安村连塘、新湾、牛路坡、荔枝山、石头步、牛皮坡、旱坑、大榕树、新屋仔、大地村、七星垌、牛刨岭、水湖氹、石克、胡尾村、上麻思营、下麻思营4长岐村白石垌、龙甲窝5苏村村新塘村、大地村6牛岭村细寸村、石挞村、北雪村7太平村高垌村、上高兰村、下高兰村、马路村、下企石、上6、企石、太一、太二、太三、岗平村、上石碇村、下石碇村、陂头降村、长坪村、村仔岭、高车垌、礼一、礼二8大环村上五里村9仓新村新屋地村、仓面村10岑村村虎头山村长兴芦荻垌银山增仔坑马塔田马塔田岭咀村黎昌朗村万禾田旺茂升龙迳石挞细寸北雪北雪高垌上石碇下石碇村仔岭高车垌长坪坡头降礼一礼二上五里仓面虎头山龙甲窝白石垌新湾连塘石头步荔枝山胡尾村牛皮坡旱坑大榕树七星垌新屋仔水湖氹联安新村吉子山村红花根牛路坡麻营石克大地牛刨岭石井下石井青龙地大路坑村石桥铺村茶山坡张公桥尖岗元村上大凼新塘大地马路村村仔太二新屋地岗平太一太三下企石上企石上高兰下高兰仓新村岑村村长岐村苏村村太平村大环村牛岭村黎昌朗村石桥铺村新村 考7、虑大泉山海片区概念规划，研究对象增加金钩村和大泉村的8个村庄。因为此8个村庄不属于紧靠城区发展的城中村，且在规划中都作为微改造的对象，故不作为本次的规划范围。只在附录中增加8个村庄的详细规划改造指引。大泉山海片区概念规划规划范围PLAN SCOPES改造范围改造对象确定序号序号行政村行政村自然村自然村1金钩村牛岗地村、横山头村、蔗山村、朱篢村2大泉村大洲村、龙溪村、剑泉村、渡头村PLAN SCOPES改造范围村庄边界确定位于三旧图斑内的改造对象范围以三旧图斑为主位于国土村庄指标内的改造对象范围以国土指标为主国土指标不足或无改造指标等其他改造对象以现状建设情况为主 根据已确定的改造对象，主要通过8、以下三种方式明确本次改造的具体规划范围：改造范围确定PLAN SCOPES改造范围 有三旧图斑的地方采用三旧图斑范围，确定18个自然村，涉及5个行政村序号序号行政村行政村自然村自然村1黎昌朗村 茶山坡、龙迳、张公桥、元村2牛岭村北雪、细寸3石桥铺村上大凼4苏村村大地5太平村岗平、高垌、马路、太一、上石碇、太二、下石碇、上企石、下企石、太三总体以三旧图斑为主，根据实际情况微调三旧斑块范围线以三旧斑块为主确定的村庄范围上、下企石上、下企石村庄边界确定PLAN SCOPES改造范围 有国土图斑的地方采用国土图斑范围，国土指标不足或缺失时根据村庄具体建设情况进行微调，确定37个自然村，涉及行政村7个序9、号序号行政村行政村自然村自然村1岑村村虎头山2黎昌朗村黎昌朗、岭咀、马塔田、旺茂、新村、长兴3联安村大榕树、旱坑、胡尾、连塘、牛路坡、牛刨岭、七星垌、石克、石头步、水湖氹、新湾、新屋仔、牛皮坡、大地、荔枝山、上麻思营、下麻思营4牛岭村石挞5石桥铺村红花根、吉子山、上石井、银山、猪头潭6太平村陂头降、村仔岭、礼一、长坪、礼二7长岐村白石垌、龙甲窝村庄边界确定以国土斑块为主确定的村庄范围礼一礼二村仔岭长坪坡头降虎头山长兴银山马塔田马塔田岭咀村黎昌朗村旺茂白石垌连塘石头步荔枝山胡尾村牛皮坡旱坑大榕树七星垌新屋仔水湖氹吉子山村红花根牛路坡麻营石克大地牛刨岭石井下石井新湾石挞龙甲窝新村村庄实际建设范围P10、LAN SCOPES改造范围 国土指标范围线覆盖实际建设范围的村庄以国土指标为准，无法覆盖的根据村庄实际建设范围微调大地以国土斑块为主确定的村庄范围村庄实际建设范围大榕树旱坑荔枝山牛皮坡牛刨岭连塘新湾石头步村庄边界确定PLAN SCOPES改造范围 不在三旧改造范围内又无国土指标，根据村庄具体建设情况进行划定，包括15个自然村，涉及行政村6个序号序号行政村行政村自然村自然村1仓新村新屋地、仓面2大环村上五里3黎昌朗村尖岗、万禾田、增仔坑4石桥铺村大路坑、芦荻垌、青龙地、石井5苏村村新塘6太平村高车垌、上高兰、下高兰、塘面根据村庄具体建设情况进行划定国土指标不足或无改造指标等其他改造对象的村庄范11、围国土指标斑块实际建设情况村庄边界确定高车垌新屋地仓面村仔上高兰下高兰上五里尖岗新塘大路坑青龙地石井万禾田增仔坑芦荻垌PLAN SCOPES改造范围以三旧斑块为主确定的村庄范围以国土斑块为主确定的村庄范围以实际建设情况确定的村庄范围村庄边界确定长兴芦荻垌银山增仔坑马塔田马塔田岭咀村黎昌朗村万禾田旺茂升龙迳石挞细寸北雪北雪高垌上石碇下石碇村仔岭高车垌长坪坡头降礼一礼二上五里仓面虎头山龙甲窝白石垌新湾连塘石头步荔枝山胡尾村牛皮坡旱坑大榕树七星垌新屋仔水湖氹吉子山村红花根牛路坡麻营石克大地牛刨岭石井下石井青龙地大路坑村石桥铺村茶山坡张公桥尖岗元村上大凼新塘大地马路村村仔太二新屋地岗平太一太三下企石上12、企石上高兰下高兰新村序号序号行政村行政村自然村名自然村名户籍人口（人）户籍人口（人）户数（户）户数（户）住宅栋数（栋）住宅栋数（栋）地块面积地块面积()1黎昌朗村茶山坡238 47 52 103634 万禾田142 33 8 67948 新村121 25 27 7986 元村99 19 23 49596 长兴170 34 37 15631 黎昌朗600 126 132 64074 马塔田175 36 42 26885 旺茂246 54 58 14451 增仔坑180 36 43 18261 尖岗182 33 35 126129 岭咀169 33 35 17482 龙迳310 58 62 27413、41 张公桥330 62 65 15108 2石桥铺村石井315 68 75 29644 上大凼407 106 85 81602 大路坑135 31 40 35206 芦荻垌460 81 90 63892 上石井61 12 18 14511 银山366 18 75 22861 猪头潭312 61 31 12886 红花根132 12 30 12189 吉子山205 30 35 19129 青龙地318 65 65 76628 3联安村牛刨岭264 54 38 38846 石克42 9 7 7968 新湾164 31 8 14412 大榕树279 59 41 19412 旱坑519 110 9514、 37309 连塘456 99 65 61102 牛路坡35 8 9 8276 七星垌57 12 11 3641 石头步211 44 32 12156 水湖氹244 54 42 11630 新屋仔90 18 15 8638 序号序号行政村行政村自然村名自然村名户籍人口户籍人口户数户数住宅栋数住宅栋数地块面积地块面积()3联安村牛皮坡208 40 35 24161 大地2184 38 33 28465 荔枝山60 15 12 8053 胡尾230 45 22 15109 上麻思营60 16 13 3652 下麻思营50 11 10 7161 4长岐村龙甲窝65 11 13 7517 白石垌13515、 22 2 18753 5苏村村大地1113 26 23 129071 新塘272 56 85 61022 6牛岭村北雪260 56 56 151671 细寸186 46 45 18742 石挞269 52 40 14968 7太平村岗平860 176 210 130657 上高兰173 33 48 24010 太一275 58 105 74348 上石碇249 45 60 20621 太二211 51 95 72325 下石碇179 31 45 27774 下高兰295 53 82 22613 上企石580 123 168 42143 下企石235 53 94 21363 太三217 47 16、190 36431 塘面255 58 52 55741 陂头降90 18 30 13387 村仔岭164 31 55 25335 高车垌231 52 65 30842 礼一241 49 60 25494 马路217 39 50 45340 长坪346 71 101 47730 礼二231 48 57 23369 高垌421 71 95 14684 8大环村上五里25 4 5 16639 9仓新村新屋地915 216 205 144895 仓面650 200 168 67165 10岑村村虎头山1116 212 285 97503 PLAN SCOPES改造范围村庄边界确定PLAN SCOPES17、改造范围与总体规划的核对 城中村与规划主干路网冲突的村庄8个，与其他路网冲突的村庄18个：冲突类冲突类型型行政村行政村自然村自然村与规划主干路网冲突黎昌朗村万禾田、岭咀村、张公桥石桥铺村青龙地村太平村太一、太三、下企石、上企石与规划其他路网冲突黎昌朗村长兴、茶山坡村、龙迳村、新村、尖岗村、元村石桥铺村上大凼村、石井苏村村大地村牛岭村细寸村、石挞村、北雪村太平村上高兰村、马路村、上石碇村、下石碇村仓新村新屋地村岑村村虎头山村与规划主干路网冲突的村庄与规划其他路网冲突的村庄岭咀村万禾田升龙迳石挞细寸北雪北雪上石碇下石碇仓面虎头山石井下石井青龙地张公桥尖岗元村上大凼马路村大地新屋地太一太三下企石上企18、石上高兰下高兰新村长兴PLAN SCOPES改造范围与总体规划的核对 与公共设施用地冲突、与商业用地冲突以及与公园绿地冲突三类，其中与公共设施用地冲突的村庄9个，与商业用地冲突的村庄8个，与公园绿地冲突的村庄5个类别类别行政村行政村自然村自然村规划保留村庄用地太平村高垌村、上高兰村与规划公共设施用地冲突的村庄太平村下高兰村黎昌朗村尖岗村、黎昌朗村牛岭村石挞村、北雪村石桥铺村上石井、石井联安村下麻思营长岐村白石垌与规划商业设施用地冲突的村庄黎昌朗村元村苏村村大地村石桥铺村芦荻垌联安村上麻思营牛岭村细寸村仓新村新屋地村太平村下高兰村岑村村虎头山村与规划公园绿地冲突的村庄黎昌朗村马塔田石桥铺村红花根19、吉子山村、芦荻垌长岐村龙甲窝与规划商业设施用地冲突的村庄与规划公园绿地冲突的村庄规划保留村庄用地与规划公共设施用地冲突的村庄虎头山新屋地上高兰下高兰高垌石挞细寸北雪北雪尖岗元村上石井下石井马塔田黎昌朗村红花根吉子山村卢荻垌白石垌麻营龙甲窝大地CHARACTERISTICS基本特征空间分布：类别类别行政村行政村自然村自然村位于现状建设范围内黎昌朗村新村、张公桥、茶山坡、尖岗村、元村石桥铺村上大凼村、石桥铺村、大路坑村、青龙地村苏村村新塘村、大地村太平村上高兰村、下高兰村、马路村、下企石、上企石、太一、太二、太三、岗平村、村仔岭仓新村新屋地村位于现状建设范围外黎昌朗村龙迳村、岭咀村、黎昌朗村、旺20、茂村、马塔田、增仔坑、长兴、万禾田、新安石桥铺村上石井、石井、红花根、吉子山村、芦荻垌、猪头潭、银山联安村连塘、新湾、牛路坡、荔枝山、石头步、牛皮坡、旱坑、大榕树、新屋仔、大地村、七星垌、牛刨岭、水湖氹、石克、胡尾村、上麻思营、下麻思营长岐村白石垌、龙甲窝牛岭村细寸村、石挞村、北雪村太平村高垌村、上石碇村、下石碇村、陂头降村、长坪村、高车垌、礼一、礼二大环村上五里村仓新村仓面村岑村村虎头山村 根据现状改造对象的空间分布，位于现状建设范围内村庄22个，现状建设范围外村庄49个城中村城郊村CHARACTERISTICS基本特征用地面积：现状村庄用地面积中，各自然村面积分布相对均匀，其中1公顷以下自21、然村占比19%19%、1-2公顷自然村占比23%23%、2-3公顷自然村占比21%21%、3公顷以上自然村占比37%37%用地用地面积面积行政村行政村自然村自然村0-1公顷黎昌朗村新村联安村牛路坡、七星垌、石克、新屋仔、荔枝山、上麻思营、新湾、下麻思营、石头步石桥铺村猪头潭、上石井长岐村龙甲窝1-2公顷黎昌朗村增仔坑、旺茂村、张公桥、岭咀村、新安、长兴联安村大榕树、胡尾村、牛刨岭、大地村牛岭村石挞村、细寸村石桥铺村红花根、银山太平村陂头降村长岐村白石垌2-3公顷太平村下企石、上石碇村、礼二、上高兰村、下高兰村、村仔岭、下石碇村、礼一、高车垌石桥铺村石井、吉子山村联安村牛皮坡、旱坑黎昌朗村龙迳村22、马塔田3公顷以上太平村上企石、太二、马路村、长坪村、太三、太一、高垌村、岗平村苏村村新塘村、大地村石桥铺村 大路坑村、芦荻垌、青龙地村、上大凼村牛岭村北雪村联安村水湖氹、连塘黎昌朗村元村、万禾田、黎昌朗、茶山坡村、尖岗村大环村上五里村岑村村虎头山村仓新村仓面村、新屋地村CHARACTERISTICS基本特征人口规模：户数规模分布分析图 规划范围内城中村人口数及户数分布不均，南湖周边及高铁站前区域相对较多。小微型村庄（人口数不足100人，户数不足20户），占比17%。根据户籍人口数与户数对比，户均人口数约为5人，超出国内户均人口数3.02人户籍人口数规模分布分析图CHARACTERISTICS23、基本特征人口规模：户籍人口户籍人口行政村行政村自然村自然村100人以下大环村上五里村黎昌朗村元村联安村牛路坡、石克、下麻思营、七星垌、荔枝山、上麻思营、新屋仔石桥铺村上石井太平村陂头降村长岐村龙甲窝100-200人苏村村大地村黎昌朗村新村、新安、万禾田、岭咀村、长兴、马塔田、增仔坑、尖岗村联安村新湾、大地村牛岭村细寸村石桥铺村红花根、大路坑村太平村村仔岭、上高兰村、下石碇村长岐村白石垌200-300人石桥铺村吉子山村黎昌朗村茶山坡村、旺茂村联安村牛皮坡、石头步、胡尾村、水湖氹、牛刨岭、大榕树牛岭村北雪村、石挞村苏村村新塘村太平村下企石、太二、马路村、太三、高车垌、礼二、礼一、上石碇村、太一、下24、高兰村300人以上黎昌朗村龙迳村、张公桥、黎昌朗仓新村仓面村、新屋地村岑村村虎头山村联安村连塘、旱坑石桥铺村猪头潭、石井、青龙地村、银山、上大凼村、芦荻垌太平村上企石、长坪村、高垌村、岗平村户数户数行政村行政村自然村自然村20户以下大环村上五里村黎昌朗村元村联安村牛路坡、石克、下麻思营、七星垌、荔枝山、上麻思营、新屋仔石桥铺村上石井、红花根、银山太平村陂头降村长岐村龙甲窝20-50户黎昌朗村新村、新安、岭咀村、尖岗村、万禾田、长兴、马塔田、茶山坡村联安村新湾、大地村、牛皮坡、石头步、胡尾村牛岭村细寸村石桥铺村吉子山村、大路坑村苏村村大地村太平村下石碇村、村仔岭、上高兰村、马路村、上石碇村、太三25、礼二、礼一长岐村白石垌50-100户黎昌朗村旺茂村、龙迳村、张公桥联安村牛刨岭、水湖氹、大榕树、连塘牛岭村石挞村、北雪村石桥铺村猪头潭、青龙地村、石井、芦荻垌苏村村新塘村太平村下企石、太二、高车垌、下高兰村、太一、高垌村、长坪村100户以上太平村岗平村、上企石石桥铺村上大凼村联安村旱坑黎昌朗村黎昌朗岑村村虎头山村仓新村仓面村、新屋地村CHARACTERISTICS基本特征住宅栋数：平均每户住宅栋数为1栋，大多集中在南湖公园周边，约占总住宅栋数的26%。住宅栋数住宅栋数行政村行政村自然村自然村20栋以下大环村上五里村黎昌朗村万禾田联安村石克、新湾、牛路坡、下麻思营、七星垌、荔枝山、上麻思营、新26、屋仔石桥铺村上石井长岐村白石垌、龙甲窝20-50栋黎昌朗村元村、新村、新安、岭咀村、尖岗村、长兴、马塔田、增仔坑联安村胡尾村、石头步、大地村、牛皮坡、牛刨岭、大榕树、水湖氹牛岭村石挞村、细寸村石桥铺村红花根、猪头潭、吉子山村、大路坑村苏村村大地村太平村陂头降村、下石碇村、上高兰村50-100栋黎昌朗村茶山坡村、旺茂村、龙迳村、张公桥联安村连塘、旱坑牛岭村北雪村石桥铺村青龙地村、石井、银山、上大凼村、芦荻垌苏村村新塘村太平村马路村、村仔岭、礼二、上石碇村、礼一、高车垌、下企石、下高兰村、高垌村、太二100栋以上仓新村仓面村、新屋地村岑村村虎头山村黎昌朗村黎昌朗太平村长坪村、太一、太三、岗平村、上27、企石建筑风貌 按照现状建筑风貌，将范围内村庄分为三类，分别为新村风貌类、混杂风貌类以及传统风貌类CHARACTERISTICS基本特征传统风貌传统风貌有23处，主要分布在县城外围，有白石垌、胡尾、虎头山、青龙地、新屋仔等自然村。新建村庄新建村庄有30处，主要分布在县城中部及南部区域，有仓面、猪头潭、上石井、马路、大路坑等自然村。风貌混杂风貌混杂有17处，分布较为零散，有万禾田、张公桥、下石碇、芦荻垌等自然村。传统新村混杂图例建筑风貌CHARACTERISTICS基本特征 新村风貌类：主要位于城市建成区中及边界区域，形式上建筑密度较小，以水泥砖房为主，建筑分布比较无序。未来改造方向以改善人居环境28、为主，选择部分整体改造长坪太三礼一 传统风貌类：主要位于城市建成区外，形式上建筑密度较大，以低矮瓦房为主，合院形式，肌理感较强，有一定的发展历史。未来改造方向以保护和改善人居环境为主。旺茂芦荻垌打银山建筑风貌CHARACTERISTICS基本特征 混杂风貌类：散布其中，形式上建筑密度较大，1-2层低矮瓦房与3-4层水泥砖房混杂，风貌协调性较差。未来改造方向以改善人居环境，风貌协调为主。升龙迳旱坑高车垌高垌村大岭村元村CHARACTERISTICS安置用地现状留用地和拆迁安置地：已批复留用地规划留用地已批复的规划留用地1112012年已批复的规划留用地已批复的规划留用地留用地名称留用地名称面积面29、积（亩）（亩）县城县城留用留用地和地和拆迁拆迁安置安置地情地情况规况规划表划表岭嘴村留用地、新村留用地、张公桥村留用地、黎昌朗村留用地、石桥铺村留用地、丹霄村留用地、高垌、企石、高兰村、大坎岭地块留用地、高垌拆迁安置地、青龙地村留用地、石桥铺村留用地、新塘村苏东新寨、苏村上元村留用地、苏村太一太二、太平上下高兰、苏村丹宵村、苏村丹霄村园岭仔、尖岗村拆迁安置地、尖岗村预留地A、圆村预留地用、大氹、新村预留地、黎昌朗预留地、尖岗村留用地B、宋康区拆迁安置地、苏村牛坡预留地、人民南路拆迁安置、苏村渡坑村、丹霄村预留地1984.92 县城县城留用留用地和地和拆迁拆迁安置安置地情地情况批况批复表复表青龙30、地村留用地、石桥铺村留用地、新塘村苏东新寨、苏村上元村留用地、苏村太一太二、太平上下高兰、尖岗村预留地A、尖岗村留用地B、圆村预留用地、大氹、新村预留地、黎昌朗预留地、苏村牛坡预留地、苏村渡坑村预留地、丹霄村预留地、茶山坡村留用地、张公桥村留用地、黎昌朗村留用地、新村村留用地、岭嘴村留用地、丹霄村留用地、开甲岭村留用地、石挞村留用地、细寸村村留用地、高垌村留用地、北雪村留用地、龙迳村留用地、水迳村留用地、河角仔村、凤地村留用地2041.11 批复批复与规与规划一划一致留致留用地用地岭嘴村留用地、张公桥村留用地、黎昌朗村留用地、苏村太一太二、太平上下高兰、苏村渡坑村预留地、苏村牛坡预留地、新塘村31、苏东新寨、石桥铺村留用地、青龙地村留用地、圆村预留地用、大氹、新村预留地、黎昌朗预留地、尖岗村留用地B、宋康区拆迁安置地、丹霄村预留地 现状批复留用地和拆迁安置地面积为2041.11亩，规划留用地和拆迁安置地面积为1984.92亩，批复面积超出规划指标，且批复用地位置与规划用地位置不一致CHARACTERISTICS安置用地现状留用地和拆迁安置地：附表：现状批复留用地和拆迁安置地与规划留用地和拆迁安置地面积分布一览表县城留用地和拆迁安置地情况规划一览表县城留用地和拆迁安置地情况规划一览表序号留用地名称面积（）面积（亩）已批复未审批方案岭嘴村留用地35110.70 52.67 新村留用地146632、6.74 22.00 张公桥村留用地153328.58 230.00 黎昌朗村留用地105453.64 158.18 石桥铺村留用地17334.20 26.00 丹霄村留用地41805.44 62.71 高垌、企石、高兰村76000.00 114.00 大坎岭地块留用地41876.32 62.80 高垌拆迁安置地66453.66 99.68 已批复实施1青龙地村留用地12868.02 19.30 2石桥铺村留用地156376.88 234.56 3新塘村苏东新寨135871.77 203.80 4苏村上元村留用地90349.52 135.52 5苏村太一太二47892.70 71.83 6太平33、上下高兰43799.97 65.69 7苏村丹宵村24068.53 36.10 8苏村丹霄村园岭仔2587.45 3.88 9尖岗村拆迁安置地20128.26 30.19 10尖岗村预留地A15381.60 23.08 11圆村预留地用12218.88 18.32 12大氹、新村预留地19211.55 28.81 13黎昌朗预留地19642.61 29.46 14尖岗村留用地B25019.66 37.52 15宋康区拆迁安置地68804.73 103.20 16苏村牛坡预留地15435.85 23.15 17人民南路拆迁安置19642.61 29.46 18苏村渡坑村预留地16143.61 234、4.21 19丹霄村预留地25864.02 38.80 合计1323337.50 1984.92 县城留用地和拆迁安置地批复情况一览表县城留用地和拆迁安置地批复情况一览表序号留用地名称面积（）面积（亩）2012年前批复青龙地村留用地12868.02 19.30 石桥铺村留用地156376.88 234.56 新塘村苏东新寨135871.77 203.80 苏村上元村留用地62080.35 93.12 苏村太一太二47892.70 71.83 太平上下高兰43799.97 65.69 尖岗村预留地A15381.60 23.08 尖岗村留用地B25019.66 37.52 圆村预留用地12218.35、88 18.32 大氹、新村预留地19211.55 28.81 黎昌朗预留地19642.61 29.46 苏村牛坡预留地15435.85 23.15 苏村渡坑村预留地16143.61 24.21 丹霄村预留地25864.02 38.80 茶山坡村留用地65333.00 98.00 张公桥村留用地153329.00 230.00 黎昌朗村留用地105454.00 158.18 新村村留用地14516.00 22.00 2012年后批复岭嘴村留用地35110.70 52.60 丹霄村留用地41805.44 62.00 开甲岭村留用地41876.32 62.81 石挞村留用地33333.00 50.36、00 细寸村村留用地19733.00 29.60 高垌村留用地37312.00 55.97 北雪村留用地65850.00 98.77 龙迳村留用地64770.32 97.15 水迳村留用地11121.09 16.68 河角仔村留用地57866.67 86.80 凤地村留用地5933.33 8.90 合计1361151.34 2041.11 QUESTION现状问题通过与相关规划核对，发现大量城中村有与规划城市道路、市政设施、公服设施、商业设施以及公园绿地存在冲突的现象，不利于城市未来的统筹发展冲突类冲突类型型行政村行政村自然村自然村与规划路网冲突黎昌朗村万禾田、岭咀村、张公桥、长兴、茶山坡村、37、龙迳村、新村、尖岗村、元村石桥铺村青龙地村、上大凼村、石井太平村太一、太三、下企石、上企石、上高兰村、马路村、上石碇村、下石碇村苏村村大地村牛岭村细寸村、石挞村、北雪村仓新村新屋地村岑村村虎头山村与规划公共设施用地冲突太平村下高兰村黎昌朗村尖岗村、黎昌朗村牛岭村石挞村、北雪村石桥铺村上石井、石井联安村下麻思营长岐村白石垌与规划商业设施用地冲突黎昌朗村元村苏村村大地村石桥铺村芦荻垌联安村上麻思营牛岭村细寸村仓新村新屋地村太平村下高兰村岑村村虎头山村与规划公园绿地冲突黎昌朗村马塔田石桥铺村红花根、吉子山村、芦荻垌长岐村龙甲窝与规划公共设施用地冲突的村庄与规划商业设施用地冲突的村庄与规划主干路网冲突38、的村庄与规划其他路网冲突的村庄与规划公园绿地冲突的村庄城中村与城市建设需求存在冲突，对城市的长远发展具有一定的限制性传统风貌混杂风貌新村风貌旧城风貌QUESTION现状问题通过实地走访踏勘，发现现状城中村内部环境混杂，风貌也层次不一，本次规划对城中村的风貌进行筛选，保留风貌良好的城中村，改造风貌不佳的城中村，对城市风貌进行整体塑造现状城中村环境稂莠不齐，建设过程中需要统筹考虑以便于城市风貌塑造类别类别行政村行政村自然村自然村旧城风貌类黎昌朗村茶山坡村、尖岗村、岭咀村、龙迳村、万禾田、新村、张公桥、元村、长兴村联安村胡尾村、牛刨岭、石克、新湾、上麻思营、下麻思营、白石垌牛岭村北雪村、石挞村石桥铺39、村红花根、吉子山村、石井、上大函、青龙地苏村村大地村、新塘太平村高垌村、上高兰村、下高兰村、太一、太二、岗平村、下石碇村、上石碇村、上企石、下企石、塘面新村风貌类石桥铺村大路坑、上石井、猪头潭、芦荻垌联安村大地村太平村陂头降、长坪、村仔岭、马路村、太三仓新村仓面村混杂风貌类黎昌朗村黎昌朗村、增仔坑村联安村大榕树、旱坑太平村高车垌、礼二仓新村新屋地传统风貌类岑村村虎头山黎昌朗村马塔田、旺茂联安村莲塘、牛路坡、七星垌、石头步、水湖氹、新屋仔、牛皮坡、荔枝山牛岭村石挞石桥铺村打银山、青龙地QUESTION现状问题通过对城中村户籍人口数、户数、建筑栋数以及用地面积等现状数据的清洗和分析，发现阳西县城中40、村户均人口为5人/户，住宅栋数为4.3人/栋，住宅多于户数，可见村庄住宅存在空置现象。住宅存在空置现象，同时户均人口高，农村存在较大新增住房需求户数规模分布分析图户籍人口数规模分布分析图现有模式解析政策分析政策分析实践案例实践案例改造模式核心问题改造模式核心问题02Analysis of Reform ModelAnalysis of Reform ModelPOLICY ANALYSIS政策分析阳江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施细则(征求意见稿）（2019年5月）“三旧”改造项目的改造类型：“三旧”改造项目的改造类型：指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况）、41、收购储备土地并完成拆迁平整，出让后由受让人开发建设的改造。政府收储模式改造包括拥有国有建设用地使用权的改造主体自行改造、原土地权利将其集体建设用地转为国有建设用地的改造、农村集体经济组织申请将其名下的集体建设用地转为国有建设用地并以协议出让方式将土地使用权出让给其所属的全资公司的改造、农村集体经济组织申请将其名下的集体建设用地保留集体建设用地性质的改造。原土地权利人自行改造指政府依据农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设用地，由农村集体经济组织通过公开选择市场主体合作实施改造。村企合作改造指投资主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式实施的改造。企业收购改造指在42、确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标、拍卖或者挂牌等公开交易方式确定土地使用权人的改造。招标确定土地使用权人改造POLICY ANALYSIS政策分析阳江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施细则(征求意见稿）（2019年5月）旧村庄改造项目用地容积率旧村庄改造项目用地容积率项目用地面积用地容积率允许值为3.9（其中基准容积率为2.0，奖励容积率为1.9）用地容积率允许值为3.7（其中基准容积率为2.0，奖励容积率为1.7）用地容积率允许值为3.5（其中基准容积率为2.0，奖励容积率为1.5）3万平方米5万平方米0“三地”即边角地、夹心地、插花地容积率与43、主体地块容积率一致。改造项目用地规模突破用地容积率允许值的，需报政府审批。POLICY ANALYSIS政策分析阳江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施细则(征求意见稿）（2019年5月）旧村庄改造项目地价计收旧村庄改造项目地价计收（1）旧村庄改造项目，其补缴地价为宗地评估地价，减去改造项目范围内土地征收补偿成本。（2）旧村庄拆除重建改造项目中的“三地”办理出让手续缴纳地价款按该用地主体地块的规划条件下评估地价的40%核算计收；其他改造项目“三地”办理出让手续缴纳地价款按该用地主体地块的规划条件下评估地价的100%核算计收。宗地地价评估按出让类型、新规划用途、基准容积率2.0、绿地率344、0%、建筑密度28%、建筑限高80米评估；规划容积率小于“三旧”改造基准容积率2.0的，按新规划条件评估。土地征收补偿成本包括“三旧”改造项目范围内土地及地上房屋（附着物）的评估价、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等费用（原土地权利人自行改造的不包括搬迁费、临时安置费、停产停业损失补助）。收费标准收费标准（1）对“三旧”改造项目行政事业性收费按最低收费标准的40%缴交。（2）对“三旧”改造项目经营服务收费按最低收费标准的60%缴交。（3）不可减免的税费按规定缴交。POLICY ANALYSIS政策分析阳江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施细则(征求意见稿）（2019年5月）土地出让增45、值收益土地出让增值收益“土地出让增值收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分。“三旧”改造项目涉及搬迁的国有企业用地及由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让土地使用权取得的土地出让收益，按规定全额缴入国库。在扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后，由财政部门从土地出让增值收益中按60%的比例拨付给原企业或农村集体经济组织，依照有关规定专项用于支持企业发展或原农村集体经济组织发展。集体企业用地参照国有企业的规定执行。企业或村集体政府土地出让增值收益国库依法收回土地土地出让收益扣除税费及既定的改造成本或补偿价格60%划拨用于支持其发展POLICY ANALY46、SIS政策分析西府办20135号阳西县人民政府办公室关于印发阳西县旧城区改造房屋拆迁补偿安置方案的通知拆迁补偿拆迁安置（1）拆迁房屋补偿：拆除私人的房屋设施，经市场价格评估后，采取重建或货币补偿。（2）拆迁补助费：搬迁补助费按拆迁户每户1500元标准补助。拆迁临时安置补助费按拆迁户被拆迁住宅面积50元/m进行补助。（1）拆迁房屋安置：回迁地的安置，采取回迁地与拆迁地等面积安置。回迁地及四周街道（市政40米街道除外）采取等面积置换，不足部分等价互补。宅基地的安置方式参照回迁地安置进行。村中自留山、空地的补偿按照广东省国土资源厅关于印发广东省征地补偿保护标准（2010年修订调整）的通知（粤国土资利47、用发 201121号）执行。（2）商品房安置：按拆迁建筑面积与商品房面积1:1.2比例进行置换安置。拆迁户采取商品房安置的，不再进行货币补偿及回迁地安置。（3）留用地安置：原则在原村旁进行安排，采取抽签次序选择地段。POLICY ANALYSIS政策分析西府办201321号阳西县人民政府办公室关于印发阳西县旧城区改造拆迁安置补偿实施细则的通知本细则基于阳西县人民政府办公室关于印发阳西县旧城区改造房屋拆迁补偿安置方案的通知（西府办20135号）制定，是对补偿安置方案的补充。补偿方式：旧城区改造项目拆迁补偿可选择货币补偿、安置房补偿、安置地自建房等方式补偿方式：旧城区改造项目拆迁补偿可选择货币补偿48、安置房补偿、安置地自建房等方式进行。进行。与补偿安置方案相比，商品房安置的拆迁安置比例有所调整。拆迁房结构砼结构混合结构砖木结构步梯房安置拆迁安置比1:1.21:1.151:1.1电梯房安置拆迁安置比1:1.151:1.11:1.05POLICY ANALYSIS政策分析阳府201850号 阳江市人民政府关于印发阳江市征收农村集体土地留用地管理规定的通知 留用地应当以被征地农村经济组织集体名义进行登记，严禁分配到个人。留用地应当以被征地农村经济组织集体名义进行登记，严禁分配到个人。留用地安排：阳西县按规定自行确定留用地安排及补偿标准阳西县按规定自行确定留用地安排及补偿标准。）留用地安置面积为49、规划建设用地面积，包含道路、绿化等公共配套用地面积。留用地原则上可在本镇（街道）范围内实行等值置换，也可采取折算货币补偿方式解决。1.被征收农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃实地留地安置的。2.被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合土地利用总体规划、城乡规划土地可供选址安排留用地的。3.被征地农村集体提出的留用地选址方案不符合土地利用总体规划或城乡规划，在与实施征地的当地政府充分协商后仍不能达成一致的。符合下列条件之一，采取折算货币方式补偿：PRACTICAL CASES实践案例上高兰旧村改造项目 项目共需拆迁房屋约55间，建筑面积约1.28万平方米，涉及63户村民。村庄建设用地约50、1.62公顷。新征土地约18.08公顷。本项目总用地面积约为22.33公顷。其中：规划拆迁安置用地约1.62公顷（计算地块周围道路共约3.28公顷）；道路等基础设施用地约9.27公顷；商业开发用地约11.44公顷。总结总结（1 1）安置用地面积与村庄建设用地面积比例）安置用地面积与村庄建设用地面积比例为为1 1：1 1。（2 2）为了平衡开发商经济利益，政府新征收）为了平衡开发商经济利益，政府新征收土地约土地约18.0818.08公顷公顷上高栏村面积：4.25ha收储土地面积：12.83ha新征土地面积：5.25ha安置地（计算周边道路）面积：3.28haPRACTICAL CASES实践案例51、其他拆迁安置案例 安置地新建房由村民自建，缺少指引风貌不好，不报建；土地资源浪费。为了发展工业园政府征收村集体土地，并在附近选择地块就近安置。村民选择领取拆迁补偿自己建房，由于缺少管控指引，留用地有被分配并建设住宅的现象出现。现状风貌不佳，土地利用效率低下，造成浪费土地指标的现象。村民自建现状照片村民自建现状照片安置地+留用地CORE ISSUES OF REFORM MODEL改造模式核心问题问题一 土地资源浪费，现有改造方式无以为继。土地资源浪费，现有改造方式无以为继。1.拆迁安置方式，补偿12倍安置用地；拆迁安置后，按照拆迁安置后，按照1:11:1补偿用地，但由于建筑间补偿用地，但由于建52、筑间距、道路宽度、公共空间配置等原因导致建成后区域大于原有建成区域。再加上现有土地指距、道路宽度、公共空间配置等原因导致建成后区域大于原有建成区域。再加上现有土地指标收紧，土地资源紧张的现状，现有方式很难维持。标收紧，土地资源紧张的现状，现有方式很难维持。2.三旧改造方式中，划定的三旧图斑大于实际村庄用地范围。按照现有方式，周边既无法按照现有方式，周边既无法纳入农用地又没有留用地指标的村庄无法经济平衡。纳入农用地又没有留用地指标的村庄无法经济平衡。旧村改造安置旧村建筑范围政府收储用地旧村建筑范围留用地旧村建筑范围留用地由于容积率等的限制，只改造旧村建筑范围的土地，无法平衡经济。这种方式现阶段在53、阳西行不通。旧村建筑范围的土地和村留用地一起改造，根据人口密度和阳西县居民购房欲望，仍有大多村无法平衡经济。旧村建筑范围的土地和村留用地，加上周边政府收储用地一起改造，大部分村庄改造都可平衡经济。阳西现阶段改造大多采取这种方式，但其弊端逐渐显露，土地指标收紧，资源紧张建筑间距小，道路狭窄，公共空间少建筑间距较大，道路宽阔，公共空间多建筑立面不统一建筑间距不符合规范土地闲置造成浪费建筑色彩多样土地闲置造成浪费CORE ISSUES OF REFORM MODEL改造模式核心问题问题二 景观风貌不佳，影响城市形象景观风貌不佳，影响城市形象没有报建程序，没有明确建设指引。CORE ISSUES OF54、 REFORM MODEL改造模式核心问题问题三 基础配套不足，影响民生与安全基础配套不足，影响民生与安全公共设施配套不足；公共设施配套不足；（严重缺乏小区级公共服务设施）市政设施建设薄弱市政设施建设薄弱。（安置地内部排水系统薄弱，易出现内涝等问题）政策与趋势政策分析政策分析建议与思考建议与思考03Policy and trendsPolicy and trendsPOLICY ANALYSIS政策分析省住建厅印发省住建厅印发关于进一步加快推进我省城中村改造工作的通知关于进一步加快推进我省城中村改造工作的通知-20182018年年 明确改造对象，综合施策加快推进城中村改造工作。明确改造对象，综55、合施策加快推进城中村改造工作。（1）明确底数，有序推进。阳江计划改造涉及城中村个数（行政村）为6个（2）综合施策，分类推进。综合运用“拆除重建”、“微改造”“拆除重建”、“微改造”等改造方式分类推进城中村改造工作。“拆除重建”：“拆除重建”：改造意向强烈、改造主体明确的城中村，结合“三旧”改造、棚户区改造等政策实施，各市每年应至少启动1项该类项目；“微改造”：“微改造”：对于实施“拆除重建”条件不成熟的城中村要制订改造提升方案，通过微改造方式实施改造POLICY ANALYSIS政策分析省国土厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知省国土厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知56、-2018.042018.04 明确“三旧”改造申请条件：合理确定项目改造主体。申请条件：合理确定项目改造主体。改造主体改造主体具体情况具体情况土地权利人土地权利人无合法征地手续或手续不完善，实际已实施征地（2009年12月31日前已签订征地协议）的历史用地，按照用地发生时的土地管理法律、法规及政策规定落实处理（处罚）并完善征收手续。受让人受让人签订征地协议后发生转让行为，按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）并完善征收手续。原农村集体经济组织原农村集体经济组织农村集体经济组织与其他个人或单位签订集体建设用地使用权出让、出租合同，将土地流转给其他个人或单位使用。土地流转期限内农村集体57、建设土地流转期限内农村集体建设用地的受让人、承租人用地的受让人、承租人经农村集体经济组织表决同意，且土地流转期限符合相关法律、法规、规章要求。原农村集体经济组织或承租人原农村集体经济组织或承租人 农村集体经济组织使用的国有建设用地。规范“三旧”改造供地：明确旧村庄改造的供地方式。明确旧村庄改造的供地方式。改造方式改造方式具体情况具体情况自行改造或者合作改造自行改造或者合作改造直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。政府组织改造政府组织改造办理报批手续前需经农村集体经58、济组织表决同意，并明确具体补偿安置途径。POLICY ANALYSIS政策分析广州：广州：关于加快推进城中村改造的指导意见（征求意见稿）关于加快推进城中村改造的指导意见（征求意见稿）-2018.102018.10 改造类型（1）全面改造全面改造：以拆除重建为主（2021年底前全部启动）（2）微改造微改造：以消除安全隐患和改善人居环境等综合整治为主（2025年底前全部完成）成片连片改造成片连片改造：城中村应结合所在区域的特点和周边路网结构，整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、固有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。统筹平衡：统筹平衡：单个城中村改造项目因用地和规划条件限制无法资金平衡的，可通过59、政府补助政府补助、异地安置、异地容积率补偿、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目，可在全市统筹平衡。土地置换：土地置换：成片连片改造项目可按照“价值相等、自愿互利”的原则进行土地置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与固有建设用地之间、固有建设用地与固有建设用地之间的土地置换。拆迁补偿改造方式改造方式补偿方式补偿方式政府征收由征收主体按照市场评估价收购村民房屋，村民按照人均建筑面积村民按照人均建筑面积5050平方米的标准、建安成本回购住房平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按人均建筑面积不高于人均建筑面积不高于2020平方米给予奖励回购60、平方米给予奖励回购。村集体物业按照集体收入不降低的原则复建。改造成本核算办法由市城市更新部门另行制定。自行改造、与有关单位合作改造由农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择市场主体成立的合作公司或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方作为主体，按照政府组织的方式实施补偿，农村集体经济组织需按规定将改造范围内集体建设用地全部申请转为固有建设用地。具体办法由市城市更新部门另行制定。POLICY ANALYSIS政策分析茂名：茂名市人民政府关于进一步规范市城市规划区旧村庄改造工作的通知茂名：茂名市人民政府关于进一步规范市城市规划区旧村庄改造工作的通61、知-2017.082017.08 改造模式改造模式改造模式改造模式改造范围改造范围执行方式执行方式用地自我平衡用地自我平衡模式模式项目全部在“三旧”改造标图建库范围以公开方式确定旧村庄改造项目的开发权的竞得人，旧村庄改造项目的土地可以协议方式出让给竞得人。配备储备土地配备储备土地模式模式项目仅有部分列入“三旧”改造标图建库范围由政府在编制项目策划方案并进行经济测算的基础上，配套安排部分储备土地，以公开方式确定旧村庄改造项目的开发权和项目土地的竞得人。适用范围适用范围城市规划区内，符合旧村庄改造政策且纳入“三旧”改造数据库的旧村庄改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、政府储备土地、零62、星农用地等统筹整理进行成片改造POLICY ANALYSIS政策分析茂名：茂名市人民政府关于进一步规范市城市规划区旧村庄改造工作的通知茂名：茂名市人民政府关于进一步规范市城市规划区旧村庄改造工作的通知-2017.082017.08 拆迁补偿拆迁补偿（1）根据茂名市城市总体规划和相关小区控制性详细规划的要求，旧村庄改造项目一律旧村庄改造项目一律采取公寓式或货币式安置采取公寓式或货币式安置。拆迁安置补偿标准不得超过市出台的最新的最高标准。鼓励村集体经济组织组织村民对安置补偿物业进行统一经营。（2）旧村庄改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”“先安置、后拆迁”的原则。补偿足额到位后，被拆迁人63、应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。改造范围改造范围原则村庄用地整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源有无留用地有留用地：有留用地：纳入改造范围无留用地：无留用地：采用留用地指标预支或承诺不再申请留用地，将合规的村集体用地纳入图斑内难以平衡列入“三旧”改造标图建库范围内的土地难以实现利益平衡，配套安排部分储备土地DEVELOPMENT TREND发展趋势趋势趋势1.1.改造模式改造模式从“政策不明”，到“用地自我平衡模式”和“配备储备土从“政策不明”，到“用地自我平衡模式”和“配备储备土地模式”，争取连片改造的转变。地模式”，争取连片改造的转变。用地自我64、平衡模式项目全部在“三旧”改造标图建库范围村庄用地村庄用地留用地改造前改造后配备储备土地模式项目仅有部分列入“三旧”改造标图建库范围村庄用地村庄用地留用地政府储备用地趋势趋势2.2.补偿安置方式补偿安置方式从“补偿用地”，到“公寓式”或“货币式”安置的转从“补偿用地”，到“公寓式”或“货币式”安置的转变变 公寓式安置:节约用地、提升城市面貌与城市安全、物业出租租金更高 货币式安置：村民选择更灵活；过渡期短；节省过渡安置费。趋势趋势3.3.改造方式改造方式从“大拆大建”，到“拆除重建”与“微改造”并重的转变从“大拆大建”，到“拆除重建”与“微改造”并重的转变 拆除重建：是推倒重建为主的更新，导致65、城市建设千城一面，政府财力难以为继，造成大量拆迁纠纷。微改造：指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新模式。微改造的好处微改造的好处（1）提升街区活力；（2）留住城市记忆；（3）降低政府拆迁成本；（4）可以进行多种形式的探索。习近平考察广州永庆坊DEVELOPMENT TREND发展趋势趋势趋势4.4.管控措施管控措施从“分地自建”，到“严守控规、方案报建”的转变从“分地自建”，到“严守控规、方案报建”的转变 项目策划方案，严守控规，如涉及到调整控规的，由市“三旧”改造办会同区政府提出规划方案意见，66、申请调整控制性详细规划并按规定程序报批。村民建房方案，要进行报建审批。建房方案，基本在县委县政府审议通过的建房样式中选择。DEVELOPMENT TREND发展趋势总体规划改造目标改造目标改造原则改造原则改造方式分类改造方式分类改造区域识别改造区域识别城中村改造总体布局城中村改造总体布局04GOAL4.1 改造目标以改善城中村人居环境和提升土地使用效率为主要方向，采取多种形式有计划地将阳西县城中村改造成为功能配套完善、和谐安康的现代化社区环境优美、绿色环保的生态家园PRINCIPLE4.2 改造原则综合改造成片整体改造兼顾公平与效率分类分区分期改造城中村问题涉及制度、社会管理、经济发展及空间形67、态等诸多方面，需多方面综合改造。既要推动城中村的空间形态改造，也要推动其社会改造和经济再造；达到城中村与城市全面融合的目标。通过规划审批、土地管理、经济手段等多个环节的综合管理控制，鼓励连片成片改造效益：要坚持政府监督下的市场化操作，利用有限的资源达成最好的工作目标；公平：要高度关注社会公平，努力使城中村改造尽可能惠及所有城中村和最广大的村民。分类：针对不同类型的城中村，采用全面改造或综合整治等不同的改造方式，并配套以不同的策略；分区：针对不同地区的城中村制定不同的改造目标和政策，并在各个适当的区域内进行平衡和控制；分期：根据不同时期城市发展的要求，明确改造工作重点；既要有长期改造的准备，又要68、重点明确近期目标和工作安排。SORT4.3 改造方式分类城中村改造方式城中村改造方式全面改造微改造征地拆迁依据：三旧改造相关政策依据：三旧改造相关政策阳江市人民政府关于深入推进“三旧”改造工作的实施细则(征求意见稿）（2019年5月）西府办20135号关于印发阳西县旧城区改造房屋拆迁补偿安置方案的通知关注点：易改地区，重关注点：易改地区，重点实现经济利益的平衡点实现经济利益的平衡与环境提升与环境提升依据：国家政策及三旧改造依据：国家政策及三旧改造相关政策相关政策国务院常务会议部署推进老旧小区改造广州、深圳城市更新相关政策关注点：具有保护价值关注点：具有保护价值，难改地区，重点实现，难改地区，重69、点实现人居环境的提升人居环境的提升依据：征地拆迁政策依据：征地拆迁政策阳府201850号 阳江市人民政府关于印发阳江市征收农村集体土地留用地管理规定的通知关注点：与主次干道、关注点：与主次干道、公共设施和基础设施用公共设施和基础设施用地冲突的地区，重点开地冲突的地区，重点开发地区发地区IDENTIFICATION4.4 改造区域识别征地拆迁、全面改造和微改造区域识别征地拆迁、全面改造和微改造区域识别1征地拆迁与主次干道、公共设施和基础设施用地、重点开发地区（高铁站）冲突的区域2全面改造拆建比值较大、风貌较差与远期道路和公共设施建设有冲突的3微改造拆建比值较小、不与规划道路、公共设施和基础设施用70、地冲突的区域拆建比=规划容积率/现状容积率OVERALL LAYOUT4.5 城中村改造总体布局村庄拆建比村庄拆建比图例拆建比小拆建比大序号序号自然村名自然村名行政村行政村现状现状容积率容积率拆建比拆建比1白石垌太平村1.6 2 2陂头降太平村1.3 2 3北雪太平村1.1 3 4茶山坡黎昌朗村1.1 3 5村仔岭黎昌朗村1.0 3 6大路坑太平村1.0 3 7大榕树太平村0.9 3 8岗平联安村0.9 3 9高车垌联安村0.9 3 10高垌黎昌朗村0.8 4 11旱坑石桥铺村0.8 4 12红花根联安村0.8 4 13胡尾岑村村0.7 4 14虎头山太平村0.7 4 15吉子山牛岭村0.7 71、4 16尖岗联安村0.7 5 17黎昌朗联安村0.6 5 18礼一石桥铺村0.6 5 19连塘仓新村0.6 5 20岭咀石桥铺村0.6 5 21龙甲窝太平村0.6 5 22芦荻垌石桥铺村0.6 5 23马路牛岭村0.6 5 24马塔田黎昌朗村0.6 5 25牛路坡黎昌朗村0.6 5 26牛刨岭太平村0.6 5 27七星垌黎昌朗村0.6 5 28上高兰太平村0.6 5 29太一太平村0.5 6 30上石碇太平村0.5 6 31上五里联安村0.5 6 32龙迳太平村0.5 6 33石井黎昌朗村0.5 6 34石克黎昌朗村0.5 6 35石挞太平村0.5 6 序号序号自然村名自然村名行政村行政村现状72、容积现状容积率率拆建比拆建比36石头步石桥铺村0.5 7 37水湖氹联安村0.4 7 38太二长岐村0.4 7 39万禾田太平村0.4 7 40旺茂太平村0.4 7 41细寸黎昌朗村0.4 8 42下石碇联安村0.4 8 43上石井联安村0.4 8 44新村联安村0.4 8 45新塘仓新村0.4 8 46新湾太平村0.4 8 47新屋地石桥铺村0.4 9 48新屋仔联安村0.3 9 49银山苏村村0.3 9 50增仔坑太平村0.3 9 51张公桥石桥铺村0.3 10 52长坪联安村0.3 10 53牛皮坡石桥铺村0.3 11 54礼二太平村0.3 11 55下高兰联安村0.3 11 56上企石73、联安村0.3 11 57下企石石桥铺村0.3 12 58太三石桥铺村0.3 12 59元村石桥铺村0.3 12 60大地1联安村0.2 12 61大地2太平村0.2 13 62仓面联安村0.2 14 63荔枝山石桥铺村0.2 14 64塘面石桥铺村0.2 14 65猪头潭联安村0.1 22 66上麻思营 黎昌朗村0.1 24 67下麻思营 黎昌朗村0.1 26 68长兴牛岭村0.1 33 69上大凼大环村0.1 40 70青龙地黎昌朗村0.02 102 通过村庄拆建比（规划容积率和现状容积率比值）数据识别各村庄的改造难度。OVERALL LAYOUT4.5 城中村改造总体布局征地拆迁征地拆迁征74、地拆迁图例征地拆迁类村庄13处，总用地面积为36.84公顷，总建筑面积为12.73万平方米。与重点开发与重点开发地区（高铁地区（高铁站）冲突的站）冲突的区域区域与北湖公园与北湖公园冲突的区域冲突的区域与交通干道与交通干道冲突的区域冲突的区域与公用设施与公用设施冲突的区域冲突的区域与交通干道与交通干道冲突的区域冲突的区域与规划道路与规划道路冲突的区域冲突的区域与规划道路与规划道路冲突的区域冲突的区域与交通干道与交通干道冲突的区域冲突的区域与阳西客运与阳西客运站施冲突的站施冲突的区域区域序号序号自然村名自然村名新政村名新政村名原因原因1尖岗黎昌朗村与阳西客运站施冲突的区域2岭咀黎昌朗村与规划道路冲75、突的区域3龙迳黎昌朗村4张公桥黎昌朗村与交通干道冲突的区域5下麻思营联安村与重点开发地区（高铁站）冲突的区域6胡尾联安村7上麻思营联安村8石挞牛岭村与规划道路冲突的区域9上大凼石桥铺村与规划道路冲突的区域10吉子山石桥铺村与北湖公园冲突的区域11红花根石桥铺村与北湖公园冲突的区域12高垌太平村与交通干道冲突的区域13白石垌长岐村与公用设施冲突的区域与规划道路与规划道路冲突的区域冲突的区域OVERALL LAYOUT4.5 城中村改造总体布局全面改造全面改造全面改造图例序号序号自然村名自然村名行政村行政村地块面积地块面积（平方米）（平方米）1上五里大环村16639 2茶山坡黎昌朗村103634 76、3万禾田黎昌朗村67948 4新村黎昌朗村7986 5元村黎昌朗村49596 6长兴黎昌朗村15631 7牛刨岭联安村38846 8石克联安村7968 9新湾联安村14412 10北雪牛岭村151671 11石井石桥铺村29644 12上大凼石桥铺村56205 13大地苏村村129071 14岗平太平村130657 15上高兰太平村24010 16太一太平村74348 17上石碇太平村20621 18太二太平村72325 19下石碇太平村27774 20下高兰太平村22613 21上企石太平村42143 22下企石太平村21363 23太三太平村36431 24塘面太平村55741 汇总12477、2675全面改造类村庄24处，总用地面积为124.27公顷，总建筑面积为39.83万平方米。OVERALL LAYOUT4.5 城中村改造总体布局微改造微改造微改造图例序号序号自然村名自然村名行政村行政村地块面积地块面积1新屋地仓新村144895 2仓面仓新村67165 3虎头山岑村村97503 4黎昌朗黎昌朗村64074 5马塔田黎昌朗村26885 6旺茂黎昌朗村14451 7增仔坑黎昌朗村18261 8大榕树联安村19412 9旱坑联安村37309 10连塘联安村61102 11牛路坡联安村8276 12七星垌联安村3641 13石头步联安村12156 14水湖氹联安村11630 15新屋78、仔联安村8638 16牛皮坡联安村24161 17大地2联安村28465 18荔枝山联安村8053 19细寸牛岭村18742 20大路坑石桥铺村35206 21芦荻垌石桥铺村63892 22上石井石桥铺村14511 23银山石桥铺村22861 24猪头潭石桥铺村12886 25新塘苏村村61022 26陂头降太平村13387 27村仔岭太平村25335 28高车垌太平村30842 29礼一太平村25494 30马路太平村45340 31长坪太平村47730 32礼二太平村23369 33龙甲窝长岐村7517 汇总1104211微改造类村庄33处，总用地面积为110.42公顷，总建筑面积为53.79、45万平方米。OVERALL LAYOUT4.5 城中村改造总体布局总体布局总体布局序序号号类类别别用地面用地面积积(公顷公顷)用地用地面积面积占比占比（%）建筑建筑面积面积(万平万平方米方米)建筑建筑面积面积占比占比（%）1征地拆迁36.8412.7312.7312.012全面改造124.2739.8339.8337.573微改造110.4253.4553.4550.42总面积271.53100106.01100.00 全面改造微改造征地拆迁图例征地拆迁、全面改造、微改造的用地面积占比分别为12.73%、39.83%、53.45%，建筑面积占比分别为12.01%、37.57%、50.42%。80、用地面积占比最大的为微改造类，建筑面积占比最大的也为微改造类。规划指引拆迁安置类规划指引拆迁安置类规划指引全面改造类规划指引全面改造类规划指引微改造类规划指引微改造类规划指引05DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引安置地总量计算 征地拆迁类村庄总建筑面积为总建筑面积为127250127250，地块面积为，地块面积为368432368432，人口数为，人口数为28112811人，户数为人，户数为510510户，住宅栋数为户，住宅栋数为509509栋栋，具体数据见下表：征地拆迁图例行政行政村村自然村自然村名名户籍人户籍人口口（人）（人）户数户数（户）（户）住宅住宅栋数栋81、数（栋）（栋）建筑面建筑面积积（）（）地块面地块面积积（）（）黎昌朗村尖岗182 33 35 8750 126129 岭咀169 33 35 8750 17482 龙迳310 58 62 15500 27441 张公桥330 62 65 16250 15108 联安村胡尾230 45 22 5500 15109 上麻思营60 16 13 3250 3652 下麻思营50 11 10 2500 7161 牛岭村石挞269 52 40 10000 14968 石桥铺村红花根132 12 30 7500 12189 吉子山205 30 35 8750 19129 青龙地318 65 65 1625082、 76628 高垌421 71 95 23750 14684 太平村白石垌135 22 2 500 18753 长岐村尖岗182 33 35 8750 126129 总计总计2811 510 509 127250 368432 DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引安置地总量计算补偿方式与数据计算西府办20135号阳西县人民政府办公室关于印发阳西县旧城区改造房屋拆迁补偿安置方案的通知货币补偿：货币补偿：房屋补偿=市场价格评估*总建筑面积=4900*127250=62352.5万元搬迁补助费=1500*户数=1500*510=76.5万元拆迁临时安置补助费=50*总建筑83、面积=50*127250=636.25 万元拆迁奖励=5000*户数=255万元货币补偿总额货币补偿总额=+=63320.25=63320.25万元万元安置地自建房：安置地自建房：补偿用地=村庄面积=368432拆迁奖励=5000*户数=5000*510=255万元安置地自建房补偿总额安置地自建房补偿总额=+=552.6552.6亩地亩地+255+255万万元元安置房补偿：安置房补偿：安置商品房面积=总建筑面积*1.2=127250*1.2=152700平方米安置用地面积=/容积率=15.27/2.5=6.11公顷建安成本=市场价*=1750*15.27=26722.5万元拆迁奖励=5000*84、户数=255万元安置房补偿总额安置房补偿总额=+=91.65=91.65亩地亩地+26977.5+26977.5万元万元拆迁补偿拆迁补偿规划安置地块（281.95亩）（274.8亩）征地拆迁村庄DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引安置地布局 根据相关测算，本次规划拆迁安置类村庄共13个，需安置用地552.6亩，根据就近安置和集中安置原则，在靠近拆迁村庄的位置提供安置用地。行政村行政村自然村名自然村名人口数人口数（人）（人）黎昌朗村尖岗182 岭咀169 龙迳310 张公桥330 联安村胡尾230 上麻思营60 下麻思营50 牛岭村石挞269 石桥铺村红花根132 吉85、子山205 青龙地318 高垌421 太平村白石垌135 长岐村尖岗182 DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引建设指引交通指引（安置小区）：交通指引（安置小区）：对外交通：至少应有两个出人口，出入口间距在150米以上。当居住区内道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接。内部交通：尽量采取人车分行的布局原则，在空间上分开，形成两个独立的系统；步行路应结合绿地、户外活动场地、公共服务设施设置内外联系：内外联系通而不畅、安全，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、垃圾车通行停车组织：尽量在入口处集中设置停车设施，结合场地需要选择地上停车或者地下停车。地下停车地下停车地面停86、车地面停车DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引建设指引交通指引（自建片区）：交通指引（自建片区）：交通指引：组织分级道路，可采用人车局部分流的交通组织方式。区内尽端式车道长度不超120米，尽端设12 x12米的回车场；停车组织：结合自建房类型在宅前划定停车位。人行流线：人行流线要满足全面的通达性，畅通且环境适宜。主要人行主要人行主要车行主要车行次要车行次要车行内部车行内部车行类别项目名称一般规模（/处）服务规模（万人）备注建筑面积用地面积教育设施幼儿园6班16002000180021000.7幼儿园宜设612班，每班30座。服务半径宜为300-500m。幼儿园应独立87、占地，有独立院落和出入口，出入口应设置供车辆和人员停留的场地。医疗卫生设施卫生站30011.5宜与其它非独立占地的社区级公共设施组合设置，宜设在临街建筑物首层，并具有良好的通风采光条件。文化设施文化活动站40060011.5宜配置文化康乐、图书阅览、科普宣传、老年人活动、青少年活动及儿童活动等活动设施。体育设施居民健身设施20015000.5宜结合绿地安排。宜配置户外健身场地行政管理设施社区居委会10020011.5社区居委会负责社区管理，其办公用房宜与其他非独立占地的社区公共设施组合设置。社区警务室205011.5宜与社区居委会及其他非独立占地的社区公共设施组合设置。治安联防站1830宜与其88、它社区公共设施合设。物业管理用房（含业主委员会办公用房）50300分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。市政公用设施垃圾收集点服务半径不应大于70m，宜采用分类收集。再生资源回收站800120010001500宜独立占地，并应设置在与周围建筑物的间隔不小于50m 的隐蔽地段，避免对居民生活的干扰。公共厕所6080608011.5独立式公共厕所与周围建筑物的距离应不小于5m，周围宜设绿化带。开关站120500按实际需求配置，应独立占地。变电房（配电室）按实际需求配置。DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规89、划指引建设指引服务设施指引：服务设施指引：根据测算，改造后居住人口为根据测算，改造后居住人口为28112811人左右，根据人左右，根据阳江市城市阳江市城市规划管理技术规定规划管理技术规定，需要新建，需要新建6 6班幼儿园一所班幼儿园一所，居民健身设施一处居民健身设施一处以及其他设施以及其他设施若干，具体如下：若干，具体如下：DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引建设指引服务设施指引：服务设施指引：位置选择；健身文化教育类的公建，尽量采用几何中心的布局模式，使其服务范围覆盖更广。商业服务中心可根据场地情况分布在沿主要道路附近、主要出入口附近、分散在道路四周等位置；布局形90、式：健身文化教育类的公建应满足建筑与空间宜人的尺度与比例尺度，满足功能需求，更满足归属性的原则；尽量选择成片集中便于使用与管理；商业类尽量选择沿街带状、带状与成片集中结合的模式;建筑形式:尽量与周边建筑融合，建筑规模满足片区使用。住区幼儿园住区健身设施公建位置布局公建位置布局布局模式图布局模式图kk沿街带状成片集中沿街与成片结合几何中心沿主要道路分布出入口分散在道路四周幼儿园入口商业沿街商业DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引建设指引雨水工程设施：雨水工程设施：排水分区：排水分区：以汇景路、明珠路、方正路为分界线，雨水分别排到织篢河和莲塘河。雨水处理设施：雨水处理设91、施：本规划拆迁安置类、全面改造类的区域，在实际操作中明确具体位置后，需衔接现有雨水设施污水工程设施：污水工程设施：排水体制：排水体制：远期为雨污分流制。部分旧城区近期可实行截流式合流制，远期逐步改造成分流制污水处理设施：污水处理设施：本规划拆迁安置类、全面改造类的区域，在实际操作中明确具体位置后，需衔接现有污水管网设施及污水厂设施市政设施指引：拆迁安置类、全面改造类需衔接现有雨污管网市政设施指引：拆迁安置类、全面改造类需衔接现有雨污管网DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引建设指引建筑指引（安置小区）：建筑指引（安置小区）：布局形式：结合地块特征可采用行列式布局形式，92、可采用集中成片布局，双拼联排、错落联排。建筑形式:风格上采用现代简约建筑风格，充分展现城镇风貌，并结合社区布局形成舒适、亲和的家园。建筑户型：套型面积结合安置政策，便于分配，户型结合拆迁居民实际需要，不可随意采用房地产公司的户型。建筑材料：尽量采用环保节能材料。如EPS外墙外保温系统、中空玻璃、轻质蒸压砂加气混凝土砌块等新型建筑材料。DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引建设指引建筑指引（自建片区）：建筑指引（自建片区）：建筑形式:采用简约欧式或现代建筑风格，沿街立面应统一，有韵律感，空调隔板前端应有遮挡，以减小对视觉的影响街景控制:沿街立面要求连续、统一、具韵律感，93、其他立面要求尺度合宜，鼓励提供更多公共场所;建筑材质:建议使用涂料和面砖为主要外墙饰材;户外广告:禁止设置任何形式的户外广告，应按国家规定设统一的门牌号。DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引建设指引建筑指引：拆迁安置类、全面改造类需衔接城市设计通则建筑指引：拆迁安置类、全面改造类需衔接城市设计通则（1）滨水区距的水域空间（河道宽度超过40m）两侧步行5分钟距离内，即300m范围内的区域或相邻街区；（2）城区公园周边区距片区级公园边界300m范围内区域或相邻街区；（3）商业活力区以商业功能为主、含一定比例的商务、居住等功能的城市重要区域；（4）一般区除以上区域外的其他94、城市区域，主要包括3种类型，分别为新开发片区、已建成老城片区、工业片区；本规划拆迁安置类、全面改造类的区域，在实际操作中明确具体位置后，需参考城市设计通则相关规定进行建筑布局。DETAILED GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引建设指引景观指引（安置小区）：景观指引（安置小区）：公共绿地：多采用开放式（不以绿篱或栏杆与周围分隔，居民自由进人绿地内游憩活动）结合公共活动空间设置，尽量多设置一些可供休息的建筑小品。道路绿化：结合道路类型，选择适宜的景观植物择既要统一基调又要各具特色，多样统一。宅旁绿化：依照规划标准设置，尽量种植低矮灌木。入口公共绿地道路两旁绿化组团绿地DETAILED95、 GUIDELINES5.1 拆迁安置类规划指引建设指引景观指引（自建片区）：景观指引（自建片区）：道路绿化：结合道路类型，选择适宜的景观植物择既要统一基调又要各具特色，多样统一宅旁绿地：多采用半封闭式（用绿篱或栏杆与周围部分分隔，但留有若干出入口，可以进出）。可依据住户要求单独设立，也可多户结合并用。公共绿地：结合片区内健身，休闲场地建设，满足绿地面积的要求。宅旁绿地道路绿化健身绿地改造模式一：政府强力主导下，以村集体为改造主体，开发商配合建设，以土地拍卖为融资方式的一次性全面改造模式 方式方式：前期政府完成改造方案，单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金金额返还村用于拆迁安置和基础设施建设96、，由政府组织建设回迁安置房。优势：优势：政府可以通过对资金控制确保城中村改造进度、质量和村集体利益；劣势：劣势：政府有较大的资金压力；时间较长；适用情况：对政府的适用情况：对政府的资金与执行力要求较资金与执行力要求较高，适用范围不广高，适用范围不广广州猎德村改造广州猎德村改造概况：概况：猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城南部，南临珠江。村址面积470亩。另外还有发展经济用地约350亩。改造实施方案改造实施方案：旧猎德村分桥东、桥西、桥西南三片区分步实施：桥东安置区用于居民安置回迁；桥西用于拍卖融资，政府角色限定于“代征代拍”，资金将返还给旧猎德村，由开发商直接在熟地上进行商业开发97、；桥西南开发酒店和商业办公功能，用于发展村集体经济，不参与融资。猎德村改造猎德村改造方案方案示意图示意图经济平衡：经济平衡：“土地置换资金土地置换资金”。按照拆迁补偿方案和基础设施建设费用3030亿亿;富力和合景泰富地产以拍卖融资的方式用4646 亿亿元拍下桥西融资商业区桥西融资商业区;政府对拆迁补偿费用等前期成本进行支付（约3030多亿多亿）后，将拍卖土地出让金的溢价部分全部返还给猎德经济发展有限公司使用。安置区安置区拍卖土地拍卖土地（桥西融资商业区）（桥西融资商业区）村集体经济预留用地村集体经济预留用地（桥西南酒店区）（桥西南酒店区）DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类98、规划指引改造模式二：政府指导，以开发商为改造主体，村集体土地整体出让给开放商共同开发的一次性全面改造模式广州广州琶洲琶洲村改造村改造概况：概况：琶洲村位于琶洲岛中部珠江南岸，紧邻国际会展中心，总面积757639平方米，是广州市第一个拆迁改造开发商承担，实行整体打包出让融资的城中村。改造实施方案改造实施方案：琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。琶洲村改造一、三、四、五为公开出让融资地块，被保利以1.42亿拍得，承担着项目范围内的安置拆迁，安置区建设及所有市政道路与绿化建设；杜绝烂尾保证杜绝烂尾保证：改造过程中有政府全程监督；保利11亿专项资金，由政府、街道、联社三方监99、管，专款专用；政府批复的楼面建设面积达185万，土地市值约90亿；保利用自有260亿净资产、物业作担保，保障按期回迁；琶洲村琶洲村改造改造规划用地图规划用地图 方式方式：政府公开出让融资地块，但捆绑拆迁安置责任，公开出让条件中明确，开发商负责建设回迁房和支付货币补偿款，拆迁资金由区政府和村共同监管，防止烂尾。优势：优势：有利于整体规划、整体协调，控制开发运作时间。资金压力转嫁给开发商。劣势：劣势：开发商占据主导权，村集体难以保证自身利益，村落历史记忆难以保障 适用情况：阳西全面适用情况：阳西全面改造大部分适用改造大部分适用经济平衡：经济平衡：“土地置换资金”:保利地产以1.42亿元取得了琶洲村100、超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本，并向海珠区政府支付3亿用于琶洲综合整治，共（4444.7 7亿亿+3 3亿亿+1 1.4242亿亿=4949.1212亿亿），融资地块总建筑面积为1042041平方米，楼面 地 价 为 47134713.8 8 元元/平 方 米平 方 米（4949.1212亿亿10420411042041平方米平方米）。相对应的保利地产将获得3块商业金融业和一块居住用地。12313119541086712中小学中小学用地用地广场广场用地用地安置区安置区安置区安置区DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引佛山夏西佛山夏西村改造村101、改造概况：概况：夏西村地处南海桂城CBD核心区域，穿过广佛交界的主要纽带海八路。改造前约有村民8100人，3500户，外来人口1.3万。全村面积2.63平方公里，其中规划改造面积1380亩。改造实施方案改造实施方案：夏西村计划分期分批拆除五个自然村，用10年时间建设农民公寓，居民集中居住，实行社区管理。“居住居住+商业商业”功能功能：680亩用于建设安置村民的住宅夏西新村，其余700亩地用于村商业发展；采用“先拆旧先拆旧，后建新后建新”，在原有的旧区规划建设农民公寓，分批拆迁，分批入住；经济平衡：经济平衡：夏西村改造资金10亿，全部由村集体来承担，不引入开发商投资，改造后的产出利益也归村组集体102、。改造模式三：政府指导，以村集体为改造主体，利用自有资金，结合土地出让、物业出售等筹资方式滚动性全面改造模式 方式方式：自行改造，由联社成立自己的公司，直接进行融资开发建设，不引入开发商；优势：优势：启动资金较少，开发节奏易把握，可根据市场变化调整改造计划，缓解政府资金压力；村民利益容易得到保障，村民参与积极性高 劣势：劣势：村民有较大的资金压力，改造时间较长，对村集体经济实力要求较高，村办企业不发达村庄很难做到。适用情况：适用情况：阳西村集体自有资金缺乏，不适用DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引佛山夏西佛山夏西村改造村改造概况：概况：夏西村地处南海桂城CBD核心103、区域，改造前约有村民8100人，3500户，外来人口1.3万。全村面积2.63平方公里，其中规划改造面积1380亩，该改造项目作为佛山市运用市场化手段改造旧村的典范。改造实施方案改造实施方案：石头旧村改造分滨海御庭、慧港国际、翠堤明珠三个项目三期进行。村集体以土地入股，资金全部由开发商承担；村民被拆掉的旧房子，则按1:1置换同等面积的住宅物业，村集体按比例获得商业物业，并享受项目所带来的长期收益；首期项目分商业区和居住区，先建成居住区安置村民后，将村民宅基地收回后再建设商业区，接着再继续第二期、第三期的建设，滚动开发；经济平衡：经济平衡：先期通过引进开发商对旧工厂进行改造，建成“金属交易中心”104、，得到较高的集体收入；后期在改造中，石头村与房地产公司进行合作，即由村委会组织村民按土地比例入股，房地产公司负责所有开发建设资金，双方组成公司，按约定比例持有股份并分成。改造模式四：政府指导，以村集体和开发商为改造主体，村集体与开放商共同组建城中村改造公司一次性（滚动性）全面改造模式 方式方式：在村民自我改造模式的基础上，通过引入房地产企业，借助资金、技术和经验，通过签订合作协议的方式明确彼此的权利义务，合作完成改造，改造后村集体得到了物业，村民得到了商品房。优势：优势：开发商与村股份公司共同承担可充分利用双方优势，保证开发改造工作顺利进行。劣势：劣势：需村集体负责改造和方案设计等，对村民要求105、较高。适用情况：适用情况：阳西村集体目前未有实力，暂不适用，后期可考虑DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引补偿方式与数据计算全面改造图例 全面改造类村庄总建筑面积为总建筑面积为398250398250，地块面积为，地块面积为12426751242675，人口数为，人口数为58895889人，户数人，户数为为12401240户，住宅栋数为户，住宅栋数为15931593栋栋，具体数据见下表：行政行政村村自然村自然村名名户籍户籍人口人口（人）（人）户数户数（户）（户）住宅栋住宅栋数数（栋）（栋）建筑面积建筑面106、积（）（）地块面积地块面积（）（）大环村上五里25 4 5 1250 16639 黎昌朗村茶山坡 238 47 52 13000 103634 万禾田 142 33 8 2000 67948 新村121 25 27 6750 7986 元村99 19 23 5750 49596 长兴170 34 37 9250 15631 联安村牛刨岭 264 54 38 9500 38846 石克42 9 7 1750 7968 新湾164 31 8 2000 14412 牛岭村北雪260 56 56 14000 151671 石桥铺村石井315 68 75 18750 29644 苏村村上大凼 407 1107、06 85 21250 81602 太平村大地1113 26 23 5750 129071 岗平860 176 210 52500 130657 上高兰 173 33 48 12000 24010 太一275 58 105 26250 74348 上石碇 249 45 60 15000 20621 太二211 51 95 23750 72325 下石碇 179 31 45 11250 27774 下高兰 295 53 82 20500 22613 上企石 580 123 168 42000 42143 下企石 235 53 94 23500 21363 太三217 47 190 47500 3108、6431 塘面255 58 52 13000 55741 总计5889 1240 1593 398250 1242675 DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引补偿方式与数据计算安置用安置用房补偿房补偿安置用安置用地补偿地补偿补偿用地=村庄面积=1242675安置地自建房补偿总额安置地自建房补偿总额=1864=1864亩地亩地安置商品房面积=总建筑面积*1.2=398250*1.2=477900安置用地面积=/容积率=47.79/2.5=19.12公顷建安成本=市场价*=1750*477900=83632.5万元安置房补偿总额安置房补偿总额=477900=477900109、建建筑面积（即需要安置用地筑面积（即需要安置用地286.8286.8亩），另需建安成本亩），另需建安成本83632.583632.5万万元元根据阳江市土地开发建设经验，平均根据阳江市土地开发建设经验，平均1亩亩地获得地获得240万利润（楼面地价约万利润（楼面地价约1200元元/），通过相关计算，全面改造类村庄全部），通过相关计算，全面改造类村庄全部选择安置用房补偿比全部选择安置用地补选择安置用房补偿比全部选择安置用地补偿可多出利润为：偿可多出利润为：安置用地补偿成本安置用地补偿成本=1864*240=447360万万元元安置房补偿成本安置房补偿成本=286.8*240+83632.5=1524110、64.5万元万元安置房补偿另需交安置房补偿另需交5%的营业开发税的营业开发税=152464.5*5%=7623.225万元万元故两者差值为故两者差值为447360-152464.5-7623.225=287272.275万元万元改造方案示范DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引以元村为例：以元村为例：在村庄实际改造过程中，改造范围最终会比村庄实际建设范围大，不仅包含村庄实际建设范围，同时会包含村庄留用地和其他改造指标三旧改造确定范围：74.4亩村庄实际建设范围：51.15亩最终改造确定范围：179.4亩批复留用地范围：75.15亩村庄实际改造范围模式村庄实际建设范围村111、庄改造其他指标留用地范围插花地改造方案示范DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引以元村为例：以元村为例：根据相关测算，在全面改造过程中，元村安置用地面积应为35.88亩，公共服务设施用地面积应为15.5亩，实际剩余有效开发面积为128.02亩在实际开发过程中，剩余有效开发面积越大，开发利润越高，因此合理确定开发面积是全面改造的前提有效开发面积：128.02亩安置用地面积：35.88亩公共服务设施面积：15.5亩底层商业：村庄与物业共同管理建设指引DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引经济可行性：经济可行性：经济可行政府村民开发商1、解决城市（112、城中村）问题2、获得税费1、获得优质的居住环境2、获得长远收益来源（集体和个人收入）1、获得开发利益（开发利益=建筑出售（租）总收益-安置成本-建设成本-税费）当政府、村民和开发商同时获得经济效益政府、村民和开发商同时获得经济效益，则认为本次开发具有经济可行性以元村为例：政府收益：政府收益：税费村民收益：村民收益：商铺租金+物业管理费开发商收益：开发商收益：拆建比=1:10安置面积=总建筑面积*1.2=5750*1.2=6900平方米建设面积=用地面积*容积率=128.02/15*3*10000=256000平方米利润=（建设面积-安置面积*10）*4900=91630万元建设指引DETAIL113、ED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引布局指引：布局指引：A.A.价值最大化价值最大化充分利用自然资源，体现高品质住宅形式，最佳的位置布置品味最高的产品，进一步提升局部产品价值B.B.分区明确分区明确住宅区与商业区明确区分，保证住宅区尊贵私密C.C.人车分流人车分流车辆进入小区，第一时间进入地下车库，人车垂直分流使小区内部地面无车辆行驶，保证小区环境宁静安全D.D.立体绿化立体绿化通过采光高窗、天井、通气花池等与地面连接，使光线进入地下，形成立体的绿化空间建设指引DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引服务设施指引：服务设施指引：根据测算，改造后安置人口为114、根据测算，改造后安置人口为54825482人，居住人口根据具体改造人，居住人口根据具体改造范围和地块规划容积率改变，实际建设过程中配套服务设施根据范围和地块规划容积率改变，实际建设过程中配套服务设施根据阳江市城市规阳江市城市规划管理技术规定划管理技术规定确定。确定。类别项目名称一般规模（/处）服务规模（万人）备注建筑面积用地面积教育设施幼儿园6班16002000180021000.7幼儿园宜设612班，每班30座。服务半径宜为300-500m。幼儿园应独立占地，有独立院落和出入口，出入口应设置供车辆和人员停留的场地。医疗卫生设施卫生站30011.5宜与其它非独立占地的社区级公共设施组合设置，宜115、设在临街建筑物首层，并具有良好的通风采光条件。文化设施文化活动站40060011.5宜配置文化康乐、图书阅览、科普宣传、老年人活动、青少年活动及儿童活动等活动设施。体育设施居民健身设施20015000.5宜结合绿地安排。宜配置户外健身场地行政管理设施社区居委会10020011.5社区居委会负责社区管理，其办公用房宜与其他非独立占地的社区公共设施组合设置。社区警务室205011.5宜与社区居委会及其他非独立占地的社区公共设施组合设置。治安联防站1830宜与其它社区公共设施合设。物业管理用房（含业主委员会办公用房）50300分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑116、面积千分之二的比例配置物业服务用房。市政公用设施垃圾收集点服务半径不应大于70m，宜采用分类收集。再生资源回收站800120010001500宜独立占地，并应设置在与周围建筑物的间隔不小于50m 的隐蔽地段，避免对居民生活的干扰。公共厕所6080608011.5独立式公共厕所与周围建筑物的距离应不小于5m，周围宜设绿化带。开关站120500按实际需求配置，应独立占地。变电房（配电室）按实际需求配置。部分需配置服务设施一览表建设指引DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引建筑指引：建筑指引：办公建筑形成内部庭园，沿街布置高层建筑。外观采用庄重平稳的现代风格，建筑材料一石材117、玻璃材料为主，建筑色彩宜采用浅暖色调或灰色调为主。独栋商业大楼：多采用开放式，内有独立的垂直交通，最好结合开放式的广场设计布局；外观可在符合城市设计指引的原则下采用具有创意的建筑形态，提升片区活力。塔楼式商业建筑：确定上部塔楼位置、塔楼各个出入口位置；充分考虑到上部塔楼功能及周边环境条件的制约，排布塔楼的朝向与位置。塔楼的出入口不应切断连续的商业铺面。合理设计商场公共空间设计包括外广场设置、中庭设置；建设指引DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引建筑指引：建筑指引：住宅建筑布局：要较普通居住小区布局自由灵活，功能分区明确合理，强调居住区的空间序列感、私密性以及趣味性118、，营造社区独特的景观环境。住宅户型设计：根据住户心理要求，从市场需求出发，根据场地环境设计造景，对一些户型做一些调整和变化，可局部减少或者减少一些面积，在转角部位增加或减少一些面积，或增加圆形外窗，或在转角增删转角观景台。建设指引DETAILED GUIDELINES5.2 全面改造类规划指引景观指引：景观指引：以康居为首要出发点可运用高低错落、超常楼距手段保证最佳的住宅朝向以及最好的通风采光效果，让住宅区各有景户户皆有景。绿化面积点、线、面结合指在形成更完善的居住区的呼吸系统，使居住区体现旺盛的生命力。全面改造住宅的中心公共绿地景观空间与两侧的院落景观空间相结合，使小区的景观绿化及水晶更具均119、好性体现绿色、健康人居环境的规划设计理念。景观要素搭配合理绿植、水、花坛、景观建筑小品要合理搭配突出环境的明快、写意、灵动；可采用自然庭院空间的布局形式唤醒人们的自然归属感，营造出一个生态、环保、时尚、舒适而富有品质的生活环境。第四十五条第四十五条城市更新资金优先安排微改造项目。重点用于消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善人居环境，改善更新改造范围内路、水、电、气、消防、排污、环卫、通讯等公共服务设施，提升区域人居环境质量。鼓励社区微改造范围内的居民采取自主配合投入的方式，参与社会微改造。被依法鉴定为危破旧房、需要拆除重建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定筹集资金。广州市城市更新办法D120、ETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引深圳城中村改造最新政策深圳城中村改造最新政策DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引深圳城中村改造最新政策深圳城中村改造最新政策规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。分区范围调整应遵循“总量指标不减少，功能布局更合理”的原则，做好总量占补平衡。城中村综合整治对象为全市城中村的居住用地。规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区121、和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。合理确定城中村居住用地保留的规模，划定综合整治分区，综合整治分区划定的对象总用地规模约99平方公里，单个地块面积原则上不小于 3000 平方米。工作方法：深圳市将成立城市环境品质提升行动总指挥部，加强统筹协调。工作目标：到2020年7月底前完成全市“城中村”综合治理。深圳市城中村综合治理深圳市城中村综合治理20182018-20202020年行动计划年行动计划针对行动计划，罗湖区与龙岗区已率先释出有关“城中村”综合治理行动计划的思路：深圳市罗湖区“城中村”综合治理2018-2020年行动计划、深圳市龙岗区“城中村”综合治理2018122、年-2020年行动计划期程：（1）2017年底前确定本次“城中村”综合治理范围；各街道办选取其中的40%，编制行动计划并指挥部审定；（2）2018年完成前一年选取的40%综合治理范围内城中村整治，下半年再选取40%制定行动计划并报审；（3）2019年完成综合治理范围内城中村总量得而80%，对剩下20%制定行动计划并报审；（4）全面完成“城中村”综合治理任务。工作要点：政府主导，条块结合，以区为主；标准主导，工管结合，以治为主；规划主导，一村一策一村一策，分期分类；科技主导，数据融通，智慧引领。深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（20192019-20252123、025）DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引先进经验及改造要点总结先进经验及改造要点总结广州市白云区白山村村庄规划广州市白云区白山村村庄规划建筑外观改善建筑外观改善 改造规模：沿路建筑立面长1240米，共11栋建筑，其中需立面整饰建筑2栋、需外墙清洗建筑9栋。投资估算：6万元；建筑色彩：外墙选择白色；屋檐选择砖红色；改造措施：建筑外立面贴米白色外墙砖；无坡屋顶的建筑建议增加坡屋檐建筑构件，并贴红棕色或橘红色屋檐砖；现状已有坡屋顶的建筑建议坡屋顶贴红棕色或橘红色屋檐砖；现状建筑已贴砖或已刷漆的以外墙清洗为主。DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引124、先进经验及改造要点总结先进经验及改造要点总结广州市白云区白山村村庄规划广州市白云区白山村村庄规划休闲文化广场休闲文化广场改造规模：1000平方米投资估算：10.5万元；改造措施：绿化：提升绿化景观，种植垂枝榕、荔枝等乡土树种；广场：平整场地，铺设麻石或透水砖地板；设施：建木制休闲亭，并配置户外文体活动器材；文体活动器材公共空间营造公共空间营造DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引先进经验及改造要点总结先进经验及改造要点总结广州市白云区白山村村庄规划广州市白云区白山村村庄规划改造类型改造类型改造前照片改造前照片改造措施改造措施改造后示意图改造后示意图小游园小游园设计设计设125、施：结合绿化空间布置坐椅、长条凳指示牌、垃圾箱等设施；自行车停放亭：沿路设置面积为10平方米的自行车临时停放亭。宅前屋后宅前屋后绿化（邻绿化（邻里空间）里空间）清理路边杂物，增加道路绿化；利用路旁的空地建设供村民休闲和交流的空间；结合树池设置坐椅等游憩设施。庭院前后黄土裸露的空地进行绿化，种植三角梅等华南农村常见庭院美化植物或蔬菜瓜果；清洁粉饰裸露建筑立面；沿围墙种植常春藤、金银花等乡土爬藤植物。公共空间营造公共空间营造DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引先进经验及改造要点总结先进经验及改造要点总结广州市白云区白山村村庄规划广州市白云区白山村村庄规划无害化公厕改造、建126、设无害化公厕改造、建设:改造规模：2座，共约140平方米。投资估算：25万元；改造措施：现状公厕改造，增加无害化处理设施;新建无害化公厕。基础设施改善基础设施改善DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引先进经验及改造要点总结先进经验及改造要点总结广州市白云区白山村村庄规划广州市白云区白山村村庄规划道路交通设施改善道路交通设施改善道路断面改善：道路断面改善：改造措施：在乡村道路路面内一侧划出1米宽的非机动车道。沿线依托其它村道乡村景观，打造浓厚乡村特色的供村民通行的通道。改造前改造后DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引先进经验及改造要点总结先进经验127、及改造要点总结建筑外观建筑外观统一建筑外墙和屋顶的形式、材质和颜色；基础设施基础设施全面完善村庄基础设施建设，如环卫设施、水电气路设施、公厕等公共空间公共空间布置广场，配套建设休闲、健身设施；布置游憩公园；清理杂物，完善邻里空间布局；道路交通道路交通完善道路绿化，提升乡道景观风貌；划定非机动车道；通过对案例的梳理，主要从四个方面进行微改造的改造指引：通过对案例的梳理，主要从四个方面进行微改造的改造指引：DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引村庄微改造的五大核心要素：历史文化遗存、建筑外观改善、公共空村庄微改造的五大核心要素：历史文化遗存、建筑128、外观改善、公共空间改善、基础设施改善、道路交通设施改善间改善、基础设施改善、道路交通设施改善“5 5大类，大类，2121小类”要素框架小类”要素框架历史文化遗存保护建筑外观改善公共空间改善基础设施改善道路交通设施改善选择性就地保护分门别类集中转移建筑风格色彩建筑轮廓空间布局屋顶墙面围墙院门建筑细部岭南元素新材料村内广场游憩空间村庄入口邻里空间村干路巷路村支路公共设施完善市政设施完善深入整合资源DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引1.1.历史文化遗存保护历史文化遗存保护对于历史文化遗存保护改造可分对于历史文化遗存保护改造可分为两类：为两类：（129、1 1）已列入文物保护单位的：）已列入文物保护单位的：划定绝对保护区、建设控制区和建设影响范围，实施建筑保护和周边区域建设管理控制。（2 2）未列入文物保护单位的：）未列入文物保护单位的：在论证保护必要性的基础上，根据历史价值明确保护办法，实行不同级别的保护和改造。历历史史文文化化遗遗存存保保护护选择性选择性就地保就地保护护 整理周边环境，做好文脉传承，采取发掘与抢救相结合，能够保留的首先予以原地保留；难以保存的古建筑，先进行权威鉴定，分门别类整理，再集中迁移到指定地点予以妥善保护。无形历史文化遗存配合“文化立市”制定相关保护措施。如提炼精选一批具有文化特色的经典元素和标志性符号，植入“大建大130、美”整个过程，合理应用于形象塑型、广场园林等公共空间分门别分门别类集中类集中转移转移深入整深入整合资源合资源建筑外观改善建筑外观改善整体把控整体把控局部把控局部把控建筑风格与色彩建筑轮廓建筑空间布局屋顶墙面围墙与院门建筑细部岭南特色建筑元素新型材料的适用DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引2.2.建筑外观改善：建筑外观改善：2 2个层次，个层次，9 9个要素个要素1 1、建筑风格与色彩、建筑风格与色彩广府建广府建筑风格筑风格中式传中式传统建筑统建筑风格风格建筑物顶部常做成斜坡顶斜坡顶，部分有镬耳墙；外立面颜色以深灰色、浅灰色调深灰色、浅灰色131、调为主。以白墙灰瓦白墙灰瓦为主，其中徽派建筑为最突出的代表。墙底部常砌片石，室内地面铺石板，房屋外部的木构部分用褐、黑、墨绿等颜色。以淡黄、青灰、白色淡黄、青灰、白色为主要色调，建筑立面有大量阳台阳台，此类建筑风格更加自由和通透。以现代建筑作为背景，增加多种创意主题元素创意主题元素，形成独特的建筑群落风貌。譬如，采用不同色相、明度、纯度的色彩对建筑进行粉刷。当代个当代个性化建性化建筑风格筑风格近现代近现代建筑风建筑风格格DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引2.2.建筑外观改善建筑外观改善2 2、建筑轮廓、建筑轮廓（1 1）建筑单体轮廓控制：132、）建筑单体轮廓控制：住户有整改意向的合理改建建筑主体，如适当加层，平改坡，在其宅前或宅后增设围；住户无整改意向的适当种植低矮灌木或高大乔木，以生态界面的形式丰富群体轮廓线。（2 2）建筑群体轮廓控制：）建筑群体轮廓控制：保持原有建筑的群体的天际线，统一采用具有地域特色的形式。DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引2.2.建筑外观改善建筑外观改善3 3、建筑空间布局、建筑空间布局DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引2.2.建筑外观改善建筑外观改善建筑空间布局的改造主要分建筑单体、建筑群体和公133、共空间塑造控制三类：建筑单体建筑单体通过对围墙、院门、花池、石凳等元素的一体化优化设计一体化优化设计。建筑区域密集的村落：建筑区域密集的村落：部分建筑进行拆除腾空转变为水面、林地成为村落活动和聚集中心；沿河流或道路布置的村落：沿河流或道路布置的村落：适当拆除部分建筑，打通生态廊道；依山傍水的村落：依山傍水的村落：保持原有村落肌理，新建建筑依山就水而建。依托道路，自留地改造和旧房、危房拆迁，生长出多级多层次公共空间；利用村庄空置地增加开放空间，强化邻里交往和健身场地；利用原有村庄自然环境资源和人文因素打造各具特色的公共空间；梳理村庄内现有绿化资源，结合开放空间的设置。公共空间公共空间塑造塑造建筑134、群体建筑群体4 4、建筑屋顶、建筑屋顶（1 1）平改坡：）平改坡：引导性地推广平坡屋顶形式，坡度保持在 22 25 度。DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引2.2.建筑外观改善建筑外观改善建筑屋顶的改造主要分为平改坡和旧式坡屋顶的改造：（2 2）旧式坡屋顶：）旧式坡屋顶：可以修补的：整治建筑屋面；无法修补、需要更新新建的建筑：屋顶统一为灰色系。5 5、建筑墙面、建筑墙面6 6、建筑围墙与院门、建筑围墙与院门 尽量采用彩度较低，明度稍高的涂料或面砖；多色面砖拼贴减少大面积简单重复；建筑墙面根据建筑风格增加建筑细节。材料风格颜色统一，增强围墙通135、透性。可选择竹子、瓦片、石头等材料做围墙。选择合适的院门形式，建造封闭性较强的院门。7 7、建筑细部建筑细部 门窗、阳台、排水管、防盗网、外挂三线、空调遮蔽。DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引2.2.建筑外观改善建筑外观改善8 8、岭南特色建筑元素、岭南特色建筑元素9 9、新材料、新材料 传统建筑：传统建筑：运用岭南文化元素极多，门窗、墙和屋顶均具有浓厚的岭南气息。现代建筑：现代建筑：用少量现代金属材料结合坡屋顶、传统纹样等，充分表现岭南建筑新活力。新型材料：新型材料：如仿木、塑钢型材、合成树脂、钢材、玻璃砖、GRC等；常规材料的非常规应136、用：常规材料的非常规应用：利用常规材料的装饰达到美化的效果，如陶瓷、玻璃瓶、瓦片、拼花瓷砖、秸秆材料等；DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引2.2.建筑外观改善建筑外观改善城中村的公共空间可以分为村庄入口、村内广场、游憩空间和邻里空间四类。1.1.村庄入口村庄入口DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引3.3.公共空间改善：公共空间改善：4 4类空间类空间村庄入口村庄入口：即村口，属于村级节点空间，关乎村庄的整体形象。村内广场：村内广场：属于村级节点空间，一来供人们休闲、娱乐、表演和欣赏；二137、来为村里的重大活动事宜提供空间，如村民选举等。游憩空间：游憩空间：指村内的各类型公园，属于村级节点空间，园林景观相较其它三类节点空间更丰富。邻里空间：邻里空间：因某一具体要素（大树、健身设施、桌椅坐凳等）引发村民集聚而形成的小尺度空间，属于住宅组团级节点空间。穿过式入口穿过式入口:过路式入口过路式入口:环绕式入口环绕式入口:尽端式入口尽端式入口:城中村的公共空间可以分为村庄入口、村内广场、游憩空间和邻里空间四类。村委广场村委广场文化建筑广场文化建筑广场桥头小广场桥头小广场创造复合功能空间的组合形式；合理处理广场空间层次动静划分与过渡衔接；保证空间界面通透性。祠堂前广场应采用阵列式的景观要素布置138、方式；结合水塘打造亲水空间；多座文化建筑并排共用一个前广场，强化广场的横向界面与重要节点。提升广场亲水性和植物遮阴。桥头广场可依附桥梁与河涌营造亲水步道和平台，形成空间层次丰富的桥头广场。DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引3.3.公共空间改善公共空间改善2.2.村内广场村内广场3.3.游憩空间游憩空间城中村的公共空间可以分为村庄入口、村内广场、游憩空间和邻里空间四类。4.4.邻里空间邻里空间合合理理选选址址空空间间布布局局对邻里空间做出合理选址，保证适用方便。小尺度邻里场所：小尺度邻里场所：采用环绕式和孤植乔木的绿化形成休憩交流场所布局；139、大尺度邻里场所：大尺度邻里场所：灵活应用不同空间布局方式。设设施施完完善善保证场所遮荫，方便村民随时使用。功功能能完完善善景景观观营营造造丰富功能场所，完善场所设施；明确道路分级，组织特色游线；以乡土树种为主，丰富植被层次。DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引3.3.公共空间改善公共空间改善城中村的基础设施改善主要分为公共设施改善和市政设施改善两类。基础设施改善基础设施改善公共设施改善公共设施改善市政设施改善市政设施改善 活动广场：活动广场：争取每个城中村有一处或以上健身广场和社区体育活动场地；教育设施：教育设施：保证每个城中村有一处或以上140、的幼儿园，争取为村民和外来人口提供适当的教育服务条件；医疗设施：医疗设施：保证每个城中村有一处或以上卫生站，保证日常医疗需求。市政：市政：维修完善城中村和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施等；水体污染：水体污染：基本消除城中村生活、生产污水对周边水体的严重污染；安全：安全：全面消除城中村存在的防洪、地质灾害等严重安全隐患；消防：消防：基本消除城中村存在的严重消防隐患；环境污染：环境污染：全面消除城中村对周边政府控制地、预留发展用地的环境污染；环卫：环卫：全面改善城中村的环卫设施。DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引4.4.基础设141、施改善基础设施改善市政设施改善污水设施处理DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引4.4.基础设施改善基础设施改善总体原则：位于城市建成区内建议近期采取截流式合流制，远期为雨污分流制，位于城市建成区外的巧妙采用村庄污水处理手法，低成本、高效益改善污水处理。污水处理措施：通过”生物+生态“的处理手法，采用”厌氧池（化粪池）+有氧池+生态过滤+农业灌溉“组合工艺进行污水整治及农田灌溉一体化污水处理设备（1）农业灌溉、堆肥利用：居民生活污水、废渣一并汇入格栅沉砂池预处理装置（优化新型粪池），预处理后污水进入分解池-腐化池-酸化池-氧化池后进行调节排放142、。（2）沼气池沼气利用：居民生活用水、废渣通过污水管集中收集沼气池，经过厌氧微生物水解、产酸发酵、产氢乙酸产生甲烷气体，实现污水及废渣能源化利用。城中村道路可按照道路等级分为村干路、村支路、巷路三类。村干路是村庄与外界环境联系的交通要道，村支路分为城中村对外联系的支路（一级）和城中村的内部支路（二级），巷路是村民从村内街道进入民居内的缓冲地区，以慢性系统为主。断面形式：断面形式：可根据村庄实际路面的宽度，将村官那路断面分为双侧人行道+中央绿化带，双侧人行道无中央绿化带，单侧人行道，以及无人行道四种。机动车道：机动车道：机动车道设置时既要保证预留人行道空间；另一方面可结合道路断面变化，提供少量机143、动车临时停车位。人行道：人行道：设计道路设施带集中设置电箱、路灯、标识系统等设施，营造整洁的通行空间。路面材质：路面材质：村干路宜采用沥青混凝土路面铺装；条件不足时可采用水泥混凝土路面。村村干干道道村干道断面形式村干道断面形式DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引5.5.道路交通设施改善道路交通设施改善村支道村支道村支道断面形式 一级支路：一级支路：断面宜划分人行道、非机动车道、机动车道的断面。非机动车道宜采用与人行道在同一标高的一体化设计，与机动车道间设绿化带分隔。二级支路二级支路：（1 1）断面形式：）断面形式：将村官那路断面分为人车混行144、式和人车分行式两种。村支路较窄时，通过局部断面变化提供错车位。清除民居住宅对村内街道的占用。（2 2）路面材质：）路面材质：村支路宜采用沥青混凝土路面铺装，条件不足时可采用水泥混凝土路面。街巷格局：街巷格局：延续村庄街巷空间的结构与尺度，体现村庄巷道特色，控制建筑与道路的高宽比，巷道形状宜曲折。路面材质：路面材质：材料以采用自然、粗犷的石材为主，体现乡土特色并且增强景观性，如自然石材、青砖、卵石等。巷路巷路巷道断面形式DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引微改造改造指引微改造改造指引5.5.道路交通设施改善道路交通设施改善微改造微改造村庄风貌识别村庄风貌识别传统新村混杂145、图例风貌风貌序号序号行政村行政村自然村名自然村名传统1岑村村虎头山2黎昌朗村马塔田3黎昌朗村旺茂4联安村连塘5联安村牛路坡6联安村七星垌7联安村石头步8联安村水湖氹9联安村新屋仔10联安村牛皮坡11联安村荔枝山12牛岭村细寸13石桥铺村银山14石桥铺村青龙地15太平村礼一16长岐村龙甲窝混杂1仓新村新屋地2黎昌朗村黎昌朗3黎昌朗村增仔坑4联安村大榕树5联安村旱坑6太平村高车垌7太平村长坪8太平村礼二9石桥铺村卢荻垌新村1仓新村仓面2联安村大地23石桥铺村大路坑4石桥铺村上石井5石桥铺村猪头潭6苏村村新塘7太平村陂头降8太平村村仔岭9太平村马路微改造类村庄中传统风貌村庄有16处、风貌混杂有9处、146、新村有9处DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引传统村落传统村落 现状问题和特征：现状问题和特征：DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引功能单一，闲置用房较多，多元功能缺失，村民外流严重。多元功能缺失多元功能缺失历史悠久，风貌具有代表性，但保护不佳，破坏严重建筑风貌不佳建筑风貌不佳村民文化生活匮乏，缺乏活动广场、游憩和邻里空间公共空间不足公共空间不足市政设施和公共设施支持薄弱，交通设施安全性较差配套设施不足配套设施不足传统村落：发展多元功能传统村落：发展多元功能根据阳西县现状产业特色和发展方向，可从过去单一的居住村落芦狄垌村植入科教和手工等新功能147、，发展传统村落的新业态，盘活低效用地。设计师工坊研学旅行接待功能置换功能置换风情民宿特色商街艺术展示刀剪工艺展示Functionalreplacement居住休憩广场休憩广场特色餐饮街特色餐饮街艺术展示艺术展示研学接待研学接待刀剪刀剪工艺工艺展示展示风情民宿风情民宿设计师工坊设计师工坊自行车租赁自行车租赁创意书吧创意书吧特特色色商商街街停车场停车场DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引芦狄垌村芦狄垌村传统村落：风貌、公共空间、设施改善传统村落：风貌、公共空间、设施改善1.1.建筑外观改善：建筑外观改善：延续历史脉络，在规划上要极其尊重原有传统村落风貌。建筑风格与色彩：保148、留传统村落的原有风貌，墙面颜色选用：，屋顶颜色选：；建筑轮廓：保持每条巷道两边的建筑檐口高度不变，适当种植低矮灌木或高大乔木，以生态界面的形式丰富群体轮廓线。建筑屋顶：对村内建筑的平屋顶整改成坡度在 22 25 度内的坡屋顶。建筑围墙与院门：风格和材料统一使用；DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引芦狄垌村芦狄垌村墙面颜色+淡黄瓷砖青灰坡屋顶当地高大乔木青灰坡屋顶60X240X8mm仿古淡黄瓷砖（混贴）深灰色漆面喷涂围墙压顶种植低矮灌木或高大乔木传统村落：风貌、公共空间、设施改善传统村落：风貌、公共空间、设施改善DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划149、指引芦狄垌村芦狄垌村1.1.建筑外观改善：建筑方案设计建筑外观改善：建筑方案设计传统村落：风貌、公共空间、设施改善传统村落：风貌、公共空间、设施改善2.2.公共空间改善：公共空间改善：文化活动广场：文化活动广场：依托现状池塘和绿化资源，美化池塘，并在其附近建设村民活动广场，供村民休闲娱乐的公共空间；游憩空间：游憩空间：用乡土树种丰富植被种类与层次；邻里空间：邻里空间：村庄多为小尺度的邻里场所，宜采用环绕式绿化、孤植乔木的绿化、简单布置几个坐凳形成休憩交流场所的布局。3.3.基础设施改善：基础设施改善：公共设施改善：公共设施改善：结合文化活动广场，布置村民健身器材，在广场附近布置羽毛球场2个；市150、政设施改善：市政设施改善：增加垃圾收集点1个，公厕1个。4.4.道路交通设施改善：道路交通设施改善：村庄内道路均为村支路和巷路，延续村庄街巷空间的结构与尺度，并将沿池塘的道路路面内一侧划出1米宽的非机动车道；增设停车位。DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引芦狄垌村芦狄垌村传统村落：改造总平面传统村落：改造总平面新建羽毛球场新建羽毛球场新建垃圾收集点新建垃圾收集点新建公厕新建公厕屋顶整治屋顶整治邻里空间邻里空间新建广场新建广场孤植乔木孤植乔木非机动车道非机动车道停车位停车位风水塘风水塘DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引芦狄垌村芦狄垌村新村新村151、DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引 现状问题和特征：现状问题和特征：村庄存在大量闲置空地，建设用地使用效率较低。用地效率较低用地效率较低村庄建设不受管制、未经过统一规划、各自为政建筑风貌不佳建筑风貌不佳村民文化生活匮乏，缺乏活动广场、游憩和邻里空间公共空间不足公共空间不足市政设施和公共设施支持薄弱，交通设施安全性较差配套设施不足配套设施不足新村新村大片土地处于闲置状态，土地利用效率低景观风貌不佳，影响城市面貌建筑立面脏乱，色彩杂乱，立面形式不统一基础设施配套不足，已不能满足村民生活需求缺乏村民活动的公共空间DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指152、引新村：风貌、公共空间、设施改善新村：风貌、公共空间、设施改善1.1.建筑外观改善：建筑外观改善：建筑风格与色彩：建筑风格与色彩：村庄内多为现代建筑，因此以淡黄色、青灰色、白色为主要色调，建筑风格较自由和通透；建筑墙面：建筑墙面：统一修缮美化阳台、防盗网、雨蓬、空调外机等，保证风格一致；DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引墙面青灰色+青灰墙砖保持建筑檐口高度不变平屋面60X240X8mm仿古青灰瓷砖（混贴）深灰色漆面喷涂围墙压顶底层沿街商业1.1.建筑外观改善：建筑方案设计建筑外观改善：建筑方案设计新村：风貌、公共空间、设施改善新村：风貌、公共空间、设施改善DETAI153、LED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引新村：风貌、公共空间、设施改善新村：风貌、公共空间、设施改善2.2.基础设施改善：基础设施改善：公共设施改善：公共设施改善：引导发展村庄养老、幼托、医疗、助餐、保洁等服务，如增设幼儿园、老年人活动室等；市政设施改善市政设施改善：重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，如改造优化村庄的管线、排水设施、照明设施、供暖设施和无障碍设施等；增设环卫设施和公厕；安全管理上增设规范的物业管理，提高村庄的治安和环境卫生。3.3.公共空间改善：公共空间改善：社区游园：社区游园：结合现状闲置空地临街布置村民活动广场，供村民休闲娱乐；游憩空间：游憩空间：在原有154、宅间绿地的基础上，集中绿化用地，打造社区游园，供老人和孩童活动，并布置相应的村民健身器材和儿童游乐设施；邻里空间：邻里空间：村庄多为小尺度的邻里场所，宜采用环绕式绿化、孤植乔木的绿化、简单布置几个坐凳形成休憩交流场所的布局。4.4.道路交通设施改善：道路交通设施改善：配建停车设施（鼓励地下停车）。DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引新村：改造策略新村：改造策略绿地开放空间伸入村庄，使其成为城市绿地系统的一部分；中心绿地成为开放活动空间，结合街角空地布置活动广场在闲置空地沿街布置公共服务设施，满足居民日常所需地下空间开发；城市界面的统一（新村建筑以青灰色调为主）原始新村155、0101020203030404P PP PP PP P休闲商业活动中心社区游园活动广场DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引新村：改造总平面新村：改造总平面新建公厕新建公厕新建公厕新建公厕幼儿园幼儿园活动活动广场广场社区社区游园游园游憩游憩空间空间零售商业零售商业活动活动中心中心垃圾收集点垃圾收集点DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引安置用地新建村风貌混杂村落风貌混杂村落DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引 现状问题和特征：现状问题和特征：道路硬底化普及率低，多为黄土路，行车安全有较大隐患。道路交通不安全道路交通不安156、全多为村民自建房，缺乏整体统筹，新建和传统建筑混杂建筑风貌不协调建筑风貌不协调村庄公共休闲空间较为消极，使用率较低公共空间不积极公共空间不积极市政设施和公共设施支持薄弱，配备不全或缺乏维护设施配套不完备设施配套不完备风貌混杂村落：道路、风貌、公共空间、设施改善风貌混杂村落：道路、风貌、公共空间、设施改善DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引1.1.建筑外观改善：建筑外观改善：建筑风格与色彩：村内为传统建筑和现代建筑并存，因此分类改造引导：传统建筑：传统建筑：墙面颜色选用：，屋顶颜色选：；现代建筑：现代建筑：墙面颜色选用：，屋顶颜色选：，保持跟传统建筑颜色一致，同时添加麻157、石勒脚等元素，保持村庄整体风格统一；建筑轮廓：建筑轮廓：适当种植低矮灌木或高大乔木，以生态界面的形式丰富群体轮廓线。建筑屋顶：建筑屋顶：传统建筑：传统建筑：进行屋顶修缮；现代建筑：现代建筑：保持原本平屋顶。建筑围墙与院门：建筑围墙与院门：统一修缮美化阳台、防盗网、雨蓬等，保证风格一致；墙面颜色+淡黄瓷砖麻石勒脚风貌混杂村落：道路、风貌、公共空间、设施改善风貌混杂村落：道路、风貌、公共空间、设施改善DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引平屋面60X240X8mm仿古青灰瓷砖（混贴）深灰色漆面喷涂围墙压顶麻石勒脚1.1.建筑外观改善：建筑方案设计建筑外观改善：建筑方案设计2158、.2.公共空间改善：公共空间改善：村庄入口：村庄入口：在村庄入口处增设标志性构筑物；文化建筑广场：文化建筑广场：依托村庄现状宗祠，整治周边环境，采用阵列式的景观要素布置方式，布置祠堂前广场，使其成为村庄重要节点和供村民休闲娱乐的公共空间；游憩空间：游憩空间：结合现状废弃游园，整治其周边环境，用乡土树种丰富植被种类与层次，并增添健身设施，布置村庄入口游园；邻里空间：邻里空间：村庄多为小尺度的邻里场所，宜采用环绕式绿化、孤植乔木的绿化、简单布置几个坐凳形成休憩交流场所的布局。3.3.基础设施改善：基础设施改善：公共设施改善：公共设施改善：结合现状废弃游园，布置村民健身器材，在游园内布置羽毛球场2个159、；在文化广场附近增设老年人活动室1处；市政设施改善：市政设施改善：增加垃圾收集点1个，公厕1个。4.4.道路交通设施改善：道路交通设施改善：村庄内道路均为村支路和巷路，延续村庄街巷空间的结构与尺度，并将沿池塘的道路路面内一侧划出1米宽的非机动车道；增设停车位。风貌混杂村落：道路、风貌、公共空间、设施改善风貌混杂村落：道路、风貌、公共空间、设施改善DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引风貌混杂村落：改造总平面风貌混杂村落：改造总平面DETAILED GUIDELINES5.3 微改造类规划指引游憩游憩空间空间老年活老年活动室动室文化建文化建筑广场筑广场新建新建公厕公厕村口160、村口游园游园垃圾收集点垃圾收集点入口入口标识标识羽毛羽毛球场球场礼一、礼二村部门征求意见及回应情况编号部门修改意见采纳情况1阳西县自然资源局建议结合阳西县城市设计通则制定改造规划指引采纳。明确本规划中划定的征地拆迁类、全面改造类在实际操作中明确具体位置后，应结合阳西县城市设计通则制定改造规划指引确定建筑布局与建筑形式。明确微改造类应以城市设计通则为参考。2阳江市生态环境局阳西分局建议统筹规划改造区城内的雨、污管网，确保改造区域内污水得到有效收集及处理采纳。明确本规划中划定的征地拆迁类、全面改造类在实际操作中明确具体位置后，应衔接现有雨污管网及污水处理设施。明确微改造类应通过”生物+生态“的处理161、手法低成本高效益改善污水处理。3阳西县城市管理和综合执法局无意见4阳西县高新技术产业开发区管理委员会无意见5阳西县农业农村局无意见6阳西县住房与城乡建设局无意见专家评审意见及回应情况编号修改意见采纳情况1明确改造规划范围采纳。改造规划范围按原有范围不变，考虑大泉山海片区概念规划，研究对象增加金钩村和大泉村的8个村庄。因为此8个村庄不属于紧靠城区发展的城中村，且在规划中都作为微改造的对象，故不作为本次的规划范围。只在附录中增加8个村庄的详细规划改造指引。2对接已有的村庄规划采纳。相关内容衔接已有的村庄规划。3与县住建局牵头做的阳西县乡村农居建筑布局及设计分析图集衔接采纳。规划指引中风貌的相关内容衔接阳西县乡村农居建筑布局及设计分析图集。4改造要注意村庄历史文化风貌的保护采纳。规划明确传统风貌村庄，并在规划指引中明确注意历史文化风貌的保护。