1、1集团研发成本控制指引总图规划篇目录一、提高可售比二、价值最大化三、推广封装复用四、提升定位精准度五、合理控制建筑密度与绿地赠送六、控制场地标高七、合理规划场地消防设施八、最小化园区出入口数量九、减少政策性住房及自持住宅资源占用一、提高可售比可售比=举例：项目可售比模拟计算可售比=100100+1.0*(1-0.1)*35+100*0.035=74.07某高层项目可售比计算输入条件：1、每百平米住宅面积配建车位数量 1.0辆/1002、地上停车比例为10%3、单车位面积按集团限值为35 /辆4、地上公服配套占计容比例2%4%，该项目位于东部沿海发达城市，配比要求较高，取3.5%5、纯高层业态，2、无地下室赠送地上可售面积总建筑面积单位面积住宅（单位面积住宅+单位面积住宅配建车位数x（1-地面停车率）x单车位面积+单位面积住宅x公服配套占比）100住宅（100住宅+100住宅配建车位数x（1-地面停车比例）x单车位面积+100住宅x公服配套计容占比）各城市公服配套占比各不相同需地区公司自行研究可售比计算公式解析一、提高可售比1、容积率做满为项目操盘的最基本原则。每一平米容积率的减损，都意味着可售单方地价的上浮及可售货值的减损。基本原则地上停车比例直接影响地下车位数量，进而影响成本投入更高但售价较低的地下室面积。2、地上机动车停车比例按照规范上限要求做到最大化，非机动车位尽量放置于地上。定3、位会前研发评审版一阶启动会版地面停车位个数：54 个（其中其中26个为出租/装卸货/临时/校巴车位）地面停车率：1.7%可售比：65.38%地面停车位个数：161 个（其中其中26个为出租/装卸货/临时/校巴车位）地面停车率：10%可售比：67.04%地面停车位范围地面停车位范围案例：华南片区某项目，定位会阶段地面停车54个，地面停车率未用足规划条件，后在启动会阶段经与规划局沟通将地面停车按规划条件上限做满，达到161个，减少地下停车数量进而优化地库面积，将可售比由65.38%提高至67.04%。一、提高可售比地上停车比例直接影响地下车位数量，进而影响成本投入更高但售价较低的地下室面积。总建筑4、面积：169483；其中地上：130759；地下：38725；地上可售面积：129450.72 可售比：78.78%案例：华中片区某项目，设置20%的地上停车位，突破当地常规设计条件（地面停车上限为10%），非机动车全部布置于地上，压缩地库面积，提高可售比。机动车位一、提高可售比2、地上机动车停车比例按照规范上限要求做到最大化，非机动车位尽量放置于地上。降低单车位面积，可直接建设地库成本投入，提高项目利润。一、提高可售比3、严控单车位面积，不超集团限值是基本要求，应在此基础上力求更高的停车效率。总建筑面积：152671.90；地上建筑面积：113011.70；地下建筑面积：38660.20 地5、上可售面积：103918.7；可售比：71.8%可售比计算地上扣除面积：5933 可售比计算地下扣除面积：2100 低密业态地下室赠送或可售面积：0 停车位：1087个地上：0个；地下：1087个主楼地下赠送或可售空间停车数量：0 辆单车位面积：35.57/辆总建筑面积：149407.74；地上建筑面积：114393.39；地下建筑面积：35014.35 地上计容面积：110501.70；地上可售面积：103474.21；可售比：73.79%可售比计算地上扣除面积：7216 可售比计算地下扣除面积：1964 低密业态地下室赠送或可售面积：0 停车位：1080个地上：50个；地下：1030个主楼6、地下赠送或可售空间停车数量：0 辆单车位面积：33.99/辆案例：华南片区某项目，定位会阶段单车位面积35.57/辆，可售比71.8%；后经研发持续优化地库停车效率并增加地面停车位，启动会阶段单车位面积下降至33.99/辆，可售比提升至73.79%。降低单车位面积，可直接建设地库成本投入，提高项目利润。一、提高可售比3、严控单车位面积，不超集团限值是基本要求，应在此基础上力求更高的停车效率。投委会：总建筑面积：232969.50；地上建筑面积：170698.50；地下建筑面积：62271 地上可售面积：164957.50；可售比：70.8%停车位：1683个地上：34个；地下：1649个单车位7、面积：37/辆案例：石狮春江郦城项目，投委阶段单车位面积 37/辆，可售比 70.8%；后经研发持续优化地库停车效率，定位会阶段单车位面积下降至 31/辆，可售比提升至 74.95%。定位会：总建筑面积：210628.5；地上建筑面积：166839.58；地下建筑面积：50083 地上可售面积：164477；可售比：74.95%停车位：1601个地上：32个；地下：1569 个单车位面积：31/辆9一、提高可售比4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。2008、1.67 1.11 1.33 0.86 1.07 0.75 1.00 0.80 00.20.40.60.811.21.41.61.8050100150200250300车位配比（辆/百平方米）户型面积（平米）6090140在满足城市车位配件规范的基础上，在每类型区间内，户型面积越接近上限值车位配比越划算案例规范为“S90每户1辆，90S140每户1.2辆，140S200每户1.5辆，S200每户2辆”车位配比曲线图车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积配比”两种方式，户型面积大小与户数多少往往与车位配建数量直接相关，影响地下室配建面积，对成本影响巨大。10一、提高可售比9、4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。案例：华中片区某项目主力产品采用IPD封装户型，套型面积为119和89，均按照车位配建面积段上限设计，降低车位配建数量，减少地库面积。户型色户型编号业态面积段总户数总面积户数占比面积占比A高层8966559154.0833.15%26.19%B高层10616817886.968.37%7.92C高层11965978361.6932.8534.69D高层143168 24035.768.3710.64E跃层143304310、12.51.51.91F跃层126283554.321.41.57G叠拼14028838594.8814.3717.08总计2006225900.19100%100%车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积配比”两种方式，户型面积大小与户数多少往往与车位配建数量直接相关，影响地下室配建面积，对成本影响巨大。一、提高可售比4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。户型户型业态面积段总户数占比A高层端72.70926.96%B高层中44.2811、27620.80%C高层端89.1847736.08%D高层中72.7047736.08%总计1322100.00%总建筑面积：153500；地上计容面积：103000；容积率：2.503（综合）地上可售面积：98311.73；可售比：68.05%住宅：96126.08；商业：2185.65总户数：1322户低密业态地下室赠送或可售面积：1250停车位：1632个地上：45个；地下：1587个主楼地下赠送空间停车数量：44辆单车位面积1：31.82/辆户均面积：72.71/户每百平米住宅地下车位数量：1.65辆/案例：华南片区某项目，规划出让条件要求144以下住宅车位按照户数1:1.2配置，且12、住宅配建的车位必须全地下；因当地房价较高，项目定位为扎根及安居客户的刚需产品，全部为小户型（户均面积72），导致车位数量偏多，按面积配比折算达到1.65辆/100，远高于其他项目；导致可售比不足63%，远低于集团限值要求。且因定位于低总价客户，其支付能力不足以消化如此多车位，未来面临极大的去化压力。项目团队经调研后明确按实际户数的0.87/户配建普通平层车位，其余采用机械车位，减少成本投入。单车位面积由36/辆优化至32/辆，可售比由不足63%提升至68%，显著的提升了成本控制水平。车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积配比”两种方式，户型面积大小与户数多少往往与车位配13、建数量直接相关，影响地下室配建面积，对成本影响巨大。12一、提高可售比5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的坚决不放地上；地下会所在评估相应风险后尽量按物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置，按照商业进行报建，为后续的销售变现预留操作空间。注：很多城市规划计容与房产测绘产权面积计算口径上有差异，注意公建配套验收时面积测算口径，避免面积不足影响方案推进。公服配套作为不可售业态应越少越好，如能放置在地下可释放更多地上计容面积给到销售业态，规划设计条件以外增加的会所、快递收发等服务设施用房应尽量利用物业用房指标，不得额外增加。天璞园区幼儿园14、案例：深入研究规范,思考计算规则经研究沟通争取到幼儿园面积比规划设计条件要求只超6平米，实现幼儿园面积最小化。华北片区某项目，规划条件是布置9班幼儿园建筑面积2480，若全按照国际规范计算，则建筑面积为2820，超面积300多平米。13一、提高可售比公服配套作为不可售业态应越少越好，如能放置在地下可释放更多地上计容面积给到销售业态，规划设计条件以外增加的会所、快递收发等服务设施用房应尽量利用物业用房指标，不得额外增加。案例：华中片区某项目项目建面小于3万平米，公共配套按照出让条件与规划沟通，除物业用房外不配建其它配套用房，大大提高可售比。总建筑面积：28533.41；项目可建设用地面积：71815、8.20 地上建筑面积：21189.80；地下建筑面积：7343.61地上计容面积：21189.80；容积率：2.95（综合）地上可售面积：21046.72；可售比：73.8%住宅：19105.04；商业：1941.68配套：143.08 总户数：177户停车位：233个地上：23个；地下：210个单车位面积1：34.97/辆户均面积：107.94/户每百平米住宅地下车位数量：0.91辆/5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的坚决不放地上；地下会所在评估相应风险后尽量按物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置，按照商业进行报建，为后续的16、销售变现预留操作空间。注：很多城市规划计容与房产测绘产权面积计算口径上有差异，注意公建配套验收时面积测算口径，避免面积不足影响方案推进。一、提高可售比1、容积率做满为项目操盘的最基本原则。2、地上机动车停车比例按照规范上限要求做到最大化，非机动车位尽量放置于地上。；地面机动车位尽可能布置在沿街商铺及公服用房外侧，需布置在园区内侧的车位尽可能沿周边设置，最大程度实现人车分流。3、严控单车位面积，不超集团限值是基本要求，应在此基础上力求更高的停车效率。4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平衡点，对于车位超配的规划设计条件，17、可考虑超配部分采用机械停车位。5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的坚决不放地上；地下会所在评估相应风险后尽量按物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置，按照商业进行报建，为后续的销售变现预留操作空间。15二、价值最大化1、不平衡使用容积率，通过拉高拍低的手法，实现货值最大化。注意高业态应形成一定规模的组团，单纯为提高货值而出现的少量高业态楼栋的手法不可取在不限价城市或市场价格未突破限价区域，应尽量利用规划条件做高低搭配的产品规划创造溢价，在争取货值与利润的最大化的同时还要兼顾产品去化速度，关注投资的回款速度与时间成本。容积率、限高、密18、度、业态价差、客户喜好及支付能力是关键要素。高层组团化布置，营造更加舒适的空间环境利润较低小高层单价低总价较低总货值低做利润较高叠拼单价高总价较高总货值高方案一：均质满铺，小高层满铺方案二：拉高拍低，高层+叠拼高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层1.小高层满铺做高层2.高层+叠拼高层高层高层高层高层高层叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼案例：华北片区某项目，通过“拉高拍低”的规划布局手法，布置更高溢价业态的叠拼产品，实现货值及利润的最大化。16二、价值最大化1、不平衡使用容积率，通过“拉高拍低”的手法，实现货值最大化。注意高业态应形成一19、定规模的组团，单纯为提高货值而出现的少量高业态楼栋的手法不可取在不限价城市或市场价格未突破限价区域，应尽量利用规划条件做高低搭配的产品规划创造溢价，在争取货值与利润的最大化的同时还要兼顾产品去化速度，关注投资的回款速度与时间成本。容积率、限高、密度、业态价差、客户喜好及支付能力是关键要素。案例：华东片区某项目，容积率2.3，通过“拉高拍低”的规划布局手法，布置更高溢价业态的洋房，实现货值及利润的最大化。总建筑面积：228450 项目可建设用地面积：69548 地上建筑面积：159960 地下建筑面积：68490 容积率：2.3 售价：高层：2.43 万/小高层：2.62 万/洋房：2.95 万20、/自持公寓33层高层11层小高层7层洋房洋房小高层高层公寓17二、价值最大化1、不平衡使用容积率，通过“拉高拍低”的手法，实现货值最大化。注意高业态应形成一定规模的组团，单纯为提高货值而出现的少量高业态楼栋的手法不可取在不限价城市或市场价格未突破限价区域，应尽量利用规划条件做高低搭配的产品规划创造溢价，在争取货值与利润的最大化的同时还要兼顾产品去化速度，关注投资的回款速度与时间成本。容积率、限高、密度、业态价差、客户喜好及支付能力是关键要素。案例：华东片区某项目，充分利用地块内天然河道景观资源进行拉高拍低。沿河独栋及双拼别墅，提升调性且将一线沿河资源充分溢价。联排别墅区为第二层次，享受邻里式园21、林化景观。5面宽叠拼洋房拔至11层，市面上无相应面积段竞品，增加低密业态体量和货值；高层片区交通最为便捷，景观视野开阔。户型色户型编号业态面积A1小高层89B小高层110C小高层125D小高层138E叠拼洋房156F联排别墅155H沿河别墅220I农贸市场2000总建筑面积：245432.89其中地上：187,481.80；地下：56651.09；住宅：182102.99 其中 别墅：16302.54，单业态容积率 0.674；叠拼洋房：24645，单业态容积率1.374；小高层：141155.45，单业态容积率2.887；配套：5329(可售农贸市场：2000)停车位：1855个其中地上：222、78个；地下：1577个；住宅停车：1823个配套停车：32个可建容积率：2.02.3；实建容积率：2.0；绿地率：30%；18二、价值最大化2、优质资源最大化高溢价业态的产品拥有最优质的资源。高低业态搭配的规划方案中，宜对不同业态进行分区规划，高溢价业态应布局在可享受最优质资源的区域。13341234沿河核心区叠拼园区核心区144洋房紧邻路区域127洋房角落区域小高层优质资源高溢价业态匹配1234资源优质度：2案例：华北片区某项目，位于城市核心水系河道北岸，秉持高溢价业态匹配优质资源的原则，将售价最高的叠拼产品布局在河岸沿线。19二、价值最大化3、高地价地区，开发不占容积率的地上和地下空间赠23、送阁楼和（半）地下室是提高溢价的最直接手段。注意阁楼和地下室赠送要考虑施工、销售承诺和验收风险，尤其是违规赠送，需要综合评估后方可实施。在不限价及规划条件允许的前提下，可以通过赠送阁楼或（半）地下室的手段来提高溢价。两层地下室赠送阁楼、阳台赠送赠送1：顶层赠送阁楼,阳台赠送2：首层赠送两层地下室高溢价手段顶层为标准层总价1.3倍首层为标准层总价1.7倍案例：华北片区某项目，采用洋房产品顶层采用跃层产品赠送阁楼露台，首层赠送地下室，尽可能地提高溢价。20二、价值最大化上叠阁楼闷顶赠送下叠地下夹层赠送下叠地下室赠送下叠地下室剖面案例：华东片区某项目，采用叠拼+高层的高低配产品规划方案，叠拼产品上叠24、赠送阁楼，下叠赠送地下夹层和地下室，尽可能地提高溢价。3、高地价地区，开发不占容积率的地上和地下空间赠送阁楼和（半）地下室是提高溢价的最直接手段。注意阁楼和地下室赠送要考虑施工、销售承诺和验收风险，尤其是违规赠送，需要综合评估后方可实施。在不限价及规划条件允许的前提下，可以通过赠送阁楼或（半）地下室的手段来提高溢价。二、价值最大化1、不平衡使用容积率，通过“拉高拍低”的手法，实现货值最大化。2、优质资源最大化高溢价业态的产品拥有最优质的资源。3、高地价地区，开发不占容积率的地上和地下空间赠送阁楼和（半）地下室是提高溢价的最直接手段。三、推广封装复用1、在满足客户及产品定位的前提下，尽量选用已封25、装产品。案例：华东片区某项目，计容面积128500，复用面积占比达56%，通过快速产品定位实现快速报建，相较相同板块内同类项目报建周期缩短约1个月。华北片区某项目，计容面积115345，复用面积占比达100%，公司内部各职能快速拉通，外部报建推进迅捷，减轻图纸工作量的同时保证质量可靠。经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率，减少出图工作量，同时还能吸收过往经验，提前规避相关风险，保证产品的设计质量。三、推广封装复用售楼部基础动工2018.11.15售楼部结构封顶2018.12.30售楼部内外装同步完成2019.2.15春节3个月工期（含春节）景粼玖序千山新屿26、2、示范区售楼处、会所、幼儿园等配套公建尽量选用已实施项目的成熟模块进行复制，有条件在实体中实施的尽量借用实体，尽可能避免易地临建。案例：西部片区某公司售楼处整体封装，在新项目中完整复制，为示范区高品质的快速开放做好了图纸保障。经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率，减少出图工作量，同时还能吸收过往经验，提前规避相关风险，保证产品的设计质量。三、推广封装复用2、示范区售楼处、会所、幼儿园等配套公建尽量选用已实施项目的成熟模块进行复制，有条件在实体中实施的尽量借用实体，尽可能避免易地临建。示范区位置原大区方案示范区位置1.示范区未借用成熟模块2.样板间未借用实27、体,异地重建1.示范区借用成熟模块2.样板间借用实体3.后期售楼部沿用增大成本延长工期客户体验下降节约成本缩短工期所见即所得，客户体验好3.后期需要拆除示范区位置示范区位置样板借用实体样板借用实体成熟模块样板借用实体样板借用实体成熟模块现示范区位置后期建大区需拆改案例：华北片区某公司三个项目示范区采用了三种不同的示范区操盘模式，在成本与工期的多维度对比下，采用成熟模块在实体中复用优势更为明显。A项目原大区A项目示范区B项目示范区C项目示范区经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率，减少出图工作量，同时还能吸收过往经验，提前规避相关风险，保证产品的设计质量。三、28、推广封装复用1、在满足客户及产品定位的前提下，务必选用已封装产品。2、示范区售楼处、会所、幼儿园等配套公建尽量选用已实施项目的成熟模块进行复制，有条件在实体中实施的务必借用实体，尽可能避免易地临建。四、提升定位精准度1、客户聚焦，产品业态定位及户型面积选择要精简，杜绝“胡子眉毛一把抓”业态产品线全覆盖的项目定位思路。成都天璞定位联排叠拼洋房高层业态全覆盖，业态均质，重点不突出客户选择不聚焦叠拼洋房高层配比合理，重点业态突出案例：华北片区某公司两项目规模相近，前者四种业态，后者三种业态，相较而言后者业态精简，定位更为精准。项目操盘离不开“土地、客户、产品”三要素的认真分析，要结合土地及市场情况找29、准客户，精准的定位产品业态，避免全业态的产品定位规划思路，不仅影响销售还会增加研发工作难度，事倍而功半。27合院叠拼小高大高小高小高案例：华中片区某项目，容积率1.8，住宅面积共25万方，项目中共出现了高层、小高、叠拼、合院等多种业态，多种面积段的户型产品，定位不精准，图纸量大，施工难度增加。四、提升定位精准度1、客户聚焦，产品业态定位及户型面积选择要精简，杜绝“胡子眉毛一把抓”业态产品线全覆盖的项目定位思路。项目操盘离不开“土地、客户、产品”三要素的认真分析，要结合土地及市场情况找准客户，精准的定位产品业态，避免全业态的产品定位规划思路，不仅影响销售还会增加研发工作难度，事倍而功半。杭州萧山30、区府项目2、定位清晰，产品面积段间要有级差，同业态不同面积段的产品需对应不同的房型结构，同面积段不同业态的产品尽量避免出现。相同市场与客户定位条件下，鼓励精简业态、楼型及户型，同业态楼型层数应尽量统一。四、提升定位精准度联排户型叠拼户型洋房户型高层户型2111014叠拼户型洋房户型高层户型3238户型繁杂没重点户型简洁突出案例：华北片区某公司项目A，户型数量14个，不同业态出现面积段重合情况，产品内部竞争情况严重，级差不明显。相较而言，规模相近的B项目业态及产品户型种类较为精简，级差也更为合理。户型面积段应有合理的级差，面积段过近会造成内部竞争；同时需注意相同业态下不同面积段需对应不同的房型结31、构，例如115三房则125应做到四房；更要注意不同业态的产品不要出现相同面积段的户型。2、定位清晰，产品面积段间要有级差，同业态不同面积段的产品需对应不同的房型结构，同面积段不同业态的产品尽量避免出现。相同市场与客户定位条件下，鼓励精简业态、楼型及户型，同业态楼型层数应尽量统一。四、提升定位精准度案例：华中片区某项目，区位优势明显，城市核心区改善产品，仅规划155面积段高层户型，产品定位精准，业态及户型精简。总建筑面积：63445其中地上：46400；地下：17045；绿地率：35%；住宅：41760高层：41760，单业态容积率2.10；商业：3670配套：970停车位：488个实建容积率：32、2.1；户型色户型编号业态面积A高层户型155户型面积段应有合理的级差，面积段过近会造成内部竞争；同时需注意相同业态下不同面积段需对应不同的房型结构，例如115三房则125应做到四房；更要注意不同业态的产品不要出现相同面积段的户型。四、提升定位精准度图例业态层数得房率小高层90户型11F76%小高层117户型11F84%叠拼4F89%3、非低密业态宜按照其业态上限层数进行规划。案例：华中片区某项目，确保满容的条件下，小高全部按照11F业态上限设置，规避封闭楼梯及消防电梯，提高得房率，减少差异楼栋数量及设计出图工作量，降低项目施工难度。层数按照上限设置，可将楼栋的公摊降至最低，将得房率做到最大。33、4、不宜采用不同楼型进行单元拼接。四、提升定位精准度4F6F6F8F不同楼型拼接产品溢价降低楼宇形象破坏存在报建风险顶楼露台被较高层单元遮挡L形楼栋形象不美观报建时可能会按照较高层数楼栋计算,造成损容案例：华北片区某项目，不同平面及层数的单元楼型拼接，带来多维度问题。不同的单元楼型拼接，不仅会增加楼型数量导致出图工作量加大，还会带来立面形象不佳导致报建难度增加以及外立面不规则而施工难度变大等多维度的问题。四、提升定位精准度1、客户聚焦，产品业态定位及户型面积选择要精简，杜绝“胡子眉毛一把抓”业态产品线全覆盖的项目定位思路。2、定位清晰，产品面积段间要有级差，同业态不同面积段的产品需对应不同的房34、型结构，同面积段不同业态的产品尽量避免出现。相同市场与客户定位条件下，鼓励精简业态、楼型及户型，同业态楼型层数应尽量统一。3、非低密业态宜按照其业态上限层数进行规划。4、不宜采用不同楼型进行单元拼接。五、合理控制建筑密度与绿地赠送1、结合产品业态，合理控制建筑密度。1.1、高层业态，建筑限高用足，减少楼栋数量，控制建筑密度，预留充足的中央或组团式景观绿化空间。项目十二期总平面图项目十三期总平面图案例：华南片区某项目十二期、十三期为纯高层项目，项目结合产品定位，用足百米限高，形成沿红线南北两排建筑塔楼的布局，中间预留一个完整宽阔的中庭景观绿化空间，即扩大了小区的空间感，又提高了小区的整体品质，获35、得客户和业主的一致好评。高层业态的项目品质与景观空间的打造息息相关，充足的场地空间可以为良好品质的景观打造预留充足的物理空间，同时楼栋数量的减少也会为地库车位的排布创造更为有利的提前条件。五、合理控制建筑密度与绿地赠送1、结合产品业态，合理控制建筑密度。1.1、高层业态，建筑限高用足，减少楼栋数量，控制建筑密度，预留充足的中央或组团式景观绿化空间。全做高层以降低密度，留出充足的景观面积案例：华北片区某项目，产品规划为大高层，高层沿用地外侧布置，形成内部大中庭景观区域。高层业态的项目品质与景观空间的打造息息相关，充足的场地空间可以为良好品质的景观打造预留充足的物理空间，同时楼栋数量的减少也会为地36、库车位的排布创造更为有利的提前条件。1、结合产品业态，合理控制建筑密度。1.2、低密业态，建筑密度用足，增加一层接地的户数，尽可能的提升产品溢价空间。五、合理控制建筑密度与绿地赠送相同用地进深、相同面积、相同户数的情况下，通过提高密度可以增加首层和顶层的数量方案一：6F洋房满铺5栋共60户首层10户，顶层10户方案二：5F洋房满铺6栋共60户首层12户，顶层12户增加2个首层和2个顶层，提高溢价6F6F6F6F6F5F5F5F5F5F5F低密产品的首层住宅一般情况下会有更高的产品溢价，在规划设计条件要求的建筑密度以内，尽可能多的增加首层住宅的户数有利于提升项目整体的溢价及货值。2、满足绿地率的37、前提下，低密业态增加绿地赠送。注：私家庭院是一层住宅获得溢价的最有效手段，私家庭院越多吸引力越大，但需控制相关规划风险（绿地率、围墙等）。青岛舜山府五、合理控制建筑密度与绿地赠送500070006500500050020001200110010300庭院绿篱绿化道路绿化5000500 20001200110010300355300案例：华东区域某项目产品规划中设计有联排别墅，每户均赠送面积约35的私家庭院，供业主自行设计使用，为别墅带来溢价的同时成为吸引客户购买的有效手段。“私家庭院”是众多低密住宅首层客户的核心购买动机，在满足绿地率的前提下将“庭院”的“使用权”赠与首层业主，可以有效的提高首38、层产品的溢价及去化速度，但需严控销售风险。（例如采用绿篱的软隔离形式、不做实体门头等）五、合理控制建筑密度与绿地赠送1、结合产品业态，合理控制建筑密度。1.1、高层业态，建筑限高用足，减少楼栋数量，控制建筑密度，预留充足的中央或组团式景观绿化空间。1.2、低密业态，建筑密度用足，增加一层接地的户数，尽可能的提升产品溢价空间。2、满足绿地率的前提下，低密业态增加绿地赠送。六、控制场地标高标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考虑填方的成本控制。1、场地及周边地势平坦或高于市政路的：应尽量抬高场地设计标高，减小地库基坑开挖深度，控制土方量及支护39、成本。20F20F20F20F20F20F20F20F20F2F1F1F总建筑面积：129582.6其中地上：94503.6；地下：33279；住宅：92444.6高层类：92444.6配套：2059停 车 位：946个住宅停车：925个配套停车：21 个其中地上：30个；地下：916个；可建容积率：1.51.8；实建容积率：1.8；单业态容积率：1.8；绿地率：35%；5.205.204.474.474.404.405.305.304.404.406.756.756.756.756.756.756.756.756.756.757.057.057.057.057.057.057.057.05740、.057.057.057.057.057.057.057.057.057.054.924.92案例：华东片区某项目，为尽量抬高场地标高，控制地库成本。在方案阶段沟通过程中，利用规划细则关于正负零标高与道路标高关系的模糊地带，争取地库顶板标高比市政道路高1.5M，正负零标高比地库顶板标高1.2M（覆土）。最终实现0标高比道路高出近2.6M，大大减少土方开挖及支护成本。11.8011.808.508.508.508.508.308.309.009.008.808.8010.4010.4011.0511.0510.0010.0011.0011.009.009.0011.4511.4511.1511.41、1511.4511.4511.1511.1511.1511.1511.1511.1511.1511.1511.6011.609.609.609.609.609.609.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.609.659.659.659.657.007.007.007.0039六、控制场地标高1、场地及周边地势平坦或高于市政路的：应尽量抬高场地设计标高，减小地库基坑开挖深度，42、控制土方量及支护成本。案例：华南片区某项目，场地原始标高约7m，西、北侧道路标高约8.5m，东、南侧公园标高为7m。以场地西、北侧道路标高及道路绿化带为由与规划局沟通，争取到场地设计标高为11m，大量减少土方开挖及支护成本。场地周边道路及公园标高小区内道路标高住宅正负零标高幼儿园正负零标高（无地下室）小区内道路图例：7.207.207.207.2010.1510.1511.6011.60标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考虑填方的成本控制。六、控制场地标高2、场地内标高低于周边道路或有深坑的：场地设计标高不宜比市政路超出过高，需考虑填方43、的工程量，控制土方成本。40案例：华中片区某项目，北侧204国道标高5.4，项目区域标高4.3左右，低于道路标高1米以上，场地最终设计标高5.6，比市政道路略高，控制土方量及支护成本。标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考虑填方的成本控制。杭州江与城六、控制场地标高3、高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问题，应结合分段台地式的处理方式，并注意减少1.5米以上的高挡土墙。案例：西南片区某项目，场地东高西低，高差达14m，原始方案设置三台地，考虑步行感受，台地坡度1.5%2%消化高差，但基础费用约6382万，土方费用1397万，地基成本744、779万。项目净利润仅23845万。经过调研，3%也满足消防需求，江与城项目实际坡度3%5%实际感受良好，因此合并台地1、台地3，按照3%坡度重新推导场地竖向设计。优化后减少地基成本3145万。场地原始标高建筑设计标高场地设计标高图例：项目原始地平线11221-1 剖面图道路内庭内庭临保利项目11F 洋房11F 洋房11F 洋房11F 洋房14.45m14.95m507.05507.05506.09506.09508.36508.36522.88522.88523.57523.57516.63516.63515.10515.10内庭516.80516.80518.00518.00519.50545、19.50520.80520.80519.23519.23514.50514.50517.20517.202.5%2.5%2.5%2.5%2-2 剖面图内庭33F 高层住宅33F 高层住宅33F 高层住宅33F 高层住宅道路内庭内庭临保利项目30.20m30.20m30.20m508.25508.25509.21509.21509.98509.98516.37516.37515.83515.83515.90515.90516.70516.70517.60517.60518.30518.30515.50515.50518.06518.061.5%1.5%2.0%5072.0%521.0消化高差246、.1m消化高差2.3m高差5.9m消化高差3.7m2.0%+台地3%507521.0消化高差6.8m高差7.2m3%无台地基础费用（万）土方费用（万）合计（万）原始方案638213977779优化后方案351911154634粗估优化金额3145原始方案优化后方案针对场地高差较大的项目，通过放坡的处理方式进行高差的消解是第一优选方式，没有挡土墙，成本相对来说更加经济；当放坡无法满足时再考虑通过分段台地式的处理方式，但需要注意挡土墙的高度不应过高，减少挡土墙的成本投入。六、控制场地标高3、高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问题，应结合分段台地式的处理方式，并注意减少1.5米以上的高挡土墙。对47、每段小高差的施工和维护，施工过程、开挖土方量、挡土墙等成本更为可控。第一段高差900第二段高差1200正确做法错误做法高差过大导致开挖土方量增加，施工过程不可控性增强，施工成本增加挡土墙高度2100总高差2100总高差2100针对场地高差较大的项目，通过放坡的处理方式进行高差的消解是第一优选方式，没有挡土墙，成本相对来说更加经济；当放坡无法满足时再考虑通过分段台地式的处理方式，但需要注意挡土墙的高度不应过高，减少挡土墙的成本投入。六、控制场地标高1、场地及周边地势平坦或高于市政路的：应尽量抬高场地设计标高，减小地库基坑开挖深度，控制土方量及支护成本。2、场地内标高低于周边道路或有深坑的：场地设48、计标高比市政道路标高略高（H300），控制土方量及支护成本。3、高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问题，应结合分段台地式的处理方式，并注意减少1.5米以上的高挡土墙。七、合理规划场地消防设施1、消防车道宜沿场地外侧或场地内外边缘环形靠边布置。案例：华东片区某项目，西侧地块突破南侧机动车禁止开口线，增加消防疏散出入口，实现消防环道位于园区外环。东侧地块利用市政道路解决消防环道问题。提高小区品质。消防车道：4 m宽图例及道路标准：城市道路总建筑面积：97940。其中，地上：65209；地下：32731；住宅：57553.81。其中，别墅：1667.64，单业态容积率 0.56；叠拼：1848849、.08，单业态容积率 1.10；洋房：37438.05，单业态容积率 1.58；商业：549，配套：7016.00停车位：617个。其中，地上：4个；地下：613个；可建容积率：1.35；实建容积率：1.35；绿地率：30.0%；消防车道的环通尽量不要占用园区内部最核心的场地，把空间留给景观及活动空间，便于后期人车分流的管理以及地面车位设置后对景观品质的保障。七、合理规划场地消防设施2期消防车道1期消防车道中心景观保留完整，未受消防车道影响案例：华北片区某项目，西侧地块突破南侧机动车禁止开口线，增加消防疏散出入口，实现消防环道位于园区外环。东侧地块消防车道同样布置在园区外环，最小化对中心景观的50、影响与破坏，提高小区品质。1、消防车道宜沿场地外侧或场地内外边缘环形靠边布置.消防车道的环通尽量不要占用园区内部最核心的场地，把空间留给景观及活动空间，便于后期人车分流的管理以及地面车位设置后对景观品质的保障。2、在不设置架空层的情况下，消防登高面应首先考虑设置在楼栋北侧（场地内无空间布置时可考虑借用北侧市政路）。七、合理规划场地消防设施消防登高面在南侧消防登高面在北侧首层户型受到影响，需要预留消防通道首层户型不受影响案例：华北片区某项目，个别楼栋登高面不至于楼栋南侧，影响首层产品平面。消防登高场地的布置方位对住宅首层的出入口及大堂设置方式有直接的影响，最好的方式是放在与单元大堂出入口同一侧的51、方位上。七、合理规划场地消防设施1、消防车道宜沿场地外侧或场地内外边缘环形靠边布置。2、在不设置架空层的情况下，消防登高面应首先考虑设置在楼栋北侧（场地内无空间布置时可考虑借用北侧市政路）。八、最小化园区出入口数量1、同一地块的车库与人行入口尽量归为一个，减少物业管理人员。（集团景观园区大门标准模块编制中）园区后期实际使用的主出入口一定是人行与车行合一的出入口，仅设置一个物业岗即可解决相应的管理问题。八、最小化园区出入口数量1、同一地块的车库与人行入口尽量归为一个，减少物业管理人员。图例人车并行次出入口人车并行主出入口案例：华东片区某公司，项目主出入口均为人车合并出入口。园区后期实际使用的主出52、入口一定是人行与车行合一的出入口，仅设置一个物业岗即可解决相应的管理问题。八、最小化园区出入口数量2、人行出入口尽量布置在有沿街商业一侧。人行主入口热度较高人行主入口热度较高人行次入口热度较低人行主入口热度较高人行次入口热度较低案例：华北某公司项目，将人行主入口布置在沿街商业一侧，保证商业的热度和可达性。越靠近出入口的底商售价越高去化越快，园区出入口设置在沿街商业一层，不仅有利与底商的销售同时也方便后期业主入住后的日常生活的便利购物的需求。八、最小化园区出入口数量1、同一地块的车库与人行入口尽量归为一个，减少物业管理人员。2、人行出入口尽量布置在有沿街商业一侧。九、减少政策性住房及自持住宅资源53、占用1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#17#18#21#22#23#25#26#27#28#20#19#29#西院湖公园西院湖公园商业商务用地18班幼儿园班幼儿园高层住宅高层住宅叠拼别墅叠拼别墅高层还建房高层还建房案例：1、还建房采用1T6户小面宽大进深户型，1.7万平的体量集中设置在一栋高层楼栋，布置在地块东北角景观资源最不利的位置。2、还建房与代建18班幼儿园集中布置，把对可售住宅的影响降到最低。1、占地面积应最小化，尽量做到可独立分区。其选址布局优先级需置于其他产权业态之后，宜沿场地边缘或临街布置，其动线不宜与商品房业主归家动线交叉干扰。政策性住房是商品54、房小区内的消极业态，但又经常无法避免，需要对其进行边缘化处理，将这些业态的影响降到最低。特别是在用地划分及动线设计方面，尽量与商品房业态区分开来，减少对商品房业主的消极影响。案例：华东区域某项目，该地块规划设计条件要求设置计容面积不少于1.5万方的租赁住宅。为保证普通住宅的品质，经过与政府沟通，将租赁住宅由规划条件要求的东北角调整至小区东南角，临街布置，并设置单独的人行和车行出入口，避免与商品房业主动线交叉。为了进一步加强管理，租赁住宅与商品房中间设置绿篱进行物理阻隔，避免干扰。九、减少政策性住房及自持住宅资源占用1、占地面积应最小化，尽量做到可独立分区。其选址布局优先级需置于其他产权业态之后55、，宜沿场地边缘或临街布置，其动线不宜与商品房业主归家动线交叉干扰。政策性住房是商品房小区内的消极业态，但又经常无法避免，需要对其进行边缘化处理，将这些业态的影响降到最低。特别是在用地划分及动线设计方面，尽量与商品房业态区分开来，减少对商品房业主的消极影响。2、套型面积及户数应优先考虑车位配建数量影响（户数最小化），按车位配建下限设计。自持住宅保障房可售住宅销售住宅：55773.82（含计容配套517.84）保障房：3485.86自持住宅：10457.59 不计容配套：1922.22 总户数：947 户（含自持住宅323户，保障房50户，可售住宅574户）停车位：676 个（不含自持住宅）其中地56、上：0个地下：676个单车位面积：38/辆户均面积：96/户每百平米住宅地下车位数量：1.1辆/案例：华东区域某项目，销售住宅面积占80%；保障房面积占5%，与销售住宅共用1幢；自持住宅面积占15%，不占用住宅地块。停车位保障房按照0.6个/户、自持住宅0.4个/户配建（通过交评成功由0.6争取到0.4），自持住宅按最小户数报规，其中自持住宅地库设置在商业地库内，不占用住宅地库面积。九、减少政策性住房及自持住宅资源占用政策性住宅非营利性业态，与其相关的不可售配套在满足规范的前提下要做到越少越好。九、减少政策性住房及自持住宅资源占用1、占地面积应最小化，尽量做到可独立分区。其选址布局优先级需置于其他产权业态之后，宜沿场地边缘或临街布置，其动线不宜与商品房业主归家动线交叉干扰。2、套型面积及户数应优先考虑车位配建数量影响（户数最小化），按车位配建下限设计。