1、设 计 优 化 与 成 本 管 控目 录二、设计与成本关系三、两者管控的内涵四、整体管控的原则五、各阶段实施案例六、几个方面的思考一、几个观点的探讨三个观点的探讨part 1 1.1 真假EPC 1.2 设计优化 1.3 项目创效1.1 真假EPC（1）设计单位是业主介绍的,只听业主的安排,所以是假的；（2）施工单位与设计单位组成联合体模式只是为了中标,所以是假的；（3）第三种认为“联合体”模式不属于真正的工程总承包模式。“定制化EPC”-成本管理典型EPC模式目前情况提倡采用固定总价模式，引导设计和施工的深度融合1、通过限额设计、设计优化等方式要求承包商将施工图预算价控制在一定标准内倾向于采2、用固定单价模式，或者以施工图预算审定后的价格作为固定总价1、项目实施过程中的成本管理上，也并不是一味要求承包商承担全部风险2、通过设置严格的变更索赔、价格调整、风险分担等内容，最大程度的降低承包商可以提出价格调整的可能性2、根据工程变更的情形、市场波动的情况设置合理的价格调整机制1.1 真假EPC“定制化EPC”-设计管理典型EPC目前情况1、设计费总价固定，即便发生业主要求的变更，也存在不调整设计费的情况业主出于对最终交付成果的精准化要求，需要严密监管设计工作1、业主前期分别接洽设计方、施工方2、要求限额设计，以达到成本控制的目标2、前期已经开始实质性程发包给设计施工联合体，尤其在以外观设计3、为主要目标需求的房屋建筑中，业主可能同时聘请设计管理顾问、专项设计单位等多家设计主体参与实施项目3、除业主要求变更外，设计变更属于承包商风险，不作为EPC模式下的工程变更4、要求承包商主导组织设计审查会议并进行图纸报审确保图纸审查通过5、较少存在业主委托多个不同设计单位在一个项目中交叉实施设计工作的情况1.1 真假EPC2、A，B组成联合体去投标某EPC 项目，双方在联合协议里注明，A承担设计责任，B承担施工责任，专家评审未发现。中标通知书发出后，A、B与业主商量后均同意不连带，该条款是否有效？1、A 与 B 联合投标中某 EPC 项目，后签订合同时，A觉得承担连带责任风险太大，在签合同时，与4、B，业主商量 A承担设计责任，B承担施工责任，三方均同意，该约定是否有效？3、某国资基础设施工程EPC 招标，招标文件里写明，设计、施工分别承担相应责任，不连带，后A、B中标后与业主签的合同注明此条款，该条款是否有效？观点：对于国资项目，可能性极小；对于非国资项目，或许有可能。观点：对于国资项目，可能性极小；对于非国资项目，或许有可能。1.1 真假EPC（1）真假EPC是法律层面的概念,只有在法庭上才会去判别真假。企业承揽项目的目的是要和业主共同成就项目,以合同为准,合同是工程总承包模式,就必须以工程总承包的角色去管理项目。（2）“联合体”模式是一种正规的工程总承包模式。房屋建筑和市政基础设施5、项目工程总承包管理办法第十条:工程总承包单位应当同时具有与工程规模相适应的工程设计资质和施工资质,或者由具有相应资质的设计单位和施工单位组成联合体联合体各方应当共同与建设单位签订工程总承包合同,就工程总承包项目承担连带责任。（3）联合体”模式是专业性不同的单位互相合作、优势互补、积累经验、培育自身力量的一种有效模式。联合体EPC作为工程总承包发展的“过渡模式”正发挥着积极的作用和价值。业主总包（设计+施工）业主联合体施工方设计方观点一：EPC模式还没完成成熟的情况下，EPC真假关键在介入力度和深度，管就真管就真EPC，不，不管就是假管就是假EPC！1.1 真假EPC1.1 真假EPC内 耗死磕6、共赢对设计缺乏主导权、控制权、处罚权商务策划、限额划分、与设计相关的施工进度、交楼标准的制定、系统配置与选型等核心内容均无法有效掌控在公司层面能有效掌控设计资源，与合作态度好的设计院建立稳固的战略合作关系，确保联合体的设计方能全程高效配合1.1 真假EPC在设计管理方面，联合体设计方派出设计协调人、专业设计代表与三局设计总监、专业设计管理工程师共同进行管理。三局全程主导设计管理工作，从设计流程、质量、进度、接口进行全面管理，包括设计方案把控、施工图审核、深化设计提资、设计优化建议等工作。利益共同体关系共同体责任共同体三位一体惯性的业主导向，为迎合业主，脱缰之马，天马行空。广州恒大足球场鸟瞰预想7、图广州恒大足球场鸟瞰预想图-大雷音足球场三河市天子大酒店三河市天子大酒店-开窗抬头有神明，设计师去过天庭的真实证据北京金泉时代北京金泉时代-金元宝本土风味中医走向世界中医走向世界-中医=古代鹤发老者走=脚、世界=地球石家庄的“白宫祈年殿合体”-乾隆华盛顿乱搞cp的魔幻感南宁迪拜七星酒店南宁迪拜七星酒店-国际范，阿拉伯贵族奢靡1.2 设计优化大跨度绿建大悬挑豪华装修惯性的业主导向，过度追求设计效果、档次。1.2 设计优化施工融合的不够，往往多以设计合规性角度去设计，忽视工程实施为导向，欠缺设计合理性考虑。1.2 设计优化施工栈桥进入主楼区域，措施费较高，且主楼为该工程关键线路，栈桥施工和后期破除8、增加了工期；内支撑梁高1000mm，不符合模板915*1830的原尺寸，配模麻烦且材料损耗较大。1.2 设计优化造价了解不全面，或因长线条的职能式管理形成的层层汇报、层层负责、层层管理的组织体系和管理方式很难适应工程总承包的要求，导致水土不服。某项目，*设计院作为联合体中设计责任单位，需对设计概预算编制工作负主要责任。但由于其商务人员长期异地办公，对项目所在地（广东）的定额及计价规则等不熟悉，概预算编制工作进展缓慢，同时概算精度不高，无法满足报审要求。例：2015年四川定额中人工费是按不同工种计取不同人工费，如成都市高新东区混凝土工*元/工日、工程技工*元/工日，且仅成都市内的不同区之间的人工9、费也有所差别，如温江区混凝土工*元/工日、工程技工*元/工日，而广东定额是按综合日工资计取为*元/工日。本工程初步统计涉及*万工日，单价差之毫厘谬以千里。观点二：观点二：EPC项目需要优化，且要项目需要优化，且要“自己优化自己自己优化自己”优化优化 方式方式利利弊弊改进建议改进建议设计院设计院 自优自优设计院内部沟通相对简单，优化阻力小。1.不仅耗时耗工，设计优化需自我否定，设计院不情愿；2.优化需打破经验和思维定势局限，设计院难以自优；3.若无激励，设计院更无积极性。1、选择成本意识强、技术能力强的设计院；2、加大对设计院的考核激励力度；3、引入外部资源帮助设计院自优。第三方第三方 设计院设10、计院优化优化旁观者清，可以看出别人的不足（对标TOP20房企，90%请人做）1、大院任务多，对设计优化这类收费不高的小活看不上，不愿意做；2、出于自我保护，第三方不愿提有价值的意见以帮助其他院提高；3、第三方不愿得罪同行提尖锐意见；4、事后优化，设计院难以全部接受第三方建议。总包方主持、加强协调。专业公专业公司优化司优化1、能站在全局角度，更全面考虑问题；2、汇聚了多家设计院/咨询公司先进经验，视野开阔，取各家所长；如事后优化，设计院不一定全部接受专业公司的建议 1、尽量采用事前优化或全程顾问；2、支持专业公司的合理化建议；3、加强对设计院的协调、考核和激励。1.2 设计优化大哥-疾在腠理-汤11、熨之力-最好 润物细无声（事前）；二哥-病在肌肤-针石之力-次之-细雨打芭蕉（事中）；扁鹊-病在肠胃-火齐之力-最差 操作猛如虎（事后）。项目策划是价值创造之“源”，设计是价值创造之“根”1.3 项目创效锄禾日当午，造价真辛苦；对着设计图，一算一下午；算了一下午，设计还在补；设计刚补完，成本超支，方案又重组。苦苦苦！观点三：观点三：结果优化能创效，提前策划更能创效1.3 项目创效设计与成本的关系part 2设设计计决决定定成成本本p 设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权。p 施工图完成时，项目的建安成本的80%已经确定成本约束设计成本约束设计概念设计方案设计初步设计施工图设计投资目标匡12、算估算设计概算施工图预算约束约束约束约束 每阶段的设计对应每阶段造价文件；上一阶段的造价文件为下一阶段设计的约束条件；设计优化与成本管控的内涵part 3 设计优化不等于减量品质保证，充分优化，降低成本总价包干品质提升，限额做满、高利润点做大费率计价品质保证，清单亏损项变更，另行认质认价清单计价品质、量价共提升成本+酬金EPC计价模式不同计价模式下的优化方向 成本管控不等于减量增强感官性成本装饰、园林景观、泛光、标识标牌很容易通过这些部位的成本投入来判断项目的品质的成本严控结构性成本砼含量、钢筋含量、幕墙龙骨、基坑支护、土方随建筑荷载、起支撑作用的空间体系所投入的成本，对于此类成本应在保障安全13、的前提下进行严控，避免肥梁胖柱深基础适配功能性成本电气、给排水、消防、暖通、智能化为了匹配项目定位而需合理配置的成本。对于此类成本应适配，避免形成功能性浪费。建筑建筑品质品质更高更高用户用户体验体验更佳更佳建造建造工期工期更短更短业主业主投资投资更优更优建造建造成本成本更低更低设计优化与成本管控的原则part 4开展设计成本编制成本计划技术计划成本复核技术复核设计优化成本复核方案设计初步设计施工图设计PDCAPDCAPDCA全方位集成需求、界面、标准（定义明确）充分集成建设方的品质、工期、造价控制需求，使用方的体验需求，运营方的收益需求，明确专业分包建造任务的需求；分析项目可研、招标文件、合同14、条款等定义文件，收集各方“告诉我们的需求”，通过编制和管理建设标准、交付标准，识别、剖析出各方“内心真正的需求”限额设计“加减法”为核心，以全方位策划优化为抓手，以交付界面、设计界面的“渐进式”完善与确认为依托，全方位保证设计成果和工程实体的效益好、品质高、风险少全过程集成方案、初设、施工图（逐层融合）以计划为主线，实现EPC 时间集成；以设计为引领，实现EPC 功能集成；三是以采购为媒介，将招采充分前置，用以支撑设计、保障施工、控制成本。全专业集成建结水暖电、幕墙、景观、电梯、泛光专业设计前置，在方案设计与施工图设计阶段，有序引进专业设计力量，各专业小设计节点的逻辑性，大设计节点的一致性，保15、证各专业总体设计进度的同步性，在专项方案设计中把控品质，保障设计成果更加合理；注重专业界面规划，理清各专业设计界面体系，通过多层级、细颗粒、高精度的的设计界面划分，促进设计成果更加完整；接口与提资管理，以界面划分为参照，进一步细化各专业接口，拟定接口需求清单，全专业高效、及时的完成提资工作，促进全专业协同设计，保证全专业成果的一致性，确保设计成果更加匹配。优选方案、改进建议，兼顾项目近远期功能减少冗余功能、降低成本总包方主导专业设计咨询或者专业分包商提前招采、提早介入，在设计阶段，服务总包方与设计院充分对接，利用专业技术能力，在满足业主设计需求、工程安全运营、造价合理、各方利益的前提下，开展材16、料比选、大型设备选型及参数确定、施工做法等优化造价的工作，通过与业主沟通确认，最终形成专业交付标准、技术规格书，融入整体设计，增强施工图纸的经济合理性。施工发包模式设计设计平行发包 主体设计 基坑支护设计 金属屋面设计 玻璃幕墙设计 精装修设计 舞台机械设计 园林景观设计 针对舞台剧场、桌椅板凳、比赛设备等非常规专业采用设计-施工一体化招采模式。通过多家单位带设计方案报价和总价包干、无变更的方式避免不熟悉专业的暴利。针对常规的幕墙、精装修、景观园林等专业采用设计-施工分离的招采模式，避免在图纸设计时，将自己施工的部分造价做大，占总概算额度，侵占其他专业合理效益。设计-施工分离设计-施工一体化设17、计优化与成本管控的实施part 4定总额定方案成本线：技术线：CheckDoPlanActionu 业主投资目标u 可研（项目建议书）批复金额u 成本目标：投资限额技术目标：u 区位关系分析u 确定建设规模u 满足功能和性能需求u 确定产品定位和类型比例u 确定建筑布局及风格u 生态绿色设计理念u 满足主要经济技术指标u 方案设计l 方案估算是否在投资限额允许误差范围内l 方案是否能有效实现建筑功能l 方案是否有利降低运维成本l 方案是否有利提高工程品质方案优化：关键工作：关键工作：识别项目需求识别项目需求编制方案估算编制方案估算以价值创效为目标以价值创效为目标以估算复核为基础以估算复核为基础18、以方案报规为契机以方案报规为契机以招采前置为推手以招采前置为推手优化建筑功能，优化平面布局PDCA专业专业优化点优化点 成本成本 策划点策划点 引导业主引导业主建筑1、平衡土方及整体坡度，减少开挖和填方；2、调整单体布置和地库轴网，增加车位，减少无效空间，降低无效成本；3、优化地库内平面布局和层高，控制结构成本；4、结合总图，消防通道及登高场地，进行轮廓优化；4、优化体型系数、长宽比，外墙面积，窗璃比等。结构1、对建筑方案进行结构可行性评价；对不同结构的可行性，安全性，经济性等进行对比；2、对方案逬行结构方案分析，并进行结构试算；对选用的结构方案进行精细化对比。给排水1、结合项目定位、市政条件19、绿建星级、国家及地方规范政策要求，复核各系统设置的必要性和合理性，在满足规范前提下尽可能精简；2、各类设备机房和管道井位置及面积，节约造价。电气1、变压器安装容量估算；2、初步高压配电方案优化。暖通1、优化各类机房位置及面积，节约造价；2、优化单体暖通井用房、暖通井面积。幕墙1、根据建筑幕墙体型特征，结合造价，品质要求，比选幕墙形式，如单元幕墙、框架幕墙等形式。2、在满足建筑效果的前提下进行多材质对比，经济选材。3、结合具体项目业态及需求特点，进行使用功能性优选。园林1、主题定位优化；2、道路交通优化；3、地面停车位优化；4、骨干树、行道树、特色树种优化精装1、精装修对建筑方案，使用功能的优20、化 2、精装修对结构的优化 3、精装修空间优化，不同方案的对比 4、精装修材料优化，不同方案的对比测算 成本结论：AD B C 地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取 普通地下一层地下车库建安成本约*元/平米，人防地下室约*元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约*元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约*元/平米人防地下室布置：人防地下室布置：编制方案估算 方案阶段成本管控关键工作把握权重分析时间、地域、业主等因素的影响，合理运用“估”去测算“估”同时还有评估的作用，作为限额设计目标根据对标项目经验“估”相关工程量，对“算”进行补充和修正“算”是根据图纸计算工21、程量并按市场价格计算的过程，是对于每个项目个性和特殊性的尊重估算科学的编制方法宠大的数据支撑经验决策数据决策 核心：成熟的大数据支撑体系，完备的设计与商务数据库建设对对标标工工程程的的选选取取 对对标标工工程程的的差差异异性性分分析析 世界上没有两片完全相同的树叶 编制方案估算 方案阶段成本管控关键工作估算复核方法 第一步 第二步通过方案设计文件的内容，了解项目的基本情况；根据项目定位，搜集类似工程信息，充分甄别；以“估”为主，从宏观上定大数、定标准，以“算”为次，从微观上调差异；第四步采用数据库指标时需考虑价格波动以及国家规范变化 第三步以某综合体的概念方案估算复核的案例，简要诠释如何使用“22、估”完成估算复核。根据项目特征及定位找到三个对标项目，在对标项目造价指标的基础上，针对新项目的特点作数据调整，最终复核出拟建项目的估算指标。评估项目与各参考项目的项目特征比较表项目特征对标项目拟建项目ABC建筑面积（m2）380000600000380000480000建筑高度（m）250260260300建筑层数地下3+地上 60地下5+地上 55地下4+地上59地下2+地上64业态商业+办公+酒店及服务式公寓商业+办公+酒店商业+办公+酒店项目位置武汉市宜昌市襄阳市宜昌市竣工时间201820172019估算复核案例估算估算指标指标复核过程复核过程主要指标主要指标对标项目（元/m2）估算复核23、指标（元/m2）ABC单方造价修正因素桩基础桩基础*地区地质、建筑高度及造型结构及建筑结构及建筑*结构形式、建筑造型、地区抗震等级及其他外墙外墙*墙地比、幕墙类型、装饰条类型及数量、异形程度机电机电*不同业态配比、机电配置系统、材料设备档次、绿建要求电梯电梯*建筑高度、业态的配比弱电弱电*业态配比、项目档次精装修精装修*业态配比、项目档次室外室外*室外面积比、项目档次合计合计*除上述专业的特点外，还包括施工时间、区域人工、材料涨价因素和政策因素 上述估算复核的过程，是经过大量商务数据的整理和分析后得出的，可见，要保证估算造价的合理性，不但需要强大的商务数据库，同时也要掌握正确的“估”、“算”方24、法，才能确保方案设计阶段投资估算的准确性。估算复核案例建设投资为*亿元，方案设计需要在此限额下进行，保证设计概算不突破总投资额投资限额1文化中心：1场2厅，以大剧场、音乐厅、多功能厅为核心内容。体育中心：1场3馆，以体育场、体育馆、游泳馆为核心内容。会展中心：1馆5厅，以1个科技馆、5个展览厅为核心内容。项目需求2 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例文文化化中中心心建建设设投投资资估估算算表表序序号号工工程程和和费费用用名名称称单位数量金金额额(万万元元)一 建安工程费用m242200*1桩基工程m242200*225、基坑m242200*3地下室m213200*4剧院m215200*5多功能厅m23700*6配套设施m210100*7室外工程项63560*二 建设项目其他费用 万元*三 预备费（8%）万元*四 建设投资合计*体体育育中中心心建建设设投投资资估估算算表表序号工程和费用名称单位数量金额(万元)一建安工程费用m2197394*1体育场m279124*2体育馆m233123*3游泳馆m215907*4平台层、商业用房m218544*5全面健身综合训练馆m24313*6室外市政配套工程m210664*二建设项目其他费用万元*三预备费（8%）万元*四建设投资合计*会会展展中中心心建建设设投投资资估估算算26、表表序号工程和费用名称单位数量金额(万元)一建安工程费用m2103900*1基础工程m2103900*2土建结构工程m2103900*3内装饰工程m2103900*4外立面装饰工程m2103900*5设备安装工程m2103900*6室外工程m2103900*二 建设项目其他费用 万元*三预备费（8%）万元*四建设投资合计*方案超限额达*亿序序号号项项目目方方案案投投资资（万万元元）投投资资限限额额超超限限额额合合计计建建设设投投资资*（一）文化中心*（二）体育中心*（三）会展中心*0102未进行充分的需求分析。政府方对各个大型场馆的需求并不明确，也没有详细调查对比项目所在地对“文体会”综合场馆27、的需求及消费能力，导致项目设计规模过大设计规模过大未考虑后期运维模式。未深入考虑场馆功能与项目所在城市的契合性。导致设计的场馆功能浪费、后期运营成本增加，创收点不足场馆功能浪费 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例方案设计前计划不完善，导致设计走回头路 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例规模重新分析相似城市相似建筑对比分析国家相关场馆标准 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例规模重新分析相似城市相似建筑对比分析国家相关场馆标准体育中心对标城市1对标城市2对标城市3项目所在城市人口规模（万人）81019380130体育设施规模（坐席数28、）体育场26000座体育馆6000座游泳馆1000座体育场22000座体育馆4500座游泳馆1500座体育场15000座体育馆5000座游泳馆1500座体育场25000座体育馆6000座游泳馆1200座结论未来项目所在城市将建成亚洲最大的物流航空港，预期将会吸引数十万年轻外来人口工作定居，另外可充分利用区域优势。综合考虑各项因素，本项目设置25000座体育场，6000座体育馆，1200座游泳馆。文化中心对标城市1对标城市2对标城市3对标城市4项目所在城市人口规模（万人）24681096456130文化设施规模（坐席数）1180座大剧场1000座大剧场1200座大剧场1200座大剧院300座多功29、能厅1200座大剧院400座黑匣子大剧场结论未来项目所在地城市将建成亚洲最大的物流航空港，预期将会吸引数十万年轻外来人口工作定居，另外可充分利用区域优势。综合考虑各项因素，本项目设置1200座大剧院，400座黑匣子剧场 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例项目规模调整情况表座位/展位调整（座）建筑面积调整（）投资额调整（万元）文化中心-300-8400*体育中心-7300-21110*会展中心-216-6650*合计-7816-36160*序号序号项目项目调整后投资调整后投资额额（万元）（万元）投资限额投资限额超限额超限额合计合计建设投资建设投资*（一）文化中心*（二）体育30、中心*（三）会展中心*优化后节余投资约*万 政府方原政府方要求:按照奥运场馆标准进行设计，满足承办国际比赛要求引导设计设计10m跳台、国际标准跳水池。减法 项目公司运营需求建议：承接国际比赛可能性较低，设计标准过高，场馆设计应更加亲民。引导设计取消10m跳台、跳水池，完善儿童池及戏水池功能，突出“亲子互动”主题。加法 预期效果游泳馆预计减少建造费用*万每年运营收入预计增加*万等于 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例考虑后期运营调整体育中心功能 案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例加法科技馆：2000增大至10256；增设会议中心，增加会议接待功能减法展31、厅面积减少3900投资成本 预计增加*万元运营收入预计每年增加*万元考虑后期运营会展中心功能调整：=案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例加法400座黑匣子剧场减法400座多功能厅投资成本 预计增加*万元运营收入预计每年增加*万元考虑后期运营会展中心功能调整：=案例1：某市“文体会”三中心项目 设计优化与成本管控案例 功能调整对投资和收入的整体影响序号序号项目项目功能调整功能调整对造价的影响对造价的影响调整后投资额调整后投资额（万元）（万元）投资限额投资限额超限额超限额运营收入运营收入增加增加合计合计建设投资建设投资*（一）文化中心取消10m跳台、跳水池。完善儿童池及戏水池功32、能*（二）体育中心增大科技馆面积，减小展厅面积*（三）会展中心多功能厅更改为黑匣子剧场*功能调整对造价影响整体较小，满足限额要求，同时大大增加了运营收入。实现了投资更优的目标。案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例投资限额设计条件 案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例设计方案对标项目1：*财富中心对标项目2：*广场 项目功能类似 项目高度类似 地下室层数类似 地质情况类似 项目档次定位类似选取对标项目编制方案估算 案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例方案估算与限额对比情况表方案估算在限额允误差范围内，方案整体可行序号工程和费用名称原方案估算（万元）限额（万元）超限情33、况1 1工程费用工程费用*1.1桩基工程*1.2地下室*1.3办公副楼*1.4办公主楼*1.5酒店主楼*1.6酒店副楼*1.7连廊*1.8变配电工程*1.9室外工程*2 2工程建设其他费用工程建设其他费用*3 3基本预备费基本预备费*4 4建设投资建设投资*案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例两层地下室结构，开挖深度需超过10m，基坑开挖阶段将会涉及4-6m深的基岩层开挖，开挖量大，且项目地处航空管制地段，爆破手续繁杂；临近项目的业主新增地块拟用来建造公园，根据完成孔位的勘探及地勘报告，适宜进行一层地下室建设，考虑施工可操作性及工期，将原地下两层结构展开为两个负一层结构，大大缩短了工34、期，且节省了项目建造成本。原两层地下室造价原两层地下室造价*优化后地下室造价*降低结构成本*工期缩短6个月 案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例原方案修改后方案原外立面方案原外立面方案*优化后方案*增加造价*原建筑方案外立面采用窗墙体系，窗户与窗间墙每隔600mm间隔布置，由于600mm窗间墙砌体砌筑困难，工期较长且砌筑时安全隐患极大，故修改窗墙体系为幕墙体系，外立面无砌体施工，整个外立面均安装幕墙龙骨，采用玻璃+蜂窝铝板形式。案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例 项目2#、3#塔楼顶部存在一跨度38m的高空连廊，经过多方协调后，将连廊形式改为两侧悬挑钢结构（每侧悬挑19m35、），规避了结构超限，大幅缩短工期，降低施工难度且节约施工成本。原连廊造价原连廊造价*优化后连廊造价*降低成本*缩短工期105天 案例2：某商务广场项目 设计优化与成本管控案例结构性成本降低*万元；感官性成本增加*万，整体建安成本降低*万。达到了项目品质更高，建造成本更低的目标序号工程和费用名称原方案估算优化后方案估算投资变化备注1 1工程费用工程费用*1.1桩基工程*1.2地下室*结构成本降低1.3办公副楼*1.4办公主楼*1.4.1外立面*感官成本增加1.5酒店主楼*1.6酒店副楼*1.7连廊*结构成本降低1.8变配电工程*1.9室外工程*2 2工程建设其他费用工程建设其他费用*3 3基本预36、备费基本预备费*4 4建设投资建设投资*总结定总额定分部成本线：技术线：定方案定系统CheckDoPlanActionu 明晰界面u 识别高品质项u 品牌清单u 风险分析成本目标：概算限额技术目标：u 平面布局匹配功能使用u 层高、窗墙比等指标合理u 结构形式及地下室方案合理u 基坑和地基方案优选u 材料设备系统高性价比u 初步设计l 设计概算是否满足概算限额l 大型设备选择是否最优l 系统设置是否冗余l 结构方案是否最经济初步设计优化设计概算小于概算限额时，节余投资可用于品质提升优化机电系统、结构形式PDCA以商务策划为前提以商务策划为前提以限额切分为中心以限额切分为中心以商务复核为手段以商37、务复核为手段以合约规划为重点以合约规划为重点重大效果不变重大效果不变主要指标不变主要指标不变关键成本不变关键成本不变业态布局不变业态布局不变专业专业优化点优化点 成本成本 策划点策划点 设计输入条件设计输入条件 整体系统性建设标准整体系统性建设标准建筑1、对总图、竖向进行优化调整，降低造价，提升品质结构1、优选地基与基础方案，节约地基与基础成本。结合地质勘察报告，地基承载力等对不同可行的基础方案进行对比；2、确定合理的设计标准、选择合理的设计荷载；3、群桩基础，配桩系数优化，杜绝浪费；4、计算建筑物总荷载与基础承载力之比，利用系数优化。给排水1、各系统设计参数（如生活、热水用水定额，消防用水量38、等）和系数控制在合理范围内；2、在满足规范和实际需求前提下，优化设备选型；3、复核设备机房和管道井位置和面积，优化管道路由。电气1、优化变压器安装容量；2、高压配电方案优化、低压配电干线系统优化；3、电缆阻燃等级优化；4、优化电气火灾监控系统、防火门监控系统等消防系统。暖通1、系统比选；2、设备平面布局优化园林1、优化软硬景成本比重的；2、优化不同材料用量比例，各种乔木用量的合理性；3、围墙和灯具密度等配置的合理性；4、景观小品优化；5、绿化灌溉限额划分的步骤限额划分的步骤STEP 1p估算各专业工程基准收益率p识别业主关注度高、对品质影响高的专业工程。STEP 2p响应交付标准及功能需求，分39、析各专业最低概算投入；p确定限额总量及预留余量STEP 3p进行限额的初始调整。p对建设标准根据初始调整的限额进行调整使两者匹配。STEP 4p经上步骤预留的总包效益，通过商务策划、高利润专业追加投资分成等方式，实现效益最终落地计价模式类费率计价、清单计价 初设阶段成本管控关键工作限额划分的原则概算限额品牌清单方案估算界面高品质项原则1：匹配交付界面原则2：匹配设计界面原则3：预留风险金原则4：高品质项优先 限额做满、高利润点优先 预留余量 匹配交付标准 最低成本投入 匹配交付标准计价模式类总价包干 建立完整界面体系：界面直接影响限额划分的合理性 初设阶段成本管控关键工作设计院与各专业边界划分40、序号分项设计方案施工图（国家规范规定设计深度）1总图甲设计院甲设计院2建筑甲设计院甲设计院3节能甲设计院甲设计院4结构（含钢结构）甲设计院甲设计院5水暖电甲设计院甲设计院6幕墙甲设计院专业设计单位7泛光照明专业设计单位专业设计单位8装饰装修甲设计院专业设计单位9标示标牌系统甲设计院专业设计单位10声学甲设计院甲设计院11园林景观甲设计院专业设计单位。各专业单位之间界面序号 专业名称边界划分1给排水1、为园林专业预留接驳点；2、卫生间洁具采购、施工由装饰单位负责，机电为精装单位预留接驳点；3、为太阳内热水系统提供接驳点。项目与政府界面工程部位完成内容负责单位室内装修图书馆库房档案馆库房政务中心库41、房天花墙面地面装修及保温保湿隔音处理三局仓储柜架，柜架分类标识，相关器材政府贵宾门厅天花墙面地面装修及装饰灯具三局沙发、窗帘、装饰柜、摆设、植物等政府 初设阶段成本管控关键工作一级部位（专业）二级部位（专业）三级部位（专业）关注等级室外工程总平室外园林景观高室外管网低出入口高单体工程主体结构结构工程低基坑围护工程低层高中外立面外墙饰面工程高幕墙工程高外装饰构件工程中室内装修公区精装修高功能房间机电设备安装电梯工程高智能化高通风空调中电气照明中备用电源中一般水、电、气及消防管线低高品质价值项识别，提升感官品质低中高用户感知等级总包效益情况结构性工程功能性工程感官性工程 在编制限额时，一是造价分配42、依次按用户关注度“高中低”的顺序进行安排，二是造价分配依次按效益率高低（感官工程功能工程结构工程）的顺序进行安排，三是依据上位成本指标，为后续的不可遇见因素留下合理空间。另外，要特别注意“基于户关注度造价分配”与“基于效益率高低的造价分配”两者之间的平衡。原一期工程建安费估算原一期工程建安费估算调整后一期建安费估调整后一期建安费估算算说明说明序号序号工作内容总造价占比工作内容1土建施工*土建工程下调2外墙装饰工程外墙装饰工程*外墙装饰工程外墙装饰工程上调上调3无*绿色建筑工程补充项4室内装饰工程*室内装饰工程下调5给排水及消防*给排水及消防工程下调6强电工程*强电工程下调7弱电工程*弱电工程下43、调8暖通工程暖通工程*暖通工程暖通工程上调上调9燃气工程*燃气工程不变10无*太阳能光伏系统补充项11无*建筑景观照明补充项12电梯及扶梯工程*电梯工程下调13通风工程通风工程*通风工程通风工程上调上调14变配电工程*变配电工程上调15640kw柴油发电机*640kw柴油发电机不变16无*基坑支护工程补充项17室外园林及管网室外园林及管网*室外工程室外工程上调上调 初设阶段成本管控关键工作 概算限额材料价格变化风险如近年来由于砂、石等原材料供应紧张，导致混凝土原材料价格大幅上涨，从而使工程造价大幅增加进而造成超限。2设计管理风险总承包商设计管理能力薄弱，会出现图纸问题的风险，而最终导致造价超限44、额4政策性风险包括政策性人工价格的调整，定额的更新及各类规费或者税率的调整。1设计规范更新风险比如2018年发布的建筑结构可靠性设计统一标准对荷载分项系数进行调整，使得钢筋含量提高。3标准变化的风险建设标准的变化或者品牌的变化导致造价增加而超限额5 风险分析 初设阶段成本管控关键工作序号风险因素风险分析预留比例备注1人工费通过对以往政策性人工调价文件的频率进行分析，在施工期间会进行一次人工价格调整，调价幅度预测为7%。1.1%根据类似项目人工费约占造价的*%，则*%*7%=*%2材料价格上涨由于合同约定3以内的材料价差由承包商承担，则只有超过3%部分才能进行结算调差导致结算造价增减。通过对钢筋45、混凝土、预拌砂浆等主材的材料价格走势进行分析，预测主材综合上涨率为6%。0.9%根据类似项目主材占造价的*%，则*%*（6%-3%）=*%。3设计规范更新国家2019年3月出台了新版绿色建筑评价标准将于8月1日实施，可能出设计进度延误而需要采用新规范而导致造价上升0.6%根据行业测算数据，标准的更新可以导致造价上升*元/m2。4设计管理风险聘请了专业设计管理团队对设计进行管理，此项可判定为无风险0%5标准变化的风险本项目业主需求明确，此项可判定为无风险0%6合计2.6%初设阶段成本管控关键工作编制建设标准专业分项技术要求结构结构1、纯地下室结构：钢筋混凝土框架结构。2、地上主体结构：主要结构46、型式为钢筋混凝土框架，局部大跨部分结构形式采用钢结构。建筑东南角大悬挑部分主要采用钢结构+支撑体系。混凝土结构部分与钢结构部分要求衔接自然，设计时考虑结构自重差所导致的不均匀沉降。地上主体结构全部采取钢结构+支撑体系。（待定结构选型方案）给排水室内热水系统1、学生宿舍采用太阳能+空气源热泵定时集中热水系统；2、食堂淋浴热水采用容积式电热水器供应；强电变电所1、按变压器容量的30%预留备用回路；2、超市设置单独电能计量；3、采用SCB10变压器，KYN28中置柜，GCK低压柜；4、高低压柜采用下出线。装饰天花1、成品木饰面板地面2、水泥自流平墙面3、白色环保型乳胶漆幕墙玻璃幕墙框架式玻璃幕墙，竖47、隐横明，横向大装饰杆，表面氟碳喷涂；园林景观湖1、驳岸：自然式驳岸（为主）+整形式驳岸；2、植物：尊重自然，适地适树，群落式 设计优化与成本管控案例 案例：*项目概算限额与建设标准p 重点核对各类雨棚、景观连廊、采光顶、机房、门卫房的面积是否计容、计容比例、计入范围（地上、地下）p 在满足容积率的前提下，优先把低成本部分做满，如单层便民店等工程结算=最终图审面积 固定单方总价 材料价差调整签证常规优化点建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2013GB/T 50353-2013全文全文1414页页关注微信公众号：鸿蒙建筑施工，更多建筑工程资料分享关注微信公众号：48、鸿蒙建筑施工，更多建筑工程资料分享 设计优化与成本管控案例新方案：位于实验楼1层原方案：位于地下室防火一区内技术对比原方案新方案p规范不宜p进出线复杂p设备吊装运输复杂p应采取防水措施p需增加通风空调设备p防火门应为甲级防火门p地下车位损失p进出线方便p设备吊装运输简单p非地势低洼处，有效避免雨天积水；p防火门可采用乙级防火门经济对比相比原方案，新方案降低如下费用电缆及桥架费用*防水防洪费用*通风空调设备费用*安装吊装费*车位损失及其它*合计*设计优化与成本管控案例优秀的设计成果一定是从最佳的用户体验出发业主需求：配备可容纳800人大型汇报厅，设备设施、室内装修和视听技术达到三星级及以上影院的49、配置标准；实施效果最终从用户体验角度出发，项目采用网架加金属屋面形式；提升了档次；降低成本、投资可控；工期保证；方案一：汇报厅内会有钢柱；方案二：建造实施风险大，工期不可控；方案三：空间保证实施方便；方案一：采用钢结构屋面；方案二：混凝土结构加预应力梁板；方案三：网架加金属屋面；设计方案方案分析 设计优化与成本管控案例 案例：*项目系统比选及优化风冷变频多联机水冷变频多联机传统大型水机系统机电系统比选系统能效比系统能效比在负荷较小、变化较大时，系统能效比较低使用寿命使用寿命主机可达15年末端58年初始投资初始投资初始投资较低约*元/平米运营维修运营维修需专人维修年维修费用约*元/平米冷热水分、50、集水器冷热水分、集水器冷冻水循环冷冻水循环泵泵燃气锅炉燃气锅炉风机盘管风机盘管空调机组空调机组新风机组新风机组冷却塔冷却塔水冷冷水机水冷冷水机组组热水循环泵热水循环泵冷却水循环泵冷却水循环泵大型水冷机组空调系统大型水冷机组空调系统 Water chillers System 设计优化与成本管控案例 案例：*项目系统比选及优化系统能效比系统能效比灵活使用，适合负荷变化较大的项目使用寿命使用寿命20年初始投资初始投资初始投资较高约*元/平米运营维修运营维修不需专人维修，定期检查，约*元/平米燃气锅炉燃气锅炉室内机组室内机组空调机组空调机组/新新风机组风机组楼层设置的水冷多联机楼层设置的水冷多联机冷51、媒管冷媒管冷媒管冷媒管室内机组室内机组冷媒管冷媒管密闭式冷却塔密闭式冷却塔楼层设置的水冷多联机楼层设置的水冷多联机楼层设置的水冷多联机楼层设置的水冷多联机水冷多联机空调系统水冷多联机空调系统 Water source VRV System 设计优化与成本管控案例 案例：*项目系统比选及优化系统能效比系统能效比灵活使用，适合负荷变化较大的项目使用寿命使用寿命20年初始投资初始投资初始投资较高约*元/平米运营维修运营维修不需专人维修，仅需清洗过滤器，约*元/平米室内机组室内机组空调机组空调机组/新风机组新风机组冷媒管冷媒管冷媒管冷媒管室内机组室内机组冷媒管冷媒管风风冷多联机空调系统冷多联机空调系统52、 Air cooled source VRV System 设计优化与成本管控案例 案例：*项目系统比选及优化方案一方案一（传统大型水机系统）（传统大型水机系统）方案二方案二（水冷多联机系统）（水冷多联机系统）方案三方案三（风冷多联机系统）（风冷多联机系统）年维修费用年维修费用*年运行费用年运行费用*初始投资初始投资*合计合计*单位：元/m 最终选定方案二（水冷多联机系统）相比于传统大型水机系统节约年平均成本（*-*）*=*万元 设计优化与成本管控案例 案例：*项目系统比选及优化p 系统设置 最优化设置部分系统，降低成本，如高压细水雾系统。统筹使用功能与价值优化消防系统设置。设计优化与成本管控53、案例 案例：*项目系统比选及优化高压细水雾灭火系统与外贮压式有管网七氟丙烷灭火系统性价对比表序号项目方案一：高压细水雾灭火系统、外贮压式有管网七氟丙烷灭火系统方案一：高压细水雾灭火系统、外贮压式有管网七氟丙烷灭火系统及柜式七氟丙烷灭火系统组合方案及柜式七氟丙烷灭火系统组合方案方案二：外贮压式七氟丙烷灭火系统及柜式七氟丙烷灭方案二：外贮压式七氟丙烷灭火系统及柜式七氟丙烷灭火系统组合方案火系统组合方案2保护区参数根据规范规定：采用全淹没应用方式的开式系统，其防护区数量不应大于3个。本工程初步设计档案库房采用15套高压细水雾系统，其余采用一套外贮压式有管网气体灭火系统及柜式七氟丙烷灭火系统。根据规范54、规定：两个或两个以上的防护区采用组合分配系统时，一个组合分配系统所保护的防护区不应超过8个。本工程初步设计采用6套外贮压式有管网气体灭火系统及柜式七氟丙烷灭火系统。3输送距离上千米，泵组可集中安装在一个泵房内外贮压七氟丙烷系统传输距离可达到210米，相邻层气瓶间可设置在一起4灭火介质水七氟丙烷5灭火介质有效期定期更换。七氟丙烷保质期现并无具体规范规定，但因其药剂为半液态对储存钢瓶有一定腐蚀作用，现规范规定钢瓶十年进行更换。6工程造价系统本体造价高压细水雾系统：*万元 其余气体灭火系统：*万元 本项合计：*万元*万元喷放后配套处理措施 喷洒后无需处理喷放后需对气体进行排放，按规范设计事故排风系统55、，费用*万元配套土建部分在室外地下修建泵房，建筑面积约276平方米，造价约：*万元钢瓶储瓶间占用室内面积共计186平方米，造价约：*万元合计*万元*万元两个方案价差：两个方案价差：*万元。选择方案二万元。选择方案二该项目在变配电图纸确认之前，提前摸排意向分包商设备价格，发现存在严重的超限额风险。以限额设计目标值为核心核心物资品牌档次设计优化高压柜由中置柜改为环网柜低压柜按照国产一线品牌设计预算由*万降至*万，满足限额设计要求，规避超限额风险 设计优化与成本管控案例 案例：*项目建立品牌清单地下室结构埋深优化原方案：原方案地下室顶板覆土1.5m结论经济效益：减小地下室埋深、土方开挖费用减小基坑围56、护费用减小顶板结构费用减小；采用优划后方案，降低了结构成本约*万元。优化后方案：将顶板覆土调整至0.8m。可建造性：缩短了工期；结构性能：内外高差大，抗震计算不利经济效益：地下室埋深较大，土方开挖深度大，基坑围护截面大、插入深，顶板荷载大，板厚大、配筋大可建造性：工期长；设计优化与成本管控案例 案例：*项目结构方案优化 案例：*项目概算限额落实情况汇总表 设计优化与成本管控案例序号工程子目名称概算限额（万元）概算（万元）概算额-概算限额（万元）超概率（%）备注一土方及地基处理工程*1土方工程*2地基处理工程*二主体工程*1地下室*21#办公楼*32#楼酒店*43#办公楼*54#办公楼*6地上商57、业*7其它地面附属用房*三室外及其他*4.1变配电工程*4.2燃气工程*4.3电梯工程*4.4人防工程*4.5园林景观*4.6泛光照明*四一+二+三*五其他费*六预留金*合计*超概额预留金，满足概算限额的要求费率计价初步设计图纸复核确保前期策划点在图纸中落实概算编制设计院概算编制能力弱，EPC总包应主导概算的编制；确保概算与限额相匹配，既尽量做满限额又不超限额初步成本测算根据概算文件对项目进行初步成本测算 总价包干项目初步设计图纸复核初步成本测算无概算编制的要求，直接进行成本测算与总价对比总结成本线：技术线：定总额定分部定分项定方案定系统定做法CheckDoPlanAction成本目标：调整版58、概算施工图阶段的技术目标u 总体布局设计u 场地和交通道路设计u 满足建设标准u 满足技术规格书u 合理的构造做法u 施工图设计l 施工图预算是否满足调整概算l 设计是否有利缩短工期l 设计是否有利提高建造品质l 各专业是否存在碰撞及漏项施工图设计优化：设计前置工作：深化前移u 管线综合图u 天花综合图u 接口管理u 可建造性PDCA可建造性优化，接口优化不降低工程品质不改变设计构思不降低使用功能不降低工程质量施工图设计阶段策划减少多余工序通过专业核算，优化初设冗余量，降低成本设计做法与定额描述匹配，便于计价结算通过材料选型替换，挖掘利润空间不降低工程品质不降低工程质量不改变设计构思不降低使用59、功能专业专业优化点优化点 成本成本 策划点策划点 设计输入条件设计输入条件 系统性建设标准系统性建设标准建筑1、合理优化建筑做法，在满足功能同时减少成本；2、使用功能等细节优化；4、节能、绿建等专项设计审查.5、建筑与其他专业配合协调审查。结构1、对结构细节等进行优化；2、控制基础等截面尺寸及构造配筋，在满足规范要求情况下减少含量；3、优化结构构件尺寸，降低结构含量等；4、控制好主要结构材料的用量及强度；5、优化参数设置等，减少不必要的富裕系数。给排水1、优化管网长度，减少管井数量等；3、对不同材质的管网,管井,化粪池，井盖等进行优化。电气1、电气设备规格及型号优化；2、供配电线路优化，使电缆60、及电箱综合造价最低；3、优化用电点位布置，合理、方便、美观。暖通1、复核计算书，将系数控制在合理范围内.2、在满足规范和实际需求前提下，优化设备及风管材质。BIM施工图设计模型碰撞检査：1、碰撞报告；2、最不利点的碰撞剖面分析；3、净高分析报告管线综合优化：管线综合定位图纸；2、综合优化方案总图BIM深化：1、管线综合定位图纸；2、各专业管线图纸；3、总图带管线及小区道路的建模模型。幕墙1、综合考虑幕墙的荷载，通过力学强度计算确定合理的连接方式及龙骨体系，合理控制成本投入。2、平衡外观效果、成本、加工安装等各方需求，优选确定面板分格尺寸、分布方式及搭配比例。3、结合项目要求，项目外部条件，对标61、准部位构造合理化设计；2、细化节点构造措施，优选工艺合理，便于施工，节省材料的做法。园林1、铺装排版的优化；2、挡土墙排水布置及钢筋优化精装节点、细部做法的优化 初设阶段成本管控关键工作编制建设标准序号分项技术要求建筑上人屋面1、15厚200 x200防滑地砖铺平拍实，水泥浆填缝；2、20厚1:2.5干硬性水泥砂浆结合层，上撒1厚干水泥并洒清水适量；3、40厚C20细石混凝土加5%防水剂，内配6200钢筋双向按柱网分仓（6mx4m),仓缝20mm宽用防水油膏嵌实提浆压光；4、结构结构地下室覆土厚度1000mm，含钢量80.0kg/，砼含量0.42m/给排水热水系统1、设备：淋浴热水采用容积式电62、热水器（100L，3kW），数量4个；2、管材：热水供水系统干管采用304薄壁不锈钢管及相应配件，双卡压连接；卫生间内热水支管采用PP-R热水管，S3.2系列，热熔连接；3、阀门：室内热水系统阀门同生活给水系统；4、保温：热水管道保温采用橡塑保温材料。暖通通风防排烟系统-静压箱、消声器1、材质：镀锌钢板，厚度=1.5mm；2、采用减震台座或者支架安装；3、与风管采用防火帆布连接；4、支架、台座需作刷油防锈处理。强电照明1、中庭、外广场设置插座；走廊每隔20米设置插座；2、走廊设顶吊照明灯具；、照明由BA（分区智能控制）按1/2、1/1分组控制。装饰天花1、钢架转换层50*501000、轻钢龙骨63、，2、局部石膏板造型吊顶，铝方通主题造型地面1、M20预拌干混砂浆面层找平层；2、自流平墙面1、白色无机型涂料两遍；2、环保型乳胶漆；3、局部手绘墙画，简单素雅的背景，作为展览交流的背景墙，人工手绘+丙烯颜料+乳胶漆幕墙保温上人金属穿孔板网架屋面1、面层材料：4mm厚穿孔铝单板双面氟碳喷涂、冲孔直径15mm、20mm、24mm；25%冲孔率、无图案设计2、骨架材料种类、规格：镀锌钢材、不锈钢螺栓及其它一切所需之辅材及附件等3、嵌缝、塞口材料种类:三元乙丙胶条、泡沫棒、硅酮耐候结构胶、硅酮耐候密封胶及其它一切所需之胶接、密封、嵌缝、塞口材料等园林硬质铺地采用花岗岩+透水砖：（1）30厚花岗岩材料64、透水砖；（2）30厚1:6干硬性水泥砂浆；（3）100厚C15混凝土；（4）150厚3:7灰土 对原设计方案进行优化，改变做法B1级防火材料+0.5H耐火完整性门窗（B1挤塑聚苯板+0.5H耐火完整性门窗）A级防火材料+普通耐火门窗（A级岩棉+普通铝合金保温门窗）优化前：某项目原方案设计为B1级挤塑聚苯板外保温，按节能设计和防火规范要求外墙门窗需采用耐火完整性达到0.5h的保温节能外窗。这种外门窗全国只有极少数厂家生产，价格比普通铝合金保温外窗贵30%以上，且采购困难。优化后：外保温改为A级岩棉，外墙材料变更为保温效果较好的精确砌块，取消外墙内抹灰层，经过计算复核外保温厚度不变，保证了变更不影65、响建筑面积。取消外门窗耐火完整性要求，外门窗改为普通防火节能外门窗。保证招采进度。设计优化与成本管控案例（三）未明确系统的成本风险规避案例：地下室停车库充电桩系统前期充分考虑各运维配套设施需求，将接口进行预留，后期运维可操作，避免拆除及返工的风险；由于前期无法确定后期运维硬件设施需求，存在前期施工的硬件设施无法满足后期运维要求，导致硬件的拆除及返工，增加项目建造成本，带来成本风险；风险点解决措施从业主前期投资综合考虑，建议采用传统模式同时考虑对于另外两种端口的预留，让后期有运营需求的话可以实现三种运营模式切块。规避了系统返工后带来的成本风险；因无法确认后期物业管理与物联网、局域网、传统模式相匹66、配，若冒然采用其中一种运营模式，存在后期充电桩系统返工，且充电桩系统返工后，管线均为明线布置，影响整体美观；风险点解决措施 原设计：软弱地基（湿陷性黄土），采用毛石换填。优化后设计：结合详勘报告、现场检测，复核后采用强夯处理，强夯面积优化：经现场检测并与图审单位沟通确定坑底标高以下黄土层超过0.5m的区域须强夯处理，结合地勘报告强夯面积由*万减少至*万。降低成本、节约工期。毛石换填强夯处理优化钢筋选型，节约造价约*万一、二层地下室区域，锚杆长度均为12米，锚杆钢筋均为328。经计算优化后一层地下室区域，锚杆钢筋325；二层地下室区域，锚杆长度为7.5米，锚杆钢筋320。锚杆优化策化原方案造价现67、方案造价防控措施：设计兼顾计价规则，较少审计审减额设计图纸中的相关字眼、材料名称等尽可能与定额中的项匹配，避免与审计就名词理解上发生争议。尽可能多的使用定额中已存在的子目，减少认质认价范围，减少预算的不可预见性。在施工图设计之前将所有的策划点及措施在不违背设计规范的情况下全部融入到施工图设计中。对图纸中提到的“可以”、“建议”等模棱两可的容易在审计中造成争议的字眼全部改成肯定字眼，减少在评审过程中的不确定。ACBD环氧云铁中间漆两遍;漆膜厚度60微米”；使审计可行环氧云铁中间漆三遍;漆膜厚度60微米”；调整前（无措施做法）调整后（有措施做法）普通后浇带做法，施工措施未体现，对于清单计价据实结算68、类项目，存在漏项风险调整后：增加了止水带处的钢筋和用于固定钢筋的钢筋网片，体现了现场的实际做法，对于后浇带处的防水防裂更加有利，从图纸上确定了商务结算的合理依据。优化空间布局综合管线图 综合天花图 房间高度：12H20（m），不适合安装感烟探测器；房间面积80平方米，高度6米时，感烟探测器的保护半径为5.8m，保护面积为60；烟感到墙边、梁边水平距离500mm；烟感至灯具水平距离200mm；烟感至喷淋头水平距离300mm；烟感至消防广播水平距离100mm；烟感至空调送风口边水平距离1500mm，最好接近回风口；烟感至多孔送风顶棚孔口水平距离500mm。各专业深化设计的接口管理墙体对比图地面标高69、对比图吊顶标高对比图 设计优化与成本管控案例 案例：某项目设备冷却水源优化 勘探成井费用及工期勘察深度（米）勘测费用（万元）成井费用（万元）总费用（万元）总工期200*300*400*蓄水池*万元，不在关键路线上，不占用工期蓄水池费用及工期再比如某项目地下人防指挥所，人防指挥所内设备冷却水源设计按规范要求业主做前期水文勘测，并设置深水井。深井出水水层应在地下50米以下，并在地下第一个不透水层以下取水。确保水质不被地下潜水污染。深井出水水质应符合现行国家规定的饮用水标准，放射性元素氡、氟等检测应满足国家相关规范技术要求。项目所处海拔较高，且位于半山腰位置，地下水源较为匮乏，总院评审后，利用熟悉人70、防规范的优点，建议可通过增设蓄水池方案来解决冷却水问题，并综合造价、工期对两种方案进行比选。采用地下室增设200平米蓄水池，费用约*万，大大小于勘探及成井的费用，且400米以下勘测和后期成井周期长，影响地下室底板施工，最终设计及业主方采纳我方建议选用增设蓄水池方式既降低造价又节约了工期。设计优化与成本管控案例 案例：某项目室外检查井做法优化原方案设计考虑可缩短施工工期，将室外管道检查井设计为成品检查井；成效业主方：实现了缩短工期，确保了施工质量；联合方：避免了返工造成的损失；风 险管径相比底板附土高度较大而造成标高存在冲突，一个成品检查井无法满足室内多条管线连接；将会返工而造成损失；原缩短施工71、工期的初衷不得实现；措 施结合成品检查井施工工艺，将部分无法施工位置的成品检查井改为砖砌检查井；调整前：常规“硬碰”处理。装饰墙面墙砖与吊顶阴角处在施工中往往“硬碰”处理，影响整体建造品质调整后：优化突出“角”效果。天花阴角处，留凹槽或空隙处理，突出了”角“的效果，起到了掩盖墙面与墙面结合处不成直角的作用。调整前:石材方条的背栓挂件和同侧板材的背栓挂件共用一个基座挑件，受力分散（紫色箭头），安装容易侧翻，且幕墙石材方条和石材板分离，需要分别分别上墙安装（工序多、安全隐患大）调整后:幕墙石材方条和石材面板在地面预先装配组合（红色圈），共用一个挂件，整体受力均衡，提升了安装后的石材的稳定性，安全性72、提高；且可节省工期和人工（装配、节省工期、安全可靠）调整前：地形较少，无层次感（基本无园林地形）调整后：丰富了地形，将地库回填土结合园林地形土方塑造，回填一次基本成型，避免二次土方转运回填，同时减少了土方外运成本（丰富地形）调整前：空调冷凝水直接排入卫生间地漏空调冷凝水直接排入卫生间地漏，导致排水管结露，卫生间积水，室内空气污染。调整后：冷凝水排入管井末端试水排水装置将冷凝水排入管井末端试水排水装置，方便施工，卫生间美观、无积水，管道不结露，室内空气无污染。调整前:（二次砌体）核心筒电梯周边填充墙，主体结构完工后，二次结构砌筑，则至少需1个月时间方可移交给电梯单位进行电梯安装等工作调整后:（一73、体浇筑）核心筒电梯周边填充墙与主体结构同步浇筑施工，主体完工时，电梯井道就具备安装施工条件（构造墙通过聚苯板两边与结构竖向构件隔开，上下连接位置，用50厚高标号水泥浆隔离梁，并用小直径钢筋对构造墙进行拉结，保证构造墙不计入整体刚度）大大节省了工期。设计优化与成本管控案例 案例：某项目幕墙埋件深化以施工图设计为基准，提出详细的设计计算、施工图纸和施工技术要求，结合施工单位及专业厂家提资，完成各专业深化设计工作，确保现场实施；实例：幕墙埋件深化 实现精准预制在项目钢结构深化设计阶段：总包组织幕墙、钢构分包对幕墙埋件进行深化定位；具体布置点位图确定后提资至设计院；设计院出具幕墙埋件图；钢结构要求加工74、厂按深化图焊接埋件至钢梁上；实施步骤避免了现场焊接作业，安全、质量上均得到了保证，同时大大加快了现场建造进度；结论 案例：设计考虑建造的成本调整前：常规荒料开采规格1520/1820*620*600，原方案中板材规格加工生产将多增加*%以上的损耗量（损耗大）调整后：不影响外观效果情况下，将方案阶段石材尺寸1200X400大板在施工图阶段改成900X300小板，降低建造过程损耗，提高利润，施工时便于转运安装铺贴（损耗小）案例：设计考虑建造的便捷调整前（埋入式柱脚）调整后（承插式柱脚）钢结构柱脚大样由埋入式柱脚改为端承式柱脚，简化了现场施工工序，便捷了土建和钢构的交叉作业，且缩短了施工工期。案例：75、设计考虑建造的便捷调整前（焊接量大）调整后（绑扎）案例：设计考虑建造的安全性 盾构管片优化设计：地铁施工中，针对于盾构下穿或侧穿危险源的位置，为减小盾构通过时对风险源的扰动，对管片进行了增设注浆孔的设计。便于通过时及时进行洞内开孔注浆，确保隧道施工安全。增设注浆孔管片开挖界限浆液填充范围 案例：设计考虑建造的品质调整前（细碎石材较多）调整后（简洁美观）实施效果 景观铺装石材排版优化：保证每块砖尺寸大于原材料2/31、审核图纸，确保技术策划点落实到位 核查前期策划点是否已在施工图纸中体现 对遗漏或与策划点不符的地方，要求设计改正，确保落实施工图设计阶段商务审核提示清单 已完成有待沟通序号策划点原76、图设计商务策划建议策划原因设计采纳后做法备注1外墙预埋件无根据幕墙布置点位图在结构施工图中明确外墙埋件做法品质不变，减少多余工序外墙预埋件横向间距800mm，纵向间距1500mm，埋件做法详见*图集2砌体墙面挂钢丝网片无在不同材料的相接处，应铺设宽度500mm的2厚镀锌钢板网，高度大于多少米增设钢板网设计构思不变，与定额描述匹配，便于结算在不同材料的相接处，应铺设宽度500mm的2厚镀锌钢板网3天棚抹灰天棚抹灰（有吊顶部位）1.钢筋混凝土板底面清理干净2.5mm厚1：1：4水泥石灰砂浆3.5mm厚1：0.5：3水泥石灰砂浆4.表面喷刷涂料设计构思不变，与定额描述匹配，便于结算取消吊顶部位天棚抹77、灰未落实，增加造价不合理4独基柱墩截面：4200*4200*900mm配筋：C22140截面：4000*4000*800mm(4m符合钢筋长度模数，减少损耗)配筋：C20160通过结构验算，优化初设冗余量，降低成本截面：4000*4000*800mm配筋：C201605砌体B06A3.5粉煤灰加气砼砌块B05A3.5粉煤灰加气砼砌块不降低使用功能，通过材料选型替换，挖掘利润空间B05A3.5粉煤灰加气砼砌块2、编制预算，对比限额差异 及时编制施工图预算并核实准确性 比较预算与限额的差异，分析原因 如预算与限额差异较大，及时反馈至设计单位，调整施工图纸施工图预算与限额对比分析表 单位：万元序号工78、程费用名称 单位设计限额施工图预算差异原因分析应对措施一建安工程费*1土建工程*总建筑面积增加2装饰工程*绿建标准变化（增加B-1B-6公共区域精装修）且总建筑面积增加与业主协商增加绿建部分投资3幕墙工程*已按此金额招标4电气工程*1、将原绿建增加部分的投资计入各专业；2、总建筑面积增加；3、本工程无初步设计过程，施工图设计时供暖方式调整。施工过程中控制成本5变配电工程*6暖通工程*7给排水工程*8消防工程*9充电桩个*快充与慢充数量差异修改施工图，调整快充与慢充比例10抗震支架*限额按平米估算修改施工图，调整支架设置间距11智能化工程*将智慧城市部分限额归入智能化12泛光照明工程项*降低预留79、比例，施工图设计时，将预留资金用于可显著提升建筑品质且利润空间大的专业13电梯工程部*14标识标牌*15园林景观工程*含海绵城市16室外管网*17智慧城市项*计入相应专业18绿建增加项*计入相应专业二预留金项*三合计*总结制定招采计划制定目标成本确定招采模式 明确工序交接、工作界面及相关责任主体 制定详细分包招采计划 结合初设阶段划分的设计限额 指导后续招采、施工成本管控 定额计价模式 固定总价模式 固定单价模式 混合费率模式 保证EPC项目利润最大化通过整合多种发包模式，实现成本最优固定单价定额计价固定总价混合招标模式不平衡报价的源头与施工方案不匹配子目选用存在争议性定额计价的局限性确保单价80、的合理性固定单价采用全费用固定单价的优点施工方案可确定，过程中工程量难以控制固定总价的前提合理的招标模式才是最好的招标模式保证每个单价的合理性才能最大程度上保证总价的合理性混合招标的可行性机电工程整体造价（含抗震支架）原招采模式混合计价招采模式增加利润约*万元通过合约模式优化比选实现利润最大化抗震支架单列采用固定单价计价序号专业类别合同总价（万元）预计费率（%）预计利润（万元）一原费率招标方案（含抗震支架）1消防*2给排水*3暖通*4电气*5弱电*合计*序号专业类别合同总价（万元）预计费率（%）预计利润（万元）（一）费率招标方案（不含抗震支架）1消防*2给排水*3暖通*4电气*5弱电*（二）抗震支架单价模式招标方案6抗震支架*（三）合计*几个方面的思考part 5缺少数据思维，无以言未来。当前首要要建立完善的是成本数据库，摆脱对专业分包的过分依赖，实现项目对各专业成本精细化管控；其次是完善工效数据库，提升计划编制的科学性和指导性；再次是材料设备资源库，建立各专业不同档次主材设备品牌清单并完善供应商资源库。用大数据思维看管理沉淀感谢聆听！不足之处，欢迎交流指正！