1、房地产面积测算基础知识及工作指引 目录第一篇：面积测算基础知识第一篇：面积测算基础知识术语术语报建面积测算报建面积测算房产面积测算房产面积测算共有建筑面积的计算和分摊共有建筑面积的计算和分摊权属测绘简介权属测绘简介面积计算实例面积计算实例四、地籍名词五、建筑物的各项比率房屋面积测算术语房屋面积测算术语建筑术语建筑术语地籍相关术语地籍相关术语各种指标术语各种指标术语1.1 术语术语1.1.1 房屋面积测算术语1.1 术语房屋面积测算房屋面积测算利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集与表达房屋相关信息，为房屋管理等部门提供基础数据和资料。1.1.1 房屋面积测算术语房屋面积测算成果房屋面积测算成果2、房屋面积测算过程中所形成的的给类图表、数据的总集。包括受理相关要件，房屋面积测算技术报告，房产平面图集等。房屋房屋具有承重支柱，有顶盖（屋面）及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造作为人们生产、生活或经营场所的建筑物。房屋基本单元房屋基本单元有固定界线、可以独立使用并有明确、唯一编号（幢号、房（室）号等）的房屋或特定空间。1.1.1 房屋面积测算术语房屋面积的变更测算房屋面积的变更测算房屋登记后，因房屋的产权界线、房屋面积等发生变化而进行的房屋建筑面积测算。房屋建筑面积预测算房屋建筑面积预测算依照规划建设主管部门核准的建筑施工图（报建图），按国家和地方相关规范，3、对房屋的特征信息进行图上采集计算，出具房屋面积预测算报告。用于房屋的预售审批与备案。房屋建筑面积实测算房屋建筑面积实测算房屋竣工后，按国家和地方相关规范，对房屋的特征信息进行实地采集计算，出具房屋面积测算成果。为房屋登记、交易，旧城改造、征地拆迁等提供基础资料。中误差中误差在一定测量条件下，观测量的各个观测值真误差的平方和的平均值的平方根。限差限差在一定观测条件下规定的测量误差的限制。房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。1.1.1 房屋面积测算术语P4、S：计算建筑面积应具备的条件：应具备有上盖；应有围护物；层高2.20m以上(含2.20m)；结构牢固，属永久性建筑；可作为人民生产或生活的场所。房屋套内建筑面积房屋套内建筑面积指成套住宅单个所有权人占有和使用的建筑面积总和，由套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。备注：套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a).套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等 空间面积的总和；b).套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c).不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d).内墙面装饰厚度计入使用面积。房屋5、套内墙体面积。成套房屋套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。1.1.1 房屋面积测算术语房屋使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。备注：房屋的使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空间面积，不包括以下部分：a)墙6、体、柱等构造；b)窗台与一般门洞口；c)住宅户内楼板有挑空部分；d)吊柜;e)突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道。1.1.1 房屋面积测算术语产权面积产权面积也称房屋登记面积。产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。1.1.1 房屋面积测算术语共有（公用）建筑面积共有（公用）建筑面积建筑物内由多个权利人共同占有或使用的建筑面积。应分摊共有建筑面积属于被分摊项。包括：幢内共有（公用）建筑面积和非幢内共有（公用）建筑面积。或者分为：应分摊共有（公用）建筑面积和不分摊共有（公用）建筑面积。1.1.1 房屋面积测算术语房屋专有建筑面积房屋专有建7、筑面积建筑物内由单个权利人占有或使用的建筑面积。房屋专有建筑面积属于承担分摊项。基底面积基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。1.1.1 房屋面积测算术语房屋预测面积房屋预测面积在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未竣工的房屋进行预先测量计算而得出的面积。备注：1、房屋预售面积主要用于房地产项目的预售审批与备案，也是房地产开发商与购房人合同约定的面积。2、预售面积的计算有三种开式，一是由政府主管部门（测绘所）负责计算。二是由发展商自行按相关规定计算。8、三是委托第三方测绘公司完成。1.1.1 房屋面积测算术语房屋实测面积房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。备注：实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。1.1.1 房屋面积测算术语1.1 术语1.1.2 建筑术语钢结构钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。砖木结构砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木 材 建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。1.1.2 建9、筑术语钢结构砖木结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。钢、钢筋混凝土结构钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。混凝土结构钢、钢筋混凝土结构钢、钢筋混凝土结构1.1.2 建筑术语混合结构混合结构指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。其他结构其他结构指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。混合结构1.1.2 建筑术语自然层自然层一般指房屋按楼板和地10、板结构分层的楼层数。l层高层高指房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面之间的垂直距离。l室内净高室内净高从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖地面之间的有效空间的垂直距离。数学关系：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算。地平线以下为地下室，按负层数计算；采光窗在室外地平以上的半地下室，其室内层高不低于2.20M的计算自然层数；层高在2.20M以上的架空层也计算自然层数。1.1.2 建筑术语夹层夹层在一个楼层内，以结构板形式增设的局部楼层，为非自然层。架空层架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空房屋架空房屋一般为底层架11、空，以柱子作为承重支撑的房屋。结构转换层结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换的楼层。设备层设备层建筑物内专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入维护的楼层。避难层避难层建筑物高度超过100m的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。1.1.2 建筑术语功能区功能区根据房屋的用途而划分的使用范围称为功能区。公共（消防）通道公共（消防）通道建筑物内用于消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑物的通道。眺望间眺望间设置在建筑物顶层或挑出外墙的，供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。塔12、式住宅塔式住宅以共用楼梯或共用楼梯、电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。裙房裙房与高层建筑相连的，建筑高度不超过24m的附属建筑。核心筒核心筒建筑物中集中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。1.1.2 建筑术语设备用房设备用房独立设置或附设于建筑物中用于设置建筑设备的房间。大堂大堂具有休息、会客、接待、商务等功能的门厅。中庭中庭建筑中贯通多层的室内大厅。前室前室设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。落地窗落地窗窗框与地板直接相连的窗。永久性顶盖永久性顶盖经规划批准设计的永久使用的顶盖。连廊连廊连接建筑之间13、的走廊。1.1.2 建筑术语围护结构围护结构围合建筑空间四周的墙体、门、窗、栏杆等。围护性幕墙围护性幕墙直接作为外墙起围护作用的幕墙。装饰性幕墙装饰性幕墙设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。建筑幕墙建筑幕墙由金属构架与板材组成，不承担主体结构荷载作用的建筑以外的围护结构。天井天井被建筑围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光与通风。变形缝变形缝为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝。包括伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。1.1.2 建筑术语雨棚雨棚设置在建筑物进出口上部用于挡雨、遮阳的板或蓬。门厅门厅位于建筑物入口处，用于人员集散并14、联系建筑室内外的枢纽空间。棚棚由单排柱或多排柱和顶盖构成的室外空间。跃层式建筑跃层式建筑套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯的住宅。房屋总层数房屋总层数房屋的地上层数与地下层数之和。地下室和半地下室地下室和半地下室房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。1.1.2 建筑术语住宅进深住宅进深在建筑学中是指一间独立的房屋或一栋居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。l住宅开间住宅开间是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而15、言，故又称开间。1.1.2 建筑术语平台平台供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。露台（露天平台）露台（露天平台）指与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。露台1.1.2 建筑术语阳台阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。非封闭阳台非封闭阳台原设计或竣工后不封闭的阳台。封闭阳台封闭阳台所谓封闭阳台，系指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。（北方封闭阳台居多）备注：阳台和露台的区别是备注：阳台和16、露台的区别是“是否具有永是否具有永久性顶盖久性顶盖”。非封闭阳台 封闭阳台 1.1.2 建筑术语凹阳台凹阳台凹进楼层外墙（柱）体的阳台。凸阳台凸阳台挑出楼层外墙（柱）体的阳台。走廊走廊住宅套外使用的水平交通空间。过道过道住宅套内使用的水平交通空间。过道1.1.2 建筑术语柱廊柱廊有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。檐廊檐廊在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。备注：8.2.2规定：与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。挑廊挑廊挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。备注：8.2.2规17、定：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。挑廊柱廊1.1.2 建筑术语回廊回廊曲折环绕的走廊。架空通廊架空通廊架空通廊是指两建筑物之间供行人通行用的空中通道,通廊指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。备注：8.2.1规定：房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。8.2.2规定：有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。回廊架空通廊1.1.2 建筑术语门廊门廊是指房屋门前突出的与房屋相连通的具有永久性结构牢固的顶盖和支柱的通道。备注：8.2.2规定：独立柱、18、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。门斗门斗房屋门前有与房屋相连具有永久性结构牢固的顶盖，且由承重墙体支撑顶盖进出通道。备注：8.2.1规定：有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。门廊1.1.2 建筑术语管道井管道井建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。l飘窗飘窗为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。飘窗管井1.1.2 建筑术语挑楼挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.20m，按楼房处理。备注：国家标准房产测量规范8.2.1条款规定挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。过街楼过街楼部分跨街道或街道19、穿过的房屋，称为过街楼。过街楼挑楼1.1.2 建筑术语阁楼阁楼阁楼指位于自然层内，利用坡屋顶下方空间或人字屋架改建、增建，无固定楼梯的楼层，局部层高可能达到2.20m以上可计算建筑面积，但不能计入房屋总层数。1.1.2 建筑术语骑楼骑楼建在道路旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。备注：房产测量规范8.2.3规定：骑楼不计算建筑面积。l亭亭独立亭，不计算建筑面积，亦不计算建基面积。骑楼独立亭1.1.2 建筑术语有上盖室外楼梯有上盖室外楼梯备注：房产测量规范8.2.1规定：属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。台阶台阶备注：房产测量规范8.2.3规定：台阶不计算建筑面积。无上盖20、室外楼梯无上盖室外楼梯备注：房产测量规范8.2.2规定：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。无上盖室外楼梯台阶1.1.2 建筑术语勒脚勒脚备注：房产测量规范8.2.3规定：勒脚不计算建筑面积。伸缩缝伸缩缝备注：房产测量规范8.2.1规定：有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。房产测量规范8.2.3规定：与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝，不计算建筑面积。附墙烟囱附墙烟囱备注：附墙烟囱不计算建筑面积。房产测量规范8.2.3规定：独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线，不计算建筑面积。烟囱1.1.2 建筑术语临时房屋、简易房屋临时房屋、简易房屋备注：房产测量规范8.2.321、规定：临时房屋、简易房屋不计算建筑面积的范围。活动房屋活动房屋备注：房产测量规范8.2.3规定：活动房屋不计算建筑面积的范围。简易房屋活动房屋1.1.2 建筑术语1.1.3 地籍相关术语1.1 术语居住区用地居住区用地指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。备注：居住区用地界限划定规定居住区以道路为界线，属城市干道时，以道路红线为界；属居住区干道时，以道路中心线为界；属公路时，以公路红线为界。同其他用地相邻时，以用地边线为界。同天然障碍物或人工障碍物相毗邻时，以障碍物地点边县为界线。居住区内的非居住用地或居住区级以上的公共建筑用地应扣除。住宅用地住宅用地指住宅建筑基底占地及其22、四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。备注：根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定，居住用地的使用年限70年。道路用地道路用地指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。1.1.3 地籍相关术语公共绿地公共绿地指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。备注：按照城市用地分类与规划23、建设用地标准GBJ137-90规定，公共服务设施用地指居住小区及小区及以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。1.1.3 地籍相关术语市政公用设施用地市政公用设施用地是指城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地，包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。备注：根据国标GBJ13790条第2.0.5条的规定，市政公用设施用地包括供应设施用地（供水、供电、供燃气和供热等设施用地，但供电用地中不包括应归入工业用地的电厂用地，关于高压线走廊下规定的控制范围内24、的用地，则应按其地面实际用途归类），交通设施用地（公共交通和货运交通等设施用地），邮电设施用地（邮政、电信和电话等设施用地），环境卫生设施用地（雨水、污水处理和粪便垃圾处理用地），施工与维修设施用地，殡葬设施用地及其它市政公用设施如消防、防洪等设施用地。1.1.3 地籍相关术语其它用地其它用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。居住区居住区(级级)道路道路一般用以划分小区的道路，道路红线宽度不宜小于20m。在大城市中通常与城市支路同级。备注：根据城市居住区规划设计规范，居住区内道路可分为：居住区道路、小区路、组25、团路和宅间小路四级。小区小区(级级)路路一般用以划分组团的道路，路面宽58m，建筑控制线之间的宽度，采暖区不宜小于14m；非采暖区不宜小于10m。1.1.3 地籍相关术语小区路组团组团(级级)路路上接小区路、下连宅间小路的道路，路面宽35m；建筑控制线之间的宽度，采暖区不宜小于10m；非采暖区不宜小于8m。宅间小路宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路，路面宽不宜小于2.5m。1.1.3 地籍相关术语组团路水、电表位：水、电表位：放置水表或者电表箱的地方。1.1.3 地籍名词水、电表位测量平面直角坐标系：测量平面直角坐标系：以南北方向的纵轴为x轴，自原点向北为正，向南为负；以东西方向的横轴为26、y轴，自原点向东为正，向西为负；象限按顺时针方向编号。数学平面直角坐标：数学平面直角坐标：以纵轴为y轴，自原点向上为正，向下为负；以横轴为x轴，自原点向右为正，向左为负；象限按逆时针方向编号。地籍图：地籍图：是表示土地权属界线、面积和利用状况等地籍要素的地籍管理专业用图，是地籍调查的主要成果。1.1.3 地籍相关术语宗地：宗地：被权属界址线所封闭的地块。通常来讲，一宗地是一个权利人所拥有或使用的一个地块。一个权利人拥有或使用不相连的几个地块时，则每一个地块应分别划分宗地。当一个地块为两个以上权利人拥有或使用，而在实地又无法划分之间的界线时，这种地块称为共用宗地。当一个权利人拥有或使用的地块跨越27、土地登记机关所辖的范围，即一个地块分属两个以上土地登记机关管辖时，应按行政辖区界线分别划分宗地。大型工矿、企业、机关、学校内的独立核算单位（具有法人代表或已具备有申请法人代表资格的），如商店、邮局、派出所等，应独立划分宗地。宗地四至：宗地四至：一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。一般填写四邻的土地所有者或使用者单位和个人名称。若相邻的土地为道路、河流等线状地物或湖泊、山峰等，其四至填写为相关地物的名称。1.1.3 地籍相关术语宗地图：宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。1.1.3 地籍28、相关术语界址线：界址线：宗地四周的权属界线，即界址点连线构成的折线或曲线。界址点：界址点：指宗地权属界线的转折点，即拐点，它是标定宗地权属界线的重要标志。1.1.3 地籍相关术语用地红线：用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。1.1.4 地籍相关术语道路红线道路红线城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。备注：备注：城市规划基本术语标准城市规划基本术语标准5.0.115.0.11中道路红线是指规划的城市道路路幅的中道路红线是指规划的城市道路路幅的边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成29、包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。1.1.4 地籍相关术语建筑红线建筑红线城市规划基本术语标准5.0.12中建筑红线是指“城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，又称建筑控30、制线”。备注：建筑红线可与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后，腾出空地为人流集散和沿街绿化及敷设市政管线用地，不得修建任何建（构）筑物。建筑红线一般为建筑物的占地界限，用实红线表示，二层以上有阳台用虚红线表示，表示底层不占用地。建筑控制线一般有高压控制线、河堤控制线等。1.1.4 地籍相关术语1.1.4 各种指标术语1.1 术语建筑容积率建筑容积率项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地规划红色范围内的土地面积）之比，附属建筑物计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。注释：注释：该总建筑面积是指地上的建筑面积，地下的建筑面积不计入容积率该总建筑31、面积是指地上的建筑面积，地下的建筑面积不计入容积率业内对容积率指标的一般规定：独立别墅的容积率一般不高于业内对容积率指标的一般规定：独立别墅的容积率一般不高于0.4，联体别墅，联体别墅（Townhouse）的容积率在）的容积率在0.95之下，多层住宅（之下，多层住宅（7层以下）的最佳容积率应在层以下）的最佳容积率应在1.21.3之间，小高层（之间，小高层（1213层）的容积率则在层）的容积率则在2.1之下，高层（之下，高层（18层以上）的层以上）的容积率一般不高于容积率一般不高于3.5。建筑容积率是评价住宅舒适度的重要指标，应保持一个稳定合理的水平：若容积率建筑容积率是评价住宅舒适度的重要指标32、，应保持一个稳定合理的水平：若容积率太小，则单位住宅成本过高，造成对土地资源的浪费；若容积率太大，则人口密太小，则单位住宅成本过高，造成对土地资源的浪费；若容积率太大，则人口密度过大，居住质量下降。度过大，居住质量下降。1.1.4 各种指标术语建筑密度建筑密度也叫建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。其中基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。住宅面积毛密度住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。其中居住区用地=住宅用地+公建用地+道路用地+公共绿地。建筑面积毛密度，通常也称容积率。住宅面积净密度住宅面积净密度指每33、公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。其中住宅用地为住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。注释：建筑密度反映的是一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。住宅面积净密度，是决定居住区居住密度(住宅面积毛密度或人口毛密度)的重要指标在一定的住宅用地上，住宅面积净密度高，该居住区的居住密度相应也高，反之，居住密度相应越低。城市居住区规划设计规范中规定的住宅面积净密度最大值为：多层住宅在170左右，高层在350左右。1.1.4 各种指标术语绿地率绿地率指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积（项目用地规划红线范围内的土地面积）之比。1、绿地面积中的绿地应包括：公共34、绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。2、地下车库上盖覆土种绿化部份部份也列入绿地面积中。1.1.4 各种指标术语面积误差比面积误差比面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积100%=（实际面积-预售面积）/预售面积100%。注释：公司商品房买卖合同中明确约定的处理面积误差的办法：一、建筑面积部分：差异值在0.6%以内的，双方按合同约定执行差异值在0.6%3%，双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。差异值超过3%的，买受人可以选择退还超出3%部分的房价款或退回所购商品房。二、花园面积：差异值在1%以内的，双方按合同约定执35、行差异值在1%30%，双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。差异值超过30%的，买受人可以选择退还超出3%部分的花园价款或退回所购商品房。1.1.4 各种指标术语1 面积测算基础知识管理法规管理法规管理法规管理法规国家法律：国家法律：国家法律：国家法律：中华人民共和国测绘法中华人民共和国测绘法中华人民共和国测绘法中华人民共和国测绘法部门法规：部门法规：部门法规：部门法规：房产测绘管理办法房产测绘管理办法房产测绘管理办法房产测绘管理办法其它的地方法规其它的地方法规其它的地方法规其它的地方法规计算规范计算规范计算规范计算规范国标国标国标国标1 1 1 1：建筑工程建筑面积计算规则建筑工程建筑面积计36、算规则建筑工程建筑面积计算规则建筑工程建筑面积计算规则GB/T50353-2005GB/T50353-2005GB/T50353-2005GB/T50353-2005PSPSPSPS：国标：国标：国标：国标1 1 1 1是各地规划局审核报建建筑面积及计容面积的主要依据，另外还有各省市的是各地规划局审核报建建筑面积及计容面积的主要依据，另外还有各省市的是各地规划局审核报建建筑面积及计容面积的主要依据，另外还有各省市的是各地规划局审核报建建筑面积及计容面积的主要依据，另外还有各省市的城市规划管理技术规定城市规划管理技术规定城市规划管理技术规定城市规划管理技术规定、容积率计算规则容积率计算规则容积率37、计算规则容积率计算规则、有关针对上述国标的实、有关针对上述国标的实、有关针对上述国标的实、有关针对上述国标的实施细则和补充，以及地方规划局的其它相关计算规则文件。施细则和补充，以及地方规划局的其它相关计算规则文件。施细则和补充，以及地方规划局的其它相关计算规则文件。施细则和补充，以及地方规划局的其它相关计算规则文件。国标国标国标国标2 2 2 2：房产测量规范房产测量规范房产测量规范房产测量规范 GB/T17986.1-2000 GB/T17986.1-2000 GB/T17986.1-2000 GB/T17986.1-2000 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知关于房屋建筑面积38、计算与房屋权属登记有关问题的通知关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知建住房建住房建住房建住房200274200274200274200274号文号文号文号文PSPSPSPS：国标：国标：国标：国标2 2 2 2是各地房管和国土部门计算及审核建筑面积的依据，当然在是各地房管和国土部门计算及审核建筑面积的依据，当然在是各地房管和国土部门计算及审核建筑面积的依据，当然在是各地房管和国土部门计算及审核建筑面积的依据，当然在规范规范规范规范原则下各地原则下各地原则下各地原则下各地对个别细节上的理解和把握各有差别、各有约定俗称的习惯。对个别细节上39、的理解和把握各有差别、各有约定俗称的习惯。对个别细节上的理解和把握各有差别、各有约定俗称的习惯。对个别细节上的理解和把握各有差别、各有约定俗称的习惯。接下来接下来接下来接下来1.2 1.2 1.2 1.2 报建面积计算规则报建面积计算规则报建面积计算规则报建面积计算规则和和和和1.31.31.31.3预售面积计算规则预售面积计算规则预售面积计算规则预售面积计算规则两节将紧扣以上两份国标进行两节将紧扣以上两份国标进行两节将紧扣以上两份国标进行两节将紧扣以上两份国标进行讲解。讲解。讲解。讲解。相关法律法规介绍相关法律法规介绍相关法律法规介绍相关法律法规介绍Redy go Redy go 1.2 报40、建面积测算报建面积测算 报建建筑面积计算规则报建建筑面积计算规则报建建筑面积计算规则报建建筑面积计算规则 报建计容面积计算规则报建计容面积计算规则报建计容面积计算规则报建计容面积计算规则1 面积测算基础知识GB/T 50353-2005GB GB 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准Copyright by ARTCOM PT All rights reserved.2005-04-152005-04-15发布发布 2005-07-012005-07-01实施实施建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范.pdf.pdf 建筑工程建筑面积计算规范在建筑工程造41、价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据，是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。目前，建设部和国家质量技术监督局颁发的房产测量规范的房产面积计算，以及住宅设计规范中有关面积的计算，均依据的是建筑面积计算规则。适用范围：新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。计算原则：科学、合理的原则。补充规定：建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合国家现行的有关 标准规范的规定。1.2.1 1.2.1 报建报建建筑面积建筑面积计算规则计算规则1 1 1 1、计算全部或一半建筑面积的范围、计算全部或一半建筑面积的范围、计算全部或一半建筑42、面积的范围、计算全部或一半建筑面积的范围2 2 2 2、计算一半建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围3 3 3 3、不计算建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围1、计算全部或一半建筑面积的范围以层高（高度）来衡量面积计算比例：以层高（高度）来衡量面积计算比例：以层高（高度）来衡量面积计算比例：以层高（高度）来衡量面积计算比例：层高在层高在层高在层高在2.20m2.20m2.20m2.20m及以上者应计算全面积；及以上者应计算全面积；及以上者应计算全面积；及以上者应计算全面积；层高不足层高不足层高不足层高43、不足2.20m2.20m2.20m2.20m者应计算者应计算者应计算者应计算1/21/21/21/2面积。面积。面积。面积。1.2.1 报建建筑面积计算规则1、计算全部或一半建筑面积的范围a)a)单层建筑物的建筑面积，应按其外墙单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚勒脚以上结构外围水平面积以上结构外围水平面积计算；单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，计算；单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。按其结构底板水平面积计算。勒脚44、勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分，以勒脚以上外墙结构外边线计算建筑面积。除勒脚墙体加厚的部分，以勒脚以上外墙结构外边线计算建筑面积。PSPS：单层建筑物应按不同的高度确定其面积的计算。其高度指室内地面标高至单层建筑物应按不同的高度确定其面积的计算。其高度指室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建筑物，其高度指室内地面标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距筑物，其高度指室内地面标高45、至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。离。1.2.1 报建建筑面积计算规则1、计算全部或一半建筑面积的范围b)b)多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。PSPS：多层建筑物的建筑面积应按不同的：多层建筑物的建筑面积应按不同的层高层高分别计算。层高是指上下两层分别计算。层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。建筑物最底层的层高，有基础底板的指基楼面结构标高之间的垂直距离。建筑物最底层的层高，有基础底板的指基础底板上表面结构标高至46、上层楼面的结构标高之间的垂直距离；没有基础础底板上表面结构标高至上层楼面的结构标高之间的垂直距离；没有基础底板的指地面标高至上层楼面结构标高之间的垂直距离。最上一层的层高底板的指地面标高至上层楼面结构标高之间的垂直距离。最上一层的层高是指楼面结构标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离，遇有以屋面板是指楼面结构标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离，遇有以屋面板找坡的屋面，层高指楼面结构标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂找坡的屋面，层高指楼面结构标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。直距离。1.2.1 报建建筑面积计算规则1、计算全部或一半建筑面积的范围c)c)单层及多层建筑坡屋顶内47、和场馆看台下，当设计加以利用时单层及多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高净高超过超过2.10m 2.10m 的部位应计算全面积；净高在的部位应计算全面积；净高在1.20m 1.20m 至至2.10m 2.10m 的部位应的部位应计算计算1/2 1/2 面积；当设计不利用面积；当设计不利用或或室内净高不足室内净高不足1.20m 1.20m 时不应计算面时不应计算面积。积。PSPS：多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的空间应视为坡屋顶内的空间。多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的空间应视为坡屋顶内的空间。“场馆场馆”实质上是指实质上是指“场场”(如：足球场、网球场等如：足球场、网球场等)看台上有48、永久性顶盖看台上有永久性顶盖部分。部分。“馆馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关规定计算面积。规定计算面积。1.2.1 报建建筑面积计算规则1、计算全部或一半建筑面积的范围d)d)地下室、半地下室地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。外边线所围水平面积计算。1.2.1 报建建筑面积计算规则1、49、计算全部或一半建筑面积的范围e)e)坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的。护结构的。1.2.1 报建建筑面积计算规则吊脚架空层1、计算全部或一半建筑面积的范围f)f)建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。廊时，应按其结构底板水平面积计算。1.2.1 报建建筑面积计算规则大厅回廊1、计算全部或一半建筑面积的范围g)g)建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积建筑物间有围护结构的架空走廊，应按50、其围护结构外围水平面积计算。计算。PSPS：有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的：有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2 1/2 计算。计算。1.2.1 报建建筑面积计算规则h)h)立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层的应按其结构层面积分别计算。PSPS：立体车库、立体仓库、立体书库不规定是否有围护结构，均按是否有：立体车库、立体仓库、立体书库不规定是否有围护结构，均按是否有结构层结构层，应区分不同的层高确定建筑面积计算的范围，而不按书架层和货，应区分51、不同的层高确定建筑面积计算的范围，而不按书架层和货架层计算面积。架层计算面积。i)i)有围护结构的舞台灯光控制室，有围护结构的舞台灯光控制室，1、计算全部或一半建筑面积的范围i)i)建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。按其围护结构外围水平面积计算。1.2.1 报建建筑面积计算规则j)j)建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，PSPS：如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。：如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶，52、应按坡屋顶的相关条文计算面积。k)k)设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。底板面的外围水平面积计算。PSPS：以上是指向建筑物外倾斜的墙体，若遇有向建筑物内倾斜的墙体，应：以上是指向建筑物外倾斜的墙体，若遇有向建筑物内倾斜的墙体，应视为坡屋顶，应按坡屋顶有关条文计算面积。视为坡屋顶，应按坡屋顶有关条文计算面积。1、计算全部或一半建筑面积的范围l)l)建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱53、应按建筑物的自然层计算。通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。PSPS：室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建筑附的建筑物的自然层数计算并在建筑物面积内。遇跃层建筑，其共用的室物面积内。遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下两内楼梯应按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积层的自然层计算面积1.2.1 报建建筑面积计算规则1、计算全部或一半建筑面积的范围m)m)高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；高低联跨的建筑物，应以高跨54、结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。n)n)以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。o)o)建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。筑面积。p)p)建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。PSPS：建筑物内的变形缝是与建筑物相连通的变形缝，即暴露在建筑物内，：建筑物内的变形缝是与建筑物相55、连通的变形缝，即暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。在建筑物内可以看得见的变形缝。1.2.1 报建建筑面积计算规则2、计算一半建筑面积的范围a)a)雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m 2.10m 者，应按者，应按雨篷结构板的水平投影面积的雨篷结构板的水平投影面积的1/2 1/2 计算。计算。PSPS：雨篷均以其宽度超过：雨篷均以其宽度超过2.10m 2.10m 或不超过或不超过2.10m 2.10m 衡量，超过衡量，超过2.10m 2.10m 者应按者应按雨篷的结构板水平投影面积的雨篷的结构板水平投影面积的1/2 1/2 计56、算。有柱雨篷和无柱雨篷计算应一致。计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算应一致。1.2.1 报建建筑面积计算规则雨棚雨棚2、计算一半建筑面积的范围b)b)有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2 1/2 计算。计算。PSPS：室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，：室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。应计算面积。1.2.1 报建建筑面积计算规则57、2、计算一半建筑面积的范围c)c)建筑物的阳台均应按其水平投影面积的建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2 1/2 计算。计算。PSPS：建筑物的阳台，不论是凹阳台、：建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。按其水平投影面积的一半计算。1.2.1 报建建筑面积计算规则阳台阳台2、计算一半建筑面积的范围d)d)有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的等，应按其顶盖水平投影面积的1/2 1/2 计算。计算。PSPS：车棚、58、货棚、站台、加油：车棚、货棚、站台、加油站、收费站等的面积计算。由站、收费站等的面积计算。由于建筑技术的发展，出现许多于建筑技术的发展，出现许多新型结构，如柱不再是单纯的新型结构，如柱不再是单纯的直立的柱，而出现正直立的柱，而出现正形柱、形柱、倒倒形柱等不同类型的柱，给形柱等不同类型的柱，给面积计算带来许多争议，为此，面积计算带来许多争议，为此，我们不以柱来确定面积的计算，我们不以柱来确定面积的计算，而依据顶盖的水平投影面积计而依据顶盖的水平投影面积计算。在车棚、货棚、站台、加算。在车棚、货棚、站台、加油站、收费站内设有有围护结油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等，另按构的管理室、休59、息室等，另按相关条款计算面积。相关条款计算面积。1.2.1 报建建筑面积计算规则站台车棚3、不应计算建筑面积的范围a)a)建筑物通道建筑物通道(骑楼、过街楼的底层骑楼、过街楼的底层)。PSPS：文字文字1.2.1 报建建筑面积计算规则骑楼骑楼3、不应计算建筑面积的范围b)b)建筑物内的设备管道夹层。建筑物内的设备管道夹层。1.2.1 报建建筑面积计算规则c)c)建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。挑台等。d)d)屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。e)e)建筑物内的操60、作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。f)f)勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱箱)、飘窗、构件、配件、宽度在、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m 2.10m 及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。PSPS：f f项均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。项均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。3、不应计算建筑面积的范围g)g)无永久性顶盖的架空走廊61、室外楼梯和用于检修、消防等的室外无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。钢楼梯、爬梯。1.2.1 报建建筑面积计算规则无永久性顶盖楼梯无永久性顶盖楼梯3、不应计算建筑面积的范围h)h)自动扶梯、自动人行道。自动扶梯、自动人行道。PSPS：自动扶梯：自动扶梯(斜步道滚梯斜步道滚梯)，除两端，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道水平步道(滚梯滚梯)属于安装在楼板上的属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。设备，不应单独计算建筑面积。1.2.1 报建建筑62、面积计算规则自动扶梯自动扶梯3、不应计算建筑面积的范围i)i)独立烟囱、烟道、地沟、油独立烟囱、烟道、地沟、油(水水)罐、气柜、水塔、贮油罐、气柜、水塔、贮油(水水)池、池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。1.2.1 报建建筑面积计算规则栈桥水塔3、不应计算建筑面积的范围j)j)坡屋顶内、场馆下空间室内净高不足坡屋顶内、场馆下空间室内净高不足1.20m 1.20m 时不应计算面积。时不应计算面积。k)k)设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。内、场63、馆看台下的空间不应计算面积。1.2.1 报建建筑面积计算规则坡地吊脚架空层坡地吊脚架空层1.2.2 1.2.2 报建报建计容面积计容面积计算规则计算规则主管及审核部门：各项目所在地规划局主管及审核部门：各项目所在地规划局计算阶段：规划报建阶段计算阶段：规划报建阶段计算依据：计算依据：广清区域各项目报建面积计算及容积率指标核算规范文件一览表广清区域各项目报建面积计算及容积率指标核算规范文件一览表广清区域各项目报建面积计算及容积率指标核算规范文件一览表广清区域各项目报建面积计算及容积率指标核算规范文件一览表.xlsxlsxlsxls1.2.2 报建计容面积计算规则1.3 房产面积测算房产面积测算 64、房产面积测算一般规定房产面积测算一般规定房产面积测算一般规定房产面积测算一般规定 房屋建筑面积就算规则房屋建筑面积就算规则房屋建筑面积就算规则房屋建筑面积就算规则1 面积测算基础知识GB/T 17986.1-2000GB GB 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准Copyright by ARTCOM PT All rights reserved.2000-02-222000-02-22发布发布 2000-08-012000-08-01实施实施房产测量规范（国家标准）房产测量规范（国家标准）.pdf.pdf关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知关于房屋建65、筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知.pdf.pdf1.3.1 1.3.1 房产面积测算一般规定房产面积测算一般规定1 1、房产面积测算的内容、房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。房产面积测算分为房屋面积测算和用地面积测算两类。房屋面积分为房屋建筑面积、套内面积、产权面积、使用面积、共有建筑面积等。*建筑面积、套内面积、产权面积、使用面积、共有面积：1.3.1 房产面积测算一般规定2 2、面积测算的要求、面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。量距以米为单位，取至0.01m,66、面积以平方米为单位，取至0.01。使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。使用手持测距仪测边时，测线应紧贴墙角并保持水平。在图纸测量时，边长及墙体厚度数据只可依据图纸标注获得。不得用比例尺直接量取，以杜绝观测误差和图纸变形影响。1.3.1 房产面积测算一般规定1.3.2 1.3.2 房屋建筑面积计算规则房屋建筑面积计算规则1 1 1 1、计算全部建筑面积的范围、计算全部建筑面积的范围、计算全部建筑面积的范围、计算全部建筑面积的范围2 2 2 2、计算一半建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围3 3 3 67、3、不计算建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围1、计算全部建筑面积的范围a)a)永外性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层永外性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。建筑面积的总和计算。房屋的建筑面积房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。是指房屋各层建筑面积的总和。多层房屋多层房屋系指两层或两层以上的房屋。系指两层或两层以上的房屋。PSPS：单层房屋层高高于单层房屋层高高于2.2m2.2m也只能按一层计算建筑面积。也只能按一层计算建筑面积。层高低于层高低于2.2m2.2m的房屋不能计算建筑面积。的房屋68、不能计算建筑面积。1.3.2 房屋建筑面积计算规则b)b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m2.20m以以上部位计算建筑面积。上部位计算建筑面积。梯间、电梯间梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于围护结构、永久性的、层高不低于2.2m2.2m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。夹层、插层69、技术层夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来，这些增加的房屋层，有于上下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。的。PSPS：不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于：不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于2.2m2.2m都可以计算建筑面积，都可以计算建筑面积，凡层高低于凡层高低于2.2m2.2m的部位，均70、不应计算建筑面积。的部位，均不应计算建筑面积。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围c)c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在大厅内的回廊部分，层高在2.20m2.20m以上的，按其水平投影面积计算。以上的，按其水平投影面积计算。穿过房屋的通道系指房屋内部的通道。房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准房产测量规范中规定的通道、门厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。其含义是指层高不论高于2.2m多少，均按一层计算建筑面积，而层高低于2.2m的通道、门71、厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积。门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊，我们称其为回廊。这一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面积计算建筑面积，回廊下边的厅，如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍应计算建筑面积。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围d)d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。然层计算建筑面积。楼梯 是指供房屋各层间上下步行的交通通道；电梯 是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道；提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道72、井；垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各层的各种管道（如：上下水管、暖气管、电缆、通讯 线等）上下集中通过的井道。PS：由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围e)e)房屋天面上，属永久性建筑，层高在房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m2.2m以上的楼梯间、水箱间、以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m2.2m以上的部位，按其外围水平投以上的部位，按其外围73、水平投影面积计算。影面积计算。天面是指房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也叫天台。房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，供人民出入屋顶面进行维 修或作为安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶，有围护结构的蓄水装置的建筑物。电梯机房是突出房屋屋顶，供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯专门用房。斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，对这类斜面房顶的房屋，按其层高达到2.2m的部位计算房屋建筑面积。PS：上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定，也适用于其他斜面屋顶房屋的建筑面积计算，74、即所有斜面屋顶的房屋，都按层高达到2.2m的部位计算房屋的建筑面积，以保持房屋建筑面积计算标准的一致和统一。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围f)f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.2m2.2m，按，按楼房处理。楼房处理。阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。封闭阳台按其外围水平投影计算面积。不封闭阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。PS：封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。175、.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围g)g)属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之 用的、有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。PS：（1）当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖。（2）室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围h)h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和76、柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算围水平投影面积计算和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围i)i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。架空通廊，是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。1.377、.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围j)j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m2.2m以上的，按其外墙以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体 的隔离层。保护墙是指和防潮层作用相同的隔离墙体，地下建筑物为抵抗周边的压力，外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。增厚的这一部分墙体也是保护墙，它起着防潮和抗压的双重作用。PS：上述78、这些增厚的墙体都不计算建筑面积，故地下室和半地下室的建筑面积计算按上口，即以地上部分的墙体为准计算。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围 k)k)有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。面积计算。门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗；PS：门廊和门斗是房屋门外的房屋附属设施，它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积，可包含在底层房屋建筑面积之中。门廊和门79、斗必需具备与房屋相连的永久性的、结构牢固的顶盖。这个上盖可以是 独立的顶盖，也可能是房间或挑廊的地板，或挑楼或阳台的地板，也可以是屋檐。门廊和门斗的层高不低于2.2m。门斗的维护结构应为结构墙体，可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是自己具备的独立的与顶盖相连的墙体。门廊和门斗都是进出大门的主要通道。独立柱和单排柱的门廊，应按其上盖投影面积的一半计算建筑面积。无柱或无围护结构或围护结构残缺的都不计算建筑面积。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围L)L)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算。玻璃幕墙，是指这一部分的房屋没80、有砖石等结构的外墙体，而是以玻璃幕墙直接作为房屋的外墙体。m)m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。柱是指承重的结构柱。装饰性的柱、非承重柱，以及柱的装饰性部分应除外，不能据以计算房屋的建筑面积。PS：（1）这些车棚、货棚的层高不应低于2.2m，低于2.2m的部位，不应计算建筑面积。（2）独立柱和单排柱的车棚、货棚按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。1.2.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围 n)n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚架作空层，有围护结构的，按其高度依坡地建筑的房屋，利用吊脚架作空层，有围护81、结构的，按其高度在在2.2m2.2m部位的外围水平面积计算。部位的外围水平面积计算。依坡地建筑的房屋，指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊脚做 架空层的房屋。吊脚是指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层内再整修有底板，就可以作为人民生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于2.2m的部位计算建筑面积。如果架空层未整修有地板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则可以不计算建筑面积。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围o)o)有伸缩缝的房屋，若82、其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的竖直缝，未使相邻两建筑物分离而形成的空隙，以适应温度变化时所引起的建筑物的伸缩，避免建筑物由于伸缩运动而危害建筑物出现拱裂。PS：上述规定也适用于沉降缝，伸缩缝与沉降缝通称变形缝。沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的竖直缝，沉降缝常设置在负荷或地基承载力差别较大的部位，以及新旧建筑物之间，以避免两建筑物下沉速度不匀时使房屋出现裂缝。国家标准房产测量规定规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相同，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有83、房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。1.3.2 房屋建筑面积计算规则1、计算全部建筑面积的范围a)a)与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。影面积的一半计算。走廊：是房屋墙体外有顶盖的、作为人们进出和行走的通道。檐廊：顶盖是由屋檐延伸而构成的底层无柱走廊。与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是自备的专制顶盖。顶盖由楼体或挑廊、挑楼底板构成的，底层无柱走廊，也是檐廊。PS：檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊。有围护结构的檐廊还应是房屋进出84、的通道，或作为生产或生活的场所，层高不低于2.2m，才计算建筑面积。没有顶盖或没有围护结构，或生产和生活都无法使用的，或层高低于2.2m的，均不宜计算建筑面积。1.3.2 房屋建筑面积计算规则2、计算一半建筑面积的范围b)b)未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。PS：未封闭的阳台、挑廊都应该有永久性的、结构牢固的围护结 构，且层高不低于2.2m。围护结构还应有一定的高度。阳台与挑廊都必须具有顶盖，并且与室内相通。其中顶盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或自备顶盖。1.3.2 房85、屋建筑面积计算规则2、计算一半建筑面积的范围c)c)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。投影面积的一半计算。单排柱单排柱是指排列成一行的柱。是指排列成一行的柱。d)d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算。PS：该室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正常使用的建筑物。e)e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。PSPS：不封闭的架空通廊应该是86、永久性的、结构牢固、层高不低于不封闭的架空通廊应该是永久性的、结构牢固、层高不低于2.2m2.2m的，并有结构牢固的围护物。的，并有结构牢固的围护物。1.3.2 房屋建筑面积计算规则2、计算一半建筑面积的范围a)a)层高小于层高小于2.2m2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m2.2m的地下室和半的地下室和半地下室。地下室。PS：为统一标准，所有层高低于2.2m以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室、半地下室等都不宜计算建筑面积。这也是作为人民生产和生活空间的最基本的需求。1.3.2 房屋建筑面积计算规87、则3、不计算建筑面积的范围b)b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。台阶、无柱雨蓬等。构件构件是组成房屋结构的各单元，如房屋的梁、柱等，这里指的是突出房屋墙面的梁、柱等构件。是组成房屋结构的各单元，如房屋的梁、柱等，这里指的是突出房屋墙面的梁、柱等构件。配件配件是组成房屋的零件或部件，这里指的是突出房屋墙面的部件，例如砖和瓦等部件。是组成房屋的零件或部件，这里指的是突出房屋墙面的部件，例如砖和瓦等部件。装饰柱装饰柱是指为装饰或点缀房屋而用的非承重柱，承重柱是指对房屋起承重作用的结构柱。承88、重柱有是指为装饰或点缀房屋而用的非承重柱，承重柱是指对房屋起承重作用的结构柱。承重柱有时在外表附有装饰性的部分。装饰柱或承重柱，以及承重柱的装饰性部分的认定，以设计图纸为准。时在外表附有装饰性的部分。装饰柱或承重柱，以及承重柱的装饰性部分的认定，以设计图纸为准。装饰性的玻璃幕墙装饰性的玻璃幕墙是指附在或架在房屋外墙面上起装饰作用的玻璃幕墙。是指附在或架在房屋外墙面上起装饰作用的玻璃幕墙。垛垛是指房屋墙上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墙面的砖、瓦以及水泥构件。是指房屋墙上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墙面的砖、瓦以及水泥构件。勒脚勒脚是位于房屋外墙面下部，突出房屋外墙面的，为保护墙基和墙89、体的、防水浸蚀、防腐蚀的、附是位于房屋外墙面下部，突出房屋外墙面的，为保护墙基和墙体的、防水浸蚀、防腐蚀的、附在房屋外墙面下端的表面构筑层，它由砖或混凝土或三合土等材料构成。不是所有房屋都有勒脚。在房屋外墙面下端的表面构筑层，它由砖或混凝土或三合土等材料构成。不是所有房屋都有勒脚。台阶台阶在这里是指室外台阶，室外台阶是房屋的辅助设施，不单独计算建筑面积。在这里是指室外台阶，室外台阶是房屋的辅助设施，不单独计算建筑面积。室外台阶室外台阶是房屋室内外地面联系的过渡构件，是根据室内外地面之间的高差而设置的。是房屋室内外地面联系的过渡构件，是根据室内外地面之间的高差而设置的。无柱雨蓬无柱雨蓬这里指的是90、无柱的、位于门上方或窗上方的为防雨和防晒用的顶盖。顶盖一般由混凝土构这里指的是无柱的、位于门上方或窗上方的为防雨和防晒用的顶盖。顶盖一般由混凝土构件（板）构成，与房屋的墙体或房屋的梁柱相连接，顶盖的下方无承重柱或承重墙支撑，顶盖下方件（板）构成，与房屋的墙体或房屋的梁柱相连接，顶盖的下方无承重柱或承重墙支撑，顶盖下方可能是房屋的进出口或人行通道，没有围护结构或围护物。可能是房屋的进出口或人行通道，没有围护结构或围护物。1.3.2 房屋建筑面积计算规则3、不计算建筑面积的范围c)c)房屋之间无上盖的架空通廊。房屋之间无上盖的架空通廊。PS：这里还应包括无上盖的挑廊、架空走廊。d)d)d)d)房屋91、的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋的天面是指房屋屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也称天台。挑台是指挑出房屋外墙或伸出屋面，有围护结构无顶盖的平台。PS：这里的天面上的花园、泳池都是指房屋天面上无顶盖的花园和游泳池。1.3.2 房屋建筑面积计算规则3、不计算建筑面积的范围e)e)建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。PSPS：这些平台是指安置于建筑物内部的，供操作、上92、料、安放物品用的这些平台是指安置于建筑物内部的，供操作、上料、安放物品用的平台。这些平台的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。f)f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。PS：这里指的是骑楼或过街楼的底层，又是社会性公用通道的道路或街巷的那一部分。1.3.2 房屋建筑面积计算规则3、不计算建筑面积的范围g)g)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。PSPS：这里指的是在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，而房屋的顶盖是利用这里指的是在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，而房屋的顶盖是利93、用引桥桥面，或是利用高架桥路面、或利用高架路路面的房屋。引桥桥面，或是利用高架桥路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方，在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，没有利用引桥、高但有些地方，在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，没有利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖，而自备顶盖的房屋，不在此条规定之列。架桥、高架路、路面作为顶盖，而自备顶盖的房屋，不在此条规定之列。h)h)活动房屋，临时房屋，简易房屋。活动房屋，临时房屋，简易房屋。i)i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。PS：不是永久性的房屋都不应计算建筑面积。j)j)与房屋室内不相通94、的房屋间伸缩缝、沉降缝。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。1.3.2 房屋建筑面积计算规则3、不计算建筑面积的范围1.4 共有建筑面积的计算和分摊共有建筑面积的计算和分摊 建筑物区分所有权相关法条和技术规范建筑物区分所有权相关法条和技术规范建筑物区分所有权相关法条和技术规范建筑物区分所有权相关法条和技术规范 房屋专有部分和共有部分房屋专有部分和共有部分房屋专有部分和共有部分房屋专有部分和共有部分 共有面积的处理方法与基本模型共有面积的处理方法与基本模型共有面积的处理方法与基本模型共有面积的处理方法与基本模型 各类房屋共有面积的分摊计算各类房屋共有面积的分摊计算各类房屋共有面积的分摊计算各95、类房屋共有面积的分摊计算1 面积测算基础知识1.4.1 建筑物区分所有权相关法条和技术规范1.1.中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第（中华人民共和国主席令第6262号，自号，自20072007年年1010月月1 1日起实行）日起实行）第七十条，第七十条，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利享有共有和共同管理的权利”。第七十一条，第七十一条，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及业主96、对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。第七十二条，第七十二条，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。2.2.最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民97、法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（法释2009720097号，自号，自20092009年年1010月月1 1日起实行）日起实行）第二条，第二条，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）能够登记成为特定业主所有98、权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分定为物权法第六章所称专有部分的组成部分 ”。第三条，第三条，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的专有部分：所称的专有部分：1.4.1 建筑物区分所有权相关法条和技术规范 （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大99、堂等公共通行部分，消防、（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”。第八条，第八条，“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：100、法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。2.2.房产测量规范房产测量规范附录附录B B（GB/T 17986.1-2000，自，自20002000年年8 8月月1 1日起实行）日起实行）共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室101、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。1.4.2 房屋专有部分和共有部分房屋专有部分房屋专有部分依1.4.1部分所述，房屋专有建筑面积应是具有构造上102、的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。房屋专有建筑面积在共有面积分摊时应承担分摊面积。房屋专有部分包括（但不限于）：（1）居住用房类，如住宅、公寓、别墅等。（2）商业办公类，如商业、酒店、娱乐、金融、办公、配套用房、配套公建等。（3）仓储库房类，如车库、仓储、库房等。（4）工业用房类，如工业用房、车间等。1.4.2 房屋专有部分和共有部分依1.4.1部分所述，房屋共有部分指建筑物内除专有部分以外的建筑物部分以及建筑区划内的非市政公用或其他权利人所有的相关公共场所、公用设施、公共用房等。房屋共有部分按照是否可以分摊划分确定分摊计算内容，只有可103、分摊部位被分摊；按照使用功能和服务对象划分确定分摊计算流程。房屋可分摊的共有部分一般包括（但不限于）：（1）交通通行类。（2）仅为建筑物内个专有部位服务的共用设备用房类。（3）公用服务用房类。（4）建筑物基础结构类。房屋共有部分房屋共有部分可以分摊的共有部位可以分摊的共有部位可以分摊的共有部位可以分摊的共有部位a)共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；b)共有的楼梯间、电梯间；c)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；d)为本幢服务的公共用房、管理用房；e)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；f)共有的室外楼梯；g)共有的地下室、半地下室；h)套与公共建筑之间的分隔墙以104、及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。请思考：以上部位各属于前页所述哪一个类别？请思考：以上部位各属于前页所述哪一个类别？1.4.2 房屋专有部分和共有部分分摊的两个重要概念分摊的两个重要概念幢 量词，可理解为建筑物的一个独立整体。1、底下裙房，裙房上部为多幢塔楼的建筑，合并为一幢，裙房上部的多幢塔楼，应视作不同的功能区计算分摊系数。2、地下（含半地下室地上部分1.5m）为大型车库相互连通，地上不相通或幢与幢之间以连廊相衔接的，地上各幢按多幢计算。3、地上（含半地下室地上部分1.5m）大型车库或架空层，上部为多幢独立的房屋，按多幢计算1.4.2 房屋专有部分和共有部分功能区 建筑物内具105、有相同使用功能或用途的一类房屋集合，也可以看做是建筑物内接受相同分摊部位的一类房屋集合。功能区可以有若干层组成，也可以由一层，甚至几套、某套房屋组成。幢的区分幢的区分根据共有建筑面积的使用功能和服务对象，主要可分成四类：a）全幢共有部位：指为幢服务的共有部位，由整幢进行分摊。b）功能区间共有部位：指专为某几个功能区服务的共有部位，由其所服务的功能区分摊。c）功能区共有部位：指专为某一功能区服务的共有部位，由该功能区分摊。例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区分摊。d）层共有部位：由于功能设计不同，共有建筑106、面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。PSPS：如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必对共有建筑进行分如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。更例如只有类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。更例如只有一个产权主的独立别墅，不用分摊直接求建筑面积。一个产权主的独立别墅，不用分摊直接求建筑107、面积。对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。次和归属。可分摊共有部位的分类与确认可分摊共有部位的分类与确认可分摊共有部位的分类与确认可分摊共有部位的分类与确认。1.4.2 房屋专有部分和共有部分a)作为人防工程的建筑面积；b)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；c)为多幢108、服务的警卫室、设备用房、管理用房；d)用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；e)用作公共事业的市政建设的建筑物。不应分摊的共有部位不应分摊的共有部位不应分摊的共有部位不应分摊的共有部位1.4.2 房屋专有部分和共有部分1、产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。即：有协议按协议，无协议按比例；谁使用谁受益谁分摊；先整体后局部（自上而下）！即：有协议按协议，无协议按比例；谁使用谁受益谁分摊；先整体后局部（自上而下）！房屋共有建筑面积：所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人；分摊后不划分各产权人在共有部位中的109、权界；一经分摊任何人不得擅自侵犯和改变原使用功能。1.4.3 共有面积的处理方法与基本模型共有面积分摊的基本原则共有面积分摊的基本原则共有面积分摊的基本原则共有面积分摊的基本原则共有面积分摊的基本模型共有面积分摊的基本模型共有面积分摊的基本模型共有面积分摊的基本模型按相关建筑面积进行共有部位分摊，按下式计算：Si=KSiK=Si/Si式中，K K为面积的分摊系数；Si为各单元参加分摊的建筑面积，；Si为各单元参加分摊所得的分摊面积，；Si为需要分摊的分摊面积总和，；Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，。先求分摊系数K，再求分摊面积Si。第一步：计算整幢住宅楼的总建筑面积S第二步：计算各套房屋的110、套内建筑面积Si第三步：计算整幢住宅楼的共有建筑面积Si=S-si-不分摊的共有建筑面积第四步：计算分摊系数K=整幢住宅楼的共有建筑面积Si/整幢住宅楼的套内面积的总和si第五步：计算各套房屋分摊的共有建筑面积Si=KSi若单一住宅楼有两个单一以上，则按单元划分为功能区按多功能综合楼分摊方式分摊计算。1.4.4 各类房屋的共有面积的分摊计算1 1 1 1、单一功能住宅楼共有面积的分摊方法、单一功能住宅楼共有面积的分摊方法、单一功能住宅楼共有面积的分摊方法、单一功能住宅楼共有面积的分摊方法2 2 2 2、商住楼共有面积的分摊方法、商住楼共有面积的分摊方法、商住楼共有面积的分摊方法、商住楼共有面积111、的分摊方法第一步：按住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积依比例将全幢共有建筑面积（最常见的如全幢外半墙面积）分摊成住宅和商业两部分。第二步：住宅部分，将分摊得到的幢共有面积，加上住宅部分本身的共有面积，依照第一种情况所述的方法和计算公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋分摊的共有面积。商业部分，将分摊得到的幢共有面积，加上本身的共有面积，按各层的套内建筑面积依比例分摊至各层，加上各层的共有面积，得到各层总的共有面积。依照第一种情况所述的方法和计算公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋分摊的共有面积。第一步：将全幢房屋共有面积分摊至各功能区第二步：将功能区间的共有面积分摊值各功能区第112、三步：将前两步所得共有面积与功能区共有面积一起进行内部分摊以此类推，采取由整体到局部的分摊模式直至将所有共有面积分摊至各套（户）。各套（户）套内建筑面积+各套（户）分摊的共有面积=各套（户）建筑面积分摊示例：某楼撞由车库、商业、住宅、办公用房四个功能区组成，建筑面积共34218.55。各功能区套内建筑面积分别是：车库495.38、商业639.53、住宅25049.23、办公用房163.65。在各功能区内且单独为本功能区分摊的共有部分面积依次为：16.65、158.00、6609.78、0。不在该功能区内但单独分摊给该功能区的共有部分面积依次为：0、0、222.11、0。跨功能区分摊的共有部分面113、积分别有：全楼共同分摊设备用房、管道井等共有部位面积共745.92；商业、住宅共同分摊的共有部分面积共118.30。1.4.4 各类房屋的共有面积的分摊计算3 3 3 3、多功能综合楼共有面积的分摊方法、多功能综合楼共有面积的分摊方法、多功能综合楼共有面积的分摊方法、多功能综合楼共有面积的分摊方法其中：商业所得跨功能区分摊的面积分别为745.92（639.53+158）（26347.79+6784.43）=17.96（）118.30（639.53+158）（639.53+158）+（25049.23+6609.78）=2.91（）1.4.4 各类房屋的共有面积的分摊计算共有面积数据计算表功能区114、名称车库商业住宅办公用房总计套内建筑面积495.38639.5325049.23163.6526347.79在本功能区内单独为本功能区分摊的共有部分建筑面积16.651586609.7806784.43不在本功能区但单独为本功能区分摊的共有部分建筑面积00222.110222.11跨功能区分摊的共有部分建筑面积设备用房管道井等11.5317.96712.753.68745.92商业、住宅共同分摊所得面积02.91115.390118.30各功能区所得分摊面积总和28.18178.877660.033.687870.76各功能区分摊系数0.0568860.2796900.3057990.0224115、87单位：商业共得分摊面积为158+17.96+2.91=178.87（）则商业部分的分摊系数为178.87639.53=0.279690住宅所得跨功能区分摊的面积分别为745.92（25049.23+6609.78）（26347.79+6784.43）=712.75（）118.30（25049.23+6609.78）（639.53+158）+（25049.23+6609.78）=115.39（）住宅共得分摊面积为6609.78+222.11+712.75+115.39=7660.03（）则住宅部分的分摊系数为7660.0325049.23=0.305799车库所得跨功能区分摊的面积分别为74116、5.92（495.38+16.65）（26347.79+6784.43）=11.53（）车库共得分摊面积为16.65+11.53=28.18（）则车库部分的分摊系数为28.18495.38=0.056886办公用房所得跨功能区分摊的面积分别为745.92（163.65（26347.79+6784.43）=3.68（）办公用房共得分摊面积为3.68（）则办公用房部分的分摊系数为3.68163.65=0.0224871.4.4 各类房屋的共有面积的分摊计算1.5 权属测绘简介权属测绘简介1 面积测算基础知识权属测绘行政区域 界线测绘房产测绘地籍测绘 房产测绘概述房产测绘概述房产测绘概述房产测绘概述117、 房产平面控制测量房产平面控制测量房产平面控制测量房产平面控制测量 房产要素测量和房产信息数据采集房产要素测量和房产信息数据采集房产要素测量和房产信息数据采集房产要素测量和房产信息数据采集 房屋数据处理房屋数据处理房屋数据处理房屋数据处理 房产图绘制房产图绘制房产图绘制房产图绘制 房产变更测量房产变更测量房产变更测量房产变更测量 房产测绘成果管理房产测绘成果管理房产测绘成果管理房产测绘成果管理1.5.1 房产测绘1.5.1.1 房产测绘概述定义：通常也称为房产测量，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。主要118、工作：确定房屋的界线、位置、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据和图表表示出来。法律 作用财政经 济作用社会服 务作用测绘服 务作用房产测绘作用1.5.1.2 房产平面控制测量最末一级控制网精度相邻点位中误差不超过0.025m，最大误差不超过0.05m。为房产要素测量提供起算数据为房产图的测绘提供测图控制盒起算数据为房产测绘的变更与修测提供起算数据控制测量作用主要采用技术GPS定位技术导线测量技术控制点平均间距建筑物密集区域100m左右，建筑物稀疏区域200m左右。1.5.1.2 房产平面控制测量三角测量三边测量导线测量布设形式严密平差精度评定包括：单位权中误差最弱点点位中误差最弱相邻点点119、位中误差最弱边边长相对中误差方位角中误差二等三等四等一级二级三级平差计算GPS定位测量房产测量统一采用高斯投影采用严密平差采用近似平差等级1.5.1.3 房产要素测量与房产信息数据采集属性类地理类数量类信息采集要素分类位置的地物地貌类获取方式要素测量房产要素获取，需绘制草图。草图分为：房屋用地测量草图房屋测量草图房产要素测量方法：野外解析法全野外数据采集航空摄影房产要素测量主要内容：界址测量、境界测量房屋及其附属设施测量陆地交通测量水域测量其它相关地物测量房屋面积测量等1.5.1.3 房产要素测量与房产信息数据采集实地测量按测量方式和数据来源分类图纸测量成果用于房屋交易、产权登记、办理土地及规120、划手续、征地拆迁、房屋评估等。成果用于房屋预售、内部管理以及其他法律法规和相关管理部门允许的用途。面积测量方法坐标解析法图解法实地量距法房屋面积测算的相关知识请参见1.3和1.4节1.5.1.3 房产要素测量与房产信息数据采集房产信息数据采集内容：产别、总层数、层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权界线、产权来源、楼号、房号、门牌号、幢号、有关产权人和委托人信息、相关争议等记录房产信息数据的来源国家相关行政管理部门出具的行政文书房屋信息数据采集依法准确详尽房产信息数据采集要求行政部门的相关证件、法律部门的法律文书其他由委托人或相关权利人自行提供，或由数据采集人员根据相关技术规范现场获取1121、.5.1.4 房屋数据处理房屋数据处理内容分房产平面控制测量数据和房产要素测量数据。按照测量平差相关理论和规定进行处理按国标、各部位出具的相关政策文件、地方技术规程和各地方政府、相关行政管理部门出具的有关政策文件。房屋测量数据处理谁使用谁分摊。依据物权法、最高人民法院相关解释、国标附录B。共有面积分摊是房屋交易、管理中的焦点问题，也是房产测绘中的难点问题。房屋面积计算共有面积分摊房屋面积精度等级房屋面积中误差房屋面积误差的限差一级（0.01S+0.0003S）（0.02S+0.0006S）二级（0.02S+0.001S）（0.04S+0.002S）三级（0.04S+0.003S）（0.08S+122、0.006S）房屋面积测算中误差与限差 S为房屋面积，单位。一般情况新建商品房采用第二级，其他房产采用第三级，其余有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求。房屋面积计算和共有面积分摊参见1.3和1.41.5.1.5 房产图绘制房产图分类及作用全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘、分户图的基础资料。绘制房屋产权证附图的基本图。是分幅图的局部图。房产分幅平面图房屋产权登记发证的依据，通常作为核发房屋所有权证和土地使用证的附图使用。也称分层分户图。房产分丘平面图房产分户平面图房产图是房产产权、产籍管理的重要资料！全野外数据采集和野外解析测量的房地产要素点和地物点，123、相对临近控制点的点位中误差不超过0.05m。全野外采集数据成图野外解析测量数据成图航摄像片采集数据成图平板仪测绘房产图编绘法绘制房产图房产图的绘制方法1.5.1.5 房产图绘制分层分户图分幢图1.5.1.4 房产变更测量房产变更测量内容房屋的新建、拆迁、改建、扩建房屋的损坏与灭失房屋维护物以及附属设施的变化地名、门牌号的变化房屋及其用地分类面积增减变化道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直征拨、出让、转让土地引起的土地权属界线的变化他项权利范围的变化和注销1.5.1.124、7 房产测绘成果管理质量管理检查内容：外业测量内业计算房产图绘制成果质量实行优、良、合格、不合格四级评定。档案管理成果发出后，应立即对各类测算数据资料及成果进行整理、归档。整理原则：数据客观，包括有来源依据和证明，明确责任人备案管理备案管理以国家及主管部门各项法律法规为依据备案审查内容：施测单位资质；测绘成果适用性；面积测算的依据、方法，界址点准确性和其它规定内容。1.5.2 地籍测绘 地籍测绘概述地籍测绘概述地籍测绘概述地籍测绘概述 地籍控制测量地籍控制测量地籍控制测量地籍控制测量 地籍要素测量地籍要素测量地籍要素测量地籍要素测量 权属调查权属调查权属调查权属调查 地籍图与宗地图绘制地籍图与125、宗地图绘制地籍图与宗地图绘制地籍图与宗地图绘制 面积量算、地籍簿册建立（略）面积量算、地籍簿册建立（略）面积量算、地籍簿册建立（略）面积量算、地籍簿册建立（略）变更地籍调查（略）变更地籍调查（略）变更地籍调查（略）变更地籍调查（略）地籍测绘成果管理（略）地籍测绘成果管理（略）地籍测绘成果管理（略）地籍测绘成果管理（略）1.5.2.1 地籍测绘概述通常也称为地籍测量。是为获取和表达地籍信息，依据权属调查成果，对每宗土地的界址点、界址线、位置、形状、面积等进行的现场测绘工作。具体内容：地籍控制测量、形状区划界线和土地权属界线测量、测绘地籍图、地籍变更测量，根据土地整理、开发与规划要求进行的有关地籍126、测绘。地籍测绘成果资料具有以下功能：地理性功能法律性功能税收或经济性功能土地利用管理和规划性功能1.5.2.2 地籍控制测量四等网中最弱相邻点的相对点位中误差不得超过5cm；四等以下网最弱点（相对于起算点）的点位中误差不得超过5cm。水准测量GPS定位技术三角高程测量技术高程控制测量主要采用技术GPS定位技术导线测量技术地籍测绘包含一部分高程测量，部分山区地籍图中需要有等高线等内容。1.5.2.2 地籍控制测量二等三等四等一级二级三级平面控制测量精度等级等级等外二等三等四等等外高程控制测量精度等级地籍控制测量按不同测量方式有相应的严格的技术指标1.5.2.3 地籍要素测量界址点测量地籍要素指宗127、地的属性，包括各级行政界线、界址点、界址线、地类号、地籍号、坐落、土地使用者或所有者、土地等级等。地形要素测量采用解析测量法。界址点坐标及界址点间距取值单位为米，精确到小数后三位。地形要素含测量控制点、房屋、道路、水系、等高线、高程点、与地籍相关的必要的地物、地理名称。使用已有近期地形图修补测使用已有近期航摄影像解译全野外解析测量1.5.2.4 地籍权属调查界址线的设定界址点的设定权属状况界址调查土地权利主体土地权属来源宗地权属状况调查地籍权属调查需绘制草图：测绘宗地草图地籍调查表宗地按权属状况分为：国有土地使用权宗地集体土地所有权宗地集体建设用地使用权宗地宅基地使用权宗地土地权属性质土地坐落128、及宗地四至指界土地用途及其他1.5.2.5 地籍图与宗地图测绘地籍图测绘方法数字摄影 测量成图（成果：DLG、DOM）平板仪法、编绘法、装绘法内外业一体化成图。常用模式：全站仪+草图+测图软件；GPS RTK全站仪+草图+测图软件。用来说明和反应地籍调查区域内各宗地的分布、境界、位置和面积，经过土地登记具有法律效益的专业地图。通过实地调查绘制，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点和界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗界址示意线等内容的专业地图。地籍图宗地图1.5.2.5地籍图与宗地图测绘地籍图（局部）宗地图第二篇：面积测算工作指引第二篇：面积测算工作指引报建阶段报建阶段预售阶段预售阶段实129、测阶段实测阶段统计工作统计工作测算组工作性质测算组工作性质测算组工作性质测算组工作性质工作性质工作性质基础基础隐蔽隐蔽精细精细繁复繁复约束约束服务服务销售 中心政府主管部门设计院规划院 财务部成本部测算组测算组项目部测算组对外关系测算组对外关系测算组对外关系测算组对外关系测算工具测算工具测算工具测算工具CAD、测量软件卷尺、测距仪全站仪、RTK项目前期项目前期报建阶段报建阶段售前售前准备准备预预售售合同合同业务业务房产、宗房产、宗地实测地实测竣工竣工验收验收备案备案确确权权后期物后期物业管理业管理收收楼楼办办证证复复尺尺出实测出实测面积表面积表测算工作内容及流程简图测算工作内容及流程简图测算工130、作内容及流程简图测算工作内容及流程简图预售阶段预售阶段实测阶段实测阶段统计工作统计工作1234测算工作顺序测算工作顺序测算工作顺序测算工作顺序报建阶段报建阶段测算工作条件及要求测算工作条件及要求测算工作条件及要求测算工作条件及要求广清区域面积表（图）签发流程广清区域面积表（图）签发流程广清区域面积表（图）签发流程广清区域面积表（图）签发流程PS:PS:“相关部门签收相关部门签收”节点：节点：预售阶段为项目部、销售中心；预售阶段为项目部、销售中心；实测阶段为项目部、销售中心、物业管理公司及财务。实测阶段为项目部、销售中心、物业管理公司及财务。面积计算步骤面积计算步骤2.1 报建阶段报建阶段注意事131、项：注意事项：1 1、报建阶段包括：规划报建和单体报建；、报建阶段包括：规划报建和单体报建；2 2、广州地区楼盘需要做、广州地区楼盘需要做报建通报建通；3 3、青岛地区楼盘报建面积需要提供、青岛地区楼盘报建面积需要提供7070、9090户型统计表户型统计表。2.1 报建阶段征地征地规划和规划和设计设计规划报建规划报建（指标）（指标）单体报建单体报建（报建通计算）（报建通计算）规划报建规划报建通过通过办理办理报建报建施工建设施工建设报建工作流程图报建工作流程图开盘前开盘前期咨询期咨询2.1 报建阶段反馈建筑图中问题功能修改表确认报建计算规则2.1 报建阶段规划、单体报建面积操作流程图规划、单体报132、建面积操作流程图设计管理部、项目部建筑设计院接规划院通启，明确报建苑区、型号项目部区域工程技术部PS:PS:功能修改表功能修改表提供给建筑设计院进行优化设计，单体提供给建筑设计院进行优化设计，单体报建面积表报建面积表提供给项目部办理工程规提供给项目部办理工程规划许可证，划许可证，报建面积表报建面积表和和指标汇总表指标汇总表提供给规划院调整规划图。提供给规划院调整规划图。规划院报建面积表指标汇总表反馈、调整提供报建建筑电子图纸提供报建面积表协助提供图纸财务、成本统计跟进、协调跟进协调报建标准化操作规范报建标准化操作规范2.1 报建阶段报建注意事项报建注意事项报建标准化流程图报建标准化流程图报建标133、准化操作报建标准化操作报建成果示例（规划报建报建成果示例（规划报建-报建面积表）报建面积表）2.1 报建阶段报建成果示例（规划报建报建成果示例（规划报建-面积指标汇总表）面积指标汇总表）2.1 报建阶段报建成果示例（规划报建报建成果示例（规划报建-青岛）青岛）2.1 报建阶段报建成果示例（单体报建报建成果示例（单体报建-70-70、9090户型统计表户型统计表-青岛）青岛）2.1 报建阶段报建成果示例（报建通报建成果示例（报建通-建筑功能明细表建筑功能明细表-广州）广州）2.1 报建阶段2.1 报建阶段报建成果示例（报建通报建成果示例（报建通-建筑功能明细表建筑功能明细表-广州）广州）2.1 134、报建阶段报建成果示例（报建面积分层图）报建成果示例（报建面积分层图）计算建筑预售面积计算建筑预售面积计算花园预售面积计算花园预售面积办理预售许可证办理预售许可证预售预售销售中心定价销售中心定价2.2 预售阶段预售工作流程图预售工作流程图预售操作流程图预售操作流程图规划院设计院项目 开发部工程技术部房管局第三方测绘队申请测量申请测量提供资料提供资料销售中心跟进开跟进开发进度发进度确定预确定预售苑区售苑区范围以范围以及时间及时间花园面积图建筑施工图建筑施工图门门牌牌路路址址指指定定房产预售报告花园围栏定位图花园围栏定位图花园变更图花园变更图协助提供图纸、报告协助提供图纸、报告协调协调计算计算预测计135、算成果计算计算核对核对核对有误修改报告；核对有误修改报告；核对无误出具报告。核对无误出具报告。预售面积表项目部、销项目部、销售中心签收售中心签收签发签发签发签发直接签发直接签发政府不出政府不出预售报告预售报告委托委托（或直接计算）（或直接计算）2.2 预售阶段预测房产面积产出有三种情况预测房产面积产出有三种情况：1 1、直接采用我部、直接采用我部计算成果签发预售计算成果签发预售面积表，如山东淄面积表，如山东淄博、江西九江、云博、江西九江、云南淄博。南淄博。2 2、由我部计算，、由我部计算，政府审核，最终以政府审核，最终以政府审核成果签发政府审核成果签发预售面积表，如佛预售面积表，如佛冈项目、假136、日半岛冈项目、假日半岛等。等。3 3、由政府计算，、由政府计算，我部审核，最终以我部审核，最终以政府计算成果签发政府计算成果签发预售面积表，如增预售面积表，如增城、新亚山湖城、城、新亚山湖城、山东海阳等。山东海阳等。注：注：无论哪种方式产出预售面积成果，我部都需进行预售计算及成果审核。花园面积由我无论哪种方式产出预售面积成果，我部都需进行预售计算及成果审核。花园面积由我部依据花园围栏定位图计算并签发。部依据花园围栏定位图计算并签发。2.2 预售阶段预售建筑标准化操作规范预售建筑标准化操作规范2.2 预售阶段预售建筑注意事项预售建筑注意事项预售建筑标准化操作流程图预售建筑标准化操作流程图预售花园137、标准化操作规范预售花园标准化操作规范预售花园注意事项预售花园注意事项预售花园标准化操作流程图预售花园标准化操作流程图预售标准化操作预售标准化操作预售建筑成果示例（预售报告）预售建筑成果示例（预售报告）2.2 预售阶段预售建筑成果示例（预售面积表）预售建筑成果示例（预售面积表）2.2 预售阶段预售建筑成果示例（预售面积分层图）预售建筑成果示例（预售面积分层图）2.2 预售阶段预售花园成果示例（预售花园面积图）预售花园成果示例（预售花园面积图）2.2 预售阶段预售花园成果示例（预售花园面积图）预售花园成果示例（预售花园面积图）2.2 预售阶段预售花园成果示例（预售花园面积图说明）预售花园成果示例（138、预售花园面积图说明）2.2 预售阶段预售花园成果示例（预售花园面积图）预售花园成果示例（预售花园面积图）2.2 预售阶段宗地实测宗地实测房产实测房产实测跟进施工跟进施工进度进度达到测量条件达到测量条件进行实测申请进行实测申请复尺复尺内业修改内业修改出具实测成果出具实测成果实测工作流程图实测工作流程图2.3 实测阶段实测操作流程图实测操作流程图项目 开发部工程技术部国土局第三方测绘队申请测量申请测量现场已现场已具备实具备实测条件测条件房产确权报告指指定定地籍实测报告协调协调实测实测PSPS：核对有误修改报告；核对无误出具报告。：核对有误修改报告；核对无误出具报告。实测面积表项目部、销项目部、销售139、中心、物售中心、物业管理公司业管理公司及财务签收及财务签收签发签发委托委托（或直接计算）（或直接计算）2.2 实测阶段房管局申申请请测测量量现现场场核核对对反馈反馈现现场场核核对对反反馈馈工程技术部签发工程技术部签发协助协助实测实测棑栅已拆除棑栅已拆除围栏已围闭围栏已围闭（宗地图）（宗地图）实测房产标准化操作规范实测房产标准化操作规范2.3 实测阶段实测地籍标准化操作规范实测地籍标准化操作规范实测地籍注意事项实测地籍注意事项实测准备阶段流程图实测准备阶段流程图实测标准化操作实测标准化操作实测房产成果示例（确权报告）实测房产成果示例（确权报告）2.3 实测阶段实测房产成果示例（签发面积表）实测房140、产成果示例（签发面积表）2.3 实测阶段实测地籍成果示例（确权报告）实测地籍成果示例（确权报告）2.3 实测阶段2.4 统计工作统计报建数据报建数据预测数据预测数据实测数据实测数据1 1、协助财务部门核实相关准确的开发数据供其进行成本核算，保证上市公司有关面积协助财务部门核实相关准确的开发数据供其进行成本核算，保证上市公司有关面积的数据合理可靠。的数据合理可靠。2 2、协助成本部门做目标成本分析及成本核算、协助成本部门做目标成本分析及成本核算 二、成果提交二、成果提交二、成果提交二、成果提交二、成果提交二、成果提交一、目标一、目标一、目标一、目标一、目标一、目标部门表部门表开发数据简表开发数据141、简表2.4 统计工作统计标准化操作规范统计标准化操作规范2.4 统计工作统计注意事项统计注意事项统计标准化操作统计标准化操作统计成果示例（统计图）统计成果示例（统计图）2.4 统计工作统计成果示例（部门表）统计成果示例（部门表）2.4 统计工作统计成果示例（开发数据简表）统计成果示例（开发数据简表）2.4 统计工作PSPS：按面积收费：如广州南沙、山东章丘，住宅用房按建筑面积按面积收费：如广州南沙、山东章丘，住宅用房按建筑面积1.361.36元元每平方米，商业类按建筑面积每平方米，商业类按建筑面积2.042.04元每平方米，综合楼按建筑面积元每平方米，综合楼按建筑面积2.722.72元每平方米142、进行收费。用地面积按元每平方米进行收费。用地面积按0.280.28元每平方米进行收费。元每平方米进行收费。按宗收费：如清远，建筑面积按宗收费：如清远，建筑面积5050平方米以内平方米以内8080元每宗，建筑面积元每宗，建筑面积50-50-100100平方米以内平方米以内120120元每宗，每超元每宗，每超100100平方米加收平方米加收4040元。如佛冈元。如佛冈例如例如:像山东淄博、江西九江房管局不出预测报告，预售面积由我部像山东淄博、江西九江房管局不出预测报告，预售面积由我部计算，按以上收费我部创造的经济效益还是很可观的！计算，按以上收费我部创造的经济效益还是很可观的！所有工作环环相扣所有工作环环相扣无论工作大小不容丝毫差错！无论工作大小不容丝毫差错！实测预售报建谢谢聆听!