1、设计成本力提升措施建议指引规划设计篇研发设计中心 1前言1、本指引涵盖五六线规划视角研究、展示区模板设计指引、规划设计参考建议三大板块内容。2、本次指引根据营销中心提供的五六线项目复盘资料与意见，结合集团规划思路，针对部分建议进行解读应用、案例分析。涉及到的规划指标（楼面地价、占地面积、容积率等）均是以五六线城市为例提供的建议指标。3、为助力项目做一成一，本指引新增规划设计参考建议板块，分别从关键指标、产品适配、展示区、车库、竖向设计等维度完善设计指引。4、原则上售价7000 m 的五六线城市严格执行本指引。一二三四线城市可参考本指引维度，根据不同的项目定位，合理对标竞品，灵活应用，确保产品竞2、争力最大化。备注：本指引展示区模板内容将后续补充更新。前言 2目录 1.1 前言 1.2“好房子”拓展条件 1.3 五六线拿地阶段规划指标及要点建议12五六线规划视角研究展示区模板设计指引2.1 前言2.2 规划模式及风格搭配原则2.3 典型套餐展示3.1 前言3.2 规划设计做法参考3规划设计参考建议研发设计中心 3五六线规划视角研究11 五六线规视角研究 1.1 前言 1.2“好房子”拓展条件 1.3 五六线拿地阶段规划指标及要点建议1.3.1 指引适用对象1.3.2 可售比1.3.3 楼面地价1.3.4 用地面积1.3.5 容积率1.3.6 停车设置1.3.7 商业配套1.3.8 公建配3、套1.3.9 人防设置1.3.10 基础处理1.3.11 竖向及土方处理1.3.12 场地日照条件1.3.13 面积计算规则研发设计中心 4前言为贯彻集团对于五六线项目的战略部署方针，我部根据营销中心提供的五六线项目全周期产品适配指引提资，从规划视角出发，针对五六线项目从规划指标、设计要点等维度进行评估分析，编制此五六线规划视角研究。1.1 前言研发设计中心 51.2“好房子”拓展条件公建配套周边是否有最好的教育配套资源。区 位城市发展方向，周边配套齐全，当地“成功人士”认可。交通是否便捷。交通情况“好房子”项目从规划角度可从以下3点研判，供拿地阶段参考决策。研发设计中心 6规划指标&要点建议4、1.3 五六线拿地阶段规划指标及要点建议研发设计中心 71.3.1 指引适用对象解读与应用：（1）主力客群均为当地居民，外来人口少，市场相对封闭；（2）存在价格天花板，项目价格低于7000元/m，居民消费能力低，客户承受溢价能力有限。指引适用对象：售价 7000元/m 的五六线城市。研发设计中心 81.3.2 可售比解读与应用：（1）不可售公建配套用房按规划条件最低要求配建。（2）最大化减少车库面积，提高停车效率（集团车位面积限额参考值：人防车位面积35 m/个，非人防车位面积32m/个）。（3）控制不可售地面建筑面积（如减少架空层、优化车库地面排风、排烟井数量及面积，控制地面疏散楼梯为最小疏5、散宽度等）可售比：80%以上研发设计中心 91.3.3 楼面地价楼面地价：1050元/m 研发设计中心 101.3.4 用地面积用地面积：60-80亩为宜，条件佳地块100亩。解读与应用：（1）受城市能级限制，拿地规模应控制在60-80亩为宜。（2）条件佳的地块放宽至100亩（高等级城市周边，存在城市价格外溢客户，经济实力较强）（3）针对一城多碧且市场容量有限的封闭市场，需谨慎投资，控制风险。案例：2016年获取项目一，约1000亩，分三期开发，目前正开发二期，后续货量充足；2018年获取项目二，约9.43亩，共规划3栋高层，剩余1栋在售；2019年获取项目三，约64.7亩，年底开盘取证去化率6、34%；市场容量风险：项目所在地属于封闭市场，一城多碧，客群重叠，购房需求量有限。价格风险：本地竞品降价截留客户，项目一被迫量价平衡、低价开盘。筹量风险：项目一后续仍有较多货量，与项目三客群重叠，存在内部竞争，预计将影响后续去化速度；项目三2019年获取项目一2016年获取项目二2018年获取研发设计中心 111.3.5 容积率项目用地100亩，容积率不超3.0，建议 2.5项目用地50亩，容积率不超2.5，建议 2.0解读与应用：（1）从“四看”分析看区位、看市场、看地价、看容积率的数据高低。（2）如要突破原则不做满容积率，需有全局观，结合“四看”，以项目利益最大化为目标，综合考虑。区位好、7、市场容量大、地价较高的项目应做满容积率；相反则可考虑做不满容对比方案，就项目成本、产品力、市场前景及销售去化等做详细经济效益分析对比。研发设计中心 121.3.5 容积率案例一一期住宅用地91.5亩，容积率 2.40。区域版方案容积率1.80，董事局主席签批版方案容积率2.40，不满容楼面价比满容楼面价高370元。关于是否做满容积率，需要有全局观，从“四看”分析看区位、看市场、看地价、看容积率的数据高低。本项目从逻辑上判断应该做满容积率。看区位：项目靠近市区，从市区有两条路线不需要交过路费即可到达本项目，车程在半小时内。看市场：市区楼价是本项目预计售价的2倍，市区限购且人口多，外溢市场巨大。看8、地价：两个方案楼面价相差370元/m2，项目所在区位难溢价。看容积率：相对于70米限高条件，2.4的容积率不算高。区域版方案（容积率1.80）董事局主席签批版方案（容积率2.40）研发设计中心 131.3.5 容积率案例二非满容方案（容积率2.0）YJ125-5（18F）YJ140-6（7-9F）YJ140-6（17-18F）YJ215 （16F）满容方案（容积率2.5）YJ125-5（18F）YJ140-6（7-8F）YJ140-6（18F、24F）YJ215 （8F、22F）本项目从逻辑上判断应选择非满容方案：1、楼面价较低，楼面价只相差83元/m2。2、户型得房率更高，产品舒适度更优，产9、品竞争力更强，去化周期更短。3、18F住宅比大高层住宅可提高产品溢价200400元/。4、18F土建成本比大高层土建成本少。5、需要配建车位数相应减少，减少车库大宗资产积压。研发设计中心 141.3.5 容积率案例三低容方案（容积率1.66）全9F洋房高容方案（容积率2.11）18F洋房为主3、9F洋房不用设置消防登高面，道路组织简化，可增大绿地率，在此基础上可做首层花园赠送。4、户数减少，地面车位可满足配置要求，减少地下车库开挖建造成本，避免大宗资产积压。该项目所在地镇区人口约6.6万，镇域人口约8.4万，市场容量有限。本项目从逻辑上判断应选择低容方案：1、货量减少，加快去化速度，自有资金回10、正周期更短。2、全部采用9F洋房，钢筋含量、电梯数量、地下结构等成本得到优化，得房率得到提高。研发设计中心 151.3.6 停车设置争取最大地面停车率、最少车位配比、最有利车位个数计算规则解读与应用：必须精细化落实车库计容条件，各类车库层高要求和成本测算，选择合适的停车方式，为项目节省成本。如：机械车位需详细了解当地机械车库验收要求、层高要求、设备成本、群诉风险等相关成本数据。（1）车位配比：建议每户车位配比不宜大于0.8辆车位，原则上不超过1.0辆车位（2）地面停车率：建议30%（尽量争取更高）（3）停车方式：不计容车库布置的优先次序：地上架空车库半地下车库地下一层车库（4）地下车库：原则上11、在不计容前提下应尽量抬高地库标高，降低地下车库层高，避免做二层及以上的地库。（5）车位计算规则：争取非标准车位计数不做折减（微型车位按标准车位计算个数，子母车位按双车位计算个数）研发设计中心 161.3.7 商业配套商业配套建议不超过项目总计容面积的2%且小于2000 m。解读与应用：（1）应合理控制商业体量，人口小于3万的镇区，一般设定在1000 m以内，人口3-5万的镇区，一 般设定在2000 m以内，当周边有政府、医院和学校等机构时可适当增加底商面积。如商业面积硬性指标偏大，项目须向当地政府相关部门争取压缩指标，建议不超过项目总计容的2%。（2）原则上商铺不做二层，优先在项目外围设置一层12、商铺，商业价值较高的项目可局部做二层商业，一层商铺面积二层商铺面积。（3）单铺面积控制在80m以内，主力面积控制在40-60m，铺面面宽控制在3.9-4.2m，进深控制12m。（4）单铺层高做到当地规范最高值，预留1改2、2改3的条件。（5）最大化利用地块和主入口进深。研发设计中心 171.3.8 公建配套为控制成本，原则上公建配套应按设计条件最低要求设置，不得超配。解读与应用：（1）公建配套按最低要求配建，争取部分公建配套不配建（教育配套、垃圾中转站、公厕等）（2）沟通政府将公建配套地下不计容设置（变配电房、物业用房等），增加地上可售面积。研发设计中心 181.3.9 人防设置人防面积按设计13、条件配置，不得超配。解读与应用：（1）人防车库应根据经济测算及政府要求确定异地设置或本地块设置。（2）研判部分本地块设置、部分异地设置（例：某项目人防面积应建8500m，如自建8000m，只需四个防火分区，如建8500m则需五个防火分区，可考虑8000m本地设置，500m进行异地建设）（3）尽量避免配建人防装备等高级别要求。（4）人防地库的选址和范围划定应科学合理，优先选择后期开发用地内建设，减少前期人防建设成本投入，使资金快速周转。（5）人防地库同时应重点关注成本控制、人防图纸审查时间、建设周期和地质情况，对项目的进度影响和车库利用效率等因素（如：建议只有一层车库时选择地势较低地带建设人防区14、）。研发设计中心 191.3.10 基础处理基础处理：无不良地质情况，严控地勘资料质量。解读与应用：（1）勾地项目，重点做好地勘、文堪情况的风险排查。（2）招拍挂项目，前期做好地块情况深度调研。地块获取前，投资应提前向政府获取地质/文物勘测评估报告投资把评估报告交由项目部进行审查，确认目标地块地质/文物情况南方区域：地下溶洞、流砂、暗塘等北方区域：暗坟勾地项目基于地质情况调整施工组织、工期与成本投入招拍挂项目地块招拍挂前，投资应通过政府、当地居民等侧面了解地块地质情况案例：该地块获取前地质勘测不准确，获取后发现有地下溶洞，影响工期且成本增加2000万地质勘测不准确：因为该地块原为当地开发商勾地15、项目，我司投资经与政府沟通获取其中东地块，获取地块后发现含有地下溶洞，但前期地质勘测未发现。工期进度影响：受地质条件影响，影响整体工程进度，延误展示区开放时间。额外成本增加：我司因地下溶洞问题导致成本增加2000万（项目共3000万利润），严重侵蚀项目利润。研发设计中心 201.3.11 竖向及土方处理1.对外：有条件与政府沟通调整周边市政道路标高时，尽量沟通定出对项目竖向设计最有利的标高基准点。2.对内：地形高差较小，土方无大挖大填，适宜快速开发。解读与应用：充分结合原始地形，优化地下室轮廓及竖向设计标高：（1）全局观，结合当地气候特点，解读当地规范，找出周边城市道路标高最适宜接入点，按产品16、对纵坡适应能力大小将产品 分类，分地形选用。（2）在全局观的前提下，思考边坡、挡墙等细部处理方式和方法。（3）竖向设计要多专业协同（市政、建筑、结构、园林等）。（4）竖向设计应多方案对比和经济测算，选择最优方案。研发设计中心 211.3.12 场地日照条件场地日照条件：应充分考虑外围建筑对目标地块的日照影响，同时也应注意地块周边已有建筑的日照情况，避免后期因日照原因造成容积率做不满或者浪费土地的情况。解读与应用：（1）日照要求各城市不同，需提前咨询。（咨询内容可参考日照设计技术征询表）（2）对于地块周边现有建筑，日照不能恶化和损光（3）考虑现有建筑对项目用地的日照遮挡（4）周边未规划地块需做对17、称分析、沿线分析等日照设计技术征询表项目名称 主主责责提资部门提资部门 （区域平台）项目地点 口新区 口旧区 设计管理部 项目部 征询对象 口规划局 口审图公司 口日照公司 口其它 日照资料 口包含所有主、客体范围的电子地形图（含规划图）口主客体范围内的单体建筑高度、00 标高或平、立、剖资料 日照要求 日照分析报告的形式 口窗户分析 口沿线分析 口区域分析 口等时线分析 口其它 使用软件 口天正 口众智 口其他 出具正式报告的单位 口博意设计 口第三方 管理部门审查方式 口审查 口备案 管理部门的其它要求 日照参数 地理位置 经度：纬度：计算时间 口 2001 年 口 2011 年 口其它（18、年）计算标准日 口冬至日 口大寒日 满足日照标准的时间 口 1H 口 2H 口 3H 光线角度 要求 口扫掠角（度）口入射角（度）口高度角（度）计算精度（分钟）口 1 口 5 口 10 口其他 日照时间 统计方法 口连续（最小连续时间 分钟）口累计（最小连续时间 分钟）全部 累计 2 段 累计 3 段 口累计+连续（最小连续时间 分钟）建模要求 是否需建阳台、飘窗、屋顶机房、首层门廊等？口是 口否 窗户宽度要求 窗户日照计算方式 口两端满足 口中点满足 满足户型日照标准的窗位数 口只需 1 窗 口（个）居住空间需 1 窗；（个）以上居住空间 2 窗 口沿线全部满足 口沿线有窗户的部位全部满足 19、口沿线部分满足（%）最小窗户 宽度 口 1.8 米 口 2.0 米 口 2.4 米 口其他 其它要求 口允许不满足日照的户数占总户数的比例（%）口安全阈值 3 分钟 5 分钟 10 分钟 其它 口误差允许偏差值 3 分钟 5 分钟 10 分钟 其它 口对称分析要求 东 西 南 北 客体范围的要求 主体范围的要求 备注 主客体受影面计算高度：研发设计中心 221.3.13 面积计算规则面积计算规则：避免规划局面积房管局面积（架空层、飘窗两侧、阳台、保温层等）案例：该项目分期开发，前期地块规划报建时，规划局面积计算原则为阳台全算面积，后来房管局面积核算时，房管局面积计算原则为阳台算一半面积，规划局20、面积计原则房管局面积计算原则，导致已建部分总计容建筑面积比规划报建时少3000多平方米，后期地块调整户型。前期地块原户型阳台面积全算前期地块后期地块后期地块研发设计中心 23展示区模板设计指引2 2.1 前言 2.2 规划模式及风格搭配原则2.2.1 规划模式（目前已制定4种，260m展厅模式将后续补充）2.2.2 风格搭配原则2.3 典型套餐展示（目前已制定4种，260m展厅套餐将后续补充）2.3.1 套餐1 400m-中间位-一字型-有后场-无泳池2.3.2 套餐2 400m-转角位-一字型-有后场-无泳池2.3.3 套餐3 700m-中间位-一字型-有后场-无泳池2.3.4 套餐4 7021、0m-转角位-一字型-有后场-无泳池2 展示区模板设计指引研发设计中心 24前言2.1 前言存在问题第一条 目的为助力集团“全竞提升”，形成统一的系列风格和风貌，塑造具有行业竞争性的产品，分别对应镇区版（展厅模块面积段约400）、标准版（展厅模块面积段约700）的展厅基础上，新增 260 展厅（后续补充），目前已制定4种展示区规划模式（260 展厅模式将后续补充），以及固定风格搭配原则，并选取典型展示区模板套餐进行展示，建议项目尽量参考本指引选择展示区套餐。1、展示区规模与项目规模缺少强关联。2、展示区前场仪式感不佳。3、展示区建筑、装修、园林风格不一致。在原来4种展示区规划模式基础上，新增222、60展厅规划模式（后续补充），固定风格搭配原则，并选取典型的展示区模板套餐进行展示，建议项目尽量参考本指引选择展示区套餐。解决办法研发设计中心 252.1 前言第二条 说明1、本指引主要适用于五六线城市。2、一二三四线城市可根据项目定位灵活应用本指引，经集团评审通过后方可实施。3、为强化前广场仪式感，原则上所有模式均要求设计前广场。4、在应用过程中，区域可根据所在城市情况、项目要求、地块特点适当调整展示区规模、前后场尺寸、体验空间数量、形式以及参观流线等，但不应更改规划模式、风格搭配原则、基本空间格局与构成要素，特殊情况，一事一议。5、区域可根据本指引标准模块制定区域标准版本。6、随国家标准和23、地方标准的更新、市场需求的变化以及集团标准的完善，本指引后续将适时更新。研发设计中心 262.2.1 规划模式（模式一、模式二）研发设计中心 272.2.1 规划模式（模式三、模式四）说明：1.根据展厅模块面积和综合楼位置不同，分为4种规划模式。2.为强化前场仪式感，所有模式均要求设计前场。3.展示区规模及前后场规模建议如图所示，可根据实际项目情况适当调整。4.体验空间数量、形式及参观流线可根据实际项目情况适当调整。应优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。5.若项目预售条件有利于快速24、取证，则展示区范围内不应设置地下室。6.本指引后续将补充260 展厅规划模板（研发中）。研发设计中心 282.2.2 风格搭配原则说明：1.装修风格与建筑外立面风格匹配，由室外延续至室内，形成固定风格搭配。2.园林风格与建筑外立面风格匹配，以达到整体感官的统一和谐。3.后续将补充现代简约风格。研发设计中心 292.3 典型套餐展示典型套餐展示1、本指引选择4种典型套餐展示平面效果。2、为控制成本，套餐1后场仅通过模纹花坛和看房通道引导客户参观体验空间。3、700 综合楼为保证展示效果，应优先选择5.4m层高，若层高对计容面积有影响，可以选择4.5m层高。4、综合楼规模需结合碧优选意见综合考虑。25、5、后续将补充260 展厅规划模板（研发中）。6、后续将补充现代简约风格，项目可根据需求，自行选择套餐。套餐名称展示区形式综合楼层高风格搭配成果展厅面积段（m）展厅位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格 总平面图套餐1400中间位一字型有有-4.5m新古典现代奢华新古典套餐2转角位一字型有有-4.5m现代奢华现代奢华通用套餐3700中间位一字型有有-5.4m新亚洲新亚洲新亚洲套餐4转角位一字型有有-5.4m现代奢华现代奢华现代研发设计中心 302.3.1 套餐1 400m-中间位-一字型-有后场-无泳池套餐 1研发设计中心 31规划总平面图2.3.1 套餐1 426、00m-中间位-一字型-有后场-无泳池1、展示区规模、前后场尺寸、体验空间数量、形式及及参观流线可根据实际项目情况调整。2、优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。3、若项目预售条件有利于快速取证，则展示区范围内不应设置地下室。4、机动车停车位设置仅为示意，可根据项目实际情况考虑。5、为控制成本，本套餐后场仅通过模纹花坛和看房通道引导客户参观体验空间。6、参观体验空间入户方向可根据项目实际情况选择。7、展厅楼梯位置具体详项目建筑单体设计。展厅规模：约400 综合楼形态：一字型综合楼位置27、：中间位展示区面积：约4000 前场面积：约800 模式一备注8F展示区形式综合楼层高风格搭配成果展厅面积段（m2）展厅位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格总平面图400中间位一字型有有-4.5m新古典现代奢华新古典体验空间研发设计中心 32综合楼建筑图（新古典）2.3.1 套餐1 400m-中间位-一字型-有后场-无泳池智智能能交交款款区区说明：具体详见建筑方案第四分册展示区综合楼设计标准首层平面图（展示版）首层平面图（展示版）体验空间入口体验空间入口研发设计中心 33综合楼建筑图（新古典）2.3.1 套餐1 400m-中间位-一字型-有后场-无泳池说明：具28、体详见建筑方案第四分册展示区综合楼设计标准研发设计中心 34综合楼装修效果图（现代奢华）2.3.1 套餐1 400m-中间位-一字型-有后场-无泳池说明：1.套餐1、套餐2、套餐4装修效果图相同。2.具体详见设计成本力提升措施建议指引装修产品设计篇。洽谈区洽谈区大堂区大堂区研发设计中心 35园林风格（新古典）2.3.1 套餐1 400m-中间位-一字型-有后场-无泳池铺地采用仿石砖，设计欧式水景和模纹绿篱，凸显新古典风格。减配方案一减配方案二铺地采用新型广场砖，搭配欧式水景和模纹绿篱，保持新古典风格的同时，成本更优。说明：具体详见设计成本力提升措施建议指引园林设计篇体验空间体验空间研发设计中心29、 362.3.2 套餐2 400m-转角位-一字型-有后场-无泳池套餐 2研发设计中心 37规划总平面图2.3.2 套餐2 400m-转角位-一字型-有后场-无泳池1、展示区规模、前后场尺寸、体验空间数量、形式及及参观流线可根据实际项目情况调整。2、优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。3、若项目预售条件有利于快速取证，则展示区范围内不应设置地下室。4、机动车停车位设置仅为示意，可根据项目实际情况考虑。5、展厅楼梯位置具体详项目建筑单体设计。模式二备注展示区形式综合楼层高风格搭配成果30、展厅面积段（m2）展厅位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格 总平面图400转角位一字型有有-4.5m现代奢华现代奢华通用展厅规模：约400 综合楼形态：一字型综合楼位置：转角位展示区面积：约4100前场面积：约900 8F体验空间研发设计中心 38综合楼建筑图（现代奢华）2.3.2 套餐2 400m-转角位-一字型-有后场-无泳池碧碧碧优选碧优选带泳池更衣室示意说明：具体详见建筑方案第四分册展示区综合楼设计标准首层平面图（展示版）首层平面图（展示版）体验空间入口研发设计中心 39综合楼建筑图（现代奢华）2.3.2 套餐2 400m-转角位-一字型-有后场-无泳31、池说明：具体详见建筑方案第四分册展示区综合楼设计标准研发设计中心 40园林风格（通用）2.3.2 套餐2 400m-转角位-一字型-有后场-无泳池铺地采用仿石砖，后场以儿童戏水池为特色，采用标准儿童套餐，营造欢快的活动空间。减配方案一减配方案二说明：具体详见设计成本力提升措施建议指引园林设计篇铺地采用广场砖，后场取消水景，保留儿童游乐区的同时以构架营造户外客厅空间。体验空间体验空间研发设计中心 412.3.3 套餐3 700m-中间位-一字型-有后场-无泳池套餐 3700m2-中间位-一字型-有后场-无泳池新亚洲综合楼-新亚洲装修-新亚洲园林研发设计中心 42规划总平面图2.3.3 套餐3 732、00m-中间位-一字型-有后场-无泳池1、展示区规模、前后场尺寸、体验空间数量、形式及及参观流线可根据实际项目情况调整。2、优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。3、若项目预售条件有利于快速取证，则展示区范围内不应设置地下室。4、机动车停车位设置仅为示意，可根据项目实际情况考虑。5、展厅楼梯位置具体详项目建筑单体设计。模式三备注展厅规模：约700 综合楼形态：一字型综合楼位置：中间位展示区面积：约4100 前场面积：约900 8F展示区形式综合楼层高风格搭配成果展厅面积段（m2）展厅33、位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格总平面图700中间位一字型有有无5.4m新亚洲新亚洲新亚洲体验空间研发设计中心 43综合楼建筑图（新亚洲）2.3.3 套餐3 700m-中间位-一字型-有后场-无泳池说明：具体详见建筑方案第四分册展示区综合楼设计标准首层平面图（展示版）首层平面图（展示版）体验空间入口体验空间入口研发设计中心 44综合楼建筑图（新亚洲）2.3.3 套餐3 700m-中间位-一字型-有后场-无泳池说明：具体详见建筑方案第四分册展示区综合楼设计标准研发设计中心 45综合楼装修效果图（新亚洲）2.3.3 套餐3 700m-中间位-一字型-有后场-无34、泳池说明：具体详见设计成本力提升措施建议指引装修产品设计篇研发设计中心 46园林风格（新亚洲）2.3.3 套餐3 700m-中间位-一字型-有后场-无泳池铺地采用仿石砖，以儿童戏水池为特色，配置丰富的新亚洲风格元素，同时注重功能性。减配方案一减配方案二说明：具体详见设计成本力提升措施建议指引园林设计篇铺地采用仿石砖+广场砖，后场取消水景，保留新亚洲风格元素，增加绿化空间。体验空间体验空间研发设计中心 472.3.4 套餐4 700m-转角位-一字型-有后场-无泳池套餐 4研发设计中心 48规划总平面图2.3.4 套餐4 700m-转角位-一字型-有后场-无泳池1、展示区规模、前后场尺寸、体验空35、间数量、形式及参观流线可根据实际项目情况调整。2、优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。3、若项目预售条件有利于快速取证，则展示区范围内不应设置地下室。4、机动车停车位设置仅为示意，可根据项目实际情况考虑。5、展厅楼梯位置具体详项目建筑单体设计。展示区形式综合楼层高风格搭配成果展厅面积段（m2）展厅位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格总平面图700转角位一字型有有-5.4m现代奢华现代奢华现代模式四备注展厅规模：约700 综合楼形态：一字型综合楼位置36、：转角位展示区面积：约4300 前场面积：约1400 8F体验空间研发设计中心 49综合楼建筑图（现代奢华）2.3.4 套餐4 700m-转角位-一字型-有后场-无泳池说明：具体详见建筑方案第四分册展示区综合楼设计标准首层平面图（展示版）首层平面图（展示版）体验空间入口体验空间入口研发设计中心 50综合楼建筑图（现代奢华）2.3.4 套餐4 700m-转角位-一字型-有后场-无泳池说明：具体详见建筑方案第四分册展示区综合楼设计标准研发设计中心 51综合楼装修效果图（现代奢华）2.3.4 套餐4 700m-转角位-一字型-有后场-无泳池说明：具体详见设计成本力提升措施建议指引装修产品设计篇洽谈区37、洽谈区大堂区大堂区研发设计中心 52园林风格（现代）2.3.4 套餐4 700m-转角位-一字型-有后场-无泳池铺地采用仿石砖，后场取消水景，以儿童戏水池为特色，适当增加儿童场地面积。减配方案一减配方案二说明：具体详见设计成本力提升措施建议指引园林设计篇采用广场砖铺贴，后场取消水景，适当增加儿童场地面积，以绿化为主的活动空间。体验空间体验空间研发设计中心 53规划设计参考建议33 规划设计参考建议 3.1 前言 3.2 规划设计做法参考研发设计中心 54前言为满足集团对于项目降本提效的设计需求，进一步提升规划设计效率与质量，有效服务项目，编制此规划设计做法供参考。3.1 前言研发设计中心 5538、3.2 规划设计做法参考科目做法备注规划布局以集团利益最大化为原则，规划布局应有利于分期开发，符合“小步快跑、以销定产”的要求，存地不存货。容积率原则上应做足容积率，结合“四看”综合考虑。（1）从“四看”分析看区位、看市场、看地价、看容积率的数据高低。（2）如要突破原则不做满容积率，需有全局观，结合“四看”，以项目利益最大化为目标，综合考虑。区位好、市场容量大、地价较高的项目应做满容积率；相反则可考虑做不满容对比方案，就项目成本、产品力、市场前景及销售去化等做详细经济效益分析对比。可售比80%以上适用于五六线城市产品选择户型选择优先选用区域户型库或者其他区域户型库内已有产品。必要时，可以依据市39、场需求提前研发新户型，先入库后使用，提前每一天，不影响项目运营进度计划。户型数量1、原则上一个项目配置3-4种户型，同一面积段尽量使用一种户型，避免同面积段内部竞争。2、规模大的项目主力面积段户型数量可适当增加，单价高的项目产品面积段拉差可适当缩小。建筑层数原则上建筑应避免设置不经济层数（如12层、13层、14层，19层，20层，21层等）。研发设计中心 563.2 规划设计做法参考科目做法备注公建配套停车位停车方式停车方式的选择应按地面停车、架空停车（停车楼）、半地下车库、地下一层车库、地下 一层机械停车、地下负二层车库的先后顺序综合各方面因素进行经济测算来选择最优停车方式。地下车库地库范围40、划定应考虑停车效率，地库范围尽量规整，优先满足大户型停车需求。（1）车库覆土厚度依据当地最低限度设计，原则上不得随意加厚；对于绿地率指标很富裕的项目可以局部降低覆土，同时满足绿地率指标要求即可。（2）对于车库覆土较厚的项目，考虑有效利用车库夹层和车库内无法停车的空间做储物间、增值空间。（如：沈阳、山东、河南、陕西、浙江（杭州）等地区可合理利用车库夹层做储物、增值空间，增加溢价和促进首层住宅去化）。车位配比建议每户车位配比不宜大于0.8辆车位，原则上不超过1.0辆车位主要适用于五六线城市室外地面车位配比 建议30%（尽量争取更高）主要适用于五六线城市车位计算原则争取非标准车位计数不做折减（微型车41、位按标准车位计算个数，子母车位 按双车位计算个数）商业配套商业占比建议不超过项目总计容面积的2%且小于2000 m。主要适用于五六线城市商铺规划（1）原则上商铺不做二层，优先在项目外围设置一层商铺，商业价值较高的项目可局部做二层商业，一层商铺面积二层商铺面积。（2）单铺面积控制在80m以内，主力面积控制在40-60m，铺面面宽控制在3.9-4.2m，进深控制12m。（3）单铺层高做到当地规范最高值，预留1改2、2改3的条件。（4）最大化利用地块和主入口进深。主要适用于五六线城市功能预留餐饮功能商铺有利销售去化和溢价，有条件的项目，在保证小区品质的前提下，建议商铺尽可能预留餐饮功能。人防人防面积42、按设计条件配置，不得超配。公共配套为控制成本，原则上公建配套应按设计条件最低要求设置，不得超配。（1）公建以及市政配套设施（如：学校、物管用房、电房、垃圾收集点、泵房等）应在方便使用的前提 下，尽量减少对住户的干扰，应将对可售物业的不利影响降到最低。（2）公共配套设施不应占用商业价值高的地段。（3）公建的选址和交通组织应合理，应充分考虑分期交付使用的可能性。（4）独立用地的公建配套应尽量选用已有的建筑单体。573.2 规划设计做法参考科目做法备注展示区配置展示区选址1、原则上应在项目现场设置实景展示区。2、展示区选址应重视人流来向，首选客流来源方向最方便到达的位置。3、展示区选址其他注意事项：43、（1）展示区选址应关注周边市政道路建设情况、交通情况、有无分隔带、可以开口范围，市政道路与展示区竖向关系。（2）展示区选址应考虑周边景观资源、配套资源（小学、商业等设施）的合理利用，周边不利因素的有效避让（无市政道路通达、未拆迁建筑、墓园、高压线塔、烂尾楼、变电站、不良地质、国防光缆等各类市政管线）。展示区模式展示区规模展示区和销售中心规模应综合评估项目总货值、对标竞品、成本控制、施工进度等因素后确定，以匹配项目实际需求。展示区前场展示区的前广场应尺度适宜、仪式感强。展示区后场原则上展示区需设置后场。（若项目为控成本，展示区范围可不设后场，利用看房通道引导客户参观板房。若有二次展示区，二次展示44、范围可作为后场，以货量区绿化标准设计。）不设后场、二次展示后场做法需请示董事局主席后确定销售中心原则上优先采用集团700、400、260标准综合楼1、260综合楼后续补充（研发中）2、主要适用于五六线城市体验空间、交付板房国内项目展示单位设置需参考集团最新公文关于集团展示单位设置的通知（1）所有装修交付项目均需布置“交付板房”和“体验空间”。（2）要求设置至少1个主力户型的“交付板房”。（3）原则上“体验空间”首选在货量区实体楼栋的标准层，若基于工程进度等客观原因考虑，次选设置于综合楼屋顶或临建。（4）要求强排设计阶段，项目必须在规划图上明确展示单位（含“交付板房”“体验空间”）数量、位置、看45、房动线及展示单位开放时间，报区域总裁书面签字同意。原则上要求“交付板房”和“体验空间”同时开放。临建体验空间1.临建体验空间申请需参考集团最新公文关于规范临建板房申请流程的通知（2020年V1.0版）。2.若需设置临建体验空间应重点关注以下4点：（1）预售条件低做临建体验空间可实现提前有效开盘。（2）做临建体验空间可以有效促进去化。（3）做临建体验空间可以提高项目效益。（4）做临建体验空间应做好成本测算随规划方案同步上报集团。拎包入住在围绕展示区的首期货量内每个户型设置2 个拎包板房。毛坯交付项目不用设置拎包入住板房研发设计中心 583.2 规划设计做法参考科目做法备注道路交通小区出入口数量小46、区出入口数量应根据项目规模合理设置，原则上只设置两个日常使用出入口（车行+人行），其中一个设为形象主出入口，且车行人行应合并以方便物业管理。车库范围地库范围划定应考虑停车效率，地库范围尽量规整，优先满足大户型停车需求。竖向设计土方设计避免大挖、大填，减少土方工程量并内部分期填挖平衡。竖向车库设计1、车库竖向设计在不计容的前提下尽量往上抬，同时考虑对建筑基础成本的影响，要做综合对比分析，按效益最大化原则进行车库竖向设计。2、车库竖向设计依地形、地势可分级、分台设计，亦可设计为斜板形式，合理控制项目成本。市政道路标高有条件与政府沟通调整周边市政道路标高时，尽量沟通定出对项目竖向设计最有利的标高基准点。基础处理严控地勘资料质量（1）勾地项目，重点做好地勘、文堪情况的风险排查。（2）招拍挂项目，前期做好地块情况深度调研。架空层原则上不设置架空层增值面积应合理考虑竞品、当地政策、土地成本、土建成本、溢价能力、管理难度、成本测算对比等综合因素绿地景观出入口绿地应结合小区及组团出入口设置中心绿地。组团绿地同一组团内绿地应尽量集中设置。