1、规划设计中的成本逻辑PRD新形势新举措01目录CONTENTS规划的成本逻辑03跳出成本看成本022PRD新形势新举措01目录CONTENTS规划的成本逻辑03跳出成本看成本023被动“算”主动“控”前置“策”黄金时代白银时代青铜时代4投策设计运营工程前置很重要如何才能做好“策”？5PRD新形势新举措01目录CONTENTS规划的成本逻辑03跳出成本看成本026从宏观形势看成本中国经济发展阶段中美博弈国际国内双循环共同富裕房地产行业角色（民生）7从市场环境看成本增量 存量（11.7，13.4，15.0，16.0，17.4，13.5）刚需 改善结构性不足（提品质）市场上行、下行8从项目定位看成本2、金字塔尖人群刚需、刚改、再改外溢旅度投资9从客户感知看成本安全、质量配套（非机动车）归家动线（门楼、车库）细节品质（插座）1011PRD新形势新举措01目录CONTENTS规划的成本逻辑03跳出成本看成本0212规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划布局临建地下车库增值面积13规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划布局临建地下车库增值面积14项目现状地形：东北低西南高，高差52米。841.00789.00（最低点）（最高点）贵州省X项目15签批版方案原方案方案优化：1、根据地勘，别墅布置于西侧地势较高处可以做天然基础；同时3、可以利用高差分台处理，别墅地库底板标高基本从西侧原始标高做起，土方挖方较做高层大大减少。2、东侧地势较低处利用高层地库可以消化地形高差，减少填方量。别墅别墅高层高层16逻辑：1、为什么要做对比方案？地势高处布置低层产品，地势低处布置高层产品，更有利于土方内部平衡（内倒土方价格便宜），但基础成本等需通过做对比方案测算以找出成本最优思路。2、对比的维度有哪些？土方成本、基础成本、护坡挡墙成本、支护成本等。17规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划布局临建地下车库增值面积18区域版：由于18F产品相对于34F产品有溢价，所以区域版使用大量18F产品，提升项目货值。4、集团版：由于地勘资料显示1、场地有溶洞，洞隙率为46.42%；2、持力层标高在108-114之间，场地现状标高约在130米。故集团版洋房全部做大高层产品，减少基础成本。18F34F34F别墅墅34F34FYJ180-17F区域版集团版湖南省X项目19区域版比集团版利润高2587.09万元，最终集团签批区域版方案。区域版VS集团版数据对比分类区域版（18F+30F）集团版（全30F）差值（万元）区域版-集团版备注高层住宅货值（万元）3422663376364629.90 18层产品比34层售价高桩基成本（万元）65565585-970.85 集团版楼栋少，桩基量少车库成本（万元）272782625、06-1071.96 集团版停车效率高总计（万元）2587.09 20逻辑：1、为什么要做对比方案？有些地区多层、中高层产品有溢价可提升货值；但当存在溶洞、湿陷性等特殊地质情况或持力层低于现状标高较多时，建筑基础成本较高，尽量用尽层数减少楼栋数，可以节省大量基础成本，需做成本测算对比辅助判断，选择最优方案。2、对比的维度有哪些？货值对比应注意研判高溢价产品的去化前景、溢价是否能实现，以及做高溢价产品对小区环境品质的影响；成本对比应包括基础成本、建安成本、土方成本、车库停车效率等。21基本情况：建筑限高80米，容积率2.2原签批方案：18F+11F，面积段110/125/140根据西地块去化情况6、，调整东地块方案，调整原因：1.项目总体去化较慢，客户对总价较敏感，建议增加部分小户型。2.客户更喜欢高层，加大楼间距。3.需自建人防，楼栋多会增加人防成本。（人防面积=商业建筑面积*4%+住宅基底面积）11F 11011F 110原签批版方案18F 12518F 12518F 12518F 14018F 140陕西省X项目22调规方案增加90方小面积段产品，同时拔高建筑层数，减少楼栋数，拉大楼间距。区域版：26F+18F，YJ110&90连廊户型全做26层。YJ125做T2大面宽产品，保证舒适度，T2产品可溢价。优点：最大限度减少楼栋数，减少人防面积，获得更大的楼间距和花园。缺点：1、楼间距7、过大，最大的楼间距达80米，较浪费；2、26层连廊产品得房率较低，80.08%。区域版23集团版：全18F优点：得房率更高84.38%，相对于原签批方案30-37米的楼间距，全18F方案的楼间距35-60米，有一定扩大。缺点：增加人防面积1480。集团版2426层方案与18层方案成本对比26层方案较18层方案18层方案26层方案备注基础成本高（万元）-54118层可以做天然筏板基础，26层需做桩基础建安成本高（万元）88426层大高层钢筋含量48kg/，砼含量0.45m/；18层中高层钢筋含量42kg/，砼含量0.4m/；26层较18层建安单方高112.48元/人防成本低（万元）-8726层方8、案楼栋数少，人防面积减少1478.34，人防车库较非人防建安单方成本高587.91元/车库成本低（万元）-3726层方案楼栋数少，停车效率高，车库面积少134.39 其他成本低（万元）-194如占地面积不同景观绿化面积不同影响、消防系统及粗装修含量不同影响等总成本高110726层版方案较18层版方案成本高1107万元。25逻辑：1、为什么要做对比方案？做26层可以减少楼栋数，获得更大的楼间距和花园，提升小区空间品质；但由于地质情况、地基承载力的不同，可能存在不同层数楼栋的基础形式不同的情况，18层可以做筏板基础，而26层需要做桩基础，不同基础形式成本差别较大，需要做成本测算对比辅助判断，选择最9、优方案。2、对比的维度有哪些？塔楼基础成本、塔楼建安成本、人防成本、车库停车效率、其他成本等。26规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划布局临建地下车库增值面积27竖向设计：地库顶板上抬1.5m，用尽地库不计容条件，车库底板标高为：西地块311.1m，东地块310m。整体土方：挖方5.2万m，填方5.2万m，挖填方平衡。上一版集团签批方案河南省X项目28由地勘资料得出持力层标高约为308m，低于原签批方案地库底板标高310m、311.1m。若按原签批方案的竖向标高：土方量小（挖方5.2万m，填方5.2万m），但需要做灌注桩基础。项目建议做天然地基：基础成本低10、，但需整体土方开挖至持力层308m，土方量大（挖方21.1万m，填方21.1万m）。故须进行基础与土方成本对比。29方案一：天然基础方案二：非天然基础分类名称单位工程量单价（元）小计（万元）分类名称单位工程量单价（元）小计（万元）地库部分独基混凝土m12952 533 689.75 地库部分钻孔灌注桩m7046 1062 748.47独基钢筋kg153263 5 76.48 钢筋笼kg610988 6 357.51 独基模板24867 56 139.73承台混凝土m10598 533 564.41承台钢筋kg64084 5 31.98 承台模板26525 56 149.04 声测管m2486711、 25 62.17塔楼部分YJ115栋11 495000 544.5塔楼部分YJ115栋11 529100 582.01YJ140栋18 583400 1050.12YJ140栋18 623600 1122.48 YJ215栋1 848600 84.86YJ215栋1 907000 90.70 合计万元2585.43 合计3708.76 方案一：天然基础方案二：非天然基础名称工程量（m）单价（元）小计（万元）名称工程量（m）单价（元）小计（万元）挖方量211000 19 394.57 挖方量52000 19 97.24 填方量211000 17 352.37 填方量52000 17 86.8412、 合计746.94 合计184.08 基础成本对比土方成本对比天然基础与非天然基础方案相比，基础成本低1123万元，土方成本高563万元，总成本低560万元。30方案一（土方平衡）单价成本总成本土方成本因素顶板高于周边道路-0.1挖方5023522元/m1105170填方5134024.5元/m1257830外购土方1105土方成本合计2363000结构成本因素桩基类型、桩长地下室抗拔锚杆，6米单价元/米桩数量/每个单元1根/10平方160825600单元数量8600平方总成本3188600方案二（车库抬尽）单价成本总成本土方成本因素顶板高于周边道路1.5挖方2637922元/m580338填13、方10767324.5元/m2637988.5外购土方81294土方成本合计3218326.5结构成本因素桩基类型、桩长地下室抗拔锚杆，7.6米单价元/米桩数量/每个单元1根/10平方1601045760单元数量8600平方总成本4264086.5方案三（标高下降）单价成本总成本土方成本因素顶板高于周边道路-0.7挖方5918122元/m1301982填方3021524.5元/m740267.5外运土方28966土方成本合计2042249.5结构成本因素桩基类型、桩长地下室抗拔锚杆，5.4米单价元/米桩数量/每个单元1根/10平方160743040单元数量8600平方总成本2785289.5成14、本最低福建省X项目31原因分析：1、持力层较低，当地规范规定地下水位比场地标高低0.5米左右，抗浮成本高地库上抬越高，抗拔锚杆越长，直接影响整体成本。2、项目土方开挖及外运成本较低土方成本较低，节约土方对成本影响相对较小。3、具备自然放坡条件，支护处理相对简单由于地库底板与外部场地高差不大，且地库范围周边有足够距离放坡，成本相对较低。32逻辑：1、为什么要做对比方案？按常理判断地库竖向上抬可以减少挖方量、降低基坑支护和抗浮成本；但由于地质情况、持力层标高以及地下水位抗浮标准的不同，导致车库竖向下降后，基础、抗浮等成本降低，需要做成本测算对比辅助判断，选择最优方案。2、对比的维度有哪些？土方成本15、基础成本、支护成本、抗浮成本等，还应注意考虑工期和安全风险。33规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划布局临建地下车库增值面积34有些项目为追求“名义”上的停车效率指标最优，仅将车库周边塔楼的电梯间及其通道纳入车库范围，其它塔楼范围“抠除”出车库。该做法存在以下几个问题：1、成本高。“抠除”部分基本要做基础和顶板，不能节约结构成本，但抠除”部分回填土的重量会增加基础成本。2、施工困难。“抠除”部分做好基础、墙柱后，增加“房心”回填工序，不能大型机械推填，施工困难，质量难以保证，影响工期。3、存在安全隐患。回填质量不好，存在空洞，可能引发周边场地塌陷；同一塔16、楼回填区域重量更大，易造成塔楼不均匀沉降。车库轮廓对比研究35成本变化类型对比内容变化工程量工程量单价总价增量砌体隔墙16*3.492元/5005元减量地库外墙10*3.4-400元/-13600元减量地库外塔楼内回填土94*3.2-20元/-6016元减量基础94-2000元/-23500元合计-38111元结构空腔方案相对于回填方案成本对比结构空腔方案比回填方案成本低38111元。（注：各项目工程量和单价不同，上述比价仅作为定性参考）36逻辑：1、为什么要做对比方案？车库轮廓仅将车库周边塔楼的电梯间及其通道纳入车库范围，将其它塔楼范围“抠除”出车库，以追求“名义”上的停车效率指标最优；若将17、塔楼范围全包进车库范围，无法利用的空间做结构空腔，会增加砌体隔墙成本，但能减少地库外墙、地库外塔楼内回填土及基础成本；故须做成本测算对比，选择最优方案。2、对比的维度有哪些？砌体隔墙成本、地库外墙成本、地库外塔楼内回填土成本及基础成本等。3、地库轮廓建议：高层项目车库边线应包络住高层塔楼范围(特别是筏板基础的项目)，成本更优且安全易施工。尽量利用塔楼下方用做设备房或赠送空间。如塔楼下方确实无法利用，建议做成结构空腔。37规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划布局临建地下车库增值面积38二层地库一层地库此区域地库需打桩，桩长约50米，其他区域地库可以做天然基础18、一层地库区域版：地库做负一层满铺。对比版：由于地块西侧局部区域做地库需打桩，桩长约50米，其他区域地库可以做天然基础，故地库避开此区域，需增加局部负二层地库。区域版对比版甘肃省X项目39区域版车库满铺一层场地标高：1699.50周边道路标高：1689.351700.14抗浮水位标高：无持力层标高：1619-1648类别内容单价成本 总成本（万元）土方成本因素土方成本合计211.48结构成本因素-1F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩桩径d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约120根750450锚杆数量-2F地下室桩基类型、桩长桩数量/每柱锚杆数量无主楼桩基类型、桩长灌注桩d800/19、900，桩长平均约50m桩数量/每个单元灌注桩总数约558根7502092.5单元数量地基处理换填面积27264.82130177.22抗浮基坑支护0降水结构成本合计2719.72 边坡挡墙成本因素长度边坡挡墙合计其他因素（如有）车库侧墙面积3610.8327.20118.15车库底板面积30264.82366.021107.75车库中间板面积0车库顶板面积30264.82581.301759.29合计2985.18总成本5916.38对比版避开车库需打桩部分，局部负二层车库场地标高：1699.50周边道路标高：1689.351700.14抗浮水位标高：无持力层标高：1619-1648类别内容20、单价成本 总成本（万元）土方成本因素土方成本合计210.92结构成本因素-1F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩桩径d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约50根750187.5锚杆数量-2F地下室桩基类型、桩长天然基础桩数量/每柱锚杆数量无主楼桩基类型、桩长灌注桩d800/900，桩长平均约50m桩数量/每个单元灌注桩总数约558根7502092.5单元数量地基处理换填面积30800.63130200.20抗浮基坑支护-2F地库侧墙支护长度124米1894.71187.96降水结构成本合计2668.16 边坡挡墙成本因素长度边坡挡墙合计其他因素（如有）车库侧墙面积4731.332721、.20154.81车库底板面积24467.82366.02895.57车库中间板面积6332.81581.30368.13车库顶板面积24467.82581.301422.31合计2840.81总成本5719.89对比版比区域版总成本低196.5万：1、地下室桩数减少70根，成本降低262.5万；2、车库顶底板及侧墙成本降低144万；3、增加负二层后支护成本增加188万；4、换填和土方成本增加22万。40逻辑：1、为什么要做对比方案？按常理做一层地库成本低于两层地库，但根据地质情况、地基承载力的不同，可能存在不同区域地库基础形式不同的情况，承载力高的区域地库可以通过换填做天然基础，承载力低的区22、域地库需要做桩基础，可以考虑地库避开此区域，做成本测算对比，选择最优方案。2、对比的维度有哪些？土方成本、车库及塔楼的基础成本、支护成本、抗浮成本、车库顶底板及侧墙的结构成本、边坡挡墙成本等，还应注意考虑工期和安全风险。41一层地库一层地库二层地库区域版对比版区域版：地库做负一层满铺。对比版：由于当地为湿陷性黄土地区，地库打桩桩长平均约50米，故考虑将地下室叠起来，减少地下室投影面积，地库做2层，进行成本测算对比。甘肃省X项目42对比版局部负二层车库场地标高：1699.50周边道路标高：1689.351700.14抗浮水位标高：无持力层标高：1619-1648类别内容单价成本总成本（万元）土方23、成本因素土方成本合计134.18结构成本因素-1F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩桩径d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约136根750510锚杆数量-2F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩桩径d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约30根750112.5锚杆数量无主楼桩基类型、桩长灌注桩d800/900，桩长平均约50m桩数量/每个单元灌注桩总数约342根7501282.5单元数量基坑支护-2F地库侧墙支护长度230米1894.71348.63结构成本合计2253.63其他因素（如有）车库侧墙面积4355.8327.20142.52车库底板面积14446.5636624、.02528.77车库中间板面积5051.68581.30293.65车库顶板面积14446.56581.30839.78合计1804.72总成本4192.52对比版比区域版总成本高188.95万：1、地下室桩数仅减少40根，成本降低150万；2、负二层车库支护成本增加348.63万；3、车库顶底板及侧墙成本降低15.71万；4、土方成本增加6.03万。区域版满铺一层车库场地标高：1699.50周边道路标高：1689.351700.14抗浮水位标高：无持力层标高：1619-1648类别内容单价成本总成本（万元）土方成本因素土方成本合计128.15结构成本因素-1F地下室桩基类型、桩长局部灌注桩25、桩径d800，桩长平均约50m桩数量/每柱局部灌注桩数量约206根750772.5锚杆数量-2F地下室桩基类型、桩长桩数量/每柱锚杆数量无主楼桩基类型、桩长灌注桩d800/900，桩长平均约50m桩数量/每个单元灌注桩总数约342根7501282.5单元数量基坑支护0结构成本合计2055其他因素（如有）车库侧墙面积2541.6327.2083.16车库底板面积18338.86366.02671.24车库中间板面积0车库顶板面积18338.86581.301066.03合计1820.43总成本4003.58 43逻辑：1、为什么要做对比方案？按常理做一层地库成本低于两层地库，对于本项目做负二层车26、库，基础成本更低但支护成本增加，故须对车库不同层数方案进行成本测算对比，同时还须关注北方地区地库与塔楼的连接通道过长对业主使用体验的影响，选择最优方案。2、对比的维度有哪些？土方成本、车库及塔楼的基础成本、支护成本、抗浮成本、车库顶底板及侧墙的结构成本、边坡挡墙成本等，还应注意考虑工期和安全风险。44区域版：地库做1层，较规整，但未充分利用地形，局部挖填方较多。集团版：地势较高的区域不做地库，地势较低的区域局部做2层地库。一层地库一层地库二层地库区域版集团版湖南省X项目45两版方案土方、结构成本差别不大，但车库总成本局部2层地库方案低210万，成本差别主要在于2层地库可以省车库顶底板面积，可省27、成本371.7万。区域版1层地库集团版局部2层地库车库顶底板成本5426万总成本7727万车库顶底板成本5226万总成本7517万46逻辑：1、为什么要做对比方案？当地形存在较大高差时，利用低洼处做多层车库是否成本更低？应进行成本测算对比，选择最优方案。2、对比的维度有哪些？土方成本、车库及塔楼的基础成本、支护成本、抗浮成本、车库顶底板及侧墙的结构成本、边坡挡墙成本等，还应注意考虑工期和安全风险。47规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划布局临建地下车库增值面积48方案一：车库全埋，挡土墙最高。方案二-四：车库不同部位外露，挡土墙和护坡减少，车库侧墙减少，但28、车库外露后，1、塔楼基础埋深需增加，塔楼下要做结构空腔；2、结构高度的起算标高按室外地坪最低处起算，车库外露后，塔楼结构高度超80米，塔楼抗震等级需增加一级。方案二3#楼西侧外露方案三3#楼西侧和南侧外露方案四全外露50.0051.0053.80覆土完成面57米车库顶板56米车库底板52.5米3#楼车库塔楼西侧道路车库西侧全埋放坡+挡土墙车库塔楼西侧道路车库西侧外露方案一方案二-四1-4米高挡墙湖南省X项目49类别方案一(全埋)方案二(3#西侧外露)方案三(3#西侧和南侧外露)方案四(全外露)土方及车库成本增加(万元)-205.45增加埋深增加空腔，墙柱楼板增加成本(万元)145.16267.29、36343.87挖方成本增加(万元)35.6466.6482.13抗震等级增加一级，上部结构增加成本(万元)385353CFG桩长减少成本(万元)-6.1-14.8-26.1挡土墙成本减少(万元)-11.52-11.52-33.12边坡成本减少(万元)-27.18-36.9-84地库侧墙成本减少(万元)-4.28-8.71-20.49暖通设备成本减少(万元)-5-5-10总计(万元)164.72310.07510.74注：方案四全外露，地库中间需要做填土缝，导致地库面积增加，地块成本增加；同时地库开挖的面积增大，挖方成本增加。方案一车库全埋成本最低。方案二三四车库外露，挡墙、边坡、地库侧墙及暖30、通设备成本减少，但车库外露后塔楼基础埋深需要增加，导致需增加结构空腔，同时车库外露后塔楼外露后结构高度超80米，塔楼抗震等级需增加一级，故车库外露比车库全埋成本高。50逻辑：1、为什么要做对比方案？车库外露可降低挡土墙高度、减少车库侧墙、阳光车库可减少设备成本，但塔楼埋深需加深导致可能需做结构空腔，结构超限后可能塔楼抗震等级需增加，导致成本增加，故需要进行成本测算对比，择优选择。2、对比的维度有哪些？增加空腔后墙柱楼板增加的成本、土方成本、抗震等级增加的成本、桩长变化的成本、边坡挡墙成本、地库侧墙成本以及设备成本等。51规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划31、布局临建地下车库增值面积52在地块东侧临主干道位置租场地做临建展示区，费用950万元，主席指示临建展示区成本过高，须优化。控制成本措施：1.售楼部面积：原区域版方案临建售楼部面积600，现使用385售楼部替换。2.立面材料：选用钢结构+埃特板。3.板房数量：仅做2个临建板房，180板房在现场做实体，二次展示。最终临建展示区总成本287万，成本减少663万。展示区二次展示签批版江苏省X项目53基本情况：项目共5块地，本地块为国际人才社区，建筑限高36米，容积率2.0。受地块容积率及限高条件限制，采用非标户型，当地报规时间较长且报规通过后才能动工，因投资额达到25%（含地款）即可预售，项目申请在132、1700的城市公共绿地内建5800的临建展示区，综合楼使用完毕后移交政府使用，临建展示区总造价2000万。主席指示：同意签批方案，但临建展示区造价过高，应优化展示区成本。项目位置展示区位置展示区示意北京市X项目54根据主席指示优化展示区成本，较之前方案共减少成本约890.7万元：1、板房公区等非敏感区域及综合楼二层非展示空间适当降低标准。2、缩减非必要展示区空间的景观面积，停车场优化地面材料，绿化和园建后期考虑部分移至货量区。3、新风系统、空调系统、智能化系统、软装等后期移至货量及配套用房中。55规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划布局临建地下车库增值面积33、56在幼儿园1楼设置接待点，2楼设置2个临建板房，面积215.3。原报集团版：临建板房、接待中心及景观工程成本共计228万元，主席指示临建成本过高，须优化。优化版：经重新拆解、分析及优化，最终测算总成本199万元，降低29万。控制成本措施：1.主体工程单方造价由750元/降低至597元/：家具、家私等进行保护性拆除后可重复利用，拆除的龙骨、铝窗均可利旧回收，以料抵工，拆除费用可减少150元/。2.硬装成本由1312元/降低至876元/：1)可利用原售楼部板房物件包含花洒、洗手盆龙头、空调、智能化可视对讲等，节约101.8元/。2)优化以下方面，降低成本226.5元/a厨卫仅展示点位，不预留给排34、水管道，取消地面防水层；b墙面壁布改为PVC壁纸；c室内门仅安装门套，不安装门扇；d除电视、空调、台灯等必要位置插座通电，其余位置仅安装插座不连线。优化版原报集团版总成本228万元总成本199万元主体工程750元/主体工程597元/硬装工程1312元/硬装工程876元/内蒙古X项目57临建板房成本明细表工程名称：序号工程项目套内建筑面积（）成本造价（元）单方造价（元/）一样板房主体工程（土方工程、混凝土及钢筋混凝土工程、砌筑工程、钢结构屋面及轻钢隔墙工程、铝合金门窗工程）1582054001300二主体装修部分15852563933271硬装部分15822521214251.1室内天花、地面、35、墙身精装修158786634981.2入户门及电子门锁1584300271.3室内门、木地板、木塑脚线、橱柜、洗菜盆、楼梯栏杆扶手158300991901.4厨房配套电器158276301751.5浴室镜、浴室柜、固装柜、淋浴屏风158500003161.6卫浴五金配件158266201681.7其它1587900502机电安装部分158634274012.1精装修电气系统1588550542.2精装修给排水系统2.3新风系统1584000252.4空调系统158504373192.5智能化系统15844032.6其它硬装合计：15828863918273软装部分1582370005521家私36、15815800010002饰品15879000500软装合计：1582370001500三其他成本（根据实际成本增项，如无，可不填）15824158315291绿化工程（含绿化、养护费用、园林饰品）158181343 11482园建工程（含建筑主体花园的园建+室外的公共部分园林绿化土建工程）15842480 2693建筑小品（示范区雕塑、造型、陶罐等各类成品摆件）4示范区包装（围挡、悬挑、动线包装、架空层包装、灯光亮化等）15817760 112成本总合计1589726236156样板房造价测算分析序号户型费用类型成本（元）单方(元/)备注1实体样板间造价硬装造价2886391827 软装造37、价2370001500 其他费用造价7515024756 绿化园建(示范区货量差额）、廊架、围挡合计12771418083 2临时样板间造价硬装造价2886391827软装造价2370001500其他费用造价4469832829样板家搭设、样板间拆除、绿化、园建、廊架、围挡合计9726236156此部分成本后期可以销售，应单独列出，实体板房总成本中应剔除这部分的成本江苏省X项目58逻辑：1、什么情况下才适合做临建展示？货值高、预售条件宽松、竞争激烈、货板一致不敏感。2、降低临建展示区成本的方法有哪些？控制展示区的面积、控制售楼部面积、板房数量、材料、降低非敏感空间标准、考虑后期利用等。3、临建38、板房和实体板房成本对比应注意什么？应把实体板房后期可以销售和利用部分的成本单列。59规划的成本逻辑临建展示区临建板房地形地质竖向设计轮廓选址及层数是否外露规划布局临建地下车库增值面积60项目开盘去化数据一般，提出调规，通过把洋房换成叠拼，提高去化速度以保证项目利润。区域版：叠拼带地下室增值空间，由于叠拼范围停车效率较低，调规后地库面积比原来增加3340。集团版：叠拼带地库对比不带地库售价仅高400元/，故集团版将地库布置于洋房区，由于停车效率高，地库面积比区域版少3519，比原签批版少178。原方案调规-区域版调规-集团版湖北省X项目61区域版：调规后项目总成本增加1916万，货值增加118539、万，总利润减少731万。集团版：调规后项目总成本增加1001万，货值增加1200万，总利润增加199万。最终签批集团版。62货值对比类别调规前调规区域版调规集团版货值(万元)货值(万元)货值(万元)高层洋房-YJ125&10525002 25077 25077 中高层洋房-YJ125&1053717 3699 3699 中高层洋房-YJ140-127076 中高层洋房-JY190-53228 高层洋房-JY1905326 5326 别墅-鄂-D130-16589 6164 车库车库面积13791，460个车位，货值1150万车库面积17131，443个车位（267个可售），货值668万车库面积40、13612，443个车位，货值1108万汇总行40173 41359 41374 1185 1200 成本对比类别调规前调规区域版调规集团版总成本（万元）总成本（万元）总成本（万元）01土地成本8094 8094 8094 02行政事业性收费与前期工程费用2309 2322 2322 03主体建筑安装工程费19223 20975 20060 04景观工程2226 2260 2260 05大市政管网工程1812 1812 1812 06公共配套设施225 320 320 07工程建设其他费用572 572 572 08开发间接费用926 926 926 09营销费用702 724 724 10财务费用183 183 183 11管理费用876 876 876 汇总行37148 39064 38149 1916 1001 逻辑：1、为什么要做对比方案？增值空间可以提升产品溢价，提高项目货值，但须注意增值效果与增加成本之间的平衡。做好竞品分析、政策分析、安全隐患、群诉风险排查是前提。2、对比的维度有哪些？溢价能力、土地成本、土建成本、后期管理成本等。63缜密的逻辑思维是成功的人、成功的公司最主要的技巧！